Realitný trh v Saint-Tropez zostáva aj v roku 2025 jedným z najexkluzívnejších a najodolnejších vo Francúzsku. Toto pôvabné riviérske mestečko – už dlho magnet pre celebrity a bohatých kupcov – dosahuje jedny z najvyšších cien nehnuteľností v Európe, pričom ceny prémiových víl sa v priemere pohybujú okolo 18 000 € za meter štvorcový a luxusné byty okolo 11 000 € za m² tranio.com. V skutočnosti dosiahli mediánové ceny domov v St. Tropez v polovici roka 2024 20 900 € za m² (medziročný nárast o 18 %) – úroveň cien, ktorú prevyšujú len ultraluxusné lokality ako Monako mansionglobal.com. Napriek celonárodnému ochladeniu v roku 2023 si St. Tropez vo veľkej miere udržal svoju hodnotu a vyhol sa miernym poklesom cien, ktoré sa objavili na iných miestach na Azúrovom pobreží mansionglobal.com. Dopyt je stále podporovaný zahraničnými kupcami (tí tvoria približne 70 % kupujúcich v prémiovom segmente) a trvalou príťažlivosťou mesta ako bezpečnej dlhodobej investície mansionglobal.com. Nedávne priaznivé kroky vlády týkajúce sa nehnuteľností vo Francúzsku – od uľahčenia úverových podmienok až po vládne stimuly v oblasti bývania – tiež pomohli stabilizovať dôveru kupcov pri vstupe do roku 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. Celkovo vstupuje trh v St. Tropez do roku 2025 s optimizmom, ktorý charakterizuje miernejší rast cien po pandemickom náraste, oživenie aktivity na trhu a pokračujúci prílev bohatých zahraničných investorov, ktorí hľadajú svoj kúsok tohto stredomorského raja mansionglobal.com mansionglobal.com.
Kľúčové segmenty trhu v Saint-Tropez
Rezidenčné nehnuteľnosti: Vily a byty
Luxusné vily sú znakom rezidenčného trhu v St. Tropez. Mesto a jeho okolitý polostrov (záliv St. Tropez) ponúkajú množstvo súkromných sídiel – od historických provenzálskych bastíd až po ultramoderné rezidencie – často ukryté za bránami s nekonečnými bazénmi a výhľadmi na more. Tieto vily slúžia elitnej globálnej klientele a bežne sa predávajú v multimiliónových sumách. Ceny prémiových domov tu v priemere dosahujú 18 000 € za m² a pre najžiadanejšie prímorské nehnuteľnosti môžu ľahko presiahnuť 30 000 € za m² tranio.com investropa.com. Vďaka obmedzenej ponuke v top lokalitách (napr. Les Parcs de Saint-Tropez) hodnota víl výrazne vzrástla: mediánová cena za m² domov vyskočila za posledných päť rokov o ~29 %, čo odráža dopyt po týchto nehnuteľnostiach investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez má aj butikový segment bytov sústredený v historickom centre mesta a v okolitých novostavbách. Luxusné byty – často v nízkopodlažných provenzálskych budovách alebo v nových rezidenciách – poskytujú alternatívu pre tých, ktorí hľadajú pied-à-terre. Tieto jednotky sú stále veľmi drahé (v priemere 11 000–15 000 € za m² v závislosti od lokality), ale zostávajú lacnejšie ako vily tranio.com investropa.com. Napríklad, koncom roku 2023 sa ceny bytov pohybovali približne od 9 300 € až po 24 300 € za m², pričom priemer bol okolo 14 800 € investropa.com. Mnohé byty majú terasy alebo výhľad na prístav a oslovujú kupcov, ktorí chcú byť v pešej vzdialenosti od prístavu, reštaurácií a luxusných butikov. Celkovo platí, že dopyt prevyšuje ponuku v oboch segmentoch – odhaduje sa, že nehnuteľnosti v St. Tropez sú v roku 2025 na trhu v priemere iba ~45 dní, čo je veľmi rýchly obrat a dokazuje silný kupujúci záujem investropa.com investropa.com.
Luxusné dovolenkové domy a druhé bývanie
Saint-Tropez je v zásade trhom dovolenkových domov a takmer všetky rezidenčné nehnuteľnosti tu možno považovať za “luxusné”. Mnohé nákupy tvoria druhé domovy alebo sezónne rezidencie pre bohaté rodiny z Paríža, severnej Európy, USA a Blízkeho východu. Medzinárodná príťažlivosť mesta – od svetoznámych klubov na pláži Pampelonne až po jachtársku kultúru – znamená, že kupujúci sú často ochotní zaplatiť prémiu za pripravené, luxusné dovolenkové domy. Ultraluusné vily (v strážených komunitách alebo s priamym prístupom na pláž) vlastnia celebrity, finančníci či módni magnáti a posilňujú tak povesť mesta tranio.com tranio.com.
Výraznú časť rastu v tomto segmente poháňajú najmä zahraniční kupci. V roku 2024 boli mimoriadne aktívni kupujúci z Veľkej Británie, Švajčiarska, USA a krajín Blízkeho východu, ktorí využili výhodné výmenné kurzy (napríklad silný dolár) a hľadali investície do životného štýlu elliman.com elliman.com. Mimoriadne silním hráčom sa stali kupci z krajín Perzského zálivu (GCC), ktorí v roku 2024 tvorili približne 25 % zahraničných akvizícií v celom riviérskom regióne vendome-property.com. Títo hľadači druhého domova láka na St. Tropez súkromie, prestíž a potenciál prenájmu, vďaka čomu zostáva dopyt po luxusných dovolenkových vilách silný aj pri meniacich sa ekonomických podmienkach. Počas pandémie tento trh zažil bezprecedentný boom – prémiové ceny na Riviére vzrástli v priemere o +14,8 % v rokoch 2019–2022, pričom St. Tropez poskočil o +17,1 % ako líder tohto rastu elliman.com elliman.com. Hoci toto tempo spomalilo, trofejné nehnuteľnosti v St. Tropez zostávajú mimoriadne žiadané. Vlastníci sú zvyčajne dlhodobí držitelia (nie nútení predajcovia), čo udržiava ponuku napätú a ceny vysoké. Skrátka, segment luxusných druhých domov v Saint-Tropez ďalej ponúka exkluzívnu oázu pre svetových boháčov, pričom nových nehnuteľností rapídne nepribúda (pozri časť Nové projekty nižšie).
Komerčné nehnuteľnosti a hotelierstvo
Aj keď je St. Tropez predovšetkým známy svojím rezidenčným leskom, má aj významnú zložku komerčných nehnuteľností spätú so svojou turistikou a luxusným životným štýlom. Najvýraznejšie komerčné aktíva predstavujú hotely, dovolenkové rezorty a luxusné obchodné priestory skôr než kancelárske budovy. V posledných rokoch tu veľké svetové hotelové značky masívne investujú, čo potvrdzuje dôveru v St. Tropez ako svetovú destináciu. Napríklad prestížna Oetker Collection (majitelia Hotel du Cap-Eden-Roc) oznámila otvorenie nového ultraluxusného hotela v Saint-Tropez do roku 2027 – „dediny“ s 52 butikovými budovami medzi mestom a plážou Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. Tento krok nadväzuje na rozsiahlu rekonštrukciu Château de la Messardière, palácového hotela, ktorý sa znovu otvoril po niekoľkoročnej obnove, a na otvorenie Cheval Blanc St-Tropez od spoločnosti LVMH. Takéto investície potvrdzujú trvalý optimizmus v miestnom hotelierstve.
Maloobchodné a stravovacie nehnuteľnosti v St. Tropez taktiež profitujú zo sezónneho turizmu. Každé leto si najznámejšie luxusné značky otvárajú sezónne butiky a pop-upy v meste a pozdĺž pláží – v roku 2023 mená ako Dior, Louis Vuitton, Gucci a Jacquemus ovládli plážové kluby aj obchodné priestory a využili prílev bohatých dovolenkárov voguebusiness.com voguebusiness.com. Tento sezónny maloobchodný ošiaľ zvyšuje dopyt po krátkodobých obchodných prenájmoch a zdôrazňuje príťažlivosť mesta (značky vnímajú St. Tropez ako nevyhnutnú letnú základňu). Nájomné za obchodné priestory v historickom centre a prístave patrí počas letných mesiacov medzi najdrahšie vo Francúzsku, čo odráža intenzívny pohyb turistov a ich výdavky. Okrem pohostinstva a maloobchodu je komerčná aktivita v oblasti nehnuteľností obmedzená. Veľké kancelárske parky či priemyselné objekty tu prakticky nenájdete – ekonomika je sústredená na turizmus, jachting a služby pre zámožných rezidentov. Napriek tomu ostávajú zaujímavými investíciami butikové komerčné príležitosti (ako umelecké galérie, luxusné reštaurácie, plážové kluby alebo maríny). Celkovo je segment komerčných nehnuteľností v St. Tropez úzko previazaný s luxusným cestovným ruchom, so silným sezónnym výkonom a neustálym pribúdaním nových projektov (hotely, plážové kluby), ktoré sa zameriavajú na náročnú klientelu.Trhové trendy a dynamika
Cenové trendy: historický vývoj a budúce predpoklady
Trh v Saint-Tropez zaznamenal pozoruhodný rast cien za posledné roky, ktorý prekonáva širší francúzsky priemer. Počas pandémie a “honby za priestorom” sa bohatí kupci hrnuli do slnečných lokalít, čo spôsobilo prudký nárast cien nehnuteľností na Riviére. St. Tropez dosiahlo +17% nárast cien prémiových nehnuteľností v rokoch 2019–2022, čím viedlo Côte d’Azur elliman.com elliman.com. Do roku 2023 sa tento frenetický rast začal vyrovnávať. Ceny na Francúzskej riviére mierne poklesli v roku 2023 (napr. –5% v Cap Ferrat, –7% v Cannes), ale St. Tropez sa ukázalo ako výnimočne odolné, bez významného poklesu cien mansionglobal.com. Predávajúci v ultra-prémiových lokalitách dokázali držať ceny a mnohí radšej svoje nehnuteľnosti prenajímali, ako by mali výrazne znižovať ceny, vzhľadom na pretrvávajúci dopyt mansionglobal.com mansionglobal.com. Na začiatku rokov 2024 a 2025 rýchlosť rastu cien prešla do udržateľnejšieho rytmu. Údaje zo stredy roku 2024 ukazujú, že mediánová hodnota víl v St. Tropez bola medziročne vyššia približne o 18% (sčasti vďaka niekoľkým rekordným predajom) mansionglobal.com, zatiaľ čo ceny bytov stúpli asi o +1% mansionglobal.com. To naznačuje, že dokonca aj na “stabilizujúcom sa” trhu môže horný segment v St. Tropez zaznamenať dvojciferné zhodnotenie vďaka vzácnosti výnimočných nehnuteľností. Naprieč riviérou stúpli priemerné ceny nehnuteľností približne o +8,7% v roku 2024 vendome-property.com vendome-property.com, aj keď lokálne výsledky sa líšili podľa mikro-lokality. Odborníci v najbližších rokoch očakávajú pokračujúci rast, ale miernejším tempom. Napríklad spoločnosť Knight Frank konštatuje, že po pandemickom boome budú prémiové ceny pravdepodobne ochladzovať na nízke jednociferné hodnoty – predpovedajú, že rast v rokoch 2023 a 2024 bude “nižší ako počas pandémie” a ďalej sa v roku 2024 spomalí s rastúcou ponukou elliman.com elliman.com. Skutočne, s tým, ako čoraz viac vlastníkov uvažuje o speňažení ziskov a dokončujú sa nové projekty, by mala inflačná vlna cien slabnúť. Pre rok 2025 sa prognózy pohybujú od opatrných po optimistické. Niektoré luxusné agentúry predpovedajú opätovný nárast – jedna z maklérskych spoločností na francúzskej riviére predpokladá ďalší približne 10% rast cien v St. Tropez v roku 2025, ťahaný dopytom po ultra-luxusných vilách vendome-property.com vendome-property.com. Naopak, makroekonomickí analytici predpovedajú, že ceny rezidenčných nehnuteľností vo Francúzsku porastú len približne o 2–3% ročne do konca 20. rokov, s ohľadom na vyššie úrokové sadzby a ekonomické “normalizovanie”. Vo všeobecnosti panuje zhoda, že hodnoty v St. Tropez zostanú stabilné alebo porastú mierne v blízkej budúcnosti, nie je očakávaná žiadna prudká korekcia. Neexistujú dôkazy o prasknutí bubliny; obmedzená ponuka a pretrvávajúci zahraničný záujem slúžia ako spodná hranica cien. Aj v náročnom prostredí inflácie a rastúcich úrokov sa trh v roku 2024 „stabilizoval“ s miernym celonárodným poklesom (-3,5% medziročne), ktorý už prechádza k zotaveniu tranio.com tranio.com. Celkovo v roku 2025 kupujúci nemajú očakávať veľké výpredaje v St. Tropez – maximálne je možné dosiahnuť zľavu okolo 5–10% z ponukovej ceny v tejto fáze “mäkšieho” trhu mansionglobal.com. Predávajúci sú spravidla zámožní a nie pod tlakom, takže scenáre núdzového predaja sú výnimočné. Pravdepodobný vývoj na roky 2025–2028 je postupné zhodnocovanie cien v St. Tropez, ročný rast sa pravdepodobne bude pohybovať v stredne jednocifernom pásme, pokiaľ nenastanú nepredvídané ekonomické otrasy.Demografia kupujúcich a investičné motívy
Kupcovia v Saint-Tropez tvoria skutočne globálny a ultra-bohatý okruh. Zahraniční investori dominujú v prémiovom segmente a predstavujú približne 70% všetkých špičkových nákupov mansionglobal.com. Patria medzi nich európski kupci (najmä z Veľkej Británie, Švajčiarska, Nemecka, Škandinávie a Talianska) a rastúci podiel mimoeurópskych záujemcov (najmä Američanov a kupujúcich z Blízkeho východu). V rokoch 2023–24 výrazne vzrástol dopyt arabských kupcov z krajín GCC, ktorí tvorili asi 25% medzinárodných akvizícií na riviére podľa hodnoty vendome-property.com. Títo klienti láka lesk a stabilita Francúzskej riviéry, často vyhľadávajú priestranné vily pri vode a bezpečné panstvá. Mať hlavné slovo stále majú západoeurópski klienti s vysokým čistým imaním – podľa jednej správy tvorili nemeckí, švajčiarski a britskí kupci až 40% zahraničných transakcií v roku 2024 vendome-property.com vendome-property.com. Zvýšený záujem prejavujú aj Američania. Podiel kupcov z USA v poslednom čase vzrástol o približne 15%, čo je podporené silným dolárom a “lifestyle arbitrážou” – túžbou vlastniť časť riviérovského sna vendome-property.com vendome-property.com. Američania vnímajú Saint-Tropez ako legendárnu destináciu a využívajú priaznivé kurzy na investície do európskych luxusných nehnuteľností. Francúzski domáci kupci, hoci v najvyššom segmente tvoria menšinu, zohrávajú takisto svoju úlohu – bohaté parížske rodiny si tu často zaobstarávajú letné sídla na dôchodkové účely, pričom čoraz viac mladých technologických podnikateľov priťahuje čaro regiónu a nové možnosti práce na diaľku mansionglobal.com.Spoločným znakom týchto kupujúcich je motív životného štýlu rovnako ako čistá investícia. Vlastniť nehnuteľnosť v St. Tropez prináša spoločenskú prestíž a osobné potešenie (slnko, more a exkluzívnu komunitu) popri finančných výhodách. Mnoho kupujúcich hľadá bezpečné útočisko pre svoj majetok – francúzske nehnuteľnosti sú vnímané ako stabilné a hypotéky vo Francúzsku majú často fixnú úrokovú sadzbu na celý život, čím chránia majiteľov pred výkyvmi sadzieb elliman.com elliman.com. V skutočnosti, napriek vyšším globálnym úrokovým sadzbám, mnohí kupujúci na Riviére platia v hotovosti alebo si požičiavajú minimálne, takže ultra-luxusný segment je menej citlivý na úrokové sadzby mansionglobal.com. Politická stabilita a právny štát vo Francúzsku lákajú tiež medzinárodných investorov, najmä počas celosvetovej neistoty. (Francúzsko patrí k najlepším krajinám pre presídlenie alebo investovanie bohatých jednotlivcov podľa Wealth Report od Knight Frank.) Ďalším dôvodom je diverzifikácia portfólia a príjem z prenájmu. Kupujúci vedia, že dopyt po prenájmoch v St. Tropez je silný (nájomné za vily v hlavnej sezóne môžu byť astronomické), takže aj tí, ktorí kupujú primárne pre vlastné využitie, často plánujú prenajímať svoj dom aspoň počas častí leta. Kombinácia osobného využitia a potenciálu na vysoký výnos z prenájmu (viď nižšie) robí z nehnuteľnosti v St. Tropez atraktívne aktívum s dvojakým účelom. Napokon, ultra-bohatí kupujúci čoraz viac uprednostňujú vymoženosti a udržateľnosť: prieskumy ukazujú, že viac ako 60% dnes hľadá ekologické prvky (solárne panely, efektívny dizajn) v luxusných domoch vendome-property.com vendome-property.com. Developeri na to reagujú zakomponovaním „zelených“ technológií do novostavieb, aby vyhoveli tomuto meniacemu sa vkusu. Súhrnne povedané, kupujúca základňa Saint-Tropez v roku 2025 je bohatá, medzinárodná a orientovaná na životný štýl a tento široký, diverzifikovaný dopyt je základom dlhodobej sily trhu.Výnosy z prenájmu a dopyt po prenájmoch
Trh s prenájmom v Saint-Tropez je mimoriadne dynamický vďaka globálnej atraktivite mesta ako dovolenkového hot-spotu. Počas hlavnej sezóny (leto) sa do oblasti hrnie zámožná klientela a jet-set, čo spôsobuje raketový rast krátkodobých prenájmov. Majitelia luxusných víl bežne prenajímajú svoje nehnuteľnosti za 20 000–50 000 €+ týždenne počas júla a augusta, pričom aj skromné byty dosahujú vysoké týždenné ceny. Výnosy z krátkodobých prenájmov môžu byť preto veľmi atraktívne – mnohí investori hlásia ročný výnos 5–10% v luxusnom segmente, najmä ak prenajímajú počas celej hlavnej sezóny. Aktuálne trendy ukazujú, že dopyt po prenájmoch stále rastie: s oživením cestovania po pandémii v roku 2023 prudko vzrástli ceny luxusných prenájmov. Napríklad v Cannes a Nice vyskočili luxusné nájomné výnosy o 10–12% kvôli nárastu krátkodobého dopytu vendome-property.com vendome-property.com. St. Tropez ako čisto rekreačný trh (bez kongresového biznisu mimo sezóny ako v Cannes) zažíva veľmi sezónne cykly prenájmu: prakticky plná obsadenosť a prémiové ceny v lete, oveľa pokojnejšie zimy. Napriek sezónnosti mnohí majitelia považujú príjmy z prenájmov iba z leta za dostatočne lukratívne na pokrytie celoročných nákladov. Počas podujatí ako regata Les Voiles de Saint-Tropez alebo počas vrcholiacich augustových prázdnin dosahujú ceny svoje maximá. Dopyt po prenájme posilňuje aj obmedzená kapacita hotelov v meste – veľa návštevníkov uprednostňuje súkromné vily pre súkromie a priestor, čím vzniká robustný trh pre týždenné prenájmy víl s concierge službami. Navyše na trh vstupujú aj noví zámožní cestovatelia (napr. z USA, Stredného východu) cez platformy a špecializované agentúry, čím sa ďalej rozširuje okruh nájomcov. Snaha francúzskej vlády regulovať a registrovať krátkodobé prenájmy (viď sekcia o reguláciách) môže priniesť určitú administratívnu záťaž, no zároveň profesionalizuje sektor. Celkovo Saint-Tropez zostáva trhom priaznivým pre prenajímateľov v hlavnej sezóne a perspektíva vysokých príjmov z prenájmu naďalej láka investorov. Je však dôležité zohľadniť krátku sezónu: mimo mája–septembra dopyt výrazne klesá a výnosy z dlhodobých prenájmov (ročné prenájmy) sú relatívne nízke, keďže v St. Tropez žije celoročne len málokto. Najlepšou stratégiou je preto často kombinácia: vlastné využitie v okrajových sezónach a prenájom dovolenkárom počas hlavnej sezóny, čo maximalizuje pôžitok aj výnosy.Sezónne výkyvy a vplyv turizmu
Sezónnosť je neoddeliteľnou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v St. Tropez. Počet obyvateľov mesta v lete dramaticky stúpa – počet turistov v júli/auguste je násobne vyšší než počet obyvateľov v zime – a to vytvára cyklický vzorec v prenájmoch aj predaji. Letný turizmus spôsobuje realitné šialenstvo: obhliadky a transakcie vrcholia na jar a v lete, keď zahraniční kupujúci navštívia mesto na dovolenke a rozhodnú sa kúpiť. Nie je neobvyklé, že niekto očarený letom v St. Tropez sa po pár sezónach stane majiteľom nehnuteľnosti. Lokálny realitný biznis je na to pripravený – agentúry evidujú oveľa viac dopytov v teplých mesiacoch. Naopak, v zime je ticho: mnoho obchodov aj niektoré reštaurácie zatvárajú a aktivita na trhu sa spomalí. Turizmus tiež priamo zvyšuje hodnotu nehnuteľností tým, že zvyšuje medzinárodný profil mesta a pumpuje financie do miestnej ekonomiky. V roku 2024 bol ďalším impulzom Parížska olympiáda – experti upozornili, že olympijské hry pravdepodobne pritiahnu ďalší turizmus na Francúzsku riviéru, keďže návštevníci si po Paríži predĺžia výlet na Riviéru voguebusiness.com voguebusiness.com. Destinácie ako Saint-Tropez, Cannes, Nice a Monako mali očakávať nárast cestovného ruchu počas leta 2024 vďaka olympijskému efektu voguebusiness.com. Takéto globálne udalosti môžu mať reťazový efekt na nehnuteľnosti, keďže príval zámožných návštevníkov často spôsobí zvýšený záujem o prenájom či kúpu miestnych realít (niektorí olympijskí návštevníci si už vopred zarezervovali dlhodobé letné prenájmy na Azúrovom pobreží). Celkovo vzaté, turizmus je životodarnou silou trhu s nehnuteľnosťami v St. Tropez. Príťažlivosť životného štýlu v Saint-Tropez – slnko, pláže, nočný život, luxusné nakupovanie – udržuje dopyt na vysokej úrovni. Sezónne výkyvy znamenajú, že šikovní investori s nimi kalkulujú: napríklad počas mimosezóny býva pri kúpe mierne lepšia vyjednávacia pozícia alebo nižšie ceny, naopak predaj počas sezóny môže priniesť prémiu, keď je čaro mesta v plnom rozkvete. Okrem toho miestne úrady prísne dohliadajú na rozvoj, aby zachovali pôvab oblasti, keďže „značka“ Saint-Tropez je obrovským nositeľom hodnoty. Čistý vplyv turizmu je pre majiteľov nehnuteľností jednoznačne pozitívny: zaisťuje neustály globálny dopyt, potenciál silných príjmov z prenájmov a stabilný prísun nových záujemcov, ktorí sa do Riviéry každé leto zaľúbia.Významné nové projekty a rozvoj
Napriek obmedzenej pôde a prísnym stavebným predpisom sa oblasť St. Tropez nedávno dočkala niekoľkých vysoko profilovaných nových projektov zameraných na rozšírenie ponuky luxusných nehnuteľností:- Butikové luxusné apartmány – „8 minút od prístavu“: V centre Saint-Tropez vzniká unikátna novostavba, približne osem minút chôdze od starého prístavu. Tento intímny projekt s 10 špičkovými apartmánmi (každý 2–4 izbový) sľubuje modernú eleganciu s mediteránskym šmrncom. Dokončenie je plánované na rok 2027; projekt zahŕňa priestranné terasy, súkromné záhrady, vyhrievaný bazén, podzemné parkovanie a smart-home technológie v uzavretom stráženom komplexe properstar.in properstar.in. Takéto nové apartmánové domy sú v St. Tropez vzácnosťou, takže tento projekt je výnimočný pre klientov hľadajúcich moderný byt s vymoženosťami priamo v srdci mesta. Architektúra je opísaná ako kombinácia prírodných prvkov a čistých línií v harmónii s miestnou krajinou properstar.in. Už pred dokončením je zaznamenaný silný záujem investorov, vzhľadom na raritu nových projektov v centre dediny.
- Ultra-luxusný hotelový projekt (Oetker Collection, 2027): V oblasti hotelového nehnuteľného trhu je hlavným projektom plánovaný 5-hviezdičkový hotel siete Oetker Collection. Ohlásený v decembri 2024, budúci hotel bude navrhnutý ako pokojné provensálske „hniezdočko“ s niekoľkými dvojpodlažnými budovami, každá s výhľadom na more elitetraveler.com elitetraveler.com. Stavba vzniká na mieste bývalého hotela (Le Mas Bellevue) medzi mestom St. Tropez a plážou Pampelonne a ponúkne 52 izieb a apartmánov, každý s vlastnou terasou, veľký infinity bazén, hotelové kúpele a reštaurácie elitetraveler.com. Otvorenie sa plánuje na sezónu 2027 a tento projekt podčiarkuje dôveru investorov – za projektom stoja prominentné rodiny (Pariente a Essebag) v partnerstve s Oetkerom, architektami sú Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. Príchod hotelového majstrovského diela Oetker Collection má „vytvoriť nespozorovateľné útočisko, ktoré prijme pokojnú autenticitu aj sofistikovanosť regiónu,“ podľa CEO spoločnosti elitetraveler.com. Tento projekt nielenže pozdvihne hotelové možnosti, ale pravdepodobne tiež zvýši hodnotu nehnuteľností v okolí vďaka rastúcej prestíži lokality.
- Renovované a rebrandované hotely: Medzi ďalšie hotelové projekty patrí rozsiahla rekonštrukcia Château de la Messardière, ikonického paláca z 19. storočia na kopci nad St. Tropez. Po niekoľkoročnej obnove (2019–2021) bol znovuotvorený ako „Airelles Château de la Messardière“ v kategórii Palace hotel s novými vilami a partnerstvami so špičkovými kuchármi. Podobne Cheval Blanc St-Tropez (pôvodne La Résidence de la Pinède) bol spustený spoločnosťou LVMH pred niekoľkými rokmi, pričom ikonický Hotel Byblos pokračuje v modernizácii svojich ponúk. Hoci nejde o úplne nové stavby, tieto zrekonštruované luxusné hotely predstavujú veľké investície do miestnej hotelovej infraštruktúry a zaručujú, že St. Tropez ostáva konkurencieschopné voči iným ultra-luxusným destináciám.
- Modernizácia infraštruktúry a prístavov: Pre podporu jachtárskeho ruchu prebiehajú modernizácie prístavov a jachtklubov okolo zálivu Saint-Tropez. Uvažuje sa o modernizácii prístavných zariadení Saint-Tropez a rozšírení služieb pre superjachty (ktoré sú vlastne plávajúcimi nehnuteľnosťami svojich majiteľov počas každého leta v prístave). Aj takéto zmeny, hoci menej medializované, môžu zvýšiť atraktivitu vlastníctva nehnuteľností v danej oblasti tým, že zvyšujú komfort a luxus služieb v regióne.
Regulačné a daňové zmeny ovplyvňujúce trh
Investori a majitelia nehnuteľností v St. Tropez v roku 2025 musia navigovať v meniacom sa regulačnom prostredí vo Francúzsku, keďže do platnosti vstupuje niekoľko nových pravidiel a daní:
- Povinná registrácia krátkodobých prenájmov (2025) – V reakcii na rastúci trh dovolenkových prenájmov (Airbnb a pod.) zavádza Francúzsko zákon platný od 1. januára 2025, ktorým sa všetci majitelia nehnuteľností poskytujúcich krátkodobý prenájom musia registrovať na miestnom úrade mairie (radnici) thelocal.fr. Doteraz bola táto povinnosť len v niektorých oblastiach, teraz však platí celoštátne. Povinnosť sa týka aj príležitostných Airbnb hostiteľov s druhým domovom. Navyše majitelia musia požiadať o autorizáciu “zmeny využitia” ak prenajímajú druhý dom ako turistické ubytovanie, čím sa nehnuteľnosť klasifikuje ako komerčný prenájom thelocal.fr thelocal.fr. Neregistrovanie nehnuteľnosti ako meublé de tourisme môže viesť k pokute až do výšky 10 000 € thelocal.fr thelocal.fr. Pre mnohých majiteľov druhých domov v St. Tropez, ktorí prenajímajú svoje vily počas leta, to znamená viac administratívy a nutnosť zabezpečiť, aby nehnuteľnosť spĺňala normy na prenájom (vrátane minimálneho energetického hodnotenia a v prípade bytu aj súhlas spoločenstva vlastníkov – copropriété) thelocal.fr. Cieľom je lepšia regulácia a zdaňovanie výnosného sektora sezónnych prenájmov.
- Daňové zmeny pre príjmy z prenájmov – Spolu so zákonom o registrácii sa sprísňuje aj daňový režim pre príjmy z prenájmov. Oslobodenie od dane pre príjmy z krátkodobých prenájmov sa znižuje na 30% (z pôvodných 50%) pre majiteľov, ktorí z prenájmu získajú menej ako 15 000 €/rok thelocal.fr. Znamená to, že tí, ktorí používajú zjednodušený systém “micro Bic”, si budú môcť odpočítať ako náklady už len 30% pred zdanením, čím sa zvyšuje zdaniteľný základ. Mnohí vlastníci luxusných nehnuteľností s vyššími príjmami už využívajú reálny režim nákladov, avšak menší prenajímatelia túto zmenu citeľne pocítia. Je to snaha Francúzska vyrovnať podmienky medzi profesionálnymi hotelovými službami a súkromnými hostiteľmi.
- Energetická efektívnosť a zákazy prenájmu – Francúzsko postupne zavádza prísne pravidlá na zvýšenie energetickej efektívnosti bývania. Od 1. januára 2025 nehnuteľnosti s hodnotením “G” v energetickom certifikáte (DPE) (najnižšie hodnotenie energetickej účinnosti) už nebude možné zákonne prenajímať tranio.com. Majitelia energeticky neefektívnych nehnuteľností budú musieť najprv vykonať renovácie. V St. Tropez sú mnohé vily moderné a dobre udržiavané, no niektoré staršie byty alebo domy môžu spadať do tejto kategórie a budú dočasne vyradené z trhu prenájmov. Vláda tiež zjednodušila výpočty DPE a upravila harmonogramy, aby podporila renovácie neefektívnych stavieb cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. V ďalších rokoch (od 2028) bude platit zákaz prenájmu aj pre domy s hodnotením F. Kupujúci nehnuteľností by si preto mali dôkladne overiť hodnotenie DPE; veľmi neefektívne staré domy môžu mať problém s predajnou likviditou alebo si budú vyžadovať investície do zlepšenia (čo môže byť zároveň investičnou príležitosťou).
- Lokálne príplatky k daniam na druhé domy – St. Tropez patrí do tzv. “zone tendue” (oblasť s nedostatkom bývania), čo dáva miestnym samosprávam právo vyberať extra daň z druhých domov. Od roku 2023 môžu obce v exponovaných regiónoch zvýšiť surtaxu (až do +60%) na tzv. taxe d’habitation pre druhé bydliská (druhé domovy) thelocal.fr. Viaceré mestá na Riviére tieto príplatky zaviedli alebo zvýšili, aby odradili od neobsadených bytov/domov. Majitelia v St. Tropez by si mali pozorne všímať každoročnú taxe d’habitation na druhé domy – pre hlavné bývanie bola v rámci Francúzska už zrušená, no pre rekreačné domy zostáva (často s príplatkami). Okrem toho taxe foncière (daň z vlastníctva nehnuteľnosti) zaznamenala v mnohých oblastiach prudký nárast po nových prepočtoch hodnoty nehnuteľnosti zo strany úradov thelocal.fr. Odporúča sa kontrolovať výročné daňové priznania k nehnuteľnosti (déclaration d’occupation), aby boli správne kategorizované a rozumeli ste dôvodom prípadných zvýšení thelocal.fr thelocal.fr.
- Hypotekárne a úverové prostredie – Hoci nejde o nariadenie v pravom slova zmysle, stojí za zmienku, že francúzske hypotekárne sadzby výrazne stúpli v rokoch 2022–2023 (nad 4 %), ale očakáva sa, že postupne klesnú k ~3 % do konca 2024 alebo 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. Francúzska vláda tiež predĺžila dostupnosť bezúročných úverov (PTZ) pre prvonákupcov (najmä však v cenovo dostupnejších oblastiach, takže pre St. Tropez to nie je až tak relevantné) cotedazur-sothebysrealty.com. Pre klientelu náročného segmentu je financovanie často menej rozhodujúce, no pre tých, čo si berú úver, by mierne klesajúce sadzby v roku 2025 mohli zlepšiť ich nákupnú silu. Francúzske banky tiež od roku 2023 opäť začali viac požičiavať aj nerezidentom, čo môže pomôcť zahraničným kupujúcim získať hypotéku (v niektorých prípadoch až do 85% LTV) elliman.com elliman.com.
V súhrne, regulačné zmeny v roku 2025 smerujú najmä k zvýšeniu dostupnosti bývania a udržateľnosti: motivujú majiteľov prenajímať prázdne nehnuteľnosti (inak hrozia dane), registrovať prenájmy a platiť z nich dane, a tiež renovovať nehnuteľnosti kvôli energetickej efektívnosti. Majitelia v St. Tropez by mali dbať na súlad s predpismi, no tieto pravidlá signalizujú aj profesionalizáciu a väčšiu transparentnosť trhu do budúcna. Investori môžu mať istotu, že vláda rieši bytový problém (čo z dlhodobého hľadiska podporuje hodnotu nehnuteľností zlepšením celkového zdravia trhu). Vždy je vhodné konzultovať lokálneho daňového poradcu, aby ste mali aktuálne informácie o pravidlách dane z majetku (IFI), ohľadne pobytových a daňových dôsledkov, ako aj všetkých nových zákonov, ktoré môžu ovplyvniť náklady na držbu alebo prenájom v tomto nádhernom kúte Francúzskej riviéry.
St. Tropez vs. blízke trhy: Cannes, Nice, Monako
Ako si Saint-Tropez vedie v porovnaní s inými slávnymi trhmi na Riviére v roku 2025? Každá z týchto destinácií má svoje špecifické parametre z hľadiska cien, investičnej hodnoty a dopytu:
- Cannes: Mesto preslávené filmovým festivalom a promenádou La Croisette je väčšie než St. Tropez a ponúka rozmanitejší trh s nehnuteľnosťami. Ceny v Cannes sú v priemere mierne nižšie – ku koncu roku 2024 bola priemerná cena v meste okolo 6 100 € za m² (po náraste cca 4% za ten rok) investropa.com. Zásadné adresy pri mori (La Croisette) a vily v lokalitách Californie či Super-Cannes však dosahujú ceny na úrovni St. Tropez pre výnimočné nehnuteľnosti. Cannes profituje zo celoročného kalendára podujatí (kongresy, festivaly), vďaka čomu je dopyt po prenájmoch vyšší aj mimo letnej sezóny – atraktívne pre investorov, ktorí hľadajú výnosy z prenájmov. Nová výstavba je v Cannes tiež badateľnejšia: napríklad historický komplex Palm Beach sa prestavuje na luxusné obchodné centrum, privátny klub a prémiové byty mansionglobal.com mansionglobal.com. Tento nárast ponuky kontrastuje s obmedzenou zásobou v St. Tropez. Zloženie kupujúcich v Cannes je viac medzinárodné, ale s väčším zastúpením francúzskych a „biznis“ kupcov (niektorí kupujú pieds-à-terre na účely konferencií). Z investičného pohľadu Cannes ponúka lepšiu „value for money“ za m² než St. Tropez a vyššiu likviditu vďaka väčšiemu trhu. Chýba mu však exkluzivita a súkromie, ktoré symbolizuje St. Tropez. Mnohí investori preto diverzifikujú: Cannes pre výnosy a mestské pohodlie, St. Tropez pre prestíž a vlastné využitie.
- Nice: Najväčšie mesto Riviéry a dopravný uzol (letisko Nice Côte d’Azur) predstavuje veľmi odlišný trh. Ceny v Nice sú oveľa miernejšie: priemer je 5 000 – 6 000 € za m² pre nehnuteľnosti (stav ku 2025) tranio.com investropa.com, pričom luxusné novostavby a byty pri mori sú na vyššej úrovni tohto rozpätia. Trh v Nice poháňa domáci aj zahraničný dopyt, pričom tu existuje mix hlavného bývania aj rekreačných domov. Rástol v posledných rokoch stabilne, aj keď nie príliš dynamicky (cca +7% kumulovane za 3 roky) investropa.com. Zaujímavý trend je aj rozvoj tech a start-up centra, čo priťahuje mladších profesionálov a celoročných obyvateľov mansionglobal.com. Takto sa diverzifikuje dopyt – už nejde len o dôchodcov alebo dovolenkárov. Z investičného pohľadu Nice ponúka dostupnejšie vstupné ceny a relatívne silný dopyt po prenájmoch (aj dlhodobých, vďaka miestnej ekonomike a univerzitám). Výnosy z dlhodobého prenájmu v Nice bývajú slušné (~3–4 % a viac) a krátkodobé prenájmy sa daria počas leta i karnevalu. Hoci Nice nedosahuje lesk St. Tropez, vyhráva na praktickosti: výborná infraštruktúra, kultúra a veľký nájomný trh. Niektorí investori tak volia Nice na pravidelné výnosy a ľahší následný predaj, St. Tropez vnímajú skôr ako trofejný majetok s nižšou likviditou. V skratke, Nice je „hlavným mestom Riviéry“ – nižšie ceny, vyššie objemy – zatiaľ čo St. Tropez je jedinečná perla medzi luxusnými trhmi.
- Monako: Kniežatstvo Monako je kapitola sama osebe – často vedie svetové rebríčky cien nehnuteľností. Priemerná cena za m² v Monaku dosiahla 51 500 € v roku 2023 mansionglobal.com, čo robí St. Tropez (18 – 21 000 €) v porovnaní skromným. Monaco je unikátne ako daňový raj s extrémne limitovanou pôdou (a povestnou bezpečnosťou/servisom), takže dopyt ďaleko prevyšuje ponuku. V roku 2023 viac ako polovica predajov v Monaku presiahla sumu 20 miliónov € mansionglobal.com. Pre investorov je nehnuteľnosť v Monaku ekvivalent zlata – extrémna bezpečnosť a historický rast hodnoty, ale veľmi nízke výnosy z prenájmu (ceny sú veľmi vysoké v pomere k nájomnému). Naproti tomu St. Tropez ponúka vyššie výnosy, ale výrazne nižšiu likviditu mimo sezóny. Kupeľná klientela Monaka sú najmä miliardári alebo ultrabohatí – často z daňových dôvodov. Mnohí však zároveň vlastnia zariadenia aj v St. Tropez alebo Cannes. Z investičného pohľadu je Monako skôr o uchovaní bohatstva a prestíži než o raste alebo výnose. Jeho ceny sú už „mimo tabuliek“ (napr. 50 000 €+ za m² proti ~20 000 v St. Tropez, ~6 000 v Cannes) mansionglobal.com investropa.com. Priame porovnanie je nemožné – vlastniť v Monaku je strategické rozhodnutie (často nie z potreby bývania), zatiaľ čo St. Tropez je skôr o životnom štýle a radosti z užívania. Jedno majú spoločné: extrémne obmedzenú ponuku – Monako kvôli rozlohe, St. Tropez kvôli stavebným obmedzeniam a okolitej prírode.
V súhrne, Saint-Tropez vyniká aj medzi najžiarivejšími rivalmi na riviére vďaka svojej kombinácii dedinského šarmu a exkluzivity. Cannes a Nice sú viac mestské a diverzifikované trhy s nižšími cenami a väčším objemom, Monako je ultra-prémiový finančný „trezor“ s bezkonkurenčnými cenami. Investor na Francúzskej riviére uvažuje často o Cannes a Nice ako o príležitosti na dobrý nákup alebo výnosy z nájmu, St. Tropez vníma ako luxusnú dlhodobú investíciu aj pre osobné využitie. Cenovo je St. Tropez bližšie k absolútnemu vrcholu (hneď po Monaku) a jeho prestíž a limitovaná ponuka naznačujú, že si udrží prémiu voči väčším trhom aj do budúcna. Každá lokalita má svoje silné stránky, ale pokiaľ ide o čistý lesk a celosvetové meno v realitách, St. Tropez súťaží len s Monakom, Cap Ferrat či najdrahšími adresami Cannes – skutočne najvyššia liga európskych rezortných nehnuteľností mansionglobal.com mansionglobal.com.
Investičné príležitosti a riziká – krátkodobé vs. dlhodobé
Krátkodobé príležitosti a riziká (2025–2026)
Z krátkodobého hľadiska trh s nehnuteľnosťami v St. Tropez ponúka kombináciu lákavých príležitostí a varovných poznámok pre investorov:
- Príležitosti: Po rušnom cenovom boome v rokoch 2020 – 2022 prináša nedávna stabilizácia trhu kupujúcim šancu rokovať a nájsť hodnotu, čo na vrchole nebolo možné. Ceny síce mierne klesli z absolútnych maxím a väčšina realitných agentov hlási, že predajcovia sú teraz pri vyjednávaniach ochotní pristúpiť na zľavy vo výške 5–10 % z požadovanej ceny mansionglobal.com. To predstavuje malé „okno príležitosti“ pre kupujúcich, ako získať nehnuteľnosť za relatívnu zľavu mansionglobal.com mansionglobal.com. Navyše, s tým, ako inventár nehnuteľností narastá (viac ponúk na trhu, keďže niektorí majitelia inkasujú zisky alebo sa dokončujú nové stavby), majú kupujúci o niečo väčší výber ako pred rokom či dvoma. Pre tých, čo sú pripravení konať, rok 2025 môže byť ideálnym časom na nákup pred ďalším rastom – a to najmä vzhľadom na prognózy, že ceny v St. Tropez môžu opäť začať rásť koncom roka 2025 vendome-property.com. Na strane prenájmov vysoký dopyt na leto 2024 a 2025 (posilnený podujatiami ako olympiáda) znamená, že investori, ktorí kúpu zrealizujú teraz, môžu okamžite profitovať na silnom nájomnom príjme počas nasledujúcich sezón. Ďalšou krátkodobou stratégiou je kurzový arbitráž: neeurópski kupujúci (napr. Američania) môžu profitovať, ak sa euro udrží na miernej úrovni – v skutočnosti v poslednom čase americkí kupujúci „využívajú výhodný kurz“ pri nákupoch na Riviére elliman.com elliman.com. Napokon, každý ďalší mierny pokles úrokových sadzieb alebo uľahčenie úverových podmienok v roku 2025 by zlepšil možnosti financovania a umožnil kupujúcim na páku „zafixovať“ si výhodnejšie sadzby.
- Riziká: Z krátkodobého hľadiska je najväčším rizikom pravdepodobne makroekonomická neistota. Vysoká inflácia, rast globálnych úrokových sadzieb alebo recesia môžu oslabiť dôveru kupujúcich. Ako poznamenal jeden z odborníkov, „globálna politická a ekonomická neistota“ v roku 2024 mala určitý vplyv na dôveru kupujúcich na Riviére mansionglobal.com mansionglobal.com. Ak finančné trhy poklesnú alebo nastane politická neistota (napr. veľké voľby v USA a Francúzsku v rokoch 2024–25), niektoré nákupy v segmente luxusu sa môžu odložiť. Ďalším rizikom je nízka likvidita a náklady na držbu: nákup v St. Tropez znamená vysokú vstupnú cenu a potenciálne vlastnenie drahého aktíva, ktorého predaj môže trvať dlhšie (najmä mimo sezóny). Ak je investičný horizont veľmi krátky (napr. „otočenie“ za 1 – 2 roky), transakčné náklady (poplatky za prevod ~7,5 %, agentúrne poplatky, atď.) a sezónny charakter trhu môžu sťažiť rýchly zisk. Krátkodobé riziko predstavujú aj regulačné zmeny: napríklad, ak ste chceli nehnuteľnosť prenajímať, nové povinnosti registrácie a znížená daňová úľava mierne znižujú čistý výnos thelocal.fr. Neočakávaným výdavkom môžu byť aj náklady na súlad s predpismi (energetické renovácie, povolenia). Nadhodnotenie výnosov z prenájmu je ďalším rizikom – aj keď letné týždne sú „zlaté“, je potrebné počítať aj s prázdnymi obdobím počas zvyšku roka; chybné kalkulácie môžu ovplyvniť krátkodobý cashflow. V neposlednom rade treba spomenúť aj lokálne riziká ako požiarna sezóna alebo klimatické udalosti: južné Francúzsko v posledných rokoch zaznamenalo niekoľko požiarov. Zlá požiarna sezóna alebo nové klimatické stavebné predpisy môžu krátkodobo ovplyvniť trh alebo si vyžiadať investíciu do opatrení (napr. protipožiarny pás okolo vily). Tieto riziká sú síce v pobrežnej zóne St. Tropez málo pravdepodobné, no stále je vhodné na ne myslieť.
Dlhodobá perspektíva (2027–2028 a viac)
Pre investorov s viacročným alebo viacgeneračným horizontom zostáva nehnuteľnosť v Saint-Tropez vysoko atraktívnym aktívom, napriek dlhodobejším aspektom na zváženie:
- Príležitosti: Dlhodobé zhodnocovanie kapitálu predstavuje významný benefit. Historicky majú prémiové nehnuteľnosti na Riviére dlhodobý rastúci trend. Napríklad, aj so započítaním slabších období vzrástli ceny luxusných rezidencií na Francúzskej Riviére za posledných 10 rokov o približne 8,7 %, pričom v Provence narástli luxusné ceny od roku 2020 až o 22,5 % elliman.com elliman.com. V St. Tropez – vďaka obmedzenej zásobe pozemkov a statusu „trofejnej destinácie“ – sa predpokladá, že ceny budú v nasledujúcich 5 – 10 rokoch stabilne rásť. Mnoho odborníkov verí, že obmedzená ponuka a pretrvávajúca atraktivita ochránia tento trh pred zásadnými poklesmi cien elliman.com. Základné charakteristiky regiónu – nádherné prostredie, svetový „lifestyle“ a medzinárodná dostupnosť – sa nemenia, čo predznamenáva trvalý dopyt. Navyše, demografické trendy hrajú v prospech St. Tropez: na celom svete rastie počet majetných jednotlivcov a Francúzsko láka bohatých expatov (podľa Knight Frank je Francúzsko aktuálne na 8. mieste v počte milionárov) costar.com. Táto rastúca vrstva bude pravdepodobne poháňať nákupy druhých domov na Riviére aj v nasledujúcich rokoch. Ďalšou dlhodobou príležitosťou je „dedičná hodnota“ vlastníctva v St. Tropez – mnohé rodiny držia nehnuteľnosti celé generácie, desiatky rokov ich sami využívajú a zároveň im majetok potichu rastie na hodnote. Pri dostatočne dlhom horizonte sa výkyvy ekonomických cyklov vyrovnajú a nehnuteľnosti v St. Tropez už neraz dokázali byť vynikajúcim uchovávateľom hodnoty (s bonusom nezameniteľného životného štýlu). Investori sledovajúci obdobie 2025 – 2028 môžu navyše ťažiť z infrastruktúrnych zlepšení (napr. posuny v doprave, dlhodobé plány na rýchlejšie vlakové alebo cestné spojenie) či vyzrievania nových blízkych lokalít. Vlastníctvo v St. Tropez tiež umožňuje zviezť sa na vlnách rastu celého regiónu (ak by sa rozvíjal napríklad technologický sektor v Nice či rástol ázijský turizmus). Poptávka po prenájme bude dlhodobo silná alebo dokonca porastie – globálny cestovný ruch je na vzostupe a Francúzsko je trvalo najnavštevovanejšou krajinou sveta. St. Tropez ako ikona si určite uchmatne podiel z rastúcej turistickej torty, čo znamená udržateľné príjmy z prenájmov a stály prísun nových záujemcov o kúpu.
- Riziká: Z dlhodobého pohľadu hrozí nasýtenie trhu alebo zmena preferencií v luxusnom segmente. Je síce ťažké predstaviť si, že by St. Tropez stratil čaro, no vkus a trendy sa vyvíjajú. K „odlákaniu“ klientely môžu prispieť nové luxusné destinácie (napr. nové stredomorské „hotspoty“ alebo životný štýl v duchu Čiernej Hory, ktorá cielene oslovuje kupujúcich luxusu portomontenegro.com portomontenegro.com). St. Tropez musí zároveň udržovať svoj šarm; nadmerná výstavba (ak by vôbec bola povolená) alebo environmentálne znehodnotenie by mohli trh poškodiť. Miestne predpisy sú však dosť prísne, takže nekontrolovaný rozvoj je nepravdepodobný. Zmeny v daňovom a politickom prostredí sú konkrétnejším rizikom: francúzska politická klíma sa môže prikloniť k vyššiemu daneniu nehnuteľností s vysokou hodnotou alebo nerezidentov. Napríklad, majetková daň z nehnuteľností (IFI) aktuálne postihuje hodnoty nad 1,3 mil. € pre rezidentov aj cudzincov – budúce vlády môžu tieto sadzby zvyšovať alebo zaviesť nové, čo môže mierne znížiť chuť cudzincov investovať. Podobne, tlak na „podvyužívané“ druhé domovy môže zosilnieť, ak akútny nedostatok bývania pretrvá – môžeme si predstaviť aj vyššie prirážky či reštrikcie v obciach s koncentrovanou druhou rezidenciou. Ďalším rizikom sú dôsledky klimatickej zmeny: zvyšovanie teplôt a environmentálne požiadavky môžu viesť k novým stavebným normám, reštrikciám v spotrebe vody alebo povinnostiam protipožiarneho zabezpečenia, čo majiteľom zvýši náklady. Pobrežné nehnuteľnosti na svete čelia aj obavám z dlhodobého zvyšovania morskej hladiny či erózie (hoci St. Tropez má na mnohých miestach útesy, nejde o nížinný terén ako Miami). Napokon, likvidita trhu v St. Tropez môže v obdobiach poklesov výrazne klesnúť. „Buy and hold“ stratégia síce býva odmenená, no ak by investor musel predávať počas globálnej recesie, môže dlhšie zháňať kupca za požadovanú cenu, keďže ide o trh „s nadštandardnou voľbou“. Plánovanie dlhodobej investície v St. Tropez funguje najlepšie, ak má investor finančnú odolnosť a nemusí v rýchlosti predávať. Celkovo však dlhodobé benefity – rast hodnoty, bezpečnosť aktíva aj nezaplatiteľný „lifestyle“ výnos – podľa všetkého jasne prevážia riziká, za predpokladu, že je investor informovaný a vie sa prispôsobiť meniacej sa regulačnej aj environmentálnej situácii.
Odborné postrehy a prognózy (2025–2028)
Odborníci z brandže a trhoví analytici sa vo veľkej miere zhodujú, že výhľad trhu s nehnuteľnosťami v Saint-Tropez je pozitívny v strednodobom horizonte (2025–2028), hoci rast bude umiernenejší ako v posledných rokoch. Prinášame niekoľko kľúčových postrehov a predpovedí:
- Pokračujúci, ale mierny rast cien: Po explozívnych ziskoch počas obdobia pandémie predpovedajú analytici obdobie normalizácie s trvalým rastom. Výskumný tím Knight Frank očakáva, že ceny prémiových rezidenčných nehnuteľností na Francúzskej riviére budú naďalej každoročne rásť, no v „výrazne miernejšom“ tempe do budúcnosti elliman.com elliman.com. Uviedli, že po zhruba +8,7 % priemerného medziročného rastu v rokoch 2010–2020 sa rast pravdepodobne ustáli na jednociferných hodnotách, pokiaľ nedôjde k neočakávaným stimulom elliman.com. Konkrétne pre St. Tropez niektorí miestni agenti zostávajú optimistickí (ako už bolo spomenuté, jedna predpoveď uvádza +10 % pre rok 2025) vendome-property.com, ale širší konsenzus očakáva ročný rast v rozmedzí ~3–5 % medzi rokmi 2025–2028 – zdravý rast, prevyšujúci infláciu, ale nie boom. To potvrdzujú aj všeobecné štúdie o európskom trhu s luxusnými nehnuteľnosťami, ktoré predpokladajú približne ročný zložený rast 2–4 % v hodnotách luxusných nehnuteľností do roku 2028 na rozvinutých trhoch ako je Francúzsko portomontenegro.com portomontenegro.com. Odborníci v podstate veria, že St. Tropez bude postupne zhodnocovať svoju hodnotu a vyhne sa prudkým výkyvom, čo je založené na obmedzenej ponuke a dopyte zo strany bohatých jednotlivcov.
- Trvalý dopyt od HNWI: Očakáva sa, že demografické faktory sa budú naďalej posilňovať. Správa 2024 Wealth Report ukázala, že počet milionárov vo Francúzsku rastie a Riviéra zostáva top destináciou, kde bohatí ľudia kupujú nehnuteľnosti costar.com. Záujem zahraničných kupcov sa očakáva naďalej vysoký – ide o štrukturálny trend diverzifikácie majetku bohatých jednotlivcov po celom svete a nehnuteľnosti na Francúzskej riviére často patria medzi ich preferencie. Záverečná správa Douglas Elliman/Knight Frank za rok 2023 zdôraznila, že aj napriek ekonomickým prekážkam stále pretrváva „odolný záujem o francúzske nehnuteľnosti zo strany zahraničných kupcov“ elliman.com elliman.com. Tento sentiment pravdepodobne pretrvá. Objavujúce sa skupiny kupcov (Blízky východ, Ázia) by mohli do roku 2028 ďalej rozšíriť dopyt na trhu, čím prinesú nové zdroje kapitálu.
- Obmedzenia v ponuke a nová výstavba: Odborníci varujú, že ponuka nehnuteľností ostane napätá, čo podporuje ceny. Vendôme Property zaznamenal 15 % pokles dostupných nehnuteľností v roku 2024 oproti 2023 na Riviére vendome-property.com vendome-property.com – nedostatok, ktorý sa pravdepodobne plne neobnoví. Nová výstavba je obmedzená a miestny odpor voči veľkým projektom (ako je to viditeľné v niektorých častiach Côte d’Azur) môže brzdiť rozvoj mansionglobal.com. Aj s niekoľkými novými projektmi bude mať St. Tropez do roku 2028 pravdepodobne stále oveľa viac záujemcov ako predajcov prémiových nehnuteľností. Táto situácia naznačuje potenciálne konkurenčný trh v nasledujúcich rokoch, kde o atraktívne nehnuteľnosti bude viacnásobný záujem. Odborníci upozorňujú, že transakcie mimo štandardného trhu (už dnes tvoria 40 % luxusných predajov) zostanú bežné, keďže diskrétnosť je na najvyššej úrovni kľúčová vendome-property.com vendome-property.com.
- Výhľad pre trh s prenájmami: Vyhliadky prenájmov ostávajú pozitívne. Očakáva sa, že dopyt po krátkodobých prenájmoch bude naďalej silný alebo porastie s rastom luxusného cestovania. Základné prednosti Francúzskej riviéry – „nedotknuté pláže, jednoduchý prístup cez medzinárodné letiská, svetoznáme podujatia“ – znamenajú, že „vždy ostane lákadlom pre kupcov“ aj nájomcov mansionglobal.com. Niektorí analytici zdôrazňujú, že do regiónu sa prikláňajú aj mladšie generácie (napr. premena Nice), čo naznačuje širšiu základňu budúcich nájomcov a kupcov mansionglobal.com. Do roku 2028 možno uvidíme aj výsledky úsilia Francúzska o udržateľnosť: nehnuteľnosti modernizované s ohľadom na energetickú efektívnosť môžu dosahovať prémiové nájmy či predajné ceny (eko-luxus by sa mohol stať predajným argumentom, keďže už viac ako 60 % kupcov to oceňuje vendome-property.com).
- Riziká sledované odborníkmi: Žiadna predpoveď nie je bez výhrad. Odborníci pozorne sledujú vývoj úrokových sadzieb – hoci veľa luxusných nákupov je hradených v hotovosti, časť trhu je stále závislá od financovania. Ak by úroky zostali dlhšie vysoko, môže to obmedziť rast cien. Ďalej geopolitická stabilita v Európe (alebo jej nedostatok) je neznámou; nestabilita môže pomôcť (únik ku bezpečným aktívam ako francúzske reality), alebo uškodiť (oslabiť investičnú náladu všeobecne). Ekonomickí analytici spomínajú aj výkyvy kurzu: ak by euro do roku 2028 výrazne posilnilo oproti USD/GBP/Jüan, môže to ochladiť zahraničný dopyt; naopak slabé euro by mohlo zahraničné nákupy zrýchliť. Napriek tomu relatívna stabilita Francúzska je výhodou v neistých časoch – ako podotýka Knight Frank, zadlženosť francúzskych domácností je nižšia a fixné hypotéky chránia majiteľov pred budúcimi zmenami sadzieb, čo robí Francúzsko „menej zraniteľným voči budúcim zmenám úrokov“ než iné krajiny elliman.com elliman.com. Inými slovami: francúzsky trh sa môže ukázať ako odolnejší voči globálnym šokom – z čoho budú mať prospech miesta ako St. Tropez.
- Zhrnutie – Nálada odborníkov: Prevádzajúci sentiment medzi realitnými profesionálmi je opatrný optimizmus. Predpovedajú, že Saint-Tropez zostane jedným z najžiadanejších svetových realitných trhov minimálne do roku 2028, s hodnotami smerujúcimi nahor, no v primeranom tempe. Ako uviedla jedna agentúra z Riviéry, výhľad je stále „optimistický“ pre prémiové nehnuteľnosti, vzhľadom na mimoriadny životný štýl a pretrvávajúci pôvab regiónu vendome-property.com. Investori by mali vnímať St. Tropez ako dlhodobú hru: počas nasledujúcich 5+ rokov môžu postupné zisky narásť do pekných výnosov a pôžitok i prestíž z vlastníctva sú neporovnateľné. S rozumným plánovaním na zníženie rizík (daňové stratégie, dodržiavanie nových zákonov atď.) môžu investori očakávať stabilné výnosy a očarujúce osobné útočisko, ktoré obstojí v skúške času. Ako povedal ďalší expert: „Tieto nehnuteľnosti vždy prekonajú ostatné… Len raz za generáciu sa [tie najlepšie] dostanú na trh“, čo podčiarkuje výnimočnosť realít v St. Tropez mansionglobal.com mansionglobal.com.
Zdroje: Správa Côte d’Azur Sotheby’s Int. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Talerico, júl 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio French Prices 2025 tranio.com; Investropa Riviera 2025 štatistiky investropa.com investropa.com; Vendôme Property Market Update (január 2025) vendome-property.com vendome-property.com; Douglas Elliman/Knight Frank Prime France Report (august 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (december 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (december 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (júl 2024) voguebusiness.com; a ďalšie oficiálne realitné dáta a publikácie uvedené vyššie.
