Trg nepremičnin v Saint-Tropezu ostaja eden najbolj ekskluzivnih in odpornih v Franciji tudi v letu 2025. To bleščeče mesto na Azurni obali – že dolgo magnet za slavne osebnosti in premožne kupce – dosega ene najvišjih cen nepremičnin v Evropi, pri čemer se cene prvovrstnih vil v povprečju gibljejo okoli 18.000 € na kvadratni meter, luksuzna stanovanja pa okoli 11.000 € na m² tranio.com. Pravzaprav so povprečne cene stanovanj v St. Tropezu sredi leta 2024 dosegle 20.900 € na m² (kar predstavlja 18-odstotno rast v primerjavi z letom prej) – takšno raven cen presegajo samo najelitnejše lokacije, kot je Monako mansionglobal.com. Kljub ohlajanju trga nepremičnin po celotni Franciji v letu 2023 je St. Tropez v veliki meri obdržal svojo vrednost ter se izognil zmernim padcem cen, ki so jih zaznali drugje na Azurni obali mansionglobal.com. Povpraševanje še naprej podpirajo mednarodni kupci (ki predstavljajo približno 70 % ključnih kupcev) ter stalna privlačnost mesta kot varne dolgoročne naložbe mansionglobal.com. Nedavne politike v prid lastnikom v Franciji – od sprostitve kreditnih pogojev do spodbud za stanovanjsko gradnjo – so prav tako prispevale k stabilizaciji zaupanja kupcev ob vstopu v leto 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. Skupno gledano trg v St. Tropezu vstopa v leto 2025 z optimizmom, ki ga zaznamuje zmernejša rast cen po pandemičnem obdobju, ponoven porast transakcij ter nadaljevanje priliva premožnih tujih vlagateljev, ki iščejo svoj košček tega sredozemskega raja mansionglobal.com mansionglobal.com.
Ključni tržni segmenti v Saint-Tropezu
Stanovanjske nepremičnine: vile in stanovanja
Luksuzne vile so zaščitni znak stanovanjskega trga v St. Tropezu. Mesto in širši polotok (zaliv Saint-Tropez) skrivata obilico zasebnih posestev – od zgodovinskih provansalskih bastid do sodobno zasnovanih dvorcev – pogosto skritih za vrati s pogledom na neskončne bazene in morje. Te vile so namenjene elitni globalni klienteli in se pogosto prodajajo v večmilijonskem razponu. Povprečne cene za prvovrstne hiše so tu okoli 18.000 € na m², pri najbolj zaželenih obmorskih nepremičninah pa lahko zlahka presežejo 30.000 € na m² tranio.com investropa.com. Zaradi omejene ponudbe na najboljših lokacijah (npr. Les Parcs de Saint-Tropez) so se vrednosti vil močno podražile: povprečna cena na kvadratni meter za hiše je v zadnjih petih letih poskočila za ~29 %, kar odraža, kako iskane so te nepremičnine investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez ima tudi butični stanovanjski segment, skoncentriran v zgodovinskem središču in bližnjih sodobnih kompleksih. Premijska stanovanja – pogosto v nizkih provansalskih stavbah ali novih luksuznih rezidencah – nudijo alternativo tistim, ki iščejo pied-à-terre. Ta enote so še vedno zelo drage (v povprečju 11.000–15.000 € na m², odvisno od lokacije), a vseeno cenejše od vil tranio.com investropa.com. Na primer, konec leta 2023 so se cene stanovanj gibale od približno 9.300 € pa do 24.300 € na m², povprečje je bilo okrog 14.800 € investropa.com. Mnoga stanovanja imajo teraso ali pogled na pristanišče, privlačna pa so za kupce, ki želijo biti le nekaj minut hoje oddaljeni od marine, restavracij in luksuznih butikov. Povpraševanje presega ponudbo v obeh segmentih – ocenjuje se, da so nepremičnine v St. Tropezu v ponudbi v povprečju le približno 45 dni v letu 2025, kar pomeni zelo hitro prodajo in kaže na izjemno zanimanje kupcev investropa.com investropa.com.
Luksuzne počitniške hiše in drugotna bivališča
Saint-Tropez je v osnovi trg počitniških nepremičnin, skoraj vse stanovanjske nepremičnine tukaj pa lahko štejemo za “luksuzne”. Večina nakupov so drugotna oziroma sezonska bivališča za premožne družine iz Pariza, severne Evrope, ZDA in Bližnjega vzhoda. Mednarodni sloves mesta – od slovitih plažnih klubov Pampelonne do jadralske kulture – pomeni, da so kupci pogosto pripravljeni plačati več za vseljive, vrhunsko opremljene počitniške domove. Najbolj ekskluzivne vile (v zaprtih naseljih ali z neposrednim dostopom do plaže) so v lasti zvezdnikov, financerjev in modnih mogulov, kar še poudarja prestiž kraja tranio.com tranio.com.
Še posebej velja, da so tujci ključni gonilci rasti v tem segmentu. Leta 2024 so bili še posebej dejavni kupci iz Velike Britanije, Švice, ZDA in Bližnjega vzhoda, ki so izkoriščali valutna nihanja (npr. močan dolar) ter iskali naložbe v življenjski slog elliman.com elliman.com. Kupci z območja Zaliva (GCC) so postali pomemben igralec, saj so v letu 2024 predstavljali približno 25 % vseh mednarodnih nakupov na Azurni obali vendome-property.com. Ti kupci drugotnih domov jih privlači spoj zasebnosti, glamurja in možnosti oddajanja v St. Tropezu, zato je povpraševanje po luksuznih počitniških vilah močno tudi ob spremembah gospodarskih razmer. Med pandemijo je ta trg doživel pravi razcvet – cene na Azurni obali so v povprečju poskočile za +14,8 % med letoma 2019 in 2022, St. Tropez pa je s +17,1 % vodil rast elliman.com elliman.com. Čeprav se je ta tempo nekoliko upočasnil, so prestižne nepremičnine v St. Tropezu še vedno izjemno iskane. Lastniki so večinoma dolgoročni investitorji (ne prisiljeni prodajalci), kar ohranja ponudbo majhno in cene visoke. Skratka, luksuzni drugotni domovi v Saint-Tropezu še naprej predstavljajo ekskluzivno oazo za svetovno elito, z zelo omejenimi novimi projekti (glej tudi poglavje Novi projekti v nadaljevanju).
Komercialne nepremičnine in gostinstvo
Čeprav je Saint-Tropez predvsem znan po stanovanjskem blišču, ima tudi pomemben komercialni segment nepremičnin, ki je tesno povezan s turizmom in luksuznim življenjskim slogom. Najbolj prepoznavna komercialna sredstva so hoteli, letovišča in trgovine visoke kategorije – pisarniških stavb je bistveno manj. V zadnjih letih so v mesto veliko vlagale svetovne luksuzne hotelske verige, kar potrjuje zaupanje v status St. Tropeza kot svetovne destinacije. Tako je ugledna skupina Oetker Collection (lastniki hotela du Cap-Eden-Roc) napovedala odprtje novega ultraluksuznega hotela v Saint-Tropezu do leta 2027 – gre za “vasico” z 52 sobami v butičnih stavbah, umeščenih med mesto in plažo Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. Temu je sledila obsežna prenova hotela Château de la Messardière, palačnega hotela, ki je po večletni prenovi znova odprl vrata, in odprtje hotela Cheval Blanc St-Tropez v lastništvu LVMH. Podobne investicije kažejo na trajen optimizem v lokalnem gostinskem sektorju.
Trgovske in gostinske nepremičnine v St. Tropezu prav tako uspevajo zaradi sezonskega turizma. Vsako poletje najboljše luksuzne blagovne znamke odprejo sezonske butike in pop-up prodajalne v mestu in ob plažah – v letu 2023 so imena, kot so Dior, Louis Vuitton, Gucci in Jacquemus, prevzela plažne klube in izložbe ter izkoristila prihod bogatih dopustnikov voguebusiness.com voguebusiness.com. Ta sezonska nakupovalna mrzlica povečuje povpraševanje po kratkoročnih poslovnih najemih in poudarja privlačnost mesta (blagovne znamke dojemajo St. Tropez kot ključno poletno destinacijo). Najemnine za trgovine v starem mestnem jedru in na območju pristanišča sodijo med najdražje v Franciji v poletnih mesecih, kar odraža intenziven obisk in potrošnjo turistov.
Poleg gostinstva in trgovine je poslovna nepremičninska dejavnost omejena. Velikih poslovnih parkov ali industrijskih nepremičnin praktično ni – gospodarstvo temelji na turizmu, jahtanju in storitvah za premožno prebivalstvo. Kljub temu ostajajo butične poslovne priložnosti (kot so umetniške galerije, vrhunske restavracije, plažni klubi in marine) privlačne naložbe. Splošno gledano je segment poslovnih nepremičnin v St. Tropezu tesno povezan z luksuznim turizmom, z močno sezonsko uspešnostjo in stalno novimi projekti (hoteli, plažni klubi), ki nastajajo za potrebe zahtevnih obiskovalcev.
Tržni trendi in dinamika
Cenovni trendi: dosedanja gibanja in prihodnje napovedi
Trg v Saint-Tropezu je v zadnjih letih doživel izjemno rast cen, ki je presegla širše francoske trende. Med pandemijo, ko so premožni kupci množično iskali bolj prostorne in sončne lokacije, so vrednosti nepremičnin na Azurni obali poskočile. St. Tropez je beležil +17 % rast cen luksuznih nepremičnin med letoma 2019–2022 in vodil na Côte d’Azur elliman.com elliman.com. Do leta 2023 se je ta frenetična rast začela umirjati. Cene na Francoski rivieri so leta 2023 nekoliko padle (npr. –5 % v Cap Ferratu, –7 % v Cannesu), toda St. Tropez je ostal izredno odporen in ni zabeležil večjega padca cen mansionglobal.com. Prodajalci na najelitnejših lokacijah so bili trdno odločeni, da bodo obdržali cene, številni pa so raje oddajali nepremičnine v najem kot pa zniževali cene, zaradi stalnega povpraševanja mansionglobal.com mansionglobal.com.
V letih 2024 in 2025 je rast cen umirjena in bolj vzdržna. Podatki sredi leta 2024 kažejo, da so povprečne vrednosti vil v St. Tropezu dejansko zrasle za približno 18 % na letni ravni (deloma zaradi nekaj rekordnih prodaj) mansionglobal.com, medtem ko so se cene stanovanj dvignile za približno +1 % mansionglobal.com. To kaže, da lahko tudi na tako imenovanem »stabiliziranem« trgu najvišji segment v St. Tropezu zabeleži dvomestno apreciacijo zaradi pomanjkanja prestižnih nepremičnin. Na celotni rivieri so povprečne cene v letu 2024 zrasle za približno +8,7 % vendome-property.com vendome-property.com, vendar so trajektorije močno odvisne od posameznih mikrolokacij. V prihodnje večina strokovnjakov napoveduje nadaljnjo rast, a zmernejšim tempom. Po napovedih Knight Franka naj bi po pandemijskem razcvetu rast najvišjih cen upadla na nizke enomestne številke – pričakovali so, da bosta rast v letih 2023 in 2024 »nižji kot v času pandemije« in da se bo v letu 2024 še dodatno umirila ob rasti ponudbe elliman.com elliman.com. Ko bodo lastniki realizirali dobičke in se končale nove gradnje, naj bi pritisk na rast cen postopno izzvenel.
Za leto 2025 so napovedi od previdnih do optimističnih. Nekatere luksuzne agencije napovedujejo ponovni večji skok – ena agencija na Francoski rivieri pričakuje novih približno 10 % rasti cen v St. Tropezu v letu 2025, ki jo poganja povpraševanje po najrazkošnejših vilah vendome-property.com vendome-property.com. Po drugi strani makroanalitiki ocenjujejo, da bodo francoske stanovanjske cene v povprečju v drugi polovici 20-ih let rasle le za približno 2–3 % letno zaradi višjih obrestnih mer in ekonomske normalizacije. Splošno sprejeto mnenje je, da bodo vrednosti v St. Tropezu v kratkem ostale stabilne ali zmerno rasle in se ne bo zgodil izrazit popravek navzdol. O kakšnem poka balona ni dokazov; omejena ponudba in nespremenljivo mednarodno zanimanje delujeta kot podlaga za cene. Tudi ob inflaciji in rastočih stroških zadolževanja se je trg v letu 2024 »stabiliziral« z zmernimi padci na ravni države (-3,5 % letno) in se zdaj okreva tranio.com tranio.com. Kupci v St. Tropezu leta 2025 zato ne morejo pričakovati velikih popustov – največje pogajalske možnosti so 5–10 % nižje od izhodiščnih cen v tem mehkejšem tržnem obdobju mansionglobal.com. Prodajalci so večinoma premožni in niso pod pritiskom, zato so hitra razprodajna znižanja redka. Najverjetnejša pot v letih 2025–2028 je postopno vrednotenje v St. Tropezu, s povprečnim letnim dobičkom v območju srednje enomestne rasti, če ne bo velikih gospodarskih šokov.
Profil kupcev in gonilniki naložb
Kupec v Saint-Tropezu prihaja iz vsega sveta in je izrazito premožen. Tujci prevladujejo v najvišjem segmentu in predstavljajo približno 70 % vseh luksuznih nakupov mansionglobal.com. Ti vključujejo evropske kupce (predvsem iz Velike Britanije, Švice, Nemčije, Skandinavije in Italije) ter vedno večji delež neevropejcev (predvsem Američane in kupce z Bližnjega vzhoda). V letih 2023–24 so kupci iz Arabskega polotoka (GCC) močno povečali nakupe in predstavljajo približno 25 % vrednosti tujih nakupov na rivieri vendome-property.com. Privlačijo jih blišč in stabilnost Francoske riviere, pogosto iščejo prostorne vile na obali in varna posestva. Zahodnoevropski posamezniki z visokim premoženjem ostajajo zelo dejavni – eno izmed poročil navaja, da kupci iz Nemčije, Švice in Velike Britanije predstavljajo 40 % tujih transakcij v letu 2024 vendome-property.com vendome-property.com.
Opažen je tudi porast zanimanja ameriških kupcev. Američani so v zadnjem času svoj tržni delež povečali za približno 15 %, na kar vpliva močan dolar in »arbitraža življenjskega sloga«, saj želijo del rivierskih sanj vendome-property.com vendome-property.com. Za Američane je Saint-Tropez znamenita destinacija in izkoriščajo ugodno menjalno razmerje za naložbe v evropske luksuzne nepremičnine. Francoski domači kupci sicer predstavljajo manjši delež luksuznih nakupov, a so pomemben faktor – premožne pariške družine pogosto ciljajo na St. Tropez za poletne rezidence ali kot mesto za upokojitev, nekateri mlajši tehnološki podjetniki pa jih privabljajo prednosti regije in možnosti dela na daljavo mansionglobal.com.
Skupna nit med temi kupci je motivacija za življenjski slog prav toliko kot čista naložba. Lastništvo v St. Tropezu prinaša družbeni prestiž in osebno uživanje (sonce, morje in ekskluzivna skupnost) poleg finančnih koristi. Mnogi kupci iščejo varna zavetišča za premoženje – francoske nepremičnine veljajo za stabilne, hipoteke v Franciji pa so pogosto s fiksno obrestno mero za celotno dobo, kar lastnike ščiti pred nihanji obrestnih mer elliman.com elliman.com. Pravzaprav, kljub višjim svetovnim obrestnim meram, številni kupci na Rivieri plačujejo z gotovino ali si izposojajo minimalno, zato je ultraluksuzni segment manj občutljiv na spremembe obrestnih mer mansionglobal.com. Politična stabilnost in pravna država v Franciji dodatno privabljata mednarodne vlagatelje, še posebej v času svetovne negotovosti. (Francija je med vodilnimi državami za preselitev ali naložbe premožnih posameznikov, po poročilu Knight Frank’s Wealth Report.) Drug dejavnik je diverzifikacija portfelja in dohodek od najemnin. Kupci vedo, da je povpraševanje po najemih v St. Tropezu močno (najemnine vil v vrhuncu sezone so lahko astronomske), zato tudi tisti, ki kupujejo predvsem za osebno rabo, pogosto načrtujejo, da bodo svoj dom oddajali v delu poletja. Mešanica osebne rabe in možnosti ustvarjanja pomembnega donosa od najemnin (glej spodaj) dela nepremičnine v St. Tropezu privlačno sredstvo z dvojno namembnostjo. Nazadnje, ultra bogati kupci vedno bolj dajejo prednost udobju in trajnosti: raziskave kažejo, da jih več kot 60% sedaj išče okolju prijazne značilnosti (sončne celice, učinkovito zasnovo) v luksuznih domovih vendome-property.com vendome-property.com. Investitorji se odzivajo z vključevanjem »zelenih« tehnologij v nove gradnje, da bi zadovoljili ta vse bolj razvit okus. Skratka, baza kupcev v Saint-Tropezu leta 2025 je premožna, mednarodna in usmerjena v življenjski slog in to široko, raznoliko povpraševanje zagotavlja dolgoročno moč trga.Donosi od najemnin in povpraševanje po najemih
Trg najemnin v Saint-Tropezu je izredno dinamičen, saj je mesto globalno priljubljena počitniška destinacija. V vrhuncu sezone (poletni meseci) v to območje prihajajo premožni turisti in jet-setterji, zaradi česar kratkoročne najemnine strmo narastejo. Lastniki luksuznih vil običajno oddajajo svoje nepremičnine za 20.000–50.000 €+ na teden v juliju–avgustu, tudi skromnejša stanovanja pa dosegajo visoke tedenske najemnine. Posledično so donosi od kratkoročnih najemov lahko zelo privlačni – številni investitorji poročajo o 5–10% letnih donosih pri vrhunskih nepremičninah, še posebej če oddajajo skozi celotno glavno sezono. Zadnji trendi kažejo, da je povpraševanje po najemih še naraslo: ob okrevanju potovanj po pandemiji je leto 2023 doživelo porast cen luksuznih najemnin. V Cannesu in Nici so na primer donosi od luksuznih najemnin poskočili za 10–12% zaradi porasta kratkoročnega povpraševanja vendome-property.com vendome-property.com. St. Tropez zaradi izrazite usmerjenosti v prosti čas (in brez izvensezonskih kongresnih dejavnosti kot v Cannesu) doživlja izrazito sezonski najemni cikel: praktično polna zasedenost in visoke cene poleti, v primerjavi z veliko mirnejšo zimo. Kljub sezonskosti mnogi lastniki ocenjujejo, da jim je zaradi visoke poletne najemnine mogoče pokriti letne stroške. Med dogodki, kot so regata Les Voiles de Saint-Tropez ali vrhunec avgustovskih počitnic, cene dosežejo vrhnje vrednosti. Povpraševanje po najemninah krepi tudi omejena hotelska kapaciteta v mestu – številni obiskovalci imajo raje zasebne vile zaradi zasebnosti in prostora, zato je močan trg za tedenske najeme vil z dodatnimi concierge storitvami. Poleg tega na trg prihajajo novi premožni potniki (npr. iz ZDA, Bližnjega vzhoda) preko platform in specializiranih agencij, kar še dodatno širi bazen najemnikov. Vladna prizadevanja za regulacijo in registracijo kratkoročnih najemov (glej regulativni del) sicer prinašajo nekaj več administrativnih bremen, a hkrati profesionalizirajo sektor. Skratka, Saint-Tropez je v glavni sezoni ostaja trg najemodajalca, in možnost visokih prihodkov od najemnin še naprej privablja investitorje. Kljub temu morajo kupci upoštevati kratko sezono: zunaj maja–septembra povpraševanje močno upade, dolgoročni donosi (letni najemi) pa so relativno nizki, saj v St. Tropezu le malo ljudi živi vse leto. Zato je najboljša strategija pogosto kombinirana: osebna raba v predsezoni in oddajanje dopustnikom v glavni sezoni, s čimer se doseže največ užitka in donosov.Sezonska nihanja in vpliv turizma
Sezonskost je značilna lastnost nepremičninskega trga v St. Tropezu. Prebivalstvo mesta se poleti močno poveča – v juliju/avgustu so številke turistov velikokrat večje od zimskega prebivalstva – kar povzroča cikličen vzorec najemov in prodaje. Poletni turizem povzroča pravo mrzlico nepremičninskih aktivnosti: ogledi in posli pogosto dosežejo vrhunec spomladi in poleti, ko tuji kupci pridejo na počitnice in se odločijo za nakup. Ni nenavadno, da nekdo, ki ga St. Tropez v poletnem času očara, postane kupec nepremičnine po nekaj sezonah. Lokalna nepremičninska industrija je pripravljena na to, saj imajo agencije v toplejših mesecih veliko več povpraševanja. V nasprotju s tem je pozimi mir: številne trgovine in nekateri restorani so zaprti, prodajna dejavnost pa upade. Tudi turizem neposredno povečuje vrednost nepremičnin, saj povečuje mednarodni ugled mesta in prinaša prihodke v lokalno gospodarstvo. V letu 2024 je poseben katalizator predstavljala olimpijada v Parizu – strokovnjaki so ocenili, da bodo olimpijske igre verjetno pritegnile dodatni turistični promet na Francosko Riviero, saj so obiskovalci po Parizu načrtovali tudi izlete na Riviero voguebusiness.com voguebusiness.com. Destinacije, kot so Saint-Tropez, Cannes, Nica in Monako, so tako v poletju 2024 pričakovale dvig povpraševanja zaradi olimpijskega “prelivanja” voguebusiness.com. Takšni globalni dogodki imajo lahko valovni učinek na trg nepremičnin, saj porast premožnih obiskovalcev pogosto pomeni večje zanimanje za najeme ali nakupe lokalnih nepremičnin (nekateri obiskovalci olimpijade so že daleč vnaprej rezervirali sezonske najeme na Azurni obali). Splošno gledano je turizem življenjska sila nepremičninskega trga v St. Tropezu. Privlačnost življenjskega sloga Saint-Tropeza – sonce, plaže, nočno življenje, luksuzno nakupovanje – ohranja visoko povpraševanje. Zaradi sezonskih nihanj preudarni investitorji vse načrtujejo okoli tega: nakup izven sezone lahko včasih prinese nekoliko boljše cene ali več prostora za pogajanja, medtem ko prodaja v sezoni lahko prinese premijo, ko je čar mesta na vrhuncu. Prav tako lokalne oblasti skrbno upravljajo razvoj, da bi ohranile čar območja, saj vedo, da je »znamka« Saint-Tropez velik dejavnik vrednosti. Neto vpliv turizma je za lastnike nepremičnin nedvomno pozitiven: zagotavlja stalno globalno povpraševanje, močan najemni potencial in stalen tok novih potencialnih kupcev, ki se vsako poletje zaljubijo v Riviero.Pomembnejši novi projekti in razvoj
Kljub omejeni zemlji in strogim urbanističnim določilom je območje St. Tropeza v zadnjem času doživelo nekaj odmevnih novih projektov, ki bogatijo ponudbo luksuznih nepremičnin:- Butična luksuzna stanovanja – “8 minut od pristanišča”: V središču Saint-Tropeza, približno osem minut hoje od starega pristanišča, nastaja redek novogradbeni projekt. Ta intimna stavba z 10 vrhunskimi stanovanji (po 2–4 sobe) obeta sodobno eleganco z mediteranskim pridihom. Zaključek je predviden za leto 2027, projekt vključuje prostorne terase, zasebne vrtove, ogrevan bazen, podzemno garažo in pametno hišno tehnologijo v varovanem ograjenem kompleksu properstar.in properstar.in. Takšni novi kompleksi so v St. Tropezu redkost, zato je to opazna priložnost za kupce, ki iščejo sodobno stanovanje z udobjem v samem mestnem jedru. Arhitektura naj bi združevala naravne elemente in prefinjene linije v sozvočju z lokalno krajino properstar.in. Prvi odzivi investitorjev so zelo spodbudni, saj je novih stanovanj v središču vasi zelo malo.
- Ultraluksuzni hotelski projekt (Oetker Collection, 2027): Na področju hotelskih nepremičnin je Oetker Collectionov načrtovani 5-zvezdični hotel odmeven projekt. Napovedan decembra 2024 naj bi hotel izgledal kot umirjena provansalska vasica z več manjšimi dvonadstropnimi stavbami, vsaka s pogledom na morje elitetraveler.com elitetraveler.com. Gradi se na mestu nekdanjega hotela (Le Mas Bellevue) med mestom St. Tropez in plažo Pampelonne, ponujal pa bo 52 sob in apartmajev, vsak s svojo teraso, ter velik infinity bazen, spa in restavracije elitetraveler.com. Otvoritev je predvidena za sezono 2027; projekt potrjuje zaupanje investitorjev – podpirajo ga ugledne družine (Pariente in Essebag) v sodelovanju z Oetkerjem, zasnovo pa podpisujeta znana arhitekta Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. Prihod “mojstrovine” Oetker Collection bo po pričakovanjih »ustvaril neprekosljiv raj, ki združuje sproščeno pristnost in prefinjenost regije«, pravi izvršni direktor podjetja elitetraveler.com. Projekt ne bo le dvignil standarda lokalne gostinske ponudbe, temveč bo dodatno povečal vrednost nepremičnin v bližini zaradi večjega prestiža območja.
- Obnovljeni in prenovljeni hoteli: Med druge hotele sodijo obsežna prenova Château de la Messardière, znamenite palače iz 19. stoletja na hribu nad St. Tropezom. Po večletni obnovi (2019–2021) je ponovno odprla kot “Airelles Château de la Messardière” s statusom Palace hotela, dodala nove vile in začela sodelovati z vodilnimi chefi. Podobno je LVMH pred leti lansiral Cheval Blanc St-Tropez (nekdanja La Résidence de la Pinède), ikonični hotel Byblos pa stalno posodablja ponudbo. Čeprav ne gre za popolne novogradnje, ti prenovljeni luksuzni hoteli pomenijo pomembne investicije v lokalno nepremičninsko/gostinsko infrastrukturo, zaradi katerih St. Tropez ostaja konkurenčen drugim ultra luksuznim destinacijam.
- Posodobitve infrastrukture in marine: Za podporo jahtnemu turizmu potekajo nenehne nadgradnje marin in jahtnih klubov okoli zaliva Saint-Tropez. Govori se celo o modernizaciji pristaniških objektov Saint-Tropeza ter o razširitvi ponudbe za superjahte (ki so pravzaprav “plavajoče nepremičnine” njihovih lastnikov vsako poletje v pristanišču). Takšne izboljšave, čeprav niso zelo izpostavljene, povečujejo privlačnost lastništva nepremičnine tu z izboljšanjem splošne kakovosti in luksuznih storitev v območju.
Regulativne in davčne spremembe, ki vplivajo na trg
Investitorji in lastniki nepremičnin v St. Tropezu bodo morali leta 2025 navigirati po spreminjajočem se regulativnem okolju v Franciji, saj v veljavo stopa več novih pravil in davkov:
- Registracija kratkoročnega oddajanja (2025) – Zaradi razcveta trga turističnih najemov (Airbnb itd.) je Francija uvedla zakon, ki od 1. januarja 2025 zahteva, da se vsi lastniki, ki oddajajo nepremičnine za krajši čas, registrirajo pri lokalni občini (mairie) thelocal.fr. To je bilo prej zahtevano le na določenih območjih, zdaj pa velja za celotno državo. Tudi občasni gostitelji Airbnb v svojih drugih domovih morajo to upoštevati. Poleg tega morajo lastniki pridobiti dovoljenje za »spremembo namembnosti«, če svojo drugo nepremičnino oddajajo kot turistično nastanitev, s čimer jo učinkovito razvrstijo kot komercialno oddajo thelocal.fr thelocal.fr. Neprijava nepremičnine kot meublé de tourisme lahko povzroči kazen do 10.000 € thelocal.fr thelocal.fr. Za številne lastnike sekundarnih domov v St. Tropezu, ki poleti oddajajo svoje vile, to pomeni dodatno dokumentacijo in zagotavljanje, da nepremičnina izpolnjuje standarde oddajanja (vključno z minimalnimi energetskimi ocenami in – če gre za stanovanje v bloku – dovoljenjem etažnih lastnikov) thelocal.fr. Namen je boljše urejanje in obdavčenje dobičkonosnega sezonskega najemnega sektorja.
- Davčne spremembe za dohodke iz oddajanja – Poleg zakona o registraciji se zaostruje davčna ureditev dohodkov iz oddajanja. Brezdavčna olajšava za prihodke iz kratkoročnih najemov se je znižala na 30 % (z dozdajšnjih 50 %) za lastnike z manj kot 15.000 € letnega dohodka iz najemov thelocal.fr. To pomeni, da bodo imeli tisti v poenostavljenem režimu “micro Bic” zdaj le 30 % olajšave, preden bo preostanek obdavčen, kar poveča obdavčljiv del zaslužka. Čeprav mnogi lastniki luksuznih vil presegajo 15.000 € najemnin in že uporabljajo režim dejanskih stroškov, bodo manjši lastniki to spremembo najbolj občutili. To je del prizadevanj Francije za izenačitev pogojev med profesionalnimi podjetji v turizmu in zasebnimi gostitelji.
- Energijska učinkovitost in prepovedi oddajanja – Francija postopoma uvaja stroga pravila za izboljšanje energijske učinkovitosti stanovanj. Od 1. januarja 2025 nobena nepremičnina z oceno “G” na Energetskem izkazu (DPE) (najnižja ocena učinkovitosti) ne sme biti več zakonito oddana tranio.com. Lastniki takšnih energetsko potratnih stanovanj bodo morali pred ponovno oddajo izvesti prenovo. V St. Tropezu je večina luksuznih vil novih in dobro vzdrževanih, a nekatera stanovanja v vasi ali starejše hiše bi lahko spadala v to kategorijo in bodo tako začasno umaknjena s trga najemov. Vlada je tudi poenostavila izračune DPE in prilagodila roke, da bi spodbudila energetsko sanacijo neučinkovitih nepremičnin cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. V prihodnosti bodo celo stanovanja z oceno F od leta 2028 prepovedana za oddajanje, kar bo še večja omejitev. Kupci nepremičnin naj preverijo DPE oceno; zelo neučinkovite stare nepremičnine bodo lahko težje likvidne ali pa bodo potrebne večje investicije v obnovo (kar pa je lahko priložnost za zvišanje vrednosti).
- Lokalne davčne pribitke za drugo prebivališče – St. Tropez je opredeljen kot “zone tendue” (območje stanovanjskega primanjkljaja), kar lokalnim oblastem omogoča dodatno obdavčitev sekundarnih bivališč. Od leta 2023 lahko občine v takšnih obremenjenih okoljih uvedejo surtaxe (do +60 %) na davke na bivanje za drugo prebivališče (taxe d’habitation) thelocal.fr. Nekatera mesta na Rivieri so že uvedla ali povečala te pristojbine, da bi odvračala prazna bivališča. Lastniki v St. Tropezu naj pazijo na svojo letno taxe d’habitation za drugo prebivališče – ta davek je za primarne rezidence sicer ukinjen, za druge domove pa ostaja in je z dodatki lahko precej visok. Poleg tega je taxe foncière (davek na lastništvo) v zadnjem času močno narasel, saj so oblasti ponovno ocenile vrednosti nepremičnin thelocal.fr. Pametno je, da lastniki pregledajo svoje letne davčne izjave za nepremičnine (déclaration d’occupation), da preverijo pravilno kategorizacijo nepremičnin in razumeti morebitne podražitve thelocal.fr thelocal.fr.
- Hipotekarno in posojilno okolje – Čeprav to ni ukrep v klasičnem smislu, velja omeniti, da so francoske hipotekarne obresti v letih 2022–2023 močno narasle (nad 4 %), pričakuje pa se, da bodo do konca 2024 ali 2025 postopoma padle proti ~3 % cotedazur-sothebysrealty.com. Francoska vlada je tudi podaljšala možnost neobrestnih posojil (PTZ) za kupce prvega doma (čeprav predvsem v cenovno dostopnejših območjih, kar za St. Tropez ni relevantno) cotedazur-sothebysrealty.com. Pri luksuznih nepremičninah je financiranje pogosto manj pomembno, vendar bi lahko stabilizacija ali rahlo znižanje obresti v 2025 povečala kupno moč tistim, ki se zadolžijo. Francoske banke so začele leta 2023 znova odpirati kreditiranje tudi za tujce, potem ko so bile omejitve nekaj časa zelo stroge, kar lahko omogoča tujemu kupcu pridobitev hipoteke (v nekaterih primerih celo do 85 % LTV) elliman.com elliman.com.
Za povzetek, regulativne spremembe leta 2025 so večinoma usmerjene v izboljšanje dostopnosti stanovanj in trajnosti: lastnike spodbujajo, da oddajajo prazne nepremičnine (ali pa jih doletijo dodatne davščine), registrirajo oddaje in plačujejo davke od teh prihodkov ter prenovijo stavbe za boljšo energetsko učinkovitost. Lastniki v St. Tropezu morajo zagotavljati skladnost, a ti ukrepi nakazujejo tudi bolj profesionalen in pregleden trg v prihodnje. Investitorji se lahko počutijo varneje, saj država aktivno rešuje vprašanja dostopnosti bivanja (kar dolgoročno podpira vrednost nepremičnin z izboljšanjem tržnega zdravja). Kot vedno je priporočljivo posvetovanje z lokalnim davčnim svetovalcem zaradi pogojev davka na premoženje (IFI), pravil glede rezidentstva in vseh novih zakonov, ki bi lahko vplivali na stroške posedovanja ali oddaje v tem prelepem kotičku francoske Riviere.
St. Tropez v primerjavi z bližnjimi trgi: Cannes, Nica, Monako
Kako se Saint-Tropez v letu 2025 primerja z drugimi znanimi rivierskimi trgi? Vsaka od teh destinacij ima poseben profil glede na cene, investicijsko vrednost in povpraševanje:
- Cannes: Cannes je znan po filmskem festivalu in promenadi Croisette, je večje mesto kot St. Tropez in ponuja raznoliko ponudbo nepremičnin. Cene so v Cannesu nekoliko nižje v povprečju – konec leta 2024 je bila povprečna cena v mestu okrog 6.100 € na m² (po skoraj 4 % rasti v tem letu) investropa.com. Najboljše lokacije ob morju (La Croisette) in vile v predelih Californie ali Super-Cannes dosegajo cene, primerljive s St. Tropezom za izjemne nepremičnine. Cannes ima koledar dogodkov skozi vse leto (kongresi, festivali), kar dviguje povpraševanje po najemih tudi izven poletne sezone, zato je mesto privlačno za investitorje, ki iščejo donos iz oddajanja. Novi projekti gradnje so v Cannesu bolj številni: prenova zgodovinskega kompleksa Palm Beach ga bo spremenila v luksuzni nakupovalni center, zasebni klub in vrhunska stanovanja mansionglobal.com mansionglobal.com. To povečevanje ponudbe je v nasprotju s stiskom na strani ponudbe v St. Tropezu. Kupci v Cannesu so mednarodni, a tudi veliko Francozov in poslovnih ljudi (nekateri kupujejo “pied-à-terre” za bivanje med konferencami). Z vidika investicijske vrednosti Cannes ponuja nekoliko boljše »razmerje med ceno in kvadraturo« kot St. Tropez in večjo likvidnost zaradi večjega trga. Za razliko od St. Tropeza pa mu manjka enaka stopnja ekskluzivnosti in zasebnosti. Mnogi investitorji diverzificirajo portfelj – Cannes za donos od oddajanja in priročnost mesta, St. Tropez za prestiž in osebno uporabo.
- Nica: Nica, kot največje riviersko mesto in prometno središče (tudi mednarodno letališče Nice Côte d’Azur), predstavlja popolnoma drugačen trg. Cene v Nici so precej bolj zmerne: povprečje za nepremičnine je okoli 5.000–6.000 € na m² (okoli 2025) tranio.com investropa.com, luksuzni novi projekti in obalni apartmaji pa so na višjem koncu razpona. Nici trg poganjajo tako mednarodni kot domači kupci, mešanica je med primarnim in drugim bivališčem. V zadnjih letih je Nica beležila zmeren, a stabilen razvoj (+7 % v treh letih) investropa.com. Zanimiv trend je razvoj mesta v tehnološko in podjetniško središče, kar privablja mlajše strokovnjake in prebivalce skozi vse leto mansionglobal.com. To povečuje povpraševanje tudi izven segmenta upokojencev in turistov. Z vidika investicije Nica ponuja ugodnejši vstop in močno povpraševanje po najemu (tudi dolgoročne najemnike zaradi lokalnega gospodarstva in univerz). Donosi iz dolgoročnega najema v Nici so lahko solidni (~3-4 % ali več), kratkoročni pa uspevajo v poletnih in karnevalskih terminih. Čeprav Nica nima glamurja St. Tropeza, tekmuje s praktičnostjo: odlična infrastruktura, bogata kulturna ponudba in velik najemni trg. Nekateri investitorji izberejo Nico za stabilne donosne najeme in lažjo prodajo, St. Tropez pa gledajo kot trofejno naložbo z nižjo likvidnostjo. Povzetek: Nica je “prestolnica” Riviere – nižji cenovni razred, večji obseg –, St. Tropez pa nišni dragulj.
- Monako: Kneževina Monako je v svoji ligi in pogosto zaseda prva mesta lestvic najdražjih nepremičnin na svetu. Povprečna cena na kvadratni meter v Monaku je leta 2023 znašala neverjetnih 51.500 € mansionglobal.com, zaradi česar se St. Tropez (18–21 tisoč €) zdi precej skromen v primerjavi. Monako kot davčna oaza in z izjemno omejeno zemljo (ter legendarno varnostjo in udobjem) pomeni, da povpraševanje vedno presega ponudbo stanovanj. Leta 2023 je bila več kot polovica vseh prodaj v Monaku nad 20 milijonov € mansionglobal.com. Za investitorje je lastništvo v Monaku kot zlato – izjemno varno in zgodovinsko vrednostno rast, a zelo nizki donosi iz najema (ker so cene toliko višje od najemnin). Po drugi strani pa lahko St. Tropez ponudi višje donose, vendar je izven sezone veliko manj likviden. V Monaku je večina kupcev mednarodnih milijarderjev ali stotmilijonarjev, ki tam pogosto pridobijo rezidentstvo zaradi davčnih razlogov. Veliko teh kupcev ima hkrati še vikende v St. Tropezu ali Cannesu. Z vidika investicije gre pri Monaku predvsem za ohranjanje bogastva in prestiža, manj pa za rast ali prihodke. Cene so že “nezemeljske” (npr. 50 tisoč €+ na m² proti ca 20 tisoč € v St. Tropezu in 6 tisoč € v Cannesu) mansionglobal.com investropa.com. Neposredna primerjava je težka – lastništvo v Monaku je pogosto strateška odločitev, ne nujno iz stanovanjskih potreb, lastništvo v St. Tropezu pa bolj iz užitka življenjskega sloga. Oboje pa združuje izjemno omejena ponudba – v Monaku zaradi njegove velikosti, v St. Tropezu zaradi prostorskih in naravovarstvenih omejitev.
Za povzetek, Saint-Tropez izstopa tudi med slavnimi konkurenti na Rivieri s kombinacijo vaške očarljivosti in ekskluzivnosti. Cannes in Nica sta bolj urbana, diverzificirana trga, kjer je vstop cenejši in obseg večji, Monako pa ostaja ultra-premični finančni “safe haven” z neprimerljivimi cenami. Investitor na francoski Rivieri lahko Cannes in Nico vidi kot trga za najemne naložbe, St. Tropez pa kot luksuzno dolgoletno premoženje za rast kapitala in osebno uporabo. Če gledamo cene, je St. Tropez blizu vrha (takoj za Monakom v tej regiji), njegov ugled in omejena ponudba pa zagotavljata, da bo še naprej dražji od večjih trgov. Vsaka lokacija ima svoje prednosti, a kar se tiče glamurja in globalne prepoznavnosti v svetu nepremičnin, se s St. Tropezom lahko meri le peščica – Monako, Cap Ferrat in najdražje soseske Cannesa – predvsem najvišji razred evropskih letoviških nepremičnin mansionglobal.com mansionglobal.com.
Naložbene priložnosti in tveganja – kratkoročno proti dolgoročno
Kratkoročne priložnosti & tveganja (2025–2026)
Kratkoročno nepremičninski trg v St. Tropezu ponuja kombinacijo privlačnih priložnosti in previdnostnih opomb za vlagatelje:
- Priložnosti: Po hektičnem cenovnem razcvetu v letih 2020–2022 nedavna stabilizacija trga kupcem omogoča pogajanja in iskanje vrednosti, kar na vrhuncu ni bilo mogoče. Cene so se malce znižale od svojih absolutnih vrhov, večina agentov pa poroča, da so prodajalci zdaj odprti za 5–10 % popuste pri pogajanjih mansionglobal.com. To predstavlja majhno »okno priložnosti« za kupce, da si zagotovijo nepremičnino po relativnem popustu mansionglobal.com mansionglobal.com. Poleg tega se zaradi postopnega večanja ponudbe (več nepremičnin na trgu, ker nekateri lastniki unovčujejo dobiček ali so končane nove gradnje), imajo kupci zdaj nekoliko več izbire kot leto ali dve nazaj. Za tiste, ki so pripravljeni ukrepati, je lahko 2025 idealen trenutek za nakup pred novim cenovnim valom – posebej glede na napovedi, da se bodo cene v St. Tropezu morda znova zvišale do konca leta 2025 vendome-property.com. Na strani oddajanja je povpraševanje po najemih za poletje 2024 in 2025 visoko (dodatno ga spodbujajo dogodki kot so Olimpijske igre), kar pomeni, da bi vlagatelji, ki kupijo zdaj, lahko takoj izkoristili močnan prihodek iz najemnin v prihodnjih sezonah. Druga kratkoročna priložnost je valutna arbitraža: kupci izven evroobmočja (npr. Američani) lahko profitirajo, če evro ostane zmeren – ameriški kupci so namreč »izkoriščali menjalni tečaj« za nakup na francoski rivieri elliman.com elliman.com. Končno bi morebitno nadaljnje znižanje obrestnih mer ali omilitev kriterijev za kreditiranje v letu 2025 izboljšalo pogoje financiranja, kar bi omogočilo finančno vzvodnim kupcem, da si zagotovijo boljše pogoje.
- Tveganja: Kratkoročno je največje tveganje verjetno makroekonomska negotovost. Visoka inflacija, naraščajoče svetovne obrestne mere ali recesija bi lahko ohladile zainteresiranost kupcev. Kot je poudaril eden od strokovnjakov, je »globalna politična in ekonomska negotovost« v letu 2024 vplivala na zaupanje kupcev na Rivieri mansionglobal.com mansionglobal.com. Če bi finančni trgi upadli ali bi bila politična situacija negotova (npr. glavne volitve v ZDA in Franciji v letih 2024–25), bi lahko nekatere luksuzne nakupe preložili. Tveganje predstavlja tudi nizka likvidnost in stroški lastništva: nakup v St. Tropezu pomeni visoko vstopno ceno in morebitno držanje dragega premoženja, ki ga utegne biti v izvensezonskem obdobju težko hitro prodati. Če je naložbeni horizont zelo kratek (preprodaja v 1–2 letih), lahko transakcijski stroški (prenosni davki ~7,5 %, agencijske provizije itd.) in sezonska narava trga otežijo hiter dobiček. Regulatorne spremembe so še eno kratkoročno tveganje: če ste želeli oddajati nepremičnino, nove zahteve za registracijo in manjša davčna olajšava nekoliko zmanjšajo neto donos thelocal.fr. Stroški skladnosti (energetska prenova, dovoljenja) so lahko nepredvideni izdatek. Prenapihnjena pričakovanja glede prihodkov iz najemnine so lahko nevarna – čeprav so poletni tedni zlata vredni, je treba načrtovati tudi za prazne tedne skozi leto; napačna ocena tu lahko ogrozi kratkoročen denarni tok. Na koncu velja omeniti še lokalizirana tveganja, kot so sezone požarov ali ekstremni vremenski dogodki: jug Francije je zadnja poletja doživel nevarnost požarov. Slaba sezona požarov ali nove podnebno pogojene gradbene predpise bi lahko začasno vplivali na trg ali povzročili dodatne stroške (npr. vzpostavitev požarne varnosti okoli vil). Ta tveganja so v obalni coni St. Tropeza razmeroma nizka, a jih vseeno ni za zanemariti.
Dolgoročna perspektiva (2027–2028 in dlje)
Za vlagatelje z večletno ali celo večdesetletno perspektivo so nepremičnine v Saint-Tropezu še vedno izjemno privlačno sredstvo, čeprav obstajajo nekatera dolgoročna razmišljanja:
- Priložnosti: Dolgoročna rast vrednosti kapitala je velika prednost. Zgodovinsko gledano so vrhunske nepremičnine na Rivieri na daljši rok nenehno pridobivale na vrednosti. Na primer, tudi vključno z počasnejšimi obdobji, so vrednosti luksuznih domov na francoski Rivieri v desetletju do 2022 zrastle za ~8,7 %, nepremičnine v provansalski regiji pa celo za 22,5 % od leta 2020 elliman.com elliman.com. Še posebej v St. Tropezu, kjer je ponudba zemljišč omejena in ima trg »trofejni« status, bo vrednost v naslednjih 5–10 letih verjetno stabilno naraščala. Mnogi strokovnjaki menijo, da bosta omejena ponudba in trajna privlačnost ta trg zaščitila pred večjimi padci cen elliman.com. Temeljne značilnosti regije – čudovito okolje, življenjski slog in mednarodna dostopnost – se ne spreminjajo, kar napoveduje še naprej močno povpraševanje. Poleg tega demografski trendi favorizirajo St. Tropez: število premožnih posameznikov po svetu narašča, Francija pa privablja bogate tujce (glede na Knight Frank je Francija zdaj na 8. mestu po številu milijonarjev) costar.com. Ta širjenje razreda bogatih bo najverjetneje še dolgo povzročalo povpraševanje po drugem bivanju na Rivieri. Druga dolgoročna priložnost je »dediščinska« vrednost lastništva v St. Tropezu – številne družine imajo nepremičnine skozi generacije in uživajo desetletja osebne uporabe ob hkratnem tihem povečevanju vrednosti. V dovolj dolgem obdobju se cikli izravnajo, nepremičnine v St. Tropezu pa so se izkazale kot odlično hranilišče vrednosti (z izjemnim življenjskim slogom kot dodatno prednostjo). Vlagatelji v letih 2025–2028 se lahko tudi postavijo pred naložbe v infrastrukturo (npr. boljše prometne povezave, kot so govorice o hitrejšem vlaku ali boljši cestni dostop) ter pojav novih obetavnih območij v bližini. Lastništvo v St. Tropezu omogoča tudi izkoriščanje rasti širše regije Riviere (npr. če bo v Nici tehnološki razcvet ali povečanje azijskega turizma). Povpraševanje po najemih dolgoročno ostaja močno ali celo narašča – svetovni turizem je v porastu in Francija že dolgo velja za vodilno svetovno turistično destinacijo. St. Tropez, s svojim ikoničnim statusom, bo ohranil svoj del bogatega turističnega toka in tako zagotavljal stabilne prihodke iz oddajanja ter stalno prihajanje novih potencialnih kupcev na ta trg.
- Tveganja: Na daljši rok obstaja tveganje nasičenja trga ali spremembe luksuznih preferenc. Čeprav si je težko predstavljati, da bi St. Tropez izgubil svoj čar, se lahko okusi spreminjajo. Pojavijo se lahko nove luksuzne destinacije (npr. novi mediteranski »hotspoti« ali druge prestižne lokacije kot Črna gora, ki se intenzivno oglašuje premožnim kupcem portomontenegro.com portomontenegro.com). St. Tropez mora biti pozoren na ohranitev svojega čara; prekomerna zazidava (če bi bila sploh mogoča) ali okoljsko propadanje bi lahko škodili privlačnosti. Vendar pa so lokalni predpisi zelo strogi, zato nenadzorovane gradnje skorajda ni mogoče pričakovati. Davčne in politične spremembe so konkretnejše dolgoročno tveganje: politično ozračje v Franciji se lahko obrne v smeri višjih davkov na visoko vredne nepremičnine ali za nerezidente. Na primer, premoženjski davek (IFI) trenutno velja za lastnike nepremičnin nad 1,3 milijona € za rezidente in nerezidente – v prihodnosti bi ga vlade lahko zvišale ali uvedle dodatne dajatve, kar bi lahko nekoliko ohladilo zanimanje tujih vlagateljev. Podobno bi se lahko zaostrili dodatni davki ali omejitve za nezadostno izkoriščene druge domove, če se bo pomanjkanje stanovanj nadaljevalo. Zal bi lahko prišlo tudi do strožjih pravil za najbolj zaželene počitniške kraje. Drugo tveganje so posledice podnebnih sprememb: višje temperature, okoljske skrbi in omejitve bi lahko povzročile nove gradbene predpise, omejitve pri porabi vode ali povečane stroške za vzdrževanje požarne varnosti. Obalne nepremičnine se povsod po svetu na dolgi rok srečujejo z nevarnostjo višanja morske gladine ali erozije (čeprav so deli obale St. Tropeza bolj peščeni/cliffy in ne nizko ležeči kot npr. Miami). Nenazadnje je likvidnost trga St. Tropeza v času recesije nizka. Čeprav je dolgoročno lastništvo običajno nagrajeno, bi ob nujni potrebi po hitri odprodaji v času svetovne recesije lahko trajalo dlje, da bi našli kupca po želeni ceni, saj gre za diskrecijski trg. Dolgoročna naložba v St. Tropez je optimalna, če imate dovolj finančne vzdržljivosti, da vam ni treba zapustiti trga hitro. Zaključimo lahko, da dolgoročne koristi – rast kapitala, varnost, življenjski slog – očitno presegajo tveganja, če je vlagatelj informiran in prilagodljiv na spremembe regulacije in okolja.
Strokovni vpogledi in napovedi (2025–2028)
Strokovnjaki iz industrije in tržni analitiki se večinoma strinjajo, da je obeti za nepremičninski trg Saint-Tropeza pozitivni za srednjeročno obdobje (2025–2028), čeprav se pričakuje bolj zmerna rast kot v preteklosti. Tukaj je nekaj ključnih vpogledov in napovedi:
- Nadaljevanje, a zmerna rast cen: Po eksplozivni rasti v času pandemije napovedovalci pričakujejo obdobje normalizacije z zmerno rastjo. Raziskovalni oddelek podjetja Knight Frank pričakuje, da se bodo cene prvovrstnih stanovanj na Francoski rivieri še naprej letno povečevale, vendar z “opazno bolj umirjeno” stopnjo v prihodnje elliman.com elliman.com. Opažajo, da naj bi se po približno +8,7 % povprečne rasti na leto v obdobju 2010–2020 rast ustalila pri enomestnih številkah na leto, če ne pride do nepredvidenih spodbud elliman.com. Za St. Tropez so nekateri lokalni agenti še vedno optimistični (kot rečeno, eden napoveduje +10 % za 2025) vendome-property.com, a širši konsenz ceni letno rast v območju ~3–5 % v obdobju 2025–2028 – zdrava rast, ki prehiteva inflacijo, a ni evforična. To potrjujejo tudi splošne evropske študije trga luksuznih nepremičnin, ki za zrela tržišča, kot je Francija, napovedujejo približno 2–4 % povprečne letne rasti vrednosti luksuznih nepremičnin do leta 2028 portomontenegro.com portomontenegro.com. Skratka, strokovnjaki menijo, da bo St. Tropez vrednostno rasel postopoma in se izognil velikim nihanjem, k čemur prispevata omejena ponudba in visoko premožno povpraševanje.
- Vztrajnost povpraševanja s strani HNWI (oseb z visoko vrednostjo premoženja): Demografski dejavniki naj bi se še okrepili. Wealth Report 2024 nakazuje, da se število milijonarjev v Franciji povečuje, riviera pa ostaja ena glavnih destinacij za bogate, ki kupujejo domove costar.com. Interes mednarodnih kupcev naj bi ostal na visoki ravni – obstaja strukturni trend bogatih posameznikov, da globalno razpršujejo svoje premoženje, nepremičnine na francoski rivieri pa so pogosto na njihovem nakupovalnem seznamu. Poročilo Douglas Elliman/Knight Frank iz leta 2023 izpostavlja, da kljub gospodarskim izzivom »vztraja apetit tujih kupcev po francoskih domovih« elliman.com elliman.com, kar se bo verjetno nadaljevalo. Novi kupci (Bližnji vzhod, Azija) bi lahko do leta 2028 še dodatno razširili bazen povpraševanja in na trg prinesli nove vire kapitala.
- Omejitve glede zalog in nova ponudba: Strokovnjaki opozarjajo, da bo ponudba ostala omejena, kar podpira cene. Vendôme Property je opozoril na 15 % padec števila razpoložljivih nepremičnin v letu 2024 v primerjavi z 2023 na rivieri vendome-property.com vendome-property.com – pomanjkanje zalog, ki se verjetno nikoli povsem ne bo odpravilo. Novogradnje so omejene, lokalno nasprotovanje velikim projektom (kot v nekaterih delih Azurne obale) pa lahko razvoj dodatno izzove mansionglobal.com. Do leta 2028, tudi ob nekaj novih razvojih, bo St. Tropez verjetno imel veliko več kupcev kot prodajalcev za vrhunske nepremičnine. To nakazuje na potencialno konkurenčen trg v prihodnjih letih, kjer bodo najbolj zaželene nepremičnine prejele več ponudb. Strokovnjaki priporočajo, da bodo posli »off-market« (že zdaj predstavljajo 40 % luksuzne prodaje) ostali pogosti, saj je diskretnost med premožnimi ključnega pomena vendome-property.com vendome-property.com.
- Pogled na najemni trg: Napovedi za najemni trg ostajajo pozitivne. Povpraševanje po kratkoročnem najemu naj bi ostalo močno ali celo naraščalo, saj se luksuzna potovanja krepijo. Temeljni dejavniki francoske riviere – »neokrnjene plaže, enostavna dostopnost preko mednarodnih letališč, znameniti dogodki« – pomenijo, da bo regija »vedno privlačna za kupce« in tudi najemnike mansionglobal.com. Nekateri analitiki poudarjajo, da mlajše generacije prav tako gravitirajo v to regijo (npr. preobrazba Nice), kar nakazuje širšo bazo bodočih najemnikov in kupcev mansionglobal.com. Do leta 2028 bomo morda videli tudi rezultate francoskih prizadevanj za trajnost: nepremičnine, ki bodo energetsko nadgrajene, bodo morda dosegale višje najemnine ali prodajne cene (eko-luksuz bi lahko postal prodajni argument, saj ga danes že ceni več kot 60 % kupcev vendome-property.com).
- Tveganja, ki jih spremljajo strokovnjaki: Nobena napoved ni brez omejitev. Strokovnjaki budno spremljajo gibanje obrestnih mer – čeprav je večina luksuznih nakupov gotovinskih, del trga vseeno temelji na financiranju. Če bodo obresti dlje časa visoke, bi to lahko omejilo rast cen. Poleg tega je geopolitična stabilnost v Evropi (ali njeno pomanjkanje) pomemben dejavnik negotovosti; nestabilnost lahko tako koristi (beg v varna sredstva, kot so francoske nepremičnine) kot škodi (manjša splošna investicijska motivacija). Ekonomisti omenjajo tudi valutna nihanja: če bi se evro do leta 2028 bistveno okrepil v primerjavi z USD/GBP/Yuan, bi lahko del tujega povpraševanja popustil; nasprotno pa bi šibek evro spodbudil tujce k nakupom. Kljub temu je relativna stabilnost Francije prednost v negotovih časih – kot poudarjajo pri Knight Franku, imajo francoska gospodinjstva nižjo zadolženost in fiksne obrestne mere, zato so bolje zaščitena pred spremembami v prihodnosti kot v drugih državah elliman.com elliman.com. Poenostavljeno: francoski trg je lahko bolj odporen na globalne šoke, zato imajo lokacije, kot je St. Tropez, dodatno prednost.
- Zaključek – razpoloženje strokovnjakov: Prevladujeta optimistična previdnost med nepremičninskimi strokovnjaki. Napovedujejo, da bo Saint-Tropez ostal eden najbolj zaželenih nepremičninskih trgov na svetu vse do leta 2028, s cenami, ki bodo rasle, a zmerno. Kot poudarja ena rivierska agencija, je pogled na trg »bullish« za vrhunske nepremičnine, predvsem zaradi izjemnega življenjskega sloga in trajne privlačnosti regije vendome-property.com. Investitorjem svetujejo, naj St. Tropez dojemajo kot dolgoročno priložnost: v naslednjih 5+ letih se lahko manjši, vztrajni donosi lepo seštevajo, užitek in prestiž lastništva pa sta neprimerljiva. Ob preudarni strategiji zmanjševanja tveganj (davčno načrtovanje, skladnost z novimi predpisi ipd.) lahko deležniki pričakujejo trdno donosnost in glamurozen osebni umik, ki se bo ohranil skozi čas. Z besedami drugega strokovnjaka: »Te nepremičnine bodo vedno prehitevale povprečje … Najboljše pridejo na trg le enkrat v generaciji«, kar poudarja, kako posebne so nepremičnine v St. Tropezu mansionglobal.com mansionglobal.com.
Viri: Poročilo Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Talerico, julij 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio French Prices 2025 tranio.com; Investropa Riviera 2025 statistika investropa.com investropa.com; Vendôme Property Market Update (januar 2025) vendome-property.com vendome-property.com; Douglas Elliman/Knight Frank Prime France Report (avgust 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (december 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (december 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (julij 2024) voguebusiness.com; in ostali uradni podatki ter publikacije, kot je navedeno zgoraj.
