Immobilier à Manille 2025 : Tendances surprenantes, prévisions audacieuses et quartiers en vogue à surveiller

Le marché immobilier de Manille en 2025 est une étude de contrastes. L’offre de copropriétés résidentielles a explosé, faisant grimper les taux de vacance à des niveaux records, néanmoins la demande se redresse progressivement grâce au rebond économique. L’immobilier d’entreprise—en particulier les bureaux—montre les premiers signes de reprise après l’effondrement provoqué par la pandémie, même si les loyers restent sous pression en raison de la surabondance de l’offre. D’ici 2026–2028, les analystes prévoient une reprise “modérée” mais positive des valeurs immobilières, avec une augmentation modérée des prix résidentiels (~2 % par an) et des loyers progressant de ~1–2 % par an bworldonline.com bworldonline.com. Les principaux moteurs incluent de grands projets d’infrastructure (du premier métro de Manille aux nouveaux aéroports et lignes ferroviaires) qui promettent de débloquer de nouvelles zones de croissance, ainsi que des démographies favorables stimulant la demande de logements. Cependant, des risques comme la surabondance de copropriétés et de bureaux, le départ des locataires POGO et de possibles changements réglementaires (par exemple, augmentation des taxes, suspensions environnementales) assombrissent les perspectives. Ce rapport propose un examen détaillé de l’immobilier résidentiel et commercial à Manille en 2025, des nouveaux pôles émergents, des tendances des prix et des loyers, des impacts des infrastructures, du contexte réglementaire, du pipeline des développements, ainsi que des opportunités et risques d’investissement qui façonneront l’avenir du marché.

Tendances actuelles du marché en 2025

Le marché immobilier de Manille navigue une reprise post-pandémique sur fond de surabondance dans certains segments. Les fondamentaux économiques sont globalement favorables en 2025 – les Philippines affichent une belle croissance du PIB (~5 % en 2024) tandis que l’inflation se détend, augmentant le pouvoir d’achat des acheteurs worldexecutivesdigest.com worldexecutivesdigest.com. Cependant, l’héritage de la pandémie et les changements politiques (comme l’interdiction des sociétés de jeux en ligne) continuent d’avoir un impact sur la dynamique immobilière de la capitale.

Tendances du secteur résidentiel (2025)

Surabondance de condominiums et taux de vacance élevés : Le marché des condos de Metro Manille fait face à un excès d’inventaire en 2025. Les taux de vacance ont atteint des niveaux sans précédent – environ 24,3 % au premier trimestre 2025 et un cap de ~26 % attendu d’ici la fin de l’année bworldonline.com. Concrètement, un condo sur quatre du marché secondaire reste inoccupé bworldonline.com. La situation est particulièrement aiguë dans la Bay Area (zone de remblai de la baie de Manille), où le départ des opérateurs de jeux en ligne offshore philippins (POGOs) a créé un vide de demande. Le taux de vacance des condos dans la Bay Area devrait atteindre un impressionnant ~56 % d’ici fin 2025, contre seulement 14 % en 2016 avant le boom des POGO bworldonline.com bworldonline.com. D’autres quartiers avec un stock d’invendus significatif incluent de nouveaux pôles comme Southern Quezon City (7 000 unités invendues), Alabang–Las Piñas (6 000), Pasig City (5 000) et Makati Fringe et Bay Area (4 000 chacun) bworldonline.com. À l’inverse, les centres d’affaires établis – Makati CBD et Bonifacio Global City (BGC) – comptent bien moins d’unités invendues (environ 1 000 chacun) bworldonline.com, traduisant une demande résiliente pour les projets haut de gamme.

Stabilisation des prix : Après un fléchissement dû à la pandémie, les prix résidentiels se stabilisent. Les prix des logements à l’échelle nationale sont repartis à la hausse fin 2024, grimpant de +6,7 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2024 après une brève contraction business.inquirer.net business.inquirer.net. Notamment, les prix à Metro Manille ont stagné – au T4 2024, la valeur des biens résidentiels à Manille intra-muros était encore en baisse de 0,4 % sur un an (soit une nette amélioration comparée à la chute de -14,6 % au T3) business.inquirer.net. Les hausses sont plus marquées en dehors de Manille (+9,3 % sur un an au T4 2024) business.inquirer.net, les acheteurs se tournant de plus en plus vers les banlieues et villes secondaires. À Metro Manille, le segment des condos milieu de gamme a connu un léger repli des prix en 2024, créant des occasions pour les acheteurs : après trois ans de hausse, les prix des condos ont baissé pour la première fois, permettant aux primo-accédants d’accéder à des biens plus abordables worldexecutivesdigest.com. Les experts du secteur qualifient la reprise des valeurs à Metro Manille de “plate à modérée” – Colliers prévoit une hausse de seulement ~2,2 % par an jusqu’en 2026 pour les condos bworldonline.com. À ce rythme, la valeur moyenne des condos à Manille ne retrouverait son pic d’avant la pandémie qu’aux environs de 2029 bworldonline.com.

Bascule vers les maisons et les zones périphériques : Face à la surabondance de condos urbains, les promoteurs réorientent leur offre vers les segments où la demande reste solide : l’habitat individuel horizontal dans les provinces périurbaines. Les grands groupes accélèrent les projets de lots à bâtir et de maisons individuelles dans CALABARZON (Cavite, Laguna, etc.), Luzon centrale, les Visayas et Davao, qui ont connu une appréciation des prix de ~4–7 % annuels ces dernières années business.inquirer.net. Les développements “lots uniquement” font encore mieux, avec des hausses de 7–15 % par an de 2016 à 2023 dans les corridors de croissance business.inquirer.net. Dans Metro Manille, les quartiers résidentiels haut de gamme de style banlieue et les projets de “townships” offrant plus d’espace et d’équipements sont recherchés, alors que les acheteurs privilégient la santé et le cadre de vie après la Covid. La montée des développements à thème—ex. communautés de golf à Antipolo (Rizal) ou Cavite—illustre cette tendance, répondant à une clientèle aisée en quête de plus que d’un simple condo worldexecutivesdigest.com. Au global, les prêts immobiliers pour maisons individuelles représentent désormais la plus grande part (47,9 %) des nouveaux prêts hypothécaires worldexecutivesdigest.com, signe de la préférence des familles philippines pour les maisons sur terrain à mesure que le revenu augmente.

Tendances du secteur commercial (2025)

Reprise naissante du marché des bureaux : Le secteur des bureaux à Manille, durement touché par la pandémie et le passage au télétravail, montre des signes de relance en 2025. Au T1 2025, la location de bureaux bondit : environ 237 600 m² de transactions signées, soit +66 % sur un trimestre et +15 % sur un an bworldonline.com. Il s’agit d’un remarquable retournement après la mollesse de 2024 bworldonline.com. La demande s’est également élargie : si les BPO (outsourcing) restent majeurs, plus de 60 % des nouveaux baux début 2025 viennent d’entreprises traditionnelles (agences publiques, banques, logistique, espaces flexibles…), signe que la demande de bureaux se diversifie au-delà des centres d’appels bworldonline.com. Sur le plan géographique, Fort Bonifacio (BGC) domine les nouveaux baux au T1 2025, détrônant la Bay Area (qui tombe à la 6ᵉ place à cause de l’exode POGO) bworldonline.com. Makati CBD voit ses signatures doubler par rapport au trimestre précédent – en dépit d’une vacance très limitée – confirmant l’appétit des locataires pour les localisations premium bworldonline.com. Hors Metro Manille, Cebu, Pampanga et Davao maintiennent aussi la demande de bureaux, les entreprises poursuivant leur développement en régions bworldonline.com.

Vacances élevées maintenant les loyers stables : La vacance de bureaux à Metro Manille reste élevée à environ 20–22 % en 2025 bworldonline.com – un niveau record – en raison du grand nombre de nouvelles livraisons et de la perte des locataires POGO. Colliers prévoit que le taux de vacance des bureaux tournera autour de 22 % d’ici fin 2025 bworldonline.com, même si la demande s’améliore, parce que plus de 600 000 m² de nouveaux bureaux seront livrés en 2025 bworldonline.com. Cette offre excédentaire fait que les propriétaires font toujours face à un marché favorable aux locataires et ont légèrement baissé les loyers pour rester compétitifs. Les loyers faciaux moyens des bureaux de catégorie A à Metro Manille ont légèrement diminué de quelques pourcents ; par exemple, au 1er trimestre 2025, les loyers effectifs des bureaux sont descendus à environ ₱987 par m² et par mois, poursuivant la légère baisse constatée en 2024 (≈-3 % par an) facebook.com. Cushman & Wakefield prévoient également que les loyers des bureaux baisseront encore d’environ 3,2 % sur 2024–2025 en plus des baisses antérieures facebook.com. Les propriétaires offrent ainsi des incitations et des conditions de bail flexibles pour remplir leurs espaces, surtout dans les zones périphériques. Le point positif est le Makati CBD, qui n’affiche que ~7 % de vacance – si la tendance se maintient, Makati pourrait redevenir un marché de propriétaires dès 2026 puisqu’aucun nouveau bureau n’y est prévu pour les trois prochaines années bworldonline.com bworldonline.com. Mais ailleurs, les locataires gardent la main en 2025, capables de négocier des loyers avantageux dans les quartiers à fort taux de vacance comme Bay Area, Alabang, et les franges de Makati bworldonline.com.

Reprise de la distribution et de l’hôtellerie : Le secteur de l’immobilier de détail profite d’un regain de consommation et du phénomène de « revenge shopping ». La fréquentation des centres commerciaux et l’expansion des enseignes progressent en 2025, aidées par la loi sur la libéralisation du commerce de détail qui facilite l’accès des marques étrangères aux centres commerciaux business.inquirer.net business.inquirer.net. Les acteurs du secteur mettent l’accent sur le retail expérientiel – les centres commerciaux intégrant loisirs, parcs d’attractions intérieurs, expos immersives et magasins connectés pour attirer les clients business.inquirer.net. Dans l’hôtellerie, le fort rebond du tourisme (plus de 7 millions d’arrivées attendues en 2025, allant vers 12 millions d’ici 2028) stimule le taux d’occupation des hôtels business.inquirer.net. Les grands promoteurs prévoient de nouveaux hôtels ou des partenariats avec des opérateurs internationaux, anticipant la demande tant à Manille que dans les nouvelles destinations touristiques business.inquirer.net business.inquirer.net. Le travail hybride influence aussi la demande d’espaces commerciaux : on observe, par exemple, une croissance des opérateurs d’espaces flexibles et un maintien du besoin en bureaux physiques mais avec des aménagements plus adaptatifs business.inquirer.net business.inquirer.net. Globalement, le moral du secteur en 2025 reste prudemment optimiste : les experts classent les commerces et l’hôtellerie comme les secteurs les plus performants, avec un résidentiel stable et les bureaux en amélioration progressive business.inquirer.net.

Prévisions pour 2026–2028

À l’horizon, le marché immobilier de Manille devrait poursuivre une lente tendance haussière dans les prochaines années, soutenue par la croissance économique et le développement des infrastructures mais freinée par la surabondance actuelle. La plupart des analystes envisagent une reprise progressive mais sans éclat plutôt qu’un retour à l’exubérante flambée immobilière des années 2010.

Perspectives du résidentiel : Le consensus prévoit une croissance modérée des prix dans le segment résidentiel de Metro Manille jusqu’en 2028. Colliers projette que les prix des condos à NCR progressent d’environ 2 % par an jusqu’en 2026, rythme qualifié de « reprise plate » bworldonline.com. Selon cette trajectoire, la période 2025–2028 devrait voir une appréciation cumulative à un chiffre, reconstruisant progressivement à partir du krach lié à la pandémie. Les sommets de prix d’avant la pandémie pourraient ne pas être dépassés avant 2029 pour les condos à Metro Manille bworldonline.com. En dehors de la capitale, en revanche, la valeur des propriétés résidentielles devrait grimper plus vite (croissance annuelle autour de 5 à 8 %) car la demande d’utilisateur final demeure forte dans les villes provinciales et en périphérie. Côté offre, les promoteurs se montrent prudents : les lancements de nouveaux condos ont été fortement réduits pour absorber les stocks existants. Colliers estime que seulement ~5 800 unités/an seront livrées entre 2025 et 2027 contre 13 000/an avant la pandémie bworldonline.com. En effet, après une arrivée de 8 600 unités en 2025, les livraisons chuteraient à ~6 200 en 2026 puis à seulement 2 500 en 2027 bworldonline.com. Ce ralentissement devrait permettre au taux de vacance de culminer en 2025 puis de s’améliorer lentement. À fin 2025, la vacance des condos à Metro Manille devrait atteindre ~25 %, pour ensuite s’atténuer légèrement d’ici 2027 avec moins de nouvelles unités mises en vente bworldonline.com. La demande locative d’expatriés et de jeunes actifs devrait aussi croître graduellement si l’économie reste solide. Colliers prévoit que les loyers résidentiels progresseront de 1,5 à 2 % par an de 2024 à 2026, retrouvant enfin leurs niveaux d’avant COVID dès 2028 bworldonline.com. Ceci suppose l’absence de choc majeur. Un facteur d’incertitude : le segment des condos de classe moyenne pourrait rester sous pression – comme l’a prévenu un dirigeant de promoteur, le milieu de gamme pourrait « être durement impacté », certains loyers de condos moyens pouvant continuer de baisser avant de repartir bworldonline.com bworldonline.com. Les condos haut de gamme, eux, devraient rester résilients jusqu’en 2026, soutenus par des acheteurs aisés et une offre rare sur ce créneau bworldonline.com.

Perspectives sur l’immobilier commercial : La reprise du secteur des bureaux devrait être lente et inégale jusqu’en 2026–2028. Même si la demande s’améliore, l’arrivée massive de nouveaux bureaux va maintenir les taux de vacance élevés dans la région métropolitaine de Manille pour encore quelques années. Selon les prévisions du secteur, le taux de vacance des bureaux pourrait rester élevé, aux alentours de 20 % jusque vers 2026 bworldonline.com bworldonline.com. Par conséquent, les loyers ne devraient pas rebondir fortement à court terme – la plupart des projections estiment que les prix des locations de bureau resteront stables, voire baisseront légèrement jusqu’en 2025, avec une hausse significative seulement attendue à partir de 2027, une fois l’excédent absorbé. Cushman & Wakefield, par exemple, considère que les loyers principaux de bureaux à Manille atteindront leur plus bas entre 2024 et 2025, puis connaîtront une hausse timide ensuite (mais resteront toutefois en dessous des pics d’avant la pandémie à l’horizon 2028). Il y aura des différences selon les emplacements : le CBD de Makati et BGC pourraient se resserrer bien plus tôt (Makati pourrait passer en marché de bailleur d’ici 2026 grâce à l’absence de nouvelle offre majeure) bworldonline.com bworldonline.com, impliquant des augmentations de loyer dans ces deux CBD avant les autres pôles. Les quartiers d’affaires secondaires (Ortigas, Alabang, Bay Area) mettront plus de temps à se redresser en raison de taux de vacance plus élevés et d’une nouvelle offre en forte hausse. Le secteur du commerce de détail devrait continuer à se renforcer jusqu’en 2026 avec la hausse de la consommation ; de nouveaux espaces commerciaux (notamment dans des ensembles mixtes et hubs de transport) verront le jour, et les loyers dans les centres commerciaux prime pourraient augmenter modestement à mesure que le trafic piétonnier revient. L’hôtellerie affiche des perspectives prometteuses – le nombre de touristes devrait battre des records d’ici 2028, ce qui devrait entraîner davantage de projets d’hôtels et de résidences de services, aussi bien à Manille que dans les principales provinces touristiques business.inquirer.net business.inquirer.net. L’immobilier industriel/logistique est également prêt pour la croissance, stimulé par l’e-commerce et l’investissement industriel : les nouveaux entrepôts et parcs industriels autour de Manille (Cavite, Batangas, Bulacan) connaîtront probablement une forte occupation et appréciation des loyers jusqu’en 2028 business.inquirer.net.

En résumé, 2026–2028 devraient afficher une amélioration régulière : des valeurs résidentielles en lente hausse après le point bas, et des segments commerciaux retrouvant de la stabilité avec l’expansion de l’économie. Mais le rythme de croissance sera mesuré, sans être exponentiel. D’ici 2028, le marché immobilier de Manille devrait être plus solide, soutenu par de nouvelles infrastructures et – espérons-le – un équilibre offre/demande plus sain.

Quartiers émergents clés

La métropole en pleine expansion de Manille voit de nouveaux pôles dynamiques émerger autant dans le cœur urbain qu’à sa périphérie. Voici quelques quartiers et districts à surveiller comme centres de croissance dans les années à venir :

Quezon City – North Triangle/Vertidis : Quezon City est en pleine ascension avec des projets comme Vertis North et la future Unified Grand Central Station (reliant plusieurs lignes MRT/LRT). Les administrations publiques s’installent dans la zone Triángulo de QC, de nouveaux condos, centres commerciaux et hôtels fleurissent autour de North Avenue et Quezon Avenue. Avec l’arrivée du Metro Manila Subway et du MRT-7 entre 2026 et 2027, le corridor nord de QC va connaître un boom. Déjà, le sud de QC est leader en stock, ce qui traduit l’intérêt des développeurs bworldonline.com. Vertis North et ses environs pourraient devenir le “nouveau Makati”, c’est-à-dire un nouveau CBD mixte hors centre historique.
Périphérie de Makati & ARCA South (Taguig) : Si le cœur de Makati est mature, la périphérie de Makati (ex : Chino Roces Ave., Brgy. Bangkal, etc.) devient un nouveau hotspot pour les condos, avec des prix un peu plus bas mais une proximité directe du CBD. Plus au sud-est, ARCA South à Taguig (site de l’ancienne FTI) est développé par Ayala Land comme un nouveau quartier d’affaires : il profitera des futures connexions Skyway et métro, et d’une partie de la demande débordant de BGC/Makati. Ces secteurs périphériques présentent du potentiel alors que les endroits prime sont saturés.
Bonifacio Global City (et Uptown/Central) : BGC à Taguig reste un secteur de croissance clé, en développement constant avec de nouvelles tours de bureaux, résidences haut de gamme et commerces (ex : Uptown Bonifacio). Il a mené la prise de bureaux de la métropole début 2025 bworldonline.com et continue d’attirer multinationales et expatriés. Même si ce n’est pas “nouveau”, l’influence de BGC déborde désormais vers les zones adjacentes comme McKinley West et North, et jusqu’au corridor ARCA South. Il reste une cible de choix pour les investisseurs cherchant du haut de gamme.
Zones de remblai de la baie de Manille (Bay City) : Le complexe Entertainment City/MOA à Pasay et les îles artificielles planifiées dans la baie transforment le littoral. “SM New Bay City” – un ensemble de trois îles d’un total de 726 hectares développé par SM Prime – promet un quartier mixte futuriste doté d’infrastructures de niveau mondial gulfnews.com gulfnews.com. De même, Horizon Manila/Harbor City (265 ha) et Manila Waterfront City (318 ha) sont d’énormes projets de remblai destinés à créer de nouveaux “downtown” avec leurs propres skylines gulfnews.com gulfnews.com. Surnommées le futur “Manhattan de la baie de Manille”, ces zones visent des designs éco-responsables et des villes intelligentes. Cependant, il faut souligner qu’en 2023, le gouvernement a suspendu de nombreux projets de remblai dans la baie, en attendant une évaluation environnementale philstar.com bworldonline.com, donc les calendriers restent incertains. Néanmoins, l’actuel Bay City (Pasay) autour de Mall of Asia prospère avec ses casinos, centres commerciaux et condos – même s’il fait actuellement face à une vacance élevée suite au départ des POGO. Sur le long terme, avec la croissance du tourisme et du secteur des loisirs, ce district du front de mer devrait retrouver toute sa vitalité.
Alabang–Las Piñas (sud de la métropole) : Les confins sud comme Filinvest City (Alabang) et Las Piñas se développent comme des communautés autonomes. Le quartier d’affaires d’Alabang offre bureaux de style campus, commerces et logements résidentiels qui attirent ceux recherchant un environnement moins congestionné. Avec de nouveaux liaisons Skyway et la future extension du LRT-1 jusqu’à Cavite qui facilitent l’accès, le sud devient davantage connecté. La zone Alabang-Las Piñas comptait un des stocks de condos invendus les plus élevés (6 000 unités) bworldonline.com, ce qui signale de nombreux nouveaux projets – mais le développement des infrastructures (ex : extension de la C5, amélioration de la route côtière de Cavite) devrait faire grimper la demande de propriétaires-occupants.
Bulacan et Pampanga (Nouvelles Aero Cities) : Juste au nord de la métropole, les provinces de Bulacan et Pampanga s’échauffent grâce à la mise en place d’infrastructures majeures. Bulacan va accueillir le nouvel aéroport international de Manille (NMIA) – un aéroport géant prévu pour 200 millions de passagers en 2027 gulfnews.com. Autour du site, une “aérotropole” est prévue, avec de nouveaux hubs logistiques, quartiers résidentiels et zones commerciales gulfnews.com. Cela pourrait engendrer un sous-marché immobilier à part (les prix du terrain ayant déjà fortement grimpé dans certaines parties de la province). Plus au nord encore, Clark Freeport, Pampanga (et New Clark City, Tarlac) profitent du North–South Commuter Railway et de l’aéroport existant de Clark. L’immobilier dans ces secteurs – parcs industriels, lotissements périphériques – devrait croître avec les effets de débordement de Manille et la décentralisation de l’État. Bien que techniquement hors de la métropole de Manille, ils forment des nœuds émergents de la “Grande Région Capitale”, qui devraient connaître un fort élan de développement jusqu’en 2025–2028.
Autres secteurs à surveiller : Ortigas East et Bridgetowne (limite Pasig-Quezon City) – grands nouveaux ensembles mixtes développés par Ortigas Land et Robinsons, injectant du neuf résidentiel et tertiaire dans le corridor Ortigas/C5. Bonifacio South/Zone de l’armée principale de Manille – en reconversion à Taguig, à proximité immédiate de BGC. Parañaque – avec la prolongation du LRT-1 et sa proximité à Entertainment City, des secteurs comme Baclaran et Sucat se revitalisent. En régions, les “Nouvelles villes de l’onde” telles que Iloilo, Bacolod et Davao accueillent aussi des investissements immobiliers pour ceux cherchant hors du Grand Manille business.inquirer.net business.inquirer.net. Elles ne concurrenceront pas directement la métropole, mais illustrent une tendance plus large : la croissance se diffuse vers l’extérieur, créant une multitude de nouveaux pôles immobiliers.

Tendances des prix résidentiels et commerciaux

Prix de l’immobilier : Metro Manille reste le marché immobilier le plus cher des Philippines, même si les prix varient fortement selon l’emplacement et le type de bien. En 2025, le prix moyen d’un appartement à Manille s’établit autour de ₱5,2 millions (≈93 000 $ US), soit environ ₱155 000 le m² (≈2 800 $/m²) investasian.com. Les emplacements premium se vendent plus cher : les condos haut de gamme à Makati CBD ou BGC atteignent souvent ₱200k à 300k/m² (notamment les projets de luxe). À l’inverse, des condos en banlieue ou anciens descendent souvent sous les ₱100k/m². Côté maisons individuelles, le prix moyen d’une maison à Metro Manille tourne autour de ₱27 millions (≈490 000 $US) et en moyenne ₱115 000/m² de surface investasian.com – même si cela va de modestes maisons de ville à 5–10 M₱ jusqu’aux manoirs de Forbes Park à plusieurs centaines de millions de pesos. Il est notable que le prix moyen au m² à Manille est parfois légèrement inférieur à celui de Cebu dans certains segments investasian.com, car la capitale offre une grande quantité de logements plus abordables, ce qui fait baisser la moyenne globale malgré ses quartiers luxueux. L’évolution des prix a été chaotique : ils ont fortement monté dans les années 2010, ont chuté en 2020–2021 (les prix des condos à Manille ont baissé d’environ –9 % en 2020 selon plusieurs indices), ont doucement repris en 2022–2023, puis fin 2024–2025 sont de retour sur une tendance haussière prudente. Selon l’indice RREPI de la Bangko Sentral, les prix nationaux étaient en hausse de 6,7 % sur un an au 4e trimestre 2024 business.inquirer.net business.inquirer.net. Cependant, dans la NCR, l’indice était quasiment stable (–0,4 % sur un an) durant cette période business.inquirer.net, signe que la reprise à Manille est à la traîne. En résumé, les prix moyens à Metro Manille en 2025 sont globalement équivalents à ceux de 2019, après la chute liée à la pandémie et un rebond partiel.

Faits marquants sur l’évolution récente des prix : Développeurs et analystes n’anticipent pas une forte appréciation à court terme en raison d’un stock élevé. La prévision de Colliers d’une croissance annuelle des prix de +2,2 % jusqu’en 2026 à Metro Manila suggère que les prix réels (corrigés de l’inflation) pourraient même être stables ou légèrement en baisse à court terme bworldonline.com. Certains segments de marché spécifiques sont sous pression – par exemple, les condos de milieu de gamme prisés des investisseurs (dont beaucoup les louaient à des travailleurs POGO) ont vu leurs prix et loyers chuter, suite à l’exode de cette demande. À l’inverse, les biens de luxe exclusifs (offre limitée, emplacement de premier choix) continuent de prendre de la valeur malgré les vents contraires. Les experts du secteur prédisent que « les prix de l’immobilier de luxe dans les CBD continueront d’augmenter en raison de l’offre limitée et d’une forte demande », alors que le marché du condo dans son ensemble reste fragile bambooroutes.com. En effet, en 2023, certains condos 3 chambres haut de gamme à Makati/BGC ont encore enregistré une croissance des prix d’environ +4 % gulfnews.com. Les valeurs foncières des meilleurs terrains commerciaux de Makati et Ortigas sont également restées fermes. Par ailleurs, en dehors de Metro Manila, les prix résidentiels surperforment – par exemple, les projets de maisons individuelles en banlieue affichent depuis quelques années des hausses annuelles de prix de l’ordre de 5 à 9 % bworldonline.com, tirées par les acheteurs occupants.

Valeurs commerciales : Pour l’immobilier de bureaux, les valeurs capitalisées ont reculé parallèlement aux loyers. Les valeurs moyennes des bureaux Grade A à Metro Manila ont chuté en 2020–2022, puis se sont stabilisées à un niveau plus bas en 2023–2024. Beaucoup de bureaux qui se vendaient ₱180k–₱200k/m² avant la pandémie pourraient partir pour moins aujourd’hui, sauf à Makati/BGC où l’intérêt des investisseurs demeure relativement solide. Les taux de capitalisation (rendements bureaux) ont donc légèrement augmenté, les prix ayant baissé et les loyers restant relativement stables. Dans le secteur du commerce de détail, les espaces commerciaux de centres commerciaux de premier plan à Makati ou Ortigas affichent encore des loyers et des valeurs élevés (certains deals avant la pandémie plaçaient la valeur à ₱300k/m² ou plus). Il y a eu peu de grosses transactions publiques récemment, les investisseurs attendant des signes plus clairs de reprise. Les introductions de REITs aux Philippines ont donné un repère : par exemple, les portefeuilles de bureaux cotés en REIT en 2020–2021 affichaient des rendements implicites autour de 5–6 %. Avec l’atonie du marché actuel, toute vente en difficulté de bureaux ou d’unités commerciales découpées pourrait voir des décotes. Globalement, la tendance des prix des actifs commerciaux devrait suivre celle des loyers – une reprise lente, sans doute à partir de 2026 pour les bureaux, alors que le commerce (surtout l’alimentaire et l’essentiel) pourrait voir les valeurs se raffermir plus tôt au fur et à mesure que la consommation redevient normale.

En résumé, les tendances des prix à Manille pour 2025 reflètent un marché en correction et consolidation. Les prix résidentiels se stabilisent après un repli, avec de futurs gains probablement modestes. Les valeurs commerciales sont à un creux, avec potentiel de rebond si les vacances se résorbent. Pour les acheteurs, cela signifie que 2025 peut être une période propice à la négociation et l’investissement pendant que les prix sont relativement faibles, à condition d’être sélectif sur l’emplacement et le segment.

Aperçu du marché locatif et potentiel de rendement

Le marché locatif à Metro Manila connaît lui aussi des ajustements, sous l’effet de la reprise post-pandémie, de la surabondance d’offre et de l’évolution du profil des locataires.

Locations résidentielles : Après une forte chute pendant la pandémie, les loyers résidentiels se sont globalement stabilisés et commencent doucement à remonter, même si c’est de façon inégale. Selon Colliers, le loyer moyen des condos à Metro Manila a baissé de seulement 0,4 % au T1 2025 par rapport au trimestre précédent globalpropertyguide.com, ce qui est quasiment stable – signe d’un possible plancher des loyers. En 2024, la Banque centrale a même signalé une légère hausse des loyers à l’échelle nationale, mais la reprise locative du Grand Manille reste lente. Certains sous-marchés voient des baisses de loyers par excès de vacances : ce sont les condos milieu de gamme orientés POGO qui souffrent le plus. Selon les professionnels, ce qui se louait ₱600/m²/mois dans ces immeubles tombe parfois à ₱300/m² voire moins – soit un loyer divisé par deux – du fait du surplus d’appartements vides en quête de locataires bworldonline.com. Les propriétaires de studios et condos 1 chambre sont contraints d’offrir des rabais ou avantages pour attirer des locataires rares, en particulier dans le Bay Area ou les quartiers excentrés. À l’inverse, la demande de location dans les emplacements premium (Makati, BGC) et pour les logements familiaux spacieux reste soutenue ; à Rockwell, Salcedo Village, etc., les loyers ont mieux résisté et commencent à remonter avec le retour des expatriés. Au global, Colliers prévoit une hausse des loyers résidentiels d’environ 1,5 % par an sur 2024–2026 bworldonline.com, ce qui est assez modéré – les locataires bénéficieront donc de loyers plutôt abordables pour les prochaines années, et les bailleurs ne verront qu’une amélioration lente de leurs revenus.

Rendements locatifs bruts : Les rendements locatifs à Manille demeurent assez intéressants comparé à d’autres marchés régionaux. Au T1 2025, le rendement locatif brut moyen pour des appartements aux Philippines est d’environ 5,1 % globalpropertyguide.com. Pour Metro Manila, la moyenne est un peu supérieure à 5,3 % globalpropertyguide.com. Ces rendements se sont légèrement tassés depuis fin 2024 (où ils atteignaient ~5,3–5,4 %), signe que les prix ont pu monter ou les loyers baisser sur cette période globalpropertyguide.com. Cela varie selon l’emplacement et le type : certains condos de milieu de gamme dans des quartiers d’affaires secondaires génèrent de meilleurs rendements que les biens haut de gamme à Makati/BGC. Par exemple, un condo studio ou 1 chambre typique à Mandaluyong affiche un excellent rendement brut de ~8,4 % globalpropertyguide.com, et à San Juan City, les rendements sur 1 chambre montent à 7–8 % (voire 9–10 % pour certains 2 chambres) globalpropertyguide.com. Ces quartiers affichent des prix d’achat plus bas mais une demande locative correcte, d’où des rendements élevés. À l’inverse, à Taguig (BGC), les rendements sont moindres – autour de 4–5 % selon les types globalpropertyguide.com – car les prix d’achat y sont élevés en regard des loyers actuels. Les condos à Makati CBD offrent aussi un rendement moyen autour de 4 %. Pasig (Ortigas) et Quezon City se placent dans une fourchette de 4,5 à 6 % selon la taille de l’unité globalpropertyguide.com. Les rendements sont plus élevés pour les petites surfaces et moindres pour les grandes unités de luxe (les prix de ces dernières étant beaucoup plus élevés sans que les loyers suivent à la même proportion). Par exemple, un 3 chambres de luxe à Makati ou Taguig peut afficher moins de 4 %, tandis qu’un petit studio à Manille-ville peut rapporter 6–7 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Dans l’ensemble, un rendement brut de 5 à 6 % est courant sur un condo bien choisi à Metro Manila en 2025, ce qui reste attractif face à la faiblesse des taux d’intérêt et à des rendements moindres dans les grandes villes développées (en comparaison, de nombreux quartiers à Singapour ou Hong Kong affichent des rendements de 2–3 %). Les investisseurs aguerris ciblent donc ces segments milieu de gamme où la rentabilité locative est la meilleure – souvent des résidences un peu plus anciennes ou dans des zones émergentes à bonne demande. Les rendements locatifs soutiennent aussi le marché REIT en forte croissance : plusieurs REITs philippins (ciblant les bureaux) offrent à leurs actionnaires 6 à 7 % par an, illustrant le potentiel de revenu du secteur immobilier.

Facteurs de demande locative : Plusieurs éléments influencent la demande locative en 2025. D’abord, le retour au bureau des salariés (complet ou hybride) ramène les jeunes actifs vers les condos urbains, réduisant peu à peu la vacance. Ensuite, la montée en puissance des nomades numériques et des expatriés, la normalisation des voyages favorisant le secteur du logement meublé haut de gamme. Mais, à l’inverse, la fin des POGO a retiré des dizaines de milliers de locataires (travailleurs POGO étrangers et locaux associés) – environ 1 million de m² d’appartements ont été libérés par ce départ bworldonline.com, un choc de demande majeur auquel le marché s’ajuste encore. D’où le fait que les propriétaires offrent des incitations : certains baissent temporairement les loyers, proposent des mois gratuits ou des conditions flexibles pour rester compétitifs dans ce contexte de surabondance worldexecutivesdigest.com. En 2025, les locataires disposent d’un fort pouvoir de négociation, en particulier dans le segment moyen de gamme. C’est clairement un « marché de locataires » dans de nombreuses zones, même si la tendance pourrait s’inverser lentement au profit des propriétaires vers 2027, à mesure que l’excès d’offre s’écoule.

En résumé, le marché locatif de Manille en 2025 offre des loyers stables ou légèrement en baisse et des rendements attractifs pour les investisseurs. Il s’agit d’un environnement favorable pour les locataires (avec de bonnes affaires disponibles), tandis que les investisseurs immobiliers peuvent encore bénéficier de flux de trésorerie intéressants par rapport au coût de l’actif. À mesure que l’économie se développe et que les taux de vacance diminuent progressivement dans les années à venir, on peut s’attendre à ce que les loyers se raffermissent progressivement – ce qui pourrait générer des rendements encore plus solides pour ceux qui achètent aux prix actuels, plus bas, et bénéficient de l’appréciation future des loyers.

Projets d’infrastructures et leur impact

L’ère du « Build, Build, Build » du développement des infrastructures dans et autour du Grand Manille bat son plein, et son impact sur l’immobilier est considérable. Les grands projets d’infrastructure – lignes ferroviaires, aéroports, autoroutes et ponts – sont de véritables bouleversements qui redéfinissent le paysage immobilier, ouvrent de nouvelles zones à l’urbanisation, et entraînent souvent la hausse de la valeur des terrains. Voici une mise en avant des projets clés et de leur influence attendue sur l’immobilier à Manille :

Metro Manila Subway (MMSP) : Le premier métro souterrain du pays est en construction, s’étendant sur 36 km de Quezon City jusqu’à NAIA et FTI au sud. La première phase doit être partiellement opérationnelle en 2025 (3 premières stations) et entièrement achevée entre 2027 et 2028 gulfnews.com bworldonline.com. Cela va changer complètement la donne pour les déplacements, réduisant radicalement les temps de trajet sur le corridor le plus fréquenté du Grand Manille. Les promoteurs immobiliers parient déjà sur les futures stations – attendez-vous à des loyers de condominiums et de bureaux plus élevés dans des quartiers comme North QC (Mindanao Ave.), Ortigas Nord, Bonifacio (Lawton East), et FTI où sont prévues les stations. Colliers souligne que le métro bénéficiera aux principaux quartiers d’affaires tels que Quezon City, Ortigas, Fort Bonifacio, Pasay (Bay Area), et même Valenzuela au nord bworldonline.com. La proximité d’une station de métro devient un argument de vente premium ; les projets situés à moins de 500 m des stations devraient connaître une hausse de valeur et des ventes accélérées. D’ici 2028, une fois pleinement opérationnel, le métro pourrait aussi redistribuer la densité urbaine – par exemple, rendre le nord de QC et l’est du Grand Manille plus attractifs pour des entreprises qui cherchaient traditionnellement l’accès à Makati. En bref, le MMSP apporte enfin ce facteur « facilité de transport de masse » longtemps absent, et « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » pourrait devenir « l’accès, l’accès, l’accès » à Manille bworldonline.com.
North–South Commuter Railway (NSCR) : Un train de banlieue de 163 km reliant New Clark City (Tarlac) au Grand Manille et jusqu’à Calamba (Laguna) est en construction, des tronçons ouvrant progressivement. Il s’agit d’un mégaprojet de 873 milliards de ₱ censé transporter un million de passagers par jour une fois achevé gulfnews.com. D’ici 2026 environ, les tronçons clés reliant l’aéroport de Clark au nord du Grand Manille (via Malolos, Bulacan) devraient être opérationnels. Le NSCR (appelé aussi la ligne Manille–Clark) réduit considérablement les temps de trajet entre la capitale et le nord/sud, favorisant l’émergence de zones résidentielles périurbaines et de pôles logistiques le long du tracé. Le développement de Clark comme nouvelle métropole – avec administrations et entreprises qui s’y installent – est lié à ce lien ferroviaire. Pour Manille, la NSCR soulagera la pression sur le logement en permettant aux habitants de Bulacan/Pampanga de faire la navette. Elle stimule aussi la demande foncière autour des futures stations (Marilao, Clark, Calamba), où de nouveaux quartiers, parcs industriels et projets orientés vers le transport poussent déjà.
Nouvel Aéroport International de Manille (NMIA/Bulacan Airport) : En développement par San Miguel Corp., le NMIA à Bulacan est un projet aéroportuaire colossal au nord de Manille, destiné à désengorger NAIA. Il est conçu pour recevoir jusqu’à 200 millions de passagers/an avec 4 pistes gulfnews.com. La première phase (prévue entre 2027 et 2028) aura probablement une capacité réduite au début, mais sera déjà transformative. Autour de l’aéroport, les zones économiques, parcs aéro-industriels et projets de villes résidentielles « airport city » sont déjà à l’étude. L’immobilier à Bulacan (notamment Bulakan et Marilao) connaît un regain spectaculaire d’intérêt – les prix des terrains y ont apparemment doublé voire triplé dans certains barangays depuis l’annonce du projet. Pour Manille, NMIA signifie des voyages plus aisés et un déplacement possible de l’activité économique vers le nord. Cela devrait aussi accroître la demande pour les hôtels, bureaux et logements dans le nord du Grand Manille (Caloocan, Valenzuela, QC) grâce à la proximité. Il s’agit d’un projet Build-Operate-Transfer qui sera ensuite remis à l’État gulfnews.com, assurant une intégration à long terme dans le réseau national. D’ici la fin des années 2020, Manille pourrait devenir un métro à deux aéroports (NAIA au sud, NMIA au nord), renforçant sa compétitivité régionale.
Aéroport International de Sangley Point (Cavite) : Un autre projet d’aéroport se profile au sud de Manille, à Sangley Point, dans la province de Cavite. Porté par un consortium incluant Cavitex et des partenaires internationaux (Samsung, Munich Airport, etc.), le plan est de construire un aéroport moderne en complément de NAIA, avec une première phase prévue pour 2028 gulfnews.com gulfnews.com. Si le projet se concrétise, le succès de Sangley dépendra de sa connexion au Grand Manille – probablement via de nouveaux axes routiers rapides ou une navette maritime. Il est question d’un pont ou d’une digue sur la baie de Manille vers Cavite. Pour l’immobilier, Sangley pourrait devenir un levier majeur de l’urbanisation à Cavite – attendez-vous à ce que de nouveaux quartiers et des resorts sur le littoral de Cavite émergent, tandis que la demande résidentielle augmente à Bacoor, Imus (d’autant plus que le prolongement du LRT-1 améliore l’accès). Cependant, car les projets d’aéroports à Bulacan et Sangley sont tous deux ambitieux, certains analystes doutent que les deux aboutissent effectivement dans les temps. À l’heure actuelle, le gouvernement semble donner la priorité à Bulacan, avec Sangley comme solution complémentaire à plus long terme.
MRT-7 et autres lignes de train : Au-delà du métro et du NSCR, le réseau ferré urbain du Grand Manille s’étend : le MRT-7, une ligne de 23 km de North Ave QC à San Jose del Monte, Bulacan, est achevée à 79 % en mars 2025 et doit ouvrir partiellement en 2026 gulfnews.com. Cela ouvrira la périphérie nord du QC et les faubourgs de Bulacan le long de Commonwealth Ave et Quirino Highway. Les zones proches des futures stations MRT-7 (Fairview, Novaliches, SJDM) devraient voir leur valeur foncière monter et de nouveaux projets de condos/centres commerciaux apparaître – d’ailleurs, plusieurs promoteurs ont déjà acquis des terrains en anticipation. L’extension Cavite du LRT-1 (jusqu’à Bacoor) est en chantier (Phase 1 ouverture attendue en 2024/25, Phase 2 en 2027), améliorant la connectivité de Cavite bworldonline.com. Un MRT-4 (ligne Ortigas–Taytay) est aussi à l’étude, et s’il voit le jour, ce sont les banlieues est (Pasig, Cainta, Taytay) qui en bénéficieront grandement. Chacun de ces projets crée un effet « ville à 30 minutes » – ce qui prenait 2 heures en voiture pourrait n’être qu’un trajet de 30 minutes en train, ouvrant massivement la ceinture de pendularité. Les promoteurs se lancent donc dans les développements orientés transport (TOD – Transit Oriented Developments) : résidences ou quartiers mixtes à distance piétonne des stations. Par exemple, DMCI Homes commercialise plusieurs condos (Crestmont, Infina Towers, etc.) près du MRT-3 ou des futures stations métro/MRT-7, précisément pour capter cette demande de commodité bworldonline.com bworldonline.com. La nouvelle règle en immobilier : « près d’une station = prix plus élevé » dans le Grand Manille.
Autoroutes et ponts : Plusieurs nouvelles voies rapides améliorent l’accès dans la métropole. Le Skyway Stage 3 (autoroute surélevée reliant SLEX et NLEX) a ouvert en 2021 et a déjà fluidifié la traversée nord‑sud ; elle a aussi revalorisé les quartiers proches de ses bretelles (ex : Sta. Mesa, Manille, attire de nouveau les promoteurs). Le NLEX-SLEX Connector Road (péage surélevé à travers Manille) est un autre ouvrage achevé récemment, facilitant la logistique. D’autres projets en cours : le SLEX TR4 (vers la province de Quezon), Cavite–Laguna Expressway (CALAX), Central Luzon Link Exwy (CLLEX), etc., bénéficient surtout aux provinces limitrophes en réduisant le temps d’accès au Grand Manille bworldonline.com bworldonline.com. Un projet particulièrement ambitieux est le pont Bataan–Cavite Interlink – 32 km pour relier la rive de Cavite (au sud de Manille) à Bataan (ouest de Manille) en traversant la baie. S’il aboutit (~3,8 milliards $US, peut-être début 2030), il ramènerait un trajet de 5 h à 30 min gulfnews.com. De quoi dynamiser l’urbanisation des deux côtés : imaginez les plages ou zones industrielles de Bataan à un saut de Manille. À l’étape de planification, il montre le potentiel transformateur de l’infrastructure. Comme l’explique Aboitiz Land, « la connectivité via les projets Skyway 3, TR4, TPLEX, Connector, etc., a fortement accru la demande et la valeur immobilière » dans leurs ensembles bworldonline.com bworldonline.com. Ils annoncent même des hausses à trois chiffres des prix des lots résidentiels de certains quartiers après l’ouverture de nouvelles voies rapides bworldonline.com.
Autres à noter : Le pipeline gouvernemental d’infrastructures sous l’initiative « Build, Better, More » comporte 186 projets phares totalisant 9,6 trillions ₱ (~163 milliards $US) d’investissement bworldonline.com. Outre les transports, cela inclut de nouveaux barrages, aéroports, ports et même des améliorations des télécommunications. Par exemple, la rénovation de NAIA et son agrandissement sont cruciaux en attendant l’arrivée des nouveaux aéroports bworldonline.com. À Clark et Cebu, les terminaux rénovés dopent le tourisme et le BPO. L’amélioration du port de Manille peut influencer l’usage commercial des terrains alentours. Les infrastructures ont aussi une dimension sociale : grands projets anti-inondation et ouvrages de résilience sont prévus : une fois aboutis, ils pourraient étendre les zones habitables et sûres pour l’immobilier (par exemple, la réduction des inondations dans certains quartiers du Grand Manille pourrait y révéler de la valeur cachée).

Résumé de l’impact : Globalement, ces projets ouvrent de nouvelles opportunités de développement immobilier. Les biens proches des infrastructures bénéficient d’une « prime de connectivité » – Colliers note que les promoteurs peuvent pratiquer des prix et loyers plus élevés pour les projets à proximité de nouvelles infrastructures car les acheteurs/locataires valorisent la commodité bworldonline.com. Historiquement, les prix de maisons/terrains dans les régions bénéficiant de nouvelles infrastructures (ex : voies rapides) ont augmenté de 3,6 à 7,2 % par an, et la valeur des terrains de 6,7 à 15,4 % par an, entre 2016 et 2023 bworldonline.com bworldonline.com. On peut espérer une dynamique similaire, voire supérieure, à l’avenir autour des stations de métro, nouveaux aéroports et pôles ferroviaires. Pour les investisseurs, « suivre l’infrastructure » est une stratégie avisée : acheter avant l’achèvement peut générer une forte plus-value. Reste à tenir compte des risques d’exécution (retards, changements de politique comme la suspension des polders de la baie de Manille). Dans l’ensemble, l’infrastructure joue le rôle de vrai « turbochargeur » d’une croissance urbaine durable bworldonline.com et, pour Manille, elle ouvre littéralement la voie à l’expansion et à l’évolution de la métropole pour la prochaine décennie.

Politiques gouvernementales et cadre réglementaire

Les politiques gouvernementales jouent un rôle important sur le marché immobilier de Manille, influençant la demande, l’offre et l’attractivité des investissements. En 2025, plusieurs développements politiques et réglementaires influencent le secteur immobilier :

Interdiction des POGO et ses conséquences : Une des décisions récentes les plus marquantes a été celle du gouvernement philippin d’interdire les opérateurs de jeux offshore philippins (POGO). Fin 2024, le Président Marcos Jr. a ordonné à tous les POGO (casinos en ligne principalement destinés à la clientèle chinoise) de cesser leur activité, en raison de liens avec des activités illicites bworldonline.com bworldonline.com. Cette mesure a eu des effets majeurs sur l’immobilier : à la fin des années 2010, les POGO représentaient une énorme demande pour les bureaux et les condos (logements pour des milliers de travailleurs étrangers). L’interdiction a entraîné la vacance soudaine de 1 million de m² de bureaux et d’innombrables appartements bworldonline.com. Des zones comme le Bay Area (Entertainment City) ou Alabang, qui comptaient de nombreux bureaux ou dortoirs POGO, ont été durement touchées avec une hausse de la vacance bworldonline.com bworldonline.com. Si l’interdiction répond à des préoccupations sociales, l’effet à court terme est une sursupply. Les pouvoirs publics n’ont pas l’intention de revenir sur cette décision, de sorte que le marché doit s’ajuster en trouvant de nouveaux locataires (par exemple, des BPO ou des locaux) pour combler ce vide. Le gouvernement a accordé des avantages fiscaux aux sociétés BPO légitimes et assoupli certaines règles de télétravail, pour encourager la réoccupation des bureaux et atténuer indirectement la perte due aux POGO.
Changements de fiscalité : Le gouvernement a évoqué des modifications sur les taxes liées à l’immobilier. Notamment, une proposition d’augmentation de la taxe sur les plus-values (CGT) à la revente immobilière est en discussion. Colliers avertit qu’une CGT plus élevée (actuellement 6 % sur les ventes immobilières) pourrait « freiner les transactions immobilières » bworldonline.com. Si les vendeurs répercutent cette hausse de taxes sur les prix, cela pourrait faire grimper les prix de vente et ralentir la dynamique des transactions, réduisant la liquidité sur le marché secondaire bworldonline.com. En 2025, aucune nouvelle taxe n’a encore été mise en œuvre, mais les investisseurs observent attentivement la situation. Côté positif, la réglementation sur les Real Estate Investment Trust (REIT) a été assouplie en 2020 (baisse du niveau d’actionnariat public requis et des frictions fiscales), et depuis environ une douzaine de REIT ont été introduites aux Philippines. Ceci a été bénéfique, libérant des fonds pour les promoteurs tout en offrant aux investisseurs une liquidité sur le rendement immobilier. Le gouvernement soutient les REIT afin de stimuler la construction (les promoteurs réinvestissent les fonds dans de nouveaux projets) et d’élargir les opportunités pour les investisseurs. De plus, les gouvernements locaux de Metro Manila révisent périodiquement l’évaluation des valeurs foncières et les taux de taxes foncières, ce qui peut impacter les coûts de détention – en 2023 certaines villes les ont augmentés après plusieurs années sans changement, mais la mise en œuvre est souvent progressive.
Règles sur la propriété étrangère : Le principe de base reste que les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains aux Philippines (sauf par bail à long terme ou héritage). En revanche, les étrangers peuvent acquérir jusqu’à 40 % d’un projet de condominiums. Des débats sont en cours pour assouplir ces restrictions et attirer davantage d’investissements —, par exemple, relever le plafond pour les condos ou autoriser la propriété foncière sous conditions (dans le cadre d’un grand investissement, par exemple). À ce jour, aucun changement constitutionnel n’a été adopté, mais cela reste à surveiller après 2025. En pratique, les règles actuelles ouvrent le marché du condo de Manille aux acheteurs étrangers (de nombreux investisseurs chinois, coréens ou occidentaux en ont acheté), mais l’acquisition de grandes surfaces de terrain pour développement par des étrangers nécessite un partenariat avec des entités philippines. La règle des 40 % de propriété étrangère sur les condos est bien connue et les promoteurs écoulent rapidement ce quota auprès d’acheteurs étrangers dans les projets les plus recherchés.
Initiatives de logement et de zonage : L’administration nationale pilote un ambitieux programme de logement social (“Pambansang Pabahay”) visant à construire 1 million de logements abordables par an pour combler le déficit massif. Le projet en est à ses débuts et monte en puissance. S’il prend de l’ampleur, il pourrait impliquer des partenariats public-privé pour le logement de masse (probablement des immeubles de taille moyenne en ville ou des logements économiques en périphérie). Pour les promoteurs à Manille, participer à ce programme pourrait offrir des avantages (allègements fiscaux, délivrance accélérée des permis) en échange de logements abordables. En matière de zonage, les villes de Metro Manila encouragent les développements mixtes et la rénovation urbaine. Par exemple, la ville de Manila souhaite réhabiliter des zones anciennes (“renaissance d’Escolta” et logements verticaux pour populations précaires), tandis que Quezon City favorise les immeubles verts grâce à des zones incentive, etc. On envisage aussi de déplacer certaines administrations hors du centre de Manille (vers New Clark City ou d’autres provinces) – si cela se concrétise, cela pourrait libérer du foncier de premier choix pour la réhabilitation future (mais à l’horizon 2025, l’impact direct reste limité).
Supervision réglementaire & délivrance des permis : Le gouvernement accélère la réforme de “l’amélioration du climat des affaires” qui touche l’immobilier via la délivrance plus rapide des permis, la numérisation des titres, etc. Exemple : l’intégration des directives de l’Anti-Red Tape Authority (ARTA) dans la procédure de permis de construire, ce qui peut réduire les délais pour les projets. Les réglementations environnementales gagnent en importance : en août 2023, le DENR a suspendu 22 projets de remblaiement de la baie de Manille en attente d’examens d’impact environnemental reuters.com philstar.com. Cela montre la volonté du gouvernement d’intervenir pour des raisons environnementales. Les développeurs impliqués (certains projets majeurs, comme Horizon Manila) ont suspendu leurs travaux, générant une incertitude sur les délais. À l’inverse, les projets qui passeront les revues — ou étaient exemptés (un projet a été autorisé à poursuivre bworldonline.com) — pourront progresser avec des normes environnementales renforcées. Pour les investisseurs, cela met en avant l’importance de la durabilité et de la conformité : les projets futurs devront probablement respecter des standards environnementaux plus stricts.
Incitations à la décentralisation : Des agences comme le PEZA (Philippine Economic Zone Authority) offrent des incitations fiscales aux entreprises qui s’implantent dans certaines zones, et beaucoup de promoteurs alignent leurs projets pour y être éligibles (ex. parcs IT ou immeubles labellisés PEZA pour que les BPO bénéficient de ces avantages fiscaux). Le gouvernement encourage en 2025 l’investissement hors Metro Manila en étendant ces incitations aux provinces – de nombreux promoteurs planifient donc des immeubles de bureaux BPO dans des villes secondaires pour attirer les entreprises enregistrées PEZA abs-cbn.com. Cette mesure pourrait modérer la demande à Manille (certains besoins bureaux étant captés par Iloilo ou Clark, par exemple, grâce aux incitatifs), mais la métropole reste le principal centre pour l’instant.
Autres mesures : La Loi sur le plafonnement des loyers fixe des limites à la hausse des loyers des logements jusqu’à un certain plafond (5 000 ou 10 000 ₱/mois selon la classe de la ville). Elle est régulièrement reconduite. En pratique, la majorité des locations milieu et haut de gamme à Manille sont au-dessus du seuil, donc le contrôle des loyers touche surtout les segments à faible revenu. Certaines voix s’élèvent pour réévaluer la loi (les seuils sont faibles), mais pas de changement significatif à l’horizon 2025. De plus, le gouvernement explore des incentives pour bâtiments durables —, par exemple, certaines villes baissent la taxe foncière pour les bâtiments “verts” certifiés. Avec la montée de la durabilité, les promoteurs qui intègrent des innovations vertes peuvent obtenir des délais d’approbation réduits ou un avantage commercial. Enfin, les lois sur l’investissement et la géopolitique (telles que la loi CREATE, qui a abaissé l’impôt sur les sociétés et rationalisé les incitations) favorisent indirectement l’immobilier en attirant des investissements dans les secteurs utilisateurs de bureaux ou entrepôts.

En résumé, le paysage réglementaire de Manille en 2025 est un mélange de mesures pro-croissance et d’actions correctives. Le gouvernement cherche un équilibre délicat : encourager l’investissement et la construction (via les infrastructures, les REIT, les incitations) tout en corrigeant les excès du passé ou en limitant les risques (interdiction de secteurs problématiques, contrôle environnemental renforcé). Pour les acteurs de l’immobilier, rester attentifs à ces évolutions est crucial. Jusqu’ici, la perspective reste globalement positive — les Philippines sont perçues comme offrant un environnement stable, bien que changeant, pour l’immobilier. Mais il convient de garder à l’esprit que des changements fiscaux ou réglementaires pourraient survenir, la puissance publique devant concilier besoins de recettes et santé du marché.

Pipeline de Développement Immobilier et Projets Remarquables

Malgré des défis récents, la skyline de Manille continue d’évoluer, avec un important pipeline de développement tant dans le résidentiel que dans le commercial. Les promoteurs s’adaptent aux nouvelles tendances (espaces ouverts, quartiers intégrés, conceptions durables) et lancent des projets qui façonneront le marché dans les prochaines années. Voici un aperçu du pipeline et quelques projets remarquables :

Pipeline Résidentiel : Comme mentionné, les nouveaux lancements de condominiums ont ralenti, mais ne se sont pas stoppés. Les grands acteurs comme Ayala Land, SM Development Corp (SMDC), Megaworld, Robinsons et Federal Land ont toujours des projets en cours :

Villages Verticaux : Megaworld a annoncé des projets pour 8 nouveaux projets résidentiels en 2025 business.inquirer.net, dont une grande partie dans des développements de type township. Par exemple, à Arcovia City (Pasig) et Capital Town (Pampanga), de nouveaux condos visent à capter la tendance « vivre-travailler-se-divertir » en dehors des quartiers d’affaires traditionnels. SMDC continue de construire des condos pour le marché intermédiaire près des nœuds de transport (par exemple, le long de la future ligne de métro ou de MRT). Ayala Land se concentre sur le haut de gamme à Makati/BGC et des communautés à immeubles de taille moyenne plus abordables en périphérie.
Condos Orientés Transports : DMCI Homes développe plusieurs projets spécifiquement situés à proximité des futures stations de train – par exemple, The Crestmont (Quezon City) près du MRT-3 Quezon Ave, Erin Heights près de la ligne MRT-7, etc. bworldonline.com. Ces projets seront finalisés autour de 2025–2026 pour s’aligner avec le calendrier d’ouverture de ces lignes de train.
Tours de Luxe et Usage Mixte : Dans le segment du luxe, un projet phare est le Park Central Towers à Makati par Ayala Land Premier (un condo haut de gamme qui se terminera en 2025–26). Grand Hyatt Manila Residences (BGC) de Federal Land construit une deuxième tour, qui complète l’un des plus hauts immeubles du pays (hôtel Grand Hyatt). On voit aussi émerger plus de tours à usage mixte : par exemple, The Estate Makati (tour résidentielle ultra-luxe conçue par Foster+Partners) qui atteint son sommet, et Icone Tower à Ortigas (un gratte-ciel emblématique avec bureaux, hôtel). Ces projets d’exception ciblent le top 1 % et les investisseurs internationaux.
Communautés Résidentielles : Côté horizontal, les promoteurs lancent de grandes communautés planifiées en périphérie de la métropole. Par exemple, Vermosa (Cavite) d’Ayala, Evia et Ponticelli (Las Piñas/Cavite) de Vista Land s’étendent avec de nouveaux lots de maisons. Nuvali (Laguna), bien qu’à l’extérieur de Manille, continue d’attirer des familles prêtes à faire la navette. Ces grands ensembles bénéficient souvent de plusieurs années d’inventaire foncier à bâtir, ce qui représente une offre « pipeline » à moyen terme.
Axe Inventaire Invendu : Une grande partie du « pipeline » est en fait l’inventaire des unités déjà lancées mais non vendues. Colliers a noté environ 75 300 unités de condominiums invendues (prévente + prêtes) à Manille à fin T3 2024 business.inquirer.net, ce qui prendrait environ 5,8 ans à absorber au rythme actuel des ventes business.inquirer.net. Beaucoup de promoteurs donnent donc priorité à la vente de leurs projets existants (certains retardent même la construction en attendant une reprise des ventes). Cela laisse présager un léger creux avec moins de grues en 2026 après l’achèvement des projets actuels, jusqu’à digestion du stock. Néanmoins, de nouveaux projets devraient redémarrer après 2025, dès normalisation de l’inventaire.

Pipeline Commercial : L’offre de bureaux et de locaux commerciaux augmente aussi à Manille, même si la prudence demeure en raison d’un taux de vacance élevé :

Nouvelles Livraisons de Bureaux : Environ 612 000 m² de nouveaux bureaux seront livrés rien qu’en 2025 bworldonline.com. Parmi les principaux immeubles attendus : Jollibee Tower (Ortigas) récemment livré, DoubleDragon Meridian Park phase (Bay Area), SM Mega Tower (Mandaluyong), et différents tours de bureaux à BGC (ex : One Filinvest, Park Triangle Tower). Une grande partie de l’offre 2025 se concentre à Quezon City, Bay Area et périphérie de Makati bworldonline.com, là où les grands projets arrivent à terme. Notons que le pré-bail fait son retour – environ 10 % de ces nouveaux espaces étaient pré-loués en T1, signe d’un certain optimisme bworldonline.com. Après 2025, 2026–27 verront moins de nouveaux projets (de nombreux promoteurs se sont mis en pause). Donc, après cette vague, le pipeline s’amenuise, ce qui devrait aider à la reprise du marché.
Commerces & Usage Mixte : Plusieurs nouveaux centres commerciaux sont en cours dans le cadre de projets mixtes. Par exemple, Gateway Mall 2 à Araneta City, QC, a ouvert fin 2023, renforçant le pôle commercial du secteur ; Mitsukoshi Mall à BGC (centre commercial d’inspiration japonaise) a ouvert en 2022 et arrive à maturité en 2025. À venir : One Ayala Mall d’Ayala (Makati), extension massive du Mall of Asia (MOA) de SM et nouveau centre commercial à Pasay dans la zone de remblais SM Bay City. Les centres commerciaux de quartier (petits malls lifestyle intégrés dans de grands ensembles, ex : Circuit Makati, Capitol Commons…) continuent de s’étendre pour servir la nouvelle population résidentielle.
Hôtels et Resorts : D’ici 2025–26, plusieurs nouveaux hôtels ouvriront à Manille : par ex., Westin Sonata à Ortigas, Hotel Okura Manila (ouvert en 2022 dans Resorts World Manila) monte en puissance, Solaire North à QC (extension de la marque Solaire depuis Entertainment City), et développement des chaînes hôtelières existantes. Avec la reprise touristique, Megaworld construit aussi plus d’hôtels à Boracay, Cebu, Palawan, etc. À Manille, un projet marquant est Admiral Hotel Manila Bay (hôtel-boutique de luxe sur Roxas Blvd ouvert en 2022). Côté casinos, les extensions de Solaire et Okada se poursuivent, et un nouveau projet NayonLanding par un groupe de Hong Kong pourrait voir le jour.
Parcs Logistiques/Industriels : Moins visibles, les entrepôts logistiques autour de Manille (Calamba, Cavite, Bulacan) sont en plein essor, souvent via des joint-ventures avec des développeurs étrangers d’infrastructures industrielles. Avec la croissance du e-commerce, on s’attend à voir fleurir des centres logistiques du « dernier kilomètre » dans toute la métropole, même si les grands parcs restent en périphérie faute de foncier disponible.
Projets Futurs Remarquables : Quelques projets transformateurs méritent d’être cités :
- Métro de la Ville de Makati : Un métro intra-ville (10 stations) a été lancé par un consortium privé, visant à desservir les points clés de Makati (Makati City Hall, Century City, Ayala Ave, etc.) et à se connecter au métro de Manille. Livraison prévue en 2028. S’il aboutit, il pourrait accroître l’accessibilité de Makati et stimuler de nouveaux développements autour des stations.
- Clark Green City et CALAX (hors Manille): Le gouvernement poursuit le développement de la Nouvelle Clark City (NCC) à Tarlac comme nouvelle métropole. Dès 2025, certains bureaux publics et équipements sportifs y sont installés. Bien qu’à 100 km, ce projet peut à terme désengorger Manille. Plus près, la Cavite–Laguna Expressway (CALAX), qui s’achèvera en 2024, intégrera la croissance de Cavite/Laguna à celle de Manille — stimulant les projets comme Vermosa d’Ayala ou Silang.
- Réhabilitation du Port de Manille & East City : Des projets (encore conceptuels) visent à reconvertir la zone portuaire et d’autres terrains publics sous-utilisés (ex : prisons à Muntinlupa). Bien que cela dépasse 2025, cela laisse présager que le renouvellement urbain de Manille offrira de grands terrains pour de futurs projets.
- Projets Durables : De nombreux développements du pipeline se revendiquent verts : par ex., Menarco Tower (BGC) déjà certifiée WELL ; la future réhabilitation de NAIA devrait intégrer de la construction durable. Attendez-vous à davantage de bâtiments solaires, de recyclage de l’eau, etc., en réponse à la demande comme aux futures mises à jour du code du bâtiment.

En termes de chiffres, si l’on résume : résidentiel – environ 8 000+ nouveaux condos livrés en 2025, moins pour 2026–27 bworldonline.com, plus la mise en chantier de quelques milliers de lots de maisons supplémentaires chaque année en périphérie ; bureaux – ~0,6 million de m² en 2025 puis probablement <0,3M chacun en 2026 et 2027 ; retail – extension MOA (~200k m²), plusieurs malls de quartiers totalisant ~100k m² ; hôtels – plusieurs milliers de nouvelles chambres d’ici 2025–27, dont expansions de resorts intégrés.

Le pipeline de développement reste donc considérable, mais les promoteurs échelonnent prudemment les projets. Certains plans pourraient être différés si les conditions du marché l’exigent (afin d’éviter d’aggraver la surabondance). À l’inverse, d’autres projets pourraient s’accélérer si la demande surprend positivement (par exemple, si l’économie croît plus vite ou si les investisseurs étrangers reviennent en masse). Il est important de noter que de nombreux futurs emblèmes de Manille – qu’il s’agisse d’une nouvelle ville sur des terres gagnées sur la mer, d’un quartier relié au métro, ou d’un township vert et intelligent – sont déjà en cours de réalisation. D’ici 2028, la skyline et la métropole auront probablement beaucoup changé, avec de nouveaux ensembles de gratte-ciel et des limites urbaines étendues, tout cela découlant des projets lancés aujourd’hui.

Opportunités et risques d’investissement

Le paysage immobilier de Manille en 2025 offre un mélange d’opportunités attrayantes pour les investisseurs, ainsi que de risques importants à anticiper. Une approche stratégique permettra de valoriser les premières tout en atténuant les seconds :

Opportunités d’investissement

Marché d’acheteurs post-pandémique : La faiblesse actuelle de certains segments (comme les condos et bureaux) offre une fenêtre d’opportunité d’acheter au creux du cycle. Les investisseurs peuvent acquérir des unités de condo dans des emplacements de premier choix à des prix à peine plus élevés qu’en 2019, tout en anticipant une future plus-value à mesure que le marché se redresse. Avec des promoteurs proposant des offres spéciales et des conditions négociables pour écouler leurs stocks, les acquéreurs finaux comme les investisseurs disposent d’un pouvoir de négociation supérieur à celui du boom des années 2010.
Rendements locatifs élevés : Comme mentionné précédemment, des rendements bruts d’environ 5 à 8 % peuvent être obtenus sur des biens résidentiels de Metro Manila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ces rendements sont attrayants, notamment dans un contexte mondial où de nombreux biens d’agglomération rapportent moins de 4 %. Pour les investisseurs axés sur le flux de trésorerie, le marché locatif de Manille – en particulier les condos “mid-market”, le logement étudiant ou les dortoirs de travailleurs – peut générer des revenus solides. De plus, les nouveaux REITs philippins offrent des rendements de l’ordre de 6 % et constituent un moyen plus liquide d’investir dans l’immobilier locatif (certains REITs sont centrés sur les bureaux, les centres commerciaux, et bientôt les entrepôts).
Emplacements émergents et terrains sous-évalués : Les infrastructures créent de nouveaux “filons d’or” (au sens figuré) dans l’immobilier. Les investisseurs avisés s’intéressent aux terrains à Bulacan (proche de l’aéroport NMIA), au nord de QC (proche des stations de métro/MRT-7), à Calamba/Laguna (fin du NSCR), et à Cavite (proche des nouvelles routes et de Sangley). Historiquement, investir dans des terrains en périphérie avant la fin des infrastructures permet d’importants gains lors de l’ouverture des axes de transport. Par exemple, Aboitiz Land a rapporté 146 % à 181 % d’appréciation sur quelques années pour des parcelles situées dans leurs zones, une fois l’accessibilité expressway améliorée bworldonline.com. Ce même genre d’opportunité se profile avec les projets actuels. À l’intérieur de Metro Manila, les anciens quartiers en voie de revitalisation (par exemple, certaines parties du centre-ville comme Escolta/Binondo, ou la rive de Pasig) offrent aussi un potentiel si les efforts de renouvellement urbain aboutissent.
Essor des villes secondaires : Les investisseurs peuvent diversifier leurs placements au-delà de Manille en se tournant vers des villes secondaires connaissant une forte croissance grâce à la décentralisation. Cebu, Davao, Iloilo, Clark, Bacolod – ces villes enregistrent une activité immobilière dynamique et des marchés généralement moins volatils. Par exemple, la demande de location de bureaux BPO à Cebu est forte et les prix résidentiels y ont récemment dépassé ceux de Manille. Beaucoup de promoteurs cotés y sont présents, ce qui permet d’accéder à cette croissance là où la concurrence est moindre qu’à Manille. Néanmoins, Manille demeure le marché le plus liquide : la clé est d’équilibrer des actifs centraux à Manille avec des biens à forte croissance en province.
Démographie et urbanisation : Les Philippines bénéficient d’une des populations les plus jeunes et dynamiques d’Asie. La population de Metro Manila (environ 13 millions dans la ville centre, plus de 20 millions avec la banlieue) croît chaque année, stimulant la demande de logements. La migration interne vers la capitale reste massive, les gens cherchant des emplois. Cela alimente des besoins structurels de logement à long terme. Ainsi, même s’il peut y avoir un excès temporaire de condos, la demande structurelle – surtout pour le logement abordable – est colossale (le déficit national de logements dépasse 6 millions d’unités). Cela implique des opportunités dans le logement économique, les condos “mid-market”, les espaces de colocation et la location pour la population active.
Projets liés aux infrastructures : Investir dans des projets intégrés aux infrastructures (comme les développements axés sur le trafic, ou les extensions dans les nouvelles villes sur la baie, avec liaisons ferry/rail prévues) peut générer des rendements surdimensionnés. Les premiers investisseurs dans des lieux comme Vertis North (QC) ou ARCA South ont déjà vu les valeurs grimper au fur et à mesure que ces pôles deviennent les nouveaux CBD. Pour l’avenir : stations le long du métro (propriétés proches de Anonas ou Katipunan, aujourd’hui zones étudiantes mais bientôt hyperconnectées) ou nouveaux townships près des aéroports. Le gouvernement prévoit de dépenser 5 à 6 % du PIB chaque année en infrastructures bworldonline.com – ce moteur de croissance va perdurer, ouvrant à intervalles réguliers de nouveaux relais pour l’immobilier.
Diversification par segments de marché : Le marché manillais propose plusieurs segments – résidentiel, bureau, commerce, industriel, hôtellerie. Différents segments brillent à différents moments. Actuellement par exemple, les actifs logistiques/industriels sont recherchés (avec la montée de l’e-commerce, les entrepôts sont pleins et très rentables). Les hôtels se rétablissent : investir dans un “condotel” ou un apartelle peut s’avérer lucratif avec la reprise du tourisme. Les bureaux sont déprimés, mais acheter maintenant un bureau en condo ou un plateau à bas prix pourrait être un pari contrarien classique, payant dans quelques années au retour du cycle. La diversité permet aux investisseurs de pivoter et de saisir les opportunités dans le segment offrant la meilleure perspective ou la plus forte valeur à un moment donné.

Principaux risques et défis

Surabondance dans certains segments : Le risque le plus immédiat est la surabondance de condos et de bureaux. Avec environ 25 % de vacance résidentielle bworldonline.com et 20 % de vacance dans les bureaux bworldonline.com, il pourrait falloir des années pour absorber l’offre. Si la demande ne progresse pas comme prévu, les prix et loyers risquent de stagner voire de baisser. Un investisseur achetant un condo actuellement dans une zone saturée pourrait peiner à trouver un locataire ou à espérer une plus-value à court terme. Les coûts de portage (charges d’association, entretien, crédit) grignoteront les rendements si le bien reste vacant. Le choix de l’actif et de la localisation est donc déterminant pour éviter d’être coincé dans cet effet de surabondance.
Risque de taux d’intérêt et de financement : L’environnement macroéconomique est marqué depuis 2022 par une hausse des taux d’intérêt (la banque centrale ayant resserré sa politique pour juguler l’inflation). Les taux hypothécaires ont augmenté aux Philippines, pesant sur la solvabilité des acheteurs. Si les taux restent élevés, ou montent encore, l’activité immobilière risque de ralentir, et les investisseurs endettés feront face à un coût supérieur. À l’inverse, Colliers a signalé une possible détente sur les taux hypothécaires si l’inflation reste basse business.inquirer.net – mais cela reste incertain. Les investisseurs doivent donc anticiper une certaine volatilité. Le risque de change est un autre facteur pour les étrangers – la fluctuation du peso peut jouer sur le rendement lors de la conversion en devise d’origine.
Risques économiques et politiques : La santé du secteur immobilier dépend de l’économie globale. Les Philippines ont montré leur résilience, mais une rechute (récession mondiale, chute majeure des envois de fonds des OFW, etc.) pèserait sur la demande. Politiquement, si l’environnement est aujourd’hui stable, toute mesure brutale ou situation instable peut inquiéter les investisseurs. Les élections de 2022 ont amené une nouvelle administration ; elle reste pour l’heure favorable au marché, mais un changement de cap en cours de mandat est possible. L’immobilier est un investissement long terme : il faut donc considérer la continuité des politiques, la stabilité réglementaire, l’État de droit. Le climat politique philippin demeure imprévisible, ce qui constitue un risque à surveiller.
Changements réglementaires et conformité : Les régulations peuvent créer des risques – par exemple, la possible hausse de la taxe sur la plus-value immobilière pourrait pénaliser la liquidité bworldonline.com. La suspension des projets de remblaiement de la baie de Manille rappelle que les interventions publiques peuvent stopper ou retarder des opérations, impactant les investisseurs concernés. Les contraintes environnementales et du code du bâtiment se renforcent (à juste titre), mais peuvent alourdir les coûts pour promoteurs et propriétaires (remises aux normes). Le contrôle des loyers, aujourd’hui absent du segment médian/haut, pourrait être étendu à des loyers plus élevés sous pression politique, limitant la progression des loyers. Enfin, la bureaucratie et les problèmes de titres subsistent – les transactions immobilières aux Philippines peuvent être ralenties ou entachées d’incohérences sur les titres, ce qui constitue un risque juridique réel.
Risque de catastrophe naturelle : Manille est exposée à des aléas naturels – typhons, inondations, tremblements de terre. Un sinistre majeur peut impacter significativement l’immobilier. Ainsi, de forts séismes pourraient tester la robustesse des immeubles de grande hauteur (les normes sont respectées, mais le risque demeure). Les inondations sévères dévaluent les biens situés en zones inondables (certains quartiers sont bas et inondés chaque année). L’assurance peut compenser en partie les pertes, mais le risque systémique peut décourager locataires ou causer des dégâts physiques. Les investisseurs doivent tenir compte du profil géophysique des sites (par exemple, les zones de remblai sont plus à risque en cas de liquéfaction lors d’un séisme, les bords de rivière pour les inondations, etc.) et assurer une couverture adaptée.
Saturation du marché et concurrence : Le marché manillais compte de nombreux acteurs. Sur la location, l’abondance d’unités similaires crée une vive concurrence pour les locataires. Un investisseur est en compétition avec des milliers d’autres sur Airbnb ou les portails d’annonces, ce qui tire les loyers vers le bas. Pour les bureaux, les entreprises ont le choix, obligeant les propriétaires à accorder des remises. Il existe aussi un risque de nouvelle vague de construction trop rapide si les promoteurs redeviennent trop optimistes – en cas de signal de reprise après 2025 et compte tenu des réserves foncières, un afflux de projets pourrait prolonger la phase de surabondance. Le timing du retour à l’équilibre offre-demande est donc délicat.

Malgré ces risques, beaucoup sont gérables avec diligence et stratégie. Diversification (par emplacements et segments), choix de promoteurs réputés, focalisation sur les biens avec une valeur différenciante (proximité d’une infrastructure, faible concurrence directe), et flexibilité financière permettant d’endurer les cycles bas : telles sont les approches prudentes.

En conclusion, l’immobilier à Manille en 2025 se trouve à un point d’inflexion – offrant peut-être la meilleure opportunité d’achat depuis des années, mais nécessitant une navigation prudente face aux vents contraires. Pour ceux qui font les bons choix, les récompenses pourraient être substantielles : des revenus locatifs stables à moyen terme et des gains en capital significatifs sur le long terme, alors que la métropole se prépare à ce que beaucoup voient comme une trajectoire de croissance soutenue, portée par sa jeune population et ses infrastructures en amélioration. La clé est de capitaliser sur les opportunités – les “prochains grands quartiers”, les prix encore modérés, le boom des infrastructures – tout en gérant rigoureusement les risques inhérents à un marché en développement et dynamique comme celui de Metro Manila.

Sources : Analyses de marché récentes et rapports de Colliers Philippines bworldonline.com bworldonline.com, points de vue d’experts du secteur via Inquirer business.inquirer.net business.inquirer.net et BusinessWorld bworldonline.com bworldonline.com, données du Bangko Sentral ng Pilipinas sur les prix de l’immobilier business.inquirer.net business.inquirer.net, Global Property Guide pour les rendements locatifs globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, et divers médias relayant des développements d’infrastructure (Gulf News, BusinessWorld) gulfnews.com bworldonline.com. Ensemble, ces sources offrent une vue complète et à jour du paysage immobilier de Manille en 2025.