Nemovitostní trh na Korfu v roce 2025 zažívá boom, který je poháněn rostoucí zahraniční poptávkou, rostoucími cenami domů a velkými novými projekty na tomto idylickém řeckém ostrově. Ať už hledáte vilu u moře nebo komerční investici, Korfu nabízí vzrušující příležitosti – a také některé výzvy. Níže rozebíráme vše, co potřebujete vědět, od rezidenčních trendů a cenových prognóz po právní tipy a nadcházející infrastrukturní projekty.
Trendy na trhu rezidenčních nemovitostí na Korfu (2025)
Po desetiletí stagnace v letech 2010 až 2020 rezidenční trh s nemovitostmi na Korfu zažívá od roku 2020 silné oživení. Do roku 2022 průměrné ceny domů na ostrově překročily 2 000 € za metr čtvereční a hodnoty dále rostly v letech 2023–2024 s meziročními nárůsty až o 10 % v prémiových lokalitách green-acres.gr. Zahraniční kupci – zejména z Evropy, Izraele, Austrálie a USA – byli hlavními tahouny tohoto růstu, které na Korfu láká přírodní krása a kvalita života green-acres.gr enimerosi.com. Díky tomu byl rok 2023 pro ostrov nejlepším realitním rokem za poslední dekádu a i rok 2024 zaznamenává silnou poptávku po luxusních rezidencích enimerosi.com.
Ceny a oblíbené oblasti: Ceny bydlení na Korfu se velmi liší podle lokality. V květnu 2025 byla průměrná nabídková cena domů kolem 2 613 €/m², což je meziroční nárůst o 10,7 % indomio.gr. Nejžádanější lokality jsou dražší, zatímco venkovské vesnice zůstávají cenově dostupnější:
- Korfu (Kerkyra) – ~2 800–4 500 €/m² za byty nebo domy v historickém centru nebo s výhledem na moře green-acres.gr. O nemovitosti je zde stálý zájem díky kouzlu Starého města zapsaného na seznamu UNESCO a celoroční občanské vybavenosti. Dokonce je nabídka tak omezená, že zrenovované domy ve Starém městě dosahují 4 000–5 000 € za m², když se objeví na trhu enimerosi.com.
- Severovýchodní pobřeží (Kassiopi, Nissaki, Agni) – €3 500–€6 000/m² za luxusní vily s panoramatickým výhledem na moře green-acres.gr. Tato oblast s úžasnými zátokami a soukromím je nejexkluzivnějším vilovým územím Korfu, kde se nemovitosti běžně prodávají za 5–10 milionů eur enimerosi.com enimerosi.com.
- Západní pobřeží (Paleokastritsa, Glyfada, atd.) – €2 500–€4 000/m² v blízkosti oblíbených pláží green-acres.gr. Tyto malebné oblasti nabízejí kombinaci luxusních vil a rekreačních domů; poptávka i ceny rostou díky úchvatným západům slunce a lákavé atmosféře letovisek.
- Venkovské vesnice a vnitrozemí – od ~€1 500/m² green-acres.gr green-acres.gr za tradiční vesnické domy nebo projekty k rekonstrukci. Vnitrozemské komunity (např. Gastouri, Spartilas, Sinarades) a některé části jihu (např. Lefkimmi) poskytují cenově dostupnější možnosti a rustikální kouzlo, s některými domy k rekonstrukci pod €100 000.
- Například skupina Sani/Ikos získala bývalý resort Club Med v Dassii a investovala 125 milionů eur do výstavby nového Ikos Odisia, pětihvězdičkového all-inclusive resortu s 395 pokoji, který byl otevřen v roce 2023 saniikos.com. Tento velký projekt rozšiřuje nabídku luxusního ubytování na ostrově a odráží důvěru v růst turismu na Korfu.
- Domes Resorts (řecká značka luxusních hotelů) oznámila nový butikový hotel v historickém centru Korfu, který bude otevřen v roce 2024. Historické objekty budou přeměněny na luxusní ubytování. Podobně skupina Mayor Hotels & Resorts renovuje a přejmenovává stávající resorty (např. Restia Suites), aby dosáhly moderního pětihvězdičkového standardu.
- Ostrov sledují i mezinárodní developeři: kanadská skupina Mercan odstartovala investici do nového plážového resortu s brandingem Wyndham s možností získání Zlatého víza na ostrově imidaily.com.
- Nárůst zahraničních investic: Kupci z Velké Británie, Německa, Skandinávie, USA, Izraele a dalších zemí proudí na Korfu. V segmentu luxusních nemovitostí jsou izraelskí, američtí a australští kupci obzvlášť aktivní a ochotně utrácí miliony za luxusní nemovitosti enimerosi.com. Evropané (včetně Britů) jsou také velmi aktivní. Zajímavé je, že podle zprávy Sotheby’s z počátku roku 2023 bylo Korfu nejvyhledávanější lokalitou pro luxusní kupce v Řecku a zaujalo 18,1 % preference – více než Mykonos nebo Athénská riviéra enimerosi.com. To je pozoruhodný důkaz důvěry v atraktivitu Korfu mezi bohatými investory. Program Zlaté vízum (nabízející povolení k pobytu pro kupce mimo EU) tradičně zvyšoval zahraniční zájem; i když byly podmínky nedávno zpřísněny (viz právní sekce), v roce 2024 tvořily velký podíl žadatelů osoby z Číny a dalších asijských zemí, což signalizuje nové vlny zahraničního kapitálu investropa.com. Stručně řečeno, v roce 2025 je skladba kupců na Korfu skutečně globální a do trhu přichází významné finanční prostředky.
- Oblíbená investiční místa („horké zóny“): Některé oblasti na Korfu zaznamenávají obzvlášť vysoký růst a zájem. Severovýchodní pobřeží – od Nissaki až po Kassiopi – je považováno za hlavní investiční zónu, známou pro luxusní vily a rezidence. Tato oblast zažívá jedny z nejvyšších mír zhodnocení na ostrově chaserealestatecorfu.com, a to díky své exkluzivitě a poptávce ze strany elitních kupců. Centrálně-západní pobřeží (kolem Paleokastritsa, Liapades, Agios Gordios až po Halikounas) je další růstovou oblastí, která kombinuje úchvatnou krajinu s novými butikových projekty. Korfu’s Staré město zůstává stálicí mezi investory, kteří chtějí historické kouzlo i příjem z pronájmu; nemovitosti zde mají stálé zhodnocování a celoroční poptávku po pronájmu (od turistů i místních) chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Navíc se na investorském radaru objevují i některé rozvíjející se lokality: například klidná vesnice Agios Stefanos (Avliotes) na severozápadě a jihovýchodní pobřeží kolem Benitses jsou označovány za oblasti s velkým potenciálem růstu, protože stále více kupujících hledá cenově dostupnější možnosti mimo hlavní „hotspoty“ chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Obecně platí, že nemovitosti s výhledem na moře v jakékoliv části Korfu mají nejlepší dlouhodobý potenciál, zatímco odlehlé vnitrozemské nemovitosti mohou růst pomalejším tempem.
- Výnosy a zhodnocení: Investoři na Korfu si v posledních letech užili výrazné zisky. Za posledních pět let vzrostly ceny nemovitostí na ostrově v oblastech s vysokou poptávkou o 20–30 % chaserealestatecorfu.com. Návratnost z pronájmu je zdravá (jak bylo zmíněno, krátkodobý pronájem přináší výnosy kolem 5–7 % chaserealestatecorfu.com, dlouhodobě i kolem 4–5 %). Kombinace růstu cen a potenciálu příjmů z pronájmu vytváří atraktivní celkový výnos investice. Výhledy do budoucna zůstávají optimistické: Jónské ostrovy (včetně Korfu) by měly mít stabilní růst cen kolem 5–7 % ročně až do roku 2026 blackinvestor360.com. Očekává se, že žádané severní pobřeží Korfu tyto průměry mírně překoná. Takový růst, byť mírnější než po otřesu způsobeném COVIDem, je silný a udržitelný. Znamená to, že investor dnes může očekávat, že za 3–4 roky budou hodnota nemovitostí o 15–20 % vyšší. Málo evropských trhů nabízí takový potenciál růstu při relativní bezpečnosti, jakou Korfu nabízí (řecké nemovitosti jsou stále mnohými považovány za podhodnocené a ekonomika země je stabilní a roste kolem 2 % ročně blackinvestor360.com).
- Rizika a úvahy: Žádná investice není bez rizika. Jedním z problémů na Korfu je sezónnost trhu a závislost na cestovním ruchu. Příjmy z pronájmu vily mohou být v létě fantastické, ale v zimě klesnou na nulu, takže investoři musí řídit cash flow a možná hledat nájemníky i mimo sezónu chaserealestatecorfu.com. Nemovitostní trh na ostrově by mohl být zranitelný při poklesu cestovního ruchu (například budoucí pandemie nebo ekonomická krize by postihla Korfu více než trhy mimo turistické destinace). Existuje také regulační riziko – vláda začala řešit nedostatek bydlení odrazováním od nadměrného krátkodobého pronájmu (prostřednictvím daní nebo pobídek k dlouhodobému pronájmu) prestigiarealty.com. Pokud by vznikla přísnější pravidla pro pronájmy typu Airbnb, mohlo by to ovlivnit očekávanou návratnost investic některých investorů. Byrokracie je dalším faktorem: koupě nemovitosti v Řecku znamená překonání právních prověrek, ověření vlastnického titulu a někdy i složitých územních předpisů chaserealestatecorfu.com. Vždy proveďte důkladnou kontrolu (najímejte dobrého místního právníka), abyste se vyhnuli problémům, jako jsou zděděné dluhy nebo nepovolené přístavby. Nakonec likvidita: i když je nyní poptávka vysoká, nemovitosti na ostrově mohou být nelikvidní, pokud se změní tržní podmínky. Prodej ultra-luxusní vily může trvat delší dobu, pokud se bazén kupců nečekaně zmenší.
- “Zlaté vízum” – změny: Je třeba zmínit, že oblíbený řecký rezidenční program Zlaté vízum, který přilákal mnoho investorů mimo EU, prošel koncem roku 2024 reformou. Minimální investice byla výrazně zvýšena v prémiových lokalitách. Například na Korfu (jako na velkém ostrově s více než 3 000 obyvateli) je nyní pro získání Zlatého víza vyžadována investice do nemovitosti ve výši 800 000 €, což je zvýšení oproti původním 250 000 € prestigiarealty.com. Tato změna politiky má omezit spekulace v atraktivních destinacích. Zatímco velmi bohaté kupce tato částka neodradí (a mohou ji za luxusní dům snadno utratit), někteří zahraniční investoři střední kategorie mohou přesunout pozornost do jiných částí Řecka s nižším limitem 400 000 € prestigiarealty.com. Je tedy možné, že na Korfu bude v budoucnu o něco méně nákupů motivovaných rezidenčním programem v rozmezí do 500 000 €. Nicméně atraktivita ostrova znamená, že zahraniční zájem by měl zůstat silný – ovšem nyní pravděpodobně zaměřený na nemovitosti z vyšší cenové kategorie nebo na životní styl, ne pouze na získání víza.
- Růst cen rezidenčních nemovitostí: Po dvouciferných meziročních nárůstech v letech 2021–2022 se růst cen na Korfu očekává v rozmezí středně vysokých jednotek procent ročně. Podrobná tržní predikce na rok 2025 odhaduje, že v Jónských ostrovech (včetně Korfu) ceny porostou asi o +5 % až +7 % ročně až do roku 2026 blackinvestor360.com. Prémiové lokality na Korfu mohou dosáhnout horní hranice tohoto rozmezí (či ji mírně překonat), méně vyhledávané oblasti mohou být níže. Tento stabilní růst odráží zdravou trvající poptávku, kterou částečně vyvažují vyšší úrokové sazby (které ochladily zájem některých místních kupujících). Pozoruhodné je, že místní zpráva z konce roku 2023 předpovídala krátkodobý pokles cen kolem 5 % v roce 2024 v důsledku odchodu mnoha kupujících se středním a nízkým rozpočtem enimerosi.com. Skutečně, v prvních měsících roku 2024 agenti zaznamenali, že trh na nižším segmentu ochaboval, což by mohlo vést k mírným korekcím cen právě zde. Jakýkoliv celokorfský pokles by však měl být malý a dočasný. Dlouhodobá trajektorie Korfu je nadále vzestupná, poháněná zahraničním kapitálem a omezenou nabídkou. V letech 2025–2027, jakmile se globální podmínky stabilizují, by ceny nemovitostí na ostrově měly opět pravidelně růst. Například predikce Evropské komise pro řeckou ekonomiku (více než 2 % růst HDP ročně) a možné snížení hypotečních sazeb do roku 2025 blackinvestor360.com by obojí podpořilo růst cen realit.
- Výhled na komerční a turistické nemovitosti: Komerční nemovitosti (hotely, obchody atd.) v turistických oblastech mají také růst na hodnotě, i když o něco pomaleji než rezidenční nemovitosti. Prognózy pro Řecko ukazují, že hodnota komerčních nemovitostí v silných trzích poroste v příštích letech přibližně o 3–5 % ročně blackinvestor360.com. Pro Korfu to znamená, že dobře umístěný hotel nebo prodejní prostor by měl postupně nabývat na hodnotě s rozšiřováním turismu. Skutečnost, že počty turistů dosahují rekordních hodnot a stále rostou o 15–20 % nad úroveň před pandemií blackinvestor360.com, vyvolává důvěru, že poptávka (a příjmy) za komerčními nemovitostmi zůstane vysoká. Velcí investoři jsou určitě optimističtí – Řecko zaznamenalo v roce 2023 bezprecedentní investice do hotelů a kanceláří res-greece.com a tyto projekty obecně sázejí na růst hodnoty aktiv v budoucnu. Navíc s tím, jak se zlepšuje infrastruktura (nové lety, lepší přístavy atd.), profituje i komerční nemovitosti (více pěšího provozu, vyšší nájmy, vyšší ocenění).
- Faktory ovlivňující prognózy: Pozitivní výhled je podpořen několika faktory:
- Rozvoj infrastruktury: Zlepšením dostupnosti a kvality života obvykle nová infrastruktura zvyšuje hodnotu nemovitostí. V případě Korfu rekonstrukce letiště a nové terminály pro hydroplány do roku 2025 zkrátí dobu cestování a přilákají více návštěvníků, což „naznačuje růst cen nemovitostí“ podle analytiků investropa.com. Investice do silnic a inženýrských sítí také rozšiřují oblasti vhodné pro výstavbu.
- Růst turismu: Turistický sektor na Korfu expanduje (jak objemově, tak i směrem k vyšší kvalitě), což historicky koreluje s rostoucí poptávkou po nemovitostech. Pokud bude Korfu dále směřovat k turistům s vyšší útratou (například luxusní resorty, jachting, kulturní turistika), budou ceny nemovitostí, zejména těch luxusních, následovat.
- Obecné tržní trendy: Celostátně se předpokládá, že trh s nemovitostmi v Řecku poroste v transakční hodnotě přibližně o 3 % ročně do roku 2029 theluxuryplaybook.com. Zatímco města jako Atény mohou vést tento růst, ostrovy nejsou daleko pozadu. Ve skutečnosti mnohé ostrovy v poslední době Atény dokonce předčily. Zpráva Savills pro Středomoří konstatuje, že silný ekonomický výkon v letech 2025–26 podpoří důvěru kupujících obecně, i když se trh po pandemickém boomu normalizuje.
- Zahraniční poptávka: Závislost Korfu na mezinárodních kupcích je silnou stránkou, pokud zůstane globální ekonomika stabilní. V současnosti je zájem zahraničních investorů vysoký a Řecko je považováno za relativně dostupné a bezpečné. Jakékoliv změny (pozitivní i negativní) ve vízové politice, geopolitické stabilitě nebo směnných kurzech by to mohly ovlivnit. Diverzifikace zahraničních kupců (nový zájem z Asie, Blízkého východu atd.) je slibným znakem, že poptávka je široce rozšířená investropa.com.
- Potenciální překážky: Na druhou stranu, pokud inflace a úrokové sazby zůstanou déle vysoké, bude kupní síla domácích obyvatel omezena a někteří zahraniční investoři mohou investici pozastavit. Pokud by se na trhu objevilo najednou příliš mnoho nových nemovitostí (například přebytek nově postavených vil nebo bytů), mohl by to omezit růst cen. V případě Korfu je však nová výstavba omezená nedostatkem půdy a regulacemi, takže nadbytek nabídky v dohledné době nehrozí. Jedna místní obava spočívá v tom, že ceny v poslední době tak vzrostly, že by mohlo dojít ke korekci – „mírné snížení“ cen očekávali podle některých makléřů v roce 2024 enimerosi.com. Skutečně můžeme vidět stagnaci nebo drobné poklesy v některých segmentech (například nadhodnocené staré domy se mohou cenově upravit dolů). Jde o přirozené tržní výkyvy, nejde o scénář krachu.
- Územní plánování a stavební předpisy: Na Korfu jsou chráněné oblasti (pásma podél pobřeží, ekologické zóny Natura 2000 atd.) a přísná pravidla v historickém centru (ochrana historických budov). Pokud plánujete stavět nebo zásadně rekonstruovat, musíte získat povolení a řídit se místními stavebními předpisy. Vždy ověřte, zda má stávající stavba správné povolení – stavby nebo přístavby bez povolení lze zlegalizovat, ale můžete zaplatit pokutu. Průzkum prováděný inženýrem je běžným postupem pro ověření právního stavu nemovitosti.
- Najímání odborníků: Využívejte renomované právníky a notáře mluvící anglicky (mnozí mají zkušenosti se zahraničními klienty na Korfu). Najměte také inženýra/architekta, který nemovitost zkontroluje, zvláště pokud jde o starší dům, kvůli stavebnímu stavu a souladu s povoleními.
- Financování: Řecké banky opět začaly nabízet hypotéky cizincům, ale požadavky jsou přísné (např. vysoká akontace, doložení příjmů) globalpropertyguide.com. Hypoteční úrokové sazby v Řecku se v roce 2024 pohybují kolem 4–5 % globalpropertyguide.com. Mnoho zahraničních kupců proto raději financuje nákup prostřednictvím vlastního kapitálu ze své domovské země nebo platí hotově.
- Rozšíření letiště: Mezinárodní letiště na Korfu (CFU) prošlo zásadní modernizací. Pod koncesí provozovatele Fraport byly nový terminál a rozšířená infrastruktura dokončeny v roce 2023, což zvýšilo kapacitu pro lety investropa.com. Zmodernizované letiště zvládne více cestujících s větším komfortem, což je zásadní s ohledem na prudký nárůst příletů (rekordních 1,8 milionu+ cestovatelů prošlo letištěm v roce 2023 investropa.com). Rychlejší odbavení, více gatů a lepší služby zpřístupňují Korfu a činí jej atraktivnějším cílem. Pro reality to znamená snazší dostupnost pro zahraniční kupce a turisty, což pravděpodobně zvýší poptávku po nemovitostech. Podle analytiků modernizace letiště vylepšuje cestovatelský zážitek a činí ostrov ještě přitažlivějším – což se promítá do rostoucího zájmu o místní reality investropa.com.
- Nová síť hydroplánů: Ve snaze zlepšit propojení mezi ostrovy spouští společnost Hellenic Seaplanes ambiciózní síť hydroplánů po celém Jónském moři. Do začátku roku 2025 by mělo být v provozu asi 30 nových terminálů pro hydroplány u vody, včetně Korfu a menších ostrovů, jako je Paxos investropa.com. To znamená, že cestující (i místní) by mohli naskočit na hydroplán z Korfu a během pár minut dorazit na okolní ostrovy nebo do pobřežních měst a obejít tak pomalejší trajekty. Kratší doba cestování a větší propojenost učiní z Korfu centrum pro poznávání regionu a pravděpodobně zvýší jeho popularitu. Z pohledu rozvoje je hydroplánový přístav na Korfu (předpokládá se v hlavním přístavu nebo v marině) novou infrastrukturou, která by mohla podnítit investice do těchto přístavních oblastí (například hotely, restaurace atd., které budou sloužit turistům cestujícím hydroplánem).
- Zlepšení silniční a dopravní infrastruktury: Silniční síť na Korfu byla historicky úzká a klikatá, ale probíhají snahy o její zlepšení. V posledních letech byly realizovány modernizace, jako dokončení částí severojižní arteriální silnice Korfu a úpravy kolem obchvatu Města Korfu pro zmírnění dopravy. Do budoucna místní úřady plánují lepší silniční spojení do jižní části ostrova (oblast Lefkimmi) a k frekventovaným turistickým lokalitám (jako je rozšiřování a narovnávání úseků směrem na Paleokastritsu). Přestože se nestaví žádná velká nová dálnice (terén Korfu je pro to složitý), dílčí vylepšení zvýší dostupnost méně rozvinutých oblastí – což je faktor, který podle odborníků podporuje hodnotu nemovitostí v celém ostrově chaserealestatecorfu.com. Veřejná doprava (autobusy) se také dočká vylepšení – nové autobusy a trasy budou obsluhovat vesnice a rekreační oblasti častěji, zejména v létě. Tyto změny pomohou místním obyvatelům a zvýší životaschopnost nemovitostí ve vzdálenějších oblastech i pro celoroční bydlení.
- Městské plánování a iniciativy v oblasti bydlení: Město Korfu je zapsáno na seznamu světového dědictví UNESCO, což znamená přísné stavební předpisy – v historickém centru neuvidíte vyrůstat moderní byty. To chrání charakter města (což je plus pro turistiku a hodnotu nemovitostí), ale omezuje to novou nabídku bydlení ve městě. Místní samospráva se potýká s nedostatkem bydlení pro pracovníky a místní obyvatele, částečně kvůli tomu, že mnoho nemovitostí je určeno ke krátkodobému pronájmu enimerosi.com enimerosi.com. Jako reakce se hovoří o podpoře rozvoje rezidenční výstavby na předměstích a zpřísnění postihů vůči neregistrovaným Airbnb. Zatímco konkrétní opatření jsou stále v procesu přípravy, můžeme očekávat nové projekty dostupného bydlení pro místní nebo partnerství veřejného a soukromého sektoru ke konverzi některých nevyužívaných budov na nájemní jednotky. Například staré veřejné budovy či nevyužívané vojenské objekty by mohly být přebudovány. Jakékoli takové iniciativy by mohly mírně zvýšit dlouhodobou nabídku nájemního bydlení, ale také signalizovat, že Korfu aktivně řídí udržitelný rozvoj – což je pozitivní signál pro investory, kteří se obávají odporu místní komunity.
- Turistická infrastruktura a nové resorty: Jak bylo zmíněno, několik nových luxusních resortů a hotelů bylo nedávno otevřeno nebo je ve výstavbě:
- Ikos Odisia (otevřen 2023) přidal téměř 400 luxusních pokojů v Dassii saniikos.com.
- Ikos Andrews (fiktivní název) – Další velký resort značky Ikos se staví na rozlehlém pozemku v Kassiopi (oblast Erimitis) společností NCH Capital, po výrazné privatizační transakci. Projekt počítá s luxusními vilami a malým přístavem, což bude realizováno ve fázích až do roku 2025 a dále. Projekt čelil environmentálním protestům, ale pokračuje a přináší infrastrukturu jako nové silnice, inženýrské sítě a pracovní příležitosti do severovýchodního Korfu.
- Domes Miramare (otevřen 2019 a dále se rozšiřuje) a Angsana Corfu (otevřen 2021) jsou příklady mezinárodních resortů, které se na Korfu nedávno usadily. Tyto resorty často zahrnují wellness, gastronomické a rekreační služby, které jsou přístupné i hostům zvenčí, což rozšiřuje nabídku na ostrově.
- Mayor Hotels renovuje několik objektů (například resort San Stefano na severozápadě a nový projekt na jihu).
- Rozvoj marin: Korfu již disponuje velkou marinou v Gouvii, ale existují plány na modernizaci přístavišť v místě jako Benitses a Kassiopi za účelem přilákání většího jachtařského turismu. Nová marina nebo její rozšíření může proměnit klidnou přímořskou vesničku v luxusní centrum a zvýšit hodnotu okolních nemovitostí.
- Vylepšení přístavu pro výletní lodě: Korfu má jeden z nejrušnějších přístavů pro výletní lodě ve Středomoří. Probíhají práce na zlepšení terminálů pro výletní lodě a pravděpodobně také přibude nový přístavní můstek, aby bylo možné přijímat mega-lodě. Lepší přístavní zařízení (a řízení pohybu tisíců turistů z výletních lodí denně) podpoří rostoucí maloobchodní a turistický sektor ve městě Korfu.
- Inženýrské sítě a životní prostředí: Žádná diskuse o infrastruktuře není úplná bez zmínky o technických sítích. Korfu mělo historicky potíže s nakládáním s odpady (v roce 2018 se proslavilo hromaděním odpadků ve zprávách). Situace se zlepšuje: staví se nová integrovaná zařízení na zpracování odpadu a bylo zavedeno lepší svoz odpadu s cílem čistšího ostrova – což je zásadní pro turistiku i kvalitu života. Dodávky vody a elektrická síť jsou rovněž postupně modernizovány, často s využitím financí z fondů EU. Ostrov je také součástí iniciativy GR-IX „Chytrý ostrov“, která má za cíl zlepšit vysokorychlostní internet a pokrytí 5G. Optické sítě byly rozšířeny ve městě Korfu a některých předměstích, 5G mobilní služby jsou dostupné v mnoha oblastech. Toto posílení digitální infrastruktury činí Korfu atraktivnější pro vzdálené pracovníky a firmy, což odpovídá trendu přílivu digitálních nomádů na řecké ostrovy investropa.com.
- Udržitelný rozvoj: Ochrana životního prostředí a udržitelný rozvoj jsou prioritou – zejména vzhledem ke kráse přírody na Korfu. Skupina Sani/Ikos například uplatňuje silná opatření v oblasti udržitelnosti (100% elektřiny z obnovitelných zdrojů, nulová spotřeba plastů) ve svých resortech saniikos.com. Město také zkoumá možnosti projektů obnovitelných zdrojů energie (například solární parky), které by snížily závislost ostrova na elektřině z ropy. Tyto snahy nejen chrání životní prostředí na Korfu, ale také mohou vytvářet nové pracovní příležitosti a stabilní dodávku energie, což nepřímo prospívá také realitnímu trhu (solární farmy však v některých venkovských oblastech vyvolávají obavy v duchu NIMBY). Celkově je strategií rozvoje ostrova zvýšit podíl kvalitního turismu při zachování přírodního a kulturního dědictví – najít tuto rovnováhu bude klíčem k dlouhodobému úspěchu Korfu.
- Green Acres, „Trh s nemovitostmi na Korfu: Novinky, ceny a trendy“, 16. dubna 2025 green-acres.gr green-acres.gr green-acres.gr.
- Indomio Greece, Ceny bydlení na Korfu (údaje z května 2025) indomio.gr indomio.gr.
- Enimerosi (korfuské zpravodajství), „Vysoká poptávka cizinců po luxusních nemovitostech na Korfu“, září 2023 enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com.
- Enimerosi, „V roce 2024 se na Korfu očekává mírný pokles cen nemovitostí“, 30. listopadu 2023 enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com.
- Chase Real Estate Corfu (Agenturní blog), „Je Korfu dobrou investicí? Zhodnocení nemovitostí a dlouhodobé zisky“, 27. února 2025 chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com.
- Chase Real Estate Corfu, „Trendy na trhu nemovitostí v Řecku pro rok 2025“, 4. dubna 2025 chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com.
- Prestigia Realty, „Přehled trhu s nemovitostmi v Řecku (2025)”, 16. února 2025 prestigiarealty.com prestigiarealty.com prestigiarealty.com.
- BlackInvestor360, „Prognóza cen nemovitostí v Řecku 2025–2026“, 14. května 2025 blackinvestor360.com blackinvestor360.com.
- Investropa, „15 trendů pro rok 2025 na trhu s nemovitostmi na řeckých ostrovech“, trend č. 3 (Jónské ostrovy) investropa.com investropa.com.
- Res-Greece (realitní kancelář), „Komerční reality rychle vykoupeny“ (přes ekathimerini), 30. ledna 2024 res-greece.com res-greece.com.
- Corfu Homes (FAQ realitní kanceláře), „Vztahuje se na nemovitosti v Řecku dědická nebo majetková daň?“, 26. dubna 2025 corfuhomes.gr.
- Global Property Guide, „Jak koupit nemovitost v Řecku – průvodce pro cizince“, 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- Judicare Law, „Dědická daň z řeckých nemovitostí“ (přehled sazeb řecké dědické daně) corfuhomes.gr.
Vzorce poptávky: Trh se stal dvojrychlostním. Na horním konci škály bohatí kupci spěchají získat svou vysněnou vilu nebo pozemek u moře – místní makléři hlásí 20–30% nárůst kupců luxusních nemovitostí za poslední rok enimerosi.com. Korfu bylo dokonce cílovou destinací č. 1 pro zájemce o luxusní bydlení v Řecku na začátku roku 2023, převyšující dokonce i Mykonos v preferencích kupujících enimerosi.com. To odráží trvalou atraktivitu ostrova pro prémiové nemovitosti. Naopak poptávka po levnějších nemovitostech ochladla: domy v rozmezí €50k–€200k (často starší vesnické domy) nyní přitahují mnohem méně kupců (odhady makléřů udávají 60% pokles zájmu ze strany klientů se středními příjmy v roce 2023) enimerosi.com. Ekonomická nejistota a rostoucí náklady odsunuly některé místní a balkánské kupce, kteří dříve rychle kupovali levné pozemky a chalupy enimerosi.com.
Celkově lze říci, že rezidenční trh na Korfu v roce 2025 je živý a zaměřený na investice do luxusu. Díky omezené nabídce na prémiových místech a neustále rostoucímu mezinárodnímu zájmu se očekává, že ceny zůstanou vysoké. Ostrov je i nadále považován za „dostupný“ ve srovnání s místy jako Francouzská Riviéra nebo Santorini, přesto však nabízí podobné středomořské kouzlo green-acres.gr – což z něj činí zajímavou volbu pro kupující rekreačních domů a důchodce hledající hodnotu. Místní odborníci podotýkají, že dlouhodobé zhodnocení cen je pravděpodobné, protože poptávka zůstává silná a rozvíjejí se moderní infrastrukturní projekty green-acres.gr green-acres.gr.
Komerční nemovitosti: Cestovní ruch a podnikání
Korfuův trh s komerčními nemovitostmi je do značné míry poháněn turismem, který tvoří páteř ekonomiky ostrova. Nejak tivnější komerční segmenty jsou nemovitosti v oblasti pohostinství (hotely, resorty, vily k pronájmu) a také prostory pro maloobchod a restaurace v oblíbených turistických lokalitách. Rekordní počet návštěvníků přijíždí – přes 1,8 milionu cestujících prošlo letištěm na Korfu v roce 2023, což přesáhlo úroveň před pandemií investropa.com – a tento příliv podporuje silnou poptávku po službách zaměřených na turisty.
Investice do pohostinství určují trendy. Velké hotelové skupiny a investoři vkládají peníze do sektoru resortů na Korfu, modernizují starší objekty a staví nové luxusní ubytování:
Kromě hotelů vzkvétají menší komerční podniky jako přímořské restaurace, bary a obchody v turistických centrech. Klíčové oblasti jako Liston v centru Korfu, přímořská města jako Sidari či Kavos a vesnice poblíž přístavů pro výletní lodě zaznamenávají intenzivní konkurenci o komerční pronájmy během letní sezóny. Nájemné za nejlepší maloobchodní prostory podle toho roste. (Například obchod nebo kavárna v historickém centru Korfu může v letních měsících dosahovat prémiové ceny díky vysoké návštěvnosti turistů a cestujících z výletních lodí.)
Vzrůstající komerční nemovitosti na Korfu jsou součástí širšího trendu v Řecku. V roce 2023 investice do řeckých komerčních nemovitostí (kanceláře, obchody, hotely, logistika) dosáhly historického maxima přes €2 miliardy, což je nárůst o 22 % oproti roku 2022 res-greece.com. Významně, přibližně €500 milionů z této částky bylo investováno do hotelů a turistických nemovitostí res-greece.com, což podtrhuje atraktivitu sektoru pohostinství. Velká část těchto investic pochází od domácích řeckých investorů a hotelových skupin, které rozšiřují svá portfolia res-greece.com. V případě Korfu domácí hoteloví provozovatelé (a některé zahraniční fondy) aktivně skupují aktiva, aby využili turistického boomu.
Oblíbené komerční sektory: Kromě hotelů jsou vily pro krátkodobý pronájem a bytové komplexy velmi výnosným investičním aktivem – v podstatě jde o hybrid rezidenčního a komerčního využití. Mnoho investorů kupuje vily nebo malá apart-hotely, aby je provozovali jako prázdninové pronájmy, díky vysokým výnosům (více v sekci o pronájmech). Obchodní a gastronomické provozy v letovíských oblastech jsou rovněž poptávané. Na ostrově je poměrně omezená poptávka po tradičních kancelářských prostorách (Korfu není korporátním uzlem), ale speciální využití jako coworkingová centra nebo wellness centra se začínají objevovat a cílit na digitální nomády a cizince, kteří na ostrově žijí polo-permanentně.
Celkově jsou perspektivy komerčních nemovitostí na Korfu v následujících letech pozitivní a úzce souvisejí s růstem turistiky. Pokud počet návštěvníků zůstane silný nebo poroste, lze očekávat pokračující rozvoj hotelů, resortů a turistických zařízení. Důvěra investorů je vysoká – zpráva realitní firmy uvádí Korfu mezi nejvýkonnějšími trhy v Řecku, co se týče výnosů z pronájmu (roční výnosy ~6–8 %), což je srovnatelné s Aténami a Soluní prestigiarealty.com. Sektor pohostinství je vyzdvihován pro zvláště vysokovýnosné příležitosti, zejména v butikovém hotelnictví a projektech typu resort zaměřených na luxusní cestovatele prestigiarealty.com.
Nákup vs. pronájem na Korfu: ceny, výnosy a trendy v pronájmech
Nákup nemovitosti na Korfu nabízí širokou škálu cenových možností. Na spodní hranici se vesnické domy vyžadující rekonstrukci nebo malé byty ve vnitrozemí mohou pohybovat od 60 000–100 000 €. Na horním konci mohou luxusní vily připravené k nastěhování na pobřeží stát miliony (často 500 000 € až 5–10 milionů € za ty nejexkluzivnější nemovitosti enimerosi.com enimerosi.com). Za typický rekreační dům připravený k užívání s výhledem na moře by měli kupující očekávat minimálně několik set tisíc eur. Mnoho oblíbených vil se 2–3 ložnicemi v dobrých lokalitách spadá do rozmezí 250–500 tisíc € (což bylo historicky oblíbené rozpětí také pro investory do Golden Visa; viz sekce Investice). V podstatě Korfu nabízí vše od cenově dostupných nemovitostí k rekonstrukci až po ultra-exkluzivní sídla, čímž oslovuje jak místní, tak mezinárodní kupce s různými rozpočty.
Pronájem na ostrově má zcela jinou podobu: dlouhodobé pronájmy jsou vzácné a poměrně drahé pro místní obyvatele, a to částečně proto, že mnoho domů je krátkodobě pronajímáno turistům. Dostupnost celoročních pronájmů je nízká, což vede k „astronomickým“ cenám a v některých případech dokonce k nedostatku bydlení pro rezidenty enimerosi.com. Ke konci roku 2023 činí typický dlouhodobý pronájem dvoupokojového bytu v městě Korfu přibližně 450–650 € měsíčně (zařízený) enimerosi.com. Větší třípokojové byty v centru nebo na přilehlém okraji města (oblasti jako Kanoni, Potamos apod.) se pronajímají za přibližně 600–850 € měsíčně enimerosi.com. U samostatně stojících domů v příměstských oblastech (např. kolem Garitsa, Alepou, Gouvia či okraje vesnic) se měsíční nájmy většinou pohybují 600–1 000 € podle velikosti, stavu a vybavení enimerosi.com. Tyto částky jsou ve srovnání s místními příjmy poměrně vysoké, což odráží silnou konkurenci a omezenou nabídku dlouhodobých pronájmů.
Proč je nedostatek? Hlavním faktorem je lukrativní trh s krátkodobými pronájmy (ve stylu Airbnb). Mnoho majitelů nemovitostí vydělává mnohem více pronajímáním turistům na noc/týden v létě, než by mohli získat z ročního nájmu. Korfu je mimořádně oblíbenou prázdninovou destinací, a tak jsou platformy jako Airbnb a Booking.com každou sezónu zaplaveny nabídkami. Místní realitní agenti uvádějí, že každý rok více majitelů přeměňuje své nemovitosti na krátkodobé pronájmy; počet domů na Korfu využívaných ke krátkodobým pronájmům typu Airbnb podle odhadů v poslední době roste ročně o 15–20 % enimerosi.com. Toto zhoršilo dostupnost dlouhodobého pronájmu – některé byty, které by mohli obývat místní obyvatelé, jsou nyní ponechány pro letní návštěvníky. Běžné je, že pronajímatelé, kteří přistoupí na dlouhodobý nájem, nabízejí smlouvy jen na zimu: po skončení turistické sezóny pronajmou byty učitelům, studentům či sezónním pracovníkům až do jara, poté byty opět využijí pro letní Airbnb enimerosi.com. Mnoho inzerátů proto uvádí, že nájem je „dostupný do dubna“ enimerosi.com. Výnosy z nájmů a návratnost investice: Pro investory může být trh s nájmy na Korfu velmi výhodný, zejména v segmentu krátkodobých pronájmů. Během hlavní turistické sezóny (květen až říjen) mohou dobře situované vily a apartmány generovat značný příjem. Podle analýzy odvětví mohou krátkodobé prázdninové pronájmy na Korfu přinášet ročně zhruba 5–7 % hrubého výnosu vzhledem k ceně nemovitosti chaserealestatecorfu.com. V optimistických scénářích (prémiové vily s vysokou obsazeností a sazbami) mohou hrubé výnosy dokonce dosahovat dvouciferných hodnot – podle jednoho zdroje mohou úspěšné krátkodobé pronájmy ve vyhledávaných turistických lokalitách v Řecku vydělat až ~14 % hrubého výnosu (kolem 7–8 % čistého po odečtení nákladů) globalpropertyguide.com. Tyto výnosy výrazně převyšují obvyklé výnosy z dlouhodobých pronájmů, které se v Řecku obecně pohybují kolem ~3–5 % hrubého globalpropertyguide.com. Na Korfu jsou dlouhodobé nájmy podle místních měřítek vysoké, přesto jsou stále nižší než to, co může majitel vydělat střídáním dovolenkářů v nemovitosti.Nicméně, krátkodobý pronájem má svá úskalí: je výrazně sezónní (nemovitosti mohou být většinu zimy prázdné) a vyžaduje aktivní správu nebo najmutí správce. Investoři by měli počítat s poklesy cash flow mimo sezónu chaserealestatecorfu.com; někteří tomu předcházejí tím, že v zimě pronajímají na středně dlouhou dobu digitálním nomádům nebo sezónním pracovníkům za snížené ceny. Je také třeba poznamenat, že řecké úřady začínají regulovat trh s Airbnb. Nová opatření zahrnují daňové pobídky pro majitele bytů, kteří vrátí jednotky na dlouhodobý pronájem, a vyšší zdanění krátkodobých pronájmů v určitých oblastech prestigiarealty.com. Ačkoliv na Korfu zatím nejsou přísné limity, budoucí pravidla mohou ovlivnit ziskovost. Je rozumné zůstat v souladu s předpisy (například registrovat svou pronajímanou nemovitost a získat licenci, pokud je požadována globalpropertyguide.com).
Strategie buy-to-let: Navzdory výše uvedenému poptávka po pronájmu zůstává na Korfu velmi silná, a to jak v případě rekreačních pronájmů, tak i v omezeném segmentu dlouhodobých nájmů. Míra obsazenosti turistických ubytování je v létě vysoká a i přechodné sezóny se zlepšují, protože ostrov se propaguje pro mimosezónní cestování a pobyty pro práci na dálku. Pokud koupíte nemovitost na atraktivním místě, můžete očekávat stabilní turistické rezervace. Například analýza Santorini (dalšího ostrova) ukázala krátkodobou obsazenost kolem 78 % v průměru investropa.com – Korfu zaznamenává podobné trendy v oblíbených lokalitách. Výnosy z dobře vedeného rekreačního pronájmu mohou být vynikající, ale investoři by měli vzít v úvahu také náklady na údržbu, marketing a správu, stejně jako možnost neobsazenosti v zimních měsících.
Stručně řečeno, pronajímání na Korfu je trhem pronajímatelů: vysoká poptávka, nedostatečná nabídka. Turisté zajišťují silný potenciál příjmu, zatímco místní se potýkají s vysokým nájemným a nedostatkem dostupných bytů. Pro někoho, kdo zvažuje, zda koupit nebo pronajmout na ostrově, je koupě atraktivní, pokud si to můžete dovolit – nejenže se chráníte proti růstu cen nájmů, ale také získáváte možnost využít ziskový trh rekreačních pronájmů pro dodatečný příjem. Je však třeba mít na paměti sezónní charakter trhu a důležitost správného výběru lokality k maximalizaci návratnosti investice z pronájmu.
Investiční trendy: zahraniční kupci, žhavá místa, rizika a odměny
Korfu se stalo horkou investiční destinací, kde zahraniční investoři hrají klíčovou roli v dynamice trhu. Mezinárodní kupce lákají relativně dostupné ceny v Řecku (ve srovnání s jinými středomořskými lokalitami), životní styl na ostrově a potenciál jak pro příjem z pronájmu, tak pro dlouhodobé zhodnocení kapitálu chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Zde jsou klíčové investiční trendy:Stručně řečeno, Korfu nabízí atraktivní investiční prostředí v roce 2025: silný růstový rekord, slibné prognózy a mnoho příležitostí napříč segmenty (od renovace vesnických domů po výstavbu vil u moře nebo turistických zařízení). Nejperspektivnější růstové oblasti (severovýchodní pobřeží, oblíbené pláže na západním pobřeží, Staré město atd.) skýtají vynikající vyhlídky jak na zhodnocení, tak na výnosy z pronájmu. Investoři by měli věnovat pozornost sezónním a regulatorním nuancím, ale s pečlivým plánováním jsou rizika zvládnutelná a výnosy mohou být vynikající. Jak to shrnuje jeden realitní průvodce: „Ano, Korfu je solidní investice pro dlouhodobé zhodnocení i silné příjmy z pronájmu… stále zůstává jedním z nejlepších realitních trhů v Řecku.“ chaserealestatecorfu.com.
Cenové prognózy: výhled na 3–5 let pro trh s nemovitostmi na Korfu
Co čeká ceny nemovitostí na Korfu? Většina analytiků předpovídá další růst hodnot rezidenčních i komerčních nemovitostí, i když mírnějším tempem než v nedávné minulosti. Zde jsou klíčové body prognózy:
Hlavní myšlenka: Výhled na 3–5 let pro nemovitosti na Korfu je obecně pozitivní. Předpokládán je mírný, ale stálý růst cen jak u domů, tak u komerčních nemovitostí. Do roku 2028 by mohly ceny rezidenčních nemovitostí vzrůst o 15–25 % oproti dnešku, pokud se naplní roční růst 5–7 %. U komerčních nemovitostí může být růst kolem 10–15 %. Nájemné pravděpodobně také poroste, zejména pokud poroste turistika a nabídka bydlení zůstane omezená (což je dobrá zpráva pro pronajímatele, méně pro nájemce). Trh na Korfu přechází z rychlého oživení do udržitelnější fáze růstu, což je zdravé. Majitelé a kupující by samozřejmě měli sledovat ekonomické trendy a místní vývoj, ale všechny aktuální ukazatele potvrzují, že Korfu “drží silnou pozici” a zůstává jedním z předních realitních trhů v Řecku i do budoucna chaserealestatecorfu.com.
Právní a daňové aspekty nákupu nemovitostí na Korfu
Nákup a vlastnictví nemovitosti na Korfu (a obecně v Řecku) vyžaduje pochopení právního procesu a daňových povinností. Zde je přehled hlavních aspektů, zvláště pro zahraniční zájemce:
Nákupní proces a vlastnictví cizinci: Řecko vřele vítá zahraniční kupce – cizinci mají v podstatě stejná práva na vlastnictví nemovitostí jako místní a mohou kupovat nemovitosti do osobního vlastnictví bez významných omezení globalpropertyguide.com. Na Korfu navíc neplatí žádná zvláštní omezení vlastnictví přestože je ostrov blízko hranic; platí zde stejná národní legislativa jako kdekoli jinde v Řecku corfuhomes.gr. Před nákupem musí zahraniční kupec získat řecké daňové identifikační číslo (AFM) a obvykle založit účet v řecké bance pro vypořádání finančních prostředků transakce. Tyto kroky jsou standardní: AFM lze získat na místním daňovém úřadě (nebo prostřednictvím právníka na základě plné moci) a je vyžadováno při jakémkoli převodu vlastnictví nebo zapojení služeb. Rovněž se doporučuje přizvat nezávislého místního právníka specializovaného na realitní právo hned na začátku procesu. Přestože není právně povinné mít právníka při každém prodeji, je to velmi doporučeno kvůli provedení právní prověrky – ověření, že je titul v pořádku (bez zástav a sporů o vlastnictví), kontrola územního plánování a stavebních povolení a zajištění správnosti smlouvy globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samotný nákup probíhá prostřednictvím notáře, který připraví kupní smlouvu (Symvolaio Agoras) a zajistí uhrazení všech daní globalpropertyguide.com. Notář je v Řecku nestranným úředníkem, který dohlíží na uzavření obchodu; konečnou smlouvu podepisují jak kupující, tak prodávající (či jejich právníci) přímo v kanceláři notáře.
Transakční náklady: Při nákupu nemovitosti počítejte s tím, že si k pořizovací ceně připočtete přibližně 7–11 % navíc na různé poplatky a daně globalpropertyguide.com. Největší položkou je daň z převodu nemovitosti, která činí 3,09 % z odhadní ceny nemovitosti u většiny nemovitostí, které již byly jednou prodány getgoldenvisa.com. (Tato sazba je nízká ve srovnání s mnoha jinými zeměmi – Řecko ji snížilo z původních 10 % před několika lety, aby stimulovalo trh blackinvestor360.com.) Pokud kupujete zcela novou nemovitost od developera s povolením ke stavbě vydaným po lednu 2018, pamatujte, že byla uplatňována DPH ve výši 24 %; nicméně, Řecko pozastavilo DPH na prodej nových staveb od roku 2020 a toto pozastavení je prodlouženo až do roku 2024 blackinvestor360.com. Většina kupujících tedy aktuálně platí pouze 3,09% převodní daň, nikoli DPH. Další náklady zahrnují: notářský poplatek (~0,8–1 % z hodnoty nemovitosti + DPH), úhradu vkladu do katastru nemovitostí (~0,5–0,7 %), poplatek právníkovi (~1–2 %) a případnou realitní provizi. Makléři v Řecku často účtují 2–2,5 % každé straně globalpropertyguide.com (může se ale lišit). Celkově kupující obvykle zaplatí cca 7,5–10 % na závěrečných poplatcích (včetně všeho výše) globalpropertyguide.com. Prodávající obyčejně platí provizi svému makléři a případně právníkovi, zhruba 2–4 %. Vyplatí se si předem poplatky upřesnit a vždy žádat potvrzení o zaplacených daních. Nemovitostní transakce se zapisují do katastru nemovitostí (Land Registry nebo Cadastre) pro oficiální záznam vašeho vlastnictví.
Daň z vlastnictví (ENFIA): Jakmile vlastníte nemovitost, platíte roční daň z nemovitosti zvanou ENFIA (Jednotná daň z vlastnictví nemovitosti). Výše je vypočítávána na základě velikosti, umístění a „objektivní hodnoty“ nemovitosti (státní odhadní hodnoty). Základní sazba ENFIA se pohybuje přibližně od 2,5 € do 16 € za metr čtvereční u rezidencí res-greece.com – nemovitosti ve zónách s vyšší hodnotou nebo větší velikostí mají vyšší sazby za m². V praxi mohou majitelé průměrných domů na Korfu očekávat roční účty ENFIA v řádu několika stovek eur. Například jeden vlastník domu o rozloze ~170 m² na rozsáhlém pozemku na severovýchodě Korfu uvedl roční ENFIA kolem 900 € facebook.com. Řecký daňový úřad aktualizuje a vydává účty za ENFIA každý rok (obvykle je splatnost v měsíčních splátkách až na 10 měsíců). Další „doplňková daň ENFIA“: Pokud celková hodnota nemovitostí jednoho vlastníka v Řecku přesáhne 250 000 €, vztahuje se na hodnotu nad tento limit doplňková daň. Sazby jsou progresivní – např. 0,1 % na hodnoty 250 tis.–300 tis. €, až kolem 1 % pro částky nad 800 tis. € res-greece.com. Funguje to jako daň z luxusu/bohatství na nemovitost, ale u hlavního bydliště platí výjimka (Řekové ji tedy do výpočtu nepočítají; cizinci mohou, pokud se nestanou daňovými rezidenty). Například vlastnictví nemovitostí v hodnotě 500 tis. € znamená asi 1 000 €/rok navíc na doplňkové dani (0,5 % ze 200 tis. € nad 300 tis. €) res-greece.com.
Daně z příjmu: Pokud svou nemovitost pronajímáte, příjem z pronájmu podléhá v Řecku dani z příjmu majitele. Od roku 2025 je zdanění příjmů z pronájmu pro fyzické osoby progresivní (15 % z prvních 12 000 €; 35 % z částky 12–35 tis. €; 45 % nad 35 tis. €). Existují povolené odpočty (například náklady na údržbu, část daně z nemovitosti atd.), ale nejde o jednotnou nízkou sazbu, proto to zohledněte při výpočtu čistého výnosu. U krátkodobých pronájmů přes platformy je v Řecku navíc povinná registrace nemovitosti v registru krátkodobých nájmů a odvádění ubytovacích daní. Pokud jste nerezidentní vlastník, Řecko daní příjem z pronájmu získaný v Řecku, ale díky smlouvám o zamezení dvojího zdanění si tuto daň často můžete započíst v domovské zemi. Nejlepší je poradit se s účetním ohledně optimalizace daní z pronájmů a splnění povinností.
Pravidla pro vlastnictví cizinců: V Korfu de facto neexistují žádné zákazy pro cizince při nákupu nemovitostí. Některé pohraniční oblasti v Řecku (určité oblasti Dodekán, Thrákie atd.) vyžadují speciální povolení pro kupující mimo EU, ale Korfu není těmito omezeními dotčeno corfuhomes.gr. Občané EU mohou nakupovat volně. Občané mimo EU také mohou nemovitosti kupovat bez zvláštních povolení – a mohou být zapsáni na list vlastnictví jako jednotlivci nebo prostřednictvím firmy. Velmi atraktivní politikou je Golden Visa: pokud občan mimo EU investuje dostatečnou částku do nemovitostí, může on i jeho rodina získat řecký (schengenský) pobytový průkaz. Klasický minimální limit byl 250 000 €, což stále platí v některých částech Řecka chaserealestatecorfu.com. Jak už bylo zmíněno, od srpna 2024 Řecko zavedlo vyšší úrovně: v nejžádanějších oblastech (Atény, Soluň, Mykonos, Santorini a jakýkoli ostrov s více než 3 000 obyvateli) byl minimální práh zvýšen na 500 000 € nebo dokonce 800 000 € pro Golden Visa prestigiarealty.com. Podle těchto kritérií Korfu nyní spadá do kategorie od 500 000 € výše (přesněji 800 000 € podle nejnovější aktualizace prestigiarealty.com, protože Korfu má více než 3 000 obyvatel). To znamená, že kupující mimo EU musí na jednu nemovitost vynaložit alespoň tuto částku, aby měl nárok na pobyt. Existuje přechodné ustanovení pro obchody zahájené před změnou pravidel (do února 2025) prestigiarealty.com. V každém případě, zahraniční kupci, kteří nesplní částku pro Golden Visa, mohou stále nakupovat – jen automaticky nezískají pobytové vízum. Mnoho Američanů, Evropanů atd. si pořizuje rekreační domy bez jakéhokoliv pobytového programu a jednoduše přijíždí na běžná turistická víza (povolený pobyt 90 dní během 180 pro osoby mimo EU, což většině majitelů rekreačních nemovitostí stačí).
Dědictví a plánování pozůstalosti: Pokud kupujete nemovitost na Korfu, měli byste zvážit řecké dědické právo. Řecko uvaluje dědickou daň na majetek předávaný dědicům, ale dobrou zprávou je, že nejbližší rodinní příslušníci mají velmi vysoký daňový odpočet. Konkrétně manželé a přímí potomci (děti) mohou zdědit prvních 800 000 € z hodnoty nemovitosti bez daně corfuhomes.gr. Nad tuto částku se pro tyto blízké příbuzné uplatňuje nízká daňová sazba až do 10 % corfuhomes.gr. Vzdálenější dědicové (např. neteř, nebo nepříbuzná osoba) mají nižší odpočty a vyšší sazby, případně až 20–40 %. Nezáleží na státní příslušnosti dědice – zahraniční dědicové platí stejné sazby corfuhomes.gr. Například pokud odkážete řeckou nemovitost v hodnotě 500 000 € svému dítěti, v Řecku nebude platit žádná dědická daň (protože je to pod 800 000 €). Pokud byste však odkázali vilu za 1 milion €, dítě by platilo asi 10 % z částky nad odpočet (tedy z 200 000 € cca 20 000 € na dani). Doporučuje se sepsat řeckou závěť, pokud vlastníte nemovitost, aby byl převod jednodušší (jinak platí řecké zákony o dědictví, které určují povinný podíl mezi členy rodiny). Řecké dědické právo obsahuje ustanovení o povinném dílu, který musí připadnout dětem a manželovi/manželce. Cizinci ze zemí s právem common law by se měli poradit s odborníkem, jak sladit svůj celkový plán pozůstalosti s řeckým právem. Navíc si všimněte, že pokud dědic není rezidentem EU, bude možná muset získat daňové číslo a zapojit místního notáře, aby inheritance přijal. Může to být administrativně náročné, ale není to nepřekonatelné.
Další právní aspekty:
Stručně řečeno, nákup nemovitosti na Korfu je jako cizinec velmi reálný, jen buďte připraveni dodržovat řecké procedury a zaplatit příslušné daně. Transakční náklady a daně z nemovitostí v Řecku jsou ve srovnání s mnoha evropskými zeměmi skutečně rozumné (například roční daň z nemovitosti je nižší než v USA u obdobného domu) getgoldenvisa.com. S vhodným právním poradenstvím můžete procesem bezpečně projít – tisíce cizinců již nyní vlastní svůj kousek ráje na Korfu. Vždy si ohlídejte, aby byly veškeré závazky (daňová přiznání, přepis energií, komunitní poplatky apod.) vyrovnány a užívejte svoji nemovitost bez starostí.
Infrastruktura a rozvoj: Co je na Korfu nového?
Na Korfu nezažíváme pouze realitní boom – ostrov také prochází výraznými modernizacemi infrastruktury a rozvojovými projekty, které v příštích letech slibují zvýšení dostupnosti a kvality života. Tyto změny jsou reakcí na rostoucí turistiku i hnacím motorem budoucí hodnoty nemovitostí. Tady jsou hlavní rozvojové projekty, které stojí za pozornost:
Na závěr lze říci, že infrastruktura na Korfu se vyvíjí tak, aby odpovídala moderním potřebám: lepší letiště, zlepšená konektivita (letecká i námořní doprava), postupné modernizace dopravy a inženýrských sítí a významné nové investice do cestovního ruchu. To vše zvyšuje atraktivitu ostrova a pravděpodobně i hodnotu nemovitostí. Pro majitele nemovitostí znamená lepší infrastruktura snazší přístup k vašemu domu a potenciálně vyšší spokojenost hostů, pokud jej pronajímáte. Pro potenciální investory je seznam projektů signálem, že Korfu je na vzestupné trajektorii s výraznou podporou vlády i soukromého sektoru. Jak uvádí jedna zpráva, lepší dostupnost a vzrůstající obliba Jónských ostrovů „pohání poptávku po nemovitostech“ a tlačí ceny nahoru investropa.com. Korfu v roce 2025 a dále není jen nadčasovým rájem, ale také ostrovem v pohybu – kde se spojuje bohatá historie s chytrým rozvojem do budoucna.
Zdroje:
