Trh s nemovitostmi v portugalském Algarve: rok 2025 a dále

Zdroje: Data Confidencial Imobiliário SIR prostřednictvím The Portugal News theportugalnews.com; INE (národní statistiky) portugalhomes.com.

Cenové úrovně: Algarve zůstává druhým nejdražším regionem Portugalska (po lisabonské metropolitní oblasti) investropa.com. Koncem roku 2024 dosáhla průměrná transakční cena v Algarve přibližně 2 966 € za metr čtvereční theportugalnews.com. K polovině roku 2025 průměry dále vzrostly – zhruba 3 467 €/m² – což odráží meziroční nárůst o 9 % až 14 % (v závislosti na zdroji dat a měsíci) investropa.com investropa.com. V rámci regionu dochází k výrazným rozdílům (viz tabulka níže). Oblast Zlatého trojúhelníku Loulé (kam patří luxusní letoviska jako Quinta do Lago a Vale do Lobo) je nejdražší, s průměrem 4 138 €/m² v roce 2024 theportugalnews.com. Prémiové pobřežní obce jako Lagos (3 460 €) a Tavira (horní 2 000 € až dolní 3 000 €) si udržují vysoké ceny, zatímco města jako Faro, Albufeira a Portimão se pohybují v rozmezí přibližně 2 600–2 900 €/m² theportugalnews.com. Nejlevnější oblasti jsou většinou ve vnitrozemí nebo méně turistické – např. kopce Monchique (2 257 €/m²) investropa.com nebo Alcoutim na španělské hranici (1 780 €/m²) investropa.com.

Průměrná prodejní cena a růst podle oblasti (2024):

Trendy poptávky: Poptávka v Algarve je poháněna jak domácími, tak zahraničními kupci, přičemž ti druzí hrají významnější roli.

Tabulka ilustruje cenovou heterogenitu Algarve. Zejména Albufeira a Portimão ochladly v roce 2024 – Albufeira dokonce zaznamenala mírnou korekci cen (–0,6 %) theportugalnews.com po letech růstu a růst v Portimãu klesl na středně jednociferná čísla. To kontrastuje s dvojcifernými nárůsty v Lagosu a Tavire a pokračující silou luxusního trhu v Loulé. Tento rozdíl naznačuje, že kupující v roce 2024 dávali přednost začínajícím či exkluzivním trhům (Lagos, Tavira) a že některé dříve atraktivní lokality si vzaly oddechový čas. Do začátku roku 2025 však cenové trendy zůstaly obecně vzestupné. Očekává se, že i ochlazené trhy opět začnou růst, protože poptávka přetrvává. Například v červnu 2025 ceny v celém regionu Algarve stále rostly mezi ~9–14 % meziročně investropa.com investropa.com, což naznačuje, že mírný pokles v Albufeiře mohl být dočasný nebo lokální.

Typy nemovitostí: Apartmány a vily v Algarve mají vysoké ceny, zejména na prestižních adresách. K polovině roku 2025 byla průměrná cena apartmánu v Algarve přibližně €4 150/m² (nárůst ~6 % rok od roku), zatímco průměrná vila stála kolem €4 650/m² (nárůst 8–10 % rok od roku) investropa.com. Tyto hodnoty (podle analýzy trhu z poloviny roku 2025) jsou nad celkovým průměrem a ukazují, jak vyhledávané nemovitosti – obzvláště novostavby nebo objekty v luxusních resortech – tlačí průměry výše. Luxusní projekty často přesahují €5 000 nebo dokonce €6 000 za m². Například nové apartmány v Loulé mají průměrnou nabídkovou cenu téměř €5 900/m², v Lagosu kolem €4 862/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Vily v Lagosu mají průměrnou nabídkovou cenu €5 388/m², což odráží prémiovost za prostor a soukromí portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Na druhou stranu, některé oblasti ukazují výjimky: například Castro Marim (východní Algarve) měl v roce 2023 velmi vysokou průměrnou nabídkovou cenu apartmánů (€8 000/m²) kvůli malému počtu exkluzivních nemovitostí, zatímco domy zde byly v průměru jen €3 627/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. To ukazuje, že lokální faktory (například jediný luxusní projekt) mohou výrazně ovlivnit průměry v menších lokalitách.

Růst ve srovnání s předchozími lety: Růst cen nemovitostí v Algarve zrychlil z roku 2023 na rok 2024, čímž se vymyká zpomalujícímu trendu zaznamenanému v Lisabonu a Portu.

Investiční prostředí

Klíčové oblasti zájmu pro investory: Algarve nabízí směs luxusních rezortních oblastí, městských trhů a rozvíjejících se vnitrozemských zón, které oslovují různé investiční profily:

• „Zlatý trojúhelník“ (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura v centrální části Algarve, v obci Loulé) zůstává magnetem pro investory do luxusních nemovitostí. Je charakteristický uzavřenými golfovými resorty, vilami za miliony eur a značkovými rezidencemi. Mezinárodní movití jednotlivci (HNWI) se zde zaměřují na exkluzivitu a vybavení – např. pokračující expanze Quinta do Lago nebo Vilamoura World s rekonstrukčním plánem v hodnotě 1 miliardy eur, který zahrnuje novou rozšířenou marínu, budoucí pětihvězdičkový hotel, jezdecké centrum a dokonce golfové hřiště navržené Erniem Elsem essential-business.pt essential-business.pt. Tyto projekty mají za cíl během příští dekády povznést Vilamouru na jednu z předních evropských rezortních destinací essential-business.pt essential-business.pt. Důvěra investorů je silná: za těmito projekty stojí hlavní kapitálové firmy a developeři (Arrow/Norfin atd.), což odráží dlouhodobý optimismus ohledně realitního trhu v turistickém Algarve.
• Regenerující města jako Faro, Olhão a Lagos představují nové příležitosti. Ve Faru a Olhão probíhá rozsáhlá obnova měst – historické budovy se přestavují na butikové hotely a moderní byty, nábřeží se zlepšují a projekty jako Quinta do Faro (enkláva vil ve stylu resortu na okraji Fara) přitahují kupující mimo tradiční Zlatý trojúhelník essential-business.pt essential-business.pt. Byty “Del Mar Waterfront” přímo u mariny v Olhão (s cenou jednotek ~1,4 milionu €) ukazují, že i dříve přehlížená města mohou po modernizaci dosáhnout prémiových cen essential-business.pt essential-business.pt. Lagos, ač již populární, stále zažívá výstavbu nových bytových komplexů a rezidencí se značkou hotelu (například W Residences Algarve poblíž hranic Albufeira/Lagos), které se snaží využít vysoké poptávky essential-business.pt essential-business.pt.
• Východní Algarve (Tavira, Vila Real de Santo António, Castro Marim): Tato oblast, která byla historicky levnější, je nyní pevně na radaru investorů. Tavira, jak bylo zmíněno, má luxusní projekty jako „Příroda a komunita“ (udržitelné vily) idealista.pt a Atlantic Pines Residences poblíž Monte Gordo/Castro Marim, projekt luxusních vil na pláži, na kterém se podílí značka Marriott essential-business.pt essential-business.pt. Východní Algarve těží z nižší nasycenosti turistickou výstavbou a vylepšené dálnice/železniční spojení zkrátily vzdálenost (je to asi 30 minut z letiště Faro do Taviry). Zahraniční investoři hledající klidnější prostředí nebo kupci, kteří byli vytlačeni z centrálního Algarve kvůli vysokým cenám, zde začali nakupovat nemovitosti s očekáváním vyššího růstového potenciálu, jak stoupá profil východu. Obrovský 26% nárůst cen v VRSA v roce 2024 theportugalnews.com je ukázkou tohoto pozdě rozkvétajícího zájmu.
• Niche segmenty: Investoři také zkoumají alternativní třídy aktiv v Algarve. Brandované rezidence jsou velkým trendem – tento region je považován za „epicentrum“ rozvoje brandovaného rezidenčního bydlení v Portugalsku essential-business.pt. V Algarve je již dokončeno 6 projektů brandovaných rezidencí (často navázaných na značky luxusních hotelů) a dalších 6 je v přípravě essential-business.pt. Příklady zahrnují Viceroy Residences v Ombria Resort (v kopcích Loulé, zaměřené na eko-luxus, vstup od ~780 tisíc € za jednopokojový byt) essential-business.pt essential-business.pt a W Algarve Residences (sousedící s pětihvězdičkovým hotelem W, nabízejí servisované apartmány v resortu). Tyto produkty oslovují investory, kteří chtějí bezstarostný pronájem spravovaný hotelovými operátory, a často mají možnost podílu na příjmu z pronájmu. Kromě toho komunity seniorského bydlení a studentské bydlení začaly lákat investory v Algarve portugalhomes.com, vzhledem ke stárnoucí expatické populaci v regionu a přítomnosti vzdělávacích institucí (například Univerzita Algarve). Například projekt Vale da Amoreira ve Faru výslovně zahrnuje rezidenci pro seniory a studentské bydlení ve svém hlavním plánu idealista.pt idealista.pt – což je známka očekávané poptávky v těchto segmentech.

Nové projekty a výstavba: Po útlumu rozsáhlé výstavby po roce 2008 zažívá Algarve vlnu nových projektů, které mají splnit moderní standardy a poptávku:

• Urbanizace Vale da Amoreira (Faro) – zmíněná dříve – je jednou z největších v Algarve, přičemž na trh přichází přibližně 1 461 nových domů ve fázích idealista.pt. Důraz je kladen na udržitelnost, s rozsáhlým zeleným parkem a smíšeným využitím území, které vytváří prostředí pro život i práci idealista.pt idealista.pt. Tento projekt by měl výrazně zvýšit bytový fond ve Faru a je zaměřen na poskytování „přijatelných“ cen pro mladé rodiny a profesionály, což by mohlo mírně ulevit tlaku na okolní trhy v letech 2025–2027.
• Vilamoura prochází zásadní desetiletou expanzí, která zahrnuje projekty jako výstavba Arcássia/Arcaya ve Vilamouře na ploše 68 hektarů essential-business.pt essential-business.pt. Tato nová „vesnice“ ve Vilamouře nabídne škálu typů nemovitostí, klubovnu a pětihvězdičkový hotel, přičemž výstavba probíhá s ohledem na udržitelnost (solární energie, recyklace vody apod.). První fáze už zaznamenaly silné předprodeje. Rozsah a plánování projektu ukazují důvěru v to, že poptávka po kvalitních nemovitostech v prémiové lokalitě Algarve zůstává silná.
• Resorty se značkou: Ombria Resort (vnitrozemský Loulé) je průkopníkem ekologického luxusu a jeho první fáze (s hotelem a rezidencemi Viceroy) se blíží dokončení essential-business.pt. W Residences Algarve (u Albufeiry) otevřel v roce 2022/23 s designovými apartmány, které se rychle vyprodaly, a nyní jsou díky úspěchu plánovány další rozšíření essential-business.pt. Atlantic Pines ve východním Algarve je další významný připravovaný resort (kombinující hotel Marriott s malým počtem ultraluxusních vil) essential-business.pt essential-business.pt.
• Městské luxusní projekty: Ve stávajících městech vznikají menší prestižní projekty. V Olhão byl v březnu 2025 spuštěn devítijednotkový luxusní kondominium Iris 3, zaměřené na energetickou efektivitu a moderní design idealista.pt idealista.pt. V Taviře byly oznámeny nové butikoví kondominia (například projekt Garden, Sunny, and Sky Villas), které kombinují moderní architekturu se společnými zelenými prostory idealista.pt. Mnoho těchto projektů má omezený počet jednotek (méně než 50 apartmánů), ale dohromady přispívají k nabídce prémiových nemovitostí.
• Přestavba stávajících nemovitostí je také klíčová. Mnoho investorů kupuje starší vily nebo budovy k rekonstrukci vzhledem k nedostatku stavebních pozemků na pobřeží. Například v Lagos a Carvoeiro je běžné vidět modernizaci starších nemovitostí na prodej nebo pronájem. Podle odborníků na trh je regenerace aktiv – nikoliv jen novostavby – významným trendem pro „zvyšování hodnoty“ v sektoru pohostinství a rezidenčních nemovitostí essential-business.pt. To zahrnuje přeměnu historických měšťanských domů na penziony nebo luxusní domy a modernizaci zastaralých rezortních nemovitostí na současný luxusní standard.

Potenciál ROI: Investiční nabídka Algarve spočívá v kombinaci výnosů z pronájmu a kapitálového růstu. Současné hrubé výnosy z pronájmů se v celém regionu pohybují v průměru kolem 5–6 % portugalbuyersagent.com. Nemovitosti v turistických zónách mohou dosáhnout ještě vyšších krátkodobých výnosů z pronájmu (zejména během letní hlavní sezóny), pokud jsou provozovány jako rekreační pronájmy. Například obsazenost krátkodobých pronájmů v prémiových lokalitách Algarve často v letních měsících dosahuje přes 90 % portugalhomes.com portugalhomes.com, což dává chytrým investorům silný sezónní příjem. (Nedávné regulatorní změny však pozastavily vydávání nových licencí Alojamento Local v mnoha oblastech – viz sekce Právo – což by mohlo omezit budoucí růst nabídky krátkodobých pronájmů a tím potenciálně zachovat vysokou obsazenost a ceny u stávajících licencovaných nemovitostí.)

Pokud jde o zhodnocení kapitálu, Algarve má ověřenou historii – hodnota nemovitostí za poslední dekádu výrazně vzrostla a i po poklesu během pandemie dosáhla v roce 2024 historického maxima investropa.com investropa.com. Investoři v populárních přímořských městech zaznamenali v posledních letech dvouciferné roční zisky, ačkoliv většina analytiků nyní očekává spíše umírněný růst (střední až vyšší jednotky procent) než pokračující neudržitelné skoky. Například Savills předpovídá pro nemovitosti v Algarve v roce 2025 růst cen okolo +4%, zatímco jiní experti odhadují až ~7% v závislosti na lokalitě a segmentu investropa.com. Dále pak jedna podrobná analýza predikuje pro region 5–10% roční růst cen až do roku 2030 investropa.com investropa.com, přičemž argumentuje pokračující zahraniční poptávkou, růstem cestovního ruchu a omezenou novou výstavbou. Takové zhodnocení v kombinaci s výnosy z pronájmu okolo ~5% znamená zdravý celkový roční výnos v horních jednotkách či nízkých dvouciferných procentech, což je atraktivní ve srovnání s mnoha západoevropskými trhy.

Různé oblasti a segmenty nabízejí odlišné profily návratnosti investic:

• Luxusní vily v Golden Triangle – Nižší výnos z pronájmu (mnoho majitelů je využívá jako druhé domovy, ne k pronájmům), ale silné dlouhodobé kapitálové zhodnocení a vysoká likvidita při následném prodeji díky omezenému množství pozemků.
• Apartmány a vily pro turisty v Albufeiře/Lagosu – Vysoké krátkodobé výnosy z pronájmu (zejména pokud jsou profesionálně spravovány pro rekreační pobyty) při mírném zhodnocení. Pokud jsou dobře spravovány, může jít o investice generující hotovostní tok.
• Rozvíjející se oblasti (např. východní Algarve, vnitrozemská města) – Potenciálně vyšší zhodnocení s rostoucí infrastrukturou a oblibou, ačkoliv poptávka po pronájmech může být momentálně sezónní nebo omezená. Například investice do apartmánu v Tavirě může nyní přinášet výnos ~4-5 %, ale sázkou je výraznější zhodnocení, pokud se Tavira stane prestižnější destinací.
• Komerční pohostinství (hotely, penziony) – Díky rekordnímu cestovnímu ruchu je obsazenost hotelů v Algarve i výnosy z pokoje (RevPAR) robustní. Někteří investoři přestavují velké vily na butikové penziony nebo vyvíjejí malé hotely; návratnost může být silná, pokud růst turismu bude pokračovat (Portugalsko očekává, že počet návštěvníků bude růst i v roce 2025 investropa.com investropa.com), avšak tyto investice vyžadují znalosti provozu a jsou spojené s regulatorními požadavky.

Stručně řečeno, investiční prostředí v Algarve v roce 2025 se vyznačuje životaschopnou poptávkou po nových projektech, rozšiřováním luxusních a životního stylu zaměřených projektů a solidními výnosy. Rizika, jako je růst úrokových sazeb, byla zmírněna vysokým podílem kupujících za hotové v regionu (zejména v luxusním segmentu) investropa.com investropa.com a tím, že si cizinci zajišťují levnější financování v zahraničí. Celkově je investorská nálada pozitivní: podle výzkumu CBRE se očekává 15% nárůst objemu investic do nemovitostí v Portugalsku v druhé polovině roku 2024 portugalbuyersagent.com a místní odborníci jednoznačně vnímají Algarve jako odolný, vysoce poptávaný trh i do budoucna investropa.com investropa.com.

Právní a daňové aspekty

Investoři a kupující nemovitostí v Algarve musí znát portugalský právní rámec a nedávné změny politik, zejména ty, které se týkají zahraničních kupujících:

• Pravidla pro zahraniční kupce: Portugalsko neukládá žádná omezení ohledně vlastnictví nemovitostí cizinci – osoby, které nejsou občany (včetně kupců mimo EU), mohou nemovitosti volně nakupovat a nákupní proces a práva jsou stejná jako pro místní obyvatele. Cizinci potřebují pouze portugalské daňové identifikační číslo (NIF) a místní bankovní účet k provedení transakce portugalhomes.com portugalhomes.com. Na rozdíl od některých jiných zemí zde neplatí žádné zákazy prodeje cizincům ani dodatečné kolky namířené na zahraniční investory; Portugalsko naopak podporuje zahraniční investice. Potenciální kupci by si však měli být vědomi byrokratických kroků (všechny smlouvy jsou v portugalštině, požadavky na notáře apod.) a doporučuje se využít služeb místního právníka k provedení náležité kontroly (ověření vlastnického práva, povolení, zástavy) portugalhomes.com portugalhomes.com. Jednou z posledních regulačních změn byl zákon “Mais Habitação” (2023), který měl řešit bytovou krizi: pozastavil vydávání nových licencí na krátkodobé pronájmy (AL) v hustě obydlených oblastech (zejména městské a turistické zóny) guestready.com guestready.com. To znamená, že v mnohých oblastech Algarve je registrace nových apartmánů pro rekreační pronájem pozastavena (stávající licence zůstávají zachovány). Některé obce (například Lisabon) také začaly zavádět místní limity (např. omezení podílu AL na určité procento z bytového fondu) guestready.com rentalscaleup.com. V Algarve mohou být v populárních turistických obcích zavedena podobná opatření, pokud by se dostupnost bydlení dál zhoršovala, nicméně k roku 2025 je hlavním omezením celostátní pozastavení. Kupci plánující příjmy z krátkodobých pronájmů by si proto měli ověřit, zda nemovitost již má licenci AL nebo zda místní předpisy povolují vydávání nových. Naopak stát zavedl pobídky pro majitele, aby převedli byty na dlouhodobé pronájmy, například daňové úlevy (viz dále).
• Daňové výhody pro zahraniční rezidenty: Portugalsko již dlouho nabízí daňový režim pro nerezidenty (NHR), který byl klíčovým lákadlem pro zahraniční důchodce a profesionály. Pod původním NHR si noví rezidenti, kteří splňovali podmínky, užívali paušální 10% daň z důchodů pocházejících ze zahraničí a paušální 20% daň z příjmů ze mzdy s původem v Portugalsku v určitých vysoce hodnocených profesích, a to po dobu 10 let (spolu s daňovým osvobozením u mnoha typů příjmů ze zahraničí, jako jsou dividendy, v některých případech) internationaltaxreview.com internationaltaxreview.com. Tento režim výrazně snižoval daňovou zátěž pro expaty z vyšších daňových zemí a od svého vzniku přilákal do Portugalska tisíce movitých důchodců (zejména z Francie, Velké Británie, Skandinávie) a “remote pracovníky”. Vláda však rozhodla reformovat NHR od roku 2024/2025 a zavedla to, čemu se neformálně říká “NHR 2.0”. Nový program, oficiálně nazývaný “Daňová pobídka pro vědecké a technologické inovace” (IFICI), stále nabízí štědré daňové úlevy, ale zaměřuje se na vysoce kvalifikované odborníky a podnikatele v oborech jako technologie, inženýrství a lékařský výzkum globalcitizensolutions.com tytle.io. NHR 2.0 by mělo být spuštěno začátkem roku 2025 a poskytne snížený daňový režim po dobu 10 let oprávněným osobám, pravděpodobně s požadavky na výkon činnosti nebo zahájení inovativních projektů v Portugalsku investropa.com. Přesné parametry se od starého NHR liší, ale záměrem je pokračovat v “přitahování kvalifikovaných odborníků a investorů” prostřednictvím výhodného daňového režimu investropa.com. Pro Algarve, které je oblíbenější mezi důchodci (kteří těžili ze starého NHR díky penzím), znamenají změny, že budoucí důchodci už nemusí získat stejné výhody – pokud si nepožádali před rozhodujícím datem. Stávající držitelé NHR si však svůj status ponechávají po zbytek 10leté lhůty. Obecný daňový režim Portugalska má však stále své přednosti: neexistuje zde daň z majetku, žádná dědická daň pro blízké příbuzné a daň z nemovitosti (IMI) je relativně nízká (často 0,3–0,5 % ročně z hodnoty u městských nemovitostí). Také daň z kapitálového zisku z nemovitosti pro nerezidenty je paušálně 28 % ze zisku (rezidenti platí jen z 50 % zisku a to progresivně) – investoři toto často řeší držením nemovitosti dlouhodobě nebo reinvesticí do další nemovitosti pro získání výjimek.
• Daně z převodu nemovitosti: Kupující v Algarve by měli počítat se standardními náklady na pořízení. Daň z převodu nemovitosti (IMT) je nejvyšší, sazby se liší podle ceny a využití nemovitosti. U druhého bydlení nebo investiční nemovitosti může IMT dosahovat až 7,5–8 % z kupní ceny u nemovitostí s vysokou hodnotou (existuje progresivní škála; u hlavního bydliště je sazba mírně nižší a do cca 97 000 € je osvobození). Dále je zde pevně stanovená kolkovná daň (Imposto de Selo) ve výši 0,8 % z kupní ceny portugalhomes.com portugalhomes.com. Tyto náklady platí kupující při dokončení. Roční městská daň (IMI), jak již bylo uvedeno, je vybírána obcemi; v Algarve se pohybuje okolo 0,3 % až 0,45 % ze zdanitelné hodnoty nemovitosti (ta je obvykle nižší než tržní hodnota). Některé obce poskytují drobné slevy na IMI pro energeticky úsporné nebo dlouhodobě pronajímané nemovitosti, což je v souladu s cíli udržitelnosti. Významné je, že Portugalsko nemá žádný roční „příplatek pro zahraniční vlastníky“ ani podobnou daň – daně z nemovitostí jsou stejné pro všechny.
• Zákony o pronájmu a pronajímatelích: Nedávné změny v nájemních zákonech v rámci iniciativy „Mais Habitação“ mají za cíl podpořit dlouhodobé pronájmy. Například majitelé, kteří do konce roku 2024 převedou krátkodobé pronájmy na dlouhodobé, mohou získat sníženou daňovou sazbu na 5 % z příjmů z pronájmu (namísto 28 %) na dobu pěti let yes.consulting yes.consulting. Kromě toho jsou zavedeny pobídky, jako je snížení DPH na rekonstrukce a zjednodušené povolovací procesy při přeměně prostor na bydlení, aby se na trh dostalo více nevyužívaných nemovitostí yes.consulting. Vláda také rozšířila ochranu nájemců, například omezením růstu nájmů u starých smluv a nabídkou finanční kompenzace majitelům, kteří pronajímají nemovitosti za dostupné ceny. Ačkoli tato opatření investory přímo neomezují, představují posun v politice podporující stabilitu na trhu s nájemním bydlením. Provozovatelé krátkodobých pronájmů čekají na možnou revizi pravidel – koncem roku 2024 byl navržen nový dekret o zrušení některých omezení krátkodobých pronájmů stanovených předchozím zákonem shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com, protože se změnilo politické vedení. Potenciální investoři do Airbnb v Algarve by proto měli sledovat vývoj místních pravidel (obecní zastupitelstva mají nyní větší slovo při určování „hustoty“ nájemních oblastí).

Stručně řečeno, Portugalsko zůstává přívětivé k investorům z hlediska vlastnických práv a daní, ale ukončení cesty Golden Visa prostřednictvím nemovitostí a nové nájemní předpisy znamenají posun směrem k preferování dostupnosti bydlení. Zahraniční kupci v Algarve si stále mohou užívat atraktivních daňových výhod (zejména v rámci režimu NHR) a nečelí žádným přímým překážkám pro nákup. Kupujícím se doporučuje poradit se s portugalským daňovým poradcem, aby svou investici optimálně strukturovali – ať už prostřednictvím nového NHR 2.0 pro technologické podnikatele stěhující se do Algarve nebo přes portugalskou společnost pro investice do pronájmu (korporátní struktury mohou někdy snížit efektivní daně z příjmů z pronájmu a usnadnit dědické plánování). Jako vždy je klíčové provést důkladnou právní prověrku a porozumět celkovým nákladům na vlastnictví (daň z nákupu, roční daň, případné poplatky za společné prostory) pro úspěšnou investici na trhu s nemovitostmi v Algarve portugalhomes.com portugalhomes.com.

Demografie kupujících a nájemců

Kdo kupuje v Algarve? Algarve má skutečně mezinárodní trh s nemovitostmi. Zahraniční kupci mají zásadní podíl na všech cenových úrovních. Od roku 2024 tvoří cizinci více než 50 % všech investic do nemovitostí v Algarve idealista.pt, což je mnohem vyšší podíl než celostátní průměr cca 12 % theportugalnews.com theportugalnews.com. Region je již dlouho oblíbený mezi Brity a navzdory komplikacím souvisejícím s Brexitem (například omezení na 90denní pobyt bez víza) Britové stále zůstávají nejpočetnější skupinou zahraničních kupců, která tvoří odhadem 65 % nákupů v luxusním segmentu Algarve v posledních letech investropa.com investropa.com. Kupující z Velké Británie se pohybují od důchodců pořizujících si rekreační vily až po rodiny stěhující se za slunným životním stylem (často využívají portugalské D7 vízum nebo britsko-portugalský mobilitní program pro delší pobyty).

V posledních několika letech se výrazně zvýšil počet severoamerických kupců (zejména Američanů). Portugalští bezpečnost, relativní cenová dostupnost a klima lákají Američany, kteří jsou označováni za „novou vlnu“ na trhu Algarve investropa.com. Silný americký dolar v letech 2022–2023 a rozsáhlé mediální pokrytí portugalských víz a daňových úlev podpořily zájem Američanů investovat do domů v Algarve. Podle jedné zprávy dnes tvoří Američané asi 10 % zahraničních kupců v Portugalsku (v minulosti to bylo téměř nulové číslo) bloomberg.com bloomberg.com a mnozí dávají přednost resortním oblastem Algarve a malebným městečkům před životem ve městě. Kanadských kupců je méně, ale jsou přítomni – některé z nich přiměl ke koupi zákaz prodeje nemovitostí cizincům v Kanadě, což zvýšilo atraktivitu zámořských trhů.

Seveřané a Středoevropané zůstávají velmi aktivní: Němci skutečně v některých realitních kancelářích předstihli Brity v podílu klientů idealista.pt – Engel & Völkers uvádí Němce, Brity a Belgičany jako tři nejčastější národnosti investující do nemovitostí v Algarve idealista.pt. Němci a Nizozemci často vyhledávají západní Algarve (Lagos, Sagres) nebo klidnější oblasti pro rekreační domy; mnozí oceňují udržitelné prvky a patří mezi kupce ekologických resortů jako Ombria. Francouzští kupci, kteří se v polovině 10. let houfně stěhovali do Portugalska (přilákáni tehdy daňově osvobozeným důchodem v rámci NHR), investují také v Algarve, byť jejich pozornost se částečně přesunula do Lisabonu. Přesto je možné najít francouzské důchodce v komunitách kolem Portimão a Taviry, kde si užívají nižších nákladů oproti Azurovému pobřeží a podobného klimatu. Skandinávci a Irové tvoří menší, ale stabilní skupiny, často dávající přednost zavedeným komunitám expatů (například ve Vilamouře je významná irská komunita).

Zásadní je, že portugalští kupci nechybí. Místní poptávku tvoří dvě hlavní skupiny: rezidenti Algarve hledající lepší nebo nové bydlení (často pracující v cestovním ruchu nebo službách) a domácí investoři či majitelé druhých domovů z Lisabonu/Porta, kteří pořizují nemovitosti v Algarve pro dovolenou nebo na Airbnb. Přítomnost portugalských kupců je vidět při prodeji v první fázi nových projektů (kdy místní investoři často rychle odkupují jednotky za účelem dalšího prodeje nebo pronájmu) essential-business.pt essential-business.pt. Vzhledem k cenám v Algarve v poměru k místním příjmům však mnoho portugalských rodin těžko soupeří se zahraničním kapitálem, obzvláště v přímořských oblastech. Průměrný roční příjem v Portugalsku je skromný (~20 000 €), takže vila za 500 000 € je bez prostředků z předchozí nemovitosti či dědictví nedosažitelná. Proto se místní kupci zaměřují spíše na menší byty nebo domy v méně turistických lokalitách, nebo spoléhají na hypoteční úvěry (které jsou s úrokem ~3,5–4 % v roce 2025 investropa.com investropa.com dnes dražší než před několika lety). Je příznačné, že mezi lety 2011 a 2021 se populace Portugalska zvýšila jen o 5 %, ale počet zahraničních rezidentů o 37 % theportugalnews.com theportugalnews.com – tento příliv silně přispěl k diverzifikaci poptávky po bydlení. Zásadně se tak v Algarve změnilo složení kupců na mezinárodní, avšak nabídka nemovitostí (od superluxusních po skromné byty) zajišťuje, že aktivní jsou různé skupiny obyvatel.

Motivace kupujících: Různé skupiny kupujících mají různé motivace:

• Životní styl & důchod: Hlavní hnací silou – mnoho Evropanů ve věku 50, 60 let volí Algarve pro důchod nebo polodůchod, s odkazem na slunné klima (300+ slunečných dnů/rok), pláže, golf a kvalitní zdravotní péči. Často hledají bungalovy nebo moderní byty s výhledem na moře. Tito kupující plánují trávit většinu roku v Algarve a integrovat se do místní komunity (golfové kluby, společenské akce atd.). Algarve se v průzkumech kvality života pro cizince trvale umisťuje na předních příčkách.
• Druhé domovy/Rekreační využití: Někteří cizinci kupují nemovitosti čistě jako prázdninový dům (možná s nějakým pronájmem, když jsou pryč). Hledají pohodlí typu „zamknout a odjet“, blízkost pláže a nízké nároky na údržbu – proto jsou oblíbené rezortní byty či řadové domy se správou nemovitostí. Do této kategorie patří nejen Britové a Evropané, ale i majetní Brazilci, kupci z Blízkého východu a Asie, kteří pořizují nemovitost pro Zlaté vízum (do jeho ukončení), i pro vlastní potěšení.
• Investice a příjem z pronájmu: Značná skupina nakupuje především za účelem investice. Přitahuje je stabilní portugalský trh s nemovitostmi a turistické výnosy z pronájmu v Algarve. Tito kupci často nemají v úmyslu nemovitost příliš využívat sami. Příklady: nizozemský investor kupuje blok turistických apartmánů v Albufeiře k pronájmu, nebo portugalský investor z Porta kupuje několik jednotek v novém projektu v Lagosu za účelem pozdějšího prodeje. Vstupují i institucionální investoři – v roce 2023 některé realitní fondy a hotelové skupiny pořizovaly aktiva v Algarve, což odráží důvěru v dlouhodobé výnosy essential-business.pt.
• Přestěhování za prací na dálku: S tím, jak se práce na dálku stala běžnou, řada mladších profesionálů (ve věku 30–40 let, často s rodinami) se přestěhovala do Algarve za lepší rovnováhou práce a života. Tito „digitální nomádi“ či „exekutivní nomádi“ většinou nejprve pronajímají, ale někteří se rozhodnou koupit, zvláště poté, co Portugalsko koncem roku 2022 představilo speciální vízum pro digitální nomády, které umožňuje roční pobyt (s možností prodloužení) pro vzdáleně pracující splňující příjmové limity. Preferují spíše centrální lokality s kvalitním internetem a přístupem k mezinárodním školám (pokud mají děti). Takové přesuny byly zaznamenány například v Lagosu, u Fara (kvůli napojení na letiště) nebo v Loulé. Jak uvádí realitní makléři, nový profil kupujících je „mladší… s digitálními nomády a znalými kupci“, kteří hledají nejen rekreační bydlení, ale celoroční domov, který může zároveň generovat příjem essential-business.pt. Jejich motivace spojuje životní styl s flexibilitou – chtějí nemovitosti, které poslouží jako pohodlný domov, ale lze je také pronajmout, pokud se odstěhují.

Kdo si pronajímá v Algarve? Mezi nájemníky lze rozlišit dlouhodobé nájemce a krátkodobé/prázdninové nájemce:

• Dlouhodobí (12+ měsíců) nájemci: Tato skupina zahrnuje místní obyvatele, kteří si nemohou dovolit koupit nemovitost (kvůli rozdílu mezi příjmy a cenami) – např. mladí profesionálové, pracovníci ve službách, učitelé atd. Mnozí z nich byli nuceni přesunout se do vnitrozemí nebo do méně turistických měst, aby našli dostupné nájmy, protože nájmy na pobřeží prudce vzrostly. Například místní z Albufeiry často bydlí v Loulé nebo Algoz a dojíždějí. Další segment dlouhodobých nájemců tvoří expati a digitální nomádi, kteří chtějí vyzkoušet život v Algarve bez okamžité koupě. Pronajímají si byty nebo vily na roční smlouvy. Národnostní rozložení je zde velmi široké: můžete najít německou rodinu, která si pronajímá v Carvoeiro na pár let, nebo amerického „remote“ pracovníka, který si pronajímá v Tavira. Poptávka po dlouhodobých nájmech ze strany expatů vzrostla, protože někteří přijíždějí na dočasné pracovní mise (např. zaměstnanci technologických firem využívající portugalská víza pro talenty) nebo důchodci, kteří raději nejprve pronajímají, než koupí. Studentská populace v Algarve (např. na Univerzitě Algarve ve Faro/Portimão) také přispívá k poptávce po nájmech v těchto městech, i když většinou pronajímají pokoje a ne celé byty. Demograficky dlouhodobí nájemci v Algarve sahají od dvacátníků – studentů/profesionálů až po důchodce, kteří se rozhodli pronajímat místo koupě (někdy kvůli flexibilitě, jindy proto, že zde žijí jen část roku). Nedostatek nabídky je však problematický – Algarve mělo do roku 2023 jednu z nejnižších dostupností nájemního bydlení v Portugalsku, protože velká část bytového fondu slouží krátkodobému pronájmu. To vedlo k výzvám k zavádění opatření, která by motivovala pronajímatele k poskytování dlouhodobých nájmů. Odpovědí vlády, jak již bylo zmíněno, byly daňové pobídky pro přeměnu na delší nájemní smlouvy.
• Krátkodobí/prázdninoví nájemci: Tito lidé jsou rekreanti a sezónní návštěvníci, kteří se každé léto ve stovkách tisíc hrnou do Algarve. Typicky se jedná o mezinárodní turisty (z Velké Británie, Německa, Francie, Irska atd.) nebo Portugalce ze severu, kteří tráví dovolenou u moře. Pronajímají si vily nebo apartmány na týdenní bázi. Do této kategorie čím dál více patří také remote pracovníci na středně dlouhých pobytech – např. někdo z Londýna pracující na dálku 3 měsíce z Algarve a na tu dobu si pronajímá Airbnb. Algarve je pro tyto nájemce mimořádně oblíbené – v roce 2023 představovalo více než čtvrtinu všech turistických přenocování v Portugalsku portugalbuyersagent.com. Demografie krátkodobých nájemců je velmi široká: rodiny, skupiny golfistů, digitální nomádi „putující“ po různých místech, důchodci užívající si dlouhý zimní pobyt na slunci atd. Tito nájemci výrazně přispívají výnosům investičních nemovitostí, zároveň to ale znamená, že v letní sezóně je jen velmi málo nemovitostí volných pro místní.

Úrovně příjmů: Kupující v Algarve bývají bohatší ve srovnání s průměrnou portugalskou populací. Mnoho zahraničních kupujících nakupuje za hotové nebo s vysokou akontací. Například typický severoevropský pár odcházející do důchodu do Algarve může prodat svůj dům na drahém trhu (Londýn, Paříž, Stockholm) a mít dostatek prostředků, aby si koupil dům v Algarve za 400 000 € bez hypotéky. Podobně američtí kupci jsou často relativně majetní a vnímají nemovitosti v Algarve jako součást svého investičního portfolia nebo druhý domov. Na luxusním konci trhu vstoupily na trh Algarve ultrabohaté osoby (UHNWI) z Evropy, Blízkého východu nebo Asie, které zde hledají výjimečné nemovitosti – vily v Quinta do Lago nebo domy na útesech mohou přesahovat cenu 10 milionů €. Tito kupující často zůstávají anonymní (přes LLC nebo fondy) a přitahuje je exkluzivita (setkání se slavnými osobnostmi v letoviscích nejsou neobvyklá).

Na straně nájemců mají dlouhodobí nájemci různé úrovně příjmů. Místní pracovníci mívají obvykle skromné mzdy (1 000–1 500 € měsíčně je běžné pro pracovní místa ve službách), což ztěžuje placení nájmů, které nyní často přesahují 800 € za jednopokojový byt v mnoha městech Algarve. Tato rostoucí nedostupnost se stala sociálním problémem. Expatrianti, kteří zde bydlí dlouhodobě v nájmu, mají obvykle vyšší příjmy nebo zahraniční důchody – např. britský důchodce s 2 000 £ měsíčně si může pohodlně dovolit nájem 800 €. Digitální nomádi v nájmu mohou pobírat zahraniční platy (50 tisíc $+), což jim umožňuje platit nájem přes 1 000 € měsíčně za hezký byt, což je na místní poměry vysoké. Krátkodobí turističtí nájemci pokrývají všechny příjmové skupiny: cestovatelé s nízkým rozpočtem si pronajmou jednoduché byty, zatímco movití turisté si pronajímají luxusní vily za 5 000 € týdně. Společným rysem je, že téměř všichni přinášejí do regionu peníze zvenčí, čímž přispívají k místní ekonomice (a nepřímo tlačí ceny bydlení vzhůru).

Rekapitulace motivací: Shrnutě lze říci, že kupující i nájemci v Algarve motivuje: klima (mírné zimy, teplá léta), životní styl (pláže, golf, bezpečí, rozšířená angličtina), finanční přínosy (zhodnocení nemovitostí, výnosy z pronájmu, daňové zvýhodnění) a osobní faktory (důchod, rodina, flexibilita práce). Udržitelný rozvoj začíná být také faktorem – někteří kupující vyhledávají konkrétně energeticky úsporné domy se solárními panely atd. a developeři na to reagují ekologičtější nabídkou. Blízkost služeb, jako jsou mezinárodní školy (v Algarve je jich několik), může motivovat mladší rodiny k volbě určité lokality. Navíc postcovidový trend zvýšeného důrazu na prostor a přírodu zvedl atraktivitu Algarve ve srovnání s hustě zalidněnými městy – což pravděpodobně stojí i za částí demografické změny (mladší vzdálení pracovníci volí Algarve před Lisabonem atd.).

Výhled do budoucna (2026–2028)

Předpovědi cen: Výhled na ceny nemovitostí v Algarve v období 2026–2028 je obecně pozitivní, očekává se mírný růst. Zatímco dvouciferné roční nárůsty posledních let mohou zpomalit, odborníci očekávají pokračující zhodnocování. Opatrný odhad od Savills +4 % pro rok 2025 investropa.com pravděpodobně odráží vyšší úrokové sazby a globální ekonomickou opatrnost, ale někteří analytici předpokládají růst ve středních až vyšších jednotkách procent (5–10 % ročně) ve střednědobém horizontu investropa.com investropa.com. Shoda může být, že ceny porostou okolo 5 % ročně v letech 2026–2027, pokud nedojde k zásadním otřesům. Toto je podpořeno základními faktory:

• Omezení nabídky: Nová výstavba, přestože se zvyšuje, je stále hluboko pod historickými hodnotami. V roce 2022 bylo postaveno pouze asi 20 000 nových domů v celé zemi, oproti 200 000 ročně v 00. letech investropa.com investropa.com, a Algarve má omezené pobřeží k rozvoji. I s projekty jako Vale da Amoreira poptávka pravděpodobně významně převýší novou nabídku po řadu let, což bude tlačit ceny nahoru.
• Stálá poptávka: Očekává se, že hospodářství Portugalska poroste ročně asi o 2 % v letech 2024 až 2026 investropa.com investropa.com, což vytváří stabilní prostředí. Ještě důležitější je, že mezinárodní poptávka by měla zůstat silná. Přitažlivost Algarve pro obyvatele Severní Evropy a nyní i Američany je strukturální – dokud zůstane region bezpečný, vstřícný a atraktivní, přijde stále nová vlna kupujících. Navíc politická nestabilita nebo vyšší daně jinde (například někteří kupující uvádějí rostoucí daň z druhého bydlení ve Francii či nestabilitu v některých částech USA) mohou přivést více zájemců do Portugalska.
• Zlepšení podmínek financování: Do roku 2025 se objevují známky uvolnění měnové politiky – Evropská centrální banka začala snižovat úrokové sazby (údajně na ~2 % do poloviny roku 2025 z vrcholu 4 %) investropa.com investropa.com. Hypoteční sazby v Portugalsku opět klesly pod 4 % investropa.com. Pokud bude tento trend pokračovat, financování bude do roku 2026 dostupnější, což by mohlo přivést zpět na trh více kupujících ze střední třídy (zejména místních nebo expatů, kteří potřebují hypotéku). To by mohlo dále zvýšit poptávku, zejména v segmentech, které se zpomalily kvůli nákladům na financování.

Posuny v poptávce: Očekáváme určité posuny v preferencích poptávky v následujících letech:

• Udržitelnost a energetická účinnost: Kupující (zejména mladší a ze severní Evropy) stále více upřednostňují udržitelnost. V letech 2026–2028 budou pravděpodobně domy se solárními panely, dobrou izolací a energetickými certifikáty prodávány za vyšší cenu nebo rychleji. Nové projekty již zvýrazňují zelené prvky a celoevropské kroky směrem k energeticky úsporným domům (jako jsou potenciální požadavky na renovace) ovlivní i Algarve. Můžeme očekávat více eko-resortů a off-grid luxusních vil nabízených ekologicky smýšlejícím investorům. Důležitým faktorem bude i odolnost vůči klimatu – například nemovitosti na útesech či nízko položených plážích mohou čelit větší kontrole nebo potřebě opatření, protože kupující zvažují dlouhodobé stoupání mořské hladiny a erozi. Místní úřady investují do údržby pláží (například v roce 2025 bylo vyčleněno 1,5 milionu eur na doplnění písku na jedné pláži v Algarve) theportugalnews.com theportugalnews.com, což signalizuje povědomí o dopadech klimatu.
• Vliv digitálních nomádů: Algarve se pravděpodobně bude ještě více zaměřovat na vzdálené pracovníky. Očekávejte růst coworkingových prostor a možná i rozvoj co-livingových projektů do roku 2026. Města jako Lagos a Portimão by mohla zažít vznik „digitálních nomádských center“ – například bytových komplexů se společnými pracovními salonky a možností měsíčního pronájmu. Portugalská vláda by mohla dále upřesnit možnosti víz za účelem přilákání vzdálených profesionálů (navazující na současné jednoleté vízum pro digitální nomády). To by mohlo vnést mladší demografii na trh s dlouhodobými pronájmy a dokonce i prodeji (někteří nomádi se stávají trvalými rezidenty). Jak poznamenal jeden místní expert, trh „je teď mladší“, protože výkonnostní nomádi hledají jak životní styl, tak investiční výnosy essential-business.pt. Do roku 2028 by se tento trend měl prohloubit a potenciálně zvýšit poptávku po středně velkých moderních bytech s kvalitním internetem a kancelářským prostorem.
• Dopady konce Zlatého víza: S koncem programu Zlatého víza se struktura investorů může mírně změnit – bude méně Číňanů, Rusů (v Algarve nikdy netvořili tak silnou skupinu jako v Lisabonu, ale byli zde přítomní) a více Američanů a Evropanů využívajících jiné typy víz. Kupující z Velké Británie po Brexitu budou stále hledat cesty pomocí D7 nebo nákupu nemovitostí jako nerezidenti s omezenými návštěvami. Už před rokem 2024 se Zlaté vízum přesměrovávalo na investice do fondů; jeho ukončení by tedy mohlo část zahraničního kapitálu přesměrovat do realitních fondů nebo struktur podobných REIT zaměřujících se na portugalské nemovitosti (protože přímý nákup už nezajišťuje vízum, někteří mohou volit spravované investiční nástroje, pokud chtějí mít expozici vůči trhu). Čistý efekt na poptávku je očekáván jako neutrální až mírně negativní, ale zjevně to zatím chuť na nákupy nesnížilo investropa.com investropa.com.
• Odolnost luxusního segmentu: Ultra-prémiové nemovitosti v Algarve (kategorie nad 5 milionů eur) pravděpodobně i nadále udrží odolnost cen a můžeme očekávat jejich další růst. Knight Frank a další agentury často řadí Algarve mezi nejžádanější destinace pro druhé domovy na světě, což znamená, že poptávka bohatých klientů je částečně „trofejní“ a méně citlivá na ekonomické cykly. Se šesti novými projekty značkového bydlení se nabídka luxusu zvýší, ale obvykle ji absorbuje globální investorská základna. Například nové Ritz-Carlton Reserve Residences plánované na jihozápadě Algarve (hypotetický scénář) by pravděpodobně přitáhly zájemce z Blízkého východu či Asie, kteří Algarve dříve vůbec nezvažovali. Zavádění dalších pětihvězdičkových značek (Viceroy, W, Six Senses – jako fámy, atd.) do roku 2026 posune Algarve ještě více na mapu luxusního cestování a realit a tento segment dále podpoří.
• Iniciativy na dostupné bydlení: Na druhé straně bychom do roku 2026 mohli zaznamenat některé vládní či soukromé iniciativy zaměřené na dostupnější bydlení v Algarve. Bytová krize byla uznána; pokud projekty jako Vale da Amoreira ve Faru nabídnou domy za střední ceny, mohlo by to umožnit větší účast místní střední třídy na trhu. Vláda také nabízí program pronájmu (pronajímání soukromých prázdných domů na podnájem jako dostupné bydlení), který by mohl získat větší popularitu. Tyto kroky by mohly mírně zvýšit nabídku v nižším segmentu a částečně omezit růst cen v základní úrovni (například více bytů pod 200 000 € pro místní). Taková opatření však pravděpodobně zásadně nezmění celkový rostoucí cenový trend, vzhledem k rozsahu poptávky.

Výhled na nabídku: Plánované developerské projekty naznačují, že v letech 2025–2028 bude dokončeno více projektů než v předchozích pěti letech. Pravděpodobně se dočkáme:

• Dokončení rozšíření Vilamoury (prodloužení jachtařské mariny dokončeno v roce 2025 essential-business.pt, nové obytné čtvrti budou hotovy do roku 2027).
• Pokrok v megaprojektu ve Faru – možná první fáze bydlení budou dokončeny do roku 2026, což přidá na trh několik stovek jednotek a obrovský park, který by mohl učinit Faro atraktivnějším.
• Několik hotelových a rezortních otevření: např. hotel Ombria Resort (2025), nový Marriott ve východním Algarve (jako součást Atlantic Pines) kolem roku 2026 atd., což nepřímo zvýší hodnotu nemovitostí v okolí tím, že posílí image dané oblasti.
• Vylepšení infrastruktury: Region by mohl získat dopravní zlepšení (již dlouho se hovoří o lepším železničním spojení nebo dokonce o propojení letiště železnicí, ale to zatím nebylo potvrzeno pro rok 2026). Mohly by také vzniknout nové silnice či mezinárodní školy, což by některé oblasti učinilo atraktivnějšími.
• Mistrovství světa ve fotbale 2026 (částečně hostované v Portugalsku) by mohlo vést ke krátkodobému nárůstu turistů a případně k investicím do infrastruktury ve Faru (například pokud budou vznikat tréninková hřiště nebo zóny pro fanoušky). Přestože to přímo nesouvisí s bydlením, přispívá to k pozitivní náladě a možná i skokovému nárůstu nájmů.

Ekonomické a vnější faktory: Pokud zůstane inflace na celosvětové úrovni utlumená a úrokové sazby se stabilizují nebo sníží, více lidí bude investovat do nemovitostí jako do zajištění, což je pro realitní trh příznivé. Stabilita Portugalska (ekonomická i politická) je silným argumentem – země patří mezi nejbezpečnější na světě a nemá extrémistickou politiku apod. Pokud toto bude pokračovat, Algarve zůstane „bezpečným útočištěm“ pro osobní i finanční kapitál. Jediným stínem na obzoru je místní krize dostupnosti bydlení – pokud nespokojenost místních kvůli nárůstu cen poroste, může dojít k zásahům politiky (např. přísnější regulace nájmů nebo daně z neobývaných domů). Již nyní byla otázka bydlení ústředním tématem při komunálních volbách v některých obcích Algarve v roce 2024. Doposud byla opatření relativně mírná (pobídky na pronájmy, zrušení zlatých víz), ale je to vývoj, který je třeba sledovat. Dalším faktorem je klimatická změna. Algarve může do budoucna častěji čelit nedostatku vody a vlnám veder. Pokud by například do roku 2028 byly běžné vodní restrikce nebo by stouply náklady na pojištění pobřežních nemovitostí kvůli klimatickým rizikům, mohlo by to mírně omezit poptávku. Mnoho kupujících však počítá s dlouhodobějším horizontem nebo věří, že adaptace tyto problémy zvládne.

Shrnutí prognózy (2026–2028): Očekáváme:

• Ceny: Pokračující růst, v souhrnu zřejmě o +15 % až +25 % v tříletém období 2025–2028. Dům v hodnotě 300 000 € v roce 2025 by tak mohl mít hodnotu 345–375 000 € v roce 2028. Růst bude pravděpodobně rychlejší v letech 2025–26, mírně zpomalí v letech 2027–28, až přijde více nových nemovitostí na trh nebo pokud úrokové sazby opět vzrostou.
• Poptávka: Širší mezinárodní zájem. Klíčoví zůstávají kupci z USA a Velké Británie; možný příchod více asijských kupců (i bez zlatého víza někteří mohou nakupovat pouze kvůli investici nebo životnímu stylu) a investorů z Blízkého východu vzhledem k zájmu z Perského zálivu o prestižní evropská aktiva. Domácí poptávka zůstane stabilní nebo se mírně zvýší, pokud se zlepší podmínky financování.
• Trh s pronájmy: Nájemné bude dále růst, pokud zůstane nabídka dlouhodobých pronájmů omezená. Přibližně by mohlo docházet k růstu nájmů o více než 5 % ročně, pokud velké množství bytů k sezónnímu pronájmu nepřejde na dlouhodobé pronájmy. Nárůst vzdálených pracovníků může zvýšit ceny zimních pronájmů, takže Algarve se stane celoroční destinací. Můžeme také očekávat více institucionálních pronajímatelů – například fondu, který staví bytové domy k pronájmu pro místní (to již začíná v Lisabonu; do roku 2026 by se to mohlo stát i ve větších městech Algarve jako reakce na nedostatek). Výnosy z pronájmu by se měly udržet kolem 5–6 %, pokud se budou ceny a nájmy zvyšovat zároveň.
• Návratnost investice: Vyhlídky jsou dobré – příjem z pronájmu a mírné zhodnocení slibují solidní výnos. Reality v Algarve pravděpodobně překonají výkonnost mnoha evropských trhů díky jedinečné kombinaci životního stylu a atraktivity pro investory. Rizika návratnosti, například možná ekonomická recese či nadbytek nemovitostí, tlumí globální atraktivita Algarve a omezená stavební plocha.

Na závěr lze říci, že realitní trh v Algarve v roce 2025 vzkvétá a střednědobý výhled (2026–2028) je optimistický s udržitelným růstem. Region se vyvíjí – začleňuje udržitelnost, přitahuje novou generaci vzdálených pracovníků a rozšiřuje nabídku nemovitostí – a přesto si zachovává hlavní kouzla, která po dlouhou dobu tvořila jádro jeho úspěchu. Pro investory a kupující domů zůstává Algarve perspektivním trhem, kde lze vyvážit silné výnosy se záviděníhodnou kvalitou života. Jak shrnuje jedna zpráva: Algarve je připraveno „udržet si status trhu s vysokou poptávkou a odolností v dohledné budoucnosti“ investropa.com investropa.com, přičemž základní faktory – slunce, bezpečnost, životní styl – nadále lákají kupující z celého světa.

Zdroje:

• Statistics Portugal (INE) – údaje o cenách nemovitostí a nájmech portugalhomes.com portugalhomes.com
• Confidencial Imobiliário přes The Portugal News – indexy cen a růst v Algarve theportugalnews.com theportugalnews.com
• Idealista a Engel & Völkers – podíl zahraničních kupujících a regionální statistiky idealista.pt idealista.pt
• Investrope/Market Reports – aktualizace trhu a předpovědi pro rok 2025 investropa.com investropa.com
• Essential Business (Savills) – poznatky o developmentech a trendech kupujících essential-business.pt essential-business.pt
• The Portugal News (APEMIP) – růst zahraničních kupujících a kontext trhu s bydlením theportugalnews.com theportugalnews.com
• Portugal Homes & Goldcrest/Portugal Buyer’s Agent – výnosy z pronájmu a regionální srovnání cen portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
• Vládní oznámení – změny Zlatého víza a aktualizace režimu NHR wise.com wise.com

Marcin Frąckiewicz

Search

Latest Posts

Zelená AI: Snižování uhlíkové stopy v éře výpočetní techniky

12 července, 2025

Trh s nemovitostmi v portugalském Algarve: rok 2025 a dále

12 července, 2025

Ženevský trh s nemovitostmi 2025: trendy, analýza a výhled

12 července, 2025

Trh s nemovitostmi v Rio de Janeiru: Výhled na rok 2025 a dále

12 července, 2025

Nemovitostní trh v Los Angeles 2025: Trendy, prognózy a investiční výhled

11 července, 2025

ts2.tech

Don't Miss

Výhled trhu s nemovitostmi ve Španělsku 2025–2030: Trendy, regionální poznatky a příležitosti

Přehled trhu (2025) – Po mírném roce 2023 se španělský

Dubajský trh s nemovitostmi 2025: Trendy, analýza a prognóza do roku 2030

Přehled (2025): Dubajský realitní sektor vstoupil do roku 2025 ve velmi