Los Angeles ejendomsmarked 2025: Tendenser, prognoser & investeringsudsigter

Oversigt over markedet i 2025

Los Angeles’ ejendomsmarked i 2025 er præget af en blanding af modstandsdygtighed og omstilling. Værdien af boligejendomme forbliver tæt på rekordhøjder efter boom-perioden under pandemien, dog med langt langsommere vækst, mens salgsaktiviteten er ved at komme sig en smule efter de historisk lave niveauer i 2022–2023. Erhvervsejendomsmarkedets performance er todelt – sektorer som industri og flerfamiliesboliger holder sig stærke, mens kontor og visse detailsegmenter oplever modvind på grund af høje tomgangsniveauer og ændret efterspørgsel. Kort sagt befinder L.A. sig i 2025 på et balanceret (endda let købervenligt) boligmarked og en forsigtigt genoprettende erhvervssektor.

Økonomiske og politiske faktorer udøver betydelig indflydelse. Høje realkreditrenter (≈6,5–7%) har dæmpet købernes efterspørgsel og presset boligoverkommeligheden til næsten rekordlave niveauer. Nye regler – især Measure ULA (“mansion tax”) på ejendomshandler af høj værdi – køler luksus- og investeringssegmentet. Samtidig fortsætter de kroniske udbudsmangler i boligmarkedet, hvilket lægger en bund under priserne trods et nyligt fald i befolkningstallet (L.A.s bybefolkning faldt ~2,5% siden 2020). Følgende rapport dykker ned i detaljerede tendenser inden for bolig- og erhvervsejendomme i Los Angeles, analyserer kvarterernes præstation, fremhæver investeringsmuligheder og præsenterer prognoser frem til 2028.

(Bemærkning om kilder: Data og indsigter er hentet fra kilder herunder California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE og lokale markedsanalyser, som citeret gennem rapporten.)

Boligsektoren

Boligpriser og salgstendenser

Los Angeles’ boligpriser i 2025 er stort set stabile eller svagt stigende i forhold til året før, efter den meteorlignende stigning i 2020–2022. Den gennemsnitlige salgspris i selve Los Angeles by er omkring 1,05 millioner dollars i midten af 2025, en beskeden +0,5% stigning år for år. I Los Angeles County var den gennemsnitlige pris for enfamiliehuse i marts 2025 cirka 829.000 dollars, op ~3,0% fra året før. Denne beskedne prisstigning følger et kortvarigt fald i 2023 og afspejler priser på et plateau nær rekordhøjder. (Til sammenligning var den gennemsnitlige boligværdi i L.A. omkring 600.000 dollars i 2019, og steg derefter til et rekordhøjt niveau nær 956.000 dollars i slutningen af 2024.) Figur 1 illustrerer dette prishop med en skarp stigning under pandemien, en mindre korrektion og en fornyet, blid stigning ind i 2025.

Salgsvolumen viser tidlige tegn på bedring fra det dyk, som de høje renter forårsagede. Boligsalget i 2023 var historisk lavt – Californiens samlede salg i 2023 faldt til et lavpunkt set over flere årtier (ned ~34% fra 2021) – og Los Angeles oplevede lignende fald. I 2024 steg salget en smule (den første årlige stigning i tre år, +4,3% på landsplan), og 2025 fortsætter denne beskedne genopretning, selvom volumenerne stadig ligger under niveauet før pandemien. For eksempel blev der solgt 1.617 boliger i Los Angeles i maj 2025, 7% færre end i maj 2024 – hvilket indikerer, at efterspørgslen stadig er dæmpet. Udbuddet er forbedret fra ekstreme bundniveauer: Los Angeles havde 4.747 aktive boliger til salg i maj 2025, en stigning i forhold til tidligere måneder. Lagerindekset for usolgte boliger (måneders beholdning) i L.A.-området ligger omkring 3,7 måneder i marts 2025, op fra kun 2,7 måneder året før. Denne balancerede udbudssituation har ændret L.A. fra et sælgers marked til et mere neutralt marked i 2025, hvilket dæmper den hårde konkurrence fra tidligere år. Boliger er nu omkring 45 dage på markedet, hvilket er langsommere end sidste års 39 dage, og prishandler er mere almindelige (omtrent 45% af handlerne i april 2025 blev lukket under udbudsprisen).

Nøgletal for markedet (Bolig, midt 2025):

• Mediansalgspris (City of L.A.) – ~$1,05 mio. (0%–1% årlig ændring).
• Mediansalgspris (L.A. County) – ~$829.000 (+3,0% årlig ændring).
• Solgte boliger (City of L.A., maj 2025) – 1.617 enheder (-7% årlig ændring).
• Aktive boliger til salg (L.A. County, maj 2025) – ~4.700 (op fra ~4.300 i april).
• Måneders beholdning – ~3,5–3,7 måneder (op fra ~2,6 måneder for et år siden).
• Mediansalgsdage på markedet – ~45 dage (var ~39 dage sidste år).
• Forhold mellem salgspris og udbudspris – ~100% (halvdelen af boligerne sælges til eller under udbudspris).

Samlet set holder boligpriserne sig stabile og stiger endda i visse segmenter takket være det begrænsede udbud og fortsatte efterspørgsel. Men vildskaben fra sælgers markedet i 2021 er aftaget – køberne har fået mere spillerum, fordi højere låneomkostninger begrænser, hvad de har råd til. Faktisk er boligoverkommeligheden i L.A. tæt på rekordlave niveauer: For at kvalificere sig til en bolig til medianprisen kræves en indkomst på omkring $230.000, hvilket er over 2× den californiske medianindkomst. Dette pres på overkommelighed, kombineret med at mange boligejere har fastlåst sig til lån på under 3 % (og derfor er tilbageholdende med at sælge og bytte til et 7 % lån), forklarer både dæmpet salg og lavt udbud – et dødvande der forhindrer priserne i at falde væsentligt. Medmindre der kommer et større økonomisk chok, ser det ud til, at en blid ligevægt vil kendetegne boligpriserne i L.A. i 2025.

Udvikling på lejeboligmarkedet

Los Angeles forbliver et af de dyreste lejeboligmarkeder i landet, selvom lejernes vækst er aftaget i 2024–2025 efter et opsving efter pandemien. Gennemsnitslejen for en lejlighed i L.A. ligger på omkring 2.750–2.800 dollars om måneden i begyndelsen af 2025. Ifølge CBRE var den samlede gennemsnitlige leje for flerfamilieboliger i L.A. County omkring 2.822 dollars per enhed i 1. kvartal 2025, stort set uændret (+0,1%) fra forrige kvartal. Dette følger efter en hurtig stigning: lejerne steg omkring 23% på fire år, fra en median på $2.300 i 2020 til ~$2.841 i 2024. Sådanne stigninger oversteg både lønvækst og inflation og forværrede overkommeligehedsproblemerne. I 2024 var 74% af L.A.’s lejlighedsopslag på over $2.100 om måneden, hvilket tvang mange lejere til at flytte sammen eller flytte væk.

I 2025 er lejevæksten stort set stoppet – en kærkommen lettelse for lejerne. Nogle målinger viser endda små fald i reelle termer: for eksempel bemærkede en Los Angeles-retailanalyse en lejevækst på -0,4% år-til-år i 1. kvartal 2025 for erhvervsejendomme, hvilket indikerer udlejers begrænsede prisfastsættelsesevne i nogle sektorer. For beboelsesudlejning har undersøgelser fundet udbudsleje nogenlunde stabilt eller kun svagt stigende (~+1% YoY) i begyndelsen af 2025. Høje lejer, kombineret med udvandring under pandemien, har dæmpet efterspørgslen nok til at undgå yderligere stigninger. Bemærkelsesværdigt er det, at L.A.’s befolkningstal faldt (~0,65% i 2024), så udlejere oplever lidt mindre konkurrence om lejere, hvilket har ført til flere incitamenter og lejer-venlige priser i nogle områder.

I mellemtiden er tomgangsprocenten for flerfamilieboliger stadig lav, da dem, der forlod L.A., opvejes af dem, der ikke kan købe bolig. Beboelsesprocenten i L.A.-lejligheder var 95,4% i 1. kvartal 2025 (tomgang ~4,6%), en meget lille forbedring i forhold til slutningen af 2024. I praksis udlejes kvalitetsboliger stadig hurtigt, men lejere har flere valgmuligheder end for et år siden. Koncepter (som gratis månedshusleje) er på vej tilbage i nogle delmarkeder. Ifølge USC’s Casden Multifamily Report forventes de effektive lejer at forblive tæt på nuværende niveau i 2025, da nye projekter (omkring 6.000–8.000 enheder fik tilladelse i L.A. sidste år) forsøger at indhente efterspørgslen.

Udlejningshotspots og tendenser: Eksklusive luksuslejemål i Westside og Downtown har oplevet noget pres på grund af nyopførte boliger og ledighed fra hjemmearbejde, mens billigere kvarterer fortsat oplever skarp konkurrence. Forstadskvarterer i San Fernando Valley og San Gabriel Valley oplevede beskedne lejestigninger år-til-år, da familier søger relativt billigere muligheder inde i landet. Til sammenligning oplevede attraktive områder som Santa Monica og Downtown L.A. lejedyk og højere tomgang (butikstomgang i Downtown steg til 9,5%), da både beboere og detailhandlende afvejer omkostninger og fordele. Generelt kan L.A.’s udlejningsmarked i 2025 betegnes som stabilt, men presset: lejerne stiger ikke mere for nu, men byens lejeniveauer er stadig urimeligt høje for den gennemsnitlige husstand (den typiske 2-værelses leje koster ~70% mere end at købe den enhed med et lån fra før 2022, hvilket viser, hvor uopnåelig boligeje er for mange).

Kvarterer med høj vækst vs. høj risiko

Ejendomsmarkedet er meget lokalt i Los Angeles, med nabolagsudviklinger, der divergerer markant. I løbet af det sidste årti har tidligere oversete områder oplevet eksplosiv vækst i ejendomsværdier, mens nogle traditionelt dyre enklaver kun har haft beskedne gevinster (eller endda stagnation for nylig). En analyse af data fra amtets vurdering (2016–2024) viser, at den højeste værdistigning skete i opadgående kvarterer – ofte dem, der gennemgår gentrificering eller infrastrukturelle booms. For eksempel topper West Adams (centrale L.A.) listen med en 107% stigning i vurderede boligværdier siden 2016. West Adams, som engang var relativt overkommelig, er blevet transformeret af sin beliggenhed nær transportlinjer og den afledte efterspørgsel fra nærliggende dyre områder, og er nu L.A.’s “hotteste” marked. Andre områder med høj vækst inkluderer Elysian Valley (“Frogtown”) +86% og Exposition Park +84% (løftet af udvikling omkring USC og Banc of California stadium). Historisk sorte kvarterer som Leimert Park (+79%) og Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) har også oplevet enorm værdistigning, da købere søger (tidligere) billigere muligheder i byens kerne. Disse gevinster falder ofte sammen med nye investeringer og demografiske skift – men vækker også bekymring for fordrivelse af mangeårige beboere xtown.la xtown.la.

I modsætning hertil er “højrisiko”-kvarterer ud fra et investeringsperspektiv ofte dem, der står over for enten pris-bobler eller lokale problemer. Et eksempel er Downtown Los Angeles (DTLA), som oplevede en stor opblomstring i 2000’erne og 2010’erne, men nu kæmper med høj tomgang og udfordringer i livskvalitet. DTLA’s ejendomsværdier steg relativt lave ~45% over 8 år (under gennemsnittet for amtet), og butiks-/kontor-tomgang i Downtown er høj (butik ~9–10%, kontor over 30% ledige) – hvilket signalerer risiko for investorer, indtil et bymæssigt opsving får fat. Luksus kystmarkeder er en anden “risiko”-kategori: ikke i form af kollaps, men af langsommere vækstmuligheder. Ultra-dyre områder som Bel Air (+61% siden 2016) eller Calabasas (+36%) har “mindre rum til stigning”, fordi de startede så højt. Nogle velhavende markeder oplevede faktisk mindre prisfald i 2023, da køberinteressen for palæer faldt på grund af nye skatter og økonomisk usikkerhed. For eksempel faldt Culver Citys medianpris ~6,7% år-til-år i maj 2025, og Culver City og Santa Monica oplevede også befolkningstilbagegang på ~3% for nylig. Disse områder er ikke risikable i den forstand, at et krak er nært forestående, men deres afkast kan være lavere end emerging-kvartererne.

Også bemærkelsesværdige er lommer af økonomisk pres i yderområderne og randzonerne. I områder som det nordlige L.A. County’s Antelope Valley (fx Lancaster, Palmdale) steg priserne kraftigt under pandemien, da fjernarbejdere søgte mere plads, men områderne er fortsat følsomme over for benzinpriser og beskæftigelsestendenser – en potentiel risiko for volatilitet, hvis de økonomiske vinde vender. De højeste tvangsauktionsrater i 2024 blev set i mere afsidesliggende eller arbejderklasseprægede områder; for eksempel registrerede Sylmar (i San Fernando Valley) 59 tvangsauktioner, flest i nogen L.A.-region sidste år. En koncentration af tvangsauktioner kan være tegn på lokal økonomisk stress (og også en mulighed for prisklippere, der vil købe, renovere eller udleje boliger i de nabolag). Investorer bør kigge på sådanne områder med forsigtighed: Højrisko-nabolag for prisfald er generelt steder med mindre diversificeret efterspørgsel og højere eksponering for økonomiske udsving, som forstadssamfund eller bydele med vedvarende kriminalitet eller udfordringer med infrastruktur.

Takeaway: Nabolag som West Adams, Mid-City og Jefferson Park – med god adgang til offentlig transport og historiske boliger – blomstrer, mens Downtown og enkelte luksusområder er kølnet af. Som altid gælder “beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed”: selv på et bredt dyrt marked vil mikromarkeder med ny udvikling, kulturel status eller kommende transportmuligheder (fx langs Crenshaw/LAX-toglinjen eller omkring det nye SoFi Stadium i Inglewood) sandsynligvis fortsætte med at overgå det samlede marked. Omvendt bør investorer undersøge lokale forhold grundigt, da nogle områder bærer større risiko for prisjusteringer eller svag lejerefterspørgsel, hvis den økonomiske situation ændrer sig.

Erhvervsejendomsmarkedets resultater

Oversigt over markedet for erhvervsejendomme

Los Angeles’ marked for erhvervsejendomme i 2025 er en historie om divergerende udvikling på tværs af ejendomstyper. Industri- og boligudlejningsejendomme forbliver robuste, drevet af e-handel, handel og boligmangel, mens kontorsektoren kæmper med et strukturelt fald i efterspørgslen. Detailsektoren placerer sig midt imellem, hvor lokale butikscentre viser sig modstandsdygtige, mens bynær detailhandel (især Downtown) langsomt kommer sig efter tilbageslagene fra pandemitiden. Den samlede investeringsaktivitet i erhvervsejendomme er blevet dæmpet af højere renter og lokale tinglysningsafgifter, men veludlejede ejendomme i prime beliggenheder tiltrækker stadig interesse takket være L.A.’s store økonomiske base. Herunder gennemgår vi sektorernes resultater:

Kontorsektoren: Høj tomgang og udfordringer ved omdannelse

Los Angeles’ kontormarked er under betydeligt pres i 2025. Stigningen i fjern-/hybridarbejde, sammen med virksomheders besparelser, har ført til 11 kvartaler i træk med negativ absorption og stigende tomgang. På tværs af amtet er kontorvakanser steget til ~24,5 % i første kvartal 2025 – et historisk højt niveau – med Downtown L.A. endnu hårdere ramt med over 31 % tomgang. Selv førsteklasses delmarkeder er påvirket: for eksempel nåede Century Citys tomgang 13 %, og Orange Countys kontortomgang sprang til 19,2 % i første kvartal 2025, næsten dobbelt så højt som for fem år siden. Overskuddet af plads opstår, idet lejere mindsker deres arealer, og nybyggeri fra den sidste cyklus tilføjer udbud. Mange udlejere oplever svag efterspørgsel; nettoabsorptionen var negativ -1,08 millioner kvadratfod alene i 1. kvartal i Storkøbenhavn L.A..

Som følge heraf stagnerer kontorlejeniveauet eller begynder at falde. På tværs af markedet ligger udbudslejen gennemsnitligt omkring ~$3,60/kvm pr. måned (fuld service) – stort set uændret år-over-år. Udlejere tilbyder flere indrømmelser (gratis leje, indretningsbidrag) for at lokke lejere. De absolutte topområder på Westside kan stadig opnå premiumleje (West L.A. har et gennemsnitligt udbud på $5,14/kvm/md.), men selv her er lejevæksten afdæmpet. Givet modvinden forventer analytikere, at krisesituationer og muligheder for omdannelse vil stige. Faktisk handles nogle kontorbygninger i klasse B/C i Downtown og dele af San Fernando Valley til store rabatter for mulig konvertering til lejligheder eller kreative formål. Udsigterne for L.A.’s kontormarked er forsigtige: høj tomgang forventes at fortsætte gennem 2025 – en rapport forudsiger, at kontorkriser vil materialisere sig i 2025, når ejere med lån, der udløber, står over for refinansieringsvanskeligheder. Enhver genopretning afhænger af jobskabelse i kontorintensive brancher og hvordan virksomheder afgør deres langsigtede kontorstrategier. I mellemtiden kan man forvente, at kontorsektoren bliver L.A.’s svageste led, især for visse bygninger (særligt ældre ejendomme i overudbudte områder) med høj risiko for værdiforringelse.

Detailsektoren: Langsom genopretning og tilpasningsdygtige tendenser

Los Angeles’ detailejendomsmarked finder gradvist fodfæste efter pandemien, men billedet er blandet. Forbrugsudgifterne er vendt tilbage og turisterne vender tilbage, men strukturelle udfordringer (e-handel, ændrede forbrugsvaner) består. Den samlede detailtomgang i L.A. County lå omkring 6,1%–6,5% i første kvartal 2025, en femte kvartalsvis stigning i træk. Denne tomgangsprocent er, trods stigningen, stadig moderat og under mange andre storbyområder. Butiksstrøg og butikscentre har højere tomgang, mens dagligvarebaserede centre i forstæderne klarer sig bedre. Udbudslejen for detail ligger på omkring $36–$37 pr. kvm årligt (ca. $3,05/kvm pr. måned, triple-net), hvilket er ~40 % over det amerikanske gennemsnit. Dog er lejevæksten let negativ: L.A.’s detailllejer faldt 0,4 % årligt i begyndelsen af 2025, hvilket afspejler udlejernes behov for at fastholde og tiltrække lejere. Faktisk mistede Los Angeles omkring 2,4 millioner kvadratfod udlejet detailareal det seneste år – et tegn på, at lukninger og nedskæringer overstiger antallet af nye butiksåbninger.

Kvartersforskelle: Prime shoppingdistrikter som Beverly Hills’ Golden Triangle og Santa Monica’s Third Street er ved at komme sig, men er endnu ikke på fuld pre-pandemisk vibrans (nogle luksusbutikker har reduceret deres areal). Detailhandlen i downtown L.A. er hårdt ramt – detailtomgangen i centrum steg med 250 bps til 9,5% ved udgangen af 2024, da fodtrafik og turisme endnu ikke var helt genoprettet. Omvendt står detailejendomme i voksende boligområder i forstæderne relativt stærkt. Delmarkederne i San Fernando og San Gabriel Valleys oplevede endda mindre stigninger i lejeniveauerne, da værdifokuserede butikker (discountkæder, supermarkeder) ekspanderede for at betjene voksende befolkninger. Investeringer i detail udveksles til priser under topnivå, hvilket indikerer revurdering: eksempelvis blev et detailcenter på La Brea handlet i 2025 til 35% under prisen fra 2016 på grund af fald i netto driftsindtægter. Afkastkravene på detail er steget til omkring 5,5%–6% i gennemsnit – det højeste i et årti – da investorer kræver bedre afkast i et højrentemiljø og priser risici ind.

Detailsektorens udsigter er forsigtigt optimistiske. Stabiliserende tomgang og fodtrafik antyder, at det værste er ovre, men væksten vil være langsom. Vigtige tendenser inkluderer oplevelsesbaseret detail (spisesteder, underholdningskoncepter som det planlagte West Harbor i San Pedro, der åbner i 2026) og adaptiv genanvendelse (omdannelse af udfordret detail til blandet brug eller industri). Udviklere er meget selektive – kun ~650.000 kvadratfod butiksareal er under opførelse i L.A., hvilket kun er en 0,1% forøgelse af den samlede bestand. Denne mangel på ny udbud, kombineret med regionens befolkningsgrundlag, betyder at godt placeret detail forventes at holde værdien. Men ejere skal innovere (f.eks. tilføje services, lægepraksis eller boliger) for at udfylde tomme butikslokaler. Sammenfattende er L.A. detail i 2025 stabil, men under udvikling: forvent gradvis forbedring i belægning, flade lejer og fortsat omdannelse af underpræsterende centre.

Industrisektoren: Fra Rekordhøje Niveauer til Let Afkøling

Industriejendomssektoren i Los Angeles har været en stjerneperformer de seneste år, drevet af havneaktivitet, logistik og mangel på udviklingsmulig jord. Selv i 2025 er industriejendomme i høj efterspørgsel, selvom begejstringen er aftaget lidt fra sit højdepunkt. Efter at have ramt rekordlave tomgange (~2–3%) i løbet af 2021–22, er industrivakancen i L.A. County steget til omkring 4,9% – det højeste niveau i næsten et årti. Denne stigning i tomgang (~140 basispoint mere år-til-år) tilskrives 10 på hinanden følgende kvartaler med faldende belægning, da nogle lejere har nedskaleret, og en smule nyt udbud er blevet tilføjet. Alligevel er en tomgang på 4,9% stadig meget lav set i historisk perspektiv – i mange delmarkeder er der nærmest fuld belægning. Faktisk har alle seks industri-delmarkeder i L.A. County stadig under 6% tomgang, og halvdelen af dem er under 4%. Den lette stigning i ledige arealer (samlet ledighed ~6,5% inkl. lokaler under markedsføring) indikerer, at lejeniveauerne kan komme under pres på kort sigt.

Faktisk skød industrilejeniveauerne i vejret under pandemien (ifølge nogle estimater er de steget med over 50 % siden 2019) og er nu under en mild korrektion. L.A.’s industrilejepriser er faldet i seks kvartaler i træk frem til 1. kvartal 2025, mens markedet bearbejder de tidligere spring. Til sammenligning ligger de gennemsnitlige tilbudslejepriser for lager-/distributionslokaler i Los Angeles-området (et af landets dyreste) stadig på cirka $1,20–$1,50 pr. kvadratfod pr. måned (triple net), afhængigt af beliggenhed – langt over niveauet før 2020. Men lejere har nu lidt mere forhandlingsstyrke end for et år siden. På trods af denne nedgang forbliver industrielle udlejere selvsikre; eventuelle lejenedgange har været beskedne, og de langsigtede efterspørgselsdrivere (de enorme havne i LA/Long Beach, e-handels distributionsbehov, sidste-mile-logistik til over 10 millioner indbyggere) er stadig urokkelige. South Bay og Inland Empire delmarkederne tiltrækker fortsat lagerbrugere, selvom selv Inland Empire’s tomgang er steget fra rekordlave niveauer.

Hvad angår investeringer, er industriejendomme stadig meget eftertragtede, men stigende renter har fået afkastkravene til at stige lidt. De gennemsnitlige afkastkrav for industriejendomme i SoCal er rykket op i området omkring 5 % (omkring 5,3 % i 2024, op fra under 4 % i 2021). Nogle mindre eller klasse B-industriejendomme handles nu nærmere 6 %–6,5 % i afkast, især hvis de har kortere lejekontrakter. Investorer fokuserer fortsat på de primære distributionskorridorer – dog har Measure ULA’s skat i Los Angeles by (som rammer salg >$5M) delvist frosset større industrielle handler inden for bygrænsen. Dette kan skubbe flere investeringer til nærliggende byer uden denne skat.

Outlook for industrien er forsigtigt positiv. Eksperter forventer, at 2025 måske markerer bunden for tomgang, med stabilisering i 2026, efterhånden som udbuddet aftager, og virksomheder tilpasser sig. Lejevækst kan genoptages i 2026 efter denne periode med let nedgang. En risikofaktor på horisonten er handelspolitikken – bølgen af import i slutningen af 2024 (for at undgå nye toldsatser) øgede efterspørgslen på havnelagre midlertidigt, men en vedvarende handelskrig eller økonomisk afmatning kan dæmpe havnevolumenerne. Omvendt vil en løsning på arbejdsmarkedskonflikterne på vestkysten eller en økonomisk opsving igen stramme markedet. Samlet set forbliver LA’s industrisektor grundlæggende stærk (lav tomgang, høje lejepriser), med 2025 som et år med normalisering efter ekstreme forhold. Velplacerede distributions- og lagerfaciliteter i LA forventes at fastholde deres værdi og fortsat tiltrække investorinteresse, givet deres centrale rolle i forsyningskæderne.

Opdateringer om Politik og Regulering

Adskillige politiske og regulatoriske udviklinger i de senere år påvirker ejendomsmarkedet i Los Angeles i 2025:

• Measure ULA (“United to House LA” Mansion Tax): Indført april 2023, denne foranstaltning i Los Angeles pålægger en 4 % overdragelsesafgift på ejendomssalg over 5 millioner dollars (5,5 % over 10 millioner dollars). Målet er at finansiere billige boliger, men det har væsentligt påvirket transaktionsvolumen i den høje ende. I året derefter faldt salget af luksusboliger markant, og mange erhvervshandler blev sat på pause eller omlagt (f.eks. solgte man virksomhedsejerandele i stedet for selve ejendommen) for at undgå afgiften. Indtægterne (cirka 480 millioner dollars frem til udgangen af 2024) var lavere end de oprindelige prognoser, dels fordi salget styrtdykkede som reaktion. Measure ULA’s effekt er et tveægget sværd: færre megahandler betyder mindre markedslikviditet, hvilket potentielt kan blødgøre priserne på luksusboliger og store erhvervsejendomme i byen. Der pågår stadig debat og endda retssager, men for nu skal investorer indregne denne store omkostning ved LA-handler – en klar hæmsko for at flippe højt værdiansatte ejendomme.
• Lejekontrol og lejerbeskyttelse: Byen Los Angeles har en af ​​landets strengeste lejekontrollovgivninger (gældende for ældre flerfamilieejendomme), og Californiens statlige lejeloft (AB 1482) begrænser huslejestigninger til cirka maks. 10 % om året for mange andre enheder. Under COVID indførte LA også udsættelsesmoratorier, der først helt blev ophævet i begyndelsen af 2023. I 2025 står udlejere nu over for nye regler, der kræver flyttehjælp ved store lejeforhøjelser og regler om saglig opsigelsesgrund for flere ejendomme. Disse tiltag giver lejerstabilitet, men påvirker også investeringsafkastet: væksten i kontantstrøm fra udlejning er begrænset, hvilket gør LA mindre tiltalende for aggressive investorer, men til fordel for langsigtede ejere. Omvendt har videregivelse af inflationsregulering (under lejekontrol) tilladt beskedne forhøjelser på 3–4 % i år, hvor inflationen steg. Samlet set bevæger politikken i LA sig mod stærk lejerbeskyttelse, hvilket kan bremse lejestigninger, men også holde lejeledigheden lav (lejere bliver boende).
• Zone- og boligudbudsreformer: Som reaktion på boligens overkommelighedskrise har Californien vedtaget love som SB 9 (opdeling af grunde) og SB 10 for at muliggøre mere tæt bebyggelse i mindre skala. Los Angeles har indarbejdet disse i planlægningen, så boligejere i mange områder nemmere kan tilføje ADU’er (små boliger/granny flats) eller opdele en parcel til at bygge et dobbelthus. Indtil nu har interessen været moderat, men disse tiltag øger gradvist antallet af boliger. LA’s nye boligelement har sat et ambitiøst mål om at tilføje 456.000 boligenheder inden 2029. For at lette dette omzoner byen områder til højere, blandet anvendelse (især nær kollektiv trafik). Men pr. 2024 er LA langt bagefter målet, med kun cirka 8.600 enheder godkendt i 2024 (det laveste antal lejligheder på et årti). Forvent fortsat fokus på opzonering og hurtigere byggesagsbehandling – f.eks. udvidelse af downtown LA’s Adaptive Reuse Ordinance – for at øge boligbyggeriet. For investorer og udviklere kan et mere tilladende zoneklima give nye muligheder (ombygninger, indfyldningsprojekter), om end begrænset af modstand i visse nabolag.
• Renter og finansiering: Selvom det ikke er en lokal politik, påvirker Federal Reserve’s renteforhøjelser L.A.’s ejendomsmarked markant. Boliglånsrenter tæt på 7% har været den primære bremse på boligkøb. De seneste prognoser antyder, at renterne gradvist kan falde mod slutningen af 2025 (mod det høje 5%-niveau). Et sådant fald kan genoplive salget og prisvæksten – omvendt, hvis inflationen holder renterne høje, kan markedet forblive afdæmpet. På erhvervssiden har højere renter omvurderet aktiver (højere afkastkrav) og gjort finansiering af projekter dyrere. Livsforsikringsselskaber og banker er især blevet mere tilbageholdende med udlån til kontorejendomme. Beslutningstagere overvåger markedet for erhvervsgæld, men der er ingen specifik hjælp på plads; derfor er refinansieringsrisiko en central bekymring for ejere i 2025–2026.
• Billige boliger og udviklingsafgifter: L.A. udvider fortsat krav om inkluderende boliger og udviklerafgifter for at finansiere billige enheder. Nogle nye projekter skal afsætte en procentdel af boligerne til lavindkomsthusstande eller betale tilknytningsafgifter. Derudover tilbyder byen og staten incitamenter til billige boliger – såsom fortætningstillæg og hurtigere godkendelser under SB 35 for overholdende projekter. Disse politikker har til formål at tilskynde blandede boligområder, selvom udviklere ofte nævner dem som begrænsninger på indtjeningsevnen. Der er også fokus på hjemløshed og adaptiv genanvendelse: statslove gør det nu lettere at omdanne moteller eller kontorer til boliger til hjemløse, og midler fra Measure ULA skal sætte fart på sådanne projekter (selvom udbetalingen har været langsom).

Sammenfattende er politiklandskabet i L.A. skævt mod boligoverkommelighed og lejers rettigheder muligvis på bekostning af kortsigtede investoroverskud. Dygtige investorer skal navigere overdragelsesafgifter som ULA, overholde lejeloft og eventuelt samarbejde med offentlige programmer for at udnytte incitamenter. For boligejere er zoneliberalisering (ADU’er osv.) en fordel, der kan øge værdien via lejeindtægter. Og generelt forbliver makroøkonomisk politik (Fed-renter) den ubekendte faktor, der vil påvirke, hvor hurtigt L.A.’s ejendomsmarkeder får momentum i de kommende år.

Investeringmuligheder og forventninger til afkast (ROI)

På trods af høje priser og nye skatter tilbyder ejendomsmarkedet i Los Angeles stadig en række investeringsmuligheder. Nøglen er at tilpasse strategien til markedets realiteter – favorisere sektorer med stærk efterspørgsel og være opmærksom på regulatoriske begrænsninger. Her er nogle muligheder for investorer i 2025 og deres forventede afkast:

• Value-Add Bolig (Enfamiliehuse & Små flerfamiliesejendomme): Da udbuddet er stramt og mange hjem er ældre, kan investorer finde renoveringsprojekter i vækstområder til at renovere og enten sælge eller udleje. Kvarterer som West Adams, Leimert Park og Highland Park – som har oplevet stor prisstigning – tiltrækker fortsat investorer, der istandsætter ejendomme for at imødekomme efterspørgslen fra nye beboere. Forventet afkast: Renovationer kan stadig give solide gevinster (10–20% afkast), hvis man køber under markedspris, men dagene med hurtige 30%+ stigninger er ovre. Udlejningsafkast på enfamiliehuse i L.A. er moderate (~3–4% typisk afkast), men ved at tilføje en ADU kan man øge cash flow. Measure ULA betyder, at investorer skal være forsigtige med dyre handler i byen (skatten kan eliminere fortjenesten på små margin flips over $5M). Generelt er langsigtet prisstigning den største gevinst i disse områder – historisk omkring ~5–7% årligt i varme områder, hvilket kombineret med gearing kan give solide resultater.
• Flerfamilieejendomme: Lejlighedsbygninger er grundstenen i investeringer i L.A. Belægningsprocenten er høj (~95%) og huslejerne, selvom de er stagneret, ligger på rekordniveau, hvilket sikrer stabil indkomst. Mindre ejendomme med 2–4 enheder giver også investorer mulighed for at undgå nogle huslejereguleringer, hvis de selv bor der. Forventet afkast: Afkastprocenten for flerfamilieejendomme i L.A. ligger gennemsnitligt på ~4,5%–5,0% i 2024, og er steget fra ~4% for et par år siden. Det betyder, at en investors afkast uden belåning er ~5%. Med finansiering kan man øge afkastet, hvis lånerenten er lav – men ved nuværende 6+% i rente, kan afkastet i starten være beskedent. Den virkelige gevinst er langsigtet prisstigning og huslejevækst. I kraft af kronisk boligmangel, er værdien af lejligheder sandsynligvis på vej op (LA-lejligheder er steget ca. 60% i gennemsnit 2016–2024). At øge værdien gennem renoveringer for at hæve huslejen (inden for tilladte grænser) kan øge afkastet. Investorer bør dog budgettere for nye regler (f.eks. krav om jordskælvssikring, strammere udsættelsesregler), som øger omkostningerne. Samlet set kan man forvente middel-encifret årligt afkast fra huslejeindtægter plus potentiel værdistigning på ejendommen, der historisk har ligget på 3–6% om året – hvilket gør flerfamilieejendomme til en stabil, om end ikke eksplosiv, investering.
• Industrihaller: Industri er uden tvivl den mest attraktive erhvervsejendom i L.A. ud fra et fundamentalt synspunkt. Tomgangen er lav, og alle store detail- og logistikfirmaer har brug for distributionsplads i L.A. County for at betjene befolkningen. Forventet afkast: Afkastet på industri ligger på ~5–5,5%, hvor veludlejede ejendomme i kerneområder (tæt på havne eller centrum) handler endda under 5%. Disse afkast er lavere end i resten af landet, hvilket afspejler investorernes tillid til huslejevækst og stabilitet. Og historisk har det vist sig korrekt – industrihuslejer er steget markant de seneste år (over 50% ift. før pandemien). Der kan komme en kort pause, men fremskrivninger peger på, at efterspørgslen på industri fortsat overstiger udbuddet på lang sigt, hvilket antyder fortsat huslejestigning. Det samlede afkast kan nå op i højt encifret procent årligt, når man kombinerer huslejevæksten med afkastet. Vigtige muligheder inkluderer ældre industrigrunde, som kan omdannes til moderne logistik (højtloftede lagre) eller distributionscentre tæt på byen. Desuden kan last-mile infill-områder (selv små lagre) i L.A. opnå høje huslejer og kan være lukrative, hvis de opkøbes til en fornuftig pris.
• Butikscentre: Med detailhandlen på et vendepunkt kan snedige investorer målrette detailhandel baseret på nødvendighed (f.eks. butikscentre med dagligvarebutik, apotek, serviceerhverv), som i L.A. har vist sig at være modstandsdygtige. Forventet afkast (ROI): Detailhandlens afkastningsgrader ligger nu omkring 5,5–6 % i gennemsnit, højere for ejendomme med tomgang eller i sekundære beliggenheder. Hvis du køber et velbeliggende center til en 6 % afkastningsgrad og kan udleje eventuelt tomme lokaler, får du ikke bare den indkomst, men også upside, da ejendommens værdi kan stige (afkastningskompression hvis markedet forbedres, samt vækst i nettoresultat). Afkast over 10 % årligt er muligt for værdiskabende detailinvestorer, der eksekverer godt (for eksempel ved at omplacere lejerne til et bedre mix eller tilføje nye formål). Men rene passive investorer i detailhandel bør sænke forventningerne: stabiliserede prime-ejendomme vil måske levere 6–8 % i samlede afkast (indkomst plus minimal lejeforhøjelse). Nettoforpagtede detailbutikker (som apoteker eller fastfood med lange lejemål) tilbyder ~5 % afkast i L.A. – nærmest obligationslignende cash flow – hvilket kan appellere for deres stabilitet. En advarsel: detailhandel er meget afhængig af beliggenhed og ledelse; hvis du vurderer området forkert, kan afkastet lide. Men overordnet set, efterhånden som forbrugeradfærden normaliseres post-COVID, byder detailaktiver i tæt befolkede L.A.-områder på solide cash yields og moderat potentiale for værdistigning.
• Kontor og specialiserede aktiver: Kontor er kontrær-spillet – værdierne er faldet, og nødlidende situationer lurer, hvilket betyder, at opportunistiske investorer kan jagte kup. Vi kan se kontorbygninger i L.A. blive handlet til brøkdelen af genanskaffelsesprisen, især hvis långivere sætter lån på auktion. Forventet afkast (ROI): Høj risiko, høj gevinst. En strategi er at opkøbe et nødlidende kontortårn (måske til en afkastningsgrad på over 8 % eller 50 % rabat) og konvertere det til alternativ anvendelse (boliger, hotel, kreative studiearealer). Afkastet på en vellykket konvertering kan være meget højt (IRR over 15 %). Men gennemførelse og regulatoriske barrierer er betydelige. Traditionelle kontorudlejningsinvesteringer er mere risikable – uden en klar vej til højere belægning kan man risikere at fange en faldende kniv. Life science-faciliteter og studie-soundstages er to specialiserede aktivklasser i L.A., som fortsat er efterspurgte. Investorer i disse områder (ofte konverteringer af kontor/industri) kan opnå sunde afkast, efterhånden som Hollywoods indholdsproduktion og biotekforskning vokser; afkastningsgrader i disse nicher ligger på 5–7 % med gode vækstudsigter.
• Udvikling og grunde: At bygge i L.A. er ikke for sarte sjæle, men der er muligheder inden for nicheudvikling. For eksempel kan småparcelopdelinger, infill-ejerlejlighedsprojekter eller ADU-udviklinger give profit på grund af høje udsalgspriser. Byens satsning på at øge boligmassen betyder, at udviklere af billige boliger kan udnytte skattefordele og nye programmer – hvilket i praksis giver tilskud, der forbedrer afkastet samtidig med, at et markedsbehov adresseres. Forventet afkast (ROI): Udvikling i L.A. sigter typisk efter omkring 15–20 % fortjenstmargen på grund af risikoen. Da byggeomkostningerne stadig er høje, kan mange projekter kun betale sig, hvis de opnår premiumpriser (eller hvis grunden blev købt billigt tidligere). Når det er sagt, er byggemodne grunde i L.A. utroligt værdifulde, og landbanking i vækstområder (tæt på kommende transportlinjer mv.) kan give stort afkast, om end over en længere tidshorisont.

For at opsummere, Los Angeles forbliver et “investorparadis” på lang sigt takket være den enorme ubalance mellem efterspørgsel og udbud. Som rapporten fra Apartment News bemærker, betyder høj efterspørgsel og begrænset nybyggeri et stærkt potentiale for lejeindtægter og værdistigning over tid. Men på kort sigt bør investorer justere deres forventninger til afkast: gearing er ikke så fordelagtigt med høje renter, og hurtige flips er mere risikable i et stillestående marked. Kerneejendomme (industri, fuldt udlejede flerfamilieboliger) vil levere stabile, beskedne afkast. Value-add-strategier (renoveringer, lease-up-strategier) kan stadig opnå tocifrede afkast, hvis man navigerer klogt i det regulative klima. Og for spekulanter med tålmodighed og kapital kan opkøb af nødlidende aktiver i 2025–2026 give fremragende afkast i 2028, hvis/når markedscyklussen vender igen.

Prognoser 2026–2028: Udsigter og risici

Når vi ser fremad, peger prognoserne for ejendomsmarkedet i Los Angeles på en periode med fortsat moderat vækst – et “blød landing”-scenarie – forudsat ingen større chok. Efter rutsjebaneturen i begyndelsen af 2020’erne forudser både brancheanalytikere og økonomiske modeller, at priskurven flader ud på kort sigt og stiger gradvist frem mod 2028. Her er hovedpointerne fra prognoserne:

• Prognoser for boligpriser: Zillows nyeste prognose for L.A.-metroen (Los Angeles-Long Beach-Anaheim) forudser kun en +0,4% stigning fra feb 2025 til feb 2026. Grundlæggende forventes boligværdier at være stabile det næste år. Dette inkluderer et muligt lille dyk i midten af 2025 (deres model viste -0,1% til -0,2% i foråret) efterfulgt af en beskeden stigning senere. Efter 2026 forventer de fleste eksperter en lav tocifret årlig værdistigning (på omkring 2–5% om året) for boligpriser i L.A. frem til 2028. Dette ville være langtfra tocifrede stigninger som i 2021, men undgår også et kraftigt fald. Understøttende for dette synspunkt: høj efterspørgsel, begrænset udbud og en stærk lokal økonomi bør holde hånden under priserne. C.A.R.’s officielle 2025-prognose lød på en stigning på ca. +4,6% i Californiens medianpris managecasa.com, men det var før renten holdt sig høj; sandsynligvis er den nye normal en mere afdæmpet stigning. I 2028 kan medianpriserne i Los Angeles være cirka 10–15% højere end i dag, hvis disse tendenser fortsætter. Risikoscenarie: Hvis en recession rammer i 2026 (for eksempel på grund af for stram pengepolitik fra Fed eller globale chok), kan L.A. opleve midlertidige prisfald på måske 5–10%, når salget går i stå – men et krak som i 2008 forventes ikke på grund af den manglende overbelåning og den vedvarende boligmangel.
• Salg og volumen: Antallet af boligsalg forventes at forbedres, efterhånden som vi bevæger os ind i 2026–2027, forudsat at realkreditrenten falder. Mange prognosemagere forventer, at renterne falder til omkring 5%-niveauet i 2026, hvilket vil frigøre opsparet efterspørgsel fra købere, der ønsker at opgradere. Derfor kan 2026 og 2027 byde på en genopretning i salget (måske tilbage til niveauet i 2019). Med flere handler kan prisvæksten accelerere lidt i forhold til det sløve tempo i 2025. Men hvis renterne forbliver høje eller kreditstramning indtræffer, kan salget forblive lavt. Under alle omstændigheder forventes der ikke et oversvømmet marked med mange boliger til salg, så enhver stigning i efterspørgsel vil typisk give opadgående pres på priserne i L.A.
• Lejepriser og flerfamilieboliger: Udlejningsprognoser (f.eks. USC Casden) forventer, at lejepriserne i L.A. vil stige et par procent om året frem til 2028, hvilket omtrent følger inflationen. Tomgangen kan stige en smule, efterhånden som flere lejlighedsprojekter færdiggøres (L.A. har tusindvis af enheder under opførelse), men ikke nok til for alvor at svække lejeniveauerne. I 2028 kan gennemsnitlige lejepriser derfor være 10-15% højere end i dag, hvilket forværrer overkommeligheden, medmindre indkomsterne følger med. En ubekendt faktor: statslige initiativer for lejebistand eller udvidet lejeregulering kan kunstigt begrænse lejestigningerne. Hvis hjemmearbejde muliggør mere fraflytning, kan efterspørgslen på lejeboliger dog falde. Men i kraft af L.A.’s store befolkning og meget langsomme byggetempo, er moderate lejestigninger et realistisk grundscenarie.
• Kommercielle sektorer:
  • Kontor: Den generelle konsensus er, at kontormarkedet vil komme sig meget langsomt. Tomgangen kan fortsat stige ind i 2025–26 efterhånden som lejekontrakter udløber, og derefter måske stabilisere sig omkring 2027, når forældede bygninger tages ud (konverteres eller overtages af kreditorer). Lejepriserne vil sandsynligvis forblive flade eller falde yderligere i mellemtiden. I 2028 kan kontormarkedet blive opdelt – nyere, moderne kontorer kan vende tilbage til sund udlejning, mens ældre kontorbygninger får nye formål eller taber betydeligt i værdi. Investorer bør være varsomme: nogle prognoser (f.eks. Moody’s) forudser, at kontorværdier kan falde yderligere 10–20% før bunden rammes omkring 2024–2025, med blot en mild stigning igen frem mod 2028.
  • Detail: Forvent en fortsat gradvis genopretning. Detailtomgangen i det sydlige Californien forventes faktisk at falde let frem mod 2026, efterhånden som den økonomiske vækst og befolkningstilvæksten tager til igen. Lejepriserne kan stige med cirka 1% årligt i de mest attraktive centre. Den største risiko for detailsektoren er et fald i forbrugernes udgifter, hvis der kommer en recession – ellers ser de kommende år stabile, men ikke spektakulære ud.
  • Industri: De fleste prognoser viser, at efterspørgslen på industri vil stige kraftigt igen frem mod 2026. Efter den nuværende svage balance forventes havnevolumen og e-handel at vokse. CBRE og Cushman & Wakefield vurderer, at industriens tomgang i L.A. potentielt kan falde tilbage mod 3–4% inden 2027, med lejestigninger på mellemskala årligt fra 2025 og frem. Risikoen ligger her på udbudssiden: der er opført mange nye logistikcentre i Inland Empire; hvis det mætter markedet, kan lejevæksten blive mindre. Men i det arealmæssigt pressede L.A. bør eksisterende industriejendomme klare sig ekstremt godt på lang sigt.
• Makro-risici: Nogle få overordnede risici kan spænde ben for disse afdæmpede positive prognoser. Økonomisk recession er den største bekymring – hvis USA går ind i en betydelig lavkonjunktur i 2026, kan L.A. opleve jobtab inden for underholdning, teknologi, handel osv., hvilket vil skade både bolig- og erhvervsefterspørgslen. En stigende arbejdsløshed vil lægge pres på boligpriserne (sandsynligvis gennem færre salg snarere end tvangsauktioner, da boligejerne har friværdi og lave renter). Svingninger i renten er en anden: et uventet hop i renterne (hvis inflationen f.eks. tager fart igen) vil yderligere udhule boligoverkommeligheden og kan muligvis tvinge priserne lidt ned. Omvendt kan et hurtigere rentefald få markedet til at overophede igen omkring 2027 (en risiko for nye prisbobler). Ændringer i lovgivning lurer også: hvis eksempelvis Measure ULA ophæves eller blødes op inden 2026, kan der komme et boom af udskudte luksussalg; eller hvis Californien indfører mere aggressive nye skatter eller huslejebindinger, vil investorernes appetit muligvis blive dæmpet. Naturlige katastrofer eller klimahændelser (jordskælv, skovbrande) er desværre også en baggrundsrisiko i L.A., og kan påvirke bestemte områder eller forsikringsomkostninger i hele delstaten.

Bundlinjeprognose: Det mest sandsynlige scenarie frem mod 2028 er langsom, men stabil vækst. I 2028 kan L.A.’s medianboligpris ligge cirka 10–20 % over niveauet i 2025, og huslejerne måske 10 % højere – hvilket markerer en langt blidere stigning end det foregående årti, men dog en opadgående bevægelse. Markedets bund styrkes af vedvarende attraktivitet (klima, jobs, kultur) og for lidt byggeri, mens loftet fastsættes af boligoverkommelighed og regler. Med mindre der sker et stort chok, bør L.A.’s ejendomsmarked give solide, om end ikke spektakulære, afkast i de næste par år, og der er større risiko for at gå glip af opsiden (hvis du står udenfor) end for et stort fald. Dygtige interessenter vil følge renteudviklingen, udnytte genbrug af bygninger og innovation inden for boliger, og fokusere på fundamentalt stærke lokaliteter, hvis de vil maksimere gevinsten i den nye normal. L.A.’s boom kan tage en pause, men byens langsigtede kurs som global by er fortsat på vej op.

Kilder:

• California Assoc. of Realtors – Markedsdata og prognoser
• Zillow Research – Boligværdiindeks & prognose
• Redfin – Los Angeles boligstatistik (priser, salg, lager)
• Rocket Homes Market Report – L.A. medianpriser efter segment
• Crosstown LA – Analyse af værditrends i kvarterer
• L.A. Times & CoStar – Indblik i erhvervsmarkedet (kontor, industri)
• Matthews/NAI Market Reports – Detail- og industrimålinger
• RentalHousePM – Statistik på leje og boligmarkedet i L.A.
• UCLA Lewis Center – Analyser af Measure ULA’s effekt.