| Zone | Salgpris (€/m²) | Leje (€/m²·måned) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (fastland) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Over det seneste år er priserne i Venedig steget moderat (~+3–5% å/å) idealista.it idealista.it.
En rapport fra Nomisma forudsiger, at de italienske boligpriser vil stige med ca. +1–1,5% årligt i 2025–27 idealista.it; med Venedigs stramme udbud og turistappel forventes en lignende langsom prisstigning frem til 2030.Købere foretrækker nu større, veludstyrede enheder (hjemmekontorplads, udendørsarealer) globalpropertyguide.com.Realkreditudlån er på vej op igen på landsplan og bør gradvist øge efterspørgslen; i 2024 steg italienske realkreditbaserede transaktioner med ca. 1,3% idealista.it.Venedigs unikke geografi og tunge turisme former et komplekst ejendomsmarked. I midten af 2025 er de gennemsnitlige udbudspriser for boliger i byen langsomt stigende: cirka €4.642/m² i juni 2025 for den historiske bykerne idealista.it (op fra ~€4.553/m² i oktober 2024 idealista.it). Til sammenligning ligger gennemsnittet for hele kommunen (inklusive Mestre) kun på ~€3.272/m² immobiliare.it. Huslejen er også steget: cirka €21,3/m²/måned i maj 2025 (op ~9,5% å/å) idealista.it, hvilket antyder en bruttorente for buy-to-let på omkring 5–6%. Priser varierer meget efter område (Tabel 1): prime-kanalkvarterer (San Marco/Rialto, Dorsoduro) opnår ~€5.000–6.000/m² immobiliare.it, mens Lido eller Mestre ligger under €3.000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabel 1: Gennemsnitlige boligpriser for salg og leje i Venedig (juni 2025) efter område. Data fra Immobiliare.it og Idealista.
Erhvervs- og hotelsektoren
Venedigs erhvervsejendomme domineres af turisme. Hotelmarkedet “boomer” efter pandemien: luksus- og førsteklasses hoteller er fuldt tilbage (høj belægning og værelsespriser) hvs.com, mens den samlede belægning stadig ligger ca. 10 % under niveauet fra 2019. Udbuddet af nye hoteller er begrænset, men voksende: ca. 1.500 hotelværelser (9 % af den nuværende kapacitet) er på vej, hovedsageligt i det historiske centrum hvs.com. For eksempel er to nye mellemklassehoteller under opførelse på Tronchetto-øen (770 værelser, 115 mio. € i samlet investering campaignforalivingvenice.org), der åbner 2025–26. Denne “turist-ø”-udvikling (den første der tillader hotelgæster at ankomme i bil) vil tilføje en hidtil uset kapacitet. En anden stor udvikling er Porto Marghera containerterminal (8,5 ha, 189 mio. € fase 1) informare.it, der afspejler logistisk vækst frem for boligbyggeri.
Korttidsudlejning (ferieboliger/Airbnb) boom’er: ikke-hotelophold udgjorde 31 % af overnatningerne i 2023 (op fra 14 % i 2013) hvs.com. Dog griber byen nu ind. I oktober 2024 vedtog Venedig en regulering, der begrænser enhver privat boligudlejning på turistmarkedet til 120 dage om året campaignforalivingvenice.org. Udlejere skal tilbyde personlig modtagelse og overholde regler for affaldssortering/genbrug, ellers kan de møde sanktioner campaignforalivingvenice.org. En overgangsperiode, et “moratorium,” gælder indtil 2026 og håndhæver disse begrænsninger. Tiltagene skal dæmpe antallet af Airbnbs og frigøre boliger til lokalbefolkningen.
Detailhandelsfast ejendom forbliver stærkt fokuseret på turisme. Attraktive butikslokaler ved kanalen opnår meget høje lejepriser (selvom mange butikker oplevede faldende fodgængertrafik i 2020–21). Ingen større ny kommerciel zoneinddeling tillades i centrum, så butikslokalerne er stort set arvemasse. En konsekvens af overturisme: natklubber og butikker udlejes til luksuspriser og bidrager til lokal boligmangel (nogle lokale “besætter” i protest ainvest.com ansa.it).
Udbuds- og Efterspørgselsdynamik
Boligudbuddet i Venedig er stort set statisk. Striks fredning og oversvømmelseszoner betyder næsten ingen nye boliger i bymidten. Renoveringer/ombygninger dominerer (f.eks. opdeling eller sammenlægning af historiske lejligheder). Efterspørgslen er todelt: indenlandsk efterspørgsel er beskeden, drevet af tilflyttere og pensionister (motiveret af skattefordele globalpropertyguide.com), mens turist-drevet efterspørgsel efter korttidsleje er høj. Den samlede befolkning falder i lagunen: indbyggertallet i det historiske centrum faldt fra ca. 56.311 i 2014 til ca. 48.500 ved udgangen af 2024 ansa.it. Til sammenligning oplevede Mestre på fastlandet en lille stigning til ca. 177.768 i 2024 ansa.it. De unge lokale er stort set flyttet væk, hvilket efterlader en aldrende, skrumpende befolkning på øerne. Denne udvandring har ført til mange tomme lejligheder, der paradoksalt nok lægger pres på lejeniveauet i centrum – hvis ikke det var for konvertering til turistbrug.
På efterspørgselssiden overstiger sommerturismen stadig det lokale behov. Venedig har ca. 20 millioner besøgende årligt (hovedsageligt endagsgæster). Ifølge HVS, er 72% af alle turisters overnatninger i det historiske centrum, 25% i Mestre, og kun 3% på Lido hvs.com. Hotelfyldningsgraden og indtægterne er næsten tilbage på niveauet før COVID (særligt for luksushoteller), mens ferieudlejning fortsat vokser. Byens nye “endagsbillet” (indrejsegebyr siden 2024 apnews.com) og begrænsninger for turistgrupper har til formål at dæmpe mængden. Kort sagt, turismepres er fortsat den dominerende efterspørgselsfaktor, men regulatoriske tiltag (skatter, leje-lofter) flytter langsomt udbuddet tilbage mod de lokale beboere.
Store Udviklinger og Planlægning
Større ejendomsprojekter er for det meste inden for hotel- og infrastruktursektoren. Centrale udviklinger inkluderer:
- Hoteller på Tronchetto-øen: To nye 3-stjernede hoteller (Hilton–Hampton og B&B-stil) med cirka 770 værelser (samlet investering ~€115 mio. campaignforalivingvenice.org) står færdige i 2025–26. Dette skaber Venedigs første biltilgængelige hotelområde.
- Porto Marghera Containerterminal: En ny containerhavn (8,5 ha) er under opførelse, hvor fase 1 (€189 mio.) forventes færdig i 2026 informare.it. Dette projekt er en del af en bredere logistikudvidelse i Veneto, snarere end byboligbyggeri, men det kan fremme regional økonomisk vækst.
- Andre Projekter: En moderat hotel-pipeline (~1.500 værelser) er koncentreret i byens centrum hvs.com. Ingen store nye boligbyggerier er godkendt; nybyggeri begrænser sig til små sociale boligprojekter eller opgradering af eksisterende bygninger.
Byplanlægningen fokuserer i høj grad på turismestyring: Venedig har sat loft over nye hotelbyggerier (moratorium fra 2018, nu selektivt omgået i Tronchetto/Giudecca) og gør centrale områder bilfri. Mose-oversvømmelsesbarrieren (færdiggjort 2020) anvendes nu rutinemæssigt (hævning 28 gange i 2024 mod 25 i 2023 campaignforalivingvenice.org) for at beskytte byen. Planlagte initiativer omfatter lagune-bevaringsprojekter og bedre regulering af krydstogtskibe (omstiller skibstrafikken til Marghera).
Turismens Indvirkning og Befolkningsændringer
Turbulent vækst i turismen har belastet Venedigs levevilkår. De lokale indkomster pr. indbygger halter bagefter, og der har været protester mod overturisme (f.eks. mod milliardærers bryllupper). En nyere (2025) AI-baseret analyse bemærkede, at meget af turistindtægterne går uden om de lokale ainvest.com. Myndighederne i Venedig har reageret med tiltag som en turistskat: siden 2024 opkræves der et variabelt indgangsgebyr (≈€5–10) af endagsturister apnews.com. Begrænsninger for korttidsudlejning (maks. 120-dages loft) og ZTL-trafik-/indgangsbegrænsninger skal også beskytte beboerne.
Befolkningsdata understreger skiftet: Kommunens samlede indbyggertal er ~257.500 (2025 est.) worldpopulationreview.com, men kun ~48.500 bor stadig på de historiske øer ansa.it. Resten bor på fastlandet eller arbejder i turisterhvervet. Venedigs befolkningstæthed og antal lokale arbejdere er faldet i årtier, hvilket har ført til et overskud af uønskede boligenheder. Disse demografiske tendenser dæmper efterspørgslen på boliger, selvom turismen holder efterspørgslen efter korttidsudlejning høj.
Klimaændringer og oversvømmelsesrisiko
Klima er en stigende faktor for ejendomsmarkedet i Venedig. Havniveauet omkring Venedig stiger med ca. 0,5 cm/år, ifølge italienske forskere euronews.com. Et studie forudsiger, at dele af byen vil være permanent oversvømmet i 2150, hvis nuværende tendenser fortsætter euronews.com. MOSEs bevægelige barrierer er allerede blevet aktiveret næsten 100 gange siden 2020, herunder 28 lukninger i 2024 campaignforalivingvenice.org, hvilket afspejler forværrede oversvømmelser. Gentagne oversvømmelser kan forringe ejendomsværdier: forskning viser, at boliger i ofte oversvømmede italienske regioner handles med rabat (op til ~4 %) arxiv.org. Mens MOSE afbøder de værste acque alte, medregner investorer nu klima i risikovurderingen. Forsikringsomkostninger og tekniske behov (f.eks. vandtætning) gør venetianske ejendomme mere komplekse. I perioden 2025-2030 kan stigende forsikrings- og tilpasningsomkostninger tøjle markedets opadgående potentiale.
Reguleringer, skatter og ejerskab
Italien tillader generelt ubegrænset udenlandsk ejerskab af fast ejendom. Ikke-residenter betaler standard overdragelsesafgifter: for sekundære boliger er registreringsafgiften ca. 9% af prisen (4% hvis “første-bolig” betingelser er opfyldt), plus årlige katastral-/jordskatter (IMU/TASI). Bemærk, at Italien har forlænget en skattefordel for tilbagevendende pensionister: udlændinge, der går på pension i Syditalien, betaler en fast sats på 7% af pension/indkomst (nu i 9 år) globalpropertyguide.com. Budgettet for 2025 har også forlænget “første-bolig” fordelens vindue til 24 måneder globalpropertyguide.com, hvilket gør salgsbetingelser mere fleksible. Lejeindtægter er skattepligtige (kan alternativt beskattes med 21% fast cedolare secca) og skal indberettes. Venedig pålægger særlige lokale afgifter: en årlig turistskat pr. nat for hotel- og udlejningsophold. I 2024 indfører man et forsøg med “dagsbillet” for dagsbesøgende (den daglige afgift, op til €10, opkræves via QR-tjek ved indgangspunkterne) apnews.com.
Seneste reguleringer fokuserer på balancen mellem boliger og turisme. Loftet på 120 udlejningsdage for korttidsleje campaignforalivingvenice.org håndhæves med tæt kommunal kontrol. Uregistrerede udlejninger risikerer bøder. Renoveringsincitamenter (som det nationale Superbonus) blev udfaset i 2023, hvilket gør renoveringer dyrere. Nybyggeri i centrum er stort set umuligt pga. fredningshensyn. Samlet set er Venedig stadig attraktivt for investorer mht. ejerskab, men lægger vægt på regulering: man ønsker at bremse spekulativ omdannelse af boliger til helårsturistbrug.
Investeringsudsigter (2025–2030)
Ejendomme i Venedig betragtes generelt som en stabil, lavtforrentet investering. Den store efterspørgsel (især i luksus- og topsegmentet) holder priserne oppe, men afkastet (~5–6%) er lavere end i mange andre italienske byer. Eksperter som Nomisma forventer kun svag prisvækst i Italien (≈1–1,5% årligt) idealista.it; Venedigs unikke appel tyder på, at byen måske kan klare sig lidt bedre end landsgennemsnittet i denne periode, men gevinsterne vil blive dæmpet af regulering og klimaudfordringer. Internationale købere (fra USA, Storbritannien, Nordeuropa) viser fortsat interesse, især for historiske lejligheder, tiltrukket af byens branding. Indenlandske købere er mere forsigtige: yngre italienere finder ofte boligpriserne uoverkommelige. Positivt er det, at Italiens overordnede tendens med forbedrede kreditmarkeder (forventning om lavere realkreditrenter) og skatteincitamenter (lav flad skat på pensioner, lave arveafgifter) understøtter efterspørgslen.
Risiciene er betydelige: strenge regler for korttidsudlejning, en aldrende befolkning og klimatrusler kan begrænse kapitalgevinster. Samlet set forventer analytikere en langsom men positiv vækst frem mod 2030, da inflationen forventes at falde og udbuddet i Venedig forbliver begrænset. Sammenfattende ser det ud til, at det venetianske marked vil opleve en stabil stabilisering: begrænset overudbud, stabile turistindtægter og gradvise organiske prisstigninger (på et par procent om året) idealista.it, medmindre der opstår større økonomiske eller miljømæssige chok.
Kilder: Data er hentet fra italienske ejendomsportaler (Idealista, Immobiliare.it), lokale nyheder (La Nuova di Venezia, ANSA), brancheanalyser (Nomisma/Idealista, HVS) og klimastudier (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
