Ausblick auf den US-Immobilienmarkt 2025 und darüber hinaus

Einleitung

Nach mehreren turbulenten Jahren tritt der US-Immobilienmarkt im Jahr 2025 in eine neue Phase mit stabilisierenden Trends und vorsichtigem Optimismus. Sowohl der Wohn- als auch der Gewerbesektor haben die Schocks der Pandemie, rapide Zinserhöhungen und hohe Inflation überstanden. Mit Blick auf 2025 und die kommenden Jahre zeigt sich ein Wohnungsmarkt, der weiterhin unterversorgt ist, aber sich allmählich beim Angebot verbessert, und ein gewerblicher Sektor, in dem einige Segmente (wie Industrie- und Mehrfamilienimmobilien) robust bleiben, während andere (insbesondere Büros) um Erholung kämpfen. Die Zinsen, die auf jahrzehntelange Höchststände gestiegen waren, dürften sich leicht beruhigen und beeinflussen dadurch das Käuferverhalten und Investmentstrategien. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über aktuelle Trends und Prognosen bis 2028, einschließlich Wohn- und Gewerbeimmobilien, regionaler Dynamiken, Haupttreiber sowie Risiken und Chancen für Investoren.

Wichtige Erkenntnisse: Die Hauspreise auf nationaler Ebene haben sich von den rasanten Zuwächsen der Jahre 2020–2022 eingependelt und steigen jetzt deutlich langsamer (einige Prognosen erwarten sogar einen leichten Rückgang im Jahr 2025) zillow.com. Das Verkaufsvolumen bleibt unter dem Vorkrisenniveau, soll aber wieder zunehmen, sobald die Hypothekenzinsen sinken und mehr Angebot auf den Markt kommt realestatenews.com. Bei Gewerbeimmobilien differenziert sich der Markt: Industrie- und Mehrfamilienimmobilien profitieren weiterhin von hoher Nachfrage, Einzelhandelsflächen weisen niedrige Leerstände auf, während der Bürosektor weiterhin mit erhöhten Leerstandsquoten zu kämpfen hat, aber sich möglicherweise in einem Tief befindet cbre.com cbre.com. Landesweit führen Sun Belt-Märkte und andere erschwingliche Regionen das Wachstum an, während einige zuvor „überhitzte“ Märkte kleinere Preisrückgänge verzeichnen nar.realtor. Demografische Trends (wie das Altern der Millennials in die Hauptphase des Erwerbs von Wohneigentum), technologische Veränderungen (wie Homeoffice und E-Commerce) sowie makroökonomische Bedingungen werden die Immobilienlandschaft der kommenden Jahre prägen. In den folgenden Abschnitten gehen wir auf jeden Aspekt im Detail ein und geben einen Ausblick bis 2028 für verschiedene Marktsegmente und Regionen.

I. Trends im Wohnimmobilienmarkt (2025)

Hauspreise und Verkaufsvolumen

Der rasante Preisanstieg der Pandemiejahre ist in den Jahren 2024–2025 einer Phase deutlich langsameren Wachstums gewichen. National sind Hauspreise nahe an Rekordhöhen, steigen aber nur noch moderat. Im ersten Quartal 2025 lag der Medianpreis für bestehende Einfamilienhäuser bei ca. 402.300 $ – ein Plus von 3,4 % gegenüber dem Vorjahr nar.realtor. Das liegt weit entfernt von den zweistelligen jährlichen Zuwächsen der Jahre 2021–2022. Tatsächlich verzeichneten nur noch 11 % der Metropolregionen in den ersten Monaten 2025 zweistellige Preissteigerungen (gegenüber 14 % Ende 2024) nar.realtor, und knapp 17 % der Märkte erlitten im 1. Quartal 2025 sogar Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr nar.realtor. Einige ehemals boomende Märkte – etwa Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco und Seattle – hatten im letzten Jahr oder davor Preisrückgänge, erleben nun aber eine Erholung, da sich die Käufer an die neuen Bedingungen anpassen nar.realtor. Umgekehrt gibt es Märkte, in denen die Preise weiter sinken (wie Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC und einige Märkte in Florida), die jedoch ein starkes Beschäftigungswachstum aufweisen und voraussichtlich bald stabilisieren und erholen werden nar.realtor. Insgesamt zeigen erschwingliche Regionen mit solidem Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum die stärkste Preissetabilität, während einige teure Küstenmärkte stagnieren oder nur geringfügig steigen – was die Grenzen der Erschwinglichkeit widerspiegelt nar.realtor.

Das Verkaufsvolumen bei Wohnungen war in den vergangenen zwei Jahren rückläufig, hauptsächlich durch den Anstieg der Hypothekenzinsen bedingt. Bestehende Hausverkäufe fielen 2023–2024 auf den niedrigsten Stand seit etwa 30 Jahren (nahe der Marke von 4 Millionen Verkäufen pro Jahr), da viele Käufer preislich ausgeschlossen waren und potenzielle Verkäufer in ihren günstigen Hypotheken festhielten nar.realtor realestatenews.com. Allerdings gibt es Anzeichen für eine Trendwende. Die National Association of Realtors (NAR) berichtet, dass neue Kaufverträge („Pending Home Sales“) Ende 2024 erstmals im Jahresvergleich leicht anstiegen nar.realtor, und das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern – sowohl Neubauten als auch gebrauchte – beginnt nach langer Durststrecke wieder langsam zu steigen nar.realtor. Die aufgestaute Nachfrage ist enorm: Die US-Bevölkerung ist seit 1995 um 70 Millionen gewachsen, während die Hausverkäufe derzeit etwa auf dem Niveau von 1995 stagnieren nar.realtor. Das deutet darauf hin, dass zahlreiche Haushalte den Kauf zurückgestellt haben und zurückkehren könnten, sobald sich die Bedingungen verbessern. Tatsächlich rechnet der Chefökonom der NAR mit einem Anstieg der Verkaufsaktivitäten: Nach zwei sehr schwachen Jahren sollen 2025 die Verkäufe bestehender Häuser um etwa 6 % zunehmen, während die Verkäufe von Neubauten um rund 10 % steigen könnten realestatenews.com. Andere Prognosen sind vorsichtiger – so erwartet Zillow einen Zuwachs bei Bestandsverkäufen von nur 1,4 % in 2025 (auf ca. 4,12 Millionen Verkäufe) zillow.com – doch der Konsens ist, dass die Verkaufszahlen 2025 eher steigen als weiter fallen werden. Prognosen gehen davon aus, dass sich die Verkäufe bis 2026–2028 schrittweise weiter erholen werden, sofern die Hypothekenzinsen weiter sinken und mehr gebaut wird (siehe Prognosen in Abschnitt VII).

Wohnungsangebot und Lagerbestände

Immobilienangebote – also die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser – waren in den letzten Jahren chronisch niedrig, was trotz höherer Zinsen die Preise stützte. Die gute Nachricht: Das Angebot verbessert sich endlich gegenüber den Rekordtiefs. Realtor.com berichtet, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser Ende 2024 so hoch war wie seit 2019 nicht mehr, dank mehr Neubauten und etwas längerer Vermarktungsdauer der Angebote realtor.com. Dennoch ist der Markt noch weit von einem Gleichgewicht entfernt: Der Lagerbestand lag Ende 2024 rund 20 % unter dem Durchschnitt von 2017–2019 für diesen Zeitraum realtor.com. Es ist also eine „halb voll oder halb leer“-Situation – die Bedingungen werden besser, aber Käufer haben in vielen Regionen immer noch wenig Auswahl. Wichtig ist vor allem die regionale Streuung bei der Erholung des Angebots: Im Süden und Westen kommt das Angebot schneller an frühere Werte heran, wohingegen Midwest und Nordosten stärker eingeschränkt bleiben realtor.com. Das dürfte einer höheren Neubauquote und Binnenwanderung in Sun Belt-Regionen geschuldet sein, während in vielen Städten des Nordostens und Mittleren Westens weniger gebaut wird und mehr Eigentümer in ihrer Immobilie verbleiben.

In größerem Maßstab kämpft der US-Wohnungsmarkt weiterhin mit einem strukturellen Mangel an Wohnungen. Eine aktuelle Analyse von Zillow schätzt, dass das Land etwa 4,5 Millionen Wohnungen unter einer „gesunden“ Angebotsmenge liegt businessinsider.com. Die Bauträger haben die Produktion in den letzten Jahren gesteigert – die US-Hausbaubeginne erreichten Höchststände wie seit 2006 nicht mehr –, doch ein angespannter Arbeitsmarkt, hohe Materialpreise und Bebauungsvorschriften limitieren, wie schnell neues Angebot geschaffen werden kann. 2024 gingen die Baubeginne wegen gestiegener Finanzierungskosten für Bauunternehmen leicht zurück. Für die Zukunft erwartet Fannie Mae einen leichten Rückgang der Baubeginne 2025, gefolgt von einem erneuten Anstieg 2026 mit zunehmender Nachfrage businessinsider.com. Auch der Verband der Hypothekenbanken (MBA) prognostiziert, dass der Neubau 2025 etwa stagniert und danach langsam zunimmt businessinsider.com. Das bedeutet, Entlastung auf der Angebotsseite kommt nur schrittweise – das dürfte die Preissteigerungen begrenzen, aber nicht über Nacht das Defizit beseitigen.

Ein wichtiger Faktor, der das bestehende Wohnungsangebot zurückhält, ist der sogenannte „Lock-in-Effekt“. Millionen aktueller Hausbesitzer sicherten sich in den Jahren 2020–2021 30-jährige Hypothekendarlehen zu extrem niedrigen Zinssätzen (häufig 3 % oder weniger). Da die aktuellen Hypothekenzinsen nun bei etwa 6–7 % liegen, müssten diese Eigentümer bei einem Verkauf und Neukauf eines Hauses zu aktuellen Konditionen einen enormen finanziellen Nachteil hinnehmen. Deshalb entscheiden sich viele, nicht umzuziehen, wodurch das Angebot an wiederverkauften Immobilien knapp bleibt. Lawrence Yun von der NAR merkt an, dass dieser Lock-in-Effekt das Wohnungsangebot ausbremst, er dürfte sich jedoch mit der Zeit abschwächen, da Lebensereignisse einen Umzug unvermeidlich erzwingen (jedes Jahr gibt es Millionen von Eheschließungen, Scheidungen, Geburten, Jobwechseln und Renteneintritten, die trotz hoher Zinsen zu Hausverkäufen führen) nar.realtor. Außerdem werden mehr dieser Eigentümer zum Verkauf bereit sein, sobald die Hypothekenzinsen sinken. Tatsächlich erwarten Experten einen Nachfrageschub durch aufgestaute potenzielle Verkäufer, sollten die Zinsen in den kommenden Jahren wieder auf ein „normales“ Niveau (z. B. 5 % oder darunter) fallen, was den Angebotsengpass entschärfen würde businessinsider.com.

Mietpreisentwicklung und Mietwohnungsmarkt

Der Mietwohnungsmarkt erlebte unmittelbar nach der Pandemie einen rasanten Aufschwung: Die Mieten stiegen 2021–2022 mit der schnellsten Rate seit Jahrzehnten. Seitdem hat sich das Mietwachstum deutlich abgekühlt, da eine Welle neuer Wohnungsangebote auf den Markt kommt und die Erschwinglichkeitsgrenzen erreicht sind. Anfang 2025 ist das nationale Mietwachstum moderat – etwa auf dem Niveau oder leicht unterhalb der allgemeinen Inflation. So lag die durchschnittlich geforderte Miete in den USA im Mai 2025 nur etwa 1,0 % höher als im Vorjahr yardimatrix.com – ein starker Rückgang gegenüber den jährlichen Mietpreiserhöhungen von 10–15 % vor einigen Jahren. RealPage-Daten zeigen, dass die effektiven Mieten im Jahr bis März 2025 nur um 1,1 % gestiegen sind – der höchste Jahresanstieg seit über einem Jahr, aber immer noch ein sehr moderater Wert realpage.com. Diese Abkühlung spiegelt die gestiegene Angebotsmenge wider: Entwickler haben 2023–2024 eine Welle an Mehrfamilienhäusern fertiggestellt – so viele wie zuletzt in den 1980ern mf.freddiemac.com. Mit mehr Auswahlmöglichkeiten haben Mieter mehr Verhandlungsmacht. Vermieter mussten in vielen Städten Preisnachlässe oder Zugeständnisse bieten, um Wohnungen zu vermieten.

Trotz dieser Bauwelle bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen robust und verhindert so ein massives Überangebot in den meisten Märkten. Die nationale Leerstandsquote bei Mietwohnungen lag im 1. Quartal 2025 bei 7,1 %, leicht gestiegen von 6,6 % im Vorjahr advisorperspectives.com. Mit anderen Worten: Die Leerstände sind leicht gestiegen, bleiben aber im historischen Vergleich niedrig (zum Vergleich: Ende der 2010er-Jahre lagen die Mietleerstände routinemäßig bei 8–10 %). Viele der neuen Wohnungen werden absorbiert, wenn auch langsamer, da die zugrunde liegende Mietnachfrage stark bleibt – der US-Arbeitsmarkt ist gewachsen, junge Erwachsene gründen weiterhin neue Haushalte, und die hohen Kosten für Wohneigentum halten mehr Menschen im Mietmarkt. Laut Freddie Mac ist die Nachfrage nach Mehrfamilienwohnungen „außergewöhnlich“, aber das Rekordangebot an neuen Einheiten hält das Mietwachstum moderat und die Leerstandsquoten in einigen Gegenden hoch mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. 2024 schwankte die nationale Leerstandsquote bei Mehrfamilien um 6 %, und die **Basisprognose von Freddie Mac sieht vor, dass der Leerstand 2025 auf etwa 6,2 % steigt, da noch mehr neue Wohnungen auf den Markt kommen mf.freddiemac.com. Allerdings wird dies voraussichtlich ein Höchstwert sein; da der Neubau angesichts höherer Zinsen nachlässt, schrumpft die Angebots-Pipeline. Tatsächlich fahren die Entwickler von Mehrfamilienhäusern zurück – 2025 werden die Neubeginne voraussichtlich deutlich unter den Vor-Pandemie-Durchschnitt fallen (laut CBRE rund 30 % darunter) cbre.com. Bis Ende 2025 und darüber hinaus wird sich das Tempo der neuen Fertigstellungen verlangsamen, so dass sich der Wohnungsmarkt wieder verknappen kann.

Prognosen für Mietpreise spiegeln diese Dynamik wider. Die jüngste Prognose von Zillow erwartet, dass die Mieten für Einfamilienhäuser 2025 um etwa 3,2 % steigen werden, die von Mehrfamilienwohnungen (Apartments) um etwa 2,1 % zillow.com. Auch Freddie Mac rechnet bundesweit mit etwa 2,2 % Mietwachstum im Jahr 2025, etwas unter dem langfristigen Durchschnitt mf.freddiemac.com. Diese moderaten Anstiege im Jahr 2025 sind tatsächlich eine leichte Erholung gegenüber 2024, als das Mietwachstum ein Tief erreichte (in vielen Städten nahezu Null). Mit anderen Worten: Die Mieten steigen nicht mehr sprunghaft, klettern aber weiterhin leicht und in nachhaltigem Tempo. Bemerkenswert ist, dass sich die Mietentwicklung nach Segment unterscheidet: Einfamilienhaus-Mietobjekte (Häuser zur Miete) verzeichnen eine stärkere Nachfrage und ein höheres Mietwachstum als Mehrfamilienhäuser. Dies liegt teilweise daran, dass viele Familien, die keine Immobilien kaufen können, auf Miet-Einfamilienhäuser im Umland ausweichen zillow.com. Das weckt das Interesse von Investoren an Einfamilienhaus-Mietportfolios.

Blickt man über 2025 hinaus, erwarten viele Analysten, dass das Mietwachstum 2026 moderat bleibt und sich dann 2027–2028 wieder beschleunigen könnte, sobald die aktuelle Bauwelle absorbiert ist. Eine Rückkehr zu den durchschnittlichen Mietsteigerungen der Vergangenheit (etwa 3 % jährlich) ist in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts wahrscheinlich mf.freddiemac.com. Manche Regionen entwickeln sich bereits besser: Beispielsweise verzeichnen einige Sun-Belt-Städte und mittelwestliche Großstädte weiterhin überdurchschnittliche Mietzuwächse, getrieben von starkem Bevölkerungswachstum und Jobzuwachs arbor.com. Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten des Mietmarktes (Beschäftigungswachstum, Demographie) solide, aber das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird die weiteren Mietentwicklungen bestimmen. Kurzfristig steht das hohe Angebot im Fokus – die Mieten werden gebremst und Mieter haben mehr Auswahl. Für 2026–2028 gilt: Sollte der Wohnungsbau wie erwartet zurückgehen, könnten Vermieter wieder mehr Preissetzungsmacht gewinnen, insbesondere in Regionen mit wachsenden Arbeitsplätzen und begrenztem Wohnungsneubau.

II. Trends im Commercial Real Estate Sektor

Auch wenn der Wohnungsmarkt meist im Fokus steht, ist der Commercial Real Estate (CRE)-Sektor ein riesiges Feld, das Bürogebäude, Einkaufszentren, Industriehallen, Wohnungen, Hotels, Rechenzentren und mehr umfasst. Der Ausblick für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 ist stark sektorspezifisch und die Entwicklung unterscheidet sich je nach Immobilientyp deutlich. Nachfolgend zeigen wir die Trends in den wichtigsten Segmenten – Büro, Einzelhandel, Industrie und Mehrfamilienhäuser – die zusammen den Großteil des gewerblichen Immobilienmarktes in den USA ausmachen. Für jeden Bereich zeigen wir die derzeitige Lage und Perspektiven auf:

Bürosektor

Der Büromarkt ist seit der Pandemie das am meisten herausgeforderte Segment im gewerblichen Immobilienbereich. Der Aufstieg von Remote- und Hybrid-Arbeit hat die Nachfrage nach Büroflächen strukturell verringert. Die Folge sind hohe Leerstände und Wertverluste in diesem Segment. 2024–25 kämpfen zahlreiche Innenstadttürme, besonders ältere Gebäude, mit niedrigen Belegungsquoten. Die nationale Büro-Leerstandquote steht nahezu auf Rekordniveau – im Durchschnitt sind etwa 18–19 % aller Büroflächen ungenutzt, in manchen Großstädten liegt der Wert sogar deutlich über 20 % cbre.com cbre.com. Auch Untermietflächen (von Unternehmen angemietete, aber nicht benötigte Flächen) sind reichlich vorhanden. Diese Bedingungen haben erheblichen Druck auf die Mieten für Standard-Büroflächen ausgeübt und bei Vermietern mit anstehenden Kreditfälligkeiten zu Problemen geführt. Kurz: Der Bürosektor steckt in der Rezession.

Allerdings häufen sich die Anzeichen, dass der Büromarkt einen Boden erreicht und allmählich in einen langsamen Erholungszyklus eintritt. Laut CBRE-Prognose für 2025 hat die Vermietungsaktivität von Büros 2024 zugenommen und soll sich 2025 weiter verbessern, wenn auch nur moderat cbre.com. Es wird ein plus von 5 % beim gesamten Bürovermietungsvolumen für 2025 erwartet, was nach mehreren Jahren Schrumpfung eine willkommene Umkehr wäre cbre.com. Wichtig ist, dass Neubauten von Büros stark zurückgegangen sind, was einen weiteren Angebotsüberhang vermeiden hilft cbre.com. Während Unternehmen sich auf hybride Arbeitsweisen einstellen, erkennen viele, dass sie weiterhin physische Büros für Zusammenarbeit und Unternehmenskultur benötigen – wenn auch mit weniger Fläche pro Mitarbeiter oder an anderen Standorten. Die Stimmung unter Nutzern verschiebt sich laut Branchenumfragen allmählich von Schrumpfung hin zu Stabilisierung und selektivem Wachstum cbre.com. Viele Unternehmen verlängern Mietverträge (oft mit Flächenreduktion oder „Flight to Quality“), was die Belegungsrate stabilisiert.

Ein klarer Trend ist eine Bifurkation des Büromarktes: Neuere, hochwertige („Class A“) Bürogebäude mit großartigen Annehmlichkeiten verzeichnen eine deutlich gesündere Nachfrage als ältere, veraltete Gebäude. Erstklassige Büroflächen – die Top-Gebäude in jedem Markt – werden in einigen Städten tatsächlich knapp, da Mieter sich auf die besten Immobilien konzentrieren cbre.com. CBRE definiert erstklassige Büros als die besten Gebäude; sie erwarten, dass die Leerstandsquote von Top-Büroflächen bis 2027 wieder auf das Vor-Pandemie-Niveau (rund 8 % Leerstand) sinkt, bedingt durch die gestiegene Nachfrage nach Qualität cbre.com. Im Gegensatz dazu werden Büroflächen niedrigerer Qualität voraussichtlich weiterhin Probleme haben und müssen möglicherweise umgenutzt werden (einige könnten Kandidaten für die Umwandlung in Wohnraum oder andere Nutzungen sein, obwohl eine Umwandlung oft kompliziert ist). Insgesamt wird prognostiziert, dass die Büro-Leerstandsquote landesweit bei etwa 19 % ihren Höchststand erreicht und dann allmählich sinkt, während die Wirtschaft wächst und überschüssige Flächen langsam absorbiert werden cbre.com. Zu erwarten ist allerdings nur eine stetige, keine rasante Erholung im Bürosektor: Selbst bis 2027 rechnen die meisten Analysten nicht damit, dass die Büromarktnachfrage auf das Niveau vor 2020 zurückkehrt – das Schlimmste der Krise dürfte aber überwunden sein. Investoren gehen in diesem Sektor vorsichtig vor; es gibt Chancen, notleidende Büroimmobilien zu erheblichen Preisnachlässen zu erwerben, doch ist das Investitionsrisiko hoch, sofern man sich nicht auf moderne Objekte in Top-Lagen konzentriert, die widerstandsfähiger sind.

Einzelhandelssektor

Der Sektor der Einzelhandelsimmobilien – wozu Einkaufszentren, Fachmarktzentren, große Einzelhandelsflächen und Innenstadtgeschäfte zählen – hat sich beeindruckend von den pandemiebedingten Tiefpunkten erholt. Die anfänglichen COVID-Lockdowns trafen stationäre Einzelhandelsgeschäfte hart und beschleunigten das Ausscheiden schwächerer Händler. Die Überlebenden stehen nun jedoch in einer Landschaft mit sehr begrenztem Neuzugang und reduzierter Konkurrenz. Dadurch sind die Rahmenbedingungen für Einzelhandelsimmobilien im Jahr 2025 wohl so gesund wie seit Jahren nicht. Die landesweite Leerstandsquote im Einzelhandel liegt unter 5 %, dem niedrigsten Wert unter allen wesentlichen Gewerbeimmobilientypen cbre.com cbre.com. In vielen Märkten sind hochwertige Einzelhandelsflächen (insbesondere in gut gelegenen Vorstadtzentren oder Supermarkt-gebundenen Fachmärkten) voll vermietet. Ein Grund hierfür ist, dass fast keine neuen Einzelhandelsflächen in den letzten Jahren gebaut wurden, sodass die Nachfrage das Angebot eingeholt hat. Entwickler bleiben beim Bau von Einzelhandelsflächen weiterhin vorsichtig (auch wegen der Bedrohung durch den E-Commerce), sodass bestehende Zentren kaum Konkurrenz durch neue Projekte haben cbre.com.

Infolgedessen beginnen die Einzelhandelsmieten nach einer langen Stagnationsphase zu steigen. Vermieter an Top-Standorten haben wieder Preissetzungsmacht – die Angebotsmieten für Einzelhandelsflächen sollen 2025 angesichts des geringen Angebots steigen cbre.com. Viele Einzelhändler – gerade Filialisten – schließen deshalb längerfristige Mietverträge ab, um sich begehrte Standorte zu günstigen Konditionen zu sichern, bevor die Mieten weiter anziehen cbre.com. Die Entwicklung der Einzelhandelsflächen ist allerdings je nach Format unterschiedlich: Offene Nahversorgungs- und Stadtteilzentren (oft mit Supermarkt oder Waren des täglichen Bedarfs als Ankermieter) florieren und verzeichnen hohe Auslastung, während ältere, geschlossene Einkaufszentren weiter mit Herausforderungen kämpfen – es sei denn, sie werden umgebaut oder neu positioniert. Dennoch konnten auch Malls 2022–2023 einen Anstieg der Besucherzahlen verbuchen, als die Kunden zum Einkaufen zurückkehrten; Class A Malls in wohlhabenden Gegenden entwickeln sich anständig, während Einzelhandelsflächen geringerer Qualität anderweitig umgenutzt werden (z.B. zu Mischnutzungszentren, Logistik-Hubs usw.).

Geografisch gesehen konzentriert sich die Einzelhandelsexpansion auf wachstumsstarke Märkte. Einzelhändler nehmen bevorzugt Metropolregionen mit starkem Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum ins Visier – beispielsweise gelten Phoenix, Austin, Dallas, Nashville und Charlotte als Hotspots, auf die sich die Vermietungsaktivität konzentriert cbre.com. Diese Sun Belt- und Wachstumsmärkte weisen nicht nur Bevölkerungszuzug auf, sondern bieten meist auch günstigeren Wohnraum (was den Konsumenten mehr verfügbares Einkommen für Einkäufe vor Ort lässt). Ebenso ziehen Gebiete, in denen Infrastrukturprojekte (z.B. neue Autobahnen oder ÖPNV-Erweiterungen) realisiert werden, neue Einzelhandelsentwicklungen an, da die Erreichbarkeit verbessert wird cbre.com. Institutionelle Investoren, die sich jahrelang vom Einzelhandel ferngehalten hatten, kehren wegen der soliden Fundamentaldaten langsam zurück. Insgesamt zeigt sich der Ausblick für Einzelhandelsimmobilien 2025 vorsichtig optimistisch: Erwartet werden weiterhin niedrige Leerstände und moderates Mietwachstum, sofern es keinen wirtschaftlichen Einbruch gibt. Ein Risikofaktor bleibt der E-Commerce: Online-Verkäufe wachsen weiterhin (aktuell etwa 15 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes), daher müssen stationäre Händler weiterhin Erlebnisse oder Komfort bieten, den der Online-Handel nicht leisten kann. Doch das Narrativ, dass der E-Commerce alle Läden verdrängen würde, hat sich als falsch erwiesen – vielmehr ist der stationäre Flächenbestand nach Jahren der Konsolidierung nun auf das richtige Maß gebracht, was den verbliebenen Zentren zugutekommt.

Industrie- & Logistiksektor

Industrieimmobilien – im Wesentlichen Lagerhäuser, Distributionszentren und Produktionsstätten – waren in den letzten Jahren die Überflieger unter den Assetklassen. Der Boom im E-Commerce und die Neuordnung der Lieferketten (einschließlich vermehrter Lagerhaltung im Inland) führten zwischen 2020 und 2022 zu einer Rekordnachfrage nach Lagerflächen. 2023 sank die Leerstandsquote im Industriesektor in vielen Märkten auf historische Tiefststände (oft unter 4 %). Die Entwickler reagierten mit einer Bauwelle, und ab Ende 2023 kühlte sich die Vermietungsnachfrage im Zuge einer Normalisierung etwas ab. Mit Blick auf 2025 bleibt der Industriemarkt fundamental stark, wenn auch nicht mehr so überhitzt wie auf dem Höhepunkt des E-Commerce-Booms. Die landesweite Leerstandsquote im Industriesektor stieg mit dem Zustrom neuer Lagerhäuser leicht an, bleibt aber vergleichsweise niedrig, und der Markt gilt kurzfristig als „mieterfreundlich“ cbre.com. Ältere, weniger effiziente Lagerhäuser verzeichnen höhere Leerstände, weil Mieter vermehrt auf neue „High-Cube“-Gebäude ausweichen – eine „Flucht in Qualität“ analog zum Bürosektor cbre.com. Allerdings wird erwartet, dass sich die Bedingungen zum Jahresende 2025 wieder verschärfen, da die Neubautätigkeit abnimmt und die Nachfrage stetig weiter steigt cbre.com.

Mehrere Faktoren prägen die Industriedynamik 2025. Erstens spielen Handelspolitik und Re- bzw. Nearshoring-Trends eine Rolle: Höhere US-Zölle auf ausländische Waren (eingeführt 2024) veranlassten einige Unternehmen, Warenbestände verstärkt im eigenen Land zu lagern (um Importeinschränkungen zuvorzukommen) und mehr US- oder nahegelegene Produktion in Betracht zu ziehen cbre.com. Laut CBRE könnte dies die Nachfrage nach Industrieflächen an der US-mexikanischen Grenze und entlang wichtiger Nord-Süd-Logistikkorridore (wie etwa die Autobahnen I-35 und I-29) zusätzlich ankurbeln cbre.com. Als Profiteure dieser Entwicklung gelten San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines und Minneapolis, da sie an bedeutsamen kontinentalen Handelsrouten liegen cbre.com. Zweitens ändert sich die Zusammensetzung der klassischen Industriemieter: Immer mehr Mietverträge werden von spezialisierten Logistikdienstleistern (3PLs) abgeschlossen, da Firmen ihre Lagerung an Profis outsourcen. CBRE schätzt, dass 3PLs 2025 über ein Drittel des gesamten Industrieflächenvermietungsvolumens ausmachen werden cbre.com – ein Spiegelbild der Entwicklung hin zu flexiblen, bedarfsgesteuerten Lieferketten.

Was das Volumen betrifft, wird die landesweite Vermietung von Industrieflächen für 2025 auf etwas mehr als 800 Millionen Quadratfuß prognostiziert cbre.com. Das liegt unter dem pandemiebedingten Höhepunkt (2021 verzeichnete eine außergewöhnlich hohe Nachfrage), aber immer noch über dem Vor-Pandemie-Niveau cbre.com. Im Wesentlichen befindet sich der Industriesektor im Übergang von einem Hyperwachstum zu einer nachhaltigeren Wachstumsrate. Auf der Angebotsseite ziehen sich Entwickler nach mehreren Jahren des „prolific building” (eifrigen Bauens) zurück. Neue Industriebaustarts gehen stark zurück – sie werden 2025 voraussichtlich um mehr als 50 % unter denen von 2024 liegen cbre.com. Diese Pause ermöglicht es dem Markt, die bestehenden spekulativen Projekte, die online gegangen sind, zu absorbieren. Ende 2025, wenn diese Flächen gefüllt sind, könnte das Pendel wieder zugunsten der Vermieter ausschlagen, insbesondere bei modernen Anlagen in wichtigen Logistikzentren. Das Mietwachstum für Industrieflächen dürfte daher kurzfristig positiv, aber moderat bleiben – Eigentümer könnten in Regionen mit einem kurzfristigen Überangebot Zugeständnisse machen, aber insgesamt werden die Mieten durch Inflation und hohe Ersatzbaukosten gestützt. Zusammengefasst bleibt die Perspektive für den Industriesektor sehr positiv: die anhaltende Expansion des E-Commerce, die Umstrukturierung von Lieferketten und eine begrenzte Pipeline neuer Angebote deuten auf gesunde Fundamentaldaten hin. Sofern es keine schwere Rezession gibt, sollten Lagerhäuser in den nächsten Jahren eine hohe Auslastung und stetige Mietsteigerungen genießen, was Industrieimmobilien weiterhin zu einem Favoriten institutioneller Investoren (einschließlich Immobilienfonds und Private-Equity-Fonds) macht.

Wohnungsmarkt (Mehrfamilienhäuser)

Der Mehrfamiliensektor (große Wohnanlagen mit 5 oder mehr Einheiten) wird häufig dem Wohnimmobilienbereich zugerechnet, ist aber auch eine Kernanlageklasse für gewerbliche Investoren. 2025 erlebt der Mehrfamilienbereich ein einzigartiges Momentum: ein enormes neues Angebot trifft auf weiterhin starke Mieternachfrage. Wie bereits erwähnt, wurde 2023–2024 eine Rekordzahl neuer Wohneinheiten fertiggestellt, was die nationale Leerstandsrate von Apartments steigen ließ und das Mietwachstum verlangsamte. Für Investoren bedeutete dies in den letzten zwölf Monaten höhere Mietzugeständnisse und flachere Netto-Mietrenditen in besonders angebotsstarken Regionen. Trotzdem sind die Fundamentaldaten keineswegs schwach – sie normalisieren sich einfach von einem außergewöhnlich angespannten Markt. Im Laufe des Jahres 2025 dürfte der Druck vom Neubauangebot allmählich nachlassen. CBRE prognostiziert, dass die Leerstandsquote 2025 sogar leicht sinken wird (auf etwa 4,9 % zum Jahresende, von rund 5,3 % Ende 2024) und die Durchschnittsmieten wieder um etwa 2,6 % pro Jahr steigen cbre.com. Ebenso erwartet Freddie Mac für 2025 ein Mietwachstum im niedrigen 2%-Bereich und nur einen kleinen Anstieg der Leerstandsquote auf etwa 6,2 % (RealPage-Messung), sofern die Wirtschaft eine weiche Landung schafft mf.freddiemac.com. Im Kern sollte 2025 ein ausgeglichener Wohnungsmarkt herrschen – weder ein Mietermarkt noch ein Vermietermarkt im nationalen Schnitt – mit leichter Verbesserung gegenüber 2024.

Ein zentraler Faktor ist, dass die Haushaltsgründung voraussichtlich stark bleibt. Demografie und Wirtschaft begünstigen die anhaltende Mieternachfrage: Das Beschäftigungswachstum, zwar langsamer als nach der Pandemie, ist immer noch positiv, und die große Millennials-Kohorte ist im idealen Alter für Familiengründung. Viele dieser jungen Erwachsenen mieten weiterhin – entweder aus Präferenz oder weil hohe Immobilienpreise und Zinsen den ersten Hauskauf verzögern. Auch die Zuwanderung (die 2022–2023 wieder anzog) trägt zur Mietwohnungsnachfrage bei. Solange die US-Wirtschaft keine schwere Rezession erleidet, sollten wir in den nächsten Jahren Millionen neuer Mieterhaushalte sehen, die das neue Angebot aufnehmen.

Geografisch ist das Angebotsgeschehen sehr konzentriert. Ein Großteil der jüngsten Neubauprojekte für Apartments fand in Sunbelt-Staaten statt – vor allem in Texas, Florida, den Carolinas, Georgia, Arizona und Teilen des Mountain West. Tatsächlich haben 10 der 16 wichtigsten amerikanischen Mehrfamilienmärkte ihren Bauhöhepunkt bereits überschritten, die sechs übrigen werden diesen voraussichtlich 2025 erreichen, wenn Projekte fertiggestellt werden cbre.com. Das deutet darauf hin, dass ab 2026 praktisch in allen großen Märkten die Zahl der Fertigstellungen zurückgehen wird. Sunbelt-Städte, die die Entwicklung anführten, dürften kurzfristig abkühlen (mit höheren Leerständen etwa in Austin oder Nashville in diesem Jahr), weisen aber auch ein starkes Bevölkerungswachstum auf, welches die neuen Einheiten mittelfristig füllen wird. Küstengroßstädte wie New York, Los Angeles oder San Francisco hatten vergleichsweise wenig Neubauaktivität und sind bei Mietwohnungen weiterhin unterversorgt; diese Märkte verzeichnen stabile Auslastung und wieder anziehende Mieten, da der Zuzug in die Städte wieder einsetzt. Auffällig ist das wachsende Investoreninteresse an Mehrfamilienhäusern im Mittleren Westen. Einige Städte im Mittleren Westen (z. B. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) bieten hohe Erschwinglichkeit und stabile Wirtschaften, und Prognosen erwarten hier in den kommenden Jahren ein dauerhaftes Mietwachstum von 4–5 % jährlich multihousingnews.com, da diese Märkte von einem niedrigen Ausgangsniveau aufholen.

Aus Investitionssicht werden Mehrfamilienimmobilien weiterhin als eine der risikoärmeren gewerblichen Anlageklassen betrachtet – wohnen muss man immer irgendwo. Allerdings belasten höhere Zinsen die Bewertungen von Mehrfamilienobjekten, da Investoren nicht mehr auf günstige Kredite zur Renditesteigerung setzen können. Kapitalisierungsraten (Renditekennzahlen) für Apartments sind von den Tiefständen 2021 gestiegen, was bedeutet, dass die Preise etwas zurückgegangen sind, obwohl die Mieten steigen. CBRE erwartet, dass die Cap Rates 2025 stabilisieren oder sich leicht verengen werden, wenn sich die finanziellen Rahmenbedingungen entspannen cbre.com cbre.com. Praktisch könnte das bedeuten, dass 2025–2026 ein attraktives Zeitfenster für Mehrfamilieninvestitionen ist, bevor die Zinsen womöglich weiter sinken und die Preise wieder steigen. Risiken für den Sektor wären eine deutliche Wirtschaftsschwäche (Arbeitslosigkeit mindert die Mietzahlungsfähigkeit) und lokale Überangebote in wenigen Märkten, aber insgesamt ist der Langfristausblick solide. Bis 2026–2028, wenn die aktuelle Welle neuer Einheiten verdaut ist, könnten viele Märkte wieder unterversorgt sein – dies würde die Mieten erneut antreiben. Entwickler bauen angesichts höherer Finanzierungskosten auf nationaler Ebene nicht zu viel – im Gegenteil, für 2025 werden die Fertigstellungen neuer Mehrfamilienhäuser deutlich unter denen der Vorjahre erwartet cbre.com. Dies legt den Grundstein für ein künftig günstiges Angebots-Nachfrage-Verhältnis.

(Hinweis: Auch andere gewerbliche Segmente wie Hotels und Rechenzentren verdienen Erwähnung. Hotels haben sich dank starker Reisetätigkeit kräftig erholt, jedoch begrenzt das hohe Zinsumfeld die Neubautätigkeit. Rechenzentren verzeichnen außergewöhnliches Wachstumdurch Cloud Computing und KI – die Nachfrage 2025 ist „weißglühend”, mit Rekord-Tiefständen bei der Leerstandsquote unter 3 % und Rekordbauvolumen laut CBRE cbre.com. Der Übersichtlichkeit halber konzentrieren wir uns hier jedoch auf die Hauptsegmente.)

III. Zinsen und Hypothekentrends

Zinsen – insbesondere Hypothekenzinsen – spielen eine entscheidende Rolle im Immobilienmarkt. Der rasante Zinsanstieg der letzten beiden Jahre war die wohl größte Herausforderung für den Wohnungsmarkt. 2020–2021 lagen die 30-jährigen Festhypothekenzinsen bei etwa 3 % und sorgten für einen Kaufboom. Bis Ende 2023 hatte sich dieser Satz mehr als verdoppelt und 7 % oder mehr erreicht – der höchste Stand seit rund 20 Jahren. Dieser Sprung war eine direkte Folge der straffen US-Geldpolitik zur Inflationsbekämpfung: Als die Fed ihren Leitzins 2022 und 2023 anhob, stiegen die Kreditkosten in der gesamten Wirtschaft. Hohe Hypothekenzinsen verschlechtern die Erschwinglichkeit dramatisch – beispielsweise kann man mit 2.000 Dollar monatlicher Zahlung bei 7 % Zins ein viel kleineres Darlehen bedienen als bei 3 %. Laut NAR stieg die monatliche Belastung für ein typisches Haus (mit 20 % Eigenkapital) Anfang 2025 auf etwa 2.120 $, ein Plus von 4,1 % im Jahresvergleich trotz verhaltener Preissteigerungen für Immobilien nar.realtor. Viele Kaufinteressenten wurden durch diesen Erschwinglichkeitsdruck aus dem Markt gedrängt; entsprechend sanken die Hausverkäufe 2023/24 auf Rezessionsniveau – maßgeblich wegen der Hypothekenzinsen.

Die gute Nachricht für 2025 ist, dass sich das Zinsumfeld offenbar stabilisiert und Entlastung in Sicht ist. Mit dem Rückgang der Inflation von ihren Höchstständen hat die US-Notenbank (Federal Reserve) die Zinserhöhungen zurückgefahren. Tatsächlich führte die Fed Ende 2024 einige kleine Zinssenkungen durch nar.realtor. Und ab Mitte 2025 wird erwartet, dass der Leitzins unverändert bleibt oder bei weiter sinkender Inflation sogar weiter fällt. Allerdings ist wichtig zu beachten, dass Hypothekenzinsen voraussichtlich nicht im Gleichschritt mit den Fed-Senkungen sinken werden nar.realtor. Als die Fed Ende 2024 mit den Senkungen begann, bewegten sich die Hypothekenzinsen kaum – NAR-Ökonom Yun wies auf Faktoren wie ein „aufgeblähtes Staatsdefizit“ hin, das den Druck auf die langfristigen Zinsen hoch hält und einen schnellen Rückgang bei Hypotheken verhindert nar.realtor. Statt eines rasanten Rückgangs rechnet die Mehrheit der Analysten mit einer allmählichen Entspannung der Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren. Die aktuelle Prognose von Fannie Mae erwartet, dass der 30-jährige Festzins Ende 2025 bei etwa 6,2% und Ende 2026 bei etwa 6,0% liegt – nur eine moderate Verbesserung gegenüber etwa 6,6–6,7% Mitte 2025 mpamag.com. Die Mortgage Bankers Association ist etwas optimistischer und sieht Potenzial für einen Rückgang auf den mittleren 5%-Bereich bis 2026–27 – aber auch das ist weit entfernt von den extrem niedrigen Zinsen der jüngeren Vergangenheit. Kurz gesagt: Die Kreditkosten werden voraussichtlich höher bleiben als in den 2010er Jahren, wenn auch etwas niedriger als auf dem Höhepunkt 2023.

Für Immobilienkäufer bedeutet das, dass 2025–2028 ein Anpassen der Erwartungen erforderlich sein wird. Käufer müssen zumindest mittelfristig leicht höhere Finanzierungskosten als „neue Normalität“ akzeptieren. Das wirkt sich auch auf die Wahl des Hypothekenprodukts aus: Bei 3% fest verzinster Hypothek entschied sich fast jeder für das 30-Jahre-Festdarlehen. Bei 6–7% interessieren sich mehr Menschen für variabel verzinste Hypotheken (ARMs) oder temporäre Zinssubventionen (bei denen Verkäufer oder Bauträger den Zinssatz für die ersten Jahre subventionieren), um die Anfangszahlungen zu erleichtern. Auch kreative Lösungen wie übernehmbare Hypotheken gewinnen an Bedeutung – manche Käufer zahlen einen Aufpreis, wenn sie das niedrig verzinste FHA- oder VA-Darlehen des Verkäufers übernehmen können. Kreditgeber bringen neue Programme auf den Markt (z. B. 40-jährige Laufzeiten oder Eigenkapital-Teilungsmodelle), um die Erschwinglichkeit zu verbessern. Diese Trends werden anhalten, solange die Zinsen relativ hoch bleiben. Fällt der Zinssatz jedoch irgendwann, könnte es zu einem Refinanzierungsboom kommen, da Hausbesitzer ihre Hypothekenzahlungen senken wollen. Aktuell ist das Refinanzierungsvolumen sehr niedrig (nur wenige möchten von einer 3%- auf eine 6%-Finanzierung wechseln), doch bis 2026–2027 könnten bei sinkenden Zinsen Millionen von Kreditnehmern durch eine Umschuldung profitieren – darauf setzt die Hypothekenbranche.

Auch für Investoren und Projektentwickler haben die Zinsen spürbare Auswirkungen. In den letzten zwölf Monaten haben Gewerbeimmobilien-Transaktionen spürbar nachgelassen, weil die Fremdkapitalkosten gestiegen sind und die Kreditprüfung strenger geworden ist. Cap Rates (Investitionsrenditen) mussten, wie erwähnt, nach oben angepasst werden; hoch verschuldete Investoren stehen bei der Refinanzierung teilweise vor Herausforderungen. Das Volumen neuer Kredite im Mehrfamilien- und Gewerbesektor ist 2023–24 deutlich zurückgegangen. Doch mit der Aussicht auf etwas niedrigere Zinsen erwarten Branchenprognosen wieder anziehende Investitionstätigkeit. CBRE prognostiziert ein Wachstum von 5–10% beim Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien im Jahr 2025, da das Vertrauen in die Wirtschaft wächst und sich Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern annähern cbre.com cbre.com. Im Wohnimmobilienbereich werden die Gesamtkreditvergaben (Kauf + Refinanzierung) voraussichtlich wieder anziehen: Fannie Mae schätzt für 2025 rund 1,98 Billionen US-Dollar an neuen Hypothekendarlehen, steigend auf 2,33 Billionen US-Dollar in 2026, da Hausverkäufe sich erholen und Refinanzierungen zurückkehren mpamag.com. Diese Werte liegen aber immer noch unter dem über 4 Billionen Dollar starken Refinanzierungsboom des Jahres 2020 – der Trend zeigt aber wieder nach oben.

Zusammengefasst bleiben Zinsen ein entscheidender Einflussfaktor für Immobilien bis 2028. Die Grundannahme ist ein moderater Rückgang der Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren, aber keine Rückkehr zu den Extremtiefs vergangener Jahre. Die Immobilienaktivität (Käufe, aber auch Neubauten) dürfte sich mit fallenden Zinsen allmählich verstärken. Allerdings gelten alle Prognosen nur unter dem Vorbehalt, dass keine neue Inflation oder wirtschaftliche Schocks die Zinsentwicklung verändern. Im Moment besteht Konsens, dass das Schlimmste des Zinsschocks hinter uns liegt und das Umfeld für Kreditnehmer und Investoren langsam günstiger wird. Wie es ein Hypothekenmanager formulierte: „Wir erwarten einen leichten Rückgang der Zinsen – aber nicht auf die historischen Tiefststände von früher“ mpamag.com. Heute mit 6%-Hypothek planen, mit Option auf Refinanzierung bei 5% morgen – das ist ein kluger Ansatz für Hauskäufer in dieser Phase.

IV. Regionale und städtische Schwerpunkte

Immobilien sind bekanntlich lokal geprägt. Während nationale Trends den Hintergrund liefern, sind regionale Unterschiede in den USA in den letzten Jahren ausgeprägt gewesen – und eine Fortsetzung ist zu erwarten. Hier einige regionale und städtische Entwicklungen am Immobilienmarkt sowie wichtige Metropolregionen im Überblick:

Sun Belt Boom (Südosten und Südwesten): Die Sun-Belt-Region (die sich quer durch den Süden von Florida bis Texas zieht und in den Südwesten und Teile des Westens reicht) war in den letzten zehn Jahren die auffälligste und bleibt weiterhin führend bei vielen Kennzahlen. Staaten wie Florida, Texas, die Carolinas, Georgia, Arizona und Tennessee verzeichnen starkes Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum, ziehen Privatpersonen (darunter Remote-Worker und Rentner) ebenso an wie Unternehmensansiedlungen. Diese Zuwanderung sorgt für anhaltende Nachfrage nach Wohnraum und hält die Immobilienpreise dort vergleichsweise stabil. Viele Sun-Belt-Metropolen hatten bis 2022 zweistellige Preissteigerungen; einige dieser Märkte kühlten 2023 ab (teilweise mit leichten Rückgängen), blieben aber insgesamt robust. So stieg der Medianpreis in Miami, FL im letzten Jahr um etwa 9 % realtor.com und in Orlando, FL lag das Preisplus bei über 12 % gegenüber dem Vorjahr realtor.com, laut Prognose von Realtor.com – ein Hinweis auf anhaltende Stärke. Austin, TX wiederum war ein Paradebeispiel für den Boom während der Pandemie (Preise stiegen binnen zwei Jahren um fast 40%), erlebte 2023 jedoch eine Marktberichtigung. Anfang 2025 liegen Austins Preise etwas unter ihrem Hoch, doch die wirtschaftliche Dynamik ist stark und die Bevölkerungszunahme hoch – NAR erwartet daher, dass Austin „die Preise in naher Zukunft wieder anziehen wird“ nar.realtor. Die gemeinsamen Faktoren der Sun Belt-Märkte sind Erschwinglichkeit (verglichen mit Küstenstädten), niedrigere Steuern, Arbeitsplatzschaffung und wärmeres Klima – all diese Treiber werden voraussichtlich bis Ende der 2020er Jahre wirken. Investoren bevorzugen insbesondere Märkte wie Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa und Charlotte, die Größe und Wachstum vereinen. Ein Vorbehalt betrifft jedoch Klima und Versicherung: Insbesondere Küstenregionen Floridas und der Golfküste kämpfen mit steigenden Versicherungskosten (wegen Hurrikans und Überschwemmungen), was die Erschwinglichkeit und Nachfrage langfristig beeinträchtigen könnte, wenn keine Lösungen gefunden werden.
Teure Küstenmärkte: Die kostspieligen Küstenmetropolen – etwa New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. und Seattle – zeigten eine gemischte Entwicklung. Viele dieser Märkte sahen 2020 einen kurzen Preiseinbruch (als Remote-Arbeit Abwanderungen ermöglichte), gefolgt von einem starken Anstieg 2021, als das Stadtleben zurückkehrte. Ab 2022 gerieten mehrere Küstenstädte wieder unter Druck: Abwanderung (insbesondere in günstigere Regionen), teils auch Entlassungen in der Tech-Branche (vor allem in San Francisco und Seattle) dämpften die Nachfrage. 2023 fielen die Medianpreise in San Francisco im Jahresvergleich, die Werte bewegen sich seitdem (Q1 2025) bei etwa +1,5 % auf Vorjahresniveau nar.realtor – sprich, die Bay Area tritt auf der Stelle. Es gibt aber Anzeichen für Stabilisierung: Die Städte gewinnen wieder Einwohner zurück. NAR-Daten zeigen, dass nach dem suburbanen Trend während der Pandemie 2024 den stärksten Zuzug in Stadtkernen seit einem Jahrzehnt brachte nar.realtor. Junge Berufstätige kehren für Jobs und urbane Annehmlichkeiten zurück, internationale Zuwanderung (die sich auf die Gateway-Städte konzentriert) nimmt zu. New York oder San Francisco werden nicht das explosive Wachstum von Austin oder Nashville erleben – aber sie haben sehr knappes Wohnraumangebot und hohe Einkommen, was die Preise stützt. So liegen acht der zehn teuersten Metropolregionen der USA in Kalifornien (z. B. Medianpreis in San Jose über 2 Millionen $; +9,8% zum Vorjahr) nar.realtor. Die hohen Preise resultieren aus langjährigem Angebotsmangel und attraktiver Lage – es wird erwartet, dass die Werte langsam weiter steigen, solange Wohnraum knapp bleibt. Besonders in Küstennähe ist die Erschwinglichkeit kritisch – die Eigentumsquote liegt etwa im Bay Area bei unter 55% nar.realtor. Das sorgt für politischen Druck auf mehr Wohnungsbau und neue Fördermaßnahmen – wie sich das auswirkt, wird die kommenden Jahre prägen.
Stabilität im Mittleren Westen: Der Mittlere Westen stand selten im Rampenlicht, hat sich aber aufgrund relativer Erschwinglichkeit und stabiler Wirtschaft vielfach zum Geheimtipp entwickelt. Städte wie Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee und Minneapolis erlebten keine extremen Booms oder Einbrüche, sondern konstantes, einstelliges Preiswachstum bei niedriger Volatilität. 2024–2025 verzeichnen Metropolen des Mittleren Westens mit die stärkste Erholung bei den Verkaufszahlen, da Käufer aus teuren Regionen alternative, günstigere Märkte suchen. Realtor.com-Analysen zeigten für 2025 diverse Städte des Mittleren Westens unter den Top 10 bei Potenzial für Preis und Absatz realtor.com. Besonders Colorado Springs, CO (bisweilen den Mountain States zugerechnet) belegte Platz 1, Virginia Beach, VA (bezahlbare Küstenstadt im Südosten) Rang 3 und Greensboro, NC Platz 10 realtor.com. Auch wenn diese nicht alle exakt im Mittleren Westen liegen, steht der Trend zu lebenswerteren, günstigeren Städten im Mittelpunkt. Im Mittleren Westen sind zudem die Renditen oft höher (Mietrenditen), was Investoren nach Cleveland oder Detroit lockt – vor allem für Einfamilienvermietung und Mehrfamilienhäuser. Erwartet wird moderates, stabiles Wachstum der Märkte in der Region, ohne drastische Ausschläge. Ein limitierender Faktor ist die Bevölkerung: In einigen Gebieten stagniert sie oder ist leicht rückläufig, was die Nachfrage dämpft. Doch Metropolregionen mit Sektoren wie Gesundheitswesen, Bildung oder Industrie wachsen gut.
Northeast Corridor: Der Nordost-Korridor (von Boston bis D.C.) ist von gemischter Dynamik geprägt. Der Immobilienmarkt in New York City hat sich vom Einbruch 2020 erholt; Mieten in Manhattan erreichten 2022 Höchststände, auch bei Eigentumswohnungen ist Stabilisierung eingetreten. Die Vororte (New Jersey, Long Island, Connecticut) sind weiter stark wegen des knappen Angebots. Boston hat mit seinem Jobmarkt (Bildung, Biotech) einen robusten Markt mit moderatem Preisauftrieb. Philadelphia und Baltimore wiederum sind im Korridor günstigere Alternativen zu NYC/D.C., die zuletzt zulegten. Washington D.C. selbst zeigte zuletzt eher eine Seitwärtsbewegung bei Hauspreisen, teils wegen vieler Hochhauswohnungen und vereinzelter Abwanderung. Doch die hohen Einkommen und begrenzten Grundstücke für Einfamilienhäuser halten die Nachfrage in diesem Segment hoch. Der Nordosten insgesamt hat alten Gebäudebestand und langsames Wachstum, das Angebot ist also knapp. Bleibt die Region wirtschaftlich (Regierung, Bildung, Finanzen, Gesundheit) stabil, dürften die Preise langsam zulegen. Interessant ist, dass höhere Zinsen besonders die teureren Märkte treffen – ein 7%-Darlehen für ein Haus über 1 Mio. Dollar in New Jersey ist weitaus teurer als auf 300.000 Dollar in Ohio. Die Finanzierungsbelastung im Nordosten ist daher aktuell sehr hoch und könnte das Preiswachstum bremsen, bis Zinsen sinken oder Einkommen aufholen.
Regionale Erschwinglichkeit und Wanderungsbewegungen: Insgesamt ist Erschwinglichkeit ein Schlüsselfaktor für regionale Entwicklung. Regionen, die vor ein paar Jahren noch äußerst günstig waren (Südosten, Teile des Westens wie Idaho oder Utah), verzeichneten große Preisanstiege durch Zuwanderung – heute sind sie weniger billig als früher, was die Märkte etwas abkühlt. Dagegen gewinnen weniger boomende Regionen (Mittlerer Westen/Nordosten) jetzt als Schnäppchen an Attraktivität. Es gibt weiter eine Wanderung von Hochkostenstaaten in günstigere Staaten: beispielsweise verzeichnen Kalifornien, Illinois und New York Netto-Abwanderung, während Florida, Texas, die Carolinas und Tennessee Netto-Zuzüge haben. Dieser Trend wird durch Flexibilität im Homeoffice und Rentner auf der Suche nach günstigen, warmen Regionen verstärkt. Florida verdient besondere Erwähnung: es gab einen enormen Zuzug und einen Preisanstieg von ca. 40% in drei Jahren. Zuletzt sind einige Märkte (wie Naples, Tampa, Teile Südfloridas) ins Gleichgewicht geraten, da lokale Käufer ausgesperrt werden und Sorge wegen der Versicherungen besteht – aber Miami und Orlando zählen laut Prognose zu den Top-Märkten 2025 hinsichtlich Absatz und Preiswachstum realtor.com und zeigen, dass Floridas Anziehungskraft groß bleibt.

In Tabelle 1 unten fassen wir einige regionale Wohnungsmarkt-Indikatoren beispielhaft zusammen, um die Vielfalt zu illustrieren:<table> <thead> <tr><th>Metropolregion (Region)</th><th>Medianpreis Q1 2025</th><th>Preisveränderung gegenüber Vorjahr</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Westküste)**</td><td>2.020.000 $</td><td>+9,8 %:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>865.000 $</td><td>+1,8 %:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Westküste)**</td><td>1.320.000 $</td><td>+1,5 %:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pazifik)**</td><td>1.165.100 $</td><td>+7,3 %:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu war einer der wenigen nicht-kontinentalen Märkte unter den Top-10 der teuersten Regionen**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabelle 1: Beispiele für die mittleren Preise von Einfamilienhäusern im 1. Quartal 2025 und jährliche Preisveränderungen in ausgewählten Metropolregionen. Selbst unter den teuersten Märkten variiert das Wachstum – z.B. verzeichnete San Joses tech-getriebener Markt einen Zuwachs von fast 10 %, während San Francisco nahezu stagniert nar.realtor. In Naples, Florida, gab es lediglich +1,8 %, da der zuvor überhitzte Markt abkühlte nar.realtor.)

Wie die Daten zeigen, haben die meisten Metropolregionen bis 2025 neue Rekordhöhen bei den Preisen erreicht, auch wenn das Wachstum sich verlangsamt hat nar.realtor. Die Herausforderung der Erschwinglichkeit ist landesweit, aber in teuren Metropolregionen am gravierendsten. Anfang 2025 benötigte eine Familie ein Jahreseinkommen von über 100.000 $, um sich in nahezu 45 % der Märkte ein durchschnittliches Haus (bei 10 % Anzahlung) leisten zu können nar.realtor. Umgekehrt gibt es immer noch einige Orte (ca. 3 % der Märkte), an denen eine Familie mit 50.000 $ Jahreseinkommen ein Haus kaufen könnte nar.realtor – dabei handelt es sich meist um kleinere Städte im Mittleren Westen oder Süden. Diese Kluft verdeutlicht, warum Menschen umziehen. Blickt man in die Zukunft, erwarten wir weiterhin regionale Umschichtungen: Erschwingliche Märkte mit guten Jobaussichten werden mehr Zuzug verzeichnen (was deren Immobilienmärkte stützt), während extrem teure Märkte auf Käufer mit hohem Einkommen angewiesen sein werden oder langsamer wachsen. Dennoch ist keine Region monolithisch – lokale Faktoren wie eine neue Fabrik, die Ansiedlung eines Technologieunternehmens oder eine Naturkatastrophe können einen Stadtmarkt beeinflussen. Immobilienakteure müssen diese Entwicklungen auf Mikroebene im Blick behalten, selbst wenn sie die Makrotrends verfolgen.

V. Zentrale demografische, technologische und wirtschaftliche Treiber

Mehrere grundlegende Kräfte prägen den Immobilienmarkt. In diesem Abschnitt besprechen wir die wichtigsten demografischen, technologischen und wirtschaftlichen Treiber, die den Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt beeinflussen. Diese Faktoren erklären die beobachteten Trends und geben Aufschluss darüber, wie sich der Markt in den nächsten Jahren entwickeln könnte.

Demografische Verschiebungen: Demografie ist Schicksal für die Wohnungsnachfrage. Die USA befinden sich mitten in einem Generationenwechsel. Millennials (geboren ca. 1981–1996) – die größte Generation auf dem Arbeitsmarkt – sind nun größtenteils Ende 20 bis Ende 30 und damit im besten Alter für Haushaltsgründung und Immobilienkauf. Diese Kohorte war beim Immobilienkauf im Vergleich zu früheren Generationen etwas verzögert (u. a. wegen Studienkrediten und der Nachwirkungen der Finanzkrise 2008), kommt aber nun in großer Zahl auf den Markt. Tatsächlich ist das mittlere Alter eines Erstkäufers auf 38 Jahre gestiegen – ein Allzeithoch nar.realtor, was widerspiegelt, wie lange Millennials angesichts hoher Preise für die Anzahlung sparen müssen. Viele verlassen sich auf familiäre Unterstützung: 25 % der Erstkäufer nutzten ein Geschenk oder Darlehen von Verwandten, 7 % griffen auf Erbschaften zurück – ebenfalls Höchstwerte nar.realtor. Mit fortschreitender Reife könnten sich die Vorlieben der Millennials von Einstiegswohnungen zu größeren Vorstadthäusern verschieben und so die Nachfrage in familienfreundlichen Gegenden steigern. Gleich dahinter steht Gen Z (geboren ca. 1997–2012), die ins Erwachsenenleben einsteigt; die ältesten Gen Z sind Mitte 20 und beginnen ihre Karrieren oftmals als Mieter. In den nächsten 5 Jahren wird Gen Z die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich erhöhen und schließlich auch nach Einstiegsimmobilien sorgen (wobei der Kauf eher in die späten 2020er-Jahre fallen wird). Baby Boomer (geboren 1946–1964) sind inzwischen im Ruhestandsalter. Viele entscheiden sich, „in den eigenen vier Wänden zu altern“, bleiben also länger im eigenen Haus als frühere Generationen, was zu niedrigen Umschlagszahlen am Wohnungsmarkt beiträgt. Einige ziehen dennoch in kleinere Wohnungen oder in sonnigere Gegenden, meistens in die Nähe von Enkeln – das beeinflusst Märkte wie Florida, Arizona und die Carolinas. Boomers waren 2023/24 aktive Käufer, teilweise sogar stärker als Jüngere, oft weil sie viel Eigenkapital haben und bar bezahlen können. Tatsächlich erreichen Bar-Käufe Rekordwerte und machen derzeit 26 % aller Immobilienverkäufe (bei Wiederholungskäufern sogar über 30 %) aus nar.realtor, was unter anderem am Downsizing oder dem Einsatz angesparten Vermögens älterer Käufer liegt. Ein weiterer Trend ist der Anstieg von Mehrgenerationenhaushalten. Laut NAR kauften zuletzt 14 %-17 % der Käufer ein Mehrgenerationenhaus, um ältere Eltern oder wieder einziehende erwachsene Kinder aufzunehmen – ein Rekordwert nar.realtor. Einsparungen und kulturelle Präferenzen treiben diesen Trend; das fördert die Nachfrage nach größeren Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung usw. Schließlich hatte das Bevölkerungswachstum in den USA Ende der 2010er nachgelassen, wurde aber ab 2021 durch stärkere Zuwanderung belebt. Internationale Zuwanderung ist ein Schlüsselfaktor für Haushaltsgründungen, besonders in Gateway-Städten und auf die Mietnachfrage. Sofern die USA weiter in großem Maße Zuwanderer aufnehmen, stärkt das in den kommenden Jahren die Wohnungsnachfrage (jede neue Einwandererfamilie braucht eine Unterkunft – gemietet oder gekauft). Zusammengefasst gilt: Demografie spricht insgesamt für den Wohnungsmarkt: Eine große Alterskohorte rückt ins Alter zum Erwerb von Wohneigentum auf, Lebensereignisse führen zu Umzügen trotz Zinssperren, und Bevölkerungswachstum setzt das Angebot weiter unter Druck nar.realtor. Ein Problem bleibt die Erschwinglichkeit für junge Käufer – bleiben Preise und Zinsen hoch, könnten Millennials und Gen Z Haushaltsgründungen verzögern oder stärker auf Mietwohnungen setzen, was die Eigentumsquote langfristig verändern würde.
Technologische Trends: Technologie beeinflusst Immobilien in vielfacher Weise. Am gewichtigsten ist vermutlich der Aufstieg der Fernarbeitstechnologien, die viele Arbeitnehmer vom Büro entbunden haben. Das hat den Wohnungsmarkt bereits verändert: Menschen können weiter von Stadtzentren entfernt oder in ganz andere Regionen ziehen (wie am Sun-Belt-Exodus zu sehen ist). Fernarbeit wird in hybrider Form voraussichtlich bleiben, sodass sich die Wohndemand weiterhin verteilen wird. Die Menschen priorisieren Erschwinglichkeit und Platz (u.a. Homeoffice) statt kurze Arbeitswege, wovon Vororte und außerhalb gelegene Gebiete profitieren. Gleichzeitig zwingen manche Unternehmen ihre Leute aber zurück ins Büro; daher sind städtische Immobilien nach wie vor gefragt. Im Gewerbebereich ist Remote Work die fundamentale Herausforderung für den Bürosektor, wie oben dargestellt. Ein weiterer Trend ist das Wachstum des E-Commerce. Der durch die Pandemie beschleunigte Onlinehandel erhöht den Bedarf an Logistikflächen (Lager/Verteilzentren) und setzt bestimmte Einzelhandelsformate unter Druck. Einkaufszentren begegnen dem mit neuen Mietern aus den Bereichen Erlebnis, Fitness oder medizinische Angebote – Kategorien, die „internetresistent“ sind. Die Verbindung von Technik und Einzelhandel geht weiter: Man rechnet mit mehr Omnichannel-Handel (Läden als Schauräume oder Abholstationen für Onlinebestellungen), was gut gelegene Ladenflächen stützen könnte. Beim Wohnimmobilienkauf machen Technologien Transaktionen effizienter. Die Vielfalt digitaler Immobilienportale (Zillow, Redfin, Realtor.com) und virtueller Rundgänge gibt Käufern nie dagewesenen Informationszugang. Digitale Hypotheken und E-Closer vereinfachen den Kaufprozess. Diese Effizienzgewinne verändern zwar nicht Angebot und Nachfrage, machen den Markt jedoch transparenter und reduzieren ggf. Reibungsverluste (z. B. bleibt der Wettbewerb um Immobilien aber oft weiter scharf!). Ein weiteres Feld ist Proptech und Smart Homes: Viele neue Häuser und Appartementbauten verfügen heute über smarte Thermostate, Sicherheitssysteme oder IoT-Geräte, was Verkaufsargumente sind. Auch Bauverfahren ändern sich technisch (wenn auch langsam): Modulares Bauen und 3D-Druck für Häuser werden erprobt, um Kosten zu senken und schneller zu bauen – bei breiter Umsetzung wäre das ein wichtiger Hebel zur Bekämpfung des Wohnungsmangels. Datenanalyse und KI nutzen Immobilieninvestoren zunehmend, etwa um günstige Objekte aufzuspüren oder Markttrends vorherzusagen. In einzelnen Sektoren boomen Rechenzentren wegen Cloud- und KI-Wachstum – zuletzt lag die Leerstandsquote für Rechenzentren bei nur etwa 2,8 %, Kapazitäten werden massiv ausgebaut cbre.com. Der Bedarf an digitaler Infrastruktur (Rechenzentren, Mobilfunkmasten) ist ein neuer Treiber für Grundstücksentwicklung. Schließlich können Dynamiken der Tech-Industrie bestimmte Märkte erheblich beeinflussen. Die großen Techzentren (San Francisco, Seattle, Austin) sahen ihren Immobilienmarkt je nach Erfolgslage der Tech-Firmen schwanken. 2025 erholt sich der Techsektor von Entlassungen, was für diese lokalen Immobilienmärkte eine Belebung erwarten lässt. Kommt es 2025–2028 durch KI & Co. zu einem neuen Techboom, werden die teuren Techstädte erneut unter Wohnungsmangel leiden, sofern sie nicht mehr bauen.
Wirtschaftliche und politische Faktoren: Breitere wirtschaftliche Rahmenbedingungen sind immer fundamentale Treiber. Beschäftigungswachstum, Einkommensdynamik und BIP-Wachstum haben direkten Einfluss auf die Immobiliennachfrage. Für 2025 wird in den USA ein moderates Wachstum erwartet – CBRE prognostiziert ein BIP-Wachstum von etwa 2,0 bis 2,5 % cbre.com, leicht über dem langfristigen Trend, unter Annahme einer weichen Landung. Das Wachstum wird durch den Konsum (die Bilanzen der Haushalte sind noch recht solide) und gelockerte Finanzierungsbedingungen getragen. 2023/24 gab es starke Jobzuwächse, obwohl die Immobilienverkäufe schwächelten – das spricht für aufgestaute Wohnungsnachfrage, sollte sich das Umfeld bessern realestatenews.com. Bleibt die Beschäftigung robust (Arbeitslosigkeit laut Prognosen um 4–4,5 %) cbre.com, werden weitere Haushalte gegründet und in Immobilien investiert. Das Lohnwachstum ist ein weiterer Faktor – Löhne steigen, meist aber langsamer als die Immobilienpreise, was die Erschwinglichkeit belastet. Setzt sich der Lohnanstieg mit ca. 4–5 % pro Jahr fort und steigen die Immobilienpreise nur mit 2–3 %, würde sich das Gleichgewicht langsam wiederherstellen. Inflation beeinflusst Immobilien durch ihre Wirkung auf Zinsen (siehe oben) und Baukosten. Die Baukosten-Inflation war 2021–22 sehr hoch (Material- und Arbeitskräftemangel), ist aber inzwischen etwas zurückgegangen – jedoch ist Bauen nach wie vor deutlich teurer als vor der Pandemie. Jegliche Verbesserung beim Angebot (und somit bei der Erschwinglichkeit) hängt von Bauproduktivität und Kosten ab; politische Bemühungen zur Abbau von Regulierungen oder für Fördermaßnahmen könnten helfen. Regierungspolitik bleibt ein Unsicherheitsfaktor. Bundesweit wird über Hilfsprogramme für Erstkäufer (Zuschüsse, Steuervorteile) diskutiert, die – umgesetzt – die Nachfrage ankurbeln könnten. Größere Wirkungen gehen jedoch wohl von Landes-/Kommunalpolitik aus: Zonenreformen für mehr Dichte, schnellere Genehmigungen und Anreize für sozialen Wohnungsbau könnten das Angebot in Engpassmärkten langsam erhöhen. Kalifornien und Oregon etwa verpflichten sich zu mehr Neubau und legalisieren verstärkt Einliegerwohnungen (ADUs), was langfristig neue Einheiten bringt. Ein weiterer Faktor ist das Finanzierungsumfeld: Die Kreditvergabe wurde von Banken angesichts höherer Zinsen und Wirtschaftsunsicherheiten verschärft. Das betrifft nicht nur Immobilienkäufer (die ggf. schwerer finanzieren oder höhere Gebühren zahlen), sondern auch Projektentwickler (die mit strikteren Maßstäben für Baufinanzierungen klarkommen müssen). Stabilisiert sich der Banksektor und sinken die Zinsen, dürfte sich die Kreditvergabe lockern und so mehr Aktivität ermöglichen. Umgekehrt würden Finanzschocks (wie eine Liquiditätskrise oder Probleme mit der Schuldengrenze) das Immobilienvertrauen schnell belasten. Fiskalpolitik (Staatsausgaben/Haushaltsdefizit) ist ebenfalls relevant; ein hohes Bundesdefizit gilt als Grund für die anhaltende Zinshöhe nar.realtor. Würden die USA das Defizit reduzieren, könnte dies den Aufwärtsdruck auf Anleiherenditen und so auch auf Hypothekenzinsen lindern. Und selbstverständlich beeinflussen Steuergesetze den Immobilienmarkt – debattiert wird aktuell z.B. über SALT-Abzugsfähigkeit oder Investor-Steuern, was Kaufanreize in Hochsteuerstaaten oder für Vermieter verändern kann.

Zusammengefasst sorgt der demografische Rückenwind durch steigende Zahlen von Käufern und Mietern im besten Alter für langfristige Wohnungsnachfrage, Technologie verändert wo und wie Menschen leben und arbeiten (was sich auf verschiedene Immobilienarten unterschiedlich auswirkt), und das wirtschaftliche Umfeld – Zinsen, Beschäftigung, Inflation – gibt die Richtung für den Gesamtmarkt vor. Diese Treiber sind miteinander verbunden: Ermöglicht Technologie z.B. mehr Fernarbeit im Mittleren Westen, ist das ein demografisch-wirtschaftlicher Impuls für die Region. Oder wenn wirtschaftliche Politik die Inflation drosselt, kann der technologische Boom bei Rechenzentren fortschreiten, ohne das Stromnetz zu überlasten (wie im Zusammenhang mit dem Thema Kernenergie für Rechenzentren erwähnt cbre.com). Immobilienakteure müssen diese makroökonomischen Treiber genau beobachten. Die nächsten Jahre werden voraussichtlich eine fortgesetzte Anpassung an die „neuen Normalitäten“; post-pandemische Lebensrealität, höhere Zinsen als in den 2010ern und sich wandelnde Präferenzen einer neuen Generation bringen.

VI. Investitionsrisiken und -chancen

Der Immobilienmarkt der Jahre 2025–2028 ist zwar in vielerlei Hinsicht vielversprechend, birgt jedoch auch eine Vielzahl Risiken und Chancen für Investoren – sei es für große Institutionen oder private Hausbesitzer/Vermieter. Im Folgenden skizzieren wir die wichtigsten Risiken, auf die Sie achten sollten, sowie Chancen, die in diesem Zeitraum genutzt werden könnten:

Wichtigste Investitionsrisiken:

Hohe Zinsen und Finanzierungskosten: Erhöhte Zinssätze treiben die Kreditkosten in die Höhe, was die Rendite der Investition oder die Erschwinglichkeit von Wohneigentum mindern kann. Sollten die Zinsen länger als erwartet hoch bleiben (oder aufgrund von Inflation erneut steigen), bleibt die Finanzierung von Immobiliengeschäften schwierig, was potenziell die Immobilienwerte drückt. Viele Gewerbeinvestoren, die zu niedrigen Zinssätzen gekauft haben, stehen vor dem Risiko der Refinanzierung – eine Umschuldung zu den heutigen Sätzen kann untragbar sein, was in manchen Fällen zu Zahlungsausfällen oder Notverkäufen führt. Besonders betroffen ist hier der Bürosektor, in dem sinkende Werte und hohe Zinsen zusammentreffen (eine Welle gewerblicher Hypotheken auf Büros läuft 2025–2026 aus). Steigende Kapitalisierungsraten können sektorenübergreifend die Immobilienwerte zumindest kurzfristig senken, was ein Risiko für aktuelle Eigentümer darstellt.
Möglichkeit eines wirtschaftlichen Abschwungs: Während der Grundfall ein sanftes Landen vorsieht, besteht immer die Gefahr einer Rezession – sei es durch zu starke Straffung durch die Notenbanken, globale Schocks oder geopolitische Ereignisse. Eine Rezession mit erheblichen Arbeitsplatzverlusten würde die Nachfrage nach Immobilien senken (weniger Hauskäufer, mehr Leerstände bei Mietwohnungen, kämpfende Einzelhändler usw.). Sektoren wie Hotels und Luxuswohnen sind besonders empfindlich gegenüber Konjunkturschwankungen. Selbst ein moderater Abschwung könnte andere Risiken verschärfen, wie z. B. Zahlungsausfälle von Mietern oder steigende Leerstände. Investoren sollten mit konservativen Annahmen für Mietwachstum kalkulieren und ausreichende Rücklagen halten, um einen Abschwung zu überstehen.
Marktbifurkation und Obsoleszenz: Wie bereits erwähnt, können bestimmte Immobilientypen (ältere Büros, veraltete Einkaufszentren, ältere Wohnungen ohne Annehmlichkeiten) funktional obsolet werden oder zumindest deutlich an Wettbewerbsfähigkeit verlieren. Das Risiko besteht darin, dass Kapital in diesen Assets „gefangen“ ist und keinen einfachen Ausstieg mehr bietet – beispielsweise könnte für ein älteres Bürogebäude eine immense Investition erforderlich sein, um es in Wohnungen umzubauen, und selbst dann könnten örtliche Bauvorschriften oder die Wirtschaftlichkeit dagegen sprechen. Anleger mit zweitklassigen Objekten in schwierigen Lagen könnten in Wertfallen geraten. Auch auf dem Wohnungsmarkt könnten Immobilien in Gebieten mit rückläufiger Bevölkerung oder schlechter Klimaanpassung unterdurchschnittlich abschneiden. Zu wissen, was man nicht kaufen sollte, ist ebenso wichtig wie die richtigen Deals zu finden.
Regulatorische und politische Risiken: Immobilien unterliegen regulatorischen Änderungen. Ein Risiko ist die Ausweitung von Mietobergrenzen oder Mieterschutzgesetzen als Reaktion auf Erschwinglichkeitsprobleme. Bereits jetzt haben einige Bundesstaaten und Städte Mietobergrenzen eingeführt, die das Einkommenswachstum für Vermieter begrenzen können. Ein weiteres Risiko sind Grundsteuererhöhungen, wenn Kommunen nach Einnahmen suchen – das kann Gewerbeinhaber und auch Eigenheimbesitzer hart treffen (wie in einigen Sunbelt-Städten, wo rasche Preissteigerungen zu Steuererhöhungen führten). Auf der Entwicklungsseite können Änderungen im Baurecht ein zweischneidiges Schwert sein: Während Lockerungen Chancen schaffen (höhere Dichte ermöglicht), können strengere Umwelt- oder Designauflagen die Kosten erhöhen. Im Extremfall könnten Diskussionen über die Abschaffung von 1031-Exchanges oder die Erhöhung der Steuern auf Immobiliengewinne das Investorenverhalten beeinflussen (bundesweit steht jedoch nichts Kurzfristiges an).
Klimatische und Umwelt-Risiken: Der Klimawandel ist im Immobilienbereich ein zunehmend wichtiges Risiko. Immobilien in küstennahen Überschwemmungsgebieten, Hurrikan-Regionen, Waldbrandgebieten oder von Dürre betroffenen Regionen sehen sich höheren Versicherungskosten und potenziellen Wertverlusten gegenüber. So haben sich beispielsweise in Teilen Floridas Versicherer zurückgezogen, was Fragen zur langfristigen Versicherbarkeit von Immobilien aufwirft. Auch westliche Bundesstaaten haben Waldbrandprobleme, die manche ländlichen Luxusmärkte riskant machen. Umweltschutzauflagen zur Erhöhung der Resilienz (wie die Vorschrift von Erhöhung oder feuerfesten Baumaterialien) können Entwicklungs- oder Renovierungskosten steigern. Investoren sollten Klimarisiken einbeziehen, um Immobilien zu vermeiden, die in einigen Jahrzehnten buchstäblich unter Wasser oder nicht mehr bewohnbar sein könnten.
Umsetzungs- und Liquiditätsrisiken: In einem volatilen Marktumfeld bergen große Projekte oder Restrukturierungsstrategien Umsetzungsrisiken. Beispielsweise kann der Kauf eines notleidenden Büros zur Umwandlung in Wohnungen auf unerwartete bauliche Komplexität oder Widerstand in der Gemeinde stoßen. Gleichzeitig besteht ein Liquiditätsrisiko: Die Möglichkeit, eine Immobilie schnell und zu fairem Preis zu verkaufen, kann beeinträchtigt sein, wenn die Marktlage sich ändert oder die Kreditmärkte stocken (wie Anfang 2020 kurzfristig geschehen). Immobilien sind naturgemäß illiquide, daher müssen Investoren auf längere Haltezeiten vorbereitet sein. Fix-&-Flipper oder Kurzzeitspekulanten könnten von Marktschwankungen überrascht werden.

Trotz dieser Risiken bieten die kommenden Jahre auch zahlreiche Chancen:

Wichtige Chancen:

Käufe im Käufermarkt (selektive Chancen): Nach dem hektischen Verkäufermarkt der Jahre 2020–2022 sind viele Regionen (insbesondere im gehobenen Segment und in bestimmten investorengeprägten Märkten) abgekühlt. Private Hauskäufer im Jahr 2025 haben möglicherweise weniger Konkurrenz, mehr Angebot und sogar Preisnachlässe bei einigen Objekten – eine willkommene Abkehr von Bieterwettstreiten. Wer finanziell gut aufgestellt ist, kann womöglich bessere Konditionen aushandeln, insbesondere wenn gezielt nach motivierten Verkäufern gesucht wird (z. B. jemand, der schnell umziehen muss). Für Investoren hat die Abkühlung Chancen geschaffen, Immobilien relativ günstig im Vergleich zu den Höchstständen der letzten Jahre zu erwerben. In einigen Sunbelt-Städten, in denen die Preise zu stark gestiegen waren (Boise, Austin, Phoenix), kam es bereits zu Korrekturen; clevere Investoren beobachten diese Märkte, um den richtigen Einstiegszeitpunkt vor einer erneuten Wachstumsbeschleunigung zu nutzen.
Erwerb notleidender Vermögenswerte: Durch die gestiegenen Zinsen sind manche Eigentümer unter Druck geraten – insbesondere im Bürosektor, aber auch hochverschuldete Eigentümer im Bereich Mehrfamilienhäuser oder Bauträger mit unverkauften Neubauten in schwächeren Märkten. Die Lage erinnert in Sachen Notlagenchancen an die frühen 1990er oder die Zeit nach 2008. Institutionelle Investoren mit verfügbaren Mitteln bereiten sich darauf vor, notleidende Kredite oder zwangsversteigerte Objekte zu einem Abschlag aufzukaufen, insbesondere Büros, die einer neuen Nutzung zugeführt werden können. Auch einige Hotels und Einzelhandelsobjekte lassen sich unter den Wiederbeschaffungskosten erwerben und neu positionieren. Das Zeitfenster für den Erwerb notleidender Assets hängt davon ab, wie lange die hohen Zinsen anhalten und wie Banken mit Problemkrediten umgehen (verlängern vs. zwangsversteigern). Doch für Geduldige mit ausreichend Kapital bieten die nächsten 1–3 Jahre zyklusübergreifende Kaufgelegenheiten, mit überdurchschnittlicher Rendite, falls die Immobilien saniert werden oder die Zinsen sinken (und sich die Werte wieder erhöhen).
Wachstum in unterversorgten Sektoren und Märkten: Bestimmte Bereiche weisen starke Rückenwinde auf und sind attraktiv für Neuerstellung oder Investitionen. Wie erwähnt, bleibt Industrie/Logistik ein gefragtes Segment – der Bau moderner Distributionszentren an strategischen Knotenpunkten (oder sogar die Umwandlung leerstehender Einzelhandelsflächen in Logistikzentren) kann lukrativ sein. Mehrfamilienwohnungsbau ist praktisch überall gefragt; während viele Luxus-Apartmentanlagen entstehen, herrscht ein Mangel an bezahlbarem/Arbeiterwohnraum. Entwickler, die sich auf Mietwohnungen im mittleren Preissegment oder Investoren in Fertighaus-Siedlungen konzentrieren, könnten stabile Renditen und weniger Wettbewerb vorfinden. Single-Family-Rentals (SFR) sind ein weiteres Wachstumsfeld – große Institutionen kaufen oder bauen weiterhin zur Vermietung, aber auch Einzelpersonen können diesen Trend nutzen (besonders in Märkten mit hoher Mietnachfrage von Menschen, die nicht kaufen können). Regional bieten aufstrebende Sekundärmärkte wie Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City usw. (die den großen Preisanstieg verpasst haben) oft solide Mietrenditen und Chancen auf Wertsteigerung, da ortsunabhängiges Arbeiten Talente bundesweit verteilt. Diese Märkte stehen auf der Beobachtungsliste renditeorientierter Investoren und könnten sich als Outperformer herausstellen, wenn die Wanderungsbewegungen von Menschen und Unternehmen weiter zunehmen.
Value-Add- und Umnutzungsstrategien: Bei einem alternden Immobilienbestand gibt es zahlreiche Möglichkeiten, durch Renovierung oder Nutzungsänderung Wert zu schaffen. Investoren kaufen beispielsweise Apartmentgebäude aus den 1970er/80er Jahren und renovieren die Wohnungen, um höhere Mieten durchzusetzen – eine klassische Value-Add-Strategie, die weiterhin funktioniert, da Mieter besonderen Wert auf moderne Ausstattung und energieeffiziente Geräte legen. Im Handel versuchen viele Entwickler, veraltete Einkaufszentren in gemischt genutzte „Town-Center“ mit Wohnen und Büros umzuwandeln (erste Erfolgsgeschichten gibt es bereits). Wie erwähnt, ist auch die Büro-zu-Wohnung-Umwandlung ein interessantes Thema: Zwar ist dies oft nur für eine Untergruppe obsoleter Büros wirtschaftlich (bedingt durch Grundriss- und Kostenfragen), dennoch bieten Städte wie Washington D.C. und New York Anreize für solche Projekte – mit der Aussicht auf künftig wertvolle Wohneinheiten in leer stehenden Büros. Wer solche Umnutzungen früh und geschickt realisiert, kann sowohl durch niedrige Einstiegskosten als auch durch städtische Unterstützung profitieren.
Demografischer Rückenwind: Demografiegetriebene Chancen ergeben sich im Bau oder Investment in Seniorenwohnen/55+-Gemeinschaften (die Nachfrage wird steigen, wenn die Babyboomer altern), im Bereich Studentenwohnen an wachsenden Hochschulstandorten oder für Einstiegsimmobilien für Millennials, die endlich kaufen wollen (Bauträger, die kleinere und erschwinglichere Häuser anbieten, werden einen großen Markt gewinnen). Eine weitere Chance bieten Mehrgenerationenhäuser – Bauträger könnten Grundrisse mit Platz für erweiterte Familien anbieten und damit einen Trend aufgreifen, den NAR analysiert hat: nar.realtor. Investoren könnten zudem auf Objekte in den Innenstädten achten, die von der Rückkehr jüngerer Bewohner profitieren – etwa kleine Mehrfamilienhäuser oder Co-Living-Flächen in Städten, in denen die Mieten gefallen waren, jetzt aber wieder steigen, da die Menschen zurückkehren.
Potenzial bei sinkenden Zinsen: Interessanterweise bringt das, was als Risiko gilt (hohe Zinsen), auch Chancen. Wer jetzt zu einer höheren Rendite (Cap Rate) und mit teuren Krediten kauft, hat ein eingebautes Aufwärtspotenzial, falls/wenn die Zinsen fallen – dann kann umfinanziert werden, das Cashflow steigt, und der Objektwert könnte schon allein durch sinkende Kapitalisierungszinsen steigen (weil Käufer durch günstigere Kredite höhere Preise zahlen können). Hauskäufer können das ähnlich sehen – „Heirate das Haus, datiere den Zinssatz“: Das richtige Haus jetzt kaufen, später umfinanzieren. Das Potenzial sinkender Zinsen ist für Mutige ein Rückenwind, während andere abwarten. Tatsächlich erwarten laut Fannie-Mae-Umfrage viele Experten, dass die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren sanft sinken und sich historischen Normalwerten annähern mpamag.com mpamag.com. Wer jetzt kauft oder investiert, könnte also günstig einsteigen und von Wertsteigerungen profitieren, wenn die größere Nachfrage zurückkehrt.

Bei der Abwägung von Risiken und Chancen sollten Investoren (große wie kleine) Disziplin und sorgfältige Prüfung wahren. Immobilien sind ein langfristiges, zyklisches Geschäft. Im Zeitraum 2025–2028 werden wahrscheinlich diejenigen belohnt, die selektiv vorgehen – Fokus auf Top-Lagen, nachhaltige Nachfragetreiber, realistische Exit-Strategien – und über ein Polster für kurzfristige Schwankungen verfügen. Besonnene Maßnahmen wie Zinsen festschreiben oder Absicherungsinstrumente nutzen, moderate Beleihungswerte einhalten und Pufferbudgets für Projekte bilden, können viele der genannten Risiken abmildern. Auf der Chancen-Seite gilt es, vorbereitet zu sein (Kapital, Finanzierung gesichert), um schnell zu handeln, wenn sich ein guter Deal bietet, da die Konkurrenz bei verbesserten Bedingungen rasch zurückkehren wird. Insgesamt gilt: Trotz aller Unsicherheiten bleibt Immobilien eine Anlageklasse mit intrinsischem Wert und nachgewiesener Widerstandsfähigkeit, und die nächsten Jahre bieten ein Umfeld, um Qualitätsvermögen günstiger zu erwerben als noch vor einigen Jahren – eine Aussicht, die clevere Investoren attraktiv finden.

VII. Ausblick und Prognosen für 2025–2028

Was halten die nächsten Jahre für den US-Immobilienmarkt bereit? Prognosen sind immer schwierig, aber die meisten führenden Analysten erwarten eher eine Phase der allmählichen Normalisierung und des Wachstums als einen Boom oder Bust. Hier fassen wir die Aussichten für verschiedene Segmente zusammen und heben die Konsenserwartungen bis 2028 hervor:

Immobilienpreise: Nach dem starken Anstieg in den Jahren 2020–2022 (die nationalen Immobilienpreise stiegen in diesem Zeitraum um etwa 40 %) legte der Markt 2023–2024 im Grunde eine Pause ein, mit stagnierenden oder leicht steigenden Preisen. Für die Zukunft prognostizieren die meisten Vorhersagen eine moderate Wertsteigerung von Immobilien – in der Regel im niedrigen einstelligen Prozentbereich pro Jahr – zumindest für die nächsten Jahre. Die folgende Tabelle zeigt Prognosen verschiedener renommierter Quellen:

Prognosequelle	Erwartete Preisveränderung 2025	Erwartete Preisveränderung 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1 % mpamag.com	+2,0 % mpamag.com
National Assoc. of Realtors	+3 % businessinsider.com	+4 % businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3 % businessinsider.com	+0,3 % businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4 % zillow.com (Rückgang)	(Keine Prognose)
Expert Panel (100+ Ökonomen)	+3,4 % fanniemae.com	+3,3 % fanniemae.com

Tabelle 2: Ausgewählte Prognosen zum Immobilienpreiswachstum für 2025 und 2026. Die meisten Experten rechnen mit weiterem Wachstum, aber in einem langsameren Tempo als in den letzten Jahren – etwa 0 % bis 4 % pro Jahr. (Fannie Mae und NAR sind relativ optimistisch, MBA eher konservativ, und Zillow prognostiziert einen leichten Rückgang 2025, bevor es möglicherweise wieder zum Wachstum kommt.) Alle erwarten eine Moderation statt eines starken Falls oder eines neuen Anstiegs.

Wie die Tabelle zeigt, gibt es unterschiedliche Meinungen. Die aktualisierte Prognose der NAR (Stand Anfang 2025) erwartet für 2025 einen Preisanstieg um ca. 3 % und eine Beschleunigung auf 4 % im Jahr 2026 businessinsider.com – das entspricht im Wesentlichen dem Einkommenswachstum. Fannie Mae liegt für 2025 etwas höher (+4,1 %), sieht aber dann eine Abkühlung auf +2 % in 2026 mpamag.com—möglicherweise in Erwartung eines höheren Angebots. MBA ist am vorsichtigsten, kaum mehr als Nullwachstum bis 2026 businessinsider.com, was darauf hindeutet, dass hohe Zinsen Preissteigerungen begrenzen. Die Prognose von Zillow eines leichten Rückgangs 2025 (–1,4 %) zillow.com verdeutlicht, dass bei steigendem Angebot und schwacher Nachfrage regional auch leichte Preisverluste auftreten könnten; der Trend wurde jedoch nach oben revidiert (vorher–1,9 %, jetzt –1,4 %). Eine Umfrage unter Experten von Pulsenomics/Fannie Mae ergab einen Konsens von rund +3,4 % und +3,3 % für 2025 und 2026 fanniemae.com—im Prinzip eine Rückkehr zu normalem, nachhaltigem Wachstum. Über 2026 hinaus, auch wenn weniger präzise Prognosen veröffentlicht werden, gehen viele Experten davon aus, dass die Immobilienpreise weiterhin mit einer ähnlichen niedrigen einstelligen Rate bis 2027–2028 steigen werden (vorausgesetzt, es gibt keinen neuen Schock), getragen durch Angebotsknappheit und solide Nachfrage. Sollten die Hypothekenzinsen Ende der 2020er Jahre deutlich sinken, könnte das Preiswachstum etwas anziehen – das würde aber auch die Erschwinglichkeit verbessern und damit einen ausgewogeneren Markt schaffen.

Wohnungsverkäufe und Bautätigkeit: Im Hinblick auf Verkäufe wird 2025 allgemein als Beginn einer Erholung von den niedrigen Verkaufszahlen 2023–24 angesehen. Die NAR rechnet mit einem Anstieg der Verkäufe bestehender Immobilien um etwa 6 % im Jahr 2025 (und weiteren ~11 % in 2026) realestatenews.com, allerdings wurden diese Prozentwerte gegenüber früheren rosigeren Prognosen reduziert. Fannie Mae hat ihre Prognose für 2025 für bestehende Verkäufe von einem Anstieg um 11 % auf einen Zuwachs von ~4 % (etwa 4,9 Millionen Verkäufe) im Mai 2025 housingwire.com gesenkt. Das Modell von Zillow geht von einem geringeren Anstieg von etwa 1–2 % aus. Der Verlauf hängt stark von der Entwicklung der Hypothekenzinsen ab: Ein Rückgang in den niedrigen 6 %- oder hohen 5 %-Bereich Ende 2025 könnte eine Vielzahl aufgestauter Aktivitäten entfesseln. Bis 2028 glauben manche Analysten, dass wir wieder ein „normales“ Niveau von 5,5–6 Millionen bestehenden Hausverkäufen pro Jahr erreichen könnten (zuletzt 2019 gesehen), was aber optimistisch wäre, wenn die Zinsen hoch bleiben. Neubauverkäufe haben sich tatsächlich besser gehalten (Neubau hat einen Teil der Angebotslücke geschlossen), und die Prognosen (NAR, Fannie) sehen dort für 2025 einen Anstieg um rund 10 %, da Bauträger weiterhin Käufer mit Zinssenkungen und Anreizen anlocken realestatenews.com. Baubeginne werden 2025 voraussichtlich leicht zurückgehen (von ~1,34 Millionen in 2024 auf etwa 1,3 Millionen), im Zeitraum 2026–2028 dann wieder in Richtung Mitte-1-Millionen steigen, sofern die Nachfrage es erlaubt businessinsider.com. Wichtig ist, dass diese Werte immer noch unter dem erforderlichen Niveau zum Schließen des Wohnraummangels liegen – Unterbau bedeutet daher mittelfristig Stabilisierung der Immobilienpreise. Der Bau von Mietwohnungen wird nach dem Höhepunkt 2024–25 voraussichtlich 2026 deutlich zurückgehen, was 2027 den Mietmarkt wieder verknappen könnte.

Hypothekenzinsen und Finanzierung: Die Zinsprognosen sehen allgemein einen allmählichen Rückgang voraus: Wie bereits erwähnt, rechnet Fannie Mae für 30-jährige Festzinsen mit etwa 6,0 % bis Ende 2026 mpamag.com. Die MBA ist etwas bullisher und erwartet Berichten zufolge etwa 5,5 % bis 2027. Bis 2028, sofern die Inflation bei 2 % oder darunter bleibt, könnte man sich Hypothekenzinsen im mittleren 5 %-Bereich vorstellen, was historisch betrachtet immer noch normal ist (und im Vergleich zu den 1980ern sehr erschwinglich!). Die US-Notenbank (Fed) wird 2025 voraussichtlich auf eine neutrale oder lockerere Geldpolitik umschwenken, solange die Inflation im Rahmen bleibt – das sollte Kurzfristzinsen und schließlich auch langfristige Renditen senken. Ein Unsicherheitsfaktor bleibt die Bilanz der Fed (quantitative Straffung) und die globale Nachfrage nach US-Anleihen – beides kann langfristige Zinsen höher halten als erwartet (wie 2023 gesehen). Dennoch ist der Konsens: Der Zinsgipfel ist überschritten, und die späten 2020er Jahre sollten niedrigere bzw. zumindest keine höheren Zinsen als die frühen 2020er Jahre sehen. Das ist für Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien positiv. Mit sinkenden Zinsen könnte die Kreditverfügbarkeit wieder steigen – es ist mit mehr Programmen für Erstkäufer, Bankportfoliokrediten und vielleicht einer Rückkehr von Non-QM-Darlehen (nicht-standardisierte Kredite) zu rechnen, da Banken risikofreudiger werden. Bei Gewerbeimmobilien könnte sich der Schuldenmarkt 2026–27 soweit entspannen, dass Investitionen wieder leichter werden (Cap Rates könnten dadurch etwas sinken und die Werte moderat steigen lassen cbre.com).

Mietmarkt: 2025 und 2026 werden im Mietsektor voraussichtlich Jahre der Absorption – viele neue Wohnungen werden vom wachsenden Anteil mietender Haushalte aufgenommen. Das Expertengremium erwartet für dieses Segment ein landesweites Mietwachstum von etwa 3 % pro Jahr in diesen Jahren, was als moderat gilt mf.freddiemac.com. Einige Unternehmen wie Yardi oder CBRE erwarten 2025 etwas weniger (ca. 2–2,5 %, wie gesehen) mf.freddiemac.com cbre.com. 2027 und 2028 könnte das Mietwachstum wieder anziehen, falls sich die Leerstandsquote nach der Baupause verknappt – möglicherweise zurück auf 3–4 % pro Jahr im Einklang mit dem Einkommenswachstum. Die Leerstandsrate für Mehrfamilienhäuser könnte 2024–25 bei 6–7 % gipfeln und bis 2027 auf vielleicht rund 5 % sinken. Einfamilienhaus-Mietimmobilien dürften weiter sehr gefragt bleiben und könnten mit einem Mietwachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich Wohnungen übertreffen, da Familien nach mehr Platz suchen.Die Eigentumsquote könnte zum Ende des Jahrzehnts bei besserer Erschwinglichkeit langsam wieder steigen, aber in den nächsten ein bis zwei Jahren um 65 % stagnieren (kürzlich auf 65,1 % gefallen, ein 5-Jahres-Tief aufgrund erschwerter Bedingungen beim Immobilienkauf) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Sinken die Hypothekenzinsen, könnten einige Mieter schließlich zu Eigentümern werden und die Eigentumsquote 2028 wieder in den Bereich von 66–67 % heben – allerdings hängt das auch von der Bautätigkeit im Einstiegssegment ab.

Ausblick für den gewerblichen Sektor: Jeder gewerbliche Sektor hat seinen eigenen Erholungspfad:

Büro: Büroflächen erholen sich am langsamsten – es ist mit hohen Leerständen bis 2025–2026 zu rechnen, mit leichter Verbesserung von Jahr zu Jahr. Bis 2028 wird sich der Büromarkt voraussichtlich stark teilen: Spitzenbüros in Top-Lagen könnten nahezu voll ausgelastet sein und solide Mieten erzielen, während ältere Büros vielleicht nur halb belegt sind oder umgenutzt werden. Insgesamt könnte die Leerstandsquote von etwa 19 % im Jahr 2025 auf möglicherweise die mittleren Zehnerwerte bis 2028 sinken, falls die Wirtschaft stark bleibt und einige Bestände aus dem Markt genommen werden (Umnutzungen/Abrisse). Das Mietwachstum im Bürobereich wird minimal sein, bis die Leerstände spürbar sinken; Vermieter bieten in den meisten Märkten noch einige Jahre lang Anreize. Investoren sehen 2025–2026 als Zeitraum, um Büros umzupositionieren oder notleidende Objekte zu kaufen, mit der Erwartung, dass diese (gute Lage, modernisiert) bis 2028–2030 bessere Einnahmen erzielen.
Einzelhandel: Die Aussichten im Einzelhandel sind stabil bis positiv. Leerstände werden voraussichtlich niedrig bleiben (landesweit 4-5 %), da kaum neue Flächen hinzukommen. Das Mietwachstum im Einzelhandel könnte jährlich im niedrigen einstelligen Bereich liegen; in wachsenden Vorstädten mit viel Kundenverkehr sind sogar Steigerungen im mittleren einstelligen Bereich möglich, da Mieter um begrenzte Flächen konkurrieren. Einige Einzelhandelsformate (wie Open-Air-Center) werden von Investoren stark nachgefragt; die Renditen könnten dort leicht sinken, da die Fundamentaldaten stark sind cbre.com. Ab 2028 könnte der Neubau im Einzelhandel wieder anziehen, sofern der private Konsum robust bleibt – insbesondere in Sun Belt-Märkten, wo das Bevölkerungswachstum neue Supermärkte und Dienstleistungen erfordert. Generell herrscht nun ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wodurch kontinuierliche und stabile Renditen möglich erscheinen.
Industrie: Der Industriesektor befindet sich weiterhin auf Wachstumskurs, wenn auch in etwas gemäßigterem Tempo. Die Nachfrage nach Lagerflächen bleibt strukturell hoch, getrieben durch E-Commerce und neue Lieferkettenlogik (z.B. mehr Sicherheitsbestände im Inland). Nach der Abkühlung 2023–2024 bleibt das Vermietungsvolumen 2025 robust (über 800 Millionen Quadratfuß) cbre.com und dürfte stark bleiben. CBRE vermerkt die Rückkehr zu „Vortreiber der Pandemie“, was auf kontinuierliche Flächenaufnahme hindeutet. Die Leerstandsquote für Industrieflächen könnte 2025 um 5 % liegen und bis 2027 sogar auf 4 % oder weniger sinken, falls weiterhin weniger gebaut wird. Die Mieten für Industrieflächen sind zuletzt zweistellig pro Jahr gestiegen; dies dürfte sich künftig auf ca. 3-5 % pro Jahr verlangsamen – was dennoch gesund wäre. Interessant: Neue Kühl- und Datenlogistikzentren (industrienahe Nutzung) sowie Produktionsstandorte (Reshoring) könnten die Nachfrage über den klassischen Lagerbereich hinaus steigern. 2028 könnte die Branche vor der Notwendigkeit der Modernisierung stehen (z.B. ältere Flächen ohne große Deckenhöhe werden weiter abgewertet), aber insgesamt bleibt die Industrie langfristig einer der besten Sektoren.
Mehrfamilienhäuser: Im Segment Mehrfamilienhäuser dürfte 2028 nach Verarbeitung des aktuellen Angebots ein neuer Aufwärtstrend einsetzen. Das späte Jahrzehnt könnte eine neue Bauwelle erleben, sofern die Mieten wieder stärker steigen. Kurzfristig (2025–2026) sind die Entwicklungen stabil – leichter Anstieg und dann Rückgang der Leerstände – sowie ein Mietwachstum ungefähr auf Inflationsniveau. Zur Einordnung: Das Fannie Mae Expertengremium erwartet einen nationalen Preisanstieg für Wohnimmobilien von ca. 3,3 % im Jahr 2026 fanniemae.com; Mietwachstum entwickelt sich meist ähnlich wie Einkommen und Preiswachstum, daher sind für Wohnungen Werte in der Mitte von 3 % plausibel. 2027–2028, wenn weniger neue Projekte auf den Markt kommen, könnte die Auslastung steigen und das Mietwachstum auf über 4 % in manchen Märkten klettern (insbesondere wenn die Arbeitsmarktlage gut ist). Ein Unsicherheitsfaktor ist das Einkommen der Mieter: Starke Lohnzuwächse ermöglichen höhere Mieten. Umgekehrt könnten Initiativen zu Mietkontrollen oder Mieterrechten die Mietsteigerungen in einigen Städten einschränken.

Regionale Ausblick-Highlights: Die wachstumsstarken Regionen (Südosten, Texas, Mountain West) werden voraussichtlich weiter wachsen. Das Preiswachstum für Eigenheime dürfte bis 2028 am stärksten in den Carolinas, Florida, Georgia, Texas und Teilen der Bergstaaten sein – diese Märkte könnten in den nächsten vier Jahren kumuliert mehr als 15 % Zugewinn verzeichnen, gegenüber vielleicht der Hälfte davon im Nordosten/Mittleren Westen. Allerdings könnten sogar einige Städte im Rust Belt mit stabilem Wachstum überraschen, sollten sie erfolgreich Remote-Arbeiter oder neue Industrien anziehen (z.B. die neue Intel-Fabrik in Columbus, Ohio könnte dort die Wohnungsnachfrage ankurbeln). Kalifornien an der Küste hinkt dem Sun Belt prozentual vermutlich hinterher, wird aber immer noch ein leichtes positives Wachstum sehen – einfach, weil das Ausgangsniveau schon so hoch war und Erschwinglichkeit weiter schwierig bleibt. Bis 2028 könnten manche bisher schwächere Märkte (z.B. Chicago oder Baltimore) zulegen, wenn sie pro-wohnungsbaupolitische Maßnahmen ergreifen oder die Menschen in die Städte zurückkehren. Solche Regionen bleiben aber voraussichtlich stabil statt mit starkem Wachstum.

Erschwinglichkeit und Wohneigentum: Die große Frage ist, ob Wohnen bis 2028 erschwinglicher wird. Wenn die Prognosekomponenten zutreffen – moderates Preiswachstum bei etwas sinkenden Hypothekenzinsen – könnten die Haushaltseinkommen (aktuell rund 4 % Wachstum pro Jahr) langsam aufholen. Das würde die Erschwinglichkeit Schritt für Schritt verbessern. Im Frühjahr 2025 investierte beispielhaft eine Durchschnittsfamilie rund 24 % ihres Einkommens in die Hypothek für ein mittleres Eigenheim nar.realtor; dieser Wert könnte bis 2028 auf unter 22 % sinken, falls die Zinsen fallen und die Einkommen steigen. Das könnte mehr Erstkäufer auf den Markt bringen. Die Wohneigentumsquote könnte dadurch nach einer Stagnation wieder leicht steigen. Jede staatliche Unterstützung für Erstkäufer (z.B. Zuschüsse für Eigenkapital) würde dies zusätzlich beeinflussen. Auf Mieterseite: Sollten mehr Mieter im Lauf des Jahrzehnts zu Käufern werden, könnte das die Mietnachfrage leicht entspannen – angesichts der insgesamt zu wenigen Wohnungen bleibt der Bedarf an Mietobjekten aber hoch.

Fazit der Entwicklung: Bis 2028 dürfte der US-Immobilienmarkt auf festeren Füßen stehen – die Übertreibungen des Pandemie-Booms sind dann abgebaut, das Angebot für Kauf- wie Mietobjekte erholt sich und die Hypothekenzinsen bewegen sich hoffentlich in einem moderaten Bereich. Wir erwarten keinen System-Crash (keine breite Kreditkrise wie 2008), so dass notwendige Anpassungen eher regional und schrittweise verlaufen. Die Widerstandsfähigkeit des Markts 2023–24 – als die Preise auch bei 7 %-Hypotheken kaum zurückgingen oder sogar stiegen – deutet auf breite Unterstützung hin. Der anhaltende Wohnungsmangel und die demografische Nachfrage begrenzen landesweit tiefe Preiseinbrüche businessinsider.com. Im Gewerbebereich könnte 2028 eine Art Renaissance folgen: Viele notleidende Objekte, die Mitte des Jahrzehnts den Besitzer wechseln, könnten dann saniert sein; auch der Bürosektor könnte mit weniger Angebot und umgenutzten Flächen wieder neu starten.

Natürlich gibt es Zusatzeinflüsse und Unsicherheiten. Geopolitische Ereignisse, politische Änderungen oder schwarze Schwäne (z.B. weitere Pandemien) könnten die Prognosen verschieben. Fehlt dies, ist das Basisszenario für 2025–2028 vorsichtig optimistisch: Wohnimmobilien sollten langsam aber stetig bei Verkäufen und Neubau anziehen, mit sanft steigenden Preisen, während Gewerbeimmobilien sich langsam erholen mit klaren Gewinnern (Industrie, Mehrfamilienhäuser, Top-Einzelhandel) und abgehängte Segmente durch Anpassung die neue Balance finden. Investoren und Käufer, die die nächsten Jahre geduldig und umsichtig handeln, könnten am meisten vom erwarteten, nachhaltigeren Wachstumszyklus profitieren.

Quellen:

National Association of Realtors – Wohnungsmarktprognosen und -daten 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognose für Hauspreise & Verkäufe (Mai 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Wirtschafts- und Wohnungsmarktbericht (April/Mai 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (Dezember 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Top-Wohnimmobilienmärkte für 2025 (Dezember 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Bericht zu Wohnungsleerständen und Wohneigentum Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quartalsbericht zu Wohnimmobilienpreisen (Q1 2025) nar.realtor