Der Wohnungsmarkt in Boise im Jahr 2025 zeichnet sich durch stetiges, aber nicht überhitztes Wachstum aus. Nach den Preissprüngen während der Pandemie pendeln sich die mittleren Immobilienpreise um die 500.000 US-Dollar ein und verzeichnen dabei nur moderate jährliche Zuwächse. So meldet Zillow für April 2025 einen durchschnittlichen Hauswert von 504.848 US-Dollar (ein Plus von 1,9 % im Vergleich zum Vorjahr) zillow.com, und Redfin weist im April 2025 einen mittleren Verkaufspreis von 500.000 US-Dollar aus (ein Plus von 2,2 % gegenüber dem Vorjahr) redfin.com. Die Verkäufe bleiben hoch, sind aber nicht mehr so stark wie zuvor (im April 2025 wurden 220 Häuser verkauft, im Vorjahr waren es noch 250 redfin.com), und es kommen allmählich mehr neue Angebote auf den Markt. Die Angebotsdauer (Months-supply) bleibt niedrig – etwa 2,4 Monate Bestand im Dezember 2024 weknowboise.com – das heißt, Käufer stehen weiterhin im Wettbewerb, auch wenn dieser längst nicht mehr so intensiv ist wie 2020–21. Immobilien wechseln weiterhin zügig den Besitzer (im Frühjahr 2025 etwa 12–14 Tage am Markt redfin.com templetonrealestategroup.com), und die Verkaufspreise liegen im Schnitt sehr nah am Angebotspreis. Die Mieten in Boise bleiben hoch und steigen weiter: Laut Zillow lag die Durchschnittsmiete im April 2025 bei 1.809 US-Dollar (ca. 2,2 % über dem Wert des Vorjahres) zillow.com. Zusammengefasst ist der Wohnungsmarkt in Boise angespannt, aber stabilisierend – Preise und Mieten sind nahe an Rekordwerten, wachsen aber nur noch im niedrigen einstelligen Prozentbereich, während das Angebot ganz allmählich ansteigt.
- Mittlerer Hauspreis: Der Median-Verkaufspreis in Boise liegt bei rund 500.000 US-Dollar (April 2025) redfin.com. Der Home Values Index von Zillow sieht den typischen Hauswert bei 504.848 US-Dollar (plus 1,9 % zum Vorjahr) zillow.com. Im Großraum Boise (Ada County) wurde Ende 2024 ein Median-Hauspreis von rund 525.000 US-Dollar notiert weknowboise.com, leicht unter dem Höchststand von 2022.
- Verkäufe & Bestand: Die Zahl der Angebote wächst: Rund 2.568 Häuser waren im Treasure Valley (Dezember 2024) auf dem Markt, ein Anstieg von 16 % gegenüber dem Vorjahr weknowboise.com (ca. 2,4 Monate Angebotsdauer). Trotz gestiegenem Angebot nehmen auch die Kaufabschlüsse („Pending Sales“) zu – die Nachfrage saugt also weiterhin viel davon auf. Um den Markt wirklich auszugleichen, müsste der Bestand laut Analysten um ca. 65 % steigen weknowboise.com.
- Vermarktungsdauer: Häuser verkaufen sich im Schnitt in weniger als zwei Wochen. Redfin berichtet im April 2025 von 12 Tagen am Markt redfin.com. WeKnowBoise nennt einen Median von rund 14 Tagen im Frühjahr 2025. Das ist zwar langsamer als die 10-Tage-Hektik der Jahre 2021–22, zeigt aber, dass die Nachfrage weiterhin dynamisch ist.
- Mietpreise: Die Mieten liegen für die durchschnittliche Einheit bei rund 1.800–1.900 US-Dollar. Zillows Index für April 2025 weist 1.809 US-Dollar Durchschnittsmiete in Boise aus zillow.com (im Vergleich dazu liegt der nationale Durchschnitt bei 2.024 US-Dollar). Die Mieten sind im letzten Jahr deutlich gestiegen (Zillow: +2,2 % im Jahresvergleich; andere Anbieter zeigen eine Steigerung von etwa 10–12 % bis Ende 2024 weknowboise.com). Die Leerstandsquote ist weiterhin sehr niedrig (etwa 1,6 % in 2024 weknowboise.com), sodass Vermieter weiterhin Spitzenmieten verlangen können.
Trends bei Gewerbeimmobilien & Mehrfamilienhäusern
Der Markt für gewerbliche Immobilien in Boise bleibt stabil; besonders stark zeigen sich Industrie– und Einzelhandelsimmobilien. Lokale Daten belegen, dass der Industriesektor boomt: Es gibt rund 56,4 Millionen Quadratfuß Industriefläche (Q3 2024), die Leerstandsquote liegt bei etwa 8,3 % crexi.com. Trotz neuer Projekte ist die Flächenaufnahme sehr hoch (etwa 1,66 Millionen Quadratfuß vermietete Fläche bis Q3 2024) crexi.com. Die mittleren Mietpreise im Industriebereich sind niedrig (rund 13 US-Dollar/qft/Jahr), aber Anleger werden durch die Renditen angelockt – Crexi meldet zuletzt Industrie-Deals mit Kapitalisierungsraten von ca. 6–7 % crexi.com. Der Büromarkt zeigt ein gemischtes Bild: 17,3 Mio. sq ft Bestand mit etwa 10,2 % Leerstand crexi.com. Einzelne Teilmärkte (Finanzen, Technik, Gesundheitswesen) weisen weiter gesunde Nachfrage auf, insgesamt ist die Nettoaufnahme leicht negativ (–445.000 sq ft YTD) crexi.com, da Homeoffice die Nachfrage dämpft.
Der Einzelhandel ist robust: Boises Retail-Bestand liegt bei rund 25,35 Mio. sq ft, die Leerstandsquote ist mit 3,3 % extrem niedrig crexi.com. Besonders eng ist der Markt in Nampa und Meridian (Nampa: ca. 6,9 % Leerstand) crexi.com, und große Handelsketten expandieren hier weiter. Crexi meldet solide Einzelhandelsdeals (etwa Supermärkte und Discounter) crexi.com. Insgesamt: Die gewerbliche Nachfrage, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Tourismus, befeuert zahlreiche neue Projekte (insbesondere rund um den Flughafen und im Canyon County) crexi.com.
Mehrfamilienhäuser sind ebenfalls gefragt. Die Auslastung von Mietwohnungen liegt bei etwa 94–95 % (Q3 2024) crexi.com. Die durchschnittliche Effektivmiete beträgt ca. 1.595 US-Dollar pro Monat crexi.com (damit günstiger als Einzelhaus-Mieten, aber im Nationalvergleich sehr gut). Der Wohnungsbau erreicht Rekordtempo: Rund 3.064 Einheiten waren Ende 2024 im Bau (in dem Jahr wurden ca. 861 Einheiten fertiggestellt) crexi.com crexi.com. Die Leerstände bei neuen Gebäuden bleiben unter 6 %, die meisten Einheiten finden also schnell Mieter. Hohe Auslastung und starke Cashflows machen Apartmenthäuser für Investoren weiterhin attraktiv.
- Industrie: Rund 56,4 Mio. sq ft, 8,3 % Leerstand, ca. 1,66 Mio. sq ft Nettoaufnahme im Jahresverlauf (Q3 2024) crexi.com crexi.com. Wichtige neue Abschlüsse umfassen große Lagerflächen (Excel Inc, Costco, usw.) crexi.com. Im Bau: rund 2,0 Mio. sq ft (vor allem für Logistik/Distribution) crexi.com.
- Büro: Rund 17,3 Mio. sq ft, 10,2 % Leerstand crexi.com. Die zuletzt erzielte Nettoaufnahme ist leicht negativ (–445.000 sq ft YTD) crexi.com. Die Nachfrage konzentriert sich auf westliche und zentrale Teilmärkte. Jüngste Abschlüsse (z. B. Anwaltskanzleien) belegen fortwährende, aber verlangsamte Nachfrage crexi.com crexi.com.
- Einzelhandel: Rund 25,35 Mio. sq ft, nur 3,3 % Leerstand crexi.com. Nettoaufnahme bislang im Jahr etwa 332.736 sq ft, vor allem durch Märkte und Groß-Konzeptläden crexi.com. Neue Retail-Projekte entstehen v. a. in Meridian, Nampa sowie im Flughafen-Korridor und Caldwell crexi.com.
- Mehrfamilienhäuser: Insgesamt ca. 36.000 Einheiten (Großraum Boise); 5,4 % Leerstand crexi.com. Ø-Miete etwa 1.595 US-Dollar crexi.com. Im Jahr 2024 wurden fast 861 Wohnungen fertiggestellt und 3.064 befinden sich im Bau crexi.com crexi.com – ein Rekord für die Region. Der steigende Bestand dürfte das Mietwachstum mittelfristig bremsen (aktuell liegt das Mietwachstum bei ca. 0,1 % p. a. crexi.com), die Nachfrage bleibt aber hoch.
Trends im Bau & in der Entwicklung
Der Neubau wurde verstärkt, um die Nachfrage zu bedienen, bleibt im Innenstadtbereich aber weiter zurück. Im Ada County wurden 2024 rund 5.137 neue Baugenehmigungen erteilt fred.stlouisfed.org – weniger als die 6.089 in 2023 und den Höchstwert von 7.487 in 2021. Das signalisiert eine Abkühlung bei Neubauten von Einfamilienhäusern. Die Stadt Boise selbst hat weniger Einheiten bewilligt als geplant – pro Jahr fehlen etwa 300–800 Einheiten (über die letzten drei Jahre) cityofboise.org. Dieses Defizit erklärt mit, warum die Preise hoch bleiben. Ein großer Teil der Neubauten betrifft mittlerweile Reihenhäuser und Apartments („Missing Middle“): 52 % aller neuen Genehmigungen im Ada County (2019–2022) entfielen auf Mehrfamilienhäuser oder kleine Einheiten, verglichen mit nur 31 % in den Jahren 2018–2020 cityofboise.org.
- Baugenehmigungen: Die Zahl der neuen Wohnbaugenehmigungen in Ada County sank 2024 auf ca. 5.137 (gegenüber 6.089 in 2023 und 7.487 in 2021) fred.stlouisfed.org. Die stadtweite Auslieferung von Einheiten (Boise) bleibt leicht unter der langfristigen Nachfrage.
- Wohnformen: Mehrfamilienhäuser und „Missing Middle“-Wohnungen dominieren inzwischen die Neubauten (52 % der Genehmigungen, 2019–22) cityofboise.org. Über ein Drittel aller neuen Einheiten seit 2019 entstehen in Downtown und im West Bench cityofboise.org, was die Nachverdichtung und Projekte mit höherer Dichte widerspiegelt.
- Siedlungen: Außerhalb der Innenstadt entstehen weiterhin neue Siedlungen. Daten von Build Idaho (Bericht 2025) nennen ca. 305 neue Siedlungen in der Region (5.400+ verkaufte Häuser), was unterstreicht, dass das Wachstum im Umland (Meridian, Kuna, Star) immer noch das Angebot antreibt.
- Kosten & Verzögerungen: Baukosten bleiben ein Hindernis – national um 40 % gestiegen seit 2018 cityofboise.org –, was die Produktion erschwinglicher Wohnungen verlangsamt. Auch Infrastrukturprojekte benötigen Zeit: Zum Beispiel begann die Verlängerung des Idaho Highway 16 (Anbindung an die I-84) im Jahr 2006 und wird immer noch abschnittsweise gebaut boisedev.com.
Ökonomische & demografische Faktoren
Der Markt in Boise wird getragen von schnellem Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum. Das Treasure Valley (Ada + Canyon County) zählt jetzt schätzungsweise 848.000 Einwohner (2025 Prognose) boisedev.com, ein Anstieg um ca. 3 % in einem Jahr. Die Stadt Boise selbst hat ca. 253.550 Einwohner (1,4 % Wachstum 2025) boisedev.com. Diese Region hat seine Bevölkerung seit 1990 in etwa verdoppelt und wächst damit deutlich schneller als der nationale Durchschnitt. Wichtige demografische Daten: Medianalter ~37,8 Jahre crexi.com und ein hoher Bildungsgrad (~38 % verfügen über einen Bachelor oder höher crexi.com).
Ökonomisch genießt Boise eine niedrige Arbeitslosenquote (ca. 3,2 % in 2024) crexi.com und eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur. Große Arbeitgeber im Tech- und Industriesektor (Micron, Hewlett-Packard, wachsende Fintech-Unternehmen) bauen ihre lokalen Belegschaften aus crexi.com. Gesundheitswesen (St. Luke’s, St. Alphonsus) und Bildung (Boise State, College of Western Idaho) sind ebenfalls bedeutende Arbeitgeber. Das BIP der Metropolregion überschritt 36,3 Milliarden Dollar im Jahr 2024 crexi.com. Das mittlere Haushaltseinkommen beträgt ca. 80.900 $ in Ada County crexi.com, das Pro-Kopf-Einkommen rund 40.220 $ crexi.com. Kurz gesagt: Starke Zuwanderung und solide Einkommen stützen die Nachfrage am Wohnungsmarkt.
- Bevölkerung: Großraum Boise ca. 848.000 (2025 Schätzung), wächst um etwa 3 %/Jahr boisedev.com. Stadt Boise ca. 253.550 Einwohner boisedev.com. Ada County wuchs seit 2010 um ca. 32 % crexi.com.
- Migration: Idaho (und Boise) verzeichnete starke Zuwanderung aus teureren Bundesstaaten. Das Wachstum im gesamten Bundesstaat liegt seit 2020 bei ca. 7 % (Census) und damit weit über dem US-Durchschnitt. Lokale Berichte verzeichnen einen Zustrom von Käufern außerhalb des Bundesstaates und sogar institutionellen Investoren, was die lokalen Immobilienpreise und Mieten steigen lässt idahohousing.com.
- Jobs & Einkommen: Niedrige Arbeitslosigkeit von 3,2 % (2024) crexi.com. Bedeutende Wachstumssektoren sind Halbleiterfertigung, IT-Dienstleistungen und Gesundheitswesen crexi.com. Median-Haushaltseinkommen etwa 80.928 $ crexi.com (über dem Landesdurchschnitt). Knapp 38 % der Erwachsenen haben einen Hochschulabschluss crexi.com und sorgen für einen qualifizierten Arbeitsmarkt.
- Erschwinglichkeit: Trotz hoher Einkommen zählt Boise heute zu den teuersten Märkten des Landes. Lokale Analysten stellen fest, dass Zuzug und Investorenaktivitäten die „Wohnungsdynamik verändert“ haben – viele ältere Mietobjekte gehören inzwischen auswärtigen Firmen, wodurch die Mieten steigen idahohousing.com. Dieses Zusammenspiel mit begrenztem Neubau führt zum angespannten Wohnungsmarkt der Region.
Regierungspolitik & Infrastruktur
Die kommunale und staatliche Politik passt sich dem Wachstum von Boise an. Wohnungspolitik steht oben auf der Agenda: Die Stadt setzt sich bei Landtagsabgeordneten für mehr Mittel und Anreize für bezahlbaren/sozialen Wohnungsbau ein cityofboise.org. Boise strebt beispielsweise weitere Investitionen in Idahos Workforce-Housing-Fonds sowie neue Steuergutschriften für Bauherren günstiger Wohnungen an cityofboise.org. Die Stadt verteidigt außerdem lokale Mieterrechte (Kautionsregelungen, Schutz beim Einkommen als Mietgrundlage) gegen Eingriffe auf Landesebene cityofboise.org. In der Praxis hat Boise seinen Bebauungsplan aktualisiert, um mehr Dichte und Anreize für „Missing Middle“-Wohnungen zu ermöglichen und so den Bau von Reihenhäusern und Apartments anzuregen.
Infrastrukturprojekte werden ebenso für das künftige Wachstum in Angriff genommen. Die Idaho Transportation Dept (ITD) prüft einen neuen „South Ada“-Korridor (Verlängerung der Meridian Road durch Kuna bis zur I-84), der den Verkehr aus geplanten Baugebieten (bis zu ~18.000 Häuser bei Mayfield) aufnehmen soll boisedev.com. Auch die lang aufgeschobene Verlängerung des Highway 16 (Süd-Boise nach Star) kommt voran. Diese Straßen erschließen neues Bauland und sollen die I-84 entlasten. ÖPNV: Auch der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs läuft: Valley Regional Transit (VRT) hat Linien neu strukturiert (neue Nord-Süd-Verbindungen), Haltestellen werden mit Echtzeitinformationen ausgerüstet. Im Haushaltsjahr 2024 stiegen die VRT-Nutzerzahlen leicht auf 1,46 Millionen Fahrten boisedev.com – trotz großer Änderungen im Liniennetz ein Hinweis, dass die Nachfrage auch künftig einen Ausbau trägt. VRT setzt zudem auf Elektrobusse, die am Main Street Station Standort geladen werden boisedev.com.
- Bezahlbarer Wohnraum: Boises Legislativagenda 2024 priorisierte die Erschwinglichkeit von Wohnraum. Die Stadt unterstützt staatliche Fonds für Arbeitskräftewohnungen und Steueranreize für Entwickler cityofboise.org. Lokal zielen Boises Zonenreformen (die mehr Dichte und ADUs erlauben) darauf ab, den Wohnungsmangel zu mildern cityofboise.org.
- Mieterschutz: Boise hält mieterfreundliche Regeln aufrecht (z. B. kein Diskriminierung aufgrund der Einkommensquelle, vollständige Rückgabe der Kautionen) und widersetzt sich staatlichen Bemühungen, diese zu überstimmen cityofboise.org.
- Straßen & Verkehr: Die ITD plant neue Autobahnkorridore (z. B. Meridian–Kuna/I-84-Route) und setzt die Erweiterung der Hwy 16 fort, um den wachsenden Vororten zu dienen boisedev.com boisedev.com. Boise finanziert außerdem wichtige Straßenmodernisierungen (wie geschützte Radwege und ADA-Verbesserungen auf dem Capitol Blvd).
- ÖPNV: VRTs Netzumstrukturierung (wirksam 2024–25) hat das Angebot erhöht. Erste Ergebnisse: Die Fahrgastzahlen stiegen um ca. 1,3 % (Geschäftsjahr 2024) boisedev.com. Zukünftige Pläne umfassen mehr Bushaltestellen, Echtzeitinformationen und eine vollständig elektrische Busflotte. Diese Investitionen machen Boise lebenswerter und könnten die Wohnraumnachfrage in der Nähe von ÖPNV-Linien erhöhen.
Ausblick für Investoren & 3–5-Jahres-Prognose
Mit Blick auf die nächsten 3–5 Jahre sehen die meisten Analysten, dass sich Boise in einen ausgeglichenen Markt einpendelt. Es wird erwartet, dass Preise und Mieten moderat steigen und keinen Boom wie 2019–2021 erleben. Nationale Prognostiker (z. B. RealWealth Analytics) erwarten ein Wachstum der US-Immobilienpreise von etwa 3–5% pro Jahr (2025–2029). Boise wird dieses Tempo wahrscheinlich widerspiegeln oder etwas darunterliegen, da das Ausgangsniveau bereits hoch ist. Entscheidende Faktoren werden Zinsen und Angebot sein: Die meisten Prognosen gehen davon aus, dass Hypothekenzinsen im mittleren Bereich von 6% bleiben. Selbst kleine Rückgänge (z. B. von ~7% auf ~6,5%) können die Kaufkraft deutlich steigern – eine Analyse stellte fest, dass der Rückgang im Jan–März 2025 auf 6,63% den Käufern ~13.000 $ mehr Kaufkraft verschaffte weknowboise.com.
Investoren bleiben aufgrund der Grundfaktoren in Boise (Bevölkerungswachstum, Arbeitsplätze, begrenztes Angebot) interessiert. Renditeorientierte Käufer im Mehrfamilienhaus- und Industriesektor beobachten diesen Markt weiterhin: Zum Beispiel wurden mittlere Industriegebäude für etwa 3,2 Mio. $ mit Renditen (Cap Rates) von etwa 6,1% gehandelt crexi.com, was das Investoreninteresse aufrecht erhält. Allerdings könnte ein großer Zustrom von Neubauten (tausende Wohnungen oder ein neuer Industriepark) eine weitere Kompressions der Cap Rates und Anstiege bei den Preisen abschwächen.
Zusammenfassend erwarten die meisten lokalen Experten stetige, aber unspektakuläre Zuwächse. Die Immobilienpreise könnten jährlich im Bereich von 0–5% leicht steigen (insbesondere außerhalb der Höhepunkte), die Mieten steigen weiter, solange die Leerstandsquote unter 5% bleibt, und das Angebot wächst allmählich durch neue Bautätigkeit. Es wird ein ausgeglichenes Ergebnis prognostiziert: Bleiben Wirtschaft und Zuzug in Boise stark, wird auch die Nachfrage hoch bleiben. Hohe Finanzierungskosten und verstärkte Bautätigkeit sollten jedoch ein weiteres Überhitzen des Marktes verhindern. Käufer und Investoren sollten Infrastrukturprojekte im Auge behalten (da neue Straßen heiße Märkte wie Kuna/Star eröffnen können) sowie staatliche Wohnungsprogramme (die Arbeitskräftewohnungen schaffen könnten). Insgesamt normalisiert sich der Immobilienmarkt in Boise 2025 nach einem wilden Jahrzehnt – immer noch angespannt und wettbewerbsintensiv, aber nicht mehr auf einer Raketenfahrt nach oben.
Quellen: Aktuelle Marktdaten und Prognosen von Zillow, Redfin, lokalen Maklerverbänden, BoiseDev-Berichterstattung und Wohnungsbauagenturen des Bundesstaats Idaho zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com (vgl. Zitate).
