Der Immobilienmarkt in Buenos Aires erlebt im Jahr 2025 eine starke Erholung nach mehreren schwierigen Jahren. Angetrieben durch umfassende Wirtschaftsreformen, gelockerte Währungskontrollen und zurückkehrendes Investorenvertrauen, sind die Immobilientransaktionen sprunghaft angestiegen und die Preise steigen wieder thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Die nominalen Wohnungspreise sind im vergangenen Jahr durchschnittlich um etwa 8,5 % gestiegen, wobei gehobene Stadtviertel besonders starke Zuwächse verzeichnen thelatinvestor.com. Dieses Wiederaufleben erfolgt trotz Argentiniens hoher Inflation – reale (inflationsbereinigte) Immobilienwerte liegen weiterhin unter ihren Höchstständen – da sowohl lokale als auch ausländische Käufer in großer Zahl auf den Markt zurückkehren thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. In den folgenden Abschnitten bieten wir eine umfassende Analyse der Trends bei Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzten Immobilien in Buenos Aires, einschließlich der Dynamik auf Stadtteilebene, Preisentwicklungen im Vergleich zu den Vorjahren, Investitionsmuster, regulatorischen Veränderungen, makroökonomischem Kontext sowie wichtigen Entwicklungen, die die Immobilienwerte beeinflussen.
Trends auf dem Wohnimmobilienmarkt
Verkaufsvolumen und Nachfrage: Die Verkaufsaktivität von Wohnimmobilien in Buenos Aires hat stark zugenommen. Die Zahl der unterzeichneten Immobilienurkunden stieg im Jahr 2024 um 35 % im Vergleich zum Vorjahr bowtiedmara.io und markiert damit die stärkste Marktdynamik seit 2018. Dieser Anstieg setzte sich auch im Jahr 2025 fort – allein im ersten Quartal 2025 lag das Transaktionsvolumen etwa 40 % höher als im Vorjahreszeitraum thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ein entscheidender Impuls war die Aufhebung der Devisenkontrollen im April 2025, die aufgestaute Nachfrage freisetzte; innerhalb weniger Wochen nach dieser Reform stiegen die Immobilientransaktionen um 35 %, da Käufer in den Markt drängten thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Das Vertrauen der Käufer wurde zudem durch Regierungsmaßnahmen zur Ausweitung der Hypothekenkredite gestärkt, nachdem jahrelang Wohnungsfinanzierung knapp war. Zum ersten Mal seit über einem Jahrzehnt begannen lokale Banken Mitte 2024 wieder mit der Vergabe von Hypotheken, sodass etwa 9 % der Immobilienkäufe im Jahr 2024 finanziert wurden, gegenüber nur 4 % im Vorjahr bowtiedmara.io. Auch wenn Hypotheken weiterhin bei unter 10 % der Verkäufe genutzt werden, wird erwartet, dass dieses beginnende Kreditwachstum „den Markt künftig antreiben wird“, da Experten anmerken, dass neuer Zugang zu Fremdfinanzierung oft eine breitere Wohnraumnachfrage auslöst thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Preistrends: Nach einem langanhaltenden Abschwung befinden sich die Immobilienpreise in Buenos Aires nun in einer Erholungsphase. Der durchschnittliche Apartmentpreis in der Stadt erreichte Anfang 2025 USD $2.339 pro Quadratmeter, was in etwa dem Niveau von 2022 entspricht und etwa 7 % höher liegt als ein Jahr zuvor bowtiedmara.io. Dies markiert eine deutliche Trendwende gegenüber 2018–2022, als die in USD denominierten Immobilienwerte einbrachen. Während des schlimmsten Teils des Rückgangs (2019–2020) fielen die Preise inflationsbereinigt jährlich zweistellig globalpropertyguide.com. Sogar nominal sanken die Durchschnittspreise bis 2022 jedes Jahr um 3–5 % globalpropertyguide.com. Der Tiefpunkt schien Mitte 2023 erreicht worden zu sein; von Juni 2023 bis Januar 2025 ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Stadt um etwa 8,7 % gestiegen bowtiedmara.io. Allerdings sind die realen (inflationsbereinigten) Immobilienwerte weiterhin deutlich unter dem Höchststand, da Argentinien 2023 eine Hyperinflation von 133 % erlitt und auch 2024 eine hohe Inflation auftrat globalpropertyguide.com idealista.com. Tatsächlich zeigte eine Analyse, dass trotz eines nominalen USD-Preisanstiegs von etwa 5,5 % im zweiten Quartal 2024 die inflationsbereinigten Apartmentpreise in diesem Quartal um etwa 72 % im Jahresvergleich eingebrochen sind globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Die orangefarbene Linie im Diagramm unten zeigt, wie weit die Preise seit dem Höchststand 2018 gefallen sind und wie die derzeitige moderate Erholung verläuft:
| Stadtteil | Durchschnittspreis (USD pro m²) | Marktsegment |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Ultraluxuriöse Hochhäuser |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Trendige Apartments, Neubauten |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Gehobene historische / luxuriöse Gegend |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Gehobene/mittlere Wohngegend |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Mittelschicht-Wohngegend |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Altstadt (renovierte Einheiten) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (geschätzt) | Gentrifizierende Gegend |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Erschwinglicher Stadtrand |
| Stadtweiter Durchschnitt (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Die hochwertigen nördlichen Stadtteile und das zentrale Flussufer erzielen die höchsten Preise.
Puerto Madero, ein modernes Luxusviertel mit Türmen und Annehmlichkeiten, ist das teuerste Gebiet mit etwa 6.000 $/m² globalpropertyguide.com – etwa das 3-Fache des Stadtdurchschnitts.Palermo Soho und Hollywood (angesagte Unterviertel von Palermo, die bei Expats und jungen Berufstätigen beliebt sind) kosten durchschnittlich 3.500–4.300 $/m² thelatinvestor.com, was die starke Nachfrage nach ihrem Nachtleben, Essengehen und der Co-Working-Szene widerspiegelt.Traditionelle gehobene Viertel wie Recoleta (bekannt für ihre Architektur im französischen Stil und Botschaften) erzielen ebenfalls Preise von über $4.000/m² thelatinvestor.com.Im Gegensatz dazu liegen die Preise in mittelständischen Wohngebieten wie Belgrano und Caballito im Bereich von $2.200–$3.000 thelatinvestor.com.Arbeiterklasse-Vororte im Süden und Westen, wie Villa Lugano oder Teile von Mataderos, bieten die günstigsten Immobilien zu etwa 1.500 $/m² thelatinvestor.com.Diese Wertunterschiede stehen in engem Zusammenhang mit den lokalen Einkommen, Annehmlichkeiten sowie der Wahrnehmung von Sicherheit und Infrastruktur.Mit Blick auf die Zukunft prognostizieren lokale Analysten weiterhin ein nominales Preiswachstum für 2025–2026. Für Premium-Stadtteile wird ein jährlicher Wertzuwachs von +8–12 % erwartet, während aufstrebende Gebiete 10–15 % Zuwachs erzielen könnten thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Diese Prognosen gehen davon aus, dass sich die Inflation abschwächt (von ca. 120 % im Jahr 2024 auf ca. 60 % im Jahr 2025) und dass die jüngsten marktwirtschaftlichen Reformen den Käuferoptimismus aufrechterhalten thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Es ist anzumerken, dass selbst ein jährlicher Preisanstieg von 10 % in USD wahrscheinlich hinter der lokalen Inflation zurückbleiben würde, aber wenn die Inflationsrate in Argentinien wie erhofft zurückgeht, könnten sich die realen Immobilienwerte nach Jahren der Erosion endlich stabilisieren oder sogar steigen.
Preisdifferenzen in den Stadtteilen: Die Wohnimmobilienpreise in Buenos Aires variieren stark je nach Viertel. Die folgende Tabelle hebt die durchschnittlichen Preisniveaus ausgewählter Gebiete Mitte 2025 hervor:
Stadtteil-Gewinner und -Verlierer: In den Jahren 2024–2025 führen gentrifizierende und erstklassige Viertel das Preiswachstum an, während einige Randbezirke zurückbleiben. Das angesagteste Viertel ist Villa Crespo, ein ehemals raues Gebiet neben Palermo, das sich schnell gentrifiziert – hier sind Preisanstiege von 10–15 % jährlich aufgrund neuer Entwicklungen und verbesserter Verkehrsverbindungen zu beobachten thelatinvestor.com. Dicht dahinter liegen Palermo Soho/Hollywood, die beide rund 8–12 % jährliche Zuwächse verzeichnen, da das Interesse ausländischer Käufer und das begrenzte Angebot die Werte steigen lassen thelatinvestor.com. Recoleta und Palermo Chico (eine weitere gehobene Zone) erzielen dank robuster Nachfrage im Luxussegment ein stabiles Wachstum von 8–10 % thelatinvestor.com. Aufstrebende Mittelklasseviertel wie Villa Urquiza (Nordwesten) zeigen ebenfalls starke Dynamik; mit aktuellen Preisen von etwa $2.600–$3.300/m² und prognostiziertem Wachstum von 10–15 %, da neue Infrastrukturen realisiert werden thelatinvestor.com.
Andererseits stagnieren einige Segmente. Die südlichsten Stadtteile (Sur) mit schlechterer Anbindung und hoher Armut verzeichnen kaum Wertsteigerungen – Villa Lugano und angrenzende Bezirke sehen nur ein jährliches Preiswachstum von 2–4% thelatinvestor.com und liegen damit weit unterhalb der Inflation. Diese Gebiete bieten zwar erschwinglichen Wohnraum für Einheimische, es fehlt ihnen aber an dem Investitionsinteresse, das andere Teile der Stadt antreibt. Selbst auf dem Mietmarkt ist die Nachfrage dort schwächer. Die untenstehende Karte veranschaulicht diese regionalen Unterschiede: dunklere Farben im Norden und im Stadtzentrum korrelieren mit höheren Preisen und schnellerem Wachstum, während die blassen Bereiche im Süden die niedrigsten Werte und nur minimale Wertsteigerungen aufweisen.
Käuferprofile – Ausländisch vs. Einheimisch: Bemerkenswert ist, dass ausländische Investoren in wachsender Zahl auf den Immobilienmarkt in Buenos Aires zurückgekehrt sind. Durch die Abwertung des Peso sind argentinische Immobilien in US-Dollar betrachtet außergewöhnlich günstig, wodurch Käufer aus den USA, Spanien und anderen Ländern in den Markt „strömen“ thelatinvestor.com. Bis Mitte 2025 machen internationale Käufer schätzungsweise 8–12 % aller Verkäufe in Premium-Vierteln wie Palermo, Recoleta und Puerto Madero aus thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Viele werden durch günstige Wechselkurse und das Potenzial für erhebliche Wertsteigerungen angelockt, während sich der Markt erholt thelatinvestor.com. Darüber hinaus hat Argentinien Investitionen für Ausländer erleichtert: Währungsbeschränkungen wurden aufgehoben (Investoren können ihre Dollar wieder frei verwenden) trade.gov und der Erwerb einer Aufenthaltserlaubnis ist mit sogar bescheidenen Investitionen unkompliziert (ein Visum ist möglich ab etwa ARS 1,5 Millionen, das entspricht rund USD $1.500 bei schwachem Peso) thelatinvestor.com. Ausländer sehen sich keinen gesetzlichen Hürden beim Erwerb von städtischen Immobilien gegenüber und Verkäufer sind zunehmend bereit, Angebote in USD zu akzeptieren, was internationale Käufer zusätzlich ermutigt thelatinvestor.com. Beliebte Ziele für internationale Investoren sind Luxuswohnungen in Puerto Madero und renovierte historische Apartments in San Telmo, die sowohl Wertsteigerungspotenzial als auch attraktive Mieteinnahmen von Expats und Touristen bieten thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Inländische Käufer treiben unterdessen ebenfalls die Erholung an. Argentiniens wachsende Mittelschicht (trotz wirtschaftlicher Volatilität) hat eine kulturelle Vorliebe für Immobilien als Wertaufbewahrungsmittel und entscheidet sich oft für Immobilien anstelle instabiler Bankeinlagen. Da die Inflation endlich Anzeichen einer Abschwächung zeigt und die Hypothekenkredite beginnen zu wachsen, versuchen immer mehr Einheimische, Häuser zu kaufen thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Die eigentumsfreundlichen politischen Maßnahmen der Regierung – wie verbesserter Zugang zu Krediten und die Einführung einer Steueramnestie – haben die lokale Nachfrage weiter stimuliert. Im Rahmen eines Programms „Blanqueo“ 2024 konnten Argentinier mit nicht deklariertem Vermögen bis zu 100.000 US-Dollar steuerfrei (und größere Beträge zu einem niedrigen Steuersatz) legitimieren, wenn investiert wurde, und es wird erwartet, dass ein Großteil dieses Kapitals in Immobilien fließt thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Darüber hinaus hat – wie im Abschnitt Recht & Regulierung erläutert – die Stadt Buenos Aires die Stempelsteuer für die meisten Erstkäufer bei einem Kaufpreis von unter ca. 190.000 US-Dollar abgeschafft expatsba.com expatsba.com, wodurch die Transaktionskosten für einheimische Familien gesenkt werden. Diese Faktoren haben mehr argentinische Käufer – insbesondere junge Berufstätige und Erstkäufer – dazu befähigt, neben ausländischen Investoren den Markt zu betreten.
Trends auf dem Mietmarkt
Der Mietwohnungsmarkt in Buenos Aires hat seit Ende 2023 einen dramatischen Wandel erlebt. Um einen schweren Wohnungsmangel zu beheben, hat die neue Regierung im Dezember 2023 Argentiniens strenges Mietkontrollgesetz aufgehoben, das zuvor feste Mietverträge mit einer Laufzeit von drei Jahren und Obergrenzen für Mieterhöhungen vorschrieb idealista.com. Die unmittelbare Folge war eine Welle von Angeboten: Innerhalb von 8–9 Monaten nach der Aufhebung sprang die Zahl der zur Vermietung stehenden Wohnungen in der Stadt um rund 170% nach oben idealista.com. Ende 2024 gab es in Buenos Aires mehr als 19.000 Mietangebote – mehr als 3,2 Mal so viele wie Anfang 2023 idealista.com. Dieser Angebotsboom – im Wesentlichen haben Eigentümer nach der Deregulierung ihre Wohnungen wieder auf den Langzeitmietmarkt zurückgebracht – hat den Druck auf Mieter endlich verringert. Zwar steigen die geforderten Mieten nominal noch, das Tempo hat sich aber deutlich verlangsamt. Bis August 2024 stiegen die Mieten in Buenos Aires um etwa 45 % im Jahresvergleich, was hoch klingt, aber weniger als halb so hoch ist wie die allgemeine Inflationsrate (~94 %) im selben Zeitraum idealista.com. Real bedeutet das für Mieter nach Jahren steigender Preise einen Rückgang der Mietkosten um etwa 49 % idealista.com idealista.com. Tatsächlich waren die monatlichen Mieterhöhungen bis Mitte 2024 die niedrigsten seit 2021 – ein direktes Ergebnis des gestiegenen Angebots und marktorientierter Politik idealista.com. Vermieter, die von den alten Zwängen befreit sind, sind wieder eher bereit, Wohnungen langfristig zu vermieten, und viele haben ihre Mietvorstellungen gesenkt, um in einem nun deutlich wettbewerbsorientierteren Markt Mieter zu gewinnen.
Mietrenditen: Für Immobilieninvestoren liegen die Mietrenditen in Buenos Aires im Durchschnitt bei etwa 6–8 % brutto in USD für Wohneinheiten – angesichts des Risikoprofils Argentiniens eher moderate Renditen. Innerhalb der Stadt bieten Studio-Apartments die höchsten Renditen (im Durchschnitt etwa 8,3 %), da sie günstiger sind und von jungen Mietern stark nachgefragt werden thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Größere Einheiten (2-3 Schlafzimmer) erzielen in den besten Lagen typischerweise rund 6–7 % thelatinvestor.com. Zum Beispiel können Studios in zentralen Vierteln ~7–8 % bringen, während Ein- und Zweizimmerwohnungen je nach Lage etwa ~5–7 % erzielen thelatinvestor.com. Palermo Soho verzeichnet trotz hoher Immobilienpreise bei Studios etwa 7,5 % Rendite, sinkend auf ~6,0 % bei Dreizimmerwohnungen thelatinvestor.com. In Mittelklassevierteln wie Caballito sind die Renditen über alle Wohnungsgrößen hinweg stabil bei rund 6 % thelatinvestor.com. Interessanterweise können im sonst renditeschwachen Puerto Madero größere Luxuswohnungen Renditen von etwa 7,9 % erreichen (mehr als kleinere Einheiten), da wohlhabende Expats und Führungskräfte bereit sind, für erstklassige Wohnungen Spitzenmieten zu zahlen thelatinvestor.com. Insgesamt gelten die Mietrenditen in BA nach regionalen Maßstäben als niedrig (z. B. erzielen risikoreichere Märkte in LATAM oft >8–10 %). Investoren betrachten Buenos Aires daher generell eher als Wertsteigerungsmarkt denn als reines Cashflow-Investment thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Das jüngste Wachstum des Mietangebots und die Stagnation der Mietpreise könnten die Renditen kurzfristig begrenzen. Da die Immobilienpreise aber (historisch betrachtet) immer noch relativ niedrig sind und der Tourismus wieder zunimmt, gibt es vor allem im kurzfristigen Mietsegment (Airbnb, ausländische Gäste) Potenzial für steigende Mieteinnahmen.Kurzzeitvermietungen: Der Touristen- und Airbnb-Markt in Buenos Aires ist robust, da die Stadt zu einem Hotspot für digitale Nomaden und regionale Reisende geworden ist. Viertel wie Palermo, Recoleta und San Telmo sind besonders gefragt für Kurzzeitaufenthalte, was die Mieten für gut ausgestattete Apartments gestützt hat. Laut lokalen Quellen kann eine typische Einzimmerwohnung in Palermo etwa 500 US-Dollar oder mehr pro Monat bei einer mittelfristigen Vermietung an Expats oder Nomaden einbringen thewanderinginvestor.com. Allerdings hat die Stadtverwaltung, angesichts von Beschwerden über die Auswirkungen auf das Wohnungsangebot, begonnen, Regulierungen für Kurzzeitvermietungen in Erwägung zu ziehen. Anfang 2025 schlug der Bürgermeister von Buenos Aires neue Regeln für Airbnbs vor (wie von Marktbeobachtern erwähnt bowtiedmara.io), allerdings bleiben Details und Durchsetzung noch unklar. Derzeit sind die Auslastungsraten für Kurzzeitvermietungen moderat (~50% Auslastung wurde für einige Vermietungen verzeichnet thewanderinginvestor.com), sodass Betreiber Leerstände managen müssen. Dennoch bevorzugen viele Vermieter die Flexibilität, tageweise in Dollar zu vermieten, angesichts des volatilen Peso Argentiniens. In Zukunft wird die Balance zwischen traditionellen Mietverträgen und Kurzzeitvermietungen von politischen Maßnahmen und Tourismustrends abhängen.
Markt für Gewerbeimmobilien
Auch wenn Wohnimmobilien die Schlagzeilen dominieren, navigieren Buenos Aires’ gewerbliche Immobiliensektoren – Büro, Einzelhandel und Industrie – im Jahr 2025 ebenfalls eine Erholung nach der Pandemie.
Büromarkt: Der Büromarkt der Klasse A in Buenos Aires zeigt nach einigen schwierigen Jahren vorsichtige Anzeichen einer Erholung. Im ersten Quartal 2025 betrug die Nettoabsorption von erstklassigen Büroflächen +28.685 m², was darauf hindeutet, dass Unternehmen beginnen, ihre Flächen wieder zu vergrößern cushmanwakefield.com. Die Nachfrage wurde insbesondere von Großunternehmen getragen, die Flächen im Panamericana-Korridor (nördliche Vororte entlang der Autobahn) und in Puerto Madero anmieten, wo mehrere neue Bürogebäude fertiggestellt wurden cushmanwakefield.com. Allerdings hat der Zustrom an neuen Flächen dazu geführt, dass die Büroleerstandsquote auf ~16,9 % (von ~15,9 % Ende 2024) gestiegen ist cushmanwakefield.com. Vermieter suchen aktiv nach Mietern für die neu fertiggestellten Gebäude, insbesondere in peripheren Lagen, was die steigenden Leerstände erklärt. Büromieten in Buenos Aires sind für Premiumflächen stabil bei rund USD $23–$24 pro m² pro Monat geblieben cushmanwakefield.com. Mit etwa ~$24/m² entsprechen sie ungefähr den Mieten vor der Pandemie. Dies deutet darauf hin, dass Vermieter ihre Angebotsmieten trotz hoher Leerstände stabil gehalten haben, was wahrscheinlich daran liegt, dass die meisten Verträge in US-Dollar abgeschlossen werden. Viele Unternehmen nutzen die mieterfreundlichen Bedingungen, um zu ähnlichen Kosten in neuere oder besser gelegene Büros umzuziehen. Insgesamt ist der Ausblick für den Bürosektor vorsichtig optimistisch: Wirtschaftliche Reformen und eine von IWF unterstützte Stabilisierung haben das Geschäftsklima verbessert, aber die Leerstände könnten erhöht bleiben, bis das Überangebot (einschließlich der letzten Catalinas Norte II Türme und anderer Projekte) absorbiert ist. Dennoch deuten die allmähliche positive Absorption und stabile Mieten darauf hin, dass der Tiefpunkt am Büromarkt möglicherweise erreicht wurde cushmanwakefield.com.
Einzelhandel und Gastgewerbe: Die Einzelhandelsimmobilien in Buenos Aires – von Einkaufszentren bis zu Ladenlokalen in erstklassigen Lagen – erleben ebenfalls eine Erholung, unterstützt durch wiederbelebte Konsumausgaben (teilweise getrieben von Touristen und Besuchern, die von Argentiniens Währungsarbitrage profitieren). Große Betreiber von Einkaufszentren wie IRSA berichten von verbesserten Kennzahlen: 2024 stiegen die Mieteinnahmen von IRSA (hauptsächlich aus Einkaufszentren) um ca. 8,8 % und die Besucherzahlen erholten sich deutlich gatewaytosouthamerica-newsblog.com. In den wichtigsten Einkaufsstraßen der Stadt (Florida Street, Santa Fe Avenue, die Boutique-Zone von Palermo Soho) gibt es eine niedrige Leerstandsquote und steigende Mieten, da Einzelhändler zurückkehren. Zusätzlich laufen Las Cañitas und andere Nischen-Gewerbegebiete gut – eine Analyse von Infobae Anfang 2025 hob hervor, dass Sektoren wie Gastronomie und Nachtleben in Las Cañitas den Markt anführen und sowohl Miet- als auch Kaufpreise für Gewerbeimmobilien dort steigen expatsba.com expatsba.com. Kleine Unternehmen expandieren vorsichtig, und internationale Marken kehren seit Aufhebung der Kapitalverkehrskontrollen in den Markt zurück (was die Gewinnrückführung für ausländische Einzelhändler erleichtert). Für Vermieter von Einzelhandelsimmobilien bleibt die Mietindexierung schwierig: Viele Mietverträge werden weiterhin informell in USD oder über inflationsgebundene Klauseln angepasst, da die jährliche Inflation 2024 etwa 95 % betrug idealista.com. Der Gastgewerbesektor hat sich ebenfalls deutlich aufgehellt – Boutique-Hotels und Aparthotels in Gegenden wie Recoleta und Palermo profitieren vom Tourismusboom nach der Pandemie und Argentiniens neuen Visa-Regelungen für Remote-Arbeiter. Einige Investoren haben sogar Wohngebäude in Co-Living- oder Gastgewerbe-Nutzungen umgewandelt, um von der hohen Dollar-Belegung zu profitieren. Insgesamt befindet sich das Segment Einzelhandel/Gastgewerbe im Jahr 2025 im Wachstumsmodus, bleibt jedoch anfällig für makroökonomische Schwankungen der Konsumkraft.
Industrie/Logistik: Der Markt für Industrieimmobilien (Lagerhäuser, Logistikparks) im Großraum Buenos Aires verzeichnete einen gemischten Start ins Jahr 2025. Im 1. Quartal 2025 gab es eine negative Nettoabsorption von -27.752 m², da einige Nutzer sich verkleinerten, bedingt durch einen Rückgang der Verbraucherausgaben cushmanwakefield.com. Die Leerstandsquote für Logistikflächen stieg leicht auf etwa 4,7 % – immer noch relativ niedrig – und die Angebotsmieten sanken auf etwa USD $7,20 pro m² pro Monat cushmanwakefield.com. Zu Beginn des Jahres 2025 wurden keine neuen Lagerhäuser fertiggestellt, jedoch ist die Bau-Pipeline so groß wie seit fünf Jahren nicht mehr, da Entwickler mit steigender Nachfrage rechnen cushmanwakefield.com. Wichtige Industrie-Teilmärkte befinden sich entlang der Panamericana-Autobahn (Norden) sowie an den West- und Südzufahrtsrouten. Die wirtschaftsfreundliche Haltung der Milei-Regierung und die Abwertung des Peso (was argentinische Exporte wettbewerbsfähiger macht) könnten die Nachfrage nach Logistikanlagen in den kommenden Jahren ankurbeln. Tatsächlich prognostiziert Fitch Ratings eine schrittweise Verbesserung der lateinamerikanischen Auslastungsquoten und Mieten auch über 2025 hinaus für Industrieimmobilien, wenngleich möglicherweise in gemäßigtem Tempo aufgrund anhaltender wirtschaftlicher Unsicherheiten financecolombia.com. Sollte sich Argentiniens Wirtschaft stabilisieren und wachsen, ist mit einer Expansion des Lager-/Logistiksektors zu rechnen – bereits jetzt zeigen ausländische Industrieinvestoren Interesse, und lokale Entwickler bereiten Projekte vor, in Erwartung eines Wiederaufschwungs in Produktion und E-Commerce.
Gemischt genutzte Entwicklungen und Großprojekte
Buenos Aires erlebt eine Welle von Nutzungsmischungsprojekten und Infrastrukturvorhaben, die in den kommenden Jahren Teile der Stadt neu gestalten werden. Das größte Projekt ist mit Abstand das „Costa Urbana“ Mega-Projekt, ein ganz neues Uferviertel, das auf 70 Hektar zurückgewonnenem Land entlang des Río de la Plata (südlich von Puerto Madero) geplant ist. Nach jahrzehntelangen Verzögerungen wurde Costa Urbana Ende 2021 genehmigt und ermöglicht bis zu 895.000 m² Baufläche für eine Mischung aus Wohn-, Geschäfts-, Büro- und öffentlichen Flächen stocktitan.net stocktitan.net. Das von Entwickler IRSA geführte Projekt widmet mehr als 50 Hektar Parks und Grünflächen und investiert rund 40 Millionen US-Dollar in die Infrastruktur, um das Areal mit der Stadt zu verbinden stocktitan.net stocktitan.net. Wenn das Projekt in den nächsten ein bis zwei Jahrzehnten umgesetzt ist, soll in Costa Urbana ein völlig neuer gehobener Stadtteil entstehen – im Wesentlichen eine Erweiterung von Puerto Madero –, der Platz für Tausende neue Wohnungen, Büros, Einzelhandelskomplexe und sogar Schulen und kulturelle Einrichtungen bietet stocktitan.net stocktitan.net. Dieses Projekt ist Argentiniens größtes Stadtentwicklungsvorhaben und soll „die Landschaft der Stadt verändern … und die Möglichkeit bieten, den Zugang zur Flussküste auszuweiten und zurückzugewinnen“ mit lebendigen gemischten Nutzungen stocktitan.net stocktitan.net. Was die Marktauswirkungen betrifft, könnte das künftige Angebot von Costa Urbana den Preisdruck im obersten Marktsegment von Puerto Madero durch zusätzliche Konkurrenz etwas senken, langfristig jedoch die Werte am bisher vernachlässigten südlichen Ufer (z.B. Teile von La Boca/Barracas) durch bessere Infrastruktur und Anbindung steigern.
Weitere bedeutende Mischverwendungs- oder Infrastrukturinitiativen sind:
- Catalinas Norte II: Ein Gewerbeimmobilienprojekt nördlich der Innenstadt, das 2022–2023 auf ehemaligem Bahngelände mehrere neue Bürotürme (und einige Wohnkomponenten) hinzugefügt hat. Dadurch hat sich das zentrale Geschäftsviertel (CBD) in Richtung Puerto Madero erweitert und könnte Unternehmenskunden aus älteren Innenstadtgebäuden anziehen, was wiederum dazu führen könnte, dass diese älteren Immobilien in Wohnräume oder Hotels umgewandelt werden.
- Distrito Arroyo und Parque de la Innovación: Dies sind kleinere Entwicklungszonen. Der Parque de la Innovación in der Nähe des Universitätscampus in Núñez soll ein Technologie- und Innovationszentrum werden, das Labore, Büros und Studentenwohnungen kombiniert und die Immobilienaktivität im nördlichen Korridor ankurbeln könnte.
- Verkehrsinfrastruktur: In den letzten Jahren hat Buenos Aires stark in den städtischen Verkehr investiert, was die Immobilienwerte entlang verbesserter Korridore gesteigert hat. Projekte wie die Paseo del Bajo Schnellstraße (2019) – eine unterirdische Schnellstraße, die LKWs vom Stadtzentrum fernhält – haben Gebiete wie Puerto Madero, Microcentro und San Telmo durch die Reduzierung des Oberflächenverkehrs aufgewertet. Auch wurden 2018–2019 wichtige Vorortbahnlinien (Mitre und San Martín) angehoben, wodurch zahlreiche Bahnübergänge in Palermo, Belgrano und Chacarita beseitigt wurden. Diese Maßnahmen verringerten die Staus und verbanden Nachbarschaften wieder, was nahe gelegene Immobilien attraktiver und besser erreichbar machte (örtliche Immobilienmakler stellten Wertsteigerungen in vormals abgetrennten Straßen nach der Viadukteröffnung fest). Zudem verbesserte der Ausbau der Metrobus-BRT-Linien auf den Avenidas wie Cabildo und Juan B. Justo den öffentlichen Nahverkehr in den Außenbezirken und unterstützte dort die Wohnraumnachfrage. Insgesamt gilt, dass Infrastrukturverbesserungen die Stadtlandschaft verändern und die Attraktivität vieler Viertel steigern – ein Trend, der laut Experten mit der Modernisierung von Buenos Aires thelatinvestor.com thelatinvestor.com weiter anhalten wird. Beispielsweise würde die geplante Erweiterung der U-Bahn-Linie H und die vorgeschlagene neue Linie F (sofern sie umgesetzt wird) voraussichtlich Entwicklungen in den zukünftigen Stationen dieser Linien auslösen.
- Städtische Erneuerung und sozialer Wohnungsbau: Die Stadt konzentriert sich außerdem auf die Modernisierung bestimmter benachteiligter Bezirke, was lokal begrenzte Immobilienauswirkungen haben kann. Die fortschreitende Integration der Villa 31 (eine große informelle Siedlung in der Nähe des Verkehrsknotens Retiro) durch den Bau von Sozialwohnungen, Versorgungseinrichtungen und sogar eines neuen Ministeriumsgebäudes hat begonnen, das Profil dieser Zone zu heben. Ebenso brachte das Erbe des Jugend-Olympischen Dorfs 2018 in Villa Soldati (gebaut als Unterkünfte für Sportler, jetzt günstige Wohnungen) Infrastruktur in den tiefen Süden der Stadt, auch wenn sich Marktauswirkungen dort nur langsam zeigen. Diese Bemühungen zeigen das Engagement der Stadt für ein ausgewogenes Wachstum, auch wenn es eine Weile dauern wird, bis private Investitionen in traditionell vernachlässigten Vierteln folgen.
Insgesamt spiegeln die großen Projekte von Buenos Aires eine Stadt im Wandel wider – neue gemischt genutzte Stadtviertel, bessere Verkehrsanbindungen und zurückgewonnene öffentliche Räume verknüpfen nach und nach das städtische Gefüge. Für Immobilieneigentümer und Investoren können diese Projekte ein zweischneidiges Schwert sein: Sie führen oft zu Wertsteigerungen für nahegelegene Immobilien (dank verbesserter Infrastruktur und Anbindung), bringen in manchen Fällen aber auch erheblichen neuen Wohnraum auf den Markt (wie Costa Urbana), was das Preiswachstum kurzfristig bremsen könnte. Insgesamt herrscht jedoch Konsens, dass Infrastruktur- und Entwicklungsinitiativen ein klarer Gewinn sind und die Attraktivität von Buenos Aires als Ort zum Leben, Arbeiten und Investieren steigern.
Rechtliche, regulatorische & steuerliche Überlegungen
Das politische Umfeld rund um Immobilien in Argentinien hat sich zum Jahr 2025 erheblich verändert, wobei viele Neuerungen darauf abzielen, Investitionen in Immobilien zu fördern:
- Aufhebung der Devisenkontrollen: Vielleicht die bedeutsamste Reform – wie bereits erwähnt – ist die Abschaffung der meisten Devisen- und Kapitalverkehrskontrollen zum 14. April 2025. Die Regierung von Präsident Javier Milei schaffte das berüchtigte „cepo cambiario“ ab, was bedeutet, dass Privatpersonen und Unternehmen nun frei US-Dollar kaufen und Gelder ins Ausland transferieren können, ohne vorherige Beschränkungen trade.gov. Das ist entscheidend für Immobilien: Ausländische Investoren können sicher Geld einbringen und wissen, dass sie Gewinne wieder ins Ausland transferieren können. Einheimische fühlen sich sicherer, Immobilien in USD (wie üblich) anzubieten, ohne Angst zu haben, auf Pesos sitzen zu bleiben. Damit verschwanden auch die komplizierten Wechselkurs-Arbitragegeschäfte, zu denen Käufer und Verkäufer früher gezwungen waren. Insgesamt stellt diese Maßnahme die volle Konvertibilität wieder her, was „eine transparentere und vorhersehbare Umgebung für Handel und Investitionen schafft“ trade.gov trade.gov. In Verbindung damit stärkte das Abkommen Argentiniens mit dem IWF und anderen Gläubigern die Devisenreserven, was zur Stabilität des Währungsmarktes beitragen sollte reuters.com reuters.com. Die Aufhebung des cepo ist ein Wendepunkt, der Investitionen in Immobilien in Buenos Aires für Ausländer und Einheimische gleichermaßen deutlich vereinfacht.
- Steuerliche Anreize & Änderungen: Zur Senkung der Transaktionskosten hat die Stadt Buenos Aires ab dem 1. Januar 2025 eine bedeutende Befreiung von der Stempelsteuer (Impuesto de Sellos) eingeführt. Käufer einer einzigen Wohnimmobilie zur Eigennutzung sind jetzt von der 3,5%igen Stempelsteuer auf Urkunden befreit, sofern der Immobilienwert unter ARS 205 Millionen (≈ 190.000 US$) liegt expatsba.com expatsba.com.Diese Schwelle wurde drastisch angehoben (von zuvor etwa 56 Millionen ARS), um der Inflation Rechnung zu tragen, wodurch die meisten Hauskäufe der Mittelschicht erfasst werden.Für qualifizierte Käufer bedeutet dies, 3,5 % des Kaufpreises zu sparen – ein erheblicher Anreiz (z. B.~6.650 $ gespart bei einer Wohnung im Wert von 190.000 $) expatsba.com.Typischerweise wurde die Stempelsteuer zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen expatsba.com; nun können Erstkäufer, die bestimmte Kriterien erfüllen, sie ganz vermeiden, was die Belastung verringert.Darüber hinaus hat die nationale Regierung angedeutet, Steuergutschriften für Hypothekenzinsen und andere Anreize für Hauskäufer im Rahmen ihrer Wohnungsbauoffensive wiederzubeleben, obwohl die Einzelheiten noch im Fluss sind.Aus Eigentumssicht ist Argentiniens laufende Steueramnestie (Blanqueo) bemerkenswert.Wie bereits beschrieben, können bis zum 31. März 2025 nicht deklarierte Vermögenswerte zu einem Steuersatz von 0–15 % ins Land gebracht werden thewanderinginvestor.com.Immobilien sind ein bevorzugtes Ziel für diese Gelder, da die Einheimischen den Banken misstrauen – diese Politik lenkt in der Praxis privates Geld in Immobilienentwicklung und -käufe und verschafft den Investoren einen legalen Status für ihre Gelder thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Es handelt sich um ein einmaliges Zeitfenster, aber wenn es verlängert oder wiederholt wird, fördert es den Absatz im Premiumsegment (viele Luxus-Transaktionen beinhalten historisch gesehen einen gewissen „schwarzen“ Bestandteil, der nun legalisiert werden kann).Die regulären Grundsteuern in Buenos Aires sind im weltweiten Vergleich relativ niedrig.Eigentümer zahlen eine jährliche Grundsteuer (ABL) an die Stadt, die auf offiziell festgestellten Werten basiert, die oft weit unter den Marktpreisen liegen.Für viele Wohnungen kann die jährliche ABL nur ein paar hundert USD betragen.Wenn diese Bewertungen jedoch an die Inflation angepasst werden (ein umstrittenes Thema), könnten die Kosten für den Immobilienbesitz steigen.Mieteinnahmen, die in Argentinien erzielt werden, unterliegen für Einwohner der Einkommensteuer (mit progressiven Sätzen von bis zu ~35%).Nicht ansässige Vermieter unterliegen einer pauschalen Quellensteuer auf die Bruttomiete (oft etwa 21 %), es sei denn, sie melden sich an und zahlen die Einkommensteuer auf normalem Wege.Es gibt auch eine Kapitalertragsteuer von 15% auf den Verkauf von Immobilien, die nach 2018 erworben wurden (ältere Bestände waren nach den bisherigen Regeln befreit) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Diese Kapitalertragssteuer gilt in den meisten Fällen sowohl für Einwohner als auch für ausländische Eigentümer und wird auf den Nettogewinn nach Abzug abzugsfähiger Kosten berechnet.Wichtig ist, dass argentinische Verkäufer die Kapitalertragssteuer oft vermeiden können, wenn es sich bei der verkauften Immobilie um das selbst bewohnte Hauptwohnsitz handelt – ausländische Verkäufer jedoch nicht, sie zahlen die 15 %.Transaktionskosten neben der Grunderwerbsteuer umfassen Notargebühren und Maklergebühren (in der Regel insgesamt 4–6%).Das rechtliche Umfeld ist ansonsten investorenfreundlich: Die argentinische Verfassung schützt das Privateigentum stark (was manchmal Regierungen frustriert, die Kontrollen durchsetzen wollen), und ausländische Staatsbürger haben die gleichen Eigentumsrechte wie Einheimische bei städtischen Immobilien.Im Wesentlichen haben die Reformen in den Jahren 2023–2025 das rechtliche und steuerliche Umfeld für Immobilienaktivitäten verbessert: niedrigere Steuern für Hauseigentümer, weniger regulatorische Hürden bei Vermietungen und einen freieren Geldverkehr.
- Reformen im Wohnraumgesetz: Die Regierung griff auch in die Regulierung des Mietmarktes ein. Das Mietgesetz von 2020, das 3-Jahres-Verträge und jährliche Mietanpassungen festlegte, wurde Ende 2023 durch ein Notfalldekret (DNU 70/2023) faktisch aufgehoben idealista.com. Stattdessen gilt nun ein vermieterfreundlicheres Regime, das frei verhandelte Vertragsbedingungen und Laufzeiten erlaubt. Dies führte zu dem bereits erwähnten Anstieg des Mietangebots um 170 % und wird von Investoren positiv bewertet – sie können flexibel vermieten oder auf temporäre Mietmodelle ohne drakonische Einschränkungen setzen. Auf der anderen Seite haben Mieter jetzt weniger Schutz vor plötzlichen Mieterhöhungen, allerdings hat das große Angebot zumindest vorübergehend für stabile Mieten gesorgt idealista.com idealista.com. Investoren sollten die politische Stimmung weiterhin im Auge behalten: Wohnraumerschwinglichkeit ist ein heißes Thema, und zukünftige Regierungen könnten bei einer Marktüberkorrektur wieder strengere Kontrollen einführen.
- Risiken und laufende Debatten: Trotz Fortschritten gibt es einige erwähnenswerte Risiken. Eines davon ist die mögliche Dollarisierung der Wirtschaft, wie Präsident Milei sie ins Spiel gebracht hat – sollte Argentinien den US-Dollar als offizielle Währung einführen, könnte dies kurzfristige Preisschwankungen verursachen (obwohl der Immobilienmarkt de facto bereits dollariert ist). Ein weiteres Risiko besteht darin, dass die Inflation bis 2025 voraussichtlich auf rund 60 % sinken wird thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Sollte dies jedoch nicht so schnell geschehen oder führen Sparmaßnahmen zu Unruhen, könnte die wirtschaftliche Volatilität zurückkehren, was sich negativ auf die Kreditverfügbarkeit und die Käuferstimmung auswirken könnte. Schließlich hängt die makroökonomische Stabilität Argentiniens teilweise davon ab, dass die Bedingungen des IWF eingehalten werden; jede Entgleisung des Programms könnte den Peso schwächen oder die Zinsen erneut ansteigen lassen, was wiederum Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hätte. Im Moment stimmen jedoch die meisten „makroökonomischen Faktoren günstig“ für den Immobilienmarkt – die Inflation lässt nach, der Peso stabilisiert sich und strukturelle Reformen (wie mögliche Privatisierungen und Deregulierung) zielen auf langfristiges Wachstum ab thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Investoren sollten politische Entwicklungen genau beobachten, doch insgesamt zeigt die Richtung zu einem offeneren, marktorientierten Immobiliensektor.
Wirtschaftlicher & politischer Kontext mit Einfluss auf Immobilien
Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Buenos Aires ist eng mit den gesamtwirtschaftlichen und politischen Schwankungen Argentiniens verbunden. Der Einstieg ins Jahr 2025 ist gekennzeichnet von vorsichtigem Optimismus, gepaart mit dem Bewusstsein für anhaltende Herausforderungen:
- Erholung nach der Krise: Argentinien erholt sich von einer schweren Wirtschaftskrise in den Jahren 2020–2022. Das BIP war stark zurückgegangen (fast -10 % im Jahr 2020 aufgrund von COVID und setzte seinen Rückgang bis 2023 fort) globalpropertyguide.com. Die hohe Inflation (über 270 % im Jahresvergleich bis Mitte 2024, die schlimmste seit 1991) hat die Kaufkraft geschwächt globalpropertyguide.com. Diese Faktoren haben den Immobilienmarkt über Jahre hinweg belastet – nur wenige konnten sich ein Eigenheim leisten, und jene mit finanziellen Mitteln warteten ab. Allerdings ist seit Ende 2024 und 2025 eine Wende zu erkennen. Der IWF erwartet, dass das BIP ab Ende 2024 wieder zu wachsen beginnt, nachdem 2024 ein Rückgang um -3,5 % prognostiziert wird. Ab 2025 rechnet man mit einem mäßigen Wachstum, da sich Inflation und Haushaltsungleichgewichte verbessern globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tatsächlich könnte das Schlimmste vierteljährlich betrachtet bereits vorbei sein: Argentinien rutschte Anfang 2024 bedingt durch Sparmaßnahmen in eine technische Rezession, aber das Vertrauen kehrt zurück, da diese Maßnahmen erste Früchte tragen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für den Immobilienmarkt bedeutet eine verbesserte Wirtschaft bessere Beschäftigungsaussichten und Einkommen, was die Wohnungsnachfrage stützt. Dennoch wird das Wachstum von einem niedrigen Niveau ausgehen, und Risiken wie eine schlechte Ernte oder externe Schocks (z.B. fallende Rohstoffpreise) könnten die Erholung dämpfen.
- Investorenvertrauen und der Peso: Ein entscheidender Faktor ist das Vertrauen in die finanzielle Stabilität Argentiniens. Immobilien waren historisch gesehen immer ein Zufluchtsort während Peso-Abstürzen, da die Menschen in Sachwerte flüchteten. Das aktuelle Szenario ist etwas umgekehrt: Jetzt, da der Peso in einer kontrollierten Bandbreite frei floaten darf (nach dem Wegfall der Kapitalverkehrskontrollen), wertete er zunächst auf etwa 1.000 ARS/USD ab, hat sich dann aber aufgrund von Kapitalzuflüssen und hohen Zinssätzen in Pesos etwas gestärkt reuters.com reuters.com. Mileis Team hält die Peso-Zinsen über den impliziten Abwertungsraten, um kurzfristig das Halten von Pesos zu fördern reuters.com. Dies hat überraschenderweise in den ersten Monaten von 2025 zu einem stabilen oder sogar aufwertenden Peso geführt, was für Argentinier eine neue Situation ist reuters.com reuters.com. Hält diese Stabilität an, entfällt zwar ein Motiv zum Immobilienkauf (nämlich der Wunsch, Pesos loszuwerden), aber die Gesamtsituation für die Wirtschaftsplanung verbessert sich erheblich, was mehr langfristige Investitionen anziehen könnte (wie Projektentwickler und Immobilienfonds, die sich bei starken Währungsschwankungen eher zurückhalten). Zudem hat Argentinien sich über 20 Milliarden Dollar an internationalen Krediten für 2025 gesichert, wodurch die Reserven der Zentralbank aufgestockt wurden und die Währung gestützt wird reuters.com trade.gov. Es entsteht ein stabileres makroökonomisches Umfeld, und die „starke Dollardeckung“ durch das IWF-Abkommen sollte dazu beitragen, den Wechselkurs in einem vorhersehbaren Rahmen zu halten reuters.com. Natürlich bleiben viele Unsicherheiten – falls die Inflation nicht so schnell sinkt wie erhofft oder die Politik instabil wird, könnte der Peso wieder ins Wanken geraten. Für den Moment jedoch ist die Stimmung deutlich besser als vor einem Jahr, und das treibt Immobilienentscheidungen an. Entwickler holen Projekte wieder hervor und Käufer, die während der Krise abgewartet haben, steigen nun ein, bevor die Preise weiter steigen.
- Politisches Klima: Argentiniens politischer Zyklus kann den Immobilienmarkt durch politische Veränderungen und die allgemeine Stimmung beeinflussen. Das nächste wichtige politische Ereignis sind die Parlaments-Zwischenwahlen 2025 (geplant für Oktober 2025). Diese könnten Mileis Fähigkeit, seine Agenda fortzuführen, beeinflussen. Sollte seine Koalition Sitze dazugewinnen, könnten die Reformen vertieft werden (vielleicht Privatisierungen staatlicher Unternehmen, weitere Steuersenkungen usw.), was Investoren begrüßen würden. Gewinnt die oppositionelle peronistische Partei wieder an Boden, könnte es mehr Widerstand bei Themen wie Mieterrechten oder Kapitalverkehrskontrollen geben (obwohl eine Rücknahme letzterer schwierig wäre). Milei ist derzeit noch recht beliebt (laut Giacobbe Consultores lag die Zustimmung im August 2024 bei etwa 45 %, von einem Höchststand um ~60 % kommend) idealista.com, während die Bevölkerung die Sparmaßnahmen durchlebt. Marktteilnehmer aus dem Immobilienbereich beobachten genau, ob seine Unterstützung hält – Stabilität und Kontinuität bei marktwirtschaftlichen Reformen könnten einen mehrjährigen Aufschwung für Immobilien zur Folge haben. Auf Stadtebene hat Buenos Aires eine eigene Regierung (momentan von der Opposition geführt, Mitte-rechts), die traditionell entwicklungsfreundlich agiert und möglicherweise weitere Anreize oder Änderungen bei der Flächennutzung zur Förderung des Wohnungsbaus einführt. So gibt es derzeit Überlegungen, bestimmte verkehrsgünstige Gebiete für eine höhere Wohndichte auszuweisen, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Trotz allem sind Argentiniens altbekannte Risiken des politischen Populismus nicht verschwunden, aber erstmals seit Jahren ist die generelle politische Richtung mit dem Wachstum des Immobilienmarktes in Einklang und arbeitet nicht dagegen.
Zusammenfassend ist das wirtschaftliche und politische Umfeld 2025 förderlich für Immobilien in Buenos Aires: Die Inflation geht zurück (was reale Renditen verbessert), Reformen haben den Markt für Kapital geöffnet und die Stimmung der Investoren gegenüber Argentiniens Perspektiven ist optimistisch. Es gibt Gegenwinde – die Wirtschaft boomt noch nicht, viele leiden unter Sparmaßnahmen, und globale Faktoren wie Zinssätze können Einfluss nehmen – aber verglichen mit der tiefen Unsicherheit der Jahre 2020–2022 ist der Horizont für Immobilieninvestitionen weitaus vielversprechender.
Ausblick und Fazit
Mit Mitte 2025 befindet sich der Immobilienmarkt von Buenos Aires im Aufschwung und bietet vielfältige Chancen in den Bereichen Wohnen, Gewerbe und gemischte Nutzung. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilisierung, investorfreundlichen Maßnahmen und aufgestauter Nachfrage lässt Analysten von solidem Wachstum ausgehen. Branchenexperten sagen voraus, dass Argentiniens Immobilienmarkt real jährlich um etwa 3 % bis 2029 wachsen könnte, sofern sich die aktuellen Trends fortsetzen thelatinvestor.com – eine deutliche Kehrtwende gegenüber den Schrumpfungsjahren davor. Dieser optimistische Ausblick basiert auf dem Fortbestehen bestimmter Schlüsselfaktoren, die wir im Folgenden zusammenfassen:
- Anhaltende ausländische und lokale Investitionen: Mit dem Wegfall der Kapitalverkehrskontrollen und einem sehr günstigen Wechselkurs wird erwartet, dass ausländische Investoren weiterhin in Immobilien in Buenos Aires investieren – insbesondere in den hochwertigen und touristisch attraktiven Segmenten. Käufer aus den USA, Europa und Lateinamerika suchen aktiv nach Angeboten thelatinvestor.com. Gleichzeitig dürfte die Inlandsnachfrage steigen, da die Inflation nachlässt und der Kredit langsam zurückkehrt (tausende neue Hypotheken werden ausgegeben, da die Banken wieder Vertrauen fassen) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Diese doppelte Nachfragedynamik könnte den Preisdruck aufrechterhalten und das Angebot absorbieren, sofern die makroökonomische Lage stabil bleibt.
- Verbesserndes Finanzierungsumfeld: Hypotheken, die bis vor kurzem fast nicht existierten, dürften bald häufiger werden. Schon bis 2024 hatten Großbanken Tausende Anträge und Pläne, in den nächsten vier Jahren erhebliche Hypothekenbeträge auszuzahlen thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Niedrigere Zinsen und innovative, inflationsgebundene Kredite (wie die wiederbelebten UVA-Kredite) machen die Wohnungsfinanzierung zugänglicher thelatinvestor.com. Sollte die Inflation in den kommenden Jahren tatsächlich auf ein- oder zweistellige Werte sinken, könnte Argentinien sogar die Rückkehr von langfristigen Hypotheken mit Festzins erleben – ein Wendepunkt für Eigenheimbesitz in der Mittelschicht. Einfachere Finanzierung wird den Käuferkreis vergrößern und „ist immer ein enormer Katalysator für jeden Immobilienmarkt“ thewanderinginvestor.com.
- Ausgewogenes Wohnungsangebot: Obwohl Buenos Aires derzeit ein Überangebot an Inseraten hat (geschätzt ca. 163.000 Einheiten auf dem Markt, was dem Verkaufsvolumen von 6 Jahren bei aktuellem Tempo entspricht) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, gleicht sich der Markt allmählich aus. Ein Großteil des überzähligen Bestands besteht aus älteren, überteuerten Wohnungen in weniger gefragten Lagen, die entweder einer Preisanpassung unterliegen oder vom Markt genommen werden. Neubauten in Toplagen sind nach wie vor begrenzt (Entwickler agieren vorsichtig), daher gibt es in stark nachgefragten Vierteln tatsächlich ein knappes Angebot an hochwertigen, bezugsfertigen Wohnungen thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Die ehrgeizigen Entwicklungspläne der Stadt wie Costa Urbana werden zwar zusätzlichen Bestand schaffen, jedoch schrittweise. Insgesamt ist die Absorption der vorhandenen Einheiten dank des boomenden Transaktionsvolumens im Gange, und ein gesünderes Gleichgewicht könnte bis 2025–2026 erreicht werden, was einer Blasenbildung vorbeugt und gleichzeitig stetiges Wachstum ermöglicht expatsba.com expatsba.com. Marktbeobachter weisen darauf hin, dass sich die Erholung bisher als „echt … getrieben von verbesserten Rahmenbedingungen und mehr Käufervertrauen, nicht von einer spekulativen Preisblase“ thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Erholung des Gewerbeimmobilienmarktes: Das Schicksal des Bürosektors ist eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung Argentiniens verknüpft. Sollte die Geschäftsausweitung weitergehen und das Umfeld für multinationale Unternehmen einladender werden, dürften die Büroleerstände in den kommenden Jahren ihren Höhepunkt erreichen und danach zurückgehen. Die Tatsache, dass Spitzenmieten für Büros stabil geblieben sind, deutet darauf hin, dass Vermieter mit einer Erholung rechnen. Zudem könnten sich Unternehmen, falls sich Trends wie Remote-Arbeit festigen, in kleinere, aber hochwertigere Flächen konsolidieren – was neuen Büros in Gegenden wie Catalinas, Puerto Madero und dem nördlichen Korridor zugutekommen würde. Der Einzelhandelsimmobilienmarkt wird von den Konsumausgaben getragen – sowohl der Tourismussektor als auch der lokale Konsum sollen bei einer wachsenden Wirtschaft zulegen, was Einkaufsvierteln und Einkaufszentren zugutekommt. Die Nachfrage nach Industrieimmobilien könnte sprunghaft steigen, wenn der Export- und Fertigungssektor Argentiniens von der Währungskonkurrenzfähigkeit und Handelsabkommen profitiert. Fitch Ratings rechnet beispielsweise mit einer allmählichen Verbesserung der CRE-Fundamentaldaten nach 2025 in ganz Lateinamerika, da die Zinssätze sinken und sich die Volkswirtschaften stabilisieren financecolombia.com. Im Falle Argentiniens hängt vieles von der politischen Kontinuität ab – jedoch ist nun das Potenzial sichtbar, dass alle Immobiliensegmente gleichzeitig in einer Aufschwungphase sind.
- Auswirkungen auf Infrastruktur & Stadtentwicklung: Bis Ende der 2020er werden mehrere derzeit laufende Infrastrukturprojekte abgeschlossen sein. Diese dürften zu lokalisierten Immobilienbooms führen. So könnten im Zuge des Projekts Costa Urbana angrenzende südliche Stadtviertel (Barracas, Boca, San Telmo Süd) dank ihrer niedrigen Ausgangsbasis erheblich an Wert gewinnen. Neue Verkehrsverbindungen – etwa eine fertiggestellte U-Bahn-Linie F oder verlängerte Pendlerbahnlinien – würden „Investitionsgrenzen“ in derzeit übersehenen Stadtteilen erschließen. Die laufenden Bemühungen von Buenos Aires um Modernisierung (Smart-City-Initiativen, transit-orientierte Stadtentwicklung usw.) werden den Immobilienwert weiterhin in einem positiven Zyklus steigern thelatinvestor.com.
Natürlich bleibt kein Ausblick vollständig, ohne die Risiken anzusprechen. Argentinien muss es schaffen, die Inflation zu zähmen, ohne das Wachstum abzuwürgen, und gleichzeitig seine Schuldverpflichtungen einhalten, um das Vertrauen der Investoren zu sichern. Ein Wiederaufflammen populistischer Wirtschaftspolitik oder ein Einbruch der Rohstoffpreise könnte die Nachhaltigkeit dieser Immobilienrallye auf die Probe stellen. Zudem könnten sich die Sorgen um die Erschwinglichkeit verschärfen, falls die Immobilienpreise schneller steigen als die lokalen Einkommen – ein Szenario, das politische Eingriffe nach sich ziehen könnte. Bisher zielen Maßnahmen wie die Ausweitung des Mietangebots oder die Befreiung von der Stempelsteuer darauf ab, die Erschwinglichkeit zu verbessern. Dennoch ist weiterhin Wachsamkeit geboten.
Abschließend lässt sich sagen, dass sich der Immobilienmarkt von Buenos Aires im Jahr 2025 an einem vielversprechenden Wendepunkt befindet. Die Preise für Wohnimmobilien steigen nach einem langen Rückgang wieder moderat an, unterstützt durch steigende Verkaufszahlen und ein günstigeres politisches Umfeld thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Der Mietmarkt verfügt wieder über mehr Angebot und funktioniert zum Vorteil von Mietern und langfristigen Investoren. Gewerbeimmobilien finden nach der wirtschaftlichen Stabilisierung wieder ihren Platz, und neue großangelegte Projekte deuten auf eine dynamische urbane Zukunft hin. Die gefragtesten Stadtteile florieren, während zuvor vernachlässigte Gegenden neue Chancen für clevere Investoren bieten, die bereit sind, die Gentrifizierungswelle zu nutzen. In den Worten eines Investmentberaters zeigt Buenos Aires heute „sehr bullische Tendenzen, ist aber schwer zu durchschauen“ thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – das heißt, die Erträge können beträchtlich sein, doch lokale Kenntnisse und sorgfältige Prüfung bleiben entscheidend. Alles deutet darauf hin, dass die Immobilienwerte in Buenos Aires weiter steigen könnten, falls Argentinien seinen Reformweg fortsetzt – ein spannender Zeitpunkt, um an diesem historischen Markterholung teilzunehmen.
Quellen: Mehrere Quellen wurden bei der Erstellung dieses Berichts verwendet, darunter Marktanalysen von The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, und BowTiedMara bowtiedmara.io; Daten von Global Property Guide globalpropertyguide.com; Nachrichtenberichte von Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (über das ExpatsBA-Forum) expatsba.com idealista.com; die U.S. International Trade Administration trade.gov; sowie Brancheneinblicke von Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com und andere. Diese Quellen bieten eine faktische Grundlage für die besprochenen Trends und Zahlen. Die Informationen sind auf dem Stand von Mitte 2025 und werden aktualisiert, sobald neue Daten verfügbar sind.
