Überblick über die aktuellen Marktbedingungen (2025)
Der Immobilienmarkt in Dallas–Fort Worth bleibt im Jahr 2025 robust, befindet sich jedoch im Wandel. Nach mehreren Jahren von verkäuferdominierten Bedingungen ist das Wohnungsangebot stark gestiegen und die Macht verschiebt sich zugunsten der Käufer mdregroup.com mdregroup.com. Die Hausverkäufe haben sich verlangsamt (bis Mitte 2025 fast 9 % weniger im Jahresvergleich in Dallas), während die Preise hoch geblieben sind, mit einem mittleren Verkaufspreis in der Stadt von etwa 468.000 $ – ein Plus von rund 5,7 % gegenüber 2024 dallasobserver.com. Gleichzeitig zeigen sich die gewerblichen Immobilienmärkte widerstandsfähig: Dallas wurde von einer Umfrage des Urban Land Institute zum Nr. 1 US-Markt für Gewerbeimmobilien 2025 gewählt dmagazine.com, dank starker wirtschaftlicher Rahmenbedingungen. Beschäftigungswachstum und Zuwanderung halten an beeindruckenden Raten an – die Metropolregion verzeichnete 2024 rund 65.400 neue Arbeitsplätze yardimatrix.com und fast 178.000 neue Einwohner zwischen 2023 und 2024 mdregroup.com – was die Nachfrage nach Immobilien trotz höherer Zinsen und landesweiter Herausforderungen stützt. Insgesamt lässt sich der Markt 2025 als abkühlend, aber stabil im Wohnbereich und wachsend mit vorsichtiger Zuversicht im gewerblichen Sektor beschreiben.
Wohnimmobilienmarkt-Trends
Hauspreise und Verkaufsvolumen
Nach einem rasanten Anstieg in den Vorjahren hat das Wachstum der Hauspreise in Dallas im Jahr 2025 nachgelassen. In vielen Teilen des DFW sind die Preise für Mittelklasse- und Einsteigerhäuser sogar leicht gesunken und liegen etwa 3 % unter dem Vorjahreswert mdregroup.com. So zeigt der Preisindex von First American, dass die Werte von Einstiegs- und Mittelklassehäusern im Raum Dallas–Plano–Irving ~3,2–3,3 % niedriger als vor einem Jahr liegen mdregroup.com. Hochwertige Immobilien sind jedoch deutlich stabiler – die Preise für Luxusimmobilien liegen immer noch bei etwa +3,5 % im Jahresvergleich mdregroup.com, getragen von der Nachfrage wohlhabender Käufer.
Die Verkaufsaktivität hat gegenüber ihrem Höchststand nachgelassen. Bis zum Frühjahr 2025 lagen die abgeschlossenen Verkäufe in Dallas County etwa 10 % unter dem Vorjahreswert mdregroup.com. Häuser stehen zudem länger zum Verkauf: Die mittlere Vermarktungsdauer in Dallas County stieg auf ~24 Tage (im Vergleich zu ~19 Tagen im Vorjahr) mdregroup.com, was ein weniger hektisches Tempo widerspiegelt. Auffällig ist, dass ein kleinerer Anteil der Angebote über dem Angebotspreis verkauft wird – im März 2025 wurden ganze 66 % der Häuser unterhalb des Angebotspreises verkauft, ein deutlicher Wandel gegenüber den Bieterkriegen 2021–22 mdregroup.com mdregroup.com. Dennoch gab es in Dallas selbst bislang keine deutlichen Preisrückgänge auf Jahresbasis; der mittlere Verkaufspreis in der Stadt lag bis Mitte 2025 ~5–6 % über dem Wert des Vorjahres dallasobserver.com. Dieses scheinbare Paradox steigender Preise trotz rückläufiger Verkäufe liegt zum Teil daran, dass die verkauften Immobilien oft hochwertiger sind oder modernisiert wurden und deshalb Spitzenpreise erzielen dallasobserver.com. Insgesamt befindet sich der Wohnimmobilienmarkt auf dem Weg zu mehr Ausgewogenheit – Verkäufer stehen vor mehr Konkurrenz, und Käufer haben so viel Verhandlungsspielraum wie seit Jahren nicht mehr.
Wohnungsbestand und Angebot
Ein zentrales Thema des Jahres 2025 ist der sprunghafte Anstieg der Wohnungsbestände in Nordtexas, der den starken Wohnungsmangel der letzten Jahre lindert. Bis April 2025 waren die Angebote im Dallas-Fort Worth Metroplex über 50 % höher als normal und erreichten rund 123.000 zum Verkauf stehende Häuser (ein Stand, der seit den späten 2010er Jahren nicht mehr erreicht wurde) mdregroup.com mdregroup.com. Tatsächlich ist Texas laut einiger Analysen nun einer der meist “überversorgten” Wohnungsmärkte im Land mdregroup.com. Innerhalb der Metropolregion war der Angebotszuwachs besonders stark in schnell wachsenden Vorort-Landkreisen. Der Bestand in Collin County stieg im Jahresvergleich um etwa 60 % im Frühjahr, und in Denton County um rund 63 %, sodass diese Gebiete eindeutig zu Käufermärkten wurden mdregroup.com. Selbst Dallas County weist einen Anstieg des Wohnungsangebots von etwa 39 % gegenüber dem Vorjahr auf, mit rund 7.600 Angeboten im April mdregroup.com. Die Angebotsmonate – ein wichtiger Indikator für das Marktgleichgewicht – sind auf etwa 4,5 Monate in Dallas County und 5–6 Monate in einigen Außenlandkreisen gestiegen, Niveaus, die seit Jahren nicht mehr erreicht wurden mdregroup.com mdregroup.com. (Üblicherweise gelten etwa 6 Angebotsmonate als ausgeglichener Markt.)Diese Bestandserweiterung verschafft Käufern, die lange Zeit unter mangelnder Auswahl gelitten haben, eine willkommene Erleichterung. Mit mehr Häusern auf dem Markt können Käufer wählerisch und überlegt vorgehen – ein großer Unterschied zu den kürzlich hektischen Kaufbedingungen. Preissenkungen sind inzwischen üblich: Die ursprünglichen Angebotspreise im Dallas County werden vor dem Verkauf um durchschnittlich etwa 5–6 % gesenkt mdregroup.com. Der Hebel hat sich verschoben; Experten stellen fest, dass Käufer in vielen Fällen unter dem Angebotspreis bieten und Zugeständnisse erhalten mdregroup.com mdregroup.com. Für Verkäufer ist die Botschaft klar: Die „hyperkompetitive“ Phase ist vorbei. Realistische Preisgestaltung und eine gute Vorbereitung der Immobilie sind entscheidend, da überhöhte Angebote möglicherweise länger auf dem Markt bleiben mdregroup.com mdregroup.com. Diese Normalisierung des Angebots ist langfristig gesund, könnte jedoch bis Ende 2025 druck auf die Preise nach unten ausüben, da der Bestand sich voraussichtlich weiter aufbaut mdregroup.com. Sofern es zu keinem schweren wirtschaftlichen Schock kommt, wird eher eine graduelle Korrektur als ein Absturz erwartet, da DFWs starkes Beschäftigungswachstum und Bevölkerungszuwachs die Nachfrage nach Wohnraum stützen und einen starken Wertverlust verhindern sollten mdregroup.com.
Trends und Prognosen im Mietmarkt
Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass das Schlimmste der Mietpreissenkung vorbei ist.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt robust, angetrieben durch den Bevölkerungszuwachs in der Metropolregion und die hohen Kosten für den Kauf von Wohneigentum.Tatsächlich erholte sich die Wohnungsnachfrage in DFW stark: Im 1. Quartal 2025 wurden 7.400 Einheiten vermietet, das ist der höchste vierteljährliche Zuwachs seit 2021 mdregroup.com.Dieser Anstieg hat die Leerstandsquote Anfang 2025 tatsächlich leicht gesenkt – der erste Rückgang der Leerstandsrate seit etwa drei Jahren mdregroup.com.Mit weniger neuen Projekten, die begonnen werden (die Baustarts im Bereich Mehrfamilienhäuser in der Metropolregion gingen 2024 um ca. 47 % zurück mmgrea.com mmgrea.com), sollten sich die Angebotsdrucke verringern.Branchenprognosen sagen voraus, dass das Mietwachstum bis Ende 2025 wieder einsetzen wird, wenn auch in einem moderaten Tempo von etwa 1–2 % pro Jahr mmgrea.com.Die Auslastung dürfte sich bei etwa niedrigen 90 Prozent stabilisieren, da der Markt das jüngste Überangebot an neuen Einheiten absorbiert mmgrea.com mmgrea.com.Beispielsweise prognostiziert MMG Real Estate, dass die effektiven Mieten in DFW bis zum 4. Quartal 2025 um ca. 1,5 % steigen werden, wenn die Zugeständnisse nachlassen mmgrea.com.Bereits jetzt bieten mehr als die Hälfte der Apartmentanlagen Mietanreize (typischerweise 6–8 Wochen mietfrei) an, um Mieter anzuziehen mdregroup.com mdregroup.com, aber diese Zugeständnisse könnten zurückgenommen werden, sobald der Überbestand abgebaut ist.Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mieter derzeit mehr Auswahlmöglichkeiten und Verhandlungsmacht haben als in den vergangenen Jahren. Bis 2026 könnte das Pendel jedoch wieder leicht zurückschwingen, wenn das Beschäftigungswachstum die Nachfrage stark hält.Die Mietpreise in Dallas bleiben im Vergleich zu den Küstenmärkten erschwinglich (die durchschnittliche Miete in der Stadt liegt unter dem US-Durchschnitt).durchschnittlich), dennoch ist die Erschwinglichkeit für Mieter mit geringem Einkommen ein Anliegen – eine aktuelle Studie ergab ein Defizit von etwa 40.000 erschwinglichen Wohneinheiten in Dallas für Haushalte mit einem Einkommen von etwa 45.000 $ oder weniger dallasobserver.com dallasobserver.com.Die Bewältigung dieses Bedarfs wird eine zentrale Herausforderung sein, selbst wenn das gesamte Mietangebot wächst.Der Büromarkt in Dallas stabilisiert sich 2025 allmählich nach den Turbulenzen der Pandemiezeit, bleibt jedoch eine Geschichte zweier Klassen.
Die Gesamtleerstandsquote im Bürosektor von DFW ist hoch – etwa 26,0 % Leerstand im ersten Quartal 2025, wenn man Untermietflächen einbezieht. Das ist kaum weniger als der Höchststand von 26,4 % Ende 2023 avisonyoung.com avisonyoung.com.Dies spiegelt die großen Flächen wider, die durch den Wechsel zu Remote-/Hybridarbeit zurückgelassen wurden.Die Gesamtverfügbarkeit (vermietete oder nicht vermietete Fläche, die vermarktet wird) beträgt etwa 64 Millionen sq.Fußmetroweit, immer noch weit über den ~50 Millionen Quadratmetern.ft.Vor der COVID-Norm avisonyoung.com.Doch entscheidend ist, dass sich die Bedingungen nicht weiter verschlechtert haben und sich langsam zu verbessern beginnen.Zum ersten Mal seit 2019 verzeichnete DFW aufeinanderfolgende Quartale mit positiver Nettoabsorption – Unternehmen absorbierten zusammen +1,5 Millionen sq.ft.im Jahr 2024 und weitere +0,9 Millionen Quadratfuß.Fußim 1. Quartal 2025 avisonyoung.com avisonyoung.com.Die Verfügbarkeit ist um etwa 6,8 Millionen Quadratfuß gesunken.ft. von seinem Höchststand 2023, da einige Unternehmen ihre Untermietflächen erweitern oder nachbesetzen avisonyoung.com avisonyoung.com.Zudem ist ein Flight-to-Quality zu beobachten: Premium-Büros der Klasse A verzeichnen den Großteil der Vermietungen.Anfang 2025 machten Class-A-Flächen (insbesondere in gebietreichen Regionen wie Uptown oder Legacy/Frisco) etwa 70 % der Vermietungsaktivitäten aus mdregroup.com.Collin County-Teilmärkte – mit brandneuen, hochmodernen Gebäuden – führen den Anstieg der Nachfrage an, da Unternehmen moderne, kollaborative Büros suchen, um Mitarbeiter zurückzulocken mdregroup.com mdregroup.com.Die Mieten für erstklassige Büros haben sich behauptet.Die durchschnittliche Angebotsmiete in DFW beträgt etwa 32,20 $ pro sq.ft (Full-Service) mdregroup.com, wobei Trophy-Türme in Uptown $40–$80 verlangen.Vermieter konkurrieren stattdessen mit Zugeständnissen: Der typische Mietvertrag bietet 4–5 Monate mietfrei und etwa 35–40 $ pro sq.Fußin Mieterausbauzulagen als Anreize mdregroup.com.Die effektiven Mieten abzüglich Vergünstigungen betragen durchschnittlich etwa 26 $ pro Quadratfuß.ft.mdregroup.com.Der Verkauf von Büroimmobilien war spärlich und zu höheren Kapitalisierungsraten (~8,5–9 %), was die Vorsicht der Investoren in diesem Umfeld mit hoher Leerstandsrate widerspiegelt mdregroup.com.Neubauten haben praktisch pausiert; nur Build-to-Suit- und Spezialprojekte werden weitergeführt.Branchenexperten prognostizieren, dass eine signifikante Erholung des Bürosektors nur langsam erfolgen wird, möglicherweise „kein Himmel vor ’27“ für Vermieter in den am stärksten betroffenen Segmenten dmagazine.com.Der Konsens ist, dass sich der Markt bis 2027 für erstklassige Flächen endlich verknappen könnte, da nur sehr wenig neues Angebot in der Pipeline ist dmagazine.com dmagazine.com.In der Tat stellen Analysten fest, dass auf nationaler Ebene die Leerstandsquoten von erstklassigen Büroflächen (bei begehrten Gebäuden) deutlich niedriger sind als die Gesamtdurchschnitte dmagazine.com.In Dallas deutet dies darauf hin, dass ältere Standard-Bürogebäude weiterhin Schwierigkeiten haben werden (und Kandidaten für eine Umnutzung sein könnten), während die besten Flächen zuerst vermietet werden.Derzeit verbessert sich die Leasingaktivität, liegt jedoch immer noch unter dem Niveau vor der Pandemie – nur etwa 3 Millionen Quadratfuß.ft.wurde im 1. Quartal 2025 vermietet (annualisiert ~12 Mio. gegenüberdie ~20 Mio. Quadrat-ft.historischer Durchschnitt) avisonyoung.com.Es ist ein mühsamer Weg zum Gleichgewicht: Wie ein lokaler Experte bemerkte, erinnert die Büroaussicht in DFW an die zähe Erholung der 1990er Jahre – durchhalten bis ’95, und jetzt gilt ‚kein Himmel vor ’27‘ dmagazine.com.Vermieter mit gut gelegenen, modernisierten Gebäuden sind vorsichtig optimistisch, während diejenigen mit älteren Immobilien unter Druck stehen, in den kommenden Jahren zu renovieren, die Mieten zu senken oder alternative Nutzungen in Betracht zu ziehen.
Der Einzelhandelsimmobiliensektor in Dallas-Fort Worth ist im Jahr 2025 überraschend robust und hat sich nicht nur von der Pandemie erholt, sondern befindet sich sogar in einer Expansionsphase.
Die Verbrauchernachfrage nach Einkäufen und Restaurantbesuchen vor Ort ist nach 2020 sprunghaft angestiegen, und Einzelhändler haben eifrig expandiert, um das Bevölkerungswachstum in Nordtexas zu nutzen dmagazine.com.Die Leerstandsquote für Einzelhandelsflächen ist sehr niedrig – etwa 4,7 % im gesamten DFW mdregroup.com dmagazine.com – was darauf hinweist, dass die meisten hochwertigen Flächen belegt sind.Tatsächlich sind günstig gelegene Einkaufszentren praktisch voll ausgelastet, mit „sehr begehrten“ Leerständen, die schnell wieder belegt werden, sobald sie auftreten dmagazine.com dmagazine.com.Marktweit belief sich die Einzelhandelsnachfrage auf insgesamt ca. 2,4 Millionen sq.ft.in den letzten 12 Monaten mdregroup.com, und übertraf damit alle anderen großen US-amerikanischenMeter.Dieses Wachstum wird durch den „Retail-folgt-den-Dächern“-Effekt angetrieben: Wenn in Vororten wie Celina, Prosper und North Fort Worth neue Wohngebiete entstehen, folgen Einkaufszentren und Restaurants schon bald dmagazine.com dmagazine.com.Lebensmittelverankerte Einkaufszentren bleiben die leistungsstärkste Einzelhandelskategorie, was erfreulich ist, da sie auch den größten Anteil am Bestand ausmachen (~75 Millionen Quadratfuß).Fußvon Lebensmittelmärkten in DFW, fast 100 % belegt) dmagazine.com dmagazine.com.Auch Einkaufszentren haben sich stabilisiert, indem sie sich mit Unterhaltungs- und Erlebnisangeboten neu erfunden haben – die Belegungsrate der regionalen Einkaufszentren in DFW liegt im Durchschnitt immer noch über 90 % dmagazine.com.Der Mietwohnungsmarkt in Dallas entwickelt sich ebenfalls weiter, da eine Welle neuer Wohnungen auf den Markt kommt. Seit 2020 haben Entwickler allein in der Innenstadt von Dallas über 7.600 neue Mehrfamilieneinheiten hinzugefügt – mehr als in jedem anderen Stadtzentrum in Texas nach der Pandemie dallasobserver.com. Dieser Bauboom, zusammen mit der umfassenderen Expansion der Metropolregion, hat die Leerstandsquote für Wohnungen Anfang 2025 auf etwa 10–11 % steigen lassen dallasobserver.com mdregroup.com. Daten von CoStar geben an, dass der Leerstand von Mehrfamilieneinheiten in DFW im ersten Quartal 2025 bei 11,5 % lag mdregroup.com mdregroup.com, was den ersten deutlichen Anstieg der Leerstände seit Jahren markiert. Das Mietwachstum hat sich dementsprechend abgekühlt – die durchschnittlichen Angebotsmieten waren ungefähr konstant oder leicht rückläufig. Zum Beispiel sanken die ausgeschriebenen Wohnungsmieten in DFW bis Januar 2025 um etwa 1,8 % im Jahresvergleich yardimatrix.com. Der typische Mieter in Dallas zahlt etwa 1.500 $ pro Monat, nur geringfügig mehr (~124 $) als im Vorjahr dallasobserver.com. Nach den Kennzahlen von Zillow ist der Mietmarkt in Dallas nun „abgekühlt“, was darauf hindeutet, dass Angebot und Nachfrage wieder im Gleichgewicht sind dallasobserver.com.
Trends im Bereich Gewerbeimmobilien
Bürosektor
Einzelhandelssektor
Lokale Einzelhandelsmakler beschreiben das „Bestandsniveau auf einem Allzeittief“ und weisen darauf hin, dass kein Geschäft in diesem Umfeld einfach ist – die Baukosten sind gestiegen und verfügbare Standorte sind begrenzt dmagazine.com dmagazine.com.
Dennoch gibt es zahlreiche Chancen: Neue Konzepte kommen auf den Markt (zum Beispiel hat H-E-Bs Discounter Joe V’s Smart Shop im Jahr 2025 seine ersten Filialen in Dallas eröffnet mdregroup.com mdregroup.com), und das erlebnisorientierte Einzelhandelsgeschäft boomt.Unterhaltungsorientierte Veranstaltungsorte – von Sportbars bis zu Familienaktivitätszentren – werden zunehmend zu Anziehungspunkten in Einzelhandelsentwicklungen, um die Besucherfrequenz zu erhöhen dmagazine.com dmagazine.com.Mit Blick auf die Zukunft bleiben Brancheninsider im Einzelhandel optimistisch.Wie ein Experte es ausdrückte, „Der Einzelhandel erlebt derzeit seine Blütezeit“ in DFW dmagazine.com dmagazine.com.Die größten Risiken sind makroökonomischer Natur: Wenn die Konsumausgaben aufgrund von Inflation oder hohen Zinssätzen zurückgehen, könnten einige schwächere Einzelhändler schließen (z. B.Einige nationale Ketten wie Party City und Big Lots haben zwar Filialen geschlossen) dmagazine.com.Dennoch wird erwartet, dass das überdurchschnittliche Beschäftigungs- und Bevölkerungswachstum in DFW die Einzelhändler weiterhin expandieren lässt.Mehrere Marken planen, ihr erstes Geschäft in Texas oder ihr erstes Geschäft in den USA zu eröffnen.Standorte in Dallas in den kommenden Jahren und setzt darauf, dass die Region weiterhin prosperiert dmagazine.com dmagazine.com.Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Dallas im Jahr 2025 durch hohe Auslastung, steigende Mieten und Expansion in unterversorgten Gebieten gekennzeichnet ist, was ihn zu einem der stärksten Einzelhandelsmärkte des Landes macht.Ein entscheidender Faktor im Jahr 2025 ist die begrenzte Neuentwicklung von Einzelhandelsflächen im Verhältnis zur Nachfrage. Die Entwickler waren vorsichtig – im Jahr 2024 wurden nur etwa 1,5 Millionen Quadratfuß neue Einzelhandelsfläche fertiggestellt dmagazine.com, und etwa 4,4 Millionen Quadratfuß sind derzeit im Bau (eine moderate Pipeline für eine Metropolregion dieser Größe) mdregroup.com. Entscheidender ist, dass über 70 % der neuen Einzelhandelsprojekte bereits vor dem ersten Spatenstich an große Ankermieter vorvermietet sind mdregroup.com. Das bedeutet, dass das neue Angebot fast sofort absorbiert wird, sodass die Leerstandsquote nicht steigt. Die meisten der jüngsten Eröffnungen waren großflächige Märkte: Beispiele hierfür sind neue H-E-B-Supermärkte und Costco-Lagerhäuser, die auf den DFW-Markt kommen dmagazine.com dmagazine.com. Tatsächlich wurden über 75 % der neuen Einzelhandelsflächen im Jahr 2024 von Ankern wie H-E-B, Tom Thumb, Home Depot und anderen Großflächenhändlern übernommen dmagazine.com. Es gibt einen relativen Mangel an neu geschaffener kleiner Ladenfläche, was den Wettbewerb um verfügbare Inline-Flächen in bestehenden Einkaufszentren verschärft dmagazine.com. Infolgedessen war das Mietwachstum für Einzelhandelsflächen stark – die geforderten Mieten liegen durchschnittlich bei etwa 24,60 $ pro Quadratfuß (netto, zuzüglich Nebenkosten) mdregroup.com, wobei die Spitzenlagen deutlich darüber liegen, und die Vermieter haben angesichts mangelnder Alternativen eine starke Verhandlungsposition.
Industriesektor
Industrieimmobilien in Dallas–Fort Worth bleiben ein Kraftpaket, auch wenn der Sektor von einem heißen Wachstum auf einen nachhaltigeren Kurs übergeht. DFW führt landesweit bei der industriellen Entwicklung – die Metropolregion verfügt über mehr als 1 Milliarde Quadratfuß Lager-/Logistikfläche – und jahrelang konnten Entwickler nicht schnell genug bauen, um die Nachfrage von E-Commerce-, Fertigungs- und Logistikunternehmen zu decken. Ab 2025 lässt diese hektische Entwicklung endlich nach. Die Baupipeline hat vom Höhepunkt heruntergeschaltet: Aktuell sind nur noch etwa 25–30 Millionen Quadratfuß im Bau, ein starker Rückgang (etwa –68 %) gegenüber den ~79 Millionen Quadratfuß, die auf dem Höhepunkt 2022 im Bau waren colliers.com. Dieser Rückgang folgt auf eine Phase, in der spekulatives Bauen die Nachfrage Ende 2023 überschritten hat und die Leerstandsquote nach oben ging. Die Leerstandsquote bei Industrieimmobilien in DFW liegt derzeit bei etwa 9–9,2 % mdregroup.com bradford.com, gestiegen von historischen Tiefständen (~5 %), aber nun auf diesem höheren Plateau stabilisierend. Tatsächlich scheint der Markt im frühen Jahr 2025 ein Gleichgewicht erreicht zu haben, wobei neues Angebot und Nachfrage seitens der Mieter etwa im Gleichgewicht sind mdregroup.com mdregroup.com. Die Nettoabsorption im letzten Jahr lag bei beeindruckenden 25,9 Millionen Quadratfuß mdregroup.com – und entsprach damit nahezu den neuen Fertigstellungen – was zur Stabilisierung der Leerstandsquote beitrug. Marktbeobachter stellen fest, dass die Aktivitäten der Mieter weiterhin gesund sind, wenn auch nicht mehr ganz so rasant wie in den Jahren 2021–22.
Das jährliche Mietwachstum für Industrieflächen hat sich entsprechend abgeschwächt. Nachdem die Mieten Ende 2022 mit einem Anstieg von fast 11 % gegenüber dem Vorjahr ihren Höhepunkt erreicht hatten, steigen die Industrie-Mieten in DFW nun um etwa 4,5 % pro Jahr mdregroup.com mdregroup.com. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen landesweit bei etwa 9,90 $ pro Quadratfuß (NNN) mdregroup.com, was im Vergleich zu anderen wichtigen Distributionszentren immer noch als starkes Wachstum gilt. Investoren bevorzugen weiterhin Industrieimmobilien – die Anfangsrenditen bleiben relativ niedrig (etwa 6,5 %) und institutionelles Kapital ist auf dem Lagerhausmarkt in Dallas aktiv mdregroup.com. Ein aufkommender Aspekt, der die Industrieimmobilien antreibt, ist der Rechenzentrumsboom. Die Verbreitung von KI und Cloud-Computing schafft einen enormen Bedarf an Rechenzentren, und Dallas hat sich zu einem strategischen Standort entwickelt. Ein Mangel an Grundstücken mit ausreichender Strominfrastruktur ist tatsächlich zu einem begrenzenden Faktor geworden; Parzellen, die bereits eine hohe Stromkapazität besitzen, sind nun sehr begehrt und erzielen Spitzenpreise mdregroup.com mdregroup.com. Energieversorger wie Oncor wurden mit neuen Stromanfragen von Rechenzentren überschwemmt (angeblich 59 Gigawatt Nachfrage in einem Quartal!) mdregroup.com mdregroup.com. Dies hat einen modernen Ansturm auf elektrifizierte Standorte ausgelöst und einige zuvor übersehene Industriegrundstücksbesitzer zu „Übernacht-Millionären“ gemacht, während sie an Rechenzentrum-Entwickler verkaufen mdregroup.com mdregroup.com.
Blickt man in die Zukunft, bleibt der industrielle Ausblick für DFW positiv, wenn auch nicht ohne Herausforderungen. Die Region zieht dank ihrer zentralen Lage und Infrastruktur weiterhin Logistikbetriebe an – was sich darin zeigt, dass DFW in den letzten Jahren die höchste industrielle Flächenabsorption des Landes verzeichnete. Anfang 2025 galt die Metropolregion bei vielen Analysten immer noch als „führendster US-Industrie-Markt“ credaily.com. Gigantische Projekte sind im Gange: So merkte eine Fachpublikation an, DFW sei ein gutes Beispiel für einen „Build-now, fill-later“-Markt, in dem Entwickler und Investoren trotz kurzfristiger Vermietungsherausforderungen langfristig an das Wachstum glauben fortworthinc.com. Das Hauptrisiko besteht, wenn das Angebot zu stark steigt – mit einer Leerstandsquote von etwa 9 % hat DFW derzeit eine der höchsten Leerstandsquoten aller großen Märkte bradford.com, was jedoch zum Teil so gewollt ist (Entwickler bauen hier spekulativ in Erwartung zukünftiger Nachfrage). Marktteilnehmer erwarten, dass der Leerstand von dem Anfang 2025 erreichten Niveau von etwa 9,5 % allmählich zurückgeht, da die Vermietung die Flut neuer Lagerhallen einholt matthews.com. Tatsächlich berichtete CBRE, dass die Leerstandsquote im 1. Quartal 2025 leicht (um 10 Basispunkte) auf etwa 9,1 % sank und die Neubautätigkeit erneut auf etwa 12 Millionen Quadratfuß anstieg, was den Optimismus widerspiegelt, dass die Nachfrage mithält cbre.com. Mit dem Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum in DFW sollte der Industriesektor ein Wachstumsmotor bleiben, wobei die Mietsteigerungen moderat bleiben dürften und die Mieter mehr Auswahlmöglichkeiten haben als während der angespanntesten Pandemiejahre. Insgesamt wandelt sich der Industrieimmobilienmarkt in Dallas von einer außergewöhnlichen Expansionsphase in eine gesunde, „normale“ Wachstumsphase auf dem Weg ins Jahr 2026.
Mehrfamilienentwicklungen (Wohnungen)
Trotz der jüngsten Abschwächung ist die Nachfrage nach Wohnungen keineswegs verschwunden – ganz im Gegenteil.
Im ersten Quartal 2025 gab es Rekordvermietungen: etwa 7.400 netto aufgenommene Einheiten im Q1 (bestes Q1 seit 2021) mdregroup.com und über 20.000 aufgenommene Einheiten im vergangenen Jahr nar.realtor.Dallas-Fort Worth gehörte zusammen mit New York und Atlanta zu den führenden Metropolregionen im landesweiten Vergleich der Wohnungsnachfrage, wobei jede dieser Städte jährlich mehr als 20.000 Einheiten aufnahm nar.realtor.Diese starke Nachfrage senkte die Leerstandsquote der Metropolregion auf 10,9–11,5 %, wie auf mdregroup.com dallasobserver.com vermerkt.Die Durchschnittsmieten haben sich eingependelt – die geforderte Marktmiete liegt bei etwa 1.565 $ (ca. 1.368 $ für eine Einzimmerwohnung, 1.756 $ für eine Zweizimmerwohnung) mdregroup.com – und die effektiven Mieten sind etwas niedriger, wenn Vergünstigungen berücksichtigt werden.Im Wesentlichen nehmen Vermieter ein geringeres kurzfristiges Mietwachstum in Kauf, um die Auslastung hoch zu halten.Luxusgebäude der Klasse A stehen vor der größten Konkurrenz (und bieten daher die größten Rabatte), während Apartments der Klassen B/C („Arbeiterwohnungen“) eine stabilisierende Kraft darstellen, mit relativ besserer Belegung (etwa 92 %) und sogar einem leichten Mietanstieg (+1 % Ende letzten Jahres) mmgrea.com mmgrea.com.Viele Entwickler, die sehen, dass das urbane Zentrum gesättigt ist, haben ihren Fokus auf neue Mehrfamilienprojekte in äußeren Teilmärkten und kleineren Städten der Metropolregion verlagert – Orte wie die Bezirke Ellis, Kaufman und Rockwall – wo Land günstiger ist und die Wohnungsnachfrage aufgrund neuer Lagerhäuser und des Bevölkerungswachstums steigt, das durch Abwanderungen entsteht mdregroup.com mdregroup.com.Der Markt für Mehrfamilienimmobilien in Dallas-Fort Worth bewältigt derzeit einen Angebotsschub, der im Jahr 2024 seinen Höhepunkt erreichte und sich nun allmählich wieder ausgleicht. Im vergangenen Jahr wurde eine beispiellose Zahl neuer Wohneinheiten fertiggestellt – über 40.000 Einheiten im Jahr 2024 –, was die Fähigkeit des Marktes auf die Probe stellte, die Mietwohnungen aufzunehmen mmgrea.com mmgrea.com. Dies führte zu einem Anstieg der Leerstandsquote und zwang Vermieter zu einem härteren Wettbewerb um Mieter (daher die zuvor erwähnten weit verbreiteten Zugeständnisse). Bis Anfang 2025 verlangsamt sich die Pipeline jedoch: Die Baubeginne von Mehrfamilienhäusern sind 2024 um fast 50 % eingebrochen auf nur noch etwa 18.300 Einheiten im gesamten Ballungsraum mmgrea.com, und die Anzahl der Einheiten im Bau sank auf etwa 36.000 (von etwa 65.000 auf dem Höhepunkt) mmgrea.com mmgrea.com. Im Wesentlichen haben die Entwickler stark auf die Bremse getreten und erkannt, dass das enorme neue Angebot das Mietwachstum belastete. Die prognostizierten Fertigstellungen im Jahr 2025 liegen bei rund 21.000 Einheiten, also etwa halb so viel wie 2024 mmgrea.com. Dieser Rückgang ebnet den Weg dafür, dass der Wohnungsmarkt wieder durchatmen kann.
Für Investoren im Bereich Mehrfamilienhäuser bleibt DFW langfristig attraktiv, jedoch haben sich die Finanzkennzahlen kurzfristig verschlechtert. Das Transaktionsvolumen im Jahr 2024 ist eingebrochen (nur etwa 3,5 Milliarden Dollar an Apartmentverkäufen in DFW im Jahr 2024, ein Zehnjahrestief) yardimatrix.com, da höhere Zinssätze und mehr Leerstand die Käufer vorsichtiger machten. Die Kapitalisierungsraten für Apartmentanlagen sind im Durchschnitt auf einen Bereich von über 5 % gestiegen mdregroup.com. Viele glauben jedoch, dass 2025 der Wendepunkt ist: Mit weniger neuen Fertigstellungen und einer weiterhin wachsenden Wirtschaft sollen die Mieten ab 2025–26 wieder leicht steigen und die Auslastung sich verbessern. Tatsächlich zeigen Prognosen, dass die Mieten in DFW in den Jahren 2025–2027 um etwa 1–3 % pro Jahr steigen werden, sobald das aktuelle Überangebot abgebaut ist mmgrea.com nar.realtor. Der National Association of REALTORS® merkt an, dass die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern Anfang 2025 landesweit fast das Rekordniveau von 2021 erreicht hatte, und obwohl das Neubauangebot die Nachfrage momentan leicht übersteigt, wird diese Lücke schnell kleiner nar.realtor nar.realtor. DFW ist ein Beispiel für dieses Muster. Das Fazit: Der Wohnungsmarkt in Dallas übersteht derzeit ein temporäres Überangebot, aber die fundamentalen Treiber (Bevölkerungswachstum, Schaffung von Arbeitsplätzen, Erschwinglichkeit im Vergleich zu den Küstenregionen) sprechen für eine positive Perspektive. Entwickler positionieren sich bereits für die nächste Phase – so sind beispielsweise mehrere große Mischnutzungsprojekte mit Wohnanteil am Rand des DFW-Gebiets in Planung, um den künftigen Wohnungsbedarf zu decken (mehr dazu im Abschnitt Entwicklungen). Der Markt für Mehrfamilienhäuser wird voraussichtlich auch weiterhin eine Schlüsselrolle im Immobilienmarkt von Dallas spielen und bietet sowohl kurzfristige Herausforderungen als auch langfristig solide Chancen bis 2027.
Wirtschaftliche und demografische Faktoren, die den Markt beeinflussen
Die Immobilienentwicklungen in Dallas werden von einer boomenden regionalen Wirtschaft und bedeutenden demografischen Rückenwinden getragen. Das Dallas–Fort Worth Metroplex zählt zu den am schnellsten wachsenden Metropolregionen der USA und zieht weiterhin Menschen und Unternehmen in erstaunlichem Tempo an. Bevölkerungswachstum ist ein entscheidender Nachfragetreiber: Die Bevölkerung der DFW-Region erreichte im Jahr 2024 etwa 8,3 Millionen, nachdem allein im Vorjahr fast 178.000 neue Einwohner hinzugekommen waren mdregroup.com. Zum Vergleich: Das entspricht der Aufnahme einer Stadt von der Größe Fort Lauderdales in nur einem Jahr. Besonders der Vorort Collin County verzeichnet ein explosives Wachstum – die Bevölkerung hat sich seit 2000 mehr als verdoppelt (+132%) und derzeit kommen etwa 128 neue Einwohner pro Tag hinzu mdregroup.com mdregroup.com. Solch ein Zustrom sorgt für einen stetigen Strom an Hauskäufern und Mietern, die die Wohnungsnachfrage in DFW ankurbeln. Demografisch gesehen sind viele der Zuzügler Erwachsene im erwerbsfähigen Alter (20–40 Jahre), darunter auch viele junge Berufstätige und Familien, die aus teureren Bundesstaaten wie Kalifornien und New York umziehen. Dies trägt zur Haushaltsbildung und zur Aufnahme des Wohnungsbestands bei – egal, ob sie Vorstadthäuser kaufen oder Wohnungen mieten.
Beschäftigungswachstum und eine diversifizierte Wirtschaft machen Dallas zu einem Magneten. Die Metropolregion verzeichnete im Jahr 2024 rund 65.000 neue Nettoarbeitsplätze (1,6 % jährliches Wachstum) mit breiten Zuwächsen in Sektoren wie Finanzen (+15.200 Jobs), Gesundheitswesen (+13.900) und öffentlicher Dienst (+10.300) yardimatrix.com yardimatrix.com. Die Arbeitslosigkeit bleibt in DFW gering (etwa 3,5 % Ende 2024, unter dem nationalen Durchschnitt) yardimatrix.com. Besonders hervorzuheben ist, dass Unternehmensverlagerungen und Expansionen ein wiederkehrendes Thema sind. Texas hat den Governor’s Cup (für die meisten Expansionsprojekte von Unternehmen) 13 Jahre in Folge gewonnen, und Dallas–Fort Worth verbuchte im Jahr 2024 489 große Unternehmensprojekte – über ein Drittel der landesweiten Gesamtzahl mdregroup.com mdregroup.com. Unternehmen verlagern regionale Zweigstellen und Hauptsitze nach DFW wegen seiner zentralen Lage, seines unternehmensfreundlichen Klimas und seines großen Talentpools. Zum Beispiel verlegte KFC 2024 seinen US-Hauptsitz von Louisville nach Plano mdregroup.com. Weitere kürzliche Umzüge gab es bei Finanzunternehmen, Technologieunternehmen und Herstellern, die nach niedrigeren Kosten suchen. Dieser Zustrom an Unternehmensinvestitionen erhöht direkt die Nachfrage nach Büros, Industrieanlagen und Wohnungen für Mitarbeiter. Es ist auch bemerkenswert, dass Dallas eine aufstrebende Tech-Szene hat (insbesondere in den Bereichen Telekommunikation, Fintech und zuletzt Rechenzentren/AI, wie besprochen) und weiterhin ein Zentrum für Finanzdienstleistungen bleibt (manche nennen es bereits „das neue Wall Street South“).
Infrastrukturentwicklungen prägen ebenfalls die Zukunft des Marktes. Eines der größten Projekte ist die „Flughafen der Zukunft“-Erweiterung des DFW International Airport, ein Kapitalverbesserungsplan in Höhe von 9 Milliarden US-Dollar, der 2024 gestartet wurde yardimatrix.com. Dieses mehrjährige Projekt wird ein neues Terminal hinzufügen, bestehende Einrichtungen modernisieren und die Autobahnen/Bahnanbindungen rund um den Flughafen verbessern – was die Konnektivität erhöht und wahrscheinlich die gewerbliche Entwicklung im umliegenden Gebiet ankurbeln wird. Ein weiteres transformierendes Projekt ist die Dallas Area Rapid Transit (DART) Silver Line, eine neue Pendlerbahnlinie im Wert von über 2 Milliarden US-Dollar, die bis Ende 2025 eröffnet werden soll mdregroup.com mdregroup.com. Die Silver Line wird Plano, Addison, Carrollton und andere nördliche Vororte direkt mit dem DFW Airport verbinden. Transit-orientierte Entwicklungen sind bereits in Planung rund um die Haltestellen; beispielsweise ist in Addison ein vorgeschlagenes 11-stöckiges Bürogebäude neben der Silver Line-Trasse (das Arapaho Station-Projekt) geplant, das von dieser neuen Verkehrsanbindung profitieren möchte mdregroup.com mdregroup.com. Verbesserungen in der Verkehrsinfrastruktur sorgen in der Regel für steigende Immobilienwerte und fördern neue Wohn- und Mischnutzungsprojekte entlang der Strecken.
Auch im Zentrum von Dallas wird zunehmend investiert. Die Stadt hat Pläne für ein großes neues Innenstadt-Kongresszentrum genehmigt und führt damit verbundene Revitalisierungsinitiativen durch. Ein Beispiel ist das Projekt Newpark Dallas – ein 8 Hektar großes Bildungs- und Technologieviertel, das im südlichen Downtown nahe dem geplanten Kongresszentrum-Neubau entstehen soll mdregroup.com mdregroup.com. Dieses Projekt (unter der Leitung von Hoque Global) zielt darauf ab, einen begehbaren Knotenpunkt für Büros, Ausbildungsstätten und Wohnraum zu schaffen, um ein derzeit untergenutztes Areal zu beleben. Solche Großprojekte könnten Teile der Stadt transformieren und bis 2026–2027 erhebliche Aktivitäten im Immobiliensektor auslösen.
Wirtschaftliche Grundlagen bringen einige Stressfaktoren, die beobachtet werden sollten, mit sich. Inflation und hohe Zinsen sind ein zweischneidiges Schwert: Einerseits führten sie zu den Zinserhöhungen der Fed, die den Immobilienmarkt abkühlten; andererseits hat die texanische Wirtschaft die Inflation bisher relativ gut überstanden, aber Verbraucherverschuldung und Fragen der Erschwinglichkeit geben Anlass zur Sorge dmagazine.com dmagazine.com. Die Lebenshaltungskosten in Dallas sind gestiegen (die Hauspreise liegen etwa 8 % über dem US-Median dallasobserver.com), und die hohen Hypothekenzinsen im Jahr 2025 haben die Finanzierung eines Eigenheims deutlich teurer gemacht als noch vor ein paar Jahren. Außerdem sind die Grundsteuern in Texas ziemlich hoch (da es keine staatliche Einkommensteuer gibt) – etwas, womit sowohl Hausbesitzer als auch Gewerbeeigentümer zu kämpfen haben. Tatsächlich sind die Immobilienbewertungen von 2020–2022 stark gestiegen, was zu hohen Steuerrechnungen geführt hat, die Investoren in ihre Renditeberechnungen einbeziehen. Die Politik prüft Entlastungsmaßnahmen (z. B. Anhebung von Freibeträgen für selbst genutzte Immobilien, Anpassung der gewerblichen Vermögenssteuer) mdregroup.com mdregroup.com, doch bleibt dies ein wichtiger Aspekt für jeden, der in DFW Immobilien erwirbt. Schließlich stellt das anhaltende Wachstum der Region eine Belastung für Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen dar, wie etwa bei den Herausforderungen des Stromnetzes für Rechenzentren. Das texanische Parlament debattiert 2025 Maßnahmen, damit große neue Nutzer (wie große Rechenzentren) sich an der Finanzierung von Stromnetz-Upgrades beteiligen und an Zuverlässigkeitsprogrammen des Netzes teilnehmen mdregroup.com mdregroup.com. Diese regulatorischen Maßnahmen, die zwar außerhalb des Immobilienmarktes selbst liegen, können die Kosten und Durchführbarkeit bestimmter Projekte (insbesondere energieintensiver Vorhaben) beeinflussen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das wirtschaftliche und demografische Klima in Dallas für Immobilien sehr günstig ist, mit starker Beschäftigungsentwicklung, Bevölkerungswachstum und bedeutenden Investitionen in die Infrastruktur. Diese Faktoren schaffen eine solide Grundlage für die Immobiliennachfrage bis 2027. Sie bringen jedoch auch Herausforderungen mit sich, wie die Sicherstellung ausreichenden bezahlbaren Wohnraums und die Modernisierung der Infrastrukturkapazitäten. Das Zusammenspiel dieser Kräfte wird weiterhin bestimmen, wie sich der Immobilienmarkt in den kommenden Jahren entwickelt.
Bemerkenswerte Entwicklungen und Projekte in Planung
Das Wachstum des Großraums Dallas wird von zahlreichen bedeutenden Immobilienentwicklungen begleitet, die sich derzeit in Planung befinden. Diese Projekte – von Firmenzentralen bis hin zu gemischt genutzten Gemeinden – werden in den kommenden Jahren sowohl das Wohn- als auch das Gewerbeumfeld beeinflussen:
- Goldman Sachs Regional Campus (Dallas Uptown/Victory Park) – Der Finanzriese Goldman Sachs errichtet einen neuen Campus im Wert von 500 Millionen Dollar auf einem 11 Hektar großen Gelände in der Nähe der Innenstadt von Dallas. Das Projekt umfasst vier Gebäude, die von einem 14-stöckigen Büroturm mit 74.000 Quadratmetern Fläche und Einzelhandel im Erdgeschoss sowie einem 0,6 Hektar großen Stadtpark verankert werden trerc.tamu.edu trerc.tamu.edu. Nach umfangreichen Fundamentarbeiten (darunter eine sechsgeschossige Tiefgarage) ist der Campus seit 2025 „in die Höhe gegangen“. Der Rohbau soll bis Ende 2026 oder Anfang 2027 fertiggestellt sein, die Gesamtfertigstellung ist für 2028 geplant trerc.tamu.edu. Nach der Eröffnung werden dort Tausende von Mitarbeitern arbeiten und Dallas weiter als Finanz- und Bankenzentrum etablieren – was voraussichtlich auch die Wohnraumnachfrage in den umliegenden Gebieten steigern wird.
- Gemischt genutzte Gemeinden und Ausbau der Vororte – Entwickler starten große gemischt genutzte Projekte, um die Ausdehnung der Metropole aufzufangen. Ein Beispiel ist Lakeview Landing bei Granbury (Fort Worth-Seite), eine 47 Hektar große Entwicklung, die 2025 begonnen wird und 105 Einfamilienhäuser (teilweise am Wasser), 288 Apartments, eine Seniorenwohnanlage mit 200 Einheiten (55+), ein Hotel, Restaurants und Freizeiteinrichtungen umfasst mdregroup.com mdregroup.com. In den nördlichen Vororten sehen Städte wie Frisco und Prosper weiterhin weitläufige, durchdachte Gemeinden mit integrierten Einzelhandels- und Schulangeboten zur Unterstützung des rasanten Wachstums. Celina, TX (nördlich von Frisco) ist besonders hervorzuheben – es ist eine der am schnellsten wachsenden Städte im Prozentvergleich mit mehreren im Bau befindlichen Wohnquartieren und nachfolgenden Gewerbeprojekten (oft als „das nächste Frisco“ bezeichnet).
- Industrie & Rechenzentren – Im industriellen Bereich sind Mega-Projekte in Arbeit, um den Bedarf an Logistik und Technologie zu decken. In Fort Worth sicherte sich ein Entwickler (Turner Construction) im Jahr 2025 städtische Anreize, um ein riesiges 2,16-Milliarden-Dollar-Rechenzentrum in der Nähe des Alliance-Gebiets (Hicks Field) zu errichten mdregroup.com mdregroup.com. Dieser Campus, der sich voraussichtlich über ein Jahrzehnt entwickeln wird, unterstreicht die Attraktivität der Region für Technologie-Infrastruktur. Außerdem gehen weiterhin Logistikzentren für Unternehmen wie Amazon, Walmart und Tesla (die ein großes Ersatzteillogistikzentrum im Süden von Dallas County betreiben) entlang wichtiger Korridore wie I-20 und I-35W in Betrieb. Obwohl sich die industrielle Entwicklung insgesamt verlangsamt, sind einige Build-to-Suit-Projekte für große Unternehmen in Arbeit, und jeder bedeutende neue Marktteilnehmer könnte neue Lagerhaus-Cluster hervorbringen.
- Transit-orientierte Entwicklungen (TODs) – Die Eröffnung neuer Bahnstrecken fördert TOD-Projekte. Zusätzlich zum bereits erwähnten Addison-Büroturm in der Nähe der Silver Line ist mit einer Entwicklung rund um Planos Innenstadt zu rechnen, sobald die DART Silver Line diese direkt mit dem Flughafen verbindet. Auch die DART Light Rail Blue Line Verlängerung von Dallas nach Süden zum Campus der University of North Texas (im Süden von Dallas) veranlasst Planungen für gemischte Nutzungen in der Nähe der neuen Stationen. Ziel dieser Projekte ist es, begehbare Umgebungen zu schaffen und mittelhohe Wohnungen, Büros und Einzelhandel in Standorten mit Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln hinzuzufügen – ein relativ neuer Trend in dieser traditionell autozentrierten Region.
- Sanierung des urbanen Kerns – Die Innenstadt von Dallas und ihre unmittelbare Umgebung erleben nach einer ruhigeren Phase eine Wiederbelebung des Investoreninteresses. Neben dem Newpark-Projekt in der Innenstadt ist die Sanierung des Dallas Convention Centers (ein über 2 Milliarden Dollar teurer Plan zur Erneuerung des in die Jahre gekommenen Kongresszentrums und zur Umgestaltung des umliegenden Viertels) noch einige Jahre entfernt, aber Entwickler kaufen bereits Grundstücke in Erwartung des Projekts. Victory Park (nahe der American Airlines Center Arena) bekommt den Goldman Sachs Campus und möglicherweise weitere Bürotürme. In Deep Ellum und dem Design District in der Nähe der Innenstadt sind mehrere mittelgroße Büro- und Wohngebäude im Bau oder wurden kürzlich fertiggestellt, was Unternehmen aus kreativen und technischen Bereichen anzieht. Zudem werden weiterhin ältere Bürogebäude in der Innenstadt in Wohnungen umgewandelt (ein Trend, um den Leerstand der Büros zu reduzieren und gleichzeitig neue Wohneinheiten zu schaffen). Beispielsweise wird der markante Santander Tower teilweise von Büros in Wohnungen umgewandelt.
- Bildungs- und Medizinische Projekte – Große institutionelle Entwicklungen können ebenfalls die Immobilienmärkte beeinflussen. Das UT Southwestern Medical Center in Dallas erweitert weiterhin seinen Campus (neue Fachkliniken und Forschungseinrichtungen), und Texas A&M‘s neuer Outreach-Campus in der Innenstadt von Dallas ist im Bau, was als Ankerpunkt für Entwicklungen im südlichen Innenstadtbereich dienen könnte. Solche Projekte schaffen nicht nur Arbeitsplätze, sondern fördern oft auch Wohnungsbau in der Nähe für Mitarbeiter und Studierende.
Diese Projekte (und viele andere) werden sich zwischen 2025 und 2028 entfalten und dem Markt neue Angebote und Chancen zuführen. Bemerkenswert ist, dass Entwickler weiterhin zuversichtlich in das Wachstum von Nordtexas sind – selbst bei höheren Zinssätzen schreiten milliardenschwere private und öffentliche Entwicklungen voran. Bis 2027 werden sich in der Skyline und den Vororten mehrere neue Wahrzeichen als Ergebnis zeigen. Das Zusammenspiel dieser Projekte mit den Marktbedingungen wird entscheidend sein: So könnte etwa die Eröffnung eines riesigen Firmencampus wie dem von Goldman den Wohnungsmarkt in Uptown verknappen, während die Bereitstellung von Tausenden neuen Einfamilienhäusern in den Vororten dazu beitragen könnte, den Preisanstieg zu dämpfen. Insgesamt ist die Entwicklungspipeline in Dallas sehr umfangreich und betrifft alle Assetklassen – von Einfamilienhäusern am Stadtrand bis hin zu modernen Hochhäusern im urbanen Kern.
Prognosen und Expertenprojekte (2025–2027)
Mit Blick nach vorne gehen die meisten Analysten davon aus, dass der Immobilienmarkt in Dallas weiter wachsen wird, allerdings in einem gemäßigteren und nachhaltigeren Tempo in den nächsten Jahren. Nach der Achterbahnfahrt der frühen 2020er Jahre erwartet man eine langsamere, stetigere Wertsteigerung bei Immobilienpreisen und Mieten sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerbesektor realestate.usnews.com. Hier sind die wichtigsten Prognosen und Projektionen zumindest bis 2027:
- Immobilienpreise: Die allgemeine Erwartung ist, dass die Immobilienpreise in Dallas sich in naher Zukunft stabilisieren oder moderat wachsen werden, nach der leichten Korrektur im Jahr 2025. Die National Association of Realtors prognostiziert, dass die US-weiten Medianpreise für Immobilien 2025–26 wieder sanft ansteigen werden, und für Dallas wird ein ähnlicher Verlauf erwartet. Einige Prognosen gehen davon aus, dass die Immobilienwerte in DFW im Jahr 2025 um etwa 2 % und 2026 um weitere etwa 2–4 % steigen werden realwealth.com, was ungefähr der Inflationsrate entspricht. Das Modell von Zillow zum Beispiel prognostizierte einen kleinen Rückgang bis zum Frühjahr 2025 (was sich weitgehend bewahrheitet hat), gefolgt von allmählichen Anstiegen. Lokale Makler gehen davon aus, dass der Medianpreis für Immobilien in Dallas bis Anfang 2026 im mittleren Bereich von 420.000 US-Dollar liegen könnte, was einem leichten Anstieg gegenüber den Werten von 2024 entspricht theluxuryplaybook.com. Bis 2027 werden die Preissteigerungen voraussichtlich unter den rasanten jährlichen Anstiegen von über 10 % der Jahre 2020–21 bleiben, sondern sich in einem gemäßigten Bereich bewegen (vielleicht 3–5 % pro Jahr), vorausgesetzt, die Zinsen sinken etwas. Ein Grund dafür ist das verbesserte Angebot: Mit mehr Bestand und mehr Neubauten am Stadtrand der Metropolregion sollten extreme Bieterschlachten seltener werden. Ein weiterer Grund sind die eingeschränkten Möglichkeiten der Käufer – die Preise können langfristig nicht viel stärker steigen als die Einkommen. Sollten die Hypothekenzinsen 2025–2026 allmählich sinken (viele erwarten einen 30-jährigen Zinssatz im Bereich von 5–6 % bis 2026), könnte das sogar die Nachfrage beleben und die Immobilienwerte stützen. Selbst im besten wirtschaftlichen Szenario wird das Preiswachstum in DFW in den nächsten fünf Jahren „langsamer und stetiger“ ausfallen als in den vergangenen fünf Jahren realestate.usnews.com.
- Hausverkäufe & Inventar: Das Verkaufsvolumen könnte 2025 weiterhin etwas verhalten bleiben, aber 2026 anziehen, falls die Zinsen sinken. Einige Wohnungsökonomen prognostizieren eine Rückkehr zu einer normaleren Verkaufsaktivität bis 2026, da aufgestaute Käufer von „Move-up“ Immobilien wieder auf den Markt kommen. Das Angebot wird voraussichtlich höher bleiben als auf dem extrem engen Niveau von 2021–22, was gesund ist. Eine führende Forschungsgruppe für Wohnungswesen in Texas deutet darauf hin, dass der Immobilienmarkt des Bundesstaates bis 2026 ausgewogenere Bedingungen aufweisen wird, und speziell in DFW besteht eine reale Möglichkeit für einen vollen Käufermarkt bis 2026–27, sofern die Bautätigkeit in gutem Tempo weiterläuft teamprice.com teamprice.com. Tatsächlich hat eine Analyse die Mitte 2026 bis Mitte 2027 als Zeitfenster identifiziert, in dem der nationale Immobilienmarkt deutlich zugunsten der Käufer kippen könnte, was mit dem übereinstimmt, was wir bereits in Dallas beobachten teamprice.com teamprice.com. In den nächsten Jahren sollten Käufer in DFW also bessere Chancen finden als in der jüngeren Vergangenheit, während Verkäufer ihre Erwartungen von den Hochphasen während der Pandemie anpassen müssen.
- Mieten und Mehrfamilienhäuser: Das Mietwachstum in Dallas wird voraussichtlich positiv, aber bescheiden bleiben. Multi-Housing News prognostiziert, dass die Mieten für US-Wohnungen bis 2027 jährlich im niedrigen einstelligen Bereich steigen werden, und DFW wird diese Entwicklung voraussichtlich ungefähr widerspiegeln. Wie bereits erwähnt, war 2024 der Tiefpunkt für DFW-Mieten (mit leichten Rückgängen); 2025 ist ein Übergangsjahr zum Wachstum. Bis Ende 2025 könnten die Wohnungsmieten in Dallas im Jahresvergleich um etwa 1 % steigen mmgrea.com; 2026 und 2027 könnte das Mietwachstum, sofern die Wirtschaft solide bleibt, auf etwa 3–4 % jährlich ansteigen. Dies setzt voraus, dass die Aufnahme der jüngsten Neubauten anhält – ermutigend war die Aufnahme in DFW Anfang 2025 sehr stark mdregroup.com. Die Leerstandsquote wird voraussichtlich bis 2027 auf etwa 8–9 % sinken (von derzeit ca. 11 %), da die Baupipeline unter den bisherigen Spitzenwerten bleibt nar.realtor nar.realtor. Im Wesentlichen sollte sich der Überschuss an Angebot bis 2026 ausgleichen. Die Mietnachfrage wird durch die große Gruppe junger Berufstätiger, die nach Dallas ziehen, gestützt, allerdings wird dies dadurch ausgeglichen, dass viele in den Vororten auf den Eigenheimerwerb umsteigen, da neue Häuser dort erschwinglicher werden. Ein Vorbehalt: Sollte die Wirtschaft 2026 in eine Rezession geraten (einige Prognosen sehen Ende 2025 ein leichtes Rezessionsrisiko), könnte das Mietwachstum hinter diesen Vorhersagen zurückbleiben. Abgesehen davon verbessern sich die Aussichten für den Mehrfamilienhausmarkt, und Investoren, die 2024 abgewartet haben, könnten zurückkehren, um auf das langfristige Wachstum von Dallas zu setzen (dazu gehört auch ein erwarteter Zuzug von über 500.000+ neuen Bewohnern in die DFW-Region zwischen 2024 und 2028, laut einem Wohnungsmarktbericht berkadia.com).
- Büro und Gewerbe: Die Erholung des Bürosegments wird voraussichtlich schrittweise bis 2027 erfolgen. Marktkenner scherzen gerne, es gebe „kein Paradies bis ’27“ – das heißt, 2025 und 2026 werden für Bürovermieter wohl weiterhin schwierig bleiben dmagazine.com. Bis 2027 jedoch könnte Dallas, falls das Wirtschaftswachstum und das Bevölkerungswachstum anhalten, einen Großteil der derzeit leerstehenden Büroflächen absorbiert haben, insbesondere hochwertige Immobilien. Ein optimistisches Zeichen: Einige Unternehmen fordern vermehrt Präsenzarbeit, was – sollte es zum Trend werden – die Nachfrage nach Büroflächen in den kommenden Jahren erhöhen könnte dmagazine.com dmagazine.com. Branchenprognosen (z. B. CBRE, JLL) für den Büromietmarkt in DFW sagen kurzfristig nur geringes Mietwachstum (0–2 % jährlich) voraus, aber einen möglichen Anstieg bis 2027, sobald das Überangebot abgebaut ist. Neubauprojekte im Bürobereich werden rar bleiben, bis ein klarer Angebotsmangel bei Class-A-Flächen erkennbar ist – voraussichtlich werden bis Ende des Jahrzehnts, außer in Nischenmärkten, keine größeren spekulativen Projekte gestartet. Fazit: Die Büroleerstände sollten sich langsam verringern, aber eine vollständige Rückkehr zu den Belegungszahlen vor der Pandemie wird sich vermutlich bis gegen Ende des Jahrzehnts hinziehen.
- Einzelhandel und Industrie: Beide Sektoren werden voraussichtlich starke Leistungen in Dallas zeigen. Der Einzelhandel wird davon profitieren, dass die Metropolregion jedes Jahr Zehntausende neuer Einwohner gewinnt – Einzelhändler werden diesem Wachstum folgen. Es herrscht Konsens, dass die Leerstandsquote im Einzelhandel in DFW bis 2027 niedrig bleiben wird (unter 5%) und die Mieten moderat steigen (vielleicht um 2–3% jährlich), solange die Konsumausgaben stabil bleiben. Das neue Einzelhandelsangebot wird allmählich zunehmen (es gibt nur so viel Marktanteil, den bestehende Zentren aufnehmen können), aber solange diese durch bewährte Konzepte verankert sind, sollten sie sich gut vermieten lassen. Die Aussichten für den Industriesektor sind ebenfalls positiv: Dallas ist ein Top-Vertriebsstandort, und die Nachfrage nach Lagerflächen (aus E-Commerce, Logistik, Fertigung und Rechenzentren) dürfte weiter steigen. Für das Jahr 2025 wird das Mietwachstum im Industriesektor von DFW auf etwa 4–5% prognostiziert, mit einer möglichen Stabilisierung auf rund 3% jährlich bis 2027, laut mehrerer Maklerberichte – gesund, auch wenn es unter den zweistelligen Raten von 2021 liegt mdregroup.com mdregroup.com. Die Leerstandsquote könnte etwa bei 8–10% liegen (etwas Spielraum ist für Mieter und Flexibilität tatsächlich vorteilhaft). Ein aufkommender Faktor ist die Infrastruktur: Geplante Hafenerweiterungen in Houston und neue Handelsrouten könnten bis zum Ende des Jahrzehnts noch mehr Volumen durch das Logistiknetzwerk von DFW lenken. Außerdem könnte DFW, wenn der Trend zur Rückverlagerung der Produktion („Reshoring“) anhält, mehr Fabriken (insbesondere Hightech-Fertigung) benötigen, was die industrielle Basis weiter diversifizieren würde.
- Zinssätze und Kapitalmärkte: Ein entscheidender Faktor für alle Immobiliensegmente ist die Entwicklung der Zinssätze. Anfang 2025 hat die Federal Reserve Zinserhöhungen pausiert, und viele prognostizieren allmähliche Zinssenkungen Ende 2025 bis ins Jahr 2026, falls die Inflation nachlässt nar.realtor. Niedrigere Zinsen würden die Erschwinglichkeit von Wohneigentum und die Werte von Gewerbeimmobilien steigern. Der neueste Ausblick der NAR geht davon aus, dass die Hypothekenzinsen leicht sinken und die Kapitalisierungsraten für Gewerbeimmobilien bis 2027 leicht zurückgehen werden, was dem Markt Rückenwind verleihen würde nar.realtor nar.realtor. Es bleibt jedoch Unsicherheit – sollte die Inflation wieder ansteigen oder andere wirtschaftliche Schocks auftreten, könnte das Finanzierungsumfeld angespannt bleiben. Derzeit sind Experten vorsichtig optimistisch, dass der schlimmste Zinsschock hinter uns liegt und dass die Wirtschaft von Dallas weiterhin zu den leistungsfähigsten des Landes gehören wird, selbst wenn das nationale Wachstum nachlässt dmagazine.com dmagazine.com. Diese relative Stärke ist der Grund, warum Dallas in der Emerging Trends-Umfrage für 2025 an der Spitze stand und weiterhin Investitionen anziehen sollte.
Zusammengefasst ist der Ausblick für den Immobilienmarkt in Dallas 2025–2027 positiv, aber realistisch. Wahrscheinlich werden wir moderates Wachstum statt extremer Schwankungen erleben: denken Sie an ein jährliches Preiswachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich bei Wohnimmobilien, eine allmähliche Festigung der Mieten und weiterhin hohe Nachfrage nach gut gelegenen Gewerbeimmobilien. Die anhaltenden Vorteile der Metropolregion Dallas-Fort Worth – Arbeitsplatzschaffung, Bevölkerungszuwachs, zentrale Lage – positionieren sie besser als viele andere Regionen. Solange diese Fundamentaldaten bestehen bleiben, dürfte der Markt sich ausgewogen weiterentwickeln. Dennoch werden Marktbeobachter sowohl makroökonomische Faktoren (wie Rezessionsrisiken und Zinssätze) als auch lokale Aspekte wie Wohnungserschwinglichkeit und Infrastrukturkapazitäten im Auge behalten, die das Wachstumstempo bremsen könnten.
Chancen und Risiken für Käufer, Verkäufer und Investoren
Während sich die Immobilienlandschaft in Dallas weiterentwickelt, stehen verschiedene Marktteilnehmer bis 2027 vor einer Mischung aus Chancen und Risiken:
- Hauskäufer – Der Übergang zu einem ausgeglicheneren Markt in den Jahren 2025–2026 ist eine klare Chance für Käufer. Das Angebot steigt und der Wettbewerb nimmt ab, was bedeutet, dass Käufer wählerischer sein und härter verhandeln können als in den vergangenen Jahren. Taktiken, die während des Booms aussichtslos waren – Gebote unter Listenpreis, Forderungen nach vom Verkäufer getragenen Abschlusskosten oder Reparaturen – haben nun gute Erfolgschancen mdregroup.com mdregroup.com. Besonders in Gebieten mit mehr als 4 Monaten Angebot haben Käufer die besseren Karten; sie können sich Zeit lassen, das richtige Haus zu finden, anstatt sich zu beeilen. Zusätzlich bieten Bauträger von Neubauten Anreize (wie z. B. vergünstigte Hypothekenzinsen oder Upgrade-Pakete) an, um das Angebot abzubauen – das kann für Käufer, die für einen Neubau offen sind, attraktiv sein. Das Hauptrisiko für Käufer ist das Timing der Zinsen – während die Preise nicht stark steigen, bleiben die Hypothekenzinsen mit etwa 6–7 % hoch, was die Erschwinglichkeit beeinflusst. Ein Käufer kann jetzt vielleicht einen niedrigeren Hauspreis sichern, zahlt aber über die Jahre mehr Zinsen; oder er wartet auf fallende Zinsen, aber wenn inzwischen die Hauspreise steigen, hebt sich der Vorteil auf. Insgesamt sollten Käufer in Dallas bis 2027 günstigere Bedingungen vorfinden als im extremen Verkäufermarkt von 2021, solange sie auf die Finanzierungskosten achten. Eine weitere Gelegenheit: Geografische Wahl. Da die Metroregion wächst, können Käufer, die bereit sind, neue Vororte (z. B. Anna, Melissa, Midlothian) in Betracht zu ziehen, relativ erschwingliche Neubauten finden und vom Wachstumskorridor der Region profitieren. Aber Vorsicht: Es gibt auch Kompromisse (längere Pendelzeiten, noch nicht ausgebaute Infrastruktur).
Zusammenfassend bietet der Immobilienmarkt in Dallas bis 2027 ein ausgeglicheneres Spielfeld als das hektische Geschehen der jüngeren Vergangenheit. Käufer haben zunehmend Verhandlungsmacht und Optionen; Verkäufer müssen klug und realistisch vorgehen; Investoren können vom Wachstum der Region profitieren, müssen aber mit kurzfristigen Schwankungen und Kostendruck umgehen. Das größte Risiko für alle bleibt die gesamtwirtschaftliche Lage – doch selbst bei Konjunkturdellen sollte die Diversifikation und das Bevölkerungswachstum von Dallas im Vergleich zu anderen Regionen eine gewisse Abfederung bieten. In diesem dynamischen Markt gibt es zahlreiche Chancen – sei es beim Kauf eines Schnäppchens in einem rückläufigen Segment oder beim Mitreiten auf der Welle in einem boomenden Vorort. Wie immer sind sorgfältige Prüfung und langfristige Perspektive entscheidend. Dallas hat sich wiederholt als widerstandsfähiger Immobilienmarkt bewiesen, und die kommenden Jahre dürften diese Entwicklung auf eine stabile und nachhaltige Weise fortschreiben.
Quellen: Dallas Observer dallasobserver.com dallasobserver.com; M&D Real Estate (Marktberichte) mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com; D Magazine (D CEO) dmagazine.com dmagazine.com dmagazine.com; Yardi Matrix yardimatrix.com yardimatrix.com; National Assoc. of REALTORS® nar.realtor nar.realtor; Texas Real Estate Research Center trerc.tamu.edu.
