Sydney Immobilienmarkt-Ausblick 2025–2028

Der Immobilienmarkt in Sydney startete 2025 mit Widerstandskraft, erholte sich von jüngsten Abschwüngen und navigierte durch ein sich veränderndes wirtschaftliches Umfeld. In den Bereichen Wohnen, Gewerbe und Industrie erlebt die Stadt ein erneutes Wachstum im Jahr 2025, das durch eine starke bevölkerungsgetriebene Nachfrage und den Beginn eines Zyklus sinkender Zinssätze unterstützt wird abc.net.au. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse der aktuellen Marktperformance, Prognosen bis 2028 und die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienmarkt in Sydney prägen – einschließlich regionaler Trends, Investitionschancen/-risiken sowie Auswirkungen staatlicher Politik, Infrastruktur und Migration.

(Alle Geldbeträge sind in Australischen Dollar angegeben.)

Wirtschaftliches & Politisches Umfeld 2025

Die Immobilientrends in Sydney im Jahr 2025 werden von breiteren wirtschaftlichen Veränderungen beeinflusst. Zinssätze: Nach aggressiven Zinserhöhungen in den Jahren 2022–2023 wechselte die Reserve Bank of Australia (RBA) Anfang 2025 den Kurs und senkte den Leitzins um 50 Basispunkte (weitere Senkungen werden bis 2026 erwartet) abc.net.au. Diese Zinssenkungen haben die Kreditfähigkeit und Käuferstimmung verbessert und tragen dazu bei, die Nachfrage und das Preiswachstum auf den Immobilienmärkten wiederzubeleben. Gleichzeitig befindet sich die australische Wirtschaft an einem Wendepunkt, wobei für 2025–26 ein beschleunigtes Wachstum prognostiziert wird, da das Vertrauen von Verbrauchern und Unternehmen steigt cushmanwakefield.com. Der Arbeitsmarkt bleibt angespannt, und nachhaltige Produktivitätssteigerungen sind notwendig, um mittelfristige Angebotsengpässe zu entschärfen cushmanwakefield.com.

Als Reaktion darauf ergreifen Regierungen unterstützende Maßnahmen.

Mitte 2025 kündigte die Regierung des Bundesstaates NSW Maßnahmen an, um das Wohnungsangebot zu beschleunigen, insbesondere Mietwohnungen, im Großraum Sydney abc.net.au abc.net.au.Zu den wichtigsten Initiativen zählt die Verlängerung von Steuervorteilen für Build-to-Rent (BTR)-Projekte – ein 50%iger Nachlass auf die Grundsteuer für neue groß angelegte Mietwohnungsprojekte wird nun dauerhaft eingeführt (die Regelung sollte ursprünglich 2039 auslaufen) abc.net.au – sowie Planungsreformen, die privaten Bauträgern erlauben, Infrastruktur (Straßen, Parks, sogar Schulen) innerhalb ihrer Projekte bereitzustellen, um den Bau neuer Wohnungen in Wachstumsregionen zu beschleunigen abc.net.au.Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den Entwicklern „Sicherheit für den Bau von mehr Wohnungen, schneller“ zu geben und das Angebot an „sicheren, hochwertigen Mietwohnungen“ zu erhöhen abc.net.au abc.net.au.Auf Bundesebene wurden die Vorschriften für Auslandsinvestitionen verschärft: Ab April 2025 sind ausländische Personen (einschließlich temporärer Bewohner) für zwei Jahre vom Kauf bestehender (weiterverkaufter) Wohnungen ausgeschlossen foreigninvestment.gov.au – eine Maßnahme, die den Konkurrenzdruck unter den Käufern verringern soll.(Ausländische Käufer können weiterhin Neubauten oder unbebautes Land erwerben.) Diese Politik zielt auf die Nachfrageseite ab, obwohl ausländische Käufer gemäß den FIRB-Regeln ohnehin bereits größtenteils auf neue Immobilien beschränkt waren.Bemerkenswerterweise sind Käufer aus China nach wie vor die größte Quelle ausländischer Investitionen in australische Wohnimmobilien, und viele beeilten sich, ihre Käufe abzuschließen, bevor das Verbot im April 2025 in Kraft trat afr.com macrobusiness.com.au.Insgesamt werden staatliche Eingriffe – von der Erhöhung der Investitionen in sozialen Wohnungsbau bis hin zu Überarbeitungen des Planungssystems – eine bedeutende Rolle bei der Entwicklung des Wohnungsmarktes in Sydney bis 2028 spielen, auch wenn ihre vollständigen Auswirkungen möglicherweise erst mit der Zeit sichtbar werden australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Wohnungspolitik der Regierung: Sowohl die Bundesregierung als auch die Landesregierungen haben Initiativen gestartet, um die Wohnraumerschwinglichkeit zu verbessern und das Angebotsdefizit zu verringern. Das National Housing Accord hat sich das ehrgeizige Ziel gesetzt, bis 2029 landesweit 1,2 Millionen neue Wohnungen zu schaffen, doch aktuelle Prognosen deuten auf eine erhebliche Lücke hin. Ein Bericht des Bundes-Beratungsgremiums (State of the Housing System 2025) warnt, dass Australien bis Mitte 2029 etwa 375.000 Wohnungen hinter dem Ziel zurückbleiben wird australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Selbst unter Berücksichtigung von Neubauten abzüglich Abrissen wird das erwartete Nettowohnungsangebot (825.000 Wohneinheiten) die tatsächliche Nachfrage in den Jahren 2024–2029 um etwa 79.000 Wohnungen unterschreiten australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (das Bundesland von Sydney) ist besonders betroffen – es wird prognostiziert, dass dort nur 65 % des notwendigen Wohnungsziels erreicht werden, was eines der schlechtesten Ergebnisse im nationalen Vergleich ist australianpropertyupdate.com.au. Ursachen dafür sind u.a. Arbeits- und Materialmangel, hohe Baukosten, begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und komplexe Planungsprozesse australianpropertyupdate.com.au. Besonders entscheidend ist, dass viele Projekte angesichts hoher Grundstücks- und Finanzierungskosten im Verhältnis zu den Verkaufspreisen aktuell wirtschaftlich nicht rentabel sind australianpropertyupdate.com.au, was die Entwicklung neuer Wohnprojekte hemmt.

Migration und Demografie: Sydneys Bevölkerungswachstum ist nach der Pandemie stark angestiegen und hat die Wohnungsnachfrage weiter verschärft. Nach der Grenzöffnung verzeichnete Australien eine rekordhohe Nettozuwanderung (Hunderttausende neue Ankömmlinge in den Jahren 2022–24), und Sydney als Wirtschaftszentrum hat einen großen Teil dieser Zuwanderer aufgenommen. Dieser Zustrom, zusammen mit zurückkehrenden internationalen Studierenden, hat den Mietmarkt angespannt und die Nachfrage insbesondere nach Wohnungen angekurbelt. Während das Bevölkerungswachstum seit dem Höhepunkt 2023 etwas nachlassen könnte, bleibt es dennoch stark abc.net.au. Darüber hinaus zieht der starke Arbeitsmarkt in Sydney (insbesondere in den Bereichen Technologie, Finanzen, Bildung und Gesundheitswesen) weiterhin Binnen- und Auslandszuwanderer an. Durch die Förderung der Haushaltsbildung stützen diese Trends die Immobiliennachfrage in allen Sektoren. Gleichzeitig verschärfen sie jedoch auch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, was zu steigenden Preisen und Mieten führt, sofern der Wohnungsbau nicht beschleunigt wird.

Infrastrukturentwicklungen: Umfangreiche Infrastrukturprojekte verändern die Geografie und die Immobilienperspektiven Sydneys grundlegend. Besonders hervorzuheben ist der Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), dessen Eröffnung für 2026 geplant ist, sowie die umliegende Aerotropolis-Entwicklung. Diese Initiative zum Städtebau auf der grünen Wiese erstreckt sich über mehr als 11.000 Hektar und soll bis in die 2030er Jahre 200.000 neue Arbeitsplätze schaffen, da sie sich zum dritten großen Wirtschaftszentrum Sydneys entwickelt dpn.com.au dpn.com.au. Neue Verkehrsanbindungen – darunter eine Western Sydney Airport U-Bahn-Linie mit sechs neuen Bahnhöfen, die bis 2026 eröffnet werden – und staatliche Investitionen von mehr als 1 Milliarde Dollar in die geplante „Bradfield City“ nahe dem Flughafen, werden große Gebiete für Industrie-, Gewerbe- und Wohnprojekte erschließen dpn.com.au dpn.com.au. Bereits jetzt entstehen große Lager- und Logistikeinrichtungen nahe dem Flughafen, und das Versprechen einer „30-Minuten-Stadt“ in der westlichen Parkland City-Region zieht sowohl Investoren als auch Eigenheimkäufer an, die nach Wachstumsmöglichkeiten suchen. Anderswo in Sydney wird die Metro City & Southwest (eine Erweiterung der U-Bahn durch das CBD und in den Südwesten) in Betrieb genommen, und die Metro West-Linie (Verbindung des CBD mit Parramatta bis ca. 2030) ist im Bau. Diese Bahnprojekte, zusammen mit dem Ausbau von Autobahnen (WestConnex, M12, usw.), verbessern die Konnektivität, fördern die transitnahe Entwicklung rund um die neuen Bahnhöfe und sorgen für eine Wertsteigerung von Immobilien in verschiedenen Korridoren (z.B. im inneren Südwesten, Parramatta/Westmead und entlang der zukünftigen Metro-West-Strecke). Insgesamt dezentralisiert die Infrastrukturinvestition das Wachstum, fördert die Entwicklung in West-Sydney und anderen Außenbezirken, was wiederum die Nachfrage nach Industrieflächen, die Immobilienmärkte in den Vororten und die Standortentscheidungen von Unternehmen beeinflusst.

Die folgenden Abschnitte gehen auf jedes wichtige Marktsegment ein – Wohnen, Gewerbe (Büro/Einzelhandel) und Industrie – und beleuchten die aktuellen Bedingungen im Jahr 2025, Prognosen bis 2026–2028 sowie Analysen zu Teilmärkten, Investitionsaussichten und Herausforderungen.

Wohnimmobilienmarkt in Sydney

Aktuelle Trends 2025

Nach einem kurzen Abschwung im Jahr 2022 bis Anfang 2023, ausgelöst durch steigende Zinsen, erholte sich Sydneys Immobilienmarkt ab Ende 2023 und bis ins Jahr 2024, und diese Erholung setzte sich bis 2025 fort. Das Preiswachstum hat sich im Vergleich zu den extremen Höchstständen des Booms von 2021 abgeschwächt, bleibt aber positiv. Laut dem National Housing Supply Council stiegen die Immobilienpreise in Sydney im Jahr 2024 (Kalenderjahr) um etwa 4,9 %, während die Mieten um 4,8 % australianpropertyupdate.com.au anzogen. Obwohl diese jährlichen Steigerungen langsamer waren als die rasanten Zuwächse im Jahr 2023, übertrafen sie dennoch das Einkommenswachstum der Haushalte und verschärften die Bezahlbarkeitsprobleme australianpropertyupdate.com.au. Anfang 2025, nachdem die RBA die Zinsen gesenkt und das Käufervertrauen zurückgekehrt war, haben die Immobilienwerte wieder an Dynamik gewonnen. Laut CoreLogic-Daten lag der mittlere Wert für Wohnimmobilien in Sydney im Februar 2025 um etwa 5,2 % höher als im Vorjahr globalpropertyguide.com. Dies entspricht den Anzeichen für einen Markt im Wandel: Bis Mai 2025 stiegen die Immobilienwerte um etwa 1,3 % pro Quartal, da Zinssenkungen die Nachfrage „wieder entfacht“ haben abc.net.au.

Sydney bleibt mit großem Abstand die teuerste Stadt Australiens. Der Medianpreis für Häuser im Großraum Sydney liegt Mitte 2025 bei etwa 1,50 Millionen Dollar yourmortgage.com.au und damit am höchsten unter allen Hauptstadtregionen. (Zum Vergleich: In Melbourne liegt der Medianpreis bei rund 950.000 Dollar und in Brisbane etwa 1,0 Millionen Dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Der Medianpreis für Wohneinheiten (Wohnungen) in Sydney beträgt rund 860.000 Dollar yourmortgage.com.au. Diese hohen Preise spiegeln Sydneys chronischen Wohnungsmangel im Verhältnis zur Nachfrage sowie die höheren Einkommen wider. Sie bedeuten auch, dass selbst kleine prozentuale Veränderungen große Auswirkungen in Dollar haben – beispielsweise führt ein jährlicher Anstieg von 5 % zu etwa 75.000 Dollar höheren Kosten für ein typisches Haus in Sydney. Die Preise im Jahr 2025 werden durch ein außergewöhnlich knappes Angebot auf dem Wiederverkaufsmarkt gestützt: Viele Eigentümer halten sich mit dem Verkauf zurück, nachdem die Preise zuvor gefallen waren und die Hypothekenzinsen hoch sind, was zu niedrigen Angebotszahlen führt, während der Wohnungsneubau schleppend verläuft (siehe unten). Gleichzeitig wird die Nachfrage durch das Bevölkerungswachstum und eine verbesserte Stimmung infolge niedrigerer Zinsen gestärkt. Der Immobilienumsatz und die Auktions-Quote in Sydney haben 2025 im Vergleich zu 2024 zugenommen, insbesondere bei gut gelegenen Objekten in erschwinglichen Preisbereichen.

Der Mietmarkt befindet sich auf einem Krisenniveau an Knappheit. Die Leerstandsquote für Mietwohnungen in Sydney lag in den Jahren 2023–2025 bei 1 % oder niedriger, was einen akuten Mangel an Mietobjekten widerspiegelt, da die Migration stark zugenommen hat. Die Mieten haben infolgedessen Rekordhöhen erreicht. Anfang 2025 ist Sydney die teuerste Stadt in Australien, um eine Wohnung zu mieten: die mittlere Angebotsmiete für ein Haus beträgt 775 $ pro Woche, während sie für Wohnungen bei 720 $/Woche liegt mozo.com.au mozo.com.au. Diese Mieten sind im letzten Jahr um etwa 8–10 % gestiegen, obwohl sich das Tempo der Erhöhungen bis Ende 2024 etwas verlangsamte mozo.com.au. Die Mieten steigen deutlich schneller als die Einkommen, sodass immer mehr Haushalte unter Mietstress geraten (mehr als 30 % des Einkommens für Miete) – fast die Hälfte der Mieter in NSW fällt in diese Kategorie mozo.com.au mozo.com.au. Der starke Konkurrenzkampf um Mietobjekte hat sogar dazu geführt, dass einige Mieter über dem geforderten Mietpreis bieten oder mehrere Monatsmieten im Voraus zahlen (trotz Vermietungsgebotsverboten), um eine Immobilie zu sichern mozo.com.au. Solche Bedingungen ziehen Investoren wieder auf den Markt, da sich die Mietrenditen von ihren historischen Tiefs erholt haben. Ein typisches Haus in Sydney erzielt jetzt rund 2,7 % Bruttorendite (mit 40.000 $ jährlicher Miete auf ein 1,5 Mio. $-Haus), eine Wohnung ca. 4,2 % Bruttorendite – deutlich mehr als in den letzten Jahren, als die Renditen bei Häusern unter 2,5 % fielen. Die hohen Zinskosten führen jedoch weiterhin dazu, dass viele fremdfinanzierte Investoren kurzfristig negative Cashflows haben. Zusammenfassend ist der Wohnungsmarkt Sydneys im Jahr 2025 geprägt von steigenden Preisen, explodierenden Mieten und einem gravierenden Angebotsmangel, vor dem Hintergrund von leicht verbesserten Finanzierungsmöglichkeiten, aber anhaltenden Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit.

Regionale/Vorort-Analyse: Erschwinglichkeitsgrenzen und Infrastruktur verändern die Nachfragemuster innerhalb von Greater Sydney. Im vergangenen Jahr gab es in einigen der am stärksten wachsenden Preiszuwächse äußeren Vororten, wo die Preise (relativ) niedriger sind. Zum Beispiel verzeichnete St Marys im Westen Sydneys in den letzten 12 Monaten einen Preissprung bei Häusern von +8,4 %, und Richmond–Windsor (ganz im Nordwesten) stieg um +6,7 % yourmortgage.com.au. Vororte wie Fairfield im Südwesten (~+6,5 %) haben ebenfalls besser abgeschnitten yourmortgage.com.au. Diese Gebiete, die alle über Median-Hauspreise weit unter dem Stadtdurchschnitt verfügen (oft im Bereich von 700.000–900.000 $), profitieren vom Interesse von Ersterwerbern und Investoren, die nach höheren Mietrenditen suchen. Starkes Bevölkerungswachstum im Westen Sydneys, verbunden mit neuer Infrastruktur (wie Verkehrsausbau und dem bevorstehenden Flughafen), stärkt diese Märkte. Im Gegensatz dazu verzeichneten viele erstklassige Innen- und Küstenvororte (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) im Jahr 2024 ein flacheres Wachstum oder leichte Rückgänge, da ihre bereits hohen Preise empfindlicher auf Zinserhöhungen reagierten. Allerdings hat seit Anfang 2025 auch das obere Marktsegment wieder etwas an Schwung gewonnen, begünstigt durch verbesserte finanzielle Bedingungen und zurückkehrendes ausländisches Interesse. Prestigeimmobilien in Toplagen (z. B. Hafenviertel der östlichen Vororte) erleben eine erneute Nachfrage von wohlhabenden lokalen Aufsteigern und einigen internationalen Käufern, obwohl die Aktivität ausländischer Käufer weiterhin unter ihrem Höchststand Mitte der 2010er Jahre bleibt.

Sydneys Wohnungsmarkt zeigt eine ähnliche Divergenz. Die Nachfrage nach Wohnungen in den mittleren und äußeren Vororten (oft in der Nähe von Universitäten oder Verkehrsknotenpunkten) ist gestiegen, da preislich ausgeschlossene Hauskäufer und Neuzugezogene auf erschwinglichere Optionen ausweichen. Die Wohnungspreise in Gegenden wie Parramatta, Liverpool und entlang der Metro-Korridore steigen an. Innenstädtische Apartments, die während der COVID-Zeit ins Hintertreffen geraten sind, haben sich bei den Mieten stark erholt und verzeichnen auch beim Preiswachstum einen Aufschwung, seitdem Studierende und junge Berufstätige wieder in die Stadt geströmt sind. Dennoch war das Preiswachstum bei Wohnungen (stadtweit) insgesamt nur moderat – über das letzte Jahr etwa stabil oder um wenige Prozent gestiegen –, da ein Überangebot an neuen Wohnungen aus dem letzten Boom sowie anhaltende Bedenken bezüglich der Bauqualität (z. B. Mängel in Hochhäusern) das Käuferinteresse gedämpft haben. Das ändert sich jedoch, da Rekordmieten und die große Preisdifferenz zwischen Wohnungen und Häusern (Median-Wohnung ~860.000 $, Haus 1,5 Mio. $) immer mehr Käufer auf den Wohnungsmarkt drängen abc.net.au. Domain berichtet, dass Anreize für Erstkäufer und steigender Preisdruck das Interesse an Wohnungen fördern und erwartet, dass die Wohnungspreise in Sydney bis 2025–26 neue Höchststände erreichen werden abc.net.au abc.net.au.

Zusammenfassend gilt: Äußere erschwingliche Regionen und das Wohnungssegment führen das Wachstum an, während sich die teuersten Märkte nur allmählich erholen. Zu den wichtigsten Wachstumsregionen zählen Sydneys Südwesten (Bringelly–Austral–Liverpool) und Nordwesten (Marsden Park–Riverstone), wo Tausende neuer Häuser gebaut werden, sowie etablierte Zentren wie Parramatta (Sydneys „zweites CBD“), das große Büro-, Einzelhandels- und hochverdichtete Wohnprojekte anzieht. Diese Gebiete profitieren direkt von Infrastrukturinvestitionen und Bevölkerungszuwachs. Unterdessen bleiben die Eastern Suburbs und North Shore die teuersten Gegenden (viele Vororte mit einem Medianhauspreis von über 3 Mio. $). Obwohl die Nachfrage dort stabil ist, sind die Wachstumsraten aufgrund der Erschwinglichkeitsgrenze und des Mangels an neuem Angebot (begrenztes Bauland) gedämpft.

Prognosen 2026–2028 (Preise, Mieten & Nachfrage)

Immobilienpreise: Konsensprognosen sagen für die nächsten Jahre ein weiterhin wachsendes Preisniveau für Wohnimmobilien in Sydney voraus, wenn auch in einem verhalteneren Tempo als bei den zweistelligen jährlichen Zuwächsen von 2021. Die neuesten Prognosen von Domain erwarten, dass der mittlere Hauspreis in Sydney bis zum Geschäftsjahr 2025–26 um etwa +7 % steigen und im Juni 2026 ungefähr 1,83 Millionen Dollar erreichen wird abc.net.au. Das entspricht einer Steigerung von etwa 112.000 $ in einem Jahr – mehr als das durchschnittliche Jahresgehalt – und unterstreicht das hohe Preisniveau in Sydney abc.net.au abc.net.au. Die Preise für Wohnungen in Sydney werden im gleichen Zeitraum um etwa +6 % auf etwa 889.000 $ steigen (ein Rekordhoch) abc.net.au. Domain führt diese Zuwächse auf den stimulierenden Effekt von Zinssenkungen zurück, die die Kreditfähigkeit der Käufer erhöhen, kombiniert mit einer anhaltenden Wohnungsnachfrage, die das Angebot übersteigt abc.net.au abc.net.au. Allerdings merkt man an, dass das Wachstum langsamer als in früheren Zyklen verlaufen wird, da die Erschwinglichkeitsgrenze sowie die bereits hohe Hypothekenlast der Haushalte einwirken abc.net.au. Eine Reuters-Umfrage unter Analysten gibt die vorsichtige Erwartung wieder: Australienweit rechnen Experten mit einem durchschnittlichen +3,7 % Anstieg der Immobilienpreise 2025, zunehmend auf +5,0 % in 2026 und 2027, während sich der Konjunkturzyklus verbessert globalpropertyguide.com. Für Sydney selbst prognostiziert diese Umfrage etwas moderatere Zuwächse (~3 % in 2025) im Vergleich zu kleineren Hauptstädten, die 5–8 % Wachstum sehen könnten globalpropertyguide.com. Im Wesentlichen rechnen die meisten Prognosen mit einem jährlichen Preiswachstum im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich in Sydney bis 2028, was die Preise schrittweise auf neue Höchststände treiben wird. Wenn Sydney beispielsweise von 2027–28 jährlich um ca. 5 % wächst, könnte der mittlere Hauspreis 2,1–2,2 Millionen Dollar erreichen, und Wohnungen etwa 950.000 Dollar.

Es ist wichtig zu beachten, dass Prognosen mit Unsicherheiten behaftet sind. Aufwärtsrisiken für die Preise umfassen schnellere Zinssenkungen oder neue staatliche Anreize (die die Nachfrage stark ankurbeln könnten) sowie das chronische Angebotsdefizit (das einen Mindestpreis sichert). Abwärtsrisiken umfassen wirtschaftliche Abschwünge oder erneute Zinserhöhungen (z. B. wenn die Inflation wieder ansteigt) sowie mögliche politische Änderungen wie Steuerreformen (es gibt immer wieder Debatten über die Reduzierung von Investorenanreizen wie Negativgearing und Abschlägen auf Kapitalgewinne, die, falls umgesetzt, die Investoren-Nachfrage dämpfen könnten). Abgesehen davon ist das Basisszenario ein moderater Preisanstieg. Es wird erwartet, dass der Markt in Sydney segmentiert bleibt: die erschwinglichen Häuser in den Außenbereichen und mittelpreisige Wohnungen könnten den prozentual höchsten Zuwachs verzeichnen, während das absolute Spitzensegment langsamer wächst (aber von einer höheren Basis ausgehend). Bis 2028 gehen Immobilienexperten davon aus, dass die Erschwinglichkeitskrise weiterhin im Fokus steht – selbst wenn das Preiswachstum nachlässt, wird Sydney ohne eine deutliche Ausweitung des Angebots oder größere Veränderungen auf der Nachfrageseite wohl weiterhin eine der weltweit am wenigsten erschwinglichen Städte bleiben. Mietwohnungen: Es wird erwartet, dass das Mietwachstum von der extremen Knappheit in den Jahren 2022–24 abkühlt, aber die Bedingungen werden kurzfristig weiterhin zugunsten der Vermieter sein. Mit einer prognostizierten weiterhin sehr niedrigen Leerstandsquote (vielleicht steigt sie bis 2026 leicht auf ~2 %, was immer noch wenig ist) sollten die Mieten weiter steigen, allerdings mit abnehmender Geschwindigkeit, da immer mehr Mieter an die Grenzen der Leistbarkeit stoßen. Der National Housing Supply Council rechnet damit, dass das Mietwachstum in den nächsten vier Jahren moderater ausfällt – sie sehen tatsächlich ein leichtes Nachgeben des Hauspreis-Einkommens-Verhältnisses und eine Verlangsamung der Mietinflation, was eine mögliche leichte Verbesserung der Leistbarkeit bedeutet australianpropertyupdate.com.au. In der Praxis bedeutet selbst ein verlangsamtes Mietwachstum auf 2–4 % pro Jahr (gegenüber zuletzt 8–10 %), dass die durchschnittliche Wochenmiete in Sydney bis 2028 durchaus bei $850+ für Häuser und ~$800 für Wohnungen liegen könnte. Diese Mietniveaus, zusammen mit etwaigem Lohnwachstum, werden bestimmen, ob das Mieten weiterhin so angespannt bleibt wie derzeit oder sich leicht entspannt. Ein weiterer Faktor ist der Build-to-Rent-Sektor: Tausende BTR-Wohnungen (oft unterstützt von institutionellen Investoren) befinden sich landesweit im Bau, wobei NSW steuerliche Anreize zur Förderung schafft. So werden beispielsweise ab 2025 rund 8.900 BTR-Wohnungen in ganz Australien gebaut brokerdaily.au, viele davon in Sydney. Wenn all diese Projekte umgesetzt werden, könnten BTR-Projekte (die typischerweise längere Mietverträge und professionell verwaltete Mietobjekte anbieten) das Mietangebot in Sydney bis 2026–2028 leicht erhöhen und damit eine Obergrenze für den Mietanstieg setzen. Angesichts der großen Angebotslücke wird diese Entlastung jedoch vermutlich nur geringfügig sein. Insgesamt ist damit zu rechnen, dass die Mieten in den nächsten Jahren weiterhin schneller steigen als die Einkommen (wenn auch nicht mehr so steil wie 2022–23), bevor sich der Markt hoffentlich durch ein größeres Angebot langsam wieder einpendelt.

Angebotsausblick: Es wird erwartet, dass der Wohnungsbau in Sydney in den späten 2020er Jahren leicht zunimmt, dank zahlreicher politischer Maßnahmen und einer allmählichen Entspannung der Baukosten. Die Initiativen der Regierung von NSW zur Freigabe von Land und zur Ermöglichung privater Infrastrukturbereitstellung könnten die Entwicklungszeiten in Wachstumsgebieten verkürzen abc.net.au. Der Housing Australia Future Fund der Bundesregierung (falls vollständig umgesetzt) wird in den kommenden Jahren Mittel für zehntausende neue Sozial- und erschwingliche Wohneinheiten bereitstellen. Private Bauträger, die die anhaltende Nachfrage und sinkende Finanzierungskosten (bei fallenden Zinssätzen) sehen, könnten ab 2025–26 wieder Vertrauen fassen und mehr Projekte anstoßen. Zum Beispiel nehmen Neubaugebiete in Sydneys Umland wieder Fahrt auf, und einige auf Eis gelegte Wohnungsbaupläne könnten wiederbelebt werden, wenn die Nachfrage im Vorverkauf zurückkehrt. Dennoch warnen Branchenexperten, dass erhebliche Entlastung beim Angebot noch Jahre entfernt ist – die Pipeline für 2025–2027 ist weitgehend festgelegt und wird die Nachfrage nicht decken. Daher bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in Sydney angespannt. Bis 2028 könnte sich das Gleichgewicht verbessern, wenn Reformen greifen, doch wie der Housing Supply Council feststellte, wächst der Mangel wahrscheinlich erst, bevor er abnimmt australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dies bedeutet, dass die Verkäufermarktbedingungen (für Immobilieneigentümer) und der harte Wettbewerb für Käufer/Mieter anhalten werden.

Investitionschancen und Risiken im Wohnimmobilienbereich

Der Wohnimmobilienmarkt in Sydney bietet in den kommenden Jahren sowohl verlockende Chancen als auch erhebliche Risiken für Investoren und Eigenheimkäufer:

Chancen: Die grundlegende Nachfrage in Sydney – getrieben durch Bevölkerungswachstum, eine starke Wirtschaft und die Attraktivität als globale Stadt – bietet eine solide Grundlage für Immobilieninvestitionen. Mit einer Erholung der Preise und sinken erwarteten Zinssätzen besteht Potenzial für Kapitalzuwachs bis in die späten 2020er Jahre (wenn auch mit moderaten Raten). Mietrenditen haben sich insbesondere für Wohnungen verbessert, so dass neue Investoren einen besseren Cashflow erzielen können als noch vor ein paar Jahren (z. B. ca. 4 % Bruttorendite auf Apartments). Darüber hinaus können bestimmte Segmente und Standorte besser abschneiden: Zum Beispiel könnte Grundstück in Wachstumsregionen (West-Sydney nahe der Aerotropolis oder Nordwesten mit neuen Metro-Haltestellen) überdurchschnittliche Wertzuwächse sehen, da Infrastruktur und Arbeitsplätze diese Gebiete transformieren. Auch die Investition in gut gelegene Apartments kann attraktiv sein, da die Preisdifferenz zu Häusern dazu führt, dass mehr Käufer/Mieter auf Wohnungen ausweichen; bereits jetzt wird prognostiziert, dass die Wohnungswerte in Sydney aufgrund dieses Nachfrageumschwungs Rekordhöhen erreichen werden abc.net.au abc.net.au. Staatliche Unterstützungen für Wohneigentum (wie Zuschüsse für Ersterwerber oder Programme mit niedrigen Einlagen) stützen ebenfalls das Einstiegssegment des Marktes und kommen Eigentümern in diesen Bereichen zugute. Kurz gesagt: Sydneys chronischer Wohnungsmangel und wirtschaftliche Vitalität sprechen langfristig für eine Immobilieninvestition – vorausgesetzt, man kann in den Markt einsteigen.
Risiken: Das Hauptrisiko ist Bezahlbarkeit und Verschuldung. Die Preise in Sydney sind so hoch, dass sie sehr empfindlich auf Zinsveränderungen und allgemeine wirtschaftliche Schocks reagieren. Sollte die Inflation erneut aufflammen oder die Weltwirtschaft ins Stocken geraten, könnten die Zinsen steigen oder zumindest nicht wie erwartet fallen, was das Preiswachstum schnell bremsen oder sogar einen Abschwung verursachen könnte. Hoch verschuldete Käufer sind anfällig für Zins- oder Rückzahlungssteigerungen. Es gibt auch regulatorische Risiken – zum Beispiel könnten zukünftige Änderungen an Steuervorteilen für Investoren (Negative Gearing, Steuervergünstigungen auf Kapitalgewinne) die Nachfrage von Investoren reduzieren und die Preise insbesondere bei Anlage-Wohnungen schwächen. Ein weiteres Risiko ist Bauqualität und Überangebot in bestimmten Gegenden: In einigen Bereichen gab es einen hohen Neubau von Hochhauswohnungen (z. B. Olympic Park, Zetland), und obwohl die Leerstandsquote jetzt niedrig ist, könnten Vermieter in diesen Gegenden bei gleichzeitigem Abschluss vieler neuer Wohnungen stärkerer Konkurrenz und langsamerem Mietwachstum ausgesetzt sein. Investoren sollten sich vor Wohnanlagen mit Baumängeln oder hohen laufenden Kosten in Acht nehmen, die in NSW ein Problem darstellen. Es besteht auch ein wirtschaftliches Klumpenrisiko – Sydneys Wohlstand hängt stark von Finanzen, Technologie und Zuwanderung ab; jede Politik, die die Migration drastisch reduziert, oder eine Krise im Bereich der weißen Kragen (wie eine Finanzkrise) würde die Wohnungsnachfrage treffen. Schließlich das Liquiditätsrisiko: Sydneys Markt ist zyklisch, und das Verkaufen in einem Abschwung kann schwierig sein (weniger Käufer können sich in einer engen Kreditvergabephase leisten). Kurzfristige Spekulanten könnten Verluste erleiden, wenn sie am Höhepunkt kaufen und schnell verkaufen müssen. Insgesamt ist Sydney zwar eine Geschichte von „starker Nachfrage, begrenztem Angebot“, die Investments stützt, aber verbunden mit hohen Einstiegskosten und Anfälligkeit für makroökonomische Schwankungen.

Indikator (Sydney)	Status 2025/Aktuelle Entwicklung	Ausblick 2026–2028
Mittlerer Hauspreis	~1,50 Mio. $ (Juni 2025); erholt sich, +5 % im Jahresvergleich globalpropertyguide.com.Höchste in Australien yourmortgage.com.au.	Allmählicher Anstieg auf ~1,83 Mio. $ bis 2026 (+7 %) abc.net.au; weitere moderate Zuwächse (~3–5 %/Jahr) bis 2028, sofern keine Schocks auftreten.Preise werden durch Angebotsknappheit und Zinssenkungen gestützt.
Mediane Einheitspreise	~860.000 $ (Juni 2025); zuletzt relativ stabil (günstigeres Segment gefragt) abc.net.au.	Neue Höchststände erwartet – ~889.000 $ bis 2026 (+6 %) abc.net.au.Erschwinglichkeit und der Trend von Erstkäufern zu Wohnungen treiben ein jährliches Wachstum von etwa 4–5 % bis 2028 an.
Jährliche Miete – Haus	775 $/Woche (2025), Anstieg um ca. 8–10 % im Jahresvergleich; Leerstand ~1 % (äußerst knapp) mozo.com.au.	Das Mietwachstum verlangsamt sich, bleibt aber positiv.Die Leerstandsquote könnte bis 2026–27 auf 2 % steigen.Erwarten Sie jährliche Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Bereich; leichte Entlastung, falls das Angebot steigt, aber die Mieten werden wahrscheinlich bis 2028 ≥ 850 $/Woche betragen.
Jährliche Miete – Einheit	720 $/Woche (2025), Anstieg um ca. 10 % zum Vorjahr; starke Nachfrage durch Rückkehr der Studierenden mozo.com.au.	Weitere Mietsteigerungen in 2025–26, dann Abschwächung.Bis 2028, Einheiten ~800 $/Woche.Hohe Mieten (und Zinserleichterungen) erhalten das Investoreninteresse an Wohnungen aufrecht.
Wohnungsangebotserweiterungen	~28.000 neue Wohneinheiten pro Jahr in den nächsten 5 Jahren prognostiziert planning.nsw.gov.au; unterhalb der Nachfrage.Nur 177.000 landesweit 2024 gebaut australianpropertyupdate.com.au.	Unterversorgung hält an. Fertigstellungen könnten bis 2027–28 leicht steigen, falls Reformen erfolgreich sind, werden aber wahrscheinlich weiterhin unter dem erforderlichen Wert von ca. 40.000 pro Jahr liegen.Anhaltender Mangel wird den Aufwärtsdruck auf Preise/Mieten aufrechterhalten.
Käufernachfrage & -stimmung	Verbesserte sich 2025 aufgrund von Zinssenkungen und Bevölkerungswachstum; Ersterwerber sind aktiv, aber finanziell angespannt.	Sollte solide bleiben, da die Zinsen fallen.Risiko: Wenn die Wirtschaft schwächer wird oder die Kreditvergabe eingeschränkt wird, könnte die Nachfrage sinken.Insgesamt stützen starke Migration und gute Jobaussichten eine stetige Nachfrage bis 2028.

Quellen: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabelle 1: Wohnimmobilienmarkt Sydney – Schlüsselindikatoren und Prognosen

(Tabelle 1 hebt die Kennzahlen und erwarteten Trends des Wohnimmobilienmarktes in Sydney hervor.)

Gewerbeimmobilienmarkt Sydney

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Sydney im Jahr 2025 ist von einer zweigeteilten Erholung geprägt. Der Bürosektor stabilisiert sich nach den pandemiebedingten Störungen, der Einzelhandelssektor überrascht mit einer bemerkenswerten Erholung und der gewerbliche Investmentmarkt profitiert insgesamt von einer verbesserten Stimmung, da sich der Ausblick auf die Zinssätze aufhellt. Im Folgenden betrachten wir die Segmente Büro und Einzelhandel, wichtige geografische Teilmärkte sowie zukunftsorientierte Trends einschließlich Chancen und Risiken.

Bürosektor (CBD und Metropolregion)

Aktuelle Entwicklung 2025: Der Büromarkt in Sydney befindet sich in den frühen Phasen der Erholung. Nach den Schocks der Jahre 2020–2021 (Homeoffice, höhere Leerstände) und Wertminderungen in den Jahren 2022–2023 (aufgrund steigender Renditen) verbessern sich die Bedingungen 2025 vorsichtig. Die Büroleerstandsquote im Sydney CBD lag Ende 2024 bei 12,8 % – ein Mehrjahreshoch –, scheint jedoch ihren Höhepunkt erreicht zu haben cbre.com.au content.knightfrank.com. Die Mietnachfrage war Anfang 2025 stabil und lag auf dem Niveau von 2024 cbre.com.au. Wichtig ist, dass das Angebot an neuen Flächen dramatisch zurückgegangen ist: Nachdem 2024 rund 164.000 m² neuer Büroraum fertiggestellt wurden (Großprojekte abgeschlossen), sind für 2025 nur etwa 72.600 m² geplant, überwiegend Sanierungen cbre.com.au. Praktisch keine großen neuen Bürotürme werden 2025–2026 eröffnet. Zusammen mit dem anhaltenden „Flight to Quality“ (Mieter wechseln in hochwertigere Gebäude) dürfte dies helfen, bestehende Leerstände abzubauen cbre.com.au. Tatsächlich schneiden erstklassige Bürohäuser in den Kernbereichen des CBD mit niedrigen Leerständen (einige Premiumgebäude <5 % Leerstand) und starker Nachfrage besser ab, während Gebäude mittlerer Qualität und weniger zentrale Viertel mit höheren Leerständen zu kämpfen haben cbre.com.au. Diese Spaltung zeigt sich auch bei den Mieten: Die Bruttospitzenmieten sind stabil geblieben oder leicht gestiegen, und die Vermieter haben in den besten Gebäuden sogar begonnen, die Anreize zu kürzen (im 1. Quartal 2025 sanken die durchschnittlichen Anreize von ca. 36,4 % auf 36,1 %, wodurch die Nettoeinnahmen um etwa 0,8 % stiegen) content.knightfrank.com. Im Gegensatz dazu bieten Büros niedrigerer Kategorie (teilweise 40 % und mehr) großzügige Anreize, um Mieter zu gewinnen, und einige ältere B-Büros in Randlagen könnten faktisch obsolet werden, wenn sie nicht mehr vermietet werden können.

Die Mieten auf dem Markt insgesamt haben sich als widerstandsfähig erwiesen. Im Jahr 2024 stiegen die effektiven Spitzenmieten in den CBDs um etwa 5 % cbre.com, angeführt von Sydney (insbesondere dem Kernbezirk) und Brisbane, während Perth das einzige große CBD mit negativem Mietwachstum war cbre.com. Für 2025 wird ein weiteres moderates Mietwachstum im Büromarkt von Sydney erwartet cbre.com. Da neues Angebot zunehmend ausbleibt und einige Mieter wieder expandieren, haben Vermieter von erstklassigen Objekten eine leichte Preissetzungsmacht. Allerdings boomt die Nachfrage nach Büroflächen nicht – viele Mieter bleiben vorsichtig, einige reduzieren die Fläche pro Mitarbeiter und die „neue Normalität“ des hybriden Arbeitens bedeutet, dass die Flächennutzung (physische Auslastung) weiterhin unter dem Niveau von vor der Pandemie liegt. Die Erholung verläuft daher schrittweise. Untermietflächen, die in den Jahren 2020–22 stark anstiegen, gehen in Sydney wieder zurück – bis 2025 sinkt der Leerstand bei Untermietflächen auf den langfristigen Durchschnitt (~1,3 % des Bestands), da Unternehmen ihren Flächenbedarf klarer einschätzen können jll.com. Dies ist ein positives Zeichen dafür, dass überschüssige Flächen wieder absorbiert werden. Auch die Investitionstätigkeit in Büros in Sydney nimmt von einem niedrigen Niveau aus wieder zu: Im ersten Quartal 2025 wurden rund 1,3 Milliarden US-Dollar an Büroimmobilien im Sydney CBD gehandelt, wobei ausländische Investoren einen großen Anteil ausmachten (Kauf von Spitzenobjekten wie 135 King St und 400 Kent St) content.knightfrank.com. Diese Verkäufe zeigen, dass das Käuferinteresse zum richtigen Preis zurückkehrt.

Wichtige Büro-Teilmärkte: Das Sydneyer CBD (Innenstadtzentrum) bleibt der größte und wichtigste Bürostandort, mit Mietern aus den Bereichen Finanzen, Technologie und professionelle Dienstleistungen. Innerhalb des CBD schneidet der „Core“-Distrikt (rund um Martin Place, George Street) am besten ab – die Leerstandsquote in Premium-Türmen ist hier sehr niedrig (einige sind nahezu vollständig vermietet), und die Mieten steigen. Auch das Viertel Walsh Bay/Dawes Point (ein Teil der westlichen Uferpromenade) wird als starker Performer genannt cbre.com.au, vermutlich aufgrund neuer hochwertiger Entwicklungen (z. B. Barangaroo), die Mieter anziehen. Im Gegensatz dazu weisen randständige CBD-Bereiche und ältere Bestände eine höhere Verfügbarkeit auf. Außerhalb des CBD hat North Sydney (direkt gegenüber dem Hafen) einen erhöhten Leerstand erlebt, nachdem kürzlich einige neue Gebäude eröffnet wurden, zieht aber Mieter an, die sich das CBD nicht mehr leisten können, und dürfte vom kommenden Metro-Bahnhof profitieren. Parramatta, das CBD von West-Sydney, verfügt über einen wachsenden Büromarkt mit Regierungsbehörden und Finanzunternehmen; die Leerstandsquote stieg mit dem neuen Angebot, sollte sich jedoch verbessern, da vorerst keine neuen Projekte anstehen. Andere Metropolen wie Macquarie Park, South Eveleigh und Olympic Park haben spezifische Mieterbasen (Technologie, Bildung usw.) und generell moderaten Leerstand. Eine offene Frage bleibt, was mit wenig genutzten älteren Bürogebäuden geschieht – es ist von einer Umwandlung zu Wohnungen oder anderen Nutzungen die Rede, aber dies ist nur für ausgewählte Gebäude machbar. Die Regierung von NSW hat Anreize für die Umwandlung von Büros in Wohnraum vorgeschlagen, um sowohl dem CBD als auch dem Wohnungsangebot zu helfen; sollte dies umgesetzt werden, könnte es in den kommenden Jahren das Büroangebot und die Leerstände leicht reduzieren.

Prognose 2026–2028 (Büro): Analysten erwarten eine anhaltende Erholung auf dem Büromarkt in Sydney bis 2026–27. Mit einer sich verbessernden Wirtschaft und steigendem Geschäftsklima wird prognostiziert, dass die Nachfrage nach Büroflächen zur Mitte der 2020er Jahre wieder zunimmt (netto Expansion). JLL prognostiziert beispielsweise, dass die Leerstandsquote im Sydney CBD im Zeitraum 2025–2027 schrittweise sinken wird, da nur ein bedeutender neuer CBD-Turm – 210 George St – um 2026 fertiggestellt wird. Bis 2027 könnte sich der CBD-Leerstand auf etwa 8–10 % normalisieren, von einem Höchststand von ~13 %. Diese Verknappung dürfte ein effektives Mietwachstum insbesondere bei Spitzenbüros bewirken. CBRE hat festgestellt, dass die Differenz zwischen alten und neuen Büro-Mieten dazu beiträgt, dass die Mieten für die besten Objekte steigen, und dass mit nachlassender kontraktiver Untermietaktivität die Mietkennzahlen insgesamt besser werden cbre.com. In den Spitzenbüros Sydneys ist in den Jahren 2025–2028 mit jährlichen Mietsteigerungen im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich zu rechnen. Sekundäre Büromieten dürften hingegen zunächst stagnieren (mit hohen Anreizen), bis der Leerstand in diesem Segment deutlich zurückgeht.

Auf der Investitionsseite dürften sich die Kapitalwerte von Büroimmobilien stabilisieren und gegen Ende der 2020er Jahre möglicherweise wieder steigen. Die Büro-Renditen haben sich 2022 deutlich ausgeweitet (Preise in einigen Fällen um ca. 20 % von ihrem Höchststand gefallen) – bedingt durch die gestiegenen Zinsen. Die Spitzenrenditen für Büros in Sydney liegen derzeit bei etwa 6,0 % (Stand Anfang 2025) content.knightfrank.com, nachdem sie sich auf diesem Niveau für mehrere Quartale eingependelt haben. Da das Zinsumfeld wieder entspannter wird, wird eine erneute Renditekompression erwartet – Knight Frank erwartet, dass die Renditen im zweiten Halbjahr 2025 wieder „einrücken“ (stärker werden) content.knightfrank.com. Auch Cushman & Wakefield prognostiziert, dass ein „wachsendes Kapitalinteresse“ an hochwertigen Büroobjekten, zusammen mit Zinssenkungen, zu einer gewissen Renditekompression Ende 2025 und bis 2026 führen wird cushmanwakefield.com. Selbst eine Renditeverfestigung von 25–50 Basispunkten bis 2026 würde die Büroimmobilienwerte spürbar steigern (möglicherweise Wertzuwächse von +5–10 %). Damit könnten die Gesamterträge aus Büros nach einer Durststrecke wieder ins Positive drehen. Trotzdem werden die Investoren selektiv bleiben: Gut gelegene, moderne, ESG-freundliche Gebäude („grüne“ Immobilien) werden bevorzugt, während ältere, unsanierte Objekte zurückbleiben und möglicherweise sogar umgenutzt werden. Büros in Sydney und Brisbane dürften angesichts einer stärkeren Nachholung der Nachfrage andere Städte übertreffen cushmanwakefield.com. Bis 2028 sollte der Büromarkt in Sydney deutlich solider dastehen, allerdings dürften angesichts anhaltender flexibler Arbeitsmodelle die extrem niedrigen Leerstände der späten 2010er Jahre kaum wieder erreicht werden.

Chancen & Risiken (Büro): Der Büromarkt in Sydney bietet Chancen für Investoren, die Vermögenswerte zu zyklisch niedrigen Werten identifizieren können und von der Erholung profitieren. Der aktuelle post-pandemische „Preisabwertungszyklus“ scheint größtenteils abgeschlossen zu sein brokerdaily.au – schlechte Nachrichten sind bereits eingepreist und die Märkte sind besser vor weiteren Rückschlägen geschützt brokerdaily.au. Dies deutet darauf hin, dass wir uns beim Kapitalwert von Büros dem Tiefpunkt nähern könnten, was einen günstigen Zeitpunkt für langfristige Investoren darstellt, um wieder einzusteigen. Erstklassige Büros in Sydney bieten Renditen von etwa 6 %, was einen erheblichen Aufschlag gegenüber 10-jährigen Anleihen darstellt (~3,5–4 % im Jahr 2025). Mit der Möglichkeit einer Renditeverengung wird die Begründung für eine Allokation in Immobilien immer stärker brokerdaily.au. Knight Frank stellt fest, dass die relative Volatilität von Aktien/Anleihen im Vergleich zur Stabilität von erstklassigen Immobilieneinnahmen einige Investoren dazu veranlasst, ihre Immobilienallokation wieder zu erhöhen brokerdaily.au. Es gibt auch eine Chance im Bereich Value-Add-Repositionierung: Ältere Gebäude in guten Lagen können mit Abschlägen erworben und modernisiert oder umgewidmet werden, um Mieter anzulocken (zum Beispiel durch Verbesserungen von Annehmlichkeiten, um Arbeitnehmer zu gewinnen, da Unternehmen versuchen, ihre Beschäftigten ins Büro zurückzuholen). Auf Nutzerseite können Mieter den weicheren Markt im Jahr 2025 nutzen, um vorteilhafte Mietverträge (niedrige Mieten und hohe Anreize) in hochwertigen Gebäuden langfristig zu sichern, bevor eine mögliche Verknappung einsetzt.

Risiken im Bürosektor bestehen jedoch weiterhin. Die Zukunft der Arbeit ist das große Unbekannte – sollte hybrides/fernes Arbeiten noch verbreiteter werden, oder kommt es zu einer Rezession, könnte die Nachfrage nach Büroflächen stagnieren oder zurückgehen. Tatsächlich haben einige Unternehmen ihren Platzbedarf reduziert und ein Teil der Belegschaft erwartet mittlerweile Flexibilität, was bedeutet, dass die Büroauslastung dauerhaft unter dem Stand vor COVID bleiben könnte. Mögliche Folgen sind begrenztes Mietwachstum oder strukturell höhere Leerstände in Nebenlagen. Wirtschaftliches Risiko: Büros reagieren sehr sensibel auf das Wachstum von Arbeitsplätzen im weißen Bereich; jeder Abschwung im Finanz- oder Technologiesektor (beides wichtige Mieter in Sydney) würde das Mietgeschäft beeinträchtigen. Auch wenn Zinssenkungen erwartet werden, könnte dieser Fall ausbleiben (oder Kreditverfügbarkeit sich aufgrund globaler Probleme verschärfen), wodurch die erhoffte Renditeverengung und Investitionsbelebung ausbleiben könnten. Das Liquiditätsrisiko ist bei Büros ebenfalls bedeutend – viele institutionelle Investoren haben spezielle Vorgaben und falls die Stimmung wieder kippt, könnten die Transaktionsvolumina austrocknen (wie 2022–23 geschehen). Schließlich bleibt das Risiko von Mietausfall oder Flächenreduzierung: Mit einer möglichen globalen Wirtschaftsabschwächung könnten sich einige Unternehmen verkleinern und überraschend Untermietflächen auf den Markt bringen.

Einzelhandelssektor (Einzelhandelsimmobilien & Einkaufszentren)

Vielleicht überraschend hat sich der Einzelhandelsimmobiliensektor im Jahr 2025 zu einem Lichtblick entwickelt nach mehreren schwierigen Jahren. Während der Pandemie hatte der Einzelhandel (insbesondere Geschäfte im CBD und große Einkaufszentren) mit Lockdowns und dem Aufschwung des E-Commerce zu kämpfen, während Industrieimmobilien die Spitzenreiter waren. Nun hat sich das Blatt etwas gewendet: die Frequenz und Ausgaben der Verbraucher sind zurückgekehrt, und Einzelhandelsimmobilien ziehen wieder Investoren an. Tatsächlich prognostizieren Branchenbeobachter, dass der Einzelhandel 2025 der herausragende gewerbliche Sektor sein wird, eine Veränderung gegenüber den letzten Jahren, in denen Industrie führend war publications.raywhite.com.

Markttrends 2025: Die Entwicklung der Einzelhandelsimmobilien in Sydney unterscheidet sich je nach Format. Stadtteil-Einkaufszentren (mit Supermärkten und wichtigen Dienstleistungen als Ankermieter) haben sich als äußerst widerstandsfähig erwiesen – ihre Auslastung blieb auch während COVID hoch und sie profitieren vom Bevölkerungswachstum in den Vororten. Viele dieser Zentren sind nahezu voll belegt mit geringen Leerständen (~4 % oder weniger) und haben teils sogar Mietwachstum erlebt, da auf Lebensmittel ausgerichtete Standorte gefragt sind (diese Objekte bieten stabile Einnahmen und sind daher für Investoren interessant) linkedin.com linkedin.com. Große, regionale Einkaufszentren (wie Westfield Shopping Centres) hatten eine schwierigere Erholung – einige Einzelhändler im Bereich der Ermessensausgaben mussten während der Pandemie schließen, und diese Einkaufszentren mussten ihr Angebot an Gastronomie und Unterhaltung erweitern, um Kunden zurückzugewinnen. Bis 2025 berichten jedoch große Einkaufszentren in Sydney, dass die Besucherzahlen und Umsätze die Werte von 2019 erreichen oder sogar übertreffen, dank der Rückkehr des Tourismus und einer Freisetzung aufgestauter Verbrauchernachfrage. Die Einzelhandelsumsätze in Australien stiegen Anfang 2025 um etwa 3,6 % im Jahresvergleich colliers.com.au, und NSW führte einen Großteil dieses Wachstums an, was darauf hindeutet, dass Sydneyer Einzelhändler solide Geschäfte machen.

Investorendaten bestätigen das Wiederaufleben des Einzelhandels: Ende 2024 machte Einzelhandelseigentum 41,1 % aller gewerblichen Immobilientransaktionen nach Anzahl aus, ein enormer Sprung gegenüber dem langfristigen Durchschnitt von 28 % publications.raywhite.com. Gleichzeitig sank der Anteil des Industrieimmobiliensektors an den Transaktionen von etwa 60 % im Jahr 2023 auf 50 %, da Investoren wieder in den Einzelhandel zurückkehrten publications.raywhite.com. Dieser Wechsel ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen – die Erträge aus Einzelhandelsimmobilien waren nach einer Zeit der Unbeliebtheit gestiegen und somit attraktiver geworden, und die Aussichten auf Mietwachstum verbesserten sich, da Geschäfte wieder öffneten und Verbraucher begierig waren, persönlich einzukaufen. Die Gesamterträge für Einzelhandelsimmobilien haben in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen bis Ende 2024 alle Sektoren angeführt publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Laut Ray White Commercial erzielten Einzelhandelsimmobilien im letzten Quartal eine Gesamtrendite von +2,8 % und übertrafen damit Büro- und Industrieimmobilien publications.raywhite.com. Auffällig ist, dass sekundäre Einzelhandelsimmobilien (kleinere, nicht erstklassige Zentren) manchmal höhere Einkommensrenditen als Premium-Einkaufszentren erzielt haben, da ihre Preise sehr niedrig und die Kapitalisierungsraten hoch waren – Investoren, die jetzt kaufen, erhalten daher eine starke Bargeldrendite und potenzielles Aufwärtspotenzial publications.raywhite.com.

In Sydney liegen die Spitzenrenditen für Einkaufszentren etwa im mittleren 5%-Bereich (z. B. könnte ein großes Westfield mit einer Rendite von 5–6% gehandelt werden), während Nachbarschaftszentren und Fachmarktzentren bei 6–7%+ liegen können. Die Spanne zwischen erstklassigen und sekundären Einzelhandelsrenditen hat sich im letzten Jahrzehnt erheblich vergrößert, könnte sich jedoch wieder verringern, wenn die Sekundärmärkte weiterhin überdurchschnittlich abschneiden. Die Mieten für Einzelhandelsflächen beginnen zu steigen: CBRE prognostiziert ,dass die Mieten für Einkaufszentren im Jahr 2025 mit niedrigen einstelligen Raten wachsen werden, aufbauend auf dem Wachstum, das 2024 zu beobachten war cbre.com. Sydney wird zusammen mit Perth voraussichtlich ein leicht überdurchschnittliches Wachstum der Einzelhandelsmieten verzeichnen cbre.com.au, was teilweise auf starke Bevölkerungszuwächse zurückzuführen ist, die die Einzelhandelskapazität belasten. Begrenzte neue Einzelhandelsentwicklungen (praktisch keine neuen Einkaufszentren abgesehen von Einzelhandelsflächen, die in gemischt genutzten Projekten integriert sind) bedeuten, dass bestehende Zentren einen festen Kundenstamm haben und Mietsteigerungen unterstützen können, wenn sich die Umsätze der Einzelhändler verbessern. Ein Vorbehalt ist, dass inflationäre Tendenzen und Konsumausgaben beobachtet werden müssen – hohe Zinsen und Lebenshaltungskosten im Jahr 2024 haben den Einzelhandelsumsatz in einigen Kategorien gebremst, aber wenn die Zinsen 2025–26 sinken, könnte das Verbrauchervertrauen steigen, was den Einzelhändlern zugutekommen würde.

Ausblick: Der Ausblick für Einzelhandelsimmobilien bis 2026–2028 ist vorsichtig optimistisch. Bevölkerungswachstum (durch Einwanderung) steigert direkt die Einzelhandelsausgaben, besonders in Wachstumsregionen, in denen neue Haushalte lokale Einkaufsmöglichkeiten brauchen. Sydneys bedeutende Migration wird die Nachfrage nach allem von Lebensmitteln bis hin zu Dienstleistungen unterstützen. Der E-Commerce-Anteil, der 2020 sprunghaft anstieg, hat sich stabilisiert – Online-Verkäufe machen etwa 11–12 % des gesamten Einzelhandels in Australien aus und haben ihren Anteil in den letzten Jahren nicht wesentlich erhöht publications.raywhite.com. Der stationäre Einzelhandel hat seine Widerstandsfähigkeit bewiesen; die Kunden kehren wegen des Einkaufserlebnisses zurück, und Einzelhändler setzen vermehrt auf einen Omni-Channel-Ansatz (Integration von Online und Offline). Das spricht dafür, dass Filialen mit Ladenflächen (insbesondere solche mit Fokus auf Bequemlichkeit oder Erlebnis) wichtig bleiben. Branchen wie Lebensmittel und Gastronomie, persönliche Dienstleistungen, Gesundheitswesen und Rabattmärkte treiben die Nachfrage nach Mietflächen in Einkaufsstraßen und -zentren. Der Trend geht zu „erlebnisorientiertem Einzelhandel“ – Einkaufszentren ergänzen ihr Angebot um Unterhaltung (Kinos, Bowling, Spielzentren) und Gastronomie, um ganztägige Anziehungspunkte zu werden publications.raywhite.com. Es ist zu erwarten, dass dies weitergeht, wobei erfolgreiche Zentren diejenigen sein werden, die Shopping und Freizeit effektiv kombinieren.

Prognosen deuten auf stabile oder leicht steigende Mieten und Werte für Einzelhandelsimmobilien hin. Sollte beispielsweise der Zinssatz bis 2026 deutlich fallen, könnte der Kapitalwert von Einkaufszentren steigen, da sich die Renditen etwas verringern (wenn auch vielleicht weniger dramatisch als bei Industrieimmobilien in den Jahren 2018–21). Auf Mietseite wird das Wachstum voraussichtlich mit der Inflation Schritt halten (niedriger einstelliger Bereich). Ein Risiko, das zu beobachten ist, ist die Kaufkraft der Verbraucher: Bei hoher Haushaltsverschuldung und schwankendem Wirtschaftswachstum könnte der Einzelhandel mit wahlfreien Produkten leiden und einige Einzelhändler müssten eventuell verkleinern oder schließen. Auch strukturelle Veränderungen – zum Beispiel mehr Online-Shopping bei bestimmten Produkten – bleiben eine Herausforderung. Viele Händler haben sich jedoch angepasst (Click & Collect usw.), und Kategorien, die weniger anfällig für Online-Substitution sind (zum Beispiel Lebensmittel, Cafés, Friseure, medizinische Praxen), machen inzwischen einen größeren Anteil der Mietermischung aus.

Regionaler Fokus: Innerhalb der Metropolregion Sydney entsprechen die Einzelhandels-Hotspots den Wachstumsgebieten der Bevölkerung. In Westsydney zum Beispiel gibt es eine enorme Nachfrage nach neuen Einzelhandelsflächen, da die Vororte wachsen – daher werden rund um Orte wie Marsden Park, Leppington und Oran Park neue Einkaufszentren eröffnet oder geplant. Etablierte Einkaufsstraßen in Vororten (z. B. in Parramatta, Bondi, Chatswood) haben sich stark erholt und zeigen niedrige Leerstände, während Einzelhandel im CBD (zentrales Einkaufsviertel der Sydneyer Innenstadt) immer noch dabei ist, den Verlust einiger internationaler Touristen und Büroangestellten-Fußverkehrs auszugleichen. Bis 2028 wird der Ausbau der Metrolinien neue Einzelhandelsmöglichkeiten an den Bahnhöfen schaffen (zum Beispiel könnte der Einzelhandel rund um die Metro West-Stationen in Orten wie Five Dock oder Parramatta florieren). Außerdem wird der neue Flughafen Western Sydney Einzelhandels- (und Gastronomie-)Entwicklungen hervorbringen, um Reisende und Beschäftigte zu versorgen.

Segment	Marktlage 2025 (Sydney)	Prognose/Ausblick 2026–2028
Büro (CBD)	Leerstand ~12,7 %–12,8 % (Ende 2024) – Höhepunkt erreicht und stabilisierend cbre.com.au.Die Spitzenmieten halten sich (CBD Spitzen-Effektivmieten +5 % im Jahr 2024) cbre.com; hohe Anreize (~35–40 %) sind weiterhin üblich.Begrenztes neues Angebot in den Jahren 2025–26 verringert den Druck cbre.com.au.Erzielt ~6,0 % Spitzenrendite (nach Wertminderung) content.knightfrank.com.	Allmähliche Erholung.Die Leerstandsquote wird bis 2027 auf etwa 8–10 % sinken, da die Flächennachfrage steigt (minimales Angebot).Mietwachstum in erstklassigen Büros im niedrigen einstelligen Prozentbereich pro Jahr cbre.com (Flight-to-Quality setzt sich fort).Ältere Büros könnten zurückbleiben oder in alternative Nutzungen umgewandelt werden.Die Renditen werden voraussichtlich bis 2026 um etwa 25–50 Basispunkte sinken, da Zinssenkungen die Werte stützen content.knightfrank.com und damit mehr Investoren anziehen.Sydney gehört wahrscheinlich zu den Top-Office-Performern in Australien cushmanwakefield.com.
Einzelhandel	Starke Erholung.Einzelhandelsvermögen führen die Renditen an (Gesamtrendite +2,8 % im letzten Quartal) publications.raywhite.com.Investorenachfrage gestiegen – Einzelhandel machte 41 % der Transaktionen im Jahr 2024 aus (vs. 28 % im Durchschnitt) publications.raywhite.com.Niedrige Leerstandsquote in lebensmittelgeankerten Zentren (~4 % oder weniger) linkedin.com.Mieten steigen leicht; für Einkaufszentren wird im Jahr 2025 ein niedriges einstelliges Wachstum prognostiziert cbre.com.Renditen: ~5–6 % für erstklassige Einkaufszentren, höher für regionale/Strip-Einzelhandelsflächen.	Stabiles Ausblick. Bevölkerungswachstum und begrenztes neues Angebot unterstützen die Mieten – es wird ein jährliches Mietwachstum von 1–3 % in gut gelegenen Zentren erwartet cbre.com.Der Einzelhandel gilt als Outperformer 2025–26 unter den Sektoren publications.raywhite.com, wobei Investoren auf Vorortzentren abzielen.Risiken: Die Verbraucherausgaben könnten nachlassen; aber der essentielle Einzelhandel dürfte widerstandsfähig bleiben.Potenzielle leichte Renditekompression, falls die Zinssätze fallen (wertsteigernd), obwohl weitgehend stabile Renditen wahrscheinlich sind.Insgesamt werden Einzelhandelsimmobilien eine hohe Auslastung und solide Einnahmen beibehalten; erfolgreiche Zentren werden mehr Unterhaltung/Erlebnisse integrieren, um zu florieren publications.raywhite.com.
Industrie	Siehe nächsten Abschnitt für eine detaillierte Analyse des Industriemarktes. Der Industrie-Sektor in Sydney boomt weiterhin: Leerstand ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; die Mieten steigen immer noch (wenn auch langsamer, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; beispiellose Nachfrage aus der Logistik, mit Spitzenrenditen von ~5,25 %–5,75 %.Investoren sind interessiert, aber die Preise sind hoch; von 2022 bis 2024 kam es zu einem gewissen Nachgeben der Renditen.	Siehe nächsten Abschnitt. Der Ausblick ist positiv, aber moderat: leichter Anstieg der Leerstandsquote (auf unter 3,5 % bis Ende 2025) bei großem Angebotsschub, anschließend wieder Verknappung assets.cushmanwakefield.com.Mietwachstum ~4 % im Jahr 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, dann mittlerer einstelliger Bereich 2026–27 in unterversorgten Teilmärkten.Die Renditekompression wird voraussichtlich Ende 2025–2026 eintreten, da Zinssenkungen die Stimmung verbessern brokerdaily.au – Die Renditen von Industrieimmobilien in Sydney könnten sich um 25–50 Basispunkte verstärken, angesichts des weltweiten Interesses an Logistikvermögen.Langfristige Nachfragetreiber (E-Commerce, Infrastruktur wie neuer Flughafen) halten diesen Sektor robust.

Quellen: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investition und Risiko (Einzelhandel): Investoren sehen derzeit eindeutig Chancen im Einzelhandel. Die Renditen sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen höher, und die Erzählung hat sich vom „Retail-Apocalypse“ zu einer ausgewogeneren Sicht auf den Omnichannel-Einzelhandel gewandelt. Besonders attraktiv sind Nachbarschafts- und subregionale Zentren mit Supermarkt als Anker, die defensive, bedarfsorientierte Einnahmen bieten linkedin.com publications.raywhite.com. Diese Zentren weisen sehr geringe Leerstandsquoten auf und sind eine Art Infrastruktur in den Gemeinden – sie bieten starke Investitionsargumente. Es gibt auch opportunistisches Aufwärtspotenzial bei einigen großformatigen Einzelhandelsflächen (Fachmarktzentren), da das Wohnungswachstum die Nachfrage nach Haushaltswaren usw. ankurbelt. Risiken bestehen jedoch durch Rückgänge bei den Konsumausgaben: Wenn die Inflation und die Zinskosten die Verbraucher weiterhin belasten, könnte das Wachstum der Einzelhandelsumsätze stagnieren und Druck auf die Mieter ausüben. Bereits jetzt sehen Einzelhändler im Bereich Bekleidung oder Möbel sinkende Gewinnmargen. Ein weiteres Risiko sind steigende Betriebskosten für die Zentren (Energie, Löhne); wenn diese nicht durch höhere Mieten ausgeglichen werden, könnte dies das Nettoeinkommen verringern. Onlinehandel bleibt eine wettbewerbsfähige Bedrohung, insbesondere für Kategorien wie Elektronik oder Kaufhäuser; Einkaufszentren müssen ihre Mietermischung kontinuierlich anpassen, um relevant zu bleiben (wir könnten mehr Logistikintegration sehen, wie z. B. Mini-Verteilzentren in Einkaufszentren, oder mehr dienstleistungsorientierte Mieter). Auch das Zinsrisiko beeinflusst die Bewertungen von Einzelhandelsimmobilien: Wenn sich die Renditen nicht wie erwartet verringern und die Kreditkosten hoch bleiben, könnten hoch verschuldete Einzelhandelseigentümer in Schwierigkeiten geraten. Dennoch gilt der aktuelle Trend sinkender Zinsen und solider Fundamentaldaten als Argument dafür, dass der Einzelhandel das „Comeback-Kid“ der Gewerbeimmobilien ist, wenn es in die späten 2020er Jahre geht publications.raywhite.com.

Tabelle 2: Zusammenfassung des gewerblichen Immobilienmarkts in Sydney (2025 und Ausblick)

(Tabelle 2 fasst die Marktbedingungen und Prognosen für Sydneys Büro-, Einzelhandels- und Industriemarkt zusammen. Der Industriesektor wird im nächsten Abschnitt ausführlicher behandelt.)

Sydney Industrieimmobilienmarkt

Sydneys Industrie- und Logistikimmobiliensektor war in den letzten Jahren der Star unter den Immobiliensegmenten und bleibt auch für das Jahr 2025 ein entscheidendes Feld – auch wenn sein rasantes Wachstum nun in ein nachhaltigeres Tempo übergeht. Dieser Sektor umfasst Lagerhäuser, Distributionszentren, Produktionsflächen und Industrieland im gesamten Großraum Sydney (mit Konzentration auf dem Westen der Stadt). Die wichtigsten Treiber waren der E-Commerce-Boom, Umstrukturierungen in der Lieferkette und der Mangel an verfügbarem Land, was zwischen 2021 und 2023 zu Rekordtiefständen bei den Leerständen und stark steigenden Mieten führte. Im Jahr 2025 bleibt der Industriemarkt sehr stark, wenn auch von den Höchstständen ausgehend normalisierend.

Neues Angebot steigt nach Jahren der Unterbauung endlich stark an.

Allein im ersten Quartal 2025 wurden in Sydney rund 185.000 m² neue Industrieflächen fertiggestellt assets.cushmanwakefield.com – darunter Projekte wie das riesige 65.000 m² Distributionszentrum von Toll in Kemps Creek sowie spekulative Entwicklungen in Chipping Norton (28.100 m²) und Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Für das Gesamtjahr 2025 ist in Sydney mit einem Rekordwert von ~950.000 m² an neuen Flächen zu rechnen, die fertiggestellt werden sollen assets.cushmanwakefield.com.Über die Hälfte davon ist spekulativ (ohne vorherige Mieterbindung gebaut), was eine Änderung gegenüber den letzten Jahren darstellt, als Vorvermietungen dominierten assets.cushmanwakefield.com.Zu den wichtigsten vorvermieteten Projekten gehören das neue Mega-Lager von Amazon im Oakdale East-Gelände von Goodman und das große Distributionszentrum von Woolworths im Light Horse Hub von Charter Hall in Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Etwa 55 % der Pipeline für 2025 sind bereits vorab vergeben, aber der Rest wird die Fähigkeit des Marktes testen, Flächen aufzunehmen assets.cushmanwakefield.com.Dieser Zustrom an Angebot ist der Grund, warum die Leerstandsquote gestiegen ist und voraussichtlich in den nächsten 6 Monaten weiter leicht ansteigen wird, obwohl sie bis Ende 2025 voraussichtlich unter 3,5 % bleiben wird assets.cushmanwakefield.com.Nach 2025 könnte sich die Entwicklung verlangsamen: Machbarkeitsherausforderungen und Flächenbeschränkungen (Knappheit an ausgewiesenem Land und Konkurrenz durch die Nutzung von Rechenzentren) führen dazu, dass einige geplante Projekte verzögert oder gestrichen werden assets.cushmanwakefield.com.Viele Entwickler halten sich mit spekulativen Bauvorhaben zurück, bis sie Mieter gefunden haben, da die Baukosten und die Finanzierungskosten hoch sind.Dies deutet darauf hin, dass nach der aktuellen Welle neues Angebot zurückgehen könnte, was wiederum bedeutet, dass die Leerstandsquote sich ab Ende 2025 bis ins Jahr 2026 wieder verengen könnte, sobald die gelieferten Flächen absorbiert wurden assets.cushmanwakefield.com.

Aktuelle Trends im Jahr 2025

Leerstand und Angebot: Der Leerstand von Industrieflächen in Sydney bleibt außergewöhnlich niedrig, steigt jedoch leicht an, da neues Angebot auf den Markt kommt. Im ersten Quartal 2025 stieg die Leerstandsquote auf 2,8 % (von ca. 2,5 % Ende 2024) assets.cushmanwakefield.com. Dieser Anstieg wurde durch eine Welle von Fertigstellungen ausgelöst – darunter große Objekte wie ein 26.000 m² Lager in Marsden Park und eine 25.000 m² Logistikanlage am Moorebank Intermodal Terminal – sowie eine große Fläche, die auf den Markt zurückkehrte (ein 74.000 m² ehemaliges Coles-Vertriebszentrum zur Untervermietung in Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Trotzdem ist eine Leerstandsquote von 2,8 % nach historischen Maßstäben äußerst knapp. In vielen Teilmärkten ist es nach wie vor schwierig, bezugsfertige Flächen zu finden, insbesondere für kleine und mittlere Anforderungen. Nach Flächenanteil befindet sich die Mehrheit (62 %) der aktuell verfügbaren Flächen in erstklassigen, modernen Objekten assets.cushmanwakefield.com, wobei diese meist relativ schnell vermietet werden; ältere Sekundärstandorte stehen oft länger leer (einige Sekundärgebäude sind bereits seit über 6 Monaten unvermietet) assets.cushmanwakefield.com. Bemerkenswert ist, dass Untervermietungsflächen einen moderaten Anteil (~25 %) des Leerstandes ausmachen assets.cushmanwakefield.com, sodass der Großteil des Leerstands von Vermietern stammt, die direkt nach Mietern suchen.

Mieten und Preise: Die Industriemieten in Sydney haben in den letzten Jahren ein außergewöhnliches Wachstum erlebt. Die Spitzen-Netto-Mieten stiegen im Jahr 2022 um rund 20–30 % gegenüber dem Vorjahr, als die Leerstandsquote auf ein Rekordtief fiel. Anfang 2023 erreichte das Wachstum landesweit seinen Höhepunkt bei etwa +27 % gegenüber dem Vorjahr cbre.com. Im Jahr 2024–25 hat sich das Mietwachstum auf ein immer noch robustes Niveau verlangsamt. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Industriemieten in Sydney durchschnittlich um 0,7 % gegenüber dem Vorquartal (hochgerechnet etwa 3 % pro Jahr, wenn dies anhält) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield berichtet, dass für 2025 insgesamt ein Mietwachstum von 4,3 % in Sydney erwartet wird assets.cushmanwakefield.com. Einige Teilmärkte entwickeln sich überdurchschnittlich: Der Central West (um Silverwater/Granville) verzeichnete im letzten Quartal ein Mietwachstum von +1,4 % assets.cushmanwakefield.com, was das dort sehr knappe Angebot widerspiegelt. South Sydney (der infill-Markt nahe Port Botany und Flughafen) konnte trotz bereits sehr hoher Mieten ebenfalls ein Wachstum von +0,5 % gegenüber dem Vorquartal verzeichnen assets.cushmanwakefield.com. Äußere Teilmärkte (Outer West, Southwest) verzeichnen nun moderatere Mieterhöhungen, da sich dort der Großteil des neuen Angebots befindet, was den Mietern etwas mehr Auswahl und Verhandlungsmacht gibt assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Dennoch bleiben die Anreize relativ niedrig und haben sich nach einem leichten Anstieg im Jahr 2024 stabilisiert – typische Anreize liegen bei etwa 10–17,5 % für Bestandsimmobilien und bei etwa 15–20 % für Vorvermietungen bei großen Neubauten assets.cushmanwakefield.com. Diese Anreizhöhen sind gegenüber dem Vorjahr von unter 10 % gestiegen, bleiben aber im Vergleich zum Büro- oder Einzelhandelssektor niedrig, was darauf hindeutet, dass Vermieter das Heft in der Hand haben.

In Dollar ausgedrückt liegen die Spitzenmieten für Lagerflächen in West-Sydney (Outer West) etwa im Bereich von 140–170 $ pro m² netto, während South Sydney für erstklassige kleine Einheiten über 250 $/m² erreichen kann – dies sind mit die höchsten Industriemieten in Australien, was auf extreme Flächenknappheit zurückzuführen ist. Auch die Grundstückspreise sind stark gestiegen (in South Sydney wurden Industriegrundstücke über 3.000 $/m² gehandelt) dpn.com.au. Der Konsens ist, dass das Mietwachstum weiter anhalten wird, aber künftig nur noch im einstelligen Prozentbereich – eine Abkühlung nach den nicht nachhaltigen zweistelligen Anstiegen. Dieses Stimmungsbild teilt auch CBRE: Nach dem Rekordanstieg von 27 % Anfang 2023 verlangsamte sich das Mietwachstum auf dem Industriemarkt bis Ende 2024 auf 9 % gegenüber dem Vorjahr und dürfte weiter moderat ausfallen, aber positiv bleiben wegen der Angebotsknappheit cbre.com. Bei äußerst geringer Leerstandsquote stehen Mieter mit kurzfristigem Flächenbedarf weiterhin unter Druck; große Nutzer, die abwarten können, haben jedoch mehr Verhandlungsspielraum bei den anstehenden Neubauten.

Auf der Investitionsseite erfuhren industrielle Renditen während des Höhepunkts 2021 einen Rückgang auf historische Tiefs (<4 % für Spitzenobjekte in Sydney), bevor sie sich in den Jahren 2022–23 mit steigenden Zinsen wieder ausweiteten. Aktuell liegen die Spitzenrenditen für Industrieimmobilien in Sydney etwa bei 5,0 % bis 5,5 %, sekundäre Objekte im oberen Bereich von 5 – 6 %. Es gibt Hinweise, dass sich die Renditen stabilisiert haben – so fand z. B. jüngst ein Verkauf in Villawood zu einer Kernrendite von ca. 5,45 % statt assets.cushmanwakefield.com. Nun, da Zinssenkungen in Sicht sind, hellt sich die Stimmung auf. Die Investorennachfrage nach Industrie-/Logistikimmobilien bleibt hoch, sowohl von inländischen als auch ausländischen Institutionen, gestützt durch die starken Fundamentaldaten des Sektors. Knight Frank zufolge boomt der Wettbewerb um erstklassige Industrieobjekte in Sydney und Brisbane, die Renditen in Brisbane komprimieren bereits wieder, und Sydney dürfte folgen brokerdaily.au. Cushmans Ausblick besagt, dass neues Kapital (auch aus dem Ausland) gezielt australische Logistikimmobilien adressiert, und man „im späten Jahr 2025 mit erneuter Renditekompression rechnet“, wenn das Kapitalangebot auf begrenztes Angebot trifft cushmanwakefield.com. Praktisch bedeutet dies: Fallen die Zinsen, könnten die Spitzenrenditen bei Industrieimmobilien bis 2026 wieder in Richtung niedrige 5 % oder gar hohe 4 % tendieren, was die Werte nach oben treiben würde. Das Transaktionsvolumen, das sich 2023 deutlich verlangsamt hatte, dürfte stark zulegen – prognostiziert wird ein Anstieg der Investitionen in Industrieimmobilien um mehr als 10 % im Jahr 2025 cbre.com.au, mit mehr Abschlüssen aufgrund annähernder Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.

Geografische Hotspots: Western Sydney ist das Zentrum der industriellen Aktivität. Der Outer West (entlang der M7/M4-Kreuzung, Vororte wie Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) und der Südwesten (rund um die M5, Moorebank, Ingleburn) sind die Standorte, an denen die meisten neuen Logistikparks entwickelt werden. Die Nähe zu Autobahnen und (im Fall von Moorebank) einem intermodalen Eisenbahnhafen macht diese Standorte attraktiv. Wie bereits erwähnt, gibt es in diesen Gebieten große Vorvermietungen durch Amazon und andere Unternehmen assets.cushmanwakefield.com. Der entstehende Western Sydney Airport treibt neue Industriegebiete im Aerotropolis/Bradfield an und wird voraussichtlich fortschrittliche Fertigung, Fracht- und Luftfahrtindustrie beherbergen – was in den nächsten zehn Jahren ein Wendepunkt sein wird. Bereits jetzt hat die Regierung von NSW ein 139 Millionen Dollar schweres Lagerhausprojekt in der Nähe des Aerotropolis für 2025 genehmigt psnews.com.au. In der Zwischenzeit bleibt die Innenstadt von Sydney (South Sydney, Inner West) für die „Letzte-Meile“-Distribution sehr begehrt, aber praktisch kein verfügbares Land bleibt – viele ältere Industrieflächen dort werden in gemischte Nutzungen umgewandelt. Das verdrängt die Nutzer weiter nach Westen. Der Nordwesten (rund um Marsden Park bis Rouse Hill) ist ein weiteres Wachstumsgebiet für Leichtindustrie und Lagerhaltung, da die Bevölkerung dort wächst. Und der Zentralwesten (Silverwater, Auburn) ist ein älteres Gebiet mit niedriger Leerstandsquote dank zentraler Lage.

Ausblick 2026–2028

Der mittelfristige Ausblick für den industriellen Markt Sydneys ist grundlegend stark, auch wenn das rasante Wachstum sich auf ein stetigeres Tempo verlangsamen wird. Zentrale Punkte für 2026–28:

Leerstand & Angebot: Der aktuelle Bauboom wird den Leerstand vorübergehend bis 2025 erhöhen, aber darüber hinaus wird das neue Angebot voraussichtlich hinter der Nachfrage zurückbleiben. Die Verfügbarkeit von Industrieflächen in Sydney ist durch Geografie und Bebauungspläne begrenzt – Western Sydney verfügt über Flächen, aber Infrastruktur und Planungsprozesse bestimmen das Tempo der Entwicklung. Viele Entwickler sind auch aufgrund hoher Kosten vorsichtig bezüglich Überbauung. Cushman prognostiziert, dass der Leerstand im Jahr 2025 unter 3,5 % gipfeln und dann ab Ende 2025 bis ins Jahr 2026 zurückgehen könnte assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Bis 2027 könnte der Leerstand auf ~2 % oder weniger zurückkehren, wenn die Entwicklung langsamer wird. Im Wesentlichen wird der industrielle Markt Sydneys weiterhin effektiv nahezu voll ausgelastet bleiben, da der typische friktionelle Leerstand in einem gesunden Markt etwa 5 % beträgt und Sydney deutlich darunter liegen wird.
Mietwachstum: Es wird weiterhin Mietwachstum erwartet, jedoch jährlich im mittleren einstelligen Prozentbereich. Für 2025 wird ein Anstieg von 4,3 % prognostiziert assets.cushmanwakefield.com; ein ähnlicher Wert (vielleicht 3–5 % p.a.) ist wahrscheinlich auch für 2026 und 2027 zu erwarten. Einige ausgewählte Märkte könnten mehr als 5 % erreichen, falls das Angebot dort besonders knapp ist assets.cushmanwakefield.com. Beispielsweise könnten in South Sydney oder Central West, falls nur wenige neue Projekte starten, diese Gebiete durch aufgestaute Nachfrage überproportionale Mieterhöhungen erleben. Im Gegensatz dazu könnten Standorte mit vielen Neubauten (Teile von Outer West) flachere Mieten verzeichnen, bis die Flächen absorbiert sind. Ein interessanter Trend: Vermieteranreize könnten leicht steigen (wie 2024 auf ca. 15 % bei Vorvermietungen assets.cushmanwakefield.com), was das effektive Mietwachstum dämpft, selbst wenn die Nominalmieten steigen. Aber selbst dann befinden sich Vermieter von Industrieimmobilien in einer starken Position. Bis 2028 könnten die Spitzenmieten für Logistikhallen in Sydney leicht 15 % oder mehr über dem heutigen Niveau liegen, angesichts der strukturellen Treiber.
Nachfragefaktoren: E-Commerce wird weiterhin ein wichtiger Flächennutzer sein – das Online-Einzelhandelswachstum hat sich auf etwa 11 % der Umsätze eingependelt, aber weiteres Wachstum (auf über 15 % bis Ende der 2020er Jahre) erfordert mehr Logistikflächen. Drittanbieter-Logistikunternehmen (3PL), Paketdienstleister und Einzelhändler, die ihre Lieferketten optimieren, werden die Vermietung vorantreiben. Cushman erwartet eine Belebung der 3PL-Aktivität im 2. Halbjahr 2025, da viele 3PLs bislang überraschend ruhig waren (vermutlich wegen zuvor aufgebauter Kapazitäten), aber ihren Betrieb ausweiten müssen, um steigende Volumina zu bewältigen assets.cushmanwakefield.com. Zusätzlich könnte die Revitalisierung der industriellen Fertigung (z. B. in den Bereichen Pharma, Lebensmittel oder Hightech) die Nachfrage moderat steigern, insbesondere durch staatliches Interesse an der Rückverlagerung kritischer Industrien. Sydneys neue Technologieparks (wie die Industriegebiete im Westen Sydneys) könnten Nachfrage nach Flächen schaffen. Auch Rechenzentren konkurrieren um Industrieflächen – sie sind zwar keine traditionellen Lagerhäuser, belegen aber Industrieflächen und boomen aufgrund der Digitalisierung. Dieser Wettbewerb (Rechenzentren zahlen oft Höchstpreise für Grundstücke/Stromzugang) wird weiterhin zu steigenden Grundstückspreisen führen und den Lagerhausbau in bestimmten Lagen begrenzen assets.cushmanwakefield.com.
Investitionsausblick: Wie bereits erwähnt, sind die Voraussetzungen für eine potenziell erneute Kompression der Industrie-Renditen bis 2025–26 gegeben – aufgrund des hohen Kapitaldrucks und sinkender Zinsen brokerdaily.au. Viele globale Investoren betrachten australische Industrieimmobilien als unterversorgt und als langfristige Wachstumsstory. Bis 2028 könnten die Spitzenrenditen von Industrieimmobilien in Sydney wieder im niedrigen 5%-Bereich oder sogar im hohen 4%-Bereich liegen, sofern die Wirtschaft stabil bleibt. Das würde weiteres Kapitalwachstum implizieren. Allerdings bergen so niedrige Renditen auch Einstiegsrisiken – sollten die Anleiherenditen unerwartet steigen, wären Industrieimmobilienwerte empfindlich. Insgesamt ist mit anhaltend hoher Investorennachfrage zu rechnen, was möglicherweise die Entwicklung durch Kapitalpartnerschaften antreibt (z. B. große Institutionen, die Logistikparkentwicklungen finanzieren, um Zugang zu Beständen zu erhalten).
Risiken: Ein Risiko ist eine wirtschaftliche Abschwächung mit sinkender Nachfrage – zum Beispiel, wenn die Konsumausgaben stark zurückgehen, könnten Einzelhändler Lager bündeln und das Mietgeschäft dämpfen. Angesichts der langfristigen Trends ist dies jedoch ein mildes Risiko; die meisten Nutzer planen langfristig und kurze Schwankungen werden den Kurs kaum verändern. Überbauungsrisiko ist ein weiteres – könnte die aktuelle Angebotswelle zu groß sein? Bisher ist ein bedeutender Anteil vorvermietet und der Rest dürfte in absehbarer Zeit vermietet werden, aber falls der spekulative Leerstand 2025 länger anhält, würden Entwickler zurückziehen (selbstkorrigierend). Branchenberichte signalisieren, dass jeder Anstieg der Leerstände nur vorübergehend ist assets.cushmanwakefield.com. Ein weiteres Risiko sind Infrastrukturverzögerungen: Sydneys Straßen und Häfen müssen Schritt halten (z. B. falls das Moorebank-Intermodalprojekt oder Straßenupgrades Probleme bekommen, könnten Logistikeffizienzen verzögert werden). Außerdem bleibt Kosteninflation ein Thema – der Bau von Lagerhäusern ist 20–30 % teurer als noch vor wenigen Jahren; sinken die Kosten nicht, müssen die Mieten weiter steigen, damit Neubauten wirtschaftlich bleiben. Schließlich könnten regulatorische Veränderungen (z. B. in der Bauleitplanung oder Umweltauflagen) das Angebot an Industriegrundstücken beeinflussen, aber es sind keine zu erwarten, die die Beschränkungen wesentlich lockern würden.

Insgesamt sollte der Industriesektor in Sydney bis 2028 weiterhin solide Leistung liefern – mit hoher Auslastung, steigenden Mieten und starkem Investoreninteresse – wenn auch nicht mehr mit dem explosiven Wachstum der vergangenen Jahre. Er bleibt eine bevorzugte Anlageklasse aufgrund seiner defensiven Eigenschaften (langfristige Mietverträge, essentielle Funktion) und seines Wachstumspotenzials.

Investitionschancen und Risiken im Industriesektor

Die Chancen auf dem Industrieimmobilienmarkt in Sydney sind erheblich:

Kern-Logistik-Assets (moderne Distributionszentren mit langfristigen Mietverträgen) bieten in einem landknappen Markt ein stabiles Einkommen. Da weiterhin niedrige Leerstandsquoten prognostiziert werden, können Eigentümer von gut gelegenen Industrieanlagen mit hoher Auslastung und der Möglichkeit rechnen, die Mieten schrittweise zu erhöhen. Werden diese Vermögenswerte auf dem aktuellen Renditeniveau (~5 %) erworben, könnte sich ein Kapitalzuwachs ergeben, falls sich die Renditen wie erwartet mit sinkenden Zinsen verringern brokerdaily.au. In einer sich diversifizierenden Wirtschaft gilt die Beteiligung am Logistiksektor (der den E-Commerce und Konsum stützt) als relativ defensive Strategie – verbunden mit Wachstum – eine seltene Kombination.
Entwicklungsmöglichkeiten: Für Entwickler mit eigenem Land oder der Fähigkeit, Land zu erschließen, bedeutet der anhaltende Mangel, dass Build-to-Suit-Projekte für Mieter (insbesondere für große Unternehmen mit speziellen Anforderungen) sehr profitabel sein können. Brownfield-Entwicklungen (z. B. alte Industrieflächen näher an der Stadt, die in mehrstöckige Logistikanlagen oder Rechenzentren umgewandelt werden können) sind eine weitere aufkommende Chance angesichts der extremen Flächenknappheit in Stadtnähe. Mehrstöckige Lagerhäuser, die in Australien noch neu sind, könnten in Sydney – wie in dicht besiedelten asiatischen Städten – marktfähig werden.
Neue Teilsektoren: Wie hervorgehoben, boomen Alternativen wie Rechenzentren und Kühllager. Rechenzentren im Westen Sydneys (z. B. Eastern Creek) haben sich aufgrund des Bedarfs an Cloud-Computing stark vermehrt. Sie bieten häufig langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern (Technologiefirmen), was sie für Investoren attraktiv macht. Ebenso sind Kühllager (Lebensmitteldistribution) und Last-Mile-Logistikzentren in der Nähe von Ballungsgebieten stark nachgefragt (denken Sie an Fulfillment-Center für die Lebensmittellieferung). Clevere Investoren könnten Industrieimmobilien, die diese Nischen bedienen, ins Auge fassen.

Risiken sind nicht ausgeschlossen:

Preisrisiko: Industrieimmobilien sind nicht mehr günstig; sie sind teilweise sogar perfekt bepreist. Wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht wie erwartet entwickeln (z. B. wenn die Inflation hartnäckig bleibt und die Zinsen länger hoch bleiben), könnte die erwartete Renditekompression ausbleiben und hochpreisig erworbene Anlagen könnten unter den Erwartungen bleiben. Es gibt auch weniger Spielraum für Renditekompression als noch vor fünf Jahren, als die Renditen bei 7–8 % lagen. Daher werden sich zukünftige Erträge stärker auf das Mietwachstum stützen, das zwar wahrscheinlich ist, aber möglicherweise nicht die außergewöhnlichen Raten der letzten Jahre wiederholt.
Mieterkonzentration und Obsoleszenz: Einige Investoren sorgen sich um das spezifische Risiko – etwa wenn einer der wenigen großen 3PL- oder Einzelhandelsmieter ausfällt oder auszieht, könnte die Neuvermietung in einem Hochmietumfeld schwierig sein, falls sich der Markt abschwächt. Auch können Anlagen veralten (z. B. zu geringe Deckenhöhe, unzureichender Lkw-Zugang), insbesondere da die Technologie voranschreitet (Automatisierung in Lagern usw.). Stetige Investitionen könnten notwendig sein, um die Objekte modern zu halten.
Regulatorische/umweltbezogene Faktoren: Nachhaltigkeit rückt immer mehr in den Fokus – Lagerhäuser mit schlechter Energieeffizienz oder ohne Solarpanels usw. könnten auf geringere Nachfrage stoßen, da Mieter und Investoren zunehmend Wert auf umweltfreundliche Gebäude legen. Zudem könnten Änderungen in der Handelspolitik oder beim Betrieb von Häfen (wie beispielsweise eine Änderung der Import-/Exportvolumina) bestimmte Industriecluster indirekt beeinflussen.
Veränderungen in den Lieferketten: Geopolitische Ereignisse könnten die Lieferkettenrouten verändern; zum Beispiel könnte verstärkte Rückverlagerung von Produktion die Nachfrage nach lokalen Produktionsflächen tatsächlich steigern, während ein globaler Abschwung die Importe verringern und somit Logistikflächen in Hafennähe beeinträchtigen könnte. Sydneys vielfältige Wirtschaft und strategische Lage sorgen jedoch dafür, dass sich die Stadt an unterschiedliche Szenarien anpassen kann.

Zusammenfassend bleibt Industrieimmobilien in Sydney ein äußerst attraktiver Sektor, der oft als „Gold der Industrie & Logistik“ bezeichnet wird. Für Investoren ist es entscheidend, in der derzeit aufgeheizten Marktsituation nicht zu viel zu bezahlen, und für Nutzer, sich frühzeitig Flächen zu sichern (am besten im Voraus binden), da künftig mit Knappheit zu rechnen ist. Durch den neuen Flughafen und die Infrastruktur wird der Industriemarkt in Westsydney florieren, was den wirtschaftlichen Nutzen verbreitet und in den nächsten zehn Jahren zahlreiche Immobilienchancen schafft.

Fazit

Über alle Segmente hinweg – Wohnungen, Gewerbe (Büro/Einzelhandel) und Industrie – ist der Immobilienmarkt in Sydney im Jahr 2025 von erneutem Wachstum bei anhaltender Angebotsknappheit geprägt. Wohnimmobilien erreichen neue Preisrekorde, angetrieben durch niedrige Zinsen und Bevölkerungsdruck, auch wenn die Erschwinglichkeit weiterhin ein zentrales Thema bleibt abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Der Ausblick bis 2028 deutet auf weiterhin steigende Preise und Mieten hin, wenn auch in moderaterem Tempo; die Entwicklung hängt stark von Initiativen zur Wohnraumschaffung und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab. Die gewerblichen Bereiche zeigen eine Erholung in unterschiedlichem Tempo: Büros stabilisieren sich und stehen vor einer Verbesserung, da Sydney die nationale Büronachfrage wieder zum Wachstum führt cushmanwakefield.com, während der Einzelhandel überraschend zum Top-Performer geworden ist, da Verbraucher ins Ladengeschäft zurückkehren und Investoren den Wert des Sektors erkennen publications.raywhite.com. Industrieimmobilien bleiben weiterhin grundlegend robust – Sydneys Industrie-Leerstandsquote wird voraussichtlich das ganze Jahrzehnt bei unter 3–4 % liegen assets.cushmanwakefield.com – was sicherstellt, dass Logistikimmobilien weiterhin sowohl bei Mietern als auch bei Investoren gefragt bleiben.

Investitionsmöglichkeiten gibt es reichlich in diesem Umfeld: von innerstädtischen Wohnprojekten und Build-to-Rent-Modellen (mit staatlicher Förderung) bis hin zu wertsteigernden Büro-Refurbishments und erstklassigen Logistikanlagen bietet Sydney eine Vielzahl an Optionen für vorausschauende Investoren. Wachstumsregionen wie Greater Western Sydney stechen hervor – massive Infrastrukturprojekte (Metro, Autobahnen, der Flughafen) und geplante urbane Zentren (z. B. Bradfield City) verwandeln diese Regionen und werden voraussichtlich überdurchschnittliches Immobilienwachstum generieren, da neue Arbeitsplätze und Einwohner dorthin strömen dpn.com.au dpn.com.au. Auch etablierte Innenstadtlagen werden vom allgemeinen Wirtschaftsaufschwung sowie im Bürobereich vom begrenzten Neuangebot profitieren, was den Bestand absichert.

Dennoch sollten Risiken und Herausforderungen nicht unterschätzt werden. Die Wohnungserschwinglichkeit befindet sich auf Krisenniveau – ohne erhebliche Ausweitung des Angebots werden viele Sydneysider weiterhin von den Immobilienpreisen ausgeschlossen oder durch Wohnkosten belastet sein, was politische Eingriffe nach sich ziehen oder die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen könnte. Die Abhängigkeit von historisch niedrigen Zinssätzen zur Aufrechterhaltung hoher Vermögenswerte stellt eine weitere Schwachstelle dar; jeder Schock, der zu höheren Finanzierungskosten oder geringerer Liquidität führt, könnte sich rasch auf die Immobilienwerte auswirken. Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt Sydneys eng mit globalen Trends verflochten: Änderungen der Richtlinien für Auslandsinvestitionen, internationale Studierendenströme und die weltweite Wirtschaftslage (mit Auswirkungen auf Unternehmenswachstum oder -rückgang) werden die Entwicklung in den kommenden Jahren maßgeblich beeinflussen.

Regierungspolitik wird ein entscheidender Faktor sein. Der Erfolg (oder Misserfolg) der neuen Wohnungsbauinitiativen in NSW – beschleunigte Genehmigungsverfahren, Anreize für Mietwohnungsangebote, Infrastrukturfinanzierung – wird mitbestimmen, ob Sydney seinen Wohnraummangel zumindest teilweise lindern kann oder ob die Lücke weiter wächst australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Im gewerblichen Bereich wirken sich politische Maßnahmen zur Unterstützung von Einwanderung und Wirtschaftswachstum direkt auf die Immobiliennachfrage aus (mehr Menschen bedeuten mehr Bedarf an Wohnungen, Büros, Geschäften, Lagerhäusern). Umgekehrt könnte jede abrupte Politik, die die Nachfrage dämpft (wie etwa verschärfte Migrationsregelungen oder höhere Besteuerung von Immobilieninvestitionen), den Markt abkühlen.

Zusammenfassend erscheint der Immobilienmarkt in Sydney für die Jahre 2026–2028 resilient und dynamisch – getragen von soliden Fundamentaldaten: einer wachsenden, wohlhabenden Bevölkerung; dem Status als regionale Wirtschaftsmetropole; und bedeutenden Infrastrukturverbesserungen, die die Kapazität der Stadt erhöhen. Wohnimmobilien stehen vor einem weiteren (wenn auch moderaten) Wachstum und bleiben Eckpfeiler des Vermögens (wobei Sydney spätestens gegen Ende des Jahrzehnts seinen Platz als Stadt mit einem durchschnittlichen Hauspreis von über 2 Millionen Dollar festigen dürfte) abc.net.au. Gewerbeimmobilien befinden sich im Aufschwung – die Leerstände bei Büroflächen sollten zurückgehen, der Einzelhandel erlebt weiterhin seine Renaissance, und der Bereich Industrie/Logistik festigt seine Schlüsselrolle in der neuen Wirtschaft. Investoren und Akteure sollten sich auf einen hochkompetitiven Markt einstellen (insbesondere bei knappen Gütern wie entwickelbarem Land und hochwertigen Gebäuden) und strategische Ansätze wählen (sei es durch neue Entwicklungsmodelle, Partnerschaften mit der Regierung bei Projekten oder die Modernisierung von Anlagen für zukünftige Anforderungen). Trotz kurzfristiger Herausforderungen ist der Ausblick für den Immobilienmarkt in Sydney von vorsichtigem Optimismus geprägt: Die anhaltende Attraktivität und wirtschaftliche Stärke der Stadt deuten darauf hin, dass Werte und Nachfrage langfristig steigen werden, auch wenn es im Konjunkturzyklus Schwankungen gibt.

Mit sorgfältiger Planung und nachhaltiger politischer Unterstützung zur Förderung von Angebot und Infrastruktur kann Sydney sein Wachstum so steuern, dass der Immobilienmarkt nicht nur ein Motor für Wohlstand bleibt, sondern auch die Lebensqualität und Produktivität dieser Weltstadt in den kommenden Jahren stärkt.

Quellen:

ABC News (2025). Immobilienpreise sollen in den Jahren 2025–26 Rekordhöhen erreichen, was Käufern Schmerzen und Verkäufern einen Boom bringt. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Zentrale Erkenntnisse zum Wohnraummangel und zur Erschwinglichkeit australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose von 172.900 neuen Wohnungen bis 2029 (28.800 pro Jahr) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Preisprognosebericht Geschäftsjahr 2025–26 – Erwarteter Anstieg des Hauspreises in Sydney um +7 % auf 1,83 Mio. $; Einheiten +6 % auf 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % aller Verkäufe Anfang 2025 profitabel; Preise steigen nach Zinssenkungen der RBA abc.net.au
YourMortgage (Juli 2025). Medianhauspreise – Medianhauspreis in Sydney $1,496 Mio.; schnellstes Wachstum in St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Januar 2025). Durchschnittliche Miete in Australien – Medianmiete in Sydney $775 (Häuser) und $720 (Wohnungen) pro Woche (höchste im Land) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Leerstand 2,8 %; prognostizierte Mietsteigerung +4,3 % in 2025; Leerstand bleibt <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
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Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Spitzenrenditen ~6,0 % stabil, erwartete Kompression im 2. Halbjahr 2025; Leerstand 12,8 % und vermutlich am Höchststand content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Property Outlook – Einzelhandel wird die gewerbliche Performance im Jahr 2025 anführen; Einzelhandels-Transaktionen steigen, dominierten Gesamterträge publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Erholung in allen Sektoren, industrielle Nachfrage verursacht Renditekompression, ausländisches Kapital aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW beschleunigt Mietwohnungsangebot – 50% Grundsteuer-Rabatt für BTR auf unbestimmte Zeit verlängert; Bauträger dürfen Infrastruktur errichten, um Wohnungsbau zu beschleunigen abc.net.au abc.net.au
Reuters-Umfrage via GlobalPropertyGuide (2025). Analyse des Wohnungsmarktes – Analysten prognostizieren +3,7% AU-Immobilienpreise 2025, +5,0% in 2026/27; Sydney ~+3% in 2025 (etwas moderater) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Sydney/Brisbane führen die Büromarkterholung an; Zinssenkungen sollen Investitionen stimulieren, Renditekompression in der Logistik Ende 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Angebot, Nachfrage & politische Dynamik

Das Wohnungsangebot in Sydney kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Die Fertigstellung neuer Wohnungen hat sich seit den Höchstständen 2016–2018 verlangsamt, was unter anderem an der Zurückhaltung von Bauträgern, hohen Baukosten und weniger gestarteten Wohnungsprojekten in den letzten Jahren liegt. Im Jahr 2024 wurden in ganz Australien nur 177.000 neue Wohnungen gebaut, deutlich weniger als die ~223.000, die benötigt werden, um die landesweite Nachfrage zu decken australianpropertyupdate.com.au. NSW (und Sydney als größter Markt) war ein wesentlicher Faktor für dieses Defizit. Die Greater Sydney Housing Supply Forecast (von NSW Planning) schätzt, dass bis 2028–29 rund 172.900 neue Wohnungen in sechs Jahren hinzukommen werden, im Durchschnitt etwa 28.800 Wohnungen pro Jahr planning.nsw.gov.au. Auch wenn diese Geschwindigkeit eine Steigerung gegenüber den aktuellen Bauzahlen bedeutet, könnte sie dennoch nicht ausreichen. Laut Bundesprognosen müsste Sydney rund 40.000+ neue Wohnungen pro Jahr bauen, um das Accord-Ziel zu erreichen – es bleibt also eine beträchtliche Lücke. Darüber hinaus handelt es sich bei der Prognose des Bundesstaats um eine „Baseline“, die zu optimistisch sein könnte, falls wirtschaftliche oder regulatorische Hürden bestehen bleiben planning.nsw.gov.au.

Mehrere Beschränkungen bremsen den Wohnungsbau in Sydney. Kostensteigerungen bei Baumaterialien und Arbeitskräften erschweren es den Entwicklern, vor allem bei Projekten mit hoher Dichte, einen Gewinn zu erzielen – tatsächlich ergab eine Analyse, dass im Jahr 2023 die durchschnittlichen Kosten für Wohnungsbauprojekte in Sydney die späteren Verkaufspreise überstiegen, was viele Projekte unrentabel machte nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Das ist einer der Gründe, warum viele bereits genehmigte Wohntürme in Sydneys Pipeline ins Stocken geraten sind oder auf Eis gelegt wurden, was zu einem Mangel an neuen Wohneinheiten beiträgt. Die Landesregierung hat dies erkannt und fördert den Bau von Mietwohnungen (Build-to-Rent), die niedrigere Anfangserträge zugunsten langfristiger Einnahmen in Kauf nehmen können, durch Steuererleichterungen abc.net.au. Unterdessen bleiben Genehmigungszeiten für Planungen und Widerstand aus der Bevölkerung (NIMBYismus) Hürden für eine höhere Bebauungsdichte in bestehenden Stadtteilen. Die Ausweisung von Neubauflächen am Stadtrand von Sydney beschleunigt sich (insbesondere rund um den neuen Flughafen sowie im Südwesten und Nordwesten Sydneys), doch diese neuen Gemeinden benötigen gleichzeitig Infrastruktur – Straßen, öffentlichen Nahverkehr, Schulen –, was genau das Ziel der neuen Politik der NSW-Regierung ist, die es Entwicklern erlaubt, öffentliche Infrastruktur selbst zu bauen abc.net.au abc.net.au.

Auf der Nachfrageseite steigern demografische Trends den grundlegenden Wohnungsbedarf. Nicht nur hat die Zuwanderung aus dem Ausland wieder zugenommen, auch die Haushaltsbildung verändert sich – kleinere Haushaltsgrößen (durch spätere Eheschließungen, mehr Einpersonenhaushalte usw.) bedeuten, dass pro Kopf mehr Wohnungen benötigt werden. Die Nettozuwanderung nach Australien wird voraussichtlich bis Ende der 2020er Jahre auf einem hohen Niveau bleiben (wenn auch leicht unter dem Höchststand von 2022–23), und Sydney zieht typischerweise einen großen Anteil der Migrantinnen und Migranten für Arbeit und Studium an abc.net.au. Zudem zeigt die Aktivität ausländischer Käufer – auch wenn sie ein kleinerer Faktor ist als Mitte der 2010er Jahre – einige Veränderungen. Käufer aus China bleiben im Markt für neue Wohnungen und Luxusimmobilien in Sydney weiterhin präsent afr.com. Allerdings wird das temporäre bundesweite Verbot für den Kauf von Bestandsimmobilien durch Ausländer (2025–2027) eine bisherige Nachfragequelle begrenzen (temporäre Bewohner durften bislang eine Bestandsimmobilie zum Eigenbedarf kaufen). Das könnte den Wettbewerb um bestimmte Immobilienarten (z. B. bestehende Häuser in bei befristeten Visainhabern beliebten Vororten) leicht abkühlen, doch insgesamt war der Kauf bestehender Immobilien durch Ausländer bereits eingeschränkt. Ausländische Investitionen in Neubauprojekte sind weiterhin willkommen, und tatsächlich sind große internationale Entwickler aus China, Singapur usw. in Sydney aktiv – wobei einige ihr Engagement aufgrund von Kapitalverkehrskontrollen und lokalen Marktrisiken reduziert haben.

Auch Regierungsmaßnahmen beeinflussen die Nachfrage von Erstkäufern. NSW hat kürzlich eine kurzlebige Regelung abgeschafft, bei der Erstkäufer statt einer einmaligen Grunderwerbssteuer eine jährliche Grundsteuer zahlen konnten (die neue Landesregierung ist zu traditionellen Grunderwerbssteuer-Erleichterungen zurückgekehrt). Die bundesweiten Programme (wie das Home Guarantee Scheme, geteilte Eigenkapitalmodelle usw.) unterstützen weiterhin einige Käufer. Solche Maßnahmen, kombiniert mit der Erwartung weiterer Zinssenkungen bis 2026, bedeuten, dass die Wohnungsnachfrage in Sydney voraussichtlich robust bleibt, auch wenn die Erschwinglichkeit angespannt bleibt. Wie die Forschungschefin von Domain feststellte: Der Markt in Sydney reagiert sehr sensibel auf den Leitzins – niedrigere Zinsen schlagen schnell auf steigende Preise durch abc.net.au. Diese Dynamik zeigt sich: Sobald die Zinsen 2025 zu sinken begannen, zogen die Preise an – ein „Realitätscheck“ für kaufinteressierte Menschen, die auf einen nachhaltigen Abschwung gehofft hatten abc.net.au.

Kurz gesagt, Sydney steht vor einem “vertrackten” Wohnungsdilemma: Starke Bevölkerungs- und Einkommensgrundlagen treiben die Nachfrage an, aber das Angebot hinkt aufgrund struktureller Hemmnisse hinterher. Dies wird voraussichtlich weiterhin Aufwärtsdruck auf sowohl Preise als auch Mieten bis 2028 ausüben, wenn auch mit moderateren Wachstumsraten als bei früheren Booms – vorausgesetzt, es gibt keine größeren wirtschaftlichen Schocks. Die Erschwinglichkeit bleibt eine entscheidende Herausforderung – für viele Haushalte mit mittlerem Einkommen ist der Erwerb von Wohneigentum in Sydney ohne erhebliche Unterstützung oder Erbschaften zunehmend unerreichbar (das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen liegt in Australien landesweit bei etwa 8,0 und ist in Sydney noch höher) australianpropertyupdate.com.au. Die Politik versucht, das Angebot (einschließlich bezahlbarem und sozialem Wohnraum) zu stärken, aber das Wohnungsdefizit wird voraussichtlich anhalten und sich bis 2029 unter den aktuellen Voraussetzungen sogar noch vergrößern australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Prognosen 2026–2028 (Preise, Mieten & Nachfrage)

Investitionschancen und Risiken im Wohnimmobilienbereich

Der Wohnimmobilienmarkt in Sydney bietet in den kommenden Jahren sowohl verlockende Chancen als auch erhebliche Risiken für Investoren und Eigenheimkäufer:

Chancen: Die grundlegende Nachfrage in Sydney – getrieben durch Bevölkerungswachstum, eine starke Wirtschaft und die Attraktivität als globale Stadt – bietet eine solide Grundlage für Immobilieninvestitionen. Mit einer Erholung der Preise und sinken erwarteten Zinssätzen besteht Potenzial für Kapitalzuwachs bis in die späten 2020er Jahre (wenn auch mit moderaten Raten). Mietrenditen haben sich insbesondere für Wohnungen verbessert, so dass neue Investoren einen besseren Cashflow erzielen können als noch vor ein paar Jahren (z. B. ca. 4 % Bruttorendite auf Apartments). Darüber hinaus können bestimmte Segmente und Standorte besser abschneiden: Zum Beispiel könnte Grundstück in Wachstumsregionen (West-Sydney nahe der Aerotropolis oder Nordwesten mit neuen Metro-Haltestellen) überdurchschnittliche Wertzuwächse sehen, da Infrastruktur und Arbeitsplätze diese Gebiete transformieren. Auch die Investition in gut gelegene Apartments kann attraktiv sein, da die Preisdifferenz zu Häusern dazu führt, dass mehr Käufer/Mieter auf Wohnungen ausweichen; bereits jetzt wird prognostiziert, dass die Wohnungswerte in Sydney aufgrund dieses Nachfrageumschwungs Rekordhöhen erreichen werden abc.net.au abc.net.au. Staatliche Unterstützungen für Wohneigentum (wie Zuschüsse für Ersterwerber oder Programme mit niedrigen Einlagen) stützen ebenfalls das Einstiegssegment des Marktes und kommen Eigentümern in diesen Bereichen zugute. Kurz gesagt: Sydneys chronischer Wohnungsmangel und wirtschaftliche Vitalität sprechen langfristig für eine Immobilieninvestition – vorausgesetzt, man kann in den Markt einsteigen.
Risiken: Das Hauptrisiko ist Bezahlbarkeit und Verschuldung. Die Preise in Sydney sind so hoch, dass sie sehr empfindlich auf Zinsveränderungen und allgemeine wirtschaftliche Schocks reagieren. Sollte die Inflation erneut aufflammen oder die Weltwirtschaft ins Stocken geraten, könnten die Zinsen steigen oder zumindest nicht wie erwartet fallen, was das Preiswachstum schnell bremsen oder sogar einen Abschwung verursachen könnte. Hoch verschuldete Käufer sind anfällig für Zins- oder Rückzahlungssteigerungen. Es gibt auch regulatorische Risiken – zum Beispiel könnten zukünftige Änderungen an Steuervorteilen für Investoren (Negative Gearing, Steuervergünstigungen auf Kapitalgewinne) die Nachfrage von Investoren reduzieren und die Preise insbesondere bei Anlage-Wohnungen schwächen. Ein weiteres Risiko ist Bauqualität und Überangebot in bestimmten Gegenden: In einigen Bereichen gab es einen hohen Neubau von Hochhauswohnungen (z. B. Olympic Park, Zetland), und obwohl die Leerstandsquote jetzt niedrig ist, könnten Vermieter in diesen Gegenden bei gleichzeitigem Abschluss vieler neuer Wohnungen stärkerer Konkurrenz und langsamerem Mietwachstum ausgesetzt sein. Investoren sollten sich vor Wohnanlagen mit Baumängeln oder hohen laufenden Kosten in Acht nehmen, die in NSW ein Problem darstellen. Es besteht auch ein wirtschaftliches Klumpenrisiko – Sydneys Wohlstand hängt stark von Finanzen, Technologie und Zuwanderung ab; jede Politik, die die Migration drastisch reduziert, oder eine Krise im Bereich der weißen Kragen (wie eine Finanzkrise) würde die Wohnungsnachfrage treffen. Schließlich das Liquiditätsrisiko: Sydneys Markt ist zyklisch, und das Verkaufen in einem Abschwung kann schwierig sein (weniger Käufer können sich in einer engen Kreditvergabephase leisten). Kurzfristige Spekulanten könnten Verluste erleiden, wenn sie am Höhepunkt kaufen und schnell verkaufen müssen. Insgesamt ist Sydney zwar eine Geschichte von „starker Nachfrage, begrenztem Angebot“, die Investments stützt, aber verbunden mit hohen Einstiegskosten und Anfälligkeit für makroökonomische Schwankungen.

Indikator (Sydney)	Status 2025/Aktuelle Entwicklung	Ausblick 2026–2028
Mittlerer Hauspreis	~1,50 Mio. $ (Juni 2025); erholt sich, +5 % im Jahresvergleich globalpropertyguide.com.Höchste in Australien yourmortgage.com.au.	Allmählicher Anstieg auf ~1,83 Mio. $ bis 2026 (+7 %) abc.net.au; weitere moderate Zuwächse (~3–5 %/Jahr) bis 2028, sofern keine Schocks auftreten.Preise werden durch Angebotsknappheit und Zinssenkungen gestützt.
Mediane Einheitspreise	~860.000 $ (Juni 2025); zuletzt relativ stabil (günstigeres Segment gefragt) abc.net.au.	Neue Höchststände erwartet – ~889.000 $ bis 2026 (+6 %) abc.net.au.Erschwinglichkeit und der Trend von Erstkäufern zu Wohnungen treiben ein jährliches Wachstum von etwa 4–5 % bis 2028 an.
Jährliche Miete – Haus	775 $/Woche (2025), Anstieg um ca. 8–10 % im Jahresvergleich; Leerstand ~1 % (äußerst knapp) mozo.com.au.	Das Mietwachstum verlangsamt sich, bleibt aber positiv.Die Leerstandsquote könnte bis 2026–27 auf 2 % steigen.Erwarten Sie jährliche Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Bereich; leichte Entlastung, falls das Angebot steigt, aber die Mieten werden wahrscheinlich bis 2028 ≥ 850 $/Woche betragen.
Jährliche Miete – Einheit	720 $/Woche (2025), Anstieg um ca. 10 % zum Vorjahr; starke Nachfrage durch Rückkehr der Studierenden mozo.com.au.	Weitere Mietsteigerungen in 2025–26, dann Abschwächung.Bis 2028, Einheiten ~800 $/Woche.Hohe Mieten (und Zinserleichterungen) erhalten das Investoreninteresse an Wohnungen aufrecht.
Wohnungsangebotserweiterungen	~28.000 neue Wohneinheiten pro Jahr in den nächsten 5 Jahren prognostiziert planning.nsw.gov.au; unterhalb der Nachfrage.Nur 177.000 landesweit 2024 gebaut australianpropertyupdate.com.au.	Unterversorgung hält an. Fertigstellungen könnten bis 2027–28 leicht steigen, falls Reformen erfolgreich sind, werden aber wahrscheinlich weiterhin unter dem erforderlichen Wert von ca. 40.000 pro Jahr liegen.Anhaltender Mangel wird den Aufwärtsdruck auf Preise/Mieten aufrechterhalten.
Käufernachfrage & -stimmung	Verbesserte sich 2025 aufgrund von Zinssenkungen und Bevölkerungswachstum; Ersterwerber sind aktiv, aber finanziell angespannt.	Sollte solide bleiben, da die Zinsen fallen.Risiko: Wenn die Wirtschaft schwächer wird oder die Kreditvergabe eingeschränkt wird, könnte die Nachfrage sinken.Insgesamt stützen starke Migration und gute Jobaussichten eine stetige Nachfrage bis 2028.

Quellen: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabelle 1: Wohnimmobilienmarkt Sydney – Schlüsselindikatoren und Prognosen

(Tabelle 1 hebt die Kennzahlen und erwarteten Trends des Wohnimmobilienmarktes in Sydney hervor.)

Gewerbeimmobilienmarkt Sydney

Bürosektor (CBD und Metropolregion)

Einzelhandelssektor (Einzelhandelsimmobilien & Einkaufszentren)

Segment	Marktlage 2025 (Sydney)	Prognose/Ausblick 2026–2028
Büro (CBD)	Leerstand ~12,7 %–12,8 % (Ende 2024) – Höhepunkt erreicht und stabilisierend cbre.com.au.Die Spitzenmieten halten sich (CBD Spitzen-Effektivmieten +5 % im Jahr 2024) cbre.com; hohe Anreize (~35–40 %) sind weiterhin üblich.Begrenztes neues Angebot in den Jahren 2025–26 verringert den Druck cbre.com.au.Erzielt ~6,0 % Spitzenrendite (nach Wertminderung) content.knightfrank.com.	Allmähliche Erholung.Die Leerstandsquote wird bis 2027 auf etwa 8–10 % sinken, da die Flächennachfrage steigt (minimales Angebot).Mietwachstum in erstklassigen Büros im niedrigen einstelligen Prozentbereich pro Jahr cbre.com (Flight-to-Quality setzt sich fort).Ältere Büros könnten zurückbleiben oder in alternative Nutzungen umgewandelt werden.Die Renditen werden voraussichtlich bis 2026 um etwa 25–50 Basispunkte sinken, da Zinssenkungen die Werte stützen content.knightfrank.com und damit mehr Investoren anziehen.Sydney gehört wahrscheinlich zu den Top-Office-Performern in Australien cushmanwakefield.com.
Einzelhandel	Starke Erholung.Einzelhandelsvermögen führen die Renditen an (Gesamtrendite +2,8 % im letzten Quartal) publications.raywhite.com.Investorenachfrage gestiegen – Einzelhandel machte 41 % der Transaktionen im Jahr 2024 aus (vs. 28 % im Durchschnitt) publications.raywhite.com.Niedrige Leerstandsquote in lebensmittelgeankerten Zentren (~4 % oder weniger) linkedin.com.Mieten steigen leicht; für Einkaufszentren wird im Jahr 2025 ein niedriges einstelliges Wachstum prognostiziert cbre.com.Renditen: ~5–6 % für erstklassige Einkaufszentren, höher für regionale/Strip-Einzelhandelsflächen.	Stabiles Ausblick. Bevölkerungswachstum und begrenztes neues Angebot unterstützen die Mieten – es wird ein jährliches Mietwachstum von 1–3 % in gut gelegenen Zentren erwartet cbre.com.Der Einzelhandel gilt als Outperformer 2025–26 unter den Sektoren publications.raywhite.com, wobei Investoren auf Vorortzentren abzielen.Risiken: Die Verbraucherausgaben könnten nachlassen; aber der essentielle Einzelhandel dürfte widerstandsfähig bleiben.Potenzielle leichte Renditekompression, falls die Zinssätze fallen (wertsteigernd), obwohl weitgehend stabile Renditen wahrscheinlich sind.Insgesamt werden Einzelhandelsimmobilien eine hohe Auslastung und solide Einnahmen beibehalten; erfolgreiche Zentren werden mehr Unterhaltung/Erlebnisse integrieren, um zu florieren publications.raywhite.com.
Industrie	Siehe nächsten Abschnitt für eine detaillierte Analyse des Industriemarktes. Der Industrie-Sektor in Sydney boomt weiterhin: Leerstand ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; die Mieten steigen immer noch (wenn auch langsamer, +0,7% QoQ) assets.cushmanwakefield.com; beispiellose Nachfrage aus der Logistik, mit Spitzenrenditen von ~5,25 %–5,75 %.Investoren sind interessiert, aber die Preise sind hoch; von 2022 bis 2024 kam es zu einem gewissen Nachgeben der Renditen.	Siehe nächsten Abschnitt. Der Ausblick ist positiv, aber moderat: leichter Anstieg der Leerstandsquote (auf unter 3,5 % bis Ende 2025) bei großem Angebotsschub, anschließend wieder Verknappung assets.cushmanwakefield.com.Mietwachstum ~4 % im Jahr 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, dann mittlerer einstelliger Bereich 2026–27 in unterversorgten Teilmärkten.Die Renditekompression wird voraussichtlich Ende 2025–2026 eintreten, da Zinssenkungen die Stimmung verbessern brokerdaily.au – Die Renditen von Industrieimmobilien in Sydney könnten sich um 25–50 Basispunkte verstärken, angesichts des weltweiten Interesses an Logistikvermögen.Langfristige Nachfragetreiber (E-Commerce, Infrastruktur wie neuer Flughafen) halten diesen Sektor robust.

Quellen: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Tabelle 2: Zusammenfassung des gewerblichen Immobilienmarkts in Sydney (2025 und Ausblick)

(Tabelle 2 fasst die Marktbedingungen und Prognosen für Sydneys Büro-, Einzelhandels- und Industriemarkt zusammen. Der Industriesektor wird im nächsten Abschnitt ausführlicher behandelt.)

Sydney Industrieimmobilienmarkt

Neues Angebot steigt nach Jahren der Unterbauung endlich stark an.

Aktuelle Trends im Jahr 2025

Ausblick 2026–2028

Leerstand & Angebot: Der aktuelle Bauboom wird den Leerstand vorübergehend bis 2025 erhöhen, aber darüber hinaus wird das neue Angebot voraussichtlich hinter der Nachfrage zurückbleiben. Die Verfügbarkeit von Industrieflächen in Sydney ist durch Geografie und Bebauungspläne begrenzt – Western Sydney verfügt über Flächen, aber Infrastruktur und Planungsprozesse bestimmen das Tempo der Entwicklung. Viele Entwickler sind auch aufgrund hoher Kosten vorsichtig bezüglich Überbauung. Cushman prognostiziert, dass der Leerstand im Jahr 2025 unter 3,5 % gipfeln und dann ab Ende 2025 bis ins Jahr 2026 zurückgehen könnte assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Bis 2027 könnte der Leerstand auf ~2 % oder weniger zurückkehren, wenn die Entwicklung langsamer wird. Im Wesentlichen wird der industrielle Markt Sydneys weiterhin effektiv nahezu voll ausgelastet bleiben, da der typische friktionelle Leerstand in einem gesunden Markt etwa 5 % beträgt und Sydney deutlich darunter liegen wird.
Mietwachstum: Es wird weiterhin Mietwachstum erwartet, jedoch jährlich im mittleren einstelligen Prozentbereich. Für 2025 wird ein Anstieg von 4,3 % prognostiziert assets.cushmanwakefield.com; ein ähnlicher Wert (vielleicht 3–5 % p.a.) ist wahrscheinlich auch für 2026 und 2027 zu erwarten. Einige ausgewählte Märkte könnten mehr als 5 % erreichen, falls das Angebot dort besonders knapp ist assets.cushmanwakefield.com. Beispielsweise könnten in South Sydney oder Central West, falls nur wenige neue Projekte starten, diese Gebiete durch aufgestaute Nachfrage überproportionale Mieterhöhungen erleben. Im Gegensatz dazu könnten Standorte mit vielen Neubauten (Teile von Outer West) flachere Mieten verzeichnen, bis die Flächen absorbiert sind. Ein interessanter Trend: Vermieteranreize könnten leicht steigen (wie 2024 auf ca. 15 % bei Vorvermietungen assets.cushmanwakefield.com), was das effektive Mietwachstum dämpft, selbst wenn die Nominalmieten steigen. Aber selbst dann befinden sich Vermieter von Industrieimmobilien in einer starken Position. Bis 2028 könnten die Spitzenmieten für Logistikhallen in Sydney leicht 15 % oder mehr über dem heutigen Niveau liegen, angesichts der strukturellen Treiber.
Nachfragefaktoren: E-Commerce wird weiterhin ein wichtiger Flächennutzer sein – das Online-Einzelhandelswachstum hat sich auf etwa 11 % der Umsätze eingependelt, aber weiteres Wachstum (auf über 15 % bis Ende der 2020er Jahre) erfordert mehr Logistikflächen. Drittanbieter-Logistikunternehmen (3PL), Paketdienstleister und Einzelhändler, die ihre Lieferketten optimieren, werden die Vermietung vorantreiben. Cushman erwartet eine Belebung der 3PL-Aktivität im 2. Halbjahr 2025, da viele 3PLs bislang überraschend ruhig waren (vermutlich wegen zuvor aufgebauter Kapazitäten), aber ihren Betrieb ausweiten müssen, um steigende Volumina zu bewältigen assets.cushmanwakefield.com. Zusätzlich könnte die Revitalisierung der industriellen Fertigung (z. B. in den Bereichen Pharma, Lebensmittel oder Hightech) die Nachfrage moderat steigern, insbesondere durch staatliches Interesse an der Rückverlagerung kritischer Industrien. Sydneys neue Technologieparks (wie die Industriegebiete im Westen Sydneys) könnten Nachfrage nach Flächen schaffen. Auch Rechenzentren konkurrieren um Industrieflächen – sie sind zwar keine traditionellen Lagerhäuser, belegen aber Industrieflächen und boomen aufgrund der Digitalisierung. Dieser Wettbewerb (Rechenzentren zahlen oft Höchstpreise für Grundstücke/Stromzugang) wird weiterhin zu steigenden Grundstückspreisen führen und den Lagerhausbau in bestimmten Lagen begrenzen assets.cushmanwakefield.com.
Investitionsausblick: Wie bereits erwähnt, sind die Voraussetzungen für eine potenziell erneute Kompression der Industrie-Renditen bis 2025–26 gegeben – aufgrund des hohen Kapitaldrucks und sinkender Zinsen brokerdaily.au. Viele globale Investoren betrachten australische Industrieimmobilien als unterversorgt und als langfristige Wachstumsstory. Bis 2028 könnten die Spitzenrenditen von Industrieimmobilien in Sydney wieder im niedrigen 5%-Bereich oder sogar im hohen 4%-Bereich liegen, sofern die Wirtschaft stabil bleibt. Das würde weiteres Kapitalwachstum implizieren. Allerdings bergen so niedrige Renditen auch Einstiegsrisiken – sollten die Anleiherenditen unerwartet steigen, wären Industrieimmobilienwerte empfindlich. Insgesamt ist mit anhaltend hoher Investorennachfrage zu rechnen, was möglicherweise die Entwicklung durch Kapitalpartnerschaften antreibt (z. B. große Institutionen, die Logistikparkentwicklungen finanzieren, um Zugang zu Beständen zu erhalten).
Risiken: Ein Risiko ist eine wirtschaftliche Abschwächung mit sinkender Nachfrage – zum Beispiel, wenn die Konsumausgaben stark zurückgehen, könnten Einzelhändler Lager bündeln und das Mietgeschäft dämpfen. Angesichts der langfristigen Trends ist dies jedoch ein mildes Risiko; die meisten Nutzer planen langfristig und kurze Schwankungen werden den Kurs kaum verändern. Überbauungsrisiko ist ein weiteres – könnte die aktuelle Angebotswelle zu groß sein? Bisher ist ein bedeutender Anteil vorvermietet und der Rest dürfte in absehbarer Zeit vermietet werden, aber falls der spekulative Leerstand 2025 länger anhält, würden Entwickler zurückziehen (selbstkorrigierend). Branchenberichte signalisieren, dass jeder Anstieg der Leerstände nur vorübergehend ist assets.cushmanwakefield.com. Ein weiteres Risiko sind Infrastrukturverzögerungen: Sydneys Straßen und Häfen müssen Schritt halten (z. B. falls das Moorebank-Intermodalprojekt oder Straßenupgrades Probleme bekommen, könnten Logistikeffizienzen verzögert werden). Außerdem bleibt Kosteninflation ein Thema – der Bau von Lagerhäusern ist 20–30 % teurer als noch vor wenigen Jahren; sinken die Kosten nicht, müssen die Mieten weiter steigen, damit Neubauten wirtschaftlich bleiben. Schließlich könnten regulatorische Veränderungen (z. B. in der Bauleitplanung oder Umweltauflagen) das Angebot an Industriegrundstücken beeinflussen, aber es sind keine zu erwarten, die die Beschränkungen wesentlich lockern würden.

Investitionschancen und Risiken im Industriesektor

Die Chancen auf dem Industrieimmobilienmarkt in Sydney sind erheblich:

Kern-Logistik-Assets (moderne Distributionszentren mit langfristigen Mietverträgen) bieten in einem landknappen Markt ein stabiles Einkommen. Da weiterhin niedrige Leerstandsquoten prognostiziert werden, können Eigentümer von gut gelegenen Industrieanlagen mit hoher Auslastung und der Möglichkeit rechnen, die Mieten schrittweise zu erhöhen. Werden diese Vermögenswerte auf dem aktuellen Renditeniveau (~5 %) erworben, könnte sich ein Kapitalzuwachs ergeben, falls sich die Renditen wie erwartet mit sinkenden Zinsen verringern brokerdaily.au. In einer sich diversifizierenden Wirtschaft gilt die Beteiligung am Logistiksektor (der den E-Commerce und Konsum stützt) als relativ defensive Strategie – verbunden mit Wachstum – eine seltene Kombination.
Entwicklungsmöglichkeiten: Für Entwickler mit eigenem Land oder der Fähigkeit, Land zu erschließen, bedeutet der anhaltende Mangel, dass Build-to-Suit-Projekte für Mieter (insbesondere für große Unternehmen mit speziellen Anforderungen) sehr profitabel sein können. Brownfield-Entwicklungen (z. B. alte Industrieflächen näher an der Stadt, die in mehrstöckige Logistikanlagen oder Rechenzentren umgewandelt werden können) sind eine weitere aufkommende Chance angesichts der extremen Flächenknappheit in Stadtnähe. Mehrstöckige Lagerhäuser, die in Australien noch neu sind, könnten in Sydney – wie in dicht besiedelten asiatischen Städten – marktfähig werden.
Neue Teilsektoren: Wie hervorgehoben, boomen Alternativen wie Rechenzentren und Kühllager. Rechenzentren im Westen Sydneys (z. B. Eastern Creek) haben sich aufgrund des Bedarfs an Cloud-Computing stark vermehrt. Sie bieten häufig langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern (Technologiefirmen), was sie für Investoren attraktiv macht. Ebenso sind Kühllager (Lebensmitteldistribution) und Last-Mile-Logistikzentren in der Nähe von Ballungsgebieten stark nachgefragt (denken Sie an Fulfillment-Center für die Lebensmittellieferung). Clevere Investoren könnten Industrieimmobilien, die diese Nischen bedienen, ins Auge fassen.

Risiken sind nicht ausgeschlossen:

Preisrisiko: Industrieimmobilien sind nicht mehr günstig; sie sind teilweise sogar perfekt bepreist. Wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht wie erwartet entwickeln (z. B. wenn die Inflation hartnäckig bleibt und die Zinsen länger hoch bleiben), könnte die erwartete Renditekompression ausbleiben und hochpreisig erworbene Anlagen könnten unter den Erwartungen bleiben. Es gibt auch weniger Spielraum für Renditekompression als noch vor fünf Jahren, als die Renditen bei 7–8 % lagen. Daher werden sich zukünftige Erträge stärker auf das Mietwachstum stützen, das zwar wahrscheinlich ist, aber möglicherweise nicht die außergewöhnlichen Raten der letzten Jahre wiederholt.
Mieterkonzentration und Obsoleszenz: Einige Investoren sorgen sich um das spezifische Risiko – etwa wenn einer der wenigen großen 3PL- oder Einzelhandelsmieter ausfällt oder auszieht, könnte die Neuvermietung in einem Hochmietumfeld schwierig sein, falls sich der Markt abschwächt. Auch können Anlagen veralten (z. B. zu geringe Deckenhöhe, unzureichender Lkw-Zugang), insbesondere da die Technologie voranschreitet (Automatisierung in Lagern usw.). Stetige Investitionen könnten notwendig sein, um die Objekte modern zu halten.
Regulatorische/umweltbezogene Faktoren: Nachhaltigkeit rückt immer mehr in den Fokus – Lagerhäuser mit schlechter Energieeffizienz oder ohne Solarpanels usw. könnten auf geringere Nachfrage stoßen, da Mieter und Investoren zunehmend Wert auf umweltfreundliche Gebäude legen. Zudem könnten Änderungen in der Handelspolitik oder beim Betrieb von Häfen (wie beispielsweise eine Änderung der Import-/Exportvolumina) bestimmte Industriecluster indirekt beeinflussen.
Veränderungen in den Lieferketten: Geopolitische Ereignisse könnten die Lieferkettenrouten verändern; zum Beispiel könnte verstärkte Rückverlagerung von Produktion die Nachfrage nach lokalen Produktionsflächen tatsächlich steigern, während ein globaler Abschwung die Importe verringern und somit Logistikflächen in Hafennähe beeinträchtigen könnte. Sydneys vielfältige Wirtschaft und strategische Lage sorgen jedoch dafür, dass sich die Stadt an unterschiedliche Szenarien anpassen kann.

Fazit

Quellen:

ABC News (2025). Immobilienpreise sollen in den Jahren 2025–26 Rekordhöhen erreichen, was Käufern Schmerzen und Verkäufern einen Boom bringt. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Zentrale Erkenntnisse zum Wohnraummangel und zur Erschwinglichkeit australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose von 172.900 neuen Wohnungen bis 2029 (28.800 pro Jahr) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Preisprognosebericht Geschäftsjahr 2025–26 – Erwarteter Anstieg des Hauspreises in Sydney um +7 % auf 1,83 Mio. $; Einheiten +6 % auf 889.000 $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % aller Verkäufe Anfang 2025 profitabel; Preise steigen nach Zinssenkungen der RBA abc.net.au
YourMortgage (Juli 2025). Medianhauspreise – Medianhauspreis in Sydney $1,496 Mio.; schnellstes Wachstum in St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (Januar 2025). Durchschnittliche Miete in Australien – Medianmiete in Sydney $775 (Häuser) und $720 (Wohnungen) pro Woche (höchste im Land) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Leerstand 2,8 %; prognostizierte Mietsteigerung +4,3 % in 2025; Leerstand bleibt <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Wachstum der Industrie-Mieten verlangsamt sich, bleibt aber positiv; Einzelhandelsmieten sollen im unteren einstelligen Bereich wachsen, mit Perth/Sydney an der Spitze cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Spitzenrenditen ~6,0 % stabil, erwartete Kompression im 2. Halbjahr 2025; Leerstand 12,8 % und vermutlich am Höchststand content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Property Outlook – Einzelhandel wird die gewerbliche Performance im Jahr 2025 anführen; Einzelhandels-Transaktionen steigen, dominierten Gesamterträge publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Erholung in allen Sektoren, industrielle Nachfrage verursacht Renditekompression, ausländisches Kapital aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW beschleunigt Mietwohnungsangebot – 50% Grundsteuer-Rabatt für BTR auf unbestimmte Zeit verlängert; Bauträger dürfen Infrastruktur errichten, um Wohnungsbau zu beschleunigen abc.net.au abc.net.au
Reuters-Umfrage via GlobalPropertyGuide (2025). Analyse des Wohnungsmarktes – Analysten prognostizieren +3,7% AU-Immobilienpreise 2025, +5,0% in 2026/27; Sydney ~+3% in 2025 (etwas moderater) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Sydney/Brisbane führen die Büromarkterholung an; Zinssenkungen sollen Investitionen stimulieren, Renditekompression in der Logistik Ende 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Sydney Immobilienmarkt-Ausblick 2025–2028

Wirtschaftliches & Politisches Umfeld 2025

Wohnimmobilienmarkt in Sydney

Aktuelle Trends 2025

Prognosen 2026–2028 (Preise, Mieten & Nachfrage)

Investitionschancen und Risiken im Wohnimmobilienbereich

Gewerbeimmobilienmarkt Sydney

Bürosektor (CBD und Metropolregion)

Einzelhandelssektor (Einzelhandelsimmobilien & Einkaufszentren)

Sydney Industrieimmobilienmarkt

Aktuelle Trends im Jahr 2025

Ausblick 2026–2028

Investitionschancen und Risiken im Industriesektor

Fazit

Angebot, Nachfrage & politische Dynamik

Prognosen 2026–2028 (Preise, Mieten & Nachfrage)

Investitionschancen und Risiken im Wohnimmobilienbereich

Gewerbeimmobilienmarkt Sydney

Bürosektor (CBD und Metropolregion)

Einzelhandelssektor (Einzelhandelsimmobilien & Einkaufszentren)

Sydney Industrieimmobilienmarkt

Aktuelle Trends im Jahr 2025

Ausblick 2026–2028

Investitionschancen und Risiken im Industriesektor

Fazit

Marcin Frąckiewicz

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