Zusammenfassung: Der thailändische Immobilienmarkt im Jahr 2025 bewegt sich in einem gemischten Umfeld. Die Wohnimmobilienpreise steigen moderat (~2–3 % p.a.) bei schwacher Inlandsnachfrage; Entwickler verschieben Projektstarts und die Regierung bietet Anreize für Immobilienkäufer. Bangkok und wichtige Ferienregionen wie Phuket sind nach wie vor die teuersten Märkte (z. B. 2-Zimmer-Wohnung im Angebot ~303.000 $ in Bangkok vs. 296.000 $ in Phuket), aber der Wohnungsmarkt sieht sich mit erheblichem Überangebot und schleppenden Verkäufen konfrontiert. Gewerbeimmobilien entwickeln sich uneinheitlich: In Bangkok steigt die Leerstandsquote für Büros (~18,2 % im 1. Hj. 2024 bangkokpost.com), da neue Grade-A-Tower den Markt überschwemmen, während Einkaufszentren vom wiederbelebten Tourismus profitieren (Prime Retail Leerstand ~5,2 % im Q1 2025 research.jllapsites.com). Der Industrie- und Logistiksektor ist ein Lichtblick – der Eastern Economic Corridor (EEC) treibt die starke Nachfrage nach Fabriken und Lagerhäusern an. Ausländische Investitionen sind robust; Käufer aus China, Myanmar und Russland tätigen den Großteil der Wohnungsankäufe, während die Regierung Reformen prüft (z. B. 99 Jahre-Leasing, höhere Ausländerquoten bei Eigentumswohnungen khaosodenglish.com). Unterstützende Infrastruktur (EEC-Projekte, Ausbau des ÖPNV) und politische Anreize (Visa-Programme, Steuererleichterungen) untermauern die Perspektiven. Insgesamt wird für 2025–2028 ein moderates Preis- und Umsatzwachstum von wenigen Prozent erwartet, mit Chancen im mittleren Wohnsegment, Logistik/Lagerwesen und tourismusnahen Entwicklungen.
Aktueller Marktüberblick (2025)
Thailands Wirtschaft wuchs langsam (~3,1 % ggü. Vorjahr Ende 2024 scmp.com) und die private Verschuldung ist hoch, wodurch die lokale Nachfrage gebremst bleibt. Der Tourismus erholt sich kräftig (Zahlen 2025 fast auf Niveau von 2019) und hebt Auslastung und Preise in Hotels. Die Regierung setzt die Förderung des Wohnungsbaus fort: So hat das Finanzministerium 2024 die Gebühren für Eigentumsübertragungen und Hypothekenregistrierung für Häuser ≤฿7 Mio. auf 0,01 % gesenkt und so den Rückgang der Hausverkäufe gebremst. Ende 2024 lagen die Gesamtübertragungen von Wohneigentum zwar noch um ~4–8 % unter Vorjahr (350.545 Einheiten in 2024, -4,4 %), aber eine Erholung wird für 2025 erwartet (REIC prognostiziert ~3,7 % Plus bei Transaktionen). Ausländische Käufer von Eigentumswohnungen bleiben eine wichtige Stütze, während sich lokale Käufer weiterhin zurückhalten.
Wohnimmobilien-Segment
- Städtisches Wohnen (Bangkok-Metropole und Großstädte): Der Wohnungsmarkt Bangkoks ist ausgereift und überwiegend inländisch getrieben. Im 4. Quartal 2024 stiegen die Preise moderat (Einfamilienhäuser +2,4 % ggü. Vorjahr, Reihenhäuser +3,2 % globalpropertyguide.com), während das Preiswachstum bei Eigentumswohnungen stark nachließ (nur +2,5 % ggü. Vorjahr im Q4 2024 vs +7,2 % im Q3) globalpropertyguide.com. Projektentwickler vermindern neue Projektstarts wegen restriktiver Kreditvergabe – viele konzentrieren sich auf günstige Projekte (≤฿7 Mio.), passend zum Budget der Käufer. Das Überangebot ist ein Problem: In Bangkok gibt es derzeit zahlreiche nicht verkaufte Eigentumswohnungen, und trotz einiger Verzögerungen kommen weiterhin neue Einheiten auf den Markt. Die Brutto-Mietrenditen für Apartments in Bangkok liegen im Schnitt bei ~5–6 % globalpropertyguide.com, wobei kleinere Wohnungen und Lagen der zweiten Reihe etwas höhere Renditen erzielen.
- Ferienregionen und Sekundärmärkte: Touristenziele bilden einen eigenen Teilmarkt. Phuket und Pattaya/Chonburi verzeichneten einen Bauboom, vor allem weil Bangkoker Bauträger ihr Augenmerk aufgrund sinkender Verkäufe auf diese Regionen richteten scmp.com. Colliers meldete ~4.982 unverkaufte Eigentumswohnungen in Phuket zum Q4 2024 (aus 16 Projekten) scmp.com, nachdem 2024 ein Rekord bei neuen Wohnungsstarts (14.718 Einheiten, nur ~64 % verkauft) erreicht wurde scmp.com. Das spricht für weiteres Überangebot und Preisdruck. Erstklassige Ferienwohnungen sind aber nach wie vor teuer: Die durchschnittlichen Angebotspreise für 2-Zimmer-Condos lagen in Phuket bei etwa 296.000 $ (nahezu auf Bangkoker Niveau mit 303.000 $), was die Luxus-Tourismusnachfrage widerspiegelt. Chiang Mai und andere Regionen haben bescheidenere Märkte; Chiang Mai zieht ebenfalls ausländische Rentner und Expats an, aber das Volumen ist kleiner und das Preiswachstum langsamer. Über alle Segmente hinweg ist die ausländische Nachfrage – speziell für Condos – robust. Im 1. Hj. bis 3. Q 2024 wurden 11.036 Wohneinheiten an Ausländer verkauft (+3,1 % ggü. Vj.). Chinesische Käufer führen mit ~39,7 % (4.386 Einheiten), gefolgt von Myanmar (9,5 %), Russland (7,2 %) und Taiwan (5,5 %). Bemerkenswert: Etwa die Hälfte der Ausländer-Deals lag im ≤฿3 Mio. (90.000 $)-Segment, was eine starke Nachfrage im unteren und mittleren Marktsegment belegt. Die wichtigsten Standorte für ausländische Käufer waren Bangkok (38,7 % aller Transfers, 4.269 Einheiten) und Chonburi/Pattaya (36,0 %, 3.976 Einheiten); kleinere Anteile in Phuket (748 Einheiten) und Chiang Mai (698).
Gewerbeimmobilien
- Büro: Der Bürosektor Bangkoks leidet unter Überangebot. Neue Premium-Gebäude ziehen viele Mieter aus älteren Immobilien an, aber der Zufluss an Grade-A-Türmen hat die Gesamtleerstandsraten erheblich ansteigen lassen. CBRE und BP melden eine Leerstandsquote von ~18,2 % im 1. Hj. 2024 (gegenüber 16,7 % Ende 2023) bangkokpost.com. Ende 2024 könnte dieser Wert auf ~22 % steigen bangkokpost.com. Mit rund 260.000 Quadratmetern neuer Fläche im 2. Hj. 2024 bangkokpost.com sind die Mieten für ältere Grade-A-Flächen gesunken (CBD Grade-A Durchschnittsmiete ~฿900/Quadratmeter/Monat) bangkokpost.com. Allerdings wurde 2024 auch die höchste Nettobelegung seit fünf Jahren erzielt, da Firmen in neue hochwertige Flächen umzogen. Ausblick: Mit weiterem Flächenzuwachs stehen Eigentümer unter Druck; Spitzenmieten könnten langsam wachsen oder sogar sinken, falls die Nachfrage hinterherhinkt. Unternehmen suchen weiter nach ESG-zertifizierten und technologiegestützten Büros.
- Einzelhandel: Einzelhandelsimmobilien profitieren vom wiedererwachenden Tourismus. Bangkoks Einkaufszentren wurden kräftig modernisiert, um internationale Touristen zu gewinnen. Im Q1 2025 lag die Leerstandsquote im Prime Retail bei ~5,2 % (Dreijahreshoch) research.jllapsites.com, teils wegen Umstrukturierungen der Mieter und schrittweiser Belegung neuer Zentren, die Ende 2024 eröffnet wurden. Trotz des Anstiegs (+0,51 % Q-o-Q research.jllapsites.com) ist die Vermietung stabil; im Q1 2025 wurden rund 100 internationale Markenverträge abgeschlossen, vor allem im Luxussegment der Touristenmalls research.jllapsites.com. Die Mieten stiegen zu Jahresbeginn 2025 moderat (+1,4 % Q-o-Q) research.jllapsites.com, deutlich langsamer als während des Nachfragebooms 2022–23. Die künftige Entwicklung hängt stark vom Tourismus ab (insbesondere China und Russland) – jegliche Einbrüche könnten das kurzfristige Einzelhandelswachstum bremsen research.jllapsites.com.
- Hotellerie: Die Hotel-Performance ist stark. 2024 wurden in Bangkok Rekordauslastungen und -preise verzeichnet, da die Touristenzahlen stiegen. Die visafreie Einreise für Bürger aus 93 Ländern sowie mehr Flugkapazitäten trieben die Zahlen fast auf 2019-Niveau. Bangkoks RevPAR und Durchschnittsrate erreichten 2024 neue Höchstwerte. Auch Ferienhotels (Phuket, Pattaya, Chiang Mai) profitierten, wobei vor allem in Phuket neue Kapazitäten hinzugekommen sind. Insgesamt dürfte auch 2025 die Hotelnachfrage und -bewertung wachsen, allerdings könnten sich Luxussegmente bei Flug- oder Sicherheitsbedenken abkühlen research.jllapsites.com.
Industrie & Logistik
Das Industriesegment boomt, getrieben durch Produktionsverlagerungen und E-Commerce. Die Nachfrage nach Fabrik- und Lagerflächen konzentriert sich auf den Eastern Economic Corridor (EEC: Chonburi, Rayong, Chachoengsao) und umliegende Provinzen. Staatliche Anreize (Steuervorteile, Grundstücksverkäufe in Industrieparks) locken weiter Investitionen in Branchen wie Automobil, Elektronik und Petrochemie an, was die Nachfrage bis zu Zulieferern der zweiten Ebene (schlüsselfertige Fabriken) befeuert. Auch Lagerhaltung floriert: Die Bank of Ayudhya prognostiziert 4–5 % jährliches Wachstum (~7.000 Rai/Jahr) bei Verkäufen von Flächen in Industrieparks während 2025–2027. Wachstumstreiber sind globale Unternehmen, die ihre Lieferketten nach ASEAN diversifizieren, der Ausbau der EEC-Infrastruktur (Straßen, Häfen, Hightechparks) und der Boom im E-Commerce, der moderne Logistikanlagen erfordert. Investoren entwickeln zunehmend „smarte“ Industrieparks mit Technologiediensten und grünen Standards, um Mieterwünsche zu bedienen. Die Mieten für hochwertige Lagerhallen steigen, wenngleich aktuelle Berichte je nach Lage variieren. Insgesamt bietet Industrieimmobilien derzeit die höchsten Renditen und stellen das Highlight am thailändischen Markt dar.
Wichtige Regionen und Städte
- Bangkok Metropolitan Region: Der größte Markt des Landes. Bangkok dominiert sowohl den Wohnungs- als auch den Büroflächenmarkt. Die Wohnungspreise hier bleiben, trotz langsamen Wachstums, landesweit die höchsten. Die Stadt ist außerdem das Zentrum für Finanzen, Firmenzentralen und Shopping. Neue Infrastruktur (MRT/BTS-Erweiterungen, Upgrades der Flughäfen Don Mueang und Suvarnabhumi) wird die Anbindung verbessern. Allerdings reagiert Bangkoks Markt sensibel auf die heimische Wirtschaft: hohe Verschuldung und strengere Vergabekriterien haben die Wohnraumnachfrage eingeschränkt. Zusammengefasst: Bangkok bietet Größe und Liquidität, kämpft jedoch mit einem Überangebot an Büros und Wohnungen sowie moderatem Preiswachstum.
- Östlicher Korridor (Pattaya/Chonburi und EEC): Dieser industrielle Küstengürtel ist ein Wachstumsmotor. Chonburi/Pattaya ist zu einem wichtigen Wohn- und Industriestandort geworden. Im 1.–3. Quartal 2024 entfielen 36,0 % aller an Ausländer verkauften Eigentumswohnungen (3.976 Einheiten) auf diese Region – nur Bangkok lag höher. Allerdings gibt es in Pattaya/Chonburi auch ein großes Überangebot an Wohnungen und steigende Mieten. Noch wichtiger ist der Industriesektor: In der EEC befinden sich Hightech-Fabriken, Werften (Sattahip) und das neue Flughafenprojekt U-Tapao-Aerotropolis. Die Bodenpreise und Mieten für Fabriken steigen, da Firmen ihre Aktivitäten verlagern, und noch mehr Infrastruktur (Straßen, Hochgeschwindigkeitszüge, ein dritter Flughafen) ist in Planung. Der langfristige Erfolg der EEC könnte Chonburi und Rayong zu den wertvollsten Immobilienmärkten Thailands machen.
- Phuket und der Süden (Resorts): Phuket ist Thailands führender Luxus-Resortmarkt. Die Erholung des Tourismus hat Hotel- und Mieteinnahmen gesteigert, doch der Wohnungsmarkt ist laut scmp.com überhitzt. Entwickler setzen weiterhin auf ausländische Rentner und Käufer von Ferienwohnungen, doch da China und Russland nur langsam zurückkehren, bleiben viele Einheiten unverkauft. Die Preise im Zentrum von Phuket (2-Zimmer-Wohnung ~฿9–10M) halten sich, bieten aber nur begrenztes Potenzial. Andere südliche Regionen (Phang Nga, Krabi) sind kleinere Märkte mit starker Tourismusausrichtung. Künftiges Wachstum hängt von internationalen Besucherzahlen und Sonderregelungen wie den Steueranreizen für Phuket ab.
- Chiang Mai und der Norden: Der Markt von Chiang Mai ist eine Nische: Es ist ein Bildungs- und Kulturzentrum mit moderater Nachfrage nach Wohnungen und Resorts durch Rentner, Expats und Touristen. Die Preise liegen deutlich unter denen Bangkoks und sind zuletzt kaum gestiegen. Infrastrukturprojekte (erneuerter Flughafen, Vorschläge für eine Eisenbahnverbindung nach Bangkok) könnten die Region langfristig stärken. Aktuell zeigt Chiang Mai eine stabile, aber gedämpfte Wohn- und Einzelhandelsaktivität mit Chancen bei geschützten Wohnanlagen für Rentner und Boutique-Tourismusprojekten.
Preisentwicklungen und Performance-Daten
- Wohnimmobilienpreise: Ende 2024 zeigt Thailands Hauspreisindex ein moderates Wachstum. Landesweit stiegen die Preise für freistehende Häuser im 4. Quartal 2024 um +2,55 % zum Vorjahr (real 1,54 %) und für Reihenhäuser um +3,53 % (real 2,51 %). In Greater Bangkok verlief das Wachstum ähnlich (z. B. Einzelhäuser +2,41 % YoY) globalpropertyguide.com. Die Preise für Eigentumswohnungen kühlten sich jedoch ab: Im 4. Quartal 2024 lag das Plus in BKK nur bei +2,46 % YoY (real 1,45 %) globalpropertyguide.com, nach 7,20 % im 3. Quartal. Die Angebotspreise spiegeln den Standort wider: Eine 2-Zimmer-Wohnung kostet im Schnitt ฿11,0 M (~US$303k) im zentralen Bangkok gegenüber ฿10,7 M im Zentrum von Phuket. In den Vororten (Nonthaburi, Samut Prakan) liegt der Preis bei etwa einem Drittel von Bangkok. Die Branchenprognosen für 2025–26 sehen mäßige Preisanstiege: Bauunternehmen rechnen mit einem Wachstum von ca. 2–5 %, das vor allem mit steigenden Grundstückskosten zusammenhängt.
- Transaktionen und Verkäufe: Die Wohnungsverkäufe gingen 2024 zurück: Das REIC berichtete von einem Rückgang der registrierten Eigentumsübertragungen im Zeitraum bis Q3 2024 um 7–13 % (bei Eigenheimen besonders stark, -12,8 %). Die Übertragungen von Eigentumswohnungen stiegen im gleichen Zeitraum hingegen um +5,6 % – begünstigt durch Ausländer. Die Übertragungswerte fielen Anfang 2024 um etwa 8 %. Nach Stückzahlen werden für 2024 landesweit ca. 350.545 Übertragungen geschätzt (-4,4 % YoY). Die Schätzung für 2025 liegt bei 363.600 Einheiten (+3,7 %), was auf eine Stabilisierung hinweist. Hohe Haushaltsverschuldung und Kreditrestriktionen bleiben Gegenwind, aber staatliche Anreize (Gebührensenkungen) haben den Rückgang der Verkäufe abgemildert.
- Mietrenditen: Die Bruttomietrendite für Wohnimmobilien in Thailand beträgt im Schnitt etwa 6,2 % (Q1 2025) globalpropertyguide.com. Eigentumswohnungen in Bangkok erzielen je nach Lage und Größe etwa 4–6 % (kleinere Einheiten bringen mehr globalpropertyguide.com). Resorts bieten ähnliche Renditen, sofern die Auslastung hoch ist. Die Renditen sind leicht gesunken (von 6,27 % in Q3 2024 auf 6,17 % in Q1 2025) globalpropertyguide.com, was steigenden Preisen und teils stagnierenden Mieten entspricht. Industrierenditen steigen aufgrund hoher Nachfrage – manche Entwickler berichten von 5–10 % jährlichem Mietwachstum in erstklassigen Logistikflächen.
- Zentrale Daten (Tabelle):
| Standort/Segment | Kennzahl | Wert/Trend |
|---|---|---|
| Bangkok (2-Zimmer-Wohnung, urban) | Durchschn. Angebotspreis (USD) | $303.209 |
| Phuket (2-Zimmer-Wohnung, Resort) | Durchschn. Angebotspreis (USD) | $296.134 |
| Pattaya/Chonburi (2-Zimmer-Wohnung) | Durchschn. Angebotspreis (USD) | $178.311 |
| Median Hauspreisanstieg (2024) | Jährliche Veränderung (landesweit) | +2,5 % (Häuser), +3,5 % (Reihenhäuser) |
| Leerstand Büroflächen Bangkok (H1 2024) | Leerstandsquote | 18,2 % (Anstieg von 16,7 % in H2 2023) bangkokpost.com |
| Leerstand Einzelhandelspremiummärkte Bangkok (Q1 2025) | Leerstandsquote | 5,2 % (höchster Stand seit 3 Jahren) research.jllapsites.com |
| Ausländische Wohnungs-Verkäufe (Jan–Sept 2024) | An Ausländer verkaufte Einheiten | 11.036 Einheiten (+3,1 % YoY), ca. 13,3 % aller Wohnungsübertragungen |
| Führende ausländische Käufer (Q1–3 2024) | Nationalitätanteil an ausländischen Wohnungskäufen | China 39,7 %, Myanmar 9,5 %, Russland 7,2 % |
| Prognose Wachstum Gewerbelandverkauf EEC | Neuverkäufe/Leasing-Wachstum | +4–5 % p. a. (2025–27) |
| Staatliche Übertragungsgebühren (≤THB7M) | Gebühren für Eigentumsübertragungen/Grundschulden | Reduziert auf 0,01 % (von 2 %/1 %) |
(Datenquellen: Thailändische Zentralbank, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Ausländische Investoren & rechtliche Rahmenbedingungen
Ausländische Käufer spielen schon immer eine große Rolle auf Thailands Immobilienmarkt – insbesondere bei Wohnungen und Luxusimmobilien. Die aktuellen Gesetze verbieten Ausländern, Land zu besitzen (außer über Ausnahmen wie BOI-Projekte oder thailändische Firmenbeteiligungen) und beschränken den ausländischen Wohnungsbesitz auf 49 % der Einheiten eines Gebäudes. Pachten (typischerweise 30 Jahre) sind für Land üblich. In jüngerer Zeit lockert die Regierung die Regeln, um FDI anzuziehen: Eine Kabinettsentscheidung von 2021 bietet Langzeit-Aufenthaltsvisa (10 Jahre) sowie „gelockerte“ Landbesitzregeln für wohlhabende Ausländer, die in thailändische Immobilien investieren. In der Praxis können Investoren, die die Kriterien erfüllen (z. B. ≥US$250.000 Investition in Immobilien), weitergehende Rechte erwerben als üblich.
Mitte 2024 hat das thailändische Kabinett Machbarkeitsstudien zu weitergehenden Reformen genehmigt – insbesondere Landpacht auf 99 Jahre zu verlängern und die Ausländerquote für Wohnungsbesitz von 49 % auf 75 % zu erhöhen khaosodenglish.com. Diese Änderungen sind noch in der Prüfung, zeigen aber eine investitionsfreundliche Tendenz. Der Anteil ausländischer Wohnungskäufe liegt seit Jahren bei etwa 10–13 %. Chinesische Käufer bestimmen die ausländische Nachfrage (fast 40 % der Einheitstransfers), neuerdings kaufen jedoch auch mehr Interessenten aus Myanmar, Russland, Taiwan und westlichen Ländern. Allerdings könnten geopolitische und wirtschaftliche Schwankungen im Ausland (z. B. Chinas Abschwung) die künftige Nachfrage beeinflussen.
Thailand bietet über das Board of Investment (BOI) verschiedene Anreize für ausländische Investoren: Für Projekte im Tourismus, Infrastruktur oder in Industrieparks gibt es Steuervergünstigungen und teils Landbesitz-Privilegien. Zum Beispiel dürfen von BOI geförderte Projekte (z. B. Resorts oder Wohnanlagen mit ausländischem Branding) unter bestimmten Bedingungen mehrheitlich in ausländischem Besitz sein. Darüber hinaus sorgen Programme wie das „Thailand Elite Visa“ und Initiativen für digitale Nomaden (Langzeitvisa) mit Immobilienanreizen für eine verstärkte Nachfrage im Luxussegment und sprechen wohlhabende Rentner und Fachkräfte an.
Staatliche Politik & Infrastrukturprojekte
Die thailändische Regierung fördert Immobilien gezielt durch Anreize und Infrastrukturprojekte:
- Haushalts-/Steuerstimulus: Neben Gebührensenkungen für Hauskäufer wurden Steuerabzüge für Erstkäufe verlängert und auch eine Lockerung der Beleihungsgrenzen erwogen (bis Anfang 2025 aber noch nicht breit umgesetzt). Auch lokale Maßnahmen (z. B. Sozialwohnungsbau für Einkommensschwache) werden eingesetzt. Ziel ist die Ankurbelung des Konsums: Das Finanzministerium schätzt, dass die Gebührensenkungen 2024 zusätzliche ~฿799 Mrd. Immobilienumsatz/Jahr und +1,6 % BIP-Wachstum bewirken könnten hlbthai.com.
- Visa- & Steueranreize: Wie erwähnt, hat Thailand spezielle Visa mit Langzeitaufenthalt und Steuererleichterungen (etwa Befreiung von Steuern auf Auslandseinkünfte) für einkommensstarke Ausländer eingeführt, die im Land investieren. Ende 2024 bzw. 2025 diskutiert die Regierung weitere zusätzliche Anreize für digitale Nomaden und Investoren (u. a. erweiterte Visaprivilegien), Einzelheiten sind noch in Arbeit.
- Infrastruktur: Großprojekte verändern die Perspektive für Immobilien. Wichtige Beispiele sind die EEC-Entwicklung (฿1,5 Billionen bis 2027 en.wikipedia.org), mit Investitionen in Straßen, Hochgeschwindigkeitszug und Smart Cities in Ostthailand. Ein Hochgeschwindigkeitszug ist für die Strecke Bangkok–U-Tapao–Rayong (über Pattaya) geplant, um die EEC besser anzubinden. Das Nahverkehrsnetz in Bangkok wächst (neue MRT- und BTS-Linien), was sowohl den Pendelverkehr erleichtert als auch neue Vorstadt-Investitionsgebiete erschließt. Flughäfen werden ausgebaut: Don Mueang und Suvarnabhumi erhalten Terminalerweiterungen, und ein dritter internationaler Flughafen (Rayong) entsteht im Rahmen der Aerotropolis in U-Tapao. All dies treibt die Grundstückspreise entlang der Trassen.
- Wirtschaftspolitik: Die umfassende “Thailand 4.0”-Strategie (Digitalisierung, erneuerbare Energien, Biotechnologie usw.) wirkt sich indirekt auf Immobilien aus, weil sie den Aufschwung der Hochtechnologiebranche und Innovation im Stadtleben fördert. Sonderwirtschaftszonen an den Grenzen und in Touristenregionen erhalten Steuererleichterungen zur Ankurbelung der Entwicklung. Insgesamt verfolgt die Regierung eine wachstumsfördernde Politik, die Thailand zum regionalen Knotenpunkt für Logistik, Gesundheitswesen und Technologie machen soll – Sektoren, die spezielle Immobilienbedarfe (z. B. für Rechenzentren, Kliniken oder Forschungsparks) schaffen.
Prognosen & Chancen (Nächste 3–5 Jahre)
Analysten und Regierungsstellen erwarten über die nächsten Jahre eine allmähliche Erholung und moderates Wachstum auf dem thailändischen Immobilienmarkt. Die wichtigsten Prognosen und Trends sind:
- Wohnen: Leichter Anstieg bei Verkäufen und Preisen. Das REIC prognostiziert 2025 rund 3,7 % mehr Wohnungsübertragungen (auf ca. 363.600 Einheiten). Das Preiswachstum dürfte im niedrigen einstelligen Bereich liegen; Branchenexperten rechnen für 2025 mit etwa 2–5 % p.a. (manche optimistische Prognosen gehen in einem günstigen Umfeld sogar bis zu 7 %). Am widerstandsfähigsten dürften erschwinglicher Wohnraum (durch staatliche Förderung begünstigt) sowie Assetklassen mit ausländischem Interesse sein. Investoren könnten Chancen in unfertigen Projekten mit hohen Abschlägen sowie im Mietwohnungsmarkt nahe von Wirtschaftszonen finden.
- Gewerbe: Büroflächen bleiben herausfordernd, insbesondere ältere Bestände im CBD. Die Leerstandsrate könnte 2025–26 ihren Höhepunkt erreichen und Mieten in Bestandsgebäuden könnten sich stabilisieren oder leicht sinken. Hochwertige Türme in Top-Lagen dürften jedoch ihren Wert behalten. Im Einzelhandel ist bei anhaltender Tourismuserholung eine stabile Entwicklung möglich; Entwickler könnten verstärkt auf erlebnisorientierte Malls und gemischt genutzte Komplexe setzen. Wie immer orientiert sich der lokale/regional Einzelhandel (Stadtteilmalls, Convenience Stores) am inländischen Einkommen, während erstklassige Malls besonders von ausländischen Touristen abhängen.
- Industrie/Logistik: Dies ist der vielversprechendste Sektor. Die Nachfrage nach Lagerhäusern und Fabriken sollte angesichts der Rolle Thailands in globalen Lieferketten steigen. Krungsri Bank erwartet von 2023 bis 2027 ein jährliches Wachstum bei Industrieflächentransaktionen von 4–5 %. Es bieten sich Möglichkeiten in neuen Logistikparks, Zollfreilagern (für E-Commerce) und auf neuen Industrieflächen. Die EEC und andere SEZs (wie der Northern Corridor rund um Chiang Mai) bieten Anreize, die genutzt werden können. Investoren sollten die Entwicklung der Elektromobilitätsfertigung, von Medizintechnik und Agrartechnologien beobachten – Branchencluster, die die Immobiliennachfrage in bestimmten Regionen antreiben.
- Regionale Hotspots: Neben Bangkok und der EEC könnten neue Gebiete überdurchschnittlich abschneiden. Zum Beispiel könnten die östlichen Provinzen sich über die Schwerindustrie hinaus entwickeln: Geplante Projekte wie Rayongs Laem Chabang Smart Port und die Map Ta Phut Free Trade Zone könnten Logistikhubs beflügeln. Im Norden könnten Chiang Mais ausgebauter Flughafen und Bahnverbindungen (in Planung) Immobilienmärkte an Transitrouten stärken. Sonderprojekte wie eine Kaesŏng-ähnliche Entwicklung an der Grenze zu Myanmar oder eine Hochgeschwindigkeitsbahn nach Laos könnten zukünftig neue Regionen für Investitionen öffnen, auch wenn dies eher langfristig zu erwarten ist.
- Ausländische & Nischenmärkte: Sollten geplante Gesetzesreformen umgesetzt werden, ist mit einem Schub an ausländischen Aktivitäten zu rechnen. Ein 99-jähriges Leasinggesetz oder eine 75%ige Eigentümerquote für Ausländer bei Eigentumswohnungen würde voraussichtlich mehr ausländische Käufe bei Eigentumswohnungen und Luxusimmobilien bewirken. Gleichzeitig könnten Nischenmärkte wie Seniorenresidenzen (vor dem Hintergrund einer alternden Gesellschaft), Studentenwohnheime nahe Bangkoker Universitäten und Co-Living-Spaces (für junge Digitalarbeitende) wachsen. Im Bereich Rechenzentren gibt es bereits Expansionen (neue Data Center in Bangkok, EEC), da sich Thailand als digitaler Hub positioniert – Immobilien, die mit Tech-Infrastruktur verknüpft sind, bieten Potenzial für weiteres Wachstum.
Risiken: Zentrale Unsicherheiten bleiben weiterhin hohe Zinsen (steigende Hypothekenkosten), das Niveau der privaten Verschuldung und die Wirtschaftslage wichtiger Herkunftsländer (China, Russland). Politische Veränderungen oder geopolitische Konflikte könnten Investitionen ausbremsen. Überbauung bleibt eine Gefahr in den Segmenten Eigentumswohnungen und Hotels – sollte die Nachfrage enttäuschen, drohen Stagnation oder Wertverluste. Auch die Geschwindigkeit bei staatlichen Bauprojekten (Verzögerungen bei Infrastruktur) beeinflusst das Wachstum.
Fazit: Der thailändische Immobilienmarkt dürfte zwischen 2025 und 2028 insgesamt stabiles, aber unspektakuläres Wachstum zeigen – mit teils deutlichen Unterschieden nach Segment und Region. Investoren sollten selektiv vorgehen: Defensive Strategien umfassen Industrie-/Logistikimmobilien und zentrale Lagen in Bangkok, während tourismusnahe sowie hochwertige Eigentumswohnungen ein höheres Risiko bergen. Laufende Reformen und Infrastrukturmaßnahmen verbessern schrittweise das Marktumfeld, und neue politische Maßnahmen (wie Steuerreformen oder gelockerte Eigentumsgesetze) könnten das Interesse erneut entfachen.
Quellen: Thailändische Regierungs- und Branchenberichte (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, Nachrichten und Marktanalysen khaosodenglish.com.
