| Zone | Verkaufspreis (€/m²) | Miete (€/m²·Monat) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5.988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5.342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4.249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3.803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3.422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3.846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (Festland) | 1.897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Im vergangenen Jahr sind die Preise in Venedig moderat gestiegen (~+3–5% im Jahresvergleich) idealista.it idealista.it.Ein Bericht von Nomisma prognostiziert, dass die italienischen Immobilienpreise in den Jahren 2025–27 jährlich um etwa +1–1,5 % steigen werden idealista.it; mit dem knappen Angebot und dem touristischen Reiz von Venedig wird bis 2030 ein ähnlich langsames Wachstum erwartet.Käufer bevorzugen jetzt größere, gut ausgestattete Einheiten (Home-Office-Bereich, Außenbereiche) globalpropertyguide.com.Die Hypothekenvergabe erholt sich landesweit und sollte die Nachfrage allmählich steigern; im Jahr 2024 stiegen in Italien hypothekenbesicherte Transaktionen um etwa 1,3 % idealista.it.
Venedigs einzigartige Geografie und der starke Tourismus prägen einen komplexen Immobilienmarkt. Mitte 2025 steigen die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnungen in der Stadt langsam an: etwa €4.642/m² im Juni 2025 für das historische Stadtzentrum idealista.it (Anstieg gegenüber ~€4.553/m² im Okt. 2024 idealista.it). Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt in der gesamten Gemeinde (einschließlich Mestre) nur bei ~€3.272/m² immobiliare.it. Auch die Mieten sind gestiegen: etwa €21,3/m²/Monat im Mai 2025 (Anstieg um ~9,5 % j/j) idealista.it, was auf eine Bruttorendite bei Buy-to-Let von rund 5–6 % hindeutet. Die Preise variieren stark je nach Lage (Tabelle 1): In den besten Lagen an den Kanälen (San Marco/Rialto, Dorsoduro) werden ~€5.000–6.000/m² erzielt immobiliare.it, während Lido oder Mestre unter €3.000 liegen immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabelle 1: Durchschnittliche Verkaufspreise und Mietpreise für Wohnimmobilien in Venedig (Juni 2025) nach Gebiet. Daten von Immobiliare.it und Idealista.
Gewerbe- und Gastgewerbesektor
Venedigs Gewerbeimmobilienmarkt wird vom Tourismus dominiert. Der Hotelmarkt erlebte nach der Pandemie einen „Boom“: Luxus- und gehobene Hotels haben sich vollständig erholt (hohe Auslastung und Zimmerpreise) hvs.com, während die Gesamtauslastung noch etwa 10 % hinter dem Niveau von 2019 zurückbleibt. Das neue Angebot ist begrenzt, wächst aber: ca. 1.500 Hotelzimmer (9 % des aktuellen Bestands) befinden sich in der Pipeline, hauptsächlich im historischen Zentrum hvs.com. Zum Beispiel sind zwei neue Mittelklassehotels auf der Insel Tronchetto im Bau (770 Zimmer, 115 Mio. € Gesamtinvestition campaignforalivingvenice.org), Eröffnung 2025–26. Diese Entwicklung der „Touristeninsel“ (die erste, die Hotelgästen die Anreise mit dem Auto ermöglicht) wird eine beispiellose Kapazität hinzufügen. Eine weitere große Entwicklung ist das Porto Marghera Containerterminal (8,5 ha, 189 Mio. € Phase 1) informare.it, das das logistische Wachstum und nicht den Wohnungsbau widerspiegelt.
Kurzzeitvermietungen (Ferienwohnungen/Airbnb) boomen: Nicht-Hotel-Unterkünfte machten 31 % der Übernachtungen im Jahr 2023 aus (Anstieg von 14 % im Jahr 2013) hvs.com. Allerdings greift die Stadt jetzt durch. Im Oktober 2024 hat Venedig eine Regelung verabschiedet, die private Vermietungen auf dem Touristenmarkt auf 120 Tage/Jahr begrenzt campaignforalivingvenice.org. Gastgeber müssen einen persönlichen Empfang gewährleisten und die Abfall- und Recyclingregeln einhalten, sonst drohen Sanktionen campaignforalivingvenice.org. Eine Übergangs-„Moratoriumsphase“ bis 2026 setzt diese Beschränkungen durch. Diese Maßnahmen sollen Airbnbs eindämmen und Wohnraum für Einheimische freigeben.
Einzelhandelsimmobilien bleiben stark tourismusorientiert. Erstklassige Ladenlokale an den Kanälen erzielen sehr hohe Mieten (obwohl viele Geschäfte während 2020–21 unter rückläufigem Publikumsverkehr litten). Im historischen Zentrum ist keine bedeutende neue Gewerbeausweisung erlaubt, sodass Ladenflächen größtenteils Altbestand sind. Eine Folge des Overtourism: Nachtklubs und Geschäfte mieten zu Luxuspreisen, was den lokalen Wohnungsmarkt belastet (einige Einheimische „besetzen“ aus Protest ainvest.com ansa.it).
Angebots- und Nachfragedynamik
Das Wohnangebot in Venedig ist im Wesentlichen konstant. Strikte Denkmalschutzauflagen und Überschwemmungsgebiete bedeuten nahezu keinen Neubau im Stadtzentrum. Renovierungen und Umnutzungen dominieren (z. B. Aufteilung oder Zusammenlegung historischer Wohnungen). Die Nachfrage ist zweigeteilt: Die inländische Nachfrage ist moderat, getrieben durch Zuzüge und Rentner (angereizt durch Steuervergünstigungen globalpropertyguide.com), während die touristisch getriebene Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen hoch ist. Die Gesamtbevölkerung in der Lagune sinkt: Die Einwohnerzahl des historischen Zentrums fiel von ca. 56.311 im Jahr 2014 auf ca. 48.500 Ende 2024 ansa.it. Im Gegensatz dazu verzeichnete Mestre auf dem Festland einen leichten Anstieg auf ca. 177.768 im Jahr 2024 ansa.it. Die jüngeren Einheimischen sind zum großen Teil weggezogen, sodass auf den Inseln eine alternde, schrumpfende Bevölkerung zurückbleibt. Diese Abwanderung hat zu vielen leerstehenden Wohnungen geführt, die paradoxerweise die Mieten im Zentrum drücken würden – gäbe es nicht die touristische Umnutzung.
Auf der Nachfrageseite übertrifft der Sommertourismus immer noch deutlich den lokalen Bedarf. Venedig verzeichnet jährlich ca. 20 Millionen Besucher (meist Tagesgäste). Laut HVS entfallen 72 % aller Touristenübernachtungen auf das historische Zentrum, 25 % auf Mestre und nur 3 % auf den Lido hvs.com. Die Hotelauslastung und Umsätze haben sich nahezu auf das Vorkrisenniveau erholt (insbesondere in Luxushotels), während Ferienwohnungen weiterhin wachsen. Das neue „Tagesbesucherticket“ der Stadt (Pilotprojekt seit 2024 apnews.com) und Beschränkungen für Reisegruppen sollen die Besucherströme dämpfen. Unterm Strich bleibt der Tourismuseinfluss der dominierende Nachfragetreiber, aber regulatorische Maßnahmen (Steuern, Mietobergrenzen) lenken das Angebot langsam wieder verstärkt zu den Einheimischen.
Wichtige Entwicklungen und Planung
Die wichtigsten Immobilienprojekte betreffen hauptsächlich den Bereich Gastgewerbe oder Infrastruktur. Zu den wichtigsten Entwicklungen gehören:
- Tronchetto-Insel Hotels: Zwei neue 3-Sterne-Hotels (Hilton–Hampton und B&B-Stil) mit etwa 770 Zimmern (Gesamtinvestition ca. 115 Mio. € campaignforalivingvenice.org) werden 2025–26 fertiggestellt. Damit entsteht Venedigs erstes autofreundliches Hoteldistrikt.
- Containerterminal Porto Marghera: Ein neues Containerterminal (8,5 ha) ist im Bau, Phase 1 (189 Mio. €) ist bis 2026 geplant informare.it. Dieses Projekt ist Teil einer breiteren logistischen Erweiterung Venetiens und kein städtisches Wohnungsbauprojekt, könnte jedoch das regionale Wirtschaftswachstum fördern.
- Weitere Vorhaben: Eine bescheidene Hotel-Pipeline (ca. 1.500 Zimmer) konzentriert sich auf das Stadtzentrum hvs.com. Es sind keine groß angelegten neuen Wohnprojekte genehmigt; Nachverdichtung beschränkt sich auf kleine Sozialwohnungsprojekte oder die Sanierung bestehender Gebäude.
Die Stadtplanung konzentriert sich weitgehend auf das Tourismusmanagement: Venedig hat die Entwicklung neuer Hotels begrenzt (Moratorium von 2018, das nun gezielt auf Tronchetto/Giudecca umgangen wird) und zentrale Bereiche werden zunehmend für Fußgänger reserviert. Die Mose-Flutsperre (fertiggestellt 2020) wird inzwischen regelmäßig genutzt (28 Mal im Jahr 2024 gegenüber 25 im Jahr 2023 campaignforalivingvenice.org), um die Stadt zu schützen. Geplante städtische Initiativen umfassen Projekte zum Schutz der Lagune und bessere Kontrollen für Kreuzfahrtschiffe (Umleitung nach Marghera).
Auswirkungen des Tourismus und Bevölkerungsverschiebungen
Der Tourismusboom hat die Lebensqualität in Venedig stark belastet. Das Pro-Kopf-Einkommen der Einheimischen hinkt hinterher und es kam zu Protesten gegen den Overtourism (z. B. Widerstand gegen Hochzeiten von Milliardären). Eine aktuelle (2025) KI-basierte Analyse stellte fest, dass ein Großteil der Tourismuseinnahmen an den Einheimischen vorbeifließt ainvest.com. Die venezianischen Behörden haben mit verschiedenen Maßnahmen reagiert, etwa mit einer Touristensteuer: Seit 2024 wird für Tagestouristen eine variable Eintrittsgebühr (ca. 5–10 €) erhoben apnews.com. Auch Beschränkungen bei Kurzzeitvermietungen (120-Tage-Limit) und ZTL-Verkehrs-/Zutrittsbeschränkungen sollen die Bewohner schützen.
Bevölkerungsdaten unterstreichen den Wandel: Die gemeindeweite Zahl beträgt ca. 257.500 (Schätzung 2025) worldpopulationreview.com, aber nur ca. 48.500 verbleiben auf den historischen Inseln ansa.it. Der Rest lebt auf dem Festland oder arbeitet im Tourismussektor. Die Bevölkerungsdichte und die ansässige Arbeitnehmerschaft Venedigs sind seit Jahrzehnten rückläufig, was ein Überangebot an unerwünschten Wohnungen begünstigt. Diese demografischen Trends dämpfen die Nachfrage nach Wohnraum, auch wenn der Tourismus die Nachfrage nach kurzfristigen Mietobjekten hochhält.
Klimawandel und Überflutungsrisiko
Klimarisiken werden zu einem immer wichtigeren Faktor für Immobilien in Venedig. Der Meeresspiegel rund um Venedig steigt laut italienischen Wissenschaftlern um etwa 0,5 cm/Jahr euronews.com. Eine Studie prognostiziert, dass Teile der Stadt bis 2150 dauerhaft unter Wasser stehen könnten, falls die aktuellen Trends anhalten euronews.com. Die beweglichen MOSE-Barrieren wurden bereits seit 2020 fast 100 Mal eingesetzt, darunter 28 Schließungen im Jahr 2024 campaignforalivingvenice.org, was auf eine Verschärfung der Überflutungen hindeutet. Wiederholte Überschwemmungen können den Immobilienwert mindern: Untersuchungen zeigen, dass Häuser in regelmäßig überfluteten italienischen Regionen mit einem Abschlag (bis zu ca. 4 %) gehandelt werden arxiv.org. Während MOSE gelegentliche acque alte abmildert, kalkulieren Investoren mittlerweile das Klimarisiko ein. Versicherungskosten und technische Anforderungen (z. B. Abdichtung) machen venezianische Immobilien komplexer. Im Zeitraum 2025–2030 könnten steigende Versicherungs- und Anpassungskosten das Marktpotenzial dämpfen.
Regulierungen, Steuern und Eigentum
Italien erlaubt im Allgemeinen uneingeschränkten ausländischen Immobilienbesitz. Nichtansässige zahlen die üblichen Grunderwerbssteuern: Für Zweitwohnsitze beträgt die Registersteuer etwa 9 % des Kaufpreises (4 %, wenn „Erstwohnungs“-Bedingungen vorliegen), zuzüglich jährlicher Kataster-/Grundsteuern (IMU/TASI). Bemerkenswert ist, dass Italien eine Steuererleichterung für zurückkehrende Rentner verlängert hat: Ausländer, die nach Süditalien ziehen, zahlen pauschal 7 % auf Rente/Einkommen (nun für 9 Jahre) globalpropertyguide.com. Der Haushalt 2025 hat auch das Zeitfenster für den „Erstwohnungs“-Bonus auf 24 Monate verlängert globalpropertyguide.com, was die Verkaufsbedingungen erleichtert. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (wahlweise über 21 % pauschale cedolare secca) und müssen gemeldet werden. Venedig erhebt besondere kommunale Abgaben: eine jährliche Touristensteuer pro Nacht auf Hotel- und Mietaufenthalte. 2024 wird ein Pilotprojekt für „Tagespässe“ eingeführt, bei dem Tagesbesucher eine Gebühr (bis zu 10 € täglich) zahlen müssen, die an den Zugangspunkten per QR-Kontrolle eingezogen wird apnews.com.
Neue Vorschriften zielen auf ein Gleichgewicht zwischen Wohnen und Tourismus. Das 120-Tage-Limit für Kurzzeitvermietungen campaignforalivingvenice.org wird durch strenge städtische Kontrollen durchgesetzt. Nicht registrierte Vermietungen riskieren Bußgelder. Sanierungsanreize (wie der nationale Superbonus) wurden 2023 abgeschafft, was Renovierungen verteuert. Neubauten im Zentrum sind aufgrund des Denkmalschutzes nahezu unmöglich. Insgesamt bleibt Venedig eigentümerfreundlich, legt aber Wert auf Regulierung: Die Stadt möchte die spekulative Umwandlung von Wohnraum in ganzjährige Touristenunterkünfte verhindern.
Investitionsausblick (2025–2030)
Immobilien in Venedig gelten im Allgemeinen als stabile, renditeschwache Anlagen. Die hohe Nachfrage (vor allem im Luxus- und Topsegment) hält die Preise hoch, aber die Renditen (~5–6 %) liegen unter denen vieler italienischer Städte. Experten wie Nomisma erwarten in Italien nur ein mildes Preiswachstum (≈1–1,5 % jährlich) idealista.it; Venedigs Einzigartigkeit lässt vermuten, dass die Stadt in diesem Zeitraum die landesweiten Durchschnittswerte leicht übertreffen könnte, aber das Wachstum wird durch Regulierung und Klimabedenken gebremst. Internationale Käufer (aus den USA, Großbritannien und Nordeuropa) zeigen weiterhin Interesse, insbesondere an Altbauwohnungen, die durch den Markenwert der Stadt angezogen werden. Inländische Käufer bleiben zurückhaltend: Junge Italiener finden Immobilien oft unerschwinglich. Positiv ist, dass Italiens allgemeiner Trend zu besseren Kreditmärkten (sinkende Hypothekenzinsen werden erwartet) und steuerlichen Anreizen (pauschale Rentenbesteuerung, niedrige Erbschaftssteuer) die Nachfrage stützen.
Die Risiken sind erheblich: strenge Vorschriften für kurzfristige Vermietungen, eine alternde Bevölkerung und Klimarisiken könnten die Wertsteigerung begrenzen. Insgesamt prognostizieren Analysten langsame, aber positive Wachstumsraten bis 2030, da erwartet wird, dass die Inflation nachlässt und das Angebot in Venedig knapp bleibt. Zusammengefasst scheint der venezianische Markt eine stetige Stabilisierung zu erleben: wenig Überangebot, konstante Einnahmen aus dem Tourismus und allmähliche organische Preissteigerungen (in der Größenordnung von wenigen Prozent pro Jahr) idealista.it, sofern es keine größeren wirtschaftlichen oder ökologischen Schocks gibt.
Quellen: Die Daten stammen aus italienischen Immobilienportalen (Idealista, Immobiliare.it), lokalen Nachrichten (La Nuova di Venezia, ANSA), Branchenberichten (Nomisma/Idealista, HVS) und Klimastudien (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
