El mercado de la vivienda en Boise para 2025 se caracteriza por un crecimiento estable, pero no frenético. Tras los aumentos durante la pandemia, los precios medianos de las viviendas se mantienen alrededor de los $500,000 con modestas ganancias interanuales. Por ejemplo, Zillow informa un valor promedio de vivienda en abril de 2025 de $504,848 (un aumento del 1.9% respecto al año anterior) zillow.com, y Redfin muestra un precio mediano de venta de $500,000 en abril de 2025 (un aumento del 2.2% interanual) redfin.com. Las ventas de viviendas se mantienen fuertes pero no explosivas (220 viviendas vendidas en abril de 2025, frente a 250 un año antes redfin.com), y los nuevos listados están aumentando gradualmente. El stock de meses continúa bajo – alrededor de 2.4 meses de inventario en diciembre de 2024 weknowboise.com – por lo que los compradores enfrentan competencia, aunque menos intensa que en 2020–21. Las viviendas aún se mueven relativamente rápido (alrededor de 12–14 días en el mercado en la primavera de 2025 redfin.com templetonrealestategroup.com), y las relaciones venta-precio de lista medianas están cerca de la paridad. Las rentas en Boise se mantienen altas y en aumento: los datos de Zillow muestran un alquiler promedio de $1,809 en abril de 2025 (aproximadamente 2.2% más que el año pasado) zillow.com. En resumen, el mercado residencial de Boise está ajustado pero estabilizándose: los precios y alquileres están cerca de máximos históricos pero solo crecen en dígitos bajos, mientras el inventario aumenta lentamente.
- Precio Mediano de la Vivienda: El precio de venta mediano en Boise es de aproximadamente $500,000 (abril 2025) redfin.com. El Índice de Valores de Vivienda de Zillow sitúa la vivienda típica en $504,848 (un 1.9% más interanual) zillow.com. El condado de Ada (área metropolitana de Boise) vio un precio mediano de ~$525,000 a fines de 2024 weknowboise.com, ligeramente por debajo del pico de 2022.
- Ventas e Inventario: Los listados están creciendo: ~2,568 viviendas en el mercado en Treasure Valley (dic 2024), un 16% más que un año atrás weknowboise.com (≈2.4 meses de inventario). A pesar del aumento de la oferta, las ventas pendientes también aumentan, lo que sugiere que la demanda aún absorbe gran parte. Para equilibrar verdaderamente el mercado, los analistas dicen que el inventario debería aumentar alrededor de un 65% weknowboise.com.
- Días en el Mercado: Las viviendas se venden en menos de dos semanas, en promedio. Redfin reporta 12 días en mercado (abr 2025) redfin.com. WeKnowBoise señala una mediana de ~14 días en primavera 2025. Es más lento que el frenesí de 10 días de 2021–22, pero aún indica una demanda dinámica.
- Rentas: Las rentas rondan los $1,800–$1,900 para la unidad promedio. El índice de abril 2025 de Zillow muestra $1,809 de renta promedio en Boise zillow.com (vs $2,024 a nivel nacional). Las rentas han subido el último año (Zillow +2.2% interanual; otros reportan ~10–12% de crecimiento hacia fines de 2024 weknowboise.com). La tasa de vacancia es muy baja (alrededor de 1.6% en 2024 weknowboise.com), por lo que los arrendadores aún pueden exigir rentas premium.
Tendencias Comerciales y Multifamiliares
El sector inmobiliario comercial de Boise sigue saludable, con especial fortaleza en los sectores industrial y de retail. Los datos locales muestran que el mercado industrial está en auge: existen aproximadamente 56.4 millones de pies cuadrados de espacio industrial (tercer trimestre 2024), con una vacancia cercana al 8.3% crexi.com. A pesar de algo de nueva construcción, la absorción es muy alta (aproximadamente 1.66 millones de pies cuadrados arrendados en lo que va del año hasta el T3 2024) crexi.com. Las tasas de arrendamiento industrial medianas son bajas (alrededor de $13/pie²/año), pero los inversionistas ven rendimiento, ya que Crexi reporta ventas industriales recientes con tasas de capitalización de 6–7% crexi.com. El mercado de oficinas es más mixto: inventario de 17.3M pies² con una vacancia de 10.2% crexi.com. Algunos submercados (finanzas, tecnología, salud) todavía tienen buena ocupación, pero la absorción total de oficinas es levemente negativa (-445k pies² en lo que va del año) crexi.com ya que el trabajo remoto atenúa la demanda.
El sector retail está sólido: el inventario comercial de Boise ronda los 25.35M pies² con una vacancia extremadamente baja del 3.3% crexi.com. Los submercados de Nampa y Meridian están especialmente ajustados (Nampa ~6.9% vacancia) crexi.com, y las cadenas nacionales continúan expandiéndose aquí. Crexi destaca acuerdos recientes sólidos en retail (por ejemplo, supermercados y tiendas de descuento) crexi.com. En suma, la demanda comercial – impulsada por el crecimiento poblacional y el turismo – está alentando nuevos proyectos (especialmente en torno al aeropuerto y en el condado de Canyon) crexi.com.
El sector multifamiliar también está ocupado. La ocupación de departamentos en Boise es de alrededor del 94–95% (T3 2024) crexi.com. La renta efectiva promedio es de ~$1,595/mes crexi.com (más baja que la renta de vivienda unifamiliar, pero muy accesible a nivel nacional). La construcción de departamentos está en ritmo récord: aproximadamente 3,064 unidades estaban en construcción a finales de 2024 (entregas de ~861 unidades ese año) crexi.com crexi.com. Las vacantes en nuevos complejos siguen por debajo del 6%, lo que indica que la mayoría de las unidades encuentran inquilinos rápidamente. La alta ocupación y el fuerte flujo de efectivo mantienen atractivos los edificios de departamentos para los inversionistas.
- Industrial: ~56.4M pies², 8.3% vacancia, ~1.66M pies² de absorción YTD (T3 2024) crexi.com crexi.com. Nuevos arrendamientos clave incluyen grandes almacenes (Excel Inc, Costco, etc.) crexi.com. Bajo construcción: ~2.0M pies² (para logística/distribución) crexi.com.
- Oficinas: ~17.3M pies², 10.2% vacancia crexi.com. La absorción neta reciente es levemente negativa (-445k pies² YTD) crexi.com. La demanda de arrendamiento se concentra en los submercados del oeste y el centro. Contratos recientes notables (por ejemplo, bufetes de abogados) sugieren una demanda continua (aunque más lenta) crexi.com crexi.com.
- Retail: ~25.35M pies², vacancia muy baja de 3.3% crexi.com. Absorción YTD ~332,736 pies², liderada por arrendamientos de supermercados y tiendas de gran formato crexi.com. Los nuevos desarrollos comerciales se concentran en Meridian, Nampa y los corredores del aeropuerto/Caldwell de Boise crexi.com.
- Multifamiliar: Total ~36,000 unidades (área metropolitana de Boise); 5.4% vacancia crexi.com. Renta promedio ~$1,595 crexi.com. Casi 861 unidades entregadas en 2024 y 3,064 en construcción crexi.com crexi.com – un récord en el flujo de proyectos. El aumento de la oferta debería moderar el crecimiento de rentas (crecimiento actual de renta ~0.1% YOY crexi.com), pero la demanda sigue siendo fuerte.
Tendencias en Construcción y Desarrollo
Las nuevas construcciones han aumentado para satisfacer la demanda, pero aún se quedan cortas en el centro urbano. El condado de Ada emitió aproximadamente 5,137 permisos de vivienda nueva en 2024 fred.stlouisfed.org, una caída respecto a los 6,089 de 2023 y un pico de 7,487 en 2021. Esto indica una reciente desaceleración en las viviendas unifamiliares. La ciudad de Boise en sí ha autorizado menos unidades de las previstas – entre 300–800 unidades menos por año en los últimos tres años cityofboise.org. Ese déficit ayuda a explicar por qué los precios se mantienen elevados. Gran parte del desarrollo actual son townhomes y departamentos (“middle missing”): 52% de todos los permisos nuevos en Ada County (2019–2022) fueron para viviendas multifamiliares o adosados pequeños, en comparación con solo el 31% en 2018–20 cityofboise.org.
- Permisos de construcción: Los nuevos permisos de vivienda en el condado de Ada cayeron a ~5,137 en 2024 (vs 6,089 en 2023 y 7,487 en 2021) fred.stlouisfed.org. La entrega de unidades en toda la ciudad (Boise) sigue ligeramente por debajo de la demanda a largo plazo.
- Tipos de vivienda: La vivienda multifamiliar y la “de tamaño intermedio ausente” ahora dominan las nuevas construcciones (52% de los permisos, 2019–22) cityofboise.org. Más de un tercio de todas las nuevas unidades desde 2019 están en las áreas del centro y West Bench cityofboise.org, reflejando proyectos de relleno y mayor densidad.
- Subdivisiones: Fuera del núcleo urbano, continúan apareciendo nuevas subdivisiones. Los datos de Build Idaho (informe 2025) indican ~305 nuevas subdivisiones en la región (más de 5,400 hogares vendidos), lo que subraya que el crecimiento suburbano (Meridian, Kuna, Star) sigue impulsando la oferta.
- Costos y retrasos: Los costos de construcción siguen siendo un obstáculo: han subido un 40% a nivel nacional desde 2018 cityofboise.org, lo que ralentiza la producción de unidades asequibles. Los proyectos de infraestructura también llevan tiempo: por ejemplo, la extensión de la Carretera 16 de Idaho (conectando con la I-84) comenzó en 2006 y todavía se está ejecutando por segmentos boisedev.com.
Factores Económicos y Demográficos
El mercado de Boise se sostiene en el rápido crecimiento de la población y el empleo. El Valle del Tesoro (condados de Ada y Canyon) cuenta ahora con aproximadamente 848,000 residentes (estimación 2025) boisedev.com, un aumento de alrededor del 3% en un año. La ciudad de Boise tiene una población cercana a 253,550 personas (crecimiento del 1.4% en 2025) boisedev.com. Esta región ha duplicado su población desde 1990, un ritmo muy superior al promedio nacional. Demografía clave: edad mediana ~37.8 años crexi.com y alto nivel educativo (~38% tiene una licenciatura o más crexi.com).
Económicamente, Boise goza de bajo desempleo (alrededor del 3.2% en 2024) crexi.com y una base laboral diversificada. Los principales empleadores tecnológicos e industriales (Micron, Hewlett-Packard, empresas fintech en crecimiento) están expandiendo sus nóminas locales crexi.com. El sector salud (St. Luke’s, St. Alphonsus) y la educación (Boise State, College of Western Idaho) también generan empleos. El PIB del área metropolitana superó los $36.3 mil millones en 2024 crexi.com. El ingreso medio familiar es de aproximadamente $80,900 en el condado de Ada crexi.com, con un ingreso per cápita de ~$40,220 crexi.com. En resumen, la fuerte inmigración y sólidos ingresos respaldan la demanda de vivienda.
- Población: Área metropolitana de Boise ~848,000 (estim. 2025), creciendo ~3%/año boisedev.com. Ciudad de Boise ~253,550 habitantes boisedev.com. El condado de Ada ha crecido ~32% desde 2010 crexi.com.
- Migración: Idaho (y Boise) ha experimentado una fuerte inmigración desde estados con costos más altos. El crecimiento estatal es de aproximadamente un 7% desde 2020 (Censo), muy por encima de EE.UU. Los informes locales señalan un influjo de compradores de otros estados e incluso inversores institucionales, lo que eleva los precios y rentas de la vivienda local idahohousing.com.
- Empleo e ingresos: Bajo desempleo del 3.2% (2024) crexi.com. Los sectores clave de crecimiento incluyen la fabricación de semiconductores, servicios tecnológicos y salud crexi.com. Ingreso familiar medio ~$80,928 crexi.com (por encima del promedio estatal). Cerca del 38% de los adultos tiene título universitario crexi.com, lo que aporta una fuerza laboral calificada.
- Asequibilidad: A pesar de los altos ingresos, Boise es ahora uno de los mercados más caros del país. Analistas locales señalan que la migración y la actividad de los inversores han “cambiado la dinámica de la vivienda”: muchos alquileres tradicionales ahora son propiedad de empresas de fuera del estado, lo que eleva las rentas idahohousing.com. Esta dinámica, junto con una oferta limitada de nuevas viviendas, contribuye a la rigidez del mercado regional.
Políticas gubernamentales e infraestructura
Las políticas locales y estatales se están adaptando al crecimiento de Boise. La política de vivienda es una prioridad: la ciudad está presionando a los legisladores estatales para aumentar la financiación y los incentivos a viviendas asequibles/laborales cityofboise.org. Por ejemplo, Boise busca inversión continua en el fondo estatal para vivienda laboral y nuevos créditos fiscales para desarrolladores de unidades asequibles cityofboise.org. La ciudad también defiende protecciones locales para inquilinos (reglas de depósitos de seguridad, resguardo de fuentes de ingresos) frente a la preeminencia estatal cityofboise.org. En la práctica, Boise ha actualizado su código de zonificación para permitir más densidad e incentivos para viviendas “de tamaño intermedio ausente”, buscando estimular la construcción de casas adosadas y departamentos.
Los proyectos de infraestructura también se preparan para el crecimiento futuro. El Departamento de Transporte de Idaho (ITD) está estudiando un nuevo corredor “South Ada” (extensión de Meridian Road a través de Kuna hasta la I-84) para manejar el tráfico de los desarrollos planificados (hasta ~18,000 viviendas cerca de Mayfield) boisedev.com. También avanza la largamente postergada extensión de la Carretera 16 (de Boise sur a Star). Estas carreteras abrirán nuevas tierras al desarrollo y aliviarán la congestión en la I-84. Las inversiones en transporte público también avanzan: Valley Regional Transit (VRT) ha reestructurado rutas de autobús (agregando líneas norte-sur) y está mejorando las paradas con información en tiempo real de llegada. En el año fiscal 2024, el uso de VRT subió ligeramente a 1.46 millones de viajes boisedev.com a pesar de grandes cambios en las rutas, lo que sugiere que la demanda respaldará la expansión del servicio. VRT también está implementando autobuses eléctricos con cargadores en la estación de Main Street boisedev.com.
- Vivienda asequible: La agenda legislativa de Boise para 2024 priorizó la asequibilidad de la vivienda. La ciudad apoya fondos estatales para viviendas para la fuerza laboral e incentivos fiscales para desarrolladores cityofboise.org. A nivel local, las revisiones de zonificación en Boise (permitiendo mayor densidad y ADUs) tienen como objetivo aliviar la crisis de viviendas cityofboise.org.
- Protección para inquilinos: Boise mantiene reglas favorables para los inquilinos (por ejemplo, no discriminación por fuente de ingreso, devolución completa de depósitos) y se resiste a los intentos estatales de anularlas cityofboise.org.
- Carreteras y transporte: El ITD está planificando nuevos corredores de autopistas (por ejemplo, la ruta Meridian–Kuna/I-84) y continúa la expansión de la Hwy 16 para atender a los suburbios en crecimiento boisedev.com boisedev.com. Boise también está financiando importantes mejoras en las calles (por ejemplo, carriles para bicicletas protegidos y mejoras ADA en Capitol Blvd).
- Transporte público: La renovación de la red de VRT (en vigor desde 2024–25) ha incrementado el servicio. Primeros resultados: el número de pasajeros subió alrededor de un 1.3% (año fiscal 2024) boisedev.com. Los planes futuros incluyen más paradas de autobús, información en tiempo real y una flota totalmente eléctrica. Estas inversiones hacen que Boise sea más habitable y podrían ampliar la demanda de vivienda cerca de las líneas de transporte público.
Perspectiva para inversores y pronóstico a 3–5 años
De cara a los próximos 3–5 años, la mayoría de los analistas prevé que Boise se estabilice en un mercado equilibrado. Se espera que los precios y rentas aumenten de manera moderada, no como el auge de 2019–2021. Los pronosticadores nacionales (por ejemplo, RealWealth Analytics) proyectan un crecimiento del precio de la vivienda en EE. UU de alrededor de un 3–5% anual (2025–2029). Probablemente Boise siga ese ritmo o quede por debajo, dado su precio base ya elevado. Los factores clave serán las tasas de interés y la oferta: la mayoría de los pronósticos suponen que las tasas hipotecarias se mantienen en torno al 6% medio. Incluso pequeñas caídas (por ejemplo, del ~7% al ~6.5%) pueden aumentar el poder adquisitivo: un análisis señaló que la baja al 6.63% entre enero y marzo de 2025 sumó alrededor de $13,000 al poder de compra de los compradores weknowboise.com.
Los inversores siguen atraídos por los fundamentos de Boise (crecimiento de la población, empleos, oferta limitada). Los compradores enfocados en rendimiento, en multifamiliar e industrial, siguen atentos al mercado: por ejemplo, los edificios industriales medianos se han vendido por alrededor de $3.2M con tasas de capitalización cercanas al 6.1% crexi.com, manteniendo el interés de los inversionistas alto. Dicho esto, una gran afluencia de nuevos desarrollos (miles de unidades de apartamentos o un nuevo parque industrial) podría moderar la compresión de tasas de capitalización y el incremento de precios en el futuro.
En resumen, la mayoría de los expertos locales espera ganancias constantes pero no espectaculares. Los precios de las viviendas podrían subir anualmente entre 0–5% (especialmente fuera de los picos), las rentas seguirán aumentando mientras las vacantes se mantengan por debajo del 5%, y el inventario aumentará gradualmente a medida que entren nuevas construcciones al mercado. Se prevé un resultado equilibrado: si la economía y migración de Boise siguen fuertes, la demanda se mantendrá alta. Pero los altos costos de endeudamiento y la construcción acelerada deberían evitar otra burbuja desenfrenada. Compradores e inversores deben vigilar los proyectos de infraestructura (ya que nuevas carreteras pueden abrir mercados calientes como Kuna/Star) y los programas gubernamentales de vivienda (que podrían agregar unidades para la fuerza laboral). En general, el mercado inmobiliario de Boise en 2025 se está estabilizando en un crecimiento “normal” después de una década volátil: sigue siendo ajustado y competitivo, pero ya no va en ascenso vertiginoso.
Fuentes: Datos y pronósticos recientes del mercado de Zillow, Redfin, asociaciones locales de Realtors, reportes de BoiseDev y agencias de vivienda de Idaho zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(ver citas).
