Mercado inmobiliario de Milán 2025: tendencias de auge, distritos destacados y pronósticos audaces

El auge inmobiliario de Milán no muestra señales de desaceleración: la capital de la moda y las finanzas de Italia lidera el mercado inmobiliario nacional con un crecimiento resiliente en 2025. Tanto los sectores residencial como comercial están experimentando cambios dinámicos, desde una demanda de vivienda en auge en distritos emergentes hasta inversiones récord en oficinas, comercios y hoteles. De cara al futuro, los expertos pronostican aumentos moderados de precios e interés sostenido en las propiedades de Milán, impulsados por proyectos de renovación urbana, mejoras en infraestructuras (como nuevas líneas de metro) y una economía próspera alimentada por el turismo. En este informe completo, analizamos las tendencias del sector residencial y comercial en Milán, previsiones de precios para los próximos años, los barrios más atractivos (y joyas ocultas) para inversores, los principales proyectos que están transformando la ciudad, cambios regulatorios y las fuerzas económicas y demográficas en juego.

Tendencias del mercado residencial en 2025

Rebote de ventas y crecimiento estable de precios: Tras una breve desaceleración en 2023, el mercado de la vivienda en Milán se está recuperando en 2025. En el primer trimestre, las ventas de viviendas en Milán aumentaron más del 7% interanual (5.505 transacciones) dils.com, reflejando una renovada confianza de los compradores. A nivel nacional, las transacciones aumentaron aún más (+11,5% interanual en el primer trimestre de 2025), impulsadas por la relajación de las tasas hipotecarias que devolvió a más compradores al mercado idealista.it idealista.it. Los bancos siguen siendo algo cautelosos con los préstamos, pero en general la actividad de financiación ha subido 32% respecto al año pasado, ya que las tasas de interés han caído ligeramente desde sus picos de 2022 idealista.it idealista.it. Los precios de la vivienda suben de forma modesta pero constante: encuestas recientes muestran incrementos anuales de alrededor de +1,1% a +1,4% en las principales ciudades de Italia idealista.it. Milán, siendo el mercado más caro de Italia, ha visto pequeños aumentos de precios a pesar de los mayores costes de financiación, gracias a la demanda persistente y la oferta limitada de viviendas nuevas.

Centro vs. Periferia – Tendencias divergentes: Los barrios principales del centro de la ciudad de Milán se han estabilizado en niveles de precios altos. En general, los valores en el núcleo histórico en realidad bajaron un -0,8% a principios de 2024, ya que los compradores de ultra lujo se volvieron más cautelosos idealista.it idealista.it. Las propiedades de gama alta en zonas como Brera y el Quadrilatero della Moda (Distrito de la Moda) aún alcanzan 15.000–17.000 €/m² por elegantes apartamentos históricos, y las élites extranjeras (especialmente compradores estadounidenses y de Europa del Este) continúan buscándolos idealista.it. Sin embargo, con precios ya elevados y una escasez de verdaderas propiedades prime, el segmento de lujo central se mantiene mayormente estable idealista.it idealista.it. Mientras tanto, varios distritos semicentrales y periféricos están superando al mercado con una apreciación significativa. Los compradores que no pueden pagar el centro – o inversores astutos – están recurriendo a zonas revitalizadas justo fuera del centro, donde la renovación urbana y la nueva infraestructura están impulsando los valores al alza entre un 3–5% anual idealista.it idealista.it. Notablemente, los barrios a lo largo de la nueva línea de metro M4 y cerca de grandes proyectos de remodelación han experimentado un auge: por ejemplo, la macrozona Lodi–Corsica (sureste de Milán) vio los precios subir +4,5% el año pasado tras nuevos proyectos residenciales alrededor de Fondazione Prada y Scalo Porta Romana idealista.it. De manera similar, distritos de clase trabajadora como Corvetto y Grigioni (también en las afueras del sureste) están atrayendo a compradores jóvenes e inversores con precios asequibles (~3.300–3.500 €/m²) y gran potencial de revalorizaciónl idealista.it. En Navigli–Famagosta (suroeste), la continua reconversión de antiguos sitios industriales (por ejemplo, la ex fábrica Richard Ginori) elevó los precios en +3,4% y llevó los valores de obra nueva a €6,000–7,000/m² idealista.it. Incluso los suburbios más alejados están experimentando un renacimiento: zonas como Missaglia–Gratosoglio (sur) se benefician de la proximidad a paradas de metro y de inquilinos estudiantes, con apartamentos aún a €2,500–3,400/m² y subiendo de forma constante idealista.it. Dergano (noroeste) es otro ejemplo: las recientes renovaciones de espacios públicos y los pisos más grandes para familias han atraído a familias jóvenes, elevando los valores a €4,000–5,500/m² idealista.it.

Disminución de la oferta de viviendas nuevas: Una característica clave del mercado de Milán es la escasez crónica de nuevas construcciones. Las viviendas de obra nueva representan solo ~9–10% de las ventas en Milán (un poco por encima del promedio nacional) dils.com, y muchos proyectos recientes se han vendido rápidamente. Los promotores enfrentan altos costos de construcción y retrasos en los permisos, por lo que a menudo se prefiere la rehabilitación de edificios existentes en lugar de construcciones desde cero idealista.it. Los incentivos gubernamentales para renovaciones (como los créditos fiscales “Superbonus” de Italia, aunque recientemente reducidos) han impulsado una ola de reformas energéticamente eficientes. Como resultado, una proporción creciente de viviendas en el mercado ahora presume de altas calificaciones energéticas (Clase A o B), aumentando del 4,7% al 7,3% de las ventas en los últimos dos años idealista.it. Estas unidades modernizadas o de nueva construcción se venden a precios más altos y han experimentado los mayores aumentos de precio: a finales de 2024, los precios de propiedades nuevas en Italia estaban aumentando alrededor de +8% interanual, superando ampliamente las ganancias de +2–3% para viviendas existentes globalpropertyguide.com. Milán refleja esta tendencia: los compradores están dispuestos a pagar precios elevados por viviendas llave en mano y sostenibles, mientras que los pisos antiguos sin renovar experimentan una apreciación más modesta o incluso ligeras caídas de precio de un trimestre a otro globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esta brecha de calidad en los precios se espera que se amplíe a medida que se acerquen las normas de construcción ecológica de la UE, que probablemente requerirán mejoras en los edificios antiguos para 2030.

Presión en el mercado de alquiler: El auge de los alquileres de corta duración y la demanda estudiantil en Milán ha creado un mercado de alquiler muy ajustado. Tras un largo período de estancamiento, los alquileres residenciales se han disparado: en 2024 se registró un crecimiento anual de los alquileres de +4–5% idealista.it, y 2025 sigue mostrando aumentos. El número de contratos de arrendamiento en Milán aumentó solo ~1% a principios de 2025, ya que la oferta sigue siendo limitada idealista.it. Muchos propietarios privados han trasladado apartamentos a alquileres de corta duración más lucrativos (al estilo Airbnb), o simplemente están esperando debido a los bajos rendimientos de los alquileres de larga duración. Esto ha provocado menos alquileres de larga duración disponibles y “canoni” (rentas solicitadas) que superan con creces lo que muchas familias locales pueden pagar idealista.it. De hecho, los datos del sector muestran que la rentabilidad de los alquileres en Milán promedia ~5,4%, pero puede llegar al 6–7% en apartamentos más pequeños, lo que resulta atractivo para los inversores globalpropertyguide.com. La intensa demanda de jóvenes profesionales, estudiantes y trabajadores en traslado significa que los alquileres bien ubicados (especialmente las unidades modernas) se ocupan rápidamente. Solteros, parejas jóvenes y familias buscan cada vez más condiciones flexibles, contratos más cortos o contratos transitorios idealista.it idealista.it. El auge de los alquileres de corta duración ha sido criticado por agravar esta presión habitacional, y está impulsando a los responsables políticos a intervenir (como se analiza en la sección Actualizaciones regulatorias). Cabe destacar que algunos inversores están volviendo a los alquileres tradicionales: la zona de San Siro en Milán, por ejemplo, ha visto un renovado interés en los contratos de alquiler regulados a largo plazo (con rentas “acordadas” y moderadas), lo que ha impulsado la actividad de transacciones allí tras años de inactividad idealista.it.

Conclusión clave sobre el sector residencial: El mercado de la vivienda en Milán en 2025 sigue siendo dinámico y segmentado. La tendencia general es un crecimiento estable de los precios (aproximadamente +1–3% anual en la mayoría de las zonas idealista.it sarpi.it) a pesar de los mayores tipos de interés, gracias a una demanda sólida y una oferta limitada. Las direcciones de lujo en el centro mantienen su valor con un crecimiento plano o leve, respaldadas por compradores internacionales y un inventario escaso idealista.it. Pero el verdadero impulso se encuentra en los barrios periféricos y emergentes, donde la nueva infraestructura y la reurbanización están generando valor. Algunos distritos exteriores han experimentado una asombrosa apreciación del 40%+ en los últimos cinco años – por ejemplo, Certosa/Cascina Merlata (NO), Corvetto/Rogoredo (SE), Forlanini (E), Affori/Bovisa (N), y Precotto/Turro (NE) todos vieron los precios de la vivienda dispararse ~40–46% desde 2020 ilgiorno.it ilgiorno.it. Esto reafirma que Milán es un mercado “a dos velocidades”: las zonas centrales consolidadas son estables con precios altos, mientras que ciertas áreas periféricas ofrecen oportunidades de crecimiento a medida que se transforman en las nuevas zonas de moda.

Tendencias del sector inmobiliario comercial en 2025

Milán es el epicentro empresarial de Italia, y sus sectores de inmobiliario comercial – oficinas, comercios, hostelería y logística – están experimentando un fuerte repunte pospandemia. Los inversores inyectaron capital en propiedades comerciales italianas a principios de 2025, con volúmenes de inversión un 50% superiores a nivel nacional en el primer semestre de 2025 frente al año anterior dils.com. Milán atrae la mayor parte de este capital como el principal mercado del país para oficinas, tiendas insignia y nuevos desarrollos. A continuación desglosamos los principales segmentos comerciales:

Mercado de oficinas (la demanda corporativa se dispara por la calidad)

Fuerte actividad de arrendamiento: El mercado de oficinas de Milán alcanza máximos históricos en 2025. En la primera mitad del año, la absorción de espacio de oficinas alcanzó ~205,000 m², un aumento del 15% respecto al primer semestre de 2024 y los seis meses más activos registrados en cuanto a número de operaciones dils.com. Se firmaron más de 180 contratos de arrendamiento, en su mayoría para oficinas de tamaño medio (1,000–5,000 m²) mientras las empresas continúan ajustando sus espacios dils.com. La demanda está muy por encima de los niveles previos a la pandemia, lo que refleja el atractivo de Milán como centro corporativo cushmanwakefield.com. Cabe destacar que el espacio de oficinas de Grado A domina: más del 74% del espacio arrendado en el primer semestre de 2025 fue en edificios nuevos o de máxima calidad dils.com. Los inquilinos están claramente priorizando oficinas modernas y sostenibles con excelentes servicios y ubicaciones céntricas, para atraer a los empleados de vuelta a la oficina. Como resultado, las oficinas más antiguas o periféricas están teniendo dificultades (la tasa de vacancia fuera del centro de la ciudad se ha mantenido en torno al 17% en los últimos años) cushmanwakefield.com. Esta polarización está provocando una brecha de alquiler cada vez mayor entre las ubicaciones prime y secundarias cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Alquileres y perspectivas: En el CBD de Milán y en los codiciados distritos empresariales, los alquileres de oficinas están aumentando debido a la escasez de oferta. Los alquileres prime de oficinas alcanzaron aproximadamente €730–775 por m²/año a finales de 2024 cushmanwakefield.com dils.com, y se espera que suban otro ~3% en 2025 cushmanwakefield.com. Los propietarios de torres eficientes energéticamente y ubicadas en el centro tienen poder de fijación de precios, ya que los inquilinos compiten por espacios de calidad. De hecho, los analistas prevén que la presión alcista sobre los alquileres continúe hasta 2026, aunque a un ritmo más moderado después de 2025 cushmanwakefield.com. Por el contrario, las oficinas antiguas en submercados periféricos enfrentan estancamiento o descenso de alquileres. Muchos de estos edificios están vacíos, ya que los inquilinos se consolidan en el centro o se mudan a edificios más sostenibles. Algunos propietarios de oficinas periféricas incluso están considerando la conversión a usos alternativos – desde hoteles hasta residencias o viviendas para estudiantes – para contrarrestar la débil demanda cushmanwakefield.com. La inversión en el sector de oficinas de Milán ha sido selectiva: en 2024 las oficinas representaron solo ~20% del volumen de inversión comercial en Italia cushmanwakefield.com, ya que la dinámica de precios/rendimientos para activos prime sigue siendo ajustada. Sin embargo, el sentimiento inversor a principios de 2025 está mejorando. Con un poco de corrección de precios y estabilización de rendimientos, se esperan más operaciones a medida que avance el año cushmanwakefield.com. Los rendimientos de oficinas en Milán (prime ~3,75–4,0%) podrían experimentar una ligera compresión (≈-25 pb) en 2025 a medida que regrese la confianza cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – especialmente para activos verdes y bien alquilados. En general, la perspectiva a largo plazo para las oficinas es positiva en Milán: la limitada nueva oferta en desarrollo y las mejoras de sostenibilidad exigidas por la UE deberían mantener escaso el espacio prime, apoyando el crecimiento de alquileres en las mejores ubicaciones cushmanwakefield.com.

Sector minorista (recuperación de las principales calles comerciales)

Renacimiento minorista pospandemia: El sector inmobiliario minorista de Milán – desde boutiques de lujo en high-street boutiques hasta centros comerciales – está experimentando una recuperación sólida. Tras los desafíos del COVID y la disrupción del comercio electrónico, el tráfico peatonal y las ventas minoristas se han recuperado, restaurando la confianza de los inversores cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. A finales de 2024, las ventas en centros comerciales italianos aumentaron ligeramente (+0,6% interanual en octubre de 2024) y la afluencia a los centros comerciales subió un +1,5%, lo que indica que los consumidores están regresando a las tiendas físicas cushmanwakefield.com. Milán, como capital de la moda de Italia, se ha beneficiado de un turismo y un gasto en lujo en auge. Sus calles comerciales prestigiosas (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele, etc.) no solo se han recuperado, sino que están estableciendo nuevos referentes: Cushman & Wakefield clasificó a Via Montenapoleone como la calle comercial más cara del mundo en 2024, después de que los alquileres allí se dispararan casi un +30% en dos años cushmanwakefield.com. Los alquileres prime en el centro de Milán ahora crecen alrededor de un 2% anual, con más aumentos esperados en 2025 ya que la demanda de los minoristas sigue siendo fuerte cushmanwakefield.com. Las ubicaciones emblemáticas son muy codiciadas por las marcas de lujo y los minoristas internacionales que desean establecerse en el sólido mercado de Milán.

Interés y tendencias de los inversores: El repunte en el rendimiento del sector minorista ha reavivado la actividad inversora. En el primer semestre de 2025, las inversiones en bienes raíces comerciales en Italia alcanzaron los 1.000 millones de euros, el mejor inicio desde 2019 dils.com. Varias transacciones importantes de centros comerciales y locales en calles principales indicaron que los inversores ven valor, especialmente dado los mayores rendimientos que ahora ofrece el sector minorista en comparación con otros activos cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Los rendimientos de los centros comerciales prime y de los locales en calles principales se han vuelto bastante atractivos tras la pandemia, y con los bancos mostrando gradualmente mayor disposición a prestar, nuevos actores están entrando al mercado cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. En Milán, el enfoque está en propiedades “trofeo” de uso mixto y edificios comerciales icónicos – a menudo propiedades antiguas listas para ser reposicionadas. Tanto inversores privados como fondos institucionales han estado adquiriendo activos comerciales en los distritos prime de Milán, algunos para su conversión a uso mixto (comercio más oficinas u hospitalidad). Cabe destacar que una de las principales operaciones de 2025 fue la venta de Grandi Stazioni Retail (que gestiona espacios comerciales en estaciones de tren) a inversores internacionales, lo que subraya la renovada confianza en el sector minorista bien ubicado dils.com. De cara al futuro, los analistas esperan que los alquileres y valores comerciales en Milán sigan aumentando suavemente (~+2% en 2025) cushmanwakefield.com, especialmente a medida que el gasto turístico continúa en alza (los turistas proporcionan ventas constantes de lujo – ver Tendencias del turismo). Las calles principales marcarán la pauta, mientras que las zonas comerciales secundarias y los centros comerciales antiguos pueden necesitar una mayor revitalización para competir.

Bienes raíces de hospitalidad y turismo (inversión récord)

Auge del sector hotelero: El sector inmobiliario hotelero de Milán está en auge gracias al turismo récord y al apetito de los inversores. 2024 fue un año excepcional para la inversión hotelera en Italia, con más de 2.000 millones de euros en transacciones hoteleras, un aumento del 30% respecto a 2023 cushmanwakefield.com. Milán, junto con Roma y Venecia, atrajo una gran parte de estos fondos, especialmente en hoteles de lujo y de estilo de vida. Los fundamentos del sector son excelentes: para 2023, el número de visitantes en Milán superó los máximos previos a la pandemia: la ciudad recibió 8,5 millones de turistas en 2023, un 34% más que en 2022 (y 14% por encima de los niveles de 2019) areacmilano.it. Esta afluencia, junto con el regreso de los viajes de negocios y las ferias comerciales, impulsó la ocupación hotelera y las tarifas de las habitaciones en Milán a máximos históricos en 2023–2024. Los operadores hoteleros han logrado en gran medida trasladar el aumento de los costos a mayores ingresos cushmanwakefield.com.

Inversores de todo el mundo (desde fondos de capital privado hasta oficinas familiares y marcas hoteleras) están apuntando al mercado hotelero de Milán, atraídos por su excelente desempeño y perspectivas de crecimiento cushmanwakefield.com. Italia es ahora uno de los principales destinos de Europa para el capital hotelero, y Milán ocupa un lugar destacado debido a su demanda corporativa y de ocio durante todo el año. Las principales operaciones de 2024 incluyeron adquisiciones de hoteles patrimoniales de lujo y el desarrollo de nuevas propiedades de estilo de vida dirigidas tanto a millennials como a viajeros de alto poder adquisitivo cushmanwakefield.com. Los rendimientos de los activos hoteleros prime en Milán se mantuvieron estables incluso cuando subieron las tasas de interés; de hecho, a finales de 2024, el alivio de las condiciones de financiación (el Banco Central Europeo pausó las subidas de tasas) y la abundante liquidez de deuda favorecieron una ligera compresión de los rendimientos para los hoteles de alta gama cushmanwakefield.com. Tendencias como la reconversión de hoteles antiguos, la reutilización adaptativa de edificios históricos en alojamientos boutique y la expansión de marcas internacionales (desde lujo hasta bajo costo) son evidentes en Milán.

Perspectivas – Optimismo hacia 2026: Las perspectivas para el sector hotelero en 2025–2026 son alcistas. Los expertos de la industria prevén un crecimiento continuo de los ingresos que se estabiliza en niveles altos y una compresión gradual adicional de los rendimientos (para los mejores activos) a medida que la demanda de los inversores se mantiene fuerte cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Un catalizador único en el horizonte es los Juegos Olímpicos de Invierno de 2026 (coorganizados por Milán), que ya están impulsando el desarrollo de nuevos hoteles y la modernización de los existentes, especialmente en el centro de la ciudad de Milán y sus alrededores. Se espera que los Juegos Olímpicos y los eventos relacionados mantengan un alto número de visitantes hasta 2026, beneficiando a los mercados de hospitalidad y alquileres a corto plazo. En 2025, el capital privado, los grupos hoteleros y los fondos institucionales están buscando activamente el próximo acuerdo, y los volúmenes de transacciones podrían alcanzar nuevos récords si el impulso continúa cushmanwakefield.com. Para el mercado inmobiliario más amplio de Milán, el auge del segmento de hospitalidad también tiene efectos indirectos: por ejemplo, el aumento de la demanda turística impulsa los rendimientos de los alquileres a corto plazo (aunque esto también presiona la vivienda local, como se mencionó antes), y aumenta el atractivo de los desarrollos de uso mixto que integran hoteles, apartamentos con servicios o lugares de entretenimiento.

Logística e Industrial (Expansión constante)

La demanda logística sigue siendo alta: El Gran Milán es el centro logístico de Italia, y el auge del comercio electrónico durante la pandemia ha elevado de forma permanente la demanda de almacenes en el área metropolitana. En el primer semestre de 2025, el sector inmobiliario logístico de Italia continuó su trayectoria de crecimiento: se ocuparon aproximadamente 1,05 millones de m² de espacio logístico en todo el país en el primer semestre (aunque ligeramente por debajo del nivel excepcional de 2024) dils.com. Milán y la región de Lombardía representan una parte significativa de esto, dada su ubicación estratégica para la distribución. Incluso cuando la frenética expansión de 2021–22 se enfría, la demanda de ocupantes sigue siendo fuerte para instalaciones modernas y grandes, en particular centros de distribución de “última milla” cerca de la ciudad y grandes almacenes a lo largo de los corredores de las autopistas A1/A4 dils.com. En el segundo trimestre de 2025 hubo una breve desaceleración en el volumen de operaciones (solo se invirtieron 141 millones de euros en logística durante el trimestre), pero la inversión total del primer semestre alcanzó los 785 millones de euros, un aumento del 61% respecto al primer semestre de 2024 dils.com. Los inversores siguen siendo optimistas respecto a la logística: cualquier caída en la actividad se considera temporal, con una sólida cartera de operaciones para el segundo semestre de 2025 y más allá dils.com.

Alquileres y rendimientos: El mercado logístico de Milán tiene una disponibilidad muy limitada de espacios de calidad, lo que ha mantenido los alquileres prime estables en niveles récord. Los alquileres prime de logística en el área de Milán rondan los €70/m²/año a partir de 2025 dils.com, el nivel más alto de Italia (igualado solo por Roma). En algunos mercados secundarios como Verona, los alquileres siguen subiendo (Verona saltó a €60/m²/año) dils.com. En Milán, los alquileres se estabilizaron a principios de 2025 tras un crecimiento sustancial en años anteriores, pero la demanda sigue siendo fuerte (de 3PL, minoristas y fabricantes que relocalizan operaciones), lo que significa que los alquileres se mantienen firmes y podrían volver a subir si la oferta no acompaña el ritmo. En cuanto a los rendimientos, los rendimientos industriales han ajustado al alza en el último año en línea con las tendencias globales de tasas de interés, pero parecen estar estabilizándose. El rendimiento prime logístico de Milán es de aproximadamente 5,3% en el segundo trimestre de 2025 dils.com – alto en comparación con otras clases de activos, por lo que resulta atractivo para los inversores. Incluso hay señales de que la re-compresión de los rendimientos está reanudándose a medida que regresa la confianza y los costos de financiamiento se estabilizan dils.com. El suelo para nuevos desarrollos de almacenes en torno a Milán sigue siendo escaso y caro, lo que empuja parte del desarrollo a la periferia del área metropolitana o a instalaciones de varios pisos. En general, se espera que la logística siga siendo un sector en crecimiento, aunque no al ritmo explosivo de 2020–21. Los factores estructurales (comercio electrónico, reconfiguración de la cadena de suministro, demanda de entregas más rápidas) continúan respaldando el sector industrial de Milán como una apuesta de inversión sólida a futuro.

Pronósticos de precios y perspectivas de mercado (2025–2027)

De cara al futuro, las previsiones sugieren que el mercado inmobiliario de Milán continuará en una trayectoria positiva durante los próximos años, aunque con un crecimiento más moderado que el auge pasado. El consenso entre analistas inmobiliarios y grupos del sector es que los precios seguirán subiendo gradualmente durante 2025 y 2026, respaldados por sólidos fundamentos pero limitados por mayores costos de financiamiento y una moderación económica. Aquí algunos puntos clave de las perspectivas:

• Crecimiento de precios residenciales: Se espera que los precios de la vivienda en Milán aumenten aproximadamente un +3–4% en 2025 en promedio, superando la inflación sarpi.it. Agentes locales señalan que ciertas áreas en proceso de renovación podrían experimentar incrementos aún mayores, mientras que las zonas centrales más caras podrían subir solo ligeramente sarpi.it sarpi.it. Nomisma, un instituto de investigación italiano líder, proyecta que los valores de las viviendas seguirán aumentando en términos nominales pero a un ritmo desacelerado; de hecho, el crecimiento de precios se ha ralentizado de ~+2% en 2022 a ~+1,4% en 2025 para viviendas en excelente estado idealista.it. Esta tendencia suavemente alcista se espera que persista hasta 2026–2027, salvo que ocurra algún shock importante. La crónica escasez de viviendas nuevas en Milán y su estatus como imán económico de Italia deberían sostener los precios, incluso cuando las tasas de interés más altas limiten lo que los compradores pueden pagar. Para 2027, el crecimiento acumulado de precios podría estar en el orden del 5–10% por encima de los niveles actuales, según estas previsiones.
• Volumen de ventas y demanda: Tras una caída en 2023, los volúmenes de transacciones están en alza y probablemente se mantendrán saludables. Nomisma anticipa un crecimiento del 5% en las ventas de viviendas en 2025 a nivel nacional cushmanwakefield.com, con Milán y Roma liderando la recuperación a medida que los compradores regresan. Sin embargo, mucho depende de las tendencias hipotecarias: si las tasas de interés bajan o se estabilizan aún más, podría liberarse la demanda contenida. De hecho, el regreso de compradores primerizos y pequeños inversores a principios de 2025 (impulsado por tasas hipotecarias ligeramente más bajas) muestra la resiliencia del mercado idealista.it. En contra de esto juegan los estándares de préstamo cautelosos de los bancos italianos y los límites de asequibilidad para los compradores jóvenes. En general, se espera una actividad de ventas constante pero no explosiva hasta 2026. La demanda seguirá desplazándose hacia zonas exteriores y suburbios, ya que los compradores buscan mejor relación calidad-precio, una tendencia que favorece la periferia de Milán y las ciudades satélite (demanda de viajeros) en los próximos años idealista.it.
• Perspectiva Comercial y de Inversión: La perspectiva de inversión más amplia para el sector inmobiliario de Milán es cautelosamente optimista. Empresas inmobiliarias globales (como Cushman & Wakefield y Knight Frank) destacan que los mercados prime de Italia siguen siendo resilientes y atractivos para el capital internacional idealista.it idealista.it. Milán, en particular, se considera subvalorada en comparación con otras ciudades europeas similares; por ejemplo, un millón de dólares aún compra ~52 m² de propiedad prime en Milán, más de lo que se obtendría en París o Londres idealista.it idealista.it. Este valor comparativo, combinado con el régimen fiscal pro-inversor de Italia para nuevos residentes, se espera que respalde la entrada continua de compradores e inversores extranjeros idealista.it. Las previsiones del sector para el inmobiliario comercial en 2025 predicen estabilización o un ligero crecimiento en los valores tras el reajuste de precios de 2022–23. Se prevé que los alquileres de oficinas prime en Milán aumenten ~+3% en 2025 y otro +1–2% en 2026 cushmanwakefield.com, lo que refleja confianza en la recuperación del sector de oficinas. También se espera que los valores del sector retail suban un par de puntos porcentuales, mientras que la logística debería mantenerse fuerte. Los volúmenes de inversión en Italia podrían aumentar si las tasas de interés se estabilizan; ya en el primer semestre de 2025 se vio un aumento del 50% en los montos invertidos interanualmente dils.com, y con el descubrimiento de precios en gran medida completado, es probable que se cierren más acuerdos a finales de 2025 cushmanwakefield.com. En resumen, se espera un crecimiento moderado en la mayoría de los segmentos en lugar de un repunte o caída rápida.
• Riesgos para las perspectivas: Algunos riesgos podrían nublar las perspectivas inmobiliarias de Milán. Uno es el entorno de tasas de interés: si la inflación aumenta y el Banco Central Europeo endurece aún más su política, los mayores costos de financiación podrían enfriar nuevamente la demanda (el mercado de la vivienda en Italia es sensible a las tasas hipotecarias). Otro riesgo es la economía en general: se proyecta que el crecimiento del PIB de Italia sea modesto (~0,7–1% anual en 2024–25) globalpropertyguide.com, por lo que cualquier recesión o shock podría afectar la confianza del consumidor. Cambios políticos o regulatorios (que se discutirán más adelante) también podrían impactar el sentimiento de los inversores; por ejemplo, controles más estrictos sobre los alquileres o cambios fiscales. Por otro lado, cualquier shock positivo (como un crecimiento económico más rápido, o una oleada de inversores extranjeros aprovechando un euro débil) podría llevar a un crecimiento inmobiliario mayor al esperado. En general, el escenario base es estabilidad con una suave pendiente ascendente: Milán debería seguir siendo uno de los mercados inmobiliarios más destacados del sur de Europa, “preparado para un crecimiento constante” como lo expresó Knight Frank idealista.it.

Enfoque en barrios: Distritos populares y emergentes de Milán

Uno de los aspectos más emocionantes del sector inmobiliario de Milán en los últimos años es la aparición de nuevos barrios de moda. La evolución continua de la ciudad –impulsada por la gentrificación, la infraestructura y la renovación urbana– ha reordenado la jerarquía de los “mejores” lugares para vivir o invertir. Si bien los barrios clásicos de alto nivel como Brera, el Centro Histórico y Magenta siguen siendo siempre muy demandados, muchas zonas antes periféricas están ganando rápidamente protagonismo. A continuación, destacamos algunos de los distritos clave de Milán, tanto consolidados como emergentes, con sus niveles de precios actuales y tendencias recientes:

Milán Central: El corazón de la ciudad – incluyendo zonas como Duomo, Brera, Castello y Porta Venezia – ostenta los valores inmobiliarios más altos de Italia. Estas zonas se caracterizan por edificios históricos, comercios de lujo y escasa construcción nueva. Los precios suelen oscilar entre 8.000 € hasta más de 15.000 € por metro cuadrado dependiendo de la calle y el prestigio de la propiedad sarpi.it. Como se ha señalado, el mercado central se ha estabilizado; los compradores nacionales e internacionales siguen interesados (los extranjeros suelen buscar unidades modernas listas para habitar con terrazas, seguridad, etc. idealista.it), pero la rápida apreciación de los últimos años se ha frenado. En 2024, los datos de Tecnocasa mostraron que los valores centrales bajaron ligeramente (-0,8%) idealista.it, aunque las direcciones ultra-prime se mantuvieron estables. Un submercado central que aún muestra actividad es Porta Nuova–Moscova, el moderno distrito de rascacielos cerca de Piazza Gae Aulenti. Aquí, las residencias exclusivas nuevas superan los 12.000 €/m² y la demanda supera la oferta idealista.it. Igualmente, la zona adyacente de CityLife (antiguos terrenos de exposiciones renovados con torres y un parque) sigue siendo muy codiciada; sus apartamentos modernos superan habitualmente los 8.000 €/m² y se benefician de ser un enclave exclusivo y autosuficiente.

Barrios semicentrales: Justo fuera del centro histórico, varios barrios combinan una relativa asequibilidad con atractivo de estilo de vida. Porta Romana, por ejemplo, se ha convertido en un punto caliente “burgués-bohemio” con cafés y galerías. Los precios alrededor de 6.000–10.000 €/m² son comunes – altos según estándares generales, pero aún por debajo del centro – y la zona se beneficiará aún más del desarrollo de la Villa Olímpica (más sobre esto más adelante). Isola, al norte de la estación Garibaldi, pasó de ser un enclave obrero a un distrito de moda tras las torres Bosco Verticale y el proyecto Porta Nuova; los precios allí han subido al rango de 6.000–8.000 €/m². Navigli, conocido por sus canales y vida nocturna, sigue siendo popular tanto entre compradores como inquilinos. Ha visto un nuevo crecimiento de precios gracias a mejoras y la reconversión de terrenos industriales cercanos idealista.it. Sin embargo, algunas zonas semicentrales están experimentando dificultades de crecimiento: por ejemplo, el mercado de alquiler de Porta Romana se desaceleró recientemente debido a la abundancia de pisos de baja calidad que los inquilinos ahora evitan idealista.it – un recordatorio de que incluso las zonas de moda necesitan una oferta de calidad para prosperar.

Nuevas Fronteras – La Periferia en Auge: Las historias inmobiliarias más dramáticas de Milán se están desarrollando en distritos periféricos que antes se consideraban marginales. Gracias a inversiones urbanas específicas, estas zonas ahora son “compras de valor” con un potencial significativo. El cuadrante noroeste de la ciudad ofrece un ejemplo destacado: Cascina Merlata (cerca del sitio de la Expo 2015) y la adyacente Certosa han experimentado un auge de desarrollo (un enorme centro comercial nuevo, complejos de viviendas modernas, etc.), lo que ha llevado a un aumento del +46% en los precios de la vivienda en cinco años – el más alto de la ciudad ilgiorno.it. Los condominios nuevos en Cascina Merlata aún cuestan un razonable ~4.000 €/m², lo que sugiere margen de crecimiento. En el extremo norte, los barrios obreros de Affori y Bovisa también han experimentado un auge similar (más del +40% en 5 años) ilgiorno.it. Bovisa, sede de un campus universitario del Politécnico, está programada para una mayor expansión (el proyecto “MOLECOLA”, un gran parque de ciencia y tecnología) idealista.it, lo que podría cambiar las reglas del juego en el futuro. En el este, el distrito de Precotto y Turro (a lo largo de la línea 1 del metro) se ha revalorizado silenciosamente ~40% desde 2018 ilgiorno.it a medida que las familias jóvenes descubrieron su conveniencia y los nuevos desarrollos reemplazaron antiguas fábricas. En el sur, las zonas que rodean la Fondazione Prada y la enorme remodelación de Scalo Porta Romana (por ejemplo, Lodi, Corvetto, Chiaravalle) han experimentado un gran auge. Incluso Rogoredo, que antes era solo una zona remota de estación de tren, ahora está en el radar debido al distrito empresarial de Santa Giulia y la próxima arena olímpica de hockey: los precios allí y en Corvetto saltaron alrededor del 45% en los últimos años ilgiorno.it. Todos estos casos subrayan un tema clave: la infraestructura y la regeneración impulsan la demanda. A medida que Milán continúa invirtiendo en su periferia (nuevas paradas de metro, parques, campus, etc.), se espera que más barrios “subestimados” se conviertan en los próximos favoritos de inversión.

Enclaves de lujo y mercados especiales: Milán también cuenta con sus propios enclaves de lujo nicho fuera del centro. Por ejemplo, la zona de San Siro (alrededor del famoso estadio) incluye tanto bolsillos de vivienda pública como zonas muy acomodadas (villas y apartamentos de alta gama cerca del parque del Hipódromo). Las mejores direcciones en San Siro pueden alcanzar los 8.000–10.000 €/m² idealista.it, aunque el promedio del área es mucho menor. Recientemente ha llamado la atención debido a los planes (aún inciertos) de construir nuevos estadios de fútbol y posiblemente remodelar el sitio del antiguo estadio, lo que podría aumentar significativamente el atractivo inmobiliario. Otro ejemplo es el “eje Politecnico” en el norte (de Bovisa a la Universidad de la Ciudad de Milán en Bicocca): estudiantes y personal universitario impulsan la demanda de alquiler allí, y los inversores pueden encontrar apartamentos de varias habitaciones a 3.000–4.000 €/m² para alquilar por habitaciones. Con el aumento de la población estudiantil de Milán, estos distritos académicos (incluido Città Studi en el este) son mercados fiables. Por último, los nuevos complejos de lujo merecen una mención: desarrollos como los áticos de Porta Nuova, las Residencias de CityLife o proyectos más pequeños en zonas como San Gimignano están dirigidos a compradores adinerados que buscan confort moderno fuera de las limitaciones del casco antiguo. Los promotores milaneses informan que estos proyectos suelen venderse rápidamente, lo que confirma que para el producto adecuado, la demanda es muy alta en toda la ciudad.

Oportunidades de inversión y riesgos potenciales

El sólido mercado de Milán ofrece una variedad de oportunidades de inversión, desde renovaciones residenciales en zonas emergentes hasta grandes desarrollos comerciales. Sin embargo, los inversores también deben considerar ciertos riesgos y desafíos. A continuación, un resumen de las principales oportunidades y riesgos para 2025 y más allá:

Principales oportunidades de inversión

• Barrios emergentes con potencial de crecimiento: Como se detalla arriba, varios distritos de Milán están en pleno proceso de transformación. Invertir temprano en zonas como Certosa/Cascina Merlata (NO), Corvetto/Santa Giulia (SE) o Affori/Bovisa (N) podría generar importantes plusvalías. Estas zonas aún ofrecen precios de entrada relativamente asequibles y se benefician de nueva infraestructura (líneas de metro, autopistas) y proyectos emblemáticos. En los últimos cinco años, estos distritos han experimentado subidas de precios de +35–45%, superando ampliamente la media de la ciudad ilgiorno.it ilgiorno.it. Con proyectos como nuevos campus, instalaciones olímpicas y transporte público en camino, la tendencia de apreciación probablemente continuará a medio plazo.
• Proyectos de Valor Añadido y Reposicionamiento: Milán cuenta con un importante stock de edificios de oficinas e industriales antiguos que pueden ser reposicionados. Dada la alta demanda de espacios modernos y viviendas, convertir propiedades obsoletas es una estrategia prometedora. Por ejemplo, los inversores están poniendo la mira en bloques de oficinas de los años 70 en zonas periféricas para su conversión a viviendas residenciales o de estudiantes cushmanwakefield.com. El impulso de la ciudad por la regeneración urbana (con aprobaciones simplificadas bajo la ley “Salva Milano”) facilita la demolición y el desarrollo de estructuras obsoletas fanpage.it fanpage.it. Quienes logren navegar las aprobaciones pueden crear activos de Grado A a partir de edificios envejecidos, una jugada potencialmente lucrativa.
• Inversiones en Alquiler & Build-to-Rent: El ajustado mercado de alquiler en Milán significa que las propiedades de alquiler bien ubicadas pueden generar rendimientos sólidos (~5% de media, más altos en algunos casos) globalpropertyguide.com. Los inversores, desde particulares hasta grandes fondos, tienen una oportunidad en los desarrollos de build-to-rent (BTR). Existe una gran demanda insatisfecha de alquiler, especialmente de apartamentos de calidad para jóvenes profesionales y alojamientos para estudiantes. La vivienda para estudiantes construida específicamente (PBSA) es especialmente atractiva: con las universidades de Milán atrayendo a más estudiantes internacionales, las inversiones en vivienda para estudiantes representaron ~33% de la inversión residencial en el primer semestre de 2025 dils.com. Muchos de estos son desarrollos financiados por adelantado que se entregarán en los próximos años, probablemente con buenos niveles de ocupación y rentas. La conversión de la Villa Olímpica en residencias para estudiantes (después de 2026) es un ejemplo destacado de esta oportunidad en acción scaloportaromana.com.
• Activos de lujo y hospitalidad: El estatus de Milán como ciudad global significa que siempre hay interés en activos trofeo. Edificios de lujo para retail, tiendas insignia y hoteles de alta gama en el centro de la ciudad son buscados por inversores internacionales (los llamados activos “core”). Transacciones recientes muestran que el capital global está dispuesto a pagar precios premium por retail en Via Montenapoleone o por hoteles cinco estrellas debido al atractivo duradero de Milán cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Con el turismo alcanzando cifras récord y eventos como los Juegos Olímpicos 2026 en el horizonte, las inversiones en hospitalidad (hoteles, apartamentos con servicios, carteras de alquileres de corta estancia) ofrecen un fuerte potencial de ingresos. El prestigio cultural de Italia y los incentivos fiscales para extranjeros (como el régimen de flat tax) también atraen a individuos de alto patrimonio a invertir en viviendas de lujo en Milán idealista.it – lo que significa que los proyectos de desarrollo o rehabilitación de lujo pueden encontrar un mercado listo.
• Reacondicionamiento verde y ESG: Una oportunidad a menudo pasada por alto es invertir en mejoras de eficiencia energética. La UE e Italia avanzan hacia estándares más estrictos de eficiencia en edificios (la propuesta de directiva de la UE sobre “Edificios Verdes” podría requerir que las viviendas alcancen clases energéticas más altas para 2030). Reacondicionar edificios antiguos milaneses con paneles solares, aislamiento y sistemas modernos puede aumentar significativamente su valor y prepararlos para el futuro. Existe potencial para que los incentivos públicos regresen (de alguna forma) para apoyar renovaciones verdes. Las propiedades con certificaciones de sostenibilidad ya logran rentas y precios más altos en el sector de oficinas, y esta tendencia solo crecerá. Los inversores que se especializan en mejoras ESG (Ambiental, Social y Gobernanza) pueden desbloquear valor en el parque inmobiliario envejecido de Milán y beneficiarse de menor vacancia y mayor demanda de inquilinos para espacios ecológicos cushmanwakefield.com.

Riesgos y desafíos potenciales

• Riesgo de tasas de interés y financiamiento: El rápido aumento de las tasas de interés durante 2022–2023 fue una llamada de atención. Si las tasas se mantienen elevadas o suben aún más, los costos de financiamiento limitarán a compradores y desarrolladores. Las altas tasas hipotecarias ya enfriaron el mercado de Milán en 2023 (las ventas cayeron y los precios se desaceleraron). Aunque las tasas han disminuido ligeramente para 2025, el riesgo de una nueva inflación o una política monetaria más estricta podría volver a afectar la asequibilidad. Además, los bancos en Italia han sido cautelosos: Nomisma señala que, a pesar de un mayor uso de hipotecas en 2025, la concesión prudente de créditos por parte de los bancos sigue siendo “un freno a la demanda potencial” idealista.it. Los inversores que dependen del apalancamiento deben considerar la posibilidad de un crédito más caro o escaso.
• Cambios regulatorios y fiscales: El entorno regulatorio está en cambio (ver la siguiente sección). Si bien algunos cambios son positivos (por ejemplo, la ley “Salva Milano” que agiliza los permisos), otros podrían afectar los rendimientos. Uno importante es la regulación de alquileres a corto plazo: el gobierno nacional y las autoridades locales están endureciendo las normas sobre alquileres vacacionales para abordar la escasez de vivienda y el “sobreturismo”. A partir de 2024, Italia aumentó el impuesto fijo sobre los ingresos de alquileres a corto plazo del 21% al 26% para anfitriones con varias propiedades homeunity.it, e impuso códigos de registro obligatorios y estándares de seguridad homeunity.it homeunity.it. Milán también está considerando límites locales en las zonas más turísticas. Si estas reglas se vuelven más estrictas, los inversores en propiedades tipo Airbnb podrían ver reducidos sus rendimientos o mayores costos de cumplimiento. Otro posible cambio podría ser en la fiscalidad inmobiliaria: Italia lleva tiempo debatiendo la actualización de los valores catastrales (a efectos del impuesto IMU). Aunque es un tema políticamente sensible, cualquier reforma futura podría aumentar los costos de tenencia para los propietarios de inmuebles de alto valor en Milán. Estar atento a las decisiones políticas de Roma es prudente para cualquier inversor aquí.
• Clima Económico y Político: Aunque la economía de Milán es relativamente fuerte, no es inmune a los desafíos más amplios de Italia. El bajo crecimiento nacional (pronosticado en ~0,8% en 2025) globalpropertyguide.com, la alta deuda pública o la inestabilidad política podrían crear obstáculos. Una recesión en Europa o shocks globales podrían reducir la demanda tanto de compradores locales como de inversores extranjeros. Además, la demografía de Italia – una población envejecida y una fuerza laboral en disminución – plantea preguntas a largo plazo sobre la demanda de vivienda (aunque la propia Milán está atrayendo jóvenes de otras regiones). En el frente político, aunque el gobierno actual es pro-desarrollo (por ejemplo, facilitando el crecimiento de Milán), futuras administraciones podrían cambiar las prioridades. Los inversores deben tener en cuenta un poco del famoso “riesgo italiano”: las cosas pueden tardar más de lo esperado, ya sea por una demora burocrática o un cambio repentino en la ley.
• Riesgos de Ejecución y Construcción: Desarrollar en Milán puede ser gratificante, pero no está exento de obstáculos. Los costos de construcción siguen siendo altos (los precios de los materiales de construcción han aumentado desde 2017 idealista.it), lo que reduce los márgenes de los desarrolladores. La escasez de mano de obra calificada y los problemas en la cadena de suministro también pueden afectar los plazos de los proyectos. El escándalo de permisos en 2023 – donde se detuvieron ~150 proyectos – resalta el riesgo de que incluso los proyectos aprobados puedan enfrentar escrutinio legal. Aunque el decreto Salva Milano busca resolver ese problema específico fanpage.it fanpage.it, los desarrolladores aún deben cumplir meticulosamente con las regulaciones para evitar desafíos (especialmente en una ciudad con sitios históricos y comunidades activas). Cualquier proyecto que se prolongue corre el riesgo de perder el momento del mercado o exceder el presupuesto. Por ello, los inversores suelen preferir activos existentes o remodelaciones ligeras en Milán para mitigar el riesgo de desarrollo.
• Saturación del Mercado en Ciertos Segmentos: Si bien la mayoría de los segmentos tienen una demanda saludable, existe la posibilidad de exceso de oferta en mercados de nicho. Por ejemplo, si demasiados condominios de lujo salen al mercado al mismo tiempo, el segmento alto podría debilitarse (actualmente no es el caso, pero vale la pena vigilar el futuro pipeline). En oficinas, si las empresas adoptan completamente el trabajo remoto/híbrido, incluso la fuerte demanda de Milán por espacios de calidad podría estabilizarse, dejando a las oficinas menos adaptables luchando por inquilinos. Y en el sector minorista, el crecimiento estructural del comercio electrónico significa que las ubicaciones secundarias de retail podrían no recuperarse nunca por completo; los inversores en esos activos podrían enfrentar rentas estancadas. Ser selectivo – enfocándose en ubicaciones prime y conceptos a prueba de futuro – es clave para evitar quedarse con una propiedad fuera de tendencia.

En resumen, Milán sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa, con muchas más oportunidades que amenazas. Los sólidos fundamentos de la ciudad, su atractivo global y el impulso a favor del desarrollo la posicionan bien para los inversores. Sin embargo, los inversores prudentes gestionarán activamente los riesgos mencionados: sometiendo sus inversiones a pruebas de estrés ante cambios en las tasas de interés, manteniéndose informados sobre las leyes y eligiendo proyectos con margen suficiente para soportar contratiempos. El sector inmobiliario de Milán ha demostrado ser notablemente resiliente, y quienes inviertan sabiamente probablemente serán recompensados en los próximos años.

Principales desarrollos y proyectos de infraestructura que están dando forma a Milán

Milán está experimentando una transformación física gracias a una serie de proyectos de desarrollo urbano y mejoras de infraestructura. Estas iniciativas no solo están cambiando el perfil urbano de la ciudad, sino que también influyen directamente en los valores inmobiliarios al mejorar la conectividad y convertir áreas infrautilizadas en nuevos barrios vibrantes. Aquí algunos de los proyectos y planes clave que están impactando (o pronto impactarán) el mercado inmobiliario de Milán:

• Reurbanización de los antiguos patios ferroviarios (Scali Ferroviari): El ambicioso plan de Milán para regenerar siete patios ferroviarios en desuso (el proyecto “Scali”) está en marcha. El más grande y destacado es Scalo Porta Romana en el sureste: un sitio de 190.000 m² que se está transformando en un ecodistrito de uso mixto. Albergará la Villa Olímpica 2026, con capacidad para 1.400 atletas, y tras los Juegos las nuevas residencias se convertirán en viviendas estudiantiles y asequibles muy necesarias scaloportaromana.com perenews.com. Junto a las viviendas, se están creando Parco Romana (un gran parque nuevo) y espacios comerciales, integrando esta zona en el tejido urbano. Cerca de allí, Fondazione Prada y otros atractivos culturales ya han elevado el distrito; se espera que la finalización de la Villa Olímpica en 2026 (con estudiantes mudándose a finales de 2026) aumente considerablemente el atractivo y los precios inmobiliarios de Porta Romana. Otros patios ferroviarios en la agenda incluyen Scalo Farini (noroeste), que se convertirá en un gran parque y distrito de innovación para 2030, y Scalo San Cristoforo (extremo suroeste de la nueva línea M4), que se centrará en la sostenibilidad y posiblemente en la logística. Estos proyectos están creando nuevos barrios: inyectando espacios verdes, conexiones de transporte y edificios modernos en lugares que estaban abandonados. A medida que avanzan, las áreas circundantes (a menudo antes semiindustriales) están experimentando un efecto dominó de aumento de valores debido a la mejora anticipada en la habitabilidad.
• Expansiones de líneas de metro (M4 y más allá): La infraestructura de transporte es un motor principal de las tendencias inmobiliarias en Milán. En 2022–2023, la ciudad abrió secciones de la nueva línea de metro M4 (la “Línea Azul”), y para 2024 llegó al centro de la ciudad; para principios de 2025 se espera que la línea esté completamente operativa desde el Aeropuerto de Linate (este) hasta San Cristoforo (extremo suroeste). Esto lo cambia todo: zonas que antes no tenían metro (como partes de Solari, Washington y el eje este Forlanini/Corsica) ahora cuentan con conexiones rápidas. Ya vemos que los precios de las propiedades alrededor de las nuevas estaciones de la M4 están subiendo antes de la apertura de la línea idealista.it idealista.it. Mientras tanto, se planean extensiones de líneas existentes: la M1 (Roja) se está extendiendo al oeste hasta Baggio, y la M5 (Lila) está en construcción hacia el norte hasta Monza (prevista para 2030). Incluso hay una propuesta para una nueva línea M6 en planificación inicial. Todos estos proyectos de transporte tienden a elevar el valor de las propiedades al mejorar la accesibilidad. Barrios como Washington/Bolivar (en la M4), Via Mecenate (cerca de la terminal este de la M4), o Bicocca (que se beneficiará de la extensión de la M5) probablemente verán un aumento en la demanda. Además, el concepto de una “Línea Circular” – utilizando vías de tren existentes para crear un servicio ferroviario orbital alrededor de Milán – está ganando impulso. Los primeros elementos de esto podrían materializarse entre 2026 y 2030, conectando aún más los nodos suburbanos. Para inversores y compradores de vivienda, estar cerca de una parada de metro actual o futura sigue siendo uno de los factores más seguros para aumentar el valor de la propiedad en Milán.
• CityLife y Porta Nuova – Evolución continua: Las dos historias icónicas de éxito en la reconversión urbana de Milán, Porta Nuova y CityLife, han establecido el modelo para los distritos urbanos modernos en Italia. Porta Nuova (zona Garibaldi/Isola) está prácticamente terminada pero aún experimenta ajustes – por ejemplo, UniCredit está ampliando su sede, y están surgiendo nuevos proyectos residenciales más pequeños en Isola. La influencia de la zona se ha extendido a las cercanas Chinatown y Garibaldi, donde edificios antiguos están siendo renovados gracias al entorno premium vecino. CityLife, el trío de relucientes torres (Allianz, Generali, PwC) en medio de un parque ajardinado y un distrito comercial, también está cerca de completarse. Las últimas parcelas residenciales y posiblemente una oficina de mediana altura adicional están en desarrollo. Esta zona ha consolidado firmemente a Tre Torri como uno de los sectores residenciales más caros de Milán. A medida que estos proyectos concluyen, su éxito (en términos de alta ocupación y creación de valor) anima a la ciudad a emprender proyectos similares a gran escala (como los Scali mencionados). También generan empleo – por ejemplo, Porta Nuova se convirtió en un centro de empresas fintech y de moda; CityLife atrajo firmas de consultoría y seguros – lo que a su vez incrementa la demanda de vivienda en los barrios circundantes.
• Distrito de Innovación de Milán (MIND): En el sitio de la Expo 2015 (borde noroeste, Rho-Fiera), está surgiendo un campus de alta tecnología conocido como MIND. Este proyecto público-privado tiene como objetivo crear un parque de ciencias de la vida y tecnología, que incluye el centro de investigación Human Technopole, un nuevo campus universitario (las facultades científicas de la Universidad de Milán se trasladarán aquí) y sedes privadas de I+D. El hospital ultramoderno Galeazzi ya ha abierto allí. Aunque MIND está fuera del centro de la ciudad, es efectivamente una extensión del área metropolitana de Milán y está conectado por transporte público. El desarrollo tiene implicaciones a largo plazo: podría generar miles de empleos y convertirse en un centro de innovación científica, aumentando la demanda tanto de oficinas como de viviendas en el sector noroeste (Rho, Pero, así como distritos como Certosa). De hecho, algunos promotores residenciales ya han comenzado a enfocarse en localidades cercanas a MIND, anticipando a profesionales que podrían preferir vivir cerca en lugar de en la ciudad congestionada.
• Infraestructura para los Juegos Olímpicos de Invierno 2026: Milán (junto con Cortina) será sede de los Juegos de Invierno en febrero de 2026, y esto ha catalizado algunos proyectos significativos. La ya mencionada Villa Olímpica en Porta Romana es uno; otro es el Palazzetto dello Sport (PalaItalia) en Santa Giulia, una nueva arena para hockey sobre hielo y eventos. Santa Giulia, un gran proyecto de uso mixto al sur de Rogoredo, había avanzado lentamente durante años, pero los Juegos Olímpicos dieron el impulso para construir la arena y completar más de las oficinas y residencias planificadas allí. Grandes empresas como Sky Italia ya tienen sus sedes en Santa Giulia, y después de los Juegos Olímpicos se prevé que la zona incluya parques y una importante comunidad residencial. Además, en preparación para los Juegos, Milán está mejorando algunas redes de transporte y espacios públicos, por ejemplo, mejorando las conexiones de tren a las sedes de esquí y embelleciendo las zonas turísticas. Si bien no es tan transformador como lo fue la Expo 2015, los Juegos Olímpicos actúan como un acelerador, asegurando que ciertos proyectos cumplan con un plazo fijo y atrayendo la atención global. Las áreas alrededor de los sitios olímpicos (por ejemplo, Porta Romana, Santa Giulia) deberían experimentar un impulso a corto plazo en los alquileres durante el evento y una mejora duradera gracias a mejores servicios y visibilidad internacional.
• Otros proyectos notables: Hay muchos otros desarrollos en los barrios de Milán. Algunos ejemplos: la zona de Ex Richard Ginori a lo largo del Naviglio Grande está siendo renovada para convertirse en un distrito residencial y creativo, impulsando el crecimiento de valor en Navigli/Famagosta idealista.it. La Piazza d’Armi (antiguo campo de entrenamiento militar en el suroeste) está destinada a convertirse en un parque con algo de construcción residencial en los bordes. Piazza Cordusio en el centro se está reinventando como una zona de oficinas y comercios de lujo (edificios históricos convertidos en tiendas insignia y oficinas, como la nueva Starbucks Roastery y la próxima tienda de Louis Vuitton) ilgiorno.it. De manera similar, muchos edificios antiguos en el centro histórico (por ejemplo, alrededor de Via Turati, Via Manzoni) están siendo renovados para atender a comercios de alta gama u oficinas, manteniendo el centro en constante evolución. En el ámbito residencial, los proyectos de relleno más pequeños son omnipresentes: desde edificios de condominios boutique en Via Savona/Tortona (un distrito de la moda) hasta conversiones de lofts en Lambrate (un distrito de diseño emergente en el este). El mercado inmobiliario de Milán es un mosaico de estos microdesarrollos que en conjunto mejoran el atractivo de la ciudad.

En esencia, el paisaje urbano de Milán a finales de la década de 2020 estará marcado por nuevos espacios verdes, mejor movilidad y barrios completamente nuevos que surgen donde antes había infraestructuras antiguas. Estos cambios generalmente ejercen una influencia positiva en los valores inmobiliarios: las propiedades cerca de nuevos parques o estaciones tienen primas. El Plan Urbano 2030 de la Ciudad de Milán enfatiza el crecimiento sostenible, la reutilización de terrenos industriales y el desarrollo orientado al transporte, todo lo cual augura una ciudad más habitable (y por lo tanto más valiosa). Los actores del mercado inmobiliario –desde compradores hasta desarrolladores– harían bien en “seguir las grúas” y los planes de infraestructura, ya que las obras de hoy suelen señalar los puntos calientes inmobiliarios del mañana.

Actualizaciones regulatorias y legales que afectan al sector inmobiliario

El marco legal y regulatorio en Italia, y específicamente en Milán, ha experimentado actualizaciones importantes recientemente, algunas destinadas a estimular el mercado y otras a abordar preocupaciones sociales. Estar al tanto de estos cambios es crucial para inversores y compradores, ya que pueden afectar los costos de transacción, las operaciones de alquiler y los plazos de desarrollo. Las actualizaciones clave incluyen:

• Decreto “Salva Milano” – Desbloqueo de Proyectos Paralizados: En respuesta a una importante investigación que paralizó alrededor de 150 proyectos de construcción en Milán en 2023, el gobierno nacional introdujo una ley especial conocida informalmente como “Salva Milano” (Salva Milán). El problema surgió cuando los fiscales alegaron que muchos proyectos hicieron un uso indebido de un permiso acelerado (SCIA para renovaciones) para construir estructuras más grandes sin planes urbanísticos completos fanpage.it. Esto llevó a la suspensión preventiva de numerosos sitios de construcción, desde torres residenciales (como las Park Towers en Crescenzago) hasta remodelaciones menores fanpage.it. La ley Salva Milano, aprobada a finales de 2024, ofrece una solución temporal: declara legales dichos proyectos siempre que estén en áreas ya urbanizadas, eliminando efectivamente el requisito de un plan detallado separado para casos de demolición y reconstrucción fanpage.it fanpage.it. En términos prácticos, esta ley permite que todos esos sitios de construcción paralizados se reanuden y se completen. También simplifica, por el momento, los futuros proyectos de demolición y reconstrucción en la ciudad, permitiendo a los desarrolladores proceder con un permiso más sencillo si no amplían la huella del edificio más allá del contexto urbano. Sin embargo, la medida es transitoria – válida hasta que se promulgue una reforma más amplia de la normativa de construcción (prevista en un plazo de 6 meses, según la ley) fanpage.it. Para el mercado, esto fue un gran alivio: despeja la incertidumbre sobre muchos desarrollos y señala el apoyo del gobierno al crecimiento de Milán. Sin embargo, los inversores deben tener en cuenta que esto también significa que una oleada de nuevas unidades saldrá al mercado a medida que esos proyectos terminen su construcción en 2025–2026, lo que podría aumentar ligeramente la competencia en ciertos segmentos.
• Incentivos fiscales para compradores de vivienda: El gobierno italiano ha implementado o ampliado incentivos para apoyar la propiedad de vivienda, particularmente para quienes compran por primera vez. Bajo la Ley de Presupuesto 2025, uno de los cambios útiles fue la ampliación del plazo para vender una vivienda anterior manteniendo los beneficios fiscales de “primera vivienda”. Normalmente, los compradores que adquieren una residencia principal con ventajas fiscales deben vender su antigua residencia principal en un plazo de 12 meses para no perder el beneficio; este plazo se duplicó a 24 meses a partir del 1 de enero de 2025 globalpropertyguide.com. Esto, en la práctica, da a los propietarios más margen para cambiar de vivienda sin incurrir en impuestos más altos, fomentando así la movilidad en el mercado. Además, siguen existiendo generosos subsidios hipotecarios para jóvenes compradores de primera vivienda (menores de 36 años) que cubren impuestos y ofrecen garantías estatales; estos se introdujeron en 2021 y se extendieron al menos hasta 2023–24, y se espera su continuidad ya que han sido populares. Tales medidas mantienen la demanda de compradores primerizos (un segmento clave en Milán) más sólida de lo que sería de otro modo en un contexto de crédito caro.
• Regulaciones de alquileres a corto plazo: Quizás el tema más candente es la regulación de los alquileres a corto plazo (affitti brevi) como Airbnb, que se han multiplicado en Milán. Las autoridades están lidiando con el equilibrio entre el crecimiento del turismo y la asequibilidad de la vivienda para los residentes. A nivel nacional, varias nuevas reglas entraron en vigor: desde 2024, los anfitriones que alquilan más de una propiedad a través de alquileres cortos ahora enfrentan un impuesto fijo más alto del 26% (frente al 21% estándar para una propiedad) homeunity.it. Esto está dirigido a los llamados “multi-anfitriones”, aquellos que efectivamente gestionan mini imperios hoteleros, para desincentivar que se retiren demasiadas viviendas del mercado de alquiler a largo plazo homeunity.it. Además, a partir del 1 de enero de 2025, cada propiedad de alquiler a corto plazo en Italia debe obtener un Código de Identificación Nacional (CIN) y registrarse en una base de datos central homeunity.it. Los anfitriones deben mostrar este código en los anuncios y en la propiedad, o enfrentar fuertes multas homeunity.it. Junto con esto, nuevos requisitos de seguridad contra incendios (por ejemplo, detectores de gas, extintores en cada unidad) se volvieron obligatorios a finales de 2024 para todos los alquileres turísticos homeunity.it homeunity.it. Estas regulaciones aumentan la transparencia y la seguridad, pero también imponen costos adicionales a los anfitriones. En Milán, el gobierno de la ciudad también ha señalado una postura más estricta. Si bien no prohíbe los alquileres cortos por completo (una medida que ciudades como Barcelona y Ámsterdam han tomado en ciertas zonas), Milán está abordando algunos efectos secundarios: por ejemplo, la ciudad prohibió el uso de cajas de llaves en terrenos públicos (barandillas, señales, etc.) para registros de entrada de Airbnb, a partir de la primavera de 2025 fanpage.it fanpage.it. Los funcionarios lo calificaron como un movimiento simbólico contra la proliferación descontrolada de mini-hostales y un “abuso del espacio público” fanpage.it fanpage.it. Además, Milán está abogando por más poderes para imponer limits en áreas con alquileres turísticos excesivos. Una reciente sentencia judicial (abril de 2025 por el Consejo de Estado) ha abierto la puerta para que las ciudades designen “zonas de saturación” donde se puedan restringir los nuevos alquileres de corta duración homeunity.it homeunity.it. No sería sorprendente que Milán, bajo la presión de los residentes por los altos alquileres, decida limitar los días o licencias de alquiler de corta duración en los distritos centrales más afectados en un futuro próximo. Los inversores en el mercado de alquileres de corta duración deberían seguir de cerca estos desarrollos, ya que los rendimientos podrían verse afectados por impuestos más altos o nuevas limitaciones locales (por ejemplo, una norma que permita alquileres de menos de 30 días solo si se alquila una habitación y no todo el piso, un concepto que se ha planteado a nivel nacional tg24.sky.it).
• Sostenibilidad y Códigos de Edificación: Tanto a nivel de la UE como de Italia, las normativas están impulsando el sector inmobiliario hacia la sostenibilidad. Aunque aún no es ley, la propuesta de la UE Directiva sobre el Rendimiento Energético de los Edificios podría exigir que los edificios cumplan ciertos niveles de eficiencia para fechas límite establecidas (por ejemplo, clase E para 2030, D para 2033). Italia tendrá que implementar esto de alguna forma. Además, Milán tiene sus propios objetivos climáticos: la política de la ciudad (dentro del Plan de Aire y Clima) apunta a la neutralidad de carbono para 2050, y ya desde 2023 los edificios nuevos deben ser de consumo casi nulo de energía. Estas tendencias regulatorias significan que los propietarios de edificios antiguos e ineficientes pueden enfrentar nuevas obligaciones (y costos) para renovar el aislamiento, actualizar calderas, etc. Por el contrario, los promotores de edificios ecológicos pueden beneficiarse de aprobaciones más fáciles o incentivos. Otra regulación vigente es la clasificación antisísmica y los esquemas de bonificación; aunque Milán tiene bajo riesgo sísmico, los edificios a nivel nacional están siendo clasificados por seguridad sísmica y esto podría afectar los valores o seguros en el futuro. Por ahora, el principal enfoque de Milán es reducir las emisiones: el estricto cargo por congestión del Área C en el centro de la ciudad y las próximas zonas de bajas emisiones pueden influir indirectamente en el sector inmobiliario al hacer que las viviendas céntricas y bien comunicadas sean aún más deseables.
• Reformas de Contratos de Alquiler: En el ámbito del alquiler a largo plazo, aún no ha habido cambios drásticos, pero crece el debate sobre cómo hacer que el alquiler sea más asequible y seguro en ciudades como Milán. El gobierno ha fomentado el uso de contratos de “canone concordato”, donde los alquileres se fijan mediante acuerdos locales estandarizados a cambio de ventajas fiscales para los propietarios. El uso de estos contratos en Milán está en aumento (el resurgimiento del alquiler en San Siro se debió en parte a ellos idealista.it). Se pide que haya más incentivos fiscales o subsidios para los propietarios que ofrezcan contratos de mayor duración a precios razonables, para recuperar unidades del uso a corto plazo. A finales de 2023, el ayuntamiento de Milán también debatió medidas como un registro de alquileres y posibles topes si la situación empeora, aunque no se han aplicado límites (cualquier control estricto de alquileres probablemente requeriría legislación nacional y enfrentaría desafíos legales). Los propietarios deben tener en cuenta que la tendencia es hacia un mayor control – por ejemplo, asegurando que todos los ingresos por alquiler se declaren (el gobierno está intensificando la lucha contra la evasión cruzando el nuevo registro CIN y los registros del impuesto turístico homeunity.it homeunity.it) – y posiblemente hacia el fomento de contratos que proporcionen vivienda estable.
• Políticas para compradores extranjeros y Golden Visa: A diferencia de otros países europeos, Italia no tiene una “golden visa” formal para la compra de propiedades. Sin embargo, ofrece algo que podría ser aún más atractivo para extranjeros adinerados: el régimen de Flat Tax (introducido en 2017), que permite a los nuevos residentes pagar una tarifa fija de 100.000 € al año sobre todos los ingresos de origen extranjero. Este régimen, junto con uno similar para pensionistas (impuesto fijo del 7% para jubilados que se mudan a ciertas regiones del sur), hace que Italia – y Milán en particular – sea atractiva para la reubicación de personas con alto poder adquisitivo globalpropertyguide.com idealista.it. Hasta ahora, no ha habido cambios que socaven estos regímenes; de hecho, Italia los promociona para atraer a personas adineradas. Para los inversores internacionales, Italia también ha eliminado algunas barreras: no existen impuestos adicionales para compradores extranjeros (a diferencia de Canadá o Nueva Zelanda, por ejemplo). El único aspecto a vigilar es el cumplimiento global de las normas contra el lavado de dinero: los agentes inmobiliarios y notarios en Italia están aplicando controles más estrictos sobre los fondos de los compradores, tras algunos casos de alto perfil de dinero ilícito en el sector inmobiliario. Pero, en general, la postura regulatoria es acogedora para los compradores extranjeros, y Milán ha visto un aumento de compradores estadounidenses, chinos y del norte de Europa en el segmento de lujo idealista.it. Podemos esperar que Italia mantenga o incluso amplíe estos incentivos, ya que aportan capital al país.

En resumen, el panorama regulatorio está evolucionando con el objetivo de equilibrar la vitalidad del mercado y las necesidades sociales. El mercado de Milán en 2025 se beneficia de medidas de apoyo como el Salva Milano (que desbloquea el desarrollo) y los incentivos para compradores, pero también enfrenta nuevas reglas sobre alquileres y sostenibilidad que influirán en la estrategia de inversión. Los participantes del mercado deben adaptarse asegurando el cumplimiento (con los códigos de alquiler, estándares energéticos) y aprovechando los incentivos disponibles (desgravaciones fiscales, permisos más rápidos) para mantenerse a la vanguardia en el cambiante panorama inmobiliario de Milán.

Tendencias económicas, demográficas y turísticas

Por último, es importante considerar el contexto económico y demográfico más amplio en el que opera el mercado inmobiliario de Milán. Factores como los cambios de población, las tendencias de empleo y el turismo pueden influir fuertemente en la demanda y el valor de las propiedades. Para Milán – una ciudad considerada a menudo el motor económico de Italia – muchas de estas tendencias son más favorables que en otras partes del país, aunque no están exentas de desafíos.

Clima económico en Milán: La economía general de Italia está creciendo lentamente; se proyecta que el PIB aumente solo alrededor de 0,8–1% en 2025 globalpropertyguide.com. Sin embargo, Milán supera constantemente el promedio nacional. Como capital financiera y de negocios del país, Milán disfruta de menores tasas de desempleo y niveles de ingresos más altos que la mayoría de las ciudades italianas. Las principales industrias aquí incluyen finanzas, moda, diseño, startups tecnológicas, medios y manufactura (en el área metropolitana), todas contribuyendo a un mercado laboral robusto que atrae personas de toda Italia. En 2023–2024, Milán experimentó una recuperación especialmente fuerte en sectores como finanzas, servicios profesionales y turismo, lo que ayudó a mantener la demanda de vivienda incluso cuando las tasas de interés aumentaron. Dicho esto, la alta inflación y las subidas de tasas del BCE en 2022–23 afectaron temporalmente al mercado inmobiliario italiano (aumentando los costos de endeudamiento). Para 2025, la inflación se ha moderado y las tasas de interés se han estabilizado o incluso reducido ligeramente, como se refleja en la mejora de la contratación de hipotecas idealista.it. Además, los fondos europeos de recuperación (PNRR) están canalizando inversiones hacia varias regiones italianas; Milán está aprovechando algunos de estos para infraestructura y centros de innovación, lo que debería fortalecer su economía en los próximos años.

Población y Demografía: A diferencia de muchas ciudades italianas que están disminuyendo, la población de Milán ha ido aumentando gradualmente en los últimos años (antes de la pandemia y ahora continúa). La ciudad propiamente dicha tiene alrededor de 1,4 millones de habitantes (2023), un aumento de aproximadamente 7–8% desde 2011 yournextmilano.it. Las proyecciones de la oficina de estadística de la ciudad prevén que Milán podría alcanzar ~1,44 millones para 2030 comune.milano.it. Este crecimiento se debe tanto a la migración interna (jóvenes italianos que se mudan del sur o de pueblos pequeños a Milán por trabajo) como a la inmigración internacional. Milán cuenta con importantes comunidades de extranjeros – desde estudiantes hasta profesionales en empresas multinacionales – lo que no solo aumenta la demanda de alquileres sino también la compra de viviendas (los residentes extranjeros han estado activos en ciertos segmentos). La ciudad tiene un perfil notablemente más joven que el promedio italiano, debido a la afluencia de estudiantes y jóvenes trabajadores. Mientras Italia enfrenta una crisis demográfica (tasas de natalidad históricamente bajas y una población envejecida a nivel nacional), Milán mitiga esto actuando como un imán de talento. Cada año, decenas de miles de graduados y profesionales se mudan aquí, lo que sostiene la demanda de apartamentos, espacios de co-living y viviendas iniciales. Una tendencia demográfica que impulsa un segmento específico del mercado es el crecimiento de estudiantes internacionales: las universidades de Milán (como el Politécnico, Bocconi, Universidad de Milán) han escalado en los rankings globales y atraen a muchos estudiantes de Europa, Asia y América. El número de estudiantes extranjeros ha ido en aumento, alimentando el gran interés en el desarrollo de viviendas estudiantiles cushmanwakefield.com.

Dicho esto, Milán no es inmune al envejecimiento: la edad promedio está aumentando lentamente como en el resto de Italia. Existe una necesidad emergente de viviendas para personas mayores y bienes raíces relacionados con la salud (algunos inversores están explorando residencias para mayores en el área metropolitana). Sin embargo, en general, la perspectiva demográfica de Milán es mucho más saludable que, por ejemplo, la Italia rural o incluso Roma, lo que implica una demanda subyacente constante de vivienda en la ciudad en el futuro previsible.

Auge del turismo: El turismo se ha convertido en una piedra angular de la economía de Milán y en una gran influencia en el sector inmobiliario (especialmente en el comercio minorista y la hostelería). Históricamente vista como un destino más de negocios, Milán ha logrado reinventarse como una ciudad de ocio durante todo el año – famosa por las compras, la gastronomía, la cultura (La Última Cena de Leonardo, la ópera La Scala, etc.) y como puerta de entrada al norte de Italia. Las llegadas de turistas alcanzaron cifras récord en 2023, con 8,5 millones de visitantes alojándose en la ciudad, lo que fue un 14% más que el pico previo al Covid areacmilano.it. Al incluir el área metropolitana, las visitas fueron un enorme total de 17,6 millones en 2023 areacmilano.it. Este auge ha sido impulsado por varios factores: eventos y ferias reprogramados tras el Covid, el exitoso marketing de Milán y la recuperación global de los viajes. Estados Unidos, Francia, Alemania, Reino Unido y mercados emergentes como China y Oriente Medio son países clave de origen de turistas extranjeros areacmilano.it. Los turistas gastan significativamente – Milán fue la segunda ciudad de Italia en gasto turístico en 2024 (aprox. 1.850 millones de euros) wetheitalians.com, beneficiando a los negocios locales y a los inversores en comercio y hostelería. La duración media de la estancia es de alrededor de 2-3 noches areacmilano.it, lo que también respalda el mercado de alquileres de corta estancia.

Este auge turístico tiene algunas implicaciones inmobiliarias: la demanda de hoteles es muy fuerte (de ahí la inversión récord en hoteles mencionada anteriormente). Hay muchos hoteles nuevos en proyecto – desde económicos hasta de 5 estrellas – a menudo mediante la conversión de edificios antiguos. Además, los propietarios de locales comerciales han visto los beneficios del alto flujo de visitantes – por ejemplo, las tiendas insignia de lujo en el Distrito de la Moda han prosperado con visitantes de alto poder adquisitivo (la demografía turística de Milán se inclina hacia viajeros adinerados, incluyendo una proporción creciente de visitantes del Golfo y Asia en.wikipedia.org). En el ámbito residencial, la popularidad de Milán entre los turistas tiene una doble cara: anima a los propietarios a alquilar a corto plazo (mayores rendimientos), contribuyendo a la escasez de vivienda para los locales. La ciudad está equilibrando esto promoviendo el desarrollo hotelero (para que los turistas tengan opciones y los locales no pierdan todos los apartamentos por Airbnb) y posiblemente limitando los alquileres de corta duración, como se mencionó. Se espera otro impulso turístico alrededor de 2026 por los Juegos Olímpicos de Invierno – aunque los juegos de invierno son más pequeños que los de verano, aún traerán una afluencia de visitantes, medios e inversión. Es probable que Milán disfrute de un flujo turístico sostenido en 2025–2026 gracias a los eventos preolímpicos, y posiblemente un efecto legado posterior. Desde la perspectiva inmobiliaria, zonas como el Duomo, Navigli, Porta Nuova y cualquier sitio relacionado con los Juegos Olímpicos verán la mayor demanda impulsada por el turismo.

Mercado laboral y trabajo remoto: La pandemia de COVID-19 aceleró el trabajo remoto a nivel mundial, y Milán no fue la excepción. Sin embargo, la tendencia aquí parece ser híbrida más que completamente remota para muchas industrias. Los bancos, estudios de diseño y oficinas gubernamentales en Milán en su mayoría han hecho que los empleados regresen en persona al menos algunos días a la semana. Esto ha mantenido al sector de oficinas bastante resiliente (como vimos con el aumento de la ocupación en 2024–25). También significa que el temido “éxodo urbano” de trabajadores mudándose al campo ha sido limitado en Italia. Algunos milaneses sí compraron casas en los lagos Como o Maggiore o en la Lombardía rural durante la pandemia, pero en general la población de Milán no se desplomó. De hecho, a medida que las oficinas vuelven a llenarse y la vida social se reanuda, la gente está volviendo a abrazar la vida urbana. Si acaso, la pandemia subrayó el valor de tener un poco más de espacio o un balcón – de ahí un ligero cambio de preferencia hacia unidades más grandes o aquellas con espacio exterior (lo cual se observó en encuestas de preferencias de compradores globalpropertyguide.com). Esto podría influir gradualmente en el desarrollo, con más énfasis en terrazas, rincones para oficina en casa y amenidades en nuevos proyectos. El mercado laboral de Milán sigue siendo muy robusto: las empresas continúan creando empleos aquí (incluyendo nuevas sedes multinacionales o centros tecnológicos que eligen Milán). El desempleo en Milán es aproximadamente la mitad del promedio italiano. El alto empleo suele correlacionarse con una fuerte demanda de vivienda, ya que más personas tienen ingresos estables para alquilar o comprar. Por otro lado, la escasez de mano de obra en la construcción y la hostelería es un desafío; si no se aborda, puede ralentizar proyectos o aumentar costos, afectando indirectamente la oferta inmobiliaria.

Conclusión: Las perspectivas inmobiliarias de Milán se ven reforzadas por vitalidad económica, una población creciente e internacional y un turismo en auge. Estos factores crean un círculo virtuoso: los empleos atraen personas, que necesitan vivienda; los visitantes gastan dinero, lo que impulsa el crecimiento del comercio minorista y la hostelería; una ciudad dinámica atrae más empresas y eventos, y así sucesivamente. Si bien Italia enfrenta algunos vientos en contra macroeconómicos y demográficos, a menudo Milán parece operar en su propia burbuja más optimista. El reto de la ciudad será asegurar que este crecimiento sea sostenible e inclusivo: proporcionar suficiente vivienda, mejorar la infraestructura para una población mayor y mantener la calidad de vida. Desde la perspectiva de un inversor o propietario, los fundamentos de Milán siguen siendo sólidos: la demanda es amplia (local y extranjera, residencial y comercial), y el perfil global de la ciudad está en ascenso. Mientras Milán mantenga su trayectoria actual, su mercado inmobiliario en los próximos años debería seguir siendo uno de los más dinámicos y rentables de Europa.

Fuentes:

• Dils – Real Estate Market H1 2025 in Italy (julio 2025): Volúmenes de inversión, desempeño sectorial y estadísticas de Milán dils.com dils.com.
• Global Property Guide – Análisis de Propiedad Residencial en Italia 2025 (abril 2025): Índices de precios de viviendas en Italia y comparación de precios en Milán globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – Tendencias Previstas 2025 en el Mercado Inmobiliario Italiano (dic 2024): Pronósticos para oficinas (crecimiento de alquileres +3% en 2025), recuperación del sector retail, tendencias del sector residencial cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – Tendencias de Precios en Milán por Zona (nov 2024): +1,3% en 2024, centro -0,8%, periferia hasta +4,5%; detalles de precios por barrio idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – Boom inmobiliario: barrios +40% (abr 2025): Los cinco distritos de mayor crecimiento 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – Observatorio Inmobiliario 2025 (jul 2025): Ventas +11,5% en el primer trimestre de 2025, reactivación de hipotecas, crecimiento de precios +1,1% interanual, desplazamiento hacia suburbios, aumento de alquileres idealista.it idealista.it.
• Fanpage – Alquileres breves & Salva Milano (nov 2024): Milán prohíbe los buzones de llaves de Airbnb, señalando 20 mil unidades en alquileres de corta duración; la ley Salva Milano para reactivar 150 proyectos bloqueados, facilitando las normas de permisos para reconstrucciones fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – Guía de Alquileres de Corta Duración 2025 (2024): Nuevas normas nacionales – código CIN obligatorio para 2025, requisitos de seguridad, impuesto fijo del 26% para alquileres de corta duración con varias propiedades desde enero 2024 homeunity.it.
• Areac Milano – Estadísticas Turísticas en Milán (2024): 8,5 millones de turistas en 2023 (récord, +34% vs 2022), demografía y gasto turístico areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank (Idealista news) – Perspectivas del Wealth Report 2025 (mar 2025): precio de lujo en Milán +3,5% en 2024, previsión prime en Italia “crecimiento constante” con demanda internacional y precios competitivos idealista.it idealista.it.