Perspectivas del Mercado Inmobiliario de EE. UU. para 2025 y Más Allá

Introducción

Después de varios años tumultuosos, el mercado inmobiliario de Estados Unidos en 2025 está entrando en una nueva fase marcada por tendencias de estabilización y un optimismo cauteloso. Tanto los sectores residenciales como comerciales han sobrellevado los impactos de la pandemia, los rápidos aumentos de tasas de interés y la alta inflación. Al observar 2025 y los próximos años, encontramos un mercado de vivienda que sigue careciendo de oferta pero que mejora gradualmente en inventario, y un entorno comercial donde algunos sectores (como el industrial y multifamiliar) permanecen sólidos mientras que otros (notablemente el de oficinas) luchan por recuperarse. Se espera que las tasas de interés, que subieron a máximos de varias décadas, moderen ligeramente su aumento, influyendo en el comportamiento de los compradores y en las estrategias de inversión. Este informe ofrece una visión general comprensiva de las tendencias actuales y las proyecciones hasta 2028, abarcando los bienes raíces residenciales y comerciales, dinámicas regionales, factores clave y los riesgos y oportunidades que enfrentan los inversores.

Puntos clave: Los precios nacionalmente se han estabilizado tras las rápidas subidas de 2020–2022 y ahora están creciendo a un ritmo mucho más lento (con algunos pronosticadores incluso prediciendo un modesto descenso en 2025) zillow.com. Los volúmenes de ventas siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia pero se proyecta que aumenten a medida que las tasas hipotecarias se moderen y entre más oferta al mercado realestatenews.com. Los sectores de bienes raíces comerciales están divergentes: propiedades industriales y multifamiliares siguen beneficiándose de una fuerte demanda, las propiedades minoristas disfrutan de bajas vacancias, mientras que el mercado de oficinas enfrenta tasas elevadas de vacancia pero podría estar cerca de su punto más bajo cbre.com cbre.com. En todo el país, los mercados del Sun Belt y otras regiones asequibles lideran el crecimiento, mientras que algunos mercados previamente recalentados experimentan ligeras correcciones de precio nar.realtor. Las tendencias demográficas (como los Millennials entrando a sus años principales de compra de vivienda), los cambios tecnológicos (como el trabajo remoto y el comercio electrónico) y las condiciones macroeconómicas darán forma al panorama inmobiliario en los próximos años. En las secciones siguientes, profundizamos en cada aspecto en detalle, con una perspectiva hasta 2028 para varios segmentos y regiones.

I. Tendencias de Bienes Raíces Residenciales (2025)

Precios de la Vivienda y Volumen de Ventas

La rápida apreciación de los precios de la vivienda durante los años de la pandemia ha dado paso a un período de crecimiento mucho más lento en 2024–2025. A nivel nacional, los precios de la vivienda están cerca de máximos históricos pero aumentando solo de manera moderada. En el primer trimestre de 2025, el precio mediano de viviendas unifamiliares existentes fue de aproximadamente $402,300, un aumento del 3.4% respecto al año anterior nar.realtor. Esto dista mucho de los aumentos anuales de dos dígitos vistos en 2021–2022. De hecho, solo el 11% de las áreas metropolitanas experimentaron incrementos de precios de dos dígitos a inicios de 2025 (frente al 14% a fines de 2024) nar.realtor, y aproximadamente el 17% de los mercados vieron disminuciones interanuales de precios en el primer trimestre de 2025 nar.realtor. Algunos mercados previamente muy calientes – por ejemplo, Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco y Seattle – sufrieron caídas de precios en el último año o dos pero ahora están rebotando a medida que los compradores se adaptan a las nuevas condiciones nar.realtor. Por el contrario, algunos mercados que aún experimentan descensos de precios (como Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; y algunos mercados de Florida) muestran fuerte crecimiento laboral y se espera que se estabilicen y recuperen en el futuro cercano nar.realtor. En general, las regiones asequibles con sólido crecimiento económico y poblacional muestran la mayor resiliencia en precios, mientras que algunos mercados costeros caros están estancados o apenas al alza, reflejando los límites de la asequibilidad nar.realtor.

El volumen de ventas de viviendas ha estado deprimido en los últimos dos años, principalmente debido al aumento de las tasas hipotecarias. Las ventas de viviendas existentes en 2023–2024 cayeron a su nivel más bajo en unos 30 años (situándose cerca de una tasa anual de 4 millones) ya que muchos compradores fueron excluidos del mercado y potenciales vendedores permanecieron en sus viviendas de bajo interés nar.realtor realestatenews.com. Sin embargo, hay señales de un punto de inflexión. La Asociación Nacional de Realtors (NAR) señala que las ventas pendientes a finales de 2024 finalmente aumentaron ligeramente de forma interanual nar.realtor, y el inventario de viviendas en venta – tanto nuevas como existentes – ha empezado a aumentar tras una sequía prolongada nar.realtor. La demanda acumulada es significativa: la población estadounidense ha crecido en 70 millones desde 1995, sin embargo, las ventas anuales de viviendas ahora son aproximadamente las mismas que en 1995 nar.realtor. Esto sugiere que muchos hogares pospusieron compras y podrían volver al mercado una vez que mejoren las condiciones. De hecho, el economista jefe de NAR pronostica un repunte en la actividad de ventas: tras dos años muy débiles, se proyecta que las ventas de viviendas existentes en 2025 aumenten alrededor de un 6%, mientras que las ventas de viviendas nuevas subirán un 10% realestatenews.com. Otras proyecciones son más conservadoras – por ejemplo, Zillow prevé que las ventas existentes aumentarán solo un 1.4% en 2025 (a ~4.12 millones de viviendas vendidas) zillow.com – pero el consenso es que el volumen de ventas tenderá al alza en 2025 en vez de seguir disminuyendo. A futuro, como veremos en la sección de pronósticos, la mayoría de los analistas espera que las ventas de viviendas sigan recuperándose gradualmente hasta 2026–2028, suponiendo alivio en las tasas hipotecarias y más construcción nueva (ver Pronósticos en la Sección VII).

Oferta de Viviendas y Niveles de Inventario

El inventario de viviendas – el número de casas disponibles para la venta – ha estado crónicamente bajo en los últimos años, lo que ha sostenido los precios a pesar del aumento de las tasas de interés. La buena noticia es que el inventario finalmente está mejorando desde sus mínimos históricos. Realtor.com informa que la cantidad de viviendas en venta a finales de 2024 fue la más alta desde 2019, gracias a una combinación de más construcción nueva y mayor tiempo de permanencia en el mercado de los listados realtor.com. Aun así, el mercado está lejos de estar equilibrado: el inventario nacional a finales de 2024 estuvo aproximadamente un 20% por debajo del promedio de 2017–2019 para esa época del año realtor.com. En resumen, es una situación de “vaso medio lleno o medio vacío”: las condiciones están mejorando, pero los compradores en muchas áreas aún enfrentan opciones limitadas. Es importante destacar que hay notables variaciones regionales en la recuperación del inventario. El Sur y el Oeste han avanzado más hacia los niveles de inventario previos a la pandemia, mientras que el Medio Oeste y el Noreste siguen más restringidos realtor.com. Esto probablemente refleja mayores tasas de construcción nueva y migración entrante en los mercados del Sun Belt (más oferta entrando al mercado), mientras que muchos mercados del Medio Oeste y Noreste han visto menos nuevas construcciones y más propietarios que se quedan en su hogar.

A una escala más amplia, el mercado de vivienda estadounidense sigue enfrentándose a una escasez estructural de casas. Un análisis reciente de Zillow estima que el país tiene un déficit de aproximadamente 4.5 millones de viviendas respecto a una oferta “saludable” businessinsider.com. Los constructores han incrementado la producción en los últimos años – los inicios de construcción de vivienda en EE. UU. alcanzaron su nivel más alto desde 2006 – pero la escasez de mano de obra, los altos costos de materiales y las regulaciones de uso de suelo limitan la rapidez con la que se puede añadir nueva oferta. En 2024, los inicios de construcción comenzaron a disminuir ligeramente debido al mayor costo de financiamiento para los constructores. Mirando al futuro, Fannie Mae espera que los inicios de construcción de viviendas bajen un poco en 2025 y luego aumenten nuevamente en 2026 conforme aumente la demanda businessinsider.com. La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) pronostica de manera similar que la nueva construcción será prácticamente plana en 2025 y luego aumentará gradualmente businessinsider.com. Esto sugiere que el alivio en la oferta será incremental – probablemente evitará que los precios suban demasiado rápido, pero no bastará para eliminar el déficit de la noche a la mañana.

Un factor importante que limita el inventario existente de viviendas es el denominado “efecto de bloqueo”. Millones de propietarios actuales obtuvieron hipotecas a 30 años con tasas ultra bajas (muchas veces del 3% o menos) durante 2020–2021. Con las tasas hipotecarias actuales rondando el 6–7%, estos propietarios enfrentan una gran penalización si venden y compran una nueva casa con las tasas actuales. Como resultado, muchos están optando por no mudarse, lo que mantiene el inventario de reventa fuera del mercado. Lawrence Yun, de la NAR, señala que este efecto de bloqueo ha sido un freno para la oferta, pero debería disminuir con el tiempo a medida que los acontecimientos de la vida inevitablemente obliguen a mudanzas (cada año hay millones de matrimonios, divorcios, nacimientos, traslados laborales y jubilaciones que impulsarán ventas a pesar de las tasas) nar.realtor. Además, si las tasas hipotecarias bajan, más de estos propietarios estarán dispuestos a poner en venta sus viviendas. De hecho, si las tasas caen a niveles más “normales” en los próximos años (digamos, 5% o menos), los expertos anticipan una oleada de vendedores retenidos que finalmente entrarán al mercado, aliviando la escasez de inventario businessinsider.com.

Tendencias de alquiler y el mercado de la vivienda en renta

El mercado de alquileres se disparó en el período inmediatamente posterior a la pandemia, con los precios de alquiler creciendo al ritmo más rápido en décadas durante 2021–2022. Desde entonces, el crecimiento de los alquileres se ha enfriado considerablemente a medida que una ola de nueva oferta de apartamentos llega al mercado y se alcanzan los límites de asequibilidad. A comienzos de 2025, el crecimiento nacional de los alquileres es modesto – más o menos en línea con, o ligeramente por debajo, de la inflación general. Por ejemplo, el alquiler promedio solicitado en EE. UU. en mayo de 2025 subió solo un 1,0% interanual yardimatrix.com, una fuerte desaceleración frente a los aumentos anuales de alquiler de 10–15% vistos un par de años antes. Datos de RealPage muestran que los alquileres efectivos crecieron solo 1,1% en el año terminado en marzo de 2025, la mayor ganancia anual en más de un año pero aún una cifra muy moderada realpage.com. Este enfriamiento refleja el aumento de la oferta: los desarrolladores entregaron una oleada de unidades multifamiliares en 2023–2024 – el mayor nivel de nuevas terminaciones de apartamentos desde los años 80 mf.freddiemac.com. Con más opciones disponibles, los inquilinos han ganado poder de negociación y los propietarios en muchas ciudades han tenido que ofrecer descuentos o concesiones para llenar las unidades.

A pesar de esta oleada de construcción, la demanda de alquileres sigue siendo sólida, evitando un exceso severo en la mayoría de los mercados. La tasa nacional de vacantes de alquiler fue de 7,1% en el primer trimestre de 2025, un poco más alta que el 6,6% de un año antes advisorperspectives.com. En otras palabras, las vacantes han subido ligeramente pero aún están bajas en comparación histórica (para contexto, las vacantes de alquiler solían rondar entre el 8–10% a fines de la década de 2010). Muchos de los nuevos apartamentos están siendo absorbidos, aunque a un ritmo más lento, porque la demanda subyacente es fuerte: el mercado laboral crece, jóvenes adultos continúan formando nuevos hogares y el alto costo de comprar una casa mantiene a más personas en el grupo de inquilinos. Freddie Mac señala que la demanda de multifamiliares ha sido “excepcional”, pero el récord de nueva oferta ha mantenido el crecimiento de alquileres modesto y las tasas de vacancia elevadas en algunas áreas mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. En 2024, la vacancia nacional multifamiliar rondaba el 6%, y** la proyección base de Freddie Mac prevé que la vacancia aumente a alrededor de 6,2% en 2025 a medida que más unidades nuevas lleguen al mercado mf.freddiemac.com. Sin embargo, esto se espera que sea un pico; a medida que la construcción se frene en respuesta a tasas de interés más altas, el flujo de nueva oferta disminuirá. De hecho, **los desarrolladores multifamiliares están frenando – los nuevos inicios en 2025 se proyecta que caigan muy por debajo del promedio previo a la pandemia (alrededor de 30% menos, según CBRE) cbre.com. Para finales de 2025 y en adelante, el ritmo de nuevas entregas se moderará, permitiendo que el mercado de apartamentos vuelva a ajustarse.

Las previsiones de precios de alquiler reflejan esta dinámica. El último pronóstico de Zillow prevé que los alquileres de casas unifamiliares aumenten alrededor del 3,2% en 2025 y los alquileres multifamiliares (apartamentos) suban alrededor del 2,1% zillow.com. De manera similar, Freddie Mac predice un crecimiento nacional de alquileres de aproximadamente 2,2% en 2025, un poco por debajo de la tasa promedio de largo plazo mf.freddiemac.com. Estos incrementos modestos en 2025 son en realidad una mejora respecto a 2024, cuando el crecimiento de los alquileres tocó fondo (cerca de cero en muchas ciudades). En otras palabras, los alquileres ya no se están disparando, pero siguen subiendo a un ritmo sostenible. Cabe señalar que las tendencias de alquiler varían según el segmento: las viviendas unifamiliares para alquiler están viendo mayor demanda y crecimiento de rentas que los multifamiliares, en parte porque muchas familias que no pueden comprar buscan casas suburbanas para alquilar zillow.com. Esto está impulsando el interés de inversores en carteras de alquiler unifamiliar.

Mirando más allá de 2025, muchos analistas anticipan que el crecimiento de los alquileres seguirá siendo moderado en 2026 y podría acelerarse nuevamente hacia 2027–2028 una vez que se absorba la ola actual de construcción. Un retorno a los aumentos de alquiler históricos promedio (alrededor del 3% anual) es probable para la segunda mitad de la década mf.freddiemac.com. De hecho, algunas regiones ya sobresalen: por ejemplo, varias ciudades del Sun Belt y del Midwest mantienen aumentos de alquiler superiores al promedio debido a flujos poblacionales y crecimiento laboral fuertes arbor.com. En general, los fundamentos del mercado de alquiler (crecimiento del empleo, demografía) se mantienen sólidos, pero el equilibrio entre oferta y demanda dictará la trayectoria de los alquileres. A corto plazo, la gran oferta es la historia – manteniendo los alquileres bajo control y ofreciendo más opciones a los inquilinos. Para 2026–2028, si la construcción baja como se espera, los propietarios podrían recuperar poder de fijación de precios, especialmente en mercados con empleo en alza y desarrollo limitado de nueva vivienda.

II. Tendencias del mercado inmobiliario comercial por sector

Aunque el sector residencial acapara la mayoría de los titulares, el sector de bienes raíces comerciales (CRE) abarca una vasta gama que incluye edificios de oficinas, centros comerciales, almacenes industriales, apartamentos, hoteles, centros de datos y más. El panorama para CRE en 2025 será altamente específico por sector, observándose desempeños muy dispares según el tipo de propiedad. A continuación, desglosamos las tendencias en los principales sectores – Oficinas, Comercio, Industrial y Multifamiliar – que en conjunto conforman la mayor parte del mercado de propiedades comerciales en EE. UU. Destacamos condiciones actuales y qué esperar en los próximos años para cada uno:

Sector de oficinas

El mercado de oficinas ha sido el sector más afectado en bienes raíces comerciales desde la pandemia. El auge del trabajo remoto e híbrido ha reducido estructuralmente la demanda de oficinas en muchas ciudades, provocando tasas elevadas de vacancia y caída de valores inmobiliarios en este segmento. Entre 2024–25, muchas torres de oficinas en el centro, especialmente las más antiguas, enfrentan baja ocupación. La vacancia nacional de oficinas se acerca a máximos históricos – alrededor del 18–19% de los espacios están vacíos en promedio – y en algunos mercados urbanos la vacancia supera el 20% cbre.com cbre.com. El espacio de subarriendo (oficinas que las empresas alquilan pero intentan subarrendar por exceso) también sigue siendo abundante. Estas condiciones han ejercido una presión significativa a la baja sobre los alquileres de oficinas genéricas y han provocado una oleada de problemas para los propietarios con vencimientos de préstamos cercanos. En resumen, el sector de oficinas está en recesión.

Dicho esto, hay señales crecientes de que el mercado de oficinas está tocando fondo y entrando en un ciclo de lenta recuperación. Según el informe de CBRE para 2025, la actividad de arrendamiento comenzó a repuntar en 2024 y se espera que mejore aún más en 2025, aunque de forma moderada cbre.com. Se proyecta un incremento del 5% en el volumen de arrendamientos de oficinas en 2025, lo que sería una bienvenida reversión tras varios años de contracción cbre.com. Es crucial que la nueva construcción de oficinas se ha desacelerado a niveles mínimos, lo que ayudará a limitar un mayor exceso de oferta cbre.com. A medida que las empresas se adaptan al trabajo híbrido, muchas concluyen que aún necesitan oficinas físicas para la colaboración y la cultura, aunque quizá menos espacio por empleado o en ubicaciones distintas. El sentimiento de los ocupantes está cambiando gradualmente del puro recorte hacia la estabilización y la expansión selectiva, según encuestas del sector cbre.com. Muchos inquilinos están renovando contratos (a menudo reduciendo espacio o mudándose hacia propiedades de mayor calidad), lo que estabiliza la ocupación.

Una tendencia clara es una bifurcación del mercado de oficinas: los edificios de oficinas más nuevos y de alta calidad (“Clase A”) con excelentes amenidades están experimentando una demanda mucho más saludable que los edificios más antiguos y obsoletos. El espacio de oficina de primera –los edificios de más alto nivel en cada mercado– en realidad se está volviendo escaso en algunas ciudades, ya que los inquilinos se consolidan en las mejores propiedades cbre.com. CBRE define el espacio de oficina prime como los mejores edificios; esperan que la vacancia de oficinas prime vuelva a los niveles previos a la pandemia (~8% de vacancia) para 2027 debido a esta demanda de “flight-to-quality” (fuga hacia la calidad) cbre.com. En contraste, las oficinas de menor calidad probablemente continuarán teniendo dificultades y pueden requerir ser reconvertidas (algunas podrían ser candidatas para convertirse en residencial u otros usos, aunque la conversión suele ser compleja). En general, se prevé que la vacancia de oficinas “toque techo” cerca del 19% a nivel nacional y luego decline gradualmente a medida que la economía crece y el espacio excedente se absorbe lentamente cbre.com. Podemos esperar sólo una recuperación constante, no rápida, del sector de oficinas: incluso para 2027, la mayoría de los analistas no prevé que la demanda de oficinas regrese a los niveles previos a 2020, pero lo peor de la recesión podría haber quedado atrás. Los inversionistas se acercan a este sector con cautela; existen oportunidades para adquirir activos de oficinas en dificultades con grandes descuentos, pero el riesgo de inversión es alto a menos que se enfoque en propiedades modernas en ubicaciones prime que sean más resilientes.

Sector Retail

El sector de bienes raíces comerciales (retail) –que incluye centros comerciales, strip centers, grandes cadenas minoristas (“big-box stores”) y locales en centros urbanos– ha tenido una recuperación impresionante desde sus mínimos pandémicos. Los confinamientos iniciales por COVID afectaron duramente al retail tradicional, acelerando la salida de minoristas más débiles. Sin embargo, los sobrevivientes han emergido en un panorama con muy poca oferta nueva y menos competencia. Como resultado, los fundamentos de la propiedad comercial minorista en 2025 son, posiblemente, los más sólidos en años. La tasa nacional de vacancia retail está por debajo del 5%, la más baja entre los principales tipos de propiedades comerciales cbre.com cbre.com. En muchos mercados, los espacios comerciales de calidad (especialmente en centros suburbanos bien ubicados o tiras comerciales ancladas por supermercados) están completamente alquilados. Una razón es que casi no se ha construido espacio retail nuevo en los últimos años, por lo que la demanda ha alcanzado la oferta. Los desarrolladores siguen siendo cautos respecto a la construcción de nuevos espacios comerciales (en parte debido a la amenaza del comercio electrónico), lo que significa que los centros existentes tienen poca competencia de nuevos proyectos cbre.com.

En consecuencia, los alquileres comerciales comienzan a subir tras un largo periodo de estancamiento. Los propietarios en ubicaciones prime han recuperado poder de fijación de precios – se espera que las rentas solicitadas para espacios comerciales aumenten en 2025 debido a la baja disponibilidad cbre.com. Muchos minoristas, especialmente grandes cadenas, están firmando contratos de arrendamiento a más largo plazo para asegurar ubicaciones deseadas antes de que las rentas suban aún más cbre.com. Es importante señalar que el desempeño difiere según el formato: los centros comerciales abiertos en barrios y comunidades (a menudo anclados por supermercados o bienes esenciales) han prosperado y registran alta ocupación, mientras que algunos centros comerciales cerrados más antiguos siguen enfrentando dificultades a menos que hayan sido transformados/reconvertidos. Dicho esto, incluso los centros comerciales tradicionales experimentaron un repunte en el tráfico peatonal en 2022–2023 con el regreso del consumidor a las tiendas físicas; los centros comerciales Clase A en zonas acomodadas están funcionando razonablemente bien, mientras los de nivel inferior se están reutilizando (como centros de uso mixto, hubs logísticos, etc.).

Geográficamente, la expansión del retail se está enfocando en mercados de alto crecimiento. Los minoristas están apuntando a áreas metropolitanas con fuerte crecimiento poblacional y de empleo – por ejemplo, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville y Charlotte son citadas como zonas donde gravita la actividad de arrendamiento comercial cbre.com. Estos mercados del Sun Belt y de crecimiento no solo atraen más residentes, sino que a menudo cuentan con vivienda más asequible (lo que deja a los consumidores mayor ingreso disponible para gastar localmente). Además, las zonas con importantes mejoras en infraestructura (nuevas autopistas o expansiones de transporte público) atraen desarrollo retail a medida que la accesibilidad mejora cbre.com. Los inversionistas institucionales, que evitaron el retail durante años, están regresando lentamente gracias a estos sólidos fundamentos. En general, la perspectiva de bienes raíces comerciales para 2025 es cautelosamente optimista: se espera que continúe la baja vacancia y un modesto crecimiento de rentas, salvo una recesión económica. Un factor de riesgo a vigilar es el comercio electrónico: las ventas online siguen creciendo (ahora ~15% del total de ventas minoristas), así que los minoristas físicos deben seguir evolucionando y ofreciendo experiencias o conveniencia que lo online no puede igualar. Pero la narrativa de que el e-commerce acabaría con todas las tiendas ha resultado falsa; en cambio, EE.UU. ahora cuenta con una red comercial de tamaño adecuado tras años de consolidación, y los centros remanentes se están beneficiando.

Sector Industrial y Logístico

El sector inmobiliario industrial –principalmente naves industriales, centros de distribución e instalaciones manufactureras– ha sido uno de los grandes ganadores en años recientes. El auge del comercio electrónico y la reestructuración de las cadenas de suministro (incluyendo mayor inventario almacenado a nivel nacional) impulsaron una demanda récord de espacio logístico entre 2020 y 2022. Para 2023, la tasa de vacancia industrial alcanzó mínimos históricos en muchos mercados (a menudo por debajo del 4%). Los desarrolladores respondieron con una ola de nueva construcción y se observó cierta desaceleración a finales de 2023 al normalizarse la demanda de alquiler. De cara a 2025, el mercado industrial se mantiene fundamentalmente sólido, aunque no tan frenético como en el pico del auge del e-commerce. La vacancia industrial nacional subió ligeramente con la llegada de nuevos almacenes, pero sigue siendo relativamente baja y el mercado es considerado “favorable al inquilino” en el corto plazo cbre.com. Los almacenes más antiguos y menos eficientes muestran vacancias mayores, ya que los inquilinos migran a instalaciones logísticas más modernas (“high-cube”) – un “flight to quality” similar al observado en oficinas cbre.com. Sin embargo, se espera que las condiciones vuelvan a endurecerse hacia finales de 2025 a medida que se ralentiza el pipeline de nuevas construcciones, mientras la demanda sigue creciendo cbre.com.

Varios factores están moldeando la demanda industrial en 2025. Primero, las políticas comerciales y las tendencias de relocalización (“reshoring”) son influyentes: aranceles estadounidenses más altos a productos extranjeros (implementados en 2024) han llevado a que algunas empresas aumenten inventarios nacionales (para importar antes de la entrada en vigor de aranceles) y consideren más manufactura en EE.UU. o países cercanos cbre.com. CBRE destaca que esto podría impulsar una mayor demanda de instalaciones industriales cerca de la frontera con México y a lo largo de importantes corredores logísticos norte-sur (como las autopistas I-35 e I-29) cbre.com. Mercados como San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines y Minneapolis se señalan como posibles beneficiarios de estos cambios, por su posicionamiento estratégico en rutas de comercio continental cbre.com. Segundo, la composición de los ocupantes industriales está evolucionando: las firmas de logística tercerizada (3PL) están ocupando una mayor parte de los contratos de arrendamiento industrial, ya que las empresas externalizan sus necesidades de almacenamiento a operadores especializados. CBRE proyecta que las 3PL representarán más de un tercio del volumen de arrendamiento industrial en 2025 cbre.com, reflejando la tendencia hacia cadenas de suministro más flexibles y bajo demanda.

En términos de volumen, se pronostica que el arrendamiento industrial a nivel nacional totalizará poco más de 800 millones de pies cuadrados en 2025 cbre.com. Esto estará por debajo del pico durante la era de la pandemia (2021 vio una demanda extraordinaria), pero aún por encima de la norma prepandémica cbre.com. Esencialmente, el sector industrial está pasando de un crecimiento acelerado a un ritmo de crecimiento más sostenible. Por el lado de la oferta, después de varios años de “construcción prolífica”, los desarrolladores están frenando.Los inicios de nuevas construcciones industriales están disminuyendo drásticamente – se espera que sean más de un 50% menores en 2025 respecto a 2024 cbre.com. Esta pausa está permitiendo al mercado absorber los proyectos especulativos existentes que salieron al mercado. Para finales de 2025, a medida que estos espacios se llenen, el péndulo podría inclinarse nuevamente hacia los arrendadores, especialmente para instalaciones modernas en centros logísticos clave. Por tanto, es probable que el crecimiento de rentas para el espacio industrial se mantenga positivo pero moderado en el corto plazo – los arrendadores pueden ofrecer concesiones en mercados con excedente temporal, pero las tasas generales de rentas están respaldadas por la inflación y los altos costos de reemplazo. En resumen, las perspectivas para el sector industrial siguen siendo muy positivas:la continua expansión del comercio electrónico, la reconfiguración de las cadenas de suministro y la oferta limitada en el futuro mantienen fundamentales sólidos. Salvo una recesión importante, las bodegas deberían gozar de alta ocupación e incrementos constantes de renta en los próximos años, lo que convierte a los inmuebles industriales en los favoritos de los inversionistas institucionales (incluidos los fideicomisos de inversión inmobiliaria y fondos de capital privado).

Sector Multifamiliar (Apartamentos)

El sector multifamiliar (grandes propiedades de apartamentos con 5 o más unidades) a menudo se considera parte del sector residencial, pero también es una clase de activos comercial clave para los inversionistas. En 2025, el mercado multifamiliar experimenta un momento único: un enorme influjo de oferta combinado con fuerte demanda de inquilinos. Como se mencionó antes, 2023–2024 trajo un número récord de nuevas unidades, provocando que la tasa de vacancia nacional aumentara y el crecimiento de la renta se desacelerara. Para los inversionistas, esto se tradujo en mayores concesiones y rendimientos netos de operación estancados en ciertos mercados con elevada oferta en el último año. Sin embargo, los fundamentos del mercado multifamiliar están lejos de ser débiles – simplemente se están normalizando tras un mercado excepcionalmente ajustado. A medida que avanzamos en 2025, se espera que la presión por nuevas construcciones comience a disminuir. CBRE pronostica que la vacancia en realidad decaerá ligeramente en 2025 (alrededor de 4.9% a fin de año, frente a ~5.3% a fines de 2024) y que las rentas promedio volverán a crecer alrededor de 2.6% en el año cbre.com. De igual forma, Freddie Mac anticipa un crecimiento de rentas en el rango bajo del 2% para 2025 y solo un leve aumento en la vacancia hasta cerca del 6.2% (según la medición de RealPage), suponiendo que la economía logre un aterrizaje suave mf.freddiemac.com. En esencia, el mercado multifamiliar en 2025 debería mantenerse equilibrado – ni un mercado de inquilinos ni de propietarios a nivel nacional – con una leve mejora en comparación con 2024.

Un factor clave es que se espera que la formación de hogares siga siendo fuerte. La demografía y la economía favorecen la demanda continua de alquiler: el crecimiento del empleo, aunque más lento que tras la pandemia, sigue siendo positivo, y la numerosa cohorte millennial está en edad óptima para formar familia. Muchos de estos jóvenes adultos continúan rentando, ya sea por preferencia o porque los altos precios y tasas hipotecarias retrasan su primera compra de vivienda. Además, la inmigración (que repuntó entre 2022 y 2023) contribuye a la demanda de vivienda en alquiler. Mientras la economía de EE.UU. evite una recesión grave, deberíamos ver millones de nuevos hogares inquilinos en los próximos años, lo que ayuda a absorber la nueva oferta.

Geográficamente, la historia de la oferta está muy concentrada. Una gran parte de la construcción reciente de apartamentos se ha dado en los estados del Sun Belt – especialmente Texas, Florida, las Carolinas, Georgia, Arizona y áreas del Oeste Montañoso. De hecho, 10 de los 16 principales mercados multifamiliares de EE.UU. ya superaron sus picos de construcción, y los seis restantes se espera que alcancen su pico en 2025 a medida que se terminen los proyectos cbre.com. Esto sugiere que para 2026 prácticamente todos los grandes mercados verán una disminución de entregas.Las áreas metropolitanas del Sun Belt, que encabezaron la oleada de desarrollo, probablemente se enfríen a corto plazo (con mayores vacancias en ciudades como Austin o Nashville este año), pero también cuentan con fuerte crecimiento poblacional para eventualmente llenar esas unidades. Las ciudades portales costeras (como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco) tuvieron relativamente menos construcción nueva y siguen con escasez de vivienda en alquiler; estos mercados mantienen alta ocupación y sus rentas vuelven a subir conforme regresa la migración urbana. Una tendencia destacada es el creciente interés de los inversionistas por el multifamiliar en el Medio Oeste. Algunos mercados del Medio Oeste (por ejemplo, Indianápolis, Kansas City, Cincinnati) ofrecen alta asequibilidad y economías estables, y los pronósticos prevén un crecimiento de la renta sostenido en la región del 4–5% anual en los próximos años multihousingnews.com a medida que estos mercados se recuperan de una base baja.

Desde la perspectiva de inversión, los inmuebles multifamiliares continúan siendo vistos como una de las clases de activos comerciales de menor riesgo – la gente siempre necesita un lugar donde vivir. Sin embargo, las tasas de interés más altas han afectado las valoraciones multifamiliares, pues los inversionistas ya no pueden contar con deuda barata para incrementar los rendimientos. Las tasas de capitalización (medidas de rendimiento de propiedad) para los apartamentos han subido respecto a sus mínimos de 2021, lo que significa que los precios han bajado algo, aun cuando las rentas suben. CBRE espera que las tasas de capitalización se estabilicen o se compriman ligeramente en 2025 a medida que mejoren las condiciones financieras cbre.com cbre.com. En términos prácticos, esto podría significar que 2025–2026 es una ventana atractiva para la inversión en multifamiliar, antes de que las tasas bajen y los precios puedan volver a subir. Los riesgos para el multifamiliar incluyen una caída económica significativa (la pérdida de empleo reduce la capacidad de pago de los inquilinos) y un exceso de oferta localizado en algunos mercados, pero a nivel nacional las perspectivas a largo plazo son sólidas. Para 2026–2028, una vez absorbido el lote actual de nuevas unidades, muchos mercados podrían volver a tener escasez de oferta, presionando las rentas al alza. Los desarrolladores, conscientes de los mayores costos de financiamiento, no están sobreconstruyendo a nivel nacional – de hecho, se espera que las nuevas iniciaciones de construcción multifamiliar en 2025 estén muy por debajo de los niveles de los últimos años cbre.com. Esto prepara el escenario para un equilibrio favorable entre oferta y demanda en los próximos años.

(Nota: Otros sectores comerciales como hoteles y centros de datos también merecen mención. Los hoteles se han recuperado vigorosamente gracias a la demanda turística, aunque las tasas elevadas de interés limitan el desarrollo de nuevos proyectos. Los centros de datos están experimentando un crecimiento extraordinario debido a la computación en la nube y la inteligencia artificial – la demanda para 2025 es “caliente”, con niveles récord de ocupación por debajo del 3% y máximos históricos de construcción, según CBRE cbre.com. No obstante, por brevedad, nos centramos en los sectores principales solicitados.)

III. Tasas de interés y tendencias hipotecarias

Las tasas de interés – en particular las tasas hipotecarias – juegan un papel central en el mercado inmobiliario. En los últimos dos años, el rápido aumento de tasas ha sido el mayor obstáculo para la vivienda. En 2020–2021, las tasas hipotecarias fijas a 30 años rondaban el 3%, impulsando una fiebre de compras. Para finales de 2023, esa tasa se había más que duplicado, llegando al 7% o más, su nivel más alto en unos 20 años. Este salto fue resultado directo del agresivo endurecimiento de la Reserva Federal para combatir la inflación: conforme la Fed subió sus tasas de referencia en 2022 y 2023, los costos de endeudamiento aumentaron en toda la economía. Las tasas hipotecarias altas empeoran drásticamente la accesibilidad – por ejemplo, un pago mensual de $2,000 cubre un préstamo mucho menor al 7% de interés que al 3%. Según NAR, el pago mensual de una vivienda típica (con 20% de entrada) subió a cerca de $2,120 a principios de 2025, un 4.1% más que hace un año pese a que los precios de la vivienda crecen más lentamente nar.realtor. Muchos compradores han quedado al margen por esta falta de accesibilidad, y las ventas de viviendas cayeron a niveles de recesión en 2023–24 principalmente debido a las tasas hipotecarias.

La buenas noticias para 2025 es que el entorno de tasas de interés parece estar estabilizándose, y el alivio está en el horizonte. Con la inflación bajando desde su punto máximo, la Reserva Federal ha dejado de aumentar las tasas. De hecho, la Fed realizó algunos pequeños recortes de tasas a finales de 2024 nar.realtor, y a mediados de 2025 se espera que la tasa de fondos federales se mantenga estable o incluso disminuya aún más si la inflación lo permite. Sin embargo, es importante señalar que las tasas hipotecarias probablemente no caerán al mismo ritmo que los recortes de la Fed nar.realtor. A finales de 2024 cuando la Fed comenzó a recortar, las tasas hipotecarias apenas se movieron: Yun de la NAR señaló factores como un “déficit federal inflado” que mantiene la presión al alza sobre las tasas de interés a largo plazo, impidiendo que las hipotecas bajen rápidamente nar.realtor. En lugar de un descenso abrupto, la mayoría de los analistas prevén una disminución gradual de las tasas hipotecarias en los próximos años. La última previsión de Fannie Mae espera que la tasa fija a 30 años esté en torno al 6,2% a finales de 2025 y alrededor del 6,0% para finales de 2026, solo una mejoría modesta respecto al 6,6–6,7% de mediados de 2025 mpamag.com. La Asociación de Banqueros Hipotecarios es un poco más optimista, previendo tasas que podrían bajar hasta un rango medio del 5% para 2026–27, pero incluso eso está muy por encima de las tasas ultra-bajas de los últimos años. En resumen, los costos para pedir prestado probablemente se mantendrán elevados en comparación con los años 2010, aunque algo por debajo del pico de 2023.

Para los compradores de vivienda, esto significa que 2025–2028 requerirá ajustar expectativas. Los compradores tal vez tengan que aceptar costos de financiación ligeramente más altos como la “nueva normalidad”, al menos a mediano plazo. Hay implicaciones para la elección del producto hipotecario: cuando las tasas estaban al 3%, casi todos optaban por préstamos fijos a 30 años. Con tasas al 6–7%, vemos más interés en hipotecas de tasa ajustable (ARM) o subsidios temporales (donde el vendedor o constructor subsidia la tasa durante los primeros años) para facilitar el pago inicial. También vemos creatividad como las hipotecas asumibles, que están ganando atención: algunos compradores pagarán una prima por una casa si pueden asumir el préstamo FHA o VA de tasa baja del vendedor. Los prestamistas han comenzado a introducir nuevos programas (como plazos de préstamo de 40 años o productos de capital compartido) para ayudar con la asequibilidad. Estas tendencias continuarán mientras las tasas sigan relativamente altas. Por otro lado, si y cuando las tasas bajen, podría haber un boom de refinanciamiento a medida que los propietarios se apresuren a reducir sus pagos hipotecarios. Actualmente, la actividad de refinanciamiento es muy baja (ya que pocos quieren refinanciar un préstamo al 3% a uno al 6%), pero para 2026–2027, si las tasas bajan uno o dos puntos, millones de prestatarios podrían beneficiarse de la refinanciación, algo que la industria hipotecaria observa con esperanza.

También vale la pena señalar el impacto de las tasas en inversionistas y desarrolladores. Los negocios de bienes raíces comerciales se han desacelerado en el último año porque el costo de la deuda ha aumentado y las condiciones de crédito son más estrictas. Las tasas de capitalización (rendimientos de inversión) han tenido que ajustarse al alza, como se mencionó, y algunos inversionistas muy apalancados enfrentan desafíos para refinanciar. El volumen de originación de hipotecas multifamiliares y comerciales cayó bruscamente en 2023–24. Pero con la perspectiva de tasas algo más bajas, las previsiones de la industria esperan que la actividad de inversión se reactive. CBRE predice un aumento del 5–10% en el volumen de inversión en bienes raíces comerciales en 2025 a medida que crece la confianza en la economía y compradores/vendedores reducen la brecha de expectativas de precios cbre.com cbre.com. Por el lado residencial, el total de originaciones hipotecarias (compra + refinanciamiento) se proyecta que aumente desde el punto más bajo: Fannie Mae estima aproximadamente 1,98 billones de dólares en originaciones hipotecarias en 2025, aumentando a 2,33 billones en 2026 a medida que las ventas de viviendas se recuperan y el refinanciamiento regresa gradualmente mpamag.com. Estas cifras aún están por debajo de los más de 4 billones vistos en el auge de refinanciamiento de 2020, pero la dirección es hacia arriba.

En resumen, las tasas de interés seguirán siendo un factor de cambio crítico para los bienes raíces hasta 2028. La expectativa base es una bajada moderada de las tasas hipotecarias en los próximos años, pero no un regreso a los mínimos extremos. La actividad inmobiliaria (tanto de compra como de construcción) debería fortalecerse gradualmente a medida que bajen las tasas. Sin embargo, todas las previsiones vienen con la advertencia de que una inflación inesperada o choques económicos pueden cambiar la trayectoria de las tasas. Por ahora, el consenso es que lo peor del shock de tasas ya ha pasado, y el entorno se volverá poco a poco más favorable para prestatarios e inversionistas. Como dijo un ejecutivo hipotecario: “Anticipamos que las tasas caerán ligeramente, aunque no hasta los mínimos históricos de antes” mpamag.com. Planificar para hipotecas al 6% hoy, con la posibilidad de refinanciar a 5% mañana, es un enfoque prudente para los compradores de vivienda en este periodo.

IV. Destacados Regionales y a Nivel Ciudad

El sector inmobiliario es famoso por ser local. Aunque las tendencias nacionales brindan un contexto, las diferencias regionales en EE.UU. han sido notables en los últimos años, y es probable que continúen. Aquí destacamos algunos desarrollos regionales y a nivel ciudad en el mercado de la vivienda, así como las principales áreas metropolitanas a observar:

Explosión del Sun Belt (Sureste y Suroeste): La región del Sun Belt (que se extiende por el sur desde Florida hasta Texas, e incluye el Suroeste y partes del Oeste) ha sido la estrella de la última década, y continúa liderando muchos indicadores. Estados como Florida, Texas, las Carolinas, Georgia, Arizona y Tennessee han visto un fuerte crecimiento poblacional y laboral, atrayendo tanto a individuos (incluyendo trabajadores remotos y jubilados) como a empresas que se reubican. Esta inmigración ha impulsado la demanda de vivienda y ha mantenido los precios de las casas relativamente firmes en estas áreas. Muchas ciudades del Sun Belt experimentaron apreciaciones de precios de dos dígitos hasta 2022; algunos mercados se enfriaron en 2023 (incluso con ligeras caídas de precios), pero en general se mantienen. Por ejemplo, el precio medio de una vivienda en Miami, FL aumentó alrededor del 9% en el último año realtor.com y Orlando, FL tuvo un aumento de más del 12% interanual realtor.com, según pronósticos de Realtor.com, lo que indica fortaleza continua. Mientras tanto, Austin, TX, que fue ícono de la fiebre inmobiliaria durante la pandemia (los precios subieron casi un 40% en dos años), vio una corrección de los valores en 2023. A principios de 2025 los precios en Austin se mantienen un poco por debajo de su pico, pero la economía de la ciudad es fuerte y el crecimiento poblacional alto, por lo que la NAR espera que Austin “vea recuperar los precios en el futuro cercano” nar.realtor. El elemento común en los mercados del Sun Belt es asequibilidad (en comparación con ciudades costeras), impuestos bajos, creación de empleo y clima cálido; se espera que estos factores persistan hasta finales de la década de 2020. Los inversores favorecen especialmente mercados como Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa y Charlotte, que cuentan con tamaño y crecimiento. Como advertencia, el clima y los seguros: áreas en la costa de Florida y la Costa del Golfo enfrentan costos crecientes de seguros (por huracanes e inundaciones), lo que podría reducir la asequibilidad y el interés de los compradores con el tiempo si no se soluciona.
Mercados Costeros de Alto Costo: Las áreas metropolitanas costeras costosas – como Ciudad de Nueva York, área de la Bahía de San Francisco, Los Ángeles, Boston, Washington D.C. y Seattle – han tenido un desempeño más mixto. Muchos de estos mercados vieron una breve caída de precios en 2020 (cuando el trabajo remoto permitió mudanzas fuera de ciudades densas) seguida de un repunte en 2021 cuando volvió la actividad urbana. Para 2022, varias ciudades costeras volvieron a enfrentar dificultades: éxodo (personas mudándose a zonas más baratas), y en algunos casos despidos en el sector tecnológico (especialmente en San Francisco y Seattle) afectaron la demanda. En 2023, San Francisco vio una disminución interanual en su precio medio y sus valores inmobiliarios se mantienen prácticamente planos (+1,5% interanual en el primer trimestre de 2025) nar.realtor, es decir, el mercado del Área de la Bahía ha estado estancado. Sin embargo, hay signos de estabilización: las ciudades están volviendo a atraer residentes. Los datos de la NAR mostraron que después del “cambio suburbano” durante la pandemia, 2024 tuvo la mayor alza en personas mudándose de regreso a los centros de las ciudades en una década nar.realtor. Jóvenes profesionales están regresando por empleos y servicios, y la inmigración internacional (que se concentra en ciudades de entrada) está aumentando. Así que, aunque Nueva York o San Francisco quizás no vean el crecimiento explosivo de Austin o Nashville, aún tienen una oferta de vivienda muy limitada e ingresos altos, lo que debería sostener los precios. Por ejemplo, ocho de los diez mercados metropolitanos más caros están en California (por ejemplo, el precio medio en San José supera los 2 millones, con un aumento del 9,8% interanual) nar.realtor. Estos mercados son caros por años de escasa construcción y su ubicación privilegiada, y se espera que los precios suban lentamente mientras siga escasa la oferta. La asequibilidad de la vivienda es un gran problema en las costas, con tasas de propiedad muy bajas (en el Área de la Bahía, menos del 55% de los hogares son propietarios) nar.realtor. Esto genera presión política por más desarrollo y medidas de asequibilidad, que podrían dar forma a estos mercados en la próxima década.
Estabilidad del Medio Oeste: El Medio Oeste no ha estado en los titulares, pero discretamente se ha vuelto atractivo para algunos debido a su relativa asequibilidad y economías estables. Ciudades como Columbus (OH), Indianápolis, Kansas City, Milwaukee y Minneapolis no experimentaron grandes auges ni caídas; en su lugar, han tenido crecimientos constantes de un solo dígito en precios y baja volatilidad. En 2024–2025, las áreas metropolitanas del Medio Oeste ven una de las recuperaciones más fuertes en ventas, a medida que compradores que no pueden comprar en regiones caras buscan casas más baratas. Por ejemplo, el análisis de Realtor.com identificó varios mercados del Medio Oeste entre los 10 principales para 2025 en cuanto a venta y potencial de crecimiento de precios realtor.com. Específicamente, Colorado Springs, CO (a veces considerado parte del Oeste Montañoso) ocupó el puesto #1, Virginia Beach, VA (una ciudad costera del sureste más asequible) el #3, y Greensboro, NC el #10 realtor.com. Aunque no todas estas son del Medio Oeste estricto, la tendencia general es que las ciudades secundarias con buena calidad de vida están en auge. El Medio Oeste también suele ofrecer tasas de retorno más altas (rendimientos de alquiler), lo que atrae a inversionistas a lugares como Cleveland o Detroit para alquileres unifamiliares y adquisiciones multifamiliares. Se espera que los mercados de vivienda del Medio Oeste tengan un crecimiento moderado y estable sin las oscilaciones dramáticas vistas en otros lugares. Un factor a observar es la población: algunas áreas aún ven estancamiento o leve disminución, lo que puede limitar la demanda. Pero las áreas metropolitanas con bases laborales en salud, educación o manufactura marchan bien.
Corredor Noreste: El corredor noreste (de Boston a D.C.) es una mezcla de dinámicas. El mercado inmobiliario de Nueva York se ha recuperado de la caída de 2020; los alquileres en Manhattan marcaron récords en 2022 y los precios de los condominios se han estabilizado. Los suburbios (Nueva Jersey, Long Island, Connecticut) siguen fuertes por la falta de oferta. Boston tiene un mercado resiliente potenciado por educación y empleos en biotecnología, y los precios siguen subiendo de forma moderada. Filadelfia y Baltimore son áreas metropolitanas más asequibles en este corredor que han tenido aumentos como alternativas a D.C. o Nueva York. Washington D.C. ha estado relativamente plano en precios recientemente, en parte por la gran oferta de condominios y cierta salida poblacional, pero los ingresos altos y la poca tierra disponible para casas unifamiliares hacen que ese segmento sea competitivo. En general, el noreste tiene viviendas antiguas y poco crecimiento, por lo que la oferta es ajustada. Mientras la economía regional (gobierno, educación, finanzas, salud) siga estable, la vivienda probablemente apreciará de a poco. Una tendencia interesante es que las tasas altas afectan más a los mercados muy caros: una hipoteca al 7% sobre una casa de $1 millón en New Jersey es mucho más difícil de pagar que una sobre una casa de $300,000 en Ohio. Así, el golpe de la asequibilidad en el noreste ha sido severo. Esto podría frenar el crecimiento de precios a corto plazo hasta que bajen las tasas o suban los ingresos.
Asequibilidad regional y patrones migratorios: En general, la asequibilidad es un factor clave en el desempeño regional. Regiones que eran muy asequibles hace pocos años (Sureste, partes del Oeste como Idaho/Utah) experimentaron grandes subidas de precios al recibir migración, y ahora ya no son tan baratas, lo que ha enfriado un poco los mercados. Mientras tanto, regiones que nunca vivieron un auge (partes del Medio Oeste/Noreste) ahora son buenas oportunidades. Se sigue viendo migración de estados caros a baratos: por ejemplo, California, Illinois y Nueva York tienen salida neta, mientras que Florida, Texas, las Carolinas, Tennessee reciben inmigración neta. Se espera que esto continúe, influido por la flexibilidad del trabajo remoto y jubilados buscando climas cálidos y asequibles. Florida merece mención especial: ha recibido un flujo masivo de residentes (y un aumento de precios cercano al 40% en 3 años). Recientemente, algunos mercados de Florida (Naples, Tampa, zonas del sur) se han estabilizado debido a la pérdida de asequibilidad y preocupaciones de seguros, pero Miami y Orlando están pronosticados como líderes en ventas y precios para 2025 realtor.com, ilustrando que Florida sigue siendo atractivo.

En la Tabla 1 a continuación, resumimos algunos ejemplos de indicadores de vivienda regionales para ilustrar la diversidad:<table> <thead> <tr><th>Área Metropolitana (Región)</th><th>Precio Mediano Vivienda T1 2025</th><th>Variación anual de precio</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San José, CA (Costa Oeste)**</td><td>$2,020,000</td><td>+9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865,000</td><td>+1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Costa Oeste)**</td><td>$1,320,000</td><td>+1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacífico)**</td><td>$1,165,100</td><td>+7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**La Zona Urbana de Honolulu fue uno de los pocos mercados no continentales en el top 10 de más caros**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabla 1: Ejemplos de los precios medianos de viviendas unifamiliares en el primer trimestre de 2025 y los cambios anuales de precio en áreas metropolitanas seleccionadas. Incluso entre los mercados con precios más altos, el crecimiento varía: por ejemplo, el mercado impulsado por la tecnología de San José experimentó casi un 10% de aumento, mientras que San Francisco estuvo casi plano nar.realtor. Nápoles, Florida, solo vio un +1.8% mientras su mercado anteriormente candente se enfrió nar.realtor.)

Como muestran los datos, la mayoría de los mercados metropolitanos alcanzaron nuevos máximos históricos de precios para 2025, incluso si el crecimiento se ha desacelerado nar.realtor. El desafío de la asequibilidad es nacional pero más agudo en las áreas metropolitanas costosas. A inicios de 2025, una familia necesitaba más de $100,000 de ingresos anuales para poder comprar una vivienda media (con el 10% de enganche) en casi el 45% de los mercados nar.realtor. Por el contrario, todavía existen algunos lugares (alrededor del 3% de los mercados) donde una familia que gana $50,000 puede permitirse comprar una casa nar.realtor ; estos tienden a ser pueblos pequeños del Medio Oeste o del Sur. Esta brecha subraya por qué la gente se traslada. Hacia el futuro, esperamos un continuo reordenamiento regional: los mercados asequibles con buenas perspectivas de empleo atraerán a más residentes (respaldando sus mercados de vivienda), mientras que los mercados extremadamente inaccesibles dependerán de compradores con mayores ingresos o verán un crecimiento más lento. Sin embargo, ninguna región es monolítica – factores locales como la apertura de una nueva fábrica, la expansión de una empresa tecnológica o un desastre natural pueden influir en el mercado inmobiliario de una ciudad. Los actores inmobiliarios deberán estar atentos a estos desarrollos a nivel micro incluso mientras rastrean las tendencias macro.

V. Principales Impulsores Demográficos, Tecnológicos y Económicos

Multitud de fuerzas subyacentes están dando forma al panorama inmobiliario. En esta sección, analizamos los principales impulsores demográficos, tecnológicos y económicos que están impactando la vivienda y el sector inmobiliario comercial. Estos factores ayudan a explicar las tendencias observadas y brindan perspectivas sobre cómo puede evolucionar el mercado en los próximos años.

Cambios Demográficos: La demografía es el destino de la demanda de vivienda. EE.UU. atraviesa un relevo generacional. Los millennials (nacidos aprox. 1981–1996) – la mayor generación en la fuerza laboral – están ahora en su mayoría en la franja final de los 20 a finales de los 30 años, edades clave para la formación de hogares y la compra de vivienda. Este grupo se ha demorado un poco más que generaciones anteriores en comprar vivienda (por factores como la deuda estudiantil y la crisis de 2008), pero ahora está entrando con fuerza al mercado. De hecho, la edad mediana del comprador de casa por primera vez ha subido a 38 años, un máximo histórico nar.realtor, reflejando cuánto tardan los millennials en ahorrar para el enganche ante precios altos. Muchos recurren a ayuda familiar: el 25% de los compradores primerizos usó un regalo o préstamo de familiares y el 7% recurrió a herencias – también máximos históricos nar.realtor. A medida que los Millennials maduran, sus preferencias podrían pasar de pequeños departamentos a casas suburbanas más grandes, incrementando la demanda en zonas orientadas a familias. Detrás de ellos, la Generación Z (nacidos aprox. 1997–2012) empieza a entrar a la adultez; los mayores ya tienen veintitantos y comienzan carreras, a menudo como inquilinos. En los próximos 5 años, la Generación Z aumentará significativamente la demanda de alquiler y, eventualmente, la de casas iniciadoras (aunque probablemente sea más hacia finales de los 2020s para comprar). Mientras tanto, los baby boomers (nacidos 1946–1964) ya están en edad de jubilación. Muchos boomers optan por «envejecer en casa», permaneciendo en sus viviendas más tiempo que generaciones previas, lo que contribuye a la baja rotación de viviendas. Sin embargo, algunos están reduciendo tamaño o mudándose – a menudo hacia climas más soleados o cerca de nietos – influyendo en mercados como Florida, Arizona y las Carolinas. Los boomers fueron compradores activos en 2023–24, incluso superando a compradores más jóvenes en algunos trimestres, ya que suelen tener patrimonio y pueden pagar en efectivo. De hecho, las compras todo en efectivo están en máximos históricos, representando el 26% de las ventas de viviendas (y más del 30% en ventas de compradores repetidos) recientemente nar.realtor, en parte por compradores mayores liquidando o usando riqueza acumulada. Otra tendencia demográfica es el auge de los hogares multigeneracionales. NAR informa que entre 14% y 17% de los compradores adquieren viviendas para varias generaciones, para alojar a padres mayores o hijos adultos que regresan al hogar nar.realtor. El ahorro de costos y las preferencias culturales impulsan este fenómeno y aumenta la demanda de casas unifamiliares grandes, con «suites para suegros», etc. Finalmente, el crecimiento poblacional total en EE.UU. se desaceleró a fines de 2010, pero cobró impulso por el aumento de la inmigración después de 2021. La inmigración internacional es clave en la formación de hogares, especialmente en ciudades receptoras y para la demanda de renta. Siempre que EE.UU. siga admitiendo inmigrantes en buen número, esto respaldará la demanda de vivienda en los próximos años (cada familia inmigrante nueva necesita vivienda, sea alquilada o propia). En resumen, la demografía es generalmente favorable para la vivienda: un gran grupo entra en edad de compra, los eventos vitales impulsarán mudanzas a pesar de las tasas hipotecarias altas, y el crecimiento poblacional mantendrá la presión sobre la oferta nar.realtor. Una preocupación es la asequibilidad para compradores jóvenes: si los precios y tasas hipotecarias se mantienen altos, millennials y Gen Z podrían formar hogares más lentamente o inclinarse más por el alquiler, lo cual podría modificar la trayectoria de la tasa de propiedad.
Tendencias Tecnológicas: La tecnología influye en el sector inmobiliario de múltiples maneras. Tal vez la más trascendental es el auge del trabajo remoto, que ha liberado a muchos trabajadores de la oficina. Esto ya ha reconfigurado la demanda residencial, permitiendo a la gente mudarse lejos de los centros urbanos o a regiones completamente diferentes (como se vio en la migración al Sun Belt). Se espera que el trabajo remoto persista en formato híbrido, lo que mantendrá la demanda residencial dispersa. Los trabajadores pueden priorizar la asequibilidad y el espacio (oficinas en casa) sobre los tiempos de desplazamiento, lo que beneficia a los mercados suburbanos y periféricos. Sin embargo, como se mencionó antes, algunas empresas ya están volviendo a llamar a los empleados, así que la vivienda urbana ni mucho menos está obsoleta. En el lado comercial, la tecnología de trabajo remoto es el reto fundamental para el sector oficinas, como se detalló antes. Otra tendencia tecnológica es el crecimiento del comercio electrónico. La expansión de las compras en línea (acelerada por la pandemia) incrementó la demanda de inmuebles logísticos (almacenes, centros de cumplimiento), presionando ciertos formatos comerciales minoristas. Los dueños de centros comerciales han respondido añadiendo inquilinos experienciales (como lugares de entretenimiento, gimnasios, consultorios médicos) que resisten mejor el avance de internet. La interacción entre tecnología y comercio minorista continuará; esperamos más retail omnicanal (tiendas como showrooms/centros de cumplimiento para pedidos en línea), lo que podría favorecer la ocupación de locales bien ubicados. En el sector residencial, la tecnología agiliza las transacciones. La proliferación de plataformas de anuncios (Zillow, Redfin, Realtor.com) y tours virtuales ha dado a los compradores un acceso sin precedentes a la información. Hipotecas digitales y cierres electrónicos simplifican el proceso de compra. Estas eficiencias no alteran la oferta y demanda, pero sí otorgan mayor transparencia y pueden reducir fricciones (¡aunque las guerras de ofertas siguen fieras!). Otra área es el proptech y casas inteligentes: muchas nuevas viviendas y edificios residenciales ya incluyen termostatos inteligentes, sistemas de seguridad y dispositivos IoT, lo que puede ser un punto de venta. Tecnológicamente, los métodos constructivos también evolucionan (aunque lentamente): la construcción modular y la impresión 3D de casas se exploran para reducir costos y acelerar la construcción, algo relevante si se adopta a gran escala para enfrentar la escasez de viviendas. La analítica de datos y la IA se usan cada vez más por inversores inmobiliarios para identificar oportunidades (por ejemplo, usando algoritmos para hallar inmuebles subvalorados o anticipar cambios de mercado). En cuanto a sectores específicos: los centros de datos en sí son una categoría inmobiliaria en auge gracias al crecimiento de la nube y la IA; como se mencionó, la vacancia de centros de datos ronda el 2.8% y se está sumando mucha capacidad cbre.com. La necesidad de infraestructura digital (centros de datos, ubicaciones de torres celulares) es un nuevo impulsor que evalúan los desarrolladores de suelos. Finalmente, la dinámica de la industria tecnológica puede influir fuertemente en ciertos mercados. Los grandes polos tecnológicos (San Francisco, Seattle, Austin) vieron sus mercados inmobiliarios fluctuar con la fortuna de las tecnológicas. A 2025, el sector tech se recupera de despidos, lo cual es positivo para sus mercados inmobiliarios locales. De 2025 a 2028, si la IA y otras innovaciones impulsan un nuevo auge tecnológico, los hubs de alto costo podrían enfrentar nuevamente presión sobre las viviendas a menos que construyan nuevas unidades.
Factores Económicos y de Política: Las condiciones económicas generales siempre son motores fundamentales. Crecimiento del empleo, tendencias salariales y crecimiento del PIB afectan directamente la demanda inmobiliaria. Se espera que la economía de EE.UU. en 2025 crezca modestamente – CBRE prevé un crecimiento del PIB de alrededor del 2.0% al 2.5% en 2025 cbre.com, un poco por encima de la tendencia, asumiendo un aterrizaje suave. Este crecimiento está impulsado por el gasto del consumidor (los balances familiares siguen en buen estado) y el relajamiento de condiciones financieras. Se creó mucho empleo en 2023–24 incluso mientras las ventas de viviendas caían, lo que sugiere una demanda de vivienda latente si las condiciones mejoran realestatenews.com. Si el empleo se mantiene sólido (desempleo rondando 4–4.5% según proyecciones) cbre.com, las personas formarán hogares e invertirán en inmueble. El incremento salarial es otro factor – los salarios han subido, pero no tan rápido como los precios de la vivienda en muchas áreas, perjudicando la asequibilidad. Si la inflación salarial se mantiene en torno al 4-5% anual y el crecimiento de precios de viviendas se modera a 2-3%, poco a poco se restablecería cierto equilibrio. La inflación afecta el sector inmobiliario al influir sobre tasas de interés (como se mencionó) y costos de construcción. La inflación de costos de construcción fue muy alta en 2021–22 (materiales y mano de obra escasos). Eso ha bajado, pero construir una vivienda sigue siendo bastante más caro que antes de la pandemia. La mejora de la oferta (y, por tanto, la asequibilidad) depende de la productividad constructiva y costos; los esfuerzos de política para reducir trabas regulatorias o brindar subsidios pueden ayudar. La política gubernamental seguirá siendo una incógnita. A nivel federal, se discute asistencia a compradores primerizos (programas para enganches, créditos fiscales) que podrían empujar la demanda si se aprueban. Sin embargo, el mayor impacto será a nivel estatal/local: reformas de zonificación para permitir mayor densidad, agilización de permisos e incentivos para vivienda asequible podrían aumentar la oferta en mercados tensionados. Estados como California y Oregon han comenzado a exigir más producción de vivienda y han legalizado las «accessory dwelling units» (ADU), lo que podría sumar unidades a largo plazo. Otro factor es el entorno financiero: la disponibilidad de crédito. Los bancos han endurecido criterios recientemente, por tasas altas e incertidumbre económica. Esto afecta tanto a compradores (quienes podrían hallarlo más difícil calificar o pagar tasas/fees mayores) como a desarrolladores (a quienes se exigen condiciones más estrictas para créditos a la construcción). Si la banca se estabiliza y bajan tasas, el crédito se podría facilitar, permitiendo más actividad inmobiliaria. Por el contrario, algún shock financiero (por ejemplo, una crisis de liquidez o un problema de techo de deuda que cause volatilidad de tasas) podría afectar el sentimiento inmobiliario rápidamente. La política fiscal (gasto público y déficits) también importa; el gran déficit federal es un motivo por el que se cita que las tasas a largo plazo permanecen altas nar.realtor. Si EE.UU. reduce sus déficits, eso podría quitar presión a los rendimientos de bonos y así a tasas hipotecarias. Y claro, la política fiscal y tributaria influye en el mercado inmobiliario – están en discusión posibles cambios a deducciones SALT o impuestos a inversores, que pueden alterar incentivos de compra en estados de altos impuestos o para propietarios de alquiler.

En resumen, el viento demográfico a favor de un creciente número de compradores y arrendatarios en edad óptima respalda la demanda de vivienda a largo plazo, la tecnología está reconfigurando dónde y cómo vive y trabaja la gente (impactando de forma desigual distintos tipos de propiedad), y el contexto económico – tasas de interés, crecimiento del empleo, inflación – marca el ritmo general para el sector inmobiliario. Estos factores están interrelacionados: por ejemplo, si la tecnología permite más empleos remotos en el Medio Oeste, eso es un cambio demográfico y económico para esa región. O si la política económica controla la inflación, ese auge tecnológico de centros de datos podría avanzar sin sobrecargar la red eléctrica (otro vínculo tecnología-economía, como se mencionó explorando el uso de energía nuclear para centros de datos cbre.com). Los participantes del sector deberán monitorear estos impulsores macro de cerca. Los próximos años verán probablemente una continua adaptación a las “nuevas normalidades” de la vida post-pandemia, tasas de interés más altas que en los años 2010, y las preferencias cambiantes de una nueva generación.

VI. Riesgos y Oportunidades de Inversión

El mercado inmobiliario de 2025–2028, aunque prometedor en muchos aspectos, también conlleva un conjunto único de riesgos y oportunidades para los inversores, sean grandes instituciones o propietarios/arrendadores individuales. A continuación destacamos los principales riesgos a tener en cuenta, así como oportunidades que podrían aprovecharse en este período:

Principales riesgos de inversión:

Altas tasas de interés y costos de financiamiento: Tasas de interés elevadas aumentan los costos de endeudamiento, lo que puede erosionar los rendimientos de la inversión o la asequibilidad de la vivienda. Si las tasas permanecen altas más tiempo del esperado (o vuelven a subir debido a la inflación), financiar operaciones inmobiliarias seguirá siendo complicado, lo que puede deprimir los valores de las propiedades. Muchos inversores comerciales que compraron a tasas bajas enfrentan el riesgo de refinanciamiento – refinanciar préstamos a las tasas actuales puede ser inviable, lo que en algunos casos lleva al impago o a ventas en situación de distress. Esto es especialmente riesgoso en el sector de oficinas, donde la caída de valores y las tasas altas confluyen (una oleada de hipotecas comerciales sobre oficinas vence entre 2025 y 2026). El aumento de los cap rates puede reducir los valores inmobiliarios en todos los sectores, al menos a corto plazo, lo cual representa un riesgo para los propietarios actuales.
Posibilidad de recesión económica: Aunque el escenario base es un aterrizaje suave, siempre existe el riesgo de recesión – ya sea por endurecimiento excesivo de la Fed, shocks globales o eventos geopolíticos. Una recesión con importantes pérdidas de empleo perjudicaría la demanda inmobiliaria (menos compradores de viviendas, más vacantes en departamentos, minoristas en aprietos, etc.). Sectores como hoteles y viviendas de lujo son especialmente sensibles a los vaivenes económicos. Incluso una desaceleración moderada podría amplificar otros riesgos, como incumplimientos de inquilinos o aumento de vacancia. Los inversores deben calcular con hipótesis conservadoras sobre el crecimiento de rentas y mantener reservas de caja para superar una bajada.
Bifurcación y obsolescencia del mercado: Como se ha comentado, ciertos tipos de propiedades (oficinas antiguas, centros comerciales obsoletos, departamentos sin amenities) pueden volverse funcionalmente obsoletos o al menos mucho menos competitivos. El riesgo es que el capital quede “atrapado” en estos activos sin una salida fácil – por ejemplo, un edificio de oficinas antiguo podría requerir una inversión enorme para convertirlo en residencial, y aún así la normativa o la economía local podrían no permitirlo. Los inversores con activos de calidad secundaria en ubicaciones desafiantes pueden enfrentarse a trampas de valor. De manera similar, en el lado residencial, viviendas en zonas con población decreciente o baja resiliencia climática pueden tener un rendimiento inferior. Saber qué no comprar es tan importante como encontrar los negocios correctos.
Riesgos regulatorios y políticos: El sector inmobiliario está sujeto a cambios regulatorios. Un riesgo es que se amplíen las leyes de control de alquileres o protección de inquilinos en respuesta a los problemas de asequibilidad. Ya hay estados y ciudades que han implementado topes en alquileres, lo que puede limitar el crecimiento de ingresos de los arrendadores. Otro riesgo es el aumento de impuestos prediales a medida que los municipios buscan ingresos, lo que puede impactar tanto a dueños comerciales como residenciales (como se ha visto en algunas ciudades del Sun Belt donde la apreciación rápida llevó a incrementos fiscales). En el ámbito del desarrollo, los cambios en leyes de zonificación pueden ser un arma de doble filo: relajar la normativa puede abrir oportunidades (permitir más densidad), pero normativas más estrictas ambientales o de diseño aumentan los costos. En el extremo, cualquier debate sobre eliminar los intercambios 1031 o aumentar impuestos a ganancias de capital por venta inmobiliaria podría impactar el comportamiento inversor (aunque nada es inminente a nivel federal).
Riesgos climáticos y medioambientales: El cambio climático es un riesgo cada vez más relevante en el sector. Propiedades en zonas costeras inundables, áreas propensas a huracanes, regiones de incendios forestales o afectadas por sequías enfrentan costos de seguros más altos y posible deterioro de valor. Por ejemplo, partes de Florida han visto a aseguradoras retirarse, levantando preocupaciones sobre la asegurabilidad futura de las propiedades. De igual modo, los estados del Oeste tienen problemas de incendios forestales que pueden hacer riesgosos ciertos mercados de lujo rurales. Regulaciones ambientales que buscan mejorar la resiliencia (como exigir elevación o materiales resistentes al fuego) pueden encarecer desarrollos o renovaciones. Los inversores deben tener en cuenta el riesgo climático para evitar propiedades que puedan literalmente quedar bajo el agua o inhabitables en unas décadas.
Riesgos de ejecución y liquidez: En un entorno de mercado más volátil, ejecutar grandes proyectos o estrategias de revalorización tiene riesgo de ejecución. Por ejemplo, comprar oficinas en distress para convertirlas en departamentos puede toparse con complejidades de construcción inesperadas u oposición comunitaria. A su vez, el riesgo de liquidez implica que la capacidad de vender una propiedad rápidamente y a precio justo puede verse limitada si el sentimiento de mercado se deteriora o el mercado de deuda se paraliza (como ocurrió brevemente a inicios de 2020). El inmobiliario es, por naturaleza, un activo ilíquido, por lo que los inversores deben estar preparados para mantener sus posesiones por más tiempo. Flippers o especuladores a corto plazo pueden verse atrapados en cambios bruscos del mercado.

A pesar de estos riesgos, los próximos años también presentan numerosas oportunidades:

Oportunidades clave:

Comprar en un mercado de compradores (Oportunidades selectivas): Tras el frenético mercado de vendedores de 2020–2022, muchas zonas (especialmente viviendas de alta gama y ciertos mercados con alta presencia inversora) se han enfriado. Los compradores individuales de vivienda en 2025 podrán encontrar menos competencia, más inventario e incluso bajadas de precio en algunos listados – un cambio bienvenido frente a las guerras de ofertas. Aquellos que estén financieramente preparados podrán negociar mejores acuerdos, sobre todo si buscan vendedores motivados (ej. alguien que necesita mudarse rápidamente). Para inversores, la desaceleración ha creado oportunidades para adquirir propiedades con cierto descuento respecto a los picos recientes. Por ejemplo, algunas ciudades del Sun Belt donde los precios se dispararon (Boise, Austin, Phoenix) tuvieron correcciones; los inversores astutos observan estos mercados para aprovechar el punto de entrada antes de que el crecimiento se acelere de nuevo.
Adquisición de activos en distress: Con las tasas más altas, ciertos propietarios están en dificultades – especialmente en el sector oficinas, pero también algunos dueños sobreendeudados de multifamiliares o desarrolladores de viviendas nuevas sin vender en mercados más suaves. Este entorno se compara al de principios de los 90 o tras 2008 en oportunidades para adquirir activos problemáticos. Los inversores institucionales con capital disponible se preparan para comprar préstamos impagados o propiedades embargadas con descuento, especialmente oficinas que puedan ser reconvertidas. Incluso algunos hoteles y comercios pueden comprarse por debajo del costo de reemplazo y reposicionarse. La ventana para comprar activos en distress dependerá de cuánto duren las tasas elevadas y cómo los bancos manejen los préstamos problemáticos (prorrogar vs. ejecutar). Pero para quienes tengan paciencia y capital, los próximos 1–3 años pueden ofrecer oportunidades de compra únicas en el ciclo, con potenciales retornos superiores si los activos se rehabilitan o bajan las tasas (aumentando el valor).
Crecimiento en sectores y mercados desatendidos: Ciertos sectores tienen vientos a favor que los hacen atractivos para el desarrollo o la inversión. Como se ha señalado, el sector industrial/logístico sigue siendo altamente demandado – construir centros de distribución modernos en puntos clave (o convertir grandes comercios vacíos en centros logísticos) puede ser lucrativo. La vivienda multifamiliar es necesaria prácticamente en todas partes; aunque se están construyendo grandes complejos lujosos, existe escasez de viviendas accesibles/de fuerza laboral. Los desarrolladores que se enfoquen en alquileres de gama media o los inversores en comunidades de casas prefabricadas pueden ver retornos estables y menos competencia. El sector de alquiler unifamiliar (SFR) es otra área de crecimiento – grandes instituciones siguen comprando o construyendo casas para alquilar, y también individuos pueden beneficiarse de esta tendencia (especialmente en mercados con alta demanda de alquiler entre quienes no pueden comprar). Regionalmente, mercados secundarios emergentes como Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City, etc., que no vivieron la gran subida, ahora suelen ofrecer buenos rendimientos y potencial de apreciación a medida que el trabajo remoto amplía la localización del talento. Estos mercados están en el radar de los inversores que buscan rendimiento y pueden superar a otros si continúa la migración de personas y empresas.
Jugadas de valor añadido y reconversión: Ante un parque inmobiliario envejecido, existe mucho margen para añadir valor mediante renovación o cambio de uso. Por ejemplo, los inversores están comprando edificios de departamentos de los años 70–80 y renovando las unidades para captar rentas más altas – una estrategia clásica de value-add que sigue funcionando debido a la prima que dan los inquilinos a los acabados modernos y electrodomésticos eficientes. En el ámbito comercial, reconvertir un centro comercial en decadencia en un “town center” de uso mixto con viviendas y oficinas es una oportunidad que muchos desarrolladores persiguen (ya hay casos de éxito). Y como se mencionó, la conversión de oficinas a residencia es una idea de moda: aunque solo es viable en un subconjunto de oficinas obsoletas (por temas de diseño y costos), ciudades como Washington D.C. y Nueva York ya ofrecen incentivos para estas conversiones, lo que podría generar valiosas unidades residenciales a partir de oficinas vacías. Los primeros en concretar estas transformaciones pueden aprovechar tanto bajos precios de adquisición como apoyo municipal.
Aprovechando la ola demográfica: Las oportunidades impulsadas por la demografía incluyen construir o invertir en vivienda para personas mayores/comunidades 55+ (la demanda crecerá al envejecer los Boomers), vivienda estudiantil en ciudades con universidades en expansión y viviendas de entrada para los Millennials que finalmente compran (quienes construyan hogares más pequeños y accesibles pueden atraer a este gran mercado). Otro ángulo es el de viviendas multigeneracionales – los constructores pueden incorporar diseños que acojan familias extensas, siguiendo la tendencia identificada por NAR nar.realtor. Los inversores también pueden buscar activos en zonas urbanas que puedan beneficiarse del regreso de jóvenes – por ejemplo, pequeños multifamiliares o espacios co-living en ciudades donde las rentas cayeron pero ahora repuntan al regresar la población.
Potencial alcista por las tasas de interés: Curiosamente, lo mismo que representa un riesgo (tasas altas) también genera potencial de subida. Si un inversor compra ahora con un cap rate y un financiamiento más altos, existe un potencial de subida si/cuando bajen las tasas – podrían refinanciar a una tasa inferior en un par de años, lo que aumentaría el flujo de caja, y el valor del activo podría subir solo por la compresión del cap rate (ya que la deuda más barata permite pagar más). Los compradores de vivienda pueden ver este momento como “cásate con la casa, sal con la tasa” – es decir, compra la casa adecuada y refinancia después. El potencial de alivio en tasas actúa como un viento a favor para quienes actúan mientras otros esperan. De hecho, la encuesta de Fannie Mae sugiere que muchos expertos esperan que las tasas hipotecarias bajen suavemente y se acerquen a niveles históricamente más normales en los próximos años mpamag.com mpamag.com. Fijar una compra o inversión antes de que eso ocurra puede suponer comprar a cierto descuento y disfrutar la apreciación cuando la demanda regrese.

Al sopesar riesgos y oportunidades, los inversores (grandes y pequeños) deben mantener la disciplina y la debida diligencia. El inmueble es un juego cíclico y de largo plazo. El período 2025–2028 probablemente recompense a quienes sean selectivos – enfocándose en ubicaciones fuertes, motores de demanda sostenibles y estrategias de salida realistas – y cuenten con un colchón para sobrellevar la volatilidad a corto plazo. Medidas prudentes como fijar las tasas de interés o tener coberturas, mantener ratios préstamo/valor moderados y reservar contingencia en los presupuestos de proyectos pueden mitigar muchos de los riesgos detallados. En cuanto a las oportunidades, estar preparados (con capital o financiamiento listo) para moverse rápido ante una buena oportunidad es clave, pues la competencia volverá en cuanto mejoren las condiciones. En resumen, aunque el mercado tiene incertidumbres, el inmobiliario sigue siendo un activo de valor intrínseco y probada resiliencia, y los próximos años ofrecen un escenario para comprar activos de calidad a mejores precios que hace un par de años – una perspectiva que resulta muy atractiva para los inversores astutos.

VII. Perspectivas y Pronósticos para 2025–2028

¿Qué nos deparan los próximos años en el mercado inmobiliario de EE. UU.? Hacer pronósticos siempre es complicado, pero la mayoría de los analistas prevén un periodo de normalización y crecimiento gradual en lugar de un auge o caída. Aquí recopilamos perspectivas para distintos segmentos y resaltamos las expectativas de consenso hasta 2028:

Precios de Vivienda: Después del fuerte aumento durante 2020–2022 (los precios nacionales subieron ~40% en ese lapso), el mercado básicamente se tomó un respiro en 2023–2024, con variaciones planas o ligeras alzas. A futuro, la mayoría de pronósticos proyectan una apreciación modesta de los valores de las viviendas—generalmente de un solo dígito bajo anual—al menos por los próximos dos años. La siguiente tabla muestra proyecciones de varias fuentes reconocidas:

Fuente del Pronóstico	Cambio Esperado de Precio de Vivienda 2025	Cambio Esperado de Precio de Vivienda 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4.1% mpamag.com	+2.0% mpamag.com
Asociación Nacional de Realtors	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Asociación de Banqueros Hipotecarios	+1.3% businessinsider.com	+0.3% businessinsider.com
Zillow Research (Índice de Valor de Viviendas)	–1.4% zillow.com (caída)	(Sin pronóstico)
Panel de Expertos (100+ economistas)	+3.4% fanniemae.com	+3.3% fanniemae.com

Tabla 2: Pronósticos seleccionados de crecimiento de precios de vivienda para 2025 y 2026. La mayoría de expertos anticipan crecimiento continuo, pero a un ritmo más lento que en años recientes—en el rango de 0% a 4% por año. (Fannie Mae y NAR son relativamente optimistas, MBA más conservadora y Zillow predice una ligera caída en 2025 antes de posiblemente retornar al crecimiento). Todos prevén moderación en lugar de una fuerte caída o nuevo aumento abrupto.

Como indica la tabla, hay una variedad de perspectivas. La proyección actualizada de NAR (a inicios de 2025) espera que los precios suban alrededor de 3% en 2025 y se aceleren a 4% en 2026 businessinsider.com, básicamente en línea con el crecimiento de los ingresos. Fannie Mae prevé un poco más para 2025 (+4.1%) pero luego ve un enfriamiento a +2% en 2026 mpamag.com, probablemente asumiendo mayor oferta para entonces. MBA es la más cauta, apenas por encima de cero crecimiento hasta 2026 businessinsider.com, lo que implica que tasas altas mantienen los precios controlados. La visión de Zillow de una leve caída en 2025 (–1.4%) zillow.com subraya que si el inventario aumenta y la demanda de compradores sigue débil, podríamos ver una leve erosión de precios en algunas zonas, aunque su tendencia de revisión fue al alza (antes esperaban –1.9%, mejoraron a –1.4%). Una encuesta de expertos de Pulsenomics/Fannie Mae encontró consenso de aproximadamente +3.4% y +3.3% para 2025 y 2026 fanniemae.com, respectivamente – básicamente un regreso al crecimiento normal y sostenible. Más allá de 2026, aunque se publican menos pronósticos formales, muchos expertos sugieren que los precios continuarán subiendo a un ritmo bajo de un solo dígito durante 2027–2028 (asumiendo que no surja un nuevo choque), respaldados por la escasez de oferta y demanda sólida. Si las tasas hipotecarias bajan considerablemente en el final de la década, el crecimiento de precios podría acelerarse un poco, pero eso también mejoraría la accesibilidad, generando un mercado más equilibrado.

Ventas y Construcción de Viviendas: En el frente de ventas, se espera que 2025 marque el inicio de la recuperación desde los deprimidos volúmenes de 2023–24. NAR proyecta que las ventas de viviendas existentes aumenten aproximadamente 6% en 2025 (y otro ~11% en 2026) realestatenews.com, aunque esos porcentajes se recortaron desde pronósticos previos más optimistas. Fannie Mae redujo su pronóstico para 2025, de un salto del 11% a ~4% (aprox. 4.9 millones de ventas), en mayo de 2025 housingwire.com. El modelo de Zillow ve un aumento menor del ~1–2%. La trayectoria depende mucho del movimiento de tasas hipotecarias: una caída siquiera al rango del 6% bajo o 5% alto para finales de 2025 podría liberar mucha demanda contenida. Para 2028, algunos analistas creen que podríamos volver a un volumen “normal” de 5.5–6 millones de ventas de viviendas existentes anualmente (visto por última vez en 2019), pero eso podría ser optimista si las tasas siguen elevadas. Las ventas de viviendas nuevas en realidad se han mantenido mejor (la nueva construcción cubrió parte del déficit de inventario), y los pronósticos (NAR, Fannie) las ven subiendo en el rango del 10% en 2025, ya que los constructores continúan atrayendo compradores con subsidios de tasa e incentivos realestatenews.com. Los inicios de construcción de viviendas podrían bajar ligeramente en 2025 (de ~1.34 millones en 2024 a quizá 1.3 millones) y luego subir en 2026–2028 hacia el rango medio del millón y medio si la demanda lo permite businessinsider.com. Es importante notar que esos niveles siguen por debajo de lo necesario para cerrar el déficit habitacional, así que cualquier subconstrucción apoya los precios en el mediano plazo. Se espera que la construcción de viviendas de alquiler se desacelere considerablemente hacia 2026 (tras el pico en 2024–25), lo que para 2027 podría volver a ajustar el mercado de alquiler.

Tasas Hipotecarias y Financiamiento: Las proyecciones de tasas de interés generalmente prevén una caída gradual: como se mencionó, Fannie Mae espera alrededor de 6.0% a finales de 2026 para la hipoteca fija a 30 años mpamag.com. La MBA es algo más optimista, esperando alrededor de 5.5% para 2027. Para 2028, si la inflación se ubica en o debajo del 2%, no sería extraño ver tasas hipotecarias en el rango del 5.5%, lo cual históricamente sigue siendo normal (¡y bastante asequible comparado con los años 80!). La Reserva Federal probablemente adoptará una postura neutral o de flexibilización en 2025 mientras la inflación esté bajo control, lo que debería bajar las tasas a corto plazo y, finalmente, los rendimientos a largo plazo. Un factor incierto es el balance de la Fed (endurecimiento cuantitativo) y la demanda global por bonos estadounidenses—eso puede mantener los rendimientos altos (como vimos en 2023). Pero existe consenso en que el pico de tasas ya pasó y hacia finales de la década deberían ser más bajas o al menos no más altas que a inicios de los 2020. Esto sería positivo tanto para el sector residencial como comercial. La disponibilidad de crédito hipotecario podría expandirse de nuevo a medida que bajen tasas—espera más programas para compradores primerizos, préstamos de cartera bancaria y quizá el regreso de préstamos no-QM (no estándares) a medida que los prestamistas ganen confianza. Para el comercial, los mercados de deuda entre 2026–27 podrían relajarse, haciendo más fáciles los acuerdos (los cap rates podrían comprimirse un poco, elevando modestamente los valores cbre.com).

Mercado de Alquiler: En el ámbito del alquiler, 2025 y 2026 se perfilan como años de absorción: muchos apartamentos nuevos serán ocupados por el creciente número de hogares inquilinos. El panel de expertos predice un crecimiento de rentas a nivel nacional de alrededor del 3% anual esos años, lo cual es moderado mf.freddiemac.com. Algunas firmas como Yardi o CBRE esperan un poco menos en 2025 (~2-2.5%, como vimos) mf.freddiemac.com cbre.com. Para 2027 y 2028, el crecimiento de rentas podría acelerarse si la vacancia se reduce tras el freno en la construcción, quizá regresando al 3-4% anual en línea con el crecimiento de los ingresos. Las tasas de vacancia en multifamiliar pueden llegar a 6-7% en 2024-25 y luego descender al rango bajo del 5% para 2027. Los alquileres de vivienda unifamiliar deberían seguir en alta demanda y podrían tener crecimiento de rentas superior al de departamentos (un solo dígito medio) ya que las familias buscan más espacio. La tasa de propiedad de vivienda podría volver a subir lentamente hacia el final de la década si mejora la asequibilidad, pero en uno o dos años podría estancarse cerca del 65% (recientemente cayó a 65.1%, mínimo de cinco años por condiciones de compra difíciles) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Si bajan las tasas hipotecarias, podríamos ver que algunos inquilinos finalmente se conviertan en propietarios, empujando la tasa cerca de 66-67% hacia 2028, pero eso también depende de la construcción de viviendas de nivel inicial.

Perspectiva por sector comercial: Cada sector comercial tiene su propio cronograma de recuperación:

Oficinas: El sector de oficinas será el más lento en recuperarse: se esperan altas tasas de vacancia hasta 2025–2026, con una ligera mejora año tras año. Para 2028, probablemente el mercado de oficinas estará fuertemente bifurcado: las oficinas premium en ubicaciones prime podrían estar casi llenas y con rentas sólidas, mientras que los edificios más antiguos podrían estar ocupados solo a la mitad o convertidos a otros usos. Podríamos ver que la tasa de vacancia general de oficinas baje de ~19% en 2025 hasta quizás la mitad de esa cifra para 2028 si la economía es fuerte y parte del inventario sale del mercado (conversiones/demoliciones). El crecimiento de rentas será mínimo hasta que disminuya la vacancia; los propietarios continuarán ofreciendo concesiones en la mayoría de los mercados durante unos años. Los inversionistas ven 2025–2026 como un momento para reposicionar o comprar oficinas en problemas bajo la premisa de que hacia 2028–2030, esos activos (los que estén bien ubicados y renovados) estarán generando mejores ingresos.
Retail (Comercio minorista): La perspectiva del comercio minorista es estable a positiva. Se proyecta que las vacancias se mantendrán bajas (en el rango del 4-5% a nivel nacional) ya que hay poca oferta nueva en camino. El crecimiento de las rentas minoristas podría estar en los dígitos bajos por año, y las zonas de alto tráfico en suburbios en crecimiento incluso podrían ver incrementos de renta de un dígito medio mientras los inquilinos compiten por espacio limitado. Algunos formatos minoristas (como los centros comerciales al aire libre) serán muy buscados por los inversores; las tasas de capitalización pueden comprimirse ligeramente en estos segmentos favoritos dadas las sólidas bases cbre.com. Para 2028, podríamos ver que el desarrollo minorista se reactive si el gasto del consumidor se mantiene fuerte – quizás más proyectos desde cero en los mercados de Sun Belt donde el crecimiento poblacional demanda nuevos supermercados y servicios. Pero, en general, el retail ahora está en equilibrio donde la demanda y la oferta están alineadas, por lo que debería ofrecer retornos estables sin grandes variaciones.
Industrial: El sector industrial está listo para continuar su trayectoria de crecimiento, aunque a un ritmo más moderado. La demanda de almacenes está respaldada estructuralmente por el comercio electrónico y la reconfiguración de cadenas de suministro (como mayores inventarios de seguridad a nivel nacional). Tras el enfriamiento de 2023–2024, el volumen de arrendamientos en 2025 sigue siendo robusto (más de 800 millones de pies cuadrados) cbre.com y se espera que se mantenga fuerte. CBRE señala que se vuelve a los «motores pre-pandemia», lo que implica una absorción consistente. Así que la vacancia industrial podría mantenerse en torno al 5% en 2025 y podría incluso estrecharse al 4% o menos para 2027 si la construcción sigue restringida. Las rentas industriales han crecido en porcentajes de dos dígitos recientemente; esto probablemente bajará a quizás 3-5% anual en adelante – aún saludable. Un factor interesante: nuevas instalaciones de almacenamiento en frío, centros de datos (de tipo industrial) y sitios manufactureros (por relocalización) pueden sumar demanda más allá de la distribución tradicional. Para 2028, el sector industrial podría enfrentar la necesidad de modernización (por ejemplo, inventario antiguo sin gran altura de techo podría depreciarse más), pero en general es uno de los sectores de mejor desempeño a largo plazo.
Multifamiliar: Para 2028, el sector multifamiliar debería estar en alza tras digerir la oferta actual. A finales de los años 2020 podríamos ver un nuevo ciclo de construcción si las rentas vuelven a acelerarse. En el corto plazo (2025–2026) se espera una operación estable – un leve aumento y luego caída de vacancia – y un crecimiento de rentas acorde a la inflación. Como contexto, el panel de expertos de Fannie Mae espera un crecimiento nacional de precios de viviendas de ~3.3% en 2026 fanniemae.com; el crecimiento de rentas suele ir a la par de los ingresos y del crecimiento de precios, así que a mediados de la década un 3% es plausible para departamentos también. Para 2027–2028, al haber menos proyectos nuevos, la ocupación podría ajustarse, impulsando el crecimiento de rentas por encima del 4% en algunos mercados (especialmente si el crecimiento del empleo es bueno). Un comodín son los ingresos de los inquilinos: si los salarios continúan creciendo, los propietarios tendrán margen para aumentar rentas. Lo contrario, presiones por controles o protecciones para inquilinos podrían limitar aumentos en ciertas ciudades.

Puntos destacados de la perspectiva regional: Las regiones en crecimiento (Sureste, Texas, Montañas del Oeste) se prevé que continúen haciéndolo. El crecimiento de precios de la vivienda hasta 2028 probablemente será más fuerte en las Carolinas, Florida, Georgia, Texas y zonas de los estados montañosos; esos mercados podrían ver aumentos acumulados de más del 15% en los próximos 4 años, en comparación con quizás la mitad de eso en el Noreste/Medio Oeste. Sin embargo, incluso algunas ciudades del «Rust Belt» podrían sorprender con crecimientos sostenidos si logran atraer trabajadores remotos o nuevas industrias (por ejemplo, la nueva fábrica de Intel en Columbus, Ohio podría impulsar la demanda de vivienda allí). Es probable que la costa de California tenga un desempeño inferior al del Sun Belt en términos porcentuales, pero aún verá un crecimiento modesto y positivo, simplemente porque parte de una base muy alta y la asequibilidad sigue siendo un reto. Para 2028, algunos mercados rezagados anteriormente (por ejemplo, Chicago o Baltimore) podrían repuntar si adoptan políticas pro-vivienda o si la gente regresa a las ciudades, pero probablemente se mantendrán estables más que con alta expansión.

Asequibilidad y acceso a la vivienda: Una gran pregunta es si la vivienda será más asequible para 2028. Si se cumplen los componentes de nuestro pronóstico – crecimiento de precios moderado y tasas hipotecarias algo más bajas – entonces los ingresos de los hogares (que están creciendo alrededor de un 4% anual últimamente) podrían empezar a alcanzar el ritmo. Esto mejoraría la asequibilidad de forma incremental. Por ejemplo, a inicios de 2025 una familia promedio destinaba ~24% de sus ingresos a la hipoteca de una vivienda media nar.realtor; ese porcentaje podría bajar a menos de 22% para 2028 si bajan las tasas y suben los ingresos. Tal mejora podría atraer a más compradores primerizos al mercado. La tasa de propiedad de vivienda podría entonces volver a subir tras haberse estancado. Cualquier intervención del gobierno para ayudar a los primerizos (asistencia para el pago inicial, etc.) también influiría. En el lado del alquiler, si más inquilinos se convierten en compradores hacia el final de la década, eso podría aliviar levemente la demanda de alquiler, pero dada la enorme escasez de unidades, el alquiler seguirá siendo muy demandado.

Resumiendo la trayectoria: Para 2028, se espera que el mercado inmobiliario de EE. UU. esté en bases más firmes: los excesos del auge pandémico totalmente asimilados, inventarios algo mejorados en los mercados de venta y alquiler, y tasas hipotecarias que deberían haberse estabilizado en un rango moderado. No vemos signos de un colapso sistémico (nada de problemas generalizados de crédito hipotecario como en 2008), así que cualquier ajuste probablemente será regional y gradual. De hecho, la resistencia demostrada en 2023–24 – cuando los precios se mantuvieron o subieron levemente incluso con tasas al 7% – sugiere un apoyo de fondo importante. La persistente escasez de viviendas y la demanda demográfica funcionan como válvula de contención contra caídas profundas de precios a nivel nacional businessinsider.com. En el sector comercial, 2028 podría ser testigo de una especie de renacimiento: muchos activos problemáticos transados a mitad de la década podrían estar recuperándose para entonces, y sectores como oficinas podrían tener un nuevo comienzo con inventario optimizado y reconvertido.

Por supuesto, la incertidumbre abunda. Eventos geopolíticos, cambios de políticas o sucesos inesperados (¿otra pandemia?) podrían cambiar estas perspectivas. Pero a falta de eso, el escenario base para 2025–2028 es cautelosamente optimista: el sector residencial debería ver una recuperación lenta pero constante en ventas y construcción, con leves alzas de precios, mientras los bienes raíces comerciales se recuperan gradualmente con algunos ganadores (industrial, multifamiliar, retail prime) liderando el camino y los segmentos en problemas encontrando su equilibrio mediante la adaptación. Inversores y compradores que naveguen los próximos años con paciencia y prudencia pueden encontrarse bien posicionados para beneficiarse de una fase de crecimiento más estable y sostenible que se espera para el futuro.

Fuentes:

National Association of Realtors – Pronósticos y datos del mercado de la vivienda 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Pronóstico de valor y ventas de viviendas (mayo 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (abril/mayo 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – Perspectiva del Mercado Inmobiliario de EE. UU. 2025 (dic. 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Principales mercados de vivienda para 2025 (dic. 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Informe de Vacancia y Propiedad de Vivienda T1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Tendencias Trimestrales de Precios de Vivienda (T1 2025) nar.realtor