Perspectivas del Mercado Inmobiliario de la Unión Europea 2025–2028: Tendencias, Riesgos y Oportunidades en el Sector Residencial y Comercial

Introducción

El mercado inmobiliario de la Unión Europea se encuentra en un momento crucial en 2025. Tras superar un período turbulento de inflación vertiginosa, rápidas subidas de tipos de interés y disrupciones ocasionadas por la pandemia, tanto el sector residencial como el comercial están entrando en una fase de recuperación cautelosa. La estabilización de las condiciones macroeconómicas —incluyendo la moderación de la inflación y los primeros recortes de tasas de interés— ha mejorado la previsibilidad para inversores y desarrolladores pwc.com mediaassets.cbre.com. Al mismo tiempo, la persistente escasez de oferta de viviendas y las nuevas demandas de los ocupantes en la era post-pandemia están configurando la dinámica de los mercados en los estados miembros de la UE. Este informe proporciona un análisis integral del sector inmobiliario de la UE en 2025, abarcando el contexto macroeconómico, tendencias en los sectores residencial y comercial, los mercados clave (Alemania, Francia, España, Italia, Países Bajos, Polonia), precios, equilibrio entre oferta y demanda, flujos de inversión, actividad constructora, cambios normativos y una perspectiva a futuro hasta 2028. Los temas principales incluyen el impacto de los tipos de interés altos (aunque en proceso de estabilización), el impulso por la sostenibilidad y el cumplimiento ESG, y las oportunidades emergentes en medio de riesgos persistentes.

Contexto Macroeconómico en 2025

El panorama económico general de Europa en 2025 es de crecimiento moderado e inflación a la baja. Tras evitar por poco una recesión en 2023, se proyecta que la economía de la UE crezca alrededor de 1,1% en 2025, con la zona euro ligeramente por debajo del 1% economy-finance.ec.europa.eu. Este crecimiento tibio —esencialmente en línea con el desempeño de 2024— refleja la aún frágil demanda del consumidor y las incertidumbres externas. Es destacable que España y Polonia sobresalen con perspectivas de crecimiento del PIB por encima de la media (~2,5–3+%), mientras que el crecimiento de Alemania se prevé que permanezca bajo, en torno al 0,8% mediaassets.cbre.com, debido al reciente estancamiento industrial. Francia e Italia probablemente sigan la media de la UE, cerca del 1% de crecimiento, lastradas por un consumo más débil y la menor demanda de exportaciones cbre.fr.

Crucial para el sector inmobiliario, la inflación ha disminuido marcadamente desde los máximos de 2022. Se prevé que la inflación general de la zona euro promedie alrededor del 2,1% en 2025 (desde el 2,4% en 2024) pubaffairsbruxelles.eu, acercándose prácticamente al objetivo del 2% del BCE para 2025–2026. Esta desinflación, junto con la desaceleración de los precios subyacentes, ha permitido al Banco Central Europeo detener y revertir levemente su agresivo endurecimiento. Tras alcanzar un pico del 4% en la tasa de depósito a finales de 2023, el BCE comenzó a recortar tasas a mediados de 2024; para abril de 2025, la tasa de política monetaria bajó hasta ~2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Otros bancos centrales europeos siguieron tendencias similares. Como resultado, los costes de endeudamiento en 2025 siguen siendo altos en comparación con la década de 2010 pero han descendido desde los picos de 2023, aliviando presión sobre sectores dependientes del crédito como el inmobiliario. Por ejemplo, las tasas hipotecarias promedio en Francia bajaron a ~3,3% a inicios de 2025 tras superar el 3,5%, y el banco central de Polonia redujo su tasa de política monetaria del 6,75% a alrededor del 5% para 2025, lo que impulsó la capacidad de compra de los compradores.

Los impactos de las tasas de interés son por tanto dobles: Por un lado, la subida de tasas de 2022–2023 minó severamente la asequibilidad y los volúmenes de inversión; por otro, la estabilización y ligera caída de tasas para 2025 han mejorado el sentimiento. Los promotores y compradores ahora tienen mayor confianza en que las condiciones de financiación mejorarán gradualmente en lugar de empeorar repentinamente pwc.com. De hecho, las condiciones de financiación se están volviendo más favorables para las operaciones: el apalancamiento positivo “vuelve a ser posible” a medida que el costo de la deuda baja y los diferenciales de rentabilidad se estabilizan cbre.com cbre.com. No obstante, las tasas no volverán a los niveles ultrabajos de la década de 2010 mediaassets.cbre.com. Las rentabilidades a largo plazo permanecen elevadas, lo que limita cuánto pueden recuperarse los precios inmobiliarios. El consenso es que 2024 fue el punto más bajo del ciclo de inversión y que 2025 verá una recuperación gradual y no un repunte dramático cbre.com.

Otro factor macroeconómico es la incertidumbre geopolítica, que continúa ensombreciendo el panorama. La guerra en Ucrania y las tensiones comerciales globales han mantenido la volatilidad en los precios de la energía y la confianza empresarial. Aunque los precios del gas y la energía en Europa están mucho más bajos que en 2022, cualquier nuevo imprevisto podría reavivar la inflación y forzar una pausa en los recortes de tasas pwc.com. Los acontecimientos políticos —como las próximas elecciones en Alemania o posibles cambios en la política comercial de EE. UU.— también suponen riesgos para el crecimiento y el sentimiento inversor reuters.com reuters.com. Por ahora, sin embargo, las expectativas de base hasta 2025 son de un crecimiento económico estable aunque modesto, descenso de la inflación y estabilización de las tasas de interés, lo que provee un escenario más estable para las decisiones inmobiliarias que los dos años anteriores.

Tendencias del Sector Residencial: Recuperación en Medio de la Escasez de Oferta

Los mercados de vivienda de Europa en 2025 muestran una mezcla de resiliencia y limitaciones. Tras una caída o desaceleración en muchos países durante 2022–2023, los precios de la vivienda se están estabilizando o recuperando ampliamente en 2025, impulsados por la escasez crónica de oferta y la mayor confianza de los compradores a medida que se facilita el acceso a financiación. Sin embargo, las divergencias regionales son marcadas: algunos mercados están alcanzando nuevos máximos mientras que otros apenas tocan fondo tras recientes descensos.

Figura: Crecimiento nominal de los precios de la vivienda en los países de la UE, comparando la variación interanual en el cuarto trimestre de 2023 (barras azules) con el cuarto trimestre de 2024 (barras amarillas). Muchos mercados pasaron de la caída al crecimiento a finales de 2024. Varios países (lado izquierdo) experimentaron subidas de precios de dos dígitos en 2024, incluyendo España, Países Bajos, Polonia, Portugal, Hungría y otros, mientras que Alemania, Suecia y Francia (lado derecho) tuvieron o bien ganancias modestas o continuaron con descensos leves economy-finance.ec.europa.eu. Esto refleja la recuperación desigual de los mercados de vivienda en Europa.

Tendencias de precios: Según datos de Eurostat, los precios de la vivienda en la UE aumentaron aproximadamente un 4% (nominal) en 2024, y se esperan nuevas alzas en 2025, aunque la magnitud varía considerablemente según el país. En Alemania, que experimentó una de las correcciones más pronunciadas de Europa, los precios cayeron alrededor del 12% desde 2022 hasta mediados de 2024 reuters.com, pero desde entonces se han estabilizado. En el cuarto trimestre de 2024, los precios alemanes registraron su primer aumento anual (+1,9% interanual) tras nueve trimestres consecutivos de descenso globalpropertyguide.com. Las encuestas pronostican que los valores residenciales en Alemania se recuperarán alrededor del 3–3,5% en 2025 reuters.com, gracias a menores tasas hipotecarias; aunque los riesgos permanecen si persiste la incertidumbre económica o política reuters.com. En Francia, los precios de la vivienda llevan tiempo bajando suavemente; el tercer trimestre de 2024 marcó un –3,96% interanual para viviendas existentes globalpropertyguide.com. Esa tendencia se está suavizando, con el descenso previsto para frenarse al –0,7% a comienzos de 2025 y esperando un piso en los precios a finales de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los valores de los apartamentos en París, por ejemplo, cayeron alrededor de un 5,5% en 2024 (decimotercer trimestre consecutivo de bajada) globalpropertyguide.com, y deberían estabilizarse en 2025 a medida que mejoran las condiciones crediticias y se implementan medidas de apoyo gubernamental.

Contrastá esto con España, donde el mercado inmobiliario está boyante. Los precios de la vivienda en España subieron un impresionante +11% en 2024 en promedio – el crecimiento más rápido desde 2007 – y aún mostraban un incremento de ~11,2% interanual en el primer trimestre de 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Una fuerte demanda interna, el regreso de compradores extranjeros y una economía en crecimiento (más del 2% anual) han mantenido el mercado español “boyante durante todo 2025” según muchos informes idealista.com. Incluso las previsiones más conservadoras estiman que los precios en España subirán otro 5–8% en 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Polonia también está experimentando un sólido crecimiento de precios: en medio de una alta inflación y aumento de salarios, los precios de los apartamentos polacos subieron ~8% interanual en los primeros meses de 2025 en el mercado secundario (y ~4–6% en construcciones nuevas) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A pesar de una fuerte caída en las ventas en 2023, la demanda de compradores en Polonia está recuperándose gracias a los recortes de tasas de interés y a un programa gubernamental de subsidio hipotecario al 2% para compradores primerizos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Los Países Bajos ofrecen otro ejemplo – tras una leve caída en 2023, el valor de las viviendas holandesas aumentó +8,7% en 2024 alcanzando máximos históricos abnamro.com. Los bancos prevén otro incremento de ~7% en 2025, señalando el descenso en tipos hipotecarios, el aumento de los ingresos y la persistente escasez de viviendas como factores clave abnamro.com. De hecho, los precios de la vivienda holandesa han crecido más de un 7% anual en todos los años recientes excepto en 2023 abnamro.com abnamro.com. Incluso donde los mercados estuvieron débiles, las señales de recuperación son evidentes: Suecia, Austria y Alemania, que habían sufrido fuertes contracciones en 2023, regresaron a un crecimiento positivo, aunque moderado, hacia finales de 2024, mientras que Francia y Finlandia fueron los últimos grandes mercados que seguían mostrando leves caídas anuales economy-finance.ec.europa.eu. En general, se espera que la mayoría de los mercados inmobiliarios europeos vean aumentos de precios en 2025 a medida que el ciclo vuelva a ser alcista fitchratings.com. Dinámica de oferta y demanda: Un factor crítico que sostiene los precios residenciales es el desequilibrio entre la demanda y la oferta de viviendas. En pocas palabras, Europa no está construyendo suficientes hogares para satisfacer la formación de nuevos hogares y las tendencias migratorias urbanas, y esta escasez se ha agravado recientemente. La oferta de vivienda se ha contraído bruscamente desde 2022, ya que los promotores se retiraron ante el alto coste de los intereses, la inflación de materiales y los cuellos de botella en los permisos economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Las terminaciones de viviendas a nivel europeo cayeron en picado en 2023–2024 (descenso de dos dígitos) y los permisos de construcción se situaron en mínimos de varias décadas economy-finance.ec.europa.eu. Por ejemplo, en Alemania la construcción de nuevas viviendas está colapsando – los permisos en 2023 bajaron ~27% y los inicios un 25%, los volúmenes más bajos desde el año 2000 globalpropertyguide.com. Alemania ahora suma muchas menos de las ~320.000 unidades al año que necesita para cumplir incluso sus metas revisadas (un estudio del gobierno muestra una necesidad de ~2,5 millones de nuevas viviendas para 2030, muy por encima de la producción actual) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El déficit es claro: “un enorme hueco entre lo que necesita construirse y lo que realmente se construye”, como expresó un economista alemán especializado en vivienda globalpropertyguide.com. Esto intensifica la escasez habitacional en Alemania, especialmente en las grandes ciudades donde el crecimiento poblacional asociado a la migración continúa (Berlín, Múnich, etc. necesitan decenas de miles de viviendas nuevas cada año) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Historias similares resuenan en toda la UE. El sector de la construcción residencial en Francia está en una recesión prolongada – en 2023, los permisos y los inicios de obras cayeron ~23–25% interanual globalpropertyguide.com, y 2024 va camino de ser aún peor, calificado por asociaciones del sector como “catastrófico” globalpropertyguide.com. Los nuevos inicios en Francia en 2024 apenas alcanzaron ~260.000 unidades globalpropertyguide.com, la cifra más baja desde, al menos, el año 2000. Los constructores afrontan costos de materiales elevados (tras la guerra en Ucrania) y nuevas normativas ambientales que aumentan los costes, mientras que los compradores enfrentan tipos hipotecarios más altos globalpropertyguide.com. Aunque las autoridades esperan una estabilización a mediados de 2025, la Federación Francesa de la Edificación prevé estancamiento continuo y solo ~239.000 licencias de construcción en 2025 globalpropertyguide.com. Italia también sufre un débil ritmo constructivo – los edificios residenciales autorizados volvieron a caer en 2024 (–0,2% tras un descenso del –7,7% en 2023) hasta apenas ~55.000 unidades, una fracción del nivel de mediados de los años 2000 globalpropertyguide.com. Este declive a largo plazo (Italia construía más de 250.000 viviendas al año en los 2000, frente a ~50.000 actuales) contribuye a la escasez en ciudades muy demandadas globalpropertyguide.com. Incluso en la pujante España, la construcción solo se está reactivando con cautela: los nuevos inicios de viviendas en 2024 fueron ~112.000 unidades, un aumento del 14,5% respecto al año anterior, a medida que los constructores responden al alza de precios globalpropertyguide.com. Pero esto sigue siendo modesto comparado con las necesidades de España y muy inferior a los niveles previos a 2008. Polonia, uno de los mercados de mayor crecimiento en Europa, vio las terminaciones de viviendas caer más de un 20% en 2022–2023 ante las altas tasas de interés, aunque se prevé una recuperación moderada a medida que bajan los tipos globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. En resumen, la oferta nueva está restringida casi en todos los lugares por altos costes de financiación y construcción, trabas regulatorias y limitaciones de suelo, justo cuando los motores de demanda (crecimiento urbano, hogares más pequeños, mejores salarios) avanzan sin freno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Muchos países están experimentando mínimos históricos en la tasa de vacancia de alquiler y una intensa competencia de compradores por propiedades de calidad.

En el lado de la demanda, la formación de hogares y la migración mantienen la necesidad de vivienda elevada. Alemania, por ejemplo, añadió un 3% a su población en la última década (principalmente por inmigración), lo que se concentra en las grandes ciudades globalpropertyguide.com. Polonia ha absorbido a más de un millón de refugiados ucranianos, muchos de los cuales ahora alquilan o compran viviendas globalpropertyguide.com. Incluso donde la población total está estancada, un cambio hacia hogares unipersonales y la urbanización continua impulsan la demanda de vivienda. Así, la demanda supera a la oferta en gran parte de Europa, lo que sostiene los precios a pesar de los desafíos de accesibilidad. La Comisión Europea señala que en muchos estados miembros, “la oferta restringida de vivienda nueva se ha convertido en uno de los principales motores del continuo crecimiento de precios de la vivienda” a partir de 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Esto es especialmente cierto en mercados con escasez de oferta como los Países Bajos, donde la falta crónica de viviendas mantiene los precios al alza en 2024–25 abnamro.com.

Alquileres y mercados de alquiler: La oferta limitada también está impulsando los alquileres al alza, aunque algunos países han impuesto topes de renta. Alemania sigue siendo un mercado de arrendatarios (más del 52% de los hogares alquilan globalpropertyguide.com) y la demanda persistente elevó los alquileres alrededor de un 3,5% en 2024 (por debajo del 5% en 2023) globalpropertyguide.com. Otros mercados con fuerte crecimiento en alquileres incluyen Irlanda, Países Bajos y Europa Central. Cabe destacar que los alquileres residenciales en los Países Bajos podrían aumentar hasta un 7–8% en 2025 debido a la indexación por inflación y a que los propietarios privados venden (reduciendo la oferta de alquiler) por nuevas regulaciones iamexpat.nl abnamro.com. Polonia ha experimentado una afluencia de inquilinos (familias ucranianas), lo que impulsa los alquileres y las rentabilidades: las rentabilidades brutas superan el 6% en ciudades polacas globalpropertyguide.com. El stock de alquiler en algunos países está, de hecho, disminuyendo: por ejemplo, las nuevas leyes de control de alquileres e impuestos en los Países Bajos (Affordable Rent Act) empujan a pequeños propietarios a salir del mercado, vendiendo unidades a ocupantes propietarios abnamro.com. Esta “privatización” de antiguos alquileres, también observada en Alemania y España, sigue restringiendo la oferta y paradójicamente puede empeorar la accesibilidad económica con el tiempo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Los responsables políticos se enfrentan a la presión de intervenir a medida que la asequibilidad para los inquilinos se erosiona, pero medidas como los topes de renta pueden desalentar la inversión y reducir la oferta en el largo plazo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Financiación hipotecaria y accesibilidad: El repunte de tasas hipotecarias a finales de 2023 e inicios de 2024 sí debilitó significativamente la accesibilidad a la vivienda, pero las condiciones empezaron a mejorar durante 2024. En toda la UE, la capacidad de endeudamiento de los hogares cayó drásticamente en 2022–23—los ingresos no pudieron seguir el ritmo del alza de las hipotecas, forzando a muchos compradores a posponer sus compras economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. El crecimiento del crédito hipotecario se tornó negativo y los precios bajaron en consecuencia. Ahora, con tasas de interés descendiendo, la capacidad de endeudamiento se recuperó con fuerza en 2024, superando el incremento de los precios economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Esto es una clara “señal de cambio” para la vivienda: los compradores excluidos con tasas del 3,5% o 4% pueden regresar si las tasas se acercan, por ejemplo, al 2,5-3%. Sin embargo, la asequibilidad sigue estando muy ajustada: la relación entre precios de vivienda y capacidad de endeudamiento está muy por encima de la media histórica economy-finance.ec.europa.eu, lo que significa que todavía se requiere un esfuerzo históricamente alto para financiar una vivienda. En muchos países los precios reales han superado el crecimiento de los ingresos en los últimos 5 años, generando brechas de accesibilidad economy-finance.ec.europa.eu. Criterios de préstamo más estrictos han mitigado parte del riesgo (por ejemplo, bancos holandeses y polacos aplican límites estrictos de deuda-ingreso, que según ABN AMRO mantuvieron a los hogares “financieramente estables” incluso con precios al alza abnamro.com). Pero a futuro, las restricciones de accesibilidad limitarán el ritmo de subida de precios: los mercados con mayor apreciación reciente (España, Países Bajos, etc.) podrían ralentizarse si los compradores alcanzan el techo de lo que pueden pagar.

Destacados por país – vivienda:

Alemania: Alta demanda, baja construcción, recuperación tentativa. La escasez de vivienda en Alemania es aguda —las grandes ciudades enfrentan un “pronunciado desequilibrio” entre demanda y oferta globalpropertyguide.com. Nuevas promesas gubernamentales para 2025 buscan impulsar la construcción (por ejemplo, agilización de permisos, mayor oferta de suelo) globalpropertyguide.com, aunque cualquier impacto se sentirá más tarde. Tras dos años de caídas, los precios de la vivienda alemana se están estabilizando. Finales de 2024 mostró repuntes nominales (~+1-2% interanual) globalpropertyguide.com, aunque ajustado a inflación los precios permanecieron estables o levemente negativos. Las previsiones ven crecimiento moderado de precios (~3%) en 2025 reuters.com, suponiendo que continúen los recortes del BCE. Entre los riesgos se incluye la debilidad económica alemana (el país se contrajo en 2023–24) reuters.com y la incertidumbre política en torno a las elecciones federales de 2025 reuters.com. Los alquileres siguen subiendo, aunque a un ritmo anual menor (3–4% anual) globalpropertyguide.com. Con más de la mitad de la población alquilando y pocas viviendas asequibles en venta, aumenta la presión política para expandir la oferta; de lo contrario, tanto alquileres como precios seguirán subiendo entre 2025–2028 (aunque a ritmos moderados).
Francia: Tocando fondo tras una leve corrección. El mercado francés ha sufrido una suave deflación de precios de 2021–2024, acumulando un descenso de ~5–10% real. Al cierre de 2024, los precios de segunda mano estaban un 4% por debajo del año anterior globalpropertyguide.com, aunque la caída se moderó notablemente (esperado –0,7% interanual en febrero 2025) globalpropertyguide.com. Los valores en París han bajado respecto a sus picos (caída del 5% interanual), mejorando ligeramente la accesibilidad globalpropertyguide.com. 2025 debería marcar un punto de inflexión hacia la estabilización o leve crecimiento, gracias al apoyo estatal a compradores (mayor acceso a préstamos sin interés, plazos hipotecarios extendidos) y la esperada relajación crediticia globalpropertyguide.com. Sin embargo, la recuperación se verá limitada por la bajísima construcción nueva —los permisos y nuevas viviendas en 2024–25 son los más bajos en décadas globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El inventario de obra nueva es bajo: esto puede limitar transacciones pero también dar un suelo a los precios. El contexto macroeconómico en Francia (crecimiento del PIB cercano a cero y paro al alza en 2024–25 cbre.fr cbre.fr) no es muy favorable para la demanda, aunque la baja oferta y el elevado ahorro familiar compensan. Se espera estancamiento de precios en 2025 y posible leve repunte en 2026, con gran variación regional (París podría ir a la zaga de ciudades secundarias en la recuperación).
España: Mercado caliente, crecimiento generalizado. España es uno de los referentes europeos. Los precios subieron 8–11% anual tanto en 2023 como en 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, y las previsiones para 2025 son optimistas (ej. +6% a +8% según Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. La demanda se alimenta de una economía al alza (PIB esperado +2–2,5% en 2025 mediaassets.cbre.com), bajo desempleo y el regreso de inversores/turistas extranjeros. A pesar de tipos altos, los compradores se han beneficiado de hipotecas a tipo fijo y la mejora de los salarios. La construcción se recupera: los inicios de obra subieron un 14,5% en 2024 globalpropertyguide.com, aunque la oferta todavía no alcanza el boom de la demanda, garantizando la competencia por viviendas. Las grandes subidas se concentran en regiones costeras y Madrid/Barcelona, mientras que algunas zonas interiores son más estables. Los alquileres suben también. El Gobierno aprobó en 2023 una nueva ley con topes a las subidas en “áreas tensionadas” y exenciones fiscales para alquileres asequibles; eso puede frenar subidas en grandes ciudades, pero la dinámica apunta a una inflación del alquiler en torno al 5%+ en 2025. El panorama general (a menos de un shock externo) es positivo, con un mercado animado hasta 2026, aunque la accesibilidad puede tensarse si sigue el alza de precios.
Italia: Crecimiento modesto con restricciones. El mercado italiano ha estado relativamente estancado. Tras años de aletargamiento, los precios repuntaron en 2021–2022 y se estabilizaron. Datos oficiales muestran subidas del 4,5% interanual en el 4T 2024 (el ritmo más rápido en casi tres años) globalpropertyguide.com, impulsado por la recuperación de la demanda y la escasez de calidad en oferta. Los precios de vivienda nueva subieron aún más (+9,3% interanual) por el traslado de costes de construcción globalpropertyguide.com. No obstante, datos de portales muestran debilidad en 2025T1, con caídas promedio del 2,6% interanual (–4,6% real) por la restricción crediticia previa globalpropertyguide.com. Italia está plana en términos reales, con quizás leve subida nominal. Grandes ciudades como Milán y Roma sí destacan —Roma +3,4% interanual en 2025T1 globalpropertyguide.com y Milán en máximos— mientras otros mercados muestran incluso leves retrocesos. La demanda en Italia se estabiliza: las transacciones en 2024T1 se mantuvieron (+0,3% interanual) tras bajar en 2023 globalpropertyguide.com. La oferta sigue siendo un lastre—Italia sigue construyendo poco (licencias en 2024 estancadas en ~55.000 globalpropertyguide.com), y la generosa “Superbonus 110%” que impulsó las obras en 2021–22 se extinguió, saturando el sector globalpropertyguide.com. Como punto positivo, el acceso al crédito ha mejorado algo (menos rechazos, según Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Para 2025–2027, se prevén subidas en línea con la inflación (~2% anual), sin burbujas ni colapsos. El norte será más dinámico que el sur.
Países Bajos: Fuerte rebote, escasez persistente. Países Bajos vio uno de los mayores booms de precios en pandemia (+15% en 2021), seguido de corrección en 2022–23 por el alza de tasas. Pero esta fue breve: a mediados de 2024 los precios resurgieron, y 2024 cerró con +8,7%, en máximos históricos abnamro.com. Las causas: déficit estructural (se calcula en cientos de miles de viviendas), subidas salariales y rápida normalización del crédito. Para 2025, los precios holandeses se prevén +7–9% abnamro.com abnamro.com—de los más rápidos de Europa Occidental—y modulación a 3–5% en 2026 si la asequibilidad vuelve a tensionarse. Ahora el crecimiento lo lideran ciudades pequeñas y zonas rurales, mientras Ámsterdam y otras grandes tienen alzas menores abnamro.com. Esto se explica en parte porque las políticas recientes (topes al alquiler, nuevas reglas a inversores) han impulsado la venta de pisos arrendados, aumentando la oferta para compradores abnamro.com. El volumen de transacciones repunta—ABN AMRO revisó al alza ventas para 2025 (+5%), destacando el apuro de propietarios para vender antes de nuevas normas abnamro.com. Pese a esto, la oferta sigue limitada y la obra nueva está trabada por regulaciones ambientales y escasez de mano de obra. Por tanto, el panorama es de subidas continuas de precios y alquileres (aunque a menor ritmo tras 2025) y persistentes retos de acceso para primerizos.
Polonia: Gran potencial de crecimiento, influencias externas. El mercado polaco ha crecido muy rápido en la última década y, pese a un bache en 2022–23 por tipos muy altos, sigue en trayectoria ascendente. En inicios de 2025, los precios subían aún 5–10% anual en grandes ciudades globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. El bajón llegó en 2023 con ventas que se desplomaron (–31% interanual) por el encarecimiento hipotecario globalpropertyguide.com, pero el tono es “moderadamente optimista” gracias al descenso de la inflación y rebajas del banco central globalpropertyguide.com. Un nuevo programa (“Primera vivienda”, hipoteca al 2% fija para jóvenes) lanzado en 2023 ha impulsado la demanda de unidades asequibles globalpropertyguide.com. Pero la recuperación es desigual: en 2025T1, las ventas siguen 17% por debajo interanual y ciudades como Cracovia y Łódź tienen caídas del 25%+ en vivienda nueva, acumulando stock sin vender globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL advierte de desequilibrios en ciertas ciudades—por ejemplo, Cracovia ya tiene inventario suficiente para dos años globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varsovia y el Trójmiasto están más equilibrados globalpropertyguide.com. Los expertos anticipan que la demanda se estabilizará en 2025, sustentada por el alza de salarios y menores tasas, sin crac o quiebra masiva de promotoras globalpropertyguide.com. Un dato: los compradores extranjeros son cada vez más activos, llegando al 30%+ de ventas en algunas promociones (sobre todo en las afueras de Varsovia) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mayoritariamente ucranianos (muchos con idea de quedarse), junto a CEE y asiáticos, atraídos por estabilidad y precios aún accesibles globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esto añade tirón a la demanda. De cara al futuro, la fuerte economía (PIB +3–4% previsto) y déficit habitacional (especialmente Varsovia y Cracovia) auguran crecimiento de precios y alquileres. Las medidas políticas (subsidios súbitos o regulación cambiante) pueden dar volatilidad globalpropertyguide.com, pero el horizonte es positivo y Polonia figura como uno de los mercados más atractivos para inversores internacionales en Europa.

Tendencias en Real Estate Comercial: Cambios Sectoriales y Optimismo Cauto

El sector inmobiliario comercial en Europa ha navegado una dura reconfiguración y ahora se encuentra ante una recuperación gradual. El shock de tipos en 2022–23 llevó a una repricing de activos (mayores rentabilidades, menores valoraciones) y hundimiento de inversiones en 2023. En 2024 el ánimo mejoró y 2025 apunta a una mayor estabilización y crecimiento selectivo en diferentes sectores. El gran mensaje es una “huida hacia la calidad”: ocupantes e inversores prefieren activos de alta calidad y preparados para el futuro (oficinas modernas, naves logísticas en ubicaciones prime), mientras que los inmuebles menos atractivos tienen menos demanda. Paralelamente, segmentos dañados por la pandemia (retail, hoteles) por fin se están recuperando, mientras sectores “alternativos” (centros de datos, ciencias de la vida, residencias de estudiantes) cobran protagonismo. A continuación, desglosamos tendencias por sector: oficinas, retail, industrial/logístico, hospitality y nuevos nichos emergentes.

Oficinas: Los mercados de oficinas en Europa están mejorando con cautela tras los trastornos provocados por la pandemia y la revolución del trabajo remoto. La demanda de alquiler de oficinas se está recuperando, aunque en muchas ciudades aún permanece por debajo de los niveles previos a 2020. Respaldados por un incremento en el empleo de base de oficina y tasas de asistencia más estables, en 2025 debería darse un nuevo repunte en el volumen de alquileres: CBRE prevé un aumento del 5–10% en la actividad de alquiler en 2025, acercándose a los promedios históricos mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. De hecho, tras el replanteamiento de sus necesidades espaciales por parte de grandes corporativos entre 2021 y 2023, ahora se vislumbra un panorama más claro del “trabajo híbrido” y las empresas vuelven a tomar decisiones de ocupación a largo plazo. La asistencia a oficinas ha mejorado: más del 60% de las empresas reportan una asistencia promedio del 40–80% (más de 10 puntos por encima del año pasado) y muchas esperan aumentarla aún más, lo que impulsa la demanda de espacio mediaassets.cbre.com. Como resultado, las tasas de vacancia comienzan a alcanzar su punto máximo e incluso a disminuir en algunas ciudades en 2025, tras años de incremento mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Sin embargo, cualquier compresión de la vacancia se concentra en edificios de la más alta categoría, y la vacancia general aún se mantiene elevada en ciertos mercados (por ejemplo, algunas zonas de París y ciudades alemanas secundarias).

La tendencia clave es la polarización de la calidad. Los ocupantes están consolidando y a menudo reduciendo el tamaño de sus carteras, pero priorizan oficinas de alta calidad, eficientes energéticamente y bien ubicadas (espacios “Clase A”). Esta huida hacia la calidad implica que los edificios nuevos o recientemente renovados y con excelentes servicios disfrutan de una fuerte demanda e incluso crecimiento de rentas, mientras las oficinas más antiguas y sin renovar quedan rezagadas. Los propietarios de oficinas secundarias sienten presión para renovar o reconvertir estos activos. Como mencionó un CEO del sector, la necesidad de ofrecer entornos de trabajo de alta calidad impulsa una brecha de rentabilidad más amplia entre activos prime y de menor calidad mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. En 2025, las rentas prime de oficinas en centros urbanos con poca oferta podrían experimentar incrementos moderados (respaldados por la baja vacancia en espacios de calidad), mientras que el stock secundario se mantiene estable o en caída en rentas. El nuevo desarrollo de oficinas se ha desacelerado (dado el alto coste de construcción y los problemas de financiación), lo cual, irónicamente, ayuda con la vacancia: al haber menos nuevas entregas, los mercados pueden absorber el espacio vacío existente de manera gradual.

La percepción inversora hacia las oficinas, aunque aún prudente, está mejorando desde el punto más bajo de 2023. Las oficinas tradicionalmente constituyen la mayor parte de la inversión inmobiliaria y, aunque muchos inversores institucionales estuvieron al margen el pasado año, ahora hay un apetito creciente por operaciones core-plus o value-add en oficinas a precios corregidos mediaassets.cbre.com. La financiación para oficinas también ha reaparecido, con prestamistas más dispuestos a financiar buenos activos (si bien con ratios préstamo-valor más bajos) mediaassets.cbre.com. En especial para las oficinas prime, las valoraciones podrían comenzar a estabilizarse en 2025 si las tasas de interés se estabilizan y compradores y vendedores consiguen acordar precios. Esperamos que los volúmenes de transacciones en oficinas aumenten moderadamente en 2025, centrándose en activos con fuerte demanda de inquilinos o que se presten a reposicionamiento (por ejemplo, oficinas antiguas convertidas en espacios modernos y verdes). Ahora bien, la recuperación del sector de oficinas será gradual y desigual: los desafíos incluyen una reducción continua de carteras (muchas empresas siguen recortando su huella un 10–20% a medida que continúa el trabajo híbrido) y la incertidumbre económica, que hace que los ocupantes tengan cautela para expandirse mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Además, el riesgo de obsolescencia es elevado: aquellos edificios que no cumplan con los nuevos estándares energéticos o las expectativas de los inquilinos, tendrán dificultades para atraer ocupantes o inversores (habrá más sobre los impactos ESG más adelante). En resumen, 2025 debería traer un modesto repunte en la contratación y la inversión en oficinas: un cambio de ciclo, aunque la siguiente etapa de crecimiento del sector estará definida por la diferenciación de calidad y quizás menos metros cuadrados necesarios por empleado que en el pasado.

Retail: Tras una prolongada recesión, el sector inmobiliario comercial en Europa finalmente muestra signos de vida. El comercio minorista físico había sido golpeado por la competencia de e-commerce y las restricciones pandémicas, las cuales elevaron la vacancia y provocaron reducciones de rentas entre 2020 y 2022. Sin embargo, a medida que los hábitos del consumidor se normalizan y los inversores se adaptan al nuevo panorama, está regresando la confianza. En 2024 se observó una mejora en el tráfico peatonal y en las ventas minoristas, especialmente en segmentos como calles de lujo y parques comerciales. En 2025, la inversión en retail apunta a un regreso: en particular, los grandes centros comerciales prime —que antes se evitaban— vuelven a estar en el radar. Según CBRE, se espera que 2025 marque el regreso de grandes transacciones en centros comerciales dominantes, ya que su valoración ahora resulta atractiva respecto a otros tipos de inmueble mediaassets.cbre.com. En EE.UU. ya se han producido varias grandes operaciones de centros comerciales, y ese optimismo se está trasladando a Europa mediaassets.cbre.com. Las rentabilidades de los activos prime aumentaron considerablemente en 2022–23 (cayeron los valores), pero esto significa que ahora los compradores pueden hacerse con carteras de centros comerciales o high streets de primera con una atractiva prima de rentabilidad. A medida que la inflación se modera y el consumo se estabiliza (las ventas minoristas en la UE están mejorando gradualmente), parece que lo peor para las rentas del retail ha quedado atrás.

De hecho, las rentas y la ocupación en retail están mejorando en muchos mercados. La vacancia en centros comerciales prime está por debajo de su punto máximo, y los minoristas están expandiendo cautelosamente otra vez, sobre todo las cadenas de descuentos, outlets y modelos experienciales. Las high streets de las principales ciudades turísticas (Londres, París, Madrid, Milán) han repuntado con la recuperación del turismo; en algunas de estas ubicaciones las rentas prime por primera vez en años están subiendo. Sin embargo, en ubicaciones secundarias persisten desafíos: los centros comerciales de menor calidad podrían necesitar reconversión (a usos mixtos o logísticos) porque la demanda retail no volverá totalmente a niveles pre-digitales. La recuperación del retail también se ve impulsada por el hecho de que apenas se está construyendo nuevo espacio comercial (los promotores detuvieron proyectos de centros comerciales hace años), así que los activos de calidad existentes afrontan una competencia nueva muy limitada.

Los inversores, especialmente fondos value-add y oportunistas, han estado activos comprando activos comerciales con descuento, apostando por un rebote cíclico. Ahora, los inversores “core” (por ejemplo, instituciones) también están volviendo a entrar en los mejores inmuebles. Esperamos que los volúmenes de inversión en retail aumenten en 2025, potencialmente a doble dígito, aunque aún partiendo de una base baja. Las rentabilidades prime de retail podrían comprimirse levemente gracias a la renovada demanda mediaassets.cbre.com. Una advertencia: el desempeño del retail depende de la confianza del consumidor, que sigue siendo frágil en Europa. La alta inflación en 2022–23 erosionó el poder adquisitivo y, si bien los ingresos reales de los hogares vuelven a crecer, los consumidores son cautelosos y ahorran más cbre.fr. En mercados como Francia, la confianza del consumidor es baja y un fuerte repunte del gasto es improbable en 2025 cbre.fr, lo cual podría limitar el crecimiento en ventas minoristas. Así, la recuperación inmobiliaria en retail favorecerá los formatos que mejor se adapten a los nuevos patrones de consumo: centros anclados en supermercados, parques de medianas integrados omnicanalmente y centros comerciales de destino con ofertas de ocio que la compra online no puede suplir. En resumen, las perspectivas para el retail son las mejores en años, con 2024 marcando probablemente el punto más bajo y 2025 aportando estabilización o crecimiento de rentas, además de un repunte en las operaciones de inversión para activos bien ubicados mediaassets.cbre.com.

Logística e Industrial: El sector inmobiliario logístico (almacenes, centros de distribución, parques industriales) ha sido el gran protagonista de los últimos años, impulsado por el comercio electrónico y la reconfiguración de las cadenas de suministro. Sin embargo, incluso este sector experimentó una leve desaceleración en 2023 a medida que el crecimiento económico se ralentizaba y algunos ocupantes posponían sus planes de expansión. De cara a 2025, los fundamentos logísticos siguen siendo sólidos y se espera que el sector retome su expansión. La demanda de alquiler de almacenes modernos es alta, aunque en 2024 se produjo una caída temporal de la absorción (de hecho, la absorción cayó por debajo de los niveles de 2019 en 2024 en medio de una normalización pospandemia) mediaassets.cbre.com. Parece que esta pausa será breve: CBRE anticipa que los alquileres logísticos aumentarán, particularmente en la segunda mitad de 2025, cuando las empresas reactiven los planes de expansión que habían quedado en suspenso mediaassets.cbre.com. Existen varios vientos de cola: las tendencias de nearshoring y reshoring implican más necesidades de fabricación y almacenamiento dentro de Europa (la guerra en Ucrania y los cambios en el comercio global han llevado a las empresas a acortar las cadenas de suministro) mediaassets.cbre.com. Además, las prácticas de inventario han cambiado: las empresas buscan mantener más existencias de seguridad (“por si acaso”), lo que sostiene la demanda de almacenes.

Las tasas de vacancia en logística, que en muchos mercados estaban en mínimos históricos (<5%), aumentaron ligeramente en 2023 debido a una ola de nueva oferta. Sin embargo, se espera que las vacancias se estabilicen en 2025 y probablemente se mantengan bajas, a medida que se absorban los nuevos almacenes entregados mediaassets.cbre.com. De hecho, los promotores en algunos países (Reino Unido, Alemania, etc.) han reducido la construcción especulativa debido a mayores costes de financiación, por lo que a partir de 2024 el pipeline es más reducido. La trayectoria de las rentas del sector es sólida: se prevé que las rentas prime logísticas sigan el ritmo de la inflación en 2025, lo que significa una estabilidad relativa en términos reales mediaassets.cbre.com. Muchos de los principales mercados europeos de logística experimentan previsiones de crecimiento de rentas en torno a un dígito medio anual, reflejando la persistente demanda de las mejores ubicaciones mediaassets.cbre.com. El crecimiento del alquiler puede moderarse respecto a los saltos de doble dígito de 2022, pero debería seguir siendo positivo.

Los inversores se mantienen muy optimistas sobre logística. Esta clase de activo fue la primera en recuperar los valores cotizados de su inmobiliaria: a finales de 2024, las socimis logísticas europeas cotizaban cerca del valor neto de los activos (tras haber cotizado con grandes descuentos previamente) mediaassets.cbre.com. Eso es señal de confianza. El apetito inversor es fuerte, con una amplia gama de compradores (instituciones, fondos soberanos, capital privado) intentando aumentar su exposición a logística mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Sin embargo, las oportunidades de compra son escasas porque los propietarios retienen estos valiosos activos. Las tasas de capitalización de la logística prime subieron en 2022–23 (los valores bajaron algo), pero parecen haberlo hecho en gran medida para 2024; cualquier nueva compresión de yield dependerá de una mayor caída de tipos de interés. Para 2025, esperamos que los volúmenes de inversión en logística repunten también, especialmente una vez que se aclare la dirección de los tipos, dado que hay mucho capital queriendo entrar en este sector. Una tendencia a observar son las políticas comerciales y el nearshoring: los ocupantes industriales europeos esperan ver qué hará EE.UU. (por ejemplo, posibles nuevos aranceles en 2025) y cómo evoluciona el clima geopolítico mediaassets.cbre.com. Esto podría influir en dónde eligen las empresas ampliar fabricación o almacenamiento (por ejemplo, que empresas americanas inviertan más en instalaciones de la UE si los aranceles cambian las cadenas de suministro). Además, la obsolescencia también es un factor: los almacenes antiguos sin altura libre o prestaciones ESG tendrán dificultades, mientras que las instalaciones logísticas “verdes” y vanguardistas logran rentas premium. En resumen, el inmobiliario logístico sigue siendo un sector de crecimiento, y 2025 probablemente verá una renovada expansión de la ocupación y sostenida demanda inversora, impulsada por megatendencias como el e-commerce, la resiliencia de las cadenas de suministro y el nearshoring.

Hoteles y Hospitalidad: El sector hotelero se ha recuperado con fuerza tras la pandemia, gracias al aumento de la demanda de viajes por toda Europa. Para 2024 muchos mercados turísticos (por ejemplo, Europa del sur, París/Londres) alcanzaron ingresos históricos, y el sentimiento inversor se tornó positivo. Se espera que 2025 siga siendo favorable para el inmobiliario hotelero. El turismo internacional en Europa seguirá creciendo, y las asignaciones al sector hotelero están aumentando entre los inversores mediaassets.cbre.com. Savills y otros brokers informan de que los hoteles se consideran ahora una fuente de grandes retornos, sobre todo porque muchos pueden subir tarifas en periodos inflacionarios (capacidad de cobertura ante la inflación al repercutir precios a diario). Según CBRE, el panorama de inversión hotelera en Europa “se espera que siga siendo positivo, apoyado por mayores asignaciones al sector y sólidos retornos previstos” mediaassets.cbre.com. Los compradores “value-add” han sido especialmente activos (adquiriendo hoteles para reformar o re posicionar), pero el capital core también vuelve en 2025 mediaassets.cbre.com.

Prevemos un aumento del volumen transaccional hotelero en 2025, incluso algunas operaciones de carteras, ya que tanto el capital privado como inversores institucionales quieren aprovechar el auge de los viajes. Mercados clave como España, Grecia e Italia (con gran turismo vacacional) son especialmente codiciados, así como los principales polos de negocios donde la ocupación hotelera se recupera entre semana. También existe interés por la hospitalidad alternativa, como propiedades de larga estancia y resorts. En general, la hospitalidad presenta una historia de crecimiento hasta 2025–2028 ya que la demanda de viajes sigue creciendo estructuralmente y los rendimientos del sector son más altos que los de los tipos de inmobiliario tradicionales, haciéndolo atractivo para la diversificación. Los principales riesgos serían una recesión económica global que golpee el turismo o un nuevo repunte de los costes energéticos (que encarecería viajar), pero salvo eso, la trayectoria es positiva.

Sectores alternativos y nichos emergentes: Los inversores miran cada vez más allá del “top tres” tradicional (oficinas, retail, industrial) hacia inmobiliario operativo y sectores especializados. La encuesta 2025 ULI/PwC Emerging Trends reveló que centros de datos, nuevas infraestructuras energéticas y especialidades residenciales como residencias de estudiantes ocupan los primeros puestos en expectativas de inversión y desarrollo europe.uli.org. Estas áreas aprovechan motores de crecimiento secular:

Centros de Datos: La demanda disparada por infraestructura digital (servicios en la nube, IA, 5G) convierte a los centros de datos en uno de los segmentos inmobiliarios de mayor crecimiento. En toda Europa se expande la capacidad de centros de datos, aunque a menudo limitada por la disponibilidad de energía. Los inversores se apresuran a entrar en este espacio, pero las oportunidades son escasas. CBRE señala que la competencia ha aumentado y muchos centros de datos se negocian off-market; incluso las oportunidades de “powered shell” (compra de almacenes para reconvertir) generan guerras de ofertas mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Con vientos de cola sólidos y menores costes de financiación, se espera que el desarrollo e inversión en data centers permanezca muy activa hasta 2025–2028. Las principales ciudades (Fráncfort, Londres, Ámsterdam, Dublín, París) concentran la mayor actividad, pero también están surgiendo mercados secundarios.
Nueva Infraestructura Energética: A medida que Europa avanza hacia la descarbonización, los inmuebles vinculados a la transición energética —ej. fábricas de baterías, terrenos para parques solares y eólicos, hubs de recarga de vehículos eléctricos, instalaciones de hidrógeno— atraen cada vez más la atención inversora. La encuesta de PwC sitúa la nueva infraestructura energética cerca de la cima en perspectivas de 2025 europe.uli.org. Esto se solapa con la inmobiliaria industrial, pero a menudo implica alianzas con empresas energéticas y contratos de arrendamiento a largo plazo. Es un espacio a seguir, aunque sigue siendo nicho en comparación con los tipos de propiedad principales.
Alternativas residenciales: Segmentos como residencias de estudiantes, vivienda para mayores y co-living están en auge. El sector PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) europeo está en plena expansión a medida que aumenta la matrícula universitaria y existe una escasez crónica de residencias modernas en muchas ciudades. Los estudiantes de la Generación Z esperan mejores servicios y los inversores ven aquí una fuerte demanda (y frecuentemente estabilidad anticíclica) mediaassets.cbre.com. La vivienda universitaria está entre los principales sectores para 2025 según los inversores europe.uli.org. La vivienda senior y el inmobiliario sociosanitario también se benefician de las tendencias demográficas (envejecimiento de la población) y están captando más capital institucional. Son sectores menos sensibles a los ciclos económicos y aportan diversificación.
Multifamily/BTR: Si bien la “residencial” no es alternativa en sí misma, el sector multifamily Build-to-Rent (BTR) de propiedad institucional sigue creciendo en Europa (especialmente en Reino Unido, Alemania, Países Bajos, España). Muchas aseguradoras y fondos aumentan su asignación a vivienda en alquiler dada la fuerte demanda y la estabilidad de los ingresos, y en 2025 esa tendencia debería continuar. Existen retos (la regulación de rentas, como se ve en Países Bajos, puede desincentivar la inversión), pero también las consideraciones ESG favorecen los nuevos BTR (que pueden construirse con altos estándares de eficiencia). Se espera que la inversión transfronteriza en multifamily siga siendo relevante, especialmente con inversores estadounidenses y canadienses comprando carteras de vivienda europea.

En resumen, el inmobiliario terciario europeo de 2025 está marcado por la divergencia: sectores como logística, vivienda (“living”) y alternativas lideran la recuperación, el retail y la hostelería están en fase de rebote y las oficinas mejoran pero afrontan cambios estructurales. La calidad de los activos, ubicación y credenciales ESG son más clave que nunca para determinar los ganadores y perdedores.

Aspectos destacados del mercado comercial por país

Pasando a los mercados clave por país en foco – Alemania, Francia, España, Italia, Países Bajos, Polonia – destacamos las tendencias notables en sus sectores inmobiliarios comerciales:

Alemania: El mercado comercial más grande de Europa, recalibrándose. Alemania experimentó una notable desaceleración en 2023, con volúmenes de inversión a la baja y algo de estrés financiero (especialmente entre propietarios sobreapalancados de oficinas y portafolios residenciales). En 2024-25, las oficinas alemanas enfrentan una perspectiva bifurcada. Ciudades como Berlín, Múnich y Frankfurt aún ven una demanda saludable de oficinas prime (inquilinos de tecnología y finanzas expandiéndose con cautela), y las rentas prime de oficinas se han mantenido, incluso subiendo en algunos submercados. Pero las oficinas secundarias, particularmente en áreas menos céntricas o en edificios antiguos, ven tasas de vacancia más altas. A nivel nacional, la vacancia en oficinas subió hasta un 6–7% en promedio, pero ahora se está estabilizando mientras casi no entran nuevos proyectos al mercado. El sentimiento inversor en Alemania es cauteloso por la estancada economía y los mayores costos de financiamiento, pero la expectativa de estabilización de los rendimientos atrae a algunos de regreso. Cabe destacar que los fondos inmobiliarios abiertos alemanes (una parte relevante del mercado) tuvieron que ajustar valores a la baja en 2023; para 2025 podrían volver a comprar selectivamente a nuevos precios. La logística en Alemania sigue siendo muy sólida: vacancia por debajo del 3% en los principales centros (Ruhr, Berlín, áreas de Frankfurt) y continuo crecimiento de las rentas. Muchos inversores globales apuntan a la logística alemana pese a la intensa competencia. El retail es mixto: el retail de calle en las ciudades ricas del sur se está recuperando, pero el retail más débil de ciudades pequeñas sigue sufriendo. En resumen, el mercado comercial alemán en 2025 es uno de estabilización gradual – la expresión «recuperación lenta y accidentada» se aplica pwc.com. Un reto emergente es el refinanciamiento: los prestamistas alemanes son más cautelosos, por lo que 2025–2026 probablemente traerá más activos en venta (especialmente oficinas) al vencer los préstamos, lo cual puede presentar oportunidades para compradores a precios ajustados.
Francia: París en el centro de atención. El mercado comercial francés está liderado por la región de París, que está en fase de ajustes. Las oficinas en París vieron caer la demanda en 2024 debido a una economía lenta y cautela corporativa cbre.fr. Particularmente en La Défense hay mayor vacancia tras reducción de ocupación por parte de algunas empresas. Para 2025, no se espera una clara recuperación de las oficinas hasta posiblemente finales de año cbre.fr. Sin embargo, las oficinas prime del CBD de París siguen siendo muy valoradas y escasas – los requisitos ESG (como la ley francesa que prohíbe alquilar oficinas de baja eficiencia energética desde 2025) llevan a los propietarios a renovar o vender edificios no conformes, lo cual será un tema central. La logística en Francia vivió un pico en 2021–22 pero se enfrió en 2023; ahora prevalece la cautela entre inquilinos y la vacancia está subiendo con la nueva oferta cbre.fr. Hay un “aumento continuo en el stock disponible” en algunos mercados logísticos franceses pues la demanda hizo pausa, entonces 2025 puede ser un año de absorción más que de crecimiento de rentas cbre.fr. Aun así, drivers de largo plazo (e-commerce, entregas en un día, etc.) sostienen la logística francesa, muy especialmente alrededor de París y Lyon. Retail en Francia: los comercios de calle en París se han beneficiado por la vuelta del turismo (americanos aprovechando un euro favorable, etc.), y los minoristas de lujo están expandiéndose. Pero en general las ventas retail francesas son flojas debido a la débil confianza del consumidor cbre.fr. Así que las rentas del retail probablemente se mantengan planas en 2025, salvo en ubicaciones prime. La inversión total en Francia estuvo baja en 2024; debería estabilizarse y subir ligeramente en 2025 cbre.fr. Las grandes instituciones francesas (como aseguradoras) que pausaron compras podrían reanudar si los precios acompañan. ESG es un eje importante – Francia está entre los primeros en implementar nuevos reportes (CSRD) para planes climáticos, lo que influirá fuertemente en las decisiones de los inversores sobre activos franceses cbre.com cbre.com.
España: Punto brillante con recuperación amplia. El sector inmobiliario comercial de España se beneficia de su sólida economía y el apetito inversor por mayores rendimientos. Madrid y Barcelona están entre las ciudades con mejores perspectivas de inversión para 2025 (Madrid incluso fue nombrada #2 en Europa por ULI/PwC) europe.uli.org. Oficinas: el mercado de oficinas de Madrid muestra buen ritmo de alquiler; la vacancia ronda el 9–10% y va a la baja porque no hay grandes proyectos nuevos en marcha. Las rentas de oficinas prime en Madrid y Barcelona han subido y podrían seguir haciéndolo por la escasez de espacio de calidad. Logística: el sector logístico en España prospera – la demanda en Madrid y Cataluña sigue alta, y grupos internacionales compran plataformas logísticas españolas (atraídos por rendimientos superiores a Alemania/Francia). Con el crecimiento del consumo y las exportaciones españolas, se espera una demanda sostenida de almacenes; los promotores están activos, pero el suelo cerca de grandes urbes es limitado, manteniendo baja la vacancia. Retail: el comercio minorista español se ha recuperado claramente gracias al turismo y gasto del consumidor – la afluencia vuelve a los centros y hasta centros comerciales secundarios han visto su vacancia caer. Inversores norteamericanos y europeos buscan activos retail españoles con estrategia de valor añadido, anticipando mayor crecimiento. Hoteles: quizá la joya de la corona – la ocupación hotelera y las tarifas en España marcan máximos récord en muchos destinos y ciudades, y hay múltiples operaciones (algunos hoteles familiares venden a fondos con atractivos rendimientos). Con el turismo en alza, el inmobiliario hotelero sigue en auge para 2025. En suma, España se percibe como un mercado de crecimiento que atrae capital extranjero y cuyos sectores comerciales, de oficinas a hoteles, están en modo expansión, aunque atentos a riesgos económicos globales.
Italia: Oportunidades selectivas en un mercado estable. La economía italiana crece despacio (~0,8–1,0%), y el mercado inmobiliario suele ir por detrás de pares más dinámicos. Milán sigue siendo la gran referencia – es capital financiera y de la moda, atrayendo la mayor parte de la inversión en oficinas y uso mixto. La vacancia de oficinas en Milán es baja (~4-5%) y las rentas prime rompen récords por la competencia de tecnológicas y financieras por el escaso espacio A. Varios proyectos de oficinas se estrenan en Porta Nuova y CityLife y se prealquilan rápidamente. El mercado de oficinas de Roma es más pequeño y dependiente del gobierno, bastante estable pero sin el crecimiento de rentas de Milán. La logística en Italia se expande: en el norte (Lombardía, Véneto) y rutas a Roma/Nápoles hay auge de demanda por almacenes al crecer el e-commerce italiano desde un nivel bajo. El stock logístico moderno crece, apoyado por inversores como Prologis y Logicor; sin embargo, algunas preocupaciones sobre infraestructuras y burocracia hacen que el rendimiento exigido sea mayor, lo que atrae a inversores que buscan yield. Retail: Italia tiene fuerte cultura de comercio físico, y aunque las calles secundarias tienen vacancia, las calles prime de lujo en Milán (Via Montenapoleone) y Roma están fortísimas, con globales del lujo pagando rentas récord (impulsadas por turistas). Centros comerciales secundarios aguantan si hay supermercados ancla. Hoteles: los hoteles italianos, especialmente los de lujo y resorts en Toscana, Amalfi, etc., están muy demandados por compradores internacionales (altas fortunas, marcas de lujo). Anticipamos más transacciones emblemáticas en 2025. El reto principal italiano es el entorno de crédito cauteloso y el riesgo político – pero con un gobierno relativamente pro-desarrollo, algunas reformas (acelerar permisos) podrían ayudar progresivamente. La perspectiva inmobiliaria italiana es estable con focos de crecimiento (oficinas en Milán, logística, hoteles) y debería ver crecimiento moderado de la inversión en 2025 si inversores internacionales aumentan exposición (por el mayor rendimiento respecto a países core).
Países Bajos: País pequeño, gran interés inversor. Los Países Bajos destacan entre inversores globales por su transparencia y fundamentos sólidos. Las oficinas en Ámsterdam tienen vacancia baja (~7%) y las tecnológicas y financieras siguen buscando espacio premium; sin embargo, Ámsterdam ha prohibido nuevas construcciones de oficinas en algunas zonas para fomentar la vivienda, lo que limita la oferta y puede frenar el crecimiento de oficinas a largo plazo. Aun así, en 2025, las rentas prime de oficina en Ámsterdam podrían subir ligeramente por la escasez. Las ciudades secundarias (Rotterdam, Eindhoven) tienen más vacancia y verán rentas estables. Logística: Los Países Bajos son potencia logística (puerto de Róterdam, aeropuerto Schiphol). Hay altísima demanda de almacenes cerca de estos núcleos, y aunque se construyó mucho entre 2020-22, se está absorbiendo. El suelo y permisos para logística son difíciles de obtener (parcialmente por normativa ambiental de nitrógeno), así que la oferta está restringida. Se espera que las rentas logísticas se mantengan firmes o suban con la inflación, y los inversores sigan comprando activos logísticos holandeses – muchos asiáticos y norteamericanos prefieren este sector. Retail: Las ventas minoristas han sido decentes y los centros comerciales han adoptado modelos omnicanal. La calle principal de Ámsterdam se apoya en el turismo (con algo de crecimiento de rentas en segmento lujo); los centros comerciales de barrio están estables con un gasto doméstico constante. El gran tema en Países Bajos es la regulación residencial – con la Affordable Rent Act extendiendo el control de rentas, muchos arrendadores venden, lo que podría beneficiar retail y otros sectores al reasignarse ese capital. Perspectivas de inversión: En 2025, los Países Bajos deberían ver flujos activos de inversión con capital internacional atraído por su liquidez. El euro barato frente al dólar también abarata activos holandeses para inversores estadounidenses cbre.com. Todos los sectores – oficinas, industrial, residencial, retail – generarán interés, pero logística y residencial (pese a la regulación, la historia de la vivienda a largo plazo es atractiva) liderarán. ESG también es clave en el país, con estrictos objetivos de sostenibilidad que influyen en diseño y reformas de edificios.
Polonia: Crecimiento y rentabilidad en Europa Central. Polonia es el mayor mercado de Europa Central y el más maduro institucionalmente de la región. El mercado de oficinas de Varsovia tuvo vacancia alta (~11–12%) tras una ola de nuevas entregas y reducción de tamaño por multinacionales, pero en 2024 hubo récord de actividad de alquiler, especialmente por empresas de IT y servicios. Para 2025, sin apenas nueva oferta (el desarrollo se pausó en 2023), la vacancia en Varsovia probablemente baje y las rentas prime podrían subir. Las ciudades regionales (Cracovia, Breslavia) tienen mercado activo (impulsado por BPO/tecnología); con rentas más bajas, son atractivas para inquilinos cuidadosos con el coste. Industrial/Logística: Polonia es un imán logístico, sirviendo tanto su gran mercado interno como de hub para Alemania y Europa del Este. Se han construido muchos almacenes modernos (especialmente en Varsovia, Lodz y Alta Silesia), y Polonia ahora rivaliza con Alemania en absorción anual. La demanda sigue alta aunque en 2023 bajó un poco; en 2025 se espera expansión renovada con el nearshoring (algunas empresas se mudan de Asia para servir Europa desde Polonia). Con suelo y mano de obra más baratos que Europa Occidental, el boom de la logística polaca seguirá y los inversores están muy activos – la rentabilidad en Polonia es mayor (cap rates ~5-6% en logística prime, vs 3.5-4% en Alemania), lo que atrae capital extranjero. Retail: El retail polaco se recuperó al subir el gasto consumidor (impulsado por crecimiento salarial). Centros comerciales modernos en Varsovia y grandes ciudades reportan alta ocupación y mayor afluencia. Las ventas han sido volátiles por la inflación, pero los parques retail de compras esenciales prosperan. Las cadenas internacionales siguen expandiéndose en Polonia, mostrando confianza. Flujos de inversión: Polonia suele citarse como el mercado más atractivo de Europa Central y Oriental para inversores internacionales lexology.com. 2025 debería ver más entrada de capital – muchos fondos estadounidenses y europeos ya han creado plataformas o alianzas en Polonia (especialmente en logística y residencial de alquiler). La inversión transfronteriza se facilita por la estabilidad y crecimiento de Polonia, aunque el riesgo cambiario (volatilidad del zloty) y los cambios políticos pueden ser factores. La elección de octubre de 2023 llevó a un gobierno pro-UE que podría aumentar aún más la confianza inversora. En resumen, las perspectivas inmobiliarias comerciales de Polonia 2025–2028 reflejan fuerte crecimiento: combina rentabilidad y expansión difícil de igualar en la UE central, aunque con riesgo ligeramente mayor. Esperamos más operaciones transfronterizas en oficinas (por la diversificación respecto a capitals occidentales costosas), logística (para portafolios paneuropeos) e incluso residencial PRS (a medida que crece el alquiler institucional).

Flujos de inversión y mercados de capital

Tras un duro 2023, los mercados de capital inmobiliario europeo se preparan para una recuperación gradual de la actividad inversora en 2025. El año pasado estuvo definido por un amplio spread entre precios de oferta y demanda: los vendedores reacios a bajar precios y los compradores exigiendo rentabilidades superiores ante el alto coste de la deuda. Este estancamiento redujo notablemente los volúmenes transaccionados. Ahora, con los tipos de interés estabilizándose y los valores ajustados a la baja (correcciones de 10–30% en algunos segmentos), compradores y vendedores encuentran más terreno común. El spread de precios debería converger aún más en 2025, desbloqueando más operaciones cbre.com cbre.com. Un factor clave es el mayor incentivo para transar: más producto sale al mercado porque propietarios presionados (vencimiento de préstamos, reembolsos de fondos, etc.) deciden vender, y la mejora en la disponibilidad de financiación permite a nuevos compradores entrar cbre.com cbre.com. Los propietarios más apalancados y fondos abiertos que sufren reembolsos serán los vendedores más motivados, mientras los inversores a largo plazo pueden esperar cbre.com cbre.com. Ese aumento de activos en venta, combinado con deuda ligeramente más barata, debería dar como resultado mayores volúmenes de inversión en 2025. Analistas prevén que la inversión inmobiliaria comercial europea podría subir en torno a un 10–15% en 2025 (respecto a 2024), y acelerarse aún más en 2026.

Dicho esto, la recuperación de la inversión será gradual y desigual. Con las tasas de interés probablemente por encima de los mínimos prepandémicos, hay poco margen para una reinflación significativa de precios: los compradores se mantendrán disciplinados en cuanto a precios, y el crecimiento del valor será mesurado cbre.com cbre.com. Los activos prime en sectores favorecidos (por ejemplo, logística prime, residencial, oficinas icónicas) podrían ver una compresión de yields nuevamente hacia finales de 2025 a medida que la competencia empuje los precios ligeramente al alza cbre.com cbre.com. Sin embargo, los activos secundarios o aquellos con retos (contratos cortos, necesidades de CAPEX) pueden seguir cotizándose con descuentos. Sin embargo, las perspectivas generales de retorno para el real estate europeo están mejorando. Con los bonos bajando de sus picos y los yields inmobiliarios ajustados al alza, el spread vuelve a ser razonable. CBRE señala que la palanca positiva vuelve a ser alcanzable, lo que significa que un inversor puede financiar una adquisición a un coste de deuda inferior al rendimiento del inmueble en algunos casos cbre.com. Esta reapertura fundamental del arbitraje deuda-capital ayudará a atraer capital de nuevo al mercado.

Una de las tendencias más alentadoras es el regreso anticipado del capital internacional en 2025. Durante 2022–2023, la inversión transfronteriza se ralentizó, con muchos inversores estadounidenses y asiáticos esperando debido a la volatilidad de las divisas y la incertidumbre. Ahora, las condiciones se están volviendo más favorables: el euro se ha debilitado frente al dólar, lo que hace que los activos europeos sean más baratos en términos de USD, y los costos de financiación dentro de Europa han bajado en relación con finales de 2022 cbre.com. Se espera que esto atraiga a los inversores extranjeros a reasignar capital a Europa. Cabe destacar que algunos inversores grandes de Norteamérica y Oriente Medio ven que el real estate europeo ahora ofrece buen valor relativo (especialmente porque EEUU tiene sus propios problemas en oficinas). El capital “en la banca de espera” es significativo: existe mucho “dry powder” en fondos privados de real estate a nivel global, gran parte del cual está destinado a operaciones oportunistas o value-add en mercados como Europa cbre.com. Estos inversores no quieren perder la ventana antes de que los valores vuelvan a subir; muchos actuarán en 2025 para adquirir activos en el fondo del ciclo. Esperamos patrones de inversión transfronteriza como: aumento de la inversión norteamericana en carteras logísticas y residenciales europeas (una tendencia ya en marcha), continuidad del interés de fondos soberanos de Oriente Medio en activos emblemáticos de Londres y París (por ejemplo, torres de oficinas, hoteles), y flujos intraeuropeos (fondos alemanes, franceses comprando en España, CEE etc. para capturar yield).

Datos de JLL muestran que a principios de 2025, los volúmenes de transacciones inmobiliarias en EMEA aumentaron más del 40% trimestre a trimestre gracias a un mejor ánimo de mercado jll.com. Si la tendencia se mantiene, 2025 podría marcar el inicio de un nuevo ciclo alcista. Savills Research predice de forma similar que los volúmenes de inversión en Europa aumentarán ~13% interanual en 2025 y otro 25% en 2026 a medida que la recuperación gane velocidad (aunque estas cifras varían según los informes). La rotación de capital es interesante: durante la recesión los inversores domésticos dominaron (actores locales bien informados siguieron comprando de forma selectiva). A medida que el mercado se recupera, los inversores globales probablemente representarán una mayor parte de las compras, retomando los patrones de alta actividad transfronteriza previos a 2020 en Europa.

También vale la pena destacar el cambiante panorama de la financiación. Los bancos en Europa se han vuelto más conservadores con los préstamos inmobiliarios, especialmente para oficinas y desarrollos nuevos. Eso ha abierto espacio para prestamistas alternativos (fondos de deuda de private equity, aseguradoras, etc.) para intervenir. En 2025 y más allá, se espera que los prestamistas no bancarios ganen cuota de mercado en la financiación inmobiliaria pgim.com. A menudo pueden ofrecer condiciones más flexibles, aunque a tipos más altos. Esto es especialmente importante para refinanciar la “muralla” de vencimientos de 2025–2026. Muchos activos adquiridos con yields mínimos tendrán problemas para refinanciar a los tipos actuales sin aportación de capital adicional. Es posible que veamos un repunte en joint ventures, recapitalizaciones o ventas como solución. Sin embargo, el riesgo sistémico general parece contenido; los bancos europeos tienen ahora menor exposición a préstamos inmobiliarios en comparación con la crisis anterior y han sido conservadores en sus provisiones.

En cuanto a las preferencias geográficas de los inversores: las encuestas para 2025 muestran a Londres, Madrid y París como ciudades objetivo principales en Europa europe.uli.org: Londres por su liquidez y el ajuste de precios (tras el Brexit y la expansión de yields resulta atractiva), Madrid por crecimiento y valor relativo, París por estabilidad y escala a largo plazo. Otras ciudades como Berlín, Milán y las principales ciudades neerlandesas también están bien posicionadas. Además, hay un creciente interés en ciudades secundarias con fundamentos sólidos (por ejemplo, Múnich, Dublín, Lisboa, Varsovia) a medida que los inversores amplían la búsqueda de rentabilidad.

Las preferencias sectoriales de los inversores ya se han comentado (logística, residencial y alternativos siguen siendo favoritos; oficinas se eligen de forma muy selectiva; el retail comienza a resurgir con cautela). Muchos inversores ahora segmentan sus estrategias según el perfil de riesgo: fondos core enfocados en activos prime en ciudades principales (aprovechando caídas de precio), mientras los oportunistas buscan situaciones de distress o reconversión (por ejemplo, comprar una vieja oficina a precio rebajado para convertirla en viviendas o laboratorios de ciencias de la vida). El tema de la “reutilización” es importante: se espera una ola de capital para transformar propiedades obsoletas (especialmente oficinas y locales comerciales) en nuevos usos, lo cual es tanto una estrategia de inversión como una respuesta parcial al exceso de oferta en esos segmentos.

En conclusión, los mercados de capital inmobiliario en Europa para 2025 apuntan a una remontada, impulsada por condiciones de financiación mejoradas, abundancia de capital disponible y la percepción de estar en el fondo del ciclo. Riesgos como el bajo crecimiento económico o sorpresas inflacionarias podrían frenar la recuperación cbre.com, pero el sentimiento general ha pasado a uno de optimismo cauteloso. Como señaló un líder del sector, tras sortear las tormentas de inflación y tasas, el sector “ya avista la zona de aterrizaje”, incluso si los desafíos geopolíticos y de ESG persisten europe.uli.org. El ánimo es optimista pero con matices: cada operación se analiza minuciosamente y sólo se persiguen con agresividad las mejores oportunidades.

Perspectivas 2025–2028: Riesgos, Oportunidades y Tendencias Transformadoras

Mirando más allá del horizonte inmediato, el período 2025 a 2028 será clave para el mercado inmobiliario de la UE. Los actores siguen de cerca tendencias y riesgos clave que marcarán la trayectoria del sector a medio plazo. En esta sección analizamos la visión de futuro, incluyendo riesgos potenciales, áreas de oportunidad de crecimiento, el creciente foco en sostenibilidad/ESG, y la evolución de los patrones de inversión transfronteriza.

Riesgos Económicos y de Mercado

Si bien el escenario base es de una mejora gradual, existen riesgos significativos que podrían descarrilar o retrasar la recuperación inmobiliaria:

Riesgo de tipos de interés e inflación: Si la inflación resulta persistentemente alta o surgen nuevos shocks (por ejemplo, un repunte del petróleo), los bancos centrales podrían frenar los recortes de tasas o incluso volver a subirlas. El sector inmobiliario cuenta con una caída moderada de tasas en 2025–2026; cualquier reversión golpearía rápidamente el ánimo y los valores de los activos. Además, incluso si bajan las tasas, podrían estabilizarse en niveles superiores a los ultrabajos de los 2010. Este nuevo estándar implica que los cap rates/yields probablemente no se compriman a los mínimos previos, limitando la revalorización de capital. Escenario positivo: la inflación sigue desacelerándose y hacia 2026 las tasas se estabilizan cerca de promedios históricos (~1–2% tasa BCE), creando un ambiente favorable para el inmobiliario.
Crecimiento económico y demanda de ocupantes: Las perspectivas de crecimiento europeo, si bien mejorando, siguen siendo modestas. Mucho depende de evitar recesiones. Los riesgos incluyen una desaceleración mayor en China (que afectaría las exportaciones europeas), una recesión en EE.UU., o problemas internos como el resurgimiento de la preocupación por la deuda soberana. Si el crecimiento decepciona (por ejemplo, si la Eurozona crece menos del 1% hasta 2026), la demanda de espacio por ocupantes (especialmente oficinas y comercio) podría mantenerse débil. Ya se indica que el bajo crecimiento es un riesgo citado como freno a la recuperación de la inversión cbre.com. Potencial alcista: estímulos fiscales o un crecimiento inesperado impulsado por la tecnología podrían mejorar las economías europeas y estimular la demanda de todo tipo de inmuebles.
Incertidumbre geopolítica: La guerra en Ucrania sigue siendo un factor impredecible: una escalada o estancamiento prolongado puede afectar la confianza de los inversores y ciertos mercados (los países de CEE están más expuestos, aunque Polonia se ha beneficiado económicamente por el traslado de negocios fuera de Ucrania/Rusia). Además, las tensiones globales, como una posible guerra comercial EE.UU.–China (especialmente si cambia el liderazgo en EE.UU.) podrían afectar las exportaciones europeas, con implicaciones directas en la demanda de industrial mediaassets.cbre.com. Europa encara además cambios políticos internos (una oleada de elecciones en 2024–2025) que podrían alterar políticas relevantes para el sector (por ejemplo, gobiernos más a la izquierda podrían imponer controles de renta o mayor protección al inquilino; los de derecha podrían reducir regulación pero incrementar la incertidumbre, como se ha visto con el ascenso populista). Hasta 2028 habrá citas electorales clave (Parlamento Europeo 2024, Alemania 2025, etc.), aumentando la incertidumbre a corto plazo.
Sistema financiero y liquidez: El sector inmobiliario lidia ahora con una liquidez más ajustada tras años de dinero barato. Un riesgo es la muralla de refinanciación: un gran volumen de préstamos y bonos vence entre 2025–2027. Si las condiciones de crédito no mejoran suficientemente, podemos ver situaciones de distress, ventas forzadas o incluso impagos, especialmente en oficinas o mercados como los nórdicos (las inmobiliarias suecas están notablemente tensionadas). Si bien esto representa oportunidades para algunos (fondos de distress), también puede causar caídas de precios excesivas. Por ahora, bancos y reguladores confían en que es manejable, pero merece vigilancia. Por otro lado, el avance de los fondos de deuda privados significa que, incluso si los bancos se retraen, el capital alternativo puede cubrir parte del hueco.
Costes de promoción y construcción: Los costes de construcción siguen altos (materiales, mano de obra) y, aunque se estabilizaron en 2024, pueden volver a subir por problemas en las cadenas de suministro o subida de la energía. Si los costes no descienden, muchos proyectos seguirán siendo inviables, restringiendo la oferta. Esto es bueno para propietarios existentes a corto plazo, pero perjudica el crecimiento general sectorial y a economías que precisan nuevas viviendas o infraestructuras. La regulación ambiental estricta (por ejemplo, límites a la promoción por motivos climáticos) también añade costes o genera retrasos (la “crisis del nitrógeno” en Países Bajos bloqueando proyectos es un ejemplo). Un posible riesgo es el subdesarrollo y mayor inaccesibilidad en vivienda y escasez de espacio prime en oficinas/industrial, equivalente a una crisis de oferta. Por otro lado, si los costes caen inesperadamente (o la tecnología mejora la eficiencia) podríamos ver un mini-boom constructivo mitigando algunas carencias.
Cambios de comportamiento del ocupante: Tendencias como el trabajo remoto y el e-commerce son fuerzas a largo plazo que podrían seguir transformando el uso inmobiliario. El pleno efecto del trabajo híbrido aún está en curso: hacia 2028, si las empresas fijan, por ejemplo, normas del 50% de asistencia a la oficina, el espacio necesario por empleado puede reducirse permanentemente, implicando mayor vacancia o conversión de oficinas obsoletas a otros usos. Igualmente, el comercio online podría dar otro salto (quizá vía nuevas tecnologías como compras con AR o simplemente por el cambio generacional), desafiando la demanda minorista más allá de las previsiones actuales. Los operadores inmobiliarios deberán ser ágiles para readaptar y reposicionar activos según evolucionen las necesidades.

En resumen, los riesgos a medio plazo están más ligados a lo macroeconómico y geopolítico. El consenso espera un escenario de «ir tirando», pero cualquier desviación (inflación alta, bajo crecimiento o shocks) pondría a prueba la resiliencia de la recuperación inmobiliaria. El sector es consciente de estos matices: hay “caveats a cada paso” a pesar del optimismo cauteloso europe.uli.org europe.uli.org. Los líderes inmobiliarios se mantienen atentos a “las cinco D” que menciona un directivo institucional: deuda, demografía, descarbonización, desglobalización y digitalización europe.uli.org europe.uli.org: en esencia, los mismos riesgos y motores explicados arriba.

Oportunidades de Crecimiento y Perspectiva Estratégica

A pesar de los riesgos, existen importantes oportunidades de crecimiento para quienes estén bien posicionados. Algunas de estas oportunidades surgen directamente de los desafíos mencionados anteriormente: por ejemplo, la renovación y el reacondicionamiento de propiedades antiguas están destinados a convertirse en un negocio en auge. Con tantos edificios de oficinas necesitando mejoras para cumplir con las normativas ESG, las empresas especializadas en reutilización adaptativa o modernización encontrarán abundante trabajo (y los inversores pueden obtener rendimientos convirtiendo edificios “marrones” en “verdes”). El periodo hasta 2028 podría ver miles de oficinas y espacios comerciales en toda Europa convertidos en apartamentos, laboratorios, residencias de estudiantes u otros usos. Esto no solo aborda el exceso de oferta en un segmento, sino también la escasez de oferta en otro (por ejemplo, convertir oficinas vacías en viviendas muy necesarias en los centros urbanos).

Otra oportunidad está en la integración tecnológica en el sector inmobiliario. Históricamente, la industria ha estado rezagada en tecnología, pero eso está cambiando. El auge del PropTech y el uso de IA, IoT y analítica de datos para optimizar operaciones de edificios, marketing y decisiones de inversión se está acelerando. Según la encuesta de PwC, más del 85% de los encuestados esperan que la IA tenga algún impacto o un gran impacto en todas las áreas del sector inmobiliario en los próximos cinco años pwc.com pwc.com. Actualmente, la IA ya se utiliza para el mantenimiento predictivo, la predicción de rotación de inquilinos y el análisis de mercado pwc.com pwc.com. Adoptar estas tecnologías puede mejorar la eficiencia y los resultados: por ejemplo, la IA puede ayudar a los hoteles a ajustar dinámicamente los precios de las habitaciones, o ayudar a los arrendadores a identificar qué inquilinos podrían renovar o reubicarse. Las empresas inmobiliarias que inviertan en la transformación digital probablemente superarán al resto. Europa también podría ver crecimiento en edificios inteligentes e iniciativas de ciudades inteligentes, alineándose con las agendas digital y ecológica de la UE, y ofreciendo vías de inversión en infraestructuras habilitadas con tecnología.

Los cambios demográficos y sociales también representan oportunidades. El envejecimiento de la población genera necesidades de viviendas para personas mayores, edificios de consultorios médicos e instalaciones de atención geriátrica, un sector que probablemente se expandirá considerablemente hasta 2028. La urbanización y la preferencia de los jóvenes profesionales por alquilar en centros urbanos vibrantes apoyan el crecimiento de vivienda privada de alquiler gestionada institucionalmente (build-to-rent) y espacios de co-living. Mientras tanto, la vivienda para estudiantes (como se mencionó previamente) está en expansión: mercados como Alemania e Italia tienen tasas de provisión de PBSA relativamente bajas, por lo que los inversores están financiando nuevos desarrollos allí. El sector inmobiliario de ciencias de la vida (laboratorios, polos de I+D) es otro nicho en ascenso, especialmente después de que la pandemia destacara la importancia de la industria farmacéutica y biotecnológica. Ciudades como Boston y Cambridge en EE.UU. prosperaron con espacios de laboratorios; Europa sigue el mismo camino en lugares como Cambridge, Ámsterdam y Berlín. Se espera que fondos especializados inviertan más dinero en campus de ciencias de la vida cerca de universidades y hospitales.

Desde una perspectiva geopolítica, Europa se está posicionando para beneficiarse del “friendshoring” y la reconfiguración industrial. Con compañías globales buscando alternativas a Asia, Europa (especialmente Europa del Este) tiene potencial para atraer la fabricación de baterías para vehículos eléctricos, semiconductores (con apoyo del Chips Act de la UE) y otras producciones de alta tecnología. Cada nueva planta o fábrica genera necesidades inmobiliarias: vivienda para trabajadores, logística, oficinas, etc. Por ejemplo, Polonia ha atraído importantes inversiones en fábricas de baterías; esto impulsa los mercados inmobiliarios locales. Lo mismo ocurre con la transición de la industria automotriz a lo eléctrico: las plantas de producción que se están construyendo en Alemania, Francia y España para vehículos eléctricos tendrán efectos indirectos. Los inversores inmobiliarios pueden encontrar oportunidades ofreciendo infraestructura alrededor de estos proyectos: almacenes, centros de formación, o incluso comercio minorista para las nuevas poblaciones de trabajadores.

Los flujos de capital transfronterizos en sí mismos pueden crear oportunidades. Si, como se espera, el capital asiático (por ejemplo, de Singapur, Corea del Sur) y el norteamericano regresa con fuerza a Europa, los participantes locales del mercado pueden beneficiarse al asociarse con estos inversores. Podríamos ver más joint ventures donde el capital extranjero se asocia con promotores locales (que tienen el conocimiento) para ejecutar proyectos, ya sea residencial en Polonia o logística en España. La inversión transfronteriza también tiende a comprimir los rendimientos (aumentar los valores) en los mercados objetivo, por lo que, por ejemplo, si los inversores estadounidenses deciden en masa que la vivienda residencial alemana es un refugio seguro, podrían elevar los precios allí, recompensando a los primeros en moverse.

Por último, las iniciativas gubernamentales podrían desbloquear áreas de crecimiento. La UE y los gobiernos nacionales están invirtiendo fuertemente en energía verde e infraestructura: desde ferrocarriles hasta redes de recarga de vehículos eléctricos y subvenciones para la modernización. El sector inmobiliario relacionado con esto (desarrollos orientados al transporte, bienes raíces para estaciones de recarga de vehículos eléctricos, etc.) puede no haber sido tradicional, pero presenta nuevas categorías de activos invertibles.

En resumen, aunque la compra y tenencia tradicionales de oficinas o comercios ya no es una apuesta segura, el panorama 2025–2028 ofrece oportunidades de crecimiento transformadoras en reutilización de activos, adopción de proptech, segmentación por tendencias demográficas y alineación con las transiciones digitales y ecológicas de Europa.

Tendencias de Sostenibilidad y ESG

Uno de los cambios más profundos en el sector inmobiliario europeo es la incorporación de la sostenibilidad y los criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza) en todos los aspectos de la industria. Todo indica que esta tendencia solo se intensificará hasta 2028, influyendo de manera fundamental en el valor de los activos, la demanda de inquilinos y la estrategia de los inversores. De hecho, las encuestas de la industria muestran que el cumplimiento ESG se considera el mayor desafío tanto a corto como a largo plazo en el sector inmobiliario europe.uli.org europe.uli.org.

Varios desarrollos regulatorios están convergiendo desde 2024 en adelante:

La Directiva de la UE sobre Informes de Sostenibilidad Corporativa (CSRD) obliga a las grandes empresas a comenzar a informar métricas ESG detalladas a partir del año fiscal 2024 (con los primeros informes en 2025) cbre.com cbre.com. Esto incluye a las empresas inmobiliarias y también a los inquilinos (muchos inquilinos ahora deben divulgar la huella de los espacios que alquilan). Los Estándares Europeos de Información de Sostenibilidad (ESRS) harán que los informes de sostenibilidad sean mucho más rigurosos cbre.com. Los propietarios estarán bajo presión para demostrar planes de transición climática y desempeño claros.
La propuesta de Directiva sobre Diligencia Debida en Sostenibilidad Corporativa (CS3D) requerirá que las empresas no solo divulguen, sino que implementen activamente planes para cumplir con los objetivos climáticos cbre.com cbre.com. Para los inversores inmobiliarios, esto significa comprometerse públicamente y ejecutar estrategias de reducción de carbono para sus carteras, como modernizar edificios para alinearse con un camino Net Zero Carbon cbre.com.
Las regulaciones bancarias Basel IV, que entrarán en vigor alrededor de 2025, incluyen mayores requisitos de capital para los bancos en ciertos préstamos inmobiliarios. Si los bancos asignan un mayor riesgo a los edificios “marrones” ineficientes, los costos de financiación de estos podrían aumentar cbre.com. Esto supone otro incentivo para que los propietarios mejoren la sostenibilidad y así mantener la liquidez de los activos.
A nivel de activo, muchos países están endureciendo los códigos energéticos de edificios. Por ejemplo, la Directiva sobre Eficiencia Energética de los Edificios de la UE (reformulada) en negociación podría fijar estándares mínimos de rendimiento energético para edificaciones existentes (por ejemplo, para 2030, los edificios deberán cumplir ciertas calificaciones o no podrán alquilarse). Francia ya tiene una ley: los alquileres con las peores etiquetas energéticas (G) estarán prohibidos desde 2025, forzando mejoras o la retirada de esas unidades del mercado deepki.com. Países Bajos y otros tienen mandatos similares, como oficinas que deben tener al menos etiqueta EPC C para poder alquilarse. Estas regulaciones implican que los activos que no cumplan perderán ingresos y valor, un fenómeno de quedarse obsoletos. Como señala CBRE, “los activos que no cumplan con los estándares de sostenibilidad probablemente sufran una repricing a la baja, debido a la magnitud de la inversión requerida” para corregirlos cbre.com.
La comunidad inversora también se autorregula: iniciativas como la Net Zero Asset Owners Alliance y otras comprometen fondos a descarbonizar carteras para 2050. Ya hay grandes inversores que no compran propiedades que no cumplan ciertos criterios ESG, reduciendo efectivamente el grupo de compradores para activos no conformes.

La conclusión es que los factores ESG están afectando directamente la valoración de los activos y los alquileres. Los edificios con sólidas credenciales de sostenibilidad (por ejemplo, sistemas HVAC eficientes, paneles solares, certificaciones verdes tipo BREEAM/LEED, ambientes interiores saludables, etc.) disfrutan de mayor demanda, inquilinos más estables e incluso primas de renta o valor. Los estudios demuestran que las oficinas con certificación verde obtienen primas de alquiler del orden del 6% o más sobre otras sin certificar exquance.com. También tienden a tener menor vacancia y mejor retención de inquilinos. Este flujo de caja estable y la protección futura generan compresión de rendimientos en activos verdes: los inversores aceptan tasas de capitalización más bajas porque perciben la renta como más segura cbre.com cbre.com. En cambio, los edificios antiguos con alta huella de carbono enfrentan tasas de capitalización más altas y menor liquidez. Estamos viendo que este descuento “marrón” surge en toda Europa; para 2028 podría ampliarse considerablemente. Por ejemplo, según algunas estimaciones, las oficinas londinenses con bajas calificaciones EPC se venden a rendimientos notablemente más altos que las eficientes, una tendencia que probablemente se generalizará.

ESG no es solo E (ambiental): el componente Social es visible en mandatos de vivienda asequible, impacto comunitario y tendencias de bienestar de los inquilinos. Podríamos ver más asociaciones público-privadas para el desarrollo de viviendas asequibles, ya que los gobiernos impulsan el valor social (en algunas ciudades ya se exige un cierto % de unidades asequibles en nuevos proyectos). Los desarrolladores que destaquen amenidades comunitarias, certificaciones de bienestar, etc., podrían obtener ventaja con los ocupantes. Gobernanza también: transparencia y buen gobierno corporativo ahora son examinados por inversores y prestamistas (los días de joint ventures opacos o controles de riesgo débiles se están acabando para las empresas que buscan capital).

Sin embargo, también existe una reacción o debate sobre el ESG en la industria. El informe de PwC señaló que en 2024, ESG quedó atrás frente a preocupaciones tradicionales como la demanda de inquilinos y la salud financiera como influencia principal: algunos en el sector cuestionan el coste/beneficio de una acción ESG agresiva pwc.com pwc.com. Cuando los márgenes de beneficio son estrechos, invertir mucho en mejoras de sostenibilidad puede resultar abrumador. Además, la falta de claridad respecto a los estándares en constante evolución es un problema: preocupa que lo considerado “sostenible” ahora puede cambiar en 20 años pwc.com. A pesar de ello, la regulación está forzando el tema: un impactante 74% de los profesionales inmobiliarios dijeron que la regulación es el principal tema que afecta su negocio en 2024 pwc.com, siendo gran parte de esa regulación relacionada con ESG. En respuesta, las empresas más proactivas están pasando de las palabras a la acción: invirtiendo en energía renovable para sus edificios, implementando IA para la gestión energética, revelando riesgos climáticos según TCFD, etc. Para 2028, el cumplimiento ESG no será opcional: será el estándar base. Las empresas que se adapten pronto podrían ver beneficios (a través de menores costes operativos, mejores condiciones de financiamiento – algunos bancos ofrecen “préstamos verdes” con pequeños descuentos, y relaciones más sólidas con los inquilinos). Quienes se retrasen podrían enfrentar mayores gastos de capital más adelante y deterioro de valor.

El seguro y el riesgo físico climático es otro aspecto ESG. Las aseguradoras están aumentando primas o incluso retirando la cobertura para activos en zonas de alto riesgo (zonas inundables, áreas propensas a incendios forestales). PwC destacó una creciente preocupación sobre el acceso a seguros a medida que aumenta el riesgo climático pwc.com. Las propiedades en ubicaciones costeras o expuestas al clima pueden requerir inversiones en resiliencia (muros de contención, drenajes, etc.). Para 2028, el análisis de riesgo climático probablemente será una debida diligencia estándar en adquisiciones inmobiliarias, y podría afectar el crédito (los bancos podrían incluir el riesgo climático en las condiciones de los préstamos).

En resumen, la tendencia de sostenibilidad es un tema definitorio para el panorama inmobiliario de la UE. Se puede esperar:

Iniciativas masivas de rehabilitación: El parque inmobiliario de la UE es antiguo; la rehabilitación supone tanto un desafío como una oportunidad de inversión de billones de euros. Serán comunes los proyectos para instalar sistemas energéticamente eficientes, aislamiento e incluso renovaciones estructurales con madera.
Contratos verdes y colaboración con inquilinos: Propietarios e inquilinos trabajando juntos para reducir consumo energético – por ejemplo, compartiendo datos, cláusulas verdes en los contratos donde los inquilinos se comprometen a prácticas sostenibles.
Innovación en materiales y diseño: Más construcción en madera, materiales reciclados, construcción modular para reducir residuos y carbono, impulsados por metas ESG.
Diferenciación en finanzas: Bonos verdes, préstamos vinculados a sostenibilidad (tasa de interés depende de alcanzar objetivos ESG) serán más habituales. Ya en el primer semestre de 2023 se vio un alto volumen de bonos inmobiliarios verdes en Europa. Esto supone una ventaja (capital más barato) para los líderes ESG.
Liderazgo del sector público: Gobiernos e instituciones de la UE podrían invertir directamente en desarrollos sostenibles ejemplares (por ejemplo, la iniciativa Renovation Wave de la UE busca duplicar las tasas de rehabilitación para 2030). Además, las ciudades podrían imponer reglas locales más estrictas que las nacionales (por ejemplo, impuestos al carbono a nivel municipal para los edificios).

En general, el impulso por el Carbono Neutro para 2050 en toda Europa significa que el sector inmobiliario debe transformarse en los próximos 25 años: los años 2025–2028 serán una primera fase crítica de esa transformación. Ya en 2025, los inversores deben revelar planes de transición climática y comenzar a implementarlos cbre.com cbre.com, por lo que para 2028 deberíamos ver avances significativos. Aquellos activos y empresas que asuman el reto podrían ver un mayor valor y “más estabilidad en el flujo de caja” cbre.com cbre.com, mientras que los rezagados podrían quedar obsoletos o ser fuertemente penalizados.

Patrones de inversión transfronteriza

Para 2028, anticipamos un mercado inmobiliario europeo más globalizado e interconectado, aunque en parte moldeado por fuerzas de desglobalización (por ejemplo, más comercio intraeuropeo frente a dependencia de mercados lejanos). La inversión transfronteriza probablemente recuperará o superará los niveles prepandemia. Algunos patrones a esperar:

Norteamérica a Europa: Los inversores norteamericanos (fondos de pensiones, private equity, REITs) seguirán siendo actores clave en Europa. La escala de su capital suele superar a los competidores locales, permitiendo grandes adquisiciones de carteras. Prevemos que los grupos estadounidenses y canadienses aumenten sus asignaciones a Europa por diversificación y, en ocasiones, mejor precio. Por ejemplo, si las oficinas en EE. UU. se mantienen problemáticas pero las europeas se hayan recuperado, el capital fluirá según corresponda. El dólar fuerte (si se mantiene) es un bono para ellos cbre.com. También podría haber fusiones y adquisiciones transfronterizas: compañías inmobiliarias europeas podrían ser objetivo de empresas norteamericanas (como vimos cuando Brookfield y otros tomaron participación en firmas británicas y alemanas).
Asia/Medio Oriente a Europa: El capital asiático (por ejemplo, fondos soberanos de Singapur, fondos de pensiones de Corea) y del Medio Oriente (fondos saudíes, emiratíes y cataríes) ha sido y será extremadamente influyente. Los inversores de Medio Oriente tienden a buscar activos icónicos (rascacielos en Londres, monumentos en París, etc.) y eso probablemente se reanudará con fuerza hacia 2025–2026 porque esas regiones tienen liquidez derivada de altos ingresos petroleros. Los inversores asiáticos podrían enfocarse en logística, tecnología o oficinas prime en ciudades de entrada. Un cambio: la inversión china en el extranjero se ha reducido por la situación interna de China, lo que deja el espacio a otros (como el GIC de Singapur, muy activo en logística europea y acuerdos de residencias estudiantiles).
Flujos intraeuropeos: Los inversores europeos también invertirán cada vez más a través de fronteras. Por ejemplo, fondos alemanes son tradicionalmente grandes compradores de oficinas y comercios en la UE (probablemente reaparezcan cuando sus salidas de fondos se estabilicen). Inversores franceses podrían mirar hacia España o Italia, inversores nórdicos podrían adquirir activos en los Bálticos, etc. Además, con el Reino Unido fuera de la UE, algunos inversores comunitarios que evitaban el Reino Unido por la incertidumbre del Brexit podrían volver por altos rendimientos (y viceversa, inversores británicos en la UE). Para 2028, la relación entre los inmobiliarios del Reino Unido y la UE podría normalizarse, con Londres aún como imán para el dinero europeo y ciudades del continente atrayendo fondos británicos que buscan crecimiento.
Desarrollo transfronterizo y joint ventures: No se trata solo de adquisiciones: el capital extranjero financiará también proyectos de desarrollo. Socios asiáticos o de Medio Oriente podrían co-desarrollar grandes proyectos de uso mixto en ciudades europeas. Por ejemplo, un fondo norteamericano podría asociarse con un promotor local en Polonia para crear una cartera de apartamentos en alquiler: se combina capital con conocimiento local. Estas JV aportan mejores prácticas y ayudan a modernizar los mercados.
Diversificación de objetivos: Inicialmente, el dinero transfronterizo va a mercados principales (Reino Unido, Francia, Alemania). Pero cada vez más, se diversifican a mercados “de siguiente nivel” en busca de mejores rendimientos o crecimiento: por ejemplo, Polonia, España, Países Bajos, Irlanda, Portugal e incluso parte del sudeste europeo. Es posible que para 2028 veamos inversión institucional en lugares como Grecia o Bulgaria a medida que esas economías se integren más y si los rendimientos son atractivos.

Cabe mencionar que la inversión transfronteriza puede hacer que los mercados estén más correlacionados. Si el sentimiento global se altera, los inversores transfronterizos tienden a retirarse simultáneamente, empeorando las crisis (como se vio en 2008 y 2020). Por el contrario, si el sentimiento es bueno, pueden inundar un mercado de capital, haciendo subir los precios rápidamente. Los actores locales deberán ser ágiles – posiblemente asociándose o sincronizando sus movimientos con estos flujos.

Un aspecto positivo de la actividad transfronteriza es que difunde la innovación y los estándares. Los inversores internacionales aportan expectativas ESG (muchos inversores institucionales norteamericanos y europeos ahora comparten objetivos ESG similares), lo que ayuda a propagar estándares ecológicos en todos los mercados en los que invierten. También aportan conocimientos operativos, por ejemplo, introduciendo técnicas modernas de gestión inmobiliaria en un nuevo mercado.

El capital transfronterizo también pone el foco en los alternativos: espere que los inversores extranjeros compren plataformas, no solo activos. Por ejemplo, una firma estadounidense de private equity podría comprar un operador europeo de residencias de estudiantes para establecer una base. O un fondo asiático podría invertir en un desarrollador de centros de datos. Estos acuerdos de plataformas pueden acelerar el crecimiento de esos sectores en todo el continente.

Para 2028, Europa también podría ver un aumento de la inversión saliente: inversores europeos invirtiendo en el extranjero. Actualmente, las instituciones europeas invierten principalmente dentro de Europa o en Estados Unidos. Si los mercados europeos se encarecen o se vuelven muy competitivos, podrían destinar más recursos a Asia-Pacífico u otras regiones. Pero, dada la necesidad de capital de Europa para afrontar sus desafíos (vivienda, adaptación al clima, etc.), habrá mucho para absorber localmente.

En resumen, los patrones transfronterizos probablemente volverán a altos volúmenes y orígenes diversos, reforzando a Europa como un destino principal para el capital inmobiliario global. La interacción entre el capital doméstico y extranjero dará forma a la formación de precios; por ejemplo, si los bancos locales restringen la financiación a ciertos sectores, el capital extranjero podría adquirir activos con descuento y luego beneficiarse si mejoran las condiciones. La clave será monitorear las tendencias cambiarias (ya que influyen en los flujos; un euro débil invita a la inversión extranjera, un euro fuerte podría generar salidas) y los climas políticos (tratados de inversión, impuestos a compradores extranjeros —por ejemplo, Canadá y Nueva Zelanda impusieron prohibiciones de compra de viviendas a extranjeros; si Europa hiciera algo similar en vivienda, eso alteraría los flujos, pero no hay indicios de movimientos amplios en ese sentido aún).

Conclusión

2025 marca un punto de inflexión para el mercado inmobiliario de la Unión Europea. Tanto el sector residencial como el comercial están pasando de un periodo de corrección e incertidumbre a uno de estabilización y crecimiento selectivo. El entorno macroeconómico —caracterizado por un crecimiento moderado del PIB, una inflación en retirada y el fin de la política monetaria restrictiva— proporciona una base más sólida para la actividad inmobiliaria que los volátiles años anteriores. Los mercados residenciales en toda la UE están experimentando una recuperación generalizada, sustentada por la escasez fundamental de oferta y condiciones crediticias en mejora, aunque la asequibilidad y las intervenciones políticas moderarán el ritmo. El inmobiliario comercial está trazando un nuevo rumbo: oficinas evolucionando hacia usos de mayor calidad, el comercio minorista encontrando su lugar en un mundo omnicanal, la logística beneficiándose de vientos de cola estructurales, y los sectores alternativos ganando protagonismo.

De cara a 2028, el panorama es cautelosamente optimista. Los líderes del sector esperan en su mayoría una mayor confianza empresarial y rentabilidad en los próximos años pwc.com. Sin embargo, lo hacen muy atentos a los riesgos —desde sobresaltos económicos hasta shocks geopolíticos— y entendiendo que este ciclo será diferente al anterior. La sostenibilidad y la innovación serán los diferenciadores. Aquellos agentes que aborden proactivamente los deberes ESG, readapten sus edificios y aprovechen la tecnología estarán mejor posicionados para prosperar en la nueva era inmobiliaria europea. Como resumió un directivo, el éxito ahora depende de navegar los “5D”: deuda, demografía, descarbonización, desglobalización y digitalización europe.uli.org.

El mercado inmobiliario europeo en el periodo 2025–2028 probablemente estará marcado por la transformación: transformar propiedades antiguas en espacios más verdes y usables; transformar ciudades para que sean más habitables y resilientes; y transformar las prácticas del sector para hacerlas más transparentes y basadas en datos. La inversión está lista para repuntar a medida que el capital mundial regrese a Europa, impulsado tanto por necesidad (diversificación, años de infra-inversión) como por oportunidad (valor relativo, demanda estructural). Las inversiones y alianzas transfronterizas serán cruciales para proveer la nueva vivienda, infraestructura y renovaciones que Europa necesita.

En el ámbito residencial, si gobiernos y sector privado logran colaborar para aumentar la oferta de viviendas —sin desincentivar en exceso la inversión— hay potencial para aliviar la escasez habitacional a finales de esta década, lo que estabilizaría los precios y beneficiaría a las sociedades. En el inmobiliario comercial, adoptar patrones laborales flexibles y nuevas conductas de los consumidores puede revitalizar los activos que se adapten, aunque aquellos que no lo hagan puedan declinar. Para 2028, esperamos un mercado inmobiliario europeo más resiliente, sostenible y tecnológicamente avanzado, con oportunidades de crecimiento en cada reto abordado.

En definitiva, el mercado inmobiliario de la Unión Europea se encuentra en una encrucijada entre la cautela y la oportunidad. Los próximos años verán al sector explorar nuevos horizontes, impulsado por el optimismo moderado y un foco en la creación de valor a largo plazo por encima de la euforia a corto plazo. Como muestra de esta mentalidad, el 80% de los líderes inmobiliarios europeos esperan que la confianza empresarial y los beneficios aumenten o se mantengan estables en 2025, lo que refleja este optimismo medido pwc.com. Sin embargo, están preparados para ajustar el rumbo si es necesario, atentos a la incertidumbre pero impulsados por la demanda persistente de espacios de calidad donde los europeos puedan vivir, trabajar, comprar y prosperar. El ciclo inmobiliario está cambiando, y quienes alineen sus estrategias con las realidades macroeconómicas, las necesidades sociales y los imperativos de sostenibilidad liderarán el mercado inmobiliario de la Unión Europea entre 2025 y 2028 y en adelante.

Fuentes:

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Knight Frank, ESG outlook 2025 – Prima de alquiler para edificios verdes (referencia vía buscador) exquance.com
Entrevistas a CEO vía PwC/ULI – Enfoque en “deuda, demografía, descarbonización, desglobalización, digitalización” para la rentabilidad europe.uli.org.