Resumen Ejecutivo: El mercado inmobiliario de Tailandia en 2025 navega un escenario mixto. Los precios residenciales aumentan modestamente (~2–3% anual) en medio de una débil demanda interna, con desarrolladores postergando lanzamientos y el gobierno ofreciendo incentivos a compradores de vivienda. Bangkok y las principales áreas turísticas como Phuket siguen siendo los mercados más caros (por ejemplo, un condominio de 2 habitaciones se lista en ~US$303,000 en Bangkok vs. $296,000 en Phuket), pero los condominios enfrentan un importante exceso de oferta y ventas más lentas. El mercado inmobiliario comercial muestra rendimientos divergentes: las oficinas en Bangkok presentan una vacancia creciente (~18.2% en el primer semestre de 2024 bangkokpost.com) debido a la avalancha de nuevas torres de grado A, mientras los centros comerciales se benefician del repunte del turismo (vacancia en retail prime ~5.2% en el Q1 2025 research.jllapsites.com). El sector industrial/logístico sigue siendo el segmento más dinámico: el Corredor Económico del Este (EEC) impulsa una fuerte demanda de fábricas y almacenes. La inversión extranjera es sólida, con compradores chinos, birmanos y rusos representando la mayoría de las compras de condominios, y los legisladores estudian reformas (por ejemplo, arrendamientos por 99 años, aumento de cuotas de condominios para extranjeros khaosodenglish.com). Infraestructura de apoyo (proyectos EEC, expansión de transporte) y políticas de incentivos (programas de visado, recortes fiscales) sustentan las perspectivas. En general, se espera un modesto crecimiento de precios y ventas de algunos puntos porcentuales en 2025–2028, con oportunidades en vivienda intermedia, logística/almacenamiento y desarrollos ligados al turismo.
Panorama Actual del Mercado (2025)
La economía tailandesa creció lentamente (~3.1% interanual a finales de 2024 scmp.com), y la deuda de los hogares es alta, lo que restringe la demanda local. El turismo está repuntando con fuerza (las llegadas en 2025 se acercan a máximos de 2019), incrementando la ocupación y las tarifas hoteleras. El gobierno mantiene el estímulo a la vivienda: por ejemplo, en 2024 el Ministerio de Finanzas redujo las tasas de transferencia de propiedad y registro hipotecario para casas ≤฿7M (al 0.01%), ayudando a frenar la caída en ventas de viviendas. A finales de 2024, las transferencias residenciales estaban aún un ~4–8% por debajo interanual (350,545 unidades en 2024, -4.4%), pero hay señales de recuperación en 2025 (el REIC proyecta ~3.7% de crecimiento en transacciones). Los compradores extranjeros de condominios siguen siendo un respaldo clave, incluso mientras los locales se mantienen cautelosos.
Segmento Residencial
- Vivienda Urbana (Bangkok metropolitano y principales ciudades): El mercado residencial de Bangkok es maduro y orientado al cliente local. En el cuarto trimestre de 2024, los precios subieron modestamente (casas independientes +2.4% interanual, casas adosadas +3.2% globalpropertyguide.com), mientras que el crecimiento de precios de los condominios se desaceleró notablemente (solo +2.5% interanual en el Q4 2024 contra +7.2% en Q3) globalpropertyguide.com. Los desarrolladores han reducido los nuevos lanzamientos debido al crédito limitado; muchas empresas se concentran en proyectos de menor precio (≤฿7M) que se ajustan al presupuesto de los compradores. El exceso de inventario es un problema: actualmente Bangkok cuenta con muchas unidades de condominio sin vender y la oferta sigue aumentando (aunque algunos proyectos han sido demorados). Los rendimientos por alquiler de apartamentos en Bangkok promedian ~5–6% (bruto) globalpropertyguide.com, con mejores retornos en unidades pequeñas y ubicaciones secundarias.
- Mercados Turísticos y Secundarios: Los destinos turísticos son un submercado separado. Phuket y Pattaya/Chonburi vivieron un boom de construcción, especialmente cuando los desarrolladores de Bangkok cambiaron el enfoque por la caída de las ventas en ciudad scmp.com. Colliers reportó ~4,982 unidades de condominio sin vender en Phuket para el cuarto trimestre de 2024 (de 16 proyectos) scmp.com, después de un récord de 14,718 nuevos lanzamientos en 2024 (solo ~64% vendidas) scmp.com. Esto sugiere un exceso de oferta y presión a la baja en los precios. Aun así, los condominios turisticos prime siguen siendo costosos: el precio promedio pedido por un condominio de 2 habitaciones fue de US$296,000 en Phuket (casi igual que en Bangkok con $303,000), reflejando la alta demanda del turismo de lujo. Chiang Mai y otras regiones tienen mercados más modestos; los condominios de Chiang Mai también atraen a jubilados y expatriados extranjeros, pero el volumen y el crecimiento en precios son menores. En todos los segmentos, la demanda extranjera –especialmente en condominios– es resistente. En el 1S–3T de 2024, se vendieron 11,036 unidades de condominio a extranjeros (+3.1% interanual). Los chinos lideraron con ~39.7% de estas ventas (4,386 unidades), seguidos de Myanmar (9.5%), Rusia (7.2%) y Taiwán (5.5%). Cabe señalar que aproximadamente la mitad de las transacciones extranjeras estuvieron en el segmento ≤฿3M (US$90,000), lo que indica una demanda principalmente por unidades de rango medio bajo. Las ubicaciones clave para compradores extranjeros fueron Bangkok (38.7% de todas las transferencias extranjeras, 4,269 unidades) y Chonburi/Pattaya (36.0%, 3,976), con menores cuotas en Phuket (748 unidades) y Chiang Mai (698).
Bienes Raíces Comerciales
- Oficinas: El sector de oficinas en Bangkok enfrenta un exceso de oferta. Los edificios premium nuevos han atraído a muchos inquilinos desde espacios antiguos, pero la gran cantidad de torres grado A ha disparado la vacancia general. CBRE y BP reportan que la vacancia de oficinas alcanzó ~18.2% en el primer semestre de 2024 (desde 16.7% a finales de 2023) bangkokpost.com. Para finales de 2024 podría llegar a ~22% bangkokpost.com. Con ~260,000 m² de nueva oferta añadida en el segundo semestre de 2024 bangkokpost.com, las rentas para oficinas grado A antiguas se han suavizado (renta promedio en el CBD para grado A cayó a ~฿900/m²/mes) bangkokpost.com. Sin embargo, en 2024 se registró también la mayor absorción neta en cinco años mientras empresas se mudaban a espacios nuevos de alta calidad. Perspectiva: con más oferta en camino, los propietarios afrontan presión; las rentas prime podrían crecer lentamente o incluso bajar si la demanda se retrasa. Las empresas siguen buscando oficinas certificadas en ESG y tecnológicamente avanzadas.
- Retail: El sector comercial minorista repunta con el turismo. Los centros comerciales de Bangkok se han renovado agresivamente para atraer turistas internacionales. En el Q1 2025, la vacancia en retail prime fue ~5.2% (máximo de tres años) research.jllapsites.com, en parte por reubicación de inquilinos y la lenta absorción de varios grandes centros estrenados a fines de 2024. A pesar del alza de vacancia (+0.51% trimestre a trimestre research.jllapsites.com), la actividad de alquiler se mantiene estable; unos 100 acuerdos con marcas internacionales se cerraron en el Q1 2025, especialmente moda de lujo en centros turísticos research.jllapsites.com. Las rentas subieron modestamente a comienzos de 2025 (+1.4% trimestre a trimestre) research.jllapsites.com, mucho más lento que el boom post-Covid de 2022–23. El futuro del retail dependerá del turismo (especialmente de China y Rusia): cualquier disrupción turística podría frenar el crecimiento minorista a corto plazo research.jllapsites.com.
- Hospitalidad: El desempeño hotelero es fuerte. 2024 marcó récords en ocupación y tarifas en Bangkok gracias al aumento de llegadas turísticas. El visado libre para 93 países y mayor capacidad aérea acercó las llegadas a los niveles de 2019. El RevPAR y la tarifa diaria promedio de Bangkok fijaron nuevos máximos en 2024. Los resorts de Phuket, Pattaya, Chiang Mai también se beneficiaron, aunque la oferta hotelera se expande rápidamente (especialmente en Phuket). En general, 2025 debería consolidar el crecimiento de la demanda y valor hotelero, aunque los segmentos altos podrían enfriarse si surgen problemas de vuelos o seguridad research.jllapsites.com.
Industrial & Logística
El segmento industrial está en auge, impulsado por cambios en la manufactura y el comercio electrónico. La demanda de espacio industrial y de almacén se concentra en el Corredor Económico del Este (EEC: Chonburi, Rayong, Chachoengsao) y provincias aledañas. Los incentivos gubernamentales (exenciones fiscales, ventas de terreno en parques industriales) siguen atrayendo inversión en autos, electrónica y petroquímica, impulsando demanda también a proveedores de segundo nivel (fábricas llave en mano). La logística prospera: el Bank of Ayudhya calcula un crecimiento anual de 4–5% (≈7,000 rai/año) en ventas de terreno industrial para 2025–2027. Los motores de crecimiento son empresas globales diversificando cadenas de suministro en ASEAN, el despliegue de infraestructura EEC (carreteras, puertos, parques tecnológicos) y el auge del e-commerce, que requiere instalaciones logísticas modernas. Los inversores están desarrollando ahora parques industriales “inteligentes” con servicios tecnológicos y credenciales verdes para satisfacer la demanda de los inquilinos. Las rentas de almacenes de calidad han subido, aunque los reportes recientes varían según ubicación. En general, la industria ofrece los mejores retornos y es el sector destacado del mercado tailandés.
Regiones y Ciudades Clave
- Región Metropolitana de Bangkok: Es el mercado más grande del país. Bangkok domina tanto en el sector residencial como en el de oficinas. Los precios de los condominios aquí, aunque crecen lentamente, siguen siendo los más altos a nivel nacional. La ciudad también es el corazón financiero, de oficinas corporativas y compras. La próxima infraestructura (expansiones del MRT/BTS, mejoras en los aeropuertos Don Mueang y Suvarnabhumi) mejorará la conectividad. Sin embargo, el mercado de Bangkok es sensible a las condiciones económicas internas: la alta deuda y las restricciones de préstamos han reducido la demanda de vivienda. En resumen, Bangkok ofrece escala y liquidez pero enfrenta un exceso de oferta en oficinas y condominios, y un crecimiento de precios moderado.
- Corredor Oriental (Pattaya/Chonburi y EEC): Esta franja industrial costera es un motor de crecimiento. Chonburi/Pattaya se ha convertido en un importante centro residencial e industrial. En el primer al tercer trimestre de 2024, concentró el 36,0% de todos los condominios vendidos a extranjeros (3.976 unidades), solo superado por Bangkok. Sin embargo, Pattaya/Chonburi también tiene un gran exceso de oferta de condominios y alquileres en aumento. La historia principal es la manufactura: el EEC alberga fábricas de alta tecnología, astilleros (Sattahip) y el nuevo proyecto de aeropuerto-Aerotrópolis de U-Tapao. Los precios de la tierra y los alquileres industriales aquí han estado aumentando a medida que las empresas trasladan operaciones, y vienen más infraestructuras (carreteras, tren de alta velocidad, un tercer aeropuerto). El éxito a largo plazo del EEC podría hacer que Chonburi y Rayong se encuentren entre los mercados inmobiliarios más valiosos de Tailandia.
- Phuket y el Sur (Resorts): Phuket es el principal mercado de resorts de lujo de Tailandia. La recuperación del turismo ha elevado el ingreso de hoteles y rentas, pero como se señala, su mercado de condominios está recalentado scmp.com. Los desarrolladores siguen apostando por extranjeros jubilados y compradores de casas vacacionales, pero con el regreso lento de China y Rusia, muchas unidades permanecen sin vender. Los precios en el núcleo de Phuket (condominio de 2 habitaciones ~฿9–10 millones) se mantienen pero con poco potencial de subida. Otros lugares del sur (Phang Nga, Krabi) son mercados más pequeños; su economía depende en gran medida del turismo. El crecimiento futuro dependerá de la llegada de turistas internacionales y de fórmulas como los incentivos económicos especiales de Phuket.
- Chiang Mai y el Norte: El mercado de Chiang Mai es de nicho: es un centro educativo y cultural con demanda moderada de condominios/resorts por parte de jubilados y expatriados, además del turismo. Los precios son mucho más bajos que en Bangkok y han crecido poco recientemente. Proyectos de infraestructura (mejora del aeropuerto, propuestas de enlace ferroviario al Este con Bangkok) podrían impulsar la región a largo plazo. Por ahora, Chiang Mai muestra una actividad residencial y comercial estable pero modesta, con oportunidades en viviendas en comunidades cerradas para jubilados y proyectos turísticos boutique.
Tendencias de Precios y Datos de Desempeño
- Precios Residenciales: A finales de 2024, el índice de precios de casas en Tailandia muestra un crecimiento moderado. A nivel nacional, los precios de casas unifamiliares crecieron +2,55% interanual en el cuarto trimestre de 2024 (1,54% real) y los townhouses +3,53% (2,51% real). En Gran Bangkok, los precios subieron de manera similar (p. ej., casas unifamiliares +2,41% interanual) globalpropertyguide.com. Sin embargo, los precios de los condominios se han enfriado: en el cuarto trimestre de 2024 los condominios solo crecieron +2,46% interanual en Bangkok (1,45% ajustado por inflación) globalpropertyguide.com, bajando desde el 7,20% del tercer trimestre. Los precios de oferta reflejan la ubicación: un condominio de 2 habitaciones promedia alrededor de ฿11,0 millones (~US$303 mil) en el centro de Bangkok frente a ฿10,7 millones en el centro de Phuket. Por el contrario, los mercados suburbanos (Nonthaburi, Samut Prakan) alcanzan aproximadamente un tercio del precio de Bangkok. Los pronósticos del sector para 2025–26 prevén aumentos de precios moderados: representantes de los constructores esperan un crecimiento de ~2–5%, ligado en gran medida a la inflación de costos del terreno.
- Transacciones y Ventas: Las ventas de viviendas disminuyeron en 2024: REIC reportó una caída de 7–13% en las transferencias registradas hasta el tercer trimestre de 2024 (especialmente las viviendas de baja altura con -12,8%). Las transferencias de condominios en realidad crecieron +5,6% en ese período, impulsadas por extranjeros. Los valores de transferencia cayeron ~8% a principios de 2024. Por cantidad de unidades, se estima que en 2024 hubo ~350.545 transferencias a nivel nacional (-4,4% interanual). El pronóstico para 2025 es de 363.600 unidades (+3,7%), lo que implica estabilización. La alta deuda familiar y las restricciones de préstamos siguen siendo obstáculos, pero el estímulo (reducción de tasas) ha empezado a suavizar la caída de ventas.
- Rendimientos de Alquiler: El rendimiento bruto promedio de alquiler residencial en Tailandia es de ~6,2% (primer trimestre de 2025) globalpropertyguide.com. Los condominios en Bangkok rinden alrededor de 4–6% dependiendo de la ubicación y el tamaño (las unidades más pequeñas rinden más globalpropertyguide.com). Las zonas turísticas pueden ofrecer rendimientos similares si la ocupación es alta. Los rendimientos han bajado levemente (6,27% en el tercer trimestre de 2024 a 6,17% en el primer trimestre de 2025) globalpropertyguide.com, reflejando el aumento de precios y cierto estancamiento de las rentas. Los alquileres industriales han estado aumentando por la demanda: algunos desarrolladores reportan aumentos de ~5–10% anual en los espacios logísticos premium.
- Datos Clave (Tabla):
| Ubicación/Segmento | Métrica | Valor/Tendencia |
|---|---|---|
| Bangkok (condominio de 2 habitaciones, urbano) | Precio promedio de oferta (USD) | $303,209 |
| Phuket (condominio de 2 habitaciones, resort) | Precio promedio de oferta (USD) | $296,134 |
| Pattaya/Chonburi (condominio de 2 habitaciones) | Precio promedio de oferta (USD) | $178,311 |
| Crecimiento de precio medio de casas (2024) | Variación interanual (a nivel nacional) | +2,5% (casas), +3,5% (townhouses) |
| Vacancia de oficinas en Bangkok (1S 2024) | Tasa de vacancia | 18,2% (subió desde 16,7% en 2S 2023) bangkokpost.com |
| Vacancia en comercios prime de Bangkok (1T 2025) | Tasa de vacancia | 5,2% (máximo en 3 años) research.jllapsites.com |
| Ventas de condominios a extranjeros (ene–sept 2024) | Unidades a extranjeros | 11.036 unidades (+3,1% interanual), ~13,3% del total de transferencias de condominios |
| Principales compradores extranjeros (1T–3T 2024) | Participación nacional en ventas de condominios a extranjeros | China 39,7%, Myanmar 9,5%, Rusia 7,2% |
| Pronóstico de crecimiento de ventas de terrenos industriales en el EEC | Crecimiento de nuevas ventas/alquileres | +4–5% anual (2025–27) |
| Tasas gubernamentales de transferencia (≤THB7M) | Tasas de transferencia de propiedad/hipoteca | Reducidas a 0,01% (de 2%/1%) |
(Fuentes de datos: BOT de Tailandia, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Inversión Extranjera y Marco Legal
Los compradores extranjeros siempre han sido actores importantes en el mercado inmobiliario de Tailandia, especialmente en condominios y viviendas de lujo. Las leyes actuales prohíben a los extranjeros ser propietarios de tierras (excepto por excepciones como proyectos BOI o empresas registradas en Tailandia) y limitan la propiedad de extranjeros en condominios al 49% de las unidades de un edificio. Los contratos de arrendamiento (típicamente de 30 años) son comunes para terrenos. Recientemente, las autoridades han flexibilizado políticas para atraer IED: una medida del gabinete de 2021 ofrece visas de Residencia a Largo Plazo (10 años) y reglas “relajadas” de propiedad de tierra para extranjeros adinerados que inviertan en bienes raíces en Tailandia. En la práctica, los inversores que cumplen los requisitos (p. ej., inversión ≥US$250.000 en bienes raíces) pueden adquirir derechos más allá de los límites usuales.
A mediados de 2024, el Gabinete tailandés autorizó estudios sobre reformas más radicales – en particular extender los contratos de arrendamiento de tierras a 99 años y elevar la cuota de extranjeros en condominios del 49% al 75% khaosodenglish.com. Estos cambios aún se encuentran en estudio, pero señalan una dirección pro-inversión. La participación extranjera en las ventas totales de condominios ha oscilado entre el 10–13%. Los compradores chinos dominan la demanda extranjera (casi el 40% de las unidades vendidas) con crecimiento reciente también de Myanmar, Rusia, Taiwán y compradores occidentales. Sin embargo, la volatilidad geopolítica y económica en el exterior (p. ej., la desaceleración de China) podría influir en la demanda extranjera futura.
Tailandia también ofrece diversos incentivos para inversores extranjeros a través de la Junta de Inversiones (BOI): los proyectos en turismo, infraestructura o parques industriales pueden obtener exenciones fiscales y, en ocasiones, privilegios de propiedad de tierras. Por ejemplo, los proyectos inmobiliarios promovidos por BOI (como resorts integrados o complejos de condominios con marcas extranjeras) pueden permitir la propiedad mayoritaria extranjera bajo condiciones específicas. Además, programas como la Visa Elite de Tailandia e iniciativas para nómadas digitales (visas de larga estadía) complementan los incentivos inmobiliarios para atraer a jubilados adinerados y profesionales, impulsando potencialmente el mercado de lujo.
Políticas Gubernamentales y Desarrollos en Infraestructura
El gobierno tailandés ha apoyado activamente el sector inmobiliario mediante estímulos y proyectos de infraestructura:
- Estímulo Fiscal/Tributario: Además de las reducciones de tasas para compradores de vivienda, las autoridades extendieron las deducciones fiscales para la primera compra de vivienda y consideraron relajar las reglas de préstamo sobre el valor del inmueble (aunque no se ha implementado una flexibilización general de LTV hasta principios de 2025). También hay medidas locales (como vivienda subsidiada para personas de bajos ingresos). El objetivo es estimular el consumo: el Ministerio de Finanzas estimó que las reducciones de tasas de 2024 podrían generar ~฿799 mil millones en ventas de propiedad anuales y agregar ~1,6% al PIB hlbthai.com.
- Visas e Incentivos Fiscales: Como se señaló, Tailandia introdujo visas especiales con estancias largas y exenciones fiscales (por ejemplo, exención sobre ingresos del extranjero) para extranjeros de altos ingresos que invierten en el país. A finales de 2024 y 2025, las autoridades insinuaron incentivos adicionales para nómadas digitales e inversores (por ejemplo, mayores privilegios de visa), aunque los detalles están evolucionando.
- Infraestructura: Proyectos masivos están remodelando las perspectivas inmobiliarias. Ejemplos clave incluyen el desarrollo EEC (plan de ฿1,5 billones hasta 2027 en.wikipedia.org) que financia carreteras, trenes de alta velocidad y zonas de ciudades inteligentes en el Este de Tailandia. Se planea un tren de alta velocidad que unirá Bangkok–U-Tapao–Rayong (a través de Pattaya) para mejorar la conectividad en el EEC. El transporte urbano de Bangkok se expande (nuevas líneas MRT, extensiones BTS), lo que facilita los desplazamientos y abre nuevas áreas de inversión suburbana. Los aeropuertos están siendo ampliados: Don Mueang y Suvarnabhumi están expandiendo terminales, y un tercer aeropuerto internacional (en Rayong) está en construcción como parte de la Aerotrópolis cercana a U-Tapao. Estas mejoras tienden a elevar los valores de la tierra a lo largo de sus rutas.
- Política Económica: La estrategia más amplia “Tailandia 4.0” (transformación digital, energía renovable, biotecnología, etc.) impacta indirectamente al sector inmobiliario al apuntar al crecimiento de la industria de alta tecnología y la innovación urbana. Las Zonas Económicas Especiales cerca de las fronteras y polos turísticos reciben incentivos fiscales para impulsar el desarrollo. En general, la política gubernamental es pro-crecimiento, con el objetivo de convertir a Tailandia en un centro regional de logística, salud y tecnología – todo lo cual puede impulsar demanda inmobiliaria de nicho (por ejemplo, para centros de datos, hospitales o campus biotecnológicos).
Proyecciones y Oportunidades (Próximos 3–5 Años)
Analistas y autoridades prevén una recuperación gradual y crecimiento moderado en el sector inmobiliario tailandés. Las previsiones y temas clave incluyen:
- Residencial: Ligero aumento en las ventas y precios. REIC proyecta que las transferencias residenciales en 2025 aumentarán aproximadamente un 3,7% (a cerca de 363,600 unidades). Se espera un crecimiento de precios de un solo dígito bajo; los veteranos del sector predicen entre un ~2–5% anual en 2025 (aunque algunos pronósticos optimistas llegan al 7% en un escenario favorable). Los segmentos más resilientes probablemente serán las viviendas asequibles (respaldadas por ayudas gubernamentales) y las clases de activos con interés extranjero. Los inversionistas podrían encontrar oportunidades en proyectos inconclusos con grandes descuentos, así como en viviendas de alquiler cerca de zonas económicas.
- Comercial: Los espacios de oficina seguirán siendo un reto, especialmente para inventario antiguo en el CBD. La vacancia podría alcanzar su punto máximo en 2025–26 y los alquileres podrían estabilizarse o disminuir levemente en edificios antiguos. Sin embargo, los edificios de alta calidad en ubicaciones privilegiadas deberían conservar su valor. El sector minorista podría mostrar un desempeño estable si el turismo continúa recuperándose; los desarrolladores pueden dar prioridad a centros comerciales enfocados en experiencias y complejos de usos mixtos. Como de costumbre, los comercios minoristas locales/regionales (centros comerciales de barrio, tiendas de conveniencia) seguirán la renta doméstica, mientras que los centros comerciales principales dependen del turismo extranjero.
- Industrial/Logística: Este es el sector más dinámico. La demanda de almacenes y fábricas debería crecer con el papel de Tailandia en las cadenas de suministro globales. El pronóstico del Banco Krungsri prevé una expansión anual del 4–5% en la compraventa de suelo industrial hasta 2027. Sobran oportunidades en nuevos parques logísticos, almacenes aduaneros (para e-commerce) y terrenos industriales de nueva creación. El EEC y otras Zonas Económicas Especiales (por ejemplo, el Corredor Norte alrededor de Chiang Mai) ofrecen incentivos a aprovechar. Los inversionistas deben observar tendencias en manufactura de vehículos eléctricos, suministros médicos y tecnología agrícola, que impulsan la demanda inmobiliaria en lugares específicos.
- Puntos calientes regionales: Además de Bangkok y el EEC, áreas emergentes podrían tener un rendimiento superior. Por ejemplo, las provincias orientales podrían expandirse más allá de la industria pesada: desarrollos planeados como el Puerto Inteligente Laem Chabang en Rayong y la Zona de Libre Comercio Map Ta Phut podrían impulsar núcleos logísticos. En el norte, la ampliación del aeropuerto de Chiang Mai y los enlaces ferroviarios (en estudio) podrían aumentar el valor inmobiliario cerca de corredores de transporte. Proyectos especiales como el desarrollo estilo Kaesong en la frontera con Myanmar o el tren de alta velocidad a Laos podrían, posteriormente, abrir regiones fronterizas a la inversión, aunque estos efectos serán a más largo plazo.
- Mercados extranjeros y de nicho: Si las reformas legales propuestas se aprueban, se prevé un auge de la actividad extranjera. Una ley de arrendamiento por 99 años o una cuota de 75% en condominios probablemente incrementaría la compra extranjera de departamentos y casas de lujo. Al mismo tiempo, nichos como comunidades para adultos mayores (por el envejecimiento poblacional en Tailandia), residencias estudiantiles cerca de universidades de Bangkok y espacios de co-living (para jóvenes trabajadores digitales) pueden crecer. El sector de centros de datos ya está en expansión (nuevos centros en Bangkok, EEC) ya que Tailandia se posiciona como un centro digital: el inmobiliario vinculado a infraestructura tecnológica es un área de potencial crecimiento.
Riesgos: Las principales incertidumbres incluyen la persistencia de altas tasas de interés (que elevan los costes hipotecarios), los niveles de deuda de los hogares y la salud de las principales economías de origen (China, Rusia). Cambios políticos o conflictos geopolíticos podrían desalentar la inversión. La sobreconstrucción sigue siendo una amenaza en los segmentos de condominios y hoteles: si la demanda resulta decepcionante, los valores podrían estancarse o bajar. El ritmo de finalización de proyectos gubernamentales (retrasos en infraestructuras) también afectará el crecimiento.
En resumen, es probable que el mercado inmobiliario de Tailandia en 2025–2028 experimente un crecimiento constante pero poco espectacular en términos generales, con contrastes por sector y región. Los inversionistas deben ser selectivos: las estrategias defensivas incluyen propiedades industriales/logísticas y activos centrales en Bangkok, mientras que las relacionadas con el turismo y los condominios de alta gama implican mayor riesgo. Las reformas en curso y la infraestructura mejorarán gradualmente el clima, y cualquier política nueva (como cambios fiscales o reglas de propiedad liberalizadas) podría reavivar el interés.
Fuentes: Informes gubernamentales y del sector tailandés (REIC, BOT), CBRE Tailandia, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, medios de comunicación y análisis de mercado khaosodenglish.com.
