Comon järven kiinteistömarkkinat 2025 – Kattava raportti

Comojärven kiinteistömarkkinat ovat tunnettuja ylellisistä huviloistaan, upeista maisemistaan sekä kansainvälisestä vetovoimastaan. Vuoteen 2025 mennessä markkinat säilyvät dynaamisina mutta suhteellisen vakaana, ulkomaisten ostajien vahvan kysynnän ja matkailun vetämän vuokraussektorin vuoksi. Järven ympärillä kiinteistöjen arvo on kasvanut maltillisesti viimeisen vuoden aikana (noin +1 % kokonaisuudessaan vuonna 2024) idealista.it, ja asiantuntijat ennustavat arvonnousun jatkuvan asteittain (noin 3 % vuonna 2025) rajallisen tarjonnan keskellä investropa.com. Tämä raportti tarjoaa yksityiskohtaisen katsauksen Comojärven kiinteistösektoreista – asuin- (ensiasunnot), loma-/kakkosasunnot (myös luksuskiinteistöt) ja liikekiinteistöt – sekä nykyisistä trendeistä, hinnoista, vuokratuotoista, ostajaprofiileista, sijoitusnäkymistä, sääntelyuudistuksista, keskeisistä sijainneista ja infrastruktuurihankkeista, jotka muovaavat markkinaa vuonna 2025 ja sen jälkeen.

Markkinasegmenttien katsaus

Asuntomarkkinat (ensiasunnot)

Vaikka Comojärvi tunnetaan ennen kaikkea kakkoskotien ja lomakotien seutuna, alue tukee myös paikallista asuntomarkkinaa. Comon kaupunki toimii erityisesti ensiasunnon ostajien keskuksena, sillä se tarjoaa ympärivuotista asumiskelpoisuutta, työpaikkoja (läheisyys Milanoon ja Sveitsiin) sekä täyden palveluvalikoiman (koulut, sairaalat). Ensiasuntojen kysyntä on vakaata, kattaen noin neljänneksen kaupoista laprovinciadicomo.it. Hinnat kaupungissa ovat valtakunnallisesti korkeita – keskiarvo noin 2 800 €/m² vuoden 2024 lopulla investropa.com – mutta hieman alhaisempia kuin järven matkailupainotteisilla alueilla, sillä Como tarjoaa sekä moderneja kerrostaloasuntoja että erilaisia kiinteistötyyppejä. Uudistetut kodit Comon keskustassa liikkuvat yleensä 6 000–7 000 €/m² hintaluokassa laprovinciadicomo.it. Paikalliset ostajat tukeutuvat usein asuntolainoihin; huomionarvoista on, että loma-asuntojen ostajien osuus asuntolainaa käyttävistä nousi 13,8 prosenttiin vuonna 2024 (12,1 % vuonna 2023), kun korot tasaantuivat idealista.it, mikä osoittaa luoton saannin parantumista myös vapaa-ajan asuntomarkkinoilla. Ensiasunnon ostajia houkuttelevat kätevät kulkuyhteydet (Comosta suora juna Milanoon) ja hieman rauhallisempi ympäristö verrattuna järven keskiosan vilkkaimpiin kyliin.

Loma- ja kakkosasunnot

Comojärven kiinteistömarkkinoita hallitsevat kakkoskodit ja loma-asunnot. Noin 50 % ostajista hankkii järvenrantakiinteistön kakkoskodiksi omaan vapaa-ajan käyttöön, ja lisäksi 25 % on sijoittajia, jotka aikovat vuokrata tai pitää kiinteistön arvonnousun toivossa laprovinciadicomo.it. Nämä loma-asunnon ostajat ovat tyypillisesti varakkaita ja keski-ikäisiä: 56 % on 45–64-vuotiaita idealista.it, useimmiten perheitä (yli 80 % loma-asunnon ostajista on perheitä, ei sinkkuja we-wealth.com). He etsivät idyllistä elämäntapaa – panoraamanäkymiä järvelle, rauhaa ja aitoa italialaista viehätystä. Kakkoskotimarkkina Comojärvellä on todella kansainvälinen: vuonna 2024 60 % ostajista oli ulkomaalaisia, etunenässä Yhdysvalloista ja Saksasta sekä muista Pohjois-Euroopan maista laprovinciadicomo.it. Monet ulkomaalaiset ostajat ovat ulkosuomalaisia tai ulkomailla asuvia italialaisia etsimässä perhekotiaan, sekä pohjoiseurooppalaisia ja amerikkalaisia, joita houkuttelee järven yhdistelmä glamouria ja rauhaa we-wealth.com. Näiden ostajien joukkoon mahtuu sekä erittäin varakkaita henkilöitä, jotka hankkivat monen miljoonan euron huviloita, että kohtuullisemmin sijoittavia, jotka etsivät viehättäviä kyläasuntoja tai kunnostettavia maatiloja. Yhdistävänä tekijänä on viehtymys maalauksellisiin ympäristöihin – toiset arvostavat rannan läheisyyttä, toiset eivät pane pahakseen pientä matkaa ylös rinnettä tai sisämaahan, jos se tarkoittaa parempia näkymiä ja omaa rauhaa idealista.it.

Lomakotien kysyntä säilyy vahvana, kiitos Comojärven kansainvälisen profiilin (jota vahvistavat julkkisten omistamat kodit ja medianäkyvyys) sekä pandemia-ajan jälkeisen trendin, jossa kaupunkilaiset etsivät vapaa-ajan pakopaikkoja. Erityisesti kansainvälinen matkailu Comojärven alueella on palautunut täysin ennalleen – turistien saapumiset Comon provinssiin kasvoivat 25 % vuonna 2023 verrattuna vuoteen 2019; yöpymisiä oli 4,6 miljoonaa ja noin 85 % vierailijoista tuli ulkomailta investropa.com. Tämä varmistaa tasaisen vuokra-asuntojen kysynnän ja jälleenmyyntimahdollisuudet. Toisen kodin ostajat aikovat usein myös vuokrata asuntoaan osan ajasta, yhdistäen näin henkilökohtaisen lomakäytön ja sijoituksen (katso Vuokratuotot alla). Asuntovalinnoissa tämän päivän ostajat osoittavat kasvavaa kiinnostusta rauhallisempiin alueisiin ja aitoihin kokemuksiin; kiinteistönvälittäjät kertovat monien asiakkaiden nyt suosivan eristyneitä, rauhallisia kyliä kaikkein ruuhkaisimpien turistipaikkojen sijaan investropa.com investropa.com. Tämä on laajentanut ostajien kiinnostusta perinteisten suosikkikohteiden ulkopuolelle vähemmän keskeisiin alueisiin – ilmiö, jota käsitellään osiossa Avainalueet.

Ylellisyys- ja korkealuokkainen segmentti

Ylellinen kiinteistö on Lake Comon markkinoiden lippulaivasegmentti, joka kattaa historialliset huvilat, modernit kartanot ja huipputason asunnot, jotka saavuttavat korkeat hinnat. Vuoteen 2024 mennessä järvenrantahuvilat Lake Comolla olivat keskimäärin noin 2,5 miljoonaa euroa, ja tyypillinen vaihteluväli suurille luksushuviloille, joita myytiin, oli 2,5–5 miljoonaa euroa investropa.com investropa.com. Erittäin eksklusiiviset veden äärellä sijaitsevat kartanot parhailla paikoilla voivat ylittää tämän tason reilusti – esimerkiksi historialliset järvenrantahuvilat laajoilla puutarhoilla huippualueilla alkavat noin 5 miljoonasta eurosta ja helposti ylittävät 10 miljoonaa euroa kaikkein arvostetuimmista kohteista we-wealth.com. Neliömetrihinnaltaan remontoidut luksuskodit maksavat tyypillisesti 4 000–10 000 €/m², ja jopa 15 000 €/m² harvinaisimmista arvokohteista laprovinciadicomo.it. Nämä hinnat tekevät Lake Comosta yhden Italian kalleimmista markkinoista, samalle tasolle kuin Milanon keskusta tai Rooman arvostetuimmat alueet laprovinciadicomo.it.

Huolimatta näistä korkeista hinnoista, kysyntä huippuluokan kiinteistöille pysyy vahvana ja kestävä. Engel & Völkersin Market Report 2025 ennustaa jatkossakin hintavakautta tai lievää kasvua Como-järven luksussegmentissä, jota tukee jatkuva kansainvälinen kysyntä ja laadukkaiden kotien niukka tarjonta laprovinciadicomo.it. Erityisesti amerikkalaiset, saksalaiset ja muut pohjoiseurooppalaiset ovat olleet erittäin aktiivisia luksusostoksissa, joita houkuttelee järven rauhallisuus ja maisemat laprovinciadicomo.it. Myös aasialaiset ostajat (esim. Kiinasta) ovat viime vuosina osoittaneet kasvavaa kiinnostusta luksuskiinteistöjen sijoituksiin investropa.com. Rajoitettu tarjonta huippuluokan rantakohteita ja historiallisia huviloita tarkoittaa, että tämä segmentti kokee paineita tarjonnasta: omistajat pitävät kiinni omaisuudestaan (usein lykäten myyntiä toivoen lisäarvonnousua inflaation aikana) laprovinciadicomo.it, ja harvat uudet kohteet yltävät vanhojen huviloiden loistoon. Tuloksena hintojen luksussegmentissä odotetaan nousevan vuonna 2025. Esimerkiksi luksusasuntoja halutuissa kaupungeissa (Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio ym.) myytiin 1–1,8 miljoonalla eurolla vuonna 2024 investropa.com investropa.com, mikä kuvastaa sitä, että jopa pienemmät korkealaatuiset kodit saavuttavat seitsemännumeroiset hinnat rajoitetun tarjonnan ja jatkuvan ostajakiinnostuksen ansiosta investropa.com investropa.com. Yleisesti ottaen Como-järven glamour ja ”turvasatama” varallisuuden säilyttämiselle pitävät luksussegmentin houkuttelevana – merkittäviä hintojen korjauksia ei pidetä todennäköisinä voimakkaan kysynnän ja kiinteistöjen ainutlaatuisen vetovoiman vuoksi investropa.com investropa.com.

Liike- ja hotellikohteet

Kaupallinen kiinteistösektori Comojärvellä liittyy vahvasti matkailu- ja ravintola-alaan. Alue ei ole toimisto- tai teollisuuskeskittymä; sen sijaan hotellit, ravintolat ja turistipalveluja tarjoavat liiketilat muodostavat liikekiinteistösegmentin ytimen. Viime vuosina sijoittajien kiinnostus Comojärven majoitusvarallisuuteen on kasvanut merkittävästi. Itse asiassa lomakohteet kuten Comojärvi, Taormina ja Forte dei Marmi kattoivat lähes 39 % Italian hotellisijoitusvolyymista vuonna 2024 hospitalitynet.org, mikä on huomattava osuus ja alleviivaa Comojärven asemaa ylellisenä matkailukohteena. Useita korkeatasoisia hotellitransaktioita on tehty: esimerkiksi italialainen sijoittaja hankki ultra-luksushotellin Comojärveltä noin 100 miljoonalla eurolla vuonna 2024 (laajentaen samalla luksushotellien salkkuaan) greenstreetnews.com. Myös kansainväliset suurmerkit ovat tulossa mukaan – Six Senses avaa uuden 5 tähden hotellin Comojärvelle (102 huonetta, avautuu 2025) ja Marriottin EDITION-brändi ilmoitti avaavansa Comojärvi-hotellin vuoteen 2025 mennessä sixsenses.com linkedin.com. Nämä kehityshankkeet heijastavat luottamusta järven kestävään vetovoimaan varakkaiden matkailijoiden keskuudessa.

Kaupallisten majoituskiinteistöjen vuokratuotot ovat hyötyneet Italian turismin elpymisestä. Vuonna 2024 Italia saavutti ennätykselliset turismiluvut (64,5 miljoonaa vierailijaa) ja hotellisektori paransi tuloksiaan hospitalitynet.org hospitalitynet.org. Comojärven luksushotellit nauttivat korkeasta käyttöasteesta ja nousevista keskimääräisistä päivähinnoista, mikä lisää sijoittajien tuottoa. Kansainväliset hotellisijoittajat (Euroopasta, Lähi-idästä, Yhdysvalloista) ovat olleet erittäin aktiivisia, muodostaen yli puolet Italian hotellimarkkinoiden ostajista hospitalitynet.org. Alueen boutique-hotellit ja lyhytaikaiset huvilamajoitukset ovat erityisen houkuttelevia sijoituskohteita rajallisen tarjonnan ja mahdollisuuden ansiosta veloittaa korkeita hintoja järvinäkymistä ja eksklusiivisuudesta.

Hotellien ulkopuolella vähittäiskaupan ja muun liiketoiminnan tilat Como-järvellä ovat yleensä pienimuotoisia ja paikallisia. Pääkaupungeissa (Como, Bellagio, Menaggio jne.) on vilkkaita liikkeitä, ravintoloita ja kahviloita, jotka palvelevat turisteja; parhaiden liikehuoneistojen vuokrat näissä jalankulkualueiden keskuksissa pysyvät vahvoina vilkkaan jalankulkuliikenteen ansiosta sesonkiaikaan. Kausivaihtelulla on kuitenkin merkitystä – jotkin yritykset sulkevat ovensa tai lyhentävät aukioloaikojaan talvella. Comon kaupungissa on myös kysyntää toimistotiloille, koska se toimii provinssin pääkaupunkina ja sillä on raja-alueen talous (jotkut yritykset ja ammattilaiset toimivat Comon ja lähellä sijaitsevan Luganon, Sveitsin, välillä). Toimistoihin liittyvä vajaakäyttöaste Comossa on suhteellisen matala, ja koko Italian prime-toimistosegmentti houkuttelee institutionaalista pääomaa vakaiden perustekijöiden ansiosta hospitalitynet.org. Silti verrattuna asuin- ja hotellikiinteistöihin, liikekiinteistöt Como-järvellä muodostavat pienemmän erikoisalueen, ja ovat usein omistajavetoisia (esim. perheomisteiset hotellit ja liikkeet) eikä suuria sijoituskiinteistöjä.

Markkinatrendit ja hintadynamiikka

Hintakehitys ja alueelliset erot

Comojärven kiinteistöjen hinnat ovat olleet lievässä nousussa. Post-Covid -nousun jälkeen markkinat vakaantuivat vuosina 2023–2024 maltilliseen kasvuun. Tecnocasan tietojen mukaan italialaisilla järvikohteilla hinnat nousivat keskimäärin +1,5 % vuoden 2025 puolivälissä edellisvuoteen verrattuna, ja Comojärven nousu oli noin +1 % (huomattavasti pienempi kuin Gardajärven +2,6 %) idealista.it idealista.it. Comojärvellä hintakehitys kuitenkin vaihtelee osa-alueittain: Lecco-puoli (itäinen ranta) nousi ~+1,7 %, kun taas Como-puoli (läntinen ranta) pysyi käytännössä ennallaan samalla ajanjaksolla idealista.it. Tämä viittaa siihen, että suhteellisen edullisella itähaaralla oli hieman enemmän kasvunvaraa, kun taas kalleimmilla länsialueilla hinnat tasaantuivat, sillä ne olivat jo erittäin korkealla tasolla. Todellakin, länsi- ja keskialueella (perinteinen luksusvyöhyke Comosta Tremezzinan kautta Menaggioon) nousuvaraa on vähän – historiallisesti näillä alueilla vuosittainen arvonnousu on ollut vain noin 3–5 % pitkällä aikavälillä investropa.com investropa.com. Esimerkiksi tietyillä huippupaikoilla hinnat nousivat vain +4,5 % vuonna 2022 investropa.com. Sen sijaan vähemmän tunnetuilla pohjoisilla paikkakunnilla prosentuaalinen nousu on ollut nopeampaa, kun sijoittajat ”löytävät” lisää edullisia alueita (katso Trend #2 alla pohjoisrannan kiinnostuksesta).

Ennusteet vuodelle 2025 pysyvät positiivisina mutta maltillisina. Markkina-analyytikot arvioivat, että Como-järven hintojen odotetaan nousevan vähintään ~3 % vuonna 2025 verrattuna vuoteen 2024 investropa.com kansainvälisen kysynnän jatkuessa. Myös Engel & Völkers odottaa lievää hinnannousua luksussegmentissä vuonna 2025 vedoten inflaatioon ja korkealaatuisten kohteiden niukkuuteen laprovinciadicomo.it. Yhteenvetona voidaan todeta, että näkymät viittaavat jatkossakin asteittaiseen arvonnousuun pikemminkin kuin jyrkkään nousukauteen. Korkeammat korot maailmanlaajuisesti vuosina 2023–24 eivät merkittävästi vaikuttaneet Como-järven huippuluokan markkinoihin (monet ostot tehdään käteisellä) ja eurooppalaisten asuntolainakorkojen vakiintuessa tai laskiessa hieman myös kotimainen kysyntä voi vahvistua. Laajempi Italian asuntomarkkina osoitti vahvuutta vuoteen 2025 asti hintojen noustessa vuositasolla idealista.it, ja Como-järven markkina seuraa tätä kehitystä.

Yksi huomionarvoinen trendi on kysynnän siirtyminen maantieteellisesti: ostajat (erityisesti ulkomaalaiset) etsivät yhä useammin syrjäisiä ja hinta-laatusuhteeltaan parempia alueita. Keskeisiltä turistikohteilta kuten Bellagiosta ja Como-keskustasta osa ostajista on siirtynyt rauhallisempiin kyliin tai järven reunamille investropa.com. Vuonna 2024 kiinteistöjen tarjonta nousi nopeasti keskeisillä alueilla kuten Menaggiossa ja Comon kaupungissa, mikä johti suurempaan tarjontaan kuin välitön kysyntä investropa.com. Tämän seurauksena myyntiajat pitenivät – kiinteistöt näillä keskusta-alueilla ovat nyt markkinoilla keskimäärin ~38 päivää (verrattuna vuoden takaiseen 25 päivään) investropa.com. Kun tarjontaa kertyy, myyjien on täytynyt joustaa hinnoissa, mikä on aiheuttanut lievää hintojen pehmenemistä keskusta-alueilla investropa.com investropa.com. Tämä jäähtyminen ei ole romahdus vaan tervettä tasapainottumista: keskisen Como-järven markkina oli erittäin tiukka 2021–22, ja lievä hidastuminen loppuvuodesta 2024 heijastaa ostajien muuttuneita mieltymyksiä, ei kiinnostuksen lopahtamista Como-järveä kohtaan. Monet ostajat suosivat nyt yksinkertaisesti toisenlaista järven aluetta – esimerkiksi rinnetaloa tai vähemmän vilkasta kylää – mikä tasaa kysyntää koko alueella.

Alue / Sijainti	Tyypilliset kiinteistöhinnat (remontoidut kodit)	Markkinahuomiot
Como kaupunki & Ensimmäinen allas (lounaisosa lähellä Comoa)	€4,000–€7,000/m² hyväkuntoisista asunnoista ja taloista laprovinciadicomo.it (keskustassa jopa ~€7k).	Suosittu ensisijaisena asuinpaikkana ja työmatkalaisten keskuudessa.Vahva paikallinen kysyntä pitää hinnat korkeina.Como on yksi suosituimmista alueista ympärivuotiseen asumiseen laprovinciadicomo.it.
Lecco-puoli (itäinen ranta) (kaakkoisosa, esim.Varenna, Bellano)	€4,000–€6,000/m² kunnostetuista kodeista laprovinciadicomo.it (hieman alemmat kuin vastaavat länsirannikon kodit).	Kasvava kiinnostus maisemallisen kauneuden ja hieman alhaisempien hintojen vuoksi.Viimeaikainen hinnannousu ~+1,7 % vuonna 2024 idealista.it ylitti länsirannan.Infrastruktuurin parannukset (tiet, lauttayhteydet) parantavat saavutettavuutta.
Läntinen ranta (Keskinen & Pohjoinen) (Cernobbio Tremezzinan kautta Menaggioon, mukaan lukien ”Kultainen kolmio”)	6 000–10 000 €/m² saneeratuista kiinteistöistä ensiluokkaisissa kylissä laprovinciadicomo.it.Vesirajalla tai historialliset huvilat ylittävät usein tämän hintatason; erittäin arvokkaiden huviloiden hinnat voivat nousta 12 000–15 000 €/m² laprovinciadicomo.it mukaan.	Arvostetuin ja perinteisesti kallein alue.Vahva toisen kodin kysyntä ulkomaisilta ostajilta; täällä on paljon ylellisiä huviloita.Hintojen kasvu on hidasta (kypsä markkina), mutta arvot ovat erittäin korkeita.Länsiosan keskijärvi (Tremezzina, Menaggio) on edelleen kysytyin loma-asuntojen alue laprovinciadicomo.it.
Koko Como-järvi (keskimäärin)	Noin €2,500–€10,000/m² kokonaisväli riippuen kiinteistötyypistä ja sijainnista investropa.com investropa.com.Keskimääräinen asuinkiinteistön hinta ~2 800 €/m² Como-alueella investropa.com.	Järvenrantalisä: järvenrantakodit keskimäärin 4 000–7 000 €/m² vuonna 2024 investropa.com (ei-luksusasunnot mukaan lukien).Comojärvi sijoittuu hintatasoltaan Italian järvien keskiluokkaan: kalliimpi kuin Maggiore/Iseo (joiden huippuhinnat ovat noin 4 400 €/m²), mutta samanlainen kuin Gardajärven yläraja laprovinciadicomo.it.Tyypillinen myyntiaika noin 3–6 kuukautta, vaihdellen hintasegmentin mukaan laprovinciadicomo.it.

Lähteet: Engel & Völkers Market Report 2025 laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it; idealista/data idealista.it; Immobiliare.it; Investropa-analyysi.

Comojärven pohjoispää (Alto Lario) ja jotkin itäiset rantakylät ovat nousemassa suosioon ”tulevina” alueina. Sijoittajien kiinnostus pohjoisiin kyliin (esim. Domaso, Gravedona) kasvoi yhdessä vuodessa jopa 144 % investropa.com, mikä johtuu huomattavasti alemmista hinnoista ja parantuvasta saavutettavuudesta. Pohjoisrannan edullisuus etelään verrattuna tekee siitä houkuttelevan pienen budjetin ostajille tai niille, jotka etsivät korkeampaa vuokratuottopotentiaalia investropa.com. Samoin itäinen ranta (Lecco-provinssin puoli) on saanut näkyvyyttä kauniiden maisemiensa ja uuden infrastruktuurinsa ansiosta, mikä lisää saavutettavuutta. Suuri tietunnelihanke (katso Infrastruktuuri-osa) lyhentää matka-aikoja järven ympäri ja lisää idänpuoleisten kaupunkien vetovoimaa. Jo nyt Bellagio ja Varenna itärannalla ovat tehneet kaupunkikuvan parannuksia – parempaa joukkoliikennettä, pysäköintiä, viihtyisyyttä – jotka nostavat niiden kiinteistöjen arvoa ja houkuttelevuutta sijoituskohteena investropa.com. Asiantuntijat ennustavat, että itäinen ranta voi jatkossa tarjota korkeampia tuottoja, sillä alue ei ole vielä yhtä kyllästetty kuin kuuluisa länsiranta investropa.com investropa.com.

Kokonaisuudessaan hintakehityksen alueelliset erot voidaan tiivistää seuraavasti:

Kuten taulukosta ilmenee, sijainti on tärkein arvon määrittäjä Comojärvellä. Parhaiden länsi- ja keskiosien kylien hinnat ovat korkeimmillaan, kun taas itä- ja kauimmat pohjoisosat tarjoavat edullisempia hintoja kasvupotentiaalilla. Silti jopa Comojärven ”alapää” (noin 4 000 €/m²) ylittää huomattavasti italialaisten asuntojen keskihinnan – mikä korostaa järven asemaa premium-markkinana. Erityisesti rantakiinteistöt ovat huomattavasti arvokkaampia: vaikka Comon provinssin asuinkiinteistöjen keskihinnat ovat noin 2 800–3 000 €/m² investropa.com investropa.com, järvenrantakohteiden hinnat ovat huomattavasti korkeampia ja luksusvillat rannalla saavuttavat useiden miljoonien eurojen hintoja (ja päätyvät usein julkkisten ja kansainvälisten liikemiesten ostamiksi investropa.com).

Huomionarvoisia markkinatrendejä 2024–2025

Useat mikrosuuntaukset vaikuttavat Comojärven kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025:

“Älykkäät” saneeraukset ja kestävyys: Energiatehokkaiden ja modernisoitujen kotien kysyntä kasvaa. Monet vanhemmat kiinteistöt päivitetään vastaamaan uusia EU:n energiamääräyksiä. Itse asiassa energiatehokkuussertifikaatin omaavien kiinteistöjen määrän odotetaan kasvavan noin 7 % vuonna 2025 Comojärvellä investropa.com, kiitos EU:n Energy Performance of Buildings -direktiivin ja paikallisten kestävää peruskorjausta kannustavien aloitteiden. Ostajat etsivät yhä useammin ominaisuuksia kuten aurinkopaneelit, lämpöpumput ja kodin automaatio, erityisesti luksusrakennuksissa investropa.com investropa.com. Tämä trendi nostaa remontoitujen kotien arvoa ja sitä tukevat verokannustimet (käsitellään myöhemmin).
Pohjoisrannan esiinmarssi: Kuten mainittu, järven pohjoispää (esim. Colico, Domaso, Gravedona) on nousemassa arvosijoittajien kohteeksi. Matkailu Lombardiassa on kasvanut noin 25 % verrattuna aikaan ennen pandemiaa investropa.com, ja budjettiystävälliset matkailijat etsivät Comojärven pohjoisosasta edullisia majoituksia. Tämä kasvattaa vuokratuottoja pohjoisessa ja lisää sijoittajien kiinnostusta edullisempiin kiinteistöihin siellä investropa.com investropa.com. Pohjoisen kiinteistöjen arvon odotetaan nousevan asteittain infrastruktuurin parantuessa ja kun yhä useammat vierailijat etsivät vaihtoehtoja ruuhkaiselle järven keskiosalle.
Ulkomaisten ostajien mieltymykset muuttuvat: Ulkomaalaiset hallitsevat yhä huippuluokan ostoksia, mutta heidän painopisteensä on muuttumassa. On näyttöä siitä, että varakkaat ostajat siirtyvät pois vilkkaimmista turistikohteista (kuten Bellagio) kohti eksklusiivisempia ja matalaprofiilisempia paikkoja. Raportit ylikuormituksesta – jopa Comon pormestari on puhunut kävijämäärien rajoittamisen tarpeesta sesonkiaikana – ovat hieman vähentäneet ylikansoitettujen kohteiden vetovoimaa joillekin yksityisyyttä hakeville ostajille investropa.com. Tämä on lisännyt kylien, kuten Laglio ja Carate Urio (hiljaiset länsirannikon kylät, jotka tunnetaan julkkisten huviloistaan) suosiota varakkaiden ostajien keskuudessa investropa.com investropa.com. Olennaisesti ultra-luksussegmentti etsii yksityisyyttä: ainutlaatuisia kiinteistöjä, jotka on piilotettu turistikeskusten ulkopuolelle. Tätä trendiä vahvistavat korkean profiilin julkkisostot syrjäisemmillä alueilla, mikä toimii esimerkkinä ja tuo huomiota näihin yhteisöihin investropa.com investropa.com.
Kulttuurimatkailu kasvattaa tiettyjä alueita: Kaupungit, joissa on kulttuurikohteita, kokevat kasvua. Esimerkiksi Varennan kiinteistöjen arvot ovat nousussa, kun siitä tulee yhä kuuluisampi kulttuurimatkailukohteena investropa.com investropa.com. Tapahtumat kuten Lake Como Music Festival ja Festival di Bellagio e del Lago di Como, joihin kuuluu Varennan paikkoja, ovat lisänneet kävijämääriä noin 25 % yli pandemiaa edeltävien tasojen investropa.com investropa.com. Näiden festivaalien aikana Varennan hotellit ja lomahuoneistot myydään usein loppuun, mikä korostaa matkailukysyntää investropa.com. Varennan kasvava kulttuurinen arvostus (median ja matkaoppaiden voimistamana) houkuttelee lisää ostajia ja nostaa sen hintoja maltillisesti investropa.com. Odota, että kiinnostus kulttuurisesti rikkaisiin kohteisiin säilyy vahvana.
Rakentaminen ja tarjonta: Uudisrakentaminen Comojärven ympäristössä on rajoitettua tiukkojen kaavoitusmääräysten (historiallisen ja ympäristöllisen luonteen säilyttämiseksi) ja ensiluokkaisten paikkojen maa-alueiden puutteen vuoksi. Kuitenkin vuosina 2023–24 koettiin remonttien ja pienimuotoisen kehityksen pieni buumi keskusta-alueilla. Tämän seurauksena uutena tai kunnostettuina pitkän aikavälin vuokraukseen sopivien asuntojen tarjonta kasvoi, erityisesti Comon ja Leccoon ympäristössä. Monet vuokranantajat, huomaten lyhytaikaisten vuokrien ylitarjonnan, ovat siirtyneet tarjoamaan pitkäaikaisia vuokria, mikä on luonut kilpailukykyisemmät vuokraehdot (käsitelty Vuokramarkkinat -osiossa) investropa.com investropa.com. Tämän seurauksena vuokratasot keskusta-alueilla ovat tasaantuneet tai jopa laskeneet, sillä markkinoille tulee enemmän asuntoja paikallisille ja pitkäaikaisille vuokralaisille investropa.com investropa.com.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Comojärven markkinoita vuonna 2025 leimaa korkea mutta vakaa hintataso, lievä tasapainottuminen ydinkeskustoista laajemmille alueille sekä jatkuva ulkomainen pääoman virta, joka tavoittelee järven ainutlaatuista elämäntyyliä. Seuraavaksi syvennymme vuokraussektoriin – joka on ratkaisevan tärkeä osa monille sijoittajille täällä.

Vuokramarkkinat ja tuotot

Lyhytaikaiset lomavuokraukset

Lyhytaikaiset vuokraukset (STR), kuten Airbnb, ovat muodostuneet merkittäväksi mahdollisuudeksi Comojärvellä vahvan matkailukysynnän ansiosta. Alue on yksi Italian suosituimmista loma-asuntokohteista sen upeiden maisemien, Milanon läheisyyden ja kansainvälisen maineen ansiosta trepievi.com. Turistit – luksusmatkailijat, perheet ja etätyöläiset mukaan lukien – hakeutuvat yksityisiin huviloihin ja asuntoihin saadakseen ”aidon” oleskelukokemuksen, mikä tukee korkeaa käyttöastetta ja tuottoja vuokranantajille trepievi.com trepievi.com.

Vuonna 2023 tyypillinen Comojärven lyhytaikaisvuokra oli varattu 226 yötä vuodessa (365:stä), mediaani käyttöaste oli noin 62 % ja keskimääräinen päivähinta 307 $ investropa.com. Vuoteen 2024 mennessä kysyntä kasvoi entisestään: vuokrien käyttöaste ylitti 88 % vuonna 2024 huippusesonkien aikana, mikä heijastelee kasvavia turistimääriä investropa.com investropa.com. Suosituimmat kohteet parhailla paikoilla saavuttavat usein lähes täyden käyttöasteen huhtikuusta lokakuuhun kestävän sesongin aikana (jotkut jopa käyttöaste jopa 98 % huippukuukausina bestcomo.com).

Vuokratuotot lyhytaikaisista vuokrauksista voivat olla erittäin houkuttelevia. Halutuissa kaupungeissa, kuten Bellagio, Menaggio, Varenna ja Tremezzina, hyvin hoidettu vuokra-asunto voi tuottaa 150–500 € per yö koosta ja luksustasosta riippuen trepievi.com trepievi.com. Tyypillinen käyttöaste näissä suosituissa kohteissa on 65–85 % vuoden aikana trepievi.com. Bruttovuokratulo yhdestä kohteesta huippualueella voi olla jopa 40 000–80 000 € vuodessa trepievi.com trepievi.com. Tämä tarkoittaa, että vuotuinen bruttovuokratuotto on noin 10–12 % asunnon arvosta parhaiten tuottavissa kohteissa trepievi.com trepievi.com – poikkeuksellisen korkea tuotto kiinteistöalalla. Yleisemmin paikalliset välittäjät arvioivat keskimääräisten lyhytaikaisvuokrausten (brutto) tuottojen olevan 3–8 % vuodessa Como-järvellä, vaihdellen sen mukaan kuinka aktiivisesti ja ammattimaisesti asuntoa markkinoidaan bestcomo.com bestcomo.com. Jopa tämän vaihteluvälin alalaita on samaa tasoa tai korkeampi kuin pitkäaikaisvuokran tuotot Italian kaupungeissa (Rooman asuntojen bruttotuotto keskimäärin noin 4–7 %) globalpropertyguide.com.

Lyhytaikaisen vuokrauksen edut Como-järvellä sisältävät mahdollisuuden käyttää omaisuutta itse sesonkiaikojen ulkopuolella ja hyödyntää huippusesongin vuokrahintoja. Lisäksi 8 kymmenestä Comon provinssin vierailijasta on ulkomaalaisia investropa.com, mikä tarkoittaa laajaa kohderyhmää lyhytaikaisille vuokrauksille, jotka usein käyttävät rahaa vapaasti loma-asumiseen. Tasainen turistivirta ympäri vuoden (myös väli- ja tapahtumasesongit, häät, konferenssit sekä kasvava ”workation”-trendi) takaavat, että hyvällä paikalla olevat vuokra-asunnot löytävät vieraita myös kesän ulkopuolella trepievi.com trepievi.com. Huomionarvoista on, että kohdehäiden sekä elokuva- ja valokuvauskuvausten lisääntyminen Como-järven huviloissa on myös synnyttänyt erityistä lyhytaikaisen vuokrauksen kysyntää arvostetuille kiinteistöille lyhytaikaista käyttöä varten trepievi.com trepievi.com.

Kuitenkin omistajien on otettava huomioon lyhytaikaisten vuokrausten operatiiviset haasteet: vieraiden nopea vaihtuvuus tarkoittaa enemmän työtä markkinoinnissa, siivouksessa ja ylläpidossa tai kustannuksia kiinteistönhoitajan palkkaamisesta. Paikalliset asiantuntijat huomauttavat, että tehokas STR-hallinta on avain korkeiden tuottojen saavuttamiseen – ammattitasoinen vieraanvaraisuus, nopea viestintä vieraiden kanssa ja dynaaminen hinnoittelu ovat välttämättömiä tässä kilpaillussa markkinassa trepievi.com trepievi.com. Lisäksi on noussut esiin kunnallisia säädöksiä lyhytaikaisten vuokrausten määrän rajoittamiseksi (katso Oikeudelliset päivitykset). Muutamissa Comojärven kunnissa on keskusteltu tai jo otettu käyttöön rajoituksia paikallisen asumisen turvaamiseksi ja ylikapasiteettisen matkailun hallitsemiseksi trepievi.com. Esimerkiksi Lombardian alueen määräysten mukaan yksityisten STR-vuokraajien on pidettävä kohde tyhjillään vähintään 90 päivää vuodessa bestcomo.com, jolloin maksimivuokrausaika on käytännössä 275 päivää vuodessa (jotta satunnaiset vuokraukset eroaisivat täyspäiväisestä majoitusliiketoiminnasta). Omistajat, joilla on useita STR-kohteita, kohtaavat myös korkeampia veroja uusien sääntöjen mukaan (selitetään myöhemmin). Näistä tekijöistä huolimatta lyhytaikaiset vuokraukset ovat edelleen ”erinomainen mahdollisuus vuonna 2025”, kunhan sijoittajat valitsevat sijainnin huolellisesti ja huolehtivat ammattimaisesta hallinnasta trepievi.com trepievi.com.

Tietyt alueet erottuvat STR-sijoittamisen kannalta Comojärvellä: Bellagio (ikoninen postikorttikaupunki, houkuttelee luksusmatkailijoita, jotka ovat valmiita maksamaan korkeita hintoja), Menaggio (keskeinen sijainti ja vilkas rantakatu, suosittu perheiden ja kansainvälisten turistien keskuudessa) trepievi.com trepievi.com, Varenna (romanttinen tunnelma ja upeat näkymät, pariskuntien suosikki) trepievi.com trepievi.com, ja Tremezzina (sijaitsee kuuluisien huviloiden, kuten Balbianellon ja Carlottan, kotipaikkana, houkuttelee korkealuokkaisia vuokralaisia) trepievi.com trepievi.com. Samaan aikaan Colico ja Domaso pohjoisessa tarjoavat matalamman sijoituskynnyksen, mutta vahvan vuokrakysynnän erityisesti urheilumatkailun (purjelautailu, leijalautailu jne.) ansiosta trepievi.com trepievi.com – nämä voivat tuottaa hyviä tuottoja pienemmällä investoinnilla. Kaiken kaikkiaan Comojärven lyhytaikainen vuokrasektori menestyy vuonna 2025, kiitos järven ”ajattoman vetovoiman” ja luksusmatkailun kasvun trepievi.com trepievi.com.

Pitkäaikaiset vuokraukset

Pitkäaikainen vuokramarkkina (vuoden tai pidempi vuokra-aika) Como-järvellä on verrattain pienempi, koska monet kiinteistöt ovat toisia asuntoja, joita ei ole tarkoitettu pysyvään vuokraukseen. Tästä huolimatta pitkäaikaisille vuokrauksille on tasaista kysyntää paikallisten asukkaiden sekä kasvavan määrän ulkomaalaisten ja etätyöntekijöiden keskuudessa, jotka asettuvat järven läheisyyteen. Comon kaupungissa ja muissa suuremmissa kaupungeissa pitkäaikaisvuokraukset palvelevat ammattilaisia (mukaan lukien ne, jotka pendelöivät lähikaupunkeihin tai Sveitsiin), opiskelijoita (Comon Insubrian yliopisto) sekä paikallisia, joilla ei ole varaa ostaa asuntoa tällä hintavalla alueella. Näillä alueilla vuokratasot ovat olleet vakaita, koska kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa. Esimerkiksi Etelä-Comojärvellä (Comon kaupungin ympäristössä) mediaanivuokrausaste on noin 67 % jopa lyhytaikaisissa vuokrauksissa investropa.com, mikä osoittaa tervehenkistä, ympärivuotista käyttöä, joka näkyy myös tasaisena pitkäaikaisena vuokrakysyntänä. Lyhytaikaisten vuokrausten tiedot osoittavat, että Comon alueella oli syyskuussa 2024 aktiivisia Airbnb-listauksia 1 324, ja tämä luku pysyi vakaana vuodesta toiseen investropa.com. Tämä vakaus viittaa siihen, että markkinat eivät ole ylikyllästyneet, mikä auttaa estämään vuokratuottojen heikkenemisen investropa.com investropa.com.

Bruttotuotot pitkäaikaisvuokrauksessa ovat tyypillisesti alhaisempia kuin lomavuokrauksessa, mutta ennakoitavampia. Suurissa Italian kaupungeissa asuntotuotot noin 4–6 % ovat yleisiä globalpropertyguide.com. Comojärvellä pitkäaikaisvuokrauksen tuotot ovat yleensä tämän vaihteluvälin alemmassa päässä luksuskiinteistöjen osalta (koska ne ovat kalliita ostaa suhteessa vuokraan) – monet luksusomistajat suosivat lyhytaikaisia vuokrauksia tai jättävät kodin tyhjäksi omaan käyttöön. Keskihintaisissa asunnoissa, joita paikalliset saattavat vuokrata, tuotot voivat kuitenkin olla kohtuullisia, sillä vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt vahvana. Huomionarvoista on, että vuokrien hinnat keskusjärvialueilla ovat viime aikoina olleet lievästi laskupaineessa: kuten aiemmin mainittiin, suuri määrä uusia tai remontoituja asuntoja tuli pitkäaikaisvuokramarkkinoille vuosina 2023–24, mikä sai vuokranantajat kilpailemaan ja vuokrien tasaantumaan tai laskemaan Menaggion ja Comon keskustan kaltaisilla alueilla investropa.com investropa.com. Se, että osa vuokranantajista on siirtynyt Airbnb:stä pitkiin vuokrasopimuksiin (etsien luotettavaa tuloa lyhytaikaisten vuokra-asuntojen ylitarjonnan keskellä), on kasvattanut pitkäaikaisvuokrien tarjontaa ja painanut vuokria loivasti alas investropa.com investropa.com. Tämä on hyviä uutisia vuokralaisille, joilla on nyt enemmän valinnanvaraa ja neuvotteluvoimaa vuonna 2025.

Toisaalta tietyillä alueilla pitkäaikaisten vuokra-asuntojen kysyntä ja vuokrat ovat nousussa – erityisesti itäisellä rannalla (Lecco-puoli). Kansainvälisten yritysten ja etätyöläisten määrän kasvu alueella on saanut yhä useammat ulkomaalaiset muuttamaan Leccoon, Varennaseen tai Bellanoon. Vuoden 2022 loppuun mennessä yli 70 000 ulkomaalaista asui Comojärven alueella (noin 8 % väestöstä), ja määrä on kasvussa investropa.com investropa.com. Monet hakeutuvat töihin teknologia-, rahoitus- tai matkailualan yrityksiin Pohjois-Italiassa investropa.com. Usein nämä ulkomaalaiset vuokraavat mieluummin kuin ostavat, mikä lisää laadukkaiden pitkäaikaisvuokra-asuntojen kysyntää. Kiinteistövälittäjät (esim. Engel & Völkers) ovat havainneet korkean vuokrakysynnän ulkomaalaisten keskuudessa ja odottavat sen jatkuvan investropa.com investropa.com. Paikalliset viranomaiset parantavat infrastruktuuria (liikenneyhteydet, palvelut) tukeakseen uusia asukkaita investropa.com. Tämän seurauksena vuokrat itärannalla ovat nousseet, erityisesti turistien ja ulkomaalaisten suosimilla alueilla. Tämä trendi – ulkomaalaisten vetämä vuokrakysyntä – on muuttamassa itäistä rantaa vuokranantajien markkinoiksi, joissa vuokrat nousevat hiljalleen, kun taas keskusta-alueilla vuokrat ovat vakaampia tai jopa laskussa tarjonnan ylittäessä kysynnän investropa.com.

Yhteenvetona, lyhytaikaisvuokraus Comojärvellä tarjoaa suuren tuottopotentiaalin, mutta vaatii aktiivista hallintaa ja ajankohtaisten säädösten seuraamista. Pitkäaikaisvuokraus tarjoaa tasaisemman, mutta matalamman tuoton, joskin tietyillä alueilla (Comon kaupunki, Lecco-puoli) kysyntä on vahvaa erityisesti kasvavan kansainvälisen yhteisön ansiosta. Molemmat vuokrausstrategiat hyötyvät Comojärven vakiintuneesta vetovoimasta – asia, joka on sijoittajien tiedossa, ja monet ottavatkin vuokratuoton huomioon oman asumisnautinnon rinnalla tehdessään ostopäätöstä täällä.

Ostajien taustat ja kysynnän ajurit

Comojärven kiinteistömarkkinoita vauhdittaa ostajien monipuolinen kirjo, ja joukossa korostuvat erityisesti kansainväliset ostajat sekä elämäntapasijoituksista kiinnostuneet. On tärkeää ymmärtää kuka ostaa ja miksi, jotta markkinoiden suuntaa voidaan ennakoida.

Ulkomaalaiset vs. paikalliset ostajat: Comojärven markkinat ovat kansainvälisellä tasolla merkittävät. Ulkomaalaiset muodostavat jatkuvasti suuren osan ostajista arvolla mitattuna, erityisesti luksus- ja kakkosasuntosegmenteissä. Vuonna 2024 noin 60 % Comojärven asunnonostajista oli ulkomailta, Engel & Völkersin analyysin mukaan laprovinciadicomo.it. Tämä on suurempi ulkomaalaisosuus kuin monilla muilla Italian alueilla (Italiassa yleisesti turistikohteiden asuntomarkkinoilla ulkomaalaiset muodostivat noin 15,7 % ostajista vuonna 2024, nousten 13,5 %:sta vuonna 2023 idealista.it, mutta Comojärvellä osuus on huomattavasti suurempi). Amerikkalaiset ja saksalaiset ovat suurimmat ulkomaalaisryhmät, minkä jälkeen tulevat Iso-Britannian, Alankomaiden, Ranskan, Sveitsin ja muiden Pohjois-Euroopan maiden ostajat laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Kiinnostusta on myös Lähi-idästä ja Aasiasta niin sanottuihin arvo-kiinteistöihin, vaikka eurooppalaiset ja pohjoisamerikkalaiset ostajat ovat edelleen hallitsevia. Alueen kansainvälinen vetovoima perustuu Comojärven maailmanlaajuiseen maineeseen turvallisena, hohdokkaana kohteena – monet ulkomaalaiset ostajat ovat varakkaita henkilöitä, jotka etsivät joko loma-asuntoa, eläkekotia tai sijoituskohdetta, josta he voivat itsekin nauttia.
Ensisijaiset vs. Toissijaiset asunnonostajat: Kuten aiemmin mainittiin, noin 50 % Comojärven ostajista hankkii puhtaasti loma-/toissijaisen asunnon, kun taas vain noin 25 % ostaa ensisijaista asuntoa vakituiseen asumiseen (jäljelle jäävä noin 25 % on sijoittajia ilman välitöntä henkilökohtaista käyttöä tai sekalaisin motiivein) laprovinciadicomo.it. Ensisijaiset ostajat ovat yleensä paikallisia tai henkilöitä, jotka muuttavat työ- tai elämäntapasyistä, kun taas toissijaiset asunnonostajat ovat sekä italialaisia muista kaupungeista että suuri joukko kansainvälisiä ostajia. Mielenkiintoista on, että niistä, jotka ostavat toissijaisen kodin Italian järviltä (ei vain Comolta), huomattava osa on italialaisia suurkaupungeista, kuten Milanosta – mutta Comojärvi erityisesti “attira prevalentemente stranieri” (houkuttelee pääosin ulkomaalaisia), mukaan lukien ulkomailla asuvat italialaiset, jotka haluavat kodin kotimaassaan we-wealth.com. Sijainti lähellä Milanoa (lombardialaisille ostajille) ja Comon romanttinen imago lisäävät italialaisten kiinnostusta, mutta ulkomainen kysyntä erottaa Comojärven vähemmän tunnettuihin järviin verrattuna.
Ikä ja perheprofiili: Tyypillinen Comojärven loma-asunnon ostaja on keski-ikäinen tai vanhempi. Noin 66 % loma-asunnon ostajista on 45–64-vuotiaita we-wealth.com, usein uransa huipulla tai varhaisessa eläkkeellä. Nuoremmat alle 35-vuotiaat ostajat ovat toissijaisten asuntojen segmentissä suhteellisen harvinaisia (monilla ei ole varaa näihin hintoihin, vaikka pieni joukko nuoria teknologiayrittäjiä ja miljonäärejä löytyykin). Perheet ovat pääasiallinen ostajaryhmä: yli 80 % yksityisistä järvikotiostoksista tehdään perheiden toimesta (yleensä pariskuntia), ei yksin we-wealth.com. Monilla on teini-ikäisiä tai aikuisia lapsia, ja he näkevät järviasunnon perheen yhteisenä lomapaikkana. Toisaalta yksin ostavat muodostavat noin 18–20 % toissijaisten asuntojen ostajista we-wealth.com idealista.it, ja tämä osuus on hieman laskenut pandemian jälkeen markkinoille tulleiden perheiden myötä. Suurvarallisuutta omaavat henkilöt ostavat usein perheiden hallintayhtiöiden tai holding-yhtiöiden nimiin, mutta varsinainen käyttö on samanlaista – kiinteistöstä nautitaan monen sukupolven voimin.
Motivaatio: Ostajia motivoivat sekä elämäntyyliin että sijoittamiseen liittyvät tekijät. Elämäntapa on ensisijainen – Como-järvi tarjoaa rauhaa, luonnonkauneutta, leudon ilmaston ja kulttuurista arvostusta. Monelle ulkomaalaiselle ostajalle kodin omistaminen täällä on unelma ja statussymboli (niin sanottua “George Clooney -efektiä” mainitaan usein – hänen huvilansa Lagliossa nosti Como-järven monen varakkaan kansainvälisen ostajan tietoisuuteen). Sijoitusnäkökulmat ovat myös tärkeitä: Como-järven kiinteistöt nähdään suhteellisen vakaana arvonsäilyttäjänä, jolla on mahdollisuuksia maltilliseen arvonnousuun ja vuokratuloihin. Epävarmoina aikoina konkreettiset omaisuuserät halutuilla paikoilla houkuttelevat. Keskeinen asia on, että monilla ostajilla on kaksoistarkoitus: he aikovat käyttää asuntoa itse osan vuodesta ja vuokrata sitä muulloin (tai mahdollisesti jäädä itse eläkkeelle sinne myöhemmin). Kyselyt osoittavat, että ostajat pitävät ajatuksesta, että loma-asunto voi “maksaa ylläpitonsa” vuokrauksen avulla bestcomo.com, jolloin kustannukset voi käytännössä kattaa samalla kun pääoma säilyy arvokkaassa kohteessa.
Mitä ostajat etsivät: Como-järvellä eniten kysytyt kiinteistötyypit ovat järvinäköalalla varustetut asunnot, modernit mukavuudet sekä kätevä saavutettavuus, ja lisäksi omakotitalot (erityisesti sellaiset, joissa on puutarha, uima-allas ja yksityisyyttä). Markkinatietojen mukaan trilocale (kahden makuuhuoneen asunto) on kysytyin yksikkökoko, muodostaen noin 31 % tiedusteluista, ja sitä seuraavat läheisesti omakoti-/paritalot (~30 %) ja sitten bilocale (yhden makuuhuoneen) asunnot (~31 %) idealista.it idealista.it. Käytännössä kiinnostusta on runsaasti niin kodikkaista yksiöistä kuin tilaviin perhehuviloihin – yhteinen nimittäjä on järvinäköala. Panoraamanäkymillä varustetut kiinteistöt ovat ylivoimaisesti halutuimpia, ja niistä maksetaan yleensä vähintään +20 % enemmän kuin vastaavista asunnoista ilman näköalaa idealista.it idealista.it. Muita ostajien arvostamia ominaisuuksia ovat ulkotilat (terassit, parvekkeet, puutarhat), yksityinen pysäköinti (ylellisyyttä rinteiden kylissä), venepaikka tai laituri sekä modernit, remontoidut sisätilat bestcomo.com. Kiinnostus avaimet käteen -palveluihin (kiinteistönhoito, concierge-palvelut ym.) sekä kestävään asumiseen kasvaa myös, sillä osa ostajista haluaa kodin, joka on heti valmis käytettäväksi vaivattomasti, mikä kuvastaa trendiä kohti “avaimet käteen” -luksusta ja ympäristötietoisuutta we-wealth.com we-wealth.com.
Ulkomaisten ostajien alkuperä: Jos tarkastellaan tarkemmin, mitkä ulkomaat ovat kaikkein aktiivisimpia? Pohjoiseurooppalaiset (mukaan lukien britit, skandinaavit, saksalaiset, hollantilaiset) ovat jo pitkään olleet perinteisiä Como-järven ostajia – tämä jatkuu edelleen, vaikka Saksan viimeaikainen talouden hidastuminen on hieman hillinnyt joidenkin saksalaisten ostajien budjetteja we-wealth.com. Brittiläinen kysyntä pysyy vahvana (Brexitin monimutkaisuuksista huolimatta), ja se kohdistuu usein keskijärven alueisiin. Amerikkalaisten läsnäolo on kasvanut räjähdysmäisesti, erityisesti ylemmässä hintaluokassa, kiitos vahvan dollarin viime vuosina sekä Italian houkuttelevuuden turvallisena ja vetovoimaisena kohteena idealista.it idealista.it. Amerikkalaiset ostajat hankkivat sekä useiden miljoonien eurojen huviloita että viehättäviä pienempiä asuntoja lomakohteiksi. Ulkomailla asuvat italialaiset (esimerkiksi finanssialan työpaikoissa Lontoossa tai Dubaissa) näkyvät myös ja etsivät arvostettua tukikohtaa kotimaastaan we-wealth.com. Viime aikoina agentit ovat havainneet, että myös itäeurooppalaiset ostajat (esim. Puolasta, Tšekistä) ovat tulleet kakkosasuntomarkkinoille varallisuuden kasvaessa – Tecnocasan tutkimuksen mukaan itäeurooppalaisten tekemät italialaisten loma-asuntojen ostot kasvoivat vuonna 2024 idealista.it idealista.it. Lähi-itä ja Kiina ovat pieniä mutta kasvavia lähteitä: muutamissa näkyvissä kaupoissa on ollut mukana ostajia Persianlahdelta ja Aasiasta, jotka etsivät arvokohteita, vaikka he eivät (vielä) muodosta huomattavaa osuutta.

Olennaista on, että Comojärven ostajakunta vuonna 2025 on kansainvälisempi kuin koskaan ja painottuu enemmän harkinnanvaraisten/elämäntyylin perusteella ostavien kuin välttämättömyyshankkijoiden suuntaan. Tämä antaa markkinoille tiettyä suojaa – kysyntää ohjaa varallisuus ja halu, suhteellisesti vähemmän taloussuhdanteet tai paikallinen työpaikkakehitys. Tästä syystä globaalit tapahtumat (valuuttakurssivaihtelut, matkailutrendit, geopoliittiset muutokset) voivat vaikuttaa Comojärveen enemmän kuin paikalliset italialaiset tekijät. Esimerkiksi vahva Yhdysvaltain dollari vuosina 2022–24 teki italialaisista kohteista käytännössä “alennettuja” amerikkalaisille, mikä osaltaan johti Yhdysvaltain ostajien aallon syntyyn laprovinciadicomo.it. Jatkossa järven vetovoiman ylläpitäminen (sen kauneuden säilyttämisen ja turismin hallinnan kautta) on avainasemassa, sillä suuri osa markkinoiden terveydestä perustuu näihin innokkaisiin ulkomaalaisiin sijoittajiin.

Sijoitusnäkymät ja riskit

Comojärveä pidetään usein kiinteistösijoituskohteena huippuluokkaa, ja siihen on hyvät syyt – kuten millä tahansa markkinalla, myös siellä on omat mahdollisuutensa ja riskinsä. Alla on tasapainoinen katsaus miksi Comojärven kiinteistösijoittaminen voi olla houkuttelevaa, ja mitkä haasteet tai riskit sijoittajien on hyvä pitää mielessä.

Sijoittamisen positiiviset puolet / mahdollisuudet

Globaali vetovoima & vakaa kysyntä: Comojärvi nauttii maailmanlaajuista mainetta, joka pitää kysynnän vakaana silloinkin kun muut markkinat horjuvat. Sen status luksuskohteena ja “trofeekohteena” tarkoittaa, että ostajia ja vuokraajia on jatkuvasti ympäri maailman. Tämä takaa likviditeettiä oikein hinnoitelluille kohteille ja luottamusta siihen, ettei kysyntä katoa yllättäen. Jopa pandemian jälkeisessä nousussa Comojärvi kukoisti – turistimäärät nousivat ennätyskorkealle vuonna 2024, ja ulkomaalaiset ostajat nostivat asuntokauppojen hintoja 5–8 % kyseisenä vuonna investropa.com investropa.com. Alueen jatkuva glamour toimii suojana paikallisia laskukausia vastaan.
Turismivetoinen vuokratuotto: Kuten aiemmin todettiin, vuokratuotot (erityisesti lyhytaikaiset) Como-järvellä voivat olla erittäin tuottoisia. Sijoittajat voivat saada vahvaa kassavirtaa vuokraamalla matkailijoille, mikä usein ylittää kaupunkien pitkäaikaisten vuokrien tuotot. Lombardian turismin kasvu (51 miljoonaa turistia vuosina 2023–24 alueella) investropa.com ja 4,6 miljoonaa yöpymistä Comon provinssissa investropa.com tukevat vahvaa lyhytaikaisvuokramarkkinaa. Niille, jotka ovat valmiita pyörittämään lomavuokrausta, Como-järvi tarjoaa mahdollisuuden saavuttaa 8–10 % bruttovuokratuoton parhailla alueilla trepievi.com trepievi.com – merkittävä mahdollisuus alhaisten tuottojen maailmassa. Tämä tulopotentiaali yhdessä henkilökohtaisen käytön kanssa tekee sijoituskohteesta houkuttelevan.
Rajallinen tarjonta huippukiinteistöjä: Maantiede ja sääntely rajoittavat uuden tarjonnan syntymistä, mikä tukee pitkän aikavälin arvoja. Järven vuoristoinen maasto ja perintösuojelu tarkoittavat, että hyvin vähän uusia rantakohteita voidaan rakentaa, eikä kylät voi kasvattaa pinta-alaansa paljoa. Monet kodit sijaitsevat historiallisissa huviloissa tai vanhojen kaupunkien keskustoissa, joissa tarjonta on rajallinen. Tämä erityisesti järvenrannan ja näköalapaikkojen niukkuus luo sisäistä arvoa. Vaikka kysyntä vaihtelisi, parhaat sijainnit pysyvät niukkoina, mikä suojaa niiden hintoja. Sijoittajat, jotka hankkivat erinomaisella paikalla sijaitsevan kiinteistön (esim. rantatontti Bellagiossa tai mäen huipulla näköalalla), voivat olla melko varmoja, ettei vastaavia kohteita tule markkinoille määrällä, joka romuttaisi arvoa.
Infrastruktuurin ja yhteyksien parantaminen: Käynnissä olevat ja suunnitellut infrastruktuurihankkeet lupaavat parantaa alueen saavutettavuutta, mikä voi edelleen nostaa kiinteistöjen arvoa. Merkittävä esimerkki on Tremezzina-tievariante (Colonno–Griante-tunneli), joka on rakenteilla ohittamaan ruuhkainen länsirannan tie. Vaikka hanke on viivästynyt, sen arvioidaan valmistuvan vuoteen 2028 mennessä ja sitä pidetään ”strategisena infrastruktuurina”, jonka tarkoitus on helpottaa liikennöintiä järven varrella ilgiorno.it ilgiorno.it. Kun hanke valmistuu, se lyhentää merkittävästi ajoaikoja länsirannalla ja vähentää liikennettä kylien läpi – mikä voi nostaa kiinteistöjen arvoa tällä alueella tekemällä niistä helpommin saavutettavia ja viihtyisämpiä (vähemmän liikenteen melua). Samoin parantuneet lauttayhteydet ja lisääntyneet lentoyhteydet (Milano Malpensan lentokentällä toimii nyt yli 75 lentoyhtiötä, joilla on suoria reittejä ympäri maailmaa investropa.com) tekevät Comojärven saavuttamisesta entistä helpompaa, mikä puolestaan ylläpitää kansainvälisten ostajien asuntokysyntää, kun järvelle pääsee kätevästi vaikka lentäen. Nämä saavutettavuuden parannukset laajentavat markkinoiden ulottuvuutta.
Verokannustimet saneeraukseen: Italian hallitus on jatkanut ja uudistanut anteliaita verokannustimia kannustaakseen asuntoremontteihin, mistä hyötyy erityisesti Comojärven alueen markkina (monet kiinteistöt ovat kunnostusta kaipaavia vanhoja suojelukohteita). Esimerkiksi “Bonus Ristrutturazioni” (remonttibonus) ja ekobonus mahdollistavat suuren osan remonttikuluista takaisin verohyödyn muodossa investropa.com. Vaikka kuuluisa 110 % “Superbonus” on supistettu, merkittäviä vähennyksiä (usein 50–90 % kustannuksista) on yhä tarjolla energiatehokkuuden parantamiseen, seismisiin vahvistuksiin ym. Nämä kannustimet on ulotettu vuoteen 2024 asti investropa.com investropa.com. Sijoittajan näkökulmasta tämä tekee vanhan huvilan ostamisesta ja remontoimisesta taloudellisesti houkuttelevampaa – voit kasvattaa kiinteistön arvoa ja vetovoimaa tuettujen varojen avulla. Tämän seurauksena sijoittaminen vanhoihin taloihin on kasvussa investropa.com investropa.com. Comojärven kontekstissa tämä tarkoittaa viehättäviä vuosisatoja vanhoja taloja, joita voidaan modernisoida – verotuet auttavat hyödyntämään niiden potentiaalin ja kannustavat lisää kiinteistökauppoihin.
Kestävyys ja arvostus: Huippuluokan markkinat, kuten Como-järvi, ovat yleensä kestäviä taloudellisia vaihteluita vastaan. Historiallisesti italialainen luksuskiinteistö on osoittanut “huomattavaa kestävyyttä ja houkuttelevuutta” myös laajempien laskusuhdanteiden aikana laprovinciadicomo.it. Monet ostajista ovat varakkaita eivätkä vahvasti velkaantuneita, joten pakkohuutokaupat ovat harvinaisia. Lisäksi Como-järvi hyötyy Italian suhteellisesta poliittisesta vakaudesta (EU-maana) ja kiinteistönomistuksen turvasta. Sitä pidetään turvasatama-sijoituksena kansainvälisten sijoittajien silmissä, hieman kuten huippuluokan Lontoon tai New Yorkin kiinteistöt, mutta lisäetuna vapaa-ajan käyttö. Pitkän aikavälin hintakehitys on loivasti nouseva ja, mikä tärkeintä, omistuskulut ovat suhteellisen alhaiset (Italian vuotuiset kiinteistöverot ovat maltillisia ei-luksuskategorioissa, eikä kiinteistöjen omistamiseen liity varallisuusveroa IMU-kunnallisveron lisäksi). Näin sijoittajat voivat pitää kohteitaan pitkällä aikavälillä ilman merkittävää taloudellista rangaistusta ja hyötyä mahdollisista tilapäisistä hintalaskuista.

Sijoittamisen haasteet / riskit

Korkeat aloituskustannukset: Como-järvelle sijoittaminen on kallista. Neliöhinta on moninkertainen kansalliseen keskiarvoon verrattuna, ja kaupan päätöskulut Italiassa (varainsiirtovero, notaarin ja välittäjän palkkiot) voivat olla ulkomaalaisille noin 10–15 % kauppahinnasta. Parhaiden kiinteistöjen hinnat liikkuvat usein miljoonissa investropa.com we-wealth.com, mikä rajoittaa potentiaalisten ostajien määrää. Tämä likviditeetin puute tarkoittaa, että sijoittajan tulee valita kohteensa huolellisesti; erikoisempaa kiinteistöä voi joutua odottamaan pitkään oikean ostajan löytymiseksi. Myös rahoituksen saaminen voi olla haastavaa – italialaiset pankit tarjoavat ulkomaalaisille lainoja konservatiivisin ehdoin, joten monet kaupat tehdään käteisellä. Korkeat korot (jos rahoitus haetaan ulkomailta) ja valuuttariski (euro vs. kotimaan valuutta) ovat huomionarvoisia ulkomaisille sijoittajille vuonna 2025.
Rajoitettu pääoman arvonnousu huippusegmentissä: Toisin kuin nopeasti kasvavilla kehittyvillä markkinoilla, Como-järven kasvu on hidasta ja tasaista. Jos sijoittaja etsii nopeaa arvonnousua, tämä markkina-alue saattaa tuottaa pettymyksen. Huippualueet ovat jo saavuttaneet korkeimmat arvonsa, ja kuten mainittiin, hinnannousu kalleimmilla alueilla on ollut vain muutamia prosentteja vuodessa investropa.com. On olemassa riski, että maksaa liikaa markkinasyklin huipulla ja sen jälkeen hinnat pysyvät pitkään paikallaan. Esimerkiksi Bellagion tai Menaggion keskustan kiinteistöissä hinnat ovat tasaantuneet – ulkomaiset ostajat eivät ole hyväksyneet lisähintojen nousua näissä paikoissa, mikä on johtanut lievään hintakorjaukseen asuntojen määrän kasvaessa investropa.com investropa.com. Yksi riski on siis ylitarjonta huippuluokassa: jos markkinoille tulee liikaa samanlaisia luksusasuntoja tai superrikkaat ostajat kääntyvät muihin kohteisiin (esim. trendien tai uuden kuuman alueen vuoksi), myyjien on sopeutettava odotuksiaan. Käytännössä Como-järvi on enemmän “tasaisen tuoton / elämäntyylin” sijoituskohde kuin nopea spekulatiivinen flippaus nopeita pääomavoittoja hakeville.
Sääntelymuutokset (Vuokraus & Verotus): Sijoittajien, jotka ovat riippuvaisia vuokratuloista, on seurattava sääntelymuutoksia. Vuonna 2024 voimaan tullut muutos nosti lyhytaikaisvuokrauksen kiinteän veron 21 prosentista 26 prosenttiin useiden vuokra-asuntojen omistajille bestcomo.com bestcomo.com. Yksi henkilö voi edelleen vuokrata yhden asunnon 21 prosentin verokannalla, mutta jos omistat kaksi tai useampia, ylimääräiset kohteet joutuvat 26 prosentin verolle (ellei perusteta liiketoimintarakennetta). Tämä Italian vuoden 2024 budjettilain muutos nostaa kustannuksia niille, jotka rakentavat lyhytaikaisvuokrausportfoliota. Lisäksi Lombardian sääntö, joka vaatii 90 päivän tyhjilläänolon lyhytaikaisvuokrauksissa (sekä vaatimuksen rekisteröityä yritykseksi, jos vuokrataan >3 asuntoa), rajoittaa sitä, kuinka aggressiivisesti voi kasvattaa lyhytaikaista vuokraustoimintaa ilman, että siitä tulee täysimittaista majoitusliiketoimintaa bestcomo.com bestcomo.com. Myös suosituissa turistikaupungeissa (esim. Firenze, Venetsia) keskustellaan tiukemmista Airbnb-säännöksistä; vaikka Comojärven alueella ei vielä ole otettu käyttöön jyrkkiä rajoituksia, jotkut kunnat saattavat harkita uusien lupien rajoittamista tai kaavamuutoksia paikallisten asuntojen suojelemiseksi. Tällaiset säännöt voivat vaikuttaa tulevaisuuden vuokratuottoihin. Ostopuolella Italiassa keskustellaan ajoittain verouudistuksista, jotka voisivat vaikuttaa kiinteistöihin (kuten kiinteistöveroperusteiden arvojen uudelleen arviointi tai perintöverosääntöjen muutokset), mutta toistaiseksi mitään konkreettista ei ole tapahtunut, joten tilannetta kannattaa seurata. Yleisesti ottaen Italia suhtautuu myönteisesti ulkomaisiin kiinteistönomistajiin, mutta vero- ja vuokrauspolitiikka voi muuttua hallituksen painotusten mukaan.
Yliturismi ja paikallisten vastareaktiot: Comojärven suosio on kaksiteräinen miekka. Sesonkiaikana tietyt kylät kärsivät yliturismista, mikä rasittaa paikallista infrastruktuuria. On olemassa riski, että jos järven alueesta tulee ”liian turistinen”, se voi menettää osan viehätyksestään tai viranomaiset ryhtyvät rajoituksiin. Esimerkiksi Comon pormestari ehdotti päivämatkailijoiden rajoittamista liiallisen ruuhkautumisen vuoksi investropa.com. Jos väkijoukkojen hallitsemiseksi otetaan käyttöön matkailuveroja, ruuhkamaksuja tai tiukempia rakentamisrajoituksia, ne voivat epäsuorasti vaikuttaa kiinteistöjen käyttöön ja arvoihin. Lisäksi paikallinen asenne tyhjillään olevia tai vain lyhytaikaisiin vuokrauksiin käytettyjä asuntoja kohtaan voi johtaa korkeampiin kakkosasuntotverohin tai sääntöihin, jotka suosivat vakituisia asukkaita (esimerkiksi jotkut Alppien kylät Italiassa ovat tehneet näin). Vaikka Comojärvellä ei ole nähty vakavia turistivastaisia protesteja kuten joissakin kaupungeissa, sijoittajien kannattaa huomioida yhteisösuhteet ja varmistaa, että sijoitukset hyödyttävät aluetta positiivisesti (kiinteistöjen kunnostaminen, paikallisen kulttuurin kunnioittaminen) välttääkseen mahdollisia vastatoimia tulevaisuudessa.
Talous- ja valuuttatekijät: Vaikka Como-järvi on osin suojassa, makrotaloudelliset tekijät aiheuttavat silti riskejä. Merkittävä korkotason nousu maailmanlaajuisesti voi viilentää kysyntää, etenkin niiden osalta, jotka tarvitsevat rahoitusta. Valuuttakurssien vaihtelut ovat myös tärkeitä: jos euro vahvistuu huomattavasti, tekee se kodin ostosta ja ylläpidosta kalliimpaa muille kuin euroalueen ostajille. Vastaavasti heikko euro (kuten vuosina 2022–23) teki italialaisista kiinteistöistä edullisia USD- ja CHF-ostajille – jos tämä kääntyy päinvastaiseksi, näiden alueiden kysyntä voi hidastua. Italian talous on elpymässä (BKT:n odotetaan kasvavan +1 % vuonna 2025) hospitalitynet.org, mutta sillä on yhä suuri velka ja se voi kohdata ongelmia; kaikki epävakaus voi horjuttaa ostajien luottamusta tai johtaa taloudellisiin toimenpiteisiin, jotka koskettavat kiinteistöjä. Nämä ovat kuitenkin maltillisia riskejä – monet Como-järven ostajista eivät ole herkkiä talouden suhdanteille – mutta sijoittajan tulee silti hajauttaa sijoituksiaan eikä olettaa, että yleinen ilmapiiri voidaan jättää huomiotta.
Ilmasto- ja ympäristöriskit: Ilmastonmuutos tuo huolia myös rauhalliselle järvelle: runsaat sateet ovat aiheuttaneet viime vuosina maanvyöryjä ja tulvia joidenkin Como-järven alueiden kaupungeissa. Esimerkiksi vuonna 2021 voimakkaat myrskyt aiheuttivat maa-aineksen valumisia joissakin rantakaupungeissa. Infrastruktuuria parannetaan tilanteen korjaamiseksi, mutta ostajien tulee olla tietoisia geoteknisistä riskeistä ostettaessa rinteellä sijaitsevia kiinteistöjä (rinnetuki, kuivatus) sekä mahdollisesti nousevista vakuutuskustannuksista rantakiinteistöissä. Lisäksi historiallisten rakennusten ylläpito (kivihuvilat jne.) voi olla kallista ja vaatii erityistä huolenpitoa, varsinkin kun sääolosuhteet muuttuvat (kuumemmat kesät, kosteusongelmat). Aunque Como-järvi ei kohtaa äärimmäisiä ilmastouhkia kuten rannikon eroosiota, sijoittajien on huomioitava kiinteistön kunnossapito ja kestävyys – vanhan huvilan omistamisen kääntöpuolena rehevässä ympäristössä on jatkuva huoltotarve sen säilyttämiseksi.

Yhteenvetona voidaan todeta, että sijoittaminen Como-järven kiinteistöihin vuonna 2025 tarjoaa houkuttelevan yhdistelmän elämäntyylillistä nautintoa ja taloudellista hyötyä, joita tukevat globaali kysyntä, vahvat vuokratuotot ja niukka tarjonta. Markkinoiden perustekijät ovat vahvat – kyseessä on ainutlaatuinen kohde, jota on rajoitetusti saatavilla. Potentiaalisten sijoittajien tulee kuitenkin huomioida korkeat alkuinvestoinnit, maltillinen pääoman kasvu ja muuttuvat sääntelyt, samalla kun he ovat vastuullisia ympäristön ja kulttuurin vaalijoita. Huolellisella taustatyöllä ja pitkäjänteisellä asenteella monet näkevät Como-järven kiinteistön arvokkaana lisänä sijoitussalkkuun, tarjoten sekä tuottoa että korvaamattomia henkilökohtaisia kokemuksia.

Lailliset ja sääntelypäivitykset

Kiinteistön omistaminen Como-järvellä (ja Italiassa yleisesti) vaatii tiettyjen oikeudellisten ja säännösten huomioimista. Viime vuosina on ollut muutamia tärkeitä päivityksiä, jotka vaikuttavat kiinteistöjen omistamiseen, verotukseen ja kehittämiseen alueella. Alla yleiskatsaus keskeisiin oikeudellisiin ja sääntelytekijöihin vuodelta 2025:

Kiinteistön osto ja omistaminen

Ulkomaalaisomistus: Italia ei aseta merkittäviä rajoituksia ulkomaalaisten ostajien kiinteistöhankinnoille. EU-maiden kansalaisilla on täydet oikeudet, ja myös EU:n ulkopuoliset kansalaiset voivat ostaa vapaasti, kunhan heidän kotimaansa sallii italialaisten ostaa siellä (vastavuoroisuussopimukset kattavat useimmat suuret maat). Ostoprosessi on sama italialaisille ja ulkomaalaisille – siihen kuuluu esisopimus, notaari (notaio) kaupan vahvistajana, rekisteröintiverojen maksaminen jne. Ulkomaalaisten ostajien on hankittava italialainen verotunnus (codice fiscale) ja noudatettava valuuttasäädöksiä (rahan alkuperän ilmoittaminen suuria summia tuotaessa). Kaiken kaikkiaan oikeudellinen kehys on ulkomaalaisystävällinen, mikä on edistänyt kansainvälistä kiinnostusta Como-järvellä.
Ostoverot: Kiinteistön ostajat maksavat rekisteröintiveron (tai ALV:n, jos kyseessä on uusi rakennus rakennuttajalta). Toisen kodin ostajille (mihin suurin osa Como-järven kaupoista kuuluu) rekisteröintivero on 9 % kiinteistön laskennallisesta arvosta (imputoitu arvo, joka on usein markkina-arvoa alempi) olemassa olevissa kodeissa. Jos ostetaan rakennuttajalta ALV:lla, ALV on 10 % (22 %, jos kyseessä on ylellinen A/1-luokan kiinteistö). Lisäksi maksetaan kiinteistörekisterivero (€50) ja kiinnitysvero (€50). Ylellisyysluokan kodit (A/1, A/8, A/9 Italiassa) ovat vuosittain korkeampien verojen piirissä (ei ensisijaisen kodin verovapautusta) eikä niihin sovelleta alennettua ALV:tä, mutta monet Como-järven huvilat eivät yllättäen kuulu veroissa tähän luokkaan, riippuen niiden ominaisuuksista. Ostoverokäytäntöihin ei ole viime aikoina tehty muutoksia, mutta ostajien kannattaa laskea tarkat kustannukset notaarin kanssa. Notaarin ja välittäjän palkkiot tulevat lisäksi (yhteensä noin 2–4 %). Nämä oikeudelliset kulut kannattaa huomioida sijoittajien budjetissa.
Ensisijaisen asunnon verohyödyt: Mikäli ostaja muuttaisi ja rekisteröisi asuntonsa ensisijaiseksi asunnokseen (asumalla siinä), hän voisi saada veroetuja: ensikäyttöön ostetun kodin rekisteröintivero on huomattavasti alempi (2 % normaalin 9 % sijaan) ja kunnallisvero (IMU) on vapautettu jos kyseessä ei ole ylellisyystason talo. Jotkut ulkomaalaiset asuvat kiinteistössään (tai hankkivat Italian oleskeluluvan) hyötyäkseen näistä, mutta suurimmalla osalla Como-järven lomakotien omistajista näin ei ole. Vuonna 2024–25 ei tullut voimaan suuria uusia oleskeluvaatimuksia tai veroja erityisesti Como-järvelle, mutta Italia esitteli erityisiä verojärjestelmiä houkutellakseen varakkaita henkilöitä (kuten kiinteän 100 000 €:n veron ulkomaisista tuloista uusille asukkaille sekä eläketulojen kiinteän veron Etelä-Italiassa). Lombardialla on myös kannusteita niille, jotka muuttavat ja työskentelevät etänä. Nämä voivat epäsuorasti rohkaista joitakin ostajia muuttamaan järven rannalle asumaan pelkän lomailun sijaan.

Vuokrasäännökset

Lyhytaikaisen vuokrauksen säännöt: Kuten vuokrausta käsittelevässä osiossa on mainittu, Lombardian alueella on joitakin sääntöjä lyhytaikaisille vuokrauksille. Lain mukaan henkilöiden, jotka vuokraavat kiinteistöä turisteille, ei tule ylittää 90 päivän yhtäjaksoista vuokrausta yhdelle taholle, ja heidän on varmistettava, että kiinteistö on tyhjillään vähintään 90 päivää vuodessa (tämä on tarkoitettu erottamaan satunnaiset vuokranantajat ammattimaisista toimijoista) bestcomo.com. Jos omistajalla on yli 3 kiinteistöä lyhytaikaisessa vuokrauksessa, tulee hänen rekisteröityä liiketoimintana (impresa) ja hankkia ALV-tunnus, jolloin hänen on perittävä vuokrauksista 10 % arvonlisävero sekä mahdollista vähentää kuluja, käytännössä toimien lain mukaan hotellina tai B&B:nä bestcomo.com. Näiden sääntöjen tarkoituksena on estää “tasaveron” järjestelmän väärinkäyttö, ja ne tiukkenivat vuonna 2023 sekä tulivat voimaan vuonna 2024. Lisäksi vuokranantajien täytyy rekisteröidä vieraat paikallisen poliisin portaaliin (turvallisuussyistä) ja maksaa matkailuvero kunnalle (useimmat Como-järven kunnat perivät pienen henkilö/ilta-veron sesonkiaikana).
Vuokratulojen verotus: Merkittävä muutos vuonna 2024 oli cedolare secca -tasaveroon liittyvien sääntöjen päivitys lyhytaikaisiin vuokrauksiin. Aiemmin kuka tahansa yksityinen vuokranantaja saattoi maksaa vuokratulostaan 21 %:n tasaveron (prosessiivisen tuloveron sijaan) enintään 30 päivän vuokrasopimuksista. Uusi vuoden 2024 budjettilaki (Laki 197/2023) määrää, että jos yksityishenkilö vuokraa useita kiinteistöjä lyhytaikaisilla sopimuksilla, vain yhden kiinteistön tulot voidaan verottaa 21 %:n mukaan, ja muiden osalta sovelletaan korkeampaa 26 %:n tasaveroa bestcomo.com bestcomo.com. Käytännössä, jos omistat kaksi lomavuokra-asuntoa, on valittava toinen 21 % verolle ja maksettava toisesta 26 %. Mikäli käytät välittäjää tai portaalia (kuten Airbnb), joka pidättää 21 % kaikista vuokrista lähteessä, tulee omistajan tasata vero vuoden lopussa kirjanpitäjän kanssa ja soveltaa 26 % oikean asunnon tuloihin bestcomo.com. Tämä muutos käytännössä hillitsee usean Airbnb-asunnon omistamista yksityishenkilönä, ohjaten sijoittajia ehkä keskittämään vuokrauksen yhteen suurempaan kohteeseen tai siirtymään liiketoiminnaksi. Merkittävää on, että yhden kiinteistön omistajat pysyvät 21 % verokannassa, joten perinteinen malli vuokrata yhtä lomakotia osan vuodesta ei muutu. Mutta jos harkitset esimerkiksi kolmen asunnon ostamista Bellagiosta Airbnb-käyttöön, tulee huomioida korkeampi verotaakka, ellei liiketoimintaa rekisteröidä.
Pitkän Aikavälin Vuokrasopimukset: Pitkäaikaiset vuokrasopimukset (yli 30 päivää) kuuluvat italialaisten vuokralakien piiriin. Tyypillisesti sopimukset ovat 4 vuotta + 4 vuotta tai väliaikaisia (12–18 kuukautta väliaikaisissa tilanteissa). Italia on yleisesti vuokralaissuojaa painottava: häätö maksamattomuuden vuoksi voi kestää kauan (monia kuukausia tai vuosia oikeudessa). Kuitenkin moni Como-järven pitkäaikaisvuokralainen on ulkomaalainen tai yritys, jotka yleensä noudattavat sopimuksia, ja korkeatasoisissa vuokrasopimuksissa vaaditaan usein merkittäviä vakuusmaksuja tai pankkitakauksia. Merkittäviä lakimuutoksia ei tapahtunut tällä saralla vuonna 2024, vaikka hallitus on keskustellut kannustimista vuokranantajille tarjota kohtuuhintaisia vuokria. Osa Como-järven omistajista suosii lyhytaikaisia vuokrasopimuksia osittain välttääkseen näitä vuokralaisoikeuksia, mutta kuten mainittu, jotkut ovat siirtymässä pitkäaikaisvuokraukseen markkinatilanteen vuoksi. Sijoittajien on hyvä ymmärtää ero: lyhytaikaisia vuokria säädellään nyt enemmän määrän ja verotuksen suhteen, kun taas pitkäaikaiset tuovat mukanaan vuokralaisoikeudet mutta vakaan 21 %:n tasaveron (cedolare secca 21 % pitkän aikavälin asumisvuokriin 3+ vuoden sopimuksissa, eikä tätä muutettu).

Rakennus- ja Kaavamääräykset

Rakennusluvat: Como-järvi kuuluu tiukkojen kaava- ja rakennusmääräysten piiriin. Suuri osa rannan alueesta on maisema- ja kulttuuriperintösuojelun alaista (vincolo paesaggistico), mikä vaatii erityisluvan muutostöille, erityisesti historiallisissa kiinteistöissä. Uudisrakentamista valvotaan tarkasti; vanhan rakennuksen purkaminen uuden ja suuremman rakentamiseksi ei usein ole sallittua, tai jos on, uuden rakennuksen koko ja ulkoasu voivat olla rajoitettuja. Rantakiinteistöissä on usein rajoituksia julkisivumuutoksiin, väritykseen ja korkeuteen. Kaikki, jotka suunnittelevat rakentamista tai merkittävää remonttia, joutuvat työskentelemään arkkitehtien kanssa ja hakemaan hyväksyntää paikalliselta kunnanhallitukselta sekä joskus myös maakunnalliselta tai alueelliselta viranomaiselta (esimerkiksi Soprintendenza kulttuuriperinnön osalta, jos kyseessä on vanha huvila).
Rakennusbonukset ja kannustimet: Kuten mainittiin, Italian hallitus otti käyttöön ja myöhemmin tarkisti Superbonus 110% -järjestelmän energiatehokkuusremontteihin. Vuodesta 2025 alkaen Superbonus (jonka kautta sai 110% verohyvityksen hyväksytyistä remonteista) on pienennetty – tällä hetkellä se on tyypillisesti 90% kelpoisuusehdot täyttävistä töistä, ja siihen on lisätty rajoituksia (kuten ensisijaisen asunnon vaatimus tai tulorajat) sekä asteittainen poistuminen vuoteen 2025 mennessä, ellei sitä jatketa. Muita bonuksia on kuitenkin edelleen saatavilla: Ecobonus (65% hyvitys energiaparannuksista), Sismabonus (jopa 80% seismisten parannusten osalta, vaikka Comojärven alue on vähäriskinen maanjäristysten suhteen), ja tavallinen 50% remonttibonus. Näitä voi usein yhdistellä tai käyttää peräkkäin. Huomionarvoista on, että Italiassa nämä hyvitykset oli mahdollista siirtää (urakoitsijalle tai pankille), jolloin se toimi käytännössä alennuksena, mutta vuonna 2023 hallitus rajoitti hyvitysten siirtomekanismia kustannusten hallitsemiseksi. Asunnonomistajat voivat silti hyödyntää hyvityksiä veroistaan 5–10 vuoden aikana. Comojärvellä, missä ostajilla on usein suuret tulot (monesti ulkomailta, eikä niistä veroteta Italiassa, mikä hankaloittaa hyvitysten hyödyntämistä), kannustimia käytetään suoraan vähemmän ulkomaalaisten ostajien toimesta – mutta ne voi ottaa huomioon hinnassa (italialainen myyjä on voinut parantaa kohdetta bonuksella ja se nostaa arvoa ilman, että kustannus nousee suhteessa). Uudistetut kannustimet ulottuvat vuoteen 2024 ja todennäköisesti pidemmällekin, mikä osoittaa jatkuvaa valtion tukea Italian ikääntyvän rakennuskannan korjauksiin investropa.com. Tämä on myönteistä Comojärven historiallisten kiinteistöjen kannalta, sillä se tekee kunnostuksista taloudellisesti mahdollisempia ja tukee huviloiden säilyttämistä hylkäämisen sijaan.
Energiasertifikaattivaatimus: EU:n direktiivien mukaisesti Italia tiukentaa energiatehokkuusvaatimuksiaan. Vuoteen 2025 mennessä kaikissa kiinteistöilmoituksissa on mainittava energiatehokkuusluokka (APE), ja tehottomat rakennukset (F- tai G-luokka) on päivitettävä vuoteen 2030 mennessä ehdotettujen EPBD-sääntöjen mukaan. Tämän seurauksena monia Comojärven alueen koteja on remontoitu – eristämistä, uusia ikkunoita, aurinkopaneeleja katoille (sallituilla alueilla) jne. On odotettavissa, että 7% enemmän kiinteistöjä saavuttaa parhaan energialuokan vuoteen 2025 mennessä alueella investropa.com investropa.com. Ostajien on hyvä tiedostaa energiasäännökset: jos ostaa hyvin vanhan talon, saatetaan se tulevaisuudessa vaatia parantamaan (tai saattaa tulla myynti- tai vuokrausrajoituksia tulevien EU-lakien nojalla). Hallituksen porkkana (verokannustin) ja keppi (tulevat vaatimukset) tähtäävät molemmat rakennusten parantamiseen, ja Comojärven alue on tässä kehityksessä mukana.
Perintö- ja maisemansuojelu: Comojärvellä on monia suojeltuja muistomerkkejä ja maisema-alueita. Historialliseksi määritellyn villan omistaminen voi tarkoittaa, että tarvitset luvan jopa sisätilojen muutoksiin tai freskojen kunnostamiseen. Uusia merkittäviä rajoituksia ei kuitenkaan ole tullut aiempien lisäksi – pikemminkin paikallisviranomaiset yrittävät kannustaa omistajia kunnostamaan ja ylläpitämään perintökohteita (usein bonusten avulla tai helpottamalla hyväksyntäprosesseja kunnostuksille alkuperäisillä materiaaleilla). Tremezzinassa esimerkiksi kunnalla on ohjeet villojen ja puutarhojen luonteen säilyttämiseksi. Myös uutta rakentamista on yleensä kielletty tietyn etäisyyden sisällä järven rannasta (luonnonmaiseman säilyttämiseksi). Kaikkien sijoittajien, jotka harkitsevat rakentamista tai laajoja remontteja, tulisi ottaa geometra/arkkitehti mukaan ajoissa ja tarkistaa kaavoitussuunnitelmat.

Hallinnon ja paikalliset aloitteet

Matkailun hallinta: Kiinteistösääntelyyn liittyen matkailun hallinta kietoutuu yhteen – jotkin kaupungit ovat asettaneet rajoituksia uusille hotellirakennuksille ylisuurten rakennusmäärien välttämiseksi, painottaen laatua määrän sijaan. Lisäksi kunnat investoivat palveluihin (jätehuolto, turvallisuus), jotka rahoitetaan osin kiinteistöveroista ja matkailuveroista. Hyvin rahoitettu paikallishallinto (Como, Bellagio, jne.) pitää alueen kunnossa, mikä välillisesti tukee kiinteistöjen arvoa. Vuonna 2024 Lombardian alue käynnisti kampanjoita kuten “Lake Como – Authentic beauty”, mikä on enemmän markkinointia, mutta osoittaa hallinnon halua ylläpitää matkailua – joka puolestaan tukee kiinteistöjen kysyntää.
Kauppakamari & investointien edistäminen: Paikallinen kauppakamari (Como-Lecco) on seurannut ulkomaalaisten asukkaiden määrän nousua ja työstää aloitteita, joiden tarkoituksena on tehdä alueesta houkutteleva kansainvälisille ammattilaisille (esim. verkostoitumistapahtumat, yhteiset työtilat). Heidän raporttinsa vahvistavat ulkomaalaisten suuren osan ja tuovat esiin infrastruktuuritarpeita, joihin paikallishallinnot tarttuvat investropa.com investropa.com. Nämä eivät ole varsinaisia lakeja, mutta osoittavat kiinteistösijoituksia tukevan toimintaympäristön – paikallishallinto haluaa varakkaita ulkomaalaisia ostamaan asuntoja ja osallistumaan talouteen, eikä todennäköisesti tule toteuttamaan ankaria linjauksia, jotka haittaisivat tätä kehitystä.

Yhteenvetona voidaan sanoa, että Italian oikeudellinen toimintaympäristö vuonna 2025 on yhä suotuisa Comojärven kiinteistönomistajille, muutamilla uusilla muutoksilla: erityisesti korkeammat verot useille lyhytaikaisille vuokrauksille ja jatkuvat kannustimet remontteihin. Ostajien tulisi huolehtia vuokrauksen rekisteröintisäännöistä ja veroilmoituksista (paikallisen commercialista-kirjanpitäjän käyttö on suositeltavaa) sekä huomioida rakennus- ja kaavamääräykset kiinteistöjä muokatessa. Kun nämä asiat hoitaa asianmukaisesti, Comojärven kodin omistaminen on melko yksinkertaista ja sijoittaja voi keskittyä la dolce vitan nauttimiseen ja mahdollisesti myös tuottoihin.

Keskeisten sijaintien yleiskatsaus

Comojärveä kuvataan usein kokoelmaksi viehättäviä kaupunkeja ja kyliä, joista jokaisella on oma luonteensa ja vetovoimansa. Tässä annamme yleiskatsauksen tärkeimmistä kohteista järven ympärillä – erityisesti Bellagiosta, Comosta (kaupunki), Tremezzinasta, Menaggiosta ja Varennasta – ja korostamme niiden kiinteistömarkkinoita ja ainutlaatuisia piirteitä:

Bellagio

Usein ”Comojärven helmeksi” kutsuttu Bellagio sijaitsee niemimaan kärjessä, jossa järven kaksi päähaaraa kohtaavat tarjoten panoraamanäkymiä. Se on kenties Comojärven kuuluisin kylä, tunnettu mukulakivikaduistaan, luksushotelleistaan ja päivämatkalaisten vilinästä. Kiinteistöt Bellagiossa ovat Comojärven halutuimpia (ja kalleimpia). Historialliset huvilat ja elegantit asunnot yltävät korkeimpiin hintaluokkiin – historialliset rantahuvilat alkavat noin 5 miljoonasta eurosta ja voivat nousta yli 10 miljoonaan euroon, jos niillä on laajat maa-alueet we-wealth.com. Myös viehättävän keskustan alueella on pienempiä asuntoja, jotka ovat ehdottomasti edullisempia, mutta niissäkin neliöhinta on korkea sijainnin vuoksi. Bellagion kiinteistömarkkinoita ajavat pääosin ulkomaiset kakkosasunnon ostajat ja matkailusijoittajat. Useita rakennuksia on muunnettu korkeatasoisiksi loma-asunnoiksi tai aamiaismajoituksiksi turistien tarpeisiin.

Bellagion vetovoima takaa vahvan vuokrauspotentiaalin – se on halutuin luksustason lyhytaikaisten majoitusten kohde järvellä trepievi.com trepievi.com. Sesongin huippuaikana majoitusta on niukasti saatavilla ja vuokrat ovat korkeita. Sijoittajat voivat hyötyä tästä, mutta heidän tulee myös huomioida erittäin turistisen ympäristön haasteet (väentungos ja rajallinen yksityisyys). Jotkut erittäin varakkaat ostajat välttelevät Bellagiota juuri siksi, ja suosivat rauhallisempia paikkoja investropa.com investropa.com. Silti Bellagion arvovalta on lyömätön; se on yhä ”kysynnän keskipisteessä” luksuskohteiden ostajien keskuudessa Savills Italian mukaan we-wealth.com. Bellagion näkymät ovat vakaat – paikallisviranomaiset ovat parantaneet infrastruktuuria (esim. paremmat laiturit ja pysäköintialueet historiallisen keskustan ulkopuolella) investropa.com, mikä auttaa turismin hallinnassa. Kaiken kaikkiaan Bellagio on Como-järven ylellisyysmarkkinan ruumiillistuma: kaunis, kallis ja ikuinen suosikkikohde.

Como (Kaupunki)

Como on järven suurin kaupunki (noin 85 000 asukasta) ja toimii alueen taloudellisena sekä kulttuurisena keskuksena. Toisin kuin turistikylät, Como on eläväinen kaupunki ympäri vuoden – se tunnetaan silkkiteollisuuden perinnöstä, vilkkaista aukioista ja upeasta keskustan tuomiokirkosta. Kiinteistömarkkinoilla Como tarjoaa laajan valikoiman: loistokkaita huviloita kuten Villa Olmon alueella tai rantaviivalla, moderneja asuntoja ja historiallisia kerrostalokoteja keskustassa sekä edullisempia huoneistoja kauempana. Comon keskustan hintataso remontoiduissa kohteissa on korkea – noin 6 000–7 000 €/m² keskeisillä alueilla laprovinciadicomo.it – mikä kertoo vahvasta kysynnästä. Kuitenkin hinnat ovat hieman matalammat kuin järven keskiosan kultaisessa kolmiossa, joten Como on eräänlainen “arvokas vaihtoehto” niille, jotka haluavat asua järven äärellä mutta kaipaavat kaupungin palveluita ja ehkä nähdä hieman matalampaa hintatasoa kuin Bellagiossa tai Menaggiossa vastaavista kohteista.

Como on suosittu ensisijaisten asuntojen ostajien keskuudessa (mukaan lukien paikalliset ammattilaiset ja Milanon työmatkalaiset) laprovinciadicomo.it. Se on yksi ensiasunnon ostajien suosimista alueista järven ympäristössä laprovinciadicomo.it infrastruktuurinsa ansiosta: sairaalat, koulut (myös kansainväliset koulut), ostosmahdollisuudet ja liikenneyhteydet (kaksi rautatieasemaa yhdistävät Milanoon 30–40 minuutissa). Tämän vuoksi Comon markkinoilla on vakaus, jota puhtaasti lomakohteilla ei ole. Paikallinen kysyntä tukee hintatasoa läpi vuoden. Vuonna 2024 tietyillä Comon kaupunginosilla, kuten Bignanico ja Villa Olmo, pyyntihinnat olivat noin 4 950 €/m² investropa.com investropa.com, mikä houkuttelee erityisesti kansainvälisiä ostajia, jotka etsivät korkeatasoisia asuntoja kaupungista. Comossa on myös kiinnostusta Sveitsin ostajilta sen läheisen Sveitsin rajan vuoksi (Lugano on vain noin 30 km päässä).

Comon kaupungin vuokramarkkinat sisältävät sekä matkailijavuokrausta (kaupunki toimii monelle vierailijalle porttina, vaikka suurin osa majoittuu järven keskiosaan) että pitkäaikaisvuokrausta asukkaille. Lyhytaikaisvuokrausten käyttöaste Comossa oli terveellä tasolla (~67 % mediaanikäyttöaste) ja alueella oli 1 324 aktiivista Airbnb-listausta vuoden 2024 loppupuolella investropa.com investropa.com, mikä osoittaa merkittävää kotien jakamista alueella. Pitkäaikaismarkkinalla Comossa on kohtuullisen kokoinen ulkomaalaisten yhteisö (osa Sveitsissä tai paikallisissa yrityksissä työskentelevistä asuu Comossa elämäntyylin vuoksi). Kaikki tämä tekee Comosta monipuolisen markkinan: täällä voi ostaa asunnon ensisijaiseksi asuinpaikaksi, sijoitusvuokraukseen tai käteväksi kakkosasunnoksi, jota voi käyttää ympäri vuoden.

Hintanäkymien osalta Comon kaupungin markkinat nousivat noin +6 % vuonna 2023 investropa.com ja vielä noin +1,5 % toukokuuhun 2024 mennessä investropa.com, jolloin keskihinta oli 2 098 €/m² (joka sisältää kaikki kunnot ja sijainnit, ja on siksi alempi kuin prime-alueilla) investropa.com investropa.com. Engel & Völkersin raportti mainitsee Comon kaupungin remontoidut asunnot hinnoissa 6–7k €/m² ja nopeat kaupat asunnoista, joissa on ulkotiloja tai järvinäkymä, usein 3–6 kuukauden sisällä laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it. Näin ollen Como on likvidi markkina, jossa on vahva kysyntä, tasapainottaen koko järven sesonkiluonteisuuden vakaalla paikallisella toiminnalla.

Tremezzina

Tremezzina tarkoittaa pätkää länsirantaa suunnilleen Lennon ja Tremezzon välillä (ja on nyt yhdistynyt kunta, joka käsittää Lennon, Mezzegra, Tremezzon ja Ossuccion). Alue sijaitsee Bellagioa vastapäätä järven toisella puolella, ja se on kuuluisa upeista historiallisista huviloistaan (kuten Villa Balbianello ja Villa Carlotta) sekä upeista auringonlaskunäkymistään. Sitä pidetään usein osana keskijärven kiinteistömarkkinoiden ”kultaista vyöhykettä”. Tremezzinan kiinteistöt ovat erittäin haluttuja kakkosasunnoiksi; Engel & Völkers laskee Tremezzinan ja ympäröivät kylät Lake Comon loma-asuntomarkkinoiden halutuimpien alueiden joukkoon laprovinciadicomo.it. Laadukkaiden remontoitujen asuntojen hinnat vaihtelevat täällä yleensä 6 000–8 000 €/m² ja kohoavat jopa 10 000 €/m² huippusijainneissa järven rannalla laprovinciadicomo.it. Suuret rantahuvilat Tremezzinassa yltävät helposti monen miljoonan euron hintaluokkaan (samoin kuin Bellagion tai Cernobbion hinnat).

Tremezzinan viehätys perustuu sen luonnonkauneuden ja suhteellisen rauhallisuuden yhdistelmään. Vaikka turisteja käy runsaasti (Villa Balbianello on suosittu kohde ja Greenway-patikointireitti kulkee alueen läpi), alue on laajemmin levittäytynyt kuin Bellagio. Monet tasokkaat boutique-hotellit ja ravintolat sijaitsevat täällä, mikä korostaa elämäntyylin laatupainotteisuutta. Vuokramarkkinat Tremezzinassa ovat vahvat ylellisille vuokrauksille – kuten vuokrausta käsittelevässä osiossa mainitaan, tämä alue on ”täydellinen affitti di lusso (ylellisille vuokrauksille)” trepievi.com trepievi.com, houkutellen vauraita matkailijoita, jotka vuokraavat kokonaisia huviloita. Erään arvion mukaan hyvin sisustettu huvila Tremezzinassa voi tuoda €300–€500 yössä sesonkiaikana ja saavuttaa korkean käyttöasteen, mikä tekee siitä tuottoisan omistajille trepievi.com trepievi.com.

Tärkeä kehityshanke Tremezzinalle on Tremezzina Variantti -tie (SS340 ohitustie). Nykyinen rantatie Tremezzon ja Lennon läpi ruuhkautuu usein; uusi tunneliohitus pyrkii ohjaamaan liikennettä muualle. Viivästysten jälkeen työt jatkuivat vuonna 2024 ja valmistumisen odotetaan olevan huhtikuussa 2028 ilgiorno.it comozero.it. Valmistuttuaan tämä pitäisi vähentää merkittävästi ruuhkia ja melua keskustassa, mikä todennäköisesti nostaa kiinteistöjen houkuttelevuutta ja arvoa Tremezzinassa. Myös rakennusaikana liikenteen järjestelyt huolestuttavat paikallisia, mutta lopputulosta pidetään yleisesti myönteisenä infrastruktuuriparannuksena.

Tremezzinan kiinteistönäkymät ovat vahvat: rajallinen tarjonta, paljon prestiisiä (monet alueen kohteet ovat ”unelmahuviloita”) ja parantuva saavutettavuus. Kysytyimpiä alueita Tremezzinassa ovat Lenno (sen lahden ja rannan ansiosta), Mezzegra (hieman rinteessä, upeat näkymät) ja Tremezzo itse (jossa sijaitsee 5 tähden Grand Hotel Tremezzo). Yhtenä Como-järven luksuksen ykkösalueista hinnat pysyvät korkeina ja nousevat todennäköisesti tasaisesti, etenkin jos kohteella on järvinäköala tai käveltävä yhteys järvelle.

Menaggio

Menaggio sijaitsee länsirannalla hieman pohjoiseen Tremezzinasta ja on toinen keskeinen kaupunki, joka muodostaa keskilammen länsipuolen ankkurin. Se katsoo Varennaan ja Bellagioon veden yli muodostaen kuuluisan turistikolmion. Menaggio tunnetaan viehättävästä rantakävelystään, suuresta yleisestä Lidosta (ranta-allas), läheisestä golfklubista ja miellyttävästä keskustastaan, joka on vilkas mutta vähemmän jyrkkä kuin Bellagion. Kiinteistöt Menaggiossa ovat erittäin arvostettuja keskeisen sijainnin ja palvelujen vuoksi. Se on hieman asukasluvultaan suurempi ja käytännöllisempi kuin pienet kylät, mikä houkuttelee sekä osa-aikaisia asukkaita ja eläkeläisiä että lomanviettäjiä. Remontoitujen asuntojen tai talojen hinnat Menaggiossa ovat yleensä korkeinta luokkaa: samaa tasoa kuin Tremezzinassa, noin 6 000–8 000 € per m² keskustassa, ja järvenrantakohteissa tai näköalapaikoilla hinnat ovat vielä korkeampia. Menaggiossa on viime vuosina nähty uusia luksusasuntohankkeita, jotka myydään yleensä loppuun ulkomaisille ostajille, jotka etsivät modernia mukavuutta huippusijainnilla.

Menaggio on korostettu yhtenä ”arvostetuimmista” paikoista strategisen sijainnin ja eloisan tunnelman vuoksi trepievi.com trepievi.com. Siellä on ympärivuotisia palveluja (kauppoja, ravintoloita, sairaala), mikä tekee siitä varteenotettavan vaihtoehdon myös ympärivuotiseen asumiseen. Monet brittiläiset ja ranskalaiset ostajat ovat perinteisesti suosineet Menaggiota (kaupungissa on jopa englantilainen kirjasto ja ulkomaalaisyhteisö). Lauttaliikenteen keskus Menaggiossa yhdistää kaupungin Bellagioon ja Varennan, mikä on suuri etu – järven toiselle puolelle pääsee helposti tutkimaan tai ruokailemaan, ja Varennan junayhteys Milanoon on lyhyen lauttamatkan päässä. Tämä yhteys nostaa Menaggion kiinteistöjen arvoa.

Vuokratuotot Menaggiossa ovat vahvat. Se on yksi suosituimmista paikoista lyhytaikaisiin vuokriin, ja perheiden ja ryhmien kysyntä on kesällä suurta. Esimerkiksi asunto Menaggiossa voi helposti vuokrata yli 200 € yöltä kesäkuukausina. Tre Pievin tietojen mukaan Menaggion käyttöaste ja tuotot kilpailevat Bellagion kanssa, sillä monet turistit valitsevat majoituksen Menaggiosta sen palveluiden vuoksi ja matkustavat Bellagioon päiväksi lautalla trepievi.com trepievi.com.

Menaggion tulevaisuus näyttää valoisalta: se hyötyy samasta ohitustiestä, joka vaikuttaa Tremezzinaan (suunnitellun tunnelin pohjoispää on lähellä Menaggiota), mikä helpottaa liikennettä valmistuessaan. Paikallisia hankkeita rantaviivan kunnostamiseen ja mahdollisesti keskustan lisäämiseen jalankulkijaystävällisemmäksi on vireillä (kaupunginvaltuusto on keskustellut joistakin aloitteista). Menaggion eläväisyys ja maisemallinen viehätys tekevät siitä todennäköisesti jatkossakin suositun kohteen. Sijoittajille Menaggio tarjoaa hieman enemmän ”likviditeettiä” kuin pienemmät kylät – tarjolla on yleensä useampi asunto myynnissä ja ostajien kiinnostus on jatkuvaa. Se tasapainottaa puhtaan turistikeskuksen ja paikallisen keskuksen välillä, mikä tekee markkinasta dynaamisen ja kestävän.

Varenna

Järven vastakkaisella puolella Menaggiosta sijaitsee Varenna, itärannikon jalokivi. Varenna on pienempi kuin Menaggio tai Bellagio, mutta erittäin kuvauksellinen – se kiipeää vuorenrinnettä värikkäine taloineen ja tarjoaa romanttisen, rauhallisen tunnelman. Se on matkailijoiden suosiossa upeiden näkymien (erityisesti auringonlaskun aikaan) ja rauhallisemman ilmapiirin vuoksi. Varenna on myös itäpuolen liikennehubi: siellä on rautatieasema (Milanoon Leccoon kautta) ja se on auto- ja lauttayhteyden päätepiste Menaggiosta ja Bellagiosta, mikä tekee siitä hyvin saavutettavan.

Asuntojen hinnat Varennassa ovat perinteisesti olleet hieman alemmat kuin vastaavilla länsirannikon paikkakunnilla, mutta ero on kaventunut. Kansainvälisen kiinnostuksen kasvaessa itärannikolla Varenna on nähnyt hintojen nousua. Remontoitu asunto järvinäköalalla Varennassa voi maksaa 5 000–7 000 €/m², mikä on Lecco-puolen aiemman ”4k–6k” vaihteluvälin ylälaidalla, sillä Varenna on premium-kohde tällä puolella järveä. Silti Varennassa voi löytää enemmän tarjouksia kuin Bellagiossa samankaltaisella viehätyksellä. Villat Varennan ympäristössä (jos niitä sattuu tulemaan myyntiin) houkuttelevat myös korkeita hintoja; esimerkiksi Villa Monastero (museovilla) ja Villa Cipressi (hotelli) ovat alueen mahtavimpia kiinteistöjä – eivät myynnissä, mutta osoittavat Varennan asuntotarjonnan laatua.

Varennan ainutlaatuinen vetonaula on sen kulttuuri ja tapahtumat. Kuten mainittu, täällä järjestetään osia Lake Como Festivalista sekä muita kulttuuritapahtumia, mikä nostaa sen profiilia. Viime vuosina Varennassa on nähty piikki kulttuurimatkailussa, mikä on johtanut noin 25 %:n kasvuun kävijämäärissä vuoteen 2019 verrattuna investropa.com investropa.com. Tällä on ollut välillinen vaikutus kiinteistömarkkinoihin: lisääntynyt kysyntä majoituksesta (ja näin ollen sijoittajat ostavat B&B-tiloja ja loma-asuntoja) sekä yleinen arvonnousu asunnoissa kaupungin maineen kasvaessa investropa.com investropa.com. Hotellien ja lomahuoneistojen korkea käyttöaste tapahtumien aikana osoittaa Varennan kasvavaa vetovoimaa investropa.com.

Vuokrauksessa Varenna on erittäin suosittu pariskuntien ja niiden keskuudessa, jotka etsivät romanttista tai rauhallista oleskelua. Lyhytaikaiset vuokrat ovat kysyttyjä ja yötasot korkeat sesonkiaikana (eivät kaukana Bellagion vastaavien asuntojen hinnoista). Vuokramarkkinan tarjonta Varennassa on kuitenkin melko rajallinen (se on pieni paikka), mikä pitää käyttöasteen erittäin hyvänä.

Yksi haaste Varennassa on maasto – kiinteistöihin liittyy usein paljon portaita tai jyrkkä pääsy. Tämä on kuitenkin osa sen viehätystä. Käynnissä olevat (tai äskettäin valmistuneet) kaupunkien uudistushankkeet Varennassa sisältävät kävelyteiden ja pysäköinnin parantamisen sekä mahdollisesti hissin rakentamisen pysäköintialueelta kylään helpottamaan liikkumista investropa.com. Nämä parannukset tekevät kylästä helpommin saavutettavan ja voivat nostaa kiinteistöjen arvoa lisäämällä asumismukavuutta.

Yhteenvetona, Varenna tarjoaa viehätystä ja kasvavia mahdollisuuksia. Se on hiljaisempi kuin vilkkaammat länsirannikon kaupungit, mikä viehättää yhä enemmän tämän päivän ostajia, jotka etsivät rauhaa investropa.com investropa.com. Kun itärannan suosio kasvaa, Varenna hyötyy kehityksestä. Sijoittajat saattavat löytää täältä hieman parempia aloitustuottoja tai ostohintoja, ratsastaen itärannan kehityksen aallolla. Elämäntyylin ostajille Varenna tarjoaa postikorttimaisen kauneuden ja kätevät yhteydet (yksi harvoista paikoista, jossa voit asua pienessä järvikylässä ja päästä suoralla junalla Milanoon).

(Muita mainitsemisen arvoisia Como-järven kohteita ovat Cernobbio (ylellisiä huviloita ja läheisyys Comon kaupunkiin), Laglio (tuli kuuluisaksi julkkisasukkaittensa takia, erittäin eksklusiivinen), Lenno (Tremezzinassa, kauniilla lahdella) sekä pohjoiset kaupungit kuten Colico ja Domaso (rennompi tunnelma, urheilu- ja luontopainotteinen). Vaikka niitä ei käsitellä tässä tarkemmin, jokaisella on omat markkinapiirteensä. Yleisesti ottaen ensimmäinen allas Comon kaupungin lähellä sekä keski-järven alueet ovat kalleimmat, kun taas pohjoiseen tai pienempiin itärannan kyliin mentäessä voi löytää parempaa vastinetta rahalle.)

Infrastruktuurihankkeiden vaikutus kiinteistöihin

Infrastruktuurilla ja saavutettavuudella on suuri merkitys Comojärven kaltaisella alueella, jossa maasto voi sekä ihastuttaa että vaikeuttaa liikkumista. Useat meneillään olevat tai hiljattain valmistuneet kehityshankkeet vaikuttavat kiinteistömarkkinoihin parantamalla yhteyksiä, vähentämällä ruuhkia ja lisäämällä eri alueiden yleistä vetovoimaa:

Tremezzinan ohitustie (SS340 “Regina” Variantti): Tämä on koko hankkeen kärkihanke – uusi ohitustie, joka sisältää tunneleita ja siltoja, joiden tarkoitus on ohjata liikenne pois kapealta järvenrantatieltä länsirannalla. Hanke ulottuu suunnilleen Colonnosta Grianteen (lähellä Menaggiota), noin 9,8 km uutta tietä, ja sen tavoitteena on ratkaista tunnetut pullonkaulat Sala Comacinan, Ossuccion, Lennon ja Tremezzon kohdalla. Rakentaminen alkoi loppuvuodesta 2020, mutta kohtasi viivästyksiä; huhtikuussa 2024 työt ovat jatkuneet ja tavoitteena on valmistua huhtikuussa 2028 ilgiorno.it comozero.it. Kun hanke valmistuu, muutokset ovat merkittäviä: raskas läpiajoliikenne (kuorma-autot ym.) kulkee tunneleiden kautta sen sijaan, että se matelee kylien keskustojen läpi. Kiinteistönomistajille tämä tarkoittaa hiljaisempia ja jalankulkijaystävällisempiä järvenrantakyliä kyseisellä alueella, mikä tekee niistä entistäkin haluttavampia niin asukkaille kuin turisteille. Colonnon, Sala Comacinan, Ossuccion, Lennon, Tremezzon ja Grianten kiinteistöt hyötyvät paremmasta saavutettavuudesta (lyhyempi ajo Comoosta) ja paremmasta paikallisesta ympäristöstä (vähemmän saasteita ja melua). Ennakoiden jotkin analyytikot mainitsevat jo nyt käynnissä olevat infrastruktuurihankkeet tekijänä, joka lisää kiinnostusta pohjois- ja itärannikkoihin investropa.com investropa.com (vaikka ohitustie on lännessä, se parantaa epäsuorasti myös itäpuolta jakamalla liikennettä tehokkaammin).
Muualla tehtävät tie- ja tunneliuudistukset: Suuren ohitustien lisäksi käynnissä on myös pienempiä tieremontteja. Itäisellä Leccon puolella SP72- ja SS36-tiet ovat parantuneet ja niiden ylläpitoa on tehostettu, mikä tekee ajomatkasta Leccosta Varennaan ja Colicoon sujuvamman. Järvenrantaa kulkeva Lecco-Colico-juna oli tilapäisesti poissa käytöstä vuoden 2024 huoltotöiden vuoksi, mikä aiheutti jonkin verran vaivaa ilgiorno.it ilgiorno.it, mutta tämä osoittaa, että infrastruktuuriin satsataan. Keskustelua käydään myös uusista tunneleista, joilla voitaisiin ohittaa joitakin itärannan osuuksia (erityisesti Mandello del Larion ympärillä), mutta mitään konkreettista ei ole vielä päätetty. Toistaiseksi merkittävin vaikutus tulee länsirannan ohitustiestä.

Julkisen liikenteen parannukset: Julkisiin lauttapalveluihin Como-järvellä on investoitu. Navigazione Lago di Como on viime vuosina ottanut käyttöön uusia nopeampia laivoja ja parantanut aikatauluja, jotta keskijärven kylät yhdistyvät paremmin ja talvella olisi enemmän yhteyksiä. Moderni hybridi (sähkö-diesel) lautta otettiin käyttöön, mikä osoittaa sitoutumista sekä tehokkuuteen että kestävyyteen. Paremmat lauttayhteydet voivat lisätä kiinteistöjen houkuttelevuutta vähentämällä auton tarvetta. Esimerkiksi, jos Varenna ja Bellagio tarjoavat myöhempiä iltalauttoja, voi asua mukavasti toisessa ja käydä illallisella toisessa, jne. On myös puhuttu suorasta pikalauttayhteydestä Comon kaupungista Bell agioon, mikäli se toteutuisi, yhdistäisi se alemman ja keskijärven suoremmin, mikä hyödyttäisi merkittävästi järveä pitkin liikkuvia työmatkalaisia ja turisteja (tämä matka hitaalla lautalla kestää nykyisin yli kaksi tuntia).

Rautatieyhteydet: Comon kaupunki on hyvin rautateitse yhteydessä (kaksi linjaa Milanoon: yksi Milano Centralelle Monzan kautta ja toinen Milano Cadornaan Saronnon kautta). Palveluja on tiheästi, ja parannuksia kuten uusia junia tulee jatkuvasti, mutta uusia linjoja ei ole suunnitteilla. Idässä Lecco–Colico -linja palvelee itärantaa Varennaan ja Colicoon asti. Uusista suunnitelmista mainittakoon (ei vielä hyväksytty) raide- tai funikulaarilinkki Menaggiosta Luganoon (Sveitsi), jolla elvytettäisiin historiallinen yhteys – tämä on kuitenkin vasta spekulaatioita. Merkittävää on kuitenkin, että Euroopan rautatieverkon päivitykset tarkoittavat, että yhteydet Sveitsiin (Gotthardin tunneli ym.) parantavat rajat ylittävää matkustamista; Como hyötyy epäsuorasti, koska matka Zürichistä tai Frankfurtista Milanoon (Sveitsin junilla) nopeutuu, jolloin ulkomaiset matkustajat voivat helpommin saapua Como-järvelle junalla. Vaikka kyseessä ei olekaan suoraan Como-järven hanke, se parantaa tiettyjen turistien saavutettavuutta.

Lentomatkailu: Como-järvellä ei ole omaa lentokenttää, mutta se on Milanon lentokenttien ulottuvilla – Malpensa (noin 1 tunti 15 minuuttia autolla Comosta), Linate (noin 1 tunti) ja Bergamo (noin 1 tunti 20 minuuttia). Mielenkiintoinen huomio: Malpensan lentokenttä on laajentanut reittiverkostoaan; viimeisimpien tietojen mukaan yli 75 lentoyhtiötä operoi Malpensasta yhdistäen moniin kansainvälisiin kohteisiin investropa.com. Suorien lentojen lisääntyminen (esim. uudet reitit Pohjois-Amerikkaan ja Lähi-itään) tarkoittaa, että kansainväliset ostajat ja vierailijat pääsevät Como-järvelle vaivattomammin (usein yhdellä lennolla ja lyhyellä automatkalla). Malpensa on myös yhdistetty junalla Milanoon ja jatkoyhteydellä Comoon. Lisäksi Luganon lentokenttä Sveitsissä on noin 30 km Comosta (vaikka kaupalliset lennot ovat olleet viime aikoina rajallisia). Joka tapauksessa yleistrendi on kansainvälisten yhteyksien paraneminen, mikä tukee globaalia kakkosasuntomarkkinaa Comossa.

Vesi- ja internetpalvelut: Vaikka nämä eivät ehkä ole yhtä hohdokkaita, palvelujen parantaminen voi vaikuttaa kiinteistöjen houkuttelevuuteen, erityisesti etätyöntekijöille tai ulkomaalaisille. Viime vuosien aikana valokuituinen internet on otettu käyttöön monissa Como-järven kaupungeissa. Vuoteen 2025 mennessä useimmilla keskusta-alueilla ja jopa monilla pienemmillä paikkakunnilla on pääsy nopeaan laajakaistaan (FTTC tai FTTH), mikä mahdollistaa työskentelyn järvikodista käsin. Tämä oli osa Italian laajakaistahanketta ja tekee Como-järvestä houkuttelevan kohteen ”älykkäälle työskentelylle” (jota jotkin paikalliset toimijat todella korostavat trepievi.com trepievi.com). Luotettava internet ja puhelinyhteydet tekevät kiinteistöistä houkuttelevampia nuoremmille ostajille tai kaikille, jotka tarvitsevat yhteyksiä.

Kaupunkien kehitys: Useat kaupungit ovat käynnistäneet paikallista infrastruktuuria ja viihtyvyyttä parantavia hankkeita:

Bellagio: Rantaviivan kunnostusta, parempaa liikenteen hallintaa (parkkipaikkoja keskustan ulkopuolelle ruuhkien vähentämiseksi kapeilla kaduilla), ja mahdollisesti uusi kävelykatu järven rannalle.
Varenna: Kuten aiemmin mainittiin, kaupunkiuudistusta ja julkisen liikenteen sekä infrastruktuurin parantamista investropa.com – tähän kuuluu lauttalaiturin alueen uudistaminen, hissin rakentaminen rautatieaseman tasolta alas lauttalaiturille (liikkumisen helpottamiseksi) sekä valaistuksen ja opasteiden parantaminen kaupungissa.
Como (kaupunki): Valmistui rantapromenadin kunnostus (uusi päällyste, maisemointi) ja suunnitteilla uusi järvimuseo/akvaario, josta voisi tulla uusi nähtävyys. Lisäksi työn alla on uusi jalankulkusilta, joka yhdistää kaksi osaa rantaviivasta. Vaikka nämä ovatkin lähinnä esteettisiä parannuksia, ne lisäävät elämänlaatua ja turistien viihtyvyyttä sekä nostavat välillisesti kiinteistöjen arvoa.

Kestävyysaloitteet: Como-järvi kuuluu UNESCO:n biosfäärialueeseen (”Menaggio, Bellagio, Varenna -kolmio” on osa suurempaa Alppialuetta). Kestävämmän liikkumisen hankkeita on käynnissä – esim. lisää sähköautojen latauspisteitä asennetaan eri paikkakunnille ja sähköveneitä suositaan. Nämä voivat tulevaisuudessa olla valttikortteja ympäristötietoisille ostajille. Myös jätehuolto ja vedenlaadun ohjelmat varmistavat, että järvi pysyy puhtaana (vesi on yleisesti hyvää uimista varten kesäisin). Kaikki nämä ympäristöön liittyvät investoinnit auttavat säilyttämään luonnonkauneuden, joka on Como-järven kiinteistömarkkinoiden ydin.

Yhteenvetona voidaan todeta, että infrastruktuurihankkeet Como-järven ympärillä parantavat yhteyksiä ja asumismukavuutta. Tremezzinan pääväylähanke kasvattaa huomattavasti joidenkin paikallisten alueiden houkuttelevuutta (ja ehkä kiinteistöjen arvoa työn valmistumisen lähestyessä). Paremmat liikenneyhteydet – olivatpa kyseessä nopeammat lautat tai useammat lennot – yhdistävät Como-järven entistä tiiviimmin kansainvälisiin ja alueellisiin verkostoihin, mikä on ratkaisevan tärkeää kansainvälisillä kakkoskotimarkkinoilla. Kiinteistönomistajille ja sijoittajille nämä kehitykset tarkoittavat, että “Como-järvi elämäntavasta” tulee entistäkin vaivattomampi: helpommat saapumiset, vähemmän liikennemelua ja nykyaikaisempia mukavuuksia, joiden ansiosta markkinat laajenevat (houkutellen myös niitä, joita syrjäisyys tai ruuhkat aiemmin ovat saattaneet estää tulemasta alueelle). Alueet, joita aiemmin pidettiin vaikeasti saavutettavina (kuten järven pohjoisosa tai itäranta), nousevat nyt uuteen arvoon näiden muutosten myötä. Infrastruktuuri ei ehkä ole yhtä romanttista kuin auringonlasku järvellä, mutta sillä on tärkeä rooli Como-järven kiinteistömarkkinoiden tulevaisuudessa.

Lähteet:

Engel & Völkers “Market Report Italia 2025” – tietoja Como-järven luksusmarkkinoista (hinnat 4 000–10 000 €/m², 60 % ulkomaalaisia ostajia, kysyntä vakaa jne.) laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it
La Provincia di Como (20.3.2025) – yhteenveto E&V-raportista: ulkomaiset ostajat 60 % (pääasiassa USA, Saksa, Pohjois-Eurooppa), segmenttijakauma 50 % kakkoskoti, 25 % sijoitus, 25 % ensiasunto, ja hintaluokat alueittain laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it laprovinciadicomo.it.
Investropa Lake Como 2025 Trendit – kattava trendianalyysi (vuokratuotot, alueelliset muutokset, ulkomaalaisten kysyntä, remontointikannustimet jne.) investropa.com investropa.com investropa.com.
Investropa Lake Como 2025 Tilastot – dataan perustuvat näkemykset (keskimääräinen ranta-alueen hinta 2,5 M€, ennuste hintojen nousulle +3 %, luksushuvilat 2,5–5 M€ vuonna 2024 jne.) investropa.com investropa.com investropa.com.
We Wealth (marras 2023) – “Comprare casa al lago 2025” – Italian markkinakatsaus: järvikohteiden hintojen kasvu vuodesta 2020, Comojärven premium-alueet (ensimmäinen allas, Tremezzina, Menaggio, Bellagio) huvilat alkaen 5 M€ we-wealth.com; ostajaprofiilit (45 % ulkomaalaisia järvillä, ulkomaalaisista suurin osa pohjoiseurooppalaisia, amerikkalaiset ostavat Comolta) we-wealth.com we-wealth.com; loma-asuntojen ostajien tilastot (ikä 45–64 enemmistönä, 81 % perheitä) we-wealth.com.
idealista/news (2.7.2025) – “Turisti-kiinteistöt, meri ja järvi” – Como-järvi +1 % hinnan vuosikasvu (itä +1,7 %, länsi 0 %) idealista.it; ulkomaalaisten osuus loma-asuntomarkkinoilla noussut 15,7 %:iin (2024) idealista.it; suosituimmat asuntotyypit (kolmio ~31 %, jne.) idealista.it; ostajan ikä (56 % on 45–64-vuotiaita) idealista.it.
Tre Pievi Real Estate blogi (helmikuu 2025) – ”Affitti Brevi sul Lago di Como 2025” – yksityiskohtainen lyhytaikaisen vuokrauksen analyysi: €150–€500/yö, käyttöaste 65–85 %, brutto-tuotto mahdollinen 10–12 % trepievi.com trepievi.com; €40–80k vuositulot hyvin hoidetusta STR:stä trepievi.com; nostaa Bellagion, Menaggion, Varennan ja Tremezzinan parhaiksi alueiksi trepievi.com; mainitsee kaupunkeja, jotka ottavat käyttöön STR-rajoituksia, ja korostaa paikallisten sääntöjen tarkistamisen tärkeyttä trepievi.com; mainitsee myös Colicon/Domason edullisempina, mutta kysyttyinä STR-alueina trepievi.com.
HospitalityNet / EY Raportti (maaliskuu 2025) – Italian hotellisijoitukset: 2,1 miljardia euroa vuonna 2024, lomakeskukset kuten Como-järvi suuri osuus (~39 %) hospitalitynet.org; luksushotellit 45 % kokonaistilavuudesta hospitalitynet.org hospitalitynet.org; ennätysmäärä turisteja 64,5 miljoonaa kävijää vuonna 2024 hospitalitynet.org; korostaa Italiaa huippumarkkinana ja mainitsee erityisesti Como-järven äärimmäisen eksklusiivisena nousevana kohteena lomakeskuksille hospitalitynet.org hospitalitynet.org.
Bocconi/BS4TA (2024) – Markkinadata H1 2024: Comon asuinnoiden hinnat +1,55 % verrattuna vuoteen 2023 bocconistudentsfortrophyassets.com (ei suoraan viitattu yllä mutta linjassa muiden tilastojen kanssa).
BestComo Immobiliare FAQ (päivitetty 2024) – näkemyksiä vuokratuloista ja veroista: STR-tuotto tyypillisesti 3–8 % bestcomo.com; Tasavero nousee 26 % useilla STR-yksiköillä (Budjettilaki 2024) bestcomo.com; tulee rekisteröityä yritykseksi jos omistaa >3 asuntoa bestcomo.com; Lombardian sääntö 90 päivän sulku bestcomo.com.
Viralliset lähteet: Italian MIT (infrastruktuuriministeriö) päivitykset Tremezzina-vaihtoehdon etenemisestä mit.gov.it ilgiorno.it; Como-Lecco-kauppakamarin raportti ulkomaalaisista asukkaista (Engel & Völkers -viittaus Investropassa) investropa.com investropa.com.

Comon järven kiinteistömarkkinat 2025 – Kattava raportti