Lausannen kiinteistömarkkinat vuonna 2025 erottuvat Sveitsin kestävimpien joukossa, joille on ominaista vahva kysyntä ja rajallinen tarjonta. Vaudin kantonin pääkaupunkina sekä kansainvälisen koulutuksen, finanssialan ja teknologian keskuksena Lausanne houkuttelee jatkuvasti osaavia asukkaita theluxuryplaybook.com. Kaupungin korkea elämänlaatu, tunnetut yliopistot (kuten EPFL ja UNIL) sekä monet kansainväliset työnantajat (esim. IOC, medtech- ja finanssialan yritykset) ylläpitävät tasaista kysyntää ulkomaalaisten, opiskelijoiden, perheiden ja yritysten keskuudessa. Noin 80 % lausannelaisista kotitalouksista asuu vuokralla (omistusasuminen kattaa vain noin 20 % asuntokannasta) bcv.ch, mikä kuvastaa perinteisesti kireää vuokramarkkinaa. Alla kattava yhteenveto markkinoiden nykytilanteesta (asuin- ja liikekiinteistöt), hinnoittelutrendeistä ja ennusteista, sijoitusmahdollisuuksista, suurista kehityshankkeista, sääntelytekijöistä, vertailuista muihin sveitsiläiskaupunkeihin sekä kysyntätrendeistä, jotka muovaavat Lausannen kiinteistömarkkinoiden näkymiä.
Asuntomarkkinoiden tilanne vuonna 2025
Lausannen asuntomarkkinat pysyvät erittäin tiukkoina vuonna 2025. Tyhjien asuntojen määrä on äärimmäisen alhainen – noin 0,6 % vuoden 2024 puolivälissä Lausannen alueella bcv.ch – mikä osoittaa vakavaa asuntojen puutetta. Tämä niukkuus on pitänyt vuokrat ja hinnat korkealla. Monet vuokralaiset pysyvät asunnoissaan pitkään: Lausannessa (ja Genevessä) noin puolet vuokralaisista on asunut asunnossaan yli 10 vuotta, mikä on selvästi yli Sveitsin keskiarvon (38 %) ubs.com. Tämä niin sanottu ”lukkiutumisilmiö” korostaa, kuinka vaikeaa on löytää uusi asunto, kun vuokralaiset pitäytyvät nykyisissä sopimuksissaan. Vuoden 2025 alussa vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi väestönkasvun (mukaan lukien maahanmuuton) vuoksi; Sveitsissä oli koko maan alhaisin tyhjien asuntojen osuus ennätyksellisen matalalla (1,08 % vuoden 2024 puolivälissä) ja vuokrien pyyntihinnat nousivat pwc.ch pwc.ch. Lausanne seuraa samaa trendiä: vuokranantajat pystyivät nostamaan uusien vuokrasuhteiden vuokria noin +2 % vuodessa, koska asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan. Sen sijaan olemassa olevien säädeltyjen vuokrien korotukset ovat olleet maltillisia, osittain siksi, että Sveitsin viitekoron alennettiin maaliskuussa 2025. Tämä koronlasku hillitsee istuvien vuokralaisten vuokrankorotuksia tulevina kuukausina ubs.com (koska vuokranantajien on Sveitsin vuokralainsäädännön mukaan laskettava tai pidettävä vuokrat ennallaan korkotason laskiessa).
Asuntojen hinnat Lausannessa ovat edelleen korkeimpien joukossa Sveitsissä, ja ne ovat nousseet tasaisesti viimeisen vuosikymmenen aikana. Keskimääräinen kauppahinta Lausannen asunnoista oli noin 15 500 CHF/m² vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, mikä sijoittaa sen parhaiden joukkoon heti Zürichin ja Geneven jälkeen. Yleisemmin myyntihinnat vuoden 2025 puolivälissä liikkuvat noin 12 000–13 000 CHF per neliömetri asuinrakennuksissa investropa.com neho.ch. Esimerkiksi, kesäkuun 2025 tiedot näyttävät keskimääräisen 12 750 CHF/m² (huoneistot ~13 413 CHF ja talot ~12 087 CHF/m²) Lausannessa neho.ch. Arvostetut alueet (järvenrantakaupunginosat kuten Ouchy tai ylelliset rinteet) ylittävät helposti 13 000 CHF/m² theluxuryplaybook.com. Hintojen nousu on ollut kohtuullista mutta positiivista viime aikoina – noin +2 % vuodessa huoneistoille vuonna 2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – sillä kohtuuhintaisuuden rajat ja korkeammat rahoituskustannukset ovat hillinneet edellisvuosien nopeaa nousua. Omatalojen hinnat ovat jopa tasaantuneet tai laskeneet hieman (noin –0,5 % – –0,6 % viime vuonna) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com nousseiden asuntolainakustannusten ja ostajien mieltymysten siirtyessä moniasuntoisiin tai vuokrainvestointeihin. Kaiken kaikkiaan Lausannen asuntomarkkinoiden vuosi 2025 on leimallisesti vakaa korkealla hintatasolla: kysyntä ylittää tarjonnan selvästi, mikä pitää käyttöasteen alhaisena ja hinnat korkeina, mutta hintojen nousuvauhti on hidastunut.
Asuntotarjonta pysyy rajoitettuna maantieteen ja kaavoitussääntöjen vuoksi. Lausanne on tiivis kaupunki, jossa on tiukat kaavoitukset ja pitkät lupaprosessit, mikä rajoittaa laajamittaista rakentamista theluxuryplaybook.com. Uutta asuntorakentamista on ollut maltillisesti – noin 420 uutta asuntoa vuodessa vuosina 2024–25 Lausannen alueella bcv.ch – mikä on vähemmän kuin aiempina vuosina. Tämä hidas tarjonnan kasvu ei pidä tahtia väestön tarpeiden kanssa, mikä lisää rakenteellista tarjontavajetta. Kireä markkinatilanne näkyy myös laadukkaina vuokralaistietoineen ja alhaisena vaihtuvuutena; institutionaaliset vuokranantajat Vaudissa raportoivat korkelaatuisista, ”sitoutuneista” vuokralaisista ja vähäisestä tyhjäkäytöstä (≈1 %–1,4 %) Lausannen kiinteistösalkuissaan theluxuryplaybook.com. Sijoittajille tämä tarkoittaa luotettavia vuokratuottoja. Todellakin, moniperheasuntojen kysyntä sijoittajien keskuudessa kasvaa jälleen – vuonna 2024 pyydetyt vuokrat koko Sveitsissä nousivat noin 6,4 % vuoden aikana, ja vuokrataloista tuli houkuttelevampia matalien korkojen palattua ubs.com ubs.com. Lausannen vuokralaisvakauden ja kroonisen alitarjonnan yhdistelmä tekee siitä erityisen puolustavan ja tuottoystävällisen asuntomarkkinan, vaikka hinnat pysyvät korkeina.
Liike- (toimisto & vähittäiskauppa) markkinatilanne 2025
Lausannen liikekiinteistömarkkinoilla vuonna 2025 nähdään kaksitahtinen dynamiikka: keskustan toimistomarkkina on erittäin tiukka, kun taas reuna-alueiden osa-alueet laajenevat uuden tarjonnan myötä. Lausannen ydinkeskustassa toimistotilojen vajaakäyttöaste on erittäin alhainen – kaupunginlaajuinen vajaakäyttöaste on vain noin 1,9 % ja prime-toimistotilojen tarjonta keskustassa ainoastaan 1,5 % jll.com. Absoluuttisesti käyttäen, vuoden 2024 lopussa ydinkeskustan tyhjänä oli vain noin 12 300 m² toimistotilaa jll.com. Tämä niukkuus tukee korkeita vuokratasoja: ydinkeskustan prime-toimistojen vuokrat Lausannessa pysyvät noin 520 CHF/m² vuodessa (noin 43 CHF/m² kuukaudessa) ja ovat pysyneet vakaina jll.com. Yritykset, jotka etsivät suuria yhtenäisiä toimistotiloja ydinkeskustasta, kohtaavat usein vaihtoehtojen puutteen. Huomionarvoista on, että historiallisessa Hôtel des Postes -kiinteistössä ydinkeskustassa on käynnissä laaja saneeraus, jonka myötä kaupunkiin tulee noin 15 000 m² modernia toimistotilaa vuoden 2025 loppuun mennessä – tämä on harvinainen huipputason lisäys kaupungin ytimeen ja sen odotetaan kohtaavan innokas kysyntä valmistuessaan jll.com.Vastaavasti Lausannen alueen esikaupunkien toimistomarkkinat ovat väljentyneet jonkin verran uusien kehityshankkeiden valmistuessa. Koko suuremman Lausannen alueen toimistotilojen tarjonta nousi 3,8 prosenttiin vuoden 2024 lopussa, kun se vuotta aiemmin oli 3,2 % jll.com. Tämä kasvu johtuu pääosin siitä, että Länsi-Lausannessa (Crissier/Renens) valmistui useita suuria hankkeita jll.com. Esimerkiksi uusi ”ekokaupunginosa” Chavannes-près-Renensissä toi markkinoille runsaasti uutta toimistotilaa, mikä lisäsi vajaakäyttöä kyseisellä osa-alueella jll.com. Lausanne West/Crissier -alueen toimistotilojen vajaakäyttö on nyt noin 15 % jll.com – selvästi korkeampi kuin kaupungin keskiarvo – koska hankkeet kuten ”Le Closel” (4 000 m²) ja ”Quartier Horizon” (~7 000 m²) on äskettäin saatu valmiiksi ja tilaa on vielä tarjolla markkinoilla jll.com. Vaikka tämä vajaakäytön nousu merkitsee lyhyen aikavälin absorptiovaikeutta, se kuvastaa myös kasvua: Länsi-Lausanne on laajentumisvaiheessa ja tarjoaa moderneja, suuria toimistotiloja, joita keskeinen Lausanne ei voi tarjota. Malley–Renensin alue erityisesti kukoistaa uusien hankkeiden myötä. Suuri monikäyttöinen kompleksi “Central Malley” on rakenteilla ja sen on suunniteltu valmistuvan vuoteen 2026 mennessä tarjoten yli 10 000 m² toimistotilaa; ensimmäisestä rakennuksesta (A3) on jo vuokrattu ennakkoon 80 % vuotta ennen valmistumista jll.com. Korkeammasta vajaakäytöstä huolimatta näillä ulkoalueilla vuokralaisten kysyntä on vahvaa ja suuntautuu uusiin kohteisiin: yrityksiä houkuttelevat kestävät ratkaisut, saavutettavuus ja suuret tilakokonaisuudet jll.com. Ajan mittaan analyytikot odottavat, että ylitarjonta tulee absorboitua Lausannen kasvavan talouden ja joidenkin yritysten päätöksen muuttaa vanhoista rakennuksista uusiin vihreän sertifikaatin toimistoihin ansiosta jll.com.
Kiinteistöjen hinnat Lausannessa ovat olleet pitkään nousussa, ja vuosi 2025 jatkaa tätä trendiä jonkin verran maltillisemmin.
Asuinsektorilla sekä UBS että Wüest Partner ennustavat Sveitsin asuntojen hintojen nousevan noin 3–4 % vuonna 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, mutta korkean hintatason alueiden, kuten Lausannen, odotetaan arvostuvan maltillisemmassa tahdissa.Itse asiassa, viimeisimmät tiedot osoittavat, että Lausannen asuntojen hinnat ovat tuskin nousseet (+0,3 % vuodessa Q1 2025) globalpropertyguide.com, mikä on heikompaa kuin maan keskiarvo (~+4,4 % vuodessa), jota ovat kasvattaneet nousut muilla alueilla.Tämä viittaa siihen, että Lausannen hinnat saattavat olla saavuttamassa tasanteen suhteessa paikallisiin tuloihin.Vuodelle 2025–2026 analyytikot ennustavat Lausannen asuntojen matalaa yksinumeroista kasvua – noin +1 % – +3 % vuodessa estimation-bien-immobilier.ch – edellyttäen, että korot pysyvät alhaisina eikä suuria shokkeja tapahdu.Vaudin kantonin kiinteistöalan näkymät ennustavatkin +1–2 %:n hintakasvua asuntoihin vuonna 2025 (ja noin 2 % taloihin) estimation-bien-immobilier.ch, mikä on käytännössä jatkoa vuoden 2024 hillitylle nousulle.Tärkeimmät hintojen nousua tukevat tekijät ovat jatkuva kysynnän ja tarjonnan epätasapaino sekä edullisempi rahoitus (SNB:n korkoleikkausten jälkeen).Vuoden 2025 puoliväliin mennessä Sveitsin asuntolainakorot olivat laskeneet jälleen alle 2 %:n keskiarvon, mikä paransi huomattavasti luoton saatavuutta investropa.com investropa.com.Tämä rahoituksen lisäys yhdistettynä väestönkasvuun tukee myönteistä näkymää.Kuitenkin, koska Lausannen asuminen on jo nyt erittäin kallista (hinta-tulo -suhteet ovat venyneet) ja yleinen talouskasvu on maltillista (Sveitsin BKT ~1,2 %–1,4 % ennuste vuodelle 2025–26 pwc.ch), räjähdysmäisiä hinnannousuja ei odoteta – pikemminkin todennäköistä on “vakiintuminen korkealle tasolle” ubs.com ubs.com.Muut kaupalliset segmentit heijastavat Lausannen vahvaa taloutta: vapaa-ajan toimitilat keskeisillä alueilla hyötyvät kaupungin varakkaasta väestöstä ja turisteista, vaikka toissijaiset vähittäiskaupan sijainnit ovatkin paineen alla (verkkokaupan ja Geneven vetovoiman vaikutuksesta). Teollisuus- ja logistiikkamarkkinat Lausannen ympärillä (esim. lähiökunnissa) ovat myös melko tiukat johtuen alueen rajallisesta teollisuusmaasta. Kokonaisuudessaan Lausannen liikekiinteistömarkkinoita vuonna 2025 voi kuvata keskustan niukkuutena vs. reuna-alueiden kasvuna – tiukasti rajattu ydinkeskusta, jossa vuokrat ovat korkeat ja käytännössä ei suuria tyhjiä tiloja, ja toisaalta kehittyvä reuna-alue, jossa uudet liikekorttelit (kuten Renens/Malley) lisäävät kapasiteettia ja lievästi nostavat vajaakäyttöasteita lyhyellä aikavälillä jll.com. On tärkeää huomata, että uutta tarjontaa ei ole liikaa historiallisilla mittapuilla. (Koko Sveitsissä toimistokannan kasvu hidastuu – ennustettu ~1,0 % vuosikasvu suurissa kaupungeissa vuoteen 2027 asti, mikä on 26 % vähemmän kuin viime vuosina jll.com jll.com.) Lausannen osuus uudisrakentamisesta pysyy maltillisena, joten markkina tuskin ylikuormittuu pitkällä aikavälillä.
Hintakehitys ja ennusteet
Liikekiinteistöjen sektorilla toimistovuokrat Lausannen keskustassa pysyvät korkeina ja voivat jopa nousta hieman tilaniukkuuden vuoksi. Parhaiden toimistojen vuokrat (CHF 520/m²/vuosi) ovat olleet vakaina jonkin aikaa jll.com, mutta mikä tahansa uusi A-luokan tarjonta (kuten Hôtel des Postes -uudistus) voi viedä uuteen ennätykseen, jos kilpailu näistä tiloista kiristyy. Reuna-alueiden toimistomarkkinoilla uusien rakennusten määrän kasvu voi laskea vuokria lyhyellä aikavälillä – vuokranantajat saattavat tarjota etuja täyttääkseen tyhjät tilat (Länsi-Lausannen vajaakäytön ollessa 15 % jll.com, voi vuokravapaita ja myönnytyksiä esiintyä kunnes kysyntä saavuttaa tarjonnan). Seuraavina vuosina (2025–2027), kun Malley/Crissierin toimistot täyttyvät, voidaan odottaa vuokrien vähitellen vahvistuvan, erityisesti kiinteistöissä, joilla on ympäristösertifikaatit ja hyvät liikenneyhteydet (jotka jo nyt herättävät kiinnostusta) jll.com.
Lausannen sijoituskiinteistöjen tuotot pysyvät todennäköisesti matalina (mikä viittaa korkeisiin hintoihin), kuten muissakin Sveitsin suurkaupungeissa. Esimerkiksi Geneven asuinvuokrauksen tuotot ovat noin 3,5 % ja vakaat investropa.com investropa.com; Lausannen tuotot ovat samassa suuruusluokassa – yleensä 3–4 % – vahvojen hintojen ja luotettavien vuokratulojen ansiosta. Kun 10-vuotisen Sveitsin valtionlainan tuotto on lähes nollassa, kiinteistöt säilyttävät houkuttelevuutensa institutionaalisille sijoittajille, jotka etsivät tuottoja. Wüest Partnerin ennusteet arvioivat sveitsiläisten asuntojen hintojen nousevan noin 3,6 % vuonna 2025 globalpropertyguide.com, ja UBS:n analyytikot ennakoivat myös 3–4 %:n nousua globalpropertyguide.com, mutta varoittavat, että asumisen hinnan nousulle on olemassa rajat, ”minkä pitäisi rajoittaa suurempia hintapiikkejä” globalpropertyguide.com. Vuoden 2025 jälkeen paljon riippuu korkotasosta (paluu negatiivisiin korkoihin, kuten Sveitsissä on pohdittu, kiihdyttäisi asuntojen hintojen nousua entisestään pwc.ch pwc.ch). Jos taas inflaatio tai globaalit tekijät nostavat korkotasoa, Sveitsin kiinteistömarkkinat saattavat viilentyä. Vuonna 2025 perusennuste on maltillinen jatkuva kasvu Lausannen kiinteistönhinnoissa, eikä laskusuhdanteesta ole merkkejä. UBS:n Real Estate Bubble Index koko Sveitsille pysyy vuoden 2025 aikana ”kohtalaisen riskin” alueella ubs.com ubs.com – Lausanne tunnistetaan korkeahintaiseksi ”hotspotiksi”, mutta ei vakavan kuplan alueeksi. Näin ollen, ellei suuria ulkoisia shokkeja ilmene, näkymät seuraaville vuosille ovat, että Lausannen kiinteistöt arvostuvat tasaisesti ja säilyttävät asemansa vakaana, korkean arvon markkinana.
Sijoitusmahdollisuudet ja keskeiset kasvusuunnat
Korkeista alkuhinnoista huolimatta Lausanne tarjoaa useita investointimahdollisuuksia kasvavien alueidensa ja vakaiden tuottojen ansiosta. Sijoittajia (sekä sveitsiläisiä institutionaalisia että päteviä ulkomaisia ostajia) houkuttelevat erityisesti pitkäaikaiset vuokrakohteet Lausannessa; he arvostavat kaupungin alhaista vajaakäyttöä, vahvaa vuokralaisten perustaa ja ”turvasataman” vakautta theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Tuottopohjaiset sijoittajat huomaavat, että moniperheasuntojen korttelit Lausannen kaupunginosissa voivat tuottaa tasaista tuloa vähäisellä vajaakäytön riskillä. Se, että vuokrat uusissa vuokrasopimuksissa ovat nousseet (kysynnän kasvun vuoksi), tarkoittaa, että vuokranantajat voivat saavuttaa nousua vuokralaisten vaihtuessa; esimerkiksi pyyntivuokrat koko maassa olivat noin +2,2 % korkeammat vuoden 2025 alussa kuin vuotta aiemmin ubs.com. Tämä kehitys, yhdistettynä viime aikoina laskeneisiin rahoituskustannuksiin, on parantanut tuetun sijoittajan laskelmia. Kun matalat korot palasivat vuosina 2024–25, tuottovaatimukset laskivat ja kiinteistökauppojen volyymi kasvoi kautta Sveitsin practiceguides.chambers.com. Lausannessa nähtiin merkittäviä portfoliokauppoja ja kehitystonttikauppoja vuonna 2024, ja tämä vauhti jatkuu myös 2025.
Alueellisesti tärkeimmät kasvualueet Lausannessa ja sen ympäristössä ovat:
- Länsi-Lausanne (Renens/Malley/Crissier) – Tämä käytävä on parhaillaan murroksessa uusien monikäyttöhankkeiden myötä. Alueella sijaitsevat kehittyvät “Quartier des Entrepôts” ja Central Malley -projektit, uudet toimistokampukset sekä asuinrakennukset lähellä Malleyn rautatieasemaa. Alue vetoaa yrityksiin nykyaikaisten tilojen ja moottoritie- sekä juna-yhteyksien ansiosta, ja sijoittajille siksi, että hinnat ovat hieman alhaisemmat kuin Lausannen keskustassa ja tulevaisuuden nousuvaraa on paljon. Toimistotilojen saatavuus täällä (15 % uusien valmistumisten jälkeen) jll.com osoittaa itse asiassa mahdollisuutta: yritykset, jotka etsivät suuria ja moderneja toimistotiloja, löytävät niitä Länsi-Lausannesta kilpailukykyiseen vuokraan, mikä viittaa siihen, että tästä osa-alueesta kasvaa merkittävä yrityskeskittymä. Kiinteistösijoittajille aikaista hankintaa näihin hankkeisiin voi seurata hyvät tuotot, kun käyttöaste kasvaa. Myös Malley-Garen alue on saamassa uuden raitiotieyhteyden ja lisää asuntoja, mikä lisää alueen vetovoimaa entisestään.
- Lausanne pohjoinen (Blécherette/Epalinges) – Pohjoisosiin (Blécheretten, Vennesin ja Epalingesin ympäristö) syntyy kasvua tiedepuistojen ja esikaupunkien asuinalueiden myötä. Biopôle Epalingesissa (elämätieteiden puisto) on laajentunut, houkutellen biotekniikkayrityksiä ja luoden kysyntää sekä toimistoille että korkeatasoisille asunnoille lähelle. Suunnitteilla oleva M3-metro päättyy Blécheretteen (lausannen pohjoisreuna) ge.ch ge.ch, edistäen uutta kehitystä reitin varrella. Sijoittajat saattavat löytää maata tai uudistuskohteita näistä pohjoisista lähiöistä kaupungin joukkoliikenneinfrastruktuurin parantaessa yhteyksiä.
- Keskustan uudistuskohteet – Lausannen varsinaisessa keskustassa mahdollisuudet ovat niukempia, mutta valikoituja projekteja on olemassa, joissa vanhoja rakennuksia voidaan peruskorjata tai käyttää uudelleen. Erinomainen esimerkki on aiemmin mainittu Hôtel des Postesin remontti, jossa historiallinen postitalo muutetaan korkeatasoisiksi toimistoiksi jll.com. Samanlaiset keskeisellä paikalla olevat kohteet voivat, jos ne hankitaan ja päivitetään, hyödyntää modernin tilan kysynnän ydinkeskustassa. Lisäksi erityissegmentit kuten huoneistohotellit tai opiskelija-asunnot yliopistokampusten lähellä ovat alitarjottuja ja tarjoavat sijoituspotentiaalia (opiskelijamäärä on suuri ja kasvava, ja heillä on usein vaikeuksia löytää asuntoa).
- Järvenranta ja Itä-Lausanne (Pully/Lutry) – Itään päin sijaitsevat esikaupungit Genevenjärven varrella ovat säilyttäneet luksusasuntonsa. Vaikka nämä kunnat (Pully, Lutry jne.) ovat pitkälti rakentuneet valmiiksi, kysyntä varakkailta ostajilta on jatkuvasti suurta. Kiinteistö näillä alueilla (järvinäköalalla) yleensä maksaa 14 000–16 000+ CHF/m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, mikä vastaa Geneven parhaita alueita. Sijoittajat korkeatasoisissa huviloissa tai asunnoissa luottavat pääoman säilytykseen ja pitkän aikavälin arvonnousuun. Uutta tarjontaa tulee hyvin rajoitetusti, mutta satunnaisesti pieniä tonttijakoja tai huvilan korvausrakentamista tulee myyntiin.
Sektorinäkökulmasta kestävät ja energiatehokkaat kiinteistöt ovat merkittävä mahdollisuus. Sveitsillä on kunnianhimoiset ympäristösäädökset (esim. tiukemmat CO₂-lait ja tavoite hiilineutraalista rakennuskannasta). Energiatehokkaiden kotien kysynnän ennustetaan kasvavan noin 20 % vuoteen 2025 mennessä valtakunnallisesti investropa.com investropa.com. Lausannessa uudet hankkeet, kuten Plaines-du-Loupin ekokortteli (ks. seuraava osio), rakennetaan edistyneiden vihreiden standardien mukaisesti, ja tällaiset kiinteistöt ovat erittäin kysyttyjä niin vuokraajien kuin ostajienkin keskuudessa. Sijoittaminen vanhojen rakennusten saneeraukseen Lausannessa (esim. lisäeristys, lämpöpumput, aurinkopaneelit) voi myös olla kannattavaa, sillä vuokralaiset/omistajat ovat valmiita maksamaan enemmän alhaisemmista käyttökustannuksista ja tulevaisuuden säädösten täyttämisestä.
Kokonaisuutena Lausannen “kontrolloitu tarjonta” ja korkea vuokralaisten laatu tekevät siitä houkuttelevan pitkäaikaisille sijoittajille theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Kaupunki tarjoaa ennustettavia tuottoja matalalla vaihtelulla, mikä on houkuttelevaa verrattuna syklisempiin markkinoihin. Keskeiset kasvusuunnat lännessä ja pohjoisessa, joita infrastruktuurihankkeet tukevat, mahdollistavat kehitysvetoiset sijoitustuotot. Lausannen ydinkiinteistöt pysyvät defensiivisena valintana – matalammalla tuotolla – ideaalina varallisuuden säilyttämiseen ja tasaiseen tuloon.
Merkittäviä uusia hankkeita ja infrastruktuuriprojekteja
Lausannessa on käynnissä useita merkittäviä hankkeita, jotka muovaavat kaupungin kiinteistömarkkinoita tulevina vuosina. Alla muutamia suurimmista uusista projekteista asuin-, liike- ja infrastruktuurikategorioissa:
- Écoquartier des Plaines-du-Loup: Tämä on yksi Lausannen historian kunnianhimoisimmista asuinaluehankkeista. Plaines-du-Loup on uusi, kestävä kaupunginosa, joka rakennetaan 30 hehtaarin entiselle lentokenttäalueelle kaupungin pohjoisosassa. Vaihe 1 avattiin vuonna 2022, ja vuoteen 2034 mennessä siellä asuu noin 8 000 asukasta ja alue tarjoaa 3 000 työpaikkaa lausanne.ch lausanne.ch. Hankkeessa korostetaan ekologista ja sosiaalista kestävyyttä: 30 % asunnoista on valtion tukemia, 40 % keskitasoisia ”hintakattoisia” vuokra-asuntoja ja 30 % markkinaehtoista asumista lausanne.ch. Alueelle tulee puistoja, kouluja, urheilutiloja ja yhteisökeskuksia. Plaines-du-Loup on suunniteltu vastaamaan ”2000 watin yhteiskunnan” tavoitteita (erittäin alhainen energiankulutus asukasta kohden) huippuluokan energiatehokkaalla rakentamisella lausanne.ch. Liikenneyhteydet ovat hyvät – erityisesti suunnitteilla oleva M3-metro yhdistää alueen keskustaan vuoteen 2031 mennessä ge.ch ge.ch, ja metroasema integroidaan kaupunginosaan. Tämä kehityshanke on ratkaiseva Lausannen asuntopulan helpottamiseksi: se tuo alueelle vaiheittain tuhansia uusia (myös kohtuuhintaisia) asuntoja. Vuonna 2024 ensimmäiset asukkaat ovat jo muuttaneet alueelle ja uusia rakennuksia on työn alla. Sijoittajat seuraavat Plaines-du-Loup’n kehitystä tarkasti; vaikka suuri osa projektista on kaupungin, voittoa tavoittelemattomien osuuskuntien ja eläkerahastojen hallinnoimaa, sen menestys voi rohkaista samantyyppisiin hankkeisiin alueella.
- Malley-alue (Renens/Prilly): Lausannen keskustan länsipuolella sijaitsevaa Malley-aluetta (joka ulottuu Renensin, Prillyn ja Lausannen kuntien alueille) muutetaan vanhasta teollisuusalueesta moderniksi, monikäyttöiseksi kaupunginosaksi. Näyteikkunana toimii “Central Malley”, laaja hanke, johon kuuluu toimistoja, liiketiloja ja asuntoja. Rakennustyöt ovat käynnissä, ja merkittävien osien arvioidaan valmistuvan vuoteen 2026 mennessä. Useat vuokralaiset ovat jo ennakkoon varanneet tiloja (esim. 10 000 m² toimistotilaa on jo vuokrattu) jll.com, mikä osoittaa vahvaa kiinnostusta. Central Malleyn vieressä on Malley-Gare -alue, jossa on avattu Vaudoise Arena (uusi jäähalli ja tapahtuma-areena) sekä rakennettu uusia asuinkerrostaloja. Quartier du Closel ja Quartier Horizon (nekin läntisessä Lausannessa) ovat muita hiljattain valmistuneita hankkeita, jotka kasvattavat liiketilojen määrää jll.com. Malleyn kehitystä tukevat liikennehankkeet: uusi raitiovaunulinja rakennetaan yhdistämään Lausanne-Flon (keskusta) Renensiin, kulkien Malleyn kautta. Tämä Tramway t1 -linja on tarkoitus avata noin vuonna 2026, mikä parantaa merkittävästi liikenneyhteyksiä – raitiovaunu kulkee joka 6. minuutti ja matka Renensistä keskustaan kestää 15 minuuttia fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Malley-alue tulee valmistuttuaan tarjoamaan merkittävästi lisää asuntoja (mukaan lukien opiskelija-asuntoja), toimistotiloja ja vapaa-ajan palveluita, käytännössä luoden Lausannelle toisen kaupunkikeskuksen. Se vähentää painetta historialliselta keskustalta ja jakaa kasvua länteen päin.
- Lausannen “Pôle Gare” (asemakeskuksen) laajennus: Kaupungin päärautatieasemaa laajennetaan ja modernisoidaan kymmenen vuoden hankkeessa osana liittovaltion rautatieinfrastruktuurin kehittämissuunnitelmaa (Léman 2030). Rakennustyöt alkoivat vuonna 2021 noin 1,3 miljardin Sveitsin frangin uudistuksessa ge.ch. Hanke leventää ja pidentää laitureita, lisää kolmannen maanalaisen kulkuväylän ja melkein kaksinkertaistaa päivittäisen matkustajamäärän vastaamaan vuoden 2030 ennustettua liikennettä ge.ch ge.ch. Vuoteen 2029 mennessä kaikki viisi uutta pidempää laituria ovat toimintavalmiita, jolloin 400-metriset junat (enemmän istumapaikkoja) voivat palvella Lausannessa ge.ch. Merkittävää on, että asema yhdistetään suoraan maanalaisella yhteydellä metroihin (M2 ja tuleva M3) ge.ch, luoden saumattoman monimuotoisen liikennekeskuksen. Aseman ympäristöön kaupunki aikoo uudistaa Place de la Gare -aukion jalankulkijaystävälliseksi toriksi ja edistää uutta kehitystä aseman alueella. “Pôle Gare” -kokonaisuuteen kuuluu useita yhteydessä olevia hankkeita: aseman lisäksi on suunnitteilla uusia toimistorakennuksia, hotelleja ja liiketiloja välittömään läheisyyteen, kun junaratahankkeet sen mahdollistavat. Tätä keskusta pidetään Lausannen ”vuosikymmenen rakennustyömaana”, ja parantamalla saavutettavuutta se toimii kaupunkikeskustan uudistamisen veturina ge.ch ge.ch. Voimme odottaa, että asemaympäristön kiinteistöjen arvot hyötyvät näistä parannuksista. Esimerkiksi radan eteläpuolisilla alueilla voidaan tulevaisuudessa nähdä toimisto- tai monikäyttöisiä korkeita rakennuksia, jotka ottavat hyödyn parantuneesta saavutettavuudesta ja kasvavasta jalankulkijaliikenteestä.
- Metrorata M3 ja muu joukkoliikenne: Aseman uudistamisen rinnalla Metro-linja M3 on keskeinen infrastruktuurihanke. M3 kulkee pääasemalta pohjoiseen Blécheretteen läpi tärkeiden kaupunginosien (keskustan alla tunnelissa). Sen on suunniteltu avautuvan vuoteen 2031 mennessä ge.ch. Tämä helpottaa ylikuormitetun M2-linjan tilannetta ja avaa uusia alueita joukkoliikennepainotteiselle kehitykselle, erityisesti suunniteltujen M3-asemien (esim. Chauderon, Beaulieu ja pohjoispää) lähellä. Lisäksi M2-linjaa itseään pidennetään ja linjausta muutetaan asemalla. Lausannen raitiolinja (mainittu aiemmin) ja jatkuvat parannukset RER Vaudin lähijunaliikenteeseen (esim. tiheämmät vuorot esikaupunkeihin) parantavat myös seudullista liikkuvuutta ge.ch ge.ch. Kiinteistöalan näkökulmasta nämä liikennehankkeet merkitsevät, että aiemmin syrjäiset alueet muuttuvat saavutettavammiksi ja houkuttelevammiksi hankkeille – esimerkiksi tulevien M3-asemien ympäristöön saattaa nousta uutta asuin- tai toimistotilaa sijoittajien odottaessa parempia liikenneyhteyksiä.
- Muita kehityshankkeita: Lausannessa on muitakin merkittäviä hankkeita, kuten Métamorphose-aloite, johon Plaines-du-Loupin lisäksi kuuluu uusi jalkapallostadion Stade de la Tuilièressä (valmistui 2020) ja uusi uimakeskus Vidyssä. Beaulieun alue (Palais de Beaulieu -messukeskuksen sijainti) uudistetaan, ja osia muutetaan kantonin oikeuslaitoksen käyttöön sekä mahdollisesti uusia asuinyksiköitä toteutetaan ympäristöön. Luoteessa suunnitteilla on laajennus nimeltä “Quartiers Ouest”, joka lisää asuntoja esikaupunkeihin kuten Chavannes ja Crissier tukemaan yliopiston ja innovaatiopuiston kasvua. Myös yksityisen sektorin hankkeet jatkuvat: esimerkiksi EPFL-kampuksen lähellä rakennetaan uusia opiskelija-asuntoja ja innovaatiopuiston laajennusta palvelemaan kasvavaa opiskelija- ja teknologiayhteisöä. Jokainen näistä hankkeista – olivatpa ne julkista infrastruktuuria tai yksityistä rakentamista – kasvattaa Lausannen kasvukapasiteettia. Lisäämällä asuntotarjontaa (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), kaupallista tilaa (Malley, aseman alue) ja parantamalla liikennettä (metro/raitiovaunu) pyritään yhdessä pitämään Lausanne elinvoimaisena ja taloudellisesti vahvana väestön kasvaessa.
Sääntely- ja politiikkaympäristö
Sveitsin vakaa ja läpinäkyvä sääntelykehys ulottuu myös Lausannen kiinteistömarkkinoille, joihin vaikuttaa useita erityisiä politiikkatoimia sijoittajien ja omistajien kannalta:
- Ulkomaisten ostajien rajoitukset (Lex Koller): Ulkomaalaisten kiinteistönhankintaa koskeva liittovaltion laki, joka tunnetaan nimellä Lex Koller, asettaa tiukat rajoitukset ulkomaalaisten (ei-residenttien) ostajien Sveitsin kiinteistöjen hankinnalle. Yleisesti ottaen ulkomaiset henkilöt, jotka eivät ole Sveitsin asukkaita, eivät voi ostaa asuinkiinteistöjä Sveitsissä (muutamia poikkeuksia loma-asuntoihin tai erityisluvan myöntämiseen lukuun ottamatta) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Lausannessa, joka ei ole nimetty turistikeskus, tämä tarkoittaa, että asuntomarkkinat ovat pääasiassa sveitsiläisten ja oleskeluluvan omaavien ulkomaalaisten hallussa. Tämä politiikka hillitsee ulkomaista spekulatiivista sijoitustoimintaa ja on osaltaan vaikuttanut hintavakauteen (toisin kuin globaaleissa kaupungeissa, joissa ulkomainen pääoma nostaa hintoja). Ulkomaalaiset voivat kuitenkin ostaa liikekiinteistöjä (toimistot, myymälät) ilman rajoituksia, ja ulkomaiset yritykset vuokraavat usein tilaa toiminnalleen Lausannessa. Kaiken kaikkiaan Lex Koller varmistaa, että Lausannen asuinkiinteistömarkkinoita ohjaavat ensisijaisesti paikalliset tarpeet ja kysyntä, eivät kansainväliset spekulatiiviset pääomavirrat.
- Vuokramarkkinoiden sääntely: Sveitsissä on kehittynyt vuokralaissuoja ja vuokrasääntelyjärjestelmä. Vuokrasopimukset sidotaan yleensä osin kansalliseen viitekorkoon (joka määritetään neljännesvuosittain). Kun tämä viitekorko laskee, vuokralaisilla on oikeus pyytää vuokran alennusta; kun se nousee, vuokranantajat voivat vaatia korotusta kaavan rajoissa. Kuten todettu, viitekorko laski vuonna 2025 korkojen laskun myötä, mikä rajoittaa vuokranantajia korottamasta vuokraa nykyisillä vuokralaisilla ubs.com. Tällainen sääntely tasaa vuokrien vaihtelut – vuokralaiset eivät kohtaa äkillisiä korotuksia ilman perusteltuja kustannusmuutoksia. Lisäksi Sveitsin laki määrää, että olemas olevien vuokrasopimusten vuokraa voi nostaa vain tietyin ehdoin (korko, inflaatio, arvoa nostavat saneeraukset), joten monet pitkäaikaiset vuokralaiset Lausannessa maksavat huomattavasti alle nykytason markkinavuokrien. Tämä luo eron ”vanhojen ja uusien vuokralaisten” vuokrien välillä ja osaltaan pitää vuokralaisten vaihtuvuuden alhaisena (ihmiset eivät halua menettää edullista vuokrasopimusta) ubs.com. Sijoittajille tämä tarkoittaa, että vuokratuoton kasvu tapahtuu pääasiassa, kun vuokralainen vaihtuu tai viitekorko/inflaatio mahdollistavat korotuksen. Lausannen viranomaiset valvovat myös vuokratasoja ja heillä on toimintamalleja kohtuuttomien vuokrankorotusten estämiseksi, mikä varmistaa tasapainoisen vuokranantaja–vuokralainen-suhteen.
Yhteenvetona Lausannen kiinteistömarkkina toimii vakaan sääntely-ympäristön puitteissa, mikä suojaa sitä äärimmäiseltä vaihtelulta. Lex Koller -lain ja vuokrasäännösten kaltaiset politiikat estävät ylikuumenemista ja spekulaatiota jossain määrin. Meneillään olevat tai mahdolliset reformit (veromuutokset, ESG-velvoitteet) ovat vähittäisiä ja etukäteen ilmoitettuja. Sijoittajille ja asunnonostajille tämä tarkoittaa vähemmän yllätyksiä: pelisäännöt ovat selvät ja muutokset tulevat hitaasti. Sääntelyjärjestelmän tavoitteena on lopulta kestävän kehityksen varmistaminen – tasapainottaen kasvua ja elämänlaatua – mikä sopii yhteen Lausannen maineen kanssa hyvin suunniteltuna, viihtyisänä kaupunkina.
Vertailu muihin Sveitsin kaupunkeihin
Vertaillessa Lausannen kiinteistömarkkinoita muihin suuriin Sveitsin kaupunkeihin (Geneve, Zürich, Basel, Bern jne.) nousee esiin muutamia eroja:
- Asuntojen hinnat: Lausanne on yksi Sveitsin kalleimmista markkinoista, vaikka se onkin hieman edullisempi kuin Zurich tai Geneve. Vuoden 2025 alussa Zurich on edelleen kallein – asuntojen keskimääräinen myyntihinta on noin 21 000 CHF/m² – ja Geneve tulee heti perässä keskihinnalla noin 20 960 CHF/m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lausannessa asuntojen hinnat ovat keskimäärin noin 15 000–16 000 CHF/m² globalpropertyguide.com, mikä on noin 25 % vähemmän kuin Zurichin ja Geneven tasot. Toisen tason kaupungit kuten Basel ja Bern ovat halvempia: Basel noin 13 000 CHF/m² ja Bern noin 11 500 CHF/m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tämä tarkoittaa, että Lausanne on kolmanneksi tai neljänneksi kallein kaupunki ostaa asunto, mikä heijastaa sen asemaa vauraan kantonin pääkaupunkina ja osana Geneve-järven metrokäytävää. Hintojen nousun suhteen viime aikoina Bern ja jotkin Sveitsin alueet ovat itse asiassa kasvaneet nopeammin kuin Lausanne (Bernissä oli +3,5 %:n vuosikasvu asuntojen hinnoissa verrattuna Lausannen lähes nollakasvuun vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä) globalpropertyguide.com, sillä Lausannen hinnoilla oli vähemmän tilaa nousta ennen kuin kohtuuhintaisuus muodostuu ongelmaksi. Genèvessä ja Zurichissa kirjattiin myös maltillista kasvua (+3–4 % vuodessa) samalla ajanjaksolla globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pitkällä aikavälillä nämä kaikki kaupungit ovat nousseet, mutta Zurich/Geneve johtavat usein, ja Lausanne seuraa samantyyppistä kehitystä hieman niiden alapuolella.
- Vuokramarkkinat ja tuotot: Kaikissa Sveitsin kaupungeissa vuokra-asuntojen tarjonta on vähäistä, mutta Geneve ja Zürich ovat erityisen tiukkoja – Geneven vajaakäyttöaste on noin 0,5–0,6 %, Zürichin vastaava, joten Lausannen 0,6 % bcv.ch on niiden tasolla. Merkittävä ero on vuokralaisten vaihtuvuudessa: Genevessä ja Lausannessa vuokralaisten liikkuvuus on erittäin vähäistä (puolet asukkaista pysyy yli 10 vuotta) ubs.com, kun taas pienemmissä kaupungeissa muutetaan hieman useammin. Vuokratuotot ovat matalia kaikkialla korkean hintatason takia. Geneven noin 3,5 %:n tuotto asuntoihin on mainittu vakaaksi investropa.com investropa.com, ja Lausannen tuotot ovat samalla tasolla. Zürichissä tuotot voivat olla vielä matalampia (alle 3 % parhailla paikoilla) johtuen erittäin korkeista hankintahinnoista suhteessa vuokriin. Sijoittajalle Lausanne voi tarjota hieman paremman tuoton kuin Zürich/Geneve marginaalisesti matalamman hintatason ja silti vahvojen vuokrien ansiosta – tehden siitä houkuttelevan niille, jotka eivät kykene ostamaan Genevessä. Verrattuna Basileaan tai Berniin Lausannen tuotot ovat matalampia; näissä kaupungeissa halvemmilla hinnoilla voi joskus saavuttaa 4–5 %:n tuotot, mutta niiltä puuttuu vastaava kasvuvoima.
- Talousajurit: Jokaisella kaupungilla on omat kysyntää ylläpitävät tekijät. Zürich on finanssi- ja teknologiakeskus, jossa on suuri pankkisektori, mikä houkuttelee hyvin ansaitsevia ammattilaisia ja ulkomaisia yrityksiä. Geneveä vetävät kansainväliset järjestöt (YK, kansalaisjärjestöt) sekä raaka-aine- ja kauppayritykset sekä jatkuvasti saapuvat diplomaattien ja ulkomaalaisten joukko. Lausanne hyötyy Genevenjärven alueen monipuolisesta taloudesta: siellä sijaitsevat olympiajärjestön päämaja ja urheiluliitot, vilkas yliopisto- ja tutkimussektori sekä läheisyys yrityksiin kuten Nestlé (Vevey) ja Medtronic. Tämän seurauksena Lausannen kysyntää tukevat ulkomaiset työntekijät (tosin vähemmän kuin Genevessä), suuri joukko kotimaisia opiskelijoita ja akateemisia ammattilaisia sekä uutta teknologia- ja innovaatiotoimintaa. Vertailun vuoksi Basilea nojaa vahvasti lääketeollisuuteen (Novartis, Roche) ja Bern valtionhallintoon ja siihen liittyviin palveluihin. Nämä erot johtavat siihen, että Lausannen markkinoihin vaikuttavat enemmän akateemiset syklit ja innovaatiopuistojen laajentuminen, kun taas Genevessä kasvu tulee NGO:ista/hallinnosta ja Zürichissä rahoituksesta ja monikansallisten yritysten pääkonttoreista. Silti kaikkia yhdistävät Sveitsille tyypilliset teemat: rajallinen maapinta-ala ja korkea elintaso lisäävät kiinteistöjen haluttavuutta.
- Tarjonta ja kehittäminen: Lausannen kehitysstrategia (tasaiset, suunnitellut hankkeet) muistuttaa Geneven lähestymistapaa – molemmat kaupungit säätelevät kasvua tiukasti ja uusissa hankkeissa on merkittävä osuus kohtuuhintaisia asuntoja. Zürichissä laajeneminen on ollut joillain alueilla nopeampaa (esim. Zürich West, Europaallee rautatieaseman vieressä), ja siellä on viime vuosina rakennettu korkeampia taloja ja sovellettu vapaampaa kaavoitusta, mitä Lausanne ja Geneve ovat yleensä välttäneet asukkaiden vastustuksen ja alueen maantieteellisten rajoitteiden vuoksi. Baselissa rakentaminen on kohtuullista, kun taas Bernissä suojelulainsäädäntö rajoittaa kehitystä huomattavasti. Lausanne ei siis ole yksin kohtaamassa tarjontapulaa, mutta kaupungit kuten Zürich ovat olleet jossain määrin määrätietoisempia asuntotuotannon lisäämisessä (mikä selittää myös Zürichin väestön nopeamman kasvun). Silti Genevenjärven alue (Genève–Lausanne-kaari) on yksi Sveitsin nopeimmin kasvavista väestökäytävistä, mikä tarkoittaa, että asuntopaine on erityisen kova Genevessä ja Vaud’ssa.
- Kohtuuhintaisuus ja politiikat: Lausanne, Geneve ja Zürich kamppailevat kaikki keskiluokan perheiden asuntokohtuuhintaisuuden kanssa. Geneve ja Vaud ovat asettaneet lailliset kiintiöt yleishyödyllisille tai kohtuuhintaisille asunnoille uusissa kehityshankkeissa. Esimerkiksi Vaudin laki (LASV) kannustaa kuntia varmistamaan vähintään 10 %:n kohtuuhintaisen asuntokannan. Zürichissä puolestaan asuinyhteisöillä (asunto-osuuskunnilla) on perinteitä, jotka tuovat jonkin verran helpotusta. Pienemmissä kaupungeissa kuten Bernissä tai St. Gallenissa hintataso on hieman hillitympi, mikä tekee paikallisesta kohtuuhintaisuudesta vähän paremman (vaikkakin kansainvälisesti kaikki sveitsiläiset kaupungit ovat kalliita). Vertailtaessa mittareita kuten hinta-tulo-suhdetta tai vuokra-tulo-suhdetta, Geneve on yleensä vähiten kohtuuhintainen, sitä seuraavat Zürich ja Lausanne. Ei olekaan yllättävää, että Genevessä ja Lausannessa asunnoissa viivytään pisimpään – muuttaminen on kallista ja vaikeaa, joten ihmiset pysyvät paikoillaan ubs.com.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Lausannen kiinteistömarkkinat muistuttavat eniten Geneven markkinoita – molemmat sijaitsevat samalla alueella ja niille ovat ominaisia korkea hintataso, alhainen vajaakäyttöaste ja rajallinen maa – joskin Lausanne on pienempi ja hieman edullisempi. Zürich on oma lukunsa, suurempi finanssikeskus vielä korkeampine hintoineen, mutta uutta rakentamista on siellä ollut hieman enemmän viime aikoina. Muihin sveitsiläiskaupunkeihin verrattuna Lausannen markkinat ovat selvästi kysytymmät ja rajoitetummat kuin lähes missään muualla paitsi Zürichissä ja Genevessä. Sijoittajille tai asunnonostajille tämä tarkoittaa, että Lausanne tarjoaa huipputason sveitsiläiskaupungin arvostuksen ja vakauden, mutta hieman edullisempaan hintaan kuin Geneve/Zürich. Se myös tarkoittaa, että haasteet, kuten asuntopula ja korkeat markkinoille pääsyn esteet, säilyvät Lausannessa kuten sen suuremmissa verrokeissa.
Kysynnän kehitys ja ajurit
Useat kysyntätrendit muovaavat Lausannen kiinteistömarkkinoita vuonna 2025 ja lähivuosina:
- Väestönkasvu ja maahanmuutto: Lausannen väestö kasvaa edelleen, vaikkakin asuntotarjonnan rajoittamana. Laajempi Vaudin kantoni on ollut yksi Sveitsin nopeimmin kasvavista alueista (Lausannen lähellä olevissa piirikunnissa väkiluku kasvoi viime vuonna +0,7 %:sta +1,6 %:iin) bcv.ch bcv.ch. Merkittävä tekijä on nettomuutto. Sveitsi koki kansainvälisen muuttoliikkeen kasvun vuosina 2022–2024 (osittain ukrainalaisten pakolaisten ja vahvojen työmarkkinoiden vuoksi), ja vaikka tilanne on normalisoitunut vuonna 2024, maahanmuutto on yhä korkea ubs.com ubs.com. Vaud ja Genevejärven alue houkuttelevat suuren määrän tulokkaita – sekä ulkomailta että muista kantoneista – työmahdollisuuksien ja elämäntyylin ansiosta. Monet näistä tulokkaista asettuvat Lausannen seudulle tai sen esikaupunkeihin, mikä kasvattaa erityisesti vuokra-asuntojen kysyntää. Esimerkiksi vuonna 2024 Sveitsiin saapui noin 79 000 nettomaahanmuuttajaa (154 000 vuonna 2022 tapahtuneen piikin jälkeen) ubs.com ubs.com, ja Lausanne talouskeskuksena imee osan tästä tulvasta. Kansainvälisten yritysten ja instituutioiden läsnäolo tarkoittaa, että ekspatriaattiasiantuntijat muuttavat jatkuvasti Lausanneen (tai sen lähelle) työn vuoksi, etsien usein laadukkaita asuntoja tai perhetaloja. Ekspatriaattien kysyntä näkyy selvästi esimerkiksi Ouchyn ja Chaillyn kaupunginosissa ja kansainvälisissä kouluissa. Vaikka Geneve on tunnetumpi ekspatriaattien keskuksena, Lausannessa asuu myös paljon ulkomaalaisia (jotka joskus pendelöivät Geneveen tai työskentelevät paikallisissa pääkonttoreissa kuten Philip Morris, Nespresso jne.). Tämä kansainvälinen kysyntä keskittyy usein vuokraamaan luksussegmentin asuntoja tai ostamaan oman kodin, jos he saavat oleskeluluvan, tukien siten sekä huippuluokan vuokra- että myyntimarkkinoita.
- Akateminen ja opiskelijoiden kysyntä: Lausannessa sijaitsee kaksi suurta yliopistoa (Lausannen yliopisto ja EPFL) sekä useita erikoistuneita kouluja (esim. IMD:n kauppakoulu, EHL:n hotellikoulu). Opiskelijamäärä on yli 30 000. Tämä luo jatkuvaa kysyntää opiskelija-asunnoille, jaetuille asunnoille ja edullisille yksiöille. Viime vuosina oppilaitosten laajeneminen (EPFL:n kasvavat ohjelmat, uudet tutkimuskeskukset) on tuonut lisää opiskelijoita ja nuoria tutkijoita kaupunkiin primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Tarkoitukseen rakennetut opiskelija-asunnot ovat kuitenkin rajallisia, joten monet opiskelijat kilpailevat yksityisillä markkinoilla pienistä asunnoista, mikä usein nostaa vuokria esimerkiksi Ecublensissa, Renensissa tai keskustassa. Opiskelijoiden kysyntä on jossain määrin kausittaista (huiput loppukesästä ennen lukukauden alkua), mutta kaiken kaikkiaan se kasvattaa peruskysyntää asuntomarkkinoilla. Kaupunki ja kantoni ovat tunnistaneet tämän ja tukeneet uusia opiskelija-asuntohankkeita, mutta nämä vastaavat vain osittain tarpeeseen. Tämä suuntaus jatkuu todennäköisesti, kun Lausannen akateemisten instituutioiden kansainvälinen maine kasvaa ja houkuttelee ulkomaisia opiskelijoita (joilla on usein asumistukea tai stipendejä, mikä mahdollistaa markkinavuokrien maksamisen).
- Perheet ja kotimainen muuttoliike: Lausanne houkuttelee sveitsiläisiä perheitä muualta Vaudin alueelta tai naapurikantoneista työpaikkojen tai kaupunkipalveluiden vuoksi. Se on alueellinen keskus, jossa on sairaaloita, yliopistoja ja yrityksiä, joten ihmiset muuttavat sisään maaseudulta tai pienemmistä kaupungeista uran vuoksi. Korkeat asumiskustannukset ovat kuitenkin myös saaneet osan keskituloisista perheistä muuttamaan kauemmas halvemman ja suuremman kodin perässä (yleinen ilmiö myös Genevessä ja Zürichissä). Lausannen lähikunnat (Morges, Vevey jne.) tarjoavat joskus hieman edullisempia hintoja, joten kysyntä voi jakautua alueellisesti. Silti kaupungin väestörakenne osoittaa terveellistä sekoitusta – ei vain yksittäisiä opiskelijoita ja ulkomaalaisia, vaan myös monta perhettä ja pitkäaikaista paikallista, jotka kaipaavat tilaa ja ovat usein valmiita maksamaan enemmän kaupunkielämän mukavuudesta. Perheille sopivat asunnot (3-4 huoneen asunnot tai rivitalot) ovat yksi harvinaisimmista segmenteistä Lausannessa. Uudet naapurustot kuten Plaines-du-Loup pyrkivät olemaan perheystävällisiä (kouluineen, leikkipuistoineen) tämän tarpeen täyttämiseksi.
- Yritys- ja institutionaalinen kysyntä: Yrityssektorilla toimistotilojen yrityskysyntä Lausannessa perustuu alueen taloudelliseen vahvuuteen aloilla kuten rahoitus (yksityispankit, kaupankäynti), urheiluhallinto, teknologia ja biotieteet. Esimerkiksi Kansainvälinen olympiakomitea ja monet urheiluliitot pitävät päämajaansa Lausannessa, mikä takaa tasaisen kysynnän edustaville toimistoille ja hotelleille. Teknologiastartupit ja EPFL:stä syntyneet tutkimusyritykset ovat kasvaneet ja etsivät usein joustavia toimisto- tai laboratoriotiloja alueelta (tästä syystä kehittyy esimerkiksi Innovation Park EPFL:n läheisyydessä). Monikansalliset yritykset (esim. medtech, tupakka, elintarvike) ylläpitävät toimistoja tai jopa pääkonttoreita Lausannessa – nämä yritykset kilpailevat usein johtajilleen tarkoitetuista korkeatasoisista asunnoista ja laadukkaista toimistoista henkilöstölleen. Vähittäiskauppa- ja matkailukysyntä vaikuttavat myös: Lausannen asema kulttuuri- ja konferenssikaupunkina (Olympiamuseo, kongressit) takaa tasaisen hotellien täyttöasteen ja lyhytaikaisen vuokrauskysynnän, mikä epäsuorasti tukee kiinteistömarkkinoita (jotkut sijoittajat muuttavat asuntoja kalustetuiksi vuokrakohteiksi liike- ja lomamatkailijoille, vaikka lyhytaikaisten vuokrausten sääntely kiristyy).
- Elämänlaatu vetovoimatekijänä: Pehmeämpi mutta tärkeä tekijä on Lausannen korkea elämänlaatu – idyllinen sijainti Genevejärven rannalla, kulttuuritarjonta, kaksikielinen ympäristö jne. Se sijoittuu johdonmukaisesti houkuttelevien asuinkaupunkien joukkoon. Tämä houkuttelee paitsi ulkomaalaisia, myös eläkkeellä olevia tai varakkaita sveitsiläisiä muualta, jotka saattavat valita Lausannen toiseksi kodiksi tai ensisijaiseksi asuinpaikaksi (Lex Kollerin alaisuudessa, jos ovat ulkomaalaisia). Kaupungin ”brändi” Olympiapääkaupunkina ja elinvoimaisena yliopistokaupunkina tekee siitä vetovoimaisen ja tukee kysyntää eri segmenteissä. Pandemia-aikana jotkut kaupungissa (Genevessä/Zürichissä) asuneet muuttivat Vaudin järvialueelle saadakseen enemmän tilaa, vaikka vuosina 2023–2024 monet palasivat kaupunkeihin. Lausanne hyötyi lisääntyneestä kiinnostuksesta tilavampaan asumiseen, sillä se sijaitsee luonnon (järvi, Alpit) lähellä mutta pysyy silti kaupunkimaisena.
Tulevaisuutta katsoen nämä kysyntätekijät näyttävät vahvoilta. Genevejärven alueen talouden ennustetaan kasvavan, ja Vaudin väestön odotetaan nousevan myös seuraavien kymmenen vuoden aikana. Kansainväliset tekijät (kuten globaalin matkailun palautuminen, uudet diplomaattipostit Genevessä tai monikansallisten yritysten laajentuminen) vaikuttavat epäsuorasti myös Lausannen kiinteistökysyntään. Yksi selkeä trendi on etä- ja hybridityön lisääntyminen – vaikka aluksi pelättiin tämän vähentävän toimistokysyntää, Lausannessa se on näkynyt yritysten pyrkimyksenä hakea laatua, ei määrää tilaratkaisuissa (tästä syystä muutto uusiin kestäviin toimistoihin Malleyssa) jll.com. Asuntomarkkinoilla etätyö on saanut joitain etsimään hieman suurempia asuntoja tai vihreämpiä alueita, mutta Lausannen vetovoima ei ole heikentynyt; pikemminkin osa Genevessä työskentelevistä asuu nyt Lausannessa (nauttien hieman alemmista vuokrista) ja tekee osittain etätöitä, käyden toimistolla vain muutaman kerran viikossa.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Lausannen kysyntä on monipuolista ja kasvavaa: ulkomaalaiset rikastuttavat korkean hintatason markkinaa, opiskelijat pitävät vuokra-asuntomarkkinat vilkkaina, paikalliset perheet ylläpitävät pitkäaikaista asuntotarvetta ja yritykset tukevat liikekiinteistöjen vakautta. Tämä laaja kysyntäpohja – yhdistettynä rajalliseen tarjontaan – on Lausannen vahvojen kiinteistömarkkinoiden perusta ja todennäköisesti tulee olemaan sitä myös tulevina vuosina.
Yhteenveto
Lausannen kiinteistömarkkinaa vuonna 2025 määrittelevät kova kysyntä, rajallinen tarjonta ja vakaat kasvunäkymät. Asuntojen hinnat ovat korkeat ja niitä on vaikea löytää, kun tyhjänä olevien asuntojen määrä lähentelee nollaa ja neliöhinnat ovat nyt reilusti viisinumeroisia (CHF) neho.ch. Siitä huolimatta hintojen nousun ennustetaan olevan maltillista, mikä viittaa kestävään kehitykseen kuplan sijaan ubs.com globalpropertyguide.com. Liikekiinteistösektorilla, erityisesti toimistoissa, tasapainotellaan vilkkaan kehityksen kanssa reuna-alueilla ja kroonisesta tilapulasta keskustassa jll.com jll.com. Lausannen vetovoimatekijät – taloudelliset mahdollisuudet ja korkea elämänlaatu – takaavat, että kysyntä ulkomaalaisten, opiskelijoiden, yritysten ja paikallisten keskuudessa pysyy vahvana sekä asuin- että liikekiinteistöissä.
Useat kasvualueet ja infrastruktuurihankkeet (Plaines-du-Loup’n ekokaupunginosa, Malleyn laajennus, uusi metro ja aseman parannus) tulevat helpottamaan paineita ja luomaan sijoitusmahdollisuuksia, mutta ne korostavat myös kaupungin edistyksellistä otetta kaupunkisuunnittelussa lausanne.ch jll.com. Sääntely-ympäristö pysyy sijoittajaystävällisenä vakaudessaan, mutta samalla se tavoittelee yhteiskunnallisia päämääriä, kuten kohtuuhintaisuutta ja kestävyyttä lausanne.ch practiceguides.chambers.com. Verrattuna muihin kaupunkeihin Lausanne pitää pintansa kiinteistökohteena – hieman edullisempi kuin Zürich tai Geneve, mutta tarjoaa silti saman matalan riskin ja korkean laadun, joista Sveitsi tunnetaan globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Vuoden 2025 sidosryhmille ja sen jälkeen keskeisimmät huomiot ovat: odota vakaata, asteittaista kasvua arvoissa ja vuokrissa; keskity kehitysmahdollisuuksiin kehittyvillä alueilla (länsi/pohjoinen); ja seuraa tarkkaan poliittisia suuntauksia (esim. mahdollisia veromuutoksia tai ympäristösääntöjä), jotka voivat muuttaa markkinatilannetta. Lausannen markkina tulee todennäköisesti pysymään tiukkana ja kilpailukykyisenä – olitpa sitten sijoittaja, toimitilaa etsivä yritys tai kotia etsivä perhe – mutta sen perustavanlaatuiset vahvuudet tekevät siitä palkitsevan paikan pitkän aikavälin kiinteistösijoittamiseen. Paikallinen raportti tiivisti asian hyvin: Lausanne tarjoaa “alhaisen volatiliteetin, tulovarman ympäristön, maltillisella arvonnousulla ja puolustavilla perusominaisuuksilla” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Toisin sanoen, Olympiapääkaupungin kiinteistömarkkinat on rakennettu kestämään, aivan kuten urheilijat, joita se usein isännöi – yhdistäen vakauden ja tasaisen eteenpäin suuntautuvan kehityksen.
Lähteet: Keskeiset tiedot ja havainnot on saatu UBS:n, PwC:n, Wüest Partnerin ja Vaudin kantonin Sveitsin kiinteistöraporteista, sekä markkina-analyyseistä (Investropa, Global Property Guide) ja Lausannen kaupungin paikallisista suunnitelmista ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch muiden ohella. Nämä arvovaltaiset lähteet tukevat yllä käsiteltyjä trendejä ja lukuja, varmistaen Lausanne kiinteistömarkkinoiden tosiasioihin pohjautuvan ja ajantasaisen kuvan vuodelle 2025.
