| Alue | Myyntihinta (€/m²) | Vuokra (€/m²·kk) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5 988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5 342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4 249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3 803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (mannermanner) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Viimeisen vuoden aikana Venetsian hinnat nousivat maltillisesti (~+3–5 % v/v) idealista.it idealista.it.Nomisman raportin mukaan Italian asuinkiinteistöjen hintojen odotetaan kasvavan noin +1–1,5 % vuosittain vuosina 2025–27 idealista.it; Venetsian rajallisen tarjonnan ja matkailuvetovoiman ansiosta samanlaista hidasta arvonnousua odotetaan vuoteen 2030 saakka.Ostajat suosivat nyt suurempia, hyvin varusteltuja asuntoja (kotitoimistotila, ulkoalueet) globalpropertyguide.com.Asuntolainojen myöntäminen elpyy valtakunnallisesti ja sen odotetaan vähitellen lisäävän kysyntää; vuonna 2024 italialaiset asuntolainavakuudelliset transaktiot nousivat noin 1,3 % idealista.it.
Venetsian ainutlaatuinen maantiede ja runsas turismi muovaavat monimutkaista asuntomarkkinaa. Vuoden 2025 puolivälissä asuntojen keskimääräiset myyntihinnat kaupungissa ovat hitaassa nousussa: kesäkuussa 2025 historiallisen keskustan keskihinta oli noin 4 642 €/m² idealista.it (ylös ~4 553 €/m²:sta lokakuussa 2024 idealista.it). Sen sijaan laajemman kunnan alueella (mukaan lukien Mestre) keskiarvo on vain ~3 272 €/m² immobiliare.it. Vuokrat ovat myös nousseet: toukokuussa 2025 noin 21,3 €/m²/kk (nousua ~9,5 % vuositasolla) idealista.it, mikä tarkoittaa bruttotuottoa sijoitusasunnoille noin 5–6 %. Hintataso vaihtelee suuresti alueittain (taulukko 1): parhaat kanaalialueet (San Marco/Rialto, Dorsoduro) yltävät ~5 000–6 000 €/m² immobiliare.it, kun taas Lido tai Mestre ovat alle 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Taulukko 1: Venetian keskimääräiset asuntojen myynti- ja vuokrahinnat alueittain (kesäkuu 2025). Lähde: Immobiliare.it ja Idealista.
Liike- ja majoitussektori
Venetsian liikehuoneistot ovat vahvasti matkailun hallitsemia. Hotellimarkkinat ”räjähtivät” pandemian jälkeen: luksus- ja tasokkaat hotellit ovat palautuneet täysin (korkea käyttöaste ja huonehinnat) hvs.com, kun taas kokonaiskäyttöaste laahaa edelleen noin 10 % vuoden 2019 tasoa jäljessä. Uusi tarjonta on rajallista mutta kasvussa: noin 1 500 hotellihuonetta (9 % nykyisestä kapasiteetista) on rakenteilla, pääasiassa historiallisessa keskustassa hvs.com. Esimerkiksi kaksi uutta keskitasoista hotellia on rakenteilla Tronchetton saarelle (770 huonetta, 115 miljoonan euron kokonaisinvestointi campaignforalivingvenice.org), avautuen vuosina 2025–26. Tämä ”turistisaari”-kehitys (ensimmäinen, jossa hotellivieraat voivat saapua autolla) tuo poikkeuksellista kapasiteettia. Toinen merkittävä kehityshanke on Porto Marghera -konttiterminaali (8,5 ha, 189 miljoonaa € vaiheen 1 investointi) informare.it, joka kuvastaa logistista kasvua asuinrakentamisen sijaan. Lyhytaikaiset vuokraukset (lomakodit/Airbnb) kukoistavat: hotellien ulkopuolisten majoitusten osuus nousi 31 %:iin yöpymisistä vuonna 2023 (14 % vuonna 2013) hvs.com. Nyt kaupunki kuitenkin kiristää sääntelyä. Lokakuussa 2024 Venetsia hyväksyi säännöksen, joka rajoittaa yksityisasuntojen vuokraamista turistimarkkinoille 120 päivään vuodessa campaignforalivingvenice.org. Majoittajien tulee tarjota henkilökohtaista vastaanottoa ja noudattaa jäte- ja kierrätyssääntöjä, tai heitä uhkaavat sanktiot campaignforalivingvenice.org. Siirtymäkauden ”moratorio” vuoteen 2026 asti valvoo näiden rajoitusten noudattamista. Toimilla pyritään rajoittamaan Airbnb:itä ja vapauttamaan asuntoja paikallisille asukkaille.Vähittäiskaupan kiinteistöt ovat edelleen vahvasti turismikeskeisiä. Parhailla kanaalinvarsipaikoilla liikkeet maksavat erittäin korkeaa vuokraa (vaikka monet kaupat kärsivätkin asiakasvirran vähenemisestä vuosina 2020–21). Uutta liiketoimintakaavoitusta ei ydinkeskustaan sallita, joten liiketilat ovat lähes täysin vanhaa rakennuskantaa. Yksi ylikansoituksen seuraus: yökerhot ja kaupat maksavat luksushintoja, mikä pahentaa paikallisten asumisahdinkoa (osa paikallisista ”valtaa” asuntoja protestina ainvest.com ansa.it).
Kysynnän ja tarjonnan dynamiikka
Venetsian asuntotarjonta on käytännössä muuttumaton. Tiukka suojelupolitiikka ja tulva-alueiden rajoitteet tarkoittavat, että ydinkeskustaan ei rakenneta lähes lainkaan uusia asuntoja. Enemmistö kohdistuu remontteihin ja käyttötarkoituksen muutoksiin (esim. historiallisten asuntojen jakaminen tai yhdistäminen). Kysyntä jakautuu: kotimainen kysyntä on maltillista, mikä johtuu muuttohalukkaista ja eläkeläisistä (verokannustimet globalpropertyguide.com), kun taas turismivetoinen lyhytaikaisvuokraus vetää vahvasti. Kokonaisväestö laguunissa on laskussa: historiallisessa keskustassa asukkaita oli ~56 311 vuonna 2014 mutta vain ~48 500 vuoden 2024 lopussa ansa.it. Sen sijaan Mestren väkiluku mantereella nousi hieman, noin ~177 768 vuonna 2024 ansa.it. Nuoremmat paikalliset ovat enimmäkseen muuttaneet pois, jäljelle jää ikääntyvä ja kutistuva väestöpohja saarille. Tämä muuttoaalto on johtanut moniin tyhjillään oleviin asuntoihin, jotka paradoksaalisesti painaisivat keskustan vuokrat alas—ellei niistä tehtäisi turisteille suunnattuja vuokra-asuntoja.
Kysynnän näkökulmasta kesäturismi peittoaa edelleen paikallisen tarpeen moninkertaisesti. Venetsiassa käy vuosittain noin 20 miljoonaa vierailijaa (suurin osa päivävieraita). HVS:n mukaan 72 % kaikista turistiyöpymisistä tapahtuu historiallisessa keskustassa, 25 % Mestressä ja vain 3 % Lidolla hvs.com. Hotellien käyttöaste ja liikevaihto ovat lähes palautuneet pandemiaa edeltävälle tasolle (erityisesti luksushotelleissa), ja loma-asuntojen vuokraus kasvaa edelleen. Kaupungin uusi ”päiväkävijälippu” (sisäänpääsymaksun pilotti vuodesta 2024 lähtien apnews.com) ja rajoitukset turistiryhmille pyrkivät hillitsemään massoja. Yhteenvetona: turismin aiheuttama paine on edelleen keskeisin kysyntätekijä, mutta sääntelytoimet (verot, vuokrauskatot) siirtävät hiljalleen tarjontaa takaisin asukkaille.
Merkittävät kehityshankkeet ja suunnittelu
Suurimmat kiinteistöhankkeet ovat pääosin majoitus- tai infrastruktuurihankkeita. Keskeisiä kehityskohteita ovat:
- Tronchetto-saarelle hotellit: Kaksi uutta 3 tähden hotellia (Hilton–Hampton ja B&B-tyylinen) noin 770 huoneella (kokonaisinvestointi noin 115 miljoonaa euroa campaignforalivingvenice.org) valmistuvat vuosina 2025–26. Tämä luo Venetsian ensimmäisen autolla saavutettavan hotellialueen.
- Porto Margheran konttiterminaali: Uusi konttisataman terminaali (8,5 ha) on rakenteilla, ja vaiheen 1 (€189m) on määrä valmistua vuoteen 2026 mennessä informare.it. Hanke on osa laajempaa Venetojen logistiikan laajennusta eikä liity kaupunkiasumiseen, mutta se voi kiihdyttää alueellista talouskasvua.
- Muut kehityslinjat: Kohtuullinen hotellien rakennusputki (~1 500 huonetta) keskittyy keskustaan hvs.com. Suuria uusia asuinhankkeita ei ole hyväksytty; täydennysrakentaminen rajoittuu pieniin sosiaalisiin asuntokohteisiin tai olemassa olevien rakennusten parantamiseen.
Kaupunkisuunnittelu keskittyy pitkälti matkailun hallintaan: Venetsiassa on rajoitettu uusien hotellien rakentamista (2018 moratorio, jota nyt valikoivasti ohitetaan Tronchetton/Giudeccan alueilla) ja keskustaa jalankulkijallistetaan. Mose-tulvamuuri (valmistui 2020) on nyt rutiininomaisesti käytössä (nostettu 28 kertaa vuonna 2024 vs. 25 kertaa 2023 campaignforalivingvenice.org) suojaamaan kaupunkia. Suunniteltuihin kaupunkihankkeisiin kuuluvat laguunien suojeluprojektit ja parempi risteilyalusten hallinta (alusten ohjaaminen Margheraan).
Matkailun ja väestömuutosten vaikutukset
Matkailubuumi on rasittanut Venetsian elinkelpoisuutta. Paikallisten tulot henkeä kohden jäävät jälkeen, ja ylikansoitusta vastaan on protestoitu (esim. vastustettu miljardöörien häitä). Äskettäinen (2025) tekoälyn tuottama analyysi totesi, että suurin osa matkailutuloista ohittaa paikalliset ainvest.com. Venetsian viranomaiset ovat vastanneet toimenpiteillä kuten matkailuverolla: vuodesta 2024 alkaen muuttuva sisäänpääsymaksu (≈5–10 €) peritään päiväkävijöiltä apnews.com. Myös lyhytaikaisten vuokrausten rajoitukset (120 päivän katto) ja ZTL-liikenne-/sisäänpääsyrajoitukset on tarkoitettu suojaamaan asukkaita.
Väestötiedot korostavat muutosta: koko kunnan asukasluku on noin 257 500 (2025 arviot) worldpopulationreview.com, mutta vain noin 48 500 asuu enää historiallisilla saarilla ansa.it. Loput asuvat mantereella tai ovat matkailutyöntekijöitä. Venetsian asukastiheys ja vakinaisten työntekijöiden määrä ovat laskeneet vuosikymmeniä, mikä on johtanut tarpeettomien asuntojen ylitarjontaan. Nämä väestölliset suuntaukset vaimentavat asuntokysyntää, vaikka turismi pitää lyhytaikaisen vuokrauksen kysynnän korkealla.
Ilmastonmuutos ja tulvariski
Ilmastoriskistä on tullut yhä merkittävämpi tekijä Venetsian kiinteistömarkkinoilla. Merenpinta Venetsian ympärillä nousee noin 0,5 cm/vuosi italialaisten tiedemiesten mukaan euronews.com. Erään tutkimuksen mukaan osa kaupungista on pysyvästi veden alla vuoteen 2150 mennessä, jos nykyinen kehitys jatkuu euronews.com. MOSE-siirrettävät patoesteet on aktivoitu jo lähes 100 kertaa vuodesta 2020 lähtien, mukaan lukien 28 sulkua vuonna 2024 campaignforalivingvenice.org, mikä heijastaa tulvien pahenemista. Toistuvat tulvat voivat heikentää kiinteistöjen arvoa: tutkimusten mukaan usein tulvivan Italian seutujen asunnot myyvät jopa noin 4 %:n alennuksella arxiv.org. Vaikka MOSE vähentää ajoittaisia acque alte -tulvia, sijoittajat ottavat nyt ilmastoriskin huomioon. Vakuutuskulut ja tekniset tarpeet (esim. vesieristys) tekevät venetsialaisista kiinteistöistä vaativampia. Vuosien 2025–2030 horisontilla nousevat vakuutus- ja sopeutumiskustannukset voivat hillitä markkinoiden nousua.
Säännökset, verotus ja omistajuus
Italia sallii yleisesti rajoittamattoman ulkomaalaisen omistuksen kiinteistöissä. Ulkomaalaiset maksavat tavanomaiset varainsiirtoverot: toiseen asuntoon rekisteröintivero on noin 9 % hinnasta (4 %, jos ”ensiasunnon” ehdot täyttyvät) sekä vuotuiset kiinteistö- ja maankäyttöverot (IMU/TASI). Huomionarvoista on, että Italia on jatkanut veroetua palaaville eläkeläisille: ulkomaalaiset, jotka jäävät eläkkeelle Etelä-Italiaan, maksavat 7 %:n tasaveron eläkkeestä/tuloista (nyt 9 vuotta) globalpropertyguide.com. Vuoden 2025 budjetti myös pidentää ”ensiasunnon” veroedun 24 kuukauteen globalpropertyguide.com, mikä helpottaa myyntiehtoihin liittyviä vaatimuksia. Vuokratuloista on maksettava vero (vaihtoehtoisesti 21 %:n tasavero, cedolare secca) ja ne on ilmoitettava. Venetsia perii erityisiä paikallisia maksuja: vuotuinen turistivero yöltä hotelli- ja vuokrausmajoituksista. Vuonna 2024 käyttöön otettiin ”päiväpassi” -pilotti, jossa päiväkävijöiltä peritään maksu (päivämaksu, enintään 10 €, kerätään QR-tarkastuksin sisääntulopisteillä) apnews.com.
Uusimmat säädökset pyrkivät tasapainottamaan asuntotarjontaa ja turismia. 120 päivän kattoa lyhytaikaisissa vuokrasopimuksissa campaignforalivingvenice.org valvotaan tarkasti kaupungin toimesta. Rekisteröimättömistä vuokrista voi saada sakkoja. Rakennusten kunnostus kannustimet (kuten kansallinen Superbonus) lopetettiin vuonna 2023, mikä on nostanut remonttikustannuksia. Uuden rakentaminen keskustassa on käytännössä mahdotonta perintösuojelun vuoksi. Kaiken kaikkiaan Venetsia on omistuksen osalta edelleen sijoittajaystävällinen, mutta korostaa sääntelyä: tavoitteena on vähentää asuntojen muuntamista ympärivuotiseksi turistikäytöksi.
Sijoitusnäkymät (2025–2030)
Venetsian kiinteistöjä pidetään yleisesti vakaina mutta vähätuottoisina sijoituksina. Korkea kysyntä (etenkin luksus- ja huippuluokan segmenteissä) pitää hinnat korkealla, mutta tuotot (~5–6 %) ovat matalampia kuin monissa muissa Italian kaupungeissa. Asiantuntijat, kuten Nomisma, ennustavat vain lievää hinnannousua Italiassa (noin 1–1,5 % vuodessa) idealista.it; Venetsian ainutlaatuinen vetovoima viittaa siihen, että se voi ylittää maltillisesti kansalliset keskiarvot tällä ajanjaksolla, mutta nousua rajoittavat sääntely ja ilmastohuolenaiheet. Kansainväliset ostajat (Yhdysvalloista, Isosta-Britanniasta, Pohjois-Euroopasta) osoittavat edelleen kiinnostusta, erityisesti historiallisia asuntoja kohtaan, kiitos kaupungin brändiarvon. Kotimaiset ostajat pysyvät varovaisina: nuoret italialaiset kokevat kiinteistöt usein liian kalliiksi. Positiivisena puolena koko Italian piristyvät luottomarkkinat (asuntolainojen korkojen odotetaan laskevan) ja veroedut (tasavero eläkkeille, alhaiset perintöverot) tukevat kysyntää.
Riskit ovat merkittäviä: tiukat lyhytaikaisen vuokrauksen säännökset, ikääntyvä väestö ja ilmastouhat voivat rajoittaa pääoman arvonnousua. Kokonaisuutena analyytikot ennustavat hidasta mutta positiivista kasvua vuoteen 2030 asti, sillä inflaation odotetaan hellittävän ja Venetsian tarjonta pysyy niukkana. Yhteenvetona, venetsialaiset markkinat näyttävät olevan tasaisen vakautumisen tiellä: ylitarjontaa esiintyy vähän, turistitulo on tasaista ja hinnat nousevat vähitellen orgaanisesti (muutamia prosentteja vuodessa) idealista.it, ellei suuria taloudellisia tai ympäristöön liittyviä shokkeja tapahdu.
Lähteet: Tiedot on kerätty Italian kiinteistöportaaleista (Idealista, Immobiliare.it), paikallisista uutisista (La Nuova di Venezia, ANSA), toimialaraporteista (Nomisma/Idealista, HVS) ja ilmastotutkimuksista (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
