Immobilier à Hong Kong 2025 : de la récession à la reprise – tendances, quartiers en vogue et prévisions jusqu’en 2028

Aperçu du marché et principaux moteurs

Le marché immobilier de Hong Kong en 2025 se trouve à un carrefour entre reprise et incertitude. Après avoir atteint un sommet en 2021, les valeurs immobilières ont connu une correction sur plusieurs années, les prix des logements revenant aux niveaux du milieu des années 2010 spglobal.com. Les prix résidentiels ont chuté de près de 30 % par rapport à leurs sommets de 2021, atteignant des niveaux jamais vus depuis 2016 spglobal.com. Parallèlement, les volumes de transactions rebondissent fortement – le total des ventes immobilières a bondi de 17 % en 2024 (après des baisses en 2022–23) alors que les acheteurs sont revenus une fois les restrictions pandémiques levées globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Le résultat est une perspective de marché mitigée : la demande s’anime et les politiques ont évolué pour soutenir les acheteurs, mais certaines parties du marché (notamment les bureaux) font face à une surabondance et à un sentiment morose hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Plusieurs principaux moteurs façonnent ces dynamiques :

• Tendances économiques : L’économie de Hong Kong connaît une légère reprise après le COVID, avec une croissance de 3,1 % en glissement annuel au premier trimestre 2025 spglobal.com. Cependant, les vents contraires mondiaux – tensions commerciales croissantes entre les États-Unis et la Chine et ralentissement de la Chine continentale – tempèrent les perspectives. Le gouvernement avertit que la politique commerciale incertaine et la volatilité extérieure pourraient « assombrir les perspectives à court terme » spglobal.com, maintenant les investisseurs prudents.
• Taux d’intérêt et finances : Avec le dollar de Hong Kong indexé sur le dollar américain, les taux d’intérêt locaux ont grimpé en 2023 parallèlement aux hausses de la Réserve fédérale américaine. En mai 2025, le taux de base de la Hong Kong Monetary Authority s’élevait à 4,75 % globalpropertyguide.com, mais des signes d’accalmie sont apparus. La Fed a suspendu les hausses de taux, le HIBOR (taux interbancaires) a commencé à s’assouplir, et les banques ont même réduit les taux préférentiels fin 2024 globalpropertyguide.com. L’assouplissement du coût de l’emprunt a amélioré le moral des acheteurs et diminué le poids des prêts hypothécaires, contribuant à la récente hausse des ventes de logements cushmanwakefield.com. À l’avenir, d’éventuelles baisses de taux de la Fed fin 2025 pourraient encore renforcer la liquidité et le pouvoir d’achat hongkongbusiness.hk. Cela dit, les autorités appellent à la prudence : toute volatilité future des taux ou tout mouvement des marchés mondiaux peut rapidement se répercuter sur le secteur immobilier de Hong Kong, fortement endetté globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Démographie et flux de talents : Les tendances démographiques sont un facteur à double tranchant. La population de Hong Kong était d’environ 7,53 millions en 2024, augmentant de 0,1 % après des baisses précédentes reuters.com. Les programmes gouvernementaux d’attraction de talents et la réouverture des frontières ont permis un afflux net d’environ 21 000 personnes en 2024 reuters.com, dont des milliers de professionnels venus de Chine continentale et de l’étranger. Cet afflux – 14 200 talents « importés » (plus 9 300 personnes à charge) rien que sur les deux premiers mois de 2025 – soutient la demande de locations haut de gamme et de logements de luxe jll.com.hk. Néanmoins, la croissance démographique reste anémique, et la ville se remet encore de la sortie de résidents entre 2019 et 2022 globalpropertyguide.com. Le vieillissement de la population et le ralentissement de la croissance à long terme des ménages posent des défis pour une demande de logement soutenue.
• Facteurs politiques et d’intégration : Le paysage politique de la ville s’est stabilisé sous la Loi sur la sécurité nationale, mais son attractivité internationale et la confiance des investisseurs se remettent encore des troubles de 2019. Parallèlement, l’intégration de Hong Kong avec la Greater Bay Area (GBA) devient un moteur de plus en plus important. Des liens transfrontaliers plus étroits promettent de nouvelles opportunités économiques (par exemple, des pôles d’innovation conjoints et une présence accrue d’entreprises continentales) susceptibles de stimuler la demande de bureaux et d’appartements dans les districts frontaliers. Cependant, les risques géopolitiques persistent – les tensions sino-américaines ou les changements de politique continentale envers Hong Kong peuvent influencer les flux de capitaux et les décisions immobilières des entreprises. Par exemple, les différends commerciaux sino-américains en cours remodèlent déjà le secteur logistique et poussent les entreprises à repenser leurs chaînes d’approvisionnement jll.com.hk jll.com.hk.
• Environnement réglementaire : Dans un revirement politique spectaculaire, le gouvernement de Hong Kong a démantelé les mesures de refroidissement du marché immobilier en place depuis une décennie en 2023–2024 afin de relancer un marché en déclin. Les droits de timbre qui visaient autrefois les acheteurs étrangers et les acquéreurs de résidences secondaires ont été réduits ou supprimés. Ce changement de cap politique – détaillé dans une section ultérieure – a rouvert la porte aux acheteurs chinois du continent et allégé les coûts initiaux pour les locaux, injectant une nouvelle demande globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Parallèlement, des stratégies d’approvisionnement foncier et de logement à long terme sont mises en œuvre pour remédier aux pénuries chroniques, ce qui pourrait remodeler les tendances du développement jusqu’en 2028 et au-delà.

Dans l’ensemble, 2025 marque un point d’inflexion pour l’immobilier à Hong Kong. Le secteur résidentiel montre des signes précoces de stabilisation grâce à des politiques de soutien et à une confiance retrouvée, tandis que les segments commercial et industriel suivent une trajectoire plus prudente. Dans les sections ci-dessous, nous examinons chaque grand secteur – résidentiel, commercial (bureaux et commerces) et industriel – en analysant les tendances actuelles, les données sur les prix et les volumes, les évolutions politiques et les perspectives pour les différents quartiers. Nous mettons également en avant les initiatives d’urbanisme (des nouvelles villes aux méga-projets de remblaiement) et identifions les principales opportunités d’investissement et risques qui façonneront le paysage immobilier de Hong Kong à court et moyen terme.

Immobilier résidentiel : les prix atteignent un plancher alors que la demande repart à la hausse

Prix et ventes des logements : Le marché du logement à Hong Kong a subi une correction importante depuis 2021, mais des signes clairs indiquent que les prix atteignent un plancher en 2025. L’indice officiel des prix résidentiels a reculé d’une année sur l’autre pendant 13 trimestres consécutifs globalpropertyguide.com. Au premier trimestre 2025, les prix des logements étaient en baisse de 7,8 % par rapport à l’année précédente (et d’environ 9 % en termes réels), poursuivant la série de baisses mais à un rythme plus modéré globalpropertyguide.com. Cela fait suite à des chutes à deux chiffres pendant une grande partie de 2023. La figure 1 ci-dessous illustre comment les valeurs sont revenues à peu près aux niveaux de 2016 après le pic de la période pandémique :

Notamment, le segment luxe surperforme le marché de masse en pleine récession. Alors que les petits et moyens appartements (moins de 100 m²) ont vu leurs prix baisser de 7 à 9 % sur un an au 1er trimestre 2025, les plus grandes habitations de plus de 160 m² ont en réalité augmenté de 7,2 % par rapport à l’an dernier globalpropertyguide.com. Cette divergence suggère une demande résiliente (ou une offre limitée) pour les biens ultra-prime – probablement portée par des acheteurs fortunés et des expatriés de retour – alors même que la valeur des logements traditionnels reste sous pression. Toutes les catégories de taille ont toutefois connu de légères baisses d’un trimestre à l’autre au T1, ce qui indique que le marché global n’a pas encore totalement inversé la tendance globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

De façon encourageante, les volumes de transactions ont bondi malgré la correction des prix, signe que les acheteurs reviennent sur le marché. Le nombre total de transactions immobilières (neuf + ancien) a grimpé de 23,5 % en 2024 pour atteindre 53 099 opérations, inversant les fortes baisses de 2022–23 globalpropertyguide.com. La dynamique s’est poursuivie début 2025 : les ventes de logements au T1 2025 ont augmenté de 19 à 36 % sur un an tant dans le neuf que dans l’ancien globalpropertyguide.com. Sur le marché du neuf en particulier, la demande refoulée est évidente – les promoteurs ont vendu 3 897 nouveaux logements au T1 (soit 36 % de plus qu’au T1 2024) alors que les acheteurs se sont rués sur les lancements à prix attractifs globalpropertyguide.com. Des prêts hypothécaires moins chers et la levée des restrictions d’achat ont libéré de nombreux acheteurs jusque-là écartés. Même le marché de la revente (secondaire) a vu plus de 8 200 unités changer de mains au T1 (hausse annuelle de 19 %) globalpropertyguide.com. Cependant, par rapport aux moyennes historiques, les volumes de ventes globaux se remettent encore d’un niveau très bas (ils restent inférieurs aux pics du milieu des années 2010), de sorte que la reprise actuelle indique un redémarrage précoce plutôt qu’un véritable boom.

Vent Favorable des Politiques : Un moteur majeur du rebond des ventes a été le relâchement des politiques du marché immobilier. Après des années de « mesures de refroidissement » restrictives, les autorités ont opéré un revirement spectaculaire :

En février 2024, Hong Kong a supprimé tous les droits de timbre supplémentaires sur les achats de logements globalpropertyguide.com. Cela a effectivement aboli le droit de timbre de 15 % pour les acheteurs étrangers, le droit additionnel de 15 % sur les résidences secondaires, et les taxes progressives sur les reventes rapides (Special Stamp Duty) qui étaient en place depuis le début des années 2010 globalpropertyguide.com. Comme l’a déclaré le Secrétaire aux finances Paul Chan, les mesures de restriction de la demande « n’étaient plus nécessaires dans les conditions économiques et de marché actuelles » globalpropertyguide.com. L’impact a été immédiat – avec la suppression de ces taxes, les acheteurs chinois du continent sont revenus en masse sur le marché immobilier de Hong Kong, augmentant notablement les transactions à la fin de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Plus tôt, en octobre 2023, le gouvernement avait déjà fait un premier pas en divisant par deux plusieurs droits de timbre (BSD et droit sur les résidences secondaires réduits de 15 % à 7,5 %) et en raccourcissant la période de restriction de revente pour les spéculateurs de 3 ans à 2 ans globalpropertyguide.com. Les taxes de timbre pour les acheteurs désignés comme « talents étrangers » étaient également supprimées (à condition de rester pour obtenir la résidence permanente) globalpropertyguide.com. Ces ajustements de mi-2023 étaient le premier assouplissement en une décennie et ont préparé le terrain pour la suppression totale en 2024.
• Pour soutenir davantage les primo-accédants locaux achetant des logements moins chers, le budget 2025/26 a relevé le seuil de prix pour le droit de timbre minimal : à compter de février 2025, les logements jusqu’à 4 millions HK$ (≈511 000 US$) n’entraîneront qu’un droit de timbre de 100 HK$ globalpropertyguide.com. Ce plafond révisé (contre 3 M HK$ auparavant) bénéficiera à environ 15 % des transactions et entraînera un manque à gagner fiscal d’environ 400 M$ par an pour améliorer l’accessibilité globalpropertyguide.com.
L’Autorité Monétaire de Hong Kong a également assoupli les règles de prêt hypothécaire – notamment en abaissant la marge de taux d’intérêt du test de résistance de 1 % en 2022 – afin d’améliorer la capacité de financement des acheteurs dans un contexte de taux plus élevés globalpropertyguide.com. Cela a donné aux emprunteurs un peu plus de marge de manœuvre pour l’approbation des prêts, compensant partiellement l’impact de la hausse des taux d’intérêt.

Ces revirements de politique marquent un changement profond par rapport à la position de longue date du gouvernement visant à réprimer la spéculation. L’objectif est désormais de stimuler un marché morose et de soutenir la demande réelle. Les résultats jusqu’à présent : la confiance du marché s’est améliorée, et l’activité d’achat a repris comme prévu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les observateurs du secteur notent qu’après la levée des mesures de refroidissement, « les niveaux de transactions… ont de nouveau augmenté » et l’optimisme des acheteurs a progressé globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Fait crucial, les promoteurs ont réagi en fixant des prix compétitifs pour les nouveaux projets afin d’attirer les acheteurs. Tout au long de 2024–25, de nombreux lancements ont été accompagnés de remises importantes ou d’incitations, ce qui, combiné à des taxes plus faibles, a stimulé l’absorption rapide des nouveaux logements cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Cette liquidation des stocks se reflète dans une baisse du « nombre de mois d’offre » de logements neufs invendus – passant d’un pic d’environ 102 mois en 2023 à 78 mois fin 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL prévoit que si les ventes se maintiennent autour de 18 000 nouvelles unités par an, le stock invendu pourrait se normaliser à environ 58 mois (soit environ 5 ans) d’ici fin 2025, s’approchant ainsi d’un marché plus équilibré worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. En résumé, l’excédent du marché primaire diminue, réduisant la pression à la baisse sur les prix. Les promoteurs vont même jusqu’à retarder certains projets ou à louer les unités invendues pour éviter d’inonder le marché worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – une gestion stratégique de l’offre qui témoigne d’une confiance dans une reprise future.

Offre de logements et construction : La pénurie chronique de logements à Hong Kong n’a pas disparu, mais les efforts récents commencent à porter leurs fruits en termes de nouvelle offre. L’activité de construction résidentielle a bondi l’année dernière : les livraisons en 2024 ont grimpé de 75 % pour atteindre 24 261 unités, un net revirement par rapport au ralentissement induit par la pandémie (les livraisons avaient chuté de 35 % en 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il s’agit de l’un des totaux annuels de livraisons les plus élevés depuis de nombreuses années, grâce à l’achèvement de plusieurs grands projets. Notamment, Kowloon et les Nouveaux Territoires représentaient 93 % des nouveaux logements (respectivement 48 % et 45 %), tandis que l’île de Hong Kong – où le terrain est le plus rare – n’a vu que 7 % des livraisons de 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Le district de Kowloon City (qui inclut Kai Tak) a à lui seul contribué à hauteur de 33 % de toutes les nouvelles unités en 2024, reflétant la vaste reconversion de l’ancienne zone aéroportuaire globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dans les Nouveaux Territoires, les principales sources de nouvelle offre étaient Yuen Long et Tuen Mun (chacune représentant 17 % des livraisons de 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – des zones où de grands projets de « new towns » et de nouveaux ensembles résidentiels voient le jour. Cette répartition géographique met en évidence une tendance persistante : la croissance du logement neuf est concentrée dans les districts périphériques, car le centre urbain dispose de peu d’espace pour de grands développements.

L’élan s’est poursuivi en 2025 : 5 486 unités ont été achevées au premier trimestre 2025 seulement globalpropertyguide.com. Fait révélateur, 62 % de ces logements étaient de petits appartements de moins de 40 m² globalpropertyguide.com, répondant à la demande du marché de masse. Les dernières données du gouvernement montrent que le parc total de logements de Hong Kong (privé et public) a atteint environ 1,292 million d’unités en 2024, soit une hausse de 1,7 % sur un an globalpropertyguide.com. Plus de la moitié de ce parc (environ 700 000 unités) sont de minuscules appartements de catégorie A/B de moins de 70 m² – un héritage des promoteurs qui maximisaient le volume sous les contraintes passées globalpropertyguide.com. Bien que l’augmentation récente de l’offre soulage quelque peu la pression, elle tente encore de rattraper des décennies de sous-approvisionnement. Même après le bond de 2024, le taux de vacance des logements à Hong Kong reste faible (environ 4,5 % du parc fin 2024, y compris les logements encore en cours de procédure d’Occupation Permit) rvd.gov.hk, et la surpopulation est répandue dans la tranche à faibles revenus.

Pour remédier à la pénurie chronique, des plans ambitieux sont en cours (voir la section Politique & Urbanisme pour plus de détails). De l’accélération du développement foncier à la création de vastes nouvelles villes comme la Northern Metropolis, le gouvernement vise à ajouter plusieurs centaines de milliers de logements au cours des 10 à 15 prochaines années globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. À court terme (3 à 4 prochaines années), le Housing Bureau prévoit que 108 000 nouveaux logements privés pourraient être produits worldpropertyjournal.com – soit une augmentation d’environ 10 % par rapport aux niveaux d’offre récents les plus élevés. Si cela se concrétise, ce pipeline aidera à atténuer progressivement la demande refoulée. Cependant, sur la période immédiate 2025–2028, l’offre de logements restera relativement limitée selon les standards internationaux, car les grands projets (polders, nouveaux corridors ferroviaires, etc.) prennent du temps à se matérialiser.

Marché locatif : Le segment locatif du marché résidentiel de Hong Kong connaît également un tournant. Durant la flambée des prix des années 2010, les rendements ont atteint des niveaux extrêmement bas (2–3 %) car la valeur du capital a largement dépassé les loyers – une caractéristique du statut de Hong Kong en tant que marché refuge. Désormais, avec la baisse des prix et la légère hausse des loyers, les rendements locatifs bruts augmentent légèrement, offrant de meilleurs revenus aux propriétaires (bien que ceux-ci restent modestes). Les rendements moyens des petits appartements sont passés à environ 3,7 % début 2025, contre environ 2,7 % deux ans auparavant globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les grandes unités rapportent moins (environ 2,4 % pour les logements de luxe) mais ont également légèrement progressé d’une année sur l’autre globalpropertyguide.com. Ces chiffres restent « extrêmement bas selon les standards internationaux » – rappelant que l’immobilier résidentiel à Hong Kong est avant tout un placement en capital, où les investisseurs acceptent de faibles rendements dans l’espoir d’une appréciation des prix globalpropertyguide.com.

Sur le terrain, les loyers augmentent modérément après une baisse due à la pandémie. Au premier trimestre 2025, les taux de location ont augmenté d’environ 3–9 % sur un an selon la taille des logements globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Notamment, la plus forte croissance des loyers a été observée dans le segment des 100–160 m² (+9 % sur un an), reflétant un regain de demande pour les grands logements familiaux et les résidences de luxe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. En revanche, les plus petits appartements (<40 m²) ont vu leurs loyers augmenter d’environ 3,5 % globalpropertyguide.com – une hausse tout de même soutenue, probablement due au retour des jeunes professionnels et des célibataires à la réouverture de la ville. Par région, les loyers dans les Nouveaux Territoires ont augmenté le plus rapidement (à partir d’un niveau plus bas), les petits appartements des NT enregistrant près de 10 % de croissance, alors que de plus en plus de personnes cherchent un logement abordable hors du centre urbain globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les appartements de l’île de Hong Kong restent les plus chers à louer (par exemple, environ 60 $ par m² par mois pour les logements de moins de 40 m² sur l’île de HK contre environ 44 $ dans les NT) globalpropertyguide.com. Malgré tout, la combinaison de loyers en hausse et de prix en baisse signifie que le ratio loyer/prix se normalise. Cette tendance attire de nouveau certains investisseurs sur le marché – l’amélioration des rendements locatifs a été citée comme l’un des facteurs “encourageant les investisseurs à revenir” sur le marché du logement en 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Pour les locataires, cependant, la hausse progressive des loyers se fait sentir après le bref répit du COVID ; l’accessibilité au logement reste un enjeu social majeur, en particulier pour les ménages à faible revenu toujours coincés dans de minuscules appartements subdivisés ou en attente d’un logement public.

Perspectives pour le résidentiel : La plupart des analystes estiment que le secteur résidentiel atteindra l’équilibre d’ici la fin 2025. Avec la stabilisation des taux d’intérêt et l’amélioration de l’équilibre entre l’offre et la demande, les prix des logements devraient se stabiliser et pourraient connaître une légère croissance dans les années à venir. Les principaux cabinets de conseil prévoient pour 2025 des variations de prix comprises entre -5 % et +3 % cushmanwakefield.com jll.com.hk – ce qui correspond essentiellement à une stabilisation après les précédentes baisses à deux chiffres. Les données gouvernementales montrent déjà qu’au printemps 2025, les prix réels (corrigés de l’inflation) des logements sont revenus aux niveaux de 2012 globalpropertyguide.com, réduisant considérablement le risque de bulle. En effet, Hong Kong est sortie pour la première fois de la catégorie de risque de bulle la plus élevée dans l’indice UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, en raison de la forte correction des prix globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ce point de départ plus sain, combiné à une gestion active de la nouvelle offre par les promoteurs (allant jusqu’à mettre des projets en attente pour éviter une surabondance worldpropertyjournal.com), suggère une base pour une reprise progressive. Sauf choc externe, la valeur des logements pourrait se stabiliser en 2025 et reprendre une croissance modérée jusqu’en 2028, soutenue par une amélioration de l’accessibilité, le retour des acheteurs du continent et un assouplissement attendu des conditions monétaires. Cependant, toute reprise sera probablement mesurée plutôt qu’explosive – les décideurs ont explicitement opté pour une stratégie de logement « guidée par l’offre » afin d’éviter une surchauffe future globalpropertyguide.com, et un important pipeline de logements publics est en cours, ce qui absorbera une partie de la demande (28 000 nouveaux logements publics par an prévus) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

En résumé, le marché résidentiel de Hong Kong en 2025 commence à amorcer un redressement. Les prix sont proches de leur point bas cyclique, l’activité transactionnelle s’améliore, et le changement de cap du gouvernement en faveur des acheteurs a redonné confiance. Toutefois, la prudence reste de mise : le marché doit absorber l’inventaire existant (près de 79 000 unités invendues fin 2024, tous projets confondus, en prévente et achevés worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) et surveiller les aléas économiques. Pour les utilisateurs finaux comme pour les investisseurs, 2025–2026 pourrait offrir une période de prix relativement stables et de choix accrus, avant qu’une pénurie d’offre à plus long terme ne fasse à nouveau pression à la hausse. L’emplacement et le segment seront déterminants : les prix des logements de masse devraient rester modérés tant que l’excès d’offre n’est pas absorbé, tandis que le segment du luxe, plus rare, pourrait enregistrer des hausses plus rapides (notamment si l’afflux d’expatriés aisés et de professionnels du continent se poursuit). Globalement, le pire de la crise immobilière semble passé, ouvrant la voie à une période de stabilisation et de croissance progressive à l’horizon 2028 cushmanwakefield.com.

Immobilier commercial : bureaux sous pression, commerce en reprise

Le secteur de l’immobilier commercial à Hong Kong connaît des fortunes contrastées en 2025. Le marché des bureaux fait face à un taux de vacance élevé et à une pression baissière sur les loyers en raison de nouvelles livraisons et de l’évolution des modes de travail. À l’inverse, le secteur du commerce se redresse prudemment avec le retour de la fréquentation et du tourisme, même si les loyers restent inférieurs à leurs pics d’avant-pandémie. Nous examinons chaque segment à tour de rôle :

Marché des bureaux : taux de vacance élevé dans une nouvelle vague d’offre

Le marché des bureaux de catégorie A à Hong Kong est actuellement favorable aux locataires, confronté à un excédent d’offre et une demande atone. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le taux de vacance global des bureaux de catégorie A a grimpé dans les moyennes à deux chiffres et devrait atteindre 19 % d’ici fin 2025 (contre ~17 % en 2024) hongkongbusiness.hk. Il s’agit d’une hausse spectaculaire par rapport à la quasi-absence de vacance à Central il y a quelques années, reflétant à la fois des facteurs cycliques et structurels :

• Afflux de nouvelle offre : Après des années de pénurie, Hong Kong voit une vague de nouvelles tours de bureaux s’achever, en particulier dans les nouveaux quartiers d’affaires. Environ 3,5 millions de pieds carrés de nouveaux bureaux arriveront sur le marché rien qu’en 2025, portés par des projets emblématiques comme l’International Gateway Centre à West Kowloon (un complexe de deux tours de 2,6 millions de pieds carrés au-dessus de la gare du train à grande vitesse) et de nouveaux gratte-ciel dans des zones traditionnellement tendues hongkongbusiness.hk. Les développements en cours à Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – envisagé comme un second quartier central des affaires – ajoutent également une surface significative. Fitch Ratings note que la croissance continue de l’offre « dans des zones telles que Kowloon East » est un facteur majeur de la hausse du taux de vacance hongkongbusiness.hk.
• Demande modérée et recherche de qualité : La demande des occupants ne se remet que lentement du ralentissement causé par la pandémie. Au 1er trimestre 2025, l’absorption nette était en fait de -143 000 pieds carrés, car l’espace libéré par les locataires réduisant leur surface a dépassé celui des nouveaux baux jll.com.hk jll.com.hk. De nombreuses entreprises réévaluent leurs besoins en espace en raison du travail hybride et de la réduction des coûts. Celles qui se développent (notamment dans la finance et les services professionnels) sont souvent des locataires « flight-to-quality » – profitant de loyers plus bas pour s’installer dans des immeubles haut de gamme cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Cela a conduit à de meilleures performances dans les zones centrales : par exemple, le taux de vacance à Central est passé à 11,5 % au 1er trimestre 2025 (contre 11,6 %), car le quartier continue d’attirer la demande pour des espaces de premier ordre jll.com.hk jll.com.hk. De même, les taux de vacance à Wanchai/Causeway Bay et Tsim Sha Tsui (zones d’affaires traditionnelles) se sont stabilisés autour de 8–10 % jll.com.hk jll.com.hk. En revanche, les quartiers décentralisés subissent le plus fort impact – le taux de vacance à Kowloon East a grimpé à 21,3 % au 1er trimestre 2025 jll.com.hk jll.com.hk, en raison de l’arrivée de nouveaux immeubles et du retour des locataires vers les zones centrales. La disponibilité globale à l’échelle de la ville (y compris les espaces en sous-location) est encore plus élevée, oscillant autour de 19–20 % à la mi-2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Baisse des loyers : Avec une offre abondante et des locataires ayant l’embarras du choix, les propriétaires sont sous pression pour rivaliser sur les loyers et les incitations. Les loyers de bureaux sont clairement orientés à la baisse : les loyers de catégorie A ont chuté d’environ 3–5 % en 2024, et d’environ 1,3 % supplémentaires au premier trimestre 2025 jll.com.hk. Tous les sous-marchés ont enregistré des baisses début 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) a mené avec une baisse de 3,4 % au premier trimestre, tandis que même Central a vu ses loyers baisser de 0,7 % sur le trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Selon JLL, les loyers du quartier financier sont désormais environ 20 % en dessous des niveaux d’avant 2019, renforçant la compétitivité régionale de Hong Kong mais réduisant les revenus des propriétaires. Les experts du marché prévoient que les loyers de bureaux continueront de baisser avant de toucher un plancher : les prévisions pour l’évolution annuelle des loyers en 2025 vont de -5 % à -10 % jll.com.hk jll.com.hk. Fitch prévoit même une « revalorisation négative des loyers à un pourcentage dans les basses dizaines » pour les baux arrivant à expiration, les locataires renouvelant à des taux de marché actuels nettement inférieurs hongkongbusiness.hk. La note positive est que le rythme de la baisse ralentit – le deuxième trimestre 2025 n’a enregistré qu’une baisse trimestrielle de 1 %, une amélioration par rapport à -2,5 % au premier trimestre cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Cela suggère que le pire est peut-être passé, les loyers approchant d’un creux cyclique fin 2025.

Malgré ces défis, l’activité de location a repris après les creux de la pandémie. Au deuxième trimestre 2025, le volume des nouvelles locations a atteint 1,2 million de pieds carrés – le plus haut niveau trimestriel depuis début 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Une grande partie de cette activité a été portée par le secteur bancaire et financier, qui a soutenu plusieurs grands déménagements et expansions cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Le marché des introductions en bourse de Hong Kong a également montré des signes de reprise en 2023–24, et tout rebond durable des marchés de capitaux « aiderait à soutenir la demande de bureaux » de la part des entreprises financières et professionnelles cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. De plus, les entreprises chinoises continentales (notamment dans la technologie et la gestion de patrimoine) continuent de considérer Hong Kong comme un emplacement stratégique, fournissant un flux de locataires – bien que leurs plans d’expansion soient plus prudents dernièrement en raison de l’incertitude économique en Chine.

D’un point de vue investissement, les valeurs du capital des bureaux ont corrigé parallèlement aux loyers. Les prix des bureaux de catégorie A ont baissé d’environ 20 à 30 % par rapport à leur pic, ce qui crée des opportunités intéressantes pour les investisseurs à long terme. En effet, des opérations en difficulté ou à valeur ajoutée émergent : les banques devraient vendre des actifs de bureaux saisis en 2025 hongkongbusiness.hk, ce qui pourrait permettre aux acheteurs d’acquérir des immeubles de qualité à prix réduit. Les grands promoteurs et les REIT restent financièrement stables (Fitch affiche des perspectives stables pour les principaux propriétaires comme Link REIT, Swire, SHKP et Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), donc une vague de ventes forcées est peu probable ; cependant, les petits propriétaires ou les actifs non stratégiques pourraient changer de mains à mesure que le marché se réévalue.

En termes de points chauds géographiques :

• Le CBD central reste résilient – son prestige et l’offre limitée de nouveaux espaces le rendent relativement isolé. Les loyers des bureaux de catégorie A dans le centre (~120 HK$/pied²/mois) affichent toujours une prime de 40 à 50 % par rapport à Kowloon East. Fitch a noté que Causeway Bay (où Hysan domine) est un « sous-marché relativement résilient » même pendant la récession hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East et Kai Tak sont l’épicentre de la nouvelle offre et donc actuellement le point le plus faible. Avec un taux de vacance supérieur à 20 % et davantage de projets en cours d’achèvement (par exemple, de nouvelles tours de bureaux dans la zone de développement de Kai Tak), ce district restera un marché favorable aux locataires jusqu’en 2028. Les propriétaires y proposent des loyers agressifs et des incitations à l’aménagement pour attirer les occupants, d’autant plus que certaines multinationales ont renoncé à leurs plans de décentralisation.
• West Kowloon est un nouveau pôle de bureaux émergent à surveiller. Le International Gateway Centre (IGC), un projet emblématique de tours jumelles au-dessus de la gare de West Kowloon, sera achevé d’ici fin 2025 building.hk building.hk. Avec 2,6 millions de pieds² de bureaux de catégorie A et 600 000 pieds² de podium commercial, l’IGC augmentera considérablement l’offre de bureaux à Tsim Sha Tsui/Jordan. Son attrait réside dans la connectivité (liaison ferroviaire à grande vitesse avec la Chine continentale) et des installations neuves (conçues par un architecte de renom). Les premiers signes indiquent que des institutions financières et des entreprises continentales s’intéressent à West Kowloon pour leur siège régional. Cependant, à court terme, cela accentuera la pression sur la vacance jusqu’à ce que l’absorption rattrape l’offre.
• Périphérie des anciens CBD (par ex. Wan Chai, Island East) : Ces emplacements ont connu les plus fortes baisses de loyers (par ex. Quarry Bay -3,4 % au T1 jll.com.hk) car certains locataires ont déménagé vers le centre ou des immeubles neufs. Certains bureaux vieillissants pourraient être réaménagés ou repositionnés (par ex. en espaces de coworking, hôtels, ou même en logements via des incitations à la reconversion).

Perspectives pour les bureaux : L’ajustement du marché des bureaux devrait se poursuivre jusqu’en 2025–2026. Les propriétaires devront probablement rester compétitifs sur les conditions de location pour maintenir l’occupation, surtout avec environ 4+ millions de pieds carrés d’offre supplémentaire prévue entre 2025 et 2027 (y compris des projets comme One North Point et de nouvelles tours à Kwun Tong). Les analystes prévoient que le taux de vacance pourrait culminer autour de 2025–26 puis s’améliorer progressivement à mesure que l’économie se renforce et que l’offre diminue. Les loyers devraient atteindre leur point bas d’ici 2026, puis potentiellement se stabiliser ou augmenter légèrement par la suite à mesure que la surabondance est absorbée et si le rôle de Hong Kong en tant que centre financier reste solide. Un facteur encourageant : le statut de Hong Kong en tant que siège régional reste incontesté en Asie – il y a un regain d’intérêt de la part des entreprises technologiques et de gestion d’actifs du continent pour installer des bureaux importants dans la ville. Les efforts du gouvernement pour attirer les entreprises (comme les allègements fiscaux pour les family offices) pourraient également stimuler la demande de bureaux. Néanmoins, l’époque des taux de vacance ultra-faibles et des loyers en spirale est révolue, au moins à moyen terme. Les entreprises ont plus d’options que jamais – elles peuvent choisir des espaces haut de gamme à Kowloon à la moitié du loyer de Central, ou négocier des conditions avantageuses dans des immeubles premium de Central grâce à des taux de vacance plus élevés. En conséquence, la croissance des loyers, lorsqu’elle reviendra, sera probablement lente et segmentée, avec les bureaux de meilleure qualité et les mieux situés qui se redresseront en premier.

Pour l’instant, 2025 offre aux occupants une excellente opportunité de sécuriser des baux de bureaux attractifs, tandis que les investisseurs pourraient trouver de la valeur dans des actifs de bureaux dépréciés (notamment s’ils sont acquis en dessous du coût de remplacement). Le principal risque à venir est si la demande faiblit davantage – par exemple, si une récession mondiale ou un ralentissement local survient, la réduction des surfaces de bureaux pourrait reprendre et prolonger la surabondance. À l’inverse, une surprise positive (par exemple, un afflux massif d’entreprises du continent après la normalisation des frontières, ou un rebond du secteur technologique) pourrait accélérer l’absorption. Les parties prenantes surveillent donc de près l’économie au sens large et la connectivité de Hong Kong avec la Chine, car ces facteurs influenceront fortement les besoins en espaces de bureaux à l’approche de 2028.

Marché du commerce de détail : reprise progressive portée par le retour du tourisme

L’immobilier commercial de Hong Kong est en phase de reprise en 2025, après avoir été frappé par le double choc des troubles sociaux de 2019 et de près de trois ans d’isolement dû au COVID. La fréquentation et les ventes sont de nouveau en hausse grâce au retour des touristes et à la reprise des dépenses des consommateurs locaux, mais le secteur n’a pas encore retrouvé toute sa vitalité d’avant 2019. Les loyers dans les zones commerciales principales restent quelque peu faibles, et les taux de vacance des rues commerçantes – bien qu’en amélioration – restent élevés par rapport aux années de boom.

Tendances du tourisme et des ventes : Le moteur du marché de la vente au détail à Hong Kong est le tourisme, en particulier les visiteurs chinois du continent qui ont historiquement stimulé les dépenses de luxe. Avec la réouverture de la frontière début 2023, les arrivées de visiteurs ont explosé. Hong Kong a enregistré 44,5 millions d’arrivées de touristes en 2024, soit une hausse de 31 % par rapport à l’année précédente hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Il s’agit d’un rebond impressionnant, bien qu’encore environ un tiers en dessous des 65 millions d’arrivées de 2018 (la dernière année avant les manifestations et la pandémie) hongkongfp.com. Pour 2025, le tourisme devrait encore progresser : les arrivées mensuelles au début de 2025 étaient d’environ 2,2 millions (janvier) et en hausse ceicdata.com. Le gouvernement et l’Office du tourisme ont été proactifs, organisant des « méga-événements » et des promotions pour attirer les voyageurs internationaux et restaurer la réputation de Hong Kong en tant que World City d’Asie cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

En conséquence, les ventes au détail montrent des signes de stabilisation. Après une contraction brutale en 2020 et une reprise timide en 2021–22, la valeur totale des ventes au détail s’est enfin stabilisée. De janvier à avril 2025, les ventes au détail étaient en baisse de 5,6 % sur un an hongkongbusiness.hk, ce qui, bien qu’encore une baisse, représente un recul moins important que les -7 % observés en 2024 hongkongbusiness.hk. En mai 2025, les ventes au détail mensuelles ont même enregistré une hausse de +2,4 % sur un an, marquant la première croissance en plus d’un an cushmanwakefield.com. Les catégories comme la joaillerie, les montres et les produits de luxe (qui dépendent des dépenses touristiques) restent en dessous des niveaux d’avant la pandémie, mais les catégories grand public (supermarchés, biens de consommation) ont résisté grâce à la demande locale. Fait important, les habitudes des acheteurs du continent ont changé : beaucoup dépensent désormais davantage pour des expériences abordables et des outlets plutôt que seulement dans les boutiques de luxe, une tendance qui a soutenu la restauration et le commerce de détail de divertissement.

Vacance et loyers : Le marché de la location de commerces de détail s’améliore, mais la reprise n’est pas uniforme. Le taux de vacance des boutiques en rez-de-chaussée dans les principaux quartiers commerçants était d’environ 10,6 % au 1er trimestre 2025, à peine en baisse par rapport à 10,5 % fin 2024 jll.com.hk jll.com.hk. Cela signifie qu’environ 1 boutique sur 10 au niveau de la rue dans les zones de premier plan (comme Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) reste vacante – bien loin du taux de vacance proche de 0 % lors du boom touristique des années 2010. Les centres commerciaux s’en sortent un peu mieux : le taux de vacance dans les centres commerciaux de premier plan était d’environ 9,2 % au 1er trimestre (en hausse par rapport à 9,1 % fin 2024) jll.com.hk jll.com.hk, car les centres commerciaux bien gérés de Hong Kong ont conservé la plupart de leurs locataires pendant la crise grâce à des concessions de loyer et des promotions. Les taux de vacance toujours élevés indiquent que certains espaces commerciaux, en particulier les grands magasins phares autrefois occupés par des marques de luxe, restent vides ou sont lents à être reloués. Plusieurs boutiques emblématiques de Russell Street et Canton Road (autrefois les rues commerçantes les plus chères du monde) ont fermé entre 2019 et 2020 et n’ont pas encore trouvé de remplaçants à long terme. Celles qui ont été relouées l’ont souvent été à des loyers bien inférieurs à de nouveaux types de locataires (par exemple, des marques locales, des pharmacies, des magasins de sport ou même des expériences éphémères).

Les loyers de commerce de détail continuent de s’ajuster légèrement à la baisse, reflétant ces conditions. Au premier trimestre 2025, les loyers des boutiques en rue commerçante ont encore baissé de 0,8 % par rapport au trimestre précédent jll.com.hk jll.com.hk. Les loyers des centres commerciaux de premier plan ont reculé de 0,3 % et ceux des centres commerciaux super-prime de 0,2 % au cours du trimestre jll.com.hk jll.com.hk. Sur une base annuelle, les loyers des boutiques sont inférieurs de quelques pourcents à ceux d’il y a un an. Cependant, le rythme de la baisse a nettement ralenti – les baisses de loyers sont désormais de quelques pourcents seulement, contre des chutes à deux chiffres en 2020. Les propriétaires continuent généralement d’offrir des remises de loyer ou des conditions flexibles pour attirer les locataires face à des « vents contraires sur les ventes » dans certains segments du commerce de détail jll.com.hk jll.com.hk. Pour 2025, les prévisions suggèrent une évolution des loyers stable à -5 % pour les commerces de rue et les commerces de détail de premier plan – évoluant essentiellement au plus bas jll.com.hk jll.com.hk. Si les dépenses touristiques continuent de se redresser, les loyers pourraient enfin se stabiliser d’ici 2026.

Changement de la composition des locataires : Une tendance notable est un remaniement de la composition des locataires de détail. Là où les boutiques de montres de luxe et de mode dominaient autrefois les artères commerçantes de Hong Kong, ce sont désormais des enseignes plus abordables et des opérateurs expérientiels qui prennent des espaces cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Par exemple, au deuxième trimestre 2025, des quartiers comme Mong Kok et Tsim Sha Tsui ont vu une activité locative soutenue de la part de marques de vêtements de sport, de fast fashion et de cosmétiques ciblant les consommateurs soucieux de leur budget cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Les salles de sport, magasins lifestyle et même les services financiers (banques, sociétés de valeurs mobilières) se développent également dans les locaux commerciaux en rez-de-chaussée jll.com.hk jll.com.hk, profitant de loyers plus bas pour accroître leur présence. Cette diversification crée un paysage commercial plus dynamique, quoique légèrement moins haut de gamme. Les centres commerciaux s’adaptent aussi – beaucoup de centres haut de gamme ont intégré davantage de loisirs (aires pour enfants, expositions d’art) et de restauration pour attirer les visiteurs. L’initiative du gouvernement en faveur d’événements (Art Basel, festival de musique Clockenflap, événements sportifs, etc.) contribue à augmenter la fréquentation à court terme et les dépenses durant ces périodes cushmanwakefield.com.

Par quartier :

• Causeway Bay (traditionnellement le quartier commerçant n°1) reste encore en retrait. Les loyers sur Russell Street ont fortement baissé par rapport à leur pic et la vacance y est plus élevée qu’ailleurs. Mais la mode locale et la restauration comblent progressivement les espaces ; la reprise du quartier dépendra du retour des touristes du continent à leurs habitudes d’achat d’avant 2019.
• Tsim Sha Tsui a connu un certain regain grâce aux touristes passant la nuit – Harbour City (un immense centre commercial) signale une amélioration des ventes, et Nathan Road voit des locataires de milieu de gamme (comme des pharmacies et des marques de sport) remplacer les bijoutiers de luxe. Le quartier culturel de West Kowloon (M+) et la gare du train à grande vitesse à proximité ajoutent de nouveaux attraits à la zone.
• Mong Kok et Sham Shui Po (populaires auprès des locaux et des visiteurs chinois continentaux à la journée pour les bonnes affaires) sont relativement dynamiques. Ces quartiers ont en fait connu des augmentations de loyers d’une année sur l’autre pour les petits locaux commerciaux selon Colliers, en raison d’une forte demande des entreprises locales et de l’attrait des rues spécialisées (rue des baskets, rue de l’électronique) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Les centres commerciaux en zone suburbaine (New Town Plaza de Sha Tin, Tsuen Wan, etc.) sont restés résilients tout au long de la période, soutenus par la clientèle résidentielle locale. Ils continuent d’afficher un taux d’occupation élevé et sont souvent les premiers à voir les ventes rebondir lorsque la consommation s’améliore.

Perspectives pour le commerce de détail : La trajectoire est prudemment optimiste. À mesure que les voyages internationaux se normalisent, Hong Kong pourrait retrouver son niveau de visiteurs d’avant la pandémie d’ici 2026–27, ce qui stimulerait fortement la demande de commerce de détail. Déjà, la réouverture des frontières de la Chine continentale et l’assouplissement de la quarantaine ont libéré un tourisme refoulé, et les dépenses touristiques par habitant devraient augmenter à mesure que la confiance revient. Par conséquent, beaucoup s’attendent à ce que les loyers commerciaux atteignent leur point bas d’ici 2025 avec une légère hausse en 2026. Fitch Ratings note des « signes timides de stabilisation » dans le commerce de détail et affiche des perspectives stables pour les principaux propriétaires de centres commerciaux (par exemple Link REIT qui possède de nombreux centres) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Les ventes au détail en 2025 devraient croître de quelques pourcents, sauf nouveau choc cushmanwakefield.com.

Cependant, le paysage du commerce de détail post-COVID sera différent. La pénétration du commerce électronique à Hong Kong a bondi pendant la pandémie (les ventes au détail en ligne étaient encore en baisse de 4,1 % en glissement annuel fin 2024, une partie de la demande étant revenue vers le hors-ligne) savills.com savills.com. Certains changements structurels – davantage de dépenses locales dans les zones résidentielles, moins d’extravagance purement luxueuse – pourraient persister. Hong Kong est également en concurrence avec d’autres centres commerciaux (comme les nouveaux centres commerciaux de Macao et les boutiques hors taxes de Hainan) pour les dépenses de luxe chinoises. Cela suggère que les loyers commerciaux ultra-élevés (ceux qui ont fait de Causeway Bay la rue commerçante la plus chère du monde) pourraient ne pas revenir de sitôt. À la place, les propriétaires se concentreront sur le commerce de détail expérientiel (des choses que le shopping en ligne ne peut pas offrir) et sur une diversité équilibrée de locataires pour maintenir l’attrait des centres commerciaux et des rues commerçantes.

Le soutien du gouvernement pourrait se poursuivre via des programmes de bons de consommation (comme cela a été fait en 2022) ou en renforçant la réputation de Hong Kong comme destination touristique sûre et dynamique. Si l’économie globale reste solide et que le chômage demeure faible, la consommation locale soutiendra également le secteur du commerce de détail. En résumé, il faut s’attendre à une reprise régulière mais peu spectaculaire de l’immobilier commercial : baisse des taux de vacance, loyers en hausse progressive, et un secteur du commerce de détail adaptatif visant à capter à la fois le portefeuille local et le dollar touristique d’ici 2028.

Immobilier industriel : une logistique résiliente face à de nouveaux défis

Le secteur de l’immobilier industriel de Hong Kong – qui comprend entrepôts, centres logistiques et immeubles industriels-bureaux – a fait preuve de résilience pendant la pandémie, mais il fait face à des vents contraires dus à l’évolution des schémas commerciaux et à l’augmentation de l’offre. Historiquement, la rareté du foncier et le rôle de Hong Kong comme plaque tournante du commerce maintenaient les taux de vacance industrielle extrêmement bas (souvent sous les 2 %). Cela a changé en 2023–2024, alors que le commerce mondial ralentissait et que de nouveaux projets d’entrepôts modernes arrivaient sur le marché.

Occupation et offre : Après une longue période de pleine occupation, les vacances dans les installations industrielles ont augmenté par rapport à leur niveau plancher. Le taux global de vacance des entrepôts est passé de 7,9 % au T4 2024 à 8,9 % au T1 2025 jll.com.hk, le plus élevé depuis de nombreuses années. Cela s’explique en partie par l’achèvement récent de plusieurs grandes installations logistiques haut de gamme, augmentant l’espace disponible. Selon JLL, même les entrepôts « prime » (les plus récents, les mieux situés) qui restaient occupés à ~98 % pendant le COVID affichent désormais plus de 8 % de vacance en mars 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Étant donné que le stock d’entrepôts prime de Hong Kong est d’environ 60 millions de pieds carrés, cela se traduit par plus de 5 millions de pieds carrés inoccupés au T1 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Essentiellement, un marché autrefois en manque d’espace dispose désormais d’un peu de marge de manœuvre.

La nouvelle offre a joué un rôle : des projets comme l’extension de l’ATL Logistics Centre et de nouveaux entrepôts modernes à Tsing Yi, Tung Chung et dans les Nouveaux Territoires ont augmenté la capacité. Le gouvernement a également lancé un programme de revitalisation des anciens bâtiments industriels (par conversion ou reconstruction), ce qui a parfois entraîné une augmentation temporaire de la vacance lorsque les bâtiments étaient vidés pour conversion – bien que beaucoup aient été transformés en bureaux, hôtels ou espaces de self-stockage, sortant ainsi du décompte du stock « industriel ».

Déplacements de la demande : Du côté de la demande, la demande logistique et industrielle s’est atténuée par rapport au pic de la pandémie. Pendant 2020–21, la demande pour le e-commerce et le stockage a explosé (pour les fournitures médicales, la distribution des achats en ligne, etc.), maintenant les entrepôts pleins. À mesure que ces tendances se sont normalisées, l’absorption des entrepôts a ralenti. JLL note que l’activité de location au T1 2025 a été dominée par les renouvellements plutôt que par de nouvelles expansions jll.com.hk. De nombreux opérateurs 3PL (logistique tierce partie) renouvellent sur place ou même réduisent leur surface en raison de la pression sur les coûts et des gains d’efficacité. Certaines entreprises de négoce à fort volume ont réduit leur espace car les exportations/importations de Hong Kong ne se sont pas encore complètement redressées – bien qu’il y ait eu une lueur d’espoir fin 2024 avec des exportations en hausse de 3,6 % en glissement annuel et un volume de fret aérien en hausse d’environ 9,6 % alors que les chaînes d’approvisionnement mondiales se sont désengorgées savills.com savills.com.

Les dynamiques commerciales régionales pèsent lourdement : Les tensions commerciales persistantes entre les États-Unis et la Chine et un ralentissement de l’économie mondiale ont affaibli la demande de stockage de biens de réexportation jll.com.hk jll.com.hk. Le rôle de Hong Kong en tant que plateforme de réexportation est remis en cause par des ports continentaux plus directs et l’évolution des schémas d’approvisionnement (par exemple, moins d’importations américaines de produits chinois, plus d’approvisionnement en Asie du Sud-Est). Ainsi, certains occupants d’entrepôts ont consolidé ou réorienté leur activité. Le fret aérien est un point positif – avec l’aéroport international de Hong Kong toujours premier aéroport cargo mondial, le rebond du volume de fret aérien (près de +10 % fin 2024) a soutenu la demande d’espaces logistiques aéroportuaires savills.com. Mais le fret maritime/la logistique liés à la fabrication continentale ont été plus poussifs.

Loyers et valeurs : Malgré une vacance plus élevée, les loyers industriels sont restés relativement stables, reflétant le stock global encore limité et la nature essentielle de la logistique. Les loyers des entrepôts prime n’ont baissé que de 0,9 % en glissement trimestriel à la fin de 2024 jll.com.hk jll.com.hk, et des données anecdotiques suggèrent qu’ils sont restés globalement stables début 2025. Même après les récentes augmentations, le taux de vacance des entrepôts (~9 %) reste bien inférieur à celui des bureaux, de sorte que les propriétaires n’ont pas encore eu à baisser drastiquement les loyers. De nombreux baux logistiques sont de longue durée et les locataires accordent de l’importance à l’emplacement (l’avantage géographique de Hong Kong pour la distribution dans le delta de la rivière des Perles). Cela dit, si la vacance continue d’augmenter vers les deux chiffres, on pourrait observer un certain fléchissement des loyers dans les bâtiments industriels plus anciens ou moins bien situés. JLL avertit que « la vacance des entrepôts premium devrait encore augmenter, ce qui pèsera sur les loyers » à court terme jll.com.hk jll.com.hk.

Les valeurs des actifs industriels sont également restées solides en 2024, augmentant même dans certains cas en raison de l’intérêt des investisseurs (les actifs industriels sont recherchés pour leur potentiel de redéveloppement et leurs rendements comparativement plus élevés). Au 4e trimestre 2024, le volume des ventes d’unités industrielles en copropriété a bondi de 38 % en glissement trimestriel savills.com, alors que les investisseurs anticipaient le point bas du marché et profitaient de la baisse des taux d’intérêt. Les utilisateurs finaux (comme les entreprises logistiques ou les opérateurs de centres de données) émergent également comme acheteurs de biens industriels, sécurisant des locaux pour un usage à long terme savills.com savills.com. Les rendements des actifs industriels (souvent ~3–4 %) paraissent attractifs par rapport aux rendements ultra-faibles du secteur tertiaire.

Tendances notables :

• Centres de données & nouveaux usages économiques : Avec la volonté de Hong Kong de devenir un pôle technologique, certains sites industriels sont réaménagés en centres de données, laboratoires de R&D ou installations de cloud computing. Ces usages nécessitent une forte capacité électrique et une sécurité élevée, s’intégrant souvent bien dans les zones industrielles. La demande d’espaces pour centres de données est en hausse (Hong Kong est un des principaux marchés de centres de données en Asie), ce qui soutient indirectement la valeur des terrains industriels.
• Opportunité de la Northern Metropolis : La Northern Metropolis prévue dans les Nouveaux Territoires (voir section suivante) comprend des parcs logistiques dédiés et une « zone d’innovation et de technologie » près de Shenzhen. Ce plan à long terme pourrait déplacer une partie de la demande industrielle vers le nord, à mesure que de nouvelles installations y verront le jour d’ici la fin des années 2020. Pour l’instant, des zones comme Hung Shui Kiu et Yuen Long sont envisagées pour le développement d’entrepôts modernes afin de desservir la Grande Baie. C’est à la fois une opportunité (infrastructures modernes) et un risque (cela pourrait attirer des locataires des installations existantes à Kwai Tsing ou ailleurs).
• Évolutions structurelles : Le secteur industriel s’adapte aux évolutions structurelles du commerce mondial. Le commerce d’import-export de Hong Kong évolue : moins de domination de l’entreposage de biens à bas coût, plus d’accent sur la logistique à forte valeur ajoutée, le stockage frigorifique (pour les produits pharmaceutiques, alimentaires), et la distribution régionale pour le e-commerce. Cette transition « prendra du temps et rencontrera des défis » jll.com.hk, mais elle est nécessaire pour que Hong Kong maintienne sa pertinence en tant que hub logistique. Les gains d’efficacité (automatisation dans les entrepôts, etc.) pourraient également réduire l’espace nécessaire par unité de flux, affectant la demande à long terme.

Perspectives pour l’industriel : À court terme (2025–2026), l’immobilier industriel de Hong Kong pourrait connaître un taux de vacance légèrement plus élevé et des loyers stables à légèrement en baisse, alors que l’offre nouvelle atteint un pic et que le commerce mondial reste modéré. Par exemple, le taux de vacance pourrait atteindre les bas double chiffres avant de se stabiliser. Cependant, d’ici 2027–2028, le secteur devrait retrouver son équilibre. L’emplacement stratégique de Hong Kong et son port/aéroport de classe mondiale signifient que la demande logistique devrait finalement croître en ligne avec la reprise du commerce régional. Si les tensions géopolitiques s’apaisent et que la croissance mondiale reprend, les besoins en entreposage augmenteront. De plus, toute réduction des droits de douane américains ou amélioration des relations commerciales Chine-Occident pourrait directement stimuler les volumes de fret de Hong Kong.

Les investisseurs restent optimistes à long terme – comme en témoignent les offres soutenues pour les ventes industrielles en bloc et l’optimisme des grands acteurs. Les récentes ventes de terrains industriels par le gouvernement (à Tuen Mun, etc.) ont encore suscité un vif intérêt, signe de confiance dans l’avenir du secteur. Perspectives locatives : Après une possible baisse de 0 à 5 % en 2025 pour les entrepôts de premier ordre, les loyers pourraient commencer à augmenter modérément (~2-3 % par an) au-delà de 2026 à mesure que la vacance se resserre à nouveau. Les rendements pourraient se comprimer compte tenu de la forte demande d’investissement pour l’industriel (y compris un marché naissant des REITs pour les actifs logistiques en Asie cushmanwakefield.com).

En résumé, l’immobilier industriel de Hong Kong traverse une période de transition. Il avait été le secteur vedette (faible vacance, croissance régulière) même lorsque les bureaux et le commerce de détail étaient en difficulté, mais il se normalise désormais vers un marché légèrement plus souple. Néanmoins, comparé à d’autres secteurs, les fondamentaux de l’industriel restent relativement solides avec pas de surabondance d’offre (il s’agit simplement d’un ajustement après des conditions extrêmement tendues). L’évolution du secteur – vers une logistique plus intelligente, l’intégration avec le e-commerce du continent, et une possible reconversion d’usage – sera un thème clé jusqu’en 2028. Les parties prenantes qui s’adaptent (par exemple, en modernisant les anciens bâtiments industriels, en adoptant les industries technologiques) devraient en bénéficier lors du prochain cycle haussier.

Politique gouvernementale et initiatives d’urbanisme

Les perspectives immobilières de Hong Kong sont inextricablement liées à la politique gouvernementale – tant les interventions de marché à court terme que la planification de l’utilisation des sols à long terme. Ces dernières années ont vu des mesures importantes sur les deux fronts. Nous avons déjà évoqué l’abandon des mesures de refroidissement et les changements fiscaux qui ont modifié le sentiment du marché en 2024–25. Ici, nous les rappelons brièvement avant de nous concentrer sur les méga-projets d’urbanisme et les plans de développement du logement qui façonneront l’immobilier du territoire au cours de la prochaine décennie.

Changement de cap sur les mesures de refroidissement : L’ère décennale de suppression agressive de la demande (2010–2020) a effectivement pris fin. Début 2024, toutes les taxes supplémentaires sur les transactions immobilières ont été supprimées pour redynamiser le marché du logement globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ce revirement politique est majeur – il marque un changement philosophique, passant de la maîtrise des prix à tout prix à la priorité donnée à l’activité du marché et au renouvellement du parc immobilier. La suppression de la taxe de 15 % pour les acheteurs étrangers et d’autres prélèvements a immédiatement rendu l’immobilier hongkongais plus accessible aux acheteurs du continent et de l’étranger, qui avaient été largement exclus par la fiscalité. Combiné à des règles hypothécaires assouplies (seuil de test de résistance abaissé) et à des incitations spécifiques pour les immigrants qualifiés à acheter un logement, le gouvernement a clairement indiqué qu’il souhaite attirer les talents et les investissements via l’immobilier, plutôt que de les décourager. À l’avenir, les responsables ont indiqué qu’ils compteront sur l’augmentation de l’offre (et du logement subventionné) pour répondre à la question de l’accessibilité, plutôt que de freiner la demande. Cela suggère qu’à mesure que le marché se redresse, il est peu probable que des mesures de refroidissement strictes soient rapidement réimposées, sauf en cas de formation évidente d’une nouvelle bulle spéculative. Pour l’instant, la politique est favorable à un marché immobilier stable et liquide.

Stratégie d’Approvisionnement en Logements à Long Terme : La pénurie de logements et les prix exorbitants à Hong Kong sont une source de mécontentement public depuis des années. En réponse, la Stratégie à Long Terme pour le Logement (LTHS) du gouvernement a fixé des objectifs ambitieux. Selon le dernier rapport d’avancement (octobre 2024), le objectif d’approvisionnement en logements sur 10 ans est de 430 000 unités (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Parmi celles-ci, 70 % (environ 302 000 unités) sont prévues comme logements publics (y compris les appartements en vente subventionnée et les logements locatifs publics), et 30 % (environ 132 000) comme logements privés globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. L’accent mis sur le logement public est plus fort que jamais – reflétant l’orientation politique visant à augmenter la disponibilité de logements abordables. Le gouvernement vise à fournir du terrain pour au moins 30 000 unités de logement public par an et à faciliter environ 18 000 unités privées annuellement globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ces objectifs sont supérieurs à la production historique, ils dépendent donc de la libération de nouveaux terrains à un rythme sans précédent.

Principales initiatives dans le cadre de cette stratégie :

• Maintenir une approche « axée sur l’offre » : accélérer le développement des terrains et faire preuve de flexibilité dans le zonage pour construire plus de logements plus rapidement globalpropertyguide.com.
• Renforcer l’échelle d’accession au logement : relancer des dispositifs comme les Starter Homes, élargir le programme d’accession à la propriété subventionnée, afin que plus de personnes puissent passer de la location à la propriété globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Améliorer l’efficacité du logement public locatif : encourager les locataires aisés à déménager ou à acheter afin que les appartements locatifs se libèrent pour les personnes dans le besoin globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

À plus court terme, le gouvernement a lancé un programme controversé de « Light Public Housing » – un plan de 26,4 milliards HK$ visant à construire 30 000 logements provisoires (unités préfabriquées) sur des terrains inoccupés en cinq ans globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il s’agit essentiellement d’appartements temporaires et bon marché destinés à soulager la surpopulation la plus grave (par exemple, les personnes vivant dans des « maisons cercueils » subdivisées). Bien que cela aide des milliers de familles à bénéficier de conditions de vie légèrement meilleures en attendant un logement public permanent, le programme a suscité des critiques en raison de son coût élevé et de son caractère temporaire globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Néanmoins, cela souligne la reconnaissance par le gouvernement d’une crise du logement et sa volonté de dépenser pour des solutions provisoires.

Nouvelles zones de développement massif : Pour répondre aux besoins en logement et en économie, Hong Kong entreprend certains de ses plus grands projets d’aménagement foncier depuis des décennies. Les deux projets phares sont :

• Northern Metropolis – Un plan visionnaire visant à transformer le nord des Nouveaux Territoires (zones frontalières avec Shenzhen) en une vaste métropole composée de nouvelles villes, de parcs technologiques et jusqu’à 926 000 nouveaux logements sur 20 ans globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Annoncé en 2021 et désormais une priorité gouvernementale, ce plan englobe des lieux comme Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling, ainsi qu’une nouvelle « Innovation and Technology City » à Lok Ma Chau Loop. L’objectif est de s’intégrer à l’économie technologique de Shenzhen, créant ainsi un cluster bi-cité. Plus de 40 % de l’objectif de logements doit être atteint d’ici 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ce qui implique environ 370 000 unités d’ici là, augmentant considérablement l’offre. La Northern Metropolis comprendra plusieurs nouvelles lignes MTR, des pôles commerciaux et une grande proportion de logements publics. Conséquence : Au cours des 5 à 10 prochaines années, nous assisterons à des reprises de terrains, des changements de zonage de terres agricoles/friches industrielles, et à une construction progressive dans ces zones. Les investisseurs immobiliers s’intéressent déjà aux terrains des Nouveaux Territoires en prévision de ce boom du développement.
• Lantau Tomorrow Vision – Également connu sous le nom d’îles artificielles de Kau Yi Chau, il s’agit d’un projet visant à gagner environ 1 700 hectares de terres près de l’île de Lantau (à l’ouest de l’île de Hong Kong) pour construire une nouvelle métropole sur des îles artificielles. La phase 1, actuellement en conception, prévoit environ plus de 1 000 hectares de terres gagnées sur la mer qui pourraient fournir environ 200 000 nouveaux logements (dont 70 % de logements publics) et un nouveau quartier central des affaires globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. L’ensemble du projet Lantau Tomorrow, s’il est entièrement réalisé d’ici les années 2030-2040, serait l’un des plus grands projets de poldérisation au monde. L’argument du gouvernement est qu’il crée une immense réserve foncière pour « modérer à long terme les coûts du logement encore élevés à Hong Kong » globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il inclurait également des infrastructures de transport (routes et rails reliant Lantau et les zones urbaines) et d’importantes zones commerciales pour soutenir la croissance économique. Le coût est énorme (estimé à plus de 580 milliards HK$), et le projet suscite la controverse en raison de son impact environnemental et de son coût. Mais un financement initial a été approuvé pour lancer la planification et la conception. Si le calendrier est respecté, les premiers lots de terrain pourraient être disponibles au début des années 2030, juste en dehors de notre horizon 2028 mais influençant certainement le sentiment du marché. La perspective de Lantau Tomorrow rassure le marché sur le fait que la rareté du foncier sera atténuée à long terme, ce qui pourrait freiner la thésaurisation spéculative des terrains et maintenir les attentes de prix à long terme sous contrôle.

De plus :

• Extension de la nouvelle ville de Tung Chung : Un projet à plus court terme (déjà en construction) visant à gagner 130 ha sur le nord de Lantau et à agrandir la ville de Tung Chung. D’ici 2030, il offrira 49 000 appartements pour 144 000 personnes ainsi qu’une importante zone commerciale globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela est significatif à moyen terme : certains de ces appartements seront livrés d’ici 2027–2028, offrant de nouveaux logements privés et publics près de l’aéroport.
• Rénovation urbaine (Kowloon & zones urbaines) : L’Urban Renewal Authority (URA) accélère la réhabilitation des anciens quartiers (Sham Shui Po, To Kwa Wan, etc.), ce qui donnera lieu à de nouveaux projets résidentiels et commerciaux. Le gouvernement a également instauré en 2018 une taxe sur les logements vacants (5 % de la valeur du bien pour les appartements laissés vides plus de 6 mois) afin d’inciter les promoteurs à mettre les logements sur le marché plus rapidement, et a réservé certains anciens sites commerciaux (comme à Kai Tak) pour le logement public afin d’augmenter l’offre. Ces mesures garantissent que les terrains déjà disponibles sont utilisés efficacement.

Transports et infrastructures : Plusieurs projets d’infrastructures permettront d’ouvrir de nouvelles zones ou d’améliorer la connectivité, ce qui aura un impact sur l’immobilier :

• La liaison ferroviaire Shatin-Central a été entièrement ouverte en 2022, améliorant l’accès le long du corridor de Kowloon et augmentant probablement la valeur dans des quartiers comme Kai Tak et Ma On Shan.
• Un projet de chemin de fer Hong Kong-Shenzhen Ouest (via la Northern Metropolis) renforcera l’intégration transfrontalière et rendra les nouvelles villes viables pour les navetteurs.
• Les liaisons routières comme le tunnel Tseung Kwan O–Lam Tin (ouvert en 2022) réduisent les temps de trajet, augmentant l’attrait résidentiel de Tseung Kwan O.
• Le gouvernement étudie le développement d’espaces souterrains dans le CBD (Central-Wanchai) et la vente de terrains de l’ancien tablier nord de l’aéroport à des fins commerciales, ce qui pourrait injecter une offre supplémentaire de bureaux de catégorie A de manière planifiée pour éviter la surconcentration.

En résumé, l’orientation politique de Hong Kong est double : mesures immédiates pour relancer le marché et projets à long terme pour augmenter l’offre de terrains et de logements. Pour les investisseurs et promoteurs, cela signifie un paysage avec moins de restrictions à l’achat (favorable à la demande) mais à terme beaucoup plus de constructions de logements (ce qui pourrait limiter la flambée des prix). Les interventions gouvernementales continueront de jouer un rôle important – par exemple, si le marché surchauffe à nouveau, les autorités pourraient réintroduire des mesures sélectives, et si l’économie fléchit, de nouveaux stimulants (comme des allègements fiscaux ou des dispositifs pour primo-accédants) pourraient voir le jour. Par ailleurs, la politique ne peut être ignorée : des mesures telles que la priorité aux locaux par rapport aux acheteurs du continent, l’intégration de la frontière terrestre, et la répartition du logement public/privé dépendent toutes de l’agenda du gouvernement et du sentiment public.

Dans l’ensemble, les initiatives d’urbanisme telles que Northern Metropolis et Lantau Tomorrow représentent d’énormes opportunités – elles créeront de nouveaux quartiers d’affaires, des millions de pieds carrés de nouveaux espaces de bureaux/hôtels/commerces, et des environnements urbains intelligents et modernes. Elles présentent également des risques d’exécution (retards, dépassements de budget, opposition du public). Les acteurs de l’immobilier qui s’alignent sur ces plans – par exemple, acquisitions de terrains dans les NT, positionnement pour les nouveaux CBD – pourraient récolter des gains significatifs d’ici 2028 et au-delà. Parallèlement, les zones urbaines existantes feront face à la concurrence de ces nouveaux développements plus tard, ce qui pourrait modifier le paysage de l’investissement (par exemple, l’importance de Central sera-t-elle diluée lorsqu’un autre CBD émergera sur une île artificielle ? Les logements des Nouveaux Territoires réduiront-ils l’écart de prix avec les logements urbains une fois la connectivité améliorée ?). Ce sont là les questions stratégiques à l’horizon.

Focus sur les quartiers : zones clés et nouveaux hotspots

Le marché immobilier de Hong Kong est très localisé – chaque quartier et district a ses propres dynamiques. Nous proposons ici un aperçu des régions notables, en mettant en avant les zones qui prospèrent et celles qui rencontrent des difficultés en 2025, ainsi que les nouveaux hotspots à surveiller :

• Central & Admiralty (île de Hong Kong) : Le quartier d’affaires traditionnel de l’île de Hong Kong reste le secteur de bureaux le plus prestigieux (et le plus cher). Le taux de vacance dans les gratte-ciel de Central est d’environ 11–12 %, nettement inférieur à la moyenne de la ville jll.com.hk jll.com.hk. Les bureaux de catégorie A de Central se sont révélés relativement résilients grâce à une offre limitée et une demande soutenue des sociétés financières – même en période de ralentissement, de nombreuses entreprises préfèrent « flight-to-quality » vers Central. Le commerce de détail à Central (par exemple Queen’s Road, centre commercial IFC) se redresse progressivement avec le retour des touristes et des employés de bureau, bien que certaines boutiques de luxe aient laissé place à des enseignes plus axées sur le lifestyle. Côté résidentiel, Mid-Levels et The Peak (les quartiers résidentiels huppés adjacents à Central) continuent d’afficher des prix records, et il est intéressant de noter que les grandes maisons de luxe y ont vu leurs prix augmenter en 2024–25 alors que le marché de masse était en baisse globalpropertyguide.com. Avec peu de nouveaux projets (rareté du foncier à Mid-Levels), ces quartiers resteront des enclaves d’élite. Perspectives : Central maintiendra sa domination en tant que centre financier jusqu’en 2028, soutenu par de nouvelles infrastructures (par exemple, le nouveau terminus de la ligne Shatin-Central du MTR à Admiralty). Cependant, à mesure que de nouveaux quartiers d’affaires émergent, la croissance de Central pourrait être plus progressive. Les investisseurs considèrent toujours les actifs de bureaux à Central (par exemple, des unités en copropriété dans la Bank of America Tower ou de vieux immeubles à réaménager) comme des trophées, compte tenu de l’attrait durable de la zone.
• Kowloon Est (Kwun Tong / Kai Tak) : Présenté comme le « CBD2 », Kowloon Est a connu une transformation massive d’une ancienne zone industrielle en pôle de bureaux. Des dizaines d’anciennes usines à Kwun Tong ont été converties en immeubles de bureaux modernes, et le réaménagement de Kai Tak (site de l’ancien aéroport) se poursuit avec de nouvelles tours de bureaux de catégorie A, des hôtels et des résidences. En 2025, Kowloon Est propose des bureaux de catégorie A à des prix très inférieurs à Central – les loyers y sont environ moitié moins chers, et de nombreux grands plateaux de bureaux y ont ouvert. Mais le taux de vacance est élevé (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, car l’offre a dépassé la demande. Certaines grandes entreprises qui s’y étaient installées (attirées par des loyers plus bas) ont ensuite réduit leur surface ou sont parties pendant le COVID. Le marché des bureaux de Kai Tak en particulier est encore naissant ; une tour phare ouverte par un grand locataire est restée en grande partie vide après son achèvement. Perspectives : Au cours des prochaines années, Kowloon Est sera un marché favorable aux locataires – attendez-vous à des offres agressives alors que les propriétaires cherchent à remplir les immeubles. Le succès du quartier dépendra de l’amélioration des liaisons de transport (le train Shatin-Central aide, et un système de liaisons écologiques est prévu à Kai Tak) et peut-être du déménagement d’agences gouvernementales sur place. On reste optimiste sur le fait qu’avec le temps, Kowloon Est deviendra un quartier d’affaires dynamique (avec de nouveaux centres commerciaux, le méga-stade du Kai Tak Sports Park qui ouvrira en 2024, etc.). Pour l’instant, cependant, les investisseurs restent prudents en raison du taux de vacance élevé et des longues périodes de location.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui : La zone de West Kowloon, à la frontière de Tsim Sha Tsui, émerge rapidement grâce au terminus du train à grande vitesse et au West Kowloon Cultural District (WKCD). Le WKCD a livré des lieux de classe mondiale (musée M+, Palace Museum, Xiqu Centre) qui ont augmenté la fréquentation et fait de la zone un point chaud du tourisme culturel. À côté, comme mentionné, le International Gateway Centre et d’autres nouvelles tours ajoutent une silhouette moderne à la ville. Tsim Sha Tsui (TST) reste en soi un quartier phare pour le shopping et les hôtels. Il a souffert en 2020 de l’absence de touristes mais rebondit – les loyers des petites boutiques à TST ont connu une légère hausse en 2024 alors que les marques grand public se sont développées cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Les immeubles de bureaux de TST (comme ceux le long de Canton Road ou dans le complexe Harbour City) affichent un faible taux de vacance (~8% jll.com.hk jll.com.hk) en raison de la demande des entreprises de design, de sourcing et des sociétés du continent. Perspectives : Avec la nouvelle offre de West Kowloon, le district élargi TST/West Kowloon pourrait former une vaste zone d’affaires contiguë d’ici 2028. Cette zone a l’avantage d’être un carrefour – la liaison ferroviaire vers Shenzhen/Guangzhou, l’Airport Express, et la proximité de Central via les tunnels sous le port. Nous prévoyons une demande croissante pour des bureaux à West Kowloon une fois l’offre initiale absorbée, car les entreprises cherchant à faire le lien entre les marchés de Hong Kong et du continent la trouveront attrayante. Les projets résidentiels dans les zones voisines (station Olympic, station Austin) sont également recherchés, compte tenu de l’emplacement pratique. Les investisseurs devraient surveiller la rapidité avec laquelle l’IGC et d’autres seront loués – une absorption rapide validerait le potentiel de West Kowloon et rehausserait le profil (et la valeur) de la zone.
• Nouveaux Territoires (Nord & Nord-Ouest) : Les Nouveaux Territoires sont le centre de la croissance future de Hong Kong, grâce au plan de la Northern Metropolis. Actuellement, des districts comme Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai sont davantage des zones résidentielles et industrielles en retrait (avec quelques exceptions comme la ville animée de Yuen Long). Mais les données de 2024 montrent déjà que ces zones passent au premier plan : Yuen Long et Tuen Mun représentaient 34 % de tous les nouveaux logements privés achevés en 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ce qui indique l’intérêt des promoteurs pour les terrains vierges des NT. Les prix de l’immobilier dans les Nouveaux Territoires sont généralement plus bas (environ 30 à 50 % moins chers au m² que dans les quartiers urbains de Kowloon/île de HK), ce qui, combiné aux nouvelles liaisons de transport, attire les jeunes familles. La future Northern Metropolis englobera des endroits comme Kwu Tung (près de Lok Ma Chau) – destiné à devenir un immense pôle technologique et résidentiel. Le gouvernement a commencé à reclasser les terrains et à négocier avec Shenzhen pour créer une zone d’innovation transfrontalière. Perspectives : D’ici 2028, nous verrons probablement les premières phases de la Northern Metropolis en construction – peut-être de nouveaux ensembles de logements publics et le campus technologique du Lok Ma Chau Loop (où certains bâtiments sont déjà en cours d’élévation). Les villes frontalières pourraient devenir des points chauds de l’immobilier à mesure que les infrastructures les relient aux centres urbains (par exemple, la nouvelle ligne MTR Northern Link en projet). Les investisseurs à long terme accumulent déjà des terrains ou des propriétés de village anciennes dans le nord des NT, anticipant une plus-value. Cependant, il existe des risques – le développement ici implique de reloger des villages, de traiter des questions environnementales et de s’aligner sur les plans de Shenzhen, ce qui pourrait entraîner des retards. Si le projet est bien mené, le nord des NT pourrait devenir la “Silicon Valley” Shenzhen-HK, stimulant la demande de logements et de bureaux (et peut-être en faisant baisser les prix dans toute la ville en augmentant l’offre). À moyen terme, des districts comme Yuen Long, Sheung Shui, Fanling connaîtront une croissance régulière de leur population et de leurs équipements, réduisant l’écart avec les zones urbaines traditionnelles.
• Île de Lantau & Zone de l’Aéroport : Lantau accueille l’aéroport, porte d’entrée de Hong Kong, et connaît un essor du développement. Outre le projet à long terme Lantau Tomorrow, le court terme voit l’extension de Tung Chung (avec des milliers de logements prévus d’ici 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De plus, le pont Hong Kong-Zhuhai-Macao, ouvert en 2018, a fait de Lantau un lieu logistique stratégique – une économie de tête de pont émerge dans des villes comme Tung Chung et Sunny Bay, avec des projets de parcs logistiques et même des propositions de pôles de divertissement. Perspectives : Le marché immobilier de Lantau (par ex. la communauté d’expatriés de Discovery Bay, les appartements de Tung Chung) bénéficiera de l’amélioration de la connectivité et de la croissance de l’aéroport (projet Airport City avec commerces, bureaux, installations d’expositions). Cependant, une grande partie des terres gagnées sur la mer pour Lantau Tomorrow n’aura pas d’impact sur le marché avant les années 2030. Les investisseurs restent cependant optimistes sur les hôtels et commerces d’usine près de l’aéroport, s’attendant à une reprise totale du tourisme (l’aéroport a accueilli un record de 74 millions de passagers avant le COVID ; en 2023 il était en reprise). Les plans du gouvernement pour développer des fonctionnalités de Smart City sur Lantau (par ex. véhicules autonomes dans les nouveaux quartiers) pourraient aussi en faire une zone résidentielle moderne et attractive à l’avenir.
• Anciens quartiers urbains (Sham Shui Po, Tokwawan, etc.) : Ces zones, avec de nombreux bâtiments vieillissants, font l’objet d’un renouvellement mené par l’URA. Par exemple, à Sham Shui Po, des projets comme la maison patrimoniale Mei Ho et de nouvelles tours sont en cours. Kowloon City (To Kwa Wan) a connu une vague de nouveaux condos après la fermeture de l’ancien aéroport de Kai Tak. Ces quartiers voient souvent un patchwork de nouveaux condos de luxe au milieu des anciens tong lau (immeubles sans ascenseur). Perspectives : Ils offrent des opportunités aux promoteurs et investisseurs de niche pour participer à des redéveloppements à plus petite échelle. Alors que l’URA met activement des sites en appel d’offres, plus de logements modernes et d’espaces commerciaux émergeront ici d’ici 2028, rehaussant le profil (et les prix) de quartiers autrefois considérés comme « anciens » ou « ouvriers ». Par exemple, l’ouverture de la station MTR To Kwa Wan en 2021 a déjà dynamisé les perspectives de cette zone. Nous anticipons une gentrification progressive dans ces quartiers.

En résumé, la géographie de la croissance de Hong Kong s’étend. Si l’île et l’ancien Kowloon restent essentiels (notamment pour les bureaux de catégorie A et les logements de luxe), les nouvelles frontières à Kowloon Est, West Kowloon et dans le nord des Nouveaux Territoires sont là où se concentreront l’action et les opportunités dans les prochaines années. Les zones émergentes offrent à la fois un risque plus élevé et un potentiel de rendement supérieur : le succès dépend de l’achèvement des infrastructures et de la concrétisation de la demande. Pour les investisseurs, une approche équilibrée pourrait consister à conserver des actifs de base dans les quartiers principaux pour la stabilité, tout en investissant sélectivement dans les quartiers émergents pour le potentiel de plus-value (par ex. acheter un local commercial dans un nouveau centre-ville avant que la population ne rattrape pleinement). Pour les utilisateurs finaux, la variété des quartiers signifie plus de choix de modes de vie – de la commodité urbaine à plus d’espace dans les nouvelles villes de banlieue – ce qui est un développement positif compte tenu des contraintes foncières historiques de Hong Kong.

Opportunités et risques d’investissement

Alors que le marché immobilier de Hong Kong amorce sa transition en 2025, les investisseurs évaluent de nouvelles opportunités face à des risques persistants. Ci-dessous, nous présentons les principales opportunités et les risques clés à prendre en compte pour la période 2025–2028 :

Principales opportunités d’investissement :

• Rebond dans les segments survendus : Après la correction des dernières années, certains segments immobiliers offrent de la valeur. Les immeubles de bureaux de haute qualité avec des valorisations déprimées (notamment dans les zones décentralisées) représentent une opportunité de value investing – les investisseurs peuvent acquérir des actifs de catégorie A à des prix nettement inférieurs à ceux d’il y a quelques années, avec la perspective d’une reprise des loyers d’ici la fin des années 2020. Par exemple, la valeur des bureaux à Kowloon a fortement chuté, et des propriétaires comme les banques commencent à se défaire de repossessed office assets hongkongbusiness.hk. Les investisseurs avisés ciblent ces actifs en difficulté ou sous-performants pour les repositionner ou les conserver à long terme. De même, les biens commerciaux dans les quartiers touristiques (boutiques de Causeway, centres commerciaux de TST) qui ont connu une forte baisse des loyers pourraient générer de solides rendements s’ils sont achetés maintenant et conservés jusqu’au retour complet des dépenses des visiteurs.
• Hôtels et hôtellerie : Le secteur de l’hôtellerie est en plein essor avec la reprise du tourisme. Notamment, les hôtels ont représenté 45 % de la valeur totale des transactions immobilières au T1 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – un signe que les investisseurs sont optimistes sur les hôtels. De nombreux hôtels étaient déficitaires ou ont été réaffectés pendant le COVID (certains loués comme centres de quarantaine gouvernementaux). Désormais, avec la hausse du taux d’occupation et des prix des chambres, ceux qui investissent ou acquièrent des hôtels devraient en bénéficier. Il existe aussi des opportunités de conversion : certains immeubles commerciaux vieillissants sont transformés en hôtels pour répondre à la demande future. L’engagement du gouvernement de Hong Kong à accueillir de grands événements et à attirer des visiteurs (par exemple Art Basel, Rugby Sevens, etc.) soutient les perspectives. D’ici 2028, Hong Kong pourrait à nouveau faire face à une pénurie de chambres d’hôtel de qualité, rendant les prix actuels attractifs.
• Logistique et centres de données : Malgré un léger fléchissement à court terme, les biens logistiques restent fondamentalement solides. La croissance du e-commerce et la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement maintiendront la pertinence de Hong Kong en tant que centre de distribution en Asie. Les entrepôts modernes offrent des revenus décents et présentent peu d’obsolescence. De plus, les centres de données sont très demandés compte tenu du statut de Hong Kong comme hub de données (excellente infrastructure télécom et proximité de la Chine). Convertir ou construire des sites industriels en centres de données est un créneau lucratif – les grandes entreprises technologiques mondiales et les REIT recherchent activement des espaces. Les investisseurs capables de gérer les exigences techniques et les questions d’alimentation électrique peuvent accéder à cette classe d’actifs en croissance, avec des rendements stables à long terme (souvent via de longs baux à de grands locataires technologiques).
• Développement résidentiel dans de nouvelles zones : Les plans ambitieux du gouvernement en matière de logement signifient qu’un grand nombre de terrains seront mis à disposition par appel d’offres dans de nouvelles zones de développement. Pour les promoteurs ayant une forte capacité d’exécution, la Northern Metropolis et d’autres New Towns offrent d’énormes opportunités – des projets à grande échelle avec des économies d’échelle potentielles. Les coûts fonciers dans ces zones peuvent être plus bas (le gouvernement pourrait proposer des partenariats ou des conditions favorables pour garantir l’atteinte des objectifs), et la demande devrait être soutenue compte tenu des besoins en logement. De plus, à moyen terme, si les taux d’intérêt baissent, les prix résidentiels pourraient recommencer à grimper à partir de 2025, générant des profits pour ceux qui auront acquis des terrains pendant la période creuse. Même pour les petits investisseurs, acheter tôt dans un quartier émergent (avant la croissance) peut permettre une appréciation du capital à mesure que les infrastructures et la population s’installent.
• Immobilier éducatif et spécialisé : Une opportunité quelque peu discrète : les biens immobiliers liés à l’éducation. Colliers prévoit une demande croissante pour les écoles internationales, les jardins d’enfants et les centres de formation à mesure que davantage de familles expatriées et de professionnels du continent s’installent à Hong Kong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Les biens adaptés à des campus ou centres d’apprentissage (avec de grandes surfaces, situés dans des zones résidentielles) pourraient susciter un intérêt accru des investisseurs. De même, les logements pour seniors et les établissements de santé devraient se développer (compte tenu du vieillissement démographique), ouvrant des créneaux pour des résidences seniors ou des immeubles de bureaux médicaux – des segments encore naissants à Hong Kong.
• Rénovations vertes et durables : Les investisseurs qui se concentrent sur l’ESG (Environnement, Social, Gouvernance) peuvent créer de la valeur en rénovant des bâtiments anciens selon les normes écologiques. L’engagement de Hong Kong en faveur du développement durable signifie qu’il existe des incitations pour les bâtiments économes en énergie. Moderniser un ancien immeuble de bureaux ou résidentiel (meilleure isolation, systèmes intelligents) peut accroître son attractivité pour les locataires et l’adapter aux futures exigences gouvernementales en matière de consommation énergétique.

Principaux risques et défis :

• Risque de taux d’intérêt et de financement : Bien que les taux semblent se stabiliser, toute hausse inattendue des taux d’intérêt mondiaux toucherait directement Hong Kong (via l’ancrage monétaire). Des taux élevés augmentent les coûts d’emprunt, réduisent la capacité d’achat des acquéreurs et peuvent entraîner des défauts de paiement et ventes forcées (en particulier pour les investisseurs très endettés). Les petits promoteurs ou investisseurs ayant des dettes à taux variable sont vulnérables si les taux restent élevés plus longtemps que prévu. À l’inverse, si les taux baissent trop rapidement et provoquent un afflux soudain de capitaux spéculatifs, cela pourrait nécessiter des réponses politiques.
• Risques macroéconomiques mondiaux et géopolitiques : Hong Kong est extrêmement exposée aux facteurs externes. Un ralentissement de l’économie mondiale ou de la Chine pourrait faire dérailler la reprise immobilière locale. Par exemple : une importante crise du marché immobilier chinois ou un ralentissement de la croissance continentale peuvent réduire les investissements du continent dans l’immobilier hongkongais et affaiblir la demande de luxe. Sur le plan géopolitique, les tensions sino-américaines constituent un risque permanent – de nouvelles sanctions, des droits de douane ou des restrictions sur les flux de capitaux pourraient effrayer les investisseurs ou limiter les mouvements transfrontaliers de fonds. La position unique de Hong Kong, à la croisée de l’Est et de l’Ouest, la rend sensible ; toute escalade (guerre technologique, tensions dans le détroit de Taïwan) pourrait entraîner de la prudence, voire des relocalisations d’expatriés affectant l’occupation des bureaux.
• Changements politiques et réglementaires locaux : Bien que la scène politique soit stable actuellement, tout changement majeur (comme un changement de direction ou un revirement de politique) pourrait impacter l’immobilier. Par exemple, si l’accessibilité au logement pour les locaux ne s’améliore pas, le gouvernement pourrait subir des pressions pour réimposer des mesures de refroidissement ou des règles de propriété plus strictes (comme davantage de taxes sur les acheteurs étrangers ou des taxes sur les logements vacants réellement appliquées). Le souvenir d’annonces politiques abruptes dans le passé (comme la taxe de 15 % sur les droits de timbre imposée du jour au lendemain en 2012) signifie que le risque politique est toujours présent. De plus, si les prix de l’immobilier rebondissent trop vite, la réaction publique pourrait entraîner un durcissement des politiques – un exercice d’équilibre pour les autorités.
• Surabondance dans certains segments : Bien que Hong Kong soit globalement en manque d’offre, une surabondance localisée est possible. Le secteur des bureaux en est un exemple flagrant – trop de nouveaux bureaux à Kowloon Est/Ouest pourraient entraîner une surabondance prolongée et mettre les propriétaires sous pression financière (même si les grands acteurs s’en sortent, les plus petits ou ceux ne possédant qu’un seul bien pourraient souffrir). De même, si les projets Northern Metropolis et Lantau aboutissent tous comme prévu, à la fin des années 2020, il pourrait y avoir un excédent de nouveaux logements – en particulier si la croissance démographique ne répond pas aux prévisions ou si l’émigration reprend. Une surabondance plafonnerait les prix et les loyers, réduisant les marges bénéficiaires des promoteurs.
• Coûts de construction & main-d’œuvre : Construire à Hong Kong est coûteux et prend du temps. Récemment, les coûts des matériaux de construction ont été volatils à l’échelle mondiale, et Hong Kong fait également face à une pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du bâtiment. Les retards et dépassements de budget sont courants dans les mégaprojets. Pour les promoteurs, c’est un risque – remporter un appel d’offres public à un certain prix, puis voir les coûts de construction s’envoler, peut rogner les marges, voire rendre un projet non viable si le marché évolue. Le gouvernement tente d’atténuer ce problème par la préfabrication et l’importation de main-d’œuvre, mais cela reste un défi qui pourrait ralentir la livraison de l’offre.
• Stabilité de l’ancrage monétaire : Il s’agit d’un risque peu probable mais à fort impact. Le marché immobilier de Hong Kong repose sur l’ancrage du dollar de Hong Kong au dollar américain, qui maintient les taux d’intérêt alignés sur la Fed et a historiquement permis des taux bas et des afflux de capitaux. Si jamais l’ancrage était mis sous pression (en raison de sorties massives de capitaux ou de pressions politiques), cela pourrait provoquer une instabilité monétaire. Un changement de régime d’ancrage entraînerait une revalorisation majeure des actifs. La plupart des analystes s’attendent à ce que l’ancrage tienne (il est solide depuis 1983), mais c’est un risque de fond à garder à l’esprit.
• Oscillations du sentiment du marché : L’immobilier à Hong Kong est autant psychologique que fondamental. Un sentiment négatif – qu’il soit dû à une flambée soudaine (comme en 2020), une erreur de politique ou un événement de crédit – peut geler les transactions et faire chuter rapidement les prix. À l’inverse, l’exubérance peut revenir (comme lors des reprises passées) et gonfler une mini-bulle. Les investisseurs doivent naviguer prudemment ces fluctuations, peut-être via la diversification ou en se concentrant sur le rendement locatif plutôt que sur de purs achats spéculatifs. Le risque de liquidité est également réel : lors des périodes creuses, il peut être difficile de trouver des acheteurs, ce qui pourrait piéger les investisseurs trop endettés qui comptaient sur des ventes rapides.

En équilibrant ces éléments, beaucoup considèrent 2025 comme un point d’entrée attractif sur le marché immobilier hongkongais – les valeurs sont relativement basses, et le gouvernement ainsi que l’économie soutiennent une reprise. Mais c’est le moment de faire preuve de sélectivité et de diligence raisonnable. Les biens bien situés et de qualité devraient surperformer les biens secondaires (la bifurcation entre actifs prime et non-prime pourrait s’accentuer). Il est conseillé aux investisseurs de tester la résistance de leurs investissements face aux risques évoqués : par exemple, le rendement de l’actif peut-il couvrir une hausse des taux ? Existe-t-il un usage alternatif si l’usage principal sous-performe ?

En fin de compte, les fondamentaux de Hong Kong – primauté du droit dans le commerce, porte d’entrée vers la Chine, place financière mondiale – laissent penser que, malgré les défis récents, la ville reste un marché immobilier attractif pour ceux qui ont une perspective à moyen ou long terme. Les prochaines années récompenseront probablement les investisseurs capables de naviguer la volatilité à court terme tout en se positionnant pour la transformation de la ville (via la Northern Metropolis, l’intégration à la Greater Bay Area et un modèle économique post-COVID). Une gestion prudente des risques et un alignement avec l’orientation gouvernementale (par exemple, partenariat sur des projets public-privé, adoption du développement intelligent/vert) seront essentiels pour tirer parti du prochain chapitre de Hong Kong.

Perspectives du marché 2025–2028 : Optimisme prudent à l’horizon

À l’avenir, le marché immobilier hongkongais est prêt pour une reprise progressive et un réalignement au cours des 3 à 4 prochaines années. Le pire des conséquences de la pandémie et de la correction induite par les politiques semble derrière nous, mais le rythme d’amélioration variera selon les secteurs et dépendra des conditions macroéconomiques. Voici une prévision secteur par secteur jusqu’en 2028 :

• Résidentiel : Le scénario de base prévoit une stabilisation en 2025, suivie d’une croissance modérée des prix entre 2026 et 2028. Avec un marché du logement retrouvant son équilibre d’ici fin 2025 (baisse de l’inventaire, reprise de la demande), les prix des logements pourraient enregistrer des hausses annuelles de quelques pourcents (chiffres bas à moyens) sur la fin de la décennie. Cela suppose un certain assouplissement des taux d’intérêt (améliorant l’accessibilité) et une croissance économique régulière. Il est peu probable que l’on assiste à un retour des hausses annuelles de plus de 20 % des années 2010, compte tenu des mesures d’offre du gouvernement et d’un sentiment encore en reprise. On peut plutôt s’attendre à une trajectoire plus durable – peut-être une croissance totale des prix des logements privés de l’ordre de +10 % à +15 % cumulés de 2025 à 2028, avec le segment luxe surperformant le marché de masse. D’ici 2028, les prix du marché de masse pourraient retrouver leur niveau de 2019 (effaçant la récente baisse), tandis que le segment luxe pourrait même défier les précédents sommets si les flux de capitaux du continent reprennent. Les volumes de transactions devraient rester sains tant que la politique reste favorable – on pourrait voir environ 60 000+ transactions par an (plus que les ~45–50 000 des dernières années, mais en dessous des années de pic à 100 000). Les principaux facteurs déterminants incluent : les taux d’intérêt mondiaux (une forte hausse compromettrait la reprise), le succès des programmes d’attraction de talents (plus de population = plus de demande de logements), et la mise en œuvre de la nouvelle offre (si le gouvernement inonde le marché de nouveaux logements plus vite que prévu, cela pourrait tempérer les prix). Globalement, une perspective équilibrée : le logement devrait passer d’un marché d’acheteurs en 2023–25 à un marché plus neutre d’ici 2027, avec un équilibre entre l’offre et la demande en vue comme l’a noté JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Bureaux : Le secteur des bureaux connaîtra probablement encore un ou deux ans de faiblesse avant d’atteindre un point d’inflexion. 2025 et le début de 2026 pourraient voir de nouvelles baisses de loyers (s’accumulant peut-être à -5 % à -10 % supplémentaires, en plus des baisses précédentes) alors que l’offre neuve atteint son pic et que le taux de vacance approche son sommet autour de 18–20 % hongkongbusiness.hk. De nombreux baux arrivant à échéance en 2025 seront renégociés à la baisse (Fitch prévoit des baisses de loyers de l’ordre de 10 à 15 % pour ceux-ci) hongkongbusiness.hk, maintenant les moyennes à un niveau bas. Cependant, d’ici 2027, nous anticipons que les taux de vacance commenceront à diminuer si la croissance économique se poursuit et que moins de nouveaux projets arrivent sur le marché. La fin des années 2020 pourrait voir un marché des bureaux plus tendu à mesure que l’excédent actuel est absorbé – mais cela dépend largement de la capacité de Hong Kong à attirer des entreprises (par exemple, des sociétés continentales installant leur siège, des entreprises internationales s’étendant dans la GBA). En supposant une reprise modérée, les loyers des bureaux de catégorie A pourraient se stabiliser autour de 2026 et potentiellement augmenter légèrement (disons 2-3 % par an) en 2027–28, principalement dans les immeubles de prestige. Les immeubles de moindre qualité pourraient rester à la traîne ou même être reconvertis. La valeur des actifs devrait suivre l’évolution des loyers avec un certain retard ; nous prévoyons qu’elle atteindra un plancher en 2025–26 puis remontera lentement. D’ici 2028, les loyers et prix des bureaux pourraient rester inférieurs au pic de 2019, mais le marché devrait être plus sain, avec un nouveau taux d’équilibre de vacance peut-être à un chiffre élevé (compte tenu d’une certaine persistance du télétravail). Un facteur incertain : si les entreprises continentales reviennent massivement (par exemple, des entreprises d’État consolidant leurs bureaux régionaux à HK), l’absorption pourrait s’accélérer et entraîner une reprise plus forte.
• Commerce de détail : La trajectoire de l’immobilier commercial est prudemment positive. 2025 sera probablement l’année de la stabilisation, avec de légères baisses de loyers ou une performance stable. À partir de 2026, si le tourisme se normalise complètement (atteignant peut-être plus de 60 millions de visiteurs d’ici 2027, approchant les niveaux d’avant-crise), les loyers commerciaux pourraient recommencer à augmenter, surtout dans les quartiers touristiques de premier plan. Nous prévoyons une hausse des loyers des boutiques de rues principales de 5 à 10 % au total sur 2026–2028, récupérant une partie du terrain perdu à mesure que la vacance retombe à un chiffre. Les loyers des centres commerciaux de prestige pourraient connaître une croissance similaire ou légèrement inférieure, car ils ont mieux résisté auparavant. La reprise du secteur bénéficiera aussi des grands événements (la ville candidate à des événements comme les Gay Games, etc.) et des grandes attractions (agrandissement de Disneyland Hong Kong, nouvelles ouvertures de musées, etc.). D’ici 2028, les loyers commerciaux resteront probablement inférieurs au pic de 2014, mais la composition des locataires aura évolué vers une plus grande diversification, rendant peut-être le secteur moins volatil (moins de dépendance à quelques marques de luxe). Un risque pour cette perspective est le comportement des consommateurs du continent : si davantage de touristes chinois choisissent de faire leurs achats en Chine (avec la baisse des taxes à l’importation sur le luxe, ils ont moins d’intérêt à acheter à HK qu’auparavant), Hong Kong pourrait ne jamais retrouver son volume de ventes de luxe d’antan. Dans ce cas, les loyers commerciaux pourraient plafonner à un nouveau niveau. Mais le volume global des ventes devrait rester sain, car le nombre de visiteurs et le pouvoir d’achat local augmenteront avec la croissance économique (la prévision du gouvernement pour les ventes au détail est une croissance modérée dans les années à venir, en phase avec une reprise plus large de la consommation).
• Industriel : Nous prévoyons que le secteur industriel/logistique restera relativement stable avec une tendance positive à moyen terme. Après une légère hausse du taux de vacance et des loyers stables en 2024–2025, les besoins croissants du e-commerce, de la distribution régionale pour le commerce de l’ASEAN, et de l’intégration avec la logistique de la GBA devraient stimuler la demande. Les loyers industriels pourraient reprendre une légère tendance à la hausse d’ici 2026, accumulant potentiellement une croissance d’environ 5 % à 10 % d’ici 2028 par rapport aux niveaux actuels, en particulier pour les entrepôts modernes. Le taux de vacance pourrait revenir autour de 5 % ou moins d’ici 2028 à mesure que le marché se rééquilibre et que moins de nouveaux projets sont livrés (puisque le foncier pour de grands entrepôts est limité). De plus, toute désaffectation d’anciens bâtiments industriels pour la reconversion éliminera effectivement du stock, resserrant l’offre. La valeur des biens industriels pourrait augmenter plus rapidement que les loyers, car la demande des investisseurs est forte – nous prévoyons une compression des taux de capitalisation à mesure que plus de capitaux (y compris des fonds institutionnels et des REITs) recherchent la stabilité des revenus des actifs logistiques. Si les taux d’intérêt baissent, cela alimentera encore davantage la hausse des prix dans le segment industriel. D’ici 2028, le secteur pourrait être l’un des plus performants en termes de rendement total (loyers + appréciation du capital), à condition que le commerce mondial ne soit pas gravement perturbé.
• Segments émergents (immobilier Tech/Innovation) : À mesure que Hong Kong se diversifie, d’ici 2028, on pourrait parler de la croissance des parcs de bureaux technologiques (peut-être l’ouverture de la première phase du Lok Ma Chau Loop) et des laboratoires de sciences de la vie. Les plans du gouvernement pour développer un pôle IT dans la Northern Metropolis pourraient créer une nouvelle catégorie de biens immobiliers (bureaux-laboratoires, campus de R&D). Ceux-ci seraient probablement portés par des partenariats public-privé avec des acteurs industriels spécifiques. Si les plans avancent, d’ici 2028, nous pourrions voir les premières occupations de ces espaces, attirant entreprises et talents – un signe positif pour la base économique de la ville. L’immobilier lié à l’intégration de la Greater Bay Area – comme les installations logistiques transfrontalières, les espaces de coworking pour les entreprises du continent – deviendra également plus visible.

Dans une perspective globale, l’immobilier hongkongais d’ici 2028 aura probablement dépassé le choc du COVID et les incertitudes politiques du début des années 2020, revenant à une trajectoire de croissance modérée alignée sur les fondamentaux économiques. Les actions du gouvernement laissent entendre qu’il vise un « atterrissage en douceur » et une stabilisation plutôt qu’une nouvelle flambée : une offre de logements abondante pour contenir les prix extrêmes, mais aussi des mesures pour que la propriété reste un investissement attractif.

Les investisseurs ayant un horizon à long terme restent optimistes : Hong Kong se classe constamment parmi les principaux marchés d’investissement immobilier d’Asie pour sa liquidité et son état de droit, et cela devrait continuer. Les sociétés financières mondiales se développent à nouveau à Hong Kong (en témoignent les nombreuses banques recrutant dans la gestion de patrimoine pour gérer les capitaux chinois), ce qui est de bon augure pour la demande de bureaux et de logements de luxe. Le capital chinois continental, qui était plus ou moins en pause en 2020–2022, devrait revenir – si l’économie chinoise se stabilise, les acheteurs aisés du continent pourraient à nouveau considérer l’immobilier hongkongais comme une valeur refuge, surtout avec la réouverture complète de la frontière et l’affaiblissement du RMB rendant les actifs hongkongais moins chers en RMB jll.com.hk jll.com.hk. En effet, JLL avance que la dépréciation du RMB pourrait attirer des capitaux du continent vers le marché résidentiel de Hong Kong jll.com.hk jll.com.hk. Un tel afflux, s’il se matérialise, pourrait dynamiser le segment haut de gamme et même inciter le gouvernement à surveiller tout risque de surchauffe.

Résumé des prévisions : Le marché immobilier de Hong Kong, tous secteurs confondus, est en voie d’amélioration mais non sans prudence. Les parties prenantes doivent s’attendre à des gains progressifs plutôt qu’à un boom brutal, avec 2025 comme année de transition qui posera les bases. D’ici 2028, nous anticipons :

• Des prix résidentiels légèrement supérieurs à ceux de 2025, des volumes de ventes sains ; le logement reste cher mais légèrement plus abordable qu’aux années de pic grâce à la croissance des revenus et aux ajouts de logements par le gouvernement.
• Les loyers de bureaux ont probablement atteint leur point bas et commencent à remonter lentement ; la vacance diminue par rapport au pic mais reste supérieure au niveau historiquement bas, avec une bifurcation entre les emplacements recherchés (tendus) et ceux en sur-offre (plus souples).
• Les loyers commerciaux se redressent mais restent en deçà des anciens sommets ; le paysage du commerce de détail est plus expérientiel et diversifié.
• Le secteur industriel/logistique reste solide avec de faibles taux de vacance et une importance croissante dans le contexte de la GBA ; il pourrait être le premier secteur à retrouver pleinement ses performances d’avant 2019.
• De nouveaux quartiers (Northern Metropolis, etc.) sont en développement, insufflant de l’optimisme pour l’expansion future de Hong Kong et offrant des opportunités immobilières au-delà du centre traditionnel.

Fait crucial, beaucoup dépend des conditions économiques extérieures. Si une récession mondiale survient en 2026, cela pourrait retarder ou atténuer ces reprises. À l’inverse, si la réouverture de la Chine et l’économie mondiale dépassent les attentes, l’immobilier hongkongais pourrait surpasser nos prévisions de base. Ainsi, « optimisme prudent » est le mot d’ordre – les éléments sont réunis pour un rebond, mais le rythme sera mesuré. Comme l’a titré une étude, le marché de Hong Kong présente des « perspectives mitigées » mais avec des opportunités qui émergent à mesure que les vents contraires s’atténuent hongkongbusiness.hk. L’adaptabilité de la ville a été prouvée à de nombreuses reprises, et son marché immobilier s’adapte désormais à une ère post-pandémique et de réajustement des politiques – une ère qui semble s’installer sur des bases plus solides et plus durables à l’approche de 2028.

Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel de Hong Kong 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Revue du marché de Hong Kong 1S 2025 et perspectives 2S cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Résumé préliminaire du marché de Hong Kong T1 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Perspectives mitigées pour 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch prévoit une hausse des vacances de bureaux hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Refroidissement de l’immobilier à Hong Kong spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Ventes et locations industrielles à Hong Kong (mars 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Légère augmentation de la population à Hong Kong en 2024 reuters.com reuters.com
• Autres : Données du département d’évaluation et de notation via GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Office du tourisme de Hong Kong via les actualités hongkongfp.com, et communiqués/informations du gouvernement globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com pour les détails sur les politiques et la planification.