L’horizon emblématique et les plages de la Gold Coast en font un aimant pour les acheteurs et les locataires. En 2025, on s’attend à ce que le marché immobilier local connaisse un essor important – les analystes prévoient une croissance à deux chiffres pour les maisons et des gains solides pour les appartements realestate.com.au propertybuyer.com.au. Ce rapport examine en détail les secteurs résidentiels et commerciaux, avec les tendances de la demande, des prix, des rendements et de la démographie ; ainsi que des prévisions jusqu’en 2030, les projets d’infrastructure, les quartiers phares, les flux migratoires, les moteurs liés au style de vie, et les impacts des politiques.
Aperçu du marché résidentiel
Le marché immobilier de la Gold Coast est en pleine effervescence. Une forte croissance de l’emploi (santé, éducation, tourisme) et une migration en hausse stimulent la demande pour tous types de logements blog.empirelegal.com.au propertybuyer.com.au. Au cours des 2 à 3 dernières années, de nombreux quartiers ont enregistré une croissance du capital de 15 à 25 %. Par exemple, le prix des maisons à Mermaid Beach a bondi d’environ 25 % en deux ans propertybuyer.com.au. Cette demande a dépassé la nouvelle offre (le terrain est rare entre l’océan et l’arrière-pays nortonsrealestate.com), ce qui a fait grimper les prix. Le prix médian d’une maison est maintenant d’environ 1,17 million de dollars (le deuxième plus élevé d’Australie) australianconveyancer.com.au, et un des principaux prévisionnistes (Propertyology) prévoit une hausse supplémentaire de 10 à 13 % en 2025 realestate.com.au. Même les zones « entrée de gamme » s’échauffent : les quartiers périphériques tels que Pimpama, Coomera et Ormeau (médianes ~600–800K $) ont connu une croissance d’environ 16 à 20 % récemment propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com, et devraient augmenter de +5 à 7 % en 2025 propertybuyer.com.au. En résumé, la demande de logements sur la Gold Coast dépasse largement l’offre, et les prix devraient continuer à grimper régulièrement tout au long de la décennie propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com.- Migration nette : Le Queensland dans son ensemble a enregistré environ 75 000 migrants étrangers et environ 30 000 arrivées interétatiques durant l’année jusqu’à juin 2024 blog.empirelegal.com.au blog.empirelegal.com.au. La Gold Coast a remporté la plus grande part dans le Qld – accueillant environ 14 500 migrants étrangers en 2023 qgso.qld.gov.au. Les jeunes migrants qualifiés (âgés de 20 à 34 ans) et les familles affluent blog.empirelegal.com.au, choisissant souvent la Gold Coast plutôt que les villes plus chères comme Sydney ou Melbourne. Cet afflux de travailleurs et d’étudiants augmente la demande locative, notamment dans les zones côtières et suburbaines.
- Démographie des acheteurs : Le marché attire désormais à la fois des acheteurs jeunes et âgés. Les migrants interétatiques de NSW/VIC (fatigués des prix élevés ou en quête de qualité de vie) et les expatriés/investisseurs sont de gros acheteurs australianconveyancer.com.au nortonsrealestate.com. Les primo-accédants bénéficient d’incitations gouvernementales (voir ci-dessous), ce qui les aide à accéder au marché via des quartiers d’entrée de gamme ou des appartements. Les retraités et “amoureux de la mer” s’installent aussi ici, attirés par le climat et les services propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com. Les données montrent de nombreux acheteurs venant des grandes villes (revendant à Sydney pour acheter une plus grande maison sur la Gold Coast) australianconveyancer.com.au. En résumé, un mélange de familles, de personnes souhaitant réduire leur surface, d’étudiants et d’investisseurs alimente la demande.
- Tendances des prix : Après de modestes baisses en 2022, les prix des maisons sur la Gold Coast ont fortement rebondi. Au cours de la dernière année, le marché immobilier résidentiel de la GC a augmenté d’environ 9 % contre environ 8,5 % au niveau national australianconveyancer.com.au. Les segments de luxe (bord de l’eau et appartements neufs) affichent des performances encore supérieures. Les principaux analystes anticipent une croissance continue : les prévisions pour 2025 vont de +7 % (conservateur) à +13 % realestate.com.au propertybuyer.com.au. Au-delà de 2025, les prévisions varient : un modèle (PRD) prévoit que la maison médiane atteindra environ 2,7 millions de dollars d’ici 2030 (doublant ainsi les niveaux actuels) choicehomes.com.au, tandis que d’autres (PropTrack) mettent en garde contre des hausses plus lentes mais toujours solides choicehomes.com.au.
- Rendements locatifs et vacances : Des loyers élevés et des taux de vacance faibles soutiennent le marché résidentiel. Le rendement locatif brut moyen sur la Gold Coast est d’environ 4–4,5 % pour les maisons et ~5 % pour les appartements nortonsrealestate.com – supérieur à Sydney/Brisbane. Dans certains quartiers en croissance (par exemple Coomera, Labrador, Pimpama), le rendement locatif des maisons atteint 4,5–5 % nortonsrealestate.com nortonsrealestate.com. Les appartements près de la côte ou des pôles étudiants offrent souvent un rendement >5 %. La vacance locative est extrêmement basse – autour de 1–1,3 % au global nortonsrealestate.com (0,5 % dans les quartiers familiaux prisés comme Ormeau nortonsrealestate.com). Cette pénurie signifie que les biens se louent presque immédiatement et les propriétaires peuvent augmenter les loyers. Pour les investisseurs, cela booste la trésorerie alors que l’actif prend de la valeur.
Immobilier commercial
L’immobilier commercial de la Gold Coast est également en pleine effervescence, porté par la croissance économique locale et le tourisme. Principaux secteurs :
- Commerce de détail & hôtellerie : De nouveaux projets à usage mixte redessinent le commerce de détail. De grands projets comme l’extension du Pacific Fair (appart-hôtel de 4 tours à 2 milliards de dollars) ajouteront de la surface commerciale à partir de 2025 realestate.com.au. Les commerçants et restaurateurs prospèrent grâce aux dépenses touristiques et locales. Les analystes remarquent que le secteur évolue vers un commerce de détail et une hôtellerie plus expérientiels (restaurants en bord de mer, événements) plutôt que les centres commerciaux traditionnels ridgelinecommercialrealty.com.au. Le nombre record de visiteurs (hôtels et locations de vacances) maintient une forte demande, surtout dans des quartiers comme Surfers Paradise ou Broadbeach.
- Bureaux : Le marché des bureaux de la Gold Coast est très tendu. Les taux de vacance comptent parmi les plus bas d’Australie (~6,5 % fin 2024 cbre.com.au). Les nouvelles constructions sont rares (les promoteurs évoquent des coûts de construction élevés), si bien que les bureaux existants voient leurs loyers augmenter. En fait, les loyers des bureaux de première qualité ont bondi d’environ 10 % en 2024 cbre.com.au. Avec les grands employeurs (santé, éducation, administrations) qui se développent sur la côte, la demande reste forte. Globalement, l’offre limitée de nouveaux bureaux et la croissance continue de l’emploi laissent présager une hausse modérée mais continue des loyers et des valeurs des bureaux.
- Industriel : La demande d’entrepôts et d’espaces industriels légers est forte, portée par le commerce en ligne, la logistique et la production locale. Le taux de vacance est extrêmement faible (souvent inférieur à 2 %) alors que les entreprises s’agrandissent. Les experts du secteur signalent une forte croissance des loyers et un intérêt accru des investisseurs dans les parcs industriels de la Gold Coast ridgelinecommercialrealty.com.au. De nouveaux projets (par exemple, le parc commercial de Coomera, l’auto mall) sont en développement pour combler le retard. Ce boom industriel constitue un point fort du marché commercial.
Prévisions 2025–2030
Les analystes s’attendent massivement à ce que l’immobilier sur la Gold Coast continue de s’apprécier jusqu’en 2030, même si le rythme pourrait ralentir avec le temps. Les principales prévisions et scénarios incluent :
- Perspectives 2025 : Pratiquement tous les prévisionnistes anticipent des hausses soutenues en 2025. Propertyology et Realestate.com.au tablent sur une croissance des prix des maisons de +10 à 13 % realestate.com.au, portée par la migration continue et une amélioration de l’accessibilité. Une étude d’agence d’acheteurs indique une croissance minimum de 6 à 10 % selon les quartiers en 2025 propertybuyer.com.au propertybuyer.com.au (voir tableau ci-dessous). Même les estimations prudentes de 4 à 6 % dépasseraient l’inflation et soutiendraient d’excellents rendements pour les investisseurs.
- Mi-2020s : Si les taux d’intérêt baissent (les marchés prévoient environ 1 % de baisse d’ici 2026 realestate.com.au abc.net.au) et que la migration reste élevée, une croissance à deux chiffres pourrait se poursuivre jusqu’en 2026-27. Les projets d’aménagement urbain et de nouvelles liaisons routières/tramway ouvriront davantage de quartiers (par ex. Burleigh/Robina), élargissant la demande. Les prix des logements pourraient ralentir légèrement à mesure que l’offre rattrape la demande, mais la solidité du marché de l’emploi local et l’attractivité du mode de vie excluent tout effondrement.
- D’ici 2030 : Les projections à long terme varient. Une prévision optimiste de PRD Research prévoit que le prix médian des maisons atteindrait environ 2,7 millions de dollars d’ici 2030 choicehomes.com.au (soit plus de 100% de croissance depuis 2024). Même dans un scénario modéré – par exemple, une croissance annuelle de 5 % à partir de 2026 – les médianes dépasseraient largement 1,5 million de dollars d’ici 2030. Il est important de noter que tous les analystes s’accordent à dire que la Gold Coast restera l’une des meilleures performances de l’Australie. Comme le souligne PropTrack, la croissance devrait ralentir par rapport aux sommets de la pandémie choicehomes.com.au, mais l’offre faible et la demande constante garantissent une appréciation positive tout au long de la décennie.
| Banlieue (Type) | Croissance sur 24 mois | Prévision 2025 |
|---|---|---|
| Mermaid Beach (Maisons) | ~+25% propertybuyer.com.au | +8–10% propertybuyer.com.au |
| Broadbeach Waters (M) | ~+22% propertybuyer.com.au | +8–10% propertybuyer.com.au |
| Sanctuary Cove (M) | ~+20% propertybuyer.com.au | +7–9% propertybuyer.com.au |
| Pimpama (M) | ~+18–20% propertybuyer.com.au | +6–7% propertybuyer.com.au |
| Coomera (M) | ~+17–19% propertybuyer.com.au | +6–7% propertybuyer.com.au |
| Ormeau (M) | ~+16–18% propertybuyer.com.au | +5–6% propertybuyer.com.au |
| Mermaid Beach (Appartements) | +25% propertybuyer.com.au | +7–8% propertybuyer.com.au |
| Broadbeach (Appartements) | +22% propertybuyer.com.au | +6–7% propertybuyer.com.au |
| Surfers Paradise (Appartements) | +20% propertybuyer.com.au | +5–6% propertybuyer.com.au |
| Southport (Appartements) | +18% propertybuyer.com.au | +5–6% propertybuyer.com.au |
| Labrador (Appartements) | +16% propertybuyer.com.au | +5–6% propertybuyer.com.au |
| Palm Beach (Appartements) | +19% propertybuyer.com.au | +6–7% propertybuyer.com.au |
Infrastructures & Développement
Tableau : Performance de certains quartiers et prévisions 2025 (maisons & appartements) propertybuyer.com.au propertybuyer.com.au
Les grands projets publics et privés vont transformer la Gold Coast au cours des prochaines années, faisant grimper la valeur des biens immobiliers le long des nouveaux axes propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com :
- Tramway Léger Étapes 3 & 4 : L’étape 3 (Broadbeach–Burleigh) est désormais terminée, et l’étape 4 (extension vers Coolangatta/Tweed) est prévue pour 2025–2030. Cela reliera toute la Côte par tramway, stimulant le renouvellement urbain le long du trajet propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com. Les quartiers situés sur la nouvelle ligne (par ex. Burleigh, Palm Beach) devraient voir les loyers et les prix augmenter.
- Amélioration de la Pacific Motorway : La modernisation de la M1, d’une valeur de 1,2 milliard de dollars (de Nicholson Street à Coomera), est en cours, réduisant les temps de trajet vers Brisbane nortonsrealestate.com. Une meilleure connectivité rend les quartiers intérieurs (Ormeau, Coomera) plus attrayants et soutient leur croissance.
- Pôles de Santé & d’Éducation : Un nouvel hôpital universitaire Gold Coast de 1,3 milliard de dollars (Coomera) ouvrira bientôt nortonsrealestate.com, attirant des travailleurs et des services vers le nord. L’université Griffith et l’université Bond étendent également leurs activités, maintenant une forte demande locative à Southport et Robina.
- Jeux Olympiques 2032 : À l’approche de Brisbane 2032, la Gold Coast bénéficiera d’investissements « d’héritage durable » nortonsrealestate.com. Les projets incluent un village olympique des athlètes à Robina (qui sera converti en logements) et la modernisation des infrastructures sportives sur la Côte. Les financements à grande échelle amélioreront les routes, les transports publics et les services – autant de points positifs pour la valeur immobilière.
- Autres projets : De grands pôles urbains sont en développement : le centre-ville de Coomera, le quartier culturel/commercial de Broadbeach à 400 M$, ainsi que des complexes hôteliers privés. Ensemble, ces projets créent de nouveaux emplois et services. La planification urbaine vise ~158 000 nouveaux logements sur la Gold Coast d’ici 2046 abc.net.au (20 % du plan de 900 000 logements du SEQ), ce qui signifie que les dispositifs communaux privilégieront la diversité de l’habitat.
Meilleurs quartiers pour investir
Les meilleurs quartiers dépendent du budget et de la stratégie. Les experts les divisent en zones premier achat (corridors de croissance) et premium (côtières et de luxe) nortonsrealestate.com nortonsrealestate.com :
- Premier achat/corridors de croissance : Pimpama, Coomera, Ormeau, Pacific Pines et Upper Coomera – prix médian des maisons ~$600–800K nortonsrealestate.com. Ces quartiers à l’intérieur des terres offrent des rendements d’environ 4–5 % et une forte croissance du capital grâce à de nouvelles infrastructures (gare à Pimpama, centres commerciaux, etc.) nortonsrealestate.com. Southport et Labrador (proches des hôpitaux et de l’université) proposent aussi des appartements abordables à moins de 500 000 USD et des rendements autour de 5–6 % nortonsrealestate.com. Les investisseurs à la recherche de flux de trésorerie et les primo-accédants devraient surveiller ces zones.
- Côtier premium : Mermaid Beach, Main Beach, Broadbeach Waters, Sanctuary Cove, Burleigh Heads, Palm Beach – des quartiers en bord de mer ou au bord de l’eau de grande valeur nortonsrealestate.com. Les prix médians ici dépassent 1,2–1,5 M$. Malgré des rendements plus faibles (~3–4 % nortonsrealestate.com), ils affichent une croissance exceptionnelle à long terme (par exemple, les maisons de Mermaid Beach ont progressé d’environ 25 % entre 2022 et 2024 nortonsrealestate.com). Le foncier y est rare, ainsi les valeurs ont tendance à augmenter fortement. Les appartements haut de gamme à Surfers ou Broadbeach (nombreux à plus de 500 000 USD) sont également très demandés, portés par les retraités et les investisseurs étrangers nortonsrealestate.com.
- Banlieues ensoleillées : Burleigh, Palm Beach et Coolangatta continuent d’attirer les acheteurs axés sur le style de vie avec leurs cafés, écoles et plages nortonsrealestate.com. Ces quartiers établis connaissent une croissance actuelle modérée mais présentent un fort potentiel puisque la demande ne cesse d’augmenter. Bundall et Ashmore offrent un mélange d’accessibilité et de commodités à proximité du centre-ville, ils sont donc également recommandés par les agents.
Tendances démographiques et migratoires
L’essor démographique de la région sous-tend toutes les tendances immobilières. Points clés :
- Croissance rapide : La population de la Gold Coast est d’environ 720 000 habitants (mi-2024) et augmente. Les prévisions pour le SEQ comptent +388 000 habitants d’ici 2046 rien que pour la GC goldcoast.qld.gov.au abc.net.au. La migration nette est le principal moteur.
- Migrants étrangers : Sur l’année jusqu’à mi-2024, le Queensland a gagné environ 75 000 migrants venus de l’étranger blog.empirelegal.com.au, dont beaucoup se sont installés sur la Côte. La majorité sont de jeunes actifs ou étudiants, ce qui stimule la demande pour les locations et appartements blog.empirelegal.com.au. La Gold Coast a enregistré le plus fort afflux d’étrangers du Queensland (14 530 en 2023) qgso.qld.gov.au.
- Migrants inter-états : Le Queensland a enregistré un solde net d’environ 30 000 nouveaux arrivants d’autres États (2023-24) blog.empirelegal.com.au, soit le solde le plus élevé de tous les États. Les raisons incluent l’attrait du mode de vie, un logement plus abordable qu’à Sydney/Melbourne, ainsi que la flexibilité du télétravail blog.empirelegal.com.au. Selon des données anecdotiques, 15 300 personnes ont quitté les grandes villes pour les régions du Queensland en 2023 australianconveyancer.com.au, beaucoup choisissant la Côte.
- Vieillissement & familles : Les baby-boomers continuent de s’installer ici pour leur retraite, tandis que les jeunes familles recherchent des logements abordables et de bonnes écoles. Il en résulte une diminution de la taille des ménages et un besoin accru de logements par habitant abc.net.au, ce qui aggrave la tension du marché si la construction ne suit pas la demande.
Facteurs de style de vie
Les acheteurs et locataires sont motivés par des critères de qualité de vie nortonsrealestate.com :
- Climat & plages : Les plus de 300 jours de soleil par an sur la Gold Coast, les plages de surf et les parcs sont de grands atouts. Le style de vie en plein air (natation, golf, marinas) attire des personnes venant de villes plus froides ou encombrées.
- Commodités : Excellente offre de restaurants, de boutiques et de loisirs (par exemple Star Casino, Pacific Fair) qui donnent à la côte une ambiance cosmopolite. Cela attire les professionnels et familles souhaitant retrouver les avantages de la grande ville dans une atmosphère détendue.
- Santé & éducation : Des infrastructures de classe mondiale (Gold Coast University Hospital, hôpitaux privés, Griffith University, Bond University) permettent même à ceux qui ne travaillent pas dans le tourisme de trouver des emplois gratifiants localement. Ce tissu social encourage les professionnels à s’installer sur la côte plutôt qu’à faire la navette.
- Événements & image : Les équipes sportives (Titans NRL, GC Suns AFL, candidature des Surfers NRL) et événements (GC600, festivals) apportent de la vitalité. La visibilité internationale (comme l’accueil de grands congrès ou des Jeux du Commonwealth pour la jeunesse) maintient la ville sous les projecteurs et renforce la confiance.
En résumé, le mélange de soleil, surf et développement urbain de la Gold Coast continue de stimuler l’intérêt des acheteurs nortonsrealestate.com nortonsrealestate.com. Même lors des ralentissements économiques, l’attrait de son style de vie et sa migration nette soutiennent généralement les prix.
Politique gouvernementale & taux d’intérêt
Quelques changements de politique et facteurs macroéconomiques influenceront le marché :
- Taux d’intérêt : Le taux directeur de l’Australie a atteint un pic de 4,35 % en 2023. Fin 2024, les marchés anticipent des baisses – probablement pour un total d’environ 1 % entre 2025 et 2026 realestate.com.au abc.net.au. Des conditions d’emprunt plus avantageuses encourageront davantage d’acheteurs et d’investisseurs, surtout après des années de prudence induite par la hausse des taux realestate.com.au abc.net.au. Cependant, la RBA a souligné que les baisses de taux dépendront de l’inflation ; une chute rapide n’est pas garantie.
- Politiques pour primo-accédants : Le Queensland propose des subventions et des exonérations. La Prime Premier Acheteur de l’État offre 15 000 $ (ou 30 000 $ dans certaines régions) pour les constructions neuves qro.qld.gov.au. À partir du 1er mai 2025, le Queensland supprimera le droit de timbre sur les maisons neuves (et les terrains vacants appropriés) pour les primo-accédants abc.net.au (“Duty Break”). Ces mesures réduisent les coûts initiaux pour les primo-accédants, ce qui devrait stimuler la demande sur le marché du neuf.
- Objectifs de logement : Le plan régional SEQ du gouvernement du Queensland impose environ 900 000 nouveaux logements d’ici 2046 (dont 158 000 sur la Gold Coast) abc.net.au. Les conseils locaux doivent adapter les zonages pour permettre une plus grande densité et des logements dits “missing middle”. À court terme, des réformes visant à accélérer les approbations pourraient aider, mais des critiques soulignent que la construction réelle reste en retard sur les objectifs blog.empirelegal.com.au.
- Taxes et offre : Il est question (mais pas encore de politique nationale) de taxes sur la vacance ou de modifications des règles d’investissement étranger. Pour l’instant, le principal facteur du côté de l’offre reste les goulets d’étranglement dans la planification et la construction (lourdeurs administratives, pénuries de matériaux/de main-d’œuvre) blog.empirelegal.com.au.
Dans l’ensemble, les vents favorables des politiques (baisses des taux, subventions, Jeux Olympiques) soutiennent le marché, mais les contraintes d’offre et les préoccupations concernant l’accessibilité demeurent. Les investisseurs devraient suivre de près les annonces budgétaires pour tout nouveau dispositif concernant le logement.
Conclusion
Le marché immobilier de la Gold Coast en 2025 est prêt à poursuivre sa vigueur tant dans le secteur résidentiel que commercial. Une conjonction parfaite de facteurs – forte croissance démographique, taux de vacance record, offre restreinte, amélioration des infrastructures et attrait du mode de vie – entraîne une forte hausse des prix et des loyers. Bien que les quartiers côtiers huppés mènent la danse, même les zones de moyenne gamme et périphériques connaissent une progression rapide. Comme l’a indiqué un rapport, la Gold Coast se transforme en une économie de “ville en pleine maturité” (santé, éducation, construction) qui assure une évolution plus stable et durable du marché immobilier propertybuyer.com.au nortonsrealestate.com.
Principaux points à retenir : La demande de logements sur la Gold Coast reste très forte blog.empirelegal.com.au, avec des prix en forte hausse et des rendements locatifs élevés (autour de 4–5%) nortonsrealestate.com. L’immobilier commercial est solide (marché des bureaux tendu, secteur industriel en plein essor) ridgelinecommercialrealty.com.au cbre.com.au. Les projets d’infrastructure (tramway, hôpitaux, Jeux Olympiques) vont améliorer l’accès et ajouter des commodités nortonsrealestate.com. Les prévisions suggèrent que la croissance 2025–27 dépassera celle de nombreuses autres régions realestate.com.au choicehomes.com.au, avant de se stabiliser vers des gains plus modérés à l’approche de 2030. Pour les investisseurs et les acheteurs, les zones à privilégier incluent à la fois les quartiers côtiers de style de vie (Mermaid Beach, Palm Beach, Burleigh) et les corridors de croissance (Coomera, Pimpama, Ormeau) nortonsrealestate.com nortonsrealestate.com. Les incitations gouvernementales et de futures baisses de taux devraient encore stimuler l’activité. En résumé, la Gold Coast est largement pressentie pour rester l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Australie en 2025 et au-delà realestate.com.au australianconveyancer.com.au.
Sources : Prévisions officielles, analystes du marché, statistiques gouvernementales et rapports sectoriels (voir citations). Toutes les données proviennent de sources australiennes à jour realestate.com.au blog.empirelegal.com.au nortonsrealestate.com.
