Marché immobilier à Lausanne (2025 et au-delà)

Le marché immobilier de Lausanne en 2025 se distingue comme l’un des plus résilients de Suisse, caractérisé par une forte demande et une offre limitée. En tant que capitale du canton de Vaud et pôle d’éducation internationale, de finance et de technologie, Lausanne attire un flux constant de résidents qualifiés theluxuryplaybook.com. La qualité de vie de la ville, la présence d’universités renommées (comme l’EPFL et l’UNIL), et de nombreux employeurs multinationaux (par exemple le CIO, des entreprises medtech et financières) alimentent une demande constante de la part des expatriés, des étudiants, des familles et des entreprises. Environ 80% des ménages à Lausanne sont locataires (le logement occupé par son propriétaire ne représente qu’environ 20% du parc) bcv.ch, reflétant un marché locatif traditionnellement tendu. Voici un aperçu complet des conditions actuelles du marché (résidentiel et commercial), des tendances de prix et des prévisions, des opportunités d’investissement, des principaux développements, des facteurs réglementaires, des comparaisons avec d’autres villes suisses, et des tendances de la demande qui façonnent les perspectives immobilières de Lausanne.

Conditions du marché résidentiel en 2025

Le marché du logement à Lausanne reste très tendu en 2025. Les taux de vacance sont extrêmement bas – autour de 0,6 % à la mi-2024 pour le district de Lausanne bcv.ch – indiquant une grave pénurie de logements disponibles. Cette rareté maintient les loyers et les prix à un niveau élevé. De nombreux locataires restent longtemps dans leur logement : à Lausanne (et Genève), environ la moitié des locataires occupent leur logement depuis plus de 10 ans, bien au-dessus de la moyenne suisse de 38 % ubs.com. Cet effet de “verrouillage” souligne la difficulté à trouver un nouveau logement, les locataires s’accrochant à leur bail existant. Début 2025, la demande locative a bondi en raison de la croissance démographique (notamment l’immigration) ; la Suisse a connu un taux de vacance national historiquement bas (1,08 % à la mi-2024) et une hausse des loyers demandés pwc.ch pwc.ch. Lausanne suit cette tendance, les propriétaires pouvant augmenter les loyers des nouveaux baux d’environ +2 % sur un an face à la concurrence pour les logements. Cependant, les loyers réglementés existants n’ont connu que des hausses modérées, en partie limitées par le taux de référence hypothécaire suisse, qui a même été abaissé en mars 2025. Cette baisse de taux limitera la hausse des loyers pour les locataires en place dans les prochains trimestres ubs.com (car les propriétaires doivent baisser ou maintenir les loyers lorsque les taux d’intérêt de référence baissent, selon la législation suisse sur la location).

Les prix de l’immobilier à Lausanne continuent d’être parmi les plus élevés de Suisse, ayant augmenté régulièrement au cours de la dernière décennie. Le prix moyen des transactions pour les appartements à Lausanne était d’environ 15 500 CHF par m² au 1er trimestre 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ce qui situe la ville parmi les plus chères, derrière Zurich et Genève. Plus couramment, les prix demandés à la mi-2025 tournent autour de 12 000–13 000 CHF par mètre carré pour les biens résidentiels investropa.com neho.ch. Par exemple, les données de juin 2025 montrent une moyenne de 12 750 CHF par m² (appartements ~13 413 CHF et maisons ~12 087 CHF par m²) à Lausanne neho.ch. Les quartiers prisés (zones au bord du lac comme Ouchy ou les collines huppées) dépassent facilement 13 000 CHF/m² theluxuryplaybook.com. La croissance des prix a été modérée mais positive récemment – environ +2 % en glissement annuel pour les appartements en 2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – car les limites d’accessibilité et la hausse des coûts de financement ont freiné les hausses rapides des années précédentes. Les prix des maisons individuelles se sont même stabilisés, voire ont légèrement baissé (environ –0,5 % à –0,6 % sur l’année écoulée) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com en raison de la hausse des coûts hypothécaires et d’un intérêt accru des acheteurs pour les immeubles de rendement ou l’investissement locatif. Globalement, le marché résidentiel lausannois en 2025 se caractérise par une stabilité à un niveau de prix élevé : la demande est bien supérieure à l’offre, ce qui maintient les taux de vacance bas et soutient les prix, mais le rythme de progression ralentit.

L’offre de logements reste contrainte par la géographie et les règles d’urbanisme. Lausanne est une ville dense avec un zonage strict et des processus d’approbation longs qui limitent les grands projets theluxuryplaybook.com. La construction résidentielle neuve demeure modeste – de l’ordre de ~420 nouveaux logements par an en 2024–25 dans le district de Lausanne bcv.ch – ce qui est inférieur aux années précédentes. Cette croissance lente du stock ne répond pas aux besoins de la population, contribuant ainsi au déficit structurel d’offre. La tension du marché se manifeste aussi par des profils de locataires solides et un faible taux de rotation ; les bailleurs institutionnels du canton de Vaud font état de locataires de qualité, “fidèles” et d’un taux de vacance minimal (≈1%–1,4%) dans leurs portefeuilles lausannois theluxuryplaybook.com. Pour les investisseurs, cela se traduit par une rentabilité locative fiable. En effet, les immeubles résidentiels plurifamiliaux sont de nouveau recherchés par les investisseurs – en 2024, les loyers affichés ont bondi de ~6,4% en un an à l’échelle nationale, et les immeubles locatifs sont redevenus plus attractifs avec le retour de taux d’intérêt bas ubs.com ubs.com. Le combo stabilité des locataires et sous-offre chronique fait de Lausanne un marché résidentiel défensif et orienté rendement, même si les prix demeurent élevés.

Conditions du marché commercial (bureaux & commerces) en 2025

Le secteur de l’immobilier commercial à Lausanne en 2025 présente une dynamique à deux vitesses : le marché des bureaux en centre-ville est très tendu, tandis que les marchés périphériques se développent avec de nouvelles offres. Dans le CBD de la ville de Lausanne, les bureaux vacants sont extrêmement rares – seulement environ 1,9 % de vacance à l’échelle de la ville, et à peine 1,5 % du stock de bureaux prime du centre-ville est disponible jll.com. En valeur absolue, seuls ~12 300 m² de bureaux du CBD étaient vacants fin 2024 jll.com. Cette rareté soutient des loyers élevés : les loyers prime en centre-ville de Lausanne s’établissent autour de CHF 520 par m² et par an (soit environ CHF 43/m² par mois) et sont restés stables jll.com. Les entreprises cherchant de grands bureaux contigus au centre se retrouvent souvent face à un manque d’options. À noter, la rénovation majeure du célèbre Hôtel des Postes en plein cœur de Lausanne est en cours pour livrer ~15 000 m² de bureaux modernes d’ici fin 2025 – une offre rare d’espaces de catégorie A en centre-ville, qui devrait répondre à une demande soutenue à son achèvement jll.com.

En revanche, le marché des bureaux de banlieue de la région lausannoise s’est quelque peu assoupli avec l’arrivée de nouveaux développements. Le taux global de disponibilité des bureaux pour la grande région lausannoise est monté à 3,8 % fin 2024, contre 3,2 % un an plus tôt jll.com. Cette hausse s’explique en grande partie par plusieurs grands projets dans l’Ouest lausannois (Crissier/Renens) ayant récemment achevé leur construction jll.com. Par exemple, un nouvel « éco-quartier » à Chavannes-près-Renens a livré d’importants espaces de bureaux, ce qui a contribué à l’augmentation des vacances locatives sur ce sous-marché jll.com. La zone Lausanne Ouest/Crissier affiche désormais un taux de vacance des bureaux proche de 15 % jll.com – nettement supérieur à la moyenne de la ville – car des projets tels que « Le Closel » (4 000 m²) et « Quartier Horizon » (~7 000 m²) viennent d’être livrés avec des surfaces encore disponibles sur le marché jll.com. Si cette augmentation du taux de vacance représente à court terme un défi d’absorption, elle reflète aussi la croissance : l’Ouest lausannois est en phase d’expansion, proposant de grands plateaux modernes que le centre-ville ne peut offrir. Le secteur Malley–Renens en particulier connaît un véritable essor avec de nouveaux projets. Un important complexe mixte, « Central Malley », est en construction avec une livraison prévue pour 2026 et plus de 10 000 m² de bureaux ; déjà 80 % de son premier bâtiment (A3) ont été pré-loués un an avant leur livraison jll.com. Malgré le taux de vacance plus élevé dans ces zones périphériques, la demande des locataires reste solide et s’oriente vers ces nouveaux espaces : les entreprises sont attirées par le design durable, l’accessibilité et les grands plateaux de ces projets jll.com. Sur le long terme, les analystes s’attendent à ce que l’excès d’offre soit absorbé, compte tenu de la croissance de l’économie lausannoise et de la préférence de certaines entreprises pour déménager d’anciens immeubles vers de nouveaux bureaux certifiés écologiques jll.com.

Les prix de l’immobilier à Lausanne ont connu une longue trajectoire à la hausse, et 2025 poursuit cette tendance avec une certaine modération.

Dans le secteur résidentiel, UBS et Wüest Partner prévoient toutes deux que les prix des maisons suisses augmenteront d’environ 3 à 4 % en 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, mais les régions à coût élevé comme Lausanne devraient connaître une appréciation à un rythme plus modeste.En fait, des données récentes montrent que les prix des appartements à Lausanne augmentent à peine (+0,3 % en glissement annuel au T1 2025) globalpropertyguide.com, sous-performant la moyenne nationale (~+4,4 % en glissement annuel) qui a été stimulée par des hausses dans d’autres régions.Cela suggère que les prix à Lausanne pourraient atteindre un plateau par rapport aux revenus locaux.Pour 2025–2026, les analystes prévoient une croissance faible à un chiffre pour les maisons à Lausanne – de l’ordre de +1% à +3% par an estimation-bien-immobilier.ch – à condition que les taux d’intérêt restent bas et qu’aucun choc majeur ne survienne.Les perspectives immobilières du canton de Vaud anticipent en effet une croissance des prix de +1 à 2 % pour les appartements en 2025 (et d’environ 2 % pour les maisons) estimation-bien-immobilier.ch, ce qui constitue essentiellement la poursuite de la hausse modérée observée en 2024.Les principaux facteurs soutenant les prix sont le desequilibre persistant entre l’offre et la demande et le financement moins cher (après les baisses de taux de la BNS).À la mi-2025, les taux hypothécaires en Suisse étaient retombés sous la barre des 2 % en moyenne, ce qui a grandement amélioré l’accessibilité du crédit investropa.com investropa.com.Cette augmentation du financement, combinée à la croissance démographique, soutient les perspectives positives.Cependant, étant donné que le logement à Lausanne est déjà très cher (les ratios prix/revenu sont tendus) et que la croissance économique générale est modeste (PIB suisse ~1,2%–1,4% prévu pour 2025–26 pwc.ch), aucune flambée explosive des prix n’est attendue – une « stabilisation à un niveau élevé » est plutôt probable ubs.com ubs.com.

D’autres segments commerciaux reflètent la bonne santé économique de Lausanne : les locaux commerciaux situés dans les zones principales bénéficient de la population aisée de la ville et des touristes, bien que les emplacements secondaires subissent une pression (effets conjugués du commerce en ligne et de l’attraction de Genève). Le marché industriel/logistique autour de Lausanne (par exemple dans les communes périphériques) est également assez tendu, étant donné la rareté des terrains industriels dans la région. Globalement, l’immobilier commercial lausannois en 2025 se résume ainsi : rareté au centre contre croissance à la périphérie – un centre-ville fortement contraint avec des loyers élevés et pratiquement aucune grande vacance, face à une périphérie en mutation où de nouveaux quartiers d’affaires (par exemple à Renens/Malley) accroissent la capacité et font modérément augmenter les taux de vacance à court terme jll.com. Il est important de souligner que même la nouvelle offre n’est pas excessive au regard des tendances historiques (à l’échelle suisse, la croissance du parc de bureaux ralentit – avec une expansion annuelle estimée à environ 1,0% dans les grandes villes jusqu’en 2027, soit 26% de moins que ces dernières années jll.com jll.com). La part de Lausanne dans les nouvelles constructions reste prudente, ce qui signifie que le marché a peu de chances d’être excédentaire à long terme.

Tendances des prix et perspectives

Dans le secteur de l’immobilier commercial, les loyers de bureaux dans le centre-ville de Lausanne devraient rester élevés et pourraient même légèrement augmenter en raison de la rareté des surfaces disponibles. Le loyer prime pour les bureaux (520 CHF/m²/an) est stable depuis un certain temps jll.com, mais toute nouvelle offre de catégorie A (comme la reconversion de l’Hôtel des Postes) pourrait fixer un nouveau standard si la concurrence pour ces surfaces déclenche une surenchère. Dans les sous-marchés périphériques de bureaux, l’arrivée de nouveaux immeubles pourrait exercer une pression baissière sur les loyers à court terme – les propriétaires pourraient offrir des incitations pour combler les vacances (avec une disponibilité de 15% à l’Ouest lausannois jll.com, des concessions de loyer pourraient être nécessaires pour attirer les locataires jusqu’à ce que l’absorption rattrape l’offre). D’ici quelques années (2025-2027), à mesure que les bureaux de Malley/Crissier se louent, on peut s’attendre à un renforcement progressif des loyers effectifs dans ces secteurs, surtout pour les biens avec certifications environnementales et bonne accessibilité en transports (qui suscitent déjà l’intérêt) jll.com.

Les rendements des biens d’investissement à Lausanne devraient rester faibles (ce qui indique des valeurs élevées), conformément à ceux observés dans d’autres grandes villes suisses. Par exemple, les rendements locatifs résidentiels à Genève s’élèvent à environ 3,5 % et restent stables investropa.com investropa.com ; ceux de Lausanne sont d’une ampleur similaire – généralement 3 à 4 % – compte tenu de la fermeté des prix et d’un flux locatif fiable. Avec les obligations d’État suisses à 10 ans proches de zéro, l’immobilier demeure attrayant pour les investisseurs institutionnels en quête de rendement. Les prévisions de Wüest Partner anticipent une hausse d’environ 3,6 % des prix des appartements suisses en 2025 globalpropertyguide.com, et les analystes d’UBS prévoient également des hausses de 3 à 4 % globalpropertyguide.com, mais ils mettent en garde que les limites de l’accessibilité financière « devraient limiter toute augmentation majeure des prix » globalpropertyguide.com. Au-delà de 2025, beaucoup dépendra des taux d’intérêt (un retour à des taux négatifs, comme envisagé en Suisse, stimulerait encore la hausse des prix de l’immobilier pwc.ch pwc.ch). À l’inverse, si l’inflation ou des facteurs mondiaux provoquent une hausse des taux, l’immobilier suisse pourrait ralentir. En 2025, le scénario de base prévoit une croissance modérée et continue de la valeur des biens à Lausanne, sans aucun signe de retournement. L’indice de bulle immobilière UBS pour la Suisse reste dans la zone de « risque modéré » pour 2025 ubs.com ubs.com – Lausanne est identifiée comme un « point chaud » aux prix élevés, mais ne se trouve pas dans une zone de bulle sévère. Ainsi, sauf choc externe, les prévisions pour les prochaines années indiquent que l’immobilier à Lausanne appréciera progressivement et conservera son statut de marché stable et haut de gamme.

Opportunités d’investissement et zones de croissance clés

Malgré des prix d’entrée élevés, Lausanne présente plusieurs opportunités d’investissement grâce à ses zones de croissance et à des rendements stables. Les investisseurs (tant suisses institutionnels que les acheteurs étrangers qualifiés) sont particulièrement attirés par les actifs locatifs à long terme à Lausanne, citant le faible taux de vacance de la ville, une base de locataires solide et la stabilité de « valeur refuge » theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Les acheteurs soucieux des rendements constatent que des immeubles multifamiliaux dans les quartiers de Lausanne peuvent offrir un revenu régulier avec un risque de vacance minime. Le fait que les loyers des nouveaux baux soient en augmentation (pour rattraper la demande) signifie que les propriétaires peuvent obtenir une plus-value lors des remplacements de locataires ; par exemple, les loyers demandés au niveau national étaient ~+2.2% plus élevés au début de 2025 qu’un an auparavant ubs.com. Cette tendance, associée à la récente baisse des coûts de financement, a amélioré le calcul pour les investisseurs utilisant l’effet de levier. Avec le retour des faibles taux d’intérêt en 2024–25, les taux de capitalisation se sont comprimés et les volumes de transactions immobilières ont augmenté dans toute la Suisse practiceguides.chambers.com. À Lausanne, des acquisitions de portefeuilles et des transactions sur des sites de développement notables ont eu lieu en 2024, et cette dynamique se poursuit en 2025.

Géographiquement, les principaux axes de croissance à Lausanne et aux alentours incluent :

• Ouest Lausannois (Renens/Malley/Crissier) – Ce corridor est en pleine transformation avec de nouveaux projets à usage mixte. Il accueille les projets émergents du « Quartier des Entrepôts » et de Central Malley, de nouveaux campus tertiaires et des immeubles résidentiels à proximité de la gare de Malley. La zone attire les entreprises grâce à des installations modernes et à un accès autoroutier/ferroviaire, et séduit les investisseurs car les prix y sont légèrement inférieurs à ceux du centre de Lausanne tandis que le potentiel de valorisation future est fort. La disponibilité de bureaux dans cette zone (15 % après les nouvelles livraisons) jll.com constitue en fait une opportunité : les entreprises à la recherche de grands bureaux modernes peuvent les trouver à l’ouest de Lausanne à des loyers compétitifs, ce qui laisse penser que ce sous-marché deviendra un pôle d’affaires majeur. Pour les investisseurs immobiliers, une acquisition précoce dans ces projets pourrait générer de bons rendements à mesure que l’occupation augmente. Le quartier Malley-Gare bénéficiera également d’une nouvelle liaison tramway et de logements supplémentaires, renforçant encore son attractivité.
• Nord de Lausanne (Blécherette/Epalinges) – Les quartiers situés au nord (autour de Blécherette, Vennes, Epalinges) connaissent une croissance grâce aux parcs scientifiques et aux communautés résidentielles suburbaines. Le Biopôle d’Epalinges (parc dédié aux sciences de la vie) s’est développé, attirant des entreprises de biotechnologie et générant une demande à la fois pour des bureaux et des logements haut de gamme à proximité. Le futur métro M3 terminera son trajet à Blécherette (périphérie nord de Lausanne) ge.ch ge.ch, stimulant de nouveaux développements le long de son tracé. Les investisseurs peuvent trouver des opportunités de terrains ou de réaménagement dans ces banlieues nord, à mesure que l’infrastructure de transport améliore la connectivité de la ville.
• Réaménagements au centre-ville – Au sein même de Lausanne, les opportunités sont plus rares, mais certains projets ciblés existent, où des bâtiments anciens peuvent être rénovés ou reconvertis. Un exemple emblématique est la rénovation de l’Hôtel des Postes mentionnée plus tôt, qui transforme un bâtiment postal historique en bureaux haut de gamme jll.com. Des actifs similaires idéalement situés, s’ils sont acquis et modernisés, peuvent répondre à la demande non satisfaite pour des espaces modernes en centre-ville. Par ailleurs, des segments de niche comme les appartements avec services ou logements étudiants à proximité des campus universitaires sont sous-approvisionnés et présentent un potentiel d’investissement (la population étudiante est nombreuse, en croissance et a souvent du mal à se loger).
• Bord du lac et Est de Lausanne (Pully/Lutry) – Les banlieues de l’est le long du Léman demeurent des enclaves résidentielles de luxe. Bien que largement construites, ces communes (Pully, Lutry, etc.) connaissent une demande soutenue de la part d’acheteurs aisés. Les biens immobiliers dans ces zones (avec vue sur le lac) atteignent fréquemment CHF 14’000–16’000+ le m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, au même niveau que les plus belles adresses de Genève. Les investisseurs dans des villas ou appartements haut de gamme misent ici sur la préservation du capital et la valorisation à long terme. L’offre nouvelle est très limitée, mais il arrive parfois que de petits lots ou des remplacements de villas soient mis en vente.

D’un point de vue sectoriel, les biens immobiliers durables et économes en énergie représentent une opportunité notable. La Suisse dispose de réglementations environnementales ambitieuses (par exemple, des lois CO₂ plus strictes et une volonté d’atteindre des bâtiments neutres en carbone). La demande pour des logements économes en énergie devrait augmenter d’environ 20 % d’ici 2025 au niveau national investropa.com investropa.com. À Lausanne, de nouveaux projets comme l’éco-quartier des Plaines-du-Loup (voir section suivante) sont construits selon des normes écologiques avancées, et ces biens sont très recherchés aussi bien par les locataires que par les acheteurs. Investir dans la rénovation énergétique des anciens bâtiments de Lausanne (ajout d’isolation, pompes à chaleur, panneaux solaires) peut également s’avérer payant, car les locataires/propriétaires sont prêts à payer un supplément pour des coûts d’exploitation réduits et pour respecter les réglementations à venir.

De manière générale, l’“inventaire contrôlé” de Lausanne et la qualité élevée de ses locataires en font un marché attractif pour les investisseurs à long terme theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. La ville offre des rendements prévisibles avec une faible volatilité, ce qui est attractif par rapport à des marchés plus cycliques. Les principales zones de croissance à l’ouest et au nord, soutenues par des projets d’infrastructure, constituent l’axe principal pour des gains d’investissement basés sur le développement. Pendant ce temps, les actifs de base à Lausanne restent une valeur défensive – bien qu’à rendement plus faible – idéale pour la préservation du patrimoine et un revenu stable.

Nouveaux Développements et Projets d’Infrastructure Remarquables

Lausanne connaît plusieurs développements importants qui façonneront son paysage immobilier dans les années à venir. Voici quelques-uns des principaux projets neufs dans les catégories résidentielle, commerciale et infrastructures :

• Écoquartier des Plaines-du-Loup : Il s’agit de l’un des projets résidentiels les plus ambitieux de l’histoire de Lausanne. Plaines-du-Loup est un nouveau quartier durable en cours de construction sur un ancien site d’aérodrome de 30 hectares au nord de la ville. La phase 1 a ouvert en 2022, et d’ici 2034, il accueillera environ 8 000 habitants et 3 000 emplois sur place lausanne.ch lausanne.ch. Le projet met l’accent sur la durabilité écologique et sociale : 30 % des logements seront subventionnés par l’État, 40 % à loyers “plafonnés” dans la moyenne, et 30 % en marché libre lausanne.ch. Il comprend des parcs, des écoles, des installations sportives et des centres communautaires. Plaines-du-Loup est conçu pour répondre aux objectifs de la “société à 2000 watts” (très faible consommation d’énergie par habitant) grâce à une construction à la pointe de l’efficacité énergétique lausanne.ch. En matière de transports, il sera bien relié – notamment, la ligne de métro M3 prévue reliera le quartier au centre-ville vers ~2031 ge.ch ge.ch, et la station de métro sera intégrée au quartier. Ce développement est essentiel pour atténuer la pénurie de logements à Lausanne : il offrira des milliers de nouveaux appartements (dont beaucoup abordables) en plusieurs étapes. En 2024, les premiers habitants se sont installés et d’autres bâtiments sont en construction. Les investisseurs immobiliers suivent de près Plaines-du-Loup ; bien qu’une grande partie soit menée par la ville avec des coopératives à but non lucratif et des caisses de pension, son succès pourrait encourager des projets similaires dans la région.
• Quartier de Malley (Renens/Prilly) : À l’ouest du centre de Lausanne, la zone de Malley (à cheval sur les communes de Renens, Prilly et Lausanne) est en cours de transformation d’anciens terrains industriels en un quartier moderne à usage mixte. La vitrine est « Central Malley », un vaste projet comprenant des bureaux, des commerces et des logements. Les travaux sont en cours, avec l’achèvement des principaux éléments prévu pour 2026. De nombreux locataires ont déjà pré-loué des espaces (par exemple, 10 000 m² de bureaux déjà loués) jll.com, ce qui témoigne d’un fort intérêt. À côté de Central Malley se trouve le secteur Malley-Gare, qui a vu l’ouverture de la Vaudoise Arena (nouveau stade de hockey sur glace et salle d’événements) ainsi que de nouveaux immeubles résidentiels. Le Quartier du Closel et le Quartier Horizon (également à l’ouest de Lausanne) sont d’autres projets récemment achevés qui ajoutent de nouveaux espaces commerciaux jll.com. Le développement de Malley s’appuie sur des investissements dans les transports : une nouvelle ligne de tramway est en construction pour relier Lausanne-Flon (centre-ville) à Renens, en passant par Malley. Ce Tramway t1 devrait ouvrir vers 2026, améliorant nettement la connectivité avec un tram toutes les 6 minutes et un trajet de 15 minutes entre Renens et le centre fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Le quartier de Malley, une fois entièrement réalisé, offrira un volume important de nouveaux logements (dont certains pour étudiants), des bureaux et des équipements de loisirs, créant ainsi un véritable second centre urbain pour Lausanne. Cela soulagera le centre historique et répartira la croissance vers l’ouest.
• Extension du “Pôle Gare” de Lausanne : La gare principale de la ville fait l’objet d’une extension et modernisation sur une décennie dans le cadre du plan fédéral d’infrastructure ferroviaire (Léman 2030). Les travaux ont débuté en 2021 pour une rénovation d’environ 1,3 milliard CHF ge.ch. Le projet va permettre d’élargir et d’allonger les quais, d’ajouter un troisième passage souterrain, et de presque doubler la capacité quotidienne de voyageurs afin de répondre au trafic projeté à l’horizon 2030 ge.ch ge.ch. D’ici 2029, les cinq nouveaux quais allongés seront opérationnels, permettant à des trains de 400 mètres (plus de places assises) de desservir Lausanne ge.ch. Surtout, la gare sera reliée directement en souterrain aux lignes de métro (M2 et future M3) ge.ch, créant un pôle multimodal parfaitement intégré. Autour de la gare, la ville prévoit de réaménager la Place de la Gare en une place piétonne accueillante et d’encourager de nouveaux développements dans le quartier de la gare. Le “Pôle Gare” recouvre plusieurs projets liés : outre la gare elle-même, il est prévu d’implanter de nouveaux bureaux, hôtels et commerces dans la zone immédiate dès que le chantier ferroviaire le permettra. Ce pôle est considéré comme “le chantier de la décennie” pour Lausanne et, en stimulant l’accessibilité, il sera un catalyseur de renouveau urbain au cœur de la ville ge.ch ge.ch. On peut s’attendre à ce que la valeur foncière autour de la gare bénéficie de ces transformations. Par exemple, au sud des voies, certains sites pourraient accueillir à l’avenir des immeubles de grande hauteur à usage de bureaux ou mixte, profitant de la connectivité accrue et du flux de passagers.
• Ligne de métro M3 et autres transports : Parallèlement à la modernisation de la gare, la Ligne de métro M3 constitue un projet d’infrastructure crucial. La M3 reliera la gare principale au nord jusqu’à Blécherette en traversant des quartiers clés (par un tunnel sous le centre-ville). Son ouverture est prévue d’ici 2031 ge.ch. Cela permettra de désengorger la ligne M2 actuellement saturée et d’ouvrir de nouveaux quartiers au développement axé sur les transports, notamment près des futures stations M3 (par ex. Chauderon, Beaulieu, et vers le nord). De plus, la ligne M2 elle-même est prolongée et réalignée au niveau de la gare. La ligne de tram lausannoise (mentionnée plus haut) et les améliorations continues du RER Vaud (par ex. trains plus fréquents vers les banlieues) renforcent aussi la mobilité régionale ge.ch ge.ch. Pour l’immobilier, ces projets de transports signifient que des localités auparavant périphériques deviennent plus accessibles et attractives pour de nouveaux projets – par exemple, la proximité de futures stations M3 pourrait voir émerger de nouveaux logements ou bureaux, des investisseurs anticipant une meilleure desserte.
• Autres développements : Lausanne compte d’autres projets majeurs comme l’initiative Métamorphose qui, outre Plaines-du-Loup, a inclus un nouveau stade de football au Stade de la Tuilière (livré en 2020) et un nouveau centre aquatique à Vidy. Le quartier de Beaulieu (site du Palais de Beaulieu) est en plein renouvellement, avec une partie destinée à accueillir les tribunaux cantonaux et, potentiellement, de nouveaux logements dans les environs. Au nord-ouest, une extension appelée “Quartiers Ouest” est en projet pour ajouter des logements dans des communes comme Chavannes et Crissier afin de soutenir la croissance du campus universitaire et du parc d’innovation. De plus, des projets privés se développent : près du campus EPFL, de nouvelles résidences étudiantes et une extension du parc d’innovation sont en construction pour répondre au dynamisme de la communauté étudiante et technologique. Chacun de ces aménagements – infrastructures publiques ou constructions privées – accroît la capacité de croissance de Lausanne. En ajoutant de l’offre de logements (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), en créant des espaces commerciaux (Malley, zone de la gare) et en améliorant les transports (métro/tram), ils visent collectivement à maintenir Lausanne agréable à vivre et économiquement dynamique alors que sa population augmente.

Environnement réglementaire et politique

Le cadre réglementaire suisse, stable et transparent, s’applique également au marché immobilier de Lausanne, avec plusieurs politiques spécifiques ayant un impact sur les investisseurs et propriétaires :

• Restrictions pour les acheteurs étrangers (Lex Koller) : La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, communément appelée Lex Koller, impose des limites strictes aux acheteurs étrangers (non-résidents) souhaitant acquérir un bien immobilier en Suisse. En règle générale, les étrangers qui ne sont pas résidents suisses ne peuvent pas acheter de biens résidentiels en Suisse (avec quelques exceptions pour certains logements de vacances ou sous réserve d’un permis spécial) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. À Lausanne, qui n’est pas une station touristique désignée, cela signifie que le marché immobilier est principalement réservé aux citoyens suisses et aux étrangers résidents avec permis. Cette politique limite l’investissement spéculatif étranger et a sans doute contribué à la stabilité des prix (contrairement aux grandes villes mondiales où l’afflux de capitaux étrangers fait grimper les prix). Les étrangers peuvent néanmoins acheter des biens commerciaux (bureaux, commerces) sans restriction, et les entreprises étrangères louent souvent des locaux pour leurs activités à Lausanne. Dans l’ensemble, la Lex Koller garantit que le marché résidentiel de Lausanne est principalement dicté par la demande et les besoins locaux, et non par des flux spéculatifs internationaux.
• Réglementation du marché locatif : La Suisse dispose d’un système nuancé de protection des locataires et de mécanismes de contrôle des loyers. Les baux sont généralement indexés en partie sur le taux d’intérêt hypothécaire de référence national (fixé trimestriellement). Lorsque ce taux de référence baisse, les locataires ont le droit de demander une baisse de loyer ; lorsqu’il augmente, les propriétaires peuvent réclamer une hausse dans les limites des formules prévues. Comme indiqué, le taux de référence a diminué en 2025 suite à la baisse des taux d’intérêt, ce qui va empêcher les propriétaires d’augmenter les loyers pour les locataires en place ubs.com. Cette caractéristique réglementaire permet d’atténuer les fluctuations de loyer – les locataires ne subissent pas de hausses soudaines sauf si justifiées par l’évolution des coûts. De plus, la loi suisse prévoit que les loyers existants ne peuvent augmenter que dans certaines conditions (taux d’intérêt, inflation, rénovations à valeur ajoutée), si bien que de nombreux locataires de longue date à Lausanne paient un loyer largement inférieur aux loyers du marché actuel. Cela crée l’écart entre loyers “anciens vs. nouveaux locataires” et contribue à un faible taux de rotation des locataires (personne ne veut perdre un bail avantageux) ubs.com. Pour les investisseurs, cela signifie que la croissance du rendement locatif provient principalement des changements de locataires ou lorsque le taux de référence/l’inflation permet une hausse. Les autorités lausannoises surveillent également les niveaux de loyers et disposent de cadres pour lutter contre les augmentations abusives, assurant ainsi un équilibre dans les relations entre bailleurs et locataires.
• Politiques locales d’aménagement et de logement : La Ville de Lausanne utilise activement des outils d’urbanisme pour influencer le développement. Pour les grands projets, la ville exige souvent une part de logements abordables ou participe via des coopératives. Nous l’avons vu à Plaines-du-Loup avec l’obligation de 30% de logements subventionnés lausanne.ch. Lausanne (comme Genève et Zurich) s’engage à préserver un parc de logements abordables et pour les revenus moyens. Le Canton de Vaud dispose également de réglementations encourageant cette mixité – par exemple, les lois cantonales (comme la Loi sur le logement) peuvent prévoir des incitations ou des obligations de logements abordables dans les nouveaux projets. De plus, Lausanne impose dans de nombreux quartiers des restrictions de hauteur et de densité (pour préserver les perspectives et le caractère historique), ce qui limite la surconstruction mais maintient aussi une offre restreinte. Tout changement de zonage ou projet d’envergure fait l’objet de consultations publiques, voire de référendums, ce qui peut ralentir le développement mais garantit l’adhésion de la communauté. Il en résulte que les promoteurs doivent naviguer dans un processus d’approbation complexe, mais une fois le projet validé, il bénéficie à Lausanne d’une assise légale solide.
• Fiscalité et réforme de la « valeur locative » : Les propriétaires en Suisse paient actuellement un impôt sur la valeur locative (Eigenmietwert) s’ils occupent leur propre logement – autrement dit, un impôt sur le loyer hypothétique qu’ils paieraient. Un mouvement politique croissant vise à abolir cette taxe sur la valeur locative. En 2024-2025, une proposition visant à la supprimer a pris de l’ampleur. Si la taxe sur la valeur locative est abolie (sous réserve de l’approbation des électeurs et des cantons), cela réduirait significativement la charge fiscale des propriétaires et pourrait stimuler la demande d’accession à la propriété pwc.ch. Les analystes d’UBS notent qu’un tel changement renforcerait encore la croissance des prix de l’immobilier, en bénéficiant surtout aux constructions neuves, tout en pénalisant potentiellement les biens anciens nécessitant une rénovation pwc.ch. Les décideurs envisagent aussi des mesures d’accompagnement (comme la limitation de la déductibilité des intérêts hypothécaires) pour en atténuer les effets. Les investisseurs doivent surveiller ce dossier, car une réforme fiscale pourrait modifier les incitations à l’achat ou à la location pour les ménages lausannois. Côté fiscalité : le canton de Vaud possède ses propres droits de mutation et impôts sur les gains immobiliers, pris en compte par les investisseurs. Le canton autorise aussi les baux en « pacte de précarité » et d’autres structures juridiques pour promouvoir l’accès au logement pour les ménages à faibles revenus.
• Réglementations environnementales et de construction : La Stratégie énergétique 2050 de la Suisse et les codes énergétiques cantonaux ont un impact important sur l’immobilier. À partir de 2023, le canton de Vaud (et l’ensemble de la Suisse) a effectivement interdit le chauffage au mazout et au gaz dans les nouveaux bâtiments, favorisant les pompes à chaleur, le solaire et d’autres solutions renouvelables investropa.com. La rénovation des anciens bâtiments doit, dans de nombreux cas, inclure des améliorations énergétiques (isolation, etc.). Ces politiques signifient que dans les futurs développements lausannois, l’efficacité énergétique n’est pas seulement souhaitable mais obligatoire. Les promoteurs mettent en avant les bâtiments certifiés Minergie (un label suisse de durabilité) comme argument de vente. De plus, la ville a mis en place des initiatives pour encourager la rénovation des anciens immeubles résidentiels (en proposant par exemple des subventions ou des prêts à faible taux d’intérêt pour l’installation de panneaux solaires). Ces réglementations servent à la fois à réduire les émissions et à maintenir la compétitivité des biens anciens sur le marché locatif (puisque les locataires attachent de plus en plus d’importance aux logements économes en énergie et à faible coût de charges). Le respect du plan de zonage est également crucial – les limites de hauteur, les règlements anti-bruit (en raison des zones mixtes résidentiel/commercial) et les règles de conservation du patrimoine peuvent tous avoir un impact sur ce qui peut être construit ou modifié à Lausanne.

En résumé, le secteur immobilier lausannois évolue dans un environnement réglementaire stable qui le protège des fortes volatilités. Des politiques telles que la Lex Koller et la régulation des loyers préviennent dans une certaine mesure la surchauffe et la spéculation. Les réformes en cours ou potentielles (modifications fiscales, mandats ESG) sont progressives et bien annoncées. Pour les investisseurs et les acheteurs, cela signifie moins de surprises : les règles du jeu sont claires et les changements se font lentement. Le cadre réglementaire vise finalement à assurer un développement durable – en équilibrant croissance et qualité de vie – ce qui correspond à la réputation de Lausanne en tant que ville bien planifiée et agréable à vivre.

Comparaison avec d’autres villes suisses

En comparant le marché immobilier de Lausanne à celui d’autres grandes villes suisses (Genève, Zurich, Bâle, Berne, etc.), quelques différences se distinguent :

• Prix de l’immobilier : Lausanne est parmi les marchés les plus chers de Suisse, bien qu’encore légèrement plus abordable que Zurich ou Genève. Début 2025, Zurich reste la ville la plus chère – les prix moyens des appartements atteignent environ 21 000 CHF par m² – avec Genève juste derrière à environ 20 960 CHF par m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lausanne, en comparaison, affiche des prix moyens d’appartements autour de 15 000–16 000 CHF par m² globalpropertyguide.com, soit environ 25% de moins que les niveaux de Zurich/Genève. Des villes de second rang comme Bâle et Berne sont plus basses : Bâle environ 13 000 CHF par m² et Berne environ 11 500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela signifie que Lausanne est la troisième ou quatrième ville la plus chère pour acheter un bien immobilier, ce qui reflète son statut de capitale d’un canton prospère et sa situation dans le corridor métropolitain du bassin lémanique genevois. En termes de croissance des prix, Berne et certaines régions suisses ont récemment surpassé Lausanne (Berne a enregistré +3,5% de croissance annuelle des appartements contre près de 0% à Lausanne au premier trimestre 2025) globalpropertyguide.com, car les prix à Lausanne avaient moins de marge pour augmenter sans peser sur l’accessibilité. Genève et Zurich ont également enregistré une croissance modérée (+3–4% sur un an) sur la même période globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sur le long terme, toutes ces villes connaissent une tendance à la hausse, mais Zurich et Genève sont souvent en tête, avec Lausanne qui suit une trajectoire similaire juste en dessous.
• Marché locatif et rendements : Toutes les villes suisses affichent de faibles taux de vacance locative, mais Genève et Zurich sont particulièrement tendues – la vacance à Genève est d’environ 0,5–0,6 %, celle de Zurich est similaire, ce qui place Lausanne et son taux de 0,6 % bcv.ch au même niveau. Une différence clé réside dans le roulement des locataires : Genève et Lausanne partagent une très faible mobilité locative (la moitié des locataires restent >10 ans) ubs.com, tandis que dans les plus petites villes, les locataires déménagent un peu plus souvent. Les rendements locatifs ont tendance à être faibles partout en raison des prix élevés. Le rendement d’environ 3,5 % à Genève pour les appartements est considéré comme stable investropa.com investropa.com, et les rendements à Lausanne sont du même ordre. À Zurich, les rendements peuvent être encore plus faibles (moins de 3 % dans les quartiers de prestige) en raison de prix d’achat extrêmement élevés par rapport aux loyers. Pour les investisseurs, Lausanne peut offrir un rendement légèrement supérieur à Zurich/Genève grâce à des prix un peu plus bas et des loyers toujours robustes – ce qui attire ceux qui ne peuvent plus acheter à Genève. En comparaison avec Bâle ou Berne, les rendements lausannois sont plus bas ; ces villes, avec un immobilier moins cher, peuvent générer des rendements de 4 à 5 % dans certains cas, mais elles n’ont pas le même élan de croissance.
• Moteurs économiques : Chaque ville a ses propres moteurs de demande. Zurich est le centre financier et technologique, doté d’un important secteur bancaire, attirant ainsi des professionnels à hauts revenus et des entreprises étrangères. Genève est animée par les organisations internationales (ONU, ONG) et les entreprises du négoce/commerce, avec un afflux constant de diplomates et d’expatriés. Lausanne, bien que plus petite, bénéficie de la diversité économique de la région lémanique : elle accueille le siège olympique et des fédérations sportives, un secteur universitaire et de recherche florissant, et se trouve à proximité de grandes entreprises comme Nestlé (Vevey) ou Medtronic, etc. Il en résulte que la demande à Lausanne est soutenue par les expatriés (bien que moins nombreux qu’à Genève), de nombreux étudiants et universitaires locaux ainsi que par les employés d’entreprises technologiques/innovantes en pleine croissance dans la région. À titre de comparaison, Bâle dépend fortement de la pharma (Novartis, Roche) et Berne de l’administration fédérale et des services associés. Ces différences signifient que le marché lausannois est davantage influencé par les cycles académiques et le développement de parcs d’innovation, alors que Genève dépend de l’essor des ONG/organisations gouvernementales et Zurich de la finance et des sièges multinationaux. Pourtant, toutes partagent les grands thèmes suisses : un foncier limité et une qualité de vie élevée renforcent l’attrait de l’immobilier.
• Offre et développement : L’approche de Lausanne en matière de développement (projets réguliers et planifiés) est similaire à celle de Genève – les deux villes régulent soigneusement la croissance et intègrent d’importantes composantes de logements abordables dans les nouveaux projets. Zurich a connu une expansion plus rapide dans certains quartiers (par ex., Zürich Ouest, Europaallee près de la gare) avec des bâtiments plus hauts et un zonage plus libéral ces dernières années, ce que Lausanne et Genève ont généralement évité en raison de l’opposition des habitants et des contraintes topographiques. Bâle connaît une construction modérée, tandis que Berne est assez limitée par la protection du patrimoine. Ainsi, Lausanne n’est pas seule à faire face à des pénuries d’offre, mais des villes comme Zurich ont été un peu plus agressives dans l’ajout de nouveaux logements (ce qui explique la croissance démographique plus rapide de Zurich). Malgré cela, la région lémanique (arc Genève–Lausanne) reste l’un des corridors à la croissance démographique la plus rapide de Suisse, devançant de nombreuses autres régions, ce qui signifie que la pression sur le logement est particulièrement forte à Genève et dans le canton de Vaud.
• Accessibilité et politiques : Lausanne, Genève et Zurich rencontrent toutes des difficultés d’accessibilité pour les familles de la classe moyenne. Genève et Vaud ont toutes deux mis en place des quotas légaux pour le logement à but non lucratif ou abordable dans les nouvelles constructions. Par exemple, la loi vaudoise (LASV) encourage les communes à atteindre au moins 10% de logements abordables. Zurich a une tradition de coopératives d’habitation qui apporte un certain soulagement. Des villes plus petites comme Berne ou Saint-Gall affichent des niveaux de prix un peu moins extrêmes, rendant l’accessibilité locale légèrement meilleure (même si, selon les normes internationales, toutes les villes suisses restent onéreuses). Lorsqu’on compare des indicateurs comme le ratio prix/revenu ou loyer/revenu, Genève se classe généralement comme la moins abordable, suivie de Zurich et Lausanne. Il n’est pas surprenant que Genève et Lausanne affichent les durées moyennes de location les plus longues – déménager est coûteux et difficile, donc les gens restent en place ubs.com.

En résumé, le marché immobilier lausannois est le plus comparable à celui de Genève – toutes deux appartiennent à la même région et se caractérisent par des prix élevés, une faible vacance et un terrain limité – même si Lausanne est plus petite et un peu moins chère. Zurich s’en distingue en tant que centre financier plus grand, avec des prix encore plus élevés mais aussi un peu plus de construction neuve ces derniers temps. Par rapport aux autres villes suisses, le marché de Lausanne est plus demandé et tendu que la quasi-totalité, à l’exception de Zurich/Genève. Pour les investisseurs ou les acheteurs, Lausanne offre donc le prestige et la stabilité d’une grande ville suisse, mais avec une légère décote par rapport à Genève/ZH. Cela signifie également que des défis comme la pénurie de logements et les barrières élevées à l’entrée vont persister à Lausanne, comme chez ses grandes homologues.

Tendances de la demande et facteurs moteurs

Plusieurs tendances de la demande façonnent l’immobilier lausannois en 2025 et pour les années à venir :

• Croissance de la population et immigration : La population de Lausanne continue de croître, bien que de façon quelque peu limitée par la disponibilité des logements. Le canton de Vaud dans son ensemble a connu parmi les taux de croissance les plus élevés de Suisse (les districts proches de Lausanne ont vu une augmentation de la population de +0,7 % à +1,6 % l’année dernière) bcv.ch bcv.ch. Un élément majeur est l’immigration nette. La Suisse a connu une forte poussée de la migration internationale entre 2022 et 2024 (en partie due aux réfugiés ukrainiens et à un marché du travail solide), et bien que cela se soit normalisé en 2024, le niveau reste élevé ubs.com ubs.com. Vaud et la région lémanique attirent une part importante des nouveaux arrivants — tant étrangers qu’en provenance d’autres cantons — grâce aux opportunités professionnelles et à la qualité de vie. Beaucoup de ces nouveaux venus s’installent à Lausanne ou dans sa périphérie, alimentant en particulier la demande de logements locatifs. Par exemple, environ 79 000 immigrants nets sont venus en Suisse en 2024 (après le pic de 154 000 en 2022) ubs.com ubs.com, et Lausanne, étant un centre économique, absorbe une partie de cet afflux. La présence d’entreprises et d’institutions internationales implique que des professionnels expatriés s’installent régulièrement à Lausanne (ou à proximité) pour le travail, cherchant souvent des appartements de haut standing ou des maisons familiales. Cette demande expatriée est particulièrement visible dans des quartiers comme Ouchy et Chailly, ainsi que dans les inscriptions dans les écoles internationales. Même si Genève est plus connue pour sa population d’expatriés, Lausanne en accueille également beaucoup (parfois des personnes travaillant à Genève ou dans des sièges locaux comme Philip Morris, Nespresso, etc.). Ce segment de demande internationale cherche généralement à louer dans le segment haut de gamme ou à acheter si une résidence est obtenue, soutenant ainsi à la fois le marché locatif et le marché de la vente de prestige.
• Demande académique et étudiante : Lausanne abrite deux grandes universités (Université de Lausanne et EPFL) et plusieurs écoles spécialisées (par exemple, l’école de commerce IMD, l’école hôtelière EHL). La population étudiante dépasse largement les 30 000. Cela génère une demande constante pour des logements étudiants, des appartements partagés et des studios abordables. Ces dernières années, l’expansion de ces institutions (programmes en croissance de l’EPFL, nouveaux centres de recherche) a attiré davantage d’étudiants et de jeunes chercheurs dans la ville primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Cependant, l’offre de logements spécialement construits pour les étudiants reste limitée, si bien que beaucoup se concurrencent sur le marché privé pour de petits appartements, ce qui fait souvent grimper les loyers dans des quartiers comme Ecublens, Renens ou le centre-ville. La demande étudiante est en partie saisonnière (avec un pic en fin d’été avant la rentrée universitaire), mais elle contribue globalement à faire pression sur le logement. La ville et le canton en sont conscients et ont soutenu quelques nouveaux projets de résidences étudiantes, mais cela ne répond qu’en partie aux besoins. Cette tendance devrait se poursuivre à mesure que les institutions académiques de Lausanne gagnent en rayonnement international, attirant des étudiants étrangers (qui ont souvent un soutien ou des bourses de logement, leur permettant de payer les loyers du marché).
• Familles et migration intérieure : Lausanne attire des familles suisses d’autres régions du canton de Vaud ou des cantons voisins, venues pour l’emploi ou les commodités urbaines. C’est un centre régional avec des hôpitaux, des universités et des emplois d’entreprise, donc des personnes des zones rurales ou de petites villes s’y installent pour des raisons professionnelles. Cela dit, le coût élevé du logement a aussi entraîné une certaine « fuite » des familles à revenu moyen vers des villes plus éloignées où elles peuvent s’offrir des logements plus grands (un schéma courant à Genève et Zurich également). Les villes périphériques de Lausanne (Morges, Vevey, etc.) proposent parfois des prix un peu plus abordables, d’où un report de la demande. Néanmoins, la démographie de la ville montre une réelle diversité – non seulement des étudiants seuls et des expatriés, mais aussi de nombreuses familles et locaux de longue date qui recherchent de l’espace et sont souvent prêts à payer un supplément pour la commodité urbaine. Les grands logements familiaux (appartements de 3-4 pièces ou maisons de ville) comptent parmi les segments les plus rares à Lausanne. De nouveaux quartiers comme Plaines-du-Loup visent à être adaptés aux familles (avec écoles, aires de jeux) pour répondre à ce besoin.
• Demande des entreprises et des institutions : Du côté commercial, la demande des entreprises pour des bureaux à Lausanne est soutenue par la solidité économique de la région dans des secteurs tels que la finance (banque privée, trading), l’administration sportive, la technologie et les sciences de la vie. Par exemple, le Comité International Olympique et de nombreuses fédérations sportives ont leur siège à Lausanne, garantissant la demande pour des bureaux de prestige et des hôtels. Les startups technologiques et les spin-offs de la recherche de l’EPFL sont en croissance et recherchent souvent des bureaux ou des laboratoires flexibles dans la région (d’où des projets comme l’Innovation Park près de l’EPFL). Les entreprises multinationales (par exemple : medtech, tabac, agroalimentaire) maintiennent des bureaux ou même leur siège à Lausanne – ces sociétés se disputent souvent des logements haut de gamme pour leurs cadres et des bureaux de qualité pour leurs employés. La demande en commerces et en tourisme joue également un rôle : le statut de Lausanne comme destination culturelle et de congrès (Musée Olympique, conventions) assure un taux d’occupation hôtelier régulier ainsi qu’une demande de locations de courte durée, soutenant indirectement le marché immobilier (certains investisseurs transforment des appartements en locations meublées pour voyageurs d’affaires et touristes, bien que la réglementation des locations de courte durée se renforce).
• La qualité de vie comme atout : Un facteur plus doux mais tout aussi important est la haute qualité de vie à Lausanne – cadre idyllique au bord du Léman, offre culturelle, environnement bilingue, etc. La ville figure régulièrement parmi les villes les plus agréables à vivre. Cela attire non seulement des étrangers mais aussi des retraités ou des personnes fortunées provenant d’autres régions de Suisse, qui pourraient choisir Lausanne pour une résidence secondaire ou principale (sous réserve de la Lex Koller pour les étrangers). La « marque » de la ville en tant que Capitale Olympique et ville universitaire dynamique la rend attractive, soutenant la demande dans tous les segments. Durant la pandémie, certains habitants de Genève/Zürich ont même déménagé dans la région lémanique vaudoise pour plus d’espace, bien qu’en 2023–2024 beaucoup soient retournés en ville. Lausanne a tiré avantage de l’intérêt accru pour l’espace et la proximité avec la nature (le lac, les Alpes) tout en restant urbaine.

Pour l’avenir, ces moteurs de la demande semblent solides. L’économie de la région lémanique devrait croître et la population vaudoise continuer à augmenter dans la prochaine décennie. Les facteurs internationaux (comme le retour des voyages mondiaux, de nouvelles affectations diplomatiques à Genève ou l’expansion de multinationales) se répercuteront indirectement sur la demande immobilière à Lausanne. Une tendance spécifique est la montée du travail à distance/hybride — alors que certains craignaient un effondrement de la demande de bureaux, cela s’est traduit à Lausanne par une recherche de qualité plutôt que de quantité d’espace (d’où la ruée vers les nouveaux bureaux durables à Malley) jll.com. Du côté résidentiel, le travail à distance a poussé certains à rechercher des appartements un peu plus grands ou des quartiers plus verts, mais l’attrait de Lausanne ne s’est pas démenti ; au contraire, certains pendulaires de Genève vivent désormais à Lausanne (bénéficiant de loyers légèrement inférieurs) et télétravaillent en partie, ne faisant la navette que quelques jours par semaine.

Pour résumer, la demande à Lausanne est multiple et en croissance : les expatriés dynamisent le marché haut de gamme, les étudiants animent le secteur locatif, les familles locales assurent une demande de logement à long terme, et les entreprises soutiennent la stabilité de l’immobilier commercial. Cette base de demande large – combinée à une offre restreinte – constitue le socle des fondamentaux solides de l’immobilier à Lausanne, qui devraient perdurer dans les années à venir.

Conclusion

Le marché immobilier lausannois en 2025 se caractérise par une forte demande, une offre limitée et des perspectives de croissance résilientes. Les biens résidentiels sont chers et difficiles à trouver, avec un taux de vacance quasi nul et des prix au mètre carré qui dépassent largement les cinq chiffres (CHF) neho.ch. Pourtant, une appréciation modérée des prix est prévue, suggérant une trajectoire durable plutôt qu’une bulle ubs.com globalpropertyguide.com. Le secteur commercial, en particulier les bureaux, équilibre un développement florissant en périphérie et une pénurie chronique de surfaces au centre-ville jll.com jll.com. L’attrait de Lausanne – de ses opportunités économiques à sa qualité de vie – garantit que la demande des expatriés, étudiants, entreprises et locaux restera forte, tant pour le logement que pour l’immobilier commercial.

Plusieurs secteurs de croissance et projets d’infrastructure (l’écoquartier des Plaines-du-Loup, l’extension de Malley, le nouveau métro et la modernisation de la gare) devraient atténuer certaines pressions et créer des opportunités d’investissement, tout en soulignant l’approche visionnaire de la ville en matière d’urbanisme lausanne.ch jll.com. L’environnement réglementaire reste favorable aux investisseurs par sa stabilité, tout en poursuivant des objectifs sociaux tels que l’accessibilité financière et la durabilité lausanne.ch practiceguides.chambers.com. Comparée à d’autres villes, Lausanne s’impose comme une destination immobilière – légèrement plus abordable que Zurich/Genève, mais offrant le même profil à faible risque et de haute qualité qui fait la réputation de la Suisse globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Pour les parties prenantes en 2025 et au-delà, les principaux points à retenir sont les suivants : s’attendre à une croissance régulière et progressive des valeurs et des loyers ; cibler les nouveaux quartiers émergents (ouest/nord) pour les opportunités de développement ; et rester attentif aux tendances politiques (telles que de potentielles évolutions fiscales ou des règles environnementales) susceptibles de modifier le paysage. Le marché lausannois devrait rester tendu et concurrentiel – que vous soyez investisseur, entreprise à la recherche de locaux ou famille en quête d’un logement – mais ses atouts fondamentaux en font un lieu attractif pour s’engager dans l’immobilier sur le long terme. Comme l’a résumé à juste titre un rapport local, Lausanne offre « un environnement à faible volatilité, sûr en termes de revenus, avec une appréciation modérée et des fondamentaux défensifs » theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. En d’autres termes, le marché immobilier de la Capitale Olympique est bâti pour durer, à l’image des athlètes qu’elle accueille – alliant stabilité et élan constant vers l’avant.

Sources : Les données et insights clés ont été tirés des rapports immobiliers suisses de UBS, PwC, Wüest Partner et du Canton de Vaud, ainsi que des analyses de marché (Investropa, Global Property Guide) et des plans locaux de la Ville de Lausanne ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch, entre autres. Ces sources faisant autorité sous-tendent les tendances et chiffres évoqués ci-dessus, assurant un aperçu factuel et à jour du marché immobilier lausannois en 2025.