L’horizon de Brisbane reflète un marché immobilier en plein essor en 2025. La valeur des logements dans la ville a bondi de 75 % depuis 2020, atteignant un prix médian de **1,01 million de dollars** pour les maisons à la mi-2025 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. La demande (portée par la migration inter-états et l’accessibilité par rapport à Sydney/Melbourne) dépasse largement l’offre propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, et les analystes s’attendent à une croissance continue, quoique modérée. Par exemple, Domain prévoit une croissance annuelle de 5 % pour les maisons de Brisbane en 2025–2026 (ce qui porterait le prix médian à environ 1,09 million de dollars à la mi-2026) propertyupdate.com.au, avec une hausse similaire de ~5 % pour les appartements (atteignant environ 701 000 $) propertyupdate.com.au. Globalement, le marché résidentiel est en plein essor, le marché locatif est ultra tendu et le secteur commercial doit s’adapter à une demande en mutation – tous ces éléments étant influencés par d’importants projets d’infrastructure (Cross River Rail, Metro), une forte croissance démographique et des mesures politiques. Ce rapport détaille les dernières données à destination des acheteurs, locataires, investisseurs et promoteurs.
Secteur résidentiel : prix et prévisions
- Prix actuels : En juillet 2025, le prix médian d’une maison à Brisbane est d’environ 1,01 million de dollars et celui des appartements de 718 000 dollars propertyupdate.com.au. Les logements de Brisbane ont surperformé la plupart des autres capitales, augmentant de plus de 50 % depuis début 2020 propertyupdate.com.au. Les quartiers résidentiels prisés du centre-ville (Teneriffe, New Farm, etc.) affichent des valeurs de plusieurs millions de dollars, tandis que les zones périphériques restent plus abordables.
- Tendances des prix : La croissance des prix des maisons s’est modérée mais reste positive. Les gains annuels se situent autour de chiffres à un seul chiffre ; par exemple, ~6,3 % en glissement annuel pour les maisons à la mi-2025 propertyupdate.com.au. Les unités (appartements) ont enregistré une très forte croissance (~12 % en 2024-2025) propertyupdate.com.au alors que les acheteurs se sont tournés vers les appartements en ville, mais cette croissance devrait ralentir à ~5 % par an à l’avenir propertyupdate.com.au.
- Prévisions : Les principaux prévisionnistes (Domain, ANZ, BIS Oxford, etc.) s’attendent à une croissance régulière au cours des prochaines années. Le dernier rapport Outlook de Domain prévoit une hausse des prix des maisons de Brisbane de +5 % en 2024-2025 et de +5 % en 2025-2026 propertyupdate.com.au, tandis que les prix des unités augmentent d’environ +5 % en 2025-2026 propertyupdate.com.au. À moyen terme (2025-27), le développement des infrastructures et une croissance démographique d’environ 1,8 % par an dans le Sud-Est du Queensland soutiennent cette tendance régulière. À long terme, les Jeux olympiques de 2032 et la migration continue (16 % de croissance démographique d’ici 2032 propertyupdate.com.au) sont considérés comme des vents porteurs structurels propertyupdate.com.au abc.net.au.
- Remarques sur le marché : Brisbane reste plus abordable que Sydney/Melbourne (par exemple, prix médian à Sydney ~1,7 M$ propertyupdate.com.au), ce qui attire les acheteurs. Les incitations pour les acheteurs (voir ci-dessous) et un marché segmenté (maisons individuelles en hausse, appartements en hauteur à la traîne) influencent également la dynamique. Les quartiers aisés (Teneriffe, New Farm, Paddington) continuent de mener en termes de prix propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, tandis que les corridors de croissance périphériques (Ipswich, Logan, nouveaux axes vers la côte nord) représentent des points d’entrée plus abordables.
Dynamique du marché locatif & rendements
- Vacance : Les locataires de Brisbane font face à une crise locative. Les taux de vacance sont historiquement bas – autour de 0,8 % en janvier 2025 sqmresearch.com.au (deuxième taux le plus bas jamais enregistré). Dans de nombreux quartiers centraux et proches du centre, les taux de vacance sont effectivement inférieurs à 1 %. (SQM note seulement environ 2 877 annonces locatives dans toute la ville en janvier 2025, ce qui reflète une demande intense sqmresearch.com.au.)
- Redevances : Les loyers ont fortement augmenté. Sur l’année jusqu’à la mi-2025, les loyers des maisons à Brisbane ont augmenté d’environ 9 à 10 % et ceux des appartements encore plus silverhall.com.au. Le loyer médian combiné s’établit à environ 671 $ par semaine sqmresearch.com.au (en hausse de ~0,6 % même en juin 2025). La forte demande (surtout de la part des jeunes familles et des migrants) et l’offre limitée font grimper les loyers. Les propriétaires obtiennent des rendements locatifs d’environ 4,5–5,2 % pour les maisons propertyupdate.com.au (le rendement des unités est légèrement inférieur, typiquement 3–4 %), ce qui reste attractif par rapport aux autres villes.
- Perspectives : Les loyers continuent d’augmenter. SQM prévoit encore une hausse de 0,5 à 1 % dans les mois à venir, avec une croissance annuelle des loyers d’environ 4 à 8 % probable en 2025 sqmresearch.com.au propertyupdate.com.au. Cependant, les préoccupations concernant l’accessibilité augmentent ; des voix du secteur préviennent que la réhabilitation des quartiers olympiques (zones centrales avec beaucoup de locataires) pourrait faire peser encore plus de pression sur les locataires abc.net.au. Globalement, les rendements restent solides et la vacance extrêmement basse, ce qui est un atout pour les investisseurs mais une pression pour les locataires.
Aperçu du secteur commercial
- Bureaux : Le marché des bureaux du CBD de Brisbane est mitigé. Le taux de vacance a augmenté (à environ 10,2 % d’ici le T1 2025 cbre.com.au) après des années de pénurie. Un afflux de nouveaux bureaux en hauteur (≈90 000 m² livrés d’ici fin 2025 content.knightfrank.com cbre.com.au) fera augmenter la vacance (Knight Frank prévoit environ 12 % d’ici 2026). Les loyers continuent d’augmenter : les loyers prime du CBD ont crû d’environ 7,1 % en g.a. cbre.com.au au T1 2025. Les rendements des actifs de bureaux haut de gamme restent autour de 7,0–7,3 % cbre.com.au content.knightfrank.com. Les grosses transactions d’actifs se poursuivent (par exemple, environ 181 M$ échangés dans le CBD au T1 2025 cbre.com.au), mais l’absorption nette est négative, reflétant un ralentissement de la location. En résumé, hausse modérée des loyers de bureaux, vacance en hausse vers les « mid-teens », rendements stables.
- Industriel/Logistique : Le grand marché industriel de Brisbane reste solide. Le taux de vacance est bas (~4,2 % au T2 2025 assets.cushmanwakefield.com, en hausse de 0,6 % en 6 mois) malgré une construction record. En fait, après un pic de ~2,6 millions m² d’entrepôts neufs en 2024, l’offre va ralentir fortement (seulement ~520 000 m² attendus en 2025 assets.cushmanwakefield.com). En conséquence, la demande de location reste soutenue (~180k m² pris à bail au T2 2025 assets.cushmanwakefield.com) et les loyers poursuivent leur hausse (8,3 % annuel mi-2025 assets.cushmanwakefield.com ; ~1,3 % trimestre au T2 assets.cushmanwakefield.com). Les rendements prime industriels (terrain & bâtiments) tournent autour de 5,9 % assets.cushmanwakefield.com – nettement au-dessus de Sydney, reflétant la vigueur du marché utilisateur.
- Commerce de détail & autres commerces : Le commerce de détail en centre-ville (centres commerciaux, boutiques) subit la pression du shopping en ligne et de l’évolution des habitudes de consommation, bien que les banlieues profitent de la croissance démographique. Les grands centres suburbains (ex : Westfield Chermside, Carindale) enregistrent une fréquentation régulière. Les actifs d’hébergement/hôtellerie proches des zones touristiques ou de transit restent recherchés. (Les chiffres détaillés du retail sont contrastés ; globalement, la dynamique du secteur commercial est entraînée par les tendances de l’immobilier de bureau/industriel et l’exposition aux infrastructures.)
Principaux projets d’infrastructure
L’immobilier de Brisbane est en pleine transformation sous l’effet de vastes travaux publics :
- Cross River Rail (2026) – Une nouvelle ligne ferroviaire souterraine de 10,2 km avec 4 gares au centre-ville (Boggo Road, Woolloongabba, Albert St, Roma St) crossriverrail.qld.gov.au. Celle-ci réduira les temps de trajet et ouvrira de nouveaux corridors de développement (par exemple, le quartier du stade Gabba à Woolloongabba). Les biens immobiliers proches des gares CRR sont déjà très prisés, comme le soulignent les agents.
- Brisbane Metro – Le nouveau réseau de bus rapide (prévu en pleine opération en 2025) reliera les banlieues extérieures au CBD via des voies réservées aux bus (par exemple, stations Herston, Toowong). Les zones autour des stations Metro devraient voir une augmentation de la valeur des biens immobiliers.
- Queen’s Wharf (2024) – Un complexe casino–resort–hôtel de 3 milliards de dollars en bord de rivière dans le CBD. Son achèvement stimule déjà les quartiers adjacents (South Bank, Kangaroo Point).
- Jeux Olympiques de 2032 – L’attribution des Jeux Olympiques à Brisbane est un catalyseur à long terme. Les annonces de sites clés (par exemple, stade de 63 000 places à Victoria Park abc.net.au) ont suscité l’intérêt des investisseurs dans les banlieues avoisinantes. L’histoire suggère un fort effet Olympique : après Sydney 2000, les banlieues proches des nouveaux stades ont vu les prix médians bondir d’environ 66 % en 3 ans abc.net.au. Les experts estiment que Brisbane connaîtra également une hausse (notamment dans ces quartiers) en plus d’une croissance sous-jacente solide abc.net.au abc.net.au.
- Routes, Aéroport, Autres – Les améliorations comme l’autoroute M1 Pacific (Gold Coast), le Corridor Nord-Sud, et la rénovation de l’aéroport de Brisbane améliorent également la connectivité régionale, soutenant indirectement la valeur des propriétés dans les banlieues avoisinantes.
Démographie & Migration
Le marché de Brisbane est soutenu par la croissance démographique. La population du Queensland est en pleine expansion (augmentation de 2,3 % sur l’année jusqu’en juin 2024 propertyupdate.com.au, au-dessus de la moyenne nationale de 2,1 %). Le sud-est du Queensland (grande région de Brisbane) connaît la croissance la plus rapide – ~1,9 % par an récemment contre ~1,4 % hors métropole propertyupdate.com.au. Fait crucial, la migration intérieure est très élevée : le Queensland a accueilli de loin le plus grand nombre de migrants internes en 2022-2023 silverhall.com.au alors que de nombreux habitants de Sydney/Melbourne montent vers le nord. Selon les prévisions fédérales, la population du QLD augmentera de 16 % d’ici 2032 (grâce aux Jeux Olympiques) et atteindra environ 8,27 millions d’habitants d’ici 2046 propertyupdate.com.au. Avec environ 80 % de ces nouveaux résidents installés dans la région de Brisbane, la demande de logements restera forte.
Offre de logements vs demande
L’offre ne suit pas la demande. Les données récentes de l’ABS montrent 171 394 approbations de logements en 2024 (une hausse de 4,7 % par rapport à 2023) smartpropertyinvestment.com.au, mais cela reste bien en dessous de l’objectif d’environ 240 000 logements par an. La HIA note que les approbations de 2024 se sont à peine remises des creux de la décennie et « étaient loin des niveaux nécessaires pour répondre à la demande sous-jacente » smartpropertyinvestment.com.au. Domain souligne explicitement une sous-offre comme un atout clé : « L’offre de logements ne suit pas le rythme de la demande » s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. En bref, le flux de nouveaux logements dans le sud-est du Queensland reste limité par les coûts, la pénurie de main-d’œuvre et la prudence des promoteurs, si bien que l’habitat existant absorbe la majeure partie de la demande (ce qui maintient des prix et loyers élevés). Du côté industriel, l’offre a culminé en 2024 (≈2,6 M m² ajoutés) et tombera à ~520 000 m² en 2025 assets.cushmanwakefield.com – ce recul devrait aider à maintenir un faible taux de vacance industriel. Globalement, les fondamentaux sont tendus : plus d’acheteurs que de logements disponibles, plus de locataires que de biens vacants, ce qui soutient la croissance continue.Politiques et incitations gouvernementales
- Subventions pour primo-accédants (QLD) : Le Queensland offre un soutien généreux. Pour les logements neufs (y compris les nouvelles constructions et les rénovations majeures), la Prime à la Première Acquisition est de 30 000 $ pour les contrats signés du 20 novembre 2023 au 30 juin 2026 qro.qld.gov.au (contre 15 000 $ auparavant). De plus, les réductions de droits de timbre pour primo-accédants impliquent zéro droit sur les logements jusqu’à environ 550 000 $, avec une réduction dégressive jusqu’à 800 000 $ qro.qld.gov.au (économie maximale de droits d’environ 24 525 $ qro.qld.gov.au). Ces mesures stimulent la demande d’entrée de gamme.
- Incitations fédérales : L’initiative First Home Guarantee (HomeBuilder et al.) a été élargie – notamment, à partir de janvier 2026, les primo-accédants pourront acheter avec seulement 5 % d’apport (sans plafond de prix et sans limite de candidats) propertyupdate.com.au. Le budget fédéral 2024 a aussi promis 100 000 nouveaux logements sur 5 ans (délai de mise en œuvre long). Ensemble, ces politiques visent à soutenir les acheteurs, mais prendront du temps pour augmenter l’offre de manière significative.
- Autres politiques : Les récents budgets des États ont laissé inchangés les dispositifs d’amortissement fiscal/négatif. Les règles d’urbanisme sont assouplies dans certains corridors de croissance. Les obligations d’infrastructure et les superpositions de planification (ex : secteurs olympiques) visent à encourager le développement autour de pôles stratégiques. Les allégements fiscaux pour les personnes qui réduisent la taille de leur logement et les surtaxes pour non-résidents (surcharges FIRB) sont maintenus à leur niveau antérieur.
Zoom sur les principaux quartiers pour acheteurs et investisseurs
- Centre-ville/Style de vie : Teneriffe et New Farm (périphérie fluviale du centre-ville) arrivent en tête – prix médian des maisons 3,9M$ et 3,4M$ respectivement propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ces quartiers (de même que Paddington/Red Hill) offrent des prestations haut de gamme et résistent bien aux cycles. West End et South Brisbane (quartiers culturels dynamiques) affichent également des prix élevés (1,6–1,9M$) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au et devraient encore croître avec l’arrivée de Queen’s Wharf et les Jeux Olympiques qui stimuleront ces secteurs.
- Périphérie intermédiaire : Camp Hill et Ashgrove sont des quartiers familiaux situés à environ 8–10 km du centre-ville. Ils offrent de bonnes écoles, un cadre de vie agréable et une croissance solide – médianes autour de 1,7M$ propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Coorparoo, Wilston, Chermside et Upper Mt Gravatt sont aussi de bonnes alternatives, affichant des prix un peu plus bas (souvent 700K–1M$ pour une maison) mais bénéficiant de dynamiques positives (renouvellement urbain, accès aux transports).
- Corridors de croissance : Plus loin, North Lakes/Redcliffe (nord de la ville) et Ipswich/Brassall (sud-ouest) attirent les promoteurs et les acheteurs à budget limité. Par exemple, prix d’accès bas (maisons à moins de 600K$) et équipements neufs (ex : Springfield Lakes, ligne de train Dinmore) en font des lieux prisés des investisseurs à la recherche de rendement. Ces zones bénéficient aussi des promesses d’infrastructures de la part de l’État (nouvelles lignes de train, autoroutes).
- Quartiers d’infrastructures : Les nouvelles zones autour des gares telles que Woolloongabba (stade/zone CRR) et Herston/Newstead (hôpital/pôle santé) sont prêtes à prendre de la valeur. Woolloongabba, en particulier, a récemment connu de solides hausses de valeur et offre encore des rendements locatifs supérieurs (forte demande) à de nombreux quartiers du centre. Les quartiers voisins tels que Kangaroo Point (de l’autre côté de la rivière par rapport au CBD) et Bowen Hills (nœud ferroviaire/cluster) méritent également l’attention.
Conseils aux investisseurs : Privilégiez les quartiers où l’offre est limitée (ex. : crêtes enclavées comme Ashgrove/Red Hill) et où la demande reste structurellement forte (bonnes écoles, emplois, transports). Soyez prudent face à une surabondance de tours en centre-ville (immeubles du CBD), qui ont sous-performé. Dans tous les segments, les lieux liés à de grands projets de transport ou d’emploi (tels que les gares du Cross River Rail, sites olympiques, pôles hospitaliers) sont susceptibles de sortir gagnants clarkrealty.com.au abc.net.au.
Perspectives finales : Les fondamentaux de Brisbane – accessibilité, croissance et rendement – restent attrayants. La plupart des analystes anticipent une croissance solide continue (quoique plus lente qu’au pic de la pandémie). Comme l’ont noté Moody’s et UBS, Brisbane est en tête pour la croissance démographique propertyupdate.com.au et gagne en diversité économique. Avec une demande locale et inter-états forte, des taux de vacance historiquement bas et plus de 70 milliards de dollars en investissements d’infrastructure en cours, le consensus veut que Brisbane continue de surperformer ou, à tout le moins, tienne le rythme face au reste des marchés australiens dans les années à venir (notamment à l’approche des Jeux Olympiques de 2032).
Sources : Rapports de marché récents et données de Domain, CoreLogic/ABS, SQM Research, Knight Frank et CBRE, gouvernement du Queensland, et analyses spécialisées propertyupdate.com.au cbre.com.au assets.cushmanwakefield.com qro.qld.gov.au qro.qld.gov.au propertyupdate.com.au abc.net.au, parmi d’autres, comme cité ci-dessus.
