Le marché immobilier de Francfort en 2025 est une étude de contrastes : un secteur résidentiel en ébullition confronté à une offre limitée, un paysage commercial s’adaptant aux nouvelles tendances du travail et un intérêt croissant des investisseurs internationaux. Ce centre financier – qui abrite la Banque centrale européenne – doit faire face à une demande en forte hausse et à une pénurie de logements qui fait grimper les prix, alors même que de nouveaux gratte-ciel et des projets durables redéfinissent l’horizon urbain. Ci-dessous, nous analysons chaque segment du marché immobilier de Francfort avec les tendances actuelles, les prévisions pour les 3 à 5 prochaines années, les impacts réglementaires, les rendements et les zones clés à surveiller.
Immobilier résidentiel à Francfort (Propriété & Location)
Situation actuelle du marché (2025) : Le marché du logement à Francfort reste tendu et hautement concurrentiel. Une demande robuste, portée par une population croissante et l’arrivée de nombreux professionnels, dépasse largement l’offre nouvelle, ce qui maintient le taux de vacance à des niveaux historiquement bas (inférieur à 1 % dans de nombreux quartiers) investropa.com cbreim.com. Les prix des logements ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie – plus de 60 % d’augmentation par rapport à il y a cinq ans investropa.com – même si la forte hausse des taux d’intérêt de 2022/23 a entraîné un bref ralentissement. En 2023, les prix ont légèrement reculé par rapport à leur sommet, mais se sont depuis stabilisés et restent relativement solides investropa.com. Le prix moyen au mètre carré dans les quartiers les plus prisés est parmi les plus élevés d’Allemagne, témoignant du statut financier de Francfort et du terrain limité pour de nouveaux projets.
Tendances locatives : Le marché locatif est très tendu, les propriétaires profitant d’une faible vacance et de l’augmentation régulière des loyers. Les loyers dans le centre-ville continuent de grimper en raison d’une demande constante et d’une offre contrainte investropa.com. Sur les deux dernières années, les loyers ont progressé d’environ 3 à 5 % par an, suivant la tendance nationale investropa.com. En 2025, un appartement d’une chambre se loue en moyenne 1 200 € par mois, plaçant Francfort parmi les villes les plus onéreuses d’Allemagne investropa.com. Certaines données montrent même une légère baisse par rapport au niveau de 2023 (~1 280 € pour une chambre), preuve qu’une vague de nouveaux logements et que les politiques publiques locales pour stimuler l’offre ont atténué la croissance des loyers investropa.com. Pourtant, la demande dépasse toujours l’offre, et les propriétaires dans les quartiers centraux peuvent imposer des loyers élevés. Les rendements locatifs bruts moyens sur le résidentiel sont autour de 3,4–3,5 % investropa.com – relativement faibles, signe d’une forte valorisation des biens par rapport aux loyers. Cette compression des rendements est particulièrement notable dans le centre, où les prix ont augmenté plus vite que les loyers, ramenant les rendements sous la barre des 4 % investropa.com investropa.com. Par exemple, entre 1990 et 2022, les prix des appartements à Francfort ont bondi de 175 %, nettement plus que la croissance des loyers (~98 %) sur la même période, d’où des rendements autour de 3,6 % dans le centre début 2024 investropa.com investropa.com.
Offre & nouveaux projets : Les nouvelles constructions résidentielles reprennent mais restent inférieures à la demande. Francfort a connu une hausse de 24 % des livraisons de logements en 2023 investropa.com, et l’année 2024 devrait enregistrer une augmentation supplémentaire d’environ 5 % investropa.com. Cette reprise de la construction – incluant de grands projets tels que « Wohnquartier Franky » à Gallus et « Quartier Oststern » à Ostend (prévu pour 2025) – étoffe l’offre investropa.com. Toutefois, la croissance rapide de la population (prévue de ~776 000 habitants en 2023 à plus de 827 000 d’ici 2035) continue de mettre la pression sur le logement investropa.com investropa.com. Les terrains disponibles sont rares et les nouveaux logements partent vite. Le plan d’urbanisme de Francfort met l’accent sur des projets à haute densité et la conversion d’anciens bureaux en appartements (par exemple dans le quartier Lyoner Quartier à Niederrad), mais ces mesures ne suffisent pas à résorber la pénurie. La loi sur l’énergie dans le bâtiment (GEG), révisée en 2023, impose désormais des normes énergétiques plus strictes pour les nouveaux bâtiments et les systèmes de chauffage, ce qui influence les développements résidentiels. Les promoteurs se concentrent sur des logements énergétiquement efficaces et « verts », sachant que les biens classés A/B se vendent désormais plus cher (hausse de valeur de ~2,2 % fin 2023 par rapport à 2022) investropa.com investropa.com. Ces exigences écologiques augmentent légèrement le coût de construction, mais elles assurent la pérennité des nouveaux logements et séduisent les acheteurs sensibles à la durabilité.
Perspectives à 3–5 ans : Attendez-vous à une poursuite de la hausse des prix et des loyers, mais à un rythme plus modéré. Beaucoup d’analystes estiment que la correction des prix de 2023 a touché un plancher investropa.com. À mesure que les taux d’intérêt se stabilisent et que la confiance des acheteurs revient, les fondamentaux solides de Francfort (marché de l’emploi dynamique, croissance du patrimoine) devraient à nouveau soutenir une lente reprise des prix. Par exemple, les recherches de la Deutsche Bank prévoient que les prix immobiliers allemands reprendront une croissance modérée dès 2025, Francfort suivant cette tendance en raison de sa pénurie chronique investropa.com. Les loyers devraient continuer à progresser de ~3 à 5 % par an dans les prochaines années investropa.com, sauf boom massif de la construction. Le double effet de la très forte demande et du manque de nouveaux logements rendra le centre-ville de plus en plus inaccessible pour les locataires ; en effet, les experts anticipent que les loyers du centre continueront de grimper sous l’effet de la compétition investropa.com investropa.com. Le profil et les préférences des locataires pourraient légèrement évoluer – par exemple, davantage de jeunes actifs se tournent vers les micro-appartements (petits logements meublés), option abordable en ville investropa.com investropa.com. Cette tendance s’explique car depuis 2011, Francfort a gagné ~62 500 nouveaux habitants, mais n’a créé que 14 200 nouveaux appartements, rendant les solutions innovantes de petits espaces attrayantes pour les nouveaux arrivants investropa.com investropa.com. À l’inverse, de plus en plus de familles locataires ou accédantes cherchent à s’installer en banlieue autour de Francfort, acceptant des trajets plus longs contre des logements plus grands et abordables investropa.com investropa.com. Cette migration « ville-banlieue » devrait se poursuivre, stimulant la demande (et les rendements locatifs) dans les villes de banlieue, les familles cherchant plus d’espace pour leur budget investropa.com.
Sentiment des investisseurs, acheteurs et locataires : Le climat dans le secteur résidentiel est prudemment optimiste. Les acheteurs – en particulier les primo-accédants – réintègrent le marché alors que les prix se stabilisent. L’attrait de Francfort et l’appréciation historiquement stable (2–6 % par an sur le long terme) donnent confiance que l’achat reste une valeur sûre à long terme investropa.com investropa.com. De nombreux primo-accédants souhaitent sécuriser un achat, encouragés par une légère amélioration de l’accessibilité et des taux d’intérêt encore supportables au regard des standards historiques investropa.com. Les investisseurs sont également à l’affût d’opportunités : les rendements locatifs à Francfort, bien que modestes, sont plus sûrs que dans les marchés plus volatils, et la croissance économique de la ville ainsi que le faible taux de vacance suggèrent des revenus fiables investropa.com investropa.com. Notamment, les acheteurs étrangers augmentent – le nombre de biens vendus à des acheteurs internationaux a progressé d’environ 6 % en 2024, la stabilité étant revenue après la baisse de prix investropa.com investropa.com. Les locataires, quant à eux, subissent la pression des loyers élevés. Beaucoup de jeunes locataires s’adaptent en optant pour des logements plus petits ou des co-locations, tandis que les familles sont de plus en plus nombreuses à « aller habiter plus loin pour être éligibles » (déménager en périphérie pour trouver des loyers abordables) investropa.com investropa.com. Globalement, il y a un sentiment d’acceptation sur le fait que le logement restera cher à Francfort, et ainsi, les secteurs public et privé tentent d’innover – que ce soit via de nouveaux développements, l’expansion de la banlieue, ou l’intégration de nouvelles technologies. Par exemple, les nouveaux appartements sont désormais souvent équipés de technologies domotiques, pour répondre à la demande de clients férus de nouvelles technologies prêts à payer plus cher pour des logements connectés et économes en énergie investropa.com investropa.com. Les enquêtes montrent que environ 70 % des acquéreurs recherchent activement des équipements intelligents (thermostats connectés, systèmes de sécurité, etc.), et les promoteurs utilisent cet argument à Francfort pour différencier leurs nouveaux projets investropa.com investropa.com.
Quartiers résidentiels clés à surveiller : Les quartiers centraux prestigieux comme Westend, Nordend et Sachsenhausen restent parmi les plus recherchés, tant pour l’achat que la location, pour leur combinaison d’emplacement, de services et de prestige. Ces secteurs affichent une demande forte et des prix au sommet du marché. Par exemple, les appartements du Westend atteignent régulièrement les prix au mètre carré les plus élevés de la ville, ce qui implique des rendements extrêmement bas. Le Banking District/Innenstadt reste également populaire pour des appartements haut de gamme destinés aux cadres dirigeants. Un phénomène intéressant se produit à Ostend (l’Est de Francfort) – historiquement plus industriel, il se transforme rapidement en pôle culturel et créatif grâce à la présence de la Banque Centrale Européenne et à des initiatives comme le Creative Industries Centre. La valeur des biens immobiliers à Ostend augmente nettement à mesure que galeries d’art, entreprises de médias et start-up technologiques s’y installent, dynamisant l’atmosphère (et la demande pour des locaux et appartements style loft) investropa.com investropa.com. Cette renaissance du quartier, soutenue par la politique municipale en faveur de l’économie créative et la modernisation du réseau de transport, en fait un point chaud pour l’investissement et les nouveaux projets résidentiels investropa.com investropa.com. En revanche, Niederrad – autrefois surnommé « Bürostadt » pour ses parcs de bureaux – est à surveiller de près. De nombreux vieux bureaux ayant été transformés en logements, les prix des appartements à Niederrad ont chuté d’environ 10,4 % au 1er semestre 2023 par rapport à l’année précédente investropa.com investropa.com. L’intérêt des acheteurs y baisse alors que capitaux et attention se tournent vers de nouveaux projets plus emblématiques en centre-ville, tels que les quatre gratte-ciels « FOUR » investropa.com investropa.com. Résultat : la croissance des prix et des loyers à Niederrad est en retard par rapport aux autres quartiers. Pendant ce temps, les villes de la périphérie de Francfort (région Rhin-Main) prennent de l’attrait ; des zones comme Offenbach, Eschborn ou Bad Homburg offrent un prix d’entrée relativement plus abordable, attirant de plus en plus de familles et même d’investisseurs à la recherche de meilleurs rendements. Résumé : attendez-vous à ce que le centre de Francfort reste cher et sous-approvisionné, alors que les opportunités de croissance émergent dans les nouveaux quartiers dynamiques (Ostend) ou la périphérie où le développement peut s’étendre.
Immobilier commercial à Francfort (bureaux, commerce, logistique)
Marché des bureaux
Situation actuelle (2025) : Le secteur des bureaux à Francfort connaît une phase de redéfinition post-pandémique, marquée par des signaux contrastés. D’un côté, l’activité locative a fortement rebondi début 2025 – la demande de surfaces de bureaux au premier trimestre (près de 198 000 m²) a été la plus élevée jamais enregistrée pour un premier trimestre cbre.de cbre.de, grâce à plusieurs baux phares dans des programmes neufs. Parmi les transactions majeures, Commerzbank a pré-loué 73 000 m² dans la future Central Business Tower (quartier financier), ING a pris 32 000 m² à Hafenpark Quartier dans l’Ostend, et le cabinet d’avocats White & Case a loué 12 000 m² dans Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Toutes ces signatures — dans des immeubles neufs et premium — illustrent la tendance du « flight to quality » : les bureaux modernes de première catégorie en centre-ville sont très demandés, atteignant souvent des loyers record. Ainsi, le loyer prime des bureaux à Francfort a atteint un niveau historique d’environ 51 €/m²/mois (au 1er trimestre 2025), contre 49 € fin 2024 cbre.de cbre.de. Les nouvelles tours dotées d’atouts écologiques et de services peuvent même dépasser 50€/m², rivalisant avec Munich pour les loyers tertiaires les plus élevés d’Allemagne realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Toutefois, tout le marché des bureaux ne profite pas de cette dynamique. Le taux de vacance global dépasse désormais les 10 % en ville (hors sous-locations) – un niveau inédit depuis une décennie cbre.de cbre.de. On observe une vraie divergence : la vacance dans le CBD n’est que d’environ 6,7 %, les banques et entreprises se maintenant sur des emplacements prestigieux du centre, tandis que les parcs de bureaux périphériques ou anciens dépassent 10 % cbre.de cbre.de. Niederrad et certaines parties d’Europa-Viertel ont connu les plus fortes hausses de vacance récemment, en raison des livraisons neuves et des regroupements d’entreprises cbre.de cbre.de. En parallèle, le parc total de bureaux à Francfort s’est agrandi avec l’achèvement de nouvelles tours, ce qui a fait monter le taux de vacance global de ~9,5 % à 10,0 % fin 2024 cbre.de. En résumé, on a désormais un marché de bureaux à deux vitesses à Francfort : les bureaux de grade A sont florissants (souvent pré-loués avant livraison), tandis que les immeubles de grade B/C plus anciens peinent à trouver preneur, d’où un taux de vacance plus élevé dans ces segments cbre.de.
Rendements locatifs et investissement : Les investisseurs dans les bureaux de Francfort ont vu les rendements s’ajuster à la hausse avec l’environnement des taux d’intérêt. Les rendements prime des bureaux se sont stabilisés autour de 5,1 % dans le CBD cbre.de, ce qui représente une augmentation significative par rapport aux rendements inférieurs à 4 % d’il y a quelques années. Les emplacements secondaires offrent des rendements encore plus élevés (5,4 % en périphérie de la ville, jusqu’à ~6,6 % dans les sous-marchés périphériques) pour compenser un taux de vacance et un risque plus élevés cbre.de cbre.de. Selon les observateurs du marché, la correction majeure des prix est en grande partie terminée – la réévaluation des actifs s’est achevée et les rendements se stabilisent imap.com imap.com. Au troisième trimestre 2024, le rendement net prime à Francfort était rapporté autour de 4,5 % imap.com (définitions légèrement différentes), mais d’ici 2025, la plupart s’accordent à dire que des rendements dans la fourchette 4,5–5,0 % reflètent un nouvel équilibre pour les bureaux centraux de Francfort. Ces rendements plus élevés, combinés à la stabilité de la base de locataires de Francfort, suscitent l’intérêt des investisseurs qui étaient absents pendant les années de prix élevés. En effet, 2024 a marqué une reprise modérée du volume d’investissement dans les bureaux dans les principales villes allemandes, et les experts prévoient que 2025 verra un regain de demande pour les biens tertiaires à mesure que les coûts de financement se stabilisent imap.com imap.com. Fait notable, l’accent est mis sur la qualité : immeubles modernes, bien loués, dans les emplacements prime. Les bureaux plus faibles, plus anciens, sont délaissés ou vendus par les institutionnels, créant une opportunité pour des investisseurs « value-add » de les acquérir à prix décotés imap.com imap.com. Le statut de Francfort comme centre financier mondial signifie que les actifs emblématiques (tels que les gratte-ciel du quartier bancaire) restent dans la ligne de mire des investisseurs internationaux, même en période troublée.
Perspectives d’avenir (bureaux) : Les 3 à 5 prochaines années porteront sur l’absorption de la nouvelle offre et la réinvention des bureaux anciens. Francfort dispose d’un important pipeline de développements à livrer d’ici 2025–2027 (par exemple les tours FOUR Frankfurt, la tour ONE et d’autres gratte-ciel ajoutant plusieurs centaines de milliers de m²). Cette nouvelle offre maintiendra un taux de vacance global élevé. Les analystes s’attendent à ce que la vacance puisse même encore augmenter à court terme – potentiellement au-delà de 11 % – alors que les entreprises réduisent leurs surfaces et que le travail à distance/hybride freine la croissance de la demande cbre.de cbre.de. Ce sont les bureaux anciens, moins efficients, qui souffriront le plus ; les propriétaires de ces actifs devront peut-être rénover ou transformer les espaces pour attirer de nouveaux locataires. À l’inverse, la demande pour des espaces premium certifiés ESG devrait rester forte. L’économie de Francfort (dominée par la finance, la tech et le conseil) valorise encore la collaboration en présentiel dans des bureaux de qualité, comme l’attestent les loyers records atteints. On peut donc s’attendre à ce que les loyers prime se maintiennent, voire augmentent légèrement dans le CBD si l’offre d’espaces haut de gamme se raréfie – certaines transactions prime ont déjà atteint 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. À l’extérieur du centre, les propriétaires devront probablement proposer des incitations ou baisser les loyers ; on observe d’ailleurs un écart locatif croissant : sur l’année écoulée, les loyers moyens dans le CBD ont bondi de ~22 %, tandis qu’en périphérie, les loyers moyens ont reculé d’environ 6 % à mesure que le marché s’est assoupli cbre.de cbre.de. Cette polarisation devrait se poursuivre. Les tendances d’utilisation des bureaux à Francfort évoluent aussi : de nombreuses banques et entreprises optimisent leurs surfaces, tandis que de nouveaux arrivants (comme les fintechs et des agences européennes) prennent à bail de nouveaux espaces. Le rôle de Francfort comme capitale bancaire européenne post-Brexit devrait progressivement s’affirmer – près de 60 institutions financières ont obtenu une licence à Francfort depuis le Brexit investropa.com, et des entreprises comme JPMorgan ont transféré d’énormes actifs (230 milliards $) à Francfort pour maintenir leurs opérations dans l’UE investropa.com. Cet afflux d’emplois financiers constitue un soutien à la demande, surtout pour les bureaux haut de gamme. Globalement, on attend une croissance modérée de la demande placée ces prochaines années (une prévision mise sur ~450 000 m² par an à l’horizon 2025, contre ~398 000 m² en 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, si l’économie reste solide. Le consensus est que 2024 a probablement marqué un point bas cyclique pour la location, et que 2025–2026 marqueront une amélioration progressive cbre.de. Mais les locataires resteront exigeants : les immeubles « verts » et les aménagements flexibles, modernes se loueront en premier, tandis que les bureaux obsolètes auront des difficultés. Investisseurs et propriétaires se concentrent donc de plus en plus sur le pilotage actif des actifs – modernisation avec des critères de durabilité (ESG) et des services – pour relever le nouveau standard du marché cbre.de.
Emplacements clés pour les bureaux : Le Central Business District (CBD) de Francfort – comprenant le Bankenviertel (quartier financier), Innenstadt et une partie de Westend – constitue la zone prime. Les tours comme Taunusturm, Marienturm, et le projet FOUR Frankfurt dessinent la silhouette urbaine. Le CBD capte constamment la part la plus importante de la demande locative (environ 40 % début 2025) cbre.de car les entreprises privilégient prestige et accessibilité. Les locaux dans le quartier bancaire sont rares – la vacance dans ces blocs centraux est seulement de ~5–7 % cbre.de – ce qui maintient les loyers à des niveaux élevés. Le Westend voisin, connu pour ses villas élégantes transformées en bureaux et ses nouveaux immeubles mixtes (tel l’Opernturm, etc.), est un autre sous-marché prisé avec une faible vacance. Les quartiers périphériques comme Europaviertel (à l’ouest du centre) et Ostend sont à surveiller : ils accueillent de nombreux programmes neufs. Ostend, par exemple, abrite la BCE et de nouveaux campus tertiaires ; il y a eu une importante signature de bail par ING (32 000 m²) en 2024 cbre.de, illustrant sa montée en puissance. Europaviertel (City West) a vu beaucoup de livraisons (par exemple, la vacance du bâtiment « Kastor » a significativement contribué à la hausse du taux de vacance dans l’Europa Viertel au T1 2025) cbre.de. Néanmoins, ces zones périphériques sont bien reliées et séduisent les locataires sensibles au coût ainsi que les opérateurs de coworking. Hors de la ville, Eschborn (une banlieue au nord-ouest) constitue un pôle important où de nombreuses fonctions back-office sont relocalisées en raison de loyers plus bas ; sa vitalité varie selon les cycles d’économie de coûts (actuellement la vacance y est plus élevée qu’en ville). Le quartier tertiaire de Niederrad (Lyoner Quartier) est en mutation, certains bureaux étant reconvertis en logements – le taux de vacance y reste élevé et sa position s’est affaiblie. En somme, le centre de Francfort et quelques secteurs émergents (comme Hafenpark à Ostend) sont les zones chaudes, tandis que les anciens parcs de bureaux décentralisés font face à des vents contraires.
Immobilier de détail & commercial
Situation actuelle : L’immobilier de détail à Francfort se redresse après les perturbations liées à la pandémie, bien que des changements structurels à long terme persistent. Les rues commerçantes emblématiques de la ville – Zeil et Goethestraße – figurent toujours parmi les emplacements commerciaux les plus prisés d’Allemagne. Les loyers de commerces prime à Francfort sont les deuxièmes plus élevés du pays, juste derrière Munich, reflétant un pouvoir d’achat important et une forte présence touristique. (Fin 2024, les loyers moyens des boutiques prime dans les principales villes allemandes tournaient autour de ~252 €/m²/mois, Francfort se situant dans la fourchette haute des 200 € statista.com.) La fréquentation piétonne a fortement rebondi : Francfort accueille aujourd’hui environ 14 000 touristes par nuit et pour 1 000 habitants – un chiffre proche de ses records historiques, grâce notamment au retour des touristes internationaux dzhyp.de dzhyp.de. À noter : le retour des visiteurs asiatiques fortunés, une clientèle clé pour le luxe à Francfort dzhyp.de dzhyp.de. Cela a particulièrement bénéficié au secteur luxe sur Goethestraße (le « Fifth Avenue » de Francfort), où les boutiques phares de grandes marques internationales constatent une amélioration des ventes. Cependant, le marché du retail à Francfort n’est pas exempt de défis. Le basculement structurel vers l’e-commerce et l’évolution des habitudes de consommation ont provoqué une hausse des vacants sur les emplacements secondaires. Depuis plusieurs années, de nombreux commerces de moindre importance ont fermé, notamment dans les zones moins centrales et dans les petits centres commerciaux – une tendance observée partout en Allemagne dzhyp.de dzhyp.de. Toutefois, le cœur commerçant de Francfort est resté résistant. Selon les rapports de marché, la plupart des cellules commerciales vacantes au cœur du COVID ont trouvé de nouveaux locataires, ce qui a contribué à stabiliser les loyers de premier plan dzhyp.de dzhyp.de. La Zeil, la principale artère commerçante piétonne, a connu quelques vacants de prestige (ex : réduction des grands magasins), mais la forte demande pour la mode discount, les équipements sportifs et le retail expérientiel a largement permis de relouer ces espaces. Cependant, dans le centre commercial MyZeil adjacent, plusieurs locaux restaient vacants en 2024, reflet de la difficulté des centres commerciaux intérieurs (le texte note « beaucoup de cellules vides dans le centre commercial Zeil » bien que l’appétit pour le commerce prime soit « vivace ») dzhyp.de. Globalement, la vacance commerciale à Francfort reste nettement plus faible sur les emplacements prime qu’en périphérie. Selon une étude récente, la vacance commerciale intra-muros était en hausse depuis des années, mais s’est stabilisée dans les grandes métropoles comme Francfort, bien en dessous des ~15-17% constatés dans les centres-villes allemands moins dynamiques dzhyp.de knightfrank.com.
Tendances et réglementation : Les retailers de Francfort s’adaptent en misant sur des petites boutiques à fort impact et des stratégies omnicanales. Les pop-stores et la restauration s’installent dans certains grands espaces. La ville soutient aussi la reconversion en usage mixte : par exemple, certains locaux commerciaux obsolètes sont transformés en salles de sport, espaces de loisirs ou encore en bureaux/logements, pour maintenir le dynamisme du centre. Les urbanistes de Francfort n’ont pas adopté de nouvelles règles strictes propres au retail récemment, mais soutiennent des mesures comme la souplesse du zonage pour permettre d’autres usages là où nécessaire. Les propriétaires des artères commerçantes, de leur côté, pratiquent des baux plus flexibles pour maintenir leurs locataires depuis le COVID. En haut de gamme, la demande pour les meilleurs emplacements reste féroce : les enseignes internationales paient souvent des droits d’entrée pour s’assurer une vitrine sur Goethestraße, qui affichait au 3e trimestre 2024 le 2e loyer luxe le plus élevé d’Europe (~15 100 €/m²/an) savills.com. La dynamique globale du retail reste corrélée à la consommation, qui tient bon à Francfort grâce à un faible chômage et à une population aisée. Les taux de rendement locatif pour le retail ont légèrement augmenté avec la remontée des taux d’intérêt : le rendement prime du commerce de rue atteint désormais ~3,8–4,0%. Le retail secondaire (centres de quartier, périphérie) offre des rendements supérieurs, reflet d’un risque accru.
Perspectives d’avenir (retail) : Les prochaines années devraient confirmer la stabilité du marché prime et la poursuite du tri ailleurs. Les loyers prime devraient rester stables, avec une hausse modérée au mieux, l’expansion retail restant prudente. Certaines études tablent sur un loyer prime à Francfort qui restera proche de son niveau actuel, le marché ayant déjà retrouvé ses plus hauts d’avant-COVID dzhyp.de. Si le tourisme continue de croître (Francfort est une grande ville de foires/affaires), cela pourrait soutenir les ventes au détail et permettre de modestes revalorisations des meilleurs emplacements. À l’inverse, les axes commerciaux anciens pourraient continuer de décliner ou être requalifiés. On verra probablement plus de concepts expérientiels – flagships servant aussi de showroom ou de lieu d’événementiel – occuper le centre de Francfort, les marques devant justifier de hauts loyers par une expérience client immersive. Les taux d’occupation resteront élevés sur les rues prime : tout local vacant y sera vite reloué. À l’inverse, la vacance sur les axes secondaires risque de stagner à des chiffres à un ou deux chiffres le temps que de nouveaux usages absorbent les excédents. Enfin, l’investissement retail reste moins attrayant que d’autres classes d’actifs – la logistique et le résidentiel ont la cote – mais le retail prime à Francfort reste très prisé pour sa rareté et son prestige.
Zones commerciales clés : Deux secteurs dominent : Zeil est l’artère piétonne et animée où se concentrent les enseignes généralistes (grandes surfaces, chaînes de mode, high-tech). Elle attire un trafic massif de locaux et de touristes. Les loyers sur Zeil servent de référence à Francfort (un peu plus de 300 €/m²/mois avant COVID, un peu moins aujourd’hui). Malgré quelques mouvements (restructuration de Galeria Kaufhof, etc.), Zeil a su maintenir une bonne diversité de locataires et un « marché locatif dynamique » dzhyp.de dzhyp.de. À deux pas, Goethestraße est le repaire du luxe : Gucci, Chanel, Rolex… Cette courte rue affiche les loyers les plus chers – jusqu’à 15 000 €/m²/an pour les locaux prime selon certains rapports, rivalisant avec les adresses haut de gamme de Paris ou Milan savills.com. Goethestraße profite de la proximité des hôtels cinq étoiles et d’une clientèle aisée (beaucoup d’internationaux). Fressgass (Kalbächer Gasse) est une autre rue centrale prisée, animée par la restauration et les commerces spécialisés, portée par la demande loisir. Pour les centres, MyZeil (un mall moderne sur Zeil) et Skyline Plaza (près du Messe) sont des ensembles majeurs ; ils affichent des performances contrastées, MyZeil ayant souffert de vacants que de nouveaux concepts de loisirs commencent à combler. Le commerce de quartier dans les districts comme Bornheim ou Bockenheim reste stable et sert une clientèle locale, mais n’attire pas les gros investisseurs. En résumé, le commerce prime à Francfort va rester solide et d’envergure, même si la ville adapte l’offre à la transformation du retail à l’ère de l’e-commerce.
Immobilier industriel & logistique
Situation actuelle : Le segment logistique et industriel de la région Rhin-Main de Francfort est extrêmement robuste. Sa position centrale, son vaste marché de consommateurs et ses grands nœuds de transport (2e aéroport cargo d’Europe, échangeurs autoroutiers) en font un pôle stratégique pour la logistique. La demande pour des entrepôts et centres de distribution est au plus haut, alors même que l’offre disponible est quasi nulle. Fin 2024, le taux de vacance sur les actifs logistiques modernes “big box” n’était que d’environ 1 % – soit une quasi-saturation cbre.com cbre.com. Même les entrepôts anciens ou moins bien situés connaissent une vacance minimale du fait du report de la demande. En 2024, la région de Francfort a ainsi enregistré environ 385 000 m² de prises à bail logistiques, soit une légère baisse de 9% par rapport au record de 2023 cbre.com cbre.com. Ce recul est lié non à un manque de locataires, mais avant tout à la pénurie d’offre disponible. À noter, une part notable des locations (11%) concernait des entreprises sous-louant leur espace (preuve que les entreprises sont inventives pour trouver des locaux) cbre.com cbre.com. En outre, 40% des surfaces prises en 2024 portaient sur des projets neufs – part en hausse – les promoteurs accélérant pour apporter des solutions sur mesure au marché cbre.com cbre.com. Le cœur du marché logistique de Francfort est occupé par les prestataires de 3PL, les distributeurs e-commerce, les chaînes de retail et les industriels cherchant un hub régional.
Loyers et rendements : Les loyers prime de la logistique continuent d’augmenter régulièrement en raison de la pénurie d’offre. Au second semestre 2024, le loyer prime pour les entrepôts à Francfort a atteint environ 7,90–8,20 €/m²/mois, un niveau record realogis.com mktgdocs.cbre.com. Les loyers ont augmenté d’environ +5 % rien qu’en 2024 dans la métropole mktgdocs.cbre.com. Les locataires sont prêts à payer une prime pour la proximité de l’aéroport de Francfort et des marchés consommateurs. Parallèlement, les rendements de l’immobilier logistique restent attractifs par rapport à d’autres secteurs. Les rendements prime de la logistique dans les plus grands pôles allemands (dont Francfort) se situaient autour de 4,25–4,5 % fin 2024, contre des planchers autour de 3,5 % en 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. Pour Francfort spécifiquement, les données de CBRE fixent le rendement prime à environ 4,4 % fin 2024 mktgdocs.cbre.com. Malgré des coûts de financement plus élevés, l’appétit des investisseurs pour la logistique reste fort en raison des fondamentaux du secteur. Ainsi, le volume d’investissement dans industriel/logistique à Francfort a bondi – environ 758 millions d’euros transigés en 2024, soit une hausse de 55 % par rapport à l’année précédente mktgdocs.cbre.com. Cela illustre à quel point ces actifs sont recherchés ; des fonds mondiaux et des foncières cotées achètent massivement des entrepôts, confiants dans la demande à long terme (notamment après le boom du e-commerce durant la pandémie).
Perspectives futures (logistique) : Les fondamentaux indiquent une poursuite de la vigueur du secteur. Le marché logistique de Francfort devrait connaître une demande soutenue et élevée sur les 3 à 5 prochaines années, portée par la croissance du e-commerce, la recherche d’optimisation des chaînes d’approvisionnement par les distributeurs, et le rôle de Francfort comme nœud de distribution européen. Même si l’économie allemande traverse des hauts et des bas, la location logistique est restée résiliente – une tendance qui devrait perdurer. Cependant, les nouvelles offres sont freinées par la rareté du foncier. Peu de grands terrains compatibles avec des entrepôts restent à proximité de Francfort, et les communes rechignent souvent à changer la destination du sol au profit de la logistique. Le pipeline de nouveaux projets reste modéré ; une source indique qu’il n’existe qu’un « petit pipeline de nouveaux programmes à venir » dans la région mktgdocs.cbre.com. Cela implique un taux de vacance qui demeurera extrêmement bas et des loyers qui s’orienteront encore à la hausse. On pourrait voir le loyer prime dépasser les 9 €/m² d’ici deux ans si l’offre ne s’adapte pas. Parmi les tendances des occupants figurent la demande d’entrepôts modernes, à grande hauteur (notamment pour les centres automatisés) – le parc ancien pourrait donc être rénové ou recyclé. À cela s’ajoute l’essor de Francfort comme grand hub de data centers (grâce au nœud internet DE-CIX), qui accapare le foncier industriel pour des fermes de serveurs, ce qui pourrait réduire encore la surface logistique disponible (les data centers eux-mêmes étant un sous-segment industriel en plein essor, attirant les investisseurs institutionnels et REIT) investropa.com. L’appétit des investisseurs pour la logistique reste donc très positif. Nombre d’investisseurs institutionnels considèrent désormais la logistique comme une classe d’actif stratégique, et le marché de Francfort, avec ses forts taux d’occupation et ses loyers indexés, est perçu comme une valeur-refuge générant des revenus sécurisés. Les rendements pourraient à nouveau se comprimer si les taux d’intérêt étaient amenés à baisser, mais ils devraient se maintenir autour de 4,5 % à court terme.
Principaux pôles logistiques : Les principaux corridors logistiques se situent en périphérie de Francfort : notamment autour de l’aéroport de Francfort (FRA), tels que CargoCity et les quartiers de Mörfelden-Walldorf, Raunheim et Kelsterbach, où de grands centres de distribution alimentent le fret aérien et la distribution rapide au détail. Ces emplacements affichent virtuellement zéro vacance. Les parcs logistiques situés sur les axes de l’A3, de l’A5 et de l’A7 (au nord et à l’est de la ville) jouent également un rôle stratégique – par exemple à proximité de Hanau/Aschaffenburg à l’est et Darmstadt au sud. Les principaux e-commerçants et les sociétés de colis y ont leurs hubs. Plus loin, des villes comme Gießen, Coblence et Fulda (dans un rayon de 100 km) absorbent parfois la demande excédentaire lorsque les options plus proches sont saturées. Un cluster notable est Weiterstadt (près de Darmstadt), où Amazon et d’autres exploitent des centres. Un autre pôle de développement se trouve dans le secteur de Langen/Seligenstadt le long de l’A3. Globalement, tout site industrialisable à moins de 30 minutes de Francfort suscite un vif intérêt. Avec la rareté du foncier, on devrait voir davantage d’entrepôts multi-étages et d’intensification des sites existants. En résumé, le secteur logistique de Francfort est l’un des plus sains du marché immobilier – quasi plein-emploi, loyers en hausse, et demande future solide – mais reste confronté au défi d’accroître l’offre.
Développements de luxe et haut de gamme
Situation actuelle du marché : Le segment de l’immobilier de luxe à Francfort – comprenant résidences haut de gamme, tours de bureaux premium et hôtels cinq étoiles – est en plein essor, porté par la richesse locale et les investisseurs internationaux. Si la ville n’est pas aussi synonyme de biens de prestige que Londres ou Paris, elle se forge néanmoins une place en tant que refuge sûr pour les investisseurs fortunés souhaitant acquérir des actifs européens. Résidentiellement, les biens les plus exclusifs (ex : penthouses en gratte-ciel du centre-ville ou villas cossues dans le Westend) continuent d’atteindre des records. Contrairement au marché général, les prix ultra-prime ont à peine fléchi lors de la récente remontée des taux d’intérêt – les acheteurs fortunés paient souvent comptant et sont moins sensibles au coût du crédit. Les nouveaux programmes résidentiels de luxe à Francfort témoignent de cette demande : la Grand Tower (livrée en 2019) a rapidement vendu plus de 400 appartements haut de gamme, et de nouveaux projets tels que One Forty West (gratte-ciel mixte hôtel/résidentiel de luxe) et Eden séduisent une clientèle aisée. Le projet le plus ambitieux est FOUR Frankfurt, un développement à plus d’un milliard d’euros comprenant quatre tours en centre-ville, et dont la livraison est prévue en 2025 investropa.com. Il comprend 600 appartements de luxe, deux hôtels cinq étoiles, ainsi que des bureaux et commerces, créant un véritable quartier haut de gamme en plein centre khl.com 4frankfurt.de. L’achat en Vefa par Allianz d’une des tours FOUR pour 1,4 milliard d’euros (plus importante transaction allemande sur un immeuble unique) souligne la confiance placée dans l’immobilier prime de Francfort 4frankfurt.de businesstraveller.com. Côté bureaux, les tours prime s’apparentent aussi à du haut de gamme. Souvent signées par des architectes de renom et intégrant des technologies durables, elles affichent les loyers les plus élevés et attirent les investisseurs institutionnels (cf. partie bureaux).
Cependant, on observe les signes d’une sursupply ponctuelle sur le marché locatif de luxe. Fin 2024, on note une offre excédentaire de logements et bureaux haut de gamme à la location. Par exemple, le taux de vacance du marché de bureaux à Francfort (incluant de nombreux immeubles premium) s’est élevé à ~9,2 % au T3 2024, contre 8,6 % plus tôt dans l’année investropa.com. De plus, dans toutes les grandes villes allemandes dont Francfort, le stock de nouvelles unités résidentielles de luxe a augmenté de ~8,9 % en 2024 – un bond significatif de l’offre investropa.com. Cette vague de livraisons neuves (condos de luxe, immeubles de location haut de gamme) a parfois dépassé la demande immédiate. Les agences immobilières ont constaté un ralentissement des mises en location sur le segment haut de gamme en 2024 – JLL note que beaucoup de recherches de grandes surfaces de bureaux premium ont été reportées investropa.com, et certains propriétaires d’appartements de luxe ont dû revoir leurs loyers à la baisse pour louer. En conséquence, les rendements locatifs du segment luxe se sont dégradés car les loyers n’ont pas suivi la hausse des prix d’achat dans ce créneau investropa.com investropa.com. Bref, le marché du luxe à Francfort reste attractif mais subit actuellement un léger excès d’inventaire dans le segment très haut de gamme.
Profil et sentiment des acheteurs : Le marché du luxe est de plus en plus international. Les acheteurs du Moyen-Orient en particulier ciblent les biens immobiliers de luxe de Francfort en tant qu’« investissements sûrs » investropa.com investropa.com. L’instabilité géopolitique dans leur pays d’origine pousse de nombreux investisseurs fortunés du Moyen-Orient à diversifier leur patrimoine dans des actifs tangibles à l’étranger, et Francfort répond à de nombreux critères : économie forte, stabilité politique et importance croissante en tant que centre financier. Le rapport Knight Frank Wealth 2024 a observé une augmentation du nombre d’ultra-high-net-worth individuals originaires du Moyen-Orient achetant en Europe, Francfort étant citée comme emplacement privilégié investropa.com investropa.com. Ces acheteurs sont attirés par des actifs tels que des tours de bureaux emblématiques ou de nouveaux appartements de luxe capables de fournir des revenus locatifs stables ou une plus-value à long terme. Les investisseurs asiatiques ont eux aussi Francfort en ligne de mire (comme évoqué, les flux de capitaux transfrontaliers d’Asie vers l’Europe ont bondi de 26 % en 2023, Francfort étant une cible clé) investropa.com investropa.com. Parallèlement, les acheteurs allemands haut de gamme restent actifs – banquiers, cadres et entrepreneurs à succès à Francfort investissent souvent dans des appartements de luxe pour y habiter ou les louer. Ils considèrent l’immobilier de luxe à Francfort comme un placement de valeur sûre, d’autant plus vu la croissance de la ville. Le sentiment parmi les acheteurs de luxe reste globalement positif : les prix à Francfort, quoique élevés, restent inférieurs à ceux de Londres ou Zurich, quelques-uns y voyant donc un “bon rapport qualité/prix” pour un mode de vie comparable de centre financier. La croissance stable (quoique non spectaculaire) des valeurs de l’immobilier de luxe à Francfort attire aussi ceux qui privilégient la valorisation régulière sur les hausses volatiles.
Perspectives futures (segment luxe) : Dans les prochaines années, le marché du luxe à Francfort devrait croître, mais de façon contrôlée. L’actuelle suroffre sur les locations ultra-luxueuses devrait peu à peu être absorbée avec l’expansion économique et l’arrivée croissante d’expatriés. Toute faiblesse des loyers ou des prix sur le très haut de gamme, prévue pour 2024/25, devrait n’être que temporaire. D’ici 2026–2027, avec l’augmentation de la population et de la richesse à Francfort, l’excès de biens haut de gamme issu du boom actuel de la construction deviendra un stock nécessaire. Les prix résidentiels de luxe devraient donc continuer leur trajectoire ascendante, mais à un rythme modéré. On pourrait observer un léger creux ou une stabilisation à court terme sur les valeurs des appartements de luxe de seconde main (puisque de nombreux logements neufs concurrents sortent), mais les nouveaux projets devraient être lancés à des niveaux de prix plus élevés une fois le stock existant absorbé. Côté commercial, comme évoqué, les loyers des bureaux prime atteignent des sommets – la rentabilité pour les propriétaires de tours de luxe est donc forte, soutenant la valorisation. Un autre facteur est l’effet à long terme du Brexit : à mesure que de plus en plus d’institutions financières s’installent à Francfort, la demande en logements haut de gamme pour cadres dirigeants augmente, et la demande en bureaux premium aussi, soutenant ainsi le secteur du luxe investropa.com investropa.com. Les changements réglementaires ne visent pas spécifiquement l’immobilier de luxe, même si la pression générale pour l’efficacité énergétique touche aussi les promoteurs haut de gamme (dans les faits, ce secteur adopte la technologie verte car les clients l’exigent). Le principal risque pourrait venir d’une fiscalité modifiée ou de conditions plus strictes pour les acheteurs étrangers, mais il n’existe actuellement aucune limitation de ce type en Allemagne.
Projets majeurs et quartiers notables : Le projet FOUR Frankfurt en est la vedette – il amène non seulement de nouvelles résidences de luxe mais aussi un hôtel cinq étoiles (by Rosewood) et du commerce haut de gamme en plein centre-ville khl.com 4frankfurt.de. Lors de son achèvement en 2025, il créera un mini-district du luxe entre le quartier bancaire et la zone commerçante. À signaler également, le quartier de l’Opéra (Alte Oper) où plusieurs projets mixtes haut de gamme (tels que Opera Towers) sont prévus, mêlant commerces de luxe, bureaux et logements. Westend demeure le quartier résidentiel traditionnel du luxe – ses rues arborées abritent de nombreux consulats et demeures de millionnaires ; les nouveaux appartements de luxe qui y sont construits trouvent rapidement preneurs, l’adresse ayant beaucoup de prestige. Sachsenhausen Nord, le long du Main, est un autre secteur où se développent des résidences de luxe (offrant des vues sur la skyline). Pour le commerce et l’art de vivre haut de gamme, Goethestraße et Fressgass sont essentiels, et les nouveaux projets tout proches (comme ceux de la Neue Mainzer Straße) intègrent le luxe résidentiel. En résumé, l’immobilier haut de gamme de Francfort est promis à un bel essor à mesure que la ville attire capitaux et talents internationaux – mais il faut prêter attention à quel segment du luxe : les biens vraiment premium dans les emplacements centraux conserveront leur valeur, tandis que les projets “luxe” de second rang dans des zones moins recherchées s’absorberont plus lentement. Globalement, l’ascension de Francfort dans les classements mondiaux des centres financiers (elle est désormais classée la plus importante d’Europe continentale) est de bon augure pour la demande en immobilier de luxe investropa.com investropa.com.
Propriétés d’investissement et intérêt des investisseurs étrangers
Situation actuelle du marché : Francfort s’est solidement réimposée comme un aimant pour les investisseurs immobiliers internationaux à l’horizon 2025. Après une période morose en 2022–2023 (où la hausse des taux et l’incertitude économique avaient freiné les transactions), la confiance revient. En 2024, les volumes d’investissements immobiliers à Francfort sont repartis à la hausse : à titre d’exemple, l’investissement commercial dans les grandes villes allemandes, dont Francfort, a progressé de +21,3 % en glissement annuel au 1er semestre 2024 investropa.com. Le total des transactions immobilières en Allemagne en 2024 s’est établi autour de 35–36 milliards d’€, soit une hausse d’environ 14 % par rapport au creux de l’an dernier (données JLL/Colliers) reuters.com reuters.com. Francfort, en tant que site “A” majeur, a capté une part appréciable de ces capitaux. Selon une estimation, 2,5 milliards d’€ ont été investis rien qu’à Francfort en 2024 investropa.com. Le profil des investisseurs a évolué – alors que les institutionnels allemands dominaient auparavant, les investisseurs étrangers occupent désormais une place croissante. Les investissements transfrontaliers à Francfort augmentent, menés par les capitaux asiatiques et moyen-orientaux. En 2023, les investisseurs Asie-Pacifique ont augmenté leurs achats immobiliers européens de 26 %, une part importante ciblant des actifs dans des villes telles que Francfort investropa.com. Les investisseurs asiatiques sont attirés par le statut de Francfort en tant que capitale bancaire de l’UE et sa connectivité exceptionnelle (numérique, avec le plus grand nœud internet du monde, et physique, grâce aux vols directs de nombreuses grandes villes asiatiques) investropa.com investropa.com. Par ailleurs, les fonds souverains et grandes fortunes du Moyen-Orient voient Francfort comme un havre de stabilité – un moyen de diversifier loin de régions en trouble. Le contexte post-Brexit suscite aussi un regain d’intérêt : nombre d’investisseurs britanniques et sociétés immobilières regardent désormais vers Francfort, suivant leurs clients de la finance qui s’y sont installés investropa.com investropa.com. L’exemple type est JPMorgan transférant 230 milliards $ d’actifs à Francfort, ce qui a envoyé un signal fort que Francfort est l’ancrage de la finance dans l’UE investropa.com. En effet, avec près de 60 institutions financières ayant obtenu leur licence à Francfort après le Brexit, il y a consensus sur le fait que davantage d’investisseurs britanniques et internationaux alloueront des fonds à l’immobilier francfortois pour garder un pied en zone euro investropa.com investropa.com.
Sentiment des investisseurs et stratégie : Le sentiment est prudemment optimiste. Les investisseurs estiment largement que la correction de l’immobilier en Allemagne a touché le fond, ouvrant la voie à des opportunités imap.com imap.com. Les prix ont corrigé à la baisse depuis les sommets (surtout dans les bureaux), et les rendements ont atteint des niveaux attractifs, comme discuté. Par exemple, la remontée des taux de rendement prime des bureaux à Francfort vers ~5 % facilite l’underwriting, car les actifs offrent désormais un écart raisonnable sur le financement cbre.de cbre.de. Beaucoup d’investisseurs sont restés en marge en 2023, mais en 2025 ils sont prêts à revenir car les taux d’intérêt devraient se stabiliser, voire baisser légèrement. En fait, un avis largement partagé est que « à partir de 2025, les prix auront touché leur plancher et les taux d’intérêt se seront stabilisés », ce qui déclenchera un rebond de la demande pour l’investissement immobilier imap.com imap.com. Cette perspective alimente un « flight to quality » – les investisseurs se concentrent sur les actifs prime bien loués dans les meilleurs emplacements de Francfort pour minimiser le risque imap.com imap.com. Des opportunités « value-add » existent aussi : certains propriétaires sous pression amènent sur le marché une offre de petites et moyennes propriétés (notamment celles ayant besoin de relocation ou de rénovation) à Francfort imap.com imap.com. Des investisseurs avisés ciblent ces actifs, programmant une gestion active et cherchant à capter la croissance de long terme de Francfort. Un autre moteur est l’ESG (Environnement, Social, Gouvernance) – les investisseurs privilégient les biens avec de solides atouts verts, et le marché de Francfort, soutenu par de nouvelles lois sur l’efficacité énergétique, offre des opportunités pour moderniser les immeubles anciens et en augmenter la valeur imap.com imap.com. Par exemple, une tour de bureaux des années 1970 peut être achetée moins cher (vu la vacance élevée), rénovée aux standards verts actuels et relouée à un prix premium – une stratégie que poursuivent de nombreux fonds spécialisés.
Focus des investisseurs étrangers : Différents groupes étrangers ont des priorités variées : les investisseurs asiatiques (Corée du Sud, Singapour, Japon) ont montré de l’intérêt pour les tours de bureaux et hôtels de Francfort, souvent via des joint-ventures ou des fonds globaux investropa.com investropa.com. Les investisseurs nord-américains (États-Unis, Canada) recherchent des opportunités décotées ou s’associent à des opérateurs locaux pour constituer des portefeuilles logistiques ou réaliser du « value-add » bureau. Les investisseurs du Moyen-Orient adoptent une double stratégie – certains, comme les fonds du Qatar ou des Émirats, ciblent des actifs core de grande taille (ils ont participé à l’achat de gratte-ciel à Francfort), tandis que les familles privées du Moyen-Orient recherchent des biens résidentiels et commerciaux de prestige (par exemple, l’achat d’appartements de luxe à louer ou comme pied-à-terre) investropa.com investropa.com. Les investisseurs européens (par exemple, assureurs français, fonds suisses) voient toujours Francfort comme un élément de leur stratégie pan-européenne, misant sur des actifs core bureautiques et commerciaux. Tendance spécifique : depuis le Brexit, les sociétés et investisseurs immobiliers britanniques investissent activement à Francfort afin d’assurer une présence dans la place financière de l’UE. Cela comprend aussi bien des REITs acquérant des bureaux à Francfort que des particuliers fortunés britanniques achetant des appartements à mettre en location.
Perspectives d’avenir (investissement & intérêt étranger) : Sur les 3 à 5 prochaines années, Francfort devrait rester une destination privilégiée pour l’investissement immobilier grâce à la solidité de son économie et à l’amélioration de la transparence du marché. Les volumes de transactions devraient croître progressivement vers des niveaux plus « normaux » (sans cependant retrouver le pic de frénésie 2018–2019). JLL et Colliers prévoient tous deux une croissance modérée des transactions en 2025, mais « bien en deçà des moyennes long terme » reuters.com reuters.com – il s’agit donc d’une reprise progressive plutôt que d’un boom rapide. La grande inconnue reste l’évolution des taux d’intérêt et de la croissance économique : si l’inflation est maîtrisée et que la BCE arrête de monter les taux (ou les baisse en 2025–26), le financement par la dette deviendra moins coûteux et plus d’investisseurs se positionneront. À l’inverse, une récession ou un choc financier pourrait repousser la reprise. Néanmoins, les fondamentaux de Francfort (siège de la BCE, croissance de l’emploi finance/tech, emplacement central) restent défensifs. On pourrait voir de nouveaux entrants étrangers sur le marché, comme de grands fonds US de private equity en quête de portefeuilles décotés ou de compagnies d’assurance asiatiques réalisant leur première acquisition directe en Allemagne. Par ailleurs, les investisseurs institutionnels augmentent leur part sur le résidentiel et la logistique à Francfort, considérant ces segments comme défensifs à long terme (le marché locatif réglementé allemand étant perçu comme une source de revenus peu volatile). Pour les investisseurs étrangers, l’ouverture de Francfort reste un atout : il n’y a aucune restriction à la propriété immobilière étrangère, et la sécurité juridique est élevée, ce qui attire les capitaux. Un chiffre illustrant l’intérêt étranger croissant : le nombre de biens vendus à des étrangers a augmenté de 6 % l’an dernier investropa.com investropa.com, et cette proportion devrait encore progresser.
Quartiers et opportunités : Les investisseurs étrangers comme domestiques se concentrent sur certains quartiers et types d’actifs pour maximiser les opportunités. Dans le bureau, le quartier bancaire et l’Europaviertel sont des cibles privilégiées (plusieurs tours autour de la gare et de la Messe changent de main). En résidentiel, les secteurs centraux comme Ostend et Europaviertel – où l’on peut acheter en bloc ou en VEFA – sont des pôles attractifs, du fait de leur important potentiel de revalorisation en tant que quartiers émergents « prime » investropa.com. Quelques investisseurs avisés s’intéressent également au secteur de Niederrad : les prix y ont baissé investropa.com, donc acheter maintenant pour miser sur la redynamisation future (ou transformer d’anciens bureaux en logements) pourrait être porteur. Pour la logistique, le focus est mis sur les parcs industriels proches de l’aéroport et le long des grands axes autoroutiers – souvent via des deals de portefeuilles, car il est difficile d’acquérir un actif seul. On observe aussi de l’intérêt pour des secteurs alternatifs : les data centers à Francfort (profondément liés au rôle de carrefour internet de la ville) attirent des investisseurs spécialisés étrangers, tandis que les laboratoires/life science (autour des pharmas et instituts de recherche de Francfort) pourraient constituer la prochaine frontière. Globalement, les investisseurs, surtout étrangers, considèrent Francfort comme sous-valorisée par rapport à ses rivales mondiales. Avec la stabilisation des rendements et de bonnes perspectives de croissance, la ville demeure incontournable dans un portefeuille européen diversifié. Comme l’a résumé une analyse du secteur, « L’Allemagne reste un marché attractif qui offre une croissance stable… et Francfort propose un pipeline renforcé pour les investisseurs tandis que les taux de rendement se stabilisent à un niveau plus élevé » imap.com imap.com.
En conclusion, le marché immobilier de Francfort en 2025 se caractérise par une forte demande résidentielle et une offre restreinte, un secteur commercial à deux vitesses (prime vs secondaire), le développement croissant de projets de luxe et une augmentation des investissements étrangers. À moyen terme (3 à 5 ans), les prix et loyers résidentiels devraient continuer à grimper (quoique modérément) en raison de la croissance de Francfort et de la pénurie de logements, tandis que le marché commercial se remet progressivement des récents chocs, en mettant l’accent sur la qualité et la durabilité. Les nouveaux projets – qu’il s’agisse de complexes résidentiels verts ou de tours emblématiques – ainsi que des ajustements réglementaires favorables (incitations énergétiques, assouplissement des règles d’urbanisme) façonneront le paysage. Les investisseurs du monde entier sont de plus en plus optimistes à l’égard de Francfort, attirés par sa stabilité et ses opportunités, qu’il s’agisse d’un fonds asiatique achetant une tour de bureaux ou d’une famille moyen-orientale acquérant des appartements de luxe. Au fur et à mesure que les quartiers clés de Francfort évoluent – certains comme Ostend montant en puissance, d’autres comme Niederrad s’adaptant – la ville propose une offre immobilière diversifiée. Pour tous les acteurs – acheteurs, locataires et investisseurs – Francfort en 2025 représente un marché dynamique où une stratégie avisée et une connaissance locale peuvent révéler des opportunités significatives dans un contexte général de croissance. En somme, Francfort tire parti de sa puissance financière et de sa position stratégique pour garantir que son marché immobilier reste l’un des plus attractifs d’Europe dans les années à venir investropa.com investropa.com.
