Perspectives du marché immobilier de Boston (2025 et au-delà)

Le marché immobilier de Boston en 2025 se caractérise par des coûts de logement à des niveaux record et une reprise prudente de l’immobilier commercial, sur fond d’une économie locale résiliente. Malgré des problèmes d’accessibilité persistants et un taux de vacance élevé des bureaux, il existe des signes « mesurés » d’optimisme dans les secteurs résidentiel et commercial axios.com. Ce rapport complet examine les tendances clés de l’immobilier résidentiel et commercial, met en lumière les principaux projets de développement et évolutions de quartiers, analyse la position de Boston par rapport aux autres marchés américains, et étudie les facteurs économiques et les politiques qui façonneront les prévisions jusqu’en 2030.

Tendances de l’immobilier résidentiel

Prix des logements et dynamique des ventes

Le marché du logement de Boston demeure extrêmement compétitif et onéreux en 2025. Le prix médian d’une maison dans la région de Boston a grimpé à environ 900 000 $, soit une croissance annuelle d’environ 6 % axios.com. Dans la ville même, le prix médian avoisine 742 000 $ au printemps 2025 (environ 5,2 % de plus qu’un an auparavant) axios.com – parmi les plus élevés des grandes métropoles américaines. La valeur des biens immobiliers s’est en grande partie maintenue malgré les fluctuations économiques nationales, preuve de la résilience de Boston theluxuryplaybook.com. Une forte demande émanant des professionnels et une offre restreinte maintiennent les prix à un niveau élevé, même si la hausse des taux d’intérêt a légèrement ralenti le rythme des ventes.

Croissance des prix : Le prix moyen d’un logement à Boston a dépassé le seuil des 900 000 $ en 2024–25, en hausse d’environ 6 % sur un an axios.com. Au premier trimestre 2025, la valeur des biens à Boston était toujours ~2–5 % supérieure à celle de l’année précédente theluxuryplaybook.com axios.com, un gain modeste comparé aux hausses à deux chiffres du début de la décennie.
Inventaire : L’inventaire de logements reste historiquement bas, bien que l’on observe des premiers signes de soulagement. Les experts anticipent que l’inventaire des annonces “augmentera lentement” en 2025 à mesure que davantage de vendeurs entreront sur le marché axios.com. Fin 2024, il y avait seulement environ 3 900 annonces actives à Boston et à peine 1 000 nouvelles annonces au dernier trimestre theluxuryplaybook.com – ce qui indique une offre très limitée. Les acheteurs font toujours face à la concurrence, avec plus d’un tiers des maisons vendues au-dessus du prix demandé (souvent dans des quartiers prisés comme Cambridge, Back Bay et Jamaica Plain) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
Activité de vente : Les maisons restent légèrement moins longtemps sur le marché (environ 36 jours en moyenne) car la demande reste forte theluxuryplaybook.com. Boston est l’un des rares grands marchés en 2025 où les acheteurs n’ont pas clairement l’avantage – il y avait en réalité environ 7 % plus d’acheteurs que de vendeurs dans la région métropolitaine en avril 2025 axios.com. Contrairement à de nombreuses villes américaines passées à un marché d’acheteurs, l’équilibre offre-demande de Boston est plus serré, ce qui maintient l’avantage du côté des vendeurs dans de nombreuses transactions.

L’accessibilité demeure un défi central. Les taux hypothécaires avoisinant les 7 % ont encore plus limité le budget des acheteurs axios.com. De nombreux propriétaires hésitent à vendre et à “perdre” leur taux d’intérêt ultra-bas verrouillé ces dernières années axios.com, ce qui limite les achats pour monter en gamme ainsi que les nouvelles annonces. Les agents immobiliers notent qu’un vrai soulagement ne viendrait que si les taux descendaient à environ 5,5 % ou moins, afin de stimuler l’activité axios.com. Par conséquent, les primo-accédants font face à de grandes difficultés, et le taux de propriétaires à Boston (environ 35 %) reste bien inférieur à la moyenne nationale. Les prix de vente médians sont d’environ 13× le revenu médian de la région, ce qui illustre l’écart entre le coût du logement et les revenus locaux.

Le marché immobilier onéreux de Boston se distingue à l’échelle nationale. Le prix médian d’une maison aux États-Unis début 2025 était d’environ 417 000 $, alors qu’à Boston, il atteignait presque le double axios.com. En fait, Boston figure parmi les 5 métropoles les plus chères, à l’égal de marchés comme San Francisco et New York. Sans augmentation significative de l’offre ou intervention politique, les prix devraient rester élevés. Certains prévoient même que la médiane pourrait atteindre 1 million de dollars d’ici 2030 si la tendance de croissance de la dernière décennie se poursuit propertyshark.com, même si la hausse des taux d’intérêt et la résistance des acheteurs pourraient tempérer cette progression. En somme, les acheteurs en 2025 doivent s’attendre à un marché rapide et très cher à Boston, tandis que les vendeurs profitent d’un faible inventaire et d’une appréciation solide.

La robustesse du marché locatif

Le marché locatif de Boston est exceptionnellement solide, soutenu par la forte demande continuelle des étudiants et jeunes professionnels. Les loyers ont atteint des niveaux records à l’échelle nationale en 2025. Début 2025, Boston a dépassé New York comme marché locatif le plus cher des États-Unis : le loyer moyen mensuel s’élève à 3 495 $ à Boston, légèrement au-dessus des ~3 489 $ de New York et ~3 368 $ de San Francisco secretnyc.co. (Pour référence, cette moyenne comprend toutes les tailles de logement ; les loyers médians pour un appartement une chambre à Boston tournent autour de 3 300 $ instagram.com.) Les loyers ont augmenté d’environ 4 % en un an, illustrant le décalage persistant entre la demande locative et les logements disponibles secretnyc.co.

Plusieurs facteurs soutiennent la résilience du marché locatif à Boston :

Population étudiante massive – Le Grand Boston accueille plus de 250 000 étudiants dans plus de 50 établissements bu.edu. Cette population transitoire garantit une demande locative de base, en particulier dans les quartiers tels que Fenway, Allston/Brighton et Mission Hill proches des universités. Même si certains étudiants recherchent un logement hors campus, l’afflux constant chaque année maintient le taux de vacance faible.
Jeunes professionnels et revenus élevés – La ville attire de nombreux jeunes diplômés et professionnels dans la tech, la finance et la biotechnologie, qui préfèrent louer en centre-ville. Le revenu médian des ménages de la région (environ 100 000 $ et plus) soutient des loyers élevés pour les logements haut de gamme, et beaucoup de locataires sont prêts à payer plus cher pour la proximité des emplois et des commodités.
Offre locative limitée – La construction de nouveaux appartements s’est accélérée mais pas suffisamment pour détendre le marché. En 2024, environ 7 200 nouveaux logements multifamiliaux ont été livrés (soit une augmentation de 2,6 % du stock), et un nombre similaire de ~7 000 logements sont attendus en 2025 mmgrea.com. Environ 16 000 logements sont en construction à l’échelle métropolitaine mmgrea.com. Ce flux constant a permis de maintenir le taux de vacance relativement stable dans la fourchette de 4 % à 5 % (≈95–96 % d’occupation) mmgrea.com. La croissance des loyers à Boston (2–3 % annuellement) dépasse la moyenne américaine mmgrea.com, mais les ajouts d’offre sont juste suffisants pour empêcher une inflation galopante des loyers à deux chiffres.
Rendements locatifs solides – Les loyers élevés et la valeur importante des biens immobiliers signifient que les rendements bruts sont modérés (~3–5 %), mais, d’un point de vue investissement, Boston est considérée comme un marché à barrières élevées et à fort potentiel. La faible vacance et la fiabilité du recouvrement des loyers (grâce à une base de locataires à col blanc) font des immeubles multifamiliaux une classe d’actifs relativement sûre. En effet, les observateurs du secteur soulignent que les « fondamentaux solides, la faible vacance et la limitation de la construction neuve » à Boston offrent un refuge sécurisé pour les investisseurs immobiliers, y compris les acheteurs internationaux theluxuryplaybook.com.

En 2025, le loyer moyen demandé pour un appartement d’une chambre à Boston s’élève à environ 2 500–3 000 $ (plus élevé au centre-ville et dans les quartiers proches), tandis que les deux-pièces dépassent souvent 3 000–3 500 $. Des quartiers locatifs prisés comme Fenway, Allston, South Boston et Cambridge voient des enchères pour des biens de qualité christinadinardi.com. À noter, près de la moitié des logements de Boston sont occupés par des locataires, et de nombreux primo-accédants potentiels restent locataires en raison des prix élevés de l’immobilier. Cette demande locative devrait se maintenir jusqu’en 2030, surtout si les coûts d’emprunt restent élevés et si la construction de nouveaux logements continue à un rythme modéré.

Le marché locatif de Boston n’est pas sans défis : les locataires sont confrontés à une crise d’accessibilité (les ratios loyer-revenu sont très élevés pour ceux qui n’ont pas de salaires élevés) et il existe une pression politique pour protéger les locataires (voir la section sur les Changements de politique). Mais d’un point de vue du marché, les conditions locatives de 2025 favorisent les propriétaires, et des augmentations de loyer modérées (de l’ordre de 2 à 4% par an) sont prévues à court terme. La demande locative pourrait légèrement s’assouplir en cas de ralentissement économique significatif ou si le travail à distance permet à davantage de personnes de vivre plus loin de la ville. Pour l’instant, cependant, les taux de vacance à Boston sont parmi les plus bas du pays, à environ 3% therealdeal.com, et les loyers restent sur une trajectoire ascendante.

Offre de logements et développement

Le déséquilibre fondamental entre l’offre et la demande de logements à Boston explique les tendances évoquées ci-dessus. Des décennies de sous-construction, de réglementation stricte et de contraintes géographiques (la superficie limitée de Boston) ont créé une pénurie structurelle de logements. Les dirigeants de la ville en sont conscients et ont fixé des objectifs ambitieux pour ajouter des logements, mais dans la pratique, les nouveaux projets se heurtent à des obstacles.

Nouvelles constructions : Dans le cadre du plan “Housing Boston 2030” de la ville, l’objectif est de créer 69 000 nouveaux logements d’ici 2030, dont des milliers de logements abordables à loyer plafonné boston.gov. Selon une mise à jour de 2019, Boston était en avance sur le calendrier de production, les projections estimant ~760 000 habitants (contre ~695 000 en 2019) et une expansion correspondante des logements d’ici 2030 bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Le rythme réel a été d’environ 5 000 à 6 000 logements autorisés par an dans toute la métropole, ce qui, bien que supérieur à celui des années 1990 ou du début des années 2000, reste en deçà de la croissance de l’emploi et de la population bankerandtradesman.com. Notamment, de 2008 à 2018, la région métropolitaine de Boston a ajouté 2,54 emplois pour chaque logement autorisé bankerandtradesman.com – une recette pour la hausse des prix et des loyers.

Plusieurs grands projets résidentiels sont en cours (voir la section Nouveaux Développements) et ajouteront des milliers d’unités, y compris de grands projets de réaménagement à usage mixte sur des sites comme Suffolk Downs, Dorchester Bay City et Allston (corridor de Western Avenue). Des projets de copropriétés de grande hauteur continuent également au centre-ville et à Back Bay (par exemple, les nouvelles Résidences Ritz-Carlton à South Station Tower axios.com). Cependant, bon nombre de ces projets s’étalent sur des années, voire des décennies. À court terme, l’offre reste limitée. Même si la construction de condos a augmenté – augmentant l’offre dans les segments de luxe – les logements de grande taille pour les familles et les logements d’entrée de gamme sont rares. Les restrictions de zonage sur les logements multifamiliaux dans de nombreux quartiers et banlieues limitent encore davantage l’offre de nouveaux logements.

Il est important de noter que le contexte économique actuel freine la construction. Des coûts de construction extrêmement élevés et des taux d’intérêt élevés ont mis de nombreux projets approuvés en attente. Un exemple frappant est le réaménagement de Suffolk Downs, un site de 161 acres destiné à accueillir 10 000 nouveaux logements (le plus grand projet unique de l’histoire de Boston). Le premier immeuble d’appartements de 475 unités (Amaya at Suffolk Downs) a ouvert à la fin 2024, mais aucun autre immeuble résidentiel n’a été lancé depuis bostonglobe.com bostonglobe.com. Le développeur, HYM Investments, a suspendu la construction jusqu’à ce qu’il puisse restructurer le financement – la hausse des taux d’intérêt et une augmentation de 43 % du coût des matériaux depuis 2020 ont rendu l’étude financière initiale irréalisable bostonglobe.com. Ce scénario se répète partout dans le Grand Boston : à la mi-2024, la Boston Planning & Development Agency estimait que près de 23 000 unités de logement autorisées étaient « bloquées dans le pipeline » en attente d’un financement ou de l’amélioration des coûts bostonglobe.com. Dans les villes de banlieue, les responsables signalent également des projets autorisés à l’arrêt en raison de coûts d’emprunt trop élevés.

L’implication de ces obstacles à la construction est que la pénurie de logements à Boston va persister à court terme. La demande dépasse largement ce qui est construit ou renouvelé. Même si la croissance démographique est modérée (~0,5 % par an dans la région métropolitaine) huduser.gov, elle suffit à maintenir la pression sur le parc immobilier limité. Sauf récession majeure ou changement de politique, acheteurs et locataires devraient continuer à se heurter à une forte concurrence pour se loger. Selon les propres estimations de la ville, Boston a besoin de plusieurs dizaines de milliers de logements supplémentaires pour rééquilibrer le marché – un objectif qui requiert non seulement des autorisations, mais aussi des conditions économiques permettant de les construire.

Bonne nouvelle : la ville et l’État cherchent des moyens créatifs d’augmenter l’offre : reconversion de bâtiments (par exemple, transformer des bureaux vides en appartements axios.com), encouragement du développement axé sur les transports en commun, et imposition de la création de logements abordables dans les nouveaux projets grâce à la réglementation sur l’inclusion. Le Massachusetts a également adopté une loi en 2021 obligeant plus de 175 communes desservies par le MBTA à autoriser de plein droit la construction de logements multifamiliaux près des transports (Boston elle-même est exemptée de cette loi, car elle permet déjà ce type de logements par sa réglementation) mass.gov. À long terme, ces mesures pourraient accroître progressivement le parc de logements dans la région. Mais il s’agit de solutions graduelles. Pour les prochaines années, le marché résidentiel de Boston restera marqué par des prix élevés, une offre limitée et une concurrence intense, avec un retour à la normale qui sera lent.

Tendances de l’immobilier commercial

Le paysage de l’immobilier commercial à Boston en 2025 offre une situation contrastée selon les secteurs. Le marché des bureaux souffre de taux de vacance élevés et d’un avenir incertain à la suite des évolutions du monde du travail post-pandémie, tandis que d’autres segments comme le commerce de détail et l’industrie sont plus dynamiques. L’économie de Boston – portée par l’éducation, la santé, la technologie et les sciences de la vie – constitue une base solide pour la demande commerciale, mais des changements structurels (télétravail, e-commerce, etc.) redéfinissent les besoins en surfaces. Ci-dessous, nous analysons les tendances dans les principales catégories commerciales : bureaux (y compris l’important secteur des laboratoires et sciences de la vie), commerce de détail, industriel, ainsi que le développement à usage mixte.

Bureaux & espaces pour les sciences de la vie

Aperçu du marché des bureaux

Le marché des bureaux de Boston peine à se remettre du choc pandémique. Les taux de vacance ont plus que doublé par rapport aux niveaux d’avant 2020, de nombreuses entreprises ayant réduit leur taille ou adopté le télétravail hybride, laissant de vastes espaces inoccupés. Au quatrième trimestre 2024, le taux de vacance des bureaux dans la ville de Boston était d’environ 18,5 % (centre-ville ~18 % inoccupé début 2025 mktgdocs.cbre.com, avec une disponibilité totale d’environ 23 % en incluant les sous-locations) – soit une hausse spectaculaire par rapport à environ 7–8 % de vacance en 2019 mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. À l’échelle de la métropole, un quart de tous les bureaux étaient inoccupés en 2024 axios.com, un niveau d’inutilisation sans précédent dans l’histoire moderne de Boston.

Malgré ces hauts niveaux de vacance, on observe quelques signes de stabilisation. L’activité de location de bureaux s’est redressée fin 2024 et au 1er trimestre 2025, surtout dans les bâtiments « trophées » de catégorie A. Dans le centre-ville de Boston, le 1er trimestre 2025 a enregistré plus de 1,09 million de pieds carrés loués – le volume trimestriel le plus élevé depuis 2021 – grâce notamment à deux grands baux signés (Ropes & Gray et PwC ont pris plus de 600 000 pi² à eux deux) mktgdocs.cbre.com. Cette hausse des locations a réduit la surface de bureaux en sous-location sur le marché pour le sixième trimestre consécutif ; la disponibilité en sous-location est passée de 4,37 millions de pi² un an plus tôt à 3,52 millions de pi² (4,3 % du stock) début 2025 cbre.com mktgdocs.cbre.com. En réalité, sans une vacance majeure (Fidelity mettant environ 803 000 pi² du 245 Summer Street sur le marché), le centre-ville de Boston aurait connu une absorption nette positive au 1er trimestre 2025 – ce qui aurait été le premier gain d’occupation trimestriel depuis 2019 mktgdocs.cbre.com. En résumé, les départs ralentissent, certains locataires recommencent prudemment à s’agrandir, mais la vacance reste historiquement élevée et toute reprise demeure fragile.

Les principaux indicateurs du secteur des bureaux à Boston (T4 2024–T1 2025) illustrent les difficultés :

Taux de vacance : ~18–19% dans les principaux marchés de bureaux du centre de Boston mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (À titre de comparaison, le taux de vacance national des bureaux est d’environ 14,1% nar.realtor ; celui de Boston est plus élevé en raison d’une nouvelle offre importante et de la réduction des surfaces louées par les locataires.) La vacance des bureaux en banlieue de Boston est même légèrement plus élevée (~20%) perrycre.com, car les locataires de banlieue réduisent également leurs espaces.
Absorption : L’absorption nette pour 2024 a été négative (Boston a enregistré –315 000 pieds carrés en 2024) perrycre.com, ce qui reflète plus d’espace vidé que loué. Les perspectives suggèrent qu’il pourrait falloir bien plus d’une décennie pour combler les surfaces vacantes aux rythmes d’absorption habituels perrycre.com. De nombreux experts estiment que la demande de bureaux ne reviendra peut-être jamais à son pic de 2019, compte tenu des tendances au travail hybride.
Loyers : Les loyers demandés sont restés relativement stables jusqu’à présent. Au centre-ville, le loyer moyen brut est d’environ 64–66 $ par pied carré perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Les propriétaires offrent des concessions importantes (loyer gratuit, aides à l’aménagement) pour attirer les locataires, réduisant ainsi le loyer net effectif. Sur le marché haut de gamme de Cambridge, les loyers sont plus élevés (~78 $/pied carré) mais commencent à baisser avec la hausse de la vacance perrycre.com.
Course à la qualité : Les entreprises qui louent de nouveaux espaces se tournent vers les immeubles de premier ordre (plus récents, éco-énergétiques, riches en commodités). Les vieux bureaux de catégorie B peinent et pourraient devoir consentir à de fortes baisses de loyers ou être reconvertis. Cette « bifurcation » fait qu’alors que la vacance globale reste élevée, les immeubles de prestige de Back Bay et Seaport continuent d’attirer des locataires, tandis que les actifs secondaires stagnent.

Le secteur unique des sciences de la vie à Boston croise fortement le marché des bureaux. La région est devenue un pôle mondial pour les entreprises de biotechnologie et pharmaceutiques au cours de la dernière décennie, entraînant un boom de la construction d’espaces de laboratoires (souvent comptabilisés à part des bureaux classiques). Durant 2020-2021, les taux de vacance des laboratoires étaient proches de zéro et les promoteurs se sont précipités pour construire de nouveaux bâtiments de laboratoires à Cambridge, Boston et dans les clusters de banlieue. Aujourd’hui, ce cycle s’est inversé :

Marché des laboratoires de Cambridge (Kendall Square) : Après des années de demande non satisfaite, une vague de nouveaux laboratoires et une certaine consolidation du secteur ont conduit à un taux de vacance des laboratoires d’environ 20,5 % à Cambridge fin 2024 perrycre.com. Il s’agit d’une hausse remarquable par rapport à un taux de vacance pratiquement nul il y a 3 ans – un indicateur du ralentissement du marché immobilier des sciences de la vie. Les loyers affichés pour les meilleurs laboratoires à Cambridge ont diminué (désormais ~79 $/pi², contre ~83 $ en 2023) perrycre.com, et près de 1,7 million de pi² de laboratoires sont offerts en sous-location alors que certaines start-ups réduisent leur taille ou reportent leur expansion perrycre.com.
Marché des laboratoires de Boston : À Boston même (des quartiers comme Seaport, South End, Longwood Medical, Allston), le marché des laboratoires est quelque peu plus sain – vacance autour de 11 % perrycre.com – et en 2024, il a même connu une absorption nette positive d’espaces de laboratoires perrycre.com. Plusieurs grandes firmes pharmaceutiques et biotechs ont loué de nouveaux locaux dans les zones Seaport et Fenway. Cependant, une vague de bâtiments de laboratoires construits en 2022-2023 est en train d’être livrée, ce qui met à l’épreuve la profondeur de la demande. Globalement, le secteur des sciences de la vie se rééquilibre : après une expansion frénétique, les entreprises se concentrent sur une utilisation plus efficace de l’espace et le contrôle des coûts. Les décisions de location prennent désormais plus de temps, et les nouveaux projets de laboratoires sans locataires déjà engagés sont réexaminés ou reportés pour éviter la surabondance perrycre.com.

À l’avenir, le marché des bureaux à Boston fait face, au mieux, à une reprise progressive sur plusieurs années. De nombreuses tours du centre-ville restent peu occupées en milieu de semaine, alors que le travail hybride perdure. De grands employeurs comme Amazon et Salesforce revoient leurs politiques de bureaux (Amazon a ouvert son nouveau bureau de 65 000 m² dans le Seaport en 2023 et encourage le travail en présentiel, ce qui a temporairement stimulé la demande selon perrycre.com). L’élan du retour au bureau pourrait améliorer l’utilisation des espaces si davantage d’entreprises suivraient cet exemple. En outre, des efforts de réaffectation adaptative sont en cours — la ville de Boston a mis en place un programme pour aider à convertir des immeubles de bureaux obsolètes en logements résidentiels axios.com. Quelques conversions de ce type (principalement d’anciens biens du Financial District) sont en cours, ce qui, avec le temps, réduira le stock de bureaux et fera baisser la vacance tout en ajoutant des logements. Cette double stratégie visant à attirer de nouveau les travailleurs et à éliminer l’offre excédentaire de bureaux sera essentielle.

Le statut de Boston en tant que pôle des cols blancs signifie que la demande de bureaux ne disparaîtra pas entièrement – la ville attire encore des entreprises de la finance, du droit, du conseil et des technologies, qui tiennent à une adresse à Boston. Mais l’ampleur de la demande est revue à la baisse. Les analystes estiment que Boston et Washington D.C. ont connu les plus fortes contractions d’espaces de bureaux parmi les principales métropoles au cours de l’année passée, tandis que New York a même affiché une absorption positive nar.realtor. Les propriétaires et investisseurs à Boston s’adaptent à cette nouvelle réalité : la valeur des immeubles a chuté, les transactions de vente sont rares et certains propriétaires de bureaux très endettés sont en difficulté. L’optimisme à long terme repose sur la diversité économique et le vivier de talents de Boston ; d’ici 2030, une combinaison de croissance économique et d’un nombre réduit de bâtiments de bureaux pourrait ramener la vacance à des niveaux plus normaux (peut-être entre 10 et 12 %). D’ici là, il faut s’attendre à ce que la vacance élevée (15–20 %) et la croissance limitée des loyers persistent, tandis que la réaffectation créative et la différenciation par la qualité marqueront l’évolution du marché des bureaux.

Développements commerciaux remarquables

Alors que le secteur des bureaux est en transition, il convient de noter quelques projets commerciaux emblématiques qui illustrent ces tendances :

South Station Tower – La construction se poursuit pour cette tour polyvalente de 51 étages au-dessus de la gare South Station, au centre-ville, dont la livraison est prévue en 2025. Elle offrira un espace de bureaux et 166 appartements de luxe (Ritz-Carlton Residences). Son lancement servira à tester l’appétence pour des bureaux haut de gamme et des logements de standing dans un marché atone axios.com.
10 World Trade (Seaport) – Un tout nouvel immeuble de laboratoires/bureaux de 17 étages dans le quartier du Seaport, livré en 2024, cherche toujours un locataire principal axios.com. Cela souligne le défi auquel sont confrontés les nouveaux projets de bureaux/laboratoires spéculatifs – même dans le populaire Seaport, l’abondance d’espaces rend la location difficile.
Allston Lab Cluster – À Allston (le long de Western Ave près de Harvard), un nouveau Harvard University Enterprise Research Campus est en cours de développement. La première phase, qui ouvrira en 2025, comprendra un hôtel, des centaines de logements et un complexe de laboratoires/bureaux d’ici 2026 axios.com. Grâce à son affiliation avec Harvard et son design moderne, il devrait bien se positionner pour attirer des entreprises axées sur la science malgré un marché des laboratoires plus mou.

Ces projets reflètent une course vers la qualité et une intégration à usage mixte – les promoteurs misent sur des complexes de premier ordre, riches en services et brouillant la frontière entre commercial et résidentiel, croyant qu’ils seront plus résilients. Le succès (ou les difficultés) de ces développements en matière de location sera un baromètre important de la santé commerciale de Boston dans les années à venir axios.com.

Secteur du commerce de détail

Contrairement aux bureaux, l’immobilier commercial de Boston a fait preuve d’une résilience remarquable. Les taux de vacance commerciale sont à des niveaux historiquement bas, voire proches de ceux-ci, faisant de Boston l’un des marchés du commerce de détail les plus tendus du pays. Début 2024, le taux de vacance des commerces dans la région métropolitaine de Boston n’était que de 2,9 % – à égalité avec Miami et Raleigh pour le niveau le plus bas parmi 50 grandes métropoles therealdeal.com. Il s’agit d’une statistique frappante, surtout après la pandémie, quand beaucoup s’attendaient à ce que le commerce en ligne tue les boutiques physiques. Au contraire, l’offre limitée et une économie de consommation en reprise ont soutenu l’occupation des espaces commerciaux.

Facteurs clés de la solidité du commerce à Boston :

Offre limitée de nouveaux espaces : Très peu de nouveaux centres commerciaux ou de projets exclusivement dédiés au commerce de détail ont été construits à Boston ces dernières années. En fait, moins de 24 000 m² d’espaces de vente étaient en construction dans toute la métropole au début de 2024 therealdeal.com. Avec si peu de nouvelles surfaces, même une légère augmentation de la demande des commerçants fait baisser les taux de vacance. De nombreuses devantures fermées en 2020 ont depuis été reprises par de nouveaux locataires (souvent des restaurants, cafés ou commerces de services plutôt que des chaînes traditionnelles).
Revenus élevés et quartiers denses : La population aisée du Grand Boston assure une solide base de clientèle. Marcus & Millichap note que Boston « possède l’un des revenus médians les plus élevés de toutes les métropoles », mais sans surabondance de surfaces commerciales therealdeal.com. Les citadins et banlieusards aisés soutiennent les boutiques locales, les épiceries et le commerce expérientiel. Des quartiers comme Newbury Street, le Prudential Center et Harvard Square continuent d’attirer un flux régulier de clients et affichent de bons chiffres de ventes, faisant d’eux des « poches commerciales uniques et protégées » malgré l’évolution des habitudes d’achat therealdeal.com.
Tourisme urbain et étudiants : Le redressement du tourisme à Boston (avec environ 22 millions de visiteurs annuels avant le COVID) profite aux commerçants, notamment au centre-ville et dans Back Bay/Faneuil Hall. De plus, la grande population étudiante dépense dans la restauration, l’habillement et les loisirs, soutenant ainsi les commerces dans des quartiers comme Kenmore/Fenway et Cambridge.
Commerce évolutif & projets mixtes : Les promoteurs et la ville ont favorisé les projets mixtes qui incluent des espaces commerciaux plutôt que de simples centres commerciaux indépendants. Par exemple, une nouvelle place commerciale et de loisirs est prévue à Back Bay, construite en surplomb de la Mass Pike dans le cadre d’un projet d’aménagement de droits aériens therealdeal.com. Elle accueillera des magasins (comme un showroom d’un constructeur de véhicules électriques), des restaurants, un hôtel, des logements et un espace vert public – illustrant la tendance du « placemaking » pour attirer les clients. Le commerce est de plus en plus intégré à l’habitat, aux bureaux et à la détente afin d’assurer une clientèle intégrée.

Les indicateurs du commerce de détail à Boston confirment la tendance positive. L’absorption nette d’espaces de vente au détail a été positive (même si elle a ralenti en 2024 sur un an), et les loyers ont légèrement augmenté. Le loyer moyen demandé pour les commerces de détail est d’environ 21,85 $ par pied carré dans la région therealdeal.com, et les propriétaires des emplacements de choix ont même pu augmenter les loyers d’environ 2 % l’an dernier malgré la réduction de certains détaillants nationaux. Le commerce de détail général (boutiques de quartier) se distingue par le plus faible taux de vacance (environ 2,6 % au niveau national nar.realtor, et probablement similaire ou inférieur à Boston).

Il convient de noter que le succès du commerce de détail à Boston est inégal : Downtown Crossing compte encore quelques vitrines vides et des horaires de magasins réduits, étant donné le retour plus lent des employés de bureau. Mais le commerce de proximité (centres commerciaux avec supermarché, services locaux) est très limité. De plus, Boston s’affirme comme un pôle pour le commerce de détail expérientiel – de nouveaux concepts qui attirent les clients pour des expériences. Par exemple, Dick’s Sporting Goods ouvre un magasin phare “House of Sport” de 118 000 pieds carrés à Back Bay, avec des équipements comme un mur d’escalade et des cages de frappe pour attirer la clientèle en magasin therealdeal.com. De même, les espaces de divertissement interactif, marchés éphémères et halles gourmandes se multiplient. Ces tendances montrent que les commerçants innovent pour utiliser l’espace physique de façon complémentaire à la vente en ligne.

En regardant vers l’avenir, l’immobilier commercial de détail à Boston semble rester stable et en faveur des propriétaires. Les dépenses de consommation sont solides dans la région, et il y a peu de risque de surconstruction. Les principaux risques sont macroéconomiques — si une récession survient, les ventes au détail pourraient baisser, affectant les commerces les plus fragiles — et structurels — certains segments comme la mode rapide ou les grandes surfaces ne sont pas en croissance. Toutefois, de nombreux propriétaires de commerces bostonniens se sont recentrés sur des catégories résilientes : restaurants, santé (cliniques d’urgence, etc. en commerces de rue), salles de sport et boutiques spécialisées. Sauf grave retournement économique, le taux de vacance des commerces devrait rester dans les très bas pourcentages et les loyers pourraient même dépasser l’inflation dans les meilleurs emplacements. Comparée à d’autres villes, la scène du commerce de détail à Boston vit une sorte de renaissance, surprenant beaucoup par sa vitalité post-pandémie nar.realtor therealdeal.com.

Industrie et logistique

Le secteur de l’immobilier industriel (entrepôts, centres de distribution, espaces de fabrication) du Grand Boston a connu un essor pendant la pandémie, comme dans une grande partie du pays, et il se refroidit actuellement légèrement par rapport à ces sommets. Entre 2020 et 2021, la montée du commerce en ligne et les perturbations des chaînes d’approvisionnement ont fait chuter la vacance industrielle à des niveaux historiquement bas et ont entraîné une forte hausse des loyers. Début 2025, le marché se normalise : les taux de vacance sont remontés autour de 6–7 % (après des niveaux inférieurs à 4 %), et la croissance des loyers a ralenti à environ 2 % par an nar.realtor.

Métriques spécifiques du marché industriel de Boston (qui inclut le centre urbain et la périphérie, car la ville de Boston proprement dite dispose d’un stock industriel limité) :

Taux de vacance : ~6,5 % fin 2024 perrycre.com dans la région métropolitaine de Boston, contre environ 5,9 % plus tôt dans l’année. Les nouvelles livraisons d’entrepôts en périphérie (par exemple, autour de la ceinture I-495) ont fait grimper la vacance à mesure que l’offre rattrape la demande. Ce niveau reste relativement sain – à titre de comparaison, un taux de vacance industriel national de 7,0 % au 1er trimestre 2025 est décrit comme fondamentalement sain nar.realtor.
Absorption nette : L’absorption est devenue légèrement négative en 2024 dans le Grand Boston (environ –1,8 million de pieds carrés en cumul annuel à fin T4) perrycre.com. Essentiellement, le rythme de la nouvelle offre (construction) a dépassé la croissance de la demande des locataires, menant à un léger surplus à court terme. Les locataires d’entrepôts (comme les entreprises de logistique) se sont développés rapidement en 2020–22 puis ont ralenti ou même restitué certains espaces à mesure que la croissance des ventes en ligne se normalisait.
Loyers affichés : Les loyers industriels dans la région s’élèvent en moyenne à 8–9 $ par pied carré (triple net) pour les grands entrepôts perrycre.com. Les loyers sont encore environ 2 % plus élevés qu’il y a un an nar.realtor, mais les hausses à deux chiffres se sont arrêtées. Les loyers industriels de Boston restent relativement élevés, comparés à de nombreux marchés américains, en raison de la rareté du foncier et du coût élevé de la construction, mais ils demeurent inférieurs à ceux des grands pôles portuaires ou logistiques comme le nord du New Jersey ou Los Angeles.
Tendances en matière de développement et d’emplacement : La plupart des nouvelles constructions ont lieu à la périphérie du métro (sud du New Hampshire, centre du Massachusetts), car les terrains près de Boston sont limités et coûteux. Toutefois, l’intérêt pour les installations logistiques urbaines augmente afin de permettre la livraison le jour même – par exemple, Amazon et d’autres opérateurs ont ouvert de plus petits centres de distribution du dernier kilomètre plus proches de la ville pour répondre aux attentes des consommateurs. Les anciens bâtiments industriels de la première couronne sont rénovés à des normes supérieures pour attirer les locataires, car la construction neuve y est difficile.

Dans l’ensemble, le secteur industriel de Boston passe d’une surchauffe à une simple chaleur. La disponibilité des entrepôts a augmenté mais ne sature pas le marché. La solide base de consommateurs de la région et sa situation stratégique (un grand centre de population avec une bonne connectivité au corridor du Nord-Est) garantissent que la demande pour l’espace logistique perdurera. De plus, certains usages manufacturiers (notamment en biotechnologie et en robotique) se développent dans la région de Boston, absorbant des locaux industriels/flex. Par exemple, plusieurs entreprises pharmaceutiques ont besoin de sites locaux de production et de laboratoires, pour lesquels elles peuvent louer des bâtiments en zone industrielle.

Un facteur émergent est la technologie dans la logistique : la force de Boston en robotique et en intelligence artificielle pourrait amener des centres de distribution plus avancés dans la région (ex : entrepôts automatisés). On parle également de diversification de la chaîne d’approvisionnement – des entreprises conservant davantage de stock sur le territoire national, ce qui pourrait stimuler légèrement les besoins en entrepôts. Le marché de la Nouvelle-Angleterre n’est pas un grand pôle de distribution “big-box”, mais Boston bénéficiera de toute tendance de renforcement de la chaîne d’approvisionnement dans le Nord-Est.

En résumé, il faut s’attendre à ce que les taux de vacance industriels restent entre le milieu et le haut de la fourchette à un chiffre (5–8%) dans les prochaines années, avec une croissance modérée des loyers. Le secteur demeure l’un des plus performants de l’immobilier commercial et est considéré comme une « classe d’actifs fondamentalement solide » au niveau national nar.realtor. Les investisseurs de Boston favorisent toujours les actifs industriels pour leur flux de trésorerie stable, même si la hausse des taux d’intérêt a ralenti l’activité d’acquisition. Si l’économie reste solide, le marché industriel de Boston restera tendu par rapport aux normes historiques ; en cas de récession, il existe un “matelas” de demande tel que toute hausse de vacance devrait être gérable (et sans doute moins sévère que ce que pourraient connaître les bureaux ou les appartements en période difficile).

Tendances du développement mixte et des conversions

Une tendance notable de l’immobilier commercial à Boston est la montée du développement mixte et des conversions créatives. Face à la valeur élevée du foncier et aux préférences des communautés, les nouveaux projets mélangent souvent plusieurs usages (résidentiel, bureau, commerce, hôtel) au lieu de bâtir des espaces à usage unique. Cela s’illustre notamment dans des projets comme le Hub on Causeway (reconversion du secteur TD Garden avec bureaux, logements et commerces) et les futurs projets Fenway Center et Allston Yards. Les conceptions mixtes aident les promoteurs à diversifier leurs risques et créent un environnement animé 18h/24 qui profite à la vie urbaine.

De plus, comme mentionné précédemment, Boston cherche à réaffecter des biens sous-utilisés, en particulier des bureaux, à d’autres usages. Le programme de la ville visant à convertir d’anciens immeubles commerciaux en logements a généré plusieurs propositions axios.com. Par exemple, une tour de bureaux du centre-ville sur State Street est entièrement convertie en appartements. Un intérêt existe également pour la transformation de certains centres commerciaux peu performants ou de grands magasins d’enseignes en périphérie en développements de type “village” à usage mixte (avec logements, cabinets médicaux, etc., en plus de petits commerces). Les parcs de bureaux suburbains, confrontés à un taux de vacance élevé, explorent la possibilité de changer de zonage pour autoriser des usages résidentiels ou éducatifs – tout pour redonner vie à des espaces vides perrycre.com.

Ces reconversions et projets mixtes sont cruciaux pour la stratégie de croissance de Boston : ils peuvent ajouter des logements (atténuant ainsi certaines pressions) et réduire la surabondance dans les segments commerciaux. Les décideurs simplifient les démarches de permis pour de telles transformations. Une contrainte est d’ordre financier – les conversions peuvent être coûteuses et complexes, mais avec la baisse de la valeur des bureaux, certains projets deviennent réalisables grâce à des incitations publiques.

Dans l’ensemble, l’immobilier commercial de Boston en 2025 est une histoire de divergence : les marchés des bureaux et des laboratoires se réajustent après une période d’excès, le commerce de détail et le résidentiel multifamilial sont en forme, et l’industriel reste stable. La réponse de la ville a été de s’adapter – en encourageant la flexibilité des usages et en misant sur la qualité plutôt que sur la quantité d’espace. Au fil des années 2020, l’offre immobilière de Boston devrait évoluer pour répondre aux nouveaux modes de vie, de travail et d’achat, confirmant la tendance vers des environnements à usage mixte, riches en services plutôt que vers des bâtiments traditionnels à usage unique.

Nouveaux projets de développement et infrastructures

Même en période d’incertitude sur le marché, la skyline et les quartiers de Boston sont transformés par d’importants nouveaux développements et des améliorations d’infrastructures. Nous mettons ici en avant quelques projets majeurs (récemment achevés, en cours de construction ou prévus) qui influenceront le paysage immobilier jusque dans la seconde moitié des années 2020. Ces initiatives couvrent des opérations résidentielles, commerciales et à usage mixte, ainsi que des investissements essentiels dans les transports et les infrastructures soutenant la croissance de la ville.

Grands projets de développement immobilier

Réaménagement de Suffolk Downs (East Boston/Revere) – Le plus grand projet de développement de l’histoire de la région métropolitaine de Boston, ce projet va créer tout un nouveau quartier sur le site de 161 acres de l’ancien hippodrome. Comme indiqué, il prévoit 10 000 logements (dont 20 % abordables) ainsi que des millions de pieds carrés de laboratoires/bureaux, de commerces et d’espaces verts bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. La construction de la phase I a commencé avec l’immeuble résidentiel Amaya de 475 unités (ouvert fin 2024) boston.com boston.com. La réalisation globale devrait prendre plus d’une décennie (deux phases s’étalant sur plus de 20 ans) boston.com. Une fois terminé, Suffolk Downs créera essentiellement un nouveau quartier à usage mixte à cheval sur Boston et Revere, desservi par deux stations de la ligne bleue du MBTA. Statut actuel : La poursuite de la construction verticale est suspendue en attendant des financements (comme discuté, en raison des coûts élevés) bostonglobe.com, mais les travaux d’infrastructure (routes, réseaux, parcs) se poursuivent. Ce développement est un indicateur clé de la capacité de Boston à ajouter des logements à grande échelle.
South Station Tower (Centre-ville) – Un gratte-ciel en verre de 51 étages en cours de construction au-dessus de South Station. Une fois terminé (prévu pour 2025), il accueillera des bureaux haut de gamme et 166 appartements de luxe (Ritz-Carlton Residences) axios.com, ainsi qu’un agrandissement des installations de la gare. Avec 206 mètres de hauteur (678 pieds), ce sera l’un des plus hauts bâtiments de Boston. Le projet teste la demande pour des espaces haut de gamme en centre-ville : la partie bureaux arrivera sur un marché locatif peu dynamique, et les appartements ultra-luxueux seront mis sur le marché à un moment où les taux hypothécaires sont élevés. Les promoteurs restent optimistes compte tenu de l’emplacement axé sur les transports en commun et de la marque Ritz-Carlton. South Station Tower symbolise aussi la volonté de Boston de maximiser l’utilisation des terrains autour des pôles de transport.
Allston Yards/Campus de recherche d’entreprise Harvard (Allston) – Dans le quartier d’Allston (de l’autre côté de la Charles depuis Harvard Square), un vaste projet de réaménagement est en cours sur d’anciennes friches industrielles. Le campus de recherche d’entreprise de l’université Harvard en fait partie, avec une Phase I livrée en 2025–2026 : celle-ci comprend un hôtel pour conférences, environ 900 logements (dont 25 % abordables), et plus de 37 000 m² de laboratoires/bureaux destinés aux entreprises de sciences de la vie axios.com. À proximité, le projet Allston Yards (piloté par New Balance et d’autres) ajoute des logements, une épicerie et des bureaux à côté de la station de train de banlieue Boston Landing. De plus, des plans pour une West Station (nouvel arrêt de train de banlieue à Allston) et le projet multimodal I-90 Allston (reconfiguration du Mass Pike et création de terrains aménageables avec parcs et réseau de rues) permettront de débloquer encore plus de superficie. Pris ensemble, Allston est sur le point de devenir un important pôle d’innovation et résidentiel, prolongeant effectivement la densité urbaine dans ce qui n’était autrefois que des triages ferroviaires. La présence de Harvard et d’autres institutions garantit une forte demande sur le long terme ici.
Développements du Seaport District (South Boston) – Le Seaport de Boston a été transformé au cours de la dernière décennie et continue de croître. Projets phares actuels : 10 World Trade Center (immeuble de 17 étages laboratoires/bureaux, livré en 2024, actuellement en location) axios.com, One Seaport Square (tours à usage mixte terminées), et prochaines phases de Seaport Square. Un défi notable est de remplir les nouveaux immeubles de laboratoires, étant donné le ralentissement du secteur des sciences de la vie – par exemple, 10 World Trade recherche toujours de grands locataires axios.com. Malgré tout, le Seaport reste attractif grâce à son parc immobilier moderne et à ses commodités. Côté résidentiel, des projets comme les condos EchelonSeaport et plusieurs nouvelles tours d’appartements ont ajouté des milliers de logements, avec encore d’autres en préparation sur les parcelles restantes. D’ici à 2030, le Seaport devrait être entièrement développé, avec plus de 2 millions de m² d’espaces mixtes créés depuis 2010. Le quartier illustre la croissance de Boston (et met aussi en lumière des problématiques telles que la gentrification et la résilience climatique, car il est situé sur des terres remblayées – on y reviendra plus loin).
Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Un grand projet en préparation sur le site de 36 acres de l’ancien Bayside Expo Center (propriété de l’UMass Boston). La proposition prévoit 1 740 unités de logement, plus de 370 000 m² de bureaux/R&D, et des commerces dans un nouveau quartier en bord de mer adjacent à l’UMass et à la ligne rouge du MBTA. Baptisé « Dorchester Bay City », il vise à revitaliser une péninsule sous-utilisée. Statut : en 2025, le projet est en cours d’examen et a suscité des préoccupations dans la communauté concernant l’abordabilité et le trafic. S’il progresse, ce sera une source majeure de nouveaux logements dans la seconde moitié des années 2020 et un coup de pouce économique pour Dorchester – mais cela représente également la tendance continue aux vastes ensembles mixtes dans des zones autrefois isolées.
Réaménagement du Government Center Garage (Bulfinch Crossing) – Un projet multi-bâtiments remplaçant une partie de l’ancien garage près de Haymarket. La première phase a vu l’ouverture de The Sudbury (tour locative de 45 étages) en 2020 et de One Congress (tour de bureaux de 43 étages, 90 000 m², siège de State Street Bank) en 2023. Les phases futures prévoient une autre tour résidentielle et potentiellement plus d’espaces de bureaux ou de sciences de la vie. Ce projet est notable pour avoir reconnecté la grille urbaine des rues et ajouté des logements au centre-ville. Avec la livraison de One Congress, la composante de bureaux est en grande partie achevée (et louée avec succès, ce qui suggère que la demande pour des bureaux neufs dans des emplacements de choix demeure forte). La prochaine tour résidentielle ajoutera plusieurs centaines d’unités, dont certaines abordables. Cela témoigne de la volonté de la ville d’ajouter des logements au centre-ville – historiquement déserté après les heures de bureau – pour créer un quartier plus animé 24h/24 et 7j/7.

D’autres développements pourraient être mentionnés (par exemple, Fenway Center au-dessus du Mass Pike dans Fenway, Cambridge Crossing à East Cambridge qui a livré des millions de mètres carrés de laboratoires/bureaux et de logements de 2019 à 2022, la tour Winthrop Center au centre-ville avec des bureaux et des condos ouverte en 2023, etc.), mais la sélection ci-dessus couvre les projets les plus marquants. Collectivement, ces développements vont fournir des milliers d’unités de logement et des espaces de travail modernes, contribuant à atténuer certaines pénuries mais aussi, potentiellement, à saturer certains marchés (comme les laboratoires). Ils illustrent également une attention portée à l’accessibilité par les transports et à la mixité des usages.

Infrastructures urbaines et transports

Les améliorations des infrastructures sont essentielles pour soutenir la croissance de l’immobilier à Boston et garantir la qualité de vie en ville. Plusieurs projets de transport et d’infrastructures sont en cours ou prévus :

Améliorations du MBTA : Le réseau de transport du Grand Boston (MBTA) bénéficie d’investissements pour moderniser des infrastructures vieillissantes. L’extension de la Green Line, un projet de plus de 2 milliards de dollars prolongeant le tramway à travers Somerville jusqu’à Medford, a ouvert en 2022, améliorant l’accès aux transports (et la valeur foncière) dans ces quartiers. L’attention se tourne désormais vers des projets comme le Red-Blue Line Connector (un tunnel proposé reliant les lignes de métro Rouge et Bleue au centre-ville, qui améliorerait considérablement la connectivité du réseau) ainsi que l’acquisition de nouveaux trains et systèmes de signalisation pour les lignes Orange et Rouge. Ces modernisations, prévues d’ici le milieu ou la fin des années 2020, visent à augmenter la capacité et la fiabilité – des facteurs qui influencent directement l’immobilier (les biens situés près d’un réseau de transport fiable se vendent plus cher). Il est aussi question d’implanter à terme un train régional (service de train de banlieue électrifié à haute fréquence), ce qui permettrait d’élargir considérablement le périmètre des logements accessibles pour travailler à Boston. D’ici 2030, certaines phases pilotes pourraient voir le jour sur certaines lignes.
Extension de South Station : Parallèlement à la South Station Tower, une extension du centre de transport de South Station ajoute plus de voies pour les trains de banlieue ainsi qu’un terminal de bus amélioré. Cela permettra à plus de trains de desservir le centre-ville, en tenant compte de la croissance de la fréquentation depuis les banlieues et, potentiellement, de futures liaisons ferroviaires vers Fall River/New Bedford (via le projet South Coast Rail, ouvert fin 2023) et vers l’ouest du Massachusetts. Un lien ferroviaire Nord-Sud (reliant South Station et North Station via un tunnel) fait l’objet de discussions depuis longtemps mais n’est pas financé – si le projet se concrétise dans les années 2030, il révolutionnera l’aménagement orienté autour du transport en commun. Pour l’instant, des améliorations progressives comme la modernisation de South Station apportent une aide graduelle.
Projet multimodal Allston I-90 : Ce projet d’envergure mené par l’État vise à redresser le Massachusetts Turnpike dans le quartier d’Allston (près du campus ouest de l’université de Boston), libérant environ 100 acres de terrain pour de nouveaux aménagements et des parcs, et créant une nouvelle West Station. Le projet comprend également des améliorations majeures pour les cyclistes et piétons le long de la Charles River. Bien que des problèmes de financement fédéral aient occasionné certains retards wgbh.org wgbh.org, le Massachusetts poursuit la conception. Les travaux devraient durer une grande partie de la fin des années 2020. Une fois achevé (probablement au début des années 2030), ce projet améliorera considérablement la connectivité et ouvrira Allston comme la prochaine frontière du développement à Boston, comme mentionné précédemment.
Infrastructures de résilience climatique : Compte tenu de la situation côtière de Boston et de ses quartiers bas, la ville investit dans des défenses contre la montée des eaux et les inondations. Des projets comme le plan de résilience du parc Moakley à South Boston (rehaussement et réaménagement d’un parc en bord de mer pour absorber les tempêtes) et des études sur des barrières portuaires sont en cours. À East Boston et Charlestown, les nouveaux projets immobiliers doivent désormais intégrer des dispositifs anti-inondations (rez-de-chaussée surélevés, barrières déployables, etc.). Il ne s’agit pas d’un seul mégaprojet, mais pris ensemble, ces efforts forment une réponse d’infrastructure au changement climatique qui influencera la planification des sites et l’assurance immobilière. D’ici 2030, une partie du littoral de Boston aura sans doute de nouvelles digues, murs anti-crue ou routes surélevées (par exemple une section de Main Street à Charlestown est en cours de rehaussement) pour limiter les inondations. Ces mesures sont cruciales pour la viabilité à long terme des biens immobiliers dans des quartiers comme le Seaport et East Boston, particulièrement exposés.
Voiries et ponts : Divers aménagements à plus petite échelle — la démolition de l’ancien pont de Northern Avenue au Seaport (qui sera remplacé par une nouvelle passerelle piétonne), la reconstruction en cours de l’échangeur I-90/I-93 (bretelles Mass Pike/Ted Williams tunnel), et de nombreuses expansions de pistes cyclables — modernisent progressivement l’infrastructure de Boston. L’objectif de la ville dans les années 2020 est la création de rues multimodales (ajout de voies de bus, de pistes cyclables, de passages piétons sécurisés) pour réduire la dépendance à la voiture au centre-ville dense. Cela cadre avec les tendances immobilières : les promoteurs mettent en avant les accès aux transports en commun et à la marche plutôt qu’au stationnement, et certains nouveaux immeubles résidentiels offrent très peu de places de parking afin d’encourager le mode de vie sans voiture.

Pris ensemble, ces projets d’infrastructure soutiennent la croissance de Boston en augmentant la capacité et la connectivité. Le développement immobilier et l’infrastructure sont étroitement liés – par exemple, les nouveaux objectifs de logement dépendent de l’accessibilité aux transports en commun, et les expansions commerciales dépendent de la possibilité de déplacer les travailleurs efficacement. Le défi de Boston est de moderniser une infrastructure des XIXe et XXe siècles pour répondre aux besoins du XXIe siècle, et les investissements réalisés dans les années 2020 représentent un début. D’ici 2030, Boston devrait disposer d’un système de transport en commun plus solide (bien qu’encore en rattrapage sur la maintenance), de liaisons régionales améliorées et d’une meilleure résilience, ce qui contribuera à maintenir l’attrait du marché immobilier.

Opportunités d’investissement et risques

Le marché immobilier de Boston présente un paysage de forts potentiels de rendement associés à des risques notables. Il s’agit d’un marché à haute barrière d’entrée classique – difficile et coûteux pour investir, mais qui a historiquement offert de solides rendements à long terme. Voici une analyse des principales opportunités et des facteurs de risque pour les investisseurs immobiliers (institutionnels et individuels) à Boston en 2025, et dans les années à venir.

Pourquoi les investisseurs trouvent Boston attractive :

Demande résiliente & économie diversifiée : L’économie de Boston repose sur des secteurs stables et résistants aux crises – universités de renommée mondiale, hôpitaux et instituts de recherche de premier plan, industrie biotechnologique et pharmaceutique florissante, et une présence croissante dans la tech et la finance. Cette diversité protège le marché immobilier en période de ralentissement. La ville attire constamment des professionnels à hauts revenus, des étudiants et des entreprises innovantes, assurant une demande continue tant pour le logement que pour l’espace commercial theluxuryplaybook.com. Lors des fluctuations économiques nationales, la valeur des biens à Boston a tendance à « tenir bon », illustrant sa résilience theluxuryplaybook.com.
Forts rendements locatifs et taux d’occupation : Comme mentionné, Boston affiche certains des loyers les plus élevés du pays et un taux de vacance très faible dans l’immobilier résidentiel. Les investisseurs en multi-résidentiel bénéficient d’un flux de trésorerie fiable – le taux d’occupation dans les appartements gérés professionnellement est d’environ 96 % mmgrea.com, et la croissance des loyers (~2–3 % par an récemment) dépasse de nombreux autres marchés mmgrea.com. Les quartiers proches des transports et des universités offrent une demande locative particulièrement robuste et donc des cibles d’investissement attractives theluxuryplaybook.com. Par exemple, les biens situés à Fenway/Kenmore (près des universités) ou à Davis Square (sur la ligne Rouge) suscitent souvent des enchères entre investisseurs en raison de la stabilité de la location.
Appréciation du capital et rareté : La géographie restreinte de Boston et la réglementation stricte des permis signifient que l’immobilier tend à prendre de la valeur au fil du temps, la demande croissant plus rapidement que l’offre. Au cours de la dernière décennie, les prix des logements ont augmenté d’environ 66 % (2009–2019) propertyshark.com, et même si les gains futurs pourraient se modérer, la tendance à long terme reste à la hausse. Posséder un bien à Boston, c’est détenir une part d’un gâteau limité. Cette rareté a fait de Boston un « havre de sécurité » pour les investisseurs nationaux et internationaux en quête de croissance stable à long terme theluxuryplaybook.com. Les investisseurs mondiaux incluent souvent Boston dans la même catégorie que New York, Londres ou San Francisco – plus petite en taille mais considérée de façon similaire comme une valeur refuge dans les actifs réels.
Pôle des sciences de la vie et de l’innovation : L’importance de Boston dans les sciences de la vie offre des opportunités uniques. Les biens immobiliers destinés à la biotechnologie (immeubles de laboratoires, espaces incubateurs) bénéficient de loyers élevés et ont récemment connu un taux d’inoccupation quasi nul. Même avec le surplus actuel d’espaces de laboratoires, le secteur biotechnologique régional devrait se développer à long terme (avec les avancées médicales, de nouvelles startups issues de la recherche à Harvard/MIT, etc.). Les investisseurs ayant une vision à long terme pourraient trouver intéressant d’acheter ou de rénover des bâtiments pour les transformer en laboratoires une fois le marché rééquilibré. De plus, Boston investit dans des espaces d’incubation et des campus d’innovation (par exemple, Nubian Square à Roxbury développe des espaces dédiés aux arts et à l’innovation) qui peuvent engendrer des investissements soutenus par la communauté.
Jeux de conversion et de valorisation : Le secteur des bureaux en difficulté offre un potentiel d’opportunités. Les prix de certains immeubles de bureaux de catégorie B/C ont fortement chuté en raison du chômage locatif, ouvrant la porte aux investisseurs à valeur ajoutée pour les acquérir à prix réduit et soit les rénover, soit les convertir. Le gouvernement municipal de Boston encourage la transformation de bureaux en logements axios.com, et les investisseurs capables de mener à bien ces projets pourraient voir d’importants gains (grâce aux incitations publiques et aux futurs revenus de location ou de vente). De même, d’anciens centres commerciaux ou propriétés industrielles dans les banlieues proches pourraient être réaménagés en espaces mixtes ou en infrastructures logistiques de dernier kilomètre. Les investisseurs ayant une expertise en reconversion adaptable trouveront à Boston un terrain fertile dans les années à venir, la politique publique s’alignant sur ces initiatives.
Marché haut de gamme et de luxe : Le marché résidentiel de luxe de Boston (pensez aux condos de plus de 5 millions de dollars à Back Bay, Beacon Hill, Seaport) dispose d’un bassin d’acheteurs limité mais stable, composé de riches locaux, de seniors et d’acheteurs internationaux (beaucoup venant d’Europe, d’Asie et du Moyen-Orient acquièrent des pieds-à-terre à Boston). Des projets comme le nouveau One Dalton (Four Seasons Residences) se sont vendus à des prix record au mètre carré. Le pipeline de nouveaux condos de luxe (Ritz South Station, Winthrop Center, etc.) témoigne d’une confiance dans ce segment. Pour les investisseurs, posséder des logements locatifs de luxe ou viser le développement/la rénovation sur le haut de gamme peut être lucratif, bien que la clientèle soit réduite. La réputation de Boston comme ville historique et moderne – dotée d’institutions culturelles et médicales de premier plan – continuera probablement d’attirer une population aisée, soutenant ainsi le marché haut de gamme.

Principaux risques et défis :

Accessibilité financière et risque politique : La crise du logement abordable à Boston pour les résidents a entraîné une pression politique importante pour une intervention. Un exemple marquant est la mise en avant du contrôle des loyers (stabilisation des loyers). En 2023, le conseil municipal a approuvé la demande de « home-rule » de la maire Michelle Wu pour la stabilisation des loyers, plafonnant les augmentations annuelles à l’indice des prix à la consommation (IPC) + 6 % (maximum 10 %) boston.com. Cette politique concernerait environ 56 % des logements locatifs de Boston boston.com si elle est mise en œuvre, ce qui pourrait limiter la croissance des revenus locatifs pour les investisseurs. Bien qu’elle nécessite actuellement l’approbation de l’État (le Massachusetts ayant interdit le contrôle des loyers en 1994) et fasse l’objet d’une opposition, la simple possibilité introduit un risque réglementaire. De même, Boston impose une « inclusionary zoning » (les promoteurs doivent fournir des logements abordables ou payer des taxes), et il existe des appels à renforcer ces exigences. La politique de taxe foncière est un autre point de vigilance : en 2024, la ville a cherché à transférer temporairement une plus grande part de la charge fiscale sur les propriétés commerciales, afin de soulager les propriétaires en raison de la baisse de la valeur des bureaux christinadinardi.com. Les investisseurs dans les bureaux ou les appartements pourraient voir leurs taxes augmenter si ces mesures sont adoptées. De manière générale, les investisseurs doivent prendre en compte un environnement politique changeant axé sur la protection des locataires et la réduction des coûts du logement – ce qui pourrait réduire les profits.
Taux d’intérêt et financement : La forte hausse des taux d’intérêt a un double impact – coûts d’emprunt plus élevés pour les acquisitions/développements, et pression à la baisse sur la valeur des biens immobiliers (car les taux de capitalisation augmentent). Comme mentionné, même des promoteurs bien capitalisés ont stoppé des projets comme Suffolk Downs en raison de défis de financement bostonglobe.com bostonglobe.com. Les investisseurs font désormais face à un service de la dette plus élevé et doivent souvent apporter plus de fonds propres pour équilibrer leurs opérations. Cela réduit le nombre d’acheteurs potentiels et rend les sorties d’investissement plus difficiles. Si les taux restent élevés jusqu’en 2026–2027, la valeur des biens immobiliers, en particulier ceux générant des revenus, pourrait stagner ou baisser par rapport aux sommets de 2021. Les propriétaires très endettés risquent un défaut de paiement à l’échéance des prêts, ce qui pourrait entraîner des ventes en difficulté qui redéfinissent le prix du marché. Pour les investisseurs, cela signifie que des opportunités d’achat à prix réduit pourraient apparaître – mais aussi que chaque acquisition doit être souscrite avec encore plus de prudence. En résumé, l’ère de la dette bon marché est terminée, modifiant pleinement la logique d’investissement à Boston.
Incertitude sur le marché des bureaux : Les difficultés du secteur des bureaux présentent à la fois une opportunité et un risque. D’un côté, il pourrait y avoir de bonnes affaires – certains immeubles anciens se négociant à une fraction du coût de remplacement. D’un autre côté, la demande future d’espaces de bureaux est incertaine. Si le travail à distance/hybride se stabilise ou s’amplifie aux niveaux actuels, un pourcentage significatif des quelque 70 millions de pieds carrés de bureaux de Boston devient quasiment obsolète. Les charges (impôts, entretien) de tours à moitié vides peuvent écraser la rentabilité. Les reconversions à d’autres usages sont complexes et pas toujours réalisables (à cause du plan des étages, de l’emplacement ou des contraintes budgétaires). Ainsi, les investisseurs qui s’aventurent sur le secteur des bureaux doivent croire soit à un éventuel rebond, soit avoir un plan d’utilisation alternatif clair. Le risque de « attraper un couteau qui tombe » est réel sur ce marché – les valeurs peuvent encore baisser si la location ne reprend pas. Il y a aussi un risque de refinancement : de nombreux prêts arriveront à échéance entre 2024 et 2026, et certains propriétaires pourraient remettre les clés aux banques, augmentant le stock d’actifs en difficulté. La prudence s’impose ; certains investisseurs préféreront attendre que la situation se stabilise et que de nouvelles normes de travail s’installent avant de miser sur le bureau.
Inflation des coûts de construction : Boston est réputée pour ses coûts de construction très élevés (parmi les plus hauts aux États-Unis au pied carré). La pandémie a aggravé la situation : le coût des matériaux a augmenté d’environ 43 % depuis 2020 bostonglobe.com et le coût de la main-d’œuvre grimpe aussi. Cela rend le développement risqué : le budget peut exploser et les marges bénéficiaires se réduisent. Les projets ayant anticipé une certaine base de coût pourraient ne plus être viables, comme on l’a vu avec le retard de Suffolk Downs. Si l’inflation reste élevée, le développement en partant de zéro restera difficile, cantonnant les investisseurs surtout à la valorisation d’actifs existants. Les coûts élevés signifient également que toute amélioration obligatoire (par exemple pour répondre à de nouveaux codes énergétiques ou normes de résilience) peut vite devenir coûteuse pour les propriétaires. En somme, le coût de remplacement du patrimoine immobilier à Boston est extrêmement élevé, ce qui soutient la valeur des biens existants, mais implique aussi une vulnérabilité si ceux-ci nécessitent d’importantes rénovations.
Évolutions économiques et démographiques : Bien que les perspectives de Boston soient positives, il existe certains obstacles. La croissance démographique dans le Massachusetts a ralenti ces dernières années – l’État a même connu une légère migration nette négative pendant la pandémie, certains résidents ayant déménagé vers des régions moins chères. Les projections du BPDA montrent toutefois que la ville de Boston devrait atteindre environ 760 000 habitants d’ici 2030 bankerandtradesman.com, mais cela suppose une capacité continue à attirer de jeunes adultes et des immigrants. Si le coût de la vie élevé pousse davantage de personnes à partir (surtout des familles ou des télétravailleurs choisissant des villes plus abordables), la demande immobilière pourrait faiblir. Jusqu’à présent, Boston a généralement retenu et attiré des talents (soutenue par ses universités et industries), mais les investisseurs doivent suivre de près les tendances migratoires. Sur le plan économique, Boston n’est pas à l’abri des récessions – un ralentissement marqué (crise technologique, réduction des financements en biotechnologie, etc.) pourrait affecter l’occupation commerciale et les revenus. Par ailleurs, la dépendance à l’égard des grandes entreprises technologiques (Amazon, Google, etc., qui se sont développées à Boston) relie en partie le destin de la ville à la volatilité de ce secteur. Les facteurs mondiaux (comme les flux d’étudiants internationaux ou les mouvements de capitaux étrangers) jouent aussi un rôle ; par exemple, des politiques de visas étudiants plus strictes ou des contrôles des capitaux à l’étranger pourraient influencer indirectement la demande de logements et de locations dans certains segments à Boston.
Risques liés au changement climatique : Un risque souvent sous-estimé – la situation côtière de Boston expose de nombreux biens immobiliers à un risque à long terme lié à l’élévation du niveau de la mer et aux ondes de tempête. Des quartiers comme le Seaport, East Boston, Charlestown et certaines parties de Back Bay sont menacés d’inondation lors d’intempéries extrêmes (certains sont construits sur des terrains remblayés à peine au-dessus du niveau actuel de la mer). Même si la ville et les promoteurs mettent actuellement en œuvre des mesures de résilience, le coût de l’assurance pour les biens exposés aux inondations pourrait grimper, et d’ici 2030 certaines parcelles pourraient être jugées trop risquées sans infrastructures de protection importantes. Les investisseurs dans l’immobilier en zone basse doivent anticiper les coûts d’atténuation et de potentielles futures exigences réglementaires (par exemple, l’obligation de surélever les systèmes techniques, etc.). À l’inverse, la politique proactive de Boston en matière de planification climatique – comme les zones de superposition de zonage pour la résilience – peut aider à protéger la valeur des actifs si elle est bien mise en œuvre. Mais le risque climatique demeure un contexte pouvant impacter la viabilité à long terme et les coûts, particulièrement pour les biens en bord de mer qui affichent actuellement des prix élevés.

En résumé, investir dans l’immobilier à Boston est un équilibre entre fondamentaux solides et signaux de prudence. La ville offre l’un des profils de demande les plus stables du pays, des loyers élevés et en hausse, ainsi qu’un historique d’appréciation de la valeur – ce qui la rend très attrayante pour ceux qui recherchent des investissements durables. Pour ces raisons, elle figure constamment parmi les marchés de premier plan pour l’investissement institutionnel. Cependant, les investisseurs actuels doivent naviguer dans un environnement beaucoup plus complexe, où entrent en jeu changements de politique, évolutions économiques et mutations structurelles de l’immobilier (comme le télétravail). Les investisseurs avisés se concentrent sur les actifs et emplacements à l’attrait durable – par exemple des logements près des transports ou des campus, des laboratoires à proximité de pôles de recherche, des entrepôts logistiques en zones à forte contrainte foncière — et élaborent leurs modèles avec des hypothèses prudentes. Ceux capables de créer de la valeur (par le redéveloppement ou le repositionnement) bénéficient d’opportunités à Boston, surtout s’ils contribuent à mieux adapter l’offre immobilière aux besoins changeants de la ville (comme davantage de logements). Parallèlement, il est essentiel de surveiller de près les taux d’intérêt et la législation. En un mot, Boston peut être très rémunératrice pour les investisseurs, mais ce n’est pas pour les craintifs – il faut de la connaissance locale, de la patience et souvent des moyens financiers considérables pour réussir.

Tendances des quartiers et gentrification

Boston est une ville de quartiers, chacun avec son propre caractère et sa dynamique. Au cours de la dernière décennie, de nombreux quartiers ont connu des changements rapides – certains ont explosé sous l’effet de nouveaux développements et de la hausse des prix, d’autres s’efforcent de préserver leur accessibilité financière et leur identité face aux pressions de la gentrification. Nous explorons ici quelques tendances notables à l’échelle des quartiers en 2025, incluant l’émergence de nouveaux points chauds et les efforts pour gérer la gentrification et les déplacements de populations.

Quartiers en plein essor et émergents

Seaport District & South Boston : Nulle part la transformation n’a été plus spectaculaire qu’au Seaport. Autrefois parkings et entrepôts, ce secteur est désormais le « quartier de l’innovation » de Boston, rempli d’immeubles de luxe, de locaux high-tech et de restaurants branchés. Les prix des maisons et les loyers y figurent parmi les plus élevés de la ville (les nouveaux condos dépassent souvent 1 500 $/pied carré). Le quartier adjacent South Boston (« Southie ») s’est également gentrifié rapidement, passant d’une enclave traditionnellement ouvrière irlandaise à une zone très recherchée par les jeunes actifs et les familles. Les maisons typiques à trois étages ont été rénovées en condos coûteux, et le prix médian des condos à Southie rivalise aujourd’hui avec les plus hauts de la ville. La croissance de cette zone illustre à la fois les opportunités et les défis de la gentrification – la valeur immobilière s’est envolée, mais les résidents historiques subissent des taxes et un coût de la vie plus élevés. Les autorités municipales surveillent de près le développement du secteur Seaport/South Boston pour s’assurer que les infrastructures (transports, routes, écoles) suivent et encouragent des mesures telles que la réservation de certaines nouvelles unités à prix abordable.
East Boston : De l’autre côté du port, East Boston (« Eastie ») est devenu un nouveau point chaud de l’immobilier. Avec deux stations de la ligne bleue du MBTA et une vue panoramique sur l’eau, Eastie propose des logements relativement plus abordables – un mélange de triple-deckers, de nouveaux appartements de taille moyenne et de copropriétés – ce qui a attiré acheteurs primo-accédants et promoteurs. Profil du quartier : historiquement immigré (Amérique latine), avec une forte communauté, voit désormais aussi l’arrivée de jeunes professionnels. Selon des observateurs locaux, East Boston attire l’attention pour son immobilier “économique” par rapport au centre-ville et pour sa communauté dynamique rentastic.io. D’importants projets tels que la réhabilitation de Suffolk Downs ajouteront ici des milliers de nouveaux logements, accélérant probablement le changement. Les prix de l’immobilier et les loyers à Eastie ont fortement augmenté (hausses à deux chiffres ces dernières années), bien qu’ils restent en dessous des moyennes de la ville. Les inquiétudes sur la gentrification sont réelles – de nombreux habitants à faibles revenus redoutent d’être déplacés au fur et à mesure que les projets de luxe avancent. La ville s’est concentrée sur les exigences de logements abordables dans les nouveaux projets d’Eastie et surveille les expulsions. Toutefois, East Boston semble prêt à poursuivre son essor en attractivité d’ici 2030 grâce à son emplacement et à la dynamique de développement.
Dorchester, Roslindale et Mattapan : Ces quartiers ont traditionnellement été plus abordables (et plus diversifiés sur le plan racial) et se trouvent désormais dans le viseur des investisseurs et acheteurs pour leur bon rapport qualité-prix et leur esprit communautaire. Dorchester, le plus grand quartier de Boston, comprend des secteurs en pleine gentrification rapide – par exemple le secteur Polish Triangle/Savin Hill et le long de la ligne rouge du MBTA. Les biens immobiliers de ces secteurs atteignent aujourd’hui des prix élevés alors que des professionnels s’y installent. Cependant, Dorchester est vaste et diverse ; certaines parties demeurent ouvrières et majoritairement noires ou vietnamiennes, et l’objectif est de gérer la croissance sans chasser les habitants. Roslindale et Mattapan, un peu plus éloignés du centre, sont également en progression. Les restaurants de Roslindale Square et l’accès à la ligne orange/train de banlieue attirent de jeunes familles qui n’ont plus les moyens de rester à Jamaica Plain. Mattapan, avec une forte communauté caribéenne-américaine, compte davantage de maisons unifamiliales et reste relativement abordable, mais les investisseurs commencent aussi à rénover des biens dans ce secteur. Un rapport immobilier note que des quartiers émergents comme East Boston, Roslindale et Dorchester gagnent en popularité auprès des primo-accédants et investisseurs pour leurs communautés dynamiques et leur potentiel de croissance christinadinardi.com. La stratégie anti-déplacement de la ville identifie spécifiquement Mattapan et Fields Corner à Dorchester parmi les secteurs à surveiller boston.gov, alors qu’ils anticipent un regain d’intérêt pour le développement.
Jamaica Plain et le South End : Ces quartiers se sont déjà fortement embourgeoisés au cours des 20 à 30 dernières années, mais continuent d’évoluer. Jamaica Plain (JP), autrefois un endroit plus bohème, est maintenant assez cher – le prix médian des maisons dépasse les 800 000 $. Il reste populaire pour ses parcs (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) et sa diversité, mais la hausse des loyers a poussé certains résidents à faibles revenus à partir. Les groupes communautaires de JP sont très actifs pour promouvoir le logement abordable dans les nouveaux projets immobiliers (par exemple, le processus Plan JP/Rox). Le South End, connu pour ses maisons historiques en grès brun, était un quartier majoritairement noir et latino au milieu du XXe siècle ; aujourd’hui, c’est l’un des quartiers les plus chers de Boston, rempli de restaurants haut de gamme et de galeries d’art. Le prix médian des annonces immobilières dans le South End tourne autour de 1,45 million de dollars theluxuryplaybook.com. Les efforts dans le South End se concentrent sur la préservation des logements subventionnés restants (tels que le développement Villa Victoria) afin de maintenir une certaine mixité des revenus. JP et le South End illustrent tous deux l’état final de la gentrification – des quartiers très recherchés et coûteux où il ne subsiste que des vestiges de leur accessibilité d’origine. Ils servent d’avertissement pour d’autres quartiers qui en sont encore aux premières étapes du changement.
Roxbury (Nubian Square) : Roxbury est le centre historique de la culture noire à Boston et a souffert de désinvestissement par le passé. Aujourd’hui, le quartier est à un point de bascule, avec d’importants nouveaux projets soutenus par la ville visant à revitaliser la zone sans déplacer la communauté. Nubian Square (anciennement Dudley Square) est le point central : la ville a soutenu le développement d’un nouveau bâtiment commercial (Nubian Ascends), des logements abordables pour artistes (vivre/travailler), et le noble marché alimentaire Nubian Markets, entre autres axios.com. Il existe un effort concerté des dirigeants locaux, économiques et civiques pour s’assurer que la renaissance de Roxbury bénéficie aux résidents actuels. Ils imaginent, d’ici 2050, un pôle dynamique d’arts, d’éducation et de commerce qui « renforce l’économie locale tout en préservant la culture et la diversité du quartier » axios.com axios.com. Cependant, les pressions de la gentrification augmentent : la proximité du centre-ville et d’institutions académiques (Northeastern, BU Medical) rend Roxbury attractif pour le développement. Le risque de déplacement des résidents noirs de longue date est une préoccupation majeure. Une étude a noté que la gentrification déplace souvent de façon disproportionnée les résidents noirs axios.com. Les organisations communautaires se mobilisent pour des mesures telles qu’une augmentation du logement abordable (par le biais d’exigences sur les nouveaux projets), le soutien aux entreprises appartenant à des Noirs, et des réglementations (zonage) qui limitent le développement de logements de luxe. L’avenir de Roxbury est activement planifié avec des initiatives telles que le plan d’action contre les déplacements boston.gov et des districts de planification de superposition. C’est un cas test pour le développement inclusif : est-il possible pour un quartier de croître et de s’améliorer économiquement sans répéter le schéma d’expulsion des communautés mêmes qui l’ont fait vivre ?
Charlestown & Chinatown : Charlestown, autrefois un quartier ouvrier majoritairement irlandais, a connu plusieurs vagues de gentrification depuis les années 1990 et est aujourd’hui assez huppé dans certains secteurs. Un projet majeur à venir est la reconstruction du complexe résidentiel Bunker Hill – un ensemble de logements sociaux en cours de transformation en une communauté à revenus mixtes de 2 700 logements. Cela modifiera de façon significative la composition de la population de Charlestown (en apportant plus de logements au prix du marché) mais vise à éviter le déplacement des résidents actuels en phaseant la construction. Chinatown, quant à lui, reste l’un des derniers quartiers d’immigrants du centre-ville de Boston. Il subit une forte pression des projets de luxe qui avancent vers le centre-ville et le South End. La ville travaille sur de nouvelles règles de zonage pour Chinatown afin d’atténuer la gentrification, telles que des limitations sur la hauteur des bâtiments et des incitations à la création de logements abordables bostonglobe.com. La protection de la culture et des résidents de Chinatown est une priorité, car sa situation en fait une cible pour les intérêts immobiliers. Ici, la bataille entre développement et préservation fait rage. Les militants communautaires ont obtenu la création de nouveaux logements abordables dans Chinatown (comme les projets Oak Terrace et Parcel R-1), mais la hausse des loyers dans les immeubles privés continue de poser problème.

Schémas de gentrification et réponses politiques

Le schéma observé dans de nombreux quartiers de Boston est le suivant : une première vague de jeunes professionnels attirés par des logements moins chers et l’accès aux transports en commun, suivie par des promoteurs qui rénovent ou construisent des logements pour répondre à la demande de ces ménages aisés, ce qui fait grimper les prix et exclut progressivement les ménages à faibles revenus (souvent issus des minorités). On l’a vu dans le South End, JP, South Boston, et de plus en plus à Roxbury, East Boston et Dorchester. Il s’agit d’un enjeu central d’équité pour la ville.

La ville de Boston essaie activement de gérer la gentrification et d’éviter les déplacements. Début 2025, elle a publié son premier Plan d’action municipal contre les déplacements avec plus de 40 initiatives pour protéger les habitants, les petits commerces et les institutions culturelles boston.gov. Parmi les stratégies : augmenter la production de logements abordables, étendre les programmes d’assistance au loyer, renforcer les droits des locataires et l’aide juridique, et utiliser les terrains municipaux pour des projets privilégiant les besoins de la communauté. Un nouvel outil, la carte du risque de déplacement, est utilisé pour identifier les quartiers les plus à risque afin de cibler les interventions boston.gov.

Un exemple est le Bureau du logement du maire qui travaille avec l’Université de Boston pour créer un outil permettant d’évaluer si un projet de développement risque de provoquer des déplacements dans son voisinage bu.edu. Si tel est le cas, le projet devra peut-être inclure plus de logements abordables ou d’avantages pour la communauté. Un autre exemple est celui des réformes de zonage : en 2023–2024, Boston a modernisé son processus d’examen des projets immobiliers de l’Article 80, visant à intégrer des critères d’équité et de résilience. Dans des quartiers comme Chinatown, des zones de zonage spécifiques sont proposées afin de limiter les dortoirs de luxe et encourager les logements abordables wgbh.org.

De plus, Boston a une Politique de développement inclusif (IDP) qui exige que les grands projets réservent 13% des logements à l’accessibilité financière (ou versent une contribution à un fonds). Des discussions sont en cours pour augmenter ce pourcentage ou introduire des politiques de « Préférence de quartier » qui donnent la priorité aux résidents locaux pour l’accès aux nouveaux logements abordables de leur communauté. La ville étudie également les redevances de liaison commerciale (payées par les nouveaux développements commerciaux) pour financer le logement abordable. Ces politiques visent collectivement à garantir que, à mesure que les quartiers s’améliorent, les résidents existants puissent également bénéficier de ces améliorations.

Malgré ces efforts, la gentrification reste un défi permanent. Des quartiers comme le South End et East Boston ont connu des changements démographiques (par exemple, des diminutions des populations noires et latinos respectivement, à mesure que le coût du logement augmentait). Les fiducies foncières communautaires et les promoteurs immobiliers à but non lucratif représentent une solution – en retirant des terrains du marché spéculatif. Par exemple, la Dudley Street Neighborhood Initiative à Roxbury gère une fiducie foncière qui a permis de créer des centaines de logements abordables de façon permanente. L’expansion de tels modèles est envisagée à l’échelle de la ville.

Dans les années à venir, on s’attend à ce que des quartiers comme East Boston, Dorchester (certaines parties), Roxbury, Mattapan et Roslindale continuent d’évoluer, en espérant de manière plus inclusive. Ces zones offrent toujours une certaine accessibilité financière et attirent donc les investissements, mais les voix communautaires sont fortes pour réclamer un « développement sans déplacements ». La gentrification à Boston comporte aussi une dimension de justice raciale – la ville se souvient de son histoire (comme la perte, au XXe siècle, de résidents noirs dans le West End et le South End en raison du renouvellement urbain et des forces du marché). L’objectif est d’éviter de reproduire cela dans des quartiers comme Roxbury. Les statistiques sont à surveiller : par exemple, une étude a noté que la gentrification pousse de manière disproportionnée les citadins noirs à quitter leur quartier, souvent même la ville entière, pour des zones moins dotées en ressources axios.com. À Boston, le taux de propriété des Noirs est nettement inférieur à celui des blancs (un rapport de 2015 largement cité révélait que la valeur nette médiane des Noirs de Boston était de 8$ contre 247 500 $ pour les Blancs de Boston – un écart saisissant, principalement lié au manque d’accès à la propriété). Ainsi, préserver des opportunités abordables d’accession à la propriété dans les quartiers de couleur est considéré comme essentiel pour réduire l’écart de richesse.

Pour conclure, le paysage des quartiers de Boston en 2025 est marqué par une croissance dynamique mais aussi de profondes transitions. Certains quartiers se sont déjà transformés en enclaves huppées, tandis que d’autres sont sur le point d’y parvenir. L’approche de la ville au cours de cette décennie influencera fortement le fait que Boston reste un patchwork de communautés distinctes et inclusives, ou qu’elle risque d’adopter un profil uniformisé, exclusivement composé de hauts revenus dans ses quartiers centraux. Le tiraillement entre développement et préservation devrait s’intensifier à mesure que Boston cherche à ajouter des logements et à se moderniser, et la façon dont cela sera géré à l’échelle des quartiers définira le tissu social et culturel de la ville à l’avenir.

Analyse comparative : Boston vs. autres grands marchés américains

À bien des égards, le marché immobilier de Boston reflète et diverge des tendances nationales. Il partage les mêmes défis que d’autres grandes villes côtières économiquement dynamiques (comme New York, San Francisco, Washington D.C.) – tels que des coûts de logement élevés et des difficultés liées à l’immobilier de bureau – mais il s’en est sorti différemment à certains égards. Voici comment Boston se compare aux autres grands marchés américains sur plusieurs plans :

Coûts du logement et accessibilité : Boston figure incontestablement parmi les marchés du logement les plus chers. En 2025, elle fait partie des trois villes les plus coûteuses pour les locataires et des plus onéreuses pour les acquéreurs. Par exemple, les loyers moyens placent Boston au premier rang aux États-Unis (3 495 $), juste devant New York (3 489 $) et devant San Francisco (~3 368 $) secretnyc.co. La croissance des loyers à Boston (4 % sur un an) est similaire à celle d’autres grandes métropoles coûteuses, alors que certaines villes du Sun Belt, auparavant en plein essor, ont vu la croissance de leurs loyers chuter à zéro ou devenir négative (en raison d’une forte construction neuve). Du côté du prix des logements, le prix médian dans la métropole de Boston (entre 750 000 et 900 000 $) reste inférieur à celui de San Francisco (bien supérieur à 1 million de dollars), mais plus élevé que dans la plupart des autres grandes métropoles – il est par exemple presque deux fois plus élevé que le prix médian dans des villes comme Miami ou Austin. Les prix à Boston sont comparables à ceux de Washington D.C., et un cran en dessous de ceux de New York (le prix médian dans la grande région de NYC avoisine 1,1 million de dollars) jvmlending.com. En termes de ratio prix/revenu, Boston (comme SF, NYC, LA) dépasse largement la moyenne nationale, ce qui met en lumière des difficultés d’accessibilité qui ne touchent pas les marchés plus abordables comme Atlanta ou Dallas.

Une différence notable est la pénurie d’offre à Boston : contrairement aux métropoles en pleine croissance du Sun Belt (Phoenix, Austin, Raleigh, etc.) qui ont construit de grandes quantités de nouveaux logements dans les années 2010, Boston a ajouté des logements plus lentement. Cela a contribué à une augmentation continue des prix à Boston (hausse de 66 % dans les années 2010) propertyshark.com, alors que certains marchés en surconstruction ont connu des périodes plus stables. Par exemple, des villes comme Houston ou Las Vegas, qui pouvaient s’étendre vers l’extérieur, ont maintenu les prix médians proches ou en dessous des moyennes nationales plus longtemps (bien qu’ils aient aussi récemment augmenté). Boston, enclavée par la géographie et la réglementation, s’est comportée davantage comme New York ou San Francisco, où la rareté est la norme. En 2030, la croissance du parc de logements de Boston devrait encore accuser un retard par rapport à la croissance de la population, à moins que la politique ne change radicalement – une situation que Boston partage avec des villes comme San Francisco (célèbre pour sa faible croissance du logement par rapport à l’emploi).

Marché favorable aux acheteurs ou aux vendeurs : En 2025, de nombreux marchés américains se sont tournés en faveur des acheteurs en raison de la hausse des taux d’intérêt – mais Boston fait figure d’exception. Redfin a classé 32 des 50 plus grandes métropoles américaines comme des marchés d’acheteurs début 2025, mais Boston était l’une des rares où les vendeurs conservaient encore un léger avantage axios.com. Il y avait environ 7 % d’acheteurs de plus que de vendeurs à Boston en avril 2025 axios.com, tandis qu’au niveau national il y avait environ 500 000 vendeurs de plus que d’acheteurs (le plus grand surplus jamais enregistré) axios.com. Les villes du Nord-Est comme Providence et certaines zones du New Jersey ont aussi fait exception avec plus d’acheteurs, probablement en raison de la pénurie chronique de stocks sur ces marchés plus anciens axios.com. En revanche, de nombreuses métropoles du Sun Belt (par exemple Phoenix, Austin) et même certaines du Midwest comptaient bien plus de vendeurs (annonces) que d’acheteurs, donnant aux acheteurs un pouvoir de négociation. Par exemple, Austin a vu les loyers et les prix de l’immobilier baisser après une énorme augmentation de l’offre nar.realtor, un scénario qui ne s’est pas produit à Boston. Cette comparaison souligne que la dynamique du marché de Boston ressemble davantage à celle de New York – qui reste tendue même lorsque le reste du pays se détend – reflétant une demande soutenue et une offre limitée.

Immobilier commercial (bureaux) : Les difficultés du marché des bureaux à Boston ne sont pas uniques – pratiquement toutes les grandes villes sont confrontées à une hausse des taux de vacance des bureaux depuis la pandémie. Cependant, le degré varie. San Francisco a été la plus durement touchée : son taux de vacance de bureaux est passé de chiffres à un seul chiffre avant 2020 à plus de 25–30 % en 2023, le centre-ville de SF ayant été particulièrement vidé par l’adoption du travail à distance par le secteur technologique. New York a d’abord connu une forte augmentation de la vacance (notamment à Midtown Manhattan), mais en 2024, une amélioration a été observée – NYC a enregistré plus de 3 millions de pieds carrés d’absorption nette de bureaux début 2025, un rebond notable nar.realtor. Washington D.C. et Boston sont citées comme des marchés avec les plus grandes pertes continues d’espaces de bureaux nar.realtor – D.C. en raison de la réduction de la taille du gouvernement et Boston en raison de ses locataires concentrés dans la technologie et la finance qui ajustent leur surface. Le taux de vacance du centre-ville de Boston (~18%) est similaire à celui de Chicago (autour de 19–20%) et un peu plus élevé que celui de Los Angeles (le taux de vacance des bureaux à LA en 2024 était d’environ 17%). Il reste inférieur à celui de San Francisco, mais supérieur à celui de Miami (Miami avait un taux de vacance d’environ 15 % en 2024 et a bénéficié d’une forte migration entrante). Houston connaît depuis longtemps des taux de vacance élevés (20 %+) en raison du ralentissement du secteur énergétique et de la surconstruction, si bien que Boston rejoint malheureusement le rang des marchés de bureaux historiquement « mous » en termes de vacance.

Un élément différenciateur est le pivot de Boston vers les sciences de la vie – les villes comme NYC et DC n’ont pas un marché des laboratoires aussi important, alors que Boston (et dans une certaine mesure SF, à South San Francisco) en dispose. Le cycle boom/bust des espaces de laboratoires est en quelque sorte unique à Boston. Par exemple, le taux de vacance des laboratoires à Cambridge atteignait 20 % en 2025 perrycre.com, un contraste saisissant avec les 0 % de 2019 – peu d’autres marchés présentent cette dynamique (peut-être la baie de San Francisco, où certains sous-marchés comme South San Francisco ont également vu la vacance des laboratoires augmenter avec la nouvelle offre).

Dans le secteur de la vente au détail et de l’industrie, Boston apparaît en réalité relativement solide par rapport à ses pairs. Son taux de vacance commerciale de 2,9 % est le plus bas du pays, à égalité avec Miami therealdeal.com. De nombreux autres marchés métropolitains enregistrent des taux de vacance commerciale de 4 à 6 %. Par exemple, Atlanta et Phoenix ont atteint des niveaux historiquement bas de vacance commerciale (~4–5 %), mais pas aussi bas que celui de Boston. Chicago et Dallas affichent davantage de disponibilités (toujours en dessous de 6–7 %). Cette rareté dans le commerce de détail s’explique en partie par le fait que les villes du Nord-Est n’ont pas surdéveloppé les zones commerciales de la même façon que les métropoles tentaculaires. Concernant l’industrie, le taux de vacance de Boston (6–7 %) est un peu supérieur à la moyenne américaine (qui est d’environ 5–6 % en 2025) nar.realtor. Il est plus élevé que dans les pôles logistiques très dynamiques comme Atlanta ou le sud de la Californie (où la vacance peut atteindre 3–4 %), mais inférieur à celui de certains marchés plus petits. La croissance des loyers industriels à Boston (2 %) est inférieure à celle des marchés du Sun Belt qui ont connu une forte absorption (par exemple Savannah ou l’Inland Empire qui ont connu une croissance des loyers de plus de 5 % pendant la période d’expansion). En résumé, Boston est un marché industriel secondaire – important, mais pas une plate-forme nationale majeure de distribution – donc il n’a ni surchauffé, ni connu d’effondrement : la situation y est plus stable.

Marché de l’investissement et flux de capitaux : Les grandes villes passerelles (NYC, LA, SF, DC, Boston) attirent traditionnellement une grande part des investissements immobiliers émanant des fonds de pension, de l’investissement privé et d’investisseurs étrangers. Ces dernières années, certains marchés du Sun Belt (Dallas, Charlotte, Nashville, etc.) ont suscité un intérêt croissant en raison de taux de croissance plus élevés. Cependant, Boston est restée une zone privilégiée pour les investisseurs à la recherche de stabilité. Par exemple, alors que Manhattan a connu une forte baisse de la valeur des bureaux, le déclin de la valeur des bureaux à Boston a été un peu moins sévère (quoique tout de même significatif), en raison de la diversification dans les sciences de la vie : plusieurs immeubles de bureaux à Boston se sont vendus à des prix correspondant à leur potentiel de conversion en laboratoire, ce qui a soutenu les prix. Dans le résidentiel locatif, les taux de rendement (cap rates) à Boston figurent parmi les plus bas (ce qui signifie que le prix payé par rapport aux revenus générés est élevé), reflétant la confiance des investisseurs dans la demande à long terme. Ceci est similaire à la situation à NYC, LA, SF, et aussi dans certaines villes du Sun Belt telles qu’Austin, qui sont également devenues onéreuses.

Métrique (2024–25)	Boston	New York City	San Francisco	États-Unis
Prix médian d’une maison (métro)	~750 000 $ (ville de Boston ~842 000 $) axios.com axios.com	~1,10 M$ (métro NYC) jvmlending.com (ville variable : Manhattan ~1,3 M$)	~1,30 M$ (ville de SF) / ~1,0 M$ (Bay Area)	~417 000 $ axios.com
Loyer mensuel moyen (toutes unités)	~3 495 $ secretnyc.co (plus élevé des États-Unis)	~3 489 $ secretnyc.co (2ᵉ plus élevé)	~3 368 $ secretnyc.co (3ᵉ plus élevé)	~1 900 $ (approx.)
Changement de l’inventaire résidentiel	+2,6 % (7 200 unités ajoutées en 2024) mmgrea.com	Faible – contraint (NYC a ajouté peu d’unités par rapport à la population)	Faible – contraint (SF a ajouté peu d’unités)	Variable (métropoles Sun Belt 5–10 %+)
Taux de vacance des bureaux (CBD)	~18 % mktgdocs.cbre.com	~15 % (Midtown Manhattan) – en amélioration	25 %+ (centre-ville SF – parmi les plus élevés)	~14 % (national) nar.realtor
Taux de vacance des commerces (métro)	~2,9 % therealdeal.com (parmi les plus bas)	~4,5 % (métro NYC, estim.)	~5 % (métro SF, estim.)	~4,1 % (national) forbes.com
Taux de vacance industriel (métro)	~6,5 % perrycre.com	~4 % (région NY/NJ)	~5 % (région de la baie de SF)	~7,0 % (national) nar.realtor
Croissance de la population (annuelle)	~+0,5 % (métro) huduser.gov / Ville : +0,3 %	~0 % (métro NYC stable ; la ville se redresse après 2020)	~+0,2 % (SF Bay – lent)	~+0,4 % (national)
Revenu médian des ménages	~94 000 $ (métro Boston) ; Ville ~76 000 $	~93 000 $ (métro NYC) ; Ville ~67 000 $	~119 000 $ (métro SF) ; Ville ~119 000 $	~71 000 $ (É.-U. Sources : Multiples – Données de Boston issues des sources citées ; Données de NYC/SF provenant du HUD, de Zillow et de rapports locaux (approximées pour comparaison) ; Données nationales issues de la NAR et du Census. (Citations dans le texte : indicateurs de Boston provenant de 【2】【14】【10】【36】【21】, etc.) Démographie et croissance : Comparée à de nombreuses grandes villes, la croissance démographique de Boston est modeste. Les villes de la Sun Belt (Austin, Phoenix, Orlando) connaissent une croissance bien plus rapide en pourcentage, stimulant davantage la construction (et des cycles potentiels de boom et d’effondrement). La croissance annuelle de la métropole de Boston (~0,5%) huduser.gov ressemble davantage à celle de New York ou Chicago (croissance lente ou baisse légère) qu’à celle de Dallas ou Atlanta (>1% de croissance annuelle). Cette croissance plus lente signifie que Boston n’a pas le même besoin urgent de construire des quantités massives de nouveaux logements, contrairement aux métropoles à forte croissance – mais elle partait déjà d’une situation de sous-offre, d’où une pénurie toujours aiguë. Les flux d’immigration internationale et d’étudiants distinguent aussi Boston : des villes comme Seattle ou Denver (qui ont explosé grâce à la migration interne) ont un profil différent de Boston, qui compte davantage sur l’attraction d’étudiants et de travailleurs du savoir venus de l’étranger et qui restent souvent. Cet afflux international ressemble davantage à celui de New York ou SF. Réponses en matière d’accessibilité : De nombreuses villes chères explorent des politiques similaires à celles de Boston (par exemple, stabilisation des loyers, augmentation des quotas de logements abordables). Par exemple, St Paul, MN a adopté un strict contrôle des loyers en 2021 (depuis modifié), et la Californie et l’Oregon ont instauré des plafonds de loyers à l’échelle de l’État. L’initiative de contrôle des loyers à Boston reflète les démarches observées à Seattle ou à Montréal où le militantisme pour le logement est fort. Pendant ce temps, des villes comme Houston ou Nashville misent principalement sur l’expansion de l’offre, sans de telles régulations. Il reste à voir quelle approche sera la plus efficace pour contenir les coûts. Le défi est particulièrement grand à Boston – seules NYC, SF, LA, et DC connaissent une crise de l’accessibilité comparable parmi les villes américaines. En résumé, Boston se rapproche le plus des grandes villes côtières « gateway » dans son profil immobilier : chère, contrainte en offre, avec une demande commerciale robuste mais en évolution. Elle surpasse de nombreuses villes comparables dans des domaines tels que les fondamentaux du commerce de détail et la stabilité du secteur multifamilial, tout en partageant les difficultés du secteur des bureaux. Comparée aux marchés à forte croissance du Sun Belt, Boston est moins volatile – elle n’a pas connu les mêmes flambées des prix du logement pendant la pandémie qu’à Austin, par exemple (hausse d’environ 40% en 2 ans), ni les corrections qui ont suivi. À la place, Boston a connu des hausses de prix régulières et constantes, suivies d’un plateau. La nature prudente de la croissance à Boston (progressive, influencée par les politiques publiques) pourrait l’aider à éviter certains extrêmes observés ailleurs, mais signifie aussi que des problèmes comme le coût élevé du logement sont profondément enracinés. Tableau : Principaux indicateurs immobiliers – Boston vs. autres grands marchés (2024–25) Comme le montrent le tableau et l’analyse, Boston se distingue par l’extrême tension de ses marchés du logement et du commerce de détail, ainsi que par le coût élevé de son immobilier, comparable à celui des grandes villes comme New York et San Francisco malgré une population plus réduite. Son profil commercial partage le stress post-COVID observé dans d’autres grandes villes, même si la forte présence des sciences de la vie à Boston apporte une différence notable. En regardant vers l’avenir, Boston et d’autres grandes métropoles côtières sont confrontées à des enjeux similaires : comment ajouter des logements pour contenir les coûts, comment réinventer les centres-villes à l’ère du télétravail, et comment investir dans les transports et la résilience. Boston peut apprendre de ses pairs et leur servir de modèle. Par exemple, si les reconversions de bureaux en logements réussissent à Boston, d’autres villes pourraient emboîter le pas de manière agressive. À l’inverse, si une longue période de marasme des bureaux ou une crise d’accessibilité au logement n’est pas atténuée à Boston, cela pourrait annoncer des défis pour des villes comme Seattle ou Washington DC. La croissance modérée de Boston et la force de son économie de la connaissance signifient vraisemblablement qu’elle restera l’un des marchés immobiliers les plus stables et les plus recherchés, continuant d’attirer des investisseurs que l’instabilité des marchés cycliques ailleurs pourrait inquiéter. De ce point de vue, Boston partage l’attrait de « valeur refuge » de New York et San Francisco – mais doit aussi faire face aux mêmes dilemmes de grandes villes des années 2020. Facteurs démographiques et économiques Les tendances immobilières de Boston reposent avant tout sur la démographie et l’économie. La population de Boston, la structure de sa main-d’œuvre et sa santé économique influencent directement la demande en logements et en bureaux. Voici les principaux facteurs démographiques et économiques qui façonnent le marché en 2025 et au-delà : Croissance et composition de la population La région métropolitaine de Boston (Grand Boston) compte environ 4,9 millions d’habitants. La croissance est régulière mais modérée. Selon les dernières projections, la population métropolitaine devrait atteindre environ 4,56 millions d’ici 2027, soit une croissance d’environ 0,6 % par an huduser.gov. La ville de Boston elle-même, après des décennies de déclin puis de renouveau, est passée de 617 000 habitants en 2010 à environ 675 000 en 2020. La population de la ville a connu une légère baisse au début de la pandémie (certains étant temporairement partis) mais s’est depuis stabilisée et a repris sa progression. Boston devrait approcher les 760 000 habitants d’ici 2030 selon la BPDA (l’agence de planification urbaine) – soit une augmentation de ~60 000 habitants depuis 2020 bankerandtradesman.com. Cela représente un afflux significatif (près de 9 % de croissance sur la décennie), mais reste tout de même plus lent que dans de nombreuses villes du Sud des États-Unis. La croissance de Boston est moins le fait de l’accroissement naturel (naissances moins décès, le rythme ralentissant avec la baisse de la natalité) que de l’immigration de jeunes adultes et d’étrangers. La population de la ville est particulièrement jeune : environ 34 % des habitants ont entre 20 et 34 ans, une part supérieure à celle de la plupart des villes (Boston est souvent qualifiée de “ville jeune” en raison de ses universités et de ses perspectives professionnelles). La population étudiante est un facteur immense – comme mentionné, plus de 250 000 étudiants résident à Boston et sa région à tout moment bu.edu. Ces étudiants génèrent une forte demande locative et restent souvent après leurs études pour travailler, renforçant ainsi la main-d’œuvre qualifiée. Boston est également diversifiée et le devient de plus en plus. La ville compte environ 45 % de Blancs, 20 % de Noirs, 20 % d’Hispaniques/Latinos, 10 % d’Asiatiques et 5 % de personnes multiraciales/autres (Recensement 2020). Les immigrés représentent environ 29 % des résidents. Les plus grands groupes d’immigrants viennent de la République dominicaine, de Chine, d’Haïti, du Vietnam et du Salvador, entre autres. Cette diversité enrichit la ville et influence également le logement (par exemple, la préférence pour le logement multigénérationnel dans certaines communautés, ou la concentration de quartiers spécifiques selon l’origine ethnique, comme le quartier chinois ou la communauté latino d’East Boston). Une tendance notable : la taille des ménages à Boston est relativement petite (en moyenne ~2,3 personnes) car de nombreux ménages sont composés de personnes seules ou de couples — en partie à cause de la population jeune et aussi du coût élevé du logement qui rend les logements familiaux moins accessibles. Cela génère une demande pour des logements plus petits (studios/appartements une chambre) dans les nouveaux projets de luxe, tandis que les familles cherchent souvent un logement dans des quartiers périphériques ou en banlieue, pour des raisons d’espace et d’écoles. En banlieue, la croissance a été lente. Certaines banlieues proches ont même perdu de la population entre 2020 et 2022, car le télétravail a permis de déménager plus loin ou dans d’autres États. Mais avec le retour au bureau et les atouts urbains qui attirent les gens, le cœur urbain de Boston/Cambridge retrouve de la popularité. Boston bénéficie de son statut de pôle d’attraction pour les talents – la ville attire régulièrement des diplômés non seulement des universités locales mais aussi de partout aux États-Unis et dans le monde, qui souhaitent travailler dans la tech/biotech ou poursuivre des études supérieures. À l’horizon 2030, on prévoit que la population de Boston sera en moyenne un peu plus âgée (la grande génération des millénials atteindra la quarantaine d’ici là). La capacité de la ville à retenir ces millénials alors qu’ils fondent une famille influencera le marché immobilier – si Boston offre suffisamment de logements adaptés aux familles (condos de 3 chambres, quartiers sûrs, écoles de qualité), davantage pourraient rester ; sinon, certains partiront en banlieue ou vers des villes plus abordables, ce qui modifiera le profil de la demande de logements. Les prévisions du BPDA indiquent que la tranche des 20–29 ans diminuera en proportion (de 33 % en 2015 à 29 % en 2030) bankerandtradesman.com, en partie à cause du vieillissement des millénials et peut-être d’une légère baisse d’arrivée des jeunes (en raison du coût de la vie élevé). Cependant, la population de trentenaires et de quadragénaires à Boston augmentera, ce qui pourrait accroître la demande pour le marché intermédiaire (par exemple, logements évolutifs, maisons en rangée) – un segment actuellement tendu. Autre facteur : l’immigration internationale. La politique fédérale et la situation mondiale peuvent faire varier les chiffres. Pendant les années Trump et le COVID, l’immigration a ralenti, ce qui a eu un impact sur la croissance de Boston (Boston dépend des arrivées d’étudiants et de travailleurs étrangers ; par exemple, une grande partie des travailleurs de la tech et des chercheurs médicaux à Boston sont internationaux). Récemment, l’immigration a repris, et le statut de Boston comme ville sanctuaire et pôle mondial de l’enseignement supérieur en fait une destination de choix. L’immigration tend à soutenir initialement la demande locative, puis l’accès à la propriété au fil de l’installation et de la réussite des immigrants. Économie et marché du travail Boston possède une économie très instruite et à hauts revenus. Le revenu médian des ménages dans la région métropolitaine est d’environ 94 000 $, ce qui est nettement supérieur à la médiane américaine (71 000 $). À l’intérieur de la ville, le revenu médian est plus bas (76 000 $) en raison de la forte présence d’étudiants et de foyers à faibles revenus, mais il reste relativement élevé pour une grande ville (supérieur par exemple aux médianes de New York ou Los Angeles). La présence de nombreux emplois dans l’économie du savoir tire les salaires vers le haut. Boston possède l’une des plus fortes concentrations de résidents diplômés de l’enseignement supérieur (plus de 49 % des adultes ont un diplôme de licence ou plus, soit près du double de la moyenne nationale). La base de l’emploi est diversifiée : les secteurs clés incluent l’éducation et la santé (universités et hôpitaux) – les hôpitaux de Boston (Mass General, Brigham & Women’s, etc.) et ses universités (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC, et bien d’autres) sont d’énormes employeurs et relativement protégés des récessions. Les sciences de la vie et la biotechnologie sont un moteur majeur de croissance, avec des entreprises comme Moderna, Biogen, Vertex, etc., et de nombreuses startups émergentes (bien que soumises aux cycles de financement). La technologie est fortement représentée, particulièrement dans les domaines des logiciels, de l’intelligence artificielle et de la robotique – les grands groupes technologiques possèdent d’importants bureaux (Google, Amazon, Microsoft, Apple ont tous étendu leur présence à Cambridge/Boston ces dernières années), et il existe un écosystème dynamique de startups (souvent à l’intersection avec la biotechnologie, par exemple health-tech, fintech). Les services financiers demeurent importants (Fidelity, State Street, de nombreux fonds de capital-risque et de capital-investissement sont basés à Boston). De plus, Boston possède un secteur touristique et hôtelier robuste grâce à ses attractions historiques et centres de congrès, ainsi qu’un petit secteur médias/créatif en croissance. Le taux de chômage à Boston fin 2024 était d’environ 4 % (l’État du Massachusetts affichait ~4,1 % en décembre 2024 mass.gov, et la ville de Boston un peu moins généralement). Cela correspond à peu près aux niveaux d’avant la pandémie (qui étaient autour de 3 %). C’est légèrement au-dessus du taux de chômage national (qui était ~3,7 % fin 2024), mais historiquement le Massachusetts est souvent proche du taux américain. À la mi-2025, avec une certaine incertitude économique, le chômage est monté légèrement à ~4,5 % régionalement mass.gov. Le marché du travail reste tendu dans des secteurs comme la santé et la technologie, mais les licenciements dans la tech au niveau national ont eu un impact à Boston (par exemple, Facebook a réduit son expansion à Cambridge en 2023 lors des licenciements, et certaines entreprises de biotechnologie ont supprimé des postes après l’échec de tests ou un resserrement des financements). Malgré cela, le marché de l’emploi à Boston est considéré comme résilient – il ne connaît généralement pas de phases d’euphorie ou d’effondrement extrêmes. Même lors du choc du COVID en 2020, lorsque le chômage a brièvement grimpé à ~16 %, la reprise fut rapide grâce à l’assise stable formée par les universités/hôpitaux et à l’adaptation rapide au télétravail intellectuel. Une tendance intéressante : Boston devient un centre pour l’intelligence artificielle et la recherche avancée, en tirant parti des talents universitaires. Si cela continue, nous pourrions voir une croissance de la demande de bureaux/laboratoires pour les entreprises d’IA ou de robotique, compensant ainsi une partie du déclin traditionnel des bureaux. La présence d’institutions telles que CSAIL du MIT, Harvard, et une scène de startups en plein essor dans l’IA/la robotique (Boston Dynamics, etc.) pourrait maintenir Boston à l’avant-garde de l’innovation technologique. L’inégalité des revenus est un sujet de préoccupation – Boston compte des résidents très riches mais aussi des poches de pauvreté. Cela se traduit également par une inégalité en matière de logement. La stratégie de développement économique de la ville met l’accent sur une croissance inclusive, mais il reste un défi permanent de s’assurer que les travailleurs ne soient pas laissés pour compte dans une économie dominée par des emplois hautement qualifiés. Perspectives d’avenir (2026–2030) D’un point de vue démographique, Boston continuera de croître lentement, de vieillir légèrement et de se diversifier davantage. D’ici 2030, aucun groupe racial/ethnique unique ne constituera la majorité à Boston (c’est déjà le cas aujourd’hui – c’est une ville plurielle). La région métropolitaine pourrait atteindre 5 millions d’habitants autour de 2030 si les tendances se maintiennent. La croissance dans les banlieues pourrait augmenter légèrement si le travail à distance/flexible persiste (certaines personnes choisissant Metrowest ou les banlieues de la North Shore s’ils ne se rendent au bureau que quelques jours par semaine), mais la ville elle-même planifie la croissance et espère accueillir une bonne part des nouveaux arrivants de la région pour éviter l’étalement urbain. Sur le plan économique, Boston est positionnée pour rester un pôle mondial de l’innovation. Des secteurs comme la biotechnologie, les technologies de l’énergie propre, la santé numérique et l’enseignement supérieur devraient se développer. La présence d’importants financements pour la recherche (subventions NIH, etc.) dans ses hôpitaux et universités continuera de stimuler la création de startups et d’attirer des entreprises. Un obstacle potentiel pourrait être que le télétravail amène les entreprises à embaucher de façon plus dispersée, peut-être en recrutant des talents dans des régions à moindre coût plutôt qu’en se regroupant à Boston – mais jusqu’à présent, l’écosystème collaboratif de Boston attire toujours les entreprises qui souhaitent implanter des laboratoires et des bureaux ici pour accéder à son réseau de talents. Un autre facteur : les améliorations (ou l’absence d’améliorations) des infrastructures influenceront l’efficacité économique. Si les améliorations des transports en commun parviennent à améliorer la fiabilité (par exemple, moins de pannes fréquentes dans le métro), cela stimulera la productivité et rendra la ville plus attractive en termes de participation au marché du travail. Dans le cas contraire, les problèmes de transport pourraient freiner la croissance ou inciter les entreprises à envisager des localisations en banlieue ou dans d’autres métropoles. Boston bénéficie également d’un environnement de financement startup très dynamique – elle n’est généralement devancée que par la Silicon Valley pour le capital-risque aux États-Unis. Le recul technologique de 2022–2023 a ralenti le financement, mais dès la fin 2024/2025, certains signes de reprise apparaissent dans certains secteurs (IA, nouvelles modalités biotech). D’ici 2030, Boston devrait rester à la pointe de l’entrepreneuriat technologique/biotechnologique, ce qui signifiera une demande pour des espaces d’incubation, des campus de laboratoires et, à terme, à mesure que les startups se développent, davantage de bureaux ou d’espaces spécialisés. C’est de bon augure pour les segments immobiliers qui ciblent ces entreprises (bien que, comme nous l’avons constaté, un excès d’enthousiasme puisse entraîner une suroffre, comme ce fut récemment le cas avec les laboratoires). En ce qui concerne les risques macroéconomiques, Boston pourrait être touchée par une récession nationale (quoique peut-être de manière plus atténuée localement grâce à la stabilité de certains secteurs). Le maintien de taux d’intérêt élevés pourrait freiner le développement immobilier et le renouvellement du marché, mais cela pourrait aussi ralentir la croissance des prix à des niveaux plus durables (ce qui, à long terme, pourrait être sain). À l’inverse, si la Fed abaisse considérablement les taux d’ici 2026 environ (certaines prévisions suggèrent une baisse progressive des taux à partir de la fin 2025–2026), Boston pourrait connaître une reprise de l’activité de vente et une accélération des prix, compte tenu de la demande latente en logements. Les facteurs de qualité de vie joueront également un rôle dans les tendances démographiques. Le taux de criminalité à Boston est relativement bas pour une grande ville, et elle est généralement considérée comme une ville sûre et agréable à vivre (mis à part le coût). Si elle parvient à maintenir ce niveau et à continuer d’améliorer les équipements publics (parcs, arts, écoles), elle pourra mieux retenir les familles et les résidents plus âgés. La ville progresse dans la réforme des écoles et l’ajout d’écoles à charte, etc., ce qui pourrait influencer la décision des familles de rester en ville ou de déménager en banlieue pour l’éducation. En conclusion, les perspectives démographiques et économiques de Boston jusqu’en 2030 sont globalement positives – croissance lente, niveau d’éducation élevé, économie robuste bien que changeante – ce qui constitue une base solide pour l’immobilier. Les plus grands défis résident dans l’adaptation du logement et des infrastructures à cette croissance afin que la ville reste accessible et équitable. La tendance démographique d’une large cohorte de jeunes professionnels entrant dans la vie de famille mettra à l’épreuve la capacité d’adaptation du parc immobilier (y aura-t-il suffisamment de maisons de ville ou de condos de 3 chambres ? Auront-ils les moyens d’y rester ?). Sur le plan économique, la transition des habitudes de travail et le cycle continu d’innovation détermineront les types d’espaces commerciaux nécessaires. Mais les atouts fondamentaux de Boston – éducation, innovation, santé – laissent penser qu’elle continuera d’attirer des personnes et des entreprises, ce qui soutiendra la demande immobilière dans la plupart des secteurs. Évolutions réglementaires et politiques impactant le marché Les politiques publiques et les réglementations jouent un rôle clé dans le paysage immobilier de Boston. Ces dernières années, un certain nombre de changements et propositions politiques ont émergé en réponse aux défis du marché – des loyers en forte hausse aux immeubles de bureaux sous-utilisés. Ces politiques peuvent fortement influencer les décisions de développement, la viabilité des investissements et le comportement général du marché. Ci-dessous, nous présentons les principales évolutions réglementaires et politiques jusqu’à 2025 et les changements prévus à l’horizon : Réglementation du logement et des loyers Initiative de Stabilisation des Loyers (Contrôle des Loyers) : Peut-être le débat politique le plus médiatisé est la tentative de Boston de réintroduire le contrôle des loyers, sous le terme de « stabilisation des loyers ». En mars 2023, le Conseil municipal de Boston a approuvé la demande d’autonomie de la mairesse Michelle Wu sur la stabilisation des loyers par un vote de 11 contre 2 boston.com. Le plan limiterait les augmentations de loyers pour la plupart des logements locatifs au taux d’inflation (IPC) + 6 %, plafonné à un maximum de 10 % par an boston.com. Cela signifie qu’une année donnée, un propriétaire ne pourrait pas augmenter le loyer de plus de 10 %, et souvent le plafond serait inférieur si l’inflation est modérée. Certains biens seraient exonérés : petits immeubles occupés par le propriétaire (1 à 3 logements), constructions neuves pendant 15 ans, et les logements abordables subventionnés seraient exclus, couvrant environ 55–60 % du parc locatif de la ville selon cette politique boston.com. La proposition inclut aussi des protections contre l’expulsion « sans motif valable » (empêchant les expulsions sans raison valable) wbur.org. C’est un changement majeur – le contrôle des loyers est interdit dans le Massachusetts depuis 1994, donc sa mise en œuvre nécessite une approbation au niveau de l’État. À la mi-2025, la demande d’autonomie était en attente à la State House, faisant face à l’opposition des groupes de propriétaires et au scepticisme de certains parlementaires. Si elle est adoptée sous une certaine forme (peut-être avec des compromis), elle aura un impact direct sur le marché locatif en limitant la rapidité des hausses de loyers pour les baux existants. Les partisans soutiennent qu’elle offrira de la stabilité aux locataires et empêchera des hausses excessives de loyer à l’origine des déplacements de population wbur.org boston.com. Les opposants mettent en garde contre le risque de décourager l’investissement dans la construction et l’entretien de nouveaux logements (en s’appuyant sur les études économiques sur le contrôle des loyers). Impact si mis en place : Un plafonnement des loyers pourrait rendre l’investissement locatif moins rentable, surtout pour les stratégies de valorisation reposant sur l’augmentation des loyers. Cela pourrait également encourager les conversions en copropriété (puisque les logements occupés par le propriétaire ou les nouveaux baux lors d’une revente pourraient réinitialiser les loyers). Des villes comme Boston sont observées au niveau national sur ce sujet ; cela reflète une tendance plus large de reconsidérer le contrôle des loyers dans les villes à coût élevé. Exigences de logement abordable (zonage inclusif) : Boston applique depuis des années une politique de développement inclusif (IDP) – actuellement, les promoteurs de projets comportant 10 logements ou plus doivent rendre 13 % des unités abordables (selon des plafonds de revenus fixés) ou contribuer à un fonds pour le logement abordable. Fin 2022 et en 2023, des discussions ont eu lieu sur le relèvement de l’exigence de logements abordables jusqu’à 20 % pour certains projets, et l’ajustement des critères de revenus afin d’atteindre des ménages à plus faibles revenus. L’administration de la maire Wu a proposé des modifications pour garantir plus d’unités accessibles aux familles à revenu moyen qui ne sont pas éligibles aux logements à faible revenu mais ne peuvent pas se permettre les loyers du marché. Bien qu’aucune modification formelle n’ait encore été actée, les promoteurs s’attendent à des exigences potentiellement plus strictes. Déjà, la ville négocie souvent des pourcentages plus élevés en échange de dérogations de zonage. Impact : Des obligations de logements abordables plus strictes peuvent augmenter les coûts pour les promoteurs (en subventionnant ces unités ou en payant des frais), ce qui peut rendre certains projets moins viables ou entraîner une hausse des prix du marché pour compenser. Cependant, au vu des prix élevés du luxe, beaucoup de projets peuvent supporter une exigence plus forte, notamment dans les quartiers prisés comme Seaport. Cette politique vise à garantir des communautés à revenus mixtes et un certain niveau d’abordabilité dans les nouveaux développements. Augmentation des « frais de linkage » : Boston impose des frais de linkage aux grands projets commerciaux (bureaux, hôtels, etc.) – des fonds reversés au logement abordable et à la formation professionnelle. En 2022, la ville a approuvé l’augmentation de ces frais (d’environ 15 $ par pied carré à 23 $ par pied carré pour les laboratoires/bureaux sur quelques années). Les nouveaux tarifs sont désormais en vigueur. De plus, l’élargissement du linkage aux grands projets résidentiels est à l’étude. Impact : Augmenter le linkage accroît le coût des constructions commerciales, ce qui pourrait légèrement ralentir les projets de bureaux/laboratoires (bien que le ralentissement du marché soit un facteur plus important). Cela canalise directement des fonds privés vers des initiatives de logement – depuis les années 1980, le linkage a généré des dizaines de millions pour les fonds fiduciaires de logements abordables, et des taux plus élevés rapporteront davantage. Réformes de zonage pour le logement (« Loi MBTA Communities ») : Au niveau de l’État, la Section 3A de la Loi sur le Zonage (« loi MBTA Communities ») a été adoptée en 2021, exigeant que 177 villes et communes de la région du Grand Boston desservies par le MBTA zonent des logements multifamiliaux de plein droit (« as-of-right ») dans au moins un quartier de taille raisonnable proche des transports mass.gov. Fait intéressant, la ville de Boston est techniquement exemptée des exigences de cette loi en raison d’une ancienne exemption dans la Loi sur le Zonage mass.gov, mais Boston dispose déjà de nombreuses zones multifamiliales. L’effet plus large est que les banlieues autour de Boston doivent créer une capacité de zonage pour des milliers d’appartements ou risquer de perdre des financements de l’État. Il s’agit d’une mesure potentiellement révolutionnaire pour stimuler l’offre de logements à l’échelle régionale. En 2023–2024, les municipalités élaborent des plans de conformité – certaines ont résisté (au risque de sanctions), tandis que d’autres modifient leur zonage en conséquence. Impact sur Boston : Dans la ville elle-même, l’effet n’est pas direct, mais au niveau régional cela pourrait atténuer la pression si plus de logements sont construits en banlieue. Par exemple, des banlieues proches comme Cambridge, Somerville, Quincy et d’autres sont soumises à la loi (beaucoup autorisent déjà le multifamilial dans certaines parties, mais vont le formaliser davantage). Si le logement en banlieue augmente, la demande à Boston pourrait être un peu répartie, ce qui pourrait tempérer la forte concurrence sur les prix dans la ville. À l’inverse, si les banlieues ne se conforment pas et renoncent aux fonds, cela n’ajoutera peut-être pas beaucoup d’offre, maintenant la pression sur Boston même. Réforme de l’examen du développement (Réforme de la BPDA) : La maire Wu a fait campagne sur la réforme de la Boston Planning & Development Agency (BPDA), la puissante agence municipale qui supervise les autorisations de développement (examen de l’Article 80). En 2023, le Conseil municipal a fait avancer la proposition de Wu visant à supprimer progressivement les fonctions immobilières et de planification de la BPDA et à créer un nouveau département de planification urbaine boston.com. L’idée est de moderniser et rationaliser le processus de révision des projets, en le rendant plus transparent et dirigé par la planification plutôt que par la négociation. Il y a également un accent mis sur l’intégration de l’équité et de la résilience dans les critères de révision (par exemple, exiger que les projets prennent en compte les impacts climatiques, les risques de déplacement). Statut : Il s’agit d’un changement structurel à long terme (qui nécessite l’approbation de l’État pour certains aspects et qui se mettra en place sur plusieurs années). Impact : À court terme, les promoteurs sont incertains quant à la façon dont les règles pourraient changer. Un processus plus prévisible pourrait être positif, mais si de nouvelles exigences (comme des normes accrues de résilience climatique ou des attentes en matière de bénéfices communautaires) sont imposées, cela pourrait augmenter les coûts. L’administration Wu met également à jour les codes de zonage, par exemple en éliminant les minima de stationnement dans certaines zones pour réduire les coûts et encourager l’utilisation des transports en commun. Réaffectation de la taxe foncière (résidentielle vs. commerciale) : Boston dispose d’un système unique de classification de la taxe foncière qui lui permet de taxer les biens commerciaux à un taux plus élevé que les biens résidentiels. Selon la loi, la ville peut transférer un certain maximum du fardeau fiscal sur le secteur commercial. Avec la baisse de la valeur des bureaux et la hausse de la valeur résidentielle, Boston a été confrontée au problème d’une possible flambée des impôts pour les propriétaires (puisque le prélèvement global devait être réparti sur une valeur résidentielle accrue). Fin 2024, la législature d’État a approuvé (à la demande de Boston) un ajustement temporaire de la façon dont les taxes sont réparties entre les catégories christinadinardi.com christinadinardi.com. Essentiellement, Boston a été autorisée à augmenter la part de taxe commerciale au-delà du plafond habituel afin de soulager la hausse de la charge fiscale résidentielle christinadinardi.com. Cette mesure découle du fait que de nombreux bureaux sont sous-utilisés (et cherchent peut-être à obtenir des abattements sur la valeur estimée), ce qui déplaçait la charge fiscale sur les propriétaires. La mesure, soutenue par la maire Wu, est temporaire mais pourrait être prolongée si le marché de l’immobilier commercial continue de décliner christinadinardi.com christinadinardi.com. Impact : Pour les propriétaires résidentiels, c’est un soulagement – cela permet de maintenir la stabilité des factures fiscales annuelles (important compte tenu du coût de la vie déjà élevé). Pour les propriétaires commerciaux, cela signifie un taux d’imposition plus élevé – ils paient effectivement plus pour combler les déficits budgétaires. Les critiques (propriétaires de petites entreprises, bailleurs) ont estimé que cela « impose injustement une charge aux propriétaires commerciaux » christinadinardi.com. Pour les investisseurs immobiliers, cette politique indique que si le secteur commercial reste faible, Boston veillera à ce qu’il assume une plus grande part des revenus municipaux. C’est un risque pour les propriétaires de bureaux et de commerces déjà confrontés à des difficultés, bien que dans le contexte, le taux d’imposition commercial de Boston soit déjà élevé, donc le changement marginal n’est pas énorme par rapport aux autres coûts. Politiques d’utilisation des sols et d’urbanisme Planification à l’échelle de la ville et augmentation du zonage : Historiquement, Boston effectuait la planification projet par projet ou quartier par quartier. Désormais, la ville s’oriente vers un plan directeur à l’échelle urbaine (« Imagine Boston 2030 » était un cadre, mais Wu souhaite des mises à jour de zonage plus concrètes). Une initiative vise à encourager le développement axé sur le transport – par exemple, permettre une plus grande densité autour des stations T. Cela se traduit par des propositions de rezonage de certaines parties de Dorchester (le long de la Red Line) pour des usages mixtes, ou d’autoriser des logements multifamiliaux dans les bandes commerciales de West Roxbury. De plus, il est question de supprimer les minimums de stationnement dans toute la ville pour les projets résidentiels afin de réduire les coûts et d’encourager l’usage des transports en commun. Certaines de ces modifications peuvent être réalisées via des amendements au zonage gérés par la BPDA/BZC (Commission de Zonage). Impact : Si Boston augmente la densité (autorise des bâtiments plus hauts ou des logements multifamiliaux dans des zones actuellement réservées à des familles uniques), cela pourrait libérer de nouvelles opportunités de développement, augmentant potentiellement l’offre de logements. Par exemple, permettre des duplex/triplex dans des quartiers de Roslindale ou West Roxbury actuellement limités à des maisons unifamiliales augmenterait modestement la densité. Il existe une résistance communautaire dans certains quartiers, donc les changements se font progressivement. Mais de manière générale, la tendance va vers un zonage plus flexible pour permettre le logement, en accord avec les pressions de l’État et le consensus sur la pénurie de logements. Réglementations sur la résilience climatique : Boston intègre la résilience climatique dans ses règles de développement. Une Liste de vérification de la résilience climatique est déjà requise pour les grands projets (prenant en compte la montée du niveau de la mer, les eaux pluviales, la chaleur). La ville se dirige vers l’obligation pour tous les nouveaux bâtiments d’être carbone zéro net dans un avenir proche (conformément aux codes énergétiques renforcés du Massachusetts et à sa propre ordonnance BERDO, qui impose des réductions d’émissions des bâtiments). De plus, dans les zones sujettes aux inondations, les nouveaux bâtiments doivent souvent être surélevés ou protégés contre les inondations (le code de zonage a été modifié pour permettre des rez-de-chaussée plus hauts pour cette raison). Impact : Ces réglementations peuvent augmenter les coûts initiaux de construction (par exemple, meilleure isolation, panneaux solaires, etc.), mais réduisent les risques à long terme. Certains promoteurs sont favorables car de nombreux investisseurs priorisent désormais la conformité ESG (Environnement, Social, Gouvernance). Avec le temps, les bâtiments plus anciens devront être rénovés selon les normes énergétiques (BERDO exige que les grands bâtiments existants réduisent leurs émissions ou compensent d’ici à 2050). Cela pourrait être coûteux pour les propriétaires de bâtiments anciens (par exemple, devoir remplacer les systèmes de chauffage, ajouter des améliorations d’efficacité), mais crée un marché pour les technologies de construction écologique. Cela pourrait aussi influencer la valeur immobilière : les bâtiments résilients au climat et économes en énergie pourraient obtenir des loyers/prix de vente plus élevés car ils seront moins chers à exploiter et feront face à moins de pénalités réglementaires. Mesures anti-déplacement : Nous en avons déjà parlé dans le contexte des quartiers. La ville utilise des politiques telles que : le financement de l’acquisition de logements abordables à risque par des organismes à but non lucratif (pour éviter qu’ils passent au prix du marché), l’expansion des programmes de bons de logement, la mise en place d’un « moratoire sur les expulsions » ou le scellage des expulsions (certaines propositions visant à sceller les dossiers d’expulsion afin d’aider les locataires à retrouver un logement). De plus, le Plan d’action anti-déplacement coordonne des efforts tels que l’octroi d’allègements fiscaux fonciers aux propriétaires à faibles revenus de longue date afin qu’ils ne soient pas évincés par la gentrification, et l’offre d’une aide aux petites entreprises dans les quartiers en mutation boston.gov boston.gov. Impact : Ce sont des interventions plus douces (pas de régulation lourde, sauf si des conditions sont imposées aux promoteurs pour contribuer à des fonds anti-déplacement ou similaires). Elles signalent l’intention de la ville d’orienter le développement de manière à ce que les résidents existants puissent en bénéficier. Pour les promoteurs, coopérer avec ces objectifs (en incluant par exemple des unités supplémentaires abordables, ou en offrant un espace communautaire) peut faciliter les processus d’approbation et générer une bonne volonté, même si cela n’est pas strictement obligatoire. Environnement politique d’État et fédéral Législation sur le logement au niveau de l’État : Le Massachusetts a été actif – au-delà de la loi MBTA Communities, il a adopté en 2021 une loi exigeant une majorité simple (au lieu des deux tiers) pour les votes de modification du zonage local qui favorisent le logement. Cela facilite l’approbation de l’augmentation des densités lors des assemblées municipales/conseils municipaux. L’effet est encore en train de se manifester, mais il abaisse le seuil pour les réformes de zonage favorables au logement. Le gouvernement de l’État, sous la gouverne de la Gouverneure Maura Healey (2023– ), fait du logement une priorité, allant même jusqu’à déclarer l’état d’urgence en matière de logement en 2023. Cela pourrait conduire à des incitations ou des financements de l’État pour la construction de logements abordables, voire à des dérogations au zonage local si certaines communes résistent à la construction. Boston est généralement en avance sur les exigences de l’État, mais elle bénéficie de tout nouveau financement d’État pour le logement (par exemple, le Fonds d’aide au logement abordable de l’État cofinance souvent des projets à Boston). Politiques fédérales : Au niveau fédéral, les taux d’intérêt bas se sont inversés, ce qui a eu un impact sur le marché. Mais il existe également des fonds fédéraux pour les infrastructures (issus du projet de loi sur les infrastructures de 2021) que le Massachusetts et Boston utilisent pour les projets de transport et de climat – soutenant indirectement l’immobilier en améliorant les infrastructures (par ex. financement de la modernisation du MBTA, subventions pour la résilience climatique du port). De plus, la politique monétaire fédérale (taux d’intérêt) continuera d’influencer les taux hypothécaires et les taux de capitalisation. Si l’inflation est maîtrisée, nous pourrions voir un allègement des taux qui relancerait l’activité immobilière à Boston et ailleurs. Politique fiscale : Une idée locale parfois évoquée est une « taxe sur la spéculation » ou taxe sur la revente rapide – pénalisant la revente rapide de propriétés afin de décourager la spéculation. Certains militants proposent également une « taxe sur les logements vacants » pour les unités de luxe inoccupées (pour décourager les investisseurs de laisser des condos inoccupés). Ces mesures n’ont pas encore été officiellement adoptées à Boston, mais d’autres villes (NYC, Vancouver) ont mis en œuvre des taxes sur les logements vacants. Si l’abordabilité continue de se détériorer à Boston, de telles mesures pourraient être envisagées. Une autre politique connexe est la réglementation de la location de courte durée – Boston a adopté des règles limitant les locations de type Airbnb (les propriétaires doivent s’enregistrer et ne peuvent généralement louer leur bien que s’il s’agit de leur résidence principale, interdisant ainsi la location de courte durée par des investisseurs). Cette mesure a été mise en place en 2019 et a effectivement réduit le nombre d’annonces Airbnb, réinjectant vraisemblablement certains logements sur le marché locatif classique. Politique des transports : Le péage urbain ou un nouveau financement du transport collectif pourraient indirectement influencer l’immobilier. Le Massachusetts débat actuellement sur les moyens de financer la MBTA (potentiellement de nouveaux frais ou taxes). Si une mesure du type péage d’accès au centre-ville de Boston était mise en œuvre (ce n’est pas prévu actuellement, mais c’est un concept déployé dans le monde), cela pourrait stimuler davantage l’utilisation des transports en commun et rendre le centre-ville plus attractif pour les bureaux facilement accessibles en transports (et peut-être moins pour ceux qui y vont en voiture). En résumé, l’environnement réglementaire à Boston tend vers plus d’intervention pour gérer les extrêmes du marché – stabilisation des loyers, exigences d’abordabilité et de résilience climatique, et incitation à la construction de logements via des réformes du zonage. Il s’agit d’une approche généralement plus progressiste et interventionniste que dans de nombreuses villes américaines. Pour les acteurs de l’immobilier, cela signifie naviguer dans un processus d’approbation complexe et accepter potentiellement des marges de développement plus réduites (du fait des exigences et taxes), mais cela crée également des dispositifs à saisir (comme des incitations fiscales pour les logements abordables, ou des bonus de densité pour l’intégration de certaines caractéristiques). Les responsables de Boston essaient de trouver un équilibre : encourager le développement pour remédier à la pénurie, mais l’orienter au service d’objectifs d’intérêt général (accessibilité, durabilité, équité). Le succès de ces politiques façonnera fortement l’évolution du marché immobilier de Boston à l’horizon 2030. Les acteurs du marché devront rester agiles – par exemple, en anticipant une forme de régulation des loyers lors de la structuration des transactions, en concevant des projets répondant à des normes écologiques strictes, et en misant sur l’implication communautaire pour obtenir les autorisations nécessaires. Si cela est bien mené, Boston pourrait devenir un modèle de croissance inclusive ; en cas d’erreurs (telles que des règles trop strictes freinant la construction), cela pourrait aggraver les difficultés. En 2025, la dynamique réglementaire est forte et le secteur immobilier à Boston s’adapte activement à cette nouvelle norme d’un secteur public plus présent sur le marché. Prévisions et perspectives (2026–2030) Pour les années à venir, à quoi peut-on s’attendre pour le marché immobilier de Boston dans la seconde moitié des années 2020 et jusqu’à 2030 ? Si les prévisions comportent toujours des incertitudes (cycles économiques, événements géopolitiques, etc.), les tendances observées et les projections des experts donnent quelques indications. Le consensus général est que le marché de Boston restera structurellement solide mais avec une croissance plus modérée et soutenable par rapport à la flambée frénétique d’avant 2022. Voici les perspectives et prédictions secteur par secteur à l’horizon 2030 : Perspectives sur l’immobilier résidentiel Prix des maisons : Après les augmentations spectaculaires des années 2010, la croissance des prix des maisons à Boston devrait se modérer dans les années à venir. De nombreuses prévisions tablent sur une appréciation annuelle en bas ou milieu de tranche à un chiffre pour le court terme. Par exemple, une analyse prévoit que la valeur des maisons à Boston pourrait augmenter d’environ 2 à 4 % par an, ce qui porterait le prix médian d’une maison à Boston potentiellement autour de 1 million de dollars d’ici 2030 propertyshark.com si cela est composé (contre environ 750 à 800k $ en 2024). Cela dit, tout dépend beaucoup des taux d’intérêt : si les taux hypothécaires retombent, disons, autour de 5 % d’ici 2026, Boston pourrait connaître une nouvelle vague de demande refoulée, faisant monter les prix plus rapidement vers la fin des années 2020. En revanche, si les taux restent élevés (~7 %+) pendant une période prolongée, la croissance des prix pourrait s’arrêter ou même baisser légèrement en termes réels (corrigés de l’inflation). L’avis des experts est que Boston évitera un effondrement majeur des prix, sauf en cas de récession sévère – la pénurie de logements sert de soutien aux prix. Le scénario le plus probable est une croissance plus plate et des périodes de stagnation. L’accessibilité restera limitée ; sans une nouvelle construction massive, les prix ne baisseront probablement pas de façon significative. Volume des ventes : Le nombre de ventes de maisons a chuté en 2022–2024 en raison de la hausse des taux (de nombreux propriétaires sont restés en place). À mesure que les taux se stabilisent ou diminuent après 2025, le volume des ventes devrait rebondir. Beaucoup de millénaires qui ont retardé leur achat pendant la pandémie souhaitent encore acheter une maison. Boston pourrait voir une augmentation des ventes de condos en particulier, à mesure que de nouveaux projets de condos se terminent (par exemple, les unités de la tour Ritz South Station en 2025, etc.) et que les personnes âgées échangent leur maison individuelle contre un condo en ville. D’ici 2026–2027, si l’économie est solide, les ventes de maisons pourraient revenir aux niveaux d’avant la pandémie ou même les dépasser. Une projection suggérait environ 8 000 ventes de maisons par an à Boston (ce qui est proche de la rotation annuelle moyenne historique) rentastic.io, indiquant un marché sain, même sans être en ébullition. Loyers et logements multifamiliaux : Les loyers à Boston devraient continuer d’augmenter, mais probablement à un rythme modéré plutôt qu’aux sauts observés au début des années 2020. Avec environ 5 000 à 7 000 nouvelles unités mises sur le marché chaque année et un taux d’occupation autour de 95 %, la croissance des loyers devrait légèrement dépasser l’inflation. Un rapport de marché prévoit une croissance des loyers de +2,9 % en 2025 et un rythme similaire d’environ 3 % par an par la suite, proche de la moyenne historique de Boston mmgrea.com. Ceci suppose l’absence de contrôle des loyers ; si une stabilisation des loyers est mise en place, les propriétaires seront limités (par exemple à 6–10 % maximum en période de forte inflation, et probablement ~4–7 % en années ordinaires selon l’IPC). Avec ou sans cela, d’ici 2030, le loyer moyen sera probablement plus élevé qu’actuellement – le loyer moyen d’un appartement pourrait approcher 4 000 $ (surtout si l’inflation dans l’économie globale reste autour de 2–3 % par an). Les taux de vacance pourraient grimper légèrement vers une normalisation autour de 5–6 % si une grande quantité de nouvelles offres arrive sur le marché ou en cas de ralentissement économique. Mais compte tenu de la demande stable à Boston, un pic de vacance n’est pas anticipé. Le marché de l’investissement multifamilial devrait rester solide, Boston étant toujours considéré comme un pari fiable (fort taux d’occupation, hausse régulière des loyers et, d’ici 2030, probablement une clarification sur le plan réglementaire, offrant ainsi une certaine certitude). Construction et inventaire : Boston est en voie d’ajouter des dizaines de milliers de logements d’ici 2030 – l’objectif de la ville étant de 69 000 entre 2015 et 2030 boston.gov. En 2025, environ 32 000 avaient déjà été autorisés depuis 2015 ; atteindre environ 37 000 supplémentaires en 5 ans est très ambitieux et probablement peu réaliste. Cependant, une certaine accélération est attendue avec de nouvelles lois de l’État et des initiatives municipales. On pourrait voir une vague de grands projets livrés à la fin des années 2020 (phases de Suffolk Downs, projets à Allston, etc.), à condition que les problèmes de financement soient réglés d’ici 2025–2026, lorsque les taux d’intérêt s’assoupliront espérons-le. Également, les conversions de bureaux en logements pourraient commencer à apporter quelques centaines d’unités supplémentaires dans le centre, ce qui, d’ici 2030, pourrait représenter une source significative d’offre nouvelle. En tout, il est plausible que la ville ajoute entre 20 000 et 30 000 logements d’ici 2030 (pas l’objectif total, mais tout de même substantiel). Cette hausse de l’offre, bien qu’appréciable, sera absorbée progressivement vu la forte demande – elle contribuera à freiner la croissance des loyers/prix, sans pour autant l’inverser. La composition du parc immobilier pourrait pencher davantage vers la location multifamiliale, car c’est ce que les promoteurs construisent majoritairement (logements locatifs de luxe). La construction de condominiums, qui avait ralenti après 2018, pourrait reprendre à la fin des années 2020 si le marché haut de gamme se montre résilient. Accession à la propriété et abordabilité : Le taux d’accession à la propriété à Boston (environ 35 %) pourrait augmenter légèrement si davantage de copropriétés sont mises sur le marché et si certains locataires parviennent à acheter grâce à une accessibilité légèrement améliorée (à supposer que les revenus augmentent et que la hausse des prix ralentisse). Mais il est peu probable que la situation change radicalement ; Boston restera une ville majoritairement composée de locataires en 2030. L’abordabilité continuera d’être un défi – même si la croissance des prix ralentit, les taux d’intérêt pourraient rester supérieurs aux niveaux historiquement bas des années 2010, rendant les mensualités hypothécaires élevées. La ville et l’État élargiront probablement l’aide aux primo-accédants (le Massachusetts propose déjà des programmes d’aide pour l’apport initial, etc.). D’ici 2030, si la ville atteint certains objectifs de construction, les ratios loyer/revenu et prix/revenu pourraient se stabiliser, voire s’améliorer légèrement par rapport aux niveaux extrêmes d’aujourd’hui, mais Boston restera l’un des marchés les moins abordables des États-Unis. En résumé, l’amélioration de l’abordabilité dépendra du succès des politiques publiques — création significative de logements abordables, régulation efficace des loyers, etc., ce qui reste difficile à prévoir. Sans cela, le marché seul ne suffira probablement pas à résoudre le problème compte tenu de la demande persistante. Perspectives de l’immobilier commercial Secteur des bureaux : Le marché des bureaux devrait se redresser progressivement mais de façon inégale durant le reste de la décennie. La plupart des analystes ne prévoient pas un retour de la demande de bureaux aux niveaux de 2019 dans un avenir proche ; le travail hybride est là pour durer. Cependant, d’ici 2026–2027, de nombreuses entreprises auront déterminé leurs besoins en espace à long terme. Le taux de vacance des bureaux à Boston, actuellement d’environ 18 à 20 %, aurait atteint un sommet autour de 2024. On pourrait le voir reculer vers le milieu de la décennie 2020 à un niveau autour de 15 % grâce à la croissance économique, la reconversion ou la réaffectation de certains espaces vacants, et à l’expansion organique (ou l’arrivée de nouvelles entreprises) profitant de loyers plus bas. Les loyers devraient rester sous pression à court terme, les propriétaires offrant des concessions. Les loyers effectifs pourraient atteindre leur plancher entre 2024 et 2025 puis remonter légèrement à mesure que les espaces se remplissent. Les immeubles de catégorie A de qualité devraient conserver leur valeur, et même permettre une légère hausse des loyers d’ici 2030, tandis que de nombreux immeubles de catégorie B pourraient être réadaptés. Un signe positif : une prévision nationale note que même les marchés de bureaux en difficulté devraient se stabiliser d’ici le milieu de la décennie, mais à un nouvel équilibre avec un taux de vacance plus élevé qu’avant le COVID nar.realtor. Pour Boston, un scénario réaliste serait un taux de vacance des bureaux autour de 12–15 % en 2030 (encore au-dessus des ~8 % de 2019, mais bien meilleur qu’en 2024). Dans le meilleur des cas (avec une forte croissance économique et un retour massif au bureau), la vacance pourrait descendre à 10 % ou moins, mais cela reste optimiste. À l’inverse, le pire scénario serait une nouvelle récession ou une nouvelle réduction de l’espace par employé, maintenant le taux de vacance autour de 18 % ou plus. Le scénario le plus probable est une amélioration modérée à mesure que “l’excédent” d’espace de bureaux sera lentement absorbé – par des reconversions, l’expansion de locataires, ou le retrait de lots du marché. Sciences de la vie & Laboratoires : Le marché immobilier des sciences de la vie devrait retrouver son équilibre d’ici la fin de cette décennie. L’excédent actuel d’espaces de laboratoires (en particulier à Cambridge) prendra probablement quelques années à être absorbé – possiblement jusqu’en 2026 ou 2027 pour que le taux de vacance retombe en dessous de 10 %, selon les cycles de financement biotech. Mais à plus long terme, la biotechnologie est un secteur en croissance (vieillissement de la population, avancées biomédicales, etc.), et le Grand Boston est sans doute le premier pôle biotech mondial. D’ici 2030, la demande pour des espaces de laboratoire pourrait redevenir forte, nécessitant potentiellement de nouveaux développements – bien que les promoteurs seront plus prudents après cette récente leçon de surabondance. Attendez-vous à ce que les loyers de laboratoires se redressent après une légère baisse, et à l’émergence possible de nouveaux concepts hybrides laboratoire/bureau pour plus de flexibilité. Certaines projections de CBRE ou JLL suggèrent qu’après un creux en 2024–25, la vacance des laboratoires devrait baisser et se stabiliser à un niveau sain d’environ 5 à 10 % d’ici 2027–2028, avec une reprise de la croissance des loyers à ce moment-là (sous réserve de conditions économiques et scientifiques favorables). Pour les investisseurs, les sciences de la vie restent un pari sûr à Boston, mais avec un meilleur timing des projets. Secteur du commerce de détail : Le commerce de détail à Boston devrait rester tendu et dynamique. D’ici 2030, le commerce de détail pourrait même s’étendre dans certains quartiers – par exemple, de nouveaux projets de logements incluent souvent des commerces en rez-de-chaussée, augmentant ainsi l’offre de vitrines disponibles. La demande est forte pour de nombreux usages (restaurants, services, boutiques spécialisées). Le commerce en ligne continuera d’influencer le secteur ; cependant, les zones piétonnes à fort trafic et les quartiers commerçants distinctifs de Boston devraient prospérer tant que l’expérience client et les services sont privilégiés. La vacance commerciale pourrait légèrement augmenter depuis le très bas niveau d’environ 3 % si de nouveaux espaces sont créés, mais elle devrait rester inférieure à la moyenne nationale. Les loyers dans les principaux axes commerciaux (Newbury Street, etc.) atteindront probablement de nouveaux sommets d’ici 2030, grâce à la croissance du patrimoine et au rebond du tourisme. Les zones commerciales secondaires dépendront des conditions économiques locales mais devraient rester stables. On pourrait observer davantage de concepts de commerce innovants – showrooms, magasins éphémères, lieux de divertissement – prenant la place d’offres plus traditionnelles en déclin. La tendance au développement mixte signifie que les commerces de détail seront intégrés dans de plus grands projets (assurant une offre adaptée aux résidents). D’ici 2030, certains imaginent un commerce de détail plus intégré à la technologie (magasins connectés, etc.), mais fondamentalement, l’immobilier commercial à Boston devrait rester l’un des secteurs les plus performants localement, avec de faibles taux de vacance et une croissance modérée des loyers (~1–2 % par an, conforme à l’inflation) nar.realtor. Industriel & Logistique : Le marché industriel devrait rester solide. Les projections indiquent une demande industrielle nationale soutenue alors que les chaînes d’approvisionnement évoluent (avec peut-être plus de relocalisation de certaines activités manufacturières et une croissance continue des besoins de distribution). Pour Boston, le manque de terrains disponibles maintiendra les taux de vacance relativement bas. D’ici 2030, le taux de vacance industriel pourrait se situer autour de 6 à 8 % (similaire à aujourd’hui ou légèrement plus élevé si davantage de constructions voient le jour dans les villes périphériques). Les loyers industriels devraient croître modérément (peut-être 2 à 3 % par an), ce qui signifie qu’en 2030 ils pourraient être de 15 à 20 % plus élevés qu’aujourd’hui, sauf en cas de récession. Un facteur imprévisible concerne les installations du dernier kilomètre : Si la région adopte des mesures comme le péage urbain ou si la circulation se dégrade, il pourrait y avoir une prime encore plus forte sur les entrepôts proches pour permettre des livraisons plus rapides. Boston pourrait voir apparaître quelques entrepôts urbains à plusieurs étages d’ici 2030 (une tendance amorcée à New York ou Seattle). De plus, la croissance d’industries comme la production de véhicules électriques ou la fabrication pour les sciences de la vie au Massachusetts pourrait générer une demande spécifique en immobilier industriel. Globalement, l’industriel demeure une classe d’actif privilégiée – les investisseurs continueront de construire ou d’acheter en banlieue de Boston. Il existe un risque de légère surabondance si trop de grands entrepôts sont construits le long de l’I-495 en pariant sur un e-commerce aussi solide qu’en 2020, mais on s’attend à ce que le marché reste équilibré avec des fondamentaux solides nar.realtor. Hôtellerie et autres secteurs : D’ici 2030, le tourisme et le secteur des congrès à Boston devraient être solides, à condition qu’aucune crise mondiale majeure n’intervienne. Cela pourrait se traduire par des taux d’occupation hôteliers et prix à des niveaux élevés, entraînant potentiellement quelques nouveaux développements hôteliers (bien que ces dernières années, de nombreux promoteurs aient transformé des projets hôteliers en laboratoires ou en logements résidentiels en raison de rendements supérieurs). Avec l’agrandissement du Boston Convention Center et la multiplication des événements, l’immobilier hôtelier devrait bien se porter. Un autre marché de niche, le logement étudiant : Si les universités locales augmentent leurs effectifs (certaines, comme Northeastern, le font), il pourrait y avoir plus de demande pour des dortoirs ou des appartements privés destinés aux étudiants. Nous pourrions voir des partenariats où des promoteurs construisent et les universités prennent des baux globaux pour loger leurs étudiants. Cela pourrait alléger une partie de la compétition sur le marché locatif classique. Conditions générales du marché et perspectives d’investissement Climat d’investissement : Boston devrait rester un marché de premier plan pour les investisseurs. À partir de 2026, si les taux d’intérêt se normalisent, les capitaux institutionnels qui étaient en position d’observer devraient revenir vers les acquisitions. Les taux de capitalisation pourraient connaître une légère hausse par rapport aux niveaux très bas de 2021 (par exemple, les taux de capitalisation du résidentiel collectif pourraient se stabiliser autour de 5 % au lieu de 4 % compte tenu de coûts de financement plus élevés), mais l’attrait relatif de Boston lui permettra toujours d’afficher des taux bas compte tenu du risque. Si l’inflation est maîtrisée et que les taux baissent, la valeur des biens immobiliers pourrait bénéficier d’un regain à la fin des années 2020. Beaucoup d’investisseurs restent optimistes sur le long terme à Boston – en témoigne la création de grands fonds pour les sciences de la vie dédiés à l’immobilier bostonien malgré les incertitudes récentes. Ainsi, à partir de 2025, on peut s’attendre à une hausse du volume des transactions, notamment dans le collectif résidentiel et l’industriel. Les ventes en difficulté dans le bureau pourraient également attirer des investisseurs opportunistes qui les reconvertiront, ce qui aidera le marché à s’ajuster. Données de marché et analyses issues de : Prévisions immobilières d’Axios Boston (2025) axios.com axios.com ; Analyse d’Axios de l’opposition acquéreur vs.marchés de vendeurs axios.com axios.com ; Rapport SmartAsset sur les loyers (2025) secretnyc.co ; RealDeal sur la vacance commerciale therealdeal.com ; Perry CRE rapport commercial de Boston T4 2024 perrycre.com perrycre.com perrycre.com ; MMG Real Estate Advisors prévisions Boston 2025 mmgrea.com mmgrea.com ; Délibérations du Conseil municipal de Boston sur le contrôle des loyers boston.com ; Boston Globe et commentaires de Christina DiNardi sur les tendances des quartiers christinadinardi.com axios.com ; Projections démographiques BPDA et Banker & Tradesman bankerandtradesman.com ; NAR Commercial Market Insights (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor ; The Luxury Playbook aperçu du marché (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com ; Documents de politique de la ville de Boston christinadinardi.com boston.gov ; ainsi que de nombreux autres rapports de marché et sources d’actualités cités tout au long.Celles-ci constituent la base de l’analyse et des prévisions ci-dessus, combinées aux tendances actuelles du marché et aux indicateurs économiques en 2025. Tendances du développement : La plupart des nouveaux projets dans la seconde moitié de la décennie seront à usage mixte et axés sur le transport en commun. L’ère des tours de bureaux à usage unique décline ; à la place, des immeubles combinant bureaux, logements et hôtels – comme One Dalton ou Winthrop Center – pourraient devenir la norme pour diversifier les risques et les usages. De plus, des partenariats public-privé pourraient émerger afin de traiter des enjeux comme la conversion de bâtiments gouvernementaux obsolètes en logements, ou la construction de projets de “droits aériens” au-dessus des autoroutes (le projet Allston de MassDOT créera ce type d’opportunités). Indicateurs clés à surveiller : Croissance démographique, croissance de l’emploi dans les secteurs clés, taux d’intérêt et impact des politiques publiques sont les indicateurs à observer jusqu’en 2030. Si la croissance démographique de Boston dépasse les prévisions (par exemple, si le télétravail pousse plus de gens à revenir vers des villes comme Boston pour profiter de leurs commodités), cela exercera une pression supplémentaire sur la demande. Si la croissance de l’emploi dans la biotechnologie et la technologie s’accélère (par exemple grâce à des percées menant à la création de nouvelles entreprises), cela pourrait resserrer plus rapidement le marché des bureaux/espaces de laboratoire. À l’inverse, en cas de récession vers 2026 (certains économistes prévoient une récession légère plus tôt, mais le moment n’est pas sûr), le chômage pourrait provisoirement augmenter et la demande de logements ralentir – même si ce serait sans doute de courte durée. Prédictions des experts : Les cabinets de conseil en immobilier prévoient généralement un renforcement du marché immobilier de Boston d’ici 2025–2026 après le choc des taux d’intérêt, puis une croissance régulière. Par exemple, le rapport Emerging Trends de PwC classe souvent Boston parmi les dix premières villes américaines pour les perspectives immobilières – cela devrait se poursuivre grâce à des fondamentaux solides. D’ici 2030, les experts anticipent que Boston comptera davantage de logements, un secteur des bureaux stabilisé (avec toutefois moins d’espace par salarié), et une importance encore accrue de la durabilité des bâtiments. La valeur immobilière globale de la ville sera sans doute supérieure (en supposant une croissance nominale et l’absence de crise majeure). En résumé, les perspectives pour l’immobilier à Boston entre 2026 et 2030 sont prudemment optimistes. Le marché traverse une période de transition (ajustements post-pandémie, évolutions politiques), mais les prochaines années devraient apporter clarté et amélioration. Les atouts durables de Boston – une économie de classe mondiale, une disponibilité foncière limitée, des niveaux d’éducation et de revenus élevés – laissent penser que la demande restera forte. Le marché sera probablement « moins spéculatif, plus équilibré » qu’à l’époque des taux ultra-bas : une bonne nouvelle pour les acquéreurs (plus d’options, des hausses de prix plus modérées) et un défi pour les investisseurs (finie la facilité, mais des retours solides sur des projets bien pensés). Si Boston réussit ses initiatives actuelles, la ville pourrait, d’ici 2030, s’être ouverte et renforcée sans perdre son dynamisme économique – un bénéfice partagé tant par le marché immobilier que par ses habitants. Sources : Marcin Frąckiewicz Laisser un commentaire Annuler la réponse Your email address will not be published. Enregistrer mon nom, mon e-mail et mon site dans le navigateur pour mon prochain commentaire. 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Perspectives du marché immobilier de Boston (2025 et au-delà)

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