Le marché immobilier de Sydney a abordé 2025 avec résilience, rebondissant après des baisses récentes et naviguant dans un paysage économique en mutation. Dans les secteurs résidentiel, commercial et industriel, la ville connaît une croissance renouvelée en 2025 grâce à une forte demande alimentée par la population et au début d’un cycle d’assouplissement des taux d’intérêt abc.net.au. Ce rapport offre une analyse complète de la performance actuelle du marché, des prévisions jusqu’en 2028 et des principaux moteurs qui façonnent l’immobilier à Sydney – y compris les tendances régionales, les opportunités/risques d’investissement et l’impact des politiques gouvernementales, des infrastructures et de la migration.
(Toutes les valeurs monétaires sont en dollars australiens.)
Environnement économique et politique en 2025
Les tendances immobilières de Sydney en 2025 sont soutenues par des évolutions économiques plus larges. Taux d’intérêt : Après des hausses agressives en 2022–2023, la Banque de réserve d’Australie (RBA) a changé de cap début 2025 en abaissant le taux directeur de 50 points de base (d’autres baisses sont attendues jusqu’en 2026) abc.net.au. Ces baisses de taux ont amélioré la capacité d’emprunt et le sentiment des acheteurs, contribuant à raviver la demande et la croissance des prix sur les marchés immobiliers. Parallèlement, l’économie australienne se trouve à un point d’inflexion, avec une accélération de la croissance prévue jusqu’en 2025–26 grâce à une amélioration de la confiance des consommateurs et des entreprises cushmanwakefield.com. Le marché du travail reste tendu et des gains de productivité durables sont nécessaires pour atténuer les contraintes du côté de l’offre à moyen terme cushmanwakefield.com.
En réponse, les gouvernements mettent en place des mesures de soutien.
À la mi-2025, le gouvernement de l’État de Nouvelle-Galles du Sud a annoncé des mesures pour accélérer l’offre de logements, en particulier les logements locatifs, dans le Grand Sydney abc.net.au abc.net.au.Les principales initiatives comprennent l’extension des incitations fiscales pour les développements build-to-rent (BTR) – une réduction permanente de 50 % de la taxe foncière pour les nouveaux grands projets locatifs (alors qu’elle devait auparavant expirer en 2039) abc.net.au – et des réformes dans la planification afin de permettre aux promoteurs privés de fournir des infrastructures (routes, parcs, voire écoles) dans leurs projets pour accélérer la construction de nouveaux logements dans les zones en développement abc.net.au.Ces mesures visent à donner aux promoteurs « la certitude de construire plus de logements, plus rapidement » et à augmenter l’offre de « logements locatifs sûrs et de haute qualité » abc.net.au abc.net.au.Au niveau fédéral, les règles concernant les investissements étrangers ont été renforcées : à partir d’avril 2025, les personnes étrangères (y compris les résidents temporaires) ne pourront pas acheter de logements existants (revente) pendant deux ans foreigninvestment.gov.au – une mesure destinée à réduire la concurrence entre acheteurs.(Les acheteurs étrangers peuvent toujours acquérir des projets neufs ou des terrains vacants.) Cette politique vise à réduire la pression exercée sur la demande, bien que les acheteurs étrangers soient déjà en grande partie limités aux nouvelles propriétés selon les règles du FIRB.Notamment, les acheteurs chinois restent la principale source d’investissement étranger dans l’immobilier australien, et beaucoup se sont précipités pour finaliser leurs achats avant l’entrée en vigueur de l’interdiction d’avril 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Dans l’ensemble, les interventions gouvernementales – allant de l’augmentation des investissements dans le logement social à la refonte du système de planification – joueront un rôle important dans la trajectoire du logement à Sydney jusqu’en 2028, bien que leurs effets complets puissent prendre du temps à se matérialiser australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.Politiques gouvernementales en matière de logement : Les gouvernements fédéral et des États ont tous deux mis en place des initiatives pour s’attaquer à l’abordabilité du logement et au manque d’offre. L’Accord national sur le logement a fixé un objectif ambitieux de 1,2 million de nouveaux logements à l’échelle nationale d’ici 2029, mais les projections actuelles indiquent un déficit significatif. Un rapport du conseil consultatif fédéral (State of the Housing System 2025) avertit que l’Australie accusera un déficit d’environ 375 000 logements par rapport à l’objectif d’ici la mi-2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Même en tenant compte des nouvelles constructions moins les démolitions, l’offre nette attendue (825 000 logements) ne couvrira pas la demande sous-jacente d’environ 79 000 logements sur la période 2024–2029 australianpropertyupdate.com.au. La Nouvelle-Galles du Sud (l’État de Sydney) est particulièrement contrainte – il est prévu qu’elle n’atteigne que 65 % de son objectif implicite de logements, l’un des pires déficits à l’échelle nationale australianpropertyupdate.com.au. Les causes incluent les pénuries de main-d’œuvre et de matériaux, les coûts de construction élevés, le manque de disponibilité de terrains et des procédures de planification complexes australianpropertyupdate.com.au. De façon cruciale, de nombreux projets ne sont actuellement pas commercialement viables étant donné le coût élevé du foncier et du financement par rapport aux prix de vente australianpropertyupdate.com.au, ce qui freine de nouveaux développements.
Migrations et démographie : La croissance démographique de Sydney a explosé après la pandémie, intensifiant la demande de logements. Après la réouverture des frontières, l’Australie a enregistré des niveaux records de migration nette (avec des centaines de milliers de nouveaux arrivants entre 2022 et 2024), et Sydney – en tant que pôle économique – a absorbé une grande partie de ces migrants. Cet afflux, ainsi que le retour des étudiants internationaux, a tendu le marché locatif et soutenu la demande à l’achat, en particulier pour les appartements. Bien que la croissance démographique puisse légèrement ralentir après le pic de 2023, elle demeure robuste abc.net.au. De plus, le marché de l’emploi dynamique de Sydney (notamment dans la technologie, la finance, l’éducation et la santé) continue d’attirer des migrants interétatiques et étrangers. En favorisant la formation de nouveaux ménages, ces tendances soutiennent la demande immobilière dans tous les secteurs. Cependant, elles aggravent également le décalage entre l’offre et la demande, contribuant à la hausse des prix et des loyers à moins que la construction de logements ne s’accélère.
Développements d’infrastructure : Des projets d’infrastructure massifs redessinent la géographie de Sydney et ses perspectives immobilières. Le plus important est le Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), dont l’ouverture est prévue pour 2026, ainsi que le développement de l’Aerotropolis environnant. Cette initiative de construction d’une ville sur terrain vierge couvre plus de 11 000 hectares et devrait générer 200 000 nouveaux emplois alors qu’elle deviendra le troisième principal pôle économique de Sydney d’ici les années 2030 dpn.com.au dpn.com.au. De nouvelles connexions de transport – incluant une ligne de métro Western Sydney Airport avec six nouvelles stations devant ouvrir d’ici 2026 – et un investissement gouvernemental de plus d’1 milliard de dollars dans la future “Bradfield City” près de l’aéroport débloqueront de vastes zones pour des projets industriels, commerciaux et résidentiels dpn.com.au dpn.com.au. Déjà, d’importants entrepôts et installations logistiques sont en construction près de l’aéroport, et la promesse d’une “ville à 30 minutes” dans la région de Parkland City à l’ouest attire à la fois les investisseurs et les acheteurs en quête d’opportunités de croissance. Ailleurs à Sydney, le Metro City & Southwest (prolongement du réseau de métro à travers le CBD et le sud-ouest) est en cours de mise en service, et la ligne Metro West (reliant le CBD à Parramatta d’ici ~2030) est en développement. Ces projets ferroviaires, ainsi que les mises à niveau des autoroutes (WestConnex, M12, etc.), améliorent la connectivité, stimulent le développement axé autour des nouvelles stations et augmentent la valeur des propriétés dans divers corridors (par exemple, le sud-ouest intérieur, Parramatta/Westmead, et le long du futur trajet Metro West). Globalement, l’investissement dans les infrastructures décentralise la croissance, stimule le développement dans l’ouest de Sydney et d’autres régions périphériques, ce qui, en retour, affecte la demande de terrains industriels, les marchés du logement suburbain et les choix d’implantation des entreprises.
Les sections suivantes examinent en profondeur chaque grand segment de marché – résidentiel, commercial (bureaux/commerces) et industriel – détaillant les conditions actuelles en 2025, les prévisions jusqu’en 2026–2028, ainsi que l’analyse des sous-marchés, les perspectives d’investissement et les défis.
Marché résidentiel de l’immobilier à Sydney
Tendances actuelles en 2025
Après un léger ralentissement en 2022-début 2023 déclenché par la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier de Sydney s’est redressé à la fin de 2023 et en 2024, et cette reprise s’est poursuivie en 2025. La croissance des prix s’est modérée par rapport aux sommets effrénés du boom de 2021, mais reste positive. Selon le National Housing Supply Council, les prix des logements à Sydney ont augmenté d’environ 4,9 % en 2024 (année civile), tandis que les loyers ont bondi de 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Bien que ces hausses annuelles aient été plus lentes que les fortes progressions de 2023, elles ont tout de même dépassé la croissance des revenus des ménages, aggravant l’accès au logement australianpropertyupdate.com.au. Début 2025, avec la baisse des taux par la RBA et le retour de la confiance des acheteurs, les valeurs immobilières ont retrouvé de l’élan. Les données de CoreLogic montrent que la valeur médiane des logements à Sydney était en hausse d’environ 5,2 % sur un an en février 2025 globalpropertyguide.com. Cela concorde avec les indicateurs d’un marché en transition : en mai 2025, les valeurs immobilières augmentaient d’environ 1,3 % par trimestre alors que la baisse des taux « relançait la demande » abc.net.au.
Sydney reste de loin la ville la plus chère d’Australie. Le prix médian d’une maison dans le Grand Sydney est d’environ 1,50 million de dollars à la mi-2025 yourmortgage.com.au, le plus élevé de toutes les capitales. (À titre de comparaison, Melbourne avoisine les 950 000 $ et Brisbane ~1,0 M$ yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Le prix médian d’un appartement à Sydney est d’environ 860 000 dollars yourmortgage.com.au. Ces prix élevés reflètent la pénurie chronique de logements à Sydney par rapport à la demande, ainsi que des revenus plus élevés. Ils signifient également que même de petites variations en pourcentage ont un impact important en dollars – par exemple, une hausse annuelle de 5 % ajoute environ 75 000 $ au coût d’une maison typique à Sydney. Les prix en 2025 ont été soutenus par une offre exceptionnellement restreinte sur le marché de la revente : de nombreux propriétaires retardent la vente en raison des récentes baisses de prix et des taux hypothécaires élevés, ce qui entraîne un faible volume d’annonces, tandis que la construction neuve est restée poussive (voir ci-dessous). Parallèlement, la demande des acheteurs a été soutenue par la croissance démographique et une amélioration du sentiment grâce à la baisse des taux d’intérêt. Le volume des transactions et les taux de succès aux enchères à Sydney ont augmenté en 2025 par rapport à 2024, en particulier pour les biens bien situés dans des fourchettes de prix abordables.
Le marché locatif est à un niveau de tension critique. Le taux de vacance des locations à Sydney est resté autour de 1 % ou moins en 2023–2025, reflétant une pénurie aiguë de logements locatifs alors que la migration a explosé. Les loyers ont ainsi atteint des niveaux record. Début 2025, Sydney est la ville la plus chère d’Australie pour se loger en location : le loyer médian demandé pour une maison est de 775 $ par semaine, tandis que pour les appartements il s’élève à 720 $/semaine mozo.com.au mozo.com.au. Ces loyers ont augmenté d’environ 8 à 10 % au cours de la dernière année, même si le rythme de la hausse a commencé à ralentir fin 2024 mozo.com.au. L’inflation des loyers a largement dépassé la croissance des revenus, poussant davantage de ménages vers le stress locatif (plus de 30 % du revenu consacré au loyer) – près de la moitié des locataires de NSW se trouvent dans cette situation mozo.com.au mozo.com.au. La concurrence intense pour les locations a même poussé certains locataires à offrir un loyer supérieur à la demande ou plusieurs mois d’avance (malgré les interdictions d’enchères sur les loyers) pour sécuriser un bien mozo.com.au. De telles conditions attirent de nouveau les investisseurs sur le marché, car les rendements locatifs se sont améliorés par rapport à leurs plus bas historiques. Une maison typique à Sydney dégage désormais un rendement brut d’environ 2,7 % (avec 40 000 $ annuels sur une maison à 1,5 M$), et un appartement autour de 4,2 % bruts, soit nettement plus qu’il y a quelques années quand les rendements sont descendus en dessous de 2,5 % pour les maisons. Toutefois, les coûts d’emprunt élevés signifient que de nombreux investisseurs à effet de levier subissent encore des flux de trésorerie négatifs à court terme. En résumé, le marché immobilier de Sydney en 2025 se caractérise par des prix en hausse, des loyers qui grimpent en flèche, et une pénurie de logements très sévère, le tout sur fond de conditions d’emprunt légèrement améliorées et de défis persistants en matière d’accessibilité.
Analyse régionale/des banlieues : Les contraintes d’accessibilité et les infrastructures redéfinissent les tendances de la demande au sein du Grand Sydney. Au cours de l’année écoulée, certaines des plus fortes hausses de prix ont eu lieu dans les zones périphériques où les prix sont (relativement) plus bas. Par exemple, St Marys à l’ouest de Sydney a vu le prix des maisons bondir de +8,4 % au cours des 12 derniers mois, et Richmond–Windsor (extrême nord-ouest) a augmenté de +6,7 % yourmortgage.com.au. Des banlieues comme Fairfield dans le sud-ouest (~+6,5 %) ont également surperformé yourmortgage.com.au. Ces zones, toutes avec un prix médian des maisons bien inférieur à la médiane de la ville (souvent entre 700 000 $ et 900 000 $), ont bénéficié de l’intérêt des primo-accédants et des investisseurs à la recherche de rendements locatifs plus élevés. Une forte croissance démographique dans l’ouest de Sydney, associée à de nouvelles infrastructures (comme les améliorations des transports et le futur aéroport), dynamise ces marchés. En revanche, de nombreuses banlieues premium du centre-ville et des zones côtières (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) ont connu une croissance plus faible, voire de légers reculs en 2024, car leurs prix déjà élevés étaient plus sensibles aux hausses des taux d’intérêt. Cela dit, depuis le début de 2025, le segment haut de gamme du marché a également retrouvé un certain dynamisme, aidé par l’amélioration des conditions financières et le retour de l’intérêt étranger. Les propriétés de prestige dans les zones prisées (par exemple, les banlieues huppées du port à l’est) voient une demande renouvelée de la part des ménages locaux aisés souhaitant s’agrandir et de quelques acheteurs internationaux, même si l’activité des acheteurs étrangers reste en dessous du pic du milieu des années 2010.
Le marché des appartements de Sydney montre une divergence similaire. La demande pour les unités situées dans les banlieues intermédiaires et extérieures (souvent près des universités ou des pôles de transport) a augmenté, car les acheteurs de maisons évincés par les prix et les nouveaux arrivants se tournent vers des options plus abordables. Les prix des appartements dans des quartiers comme Parramatta, Liverpool et le long des corridors de la ligne Metro sont en hausse. Les appartements du centre-ville, qui étaient à la traîne pendant le COVID, ont rebondi fortement au niveau des loyers et voient désormais la croissance des prix revenir avec le retour massif des étudiants et jeunes professionnels en ville. Néanmoins, la croissance globale des prix des unités (à l’échelle de la ville) est restée modérée – à peu près stable ou en légère hausse de quelques pourcents sur l’année – car un afflux de nouveaux appartements issus du dernier boom, ainsi que des inquiétudes persistantes sur la qualité de construction (ex : défauts dans les immeubles de grande hauteur) ont freiné l’enthousiasme des acheteurs. Cela change alors que les loyers atteignent des records historiques et que l’écart de prix important entre les unités et les maisons (médiane unité ~860k $ contre maison 1,5M $) pousse davantage d’acheteurs vers le marché des unités abc.net.au. Domain indique que les incitations pour les primo-accédants et les pressions sur l’accessibilité accroissent l’intérêt pour les unités, et s’attend à ce que les valeurs des unités atteignent de nouveaux sommets à Sydney d’ici 2025–26 abc.net.au abc.net.au.
En résumé, les régions extérieures abordables et le segment des unités tirent la croissance, tandis que les marchés les plus chers se rétablissent plus progressivement. Les corridors de croissance clés à surveiller incluent le sud-ouest de Sydney (Bringelly–Austral–Liverpool) et le nord-ouest (Marsden Park–Riverstone) où des milliers de nouveaux logements sont en cours de construction, ainsi que des pôles établis comme Parramatta (le « deuxième CBD » de Sydney), qui attire d’importants projets de bureaux, de commerces et résidentiels à haute densité. Ces zones bénéficient directement des investissements dans les infrastructures et du report de population. Pendant ce temps, les Eastern Suburbs et North Shore restent les zones les plus chères (de nombreux quartiers avec un prix médian des maisons supérieur à 3 M$) ; bien que la demande y soit stable, les taux de croissance y sont plus modérés en raison du plafond d’accessibilité et d’un manque de nouvelles offres (terrain limité).
Dynamique de l’offre, de la demande et des politiques
L’offre de logements à Sydney peine à suivre la demande. Les mises en chantier de nouveaux logements ont ralenti par rapport aux pics de 2016-2018, en raison de facteurs tels que la prudence des promoteurs, l’augmentation des coûts de construction et le lancement moins fréquent de projets d’appartements ces dernières années. En 2024, seulement 177 000 nouveaux logements ont été construits dans toute l’Australie, soit bien en deçà des quelque 223 000 nécessaires pour répondre à la demande nationale australianpropertyupdate.com.au. La Nouvelle-Galles du Sud (et Sydney comme son plus grand marché) a largement contribué à ce déficit. Les prévisions d’approvisionnement en logements pour le Grand Sydney (par NSW Planning) estiment que 172 900 nouveaux logements seront ajoutés sur 6 ans jusqu’en 2028-29, avec une moyenne d’environ 28 800 logements par an planning.nsw.gov.au. Bien que ce rythme soit un progrès par rapport aux récentes années de construction, cela pourrait encore ne pas suffire. Les projections fédérales suggèrent que Sydney a besoin d’environ 40 000 logements ou plus par an pour atteindre l’objectif de l’Accord, laissant ainsi un écart important. De plus, la prévision de l’État est un « scénario de base », qui pourrait être optimiste si des obstacles économiques ou réglementaires persistent planning.nsw.gov.au.
Plusieurs contraintes freinent la construction à Sydney. L’inflation des coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre rend difficile pour les promoteurs de dégager un profit, en particulier sur les projets à haute densité – en effet, une analyse a révélé qu’en 2023, le coût moyen des projets d’appartements à Sydney dépassait les prix de vente finaux, rendant de nombreux projets non viables nhsac.gov.au nhsac.gov.au. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses tours d’appartements approuvées dans le pipeline de Sydney sont au point mort ou ont été abandonnées, contribuant ainsi à une pénurie de nouveaux logements. Le gouvernement de l’État en a pris acte en encourageant la construction pour la location (build-to-rent), qui peut tolérer des rendements initiaux plus faibles en échange de revenus à long terme, grâce à des allègements fiscaux abc.net.au. Pendant ce temps, les délais d’approbation des permis de construire et l’opposition des riverains (NIMBYisme) demeurent des obstacles à l’augmentation de la densité dans les quartiers établis. Les ouvertures de terrains vierges à la périphérie de Sydney s’accélèrent (en particulier autour du nouvel aéroport et dans le sud-ouest et le nord-ouest périphériques de Sydney), mais ces nouvelles communautés nécessitent des infrastructures simultanées – routes, transports publics, écoles – ce à quoi répond précisément la nouvelle politique du gouvernement du NSW permettant aux promoteurs de construire des infrastructures publiques abc.net.au abc.net.au.
Du côté de la demande, les tendances démographiques renforcent le besoin fondamental de logements. Non seulement la migration internationale a rebondi, mais la formation des ménages évolue – des tailles de ménage plus petites (en raison de mariages plus tardifs, d’une augmentation des foyers d’une seule personne, etc.) signifient qu’il faut davantage de logements par habitant. On prévoit que la migration nette vers l’Australie restera élevée jusqu’à la fin des années 2020 (bien qu’un peu en dessous du pic de 2022–23), et Sydney attire généralement une grande part des migrants pour le travail et les études abc.net.au. De plus, l’activité des acheteurs étrangers – bien qu’un facteur moins important qu’au milieu des années 2010 – connaît quelques évolutions. Les acheteurs chinois restent très présents sur le marché des appartements neufs et du segment des maisons de luxe à Sydney afr.com. Cependant, l’interdiction fédérale temporaire des achats étrangers de logements de revente (2025–2027) limitera une source de demande (auparavant, les résidents temporaires pouvaient acheter un logement existant pour y habiter). Cela pourrait légèrement atténuer la concurrence pour certains biens (par exemple, les maisons de seconde main dans les quartiers prisés par les titulaires de visas temporaires), mais, globalement, l’achat de logements existants par des étrangers était déjà limité. L’investissement étranger reste le bienvenu dans les nouveaux projets, et d’ailleurs de grands promoteurs internationaux venus de Chine, de Singapour, etc., sont impliqués dans des projets à Sydney – bien que certains aient ralenti leurs activités en raison des contrôles des capitaux et des risques locaux du marché.
Les politiques gouvernementales influenceront également la demande des primo-accédants. L’État de Nouvelle-Galles du Sud (NSW) a récemment remplacé une option de courte durée qui permettait aux primo-accédants de payer une taxe foncière annuelle à la place des droits de mutation initiaux (le nouveau gouvernement d’État est revenu à la formule traditionnelle des allègements sur les droits de mutation). Les dispositifs fédéraux (comme le Home Guarantee, les essais de copossession, etc.) continuent d’aider certains acheteurs. De telles mesures, combinées à l’anticipation de nouvelles baisses de taux d’intérêt jusqu’en 2026, impliquent que la demande de logements à Sydney devrait rester solide, même si l’accessibilité demeure un problème. Comme l’a noté la cheffe de la recherche de Domain, le marché de Sydney est très sensible aux taux – une baisse des taux se traduit rapidement par une hausse des prix abc.net.au. Cette dynamique se vérifie : dès que les taux ont commencé à baisser en 2025, les prix sont repartis à la hausse, une “piqûre de rappel” pour les acheteurs potentiels qui espéraient une baisse durable abc.net.au.
En bref, Sydney fait face à un casse-tête immobilier « inévitable » : de solides fondamentaux démographiques et de revenu stimulent la demande, mais l’offre suit difficilement en raison de freins structurels. Cela devrait maintenir une pression à la hausse sur les prix et les loyers jusqu’en 2028, quoique à un rythme de croissance plus modéré que lors des précédents booms, sauf choc économique majeur. L’accessibilité restera un enjeu crucial : pour beaucoup de ménages à revenu moyen, devenir propriétaire à Sydney est de plus en plus inatteignable sans aide conséquente ou héritage (le ratio prix des logements/revenus en Australie est d’environ 8,0 au niveau national, et encore plus élevé à Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Les décideurs politiques tentent de stimuler l’offre (y compris les logements abordables et sociaux), mais le déficit de logements devrait persister et même se creuser d’ici 2029 avec les politiques actuelles australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Prévisions 2026–2028 (Prix, Loyers & Demande)
Prix de l’immobilier : Les prévisions consensuelles annoncent une poursuite de la croissance de la valeur des logements à Sydney au cours des prochaines années, bien que de manière plus modérée que les hausses annuelles à deux chiffres de 2021. Selon les dernières projections de Domain, le prix médian des maisons à Sydney devrait augmenter d’environ +7% d’ici l’exercice 2025–26, atteignant environ 1,83 million de dollars en juin 2026 abc.net.au. Cela implique une hausse d’environ 112 000 $ en une année – plus que le salaire annuel moyen – ce qui met en évidence l’ampleur des prix à Sydney abc.net.au abc.net.au. Les prix des appartements à Sydney devraient grimper d’environ +6% sur la même période, pour atteindre environ 889 000 $ (un record) abc.net.au. Domain attribue ces hausses à l’effet stimulant des baisses de taux d’intérêt qui améliorent la capacité d’emprunt des acheteurs, combiné à une demande persistante de logements supérieure à l’offre abc.net.au abc.net.au. Toutefois, ils notent que la croissance sera plus lente que lors des cycles précédents en raison du plafond d’accessibilité et de l’important endettement immobilier des ménages abc.net.au. Une enquête Reuters auprès d’analystes va dans le sens d’une perspective modérée : au niveau national, les experts prévoient une croissance d’environ +3,7% des prix de l’immobilier en 2025, accélérant à +5,0% en 2026 et 2027 avec l’amélioration du cycle économique globalpropertyguide.com. Pour Sydney spécifiquement, cette enquête prévoit des gains plus modestes (~3% en 2025) par rapport aux plus petites capitales qui pourraient enregistrer une croissance de 5 à 8% globalpropertyguide.com. En somme, la plupart des prévisions anticipent une croissance annuelle à un chiffre, faible à modérée, à Sydney jusqu’en 2028, ce qui ferait progressivement grimper les prix vers de nouveaux sommets. D’ici 2027–28, si Sydney croît d’environ 5% par an, le prix médian des maisons pourrait approcher 2,1–2,2 millions de dollars, et celui des appartements environ 950 000 $.
Il est important de noter que les prévisions comportent une part d’incertitude. Les risques de hausse des prix incluent des baisses de taux plus rapides ou de nouveaux incitatifs gouvernementaux (qui pourraient stimuler fortement la demande) ainsi que la pénurie chronique (qui fixe un plancher aux prix). Les risques de baisse incluent toute récession économique ou nouvelle hausse des taux (par exemple, si l’inflation repart à la hausse) ainsi que de potentielles réformes politiques comme des changements fiscaux (il y a un débat périodique sur la réduction des incitations aux investisseurs telles que la déduction des intérêts négatifs ou les abattements sur les plus-values, qui, si elles étaient mises en œuvre, pourraient freiner la demande des investisseurs). Sauf imprévu, le scénario de base est une appréciation modérée des prix. Le marché de Sydney devrait rester segmenté : les maisons abordables en périphérie et les unités de milieu de gamme pourraient enregistrer la plus forte croissance en pourcentage, tandis que le très haut de gamme progresserait plus lentement (mais à partir d’un niveau déjà élevé). D’ici 2028, les experts de l’habitat estiment que la crise d’accessibilité restera au premier plan—même si la hausse des prix ralentit, sans augmentation significative de l’offre ou bouleversements majeurs de la demande, Sydney restera sans doute l’une des villes les moins abordables au monde.
Locations : La croissance des loyers devrait ralentir par rapport à l’extrême tension de 2022–24, mais les conditions resteront à l’avantage des propriétaires bailleurs à court terme. Avec un taux de vacance locative prévu pour rester très bas (peut-être remonter légèrement à ~2% d’ici 2026, ce qui reste serré), les loyers devraient continuer d’augmenter, mais à un rythme décroissant à mesure que de plus en plus de locataires atteignent des limites de solvabilité. Le National Housing Supply Council s’attend à une modération de la croissance des loyers au cours des quatre prochaines années – ils prévoient en effet une légère baisse du ratio prix des logements/revenu et un ralentissement de l’inflation des loyers, soit une légère amélioration possible de l’accessibilité australianpropertyupdate.com.au. En pratique, même si la hausse des loyers ralentit à, disons, 2–4% par an (contre 8–10% récemment), cela signifierait qu’en 2028 le loyer médian à Sydney pourrait dépasser 850 $/semaine pour les maisons et environ 800 $/semaine pour les appartements. Ces niveaux de loyer, associés à l’évolution éventuelle des salaires, détermineront si la location restera aussi tendue qu’actuellement ou un peu moins. Un autre facteur est le secteur du build-to-rent : des milliers d’appartements BTR (soutenus souvent par des investisseurs institutionnels) sont en construction à l’échelle nationale, avec la Nouvelle-Galles-du-Sud offrant des incitations fiscales pour en encourager la construction. Par exemple, en 2025, environ 8 900 unités BTR sont en construction à travers l’Australie brokerdaily.au, dont beaucoup à Sydney. Si cette filière aboutit, les projets BTR (qui offrent généralement des baux plus longs et une gestion locative professionnelle) pourraient accroître modestement l’offre locative à Sydney d’ici 2026–2028, ce qui plafonnerait la hausse des loyers. Cependant, compte tenu de l’ampleur de la pénurie, tout soulagement sera sans doute marginal. Dans l’ensemble, il faut s’attendre à ce que les loyers continuent de croître plus vite que les revenus pendant encore quelques années (mais moins brutalement qu’en 2022–23), avant qu’un équilibre possible, avec l’arrivée de nouvelles constructions, ne vienne tempérer le marché.
Perspectives sur l’offre : La construction de logements à Sydney devrait légèrement augmenter vers la fin des années 2020, grâce à de nombreuses mesures politiques et à une éventuelle diminution des coûts de construction. Les initiatives du gouvernement de la Nouvelle-Galles du Sud visant à libérer des terrains et à permettre la fourniture privée d’infrastructures pourraient raccourcir les délais de développement dans les zones de croissance abc.net.au. Le Fonds pour l’avenir du logement australien du gouvernement fédéral (s’il est pleinement mis en œuvre) injectera des fonds pour des dizaines de milliers de nouveaux logements sociaux et abordables dans les années à venir. Les promoteurs privés, constatant la demande soutenue et l’amélioration des coûts de financement (avec la baisse des taux d’intérêt), pourraient retrouver la confiance nécessaire pour lancer davantage de projets d’ici 2025–26. Par exemple, les lotissements de maisons en périphérie de Sydney reprennent de la vigueur, et certains projets d’appartements mis en attente pourraient être relancés si la demande en prévente revient. Néanmoins, les experts du secteur avertissent qu’un soulagement notable de l’offre n’est pas prévu avant plusieurs années – le pipeline pour 2025–2027 est en grande partie fixé, et il ne répondra pas à la demande. Ainsi, l’équilibre offre-demande à Sydney restera tendu. D’ici 2028, nous pourrions voir un meilleur alignement si les réformes portent leurs fruits, mais comme l’a conclu le Housing Supply Council, le déficit devrait s’aggraver avant de se résorber australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Cela implique que les conditions de marché favorables aux vendeurs (pour les propriétaires) ainsi qu’une forte concurrence pour les acheteurs/locataires vont persister.
Opportunités d’investissement et risques dans le résidentiel
L’immobilier résidentiel à Sydney offre à la fois des opportunités attractives et des risques notables pour les investisseurs et les acheteurs de maison au cours des prochaines années :
- Opportunités : La demande fondamentale à Sydney – stimulée par la croissance démographique, une économie forte et l’attrait d’une ville mondiale – offre une base solide aux investissements immobiliers. Avec la reprise des prix et des taux d’intérêt qui devraient baisser, il y a un potentiel de croissance du capital jusqu’à la fin des années 2020 (quoique à des rythmes modérés). Les rendements locatifs se sont améliorés, notamment pour les appartements, ce qui signifie que les nouveaux investisseurs peuvent obtenir de meilleurs flux de trésorerie qu’il y a quelques années (par exemple, environ 4 % de rendement brut sur les appartements). De plus, certains segments et localités pourraient surperformer : par exemple, les terrains dans les couloirs de croissance (Ouest de Sydney près de l’Aerotropolis, ou le Nord-Ouest autour des nouveaux arrêts de métro) pourraient connaître une appréciation supérieure à la moyenne alors que l’infrastructure et l’emploi transforment ces zones. Investir dans des appartements bien situés pourrait également être attractif, l’écart de prix avec les maisons signifiant que plus d’acheteurs/locataires se tourneront vers les unités ; déjà, la valeur des appartements à Sydney devrait atteindre des sommets historiques en raison de ce basculement de la demande abc.net.au abc.net.au. Le soutien du gouvernement au logement (comme les aides à l’achat pour les primo-accédants ou les dispositifs d’apport faible) soutient également l’entrée sur le marché, au bénéfice des propriétaires dans ces segments. En résumé, la pénurie chronique d’offres à Sydney et sa vitalité économique constituent des arguments solides pour l’investissement immobilier à long terme, à condition de pouvoir entrer sur le marché.
- Risques : Le risque principal est l’accessibilité financière et l’endettement. Les prix à Sydney sont si élevés qu’ils sont sensibles aux variations de taux d’intérêt et aux chocs économiques plus larges. Si l’inflation devait repartir à la hausse ou si l’économie mondiale ralentissait, les taux pourraient augmenter ou du moins ne pas baisser comme prévu, ce qui pourrait rapidement freiner la croissance des prix, voire entraîner une baisse du marché. Les acheteurs fortement endettés sont vulnérables aux hausses de taux ou des remboursements. Il existe aussi des risques réglementaires – par exemple, tout changement futur sur les avantages fiscaux des investisseurs (négative gearing, exonérations sur les plus-values) pourrait réduire la demande des investisseurs et faire pression sur les prix, notamment pour les appartements à vocation d’investissement. Un autre risque concerne la qualité de construction et le surplus d’offre dans certaines zones : certains quartiers ont connu une abondance de nouveaux immeubles de grande hauteur (par exemple Olympic Park, Zetland), et même si la vacance est faible actuellement, l’arrivée simultanée d’un grand nombre de nouveaux appartements pourrait accentuer la concurrence et ralentir la croissance des loyers pour les propriétaires dans ces quartiers. Les investisseurs doivent se méfier des copropriétés présentant des défauts ou des coûts d’entretien élevés, ce qui a posé problème en NSW. On note aussi un risque de concentration économique – la fortune de Sydney est liée à la finance, la tech et l’immigration ; toute politique qui réduirait drastiquement la migration ou une baisse de l’emploi dans les cols blancs (comme lors d’une crise financière) impacterait la demande de logement. Enfin, risque de liquidité : le marché de Sydney est cyclique, et vendre dans un cycle baissier peut être difficile (moins d’acheteurs capables d’acheter dans un contexte de resserrement du crédit). Les spéculateurs à court terme pourraient subir de fortes pertes s’ils achètent au sommet du marché et doivent vendre rapidement. Ainsi, même si le marché immobilier de Sydney semble être une “histoire de forte demande et d’offre limitée” favorable à l’investissement, il implique des coûts d’entrée élevés et une exposition aux cycles macroéconomiques.
| Indicateur (Sydney) | Statut/Évolution récente en 2025 | Perspectives 2026–2028 |
|---|---|---|
| Prix médian des maisons | ~1,50 M$ (juin 2025) ; rebond, +5 % en glissement annuel globalpropertyguide.com.Les plus élevés d’Australie yourmortgage.com.au. | Hausse progressive jusqu’à environ 1,83 M$ d’ici 2026 (+7 %) abc.net.au ; nouvelles augmentations modérées prévues (~3–5 %/an) jusqu’en 2028, sauf choc.Prix soutenus par une offre insuffisante et des baisses de taux. |
| Prix médian des unités | ~860 000 $ (juin 2025) ; relativement stable récemment (segment moins cher en demande) abc.net.au. | Nouveaux sommets attendus – ~889 000 $ d’ici 2026 (+6 %) abc.net.au.L’accessibilité et le passage des primo-accédants aux appartements devraient entraîner une croissance annuelle d’environ 4 à 5 % jusqu’en 2028. |
| Loyer annuel – Maison | 775 $/semaine (2025), en hausse d’environ 8 à 10 % sur un an ; vacance ~1 % (extrêmement faible) mozo.com.au. | La croissance des loyers ralentit mais reste positive.Le taux de vacance pourrait atteindre 2 % d’ici 2026-2027.Attendez-vous à des augmentations de loyer annuelles en pourcentage à un chiffre bas ; un léger soulagement si l’offre s’améliore, mais les loyers devraient rester ≥850 $/semaine d’ici 2028. |
| Loyer annuel – Unité | 720 $/semaine (2025), en hausse d’environ 10 % sur un an ; forte demande due au retour des étudiants mozo.com.au. | Poursuite de la hausse des loyers en 2025–26 puis modération.D’ici 2028, unités ~800 $/semaine.Les loyers élevés (et l’allègement des taux d’intérêt) maintiennent l’intérêt des investisseurs pour les appartements. |
| Ajouts à l’offre de logements | ~28 000 nouveaux logements par an prévus pour les 5 prochaines années planning.nsw.gov.au ; en dessous de la demande.Seulement 177 000 construits à l’échelle nationale en 2024 australianpropertyupdate.com.au. | La pénurie persiste. Les achèvements pourraient augmenter modestement d’ici 2027-28 si les réformes réussissent, mais resteront probablement encore en deçà des ~40 000/an nécessaires.Pénurie chronique maintenant une pression à la hausse sur les prix/loyers. |
| Demande des acheteurs & sentiment | Amélioration en 2025 grâce à des baisses de taux et à la croissance de la population ; les primo-accédants sont actifs mais sous pression. | Devrait rester solide à mesure que les taux baissent.Risque : si l’économie s’affaiblit ou si le crédit se resserre, la demande pourrait baisser.Dans l’ensemble, la forte migration et les perspectives d’emploi soutiennent une demande stable jusqu’en 2028. |
Sources : Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.
Tableau 1 : Marché résidentiel de Sydney – Indicateurs clés et prévisions
(Le tableau 1 met en évidence les indicateurs du marché résidentiel de Sydney et les tendances attendues.)
Marché de l’immobilier commercial à Sydney
L’immobilier commercial à Sydney en 2025 se caractérise par une reprise à deux vitesses. Le secteur des bureaux se stabilise après les perturbations liées à la pandémie, le secteur de la vente au détail connaît un regain surprenant, et l’ensemble du marché de l’investissement commercial profite d’un regain de confiance alors que les perspectives de taux d’intérêt s’améliorent. Ci-dessous, nous examinons les segments bureaux et vente au détail, les principaux sous-marchés géographiques, ainsi que les tendances prospectives, incluant les opportunités et risques.
Secteur des bureaux (bureaux du CBD et métropolitains)
Performance actuelle en 2025 : Le marché des bureaux à Sydney est dans les premiers stades de la reprise. Après les chocs de 2020–2021 (télétravail, hausse des vacances) et la baisse des valorisations en 2022–2023 (due à la hausse des rendements), les conditions en 2025 s’améliorent prudemment. Le taux de vacance des bureaux du CBD de Sydney a terminé 2024 à 12,8 % – un record sur plusieurs décennies – mais il semble avoir atteint un sommet cbre.com.au content.knightfrank.com. La demande de location début 2025 est restée stable, équivalente aux niveaux de 2024 cbre.com.au. Fait important, l’ajout d’offre a considérablement ralenti : après la livraison de 164 000 m² de nouveaux bureaux en 2024 (achèvement de grands projets), seulement environ 72 600 m² sont prévus pour 2025, principalement des rénovations cbre.com.au. Pratiquement aucune grande nouvelle tour n’ouvrira en 2025–2026, ce qui, associé à la poursuite du « flight to quality » (locataires passant à de meilleurs immeubles), devrait aider à absorber les surfaces vacantes existantes cbre.com.au. En effet, les immeubles de bureaux prime des quartiers centraux du CBD surperforment avec de faibles taux de vacance (certains immeubles prime au centre présentent moins de 5 % de vacance) et un fort intérêt des locataires, tandis que les immeubles de catégorie secondaire et les quartiers moins centraux peinent avec une vacance élevée cbre.com.au. Cette bifurcation se traduit dans les loyers : les loyers bruts des bureaux prime sont restés stables ou ont légèrement augmenté, et les propriétaires ont même commencé à réduire les incitations dans les immeubles haut de gamme (au 1er trimestre 2025, le niveau moyen des incitations est passé d’environ 36,4 % à 36,1 %, faisant croître le loyer effectif net d’environ 0,8 %) content.knightfrank.com. À l’inverse, les bureaux de catégorie inférieure offrent d’importantes incitations (40 % ou plus dans certains cas) pour attirer les locataires, et certains anciens immeubles de catégorie B en périphérie pourraient devenir effectivement obsolètes s’ils ne parviennent pas à être loués.
Les loyers du marché ont globalement montré une certaine résilience. En 2024, les loyers effectifs prime du CBD ont augmenté d’environ 5 % cbre.com, menés par Sydney (notamment le secteur central) et Brisbane, tandis que Perth a été le seul grand CBD à afficher une croissance négative des loyers cbre.com. Pour 2025, une nouvelle croissance modérée des loyers est attendue sur le marché des bureaux de Sydney cbre.com. Avec l’assèchement de la nouvelle offre et la reprise de l’expansion de certains locataires, les propriétaires d’actifs prime bénéficient d’un léger pouvoir de fixation des prix. Cependant, la demande de bureaux n’explose pas : de nombreux locataires restent prudents, certains réduisent la surface par employé, et la « nouvelle normalité » du travail hybride implique que les niveaux d’occupation des bureaux (utilisation physique) restent inférieurs aux normes pré-pandémiques. Ainsi, la reprise est progressive. La disponibilité en sous-location, qui a fortement augmenté entre 2020 et 2022, est en baisse à Sydney : en 2025, la vacance des sous-locations se rapproche de la moyenne à long terme (~1,3 % du parc), les entreprises ayant une meilleure visibilité sur leurs besoins en espace jll.com. C’est un signe positif que les excès d’espace sont en train d’être réabsorbés. L’activité d’investissement dans les bureaux de Sydney repart également à la hausse après un creux : au premier trimestre 2025, environ 1,3 milliard de dollars australiens d’actifs de bureaux du CBD de Sydney ont changé de mains, avec une part importante d’investisseurs étrangers (acquisition d’immeubles prime comme 135 King St et 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ces ventes indiquent que l’intérêt des acheteurs revient aux prix appropriés.
Sous-marchés clés des bureaux : Le CBD de Sydney (centre-ville) demeure le plus grand et le plus important quartier d’affaires, accueillant des locataires issus de la finance, de la technologie et des services professionnels. Au sein du CBD, le district « Core » (autour de Martin Place, George Street) affiche les meilleures performances – la vacance dans les tours de catégorie Premium y est très faible (certaines étant presque entièrement occupées), et les loyers sont en hausse. Le quartier Walsh Bay/Dawes Point (sur une partie du front de mer ouest) est également cité comme performant cbre.com.au, probablement grâce à de nouveaux développements de haute qualité (par exemple Barangaroo) attirant des locataires. En revanche, les zones périphériques du CBD et les immeubles plus anciens affichent une disponibilité plus élevée. En dehors du CBD, North Sydney (juste de l’autre côté du port) a connu un taux de vacance élevé après l’ouverture récente de plusieurs nouveaux bâtiments, mais attire les locataires exclus du CBD et devrait bénéficier de la future station de métro. Parramatta, le centre d’affaires de l’ouest de Sydney, voit son marché de bureaux croître, avec des agences gouvernementales et des entreprises financières ; son taux de vacance a grimpé avec l’arrivée de nouvelles surfaces mais devrait s’améliorer en l’absence de nouveaux projets imminents. D’autres centres métropolitains comme Macquarie Park, South Eveleigh et Olympic Park abritent des locataires spécifiques (technologies, éducation, etc.) et présentent généralement une vacance modérée. La grande question demeure : que va-t-il advenir des immeubles de bureaux anciens sous-utilisés ? Il est question de convertir certains en logements ou autres usages, mais cela n’est viable que pour quelques bâtiments sélectionnés. Le gouvernement de Nouvelle-Galles du Sud a évoqué des incitations à la conversion de bureaux en logements afin de soutenir tant le CBD que l’offre de logements, ce qui, si mis en place, pourrait légèrement réduire le parc de bureaux et la vacance au cours des prochaines années.
Prévisions 2026–2028 (bureaux) : Les analystes anticipent une poursuite de la reprise sur le marché des bureaux de Sydney jusqu’en 2026–27. Avec l’amélioration de l’économie et la remontée de la confiance des entreprises, l’absorption d’espaces de bureaux devrait redevenir positive (croissance nette) au milieu des années 2020. JLL, par exemple, prévoit que le taux de vacance dans le CBD de Sydney baissera progressivement entre 2025 et 2027 en l’absence d’une offre majeure nouvelle (seule une tour significative du CBD – 210 George St – est prévue vers 2026). D’ici 2027, la vacance pourrait se normaliser autour de 8–10%, contre un pic d’environ 13%. Ce resserrement devrait entraîner une croissance effective des loyers, surtout dans les immeubles de premier ordre. CBRE note que l’écart entre les loyers des nouveaux et anciens immeubles contribue à augmenter les loyers dans les actifs de meilleure qualité, et, à mesure que l’activité de sous-location contractionnaire diminue, les indicateurs de loyers globaux s’amélioreront cbre.com. On peut donc s’attendre à des hausses annuelles de loyers de l’ordre de 1 à 5% dans les bureaux de premier ordre à Sydney sur la période 2025–2028. Les loyers du secteur secondaire resteront vraisemblablement stables (fortes incitations) tant que la vacance dans ce segment ne baissera pas sensiblement.
Du côté des investissements, la valeur des capitaux de bureaux devrait se stabiliser et potentiellement augmenter vers la fin des années 2020. Les rendements des bureaux ont fortement augmenté en 2022 (baisse des prix d’environ 20 % par rapport à leur pic dans certains cas) en raison de la hausse des taux d’intérêt. Les rendements des bureaux prime de Sydney se situent actuellement autour de 6,0 % (début 2025) content.knightfrank.com, après s’être stabilisés à ce niveau pendant quelques trimestres. À mesure que l’environnement de taux d’intérêt s’assouplira, une compression des rendements est attendue – Knight Frank prévoit que les rendements commenceront à “se resserrer” (se renforcer) au second semestre 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield prévoit également qu’un « poids croissant du capital » à la recherche d’actifs de bureaux de qualité, combiné à des baisses de taux, entraînera une certaine compression des rendements fin 2025 et début 2026 cushmanwakefield.com. Même un raffermissement de 25 à 50 points de base des rendements d’ici 2026 stimulerait considérablement la valeur des bureaux (éventuellement une hausse de valeur de +5 à 10 %). Ainsi, les rendements totaux des bureaux pourraient redevenir positifs après une période creuse. Les investisseurs resteront cependant sélectifs : les bâtiments bien situés, modernes et respectueux des critères ESG (bâtiments “verts”) seront privilégiés, alors que les anciens immeubles non rénovés seront à la traîne, voire reconvertis. Les bureaux de Sydney et Brisbane devraient surperformer ceux des autres villes grâce à une reprise plus forte de la demande cushmanwakefield.com. D’ici 2028, le marché des bureaux de Sydney devrait reposer sur des bases bien plus solides, même s’il est peu probable qu’il atteigne les niveaux de vacance ultra-faibles de la fin des années 2010 compte tenu de la tendance durable au travail flexible.
Opportunités & risques (bureaux) : Le marché des bureaux à Sydney présente des opportunités pour les investisseurs capables d’identifier des actifs à des valeurs cycliquement basses avec un potentiel de reprise à la hausse. Le cycle actuel de « dépréciation des prix » post-pandémie semble avoir en grande partie touché à sa fin brokerdaily.au – les mauvaises nouvelles sont déjà intégrées dans les prix, et les marchés sont davantage protégés contre de nouvelles baisses brokerdaily.au. Cela suggère que nous pourrions approcher du plancher pour les valeurs du capital des bureaux, ce qui en fait un moment opportun pour les investisseurs à long terme de revenir sur le marché. Les bureaux prime à Sydney offrent des rendements d’environ 6 %, soit une prime importante par rapport aux obligations à 10 ans (~3,5–4 % en 2025) et avec un potentiel de resserrement du rendement, l’argument en faveur d’une allocation à l’immobilier se renforce brokerdaily.au. En effet, Knight Frank note que la volatilité relative des actions/obligations par rapport à la stabilité des revenus de l’immobilier prime incite certains investisseurs à augmenter de nouveau leur allocation dans l’immobilier brokerdaily.au. Il existe également une opportunité dans la repositionnement value-add – des bâtiments anciens bien situés peuvent être acquis à prix réduit puis rénovés ou réaménagés pour attirer des locataires (par exemple, la modernisation des équipements pour séduire les salariés alors que les entreprises tentent de faire revenir leur personnel au bureau). Côté utilisateurs, les locataires peuvent profiter du marché plus souple en 2025 pour s’engager sur des baux avantageux (loyers bas et incitations élevées) dans des immeubles de qualité sur le long terme, avant un éventuel durcissement.
Des risques subsistent cependant dans le secteur des bureaux. Le futur du travail est la grande inconnue – si le travail hybride/télétravail devient encore plus répandu ou en cas de récession affectant l’emploi, la demande d’espace de bureaux pourrait stagner ou diminuer. Certaines entreprises ont effectivement réduit leurs besoins en surfaces, et une partie de la main-d’œuvre attend désormais de la flexibilité, ce qui signifie que le taux d’occupation (utilisation) des bureaux pourrait rester durablement inférieur aux niveaux d’avant COVID. Cela pourrait limiter la croissance des loyers ou entraîner un taux de vacance structurellement plus élevé dans les emplacements secondaires. Risque économique : les bureaux sont très sensibles à la croissance des emplois de type cadre ; toute baisse dans les secteurs de la finance ou de la technologie (deux grands locataires à Sydney) nuirait à la location. De plus, même si l’on s’attend à une baisse des taux d’intérêt, si ce scénario ne se concrétise pas (ou si l’accès au crédit se resserre du fait de problèmes mondiaux), la compression attendue des rendements et la reprise des investissements pourraient ne pas se matérialiser. Le risque de liquidité est aussi notable pour les bureaux – de nombreux investisseurs institutionnels ont des mandats spécifiques et, si la confiance se détériore de nouveau, les volumes de transactions pourraient s’assécher (comme on a pu le voir en 2022–23). Enfin, le spectre du défaut ou de la réduction de surface des locataires plane : en cas de ralentissement économique mondial, certaines entreprises pourraient se contracter, augmentant de manière inattendue l’offre d’espaces en sous-location sur le marché.
Secteur du commerce de détail (Immobilier de détail & Centres commerciaux)
Peut-être de façon surprenante, l’immobilier de détail est devenu un point fort en 2025 après plusieurs années difficiles. Pendant la pandémie, le commerce de détail (en particulier les boutiques de CBD et les grands centres commerciaux) a souffert des confinements et de l’essor du commerce en ligne, tandis que l’immobilier industriel était le segment le plus performant. Désormais, la tendance s’est en partie inversée : la fréquentation des consommateurs et les dépenses ont rebondi, et l’immobilier de détail attire de nouveau les investisseurs. En fait, les observateurs du secteur prédisent que le commerce de détail sera le segment commercial phare en 2025, un changement par rapport aux années récentes où l’industriel menait la danse publications.raywhite.com.
Tendances du marché 2025 : Les performances de l’immobilier de détail à Sydney varient selon le format. Les centres commerciaux de quartier (dont l’ancrage est assuré par des supermarchés et des services essentiels) ont fait preuve d’une grande résilience – leur taux d’occupation est resté élevé même pendant le COVID et ils ont profité de la croissance démographique en banlieue. Beaucoup de ces centres affichent presque complet avec un faible taux de vacance (~4 % ou moins) et ont même vu les loyers augmenter puisque les galeries ancrées par l’alimentaire sont en demande (ces actifs offrent un revenu stable, d’où l’intérêt des investisseurs) linkedin.com linkedin.com. Les grands centres commerciaux régionaux (comme les centres commerciaux Westfield) ont connu une reprise plus difficile – certains commerçants non alimentaires ont fermé pendant la pandémie, et ces centres ont dû évoluer, en renforçant l’offre de restauration et de loisirs pour attirer à nouveau les clients. Cependant, à l’horizon 2025, les principaux centres commerciaux de Sydney annoncent que la fréquentation et les ventes des clients s’approchent ou dépassent les niveaux de 2019, grâce au retour du tourisme et à un relâchement de la demande de consommation refoulée. Les ventes au détail en Australie ont augmenté d’environ 3,6 % d’une année sur l’autre début 2025 colliers.com.au, et la Nouvelle-Galles du Sud a tiré une grande partie de cette croissance, ce qui indique que les détaillants de Sydney font de bonnes affaires.
Les données des investisseurs confirment la résurgence du commerce de détail : à la fin de 2024, l’immobilier commercial de détail représentait 41,1 % de toutes les transactions immobilières commerciales en nombre, soit une énorme augmentation par rapport à sa moyenne à long terme de 28 % publications.raywhite.com. Dans le même temps, la part des transactions industrielles est passée d’environ 60 % en 2023 à 50 %, les investisseurs revenant vers le commerce de détail publications.raywhite.com. Cette rotation s’explique par plusieurs facteurs : les rendements du commerce de détail étaient devenus plus élevés et plus attractifs après avoir été délaissés, et les perspectives de croissance des loyers se sont améliorées avec la réouverture des magasins et l’envie des consommateurs de revenir aux achats en personne. Les rendements totaux des actifs de détail ont dépassé tous les autres secteurs pendant deux trimestres consécutifs à la fin de 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Selon Ray White Commercial, les actifs de détail ont enregistré un rendement total de +2,8 % au dernier trimestre, surpassant les secteurs de bureaux et industriels publications.raywhite.com. Il est à noter que les actifs de détail secondaires (centres plus petits et non prime) ont parfois généré des revenus locatifs supérieurs à ceux des centres commerciaux haut de gamme, car leurs prix étaient très bas et leurs taux de capitalisation élevés, ce qui permet aux investisseurs qui les achètent actuellement d’obtenir un rendement en espèces élevé et un potentiel de revalorisation publications.raywhite.com.
À Sydney, les rendements des centres commerciaux de premier plan se situent généralement autour de 5 % (par exemple, un grand Westfield pourrait se négocier à un rendement de 5–6 %), alors que les centres de quartier et les zones de commerces spécialisés peuvent atteindre 6–7 % et plus. L’écart entre les rendements des commerces “prime” et secondaires s’est considérablement accru au cours de la dernière décennie, mais pourrait se réduire si la surperformance des actifs secondaires se poursuit. Les loyers des espaces de vente au détail commencent à augmenter légèrement : CBRE prévoit une croissance des loyers des centres commerciaux à un rythme faible, mais positif, en 2025, poursuivant la croissance observée en 2024 cbre.com. Sydney, tout comme Perth, devrait légèrement surperformer en termes de croissance des loyers de commerces cbre.com.au, en partie grâce à un afflux important de population mettant sous pression la capacité commerciale. Le développement de nouveaux commerces reste limité (pratiquement aucun nouveau centre commercial n’est construit, hormis des espaces commerciaux intégrés à des projets mixtes), ce qui signifie que les centres existants bénéficient d’un marché captif et peuvent soutenir des hausses de loyers à mesure que les ventes des commerçants s’améliorent. Seule réserve : il faudra surveiller de près les pressions inflationnistes et les tendances de la consommation – en 2024, la hausse des taux d’intérêt et du coût de la vie a certes freiné l’activité commerciale dans certains segments, mais à mesure que les taux devraient baisser en 2025–26, la confiance des consommateurs pourrait s’améliorer, ce qui serait bénéfique pour les commerçants.
Perspectives d’avenir : Les perspectives pour l’immobilier commercial jusqu’en 2026–2028 sont prudemment optimistes. La croissance démographique (via l’immigration) soutient directement les dépenses de détail, en particulier dans les nouveaux quartiers où les nouveaux ménages ont besoin d’options commerciales locales. L’arrivée massive de migrants à Sydney va soutenir la demande pour tout, des produits de première nécessité aux services. Le taux de pénétration du commerce en ligne, qui a bondi en 2020, s’est stabilisé – les ventes en ligne représentent environ 11–12 % de la vente au détail totale en Australie et leur part n’a pas significativement augmenté ces deux dernières années publications.raywhite.com. Les commerces physiques ont prouvé leur résilience ; les consommateurs reviennent pour l’expérience, et les commerçants adoptent de plus en plus une approche omnicanale (intégration des canaux en ligne et physiques). Cela suggère que les boutiques traditionnelles (surtout celles axées sur la proximité ou l’expérience) resteront essentielles. Les segments tels que l’alimentaire, la restauration, les services à la personne, la santé et le discount alimentent la demande locative pour les galeries et rues commerçantes. La tendance va vers le « commerce expérientiel » – les centres commerciaux intègrent des offres de divertissement (cinémas, bowling, aires de jeux) et des zones de restauration pour devenir des destinations de journée publications.raywhite.com. On peut s’attendre à ce que cela se poursuive, les centres qui réussiront étant ceux capables de combiner efficacement shopping et loisirs.
Les prévisions indiquent des loyers et des valeurs stables ou en légère amélioration pour les actifs commerciaux. Par exemple, si les taux d’intérêt baissent substantiellement d’ici 2026, la valeur en capital des centres commerciaux pourrait augmenter car les rendements se contractent légèrement (quoique sans doute moins radicalement que l’industriel en 2018–21). Côté loyers, la croissance suivra probablement l’inflation (un chiffre bas en pourcentage). Un risque à surveiller est le pouvoir d’achat des consommateurs : avec un endettement des ménages élevé, si la croissance économique faiblit, le commerce de détail non essentiel pourrait souffrir et certains commerçants pourraient réduire leur taille ou fermer. De plus, les changements structurels – par exemple, davantage d’achats en ligne pour certains produits – représentent un défi constant. Mais de nombreux commerçants se sont adaptés (click-and-collect, etc.), et les catégories moins exposées à la substitution en ligne (par ex. épiceries, cafés, coiffeurs, cliniques médicales) occupent désormais une plus grande part du mix locatif.
Approche régionale : Au sein du Grand Sydney, les points chauds du commerce de détail correspondent aux zones de croissance démographique. L’ouest de Sydney, par exemple, connaît une forte demande de nouveaux commerces à mesure que les quartiers s’agrandissent – d’où l’ouverture ou la planification de nouveaux centres commerciaux autour de Marsden Park, Leppington et Oran Park. Les rues commerçantes établies des banlieues (par ex. à Parramatta, Bondi, Chatswood) ont fortement rebondi avec des taux de vacance faibles, bien que le commerce du CBD (centre commercial du cœur de Sydney) se remet encore de la perte de certains touristes internationaux et de la fréquentation des bureaux. D’ici 2028, l’achèvement des lignes de métro créera de nouvelles opportunités commerciales autour des stations (par exemple, le commerce autour des stations Metro West à Five Dock ou Parramatta pourrait prospérer). De plus, le nouvel aéroport de l’ouest de Sydney stimulera le développement de commerces (et d’hospitalité) pour servir voyageurs et travailleurs.
| Segment | Conditions du marché 2025 (Sydney) | Prévisions/Perspectives 2026–2028 |
|---|---|---|
| Bureaux (CBD) | Taux de vacance ~12,7%–12,8% (fin 2024) – a atteint un pic et se stabilise cbre.com.au.Les loyers prime se maintiennent (loyers effectifs prime du CBD +5 % en 2024) cbre.com ; des incitations élevées (~35–40 %) restent courantes.Offre limitée de nouveaux biens en 2025–26 allégeant la pression cbre.com.au.Rendements ~6,0 % prime (après baisse de valeur) content.knightfrank.com. | Récupération progressive.Le taux de vacance devrait décliner vers ~8–10 % d’ici 2027 à mesure que l’absorption s’améliore (offre minimale).La croissance des loyers dans les bureaux de prestige reste à un chiffre bas chaque année cbre.com (la tendance « flight-to-quality » se poursuit).Les anciens bureaux peuvent prendre du retard ou être convertis à d’autres usages.Rendements attendus à se comprimer d’environ 25 à 50 points de base d’ici 2026 alors que les baisses de taux soutiennent les valeurs content.knightfrank.com, attirant plus d’investisseurs.Sydney probablement parmi les meilleures performances des bureaux en Australie cushmanwakefield.com. |
| Commerce de détail | Forte reprise.Les actifs de détail affichent les meilleurs rendements (rendement total de +2,8 % au dernier trimestre) publications.raywhite.com.La demande des investisseurs en hausse – le secteur de la vente au détail représentait 41 % des transactions en 2024 (contre une moyenne de 28 %) publications.raywhite.com.Faible taux de vacance dans les centres à ancrage alimentaire (~4 % ou moins) linkedin.com.Les loyers augmentent légèrement ; les loyers des centres commerciaux devraient connaître une croissance faible à un chiffre en 2025 cbre.com.Rendements : ~5–6 % pour les centres commerciaux de première qualité, plus élevés pour les centres commerciaux régionaux/supermarchés/retail de proximité. | Perspectives stables. La croissance démographique et l’offre limitée de nouveaux biens soutiennent les loyers – prévoyez une croissance annuelle des loyers de 1 à 3 % dans les centres bien situés cbre.com.Le secteur de la vente au détail est considéré comme le meilleur performeur de 2025–26 parmi les secteurs publications.raywhite.com, les investisseurs ciblant les centres suburbains.Risques : les dépenses de consommation pourraient s’atténuer ; mais le commerce de détail essentiel devrait rester résilient.Légère compression des rendements potentielle si les taux d’intérêt baissent (ce qui augmenterait les valeurs), bien que des rendements globalement stables soient probables.Globalement, les biens commerciaux devraient maintenir un taux d’occupation élevé et des revenus solides ; les centres réussis intégreront davantage de divertissements/expériences pour prospérer publications.raywhite.com. |
| Industriel | Voir la section suivante pour une analyse détaillée du marché industriel. Le secteur industriel à Sydney continue de prospérer : vacance ~2,8 % (T1 2025) assets.cushmanwakefield.com; les loyers continuent d’augmenter (mais plus lentement, +0,7 % trimestre à trimestre) assets.cushmanwakefield.com; demande sans précédent de la logistique, avec des rendements de premier plan d’environ 5,25 % à 5,75 %.Les investisseurs sont intéressés, mais les prix sont élevés ; un certain assouplissement des rendements a été constaté en 2022–24. | Voir la section suivante. Les perspectives sont positives mais en modération : légère augmentation du taux de vacance (à <3,5% d’ici fin 2025) avec un afflux important de l’offre, puis un resserrement à nouveau assets.cushmanwakefield.com.Croissance des loyers ~4% en 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, puis taux de croissance autour de la moitié des chiffres à un chiffre en 2026-27 dans les sous-marchés en sous-approvisionnement.Compression des rendements probable fin 2025–2026 alors que les baisses de taux améliorent le sentiment brokerdaily.au – Les rendements industriels de Sydney pourraient se renforcer de 25 à 50 points de base, compte tenu de l’intérêt mondial pour les actifs logistiques.Les moteurs de la demande à long terme (e-commerce, infrastructures telles que le nouvel aéroport) maintiennent ce secteur solide. |
Sources : CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.
Investissement et risque (commerce de détail) : Les investisseurs voient clairement une opportunité dans le commerce de détail en ce moment. Les rendements sont supérieurs à ceux d’autres classes d’actifs, et le discours est passé de « l’apocalypse du retail » à une vision plus équilibrée du commerce omnicanal. Sont particulièrement attractifs les centres de quartier et de sous-région ancrés par des supermarchés, qui offrent des revenus défensifs et basés sur les besoins linkedin.com publications.raywhite.com. Ces centres affichent un très faible taux de vacance et constituent une quasi-infrastructure au sein des communautés – un argument d’investissement solide. Il existe aussi un potentiel de hausse opportuniste dans certains grands formats de commerce de détail (centres pour biens volumineux) car la croissance du logement stimule la demande pour les articles ménagers, etc. Toutefois, les risques incluent les ralentissements des dépenses de consommation : si l’inflation et les coûts d’emprunt continuent d’entamer le pouvoir d’achat des consommateurs, la croissance des ventes au détail pourrait stagner, mettant les locataires sous pression. Déjà, les détaillants de vêtements ou de meubles ont vu leurs marges comprimées. Un autre risque réside dans la hausse des coûts d’exploitation pour les centres (énergie, salaires) ; si cela n’est pas compensé par des loyers plus élevés, cela pourrait réduire le revenu net. Le commerce en ligne reste une menace concurrentielle, en particulier pour des catégories telles que l’électronique ou les grands magasins ; les centres commerciaux doivent continuellement adapter leur offre locative pour rester pertinents (on pourrait voir plus d’intégration logistique, comme des mini-hubs de distribution dans les centres, ou davantage de locataires axés sur les services). De plus, le risque de taux d’intérêt affecte la valorisation du retail : si les rendements ne se compressent pas comme prévu et que les coûts d’emprunt restent élevés, les propriétaires très endettés pourraient être en difficulté. Cela étant dit, le climat actuel d’assouplissement des taux et les fondamentaux solides font du commerce de détail sans doute le « revenant » de l’immobilier commercial à l’approche de la fin des années 2020 publications.raywhite.com.
Tableau 2 : Résumé de l’immobilier commercial à Sydney (2025 et perspectives)
(Le tableau 2 résume les conditions de marché et les prévisions pour les segments bureaux, commerce et industriel à Sydney. Le segment industriel est développé dans la section suivante.)
Marché de l’immobilier industriel à Sydney
Le secteur de l’immobilier industriel et logistique de Sydney a été le grand gagnant de ces dernières années, et il demeure un segment clé à l’aube de 2025 – bien que sa croissance fulgurante s’assagisse vers un rythme plus soutenable. Ce secteur comprend des entrepôts, centres de distribution, espaces de production et terrains industriels répartis dans la zone métropolitaine de Sydney (avec une concentration dans l’ouest de la ville). Les principaux moteurs ont été le boom du e-commerce, la réorganisation des chaînes d’approvisionnement et le manque de foncier disponible, ce qui a entraîné des taux de vacance historiquement bas et des loyers en forte hausse entre 2021 et 2023. En 2025, le marché industriel reste très robuste, quoique en phase de normalisation par rapport à ces sommets.
La nouvelle offre augmente enfin après des années de sous-construction.
Au premier trimestre 2025 seulement, Sydney a vu environ 185 000 m² de nouveaux espaces industriels achevés assets.cushmanwakefield.com – des projets comme l’immense centre de distribution de 65 000 m² de Toll à Kemps Creek, et des développements spéculatifs à Chipping Norton (28 100 m²) et Moorebank assets.cushmanwakefield.com.Pour l’année complète 2025, un record d’environ 950 000 m² de nouveaux espaces devrait être livré à Sydney assets.cushmanwakefield.com.Plus de la moitié de cela est spéculatif (construit sans locataires pré-engagés), ce qui représente un changement par rapport aux années récentes où les pré-engagements dominaient assets.cushmanwakefield.com.Les principaux projets pré-loués incluent le nouveau méga-entrepôt d’Amazon dans le domaine Oakdale East de Goodman et le grand centre de distribution de Woolworths dans le pôle Light Horse de Charter Hall à Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Environ 55 % du pipeline de 2025 est déjà pré-engagé, mais le reste mettra à l’épreuve la capacité du marché à absorber de l’espace assets.cushmanwakefield.com.Cet afflux d’offre explique pourquoi le taux de vacance a légèrement augmenté et devrait augmenter légèrement au cours des 6 prochains mois, tout en restant inférieur à 3,5% d’ici la fin de 2025 assets.cushmanwakefield.com.Au-delà de 2025, le développement pourrait ralentir : les défis de faisabilité et les contraintes foncières (rareté des terrains zonés et concurrence des centres de données) entraînent le report ou l’annulation de certains projets prévus assets.cushmanwakefield.com.De nombreux promoteurs retardent les constructions spéculatives jusqu’à ce qu’ils sécurisent des locataires, compte tenu des coûts de construction élevés et des coûts de financement plus importants.Cela suggère qu’après la vague actuelle, la nouvelle offre pourrait baisser, ce qui signifie à son tour que le taux de vacance pourrait de nouveau se resserrer à partir de fin 2025 et en 2026 une fois que l’espace livré sera absorbé assets.cushmanwakefield.com.Tendances actuelles en 2025
Vacance et offre : Le taux de vacance des entrepôts industriels à Sydney reste extraordinairement bas, bien qu’il ait légèrement augmenté avec l’arrivée de nouvelles offres sur le marché. Au premier trimestre 2025, le taux de vacance est passé à 2,8 % (contre environ 2,5 % fin 2024) assets.cushmanwakefield.com. Cette hausse a été provoquée par une vague d’achèvements – y compris de grandes installations comme un entrepôt de 26 000 m² à Marsden Park et une installation logistique de 25 000 m² au terminal intermodal de Moorebank – ainsi qu’un grand espace remis sur le marché (un ancien centre de distribution Coles de 74 000 m² sous-loué à Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Même avec cela, un taux de vacance de 2,8 % reste extrêmement tendu selon les normes historiques. Dans de nombreux sous-marchés, il reste difficile de trouver un espace immédiatement disponible, en particulier pour les besoins de petite et moyenne taille. En termes de surface, la majorité (62 %) des espaces vacants actuels se trouvent dans des installations modernes et de qualité supérieure assets.cushmanwakefield.com, bien que ces dernières aient tendance à se louer plus rapidement ; les sites secondaires plus anciens restent souvent vacants plus longtemps (certains bâtiments secondaires sont inoccupés depuis plus de 6 mois) assets.cushmanwakefield.com. Il est à noter que les espaces en sous-location représentent une part modeste (environ 25 %) des vacances assets.cushmanwakefield.com, ce qui signifie que la majorité des vacances proviennent directement des propriétaires cherchant des locataires.
Loyers et prix : Les loyers industriels à Sydney ont connu une croissance extraordinaire au cours des dernières années. Les loyers faciaux nets prime ont augmenté d’environ 20 à 30 % d’une année sur l’autre en 2022, alors que la vacance atteignait un niveau historiquement bas. Début 2023, la croissance a culminé à environ +27 % en glissement annuel au niveau national cbre.com. En arrivant sur 2024–25, la croissance des loyers a ralenti mais reste soutenue. Au premier trimestre 2025, les loyers industriels à Sydney ont augmenté d’environ 0,7 % en moyenne par trimestre (soit ~3 % annualisé si la tendance se poursuit) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield prévoit une croissance des loyers de 4,3 % en 2025 dans l’ensemble de Sydney assets.cushmanwakefield.com. Certains sous-marchés affichent de meilleures performances que la moyenne : le Centre-Ouest (autour de Silverwater/Granville) a enregistré +1,4 % de croissance locative au dernier trimestre seulement assets.cushmanwakefield.com, ce qui reflète une offre très limitée sur ce secteur. Le Sud de Sydney (le marché central près de Port Botany et de l’aéroport) affiche également +0,5 % d’augmentation trimestrielle malgré des loyers déjà très élevés assets.cushmanwakefield.com. Les sous-marchés périphériques (Ouest extérieur, Sud-Ouest) connaissent à présent des hausses de loyers plus modestes, car la majorité de l’offre nouvelle s’y trouve, offrant ainsi davantage d’options et de pouvoir de négociation aux locataires assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Néanmoins, les incitations restent relativement faibles et se sont stabilisées après avoir légèrement augmenté en 2024 – les incitations typiques sont d’environ 10 à 17,5 % sur les installations existantes, et de 15 à 20 % sur les pré-engagements pour les grands nouveaux développements assets.cushmanwakefield.com. Ces niveaux d’incitation sont en hausse par rapport à moins de 10 % il y a un an, mais restent faibles comparés aux secteurs de bureaux ou de commerces, ce qui indique que les propriétaires gardent l’avantage.
En termes de dollars, les loyers des entrepôts prime dans l’ouest de Sydney (Outer West) se situent généralement entre 140 et 170 $ par m² nets, tandis que South Sydney peut dépasser 250 $/m² pour de petites unités prime – parmi les loyers industriels les plus élevés d’Australie en raison d’une extrême rareté du foncier. Les valeurs foncières ont également explosé (dans le sud de Sydney, le foncier industriel s’est échangé à plus de 3 000 $/m²) dpn.com.au. Le consensus est que la croissance des loyers continuera mais à des taux à un chiffre à l’avenir, un ralentissement après les hausses à deux chiffres jugées intenables. Ce sentiment est repris par CBRE : après le pic record de 27 % début 2023, la croissance des loyers industriels a ralenti à 9 % sur un an fin 2024 et devrait se modérer davantage, bien qu’elle reste positive compte tenu des contraintes d’offre cbre.com. Avec une vacance aussi faible, tout locataire ayant une urgence fait encore face à une pression haussière sur le loyer ; mais les grands utilisateurs prêts à attendre peuvent mieux négocier avec l’arrivée de nouvelles constructions.
Du côté investissement, les rendements industriels se sont comprimés à des plus bas historiques (<4 % pour les sites prime à Sydney) lors du pic de 2021, puis décompressés en 2022–23 avec la hausse des taux. Actuellement, les rendements prime industriels à Sydney se situent autour de 5,0 % à 5,5 % et les secondaires dans la fourchette haute de 5%–6%. Les données suggèrent une stabilisation des rendements – par exemple, une récente vente à Villawood s’est négociée autour d’un rendement core d’environ 5,45 % assets.cushmanwakefield.com. Désormais, avec des baisses de taux en vue, le sentiment redevient positif. La demande des investisseurs pour l’industriel/logistique reste élevée, tant au niveau national qu’international, grâce à la solidité des fondamentaux du secteur. Selon Knight Frank, la concurrence pour les actifs industriels prime à Sydney et Brisbane est “florissante”, les rendements de Brisbane recommençant déjà à se compresser, Sydney devant suivre brokerdaily.au. Les perspectives de Cushman indiquent que de nouveaux capitaux (y compris étrangers) visent la logistique australienne, et ils “s’attendent à voir une compression des rendements émerger fin 2025” sous la pression des fonds face à une offre limitée cushmanwakefield.com. Concrètement, si les taux d’intérêt baissent, les rendements prime industriels pourraient revenir vers les bas de 5 % voire les hauts de 4 % d’ici 2026, faisant grimper les valeurs. Le volume des transactions qui avait ralenti en 2023 devrait nettement rebondir – possiblement une hausse de plus de 10 % des volumes d’investissement industriel en 2025 cbre.com.au, avec davantage de transactions grâce à un rapprochement des attentes de prix entre acheteurs et vendeurs.
Points chauds géographiques : L’ouest de Sydney est l’épicentre de l’activité industrielle. L’Outer West (le long de la jonction M7/M4, dans des banlieues comme Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) et le Sud-Ouest (autour de la M5, Moorebank, Ingleburn) sont les endroits où la majorité des nouveaux parcs logistiques sont en développement. La proximité des autoroutes et (dans le cas de Moorebank) d’un port ferroviaire intermodal rend ces localisations attractives. Comme indiqué, de grands engagements anticipés par Amazon et d’autres entreprises se situent dans ces zones assets.cushmanwakefield.com. Le futur aéroport de l’ouest de Sydney est en train de catalyser de nouveaux quartiers industriels à Aerotropolis/Bradfield, qui devraient accueillir des industries de pointe dans la fabrication, le fret et l’aérospatiale – ce qui, au cours de la prochaine décennie, va bouleverser la donne. Déjà, le gouvernement de la Nouvelle-Galles du Sud a approuvé un ensemble d’entrepôts d’une valeur de 139 millions de dollars près de l’Aerotropolis en 2025 psnews.com.au. Pendant ce temps, le secteur industriel de Sydney intra-muros (South Sydney, inner west) reste très prisé pour la distribution du « dernier kilomètre », mais il n’y reste quasiment plus de terrain – de nombreux anciens sites industriels y sont convertis en usage mixte. Cela pousse les occupants vers l’ouest. Le Nord-Ouest (autour de Marsden Park jusqu’à Rouse Hill) est une autre zone de croissance pour l’industrie légère et l’entreposage du fait de l’expansion de la population. Et le Centre-Ouest (Silverwater, Auburn) est un ancien secteur avec un faible taux de vacance en raison de sa localisation centrale.
Perspectives 2026–2028
Les perspectives à moyen terme pour le marché industriel de Sydney sont fondamentalement solides, bien que la croissance effrénée cède la place à un rythme plus stable. Points essentiels pour 2026–28 :
- Vacance & offre : Le boom actuel de la construction va temporairement faire augmenter la vacance jusqu’en 2025, mais au-delà, la nouvelle offre risque de ne pas répondre à la demande. La disponibilité de terrains industriels à Sydney est limitée par la géographie et le zonage – l’ouest de Sydney dispose de terrain, mais l’infrastructure et les procédures d’urbanisme rythment la libération des terrains. Beaucoup de promoteurs se méfient aussi de la surconstruction étant donné les coûts élevés. Cushman prévoit que la vacance pourrait culminer à moins de 3,5 % en 2025 puis baisser dès la fin 2025 pour 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. D’ici 2027, la vacance pourrait revenir autour de ~2 % voire moins, si le développement ralentit. En résumé, le marché industriel de Sydney restera en situation de quasi plein-emploi, car la vacance frictionnelle normale sur un marché sain est d’environ 5 % et Sydney sera bien en dessous de ce seuil.
- Croissance des loyers : Attendez-vous à une poursuite de la croissance des loyers, mais à un rythme annuel de l’ordre de quelques pourcents seulement. Pour 2025, une augmentation de 4,3 % est prévue assets.cushmanwakefield.com ; une tendance similaire (probablement 3 à 5 % par an) est attendue pour 2026 et 2027. Certains marchés spécifiques pourraient dépasser les 5 % si l’offre y est particulièrement limitée assets.cushmanwakefield.com. Par exemple, si peu de nouveaux projets débutent à South Sydney ou Central West, ces zones pourraient connaître de fortes hausses de loyers dues à la demande accumulée. À l’inverse, les zones avec beaucoup de constructions neuves (certaines parties de Outer West) pourraient voir des loyers plus stables jusqu’à absorption des surfaces. Une tendance intéressante : les incitations pour les locataires pourraient légèrement augmenter (comme ce fut le cas en 2024, jusqu’à ~15 % sur les pré-locations assets.cushmanwakefield.com) ce qui atténue la croissance effective des loyers même si les loyers faciaux augmentent. Mais même avec cela, les propriétaires industriels restent en position de force. D’ici 2028, les loyers des entrepôts prime à Sydney pourraient facilement être supérieurs de plus de 15 % à ceux d’aujourd’hui, au vu des facteurs structurels à l’œuvre.
- Moteurs de la demande : Le e-commerce continuera d’être un acteur majeur – la croissance du commerce en ligne s’est stabilisée à environ 11 % des ventes, mais une progression vers 15 % ou plus d’ici la fin des années 2020 nécessitera davantage d’espace logistique. Les entreprises logistiques tierces (3PL), les sociétés de livraison de colis et les détaillants optimisant leurs chaînes d’approvisionnement stimuleront la demande locative. Cushman prévoit une reprise de l’activité 3PL au second semestre 2025, car nombre de 3PL avaient été étonnamment discrets (peut-être en raison de capacités construites plus tôt) mais devront s’étendre pour gérer la croissance des volumes assets.cushmanwakefield.com. De plus, la revitalisation de l’industrie manufacturière (ex. dans la pharmacie, l’agroalimentaire ou les hautes technologies) pourrait augmenter modérément la demande, notamment avec l’intérêt gouvernemental pour la relocalisation des industries stratégiques. Les nouveaux parcs technologiques de Sydney (comme les zones d’industrie avancée à l’ouest de la ville) pourraient générer de la demande en locaux. Les centres de données sont également en concurrence pour le foncier industriel – bien que ce ne soient pas des entrepôts classiques, ils occupent des zones industrielles et profitent du boom de l’économie numérique. Cette concurrence (les centres de données payant souvent cher pour le foncier/l’accès à l’électricité) continuera de faire monter les prix des terrains et de limiter le développement d’entrepôts dans certains secteurs assets.cushmanwakefield.com.
- Perspectives d’investissement : Comme indiqué, tout est en place pour une nouvelle compression possible des rendements industriels d’ici 2025–26, compte tenu du volume de capitaux et de la baisse des taux d’intérêt brokerdaily.au. De nombreux investisseurs internationaux considèrent l’industrie australienne comme sous-approvisionnée et à fort potentiel de croissance à long terme. D’ici 2028, nous pourrions voir les rendements industriels prime de Sydney revenir autour de 5 % bas ou même 4 % haut si l’économie reste solide. Cela impliquerait une nouvelle croissance du capital. Cependant, des rendements aussi bas augmentent également le risque d’entrée : si les taux obligataires augmentaient de façon inattendue, les valeurs industrielles seraient sensibles. Dans l’ensemble, on peut s’attendre à ce que la forte demande des investisseurs persiste, pouvant stimuler le développement via des partenariats en capital (par exemple, de grandes institutions finançant la construction de parcs logistiques pour accéder à des actifs).
- Risques : Un risque est le ralentissement économique réduisant la demande — par exemple, si la consommation baissait fortement, les détaillants pourraient regrouper leurs entrepôts, ce qui freinerait les locations. Mais compte tenu des tendances structurelles, ce risque est modéré ; la plupart des occupants planifient sur le long terme et de courtes perturbations ne changeront pas la trajectoire. Le risque de surconstruction en est un autre — la vague d’offre actuelle pourrait-elle dépasser la demande ? Jusqu’ici, une part importante est pré-louée et le reste devrait trouver preneur en temps voulu, mais si l’espace spéculatif de 2025 restait vacant, les développeurs se retireraient (auto-correction). Le message des rapports sectoriels est que toute hausse du taux de vacance sera temporaire assets.cushmanwakefield.com. Un autre risque concerne les retards d’infrastructures : les routes et ports de Sydney doivent suivre le rythme (par exemple, si le terminal intermodal de Moorebank ou les travaux routiers connaissent des problèmes, certaines efficacités logistiques pourraient être retardées). Enfin, l’inflation des coûts demeure une préoccupation : la construction d’entrepôts coûte 20 à 30 % de plus qu’il y a quelques années ; si les coûts ne baissent pas, les loyers devront continuer d’augmenter pour justifier les nouveaux développements. Enfin, les changements réglementaires (par exemple, zonage ou règles environnementales) pourraient affecter l’offre de terrains industriels, mais aucun n’est prévu qui relâcherait significativement les contraintes.
Globalement, le secteur industriel de Sydney jusqu’en 2028 devrait continuer à offrir de solides performances – fort taux d’occupation, loyers en hausse et vif intérêt des investisseurs – bien qu’à un rythme moins explosif que ces dernières années. Il demeure une classe d’actifs privilégiée pour ses atouts défensifs (baux longs, fonction essentielle) et son potentiel de croissance.
Opportunités d’investissement et risques dans l’industriel
Les opportunités sur le marché industriel de Sydney sont importantes :
- Actifs logistiques de base (centres de distribution modernes sous baux longs) offrent un revenu stable dans un marché où le foncier est limité. Avec un taux de vacance qui devrait rester bas, les propriétaires d’installations industrielles bien situées peuvent s’attendre à un taux d’occupation élevé et à la capacité d’augmenter progressivement les loyers. Si ces actifs sont acquis aux niveaux de rendement actuels (~5%), ils pourraient bénéficier d’une plus-value en capital si les rendements se compressent comme prévu avec la baisse des taux d’intérêt brokerdaily.au. Dans une économie en diversification, être exposé à la logistique (qui sous-tend le e-commerce et la consommation) est vu comme un placement défensif, mais avec de la croissance – une combinaison rare.
- Opportunités de développement : Pour les promoteurs disposant de terrain ou ayant la capacité d’obtenir des autorisations, la pénurie persistante signifie que les projets personnalisés pour les locataires (notamment les grands qui ont besoin d’installations sur mesure) peuvent être très rentables. La reconversion de friches industrielles (ex : anciens sites industriels plus proches des centres pouvant être transformés en centres logistiques multi-étages ou en data centers) représente une autre opportunité émergente compte tenu de l’extrême rareté du foncier à proximité de la ville. Les entrepôts à plusieurs niveaux, encore nouveaux en Australie, pourraient devenir viables à Sydney comme c’est déjà le cas dans les villes asiatiques densément peuplées.
- Sous-secteurs émergents : Comme mentionné, les alternatives comme les data centers et le stockage frigorifique sont en plein essor. Les data centers dans l’ouest de Sydney (par exemple, le secteur d’Eastern Creek) se sont développés, portés par les besoins du cloud computing. Ils proposent souvent de longs baux avec des locataires de haute qualité (sociétés technologiques), ce qui attire les investisseurs. De même, le stockage frigorifique (distribution alimentaire) et les plates-formes logistiques du dernier kilomètre proches des centres de population sont très recherchés (ex : centres de préparation pour la livraison de courses). Les investisseurs avertis peuvent cibler des actifs industriels adaptés à ces niches.
Les risques ne sont pas absents :
- Risque de valorisation : L’immobilier industriel n’est plus bon marché ; il est même parfaitement valorisé dans certains cas. Si les conditions économiques ne suivent pas le scénario prévu (par exemple, si l’inflation persiste et que les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps), la compression de rendement attendue pourrait ne pas se produire et les acquisitions à des prix élevés pourraient sous-performer. Il y a aussi moins de marge de compression du taux de capitalisation aujourd’hui qu’il y a cinq ans, lorsqu’il était de 7–8 %. Les rendements futurs dépendront donc davantage de la croissance des loyers qui, bien que probable, pourrait ne pas reproduire les taux extraordinaires des dernières années.
- Concentration locative et obsolescence : Certains investisseurs s’inquiètent du risque spécifique – par exemple, si l’un des rares grands locataires 3PL ou commerce de détail fait défaut ou part, la relocation dans un environnement de loyers élevés pourrait s’avérer difficile si le marché se détend. De plus, les installations peuvent devenir obsolètes (ex : hauteur sous plafond insuffisante, accès camions limité), surtout avec l’évolution technologique (automatisation des entrepôts, etc.). Un investissement continu en capital peut être nécessaire pour maintenir les actifs à jour.
- Facteurs réglementaires/environnementaux : La durabilité est de plus en plus mise en avant – les entrepôts peu efficaces sur le plan énergétique ou dépourvus de panneaux solaires, etc., pourraient connaître une baisse de la demande, car les locataires et les investisseurs privilégient les bâtiments verts. De plus, toute modification de la politique commerciale ou des opérations portuaires (comme un changement des volumes d’import/export) pourrait également affecter indirectement certains pôles industriels.
- Évolutions de la chaîne d’approvisionnement : Les événements géopolitiques pourraient modifier les itinéraires de la chaîne d’approvisionnement ; par exemple, une relocalisation accrue pourrait en fait stimuler la demande d’espaces de production locaux, tandis qu’un ralentissement mondial pourrait réduire les importations, affectant l’espace logistique portuaire. Cependant, la diversité de l’économie de Sydney et sa position géographique devraient lui permettre de s’adapter à divers scénarios.
En conclusion, l’immobilier industriel à Sydney demeure un secteur particulièrement attractif, souvent qualifié d’« or de l’industrie et de la logistique ». L’essentiel pour les investisseurs est de ne pas surpayer dans l’environnement actuel très compétitif, et pour les occupants, de sécuriser un espace rapidement (pré-engagement si possible) compte tenu de la future rareté. Avec le nouvel aéroport et les infrastructures en développement, les marchés industriels de l’ouest de Sydney vont prospérer, diffusant les bénéfices économiques et créant de nombreuses opportunités immobilières au cours de la prochaine décennie.
Conclusion
Dans tous les segments – résidentiel, commercial (bureaux/commerces) et industriel – le marché immobilier de Sydney en 2025 se caractérise par une croissance renouvelée malgré des contraintes d’offre persistantes. L’immobilier résidentiel atteint de nouveaux records de prix, poussé par des taux d’intérêt bas et la pression démographique, même si l’accessibilité reste un enjeu central abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Les perspectives jusqu’en 2028 suggèrent une poursuite de la hausse des prix et des loyers, bien que sur un rythme plus mesuré, avec des résultats fortement dépendants des initiatives d’offre de logements et des conditions économiques. Les secteurs commerciaux affichent une reprise à plusieurs vitesses : les bureaux se stabilisent et sont prêts pour une amélioration alors que Sydney mène la demande nationale de bureaux vers une croissance cushmanwakefield.com, tandis que le secteur du commerce de détail s’est étonnamment imposé comme un leader alors que les consommateurs reviennent dans les magasins physiques et que les investisseurs reconnaissent la valeur de ce secteur publications.raywhite.com. L’immobilier industriel reste fondamentalement robuste – le taux de vacance industriel de Sydney devrait rester inférieur à 3–4 % tout au long de la décennie assets.cushmanwakefield.com – garantissant que les actifs logistiques resteront recherchés tant par les occupants que par les investisseurs.
Les opportunités d’investissement abondent dans cet environnement : des projets résidentiels intra-urbains et des projets build-to-rent (profitant d’incitations gouvernementales) aux rénovations de bureaux à valeur ajoutée et aux infrastructures logistiques de premier plan, Sydney offre un éventail de perspectives pour les investisseurs avisés. Les principales zones de croissance telles que Greater Western Sydney se démarquent – d’immenses projets d’infrastructure (lignes de métro, autoroutes, aéroport) et des centres urbains planifiés (par exemple, la ville de Bradfield) transforment ces régions, ce qui devrait générer une croissance immobilière supérieure à la moyenne à mesure que de nouveaux emplois et habitants y affluent dpn.com.au dpn.com.au. Les marchés établis du centre-ville profiteront également du dynamisme économique global et, dans le cas des bureaux, d’une nouvelle offre limitée qui soutient les acteurs en place.
Cependant, il ne faut pas sous-estimer les risques et défis. L’accessibilité au logement atteint des niveaux critiques – sans une augmentation substantielle de l’offre, de nombreux habitants de Sydney continueront d’être exclus du marché ou submergés par le coût du logement, ce qui pourrait entraîner une intervention politique ou nuire à la compétitivité économique. La dépendance à des taux d’intérêt historiquement bas pour soutenir la valorisation élevée des actifs constitue une autre vulnérabilité ; tout choc qui entraînerait une hausse du coût du financement ou une baisse de la liquidité pourrait rapidement se répercuter sur la valeur des biens immobiliers. De plus, le marché de Sydney est étroitement lié aux tendances mondiales : les changements de politique sur les investissements étrangers, les flux d’étudiants internationaux et la santé économique mondiale (impactant l’expansion ou la contraction des entreprises) influenceront les résultats dans les années à venir.
La politique gouvernementale sera un facteur déterminant. Le succès (ou non) des nouvelles initiatives immobilières de la Nouvelle-Galles du Sud – accélération des autorisations de développement, encouragement de l’offre locative, financement des infrastructures – contribuera à déterminer si Sydney peut atténuer en partie sa pénurie de logements ou si l’écart continue de se creuser australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Sur le plan commercial, les politiques soutenant l’immigration et la croissance des entreprises alimenteront directement la demande immobilière (plus de personnes signifient davantage de besoins en logements, bureaux, magasins, entrepôts). À l’inverse, toute mesure abrupte qui viendrait réduire la demande (telle que le durcissement de la migration ou la taxation de l’investissement immobilier) pourrait détendre le marché.
En résumé, le marché immobilier de Sydney à l’horizon 2026–2028 s’annonce résilient et dynamique, porté par des fondamentaux solides : une population croissante et aisée ; un statut de pôle économique régional ; et des investissements majeurs dans les infrastructures renforçant sa capacité. L’immobilier résidentiel est prêt pour une nouvelle croissance (même modérée) et reste un pilier de la richesse (avec Sydney qui devrait conforter sa place de ville où le prix moyen d’une maison dépasse les 2 millions de dollars d’ici la fin de la décennie) abc.net.au. L’immobilier commercial est en phase de reprise – les vacances de bureaux devraient reculer, le commerce de détail poursuivra sa renaissance, et l’industrie/logistique consolidera son rôle stratégique dans la nouvelle économie. Les investisseurs et parties prenantes doivent se préparer à un marché hautement concurrentiel (notamment pour les actifs rares comme les terrains constructibles et les immeubles de qualité) et adopter des stratégies adaptées pour naviguer (qu’il s’agisse de nouveaux modèles de développement, de partenariats publics-privés ou de la modernisation des actifs pour répondre aux besoins futurs). Malgré les défis à court terme, les perspectives pour la pierre à Sydney sont placées sous le signe d’un optimisme prudent : l’attrait durable et la force économique de la ville laissent penser que la demande et les valeurs immobilières continueront, sur le long terme, à progresser même si le marché traverse des cycles fluctuants.
Grâce à une planification rigoureuse et à un soutien politique constant pour renforcer l’offre et les infrastructures, Sydney pourra maîtriser sa croissance et garantir que son marché immobilier reste non seulement un moteur de richesse mais soutienne aussi la qualité de vie et la productivité de cette ville mondiale dans les années à venir.
Références :
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- Cushman & Wakefield (2025). Perspectives Australiennes 2025 – Sydney/Brisbane en tête de la reprise des bureaux ; baisses de taux pour stimuler l’investissement, compression des rendements logistiques fin 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
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