Rapport sur le marché immobilier de Dallas 2025 : Tendances et perspectives jusqu’en 2027

Aperçu des conditions actuelles du marché (2025)

Le marché immobilier de Dallas–Fort Worth en 2025 reste solide mais connaît un changement notable. Après plusieurs années de conditions dominées par les vendeurs, l’offre de logements a explosé et le pouvoir bascule vers les acheteurs mdregroup.com mdregroup.com. Les ventes de maisons ont ralenti (en baisse de près de 9 % d’une année sur l’autre dans la ville de Dallas à la mi-2025) même si les prix restent élevés, avec un prix médian de vente autour de 468 000 $ – une hausse d’environ 5,7 % par rapport à 2024 dallasobserver.com. En même temps, les secteurs de l’immobilier commercial font preuve de résilience : Dallas a été classée comme le marché immobilier commercial n°1 des États-Unis pour 2025 selon une enquête de l’Urban Land Institute dmagazine.com, grâce à des fondamentaux économiques solides. La croissance de l’emploi et la migration entrante se poursuivent à un rythme impressionnant – la métropole a ajouté ~65 400 emplois en 2024 yardimatrix.com et près de 178 000 nouveaux résidents entre 2023 et 2024 mdregroup.com – ce qui soutient la demande immobilière même en période de taux d’intérêt élevés et de vents contraires au niveau national. Globalement, le marché 2025 peut être qualifié de refroidi mais stable pour le résidentiel, et en expansion avec un optimisme prudent pour les secteurs commerciaux.

Tendances du marché de l’immobilier résidentiel

Prix des maisons et volume des ventes

Après une montée en flèche les années précédentes, la croissance des prix des maisons à Dallas a ralenti en 2025. Dans de nombreuses parties de la région DFW, les prix ont même légèrement baissé pour les maisons de milieu de gamme et les premières acquisitions, avec une diminution d’environ 3 % sur un an mdregroup.com. Par exemple, l’indice des prix de First American montre que la valeur des maisons d’entrée de gamme et de milieu de gamme est inférieure d’environ 3,2 à 3,3 % par rapport à l’an dernier dans la zone Dallas–Plano–Irving mdregroup.com. Cependant, les biens haut de gamme restent plus résistants – les prix des maisons de luxe sont toujours en hausse d’environ +3,5 % sur un an mdregroup.com, portés par la demande des acheteurs aisés.

L’activité de vente a diminué par rapport à son pic. Au printemps 2025, les ventes conclues dans le comté de Dallas étaient en baisse d’environ 10 % sur un an mdregroup.com. Les maisons restent aussi plus longtemps sur le marché : la médiane des jours sur le marché dans le comté de Dallas est montée à environ 24 jours (contre environ 19 jours l’an dernier) mdregroup.com, ce qui reflète une cadence moins effrénée. Fait notable, une plus petite proportion d’annonces se vendent au-dessus du prix demandé – en mars 2025, pas moins de 66 % des maisons se sont vendues en dessous du prix affiché, un changement marqué par rapport aux guerres d’enchères de 2021–22 mdregroup.com mdregroup.com. Pourtant, Dallas même n’a pas connu de baisse des prix sur une base annuelle ; le prix médian de vente dans la ville a augmenté d’environ 5 à 6 % depuis le début de l’année à la mi-2025 dallasobserver.com. Ce paradoxe apparent de hausse des prix malgré le ralentissement des ventes s’explique en partie par le fait que les biens qui se vendent sont souvent des propriétés haut de gamme ou rénovées, vendues à des prix premium dallasobserver.com. Globalement, le marché résidentiel se dirige vers un meilleur équilibre – les vendeurs font face à plus de concurrence, et les acheteurs ont plus de pouvoir de négociation qu’ils n’en ont eu depuis des années.

Inventaire et offre de logements

Une grande histoire de 2025 est la hausse de l’inventaire immobilier dans tout le nord du Texas, atténuant la grave pénurie de logements qui a marqué les dernières années. En avril 2025, les annonces actives dans la métropole de Dallas-Fort Worth avaient augmenté de plus de 50 % par rapport aux niveaux habituels, atteignant environ 123 000 maisons à vendre (un niveau inédit depuis la fin des années 2010) mdregroup.com mdregroup.com. En fait, le Texas est désormais l’un des marchés immobiliers les plus « en sur-approvisionnement » du pays selon certaines analyses mdregroup.com. Au sein de la métropole, l’augmentation de l’offre a été particulièrement marquée dans les comtés suburbains à forte croissance. L’inventaire du comté de Collin a bondi d’environ 60 % sur un an au printemps, et celui du comté de Denton a augmenté d’environ 63 %, faisant clairement de ces zones un marché favorable aux acheteurs mdregroup.com. Même l’offre immobilière du comté de Dallas a augmenté d’environ 39 % comparé à l’année précédente, avec environ 7 600 annonces en avril mdregroup.com. Les mois d’inventaire — un indicateur clé de l’équilibre du marché — ont grimpé à environ 4,5 mois dans le comté de Dallas et 5 à 6 mois dans certains comtés extérieurs, des niveaux inédits depuis des années mdregroup.com mdregroup.com. (Par convention, environ 6 mois d’inventaire indiquent un marché équilibré.)

Cette expansion de l’inventaire apporte un soulagement bienvenu aux acheteurs longtemps frustrés par le manque de choix. Avec plus de maisons sur le marché, les acheteurs peuvent être sélectifs et réfléchis – un contraste marqué avec les conditions d’achat frénétiques récentes. Il est désormais courant de voir des baisses de prix : les prix initiaux des annonces dans le comté de Dallas sont réduits (~5–6 % de moins que le prix initial affiché, en moyenne) avant la vente mdregroup.com. Le rapport de force s’est inversé ; les experts notent que les acheteurs proposent avec succès des offres inférieures au prix demandé et obtiennent des concessions dans de nombreuses transactions mdregroup.com mdregroup.com. Pour les vendeurs, le message est clair : la phase « hyper-concurrentielle » est terminée. Il est essentiel de fixer un prix réaliste et de préparer la maison, car les annonces surévaluées risquent de rester sur le marché mdregroup.com mdregroup.com. Cette normalisation de l’offre est saine à long terme, même si elle pourrait entraîner une pression à la baisse sur les prix jusqu’à la fin de 2025, car les stocks devraient continuer à augmenter mdregroup.com. Sauf choc économique sévère, on prévoit une correction progressive – plutôt qu’un effondrement – puisque la forte croissance de l’emploi et de la population à DFW devrait soutenir la demande de logement et prévenir une forte chute des valeurs mdregroup.com.

Tendances et prévisions du marché locatif

Cependant, il y a des signes que le pire de la baisse des loyers touche à sa fin.

La demande de locations reste forte, alimentée par l’afflux de population dans la métropole et le coût élevé de l’achat d’un logement.En fait, l’absorption des appartements à Dallas-Fort Worth a fortement rebondi : 7 400 unités ont été louées au 1er trimestre 2025, le plus haut chiffre trimestriel depuis 2021 mdregroup.com.Cette augmentation a en fait légèrement fait baisser le taux de vacance au début de 2025 – la première diminution du taux de vacance depuis environ trois ans mdregroup.com.Avec moins de nouveaux projets lancés (les mises en chantier multifamiliales dans la métropole ont chuté d’environ 47 % en 2024 mmgrea.com mmgrea.com), les pressions sur l’offre devraient s’atténuer.Les prévisions du secteur annoncent une reprise de la croissance des loyers d’ici la fin de 2025, bien que ce soit à un rythme modeste d’environ 1 à 2 % par an mmgrea.com.L’occupation devrait se stabiliser autour du bas de la barre des 90 % à mesure que le marché absorbe le récent afflux de nouvelles unités mmgrea.com mmgrea.com.Par exemple, MMG Real Estate prévoit que les loyers effectifs à DFW augmenteront d’environ 1,5 % d’ici le quatrième trimestre 2025 à mesure que les offres de concessions diminueront mmgrea.com.Déjà, plus de la moitié des communautés d’appartements offrent des incitations à la location (généralement 6 à 8 semaines gratuites) pour attirer les locataires mdregroup.com mdregroup.com, mais ces concessions pourraient être réduites une fois l’excédent de l’inventaire absorbé.En somme, les locataires bénéficient actuellement de plus de choix et d’un plus grand pouvoir de négociation que les années précédentes, mais d’ici 2026, la tendance pourrait légèrement s’inverser si la croissance de l’emploi maintient une forte demande.Les loyers à Dallas restent abordables par rapport aux marchés côtiers (le loyer moyen de la ville est inférieur à la moyenne des États-Unis.en moyenne), pourtant l’accessibilité financière pour les locataires à faible revenu est préoccupante – une étude récente a révélé un déficit d’environ 40 000 logements abordables à Dallas pour les ménages gagnant environ 45 000 $ ou moins dallasobserver.com dallasobserver.com.Répondre à ce besoin sera un défi majeur, même si l’offre globale de locations augmente.

Le marché des bureaux de Dallas en 2025 se stabilise progressivement après les bouleversements de l’ère pandémique, mais il reste divisé en deux catégories.

Le taux de vacance global dans le secteur des bureaux de Dallas-Fort Worth est élevé – environ 26,0 % de vacance au premier trimestre 2025 en incluant les espaces en sous-location, à peine en baisse par rapport au pic de 26,4 % de fin 2023 avisonyoung.com avisonyoung.com.Cela reflète de grandes quantités d’espace laissées vacantes par le passage au travail à distance ou hybride.La disponibilité totale (espace loué ou non loué en cours de commercialisation) est d’environ 64 millions de pieds carrés.pi.à l’échelle métropolitaine, ce qui reste bien au-dessus des ~50 millions de m².pi.norme d’avant la COVID avisonyoung.com.Pourtant, et c’est crucial, les conditions ont cessé de se détériorer et ont commencé à s’améliorer.Pour la première fois depuis 2019, DFW a connu des trimestres consécutifs d’absorption nette positive – les entreprises ont collectivement absorbé +1,5 million de pieds carrés.pi.en 2024 et un autre +0,9 million de pieds carrés.pi.au premier trimestre 2025 avisonyoung.com avisonyoung.com.La disponibilité a diminué d’environ 6,8 millions de pieds carrés.pi². par rapport à son sommet de 2023, certaines entreprises étendant ou remplaçant des sous-locations avisonyoung.com avisonyoung.com.De plus, le flight-to-quality est évident : la majorité des locations concerne les bureaux de classe A haut de gamme.Début 2025, les espaces de catégorie A (en particulier dans les zones riches en commodités comme Uptown ou Legacy/Frisco) représentaient environ 70 % de l’activité de location mdregroup.com.Les sous-marchés du comté de Collin – avec des immeubles neufs et haut de gamme – mènent la hausse de la demande, les entreprises recherchant des bureaux modernes et collaboratifs pour inciter les employés à revenir mdregroup.com mdregroup.com.

Les loyers des bureaux de première qualité sont restés stables.

Le loyer moyen demandé à DFW est d’environ 32,20 $ par pied carré.ft (service complet) mdregroup.com, avec les immeubles de prestige à Uptown affichant des loyers de 40 à 80 $.Les propriétaires se font concurrence par le biais de concessions à la place : le contrat de location type offre 4 à 5 mois de loyer gratuit et environ 35 à 40 $ par pied carré.pieds.dans les allocations d’amélioration des locaux à usage de locataire comme incitations mdregroup.com.Les loyers effectifs nets des avantages gratuits s’élèvent en moyenne à environ 26 $ par pied carré.pi.mdregroup.com.Les ventes de biens immobiliers de bureaux ont été rares et à des taux de capitalisation plus élevés (~8,5–9 %), reflétant la prudence des investisseurs dans cet environnement à forte vacance mdregroup.com.La construction neuve est pratiquement à l’arrêt ; seuls les projets construits sur mesure et spécialisés avancent.Les experts du secteur prédisent que la reprise significative du secteur des bureaux sera lente, avec potentiellement « pas de paradis avant 2027 » pour les propriétaires dans les segments les plus touchés dmagazine.com.Le consensus est que d’ici 2027, le marché pourrait enfin se resserrer pour les espaces de première catégorie, étant donné qu’il y a très peu de nouvelles offres en préparation dmagazine.com dmagazine.com.En effet, les analystes notent qu’au niveau national, les taux de vacance des bureaux haut de gamme (pour les bâtiments recherchés) sont bien inférieurs aux moyennes globales dmagazine.com.À Dallas, cela suggère que les anciens immeubles de bureaux classiques continueront à rencontrer des difficultés (et pourraient être candidats à une reconversion), tandis que les meilleurs espaces seront loués en premier.Pour l’instant, l’activité de location s’améliore mais reste en dessous des normes d’avant la pandémie – seulement environ 3 millions de pi².pi.a été loué au T1 2025 (annualisé ~12M contre.les ~20M pi²pi.moyenne historique) avisonyoung.com.C’est une lutte vers l’équilibre : comme l’a résumé un expert local, les perspectives du marché des bureaux à DFW ressemblent à la période de reprise des années 1990 – rester en vie jusqu’en 95, et maintenant ‘pas de paradis avant 27’ dmagazine.com.Les propriétaires disposant de bâtiments bien situés et rénovés sont prudemment optimistes, tandis que ceux possédant des biens vieillissants subissent des pressions pour rénover, baisser les loyers ou envisager des usages alternatifs dans les années à venir.

Le secteur de l’immobilier commercial de détail à Dallas-Fort Worth est étonnamment solide en 2025, ayant non seulement rebondi après la pandémie mais étant même entré dans une phase d’expansion.

La demande des consommateurs pour le shopping et la restauration en personne a explosé après 2020, et les détaillants se sont empressés de s’étendre pour capter la croissance démographique du nord du Texas dmagazine.com.Les taux de vacance pour les espaces de vente au détail sont très bas – autour de 4,7 % dans l’ensemble de DFW mdregroup.com dmagazine.com – ce qui indique que la plupart des espaces de qualité sont occupés.En fait, les centres commerciaux bien situés sont effectivement complets, avec des locaux vacants “à prix fort” et rapidement reloués lorsqu’ils se libèrent dmagazine.com dmagazine.com.À l’échelle du marché, l’absorption du commerce de détail a totalisé ~2,4 millions de pieds carrés.pi.au cours des 12 derniers mois mdregroup.com, surpassant toutes les autres grandes villes américainesmètres.Cette croissance est alimentée par l’effet “le commerce suit les toits” : à mesure que de nouveaux lotissements résidentiels voient le jour dans des banlieues comme Celina, Prosper et North Fort Worth, des centres commerciaux et des restaurants s’installent rapidement dmagazine.com dmagazine.com.Les centres commerciaux adossés à des épiceries restent la catégorie de commerce de détail la plus performante, ce qui est heureux puisqu’ils constituent également la plus grande part de l’inventaire (~75 millions de pieds carrés).piedsd’espace ancré par des épiceries à DFW, près de 100 % occupé) dmagazine.com dmagazine.com.Les centres commerciaux, eux aussi, se sont stabilisés en se réinventant grâce à des offres de divertissement et d’expériences – le taux d’occupation moyen des centres commerciaux régionaux dans la région de Dallas-Fort Worth est toujours supérieur à 90 % en moyenne dmagazine.com.

Le marché locatif résidentiel de Dallas évolue également alors qu’une vague de nouveaux appartements arrive sur le marché. Depuis 2020, les promoteurs ont ajouté plus de 7 600 unités multifamiliales rien qu’au centre-ville de Dallas – soit le plus grand nombre de toutes les villes du Texas depuis la pandémie dallasobserver.com. Ce boom de la construction, conjugué à une expansion métropolitaine plus large, a fait grimper le taux de vacance des appartements à environ 10–11 % début 2025 dallasobserver.com mdregroup.com. D’après CoStar, la vacance multifamiliale du DFW s’établit à 11,5 % au premier trimestre 2025 mdregroup.com mdregroup.com, soit la première hausse significative du taux de vacance depuis des années. La croissance des loyers s’est donc ralentie – les loyers demandés sont restés globalement stables ou ont légèrement baissé. Par exemple, les loyers affichés des appartements à DFW ont baissé d’environ 1,8 % sur un an en janvier 2025 yardimatrix.com. Le locataire moyen à Dallas paie environ 1 500 $ par mois, en hausse seulement modérée (~124 $) par rapport à l’année dernière dallasobserver.com. Selon les critères de Zillow, le marché locatif de Dallas est désormais jugé « froid », ce qui indique un meilleur équilibre entre l’offre et la demande dallasobserver.com.

Tendances de l’immobilier commercial

Secteur des bureaux

Secteur du commerce de détail

Les courtiers locaux de détail décrivent un “stock à un niveau historiquement bas” et notent qu’aucune transaction n’est facile dans cet environnement – les coûts de construction ont augmenté et les sites disponibles sont limités dmagazine.com dmagazine.com.

Pourtant, les opportunités abondent : de nouveaux concepts arrivent (par exemple, l’épicerie discount Joe V’s Smart Shop de H-E-B a ouvert ses premiers magasins à Dallas en 2025 mdregroup.com mdregroup.com), et le commerce de détail expérientiel est en plein essor.Les lieux axés sur le divertissement – des bars sportifs aux centres d’activités familiales – servent de plus en plus d’ancrages dans les projets de développement commercial afin d’attirer le flux de visiteurs dmagazine.com dmagazine.com.En regardant vers l’avenir, les experts du secteur de la vente au détail restent optimistes.Comme l’a dit un expert, « Le commerce de détail connaît actuellement son heure de gloire » à Dallas-Fort Worth dmagazine.com dmagazine.com.Les plus grands risques sont macroéconomiques : si les dépenses des consommateurs diminuent en raison de l’inflation ou de taux d’intérêt élevés, certains commerçants plus fragiles pourraient fermer (par exemplequelques chaînes nationales comme Party City et Big Lots ont effectivement fermé des magasins) dmagazine.com.Même ainsi, la croissance de l’emploi et de la population supérieure à la moyenne du DFW devrait continuer à encourager l’expansion des détaillants.Plusieurs marques prévoient d’ouvrir leur premier magasin au Texas ou leur premier magasin aux États-Unisemplacements à Dallas dans les années à venir, misant sur la prospérité continue de la région dmagazine.com dmagazine.com.En résumé, l’immobilier commercial de détail à Dallas en 2025 se caractérise par une forte occupation, une augmentation des loyers et une expansion dans les zones mal desservies, ce qui en fait l’un des marchés de détail les plus dynamiques du pays.

Une dynamique clé en 2025 est la construction limitée de nouveaux commerces de détail par rapport à la demande. Les promoteurs sont restés prudents – seulement environ 1,5 million de pieds carrés de nouveaux espaces de vente au détail ont été livrés en 2024 dmagazine.com, et environ 4,4 millions de pieds carrés sont actuellement en construction (un volume modeste pour une métropole de cette taille) mdregroup.com. Fait crucial, plus de 70 % des nouveaux projets de commerce de détail sont pré-loués à des grands locataires d’ancrage avant même le début des travaux mdregroup.com. Cela signifie que la nouvelle offre est absorbée presque immédiatement, empêchant la hausse des taux de vacance. La plupart des récentes ouvertures concernaient de grands magasins : parmi les exemples, on compte de nouveaux supermarchés H-E-B et des entrepôts Costco arrivant sur le marché du DFW dmagazine.com dmagazine.com. En effet, plus de 75 % des nouveaux espaces commerciaux de 2024 ont été pris par des enseignes comme H-E-B, Tom Thumb, Home Depot et autres grands magasins dmagazine.com. Il existe une rareté relative d’espaces pour petits commerces en construction, ce qui maintient la concurrence élevée pour les locaux vacants en ligne dans les centres existants dmagazine.com. En conséquence, la croissance des loyers dans le commerce de détail a été forte – les loyers demandés avoisinent 24,60 $ par pied carré en triple net mdregroup.com, les principaux corridors étant bien plus chers, et les propriétaires disposent d’un pouvoir de négociation compte tenu du manque d’alternatives.

Secteur industriel

L’immobilier industriel à Dallas–Fort Worth demeure une puissance, bien que le secteur soit en transition d’une croissance fulgurante vers un rythme plus durable. La région DFW est en tête du pays pour le développement industriel total – la métropole compte plus d’1 milliard de pieds carrés d’espace d’entrepôt/logistique – et, pendant des années, les promoteurs ne pouvaient pas construire assez vite pour répondre à la demande du e-commerce, de la fabrication et des entreprises de logistique. À partir de 2025, ce développement frénétique commence enfin à ralentir. Le nombre de chantiers a diminué par rapport à son sommet : seulement 25–30 millions de pieds carrés sont en construction actuellement, soit une forte baisse (environ –68 %) par rapport aux ~79 millions de pieds carrés en construction au pic en 2022 colliers.com. Ce recul survient après que certaines constructions spéculatives aient excédé la demande fin 2023, faisant augmenter le taux de vacance. Le taux de vacance industriel de DFW est actuellement d’environ 9–9,2 % mdregroup.com bradford.com, en hausse par rapport aux niveaux historiquement bas (~5 %) mais se stabilisant désormais à ce plateau plus élevé. En fait, le marché semble avoir atteint un équilibre début 2025, avec une nouvelle offre et une demande des locataires à peu près en balance mdregroup.com mdregroup.com. L’absorption nette au cours de l’année écoulée était impressionnante, à 25,9 millions de pieds carrés mdregroup.com – ce qui correspond pratiquement aux nouvelles livraisons – ce qui a permis de stabiliser le taux de vacance. Les observateurs du marché notent que l’activité des locataires reste soutenue, simplement moins frénétique que durant la période 2021–22.

La croissance annuelle des loyers pour les espaces industriels s’est modérée en conséquence. Après avoir atteint un pic de près de 11 % d’augmentation des loyers d’une année sur l’autre à la fin de 2022, les loyers industriels à DFW augmentent désormais d’environ 4,5 % par an mdregroup.com mdregroup.com. Les loyers moyens demandés sont d’environ 9,90 $ par pied carré (NNN) à l’échelle de la métropole mdregroup.com, ce qui est encore considéré comme une croissance solide par rapport aux autres grands pôles de distribution. Les investisseurs continuent de privilégier les actifs industriels – les taux de capitalisation restent relativement bas (environ 6,5 %) et le capital institutionnel est actif sur le marché des entrepôts de Dallas mdregroup.com. Un nouvel aspect moteur de l’immobilier industriel est le boom des data centers. La prolifération de l’IA et du cloud computing génère une demande vorace de data centers, et Dallas est devenue une localisation stratégique. La rareté de sites disposant d’une infrastructure électrique suffisante est en fait devenue un facteur limitant ; les terrains qui possèdent déjà une capacité électrique élevée sont désormais très recherchés et se vendent à des prix élevés mdregroup.com mdregroup.com. Les fournisseurs d’électricité comme Oncor ont été submergés par de nouvelles demandes d’alimentation pour les data centers (on parle de 59 gigawatts de demande en un seul trimestre !) mdregroup.com mdregroup.com. Cela a déclenché une véritable ruée vers les terrains équipés en électricité, transformant certains propriétaires fonciers industriels jusque-là ignorés en “millionnaires du jour au lendemain” lors de la revente à des promoteurs de data centers mdregroup.com mdregroup.com.

À l’avenir, les perspectives industrielles de DFW restent positives, bien que non exemptes de défis. La région continue d’attirer des opérations logistiques grâce à sa position centrale et à ses infrastructures – comme en témoigne le fait que DFW ait enregistré la plus forte absorption industrielle du pays ces dernières années. Début 2025, la métropole était toujours considérée comme le « premier marché industriel des États-Unis » par de nombreux analystes credaily.com. Des projets d’envergure sont en cours : par exemple, une publication spécialisée note que DFW illustre un marché “‘construire maintenant, remplir plus tard’”, où les promoteurs et les investisseurs restent confiants dans la croissance à long terme malgré certains défis de location à court terme fortworthinc.com. Le principal risque serait une surabondance de l’offre – avec un taux de vacance d’environ 9%, DFW affiche actuellement l’un des taux de vacance les plus élevés parmi les grands marchés bradford.com, mais cela est en partie intentionnel (les promoteurs ici construisent de façon spéculative en prévision de la demande future). Les acteurs du marché s’attendent à ce que le taux de vacance diminue progressivement par rapport au niveau d’environ 9,5 % atteint début 2025 à mesure que la location rattrapera la vague de nouveaux entrepôts matthews.com. En effet, CBRE a signalé qu’au premier trimestre 2025, le taux de vacance a légèrement diminué (de 10 points de base) pour atteindre environ 9,1 % et les mises en chantier sont reparties à la hausse à environ 12 millions de pieds carrés, reflétant l’optimisme que la demande suit le rythme cbre.com. Avec une population et une économie en expansion à DFW, le secteur industriel devrait rester un moteur de croissance, bien que les hausses de loyers resteront probablement modérées et que les locataires disposeront de plus de choix qu’au plus fort de la pandémie. Globalement, l’immobilier industriel de Dallas passe d’une phase d’expansion exceptionnelle à une phase de croissance saine et normalisée en vue de 2026.

Développements multifamiliaux (Appartements)

Malgré la récente faiblesse, la demande d’appartements n’a pas disparu – loin de là.

Le premier trimestre de 2025 a connu une location record : environ 7 400 unités nettes absorbées au T1 (meilleur premier trimestre depuis 2021) mdregroup.com et plus de 20 000 unités absorbées au cours de la dernière année nar.realtor.Dallas-Fort Worth figurait parmi les principales métropoles du pays en matière de demande d’appartements, aux côtés de New York et Atlanta, chacune absorbant plus de 20 000 unités d’une année sur l’autre nar.realtor.Cette forte absorption a réduit le taux de vacance du métro à 10,9–11,5 %, comme le notent mdregroup.com dallasobserver.com.Les loyers moyens se sont stabilisés – le loyer demandé sur le marché est d’environ 1 565 $ (environ 1 368 $ pour un 1 chambre, 1 756 $ pour un 2 chambres) mdregroup.com – et les loyers effectifs sont légèrement inférieurs une fois les avantages pris en compte.Essentiellement, les propriétaires sacrifient la croissance des loyers à court terme pour maintenir un taux d’occupation élevé.Les immeubles de luxe de catégorie A font face à la plus forte concurrence (et offrent donc les plus grandes réductions), tandis que les appartements de catégorie B/C dits « logements pour la population active » ont constitué une force de stabilisation avec un taux d’occupation relativement meilleur (environ 92 %) et même une légère croissance des loyers (+1 % à la fin de l’année dernière) mmgrea.com mmgrea.com.De nombreux promoteurs, constatant la saturation du centre urbain, ont déplacé leur attention vers de nouveaux projets multifamiliaux dans les marchés périphériques et les petites villes de la métropole – des endroits comme les comtés d’Ellis, de Kaufman et de Rockwall – où le terrain est moins cher et la demande de logements augmente grâce à l’apparition de nouveaux entrepôts et au débordement de la population mdregroup.com mdregroup.com.

L’immobilier multifamilial à Dallas-Fort Worth navigue une vague d’offre qui a atteint son pic en 2024, et qui se rééquilibre maintenant progressivement. L’an dernier, un nombre sans précédent de nouveaux appartements a été livré – plus de 40 000 unités en 2024 – mettant à l’épreuve la capacité du marché à absorber les locations mmgrea.com mmgrea.com. Cela a entraîné une hausse des vacances locatives et obligé les propriétaires à rivaliser plus fortement pour attirer les locataires (d’où les nombreuses concessions évoquées précédemment). Toutefois, début 2025, le rythme ralentit : les lancements de nouveaux chantiers multifamiliaux ont chuté de près de 50 % en 2024 pour atteindre seulement ~18 300 unités à l’échelle métropolitaine mmgrea.com, et les unités en construction sont tombées à ~36 000 (contre ~65 000 au pic) mmgrea.com mmgrea.com. En somme, les promoteurs ont nettement freiné, ayant compris que l’arrivée simultanée d’autant d’offre mettait à mal la croissance des loyers. Les livraisons prévues en 2025 sont d’environ 21 000 unités, soit à peu près la moitié du volume de 2024 mmgrea.com. Ce recul donne au marché des appartements le temps de souffler.

Pour les investisseurs dans le multilogement, le marché de DFW reste attractif à long terme, mais les indicateurs financiers se sont affaiblis à court terme. Le volume des transactions en 2024 a chuté (seulement ~3,5 milliards de dollars de ventes d’appartements à DFW en 2024, un minimum depuis dix ans) yardimatrix.com car la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des vacances ont rendu les acquéreurs prudents. Les taux de capitalisation des immeubles d’appartements ont grimpé en moyenne dans la fourchette haute de 5 % mdregroup.com. Toutefois, beaucoup considèrent que 2025 marquera un tournant : avec moins de nouvelles livraisons à venir et une économie qui continue de créer des emplois, les loyers devraient reprendre une croissance douce d’ici 2025–26 et le taux d’occupation s’améliorer. En effet, les prévisions montrent une augmentation des loyers de DFW d’environ 1 à 3 % par an entre 2025 et 2027 une fois l’excès actuel absorbé mmgrea.com nar.realtor. L’Association nationale des REALTORS® note que, au niveau national, la demande multilogements au début de 2025 approchait les niveaux record de 2021, et même si l’offre nouvelle dépasse légèrement la demande pour l’instant, cet écart se réduit rapidement nar.realtor nar.realtor. DFW illustre bien cette tendance. En résumé : le marché des appartements à Dallas subit un excès temporaire d’offre, mais les moteurs fondamentaux (croissance démographique, création d’emplois, accessibilité comparée aux côtes) suggèrent des perspectives positives. Les promoteurs se positionnent déjà pour la prochaine phase – par exemple, plusieurs grands projets d’usage mixte intégrant du multilogement sont en préparation à la périphérie de la région de DFW pour répondre aux besoins futurs en logement (plus d’informations dans la section sur les projets). Le multilogement devrait rester un élément clé du paysage immobilier de Dallas, offrant à la fois des défis et des opportunités à court terme et des perspectives solides jusqu’en 2027.

Facteurs économiques et démographiques influençant le marché

Sous-tendant les tendances immobilières de Dallas, on trouve une économie régionale en plein essor et d’importants vents arrière démographiques. La métropole de Dallas–Fort Worth a été l’une des régions à la croissance la plus rapide des États-Unis et continue d’attirer des personnes et des entreprises à un rythme remarquable. La croissance démographique est un moteur majeur de la demande : la population du DFW a atteint environ 8,3 millions en 2024, après avoir accueilli près de 178 000 nouveaux résidents au cours de l’année précédente seulement mdregroup.com. Pour mettre cela en perspective, c’est comme absorber une ville de la taille de Fort Lauderdale en une année. Le comté de Collin, en particulier, a connu une croissance explosive – sa population a plus que doublé depuis 2000 (+132 %) et il gagne actuellement environ 128 nouveaux résidents par jour mdregroup.com mdregroup.com. Un tel afflux offre un flux constant d’acheteurs et de locataires alimentant la demande de logements dans la région DFW. D’un point de vue démographique, de nombreux nouveaux arrivants sont des adultes en âge de travailler (entre 20 et 40 ans), y compris une forte proportion de jeunes professionnels et de familles déménageant depuis des États au coût de la vie plus élevé comme la Californie et New York. Cela contribue à la formation de nouveaux ménages et à l’absorption du parc immobilier, que ce soit par l’achat de maisons en banlieue ou la location d’appartements.

La croissance de l’emploi et une économie diversifiée font de Dallas un véritable aimant. La métropole a ajouté environ 65 000 emplois nets en 2024 (croissance annuelle de 1,6 %) avec des gains importants dans des secteurs comme la finance (+15 200 emplois), la santé (+13 900) et le secteur public (+10 300) yardimatrix.com yardimatrix.com. Le chômage dans la région de Dallas-Fort Worth reste faible (autour de 3,5 % fin 2024, en dessous de la moyenne nationale) yardimatrix.com. Il est à noter que les relocalisations et expansions d’entreprises sont un phénomène récurrent. Le Texas a remporté le Governor’s Cup (pour le plus grand nombre de projets d’expansion d’entreprises) 13 années de suite, et Dallas–Fort Worth a comptabilisé 489 grands projets d’entreprises en 2024 – soit plus d’un tiers du total de l’État mdregroup.com mdregroup.com. Les entreprises déplacent leurs sièges sociaux ou hubs régionaux vers Dallas-Fort Worth pour sa localisation centrale, son environnement favorable aux affaires et son important vivier de talents. Par exemple, KFC a déménagé son siège américain de Louisville à Plano en 2024 mdregroup.com. D’autres déménagements récents concernent des sociétés financières, des entreprises technologiques et des industriels cherchant à réduire leurs coûts. Cet afflux d’investissements d’entreprises stimule directement la demande pour des bureaux, des locaux industriels et des logements pour les employés. Il est également important de souligner que Dallas possède une scène technologique en plein essor (notamment dans les télécommunications, la fintech, et plus récemment les data centers/l’IA comme évoqué) et reste un centre important de services financiers (certains l’ont surnommée « la nouvelle Wall Street du Sud »).

Les développements d’infrastructures façonnent également l’avenir du marché. L’un des plus importants est l’expansion « l’Aéroport du Futur » de l’aéroport international DFW, un plan d’investissement en capital de 9 milliards de dollars lancé en 2024 yardimatrix.com. Ce projet pluriannuel ajoutera un nouveau terminal, modernisera les installations et améliorera les autoroutes et voies ferrées autour de l’aéroport – renforçant la connectivité et stimulant probablement le développement commercial dans la zone environnante. Un autre projet transformateur est la Silver Line de Dallas Area Rapid Transit (DART), une nouvelle ligne de train de banlieue de plus de 2 milliards de dollars qui devrait ouvrir d’ici fin 2025 mdregroup.com mdregroup.com. La Silver Line reliera directement Plano, Addison, Carrollton et d’autres banlieues nord à l’aéroport DFW. Des projets de développement axés sur le transport sont déjà en préparation autour de ses stations ; par exemple, à Addison, une tour de bureaux de 11 étages proposée à côté de la route de la Silver Line (le projet Arapaho Station) vise à capitaliser sur cette nouvelle connectivité mdregroup.com mdregroup.com. Les améliorations des infrastructures de transport tendent à augmenter la valeur des propriétés et à encourager de nouveaux logements et des projets à usage mixte le long des itinéraires.

Au centre de Dallas, l’investissement civique est également en cours. La ville a approuvé les plans d’un nouveau grand centre de congrès au centre-ville et mène des initiatives connexes de redéveloppement. Un exemple est le projet Newpark Dallas – un quartier d’éducation et de technologies de 20 acres envisagé dans le sud du centre-ville près du futur centre de congrès mdregroup.com mdregroup.com. Ce projet (mené par Hoque Global) vise à créer un pôle piéton de bureaux, d’espaces éducatifs et de résidences, qui revitaliserait une zone actuellement sous-utilisée. De tels projets à grande échelle pourraient transformer certaines parties de la ville et générer une activité immobilière substantielle d’ici 2026–2027.

Les fondamentaux économiques s’accompagnent de certains facteurs de stress à surveiller. L’inflation et les taux d’intérêt élevés sont une arme à double tranchant : d’un côté, ils ont conduit la Fed à relever ses taux, ce qui a refroidi le marché immobilier ; de l’autre, l’économie du Texas a jusqu’à présent relativement bien résisté à l’inflation, mais la dette des consommateurs et les problèmes d’accessibilité restent préoccupants dmagazine.com dmagazine.com. Le coût de la vie à Dallas a augmenté (les prix de l’immobilier sont ~8 % au-dessus de la médiane nationale dallasobserver.com), et les taux hypothécaires élevés en 2025 rendent le financement d’un logement nettement plus coûteux qu’il y a quelques années. De plus, les taxes foncières au Texas sont assez élevées (en raison de l’absence d’impôt sur le revenu de l’État) – un défi pour les propriétaires particuliers comme pour les propriétaires commerciaux. En fait, la valeur des propriétés a fortement augmenté entre 2020 et 2022, entraînant des factures fiscales importantes que les investisseurs doivent prendre en compte dans leurs rendements. Les responsables politiques envisagent des mesures d’allègement (par exemple, l’augmentation des exonérations de résidence principale, l’ajustement des taxes sur les biens mobiliers des entreprises) mdregroup.com mdregroup.com, mais cela reste un point crucial pour toute personne acquérant un bien immobilier dans la région de Dallas-Fort Worth. Enfin, la croissance continue de la région met sous pression les infrastructures et les services publics, comme on l’a constaté avec les défis liés au réseau électrique pour les centres de données. La législature texane débat en 2025 de mesures visant à s’assurer que les nouveaux grands consommateurs (comme les grands centres de données) participent au financement de la modernisation du réseau électrique et aux programmes de fiabilité mdregroup.com mdregroup.com. Ces mesures réglementaires, bien qu’extérieures au marché immobilier à proprement parler, peuvent influer sur le coût et la faisabilité de certains projets, notamment ceux à forte consommation d’énergie.

En résumé, le contexte économique et démographique de Dallas est très favorable à l’immobilier, avec une forte création d’emplois, une croissance démographique et des investissements importants dans les infrastructures. Ces facteurs offrent une base solide à la demande immobilière à l’horizon 2027. Cependant, ils posent aussi des défis comme l’accès au logement abordable et l’augmentation des capacités d’infrastructure. L’interaction de ces forces continuera de façonner l’évolution du marché immobilier dans les années à venir.

Développements et Projets Remarquables en Cours

La croissance de la région métropolitaine de Dallas s’accompagne de nombreux grands développements immobiliers en préparation. Ces projets – allant des campus d’entreprises aux communautés à usage mixte – auront un impact sur les secteurs résidentiel et commercial dans les années à venir :

Campus Régional Goldman Sachs (Dallas Uptown/Victory Park) – Le géant financier Goldman Sachs construit un nouveau campus de 500 millions de dollars sur un site de 11 acres près du centre-ville de Dallas. Le projet comprend quatre bâtiments, dont une tour de bureaux de 14 étages et 74 300 m², avec des commerces au rez-de-chaussée et un parc urbain de 0,6 hectare trerc.tamu.edu trerc.tamu.edu. Après d’importants travaux de fondation (notamment un parking souterrain de six niveaux), le campus a « pris de la hauteur » en 2025 et la construction principale devrait être achevée fin 2026 ou début 2027, avec une livraison complète d’ici 2028 trerc.tamu.edu. Une fois ouvert, il accueillera des milliers d’employés et renforcera encore le statut de Dallas comme pôle financier et bancaire – et devrait probablement accroître la demande de logements dans les environs.
Communautés à Usage Mixte et Expansions Suburbaines – Les promoteurs lancent de vastes projets à usage mixte pour accompagner l’étalement de la métropole. Un exemple est Lakeview Landing près de Granbury (côté Fort Worth), un développement de 19 hectares dont la construction commencera en 2025 et qui comprendra 105 maisons individuelles (dont certaines au bord de l’eau), 288 appartements, une résidence senior de 200 logements (55+), un hôtel, des restaurants et des équipements de loisirs mdregroup.com mdregroup.com. Dans les banlieues nord, des zones comme Frisco et Prosper continuent de voir émerger de vastes communautés planifiées intégrant commerces et écoles pour soutenir la forte croissance locale. Celina, TX (au nord de Frisco) est à surveiller – c’est l’une des villes à la croissance la plus rapide en pourcentage, avec de nombreux projets résidentiels planifiés en cours et des projets commerciaux qui suivent (souvent appelée « la prochaine Frisco »).
Industriel & Centres de Données – Sur le plan industriel, des méga-projets sont en préparation pour répondre aux besoins logistiques et technologiques. À Fort Worth, un promoteur (Turner Construction) a obtenu des incitations de la ville en 2025 pour construire un immense campus de centre de données de 2,16 milliards de dollars près de la zone Alliance (Hicks Field) mdregroup.com mdregroup.com. Ce campus, qui devrait se développer sur une décennie, souligne l’attractivité de la région pour les infrastructures technologiques. De plus, les centres de distribution grands formats pour des entreprises comme Amazon, Walmart et Tesla (qui exploite un grand centre de distribution de pièces détachées dans le sud du comté de Dallas) continuent d’ouvrir le long des principaux axes comme l’I-20 et l’I-35W. Bien que le développement industriel soit globalement en ralentissement, quelques accords build-to-suit pour de grandes entreprises sont en cours, et toute entrée importante de nouveaux acteurs sur le marché pourrait engendrer de nouveaux pôles d’entrepôts.
Développements orientés vers le transport en commun (TOD) – L’ouverture de nouvelles lignes de transport stimule les projets de TOD. En plus de la tour de bureaux d’Addison près de la Silver Line mentionnée plus tôt, la zone du centre-ville de Plano devrait voir son développement une fois que la DART Silver Line le reliera directement à l’aéroport. De plus, l’extension de la Blue Line du métro léger DART vers le sud, jusqu’au campus de l’Université du Nord du Texas (dans le sud de Dallas), incite à la préparation de projets à usage mixte près des nouvelles stations. Ces projets visent à créer des environnements piétonniers et ajouteront des immeubles résidentiels de moyenne hauteur, des bureaux et des commerces dans des pôles bénéficiant d’un accès au transport – une tendance relativement nouvelle dans cette région traditionnellement axée sur la voiture.
Réaménagement du centre urbain – Le centre-ville de Dallas et ses environs immédiats connaissent un regain d’intérêt des investisseurs après une période plus calme. En dehors du projet Newpark au centre-ville, la reconstruction du centre de congrès de Dallas (un plan de plus de 2 milliards de dollars visant à remplacer l’ancien centre de congrès et à remodeler le quartier environnant) est prévue dans quelques années, mais les promoteurs commencent déjà à rassembler les terrains en prévision. Victory Park (près de l’arène American Airlines Center) accueillera le campus Goldman Sachs et potentiellement d’autres tours de bureaux. À Deep Ellum et dans le Design District près du centre-ville, plusieurs immeubles de bureaux et résidences de moyenne hauteur sont en construction ou viennent d’être livrés, attirant des entreprises des secteurs créatifs et technologiques. On observe aussi la conversion continue d’anciens immeubles de bureaux du centre-ville en résidences (une tendance visant à réduire la vacance des bureaux tout en ajoutant des logements). Par exemple, la tour emblématique Santander fait l’objet d’une conversion partielle de bureaux en appartements.
Projets éducatifs et médicaux – Les grands projets institutionnels peuvent aussi influencer l’immobilier. UT Southwestern Medical Center à Dallas continue d’agrandir son campus (nouveaux hôpitaux spécialisés et installations de recherche), tandis que le nouveau campus de l’extension de Texas A&M à Dallas centre-ville est en cours de réalisation, ce qui pourrait servir de catalyseur pour le développement dans la partie sud du centre-ville. Ces projets créent non seulement des emplois mais stimulent aussi la création de logements à proximité pour les employés et les étudiants.

Ces projets (et bien d’autres) se dérouleront entre 2025 et 2028, injectant une nouvelle offre et de nouvelles opportunités sur le marché. Il est à noter que les promoteurs restent confiants dans la croissance du Nord du Texas – même avec des taux d’intérêt plus élevés, des milliards de dollars de développements privés et publics progressent. D’ici 2027, la skyline et les banlieues auront ajouté plusieurs nouveaux points de repère en conséquence. L’interaction de ces projets avec les conditions du marché sera cruciale : par exemple, l’ouverture d’un immense campus d’entreprise comme celui de Goldman pourrait resserrer le marché locatif dans le centre-ville, tandis que la livraison de milliers de nouvelles maisons en banlieue pourrait contribuer à modérer la hausse des prix. Dans l’ensemble, le pipeline de développement de Dallas est vaste, couvrant tous les types d’actifs, des maisons individuelles en périphérie aux immeubles de grande hauteur à la pointe de la technologie au cœur de la ville.

Prévisions et projections d’experts (2025–2027)

En regardant vers l’avenir, la plupart des analystes anticipent que le marché immobilier de Dallas continuera de croître, mais à un rythme plus modéré et durable au cours des prochaines années. Après les montagnes russes du début des années 2020, le consensus est en faveur d’une appréciation plus lente et plus régulière des valeurs immobilières et des loyers tant dans le secteur résidentiel que commercial realestate.usnews.com. Voici les principales prévisions et projections jusqu’à au moins 2027 :

Prix des logements : L’attente générale est que les prix des logements à Dallas se stabiliseront ou connaîtront une croissance modérée à court terme, après la légère correction en 2025. La National Association of Realtors prévoit que les prix médians des logements aux États-Unis recommenceront à augmenter timidement en 2025-26, et une trajectoire similaire est attendue pour Dallas. Certains prévisionnistes anticipent une hausse des valeurs immobilières à DFW d’environ 2 % en 2025 et encore ~2–4 % en 2026 realwealth.com, suivant à peu près le rythme de l’inflation. Par exemple, le modèle de Zillow prévoyait une légère baisse au printemps 2025 (qui s’est en grande partie réalisée), suivie d’une remontée graduelle. Les agents locaux estiment qu’au début 2026, le prix médian d’une maison à Dallas pourrait se situer autour de 420 000 $ (mille), soit en hausse de quelques pourcentages par rapport à 2024 theluxuryplaybook.com. Jusqu’en 2027, les augmentations de prix devraient rester bien en deçà de la flambée annuelle de plus de 10 % des années 2020-21, s’inscrivant plutôt dans une fourchette raisonnable (peut-être 3–5 % par an) à condition que les taux d’intérêt baissent quelque peu. Cela s’explique en partie par la hausse de l’offre : avec davantage de biens et plus de nouvelles constructions en périphérie de la métropole, les guerres d’enchères extrêmes seront plus rares. L’autre raison concerne la contrainte de l’accessibilité pour les acheteurs – les prix ne peuvent tout simplement pas dépasser les revenus indéfiniment de façon aussi marquée. Si les taux hypothécaires baissent progressivement en 2025-2026 (beaucoup s’attendent à un taux à 30 ans autour de 5–6 % d’ici 2026), cela pourrait en réalité stimuler la demande et soutenir les valeurs immobilières. Mais même dans un scénario économique très favorable, la croissance des prix à DFW devrait être “plus lente et plus stable” dans les cinq prochaines années comparée aux cinq précédentes realestate.usnews.com.
Ventes de maisons et inventaire : Le volume des ventes pourrait rester quelque peu modéré en 2025, mais pourrait reprendre en 2026 si les taux baissent. Certains économistes du secteur immobilier prédisent un retour à une activité de ventes plus normale d’ici 2026, à mesure que les acheteurs en attente reviennent sur le marché. L’inventaire devrait rester supérieur aux niveaux extrêmement bas de 2021–22, ce qui est sain. Un important groupe de recherche sur le logement au Texas suggère que le marché immobilier de l’État connaîtra des conditions plus équilibrées d’ici 2026, et, à DFW en particulier, une réelle possibilité d’un marché entièrement favorable aux acheteurs d’ici 2026–27 si la construction se poursuit à un bon rythme teamprice.com teamprice.com. En fait, une analyse a identifié le milieu de 2026 à la mi-2027 comme la période où le marché national du logement pourrait clairement pencher en faveur des acheteurs, ce qui correspond à ce que nous constatons déjà à Dallas teamprice.com teamprice.com. Ainsi, pour les prochaines années, les acheteurs du DFW devraient trouver de meilleures opportunités qu’au cours du passé récent, tandis que les vendeurs devront ajuster leurs attentes par rapport aux sommets atteints pendant la pandémie.
Loyers et Multirésidentiel : La croissance des loyers à Dallas devrait rester positive mais modérée. Multi-Housing News prévoit que les loyers des appartements américains augmenteront de manière faible (en pourcentage à un chiffre) chaque année jusqu’en 2027, et le DFW devrait suivre à peu près cette tendance. Comme mentionné, 2024 a marqué le creux pour les loyers du DFW (avec de légères baisses) ; 2025 est une année de transition vers la croissance. D’ici la fin 2025, les loyers des appartements à Dallas pourraient augmenter d’environ 1% sur un an mmgrea.com ; en 2026 et 2027, si l’économie reste solide, la croissance des loyers pourrait accélérer, atteignant peut-être 3 à 4% par an. Cette prévision suppose que l’absorption des nouvelles unités récentes se poursuit – de façon encourageante, l’absorption à DFW début 2025 était très forte mdregroup.com. Les taux de vacance devraient diminuer progressivement pour atteindre ~8–9% d’ici 2027 (contre ~11% actuellement) alors que le pipeline de construction reste inférieur aux pics antérieurs nar.realtor nar.realtor. Essentiellement, la situation de sur-offre devrait se résoudre d’ici 2026. La demande locative sera soutenue par la grande cohorte de jeunes professionnels s’installant à Dallas, bien qu’elle soit équilibrée par de nombreux passages à l’accession à la propriété en banlieue alors que de nouvelles maisons deviennent plus accessibles. Un bémol : si l’économie tombe en récession en 2026 (certains prévisionnistes évoquent un risque de légère récession fin 2025), la croissance des loyers pourrait être inférieure à ces prévisions. Sauf ce scénario, les perspectives pour le multirésidentiel s’améliorent, et les investisseurs qui sont restés sur la touche en 2024 pourraient commencer à revenir, misant sur la croissance à long terme de Dallas (ce qui comprend plus de 500 000 nouveaux résidents attendus à DFW entre 2024 et 2028 selon un rapport sur le marché des appartements berkadia.com).
Bureaux et Commercial : La reprise du secteur des bureaux devrait être progressive jusqu’en 2027. Les experts du marché plaisantent souvent en disant qu’« il n’y aura pas de paradis avant 2027 » – ce qui signifie que 2025 et 2026 resteront probablement difficiles pour les propriétaires de bureaux dmagazine.com. D’ici 2027, cependant, si la croissance économique et démographique se poursuit, Dallas pourrait avoir absorbé une grande partie de ses surfaces de bureaux actuellement vacantes, en particulier dans les immeubles de qualité supérieure. Un signe encourageant : certaines entreprises imposent davantage de travail en présentiel, ce qui, si cela devient une tendance, pourrait augmenter la demande d’espaces de bureaux dans les prochaines années dmagazine.com dmagazine.com. Les prévisions sectorielles (ex : CBRE, JLL) pour les loyers des bureaux à Dallas-Fort Worth ne prévoient qu’une faible croissance des loyers (0–2 % par an) à court terme, mais un rebond possible d’ici 2027 une fois l’excédent absorbé. Les nouveaux projets de bureaux seront rares tant qu’un manque d’offre clair en espaces de catégorie A ne se fera pas sentir – il n’est donc pas attendu de projets spéculatifs significatifs avant la fin de la décennie, sauf dans certains secteurs de niche. En résumé : les taux de vacance dans les bureaux devraient s’améliorer lentement, mais un retour complet à l’occupation d’avant la pandémie pourrait ne pas avoir lieu avant la fin de la décennie.
Commerce de détail et industriel : Ces deux secteurs devraient rester des valeurs sûres à Dallas. Le commerce de détail bénéficiera de l’ajout de dizaines de milliers de nouveaux résidents chaque année dans la métropole – les commerçants chercheront à profiter de cette croissance. Le consensus est que le taux de vacance des commerces de détail à DFW restera faible (moins de 5 %) jusqu’en 2027 et que les loyers augmenteront modérément (peut-être de 2 à 3 % par an) tant que la consommation tiendra. L’offre de nouveaux espaces commerciaux va augmenter progressivement (il y a une limite à ce que les centres actuels peuvent absorber), mais tant qu’ils sont reposent sur des concepts éprouvés, ils devraient bien se louer. L’industrie, de son côté, présente également un bel avenir : Dallas est un pôle logistique de premier plan, et la demande pour des entrepôts (du fait du e-commerce, de la logistique, de la production et des data centers) devrait continuer à croître. La croissance des loyers industriels à DFW est estimée à environ 4 à 5 % pour 2025, puis pourrait se stabiliser autour de 3 % par an d’ici 2027, selon plusieurs agences – un niveau sain, bien que inférieur aux hausses à deux chiffres observées en 2021 mdregroup.com mdregroup.com. Le taux de vacance pourrait évoluer autour de 8 à 10 % (une certaine flexibilité est en réalité avantageuse pour les locataires). Un facteur émergent concerne l’infrastructure : les extensions prévues des ports de Houston et de nouvelles routes commerciales pourraient canaliser encore plus de flux à travers le réseau logistique de DFW à la fin de la décennie. De plus, si les tendances de relocalisation industrielle (“reshoring”) se poursuivent, DFW pourrait voir apparaître davantage d’usines (notamment dans le secteur high-tech) cherchant des sites industriels, ce qui diversifierait encore la base industrielle.
Taux d’intérêt et marchés des capitaux : Un facteur incertain pour tous les segments de l’immobilier est l’orientation des taux d’intérêt. Début 2025, la Réserve fédérale a suspendu les hausses de taux et beaucoup prédisent des baisses progressives des taux fin 2025 et en 2026 si l’inflation diminue nar.realtor. Des taux plus bas favoriseraient l’accessibilité au logement et la valeur des biens commerciaux. Les dernières prévisions de la NAR supposent que les taux hypothécaires baissent progressivement et que les taux de capitalisation pour les actifs commerciaux se contractent légèrement d’ici 2027, ce qui serait un atout pour le marché nar.realtor nar.realtor. Cependant, l’incertitude demeure : si l’inflation repart à la hausse ou si d’autres chocs économiques surviennent, l’environnement de financement pourrait rester tendu. À l’heure actuelle, les experts restent prudemment optimistes, estimant que le pire du choc des taux est passé et que l’économie de Dallas restera l’une des plus performantes du pays même si la croissance ralentit à l’échelle nationale dmagazine.com dmagazine.com. Cette solidité relative explique pourquoi Dallas a dominé l’enquête Emerging Trends pour 2025 et devrait continuer d’attirer les investissements.

En résumé, les perspectives 2025–2027 pour l’immobilier à Dallas sont positives mais réalistes. On devrait observer une croissance modérée plutôt que de fortes fluctuations : il faut s’attendre à une appréciation annuelle à un chiffre moyen des prix des logements, une consolidation progressive des loyers et une demande durable pour les biens commerciaux bien situés. Les avantages durables de Dallas-Fort Worth — création d’emplois, gains de population, emplacement central — lui donnent une position favorable par rapport à de nombreuses autres régions. Tant que ces fondamentaux persistent, le marché devrait croître de manière équilibrée. Cela étant dit, les acteurs surveilleront attentivement la conjoncture macroéconomique (risques de récession, taux d’intérêt) ainsi que des facteurs locaux comme l’accessibilité au logement et la capacité des infrastructures, qui pourraient modérer le rythme de la croissance.

Opportunités et risques pour les acheteurs, vendeurs et investisseurs

Alors que le paysage immobilier de Dallas évolue, les différents acteurs du marché font face à un mélange d’opportunités et de risques à l’horizon 2027 :

Acheteurs de maisons – Le passage à un marché plus équilibré en 2025–2026 constitue une réelle opportunité pour les acheteurs. Le stock de logements augmente et la concurrence diminue, ce qui signifie que les acheteurs peuvent être plus exigeants et négocier plus agressivement qu’au cours des dernières années. Les tactiques qui étaient inefficaces pendant la frénésie – faire une offre inférieure au prix demandé, demander la prise en charge des frais de clôture ou des réparations par le vendeur – ont désormais de bonnes chances de succès mdregroup.com mdregroup.com. Particulièrement dans les zones avec plus de 4 mois de stock, les acheteurs ont l’avantage ; ils peuvent prendre leur temps pour trouver le bon logement au lieu de se précipiter. De plus, les constructeurs de maisons neuves proposent des incitations (comme des rachats de taux hypothécaires ou des packs d’améliorations) pour écouler leur stock, ce qui peut être avantageux pour les acheteurs ouverts à la construction neuve. Le principal risque pour les acheteurs concerne le timing des taux d’intérêt – bien que les prix ne connaissent pas de flambée, les taux des prêts immobiliers restent élevés, autour de 6–7 %, ce qui affecte l’accessibilité financière. Un acheteur pourrait obtenir un prix d’achat inférieur maintenant mais payer plus d’intérêts sur la durée ; ou il pourrait attendre une baisse des taux, mais si entre-temps les prix montent, l’avantage pourrait être annulé. Globalement, cependant, les acheteurs à Dallas jusqu’en 2027 devraient trouver des conditions plus favorables que lors du marché intense de vendeurs de 2021, à condition de surveiller les coûts de financement. Autre opportunité : le choix géographique. Avec l’expansion de la métropole, les acheteurs prêts à considérer de nouvelles banlieues émergentes (par exemple Anna, Melissa, Midlothian) peuvent trouver des maisons neuves relativement abordables en profitant des corridors de croissance de la région. Attention toutefois aux compromis (trajets plus longs, infrastructures encore en cours de développement).
Vendeurs de maisons – Pour les vendeurs, l’environnement est plus difficile qu’il y a quelques années. Les jours où l’on pouvait fixer son prix et voir les acheteurs se battre pour l’obtenir sont en grande partie révolus. Les vendeurs doivent désormais fixer des prix réalistes et préparer leur maison avec soin pour se démarquer mdregroup.com mdregroup.com. Le risque de surestimer son prix est que la mise en vente s’éternise, obligeant à réduire les prix et à obtenir des résultats moins favorables qu’un prix de départ précis. Les vendeurs doivent étudier les récentes ventes comparables (qui peuvent afficher des prix stables ou en baisse par rapport à l’an dernier) et être prêts à lister au prix du marché ou légèrement en dessous pour attirer des offres. La valorisation du bien, les mises à jour cosmétiques et les réparations proactives – que certains vendeurs négligeaient lorsque tout se vendait – redeviennent importantes pour obtenir le meilleur prix. La bonne nouvelle est que la plupart des vendeurs de la région de Dallas ont encore de la valeur nette (grâce aux fortes hausses de prix avant 2023), donc vendre au prix actuel reste souvent synonyme de gain, même s’il est inférieur à celui de la période de pointe. Par ailleurs, même si la demande est plus fraîche, les maisons bien évaluées et prêtes à emménager se vendent – recevant parfois plusieurs offres – surtout dans les quartiers proches ou les districts scolaires recherchés. Les vendeurs devraient aussi considérer leur prochain achat : même si vous ne vendez pas votre maison aussi cher que vous l’espériez en 2022, l’avantage est que toute maison que vous achèterez prochainement sera également sur un marché plus calme. En ce sens, cela s’équilibre. Un autre risque : les taux d’intérêt peuvent réduire le nombre d’acheteurs pour votre maison. De nombreux primo-accédants sont sensibles au montant de la mensualité ; si les taux repartent à la hausse, les vendeurs de maisons plus abordables pourraient voir la demande diminuer de façon saisonnière. Faire preuve de flexibilité (par exemple, être ouvert aux acheteurs FHA/VA, offrir un crédit de frais de clôture pour réduire le taux d’intérêt) peut aider à élargir le bassin d’acheteurs.
Investisseurs résidentiels/Propriétaires-bailleurs – Dallas reste une cible populaire pour les investisseurs immobiliers, allant des petits propriétaires de biens locatifs aux grands fonds institutionnels achetant des maisons individuelles à louer. Les opportunités pour les investisseurs incluent une demande locative croissante en banlieue – alors que le coût de l’accession à la propriété en exclut certains, le marché de la location de maisons individuelles est fort dans des zones comme les comtés de Denton, Collin et Tarrant. Les investisseurs peuvent trouver de bonnes affaires sur des maisons légèrement plus anciennes ou sur des unités de communautés construites pour la location afin de répondre à cette demande. Les rendements locatifs dans la région de Dallas-Fort Worth sont généralement plus élevés que dans les villes côtières, même si la hausse des prix d’achat a comprimé les rendements par rapport à il y a quelques années. Le risque pour les investisseurs est double : assouplissement des loyers à court terme (comme on l’a vu avec une vacance plus élevée, il ne faut pas compter sur une augmentation automatique des loyers chaque année) et hausse des coûts de détention. Les taxes foncières et l’assurance au Texas représentent des dépenses significatives qui peuvent réduire la trésorerie ; les deux sont en hausse (valorisations immobilières en augmentation, et les assureurs relèvent les tarifs après des tempêtes coûteuses). Une analyse prudente est essentielle – les investisseurs devraient projeter une croissance modérée des loyers (peut-être 2–3 %/an) et tenir compte de la pleine valeur des évaluations foncières. En termes d’opportunités, certains petits investisseurs s’intéressent au segment des bureaux ou commerces en difficulté pour des projets de reconversion – par exemple, acquérir un petit immeuble de bureaux vacant et le transformer en immeuble multifamilial ou à usage mixte. La ville de Dallas et d’autres ont montré leur soutien à ce type de réhabilitation, et d’ici 2027, on pourrait voir plus de transformations créatives, potentielles lucratives pour ceux qui les mènent à bien. Par ailleurs, comme mentionné dans la section commerce, l’appétit des investisseurs pour les commerces bien situés dans la région DFW est tel que certains acceptent un effet de levier négatif à court terme (les coûts de financement dépassent le taux de rendement initial) dans l’espoir d’une appréciation du bien dmagazine.com dmagazine.com. Cela traduit une confiance à long terme mais implique aussi un risque si ces anticipations de croissance ne se réalisent pas.
Investisseurs en immobilier commercial – Pour les investisseurs institutionnels et privés en immobilier commercial, Dallas-Fort Worth est un marché de choix pour déployer du capital, mais la sélection des actifs est cruciale. Les propriétés industrielles et le commerce de détail de nécessité offrent des revenus stables et sont considérés comme moins risqués – ces segments continueront probablement à voir une compression des taux de capitalisation à mesure que les investisseurs affluent, donc l’opportunité réside dans le fait de sécuriser des actifs dans des sous-marchés à forte croissance dès maintenant. Les propriétés multifamiliales à DFW, qui ont connu une baisse des prix en 2022–24 en raison des taux d’intérêt, pourraient offrir une bonne fenêtre d’achat en 2025 avant que les loyers ne se rétablissent complètement. Le risque, ici, concerne la performance à court terme – toute propriété achetée aujourd’hui doit disposer de réserves suffisantes pour résister à quelques trimestres de loyers stagnants et de fortes concessions. Les investissements de bureau sont le pari contrariant : comme l’a dit un expert local, « la douleur signifie souvent opportunité » dmagazine.com dmagazine.com. Des immeubles de bureaux en difficulté peuvent être acquis à des prix très bas en ce moment ; les investisseurs dotés de patience et de capital pour les rénovations pourraient obtenir de gros rendements à partir de 2027 si le marché des bureaux se normalise. Cependant, ce pari n’est pas pour les âmes sensibles, car porter un immeuble à moitié vide pendant des années peut s’avérer coûteux. Certains REITs et fonds de capital-investissement s’intéressent à des actifs de bureaux de qualité à Dallas à prix cassés, misant sur la croissance de la région pour les sauver à long terme. Les centres commerciaux dans les zones à forte croissance (pensez à de nouveaux centres commerciaux ancrés par des supermarchés dans les banlieues émergentes) restent un pari solide – la base solide de consommateurs de Dallas et le faible taux de vacance des commerces suggèrent que ces actifs devraient bien performer, et beaucoup d’investisseurs nationaux qui dédaignaient auparavant le commerce physique ciblent désormais le commerce de détail du Sunbelt pour des rendements stables. Un risque pour les investisseurs commerciaux, en général, est la contrainte des marchés de capitaux : le financement pour les projets commerciaux est devenu plus difficile depuis 2022 (les banques sont plus prudentes, surtout sur les bureaux/hôtels). Les investisseurs doivent donc venir avec plus de fonds propres ou chercher d’autres financements (fonds de dette, etc.), ce qui peut limiter l’effet de levier. Pourtant, Dallas, grâce à ses fondamentaux robustes, est souvent considérée plus favorablement par les prêteurs que d’autres villes – ce qui signifie que les projets bien situés dans le DFW peuvent encore obtenir des financements.
Constructeurs et promoteurs – Pour ceux qui travaillent dans le développement de nouveaux projets, Dallas offre de grandes opportunités, tempérées par de nouveaux défis. Du côté résidentiel, les constructeurs de maisons intensifient leur activité dans les zones périphériques du DFW, construisant des milliers de nouvelles maisons individuelles ciblant des prix plus abordables (fin des 200 000 $ à 400 000 $) pour répondre à une demande non satisfaite. L’opportunité : la croissance de Dallas garantit pratiquement un flux constant d’acheteurs pour les nouvelles maisons, et les constructeurs peuvent gagner des parts de marché maintenant que les vendeurs individuels sont moins dominants. Les constructeurs bénéficient également d’incitations telles que des exonérations fiscales municipales dans certaines zones et d’un programme d’État allégeant la taxe foncière sur les maisons en stock. Le risque : les coûts de construction et la main-d’œuvre restent élevés et, avec la hausse des taux d’intérêt, les marges bénéficiaires sont plus faibles. Les constructeurs ont dû proposer des incitations au financement pour écouler leur stock, ce qui réduit leurs marges. Il y a aussi un risque réglementaire – par exemple, des discussions en cours sur la réforme de la fiscalité foncière ou des frais pour l’infrastructure (comme le projet de législation exigeant que les développeurs de centres de données paient pour les mises à niveau du réseau mdregroup.com). Du côté du développement commercial, les promoteurs industriels ont toujours le feu vert – construire des entrepôts modernes dans les corridors logistiques du DFW est généralement une formule gagnante, bien que le choix du site soit crucial (trop éloigné et vous risquez de manquer de locataires ; trop de concurrence directe et la croissance des loyers en pâtit). Les promoteurs de logements multifamiliaux lèvent le pied actuellement mais devraient probablement accélérer à nouveau d’ici 2026 une fois l’offre actuelle absorbée – leur opportunité se situera dans les banlieues et les régions périurbaines où la demande locative croît mais où peu d’appartements existent (c’est déjà le cas dans les comtés juste au-delà du noyau). Pour eux, le risque concerne le financement : les banques ont été hésitantes à financer de nouveaux projets d’appartements tant que la vacance ne diminue pas, donc l’obtention de prêts de construction en 2025 est difficile. Enfin, les promoteurs du réemploi adaptatif et de l’urbanisation en dentelle pourraient trouver de l’or en transformant des espaces obsolètes (centres commerciaux déserts, anciens bureaux) en nouveaux usages – la ville et la communauté soutiennent souvent ces projets, parfois avec des incitations. Mais ces projets peuvent être complexes et chronophages.

En conclusion, le marché immobilier de Dallas jusqu’en 2027 offre un terrain de jeu plus équilibré que le passé récent frénétique. Les acheteurs ont plus de pouvoir de négociation et d’options ; les vendeurs doivent faire preuve de perspicacité et de réalisme ; les investisseurs peuvent capitaliser sur la croissance de la région mais doivent naviguer dans les fluctuations à court terme et la pression sur les coûts. Le risque majeur pour tous reste l’économie globale – mais même si les États-Unis traversent une période difficile, la diversification de Dallas et sa dynamique démographique devraient l’amortir par rapport à d’autres régions. Les opportunités ne manquent pas dans ce marché dynamique, que ce soit en saisissant une bonne affaire dans un segment en baisse ou en surfant sur la vague dans une banlieue en plein essor. Comme toujours, la diligence raisonnable et une perspective à long terme sont cruciales. Dallas s’est maintes fois révélée être un marché immobilier résilient, et les années à venir semblent continuer cette histoire de manière mesurée et durable.

Sources : Dallas Observer dallasobserver.com dallasobserver.com ; M&D Real Estate (Rapports de marché) mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com mdregroup.com ; D Magazine (D CEO) dmagazine.com dmagazine.com dmagazine.com ; Yardi Matrix yardimatrix.com yardimatrix.com ; National Assoc. of REALTORS® nar.realtor nar.realtor ; Texas Real Estate Research Center trerc.tamu.edu.

Rapport sur le marché immobilier de Dallas 2025 : Tendances et perspectives jusqu’en 2027

Aperçu des conditions actuelles du marché (2025)