Secousse sur le marché en altitude : l’immobilier à Denver en 2025 défie la gravité et prépare de grands bouleversements

Résumé exécutif

Le marché immobilier de Denver en 2025 connaît un changement radical, passant du marché frénétique des vendeurs des dernières années à un environnement plus équilibré (voire favorable aux acheteurs). Le stock de logements a grimpé à des niveaux jamais vus depuis dix ans, ralentissant la croissance autrefois fulgurante des prix et donnant aux acheteurs un nouveau pouvoir de négociation shishito-re.com axios.com. Les prix des logements se sont stabilisés – la médiane autour de 600 000 $ est essentiellement inchangée d’une année sur l’autre – marquant un « rééquilibrage sain » après l’appréciation rapide de la période de pandémie recolorado.com axios.com. Les maisons mettent un peu plus de temps à se vendre et les baisses de prix deviennent courantes, près de 38 % des annonces ayant subi une réduction cet été (bien au-dessus de la moyenne nationale) axios.com. Parallèlement, des taux hypothécaires élevés avoisinant les 7 % ont freiné une partie de la demande, maintenant de nombreux acheteurs en retrait malgré le choix accru axios.com.

Du côté commercial, le marché des bureaux de Denver fait face à des taux de vacance record au centre-ville, dépassant 35 %, héritage du travail à distance cbre.com. Cependant, des signes précoces de stabilisation apparaissent : l’activité de location a repris et les espaces en sous-location sont lentement absorbés, ce qui indique que le pire est peut-être passé coloradosun.com. L’immobilier de détail reste un point positif, avec un faible taux de vacance (~4-5 %) et des loyers stables alors que la consommation reste solide lee-associates.com corken.co. Les biens industriels continuent d’afficher de bonnes performances, soutenus par la demande du e-commerce et de la logistique ; le taux de vacance est d’environ 8 % et les loyers augmentent légèrement milehighcre.com.

À l’avenir, les fondamentaux à long terme de Denver restent solides. La croissance démographique devrait se poursuivre (la région métropolitaine de Denver devrait dépasser 3,6 millions d’habitants d’ici 2030), soutenant la demande de logements metrodenver.org. Les responsables municipaux mènent des politiques favorables au logement – de la légalisation des unités d’habitation accessoires à l’échelle de la ville à l’incitation au développement abordable – visant à répondre aux défis de l’offre et de l’accessibilité coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. D’importants projets d’infrastructure et de développement (comme le réaménagement du River Mile de 62 acres au centre-ville et les extensions de transports en commun) promettent de transformer le paysage urbain et de créer de nouvelles opportunités d’investissement à l’approche de 2030. En résumé, le marché immobilier de Denver en 2025 est dans une période de réajustement, les excès du récent boom laissant place à une trajectoire plus durable. Les acheteurs et investisseurs disposent désormais d’une marge de manœuvre, même si l’incertitude économique et les taux d’intérêt élevés représentent des risques à court terme. Ceux qui restent informés et capables de s’adapter à la « nouvelle normalité » sont prêts à prospérer sur la scène immobilière en évolution de Denver dmarealtors.com dmarealtors.com.

Principaux indicateurs du marché (2025) :

Métrique	Valeur (2025)	Évolution annuelle / Remarques
Prix médian des maisons (métro)	~600 000 $ (mars–juin 2025)	≈ 0 % vs 2024 (stable, marché en voie de stabilisation) recolorado.com dmarealtors.com
Appréciation du prix des maisons	~+1 % (ville de Denver, juin 2025)	Légère hausse (après ~15–20 % de hausse annuelle en 2021) redfin.com
Annonces actives (métro)	~13 000 (été 2025)	+50 % vs 2024 (plus haut depuis 2011) dmarealtors.com denverite.com
Mois d’inventaire	~2,0 mois (juin 2025)	En hausse par rapport à ~1,2 en 2024 – marché plus équilibré (5–6 mois est « normal ») dmarealtors.com
Délai médian de vente	25 jours (juin 2025, Denver)	+7 jours sur un an (ventes un peu plus lentes) redfin.com
Taux hypothécaire sur 30 ans	~6,5–7,0 % (mi-2025)	En hausse par rapport à ~3 % en 2021 (taux élevés limitent l’accessibilité) themortgagereports.com nerdwallet.com
Taux de vacance locative résidentielle	8,6 % (immeubles collectifs métro, mi-2025)	Élevé en raison de nouveaux appartements (marché favorable aux locataires) corken.co
Taux de vacance de bureaux (centre-ville)	36,8 % (T2 2025)	+1,5 pt sur un an – niveau record (conséquences post-pandémie) cbre.com
Taux de vacance de bureaux (métro)	~25–27 % (T2 2025)	En hausse par rapport à ~24 % en 2024 (banlieues <20 % ; Cherry Creek ~8 %) coloradosun.com
Vacance commerciale (métro)	~4,2 % (T1 2025)	Près d’un niveau historiquement bas (forte demande de commerces) lee-associates.com
Loyer moyen commerces	23,5 $/pi²/an (mi-2025)	Croissance modérée des loyers (offre neuve limitée) corken.co
Vacance industrielle (métro)	8,1 % (T1 2025)	+0,3 pt sur un an (légère hausse, nouveaux entrepôts ajoutés) milehighcre.com
Loyer moyen industriel	9,60 $/pi²/an (T1 2025)	+3,2 % sur un an (demande stable pour la logistique) milehighcre.com
Population de la ville de Denver	~717 000 (2024)	+19 % vs 2010 ; prévision ~730k d’ici 2030 5280.com aterio.io
Population du métro de Denver	~3,3 millions (est. 2025)	Prévision ~3,6 millions d’ici 2030 metrodenver.org

(Sources : Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, projections du U.S. Census.)

Aperçu des conditions actuelles du marché (2025)

En 2025, le marché immobilier de Denver connaît une transition notable depuis les conditions survoltées de l’ère pandémique vers un état plus calme et équilibré. Après des années de domination extrême des vendeurs, l’inventaire a rebondi de façon spectaculaire, offrant aux acheteurs un plus grand choix et un meilleur pouvoir de négociation. Dans la région métropolitaine de Denver, les annonces résidentielles actives ont grimpé en flèche pour dépasser 12 000 au printemps 2025 – un niveau « jamais vu depuis 2011 », et plus du double de la moyenne d’offre sur dix ans shishito-re.com denverite.com. Cet afflux d’annonces marque un revirement brutal par rapport à 2021–2022, lorsque l’on comptait parfois moins de 1 000 maisons disponibles et que les acheteurs devaient se précipiter et surenchérir sur pratiquement tout denverite.com.

Il est important de noter que les prix des maisons se sont stabilisés après une légère baisse fin 2022–2023. Le prix médian de vente dans la région de Denver oscille autour de 600 000 à 620 000 $ (tous types de logements confondus) à la mi-2025, soit à peu près le même niveau qu’un an auparavant recolorado.com redfin.com. En mars 2025, le prix médian de clôture était de 595 000 $ – identique à mars 2024, ce qui indique « des signes de stabilité malgré tous ces mouvements » dans l’offre recolorado.com recolorado.com. En juin, les prix n’avaient augmenté que de 1 à 2 % sur un an, un changement modeste qui souligne le nouvel équilibre redfin.com. Cette stabilisation fait suite à la croissance effrénée des prix pendant la pandémie (~20 % de hausse annuelle au pic), et suggère que le marché de Denver est entré dans une phase de correction plutôt que d’effondrement. Comme l’a dit un agent local, « nous n’avons pas un mauvais marché, c’est un marché différent » – caractérisé par une stabilisation et une réévaluation des attentes dmarealtors.com.

L’activité de vente en 2025 a été stable mais pas frénétique. Après un hiver relativement lent, la saison de vente du printemps a connu une augmentation saine des transactions – par exemple, les ventes conclues en avril 2025 étaient en hausse de 3 % par rapport à l’année précédente recolorado.com – mais rien de comparable aux pics frénétiques de 2021. Les acheteurs sont devenus plus réfléchis, et la hausse des taux d’intérêt a limité le montant de la maison qu’ils peuvent se permettre (et donc jusqu’où les prix peuvent aller). En fait, les problèmes d’accessibilité financière sont désormais un thème central : des taux hypothécaires dans la fourchette de 6,5 à 7 % signifient des mensualités nettement plus élevées, même si les prix des maisons restent proches des records themortgagereports.com axios.com. Cela a maintenu certains acheteurs potentiels en retrait, créant une dynamique intéressante où l’inventaire est en hausse (car les maisons mettent plus de temps à se vendre), mais la demande totale est quelque peu atténuée par rapport à l’offre. Le résultat est que l’équilibre du pouvoir s’est déplacé vers les acheteurs dans de nombreux segments. Pour la première fois depuis des années, les acheteurs de Denver peuvent prendre leur temps et comparer sans craindre qu’une maison disparaisse le lendemain. Ils parviennent à négocier des baisses de prix et des concessions de la part des vendeurs, un scénario impensable lors du marché hyper-compétitif de la pandémie shishito-re.com shishito-re.com.

Fait crucial, le changement du marché est inégal selon les gammes de prix et les types de biens. Les maisons haut de gamme ont connu un ralentissement plus marqué : à la mi-2025, le segment de luxe de Denver (maisons à plus de 1M$) affiche 5 à 10 mois d’inventaire, ce qui signifie que les acheteurs dans cette gamme ont beaucoup de choix et de pouvoir de négociation dmarealtors.com dmarealtors.com. En revanche, les segments d’entrée de gamme et de milieu de gamme (où la plupart des acheteurs sont limités par leur capacité d’emprunt) restent plus compétitifs, bien qu’ils soient nettement moins dynamiques qu’auparavant. On observe également une divergence entre les maisons individuelles (maisons détachées) et les logements attenants (condos/maisons de ville). Les prix des maisons individuelles sont restés proches de leurs sommets historiques (médiane d’environ 665 000 $ pour les maisons détachées au printemps) denverite.com denverite.com, tandis que les prix des condos se sont assouplis, en baisse d’environ 5 à 6 % par rapport à leur pic de 2022 (médiane des condos à Denver d’environ 350 000 $ actuellement contre environ 400 000 $ au pic) denverite.com. Un inventaire abondant de condos et peut-être un désintérêt pour la vie en centre-ville post-pandémie ont conduit les condos à « connaître un assouplissement plus significatif » de leur valeur shishito-re.com denverite.com. Cette tendance se confirme dans les données de ventes : en avril, les prix de vente des condos/maisons de ville étaient environ 6 % inférieurs à ceux de l’année précédente, et les logements attenants mettaient deux fois plus de temps à se vendre que les maisons détachées denverite.com. En résumé, le marché global se refroidit, mais les maisons individuelles de qualité dans les quartiers recherchés attirent toujours l’attention, tandis que les biens moins impeccables ou surévalués (en particulier les condos) peuvent rester longtemps sur le marché.

Tendances de l’immobilier résidentiel

Prix des maisons et taux d’appréciation

Après des années mouvementées, la trajectoire des prix de l’immobilier à Denver en 2025 se caractérise plutôt par une stagnation ou une légère hausse. L’ère des hausses annuelles à deux chiffres a laissé place à une croissance nulle ou à une croissance faible à un chiffre des valeurs immobilières. Selon les données MLS, le prix médian de vente pour la région métropolitaine au printemps 2025 (~595 000 $–605 000 $) est resté pratiquement inchangé par rapport à 2024 recolorado.com recolorado.com. Redfin a également rapporté que le prix médian dans la ville de Denver était de 625 000 $ en juin 2025, soit une hausse modeste de 1,6 % sur un an redfin.com. Pour donner un contexte, lors du boom de 2020–2022, Denver a connu des hausses annuelles de prix de 15 à 20 %. Désormais, le marché a clairement atteint un plateau élevé – avec des prix qui “tiennent bon” plutôt que de continuer à grimper recolorado.com. Cette stabilisation est le résultat direct d’une offre accrue et d’une demande contrainte ; en somme, les fondamentaux du marché se sont rééquilibrés.

Il existe toutefois des variations selon les segments. Les prix des maisons individuelles à Denver sont restés relativement résilients, avec des médianes flirtant avec des records (~660 000 $–670 000 $ pour les maisons individuelles au milieu de 2025) denverite.com denverite.com. Les variations annuelles sont minimes – par exemple, le prix médian des maisons individuelles en avril 2025 était de 604 000 $, soit environ +1 % par rapport à l’année précédente recolorado.com. Les logements en copropriété, en revanche, ont connu une légère dépréciation. Le prix médian des condos/maisons en rangée (ville de Denver) est passé d’environ 400 000 $ au pic de 2022 à environ 350 000 $ en 2025 denverite.com. L’une des raisons est que l’inventaire de condos est plus élevé et que leur bassin d’acheteurs (souvent des primo-accédants ou des investisseurs) est plus sensible aux hausses de taux d’intérêt. Les experts notent que si la valeur des maisons individuelles est restée stable, “le marché des condos et maisons en rangée a connu un affaiblissement plus marqué.” shishito-re.com Globalement, toutefois, le taux d’appréciation de Denver pour 2025 est à peu près nul – un changement radical par rapport à la flambée des valeurs des dernières années.

En regardant vers l’avenir, les prévisions de prix pour les prochaines années sont généralement modérées. Certains analystes prévoient même une légère baisse des prix à mesure que le marché absorbe pleinement la hausse des stocks. Par exemple, une société de données immobilières a prédit une baisse potentielle de 9 % de la valeur des maisons à Denver au cours de l’année prochaine si l’inventaire continue de dépasser la demande shishito-re.com shishito-re.com. Cela constituerait une correction modérée par rapport aux surévaluations de la pandémie. Cependant, d’autres estiment que les prix vont principalement stagner ou n’augmenter que modestement dans les années à venir. Le consensus parmi de nombreux économistes est que la période 2025–2030 connaîtra probablement des “hausses de prix plus plates” – peut-être une croissance annuelle faible à un chiffre – plutôt qu’une nouvelle hausse fulgurante. On s’attend à plus d’activité de ventes à mesure que les taux finiront par baisser, mais les prix devraient croître davantage en ligne avec les revenus et l’inflation usnews.com uschamber.com. En somme, la valeur des maisons à Denver devrait s’apprécier beaucoup plus lentement à l’avenir, sauf nouveau choc sur l’offre ou la demande. C’est une bonne nouvelle pour la durabilité : après une hausse de plus de 40 % des prix entre 2020 et 2022, une pause permet aux revenus de rattraper et prévient une crise d’accessibilité plus grave.

Inventaire et demande des acheteurs

L’inventaire a été le facteur décisif en 2025. Le nombre de maisons à vendre dans la région métropolitaine de Denver a explosé, passant de niveaux historiquement bas à la plus grande offre depuis plus d’une décennie. En mai 2025, les annonces actives étaient en hausse d’environ 48 à 50 % par rapport à l’année précédente shishito-re.com axios.com. En chiffres bruts, cela signifiait environ 12 000 à 13 000 maisons sur le marché chaque mois du printemps et de l’été shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Comparez cela aux profondeurs de la frénésie d’achat pendant la pandémie, lorsque l’inventaire est tombé en dessous de 2 000 et même 1 000 à certains moments – une pénurie de mises en vente sans précédent denverite.com. Les niveaux actuels d’inventaire ressemblent à ceux de 2011 (le dernier creux du marché), ce qui souligne à quel point ce changement a été spectaculaire shishito-re.com denverite.com. Pourquoi cette flambée ? Une combinaison de facteurs : les maisons restent tout simplement plus longtemps sur le marché (donc les annonces s’accumulent), plus de vendeurs décident de mettre en vente et d’encaisser tant que les prix sont élevés, et la demande des acheteurs a ralenti (donc moins d’annonces sont immédiatement sous contrat) shishito-re.com denverite.com.

Du point de vue d’un acheteur, cette augmentation de l’inventaire est une aubaine. Il y a enfin de la marge pour parcourir, comparer et négocier. « Vous avez maintenant plus de choix et plus de temps », comme l’a noté un rapport – l’époque où il fallait faire une offre paniquée en quelques heures est révolue shishito-re.com shishito-re.com. À la mi-2025, le nombre médian de jours sur le marché à Denver s’étendait à environ 2–3 semaines (16 jours pour les maisons individuelles et 30 pour les condos en juin), alors qu’un an plus tôt, de nombreux biens se vendaient en moins de 1 à 2 semaines dmarealtors.com. Selon les indicateurs : les maisons à Denver restent en moyenne environ 25 jours sur le marché (à l’échelle de la ville) contre seulement 18 jours l’été dernier redfin.com. Cela indique que les acheteurs ne se précipitent plus comme avant, prenant souvent leur temps et même attendant des baisses de prix sur les annonces. En effet, les baisses de prix sont devenues courantes : 38 % des annonces ont connu une baisse de prix en juin 2025, la part la plus élevée du pays et un signe que les vendeurs avaient surestimé le prix initial et ont dû s’ajuster axios.com. L’économiste principal de Zillow, Orphe Divounguy, a résumé la situation ainsi : « l’écart entre acheteurs et vendeurs se réduit… un rééquilibrage sain. » axios.com En d’autres termes, après des années où les vendeurs fixaient leur prix, le marché se réajuste à ce que les acheteurs sont prêts (et capables) à payer.

Il est important de noter que la demande des acheteurs, bien qu’améliorée depuis l’hiver, reste mesurée. Des taux d’intérêt plus élevés ont mis certains acheteurs sur la touche, en particulier les primo-accédants qui sont sensibles à l’augmentation des mensualités axios.com. De plus, l’incertitude économique (parler de récession, licenciements dans la tech, etc.) a rendu les acheteurs plus prudents. Pourtant, la demande n’a en aucun cas disparu – Denver reste une ville attrayante et les flux de population continuent, il existe donc une base sous-jacente d’acheteurs pour les maisons au prix approprié. En fait, le nombre réel de ventes est resté assez stable. Par exemple, en juin 2025, la ville de Denver a enregistré 880 ventes de maisons, légèrement en hausse (+2,8 %) par rapport à juin 2024 redfin.com redfin.com. Et la proportion d’annonces qui se vendent au-dessus du prix demandé, bien qu’en baisse par rapport au pic, reste encore près de 30 % (environ 29 % des ventes en mai 2025 se sont conclues au-dessus du prix affiché) zillow.com zillow.com. Cela implique que les maisons bien positionnées et attrayantes peuvent toujours susciter des enchères et se vendre à un prix supérieur. En résumé, la demande des acheteurs à Denver s’est normalisée : il existe de nombreux acheteurs intéressés, mais ils sont plus exigeants et ont désormais plus de pouvoir. Le marché est passé de « plusieurs offres dès le premier jour » à un rythme plus standard où « les acheteurs restent actifs et prêts à faire des offres », mais à leurs propres conditions recolorado.com recolorado.com.

Taux hypothécaires et accessibilité

L’abordabilité est le talon d’Achille du marché immobilier de Denver en 2025. Le double coup des prix élevés des maisons et des taux hypothécaires élevés a poussé le budget de nombreux acheteurs à la limite. Après être restés en dessous de 3 % pendant une grande partie de 2020–2021, les taux hypothécaires sur 30 ans ont grimpé en flèche à partir de 2022 alors que la Réserve fédérale luttait contre l’inflation. À la mi-2023, les taux se situaient entre 6 et 7 %, et ils sont restés globalement à ce niveau jusqu’en 2025. En fait, le taux moyen sur 30 ans en 2025 a oscillé autour de 6,7–6,8 %, légèrement au-dessus de la moyenne de 2024 themortgagereports.com nerdwallet.com, et pas très loin des pics de 7,1 % atteints fin 2023. Pour les acheteurs, cela signifie que le coût de l’emprunt est à peu près le double de ce qu’il était il y a quelques années à peine. L’impact sur l’abordabilité est profond : une maison à 600 000 $ qui était à la limite de l’accessible à 3 % devient un vrai défi à 7 %. Les mensualités de capital et d’intérêts sont de plusieurs centaines (voire un millier) de dollars plus élevées. En conséquence, le nombre d’acheteurs qualifiés diminue, ou les acheteurs doivent viser des maisons moins chères pour garder des paiements gérables.

L’indice d’accessibilité au logement de Denver s’est détérioré en conséquence. Même si les prix se stabilisent, le coût élevé du financement signifie que le revenu nécessaire de l’acheteur type a augmenté. Beaucoup d’acheteurs se retrouvent maintenant à la limite de leur ratio d’endettement, en particulier les primo-accédants sans capital à réinvestir d’un précédent logement. Cela s’est traduit par un ralentissement des ventes dans les segments d’entrée et de milieu de gamme – de potentiels acheteurs attendent, espérant que les taux baisseront ou que les prix s’ajusteront à la baisse pour compenser axios.com. Les agents immobiliers rapportent que l’abordabilité “garde beaucoup de gens sur la touche”, malgré le pouvoir de négociation accru dont disposent les acheteurs en 2025 axios.com.

À l’inverse, les acheteurs au comptant et les investisseurs disposant de fonds importants font face à moins de concurrence actuellement. Lors de la frénésie de 2021, les offres au comptant l’emportaient souvent sur les offres financées. En 2025, avec moins d’acheteurs capables de se permettre un achat, ceux disposant de liquidités ou d’apports importants peuvent sélectionner les meilleures affaires. De plus, un certain soulagement pourrait se profiler à l’horizon : les économistes anticipent que les taux hypothécaires pourraient progressivement baisser fin 2025 et au-delà si l’inflation continue de ralentir bankrate.com dmarealtors.com. Même une baisse vers la fourchette basse des 5 % améliorerait nettement l’accessibilité et pourrait « entraîner une reprise de l’activité de vente » alors que les acheteurs en attente reviendraient sur le marché facebook.com usnews.com. Mais à court terme, l’environnement de taux élevés est un facteur limitant pour le potentiel du marché. Cela a effectivement plafonné la hausse des prix tant que les revenus n’augmentent pas en parallèle.

Enfin, les taxes foncières et les coûts d’assurance à Denver jouent également sur l’accessibilité. Le système de taxes foncières du Colorado a connu un grand bouleversement en 2023–2024, lorsque la valeur des maisons a grimpé en flèche et que l’ancienne loi limitant les taxes (amendement Gallagher) a disparu. De nombreux propriétaires ont subi des hausses d’évaluation de 30 à 40 %, augmentant considérablement les factures fiscales leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Une mesure sur le bulletin de vote (Proposition HH) qui aurait limité ces augmentations a échoué en 2023 ballotpedia.org, donc des taxes plus élevées s’ajoutent au coût de la propriété en 2025. Bien que les taux d’imposition du Colorado soient relativement bas à l’échelle nationale, l’appréciation rapide a fait grimper les taxes en valeur absolue. De plus, les primes d’assurance ont augmenté (en raison de facteurs comme l’inflation des coûts de construction et les risques de grêle/vent au Colorado). Au total, le coût mensuel de la propriété à Denver – hypothèque, taxes, assurance – atteint un niveau record pour les nouveaux acheteurs. Ce défi freine la demande et devrait maintenir la croissance du marché immobilier modérée jusqu’à ce que les taux ou les prix s’ajustent pour améliorer l’accessibilité.

Quartiers populaires et lieux incontournables locaux

Malgré le ralentissement général du marché, certains quartiers de Denver restent perpétuellement populaires et continuent de susciter un fort intérêt en 2025. En fait, à mesure que le marché se normalise, les acheteurs et investisseurs se recentrent sur des emplacements qui conservent une valeur à long terme – des zones avec des commodités recherchées, de bonnes écoles et un potentiel de croissance. Selon des experts locaux de l’immobilier, certains des « quartiers les plus en vogue » de Denver en 2025 incluent :

Cherry Creek – Un quartier huppé connu pour ses boutiques et restaurants de luxe, avec un mélange de condos haut de gamme et de maisons individuelles. Le prix moyen des maisons ici dépasse 1,8 million de dollars, et la demande reste forte malgré les évolutions du marché stucrowell.com. L’offre limitée et le prestige de Cherry Creek maintiennent des valeurs élevées ; il est cité comme un emplacement de choix pour un investissement à long terme compte tenu de son historique d’appréciation et d’exclusivité stucrowell.com. Même dans le secteur des bureaux, Cherry Creek surperforme (son taux de vacance commerciale n’est que d’environ 8 %, bien meilleur que le centre-ville) coloradosun.com.
Sloan’s Lake – Situé à l’ouest de la ville autour du plus grand lac de Denver, Sloan’s Lake est devenu l’un des quartiers à la croissance la plus rapide stucrowell.com. Il offre un mélange unique de vie au bord de l’eau et de proximité du centre-ville. Le quartier a connu une vague de nouvelles constructions, allant de maisons en rangée modernes à des maisons individuelles haut de gamme, remplaçant souvent d’anciens bungalows. Avec vue sur le lac et loisirs de plein air à portée de main, Sloan’s Lake attire aussi bien les jeunes professionnels que les familles. Les investisseurs l’adorent car la rareté des propriétés en bord de lac à Denver fait que les valeurs ici ont tendance à se maintenir et à croître stucrowell.com.
Washington Park (Wash Park) – Un quartier classique et historique centré autour de l’un des parcs les plus appréciés de Denver, Wash Park reste très recherché. Les rues bordées d’arbres et les bungalows du début du XXe siècle (souvent magnifiquement rénovés) lui confèrent un charme particulier. Les maisons y sont chères – souvent plus de 1,5 million de dollars – et « se vendent rapidement, avec des valeurs qui restent élevées » stucrowell.com stucrowell.com. La combinaison d’une vie au bord du parc, d’un emplacement central et d’un esprit de communauté maintient Wash Park parmi les premiers choix des acheteurs aisés. En 2025, même si certains secteurs ont ralenti, les maisons historiques bien entretenues de Wash Park continuaient de recevoir plusieurs offres.
Berkeley et Tennyson – Un quartier en plein essor dans le nord-ouest de Denver, Berkeley (autour de Tennyson Street) a connu un boom de boutiques tendance, de brasseries et de restaurants stucrowell.com. C’est un quartier qui incarne la revitalisation : les anciens cottages et terrains vagues ont laissé place à des constructions neuves élégantes et des rénovations avec surélévation. Avec un prix moyen autour de 900 000 $ (encore plus abordable que le centre de Denver), Berkeley attire les acheteurs qui pourraient être exclus du Highland/LoHi voisin stucrowell.com. Beaucoup de ceux qui recherchaient l’ambiance branchée des Highlands se sont tournés vers Berkeley, stimulant la demande et la hausse des prix stucrowell.com. Il est fréquemment cité comme un quartier de premier plan pour la valorisation future, car il offre encore une certaine valeur et beaucoup d’animation.
Hilltop – Un quartier de luxe établi de longue date à l’est de Denver, connu pour ses grands terrains et son mélange de maisons Tudor imposantes et de reconstructions modernes. Hilltop est décrit comme « exclusif et intemporel », où les familles s’installent sur le long terme stucrowell.com. Les prix moyens dépassent largement 1 million de dollars. Bien que moins tape-à-l’œil que LoDo ou RiNo, la stabilité et le prestige de Hilltop en font un favori constant. En 2025, les acheteurs aisés cherchant des maisons individuelles en ville (plutôt qu’en banlieue) continuent de viser Hilltop et le quartier adjacent Crestmoor.

D’autres quartiers à mentionner incluent Highland/LoHi, Capitol Hill, Platt Park, et Central Park (anciennement Stapleton) – qui figurent tous dans les listes des « meilleurs quartiers » pour leur combinaison d’équipements et d’options de logement 5280.com 5280.com. Par exemple, Highland (au nord du centre-ville) reste très recherché pour ses restaurants et sa facilité de déplacement à pied, bien que les prix y aient grimpé en flèche. Capitol Hill et Speer, avec leur ambiance urbaine et leurs maisons anciennes, ont fait leur retour dans le classement 2025 de 5280 alors que le marché se remettait du creux de 2024 5280.com. Et Central Park, une communauté planifiée avec des maisons récentes et des parcs, continue d’attirer les familles (sa valeur médiane est d’environ 780 000 $) zillow.com.

Il est également notable qu’en 2025, « les hameaux aisés sont en hausse » – de nombreux quartiers les mieux classés affichent des prix moyens supérieurs à 1 million de dollars, ce qui reflète la manière dont les zones haut de gamme ont conservé leur valeur 5280.com 5280.com. Pourtant, il existe encore des options « en vogue » pour un mode de vie plus abordable : des quartiers du Far Northeast Denver (comme Montbello ou Green Valley Ranch) ou des banlieues proches (le quartier North Aurora d’Aurora, etc.) proposent des prix médians dans les 400 000 $ zillow.com zillow.com. Ces zones sont populaires auprès des investisseurs pour les biens locatifs en raison de prix d’entrée plus bas.

En résumé, les quartiers populaires de Denver en 2025 vont des enclaves ultra-luxueuses aux quartiers branchés en voie de gentrification. Les acheteurs privilégient les emplacements offrant soit des avantages de style de vie (parcs, accessibilité à pied, vues), soit de solides fondamentaux d’investissement (offre limitée, axes commerciaux en amélioration). Le ralentissement du marché n’a pas vraiment modifié l’ordre de désirabilité – il a surtout permis aux acheteurs d’avoir une meilleure chance d’acquérir un bien dans ces quartiers convoités sans le chaos des guerres d’enchères.

Tendances de l’immobilier commercial

Alors que l’immobilier résidentiel a fait la une avec son refroidissement, les secteurs de l’immobilier commercial de Denver connaissent chacun leurs propres ajustements post-pandémiques en 2025. Le marché des bureaux traverse une correction spectaculaire, le commerce de détail est stable et en reprise, et l’industriel reste relativement solide bien qu’en léger recul par rapport à son pic. À cela s’ajoutent d’importants projets de développement qui influenceront le paysage commercial dans les années à venir.

Secteur des bureaux : taux de vacance élevés et ruée vers la qualité

Le marché des bureaux de Denver est le secteur commercial le plus en difficulté, comme dans de nombreuses villes, en raison de la révolution du télétravail et de la réduction des effectifs des entreprises. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le taux de vacance global des bureaux dans la métropole de Denver a atteint environ 27 % début 2025, un record pour la ville bisnow.com coloradosun.com. Le centre-ville de Denver (CBD) est particulièrement touché – le taux de vacance y a grimpé à 34,9 % fin 2024 et a continué d’augmenter jusqu’à 36,8 % à la mi-2025 coloradosun.com cbre.com. Concrètement, plus d’un tiers des bureaux du centre-ville sont inoccupés. C’est un chiffre impressionnant comparé à 2019, avant la pandémie, où le taux de vacance au centre-ville était d’environ 14 % coloradosun.com. Le quartier branché voisin RiNo (River North) affiche un taux de vacance des bureaux encore plus élevé, autour de 45–46 %, principalement parce que plusieurs nouveaux projets de bureaux y ont été livrés alors que la demande diminuait coloradosun.com.

Le problème central est que la demande d’espaces de bureaux a diminué structurellement. De nombreuses entreprises ont adopté le travail hybride (par exemple, « trois jours au bureau par semaine », comme l’a noté Lindsay Gilbert de CBRE) coloradosun.com, réduisant ainsi la quantité d’espace dont elles ont besoin. Certaines entreprises ont sous-loué ou abandonné des étages entiers. Des exemples notables incluent des cabinets d’avocats et des entreprises technologiques qui réduisent leur taille ou déménagent dans des espaces plus petits et plus efficaces (un cabinet d’avocats a déménagé d’une tour du centre-ville vers un espace plus petit à RiNo) coloradosun.com. La disponibilité des sous-locations a explosé en 2020–2022 alors que les entreprises tentaient de se débarrasser des espaces inutilisés, bien qu’il y ait un point positif : d’ici 2025, le volume des sous-locations a commencé à diminuer, ce qui suggère que l’excédent est lentement absorbé cbre.com cbre.com. En fait, l’espace de sous-location au centre-ville a chuté d’environ 29 % d’une année sur l’autre au deuxième trimestre 2025 cbre.com cbre.com, ce qui indique qu’une partie a soit trouvé de nouveaux locataires, soit expiré et est revenue à un espace vacant direct.

Les propriétaires réagissent avec des mesures agressives. Des réductions de loyer, des périodes de loyer gratuit et d’importantes allocations d’aménagement sont devenues la norme pour attirer les locataires. En conséquence, les loyers demandés se sont essentiellement stabilisés ou ont baissé. Le loyer moyen demandé au centre-ville de Denver était d’environ 41 $/pied carré (service complet) au deuxième trimestre 2025, « pratiquement inchangé pour le quatrième trimestre consécutif », après une légère baisse trimestrielle de 0,5 % cbre.com. Les loyers effectifs (après concessions) sont encore plus bas. Les propriétaires savent qu’ils doivent rivaliser sur la qualité et le prix. Les entreprises qui recherchent des locaux privilégient la « fuite vers la qualité » – elles préfèrent les immeubles plus récents, riches en services. Ainsi, les tours de catégorie A avec des équipements modernes suscitent toujours de l’intérêt pour la location, tandis que les immeubles plus anciens de catégorie B/C peinent. Cette bifurcation est marquée : de nombreux locataires préfèrent réduire leur surface mais passer à un immeuble de meilleure qualité pour inciter les employés à revenir.

Il y a quelques signaux positifs au milieu du sombre tableau des bureaux. L’activité de location a augmenté d’environ 13 % fin 2024 par rapport à l’année précédente, ce qui signifie que plus de locataires visitent et signent des contrats (bien qu’il s’agisse souvent de baux plus petits) coloradosun.com coloradosun.com. Les courtiers locaux estiment que le marché « se stabilise enfin » – le sentiment étant que nous sommes peut-être au pic ou proches du pic de vacance coloradosun.com. En effet, CBRE a noté que sans une grande relocalisation de locataire, l’absorption au centre-ville aurait été positive au deuxième trimestre 2025 cbre.com. Cela laisse entendre qu’à part les grands départs, la location au quotidien s’améliore. « Nous avons vu des signes de stabilisation… les gens ont davantage confiance dans le fait que nous avons eu un atterrissage en douceur sur le plan économique, ce qui aide les entreprises à prendre des décisions de bureau à long terme, » a déclaré un courtier commercial coloradosun.com. En d’autres termes, si l’économie au sens large évite la récession, les entreprises pourraient recommencer à planifier leur croissance, ce qui pourrait à terme se traduire par un besoin d’espace de bureau (même si configuré pour le travail hybride).

De plus, aucune nouvelle construction de bureaux ne démarre au centre-ville – il n’y a eu aucun nouveau projet en préparation depuis plusieurs trimestres cbre.com. Le dernier grand immeuble de bureaux (1900 Lawrence) a été livré à la mi-2024 cbre.com. Ce manque de nouvelle offre aidera, avec le temps, à stabiliser les taux de vacance puisque les promoteurs n’ajoutent pas à la surabondance. Nous pourrions aussi voir des conversions de bureaux jouer un rôle : la ville explore des moyens de convertir des bureaux obsolètes du centre-ville en logements ou en espaces mixtes. De telles conversions (bien que coûteuses et complexes) pourraient aider à absorber l’excédent d’inventaire sur le long terme.

Il convient de souligner les points positifs du marché des bureaux : certains sous-marchés s’en sortent mieux. Le taux de vacance des bureaux à Cherry Creek n’est que d’environ 8–9 % – ce qui équivaut à une occupation quasi totale – et affiche les loyers de bureaux les plus élevés de Denver (~49 $/pied carré) coloradosun.com coloradosun.com. Ce quartier haut de gamme reste recherché par les utilisateurs de bureaux dans la finance, le juridique et le médical qui souhaitent être dans un secteur commercial dynamique. De même, le marché des bureaux de la banlieue sud-est de Denver (comme DTC), bien que mou, n’est pas aussi critique que le centre-ville, avec souvent des taux de vacance dans les 10 %. Le marché des bureaux de Boulder (distinct mais régional) présente également une dynamique différente avec la demande technologique. Mais pour les gratte-ciel du centre-ville, 2025 sera un marché favorable aux locataires. Les entreprises qui renégocient leurs baux obtiennent d’importantes baisses de loyer ou des budgets d’aménagement. Les propriétaires de bâtiments plus anciens sont sous pression pour investir dans des rénovations ou envisager des usages alternatifs. Le gouvernement municipal lui-même est intervenu, louant certains grands espaces (par exemple en sous-louant l’ancien bâtiment du Denver Post pour ses bureaux) afin d’aider à remplir les locaux coloradosun.com. Les perspectives à long terme pour les bureaux à Denver dépendent probablement de la reprise du centre-ville en tant que destination dynamique. Des projets visant à ajouter des logements, des parcs et des attractions au centre-ville (plus de détails dans la section Perspectives à long terme) visent à revitaliser le cœur de la ville, ce qui soutiendrait à son tour la demande de bureaux. Pour l’instant, il faut s’attendre à ce que la vacance des bureaux reste élevée jusqu’en 2025–2026, avec une amélioration progressive si l’emploi augmente et que davantage de travailleurs reviennent en présentiel.

Secteur du commerce de détail : stabilité et reprise

Contrairement aux bureaux, le secteur de l’immobilier commercial de détail à Denver a fait preuve de résilience et même de vigueur en 2025. Le marché du commerce de détail (centres commerciaux, boutiques, restaurants, etc.) a été durement touché au début du COVID mais a rebondi avec le retour des consommateurs vers les achats et la restauration en présentiel. Les taux de vacance des locaux commerciaux dans la région métropolitaine de Denver sont faibles – autour de 4–5 %, ce qui est proche des niveaux historiquement bas lee-associates.com. Un rapport du 1er trimestre 2025 a estimé la vacance commerciale à Denver à seulement 4,2 % avec une disponibilité record de 5,0 % lee-associates.com, ce qui reflète une forte demande et une nouvelle construction limitée. Dans de nombreux quartiers prisés et pôles suburbains, trouver un local commercial est en réalité compétitif. Les centres commerciaux de proximité bien situés et les commerces de rue à Denver ont souvent des listes d’attente de locataires.

Les loyers pour les commerces de détail sont restés stables ou ont légèrement augmenté. Le loyer moyen demandé est d’environ 23,5 $ par pied carré (par an) en triple net à Denver à la mi-2025 corken.co. C’est un chiffre stable qui n’a pas beaucoup fluctué, augmentant peut-être de 1 à 3 % par an, ce qui est sain mais non inflationniste. Les propriétaires ont retrouvé un certain pouvoir de fixation des prix car le taux d’occupation est élevé, mais ils gardent à l’esprit que les commerçants opèrent avec des marges faibles. La forte consommation des ménages en 2023–2025 a soutenu le commerce de détail – l’économie du Colorado est solide, et les gens sont désireux de se retrouver et de faire du shopping après la pandémie, ce qui profite particulièrement aux restaurants, bars et commerces expérientiels corken.co. Une tendance est le basculement vers des locataires axés sur les services (pensez aux salons de manucure, studios de fitness, cliniques médicales, etc.) qui occupent des espaces auparavant réservés au commerce pur, car ces services ne peuvent pas être réalisés en ligne et répondent aux besoins du quartier corken.co.

Le développement de nouveaux commerces de détail a été limité, ce qui a contribué à maintenir un faible taux de vacance. Denver a vu peu de nouveaux centres commerciaux ou grands pôles de commerce construits ces dernières années (à part ceux intégrés à des projets à usage mixte), donc le stock existant est progressivement absorbé. Le commerce de détail du centre-ville est plutôt contrasté – certaines vacances persistent dans le quartier central des affaires en raison de la baisse de fréquentation des employés de bureau, mais d’autres secteurs comme RiNo et LoHi sont en plein essor avec de nouveaux restaurants et boutiques qui ouvrent. Selon Marcus & Millichap, le taux de vacance des commerces du centre-ville a en fait diminué pour la deuxième année consécutive en entrant dans 2025 car les réaffectations adaptatives et la croissance résidentielle au centre-ville ont permis de remplir certaines vitrines marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Les petites entreprises sont prudemment optimistes, même si les préoccupations concernant la criminalité et le sans-abrisme au centre-ville en ont rendu certains hésitants (un problème à l’échelle de la ville que les autorités s’efforcent de résoudre).

Dans le commerce de détail en banlieue, en particulier dans les grands power centers et les centres commerciaux, la situation est généralement positive. Les centres commerciaux comme le Cherry Creek Shopping Center ont maintenu leur taux d’occupation grâce à un renouvellement de la gamme de locataires (plus de divertissement, de restauration et de marques nées en ligne ouvrant des magasins physiques). Le croisement entre l’industriel et le commerce de détail (entrepôts de distribution pour le commerce) est également notable : une grande partie des ventes au détail se fait désormais en ligne, ce qui stimule la demande dans l’industriel (traité séparément). Mais pour le commerce physique, la croissance de la population et du tourisme à Denver (qui a rebondi en 2023–24) soutient la consommation. Les biens d’investissement dans le commerce de détail ont vu leurs taux de capitalisation rester à peu près stables, les investisseurs considérant le commerce de détail à Denver comme moins risqué que le bureau, mais peut-être moins attractif que le multifamilial. Les perspectives pour le commerce de détail sont stables – on peut s’attendre à un faible taux de vacance qui devrait se maintenir, en particulier pour les centres de quartier bien situés, et à une croissance des loyers dans les faibles chiffres à un chiffre tant que l’offre reste maîtrisée. Les promoteurs commencent à intégrer le commerce de détail dans des projets à usage mixte (comme des commerces en rez-de-chaussée dans de nouveaux immeubles résidentiels) plutôt que dans des centres commerciaux autonomes, ce qui permet d’aligner l’offre commerciale sur les nouvelles zones de croissance résidentielle.

Secteur industriel : forte demande, léger ralentissement

L’immobilier industriel de Denver (entrepôts, centres de distribution, espaces de production) a été l’un des grands gagnants de ces dernières années, et il reste en bonne santé en 2025, même si l’on observe un léger ralentissement par rapport à son pic de dynamisme. La position stratégique de la métropole comme carrefour logistique pour le Mountain West, combinée à l’essor du e-commerce, a entraîné un développement industriel frénétique et une forte absorption en 2020–2022. En 2025, une partie de cet élan s’est normalisée, mais les fondamentaux restent solides.

Les taux de vacance pour les espaces industriels sont faibles à modérés. À la fin du premier trimestre 2025, le taux de vacance industriel global de Denver a légèrement augmenté pour atteindre 8,1 % (contre environ 7,8 % auparavant), ce qui reste historiquement bas et inférieur à la moyenne nationale milehighcre.com. Le taux de vacance directe est encore plus bas (environ 7,7 %), le reste correspondant à des espaces en sous-location milehighcre.com. La légère hausse du taux de vacance est principalement attribuée à une vague de nouvelles offres – les promoteurs ont livré de nombreux nouveaux entrepôts au cours de l’année écoulée, en particulier de grands projets spéculatifs près de l’aéroport international de Denver et le long de l’I-70. Au seul premier trimestre 2025, environ 864 000 pieds carrés répartis sur six bâtiments ont été livrés milehighcre.com. Heureusement, une bonne partie des nouvelles constructions a été réalisée en build-to-suit ou pré-louée (près de 78 % des espaces livrés au T1 étaient déjà engagés) milehighcre.com. Cela a permis d’éviter une hausse plus importante du taux de vacance. L’absorption nette reste positive – Denver a absorbé +531 000 pieds carrés au T1 2025, soit en fait plus qu’au T1 2024, avec une hausse de 9,9 % milehighcre.com milehighcre.com. De grandes installations comme le nouveau centre de distribution de 529 000 pieds carrés de Target dans la banlieue nord et l’occupation de 339 000 pieds carrés par Discount Tire ont stimulé l’absorption milehighcre.com. Ces éléments sont significatifs car ils témoignent d’une demande locative continue pour de grands espaces.

Cependant, le rythme effréné de 2021 (lorsque les entreprises se disputaient des espaces d’entrepôt pour la distribution e-commerce) s’est calmé. Le volume de location au début de 2025 était en baisse d’environ 13 % par rapport à la fin de 2024 (bien qu’il reste supérieur aux niveaux du début 2024) milehighcre.com. Il existe des signes que la croissance des loyers industriels a atteint un plateau. Les loyers moyens demandés à Denver sont d’environ 9,60 $/pi² (NNN annuel) pour l’entreposage/la distribution, soit une hausse d’environ 3 % sur un an milehighcre.com. C’est un ralentissement par rapport aux hausses de loyers à un chiffre moyen/élevé observées en 2018–2021. Les loyers obtenus (après concessions) sont d’environ 8,48 $, en hausse d’environ 8 % sur un an milehighcre.com – un gain toujours solide, indiquant que de nombreux propriétaires peuvent augmenter les loyers lors des renouvellements étant donné le peu d’alternatives pour les locataires milehighcre.com. Les propriétaires industriels restent globalement en position favorable, mais ils surveillent de près la nouvelle offre. Le pipeline de développement s’élevait à environ 4,7 millions de pieds carrés en construction au T1 2025, soit une légère baisse par rapport aux récents sommets alors que certains projets se sont achevés milehighcre.com milehighcre.com. À noter, la construction spéculative a ralenti – les promoteurs sont plus prudents désormais, privilégiant les projets sur mesure ou en plusieurs phases après avoir constaté une légère hausse de la vacance.

Le marché industriel de Denver est fortement influencé par certains sous-marchés : le corridor de l’aéroport dans le nord-est lointain de Denver concentre la majorité des nouvelles constructions et de l’activité locative (il a capté 60 % de toutes les locations au T1 2025) milehighcre.com, grâce à la disponibilité de terrains et à l’accès aux autoroutes. C’est là qu’Amazon, Walmart, Target et d’autres grands acteurs possèdent d’importantes installations. Alors que ces acteurs se sont développés rapidement en 2020–21, ils sont depuis devenus plus mesurés (Amazon a d’ailleurs suspendu certaines expansions). Ainsi, la demande industrielle s’est déplacée vers un panorama plus normal de 3PL, entreprises de matériaux de construction, fabricants, etc. Denver bénéficie également de la croissance manufacturière régionale et des besoins de l’industrie du cannabis en entrepôts. Le taux d’occupation reste élevé (94,2 % selon CBRE au T1 2025) dans l’industriel bisnow.com, et tout affaiblissement de la demande est surtout relatif au rythme effréné d’avant – cela reste un marché de propriétaires pour les entrepôts modernes bien situés.

En résumé, l’immobilier industriel à Denver pour 2025 est stable et solide. Nous constatons une légère augmentation du taux de vacance et un léger ralentissement de la croissance des loyers alors que le marché absorbe une vague de nouvelles offres, mais les fondamentaux restent globalement positifs (vacance inférieure à 10 %, absorption positive, croissance des loyers supérieure à l’inflation). Sauf en cas de grave récession économique, la position de Denver en tant que pôle régional de distribution en croissance devrait maintenir son secteur industriel actif. Le défi pour le secteur sera de gérer les prochaines phases de développement – s’assurer que les nouveaux projets correspondent à la demande afin d’éviter la surabondance. À l’heure actuelle, le marché industriel de Denver demeure un pilier de force relative parmi ses secteurs commerciaux, offrant des revenus fiables aux investisseurs et de l’espace pour la poursuite de l’expansion des entreprises de logistique, de fabrication et de services.

Principaux projets de développement et d’infrastructure

Plusieurs projets majeurs de développement et d’infrastructure sont en cours à Denver et auront un impact significatif sur l’immobilier (commercial et résidentiel) dans les années à venir. Parmi les plus remarquables en 2025, on peut citer :

The River Mile – C’est sans doute le projet de réaménagement urbain le plus ambitieux jamais réalisé à Denver : un quartier à usage mixte de 25 hectares prévu le long de la rivière South Platte, au centre-ville (sur le site actuel du parc d’attractions Elitch Gardens). En juin 2025, la ville a approuvé la première phase d’un milliard de dollars de River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Soutenu par Kroenke Sports & Entertainment, le plan directeur prévoit 15 millions de pieds carrés de développement sur plus de 20 ans, comprenant environ 8 000 logements résidentiels et des millions de pieds carrés d’espaces de bureaux, de commerces et de divertissement unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Une fois achevé, il devrait doubler la population du centre-ville et créer un nouveau quartier à forte densité sur la rivière unitedstatesrealestateinvestor.com. La phase I a débuté fin 2023, en se concentrant sur les infrastructures – nouvelles rues, services publics, parcs – certains parcs étant déjà ouverts et les premiers bâtiments devant commencer fin 2025 unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile ajoutera des milliers d’appartements/condos (y compris des logements abordables), des tours de bureaux modernes et des équipements publics (comme des sentiers riverains améliorés et des passerelles piétonnes) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Ce développement est un véritable bouleversement : il étendra la portée du centre-ville, offrira un stock de logements très attendu (allégeant la pression ailleurs) et pourrait attirer de nouvelles entreprises à la recherche d’un environnement dynamique de vie et de travail. Pour l’immobilier commercial, les 6,6 millions de pieds carrés de bureaux prévus à River Mile pourraient absorber la demande une fois que le marché se sera redressé unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, bien que cela soit une perspective à long terme.
Projets de revitalisation du centre-ville – Parallèlement à River Mile, Denver a une vision plus large pour réaménager le centre-ville au cours des 20 prochaines années (selon le Downtown Area Plan et des initiatives connexes). Il y a une forte emphase sur les parcs et espaces publics : les plans prévoient de nouveaux parcs au centre-ville (par exemple, des propositions pour recouvrir une partie de l’I-25 ou créer des parcs dans des zones sous-utilisées) denverite.com, et d’améliorer ceux existants comme Civic Center. En fait, le Civic Center Park doit être revitalisé à partir de 2025 pour améliorer la sécurité et l’utilisabilité coloradocommunitymedia.com. La rénovation du 16th Street Mall est un projet clé en cours : la promenade piétonne emblématique de la ville bénéficie d’une rénovation de 175 millions de dollars (nouveaux pavés, éclairage et design) qui devrait s’achever à l’automne 2025 westword.com westword.com. Une fois terminée, on espère que la promenade attirera à nouveau les acheteurs et les touristes, au bénéfice des commerces et restaurants du centre-ville. De plus, des efforts sont en cours pour convertir d’anciens immeubles de bureaux en logements ou en hôtels afin de injecter une population présente 24h/24 au centre-ville, ce qui soutient à son tour les commerces en rez-de-chaussée et la vitalité globale. Ces changements visent à répondre à la vacance et au retard de la reprise post-pandémie au centre-ville westword.com. En résumé, la ville investit pour rendre le centre-ville plus agréable à vivre et moins dépendant des travailleurs de bureau.
Expansion de l’aéroport international de Denver (DEN) – DEN est en plein milieu d’une expansion et rénovation massive en plusieurs phases (le projet Great Hall). En 2025, un nouveau point de contrôle de sécurité central (East Security) devrait ouvrir dans le terminal westword.com westword.com, après l’ouverture réussie du point de contrôle West Security en 2024 westword.com. Ces points de contrôle modernisés augmenteront le flux de passagers et l’efficacité de la sécurité. De plus, les extensions des halls ont ajouté de nouvelles portes (DEN a ajouté des dizaines de portes d’ici 2022 et d’autres sont à venir). Pour l’immobilier, un aéroport plus grand signifie plus de trafic aérien et potentiellement plus de demande pour les hôtels, bureaux et espaces industriels à proximité (logistique aéroportuaire). La ville termine également un nouveau échangeur en losange divergent à Peña Boulevard et Jackson Gap pour améliorer l’accès à l’aéroport d’ici fin 2025 westword.com. Une connectivité fluide devrait aider le sous-marché de l’aéroport à continuer de croître (où se trouvent de nombreux entrepôts et entreprises liées au voyage). Les rénovations du Great Hall se poursuivront au-delà de 2025, mais chaque étape (comme les nouvelles zones de sécurité) améliore l’expérience des voyageurs, soutenant indirectement les secteurs du tourisme et des congrès de Denver – qui alimentent ensuite la performance des hôtels et commerces du centre-ville.
Projets de transport – Au-delà de l’aéroport, les améliorations de l’infrastructure régionale de Denver façonnent les schémas de développement immobilier. Un projet majeur est le plan pour le Bus Rapid Transit (BRT) de Colfax Avenue, une initiative de 280 millions de dollars visant à ajouter des voies de bus dédiées et des stations améliorées le long de Colfax (le corridor de transport en commun le plus fréquenté de Denver) d’ici la fin de cette décennie enr.com. En 2025, la ville, sous le nouveau maire Mike Johnston, a signalé son engagement envers ce projet et d’autres expansions du transport en commun pour soutenir la croissance du logement sans embouteillages enr.com. Lorsque le BRT de Colfax sera terminé (prévu vers 2027-28), les zones le long de East Colfax pourraient connaître une renaissance, avec l’apparition de logements à plus forte densité et de projets à usage mixte grâce à l’amélioration du transport. Déjà, des investisseurs s’intéressent aux motels et terrains de Colfax pour des projets de redéveloppement. L’État étudie également le Front Range Rail (train de passagers de Fort Collins à Colorado Springs via Denver), bien que cela en soit encore aux phases de planification. Sur les routes, le département des transports du Colorado termine d’importantes améliorations autoroutières : le Central 70 Project (qui a abaissé et recouvert l’I-70 à travers le nord de Denver, achevé fin 2022) a ouvert de nouveaux espaces verts et stimule le redéveloppement des quartiers adjacents. Désormais, l’attention se porte sur le “Gap” de l’I-25 Sud et sur divers réaménagements d’échangeurs dans la métropole de Denver (comme les améliorations I-25/Broadway prévues pour 2025). Les améliorations d’infrastructure augmentent généralement la valeur des propriétés à proximité en améliorant l’accès et l’esthétique. Par exemple, le parc recouvrant l’I-70 (à Elyria-Swansea) devrait accroître l’attrait de ces quartiers.

En résumé, le paysage commercial de Denver dans les prochaines années sera fortement influencé par ces grands projets. River Mile ajoutera progressivement tout un nouveau quartier d’offres. Le 16th Street Mall, le Civic Center et d’autres rénovations du centre-ville visent à renforcer le cœur de la ville, le rendant plus attractif pour les employeurs et les résidents (aidant à remplir ces bureaux vides au fil du temps). L’expansion de l’aéroport consolide le statut de Denver en tant que grand hub, ce qui peut attirer des entreprises (par exemple, dans la technologie aéronautique, la logistique) à y implanter leurs activités. Et les projets de transport en commun/route guideront la concentration du développement (par exemple, le long de Colfax ou près des nouvelles gares de train de banlieue). Les investisseurs immobiliers surveillent de près ces projets – achetant souvent des terrains sur la trajectoire du progrès. Par exemple, les terrains près des futures stations BRT ou autour du site River Mile s’échangent déjà en prévision d’une demande accrue. Globalement, l’achèvement des infrastructures clés d’ici 2025 et au-delà devrait créer de nouvelles opportunités et aider la ville à accueillir la croissance de manière plus durable.

Opportunités d’investissement

Pour les investisseurs immobiliers, le marché en mutation de Denver en 2025 présente un mélange d’opportunités qui étaient rares il y a seulement quelques années. Avec le ralentissement du marché, les investisseurs avisés peuvent trouver de meilleures valeurs et avoir plus de choix de biens, que ce soit pour la revente, le développement ou les revenus locatifs. Voici quelques-uns des principaux axes d’investissement à Denver actuellement :

Quartiers « chauds » émergents pour la valorisation : Comme mentionné, des quartiers comme Berkeley/Tennyson, Sloan’s Lake et Sun Valley/West Colfax offrent un potentiel de hausse significatif. Berkeley est devenu un aimant pour ceux qui ne peuvent plus se permettre Highland, et les investisseurs achètent d’anciennes maisons pour les rénover ou les démolir et construire des duplex/maisons de ville modernes. Avec ses commerces branchés et son ambiance tendance, la valeur des maisons à Berkeley est sur une trajectoire fortement ascendante stucrowell.com. De même, le réaménagement en cours de Sloan’s Lake (avec de nouveaux condos et maisons de ville près du lac) offre des opportunités – acheter un ancien ranch à rénover ou louer une nouvelle maison de ville pourrait générer de bons rendements à mesure que ce secteur s’affirme comme un quartier de luxe en bord de lac stucrowell.com stucrowell.com. Sun Valley (juste à l’ouest du centre-ville, près du stade des Broncos) est également à noter – historiquement l’un des quartiers les plus pauvres de Denver, il est en cours de réaménagement avec de nouveaux logements abordables et constitue une Opportunity Zone. Les investisseurs qui visent le long terme peuvent acquérir des terrains ou s’associer à des projets sur place, en anticipant la hausse des valeurs à mesure que les projets River Mile et du quartier du stade se concrétisent à proximité. Globalement, les investisseurs en 2025 ciblent le « prochain » LoHi ou RiNo – des secteurs adjacents à des quartiers déjà en plein essor – en pariant sur un effet de ruissellement de la croissance.
Locations de courte durée (LCD) & Airbnb : Denver est une destination touristique et de congrès, et les locations de courte durée restent rentables, bien qu’étroitement réglementées. Les règles de la ville exigent que les opérateurs de LCD soient titulaires d’une licence et ne louent que leur résidence principale (ou une partie de celle-ci), ce qui empêche dans la plupart des cas les condos LCD purement à but d’investissement coloradocommunitymedia.com. Malgré cela, les investisseurs ont trouvé des moyens créatifs, comme le « house hacking » (acheter un duplex ou une maison avec un appartement en sous-sol ; vivre dans une partie et louer l’autre en LCD). Les quartiers comme LoDo, RiNo et Capitol Hill, avec leur vie nocturne et leurs attractions, connaissent une forte demande sur Airbnb. Un investisseur qui n’habite pas sur place pourrait ne pas être autorisé à louer une maison entière en LCD toute l’année en raison de la règle de résidence principale, mais certains s’associent avec des propriétaires-occupants locaux ou se concentrent sur des villes voisines (comme les zones de comté non incorporées) où les règles sont plus souples. Les rendements des LCD à Denver peuvent dépasser ceux des locations longue durée – souvent 15-20 % ou plus de rendement brut – grâce aux tarifs à la nuitée et à un taux d’occupation élevé pendant la saison de ski et l’été. Cependant, en raison de l’exigence de résidence principale, l’opportunité LCD réside souvent dans l’achat d’un bien permettant une unité locative séparée (ADU ou suite en sous-sol). Par coïncidence, la récente légalisation des ADU à l’échelle de la ville de Denver pourrait élargir cette possibilité (davantage de propriétaires pourraient construire un ADU pour le louer sur Airbnb et générer un revenu supplémentaire) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Les investisseurs pourraient financer la construction d’un ADU pour les propriétaires en échange d’un partage des revenus. En dehors de la ville, les locations de courte durée dans les banlieues proches des montagnes (par exemple, Golden, Boulder County) ou à Colorado Springs sont des alternatives, bien qu’il s’agisse de marchés distincts.
Locations de longue durée & Build-to-Rent : Avec de nombreux acheteurs potentiels contraints de louer en raison des taux élevés, la demande pour des locations de qualité à long terme est forte. Les loyers à Denver s’étaient légèrement modérés en 2023–24, mais au printemps 2025, le marché locatif montre des signes de légère détente – par exemple, les prix médians des baux d’appartements en baisse d’environ 2 % sur un an recolorado.com et le taux de vacance atteignant environ 8,5 % corken.co en raison d’une vague de nouveaux immeubles d’appartements. Pour les investisseurs, cela signifie que les locataires ont plus d’options, donc les propriétaires doivent être compétitifs (offrir de meilleurs équipements, peut-être des loyers légèrement plus bas). Cependant, l’inverse est que les taux d’intérêt élevés incitent les gens à louer plus longtemps, ce qui soutient l’occupation. Les locations de maisons individuelles dans les quartiers scolaires recherchés restent très prisées – de nombreuses familles qui ne peuvent pas acheter veulent tout de même une maison et sont prêtes à payer un supplément. Les investisseurs institutionnels ont été actifs sur le marché de la location de maisons individuelles à Denver, et de nouvelles communautés “build-to-rent” (des lotissements entiers construits spécifiquement pour la location) ont vu le jour en périphérie. Par exemple, dans des banlieues comme Aurora, Commerce City et Parker, les promoteurs proposent de nouvelles maisons de ville ou maisons uniquement à la location. Les investisseurs (des grands fonds aux particuliers) peuvent en profiter en achetant des constructions neuves à louer ou des portefeuilles de maisons, misant à la fois sur le flux de trésorerie et l’appréciation. La croissance des loyers à Denver devrait reprendre à un rythme modéré (~2-4 % par an) après la légère baisse de cette année, compte tenu des perspectives solides d’emploi et de population. Cela rend les placements à long terme attractifs – les revenus locatifs devraient augmenter avec le temps, et si l’achat se fait pendant ce marché plus calme, le prix d’entrée n’est pas à un niveau record.
Opportunités de « fix-and-flip » : Pendant le marché en surchauffe, les investisseurs en « fix-and-flip » avaient du mal à trouver des maisons « en difficulté » ou sous le prix du marché – tout se vendait très vite, souvent à des occupants prêts à rénover eux-mêmes. Désormais, avec des maisons qui restent plus longtemps sur le marché et des acheteurs exigeants sur l’état (comme le note DMAR : les maisons nécessitant des travaux « ont tendance à rester plus longtemps » denverite.com), les flippers peuvent opérer davantage. Par exemple, une propriété vieillotte qui ne se vend pas peut voir son prix baisser dans une fourchette intéressante pour les investisseurs. Les flippers peuvent alors la rénover pour la mettre dans l’état clé en main que recherchent les acheteurs actuels (puisque les acheteurs « n’ont plus d’appétit pour assumer des projets » dmarealtors.com). L’essentiel est d’acheter à un prix suffisamment bas pour couvrir les coûts de rénovation et de portage dans cet environnement de taux plus élevés. Les marges bénéficiaires sont plus minces que lorsque les prix grimpaient rapidement, donc les flippers doivent être sélectifs. Mais dans les quartiers avec un parc immobilier ancien (comme Aurora, Englewood, Wheat Ridge), il y a de nombreuses occasions d’ajouter de la valeur. De plus, l’activité de saisie, bien qu’encore faible historiquement, a légèrement augmenté alors que certains propriétaires peinent avec des paiements plus élevés ou une perte d’emploi – offrant parfois des affaires aux enchères. Globalement, le passage à un marché d’acheteurs signifie que les flippers et investisseurs à valeur ajoutée ont plus de pouvoir de négociation sur les biens à rénover (moins de guerres d’enchères contre les acheteurs classiques). Avec la stabilisation des coûts de construction (le bois et les matériaux ont baissé par rapport aux pics de 2021), les projets de rénovation sont plus rentables. Les investisseurs performants se concentrent sur les maisons où des mises à jour stratégiques (rénovation cuisine/salle de bain, ajout d’une chambre) peuvent augmenter significativement la valeur à la revente.
Nouvelles constructions et développement : Pour les promoteurs, le besoin de logements à Denver reste critique à long terme, même si le marché à court terme s’est refroidi. Les prix des terrains se sont stabilisés après avoir grimpé en flèche en 2020–22, ce qui est un avantage pour la faisabilité des projets. Les politiques de la ville sont de plus en plus favorables à la densité : à partir de 2025, les ADU sont autorisées partout et les exigences d’occupation par le propriétaire ont été supprimées coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, et l’État a encouragé la réduction des obstacles à la construction de logements coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Cela crée des opportunités pour insérer davantage d’unités de logement dans des quartiers recherchés. Par exemple, les investisseurs peuvent prendre un grand terrain unifamilial dans le centre de Denver et désormais construire un ADU à louer ou à vendre séparément. Certaines zones autorisent les duplex ou quadruplex là où il n’y avait qu’une seule maison. Le développement à petite échelle (ajout de logements intermédiaires manquants) est prêt à se développer grâce à ces changements de zonage. De plus, la construction neuve en banlieue destinée à la vente est très demandée par les acheteurs qui n’ont pas trouvé de bien en ville – ainsi, des constructeurs comme Lennar, Richmond, etc., continuent de construire activement dans de nouveaux lotissements autour de Denver. Les investisseurs peuvent s’associer à ces projets ou les financer.

Un angle spécifique de la nouvelle construction : le développement multifamilial. Même avec de nombreux appartements livrés, de nombreux experts estiment que la région métropolitaine de Denver a encore besoin de plus de logements pour sa population croissante. La construction a ralenti en 2023 en raison des coûts et des taux d’intérêt, mais d’ici fin 2025, on pourrait voir une reprise, surtout si les incitations municipales pour les logements abordables sont utilisées. L’ordonnance sur l’expansion de l’accessibilité au logement de Denver exige que les grands projets incluent des logements abordables ou paient une taxe (en vigueur depuis 2022), et bien que cela ajoute de la complexité, cela peut être compensé par des incitations comme des remises fiscales ou des bonus de densité. Les investisseurs spécialisés dans les projets LIHTC (Low-Income Housing Tax Credit) ou les partenariats public-privé pourraient trouver Denver accueillante. Il existe aussi des Opportunity Zones dans plusieurs quartiers de Denver (Sun Valley, certaines parties de Montbello, etc.) où les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux pour des investissements à long terme. Ces désignations OZ (établies en 2018) sont valables jusqu’en 2026 pour des avantages complets, donc 2025 est un moment clé pour y investir du capital.

En résumé, le marché de Denver en 2025, avec son offre accrue et ses prix modérés, constitue un terrain fertile pour les investisseurs patients et stratégiques. Que ce soit via des biens locatifs (profitant d’un bassin de locataires solide), des flips (désormais plus réalisables avec l’augmentation des stocks), ou le développement (avec de nouvelles politiques encourageant plus d’unités), il existe des voies vers le profit. L’essentiel sera de analyser les opérations avec des hypothèses réalistes – en anticipant une croissance des prix plus normale, en prévoyant des taux de financement plus élevés, et en ciblant des emplacements à l’attrait durable. Les investisseurs ne peuvent plus compter sur une marée montante qui soulève tous les bateaux (comme en 2021). Désormais, le succès en 2025 et au-delà viendra de la création de valeur réelle – par la rénovation, une utilisation avisée du foncier, ou une gestion immobilière supérieure – et du choix d’emplacements en phase avec les tendances de croissance future de Denver.

Défis et risques

Bien que les opportunités soient nombreuses, le marché immobilier de Denver fait face à plusieurs défis et risques qui pourraient freiner ses performances dans les années à venir. Les investisseurs, promoteurs et propriétaires doivent surveiller de près ces facteurs :

Incertitude économique et taux d’intérêt : Le plus grand risque immédiat est sans doute l’économie au sens large. Des inquiétudes persistent quant à une éventuelle récession ou un ralentissement économique. Si la conjoncture nationale ou mondiale se détériore (par exemple, en raison d’un resserrement de la Fed, d’événements géopolitiques, etc.), Denver en ressentirait les effets à travers des pertes d’emplois et une baisse de la demande de logements. Jusqu’à présent, l’économie de Denver a fait preuve de résilience avec un faible taux de chômage (~4 % début 2025 assets.cushmanwakefield.com), mais des secteurs comme la tech ont connu des licenciements qui méritent d’être surveillés. De plus, les taux d’intérêt restent une variable imprévisible. La trajectoire de la Réserve fédérale en 2025–2026 influencera fortement l’immobilier. Si l’inflation persiste et que les taux restent élevés ou augmentent, cela réduira encore l’accessibilité et pourrait faire baisser les prix des logements. À l’inverse, si l’inflation se calme et que la Fed baisse les taux, les taux hypothécaires pourraient diminuer – stimulant la demande mais risquant de provoquer une nouvelle flambée des prix si l’offre ne suit pas. Ainsi, le marché avance sur une ligne de crête, fortement influencé par la politique de la Fed. Beaucoup misent sur un assouplissement des taux (ce qui serait un vent favorable), mais toute hausse surprise des taux représente un risque clair qui pourrait « bloquer les transactions et exclure davantage d’acheteurs ».
Abordabilité et fatigue des acheteurs : De manière connexe, la crise de l’accessibilité elle-même constitue un risque. Le prix médian des maisons à Denver par rapport aux revenus médians locaux atteint des multiples historiquement élevés (même avec des prix stables, des taux élevés rendent ce moment l’un des moins abordables depuis des décennies). Si cela persiste, davantage de ménages pourraient renoncer à l’accession à la propriété ou migrer vers des zones moins chères, ce qui freinerait la demande locale de logements. Déjà, la croissance démographique du Colorado a ralenti par rapport aux années 2010 cpr.org, en partie parce que les gens déménagent vers des endroits où le coût de la vie est plus bas. Le Colorado Futures Center avertit que des coûts de logement élevés pourraient freiner la croissance économique si les travailleurs ne peuvent pas se permettre de vivre ici. En réponse, il y a une pression politique pour s’attaquer à l’accessibilité du logement – via des subventions, une densité accrue, le contrôle des loyers, etc. Cela conduit à un autre risque : les changements réglementaires.
Risques réglementaires et législatifs : L’environnement politique autour du logement est dynamique. Un grand débat porte sur le contrôle des loyers. Le Colorado interdit actuellement les ordonnances locales de contrôle des loyers par la loi de l’État (depuis 1981), mais en 2023, un projet de loi visant à abroger cette interdiction a été introduit. Il n’a pas été adopté (la proposition a été rejetée en commission) cpr.org, mais les défenseurs des droits des locataires ont promis de continuer à militer pour des mesures de stabilisation des loyers westword.com. Si, dans les années à venir, l’État autorisait une forme de contrôle des loyers (même seulement pour les bâtiments anciens ou un pourcentage d’unités), cela pourrait affecter les rendements des investissements locatifs. Les propriétaires s’en inquiètent, même si ce n’est pas imminent. Un autre domaine législatif : les taxes foncières. Comme mentionné, les taxes foncières du Colorado ont bondi en raison de la flambée des évaluations. Le rejet de la proposition HH signifie qu’il n’y a pas de soulagement immédiat au-delà d’une réduction temporaire du taux d’évaluation décidée par la législature. Si les taxes restent élevées, cela pourrait mettre la pression sur les propriétaires (notamment ceux à revenu fixe) et potentiellement augmenter les taux de saisie ou forcer des ventes. Il pourrait y avoir de futurs référendums ou projets de loi pour traiter ce sujet, mais l’issue est incertaine.

Du côté positif, l’environnement réglementaire favorise aussi des changements pro-logement (que nous avons abordés, comme la légalisation des ADU). Ce sont surtout des opportunités, mais elles comportent des complexités. Par exemple, le nouveau zonage inclusif de Denver pour les grands projets (qui exige des logements abordables) pourrait décourager certains projets à prix de marché ou réduire les marges. De plus, Denver exige désormais des licences de location pour toutes les locations de longue durée (à partir de 2024) robinsonandhenry.com, ce qui, tout en améliorant la qualité des locations, ajoute des coûts et de la bureaucratie pour les propriétaires. Les coûts de conformité, les exigences d’inspection et les amendes potentielles sont des risques que les petits propriétaires doivent gérer.

Coûts de construction et main-d’œuvre : Bien que les coûts des matériaux se soient atténués depuis les pics extrêmes de 2021, construire à Denver reste coûteux. Le secteur de la construction fait toujours face à des pénuries de main-d’œuvre – de nombreux travailleurs qualifiés sont partis pendant la Grande Récession et ne sont jamais revenus, et il y a maintenant une concurrence pour la main-d’œuvre avec les projets d’infrastructure. Les pressions salariales dans la construction sont importantes (et l’inflation en général augmente les coûts du carburant, etc.). Les problèmes de chaîne d’approvisionnement se sont améliorés mais ne sont pas totalement résolus ; certains matériaux ou composants peuvent encore avoir des délais d’approvisionnement longs. Pour les promoteurs, cela signifie que les budgets peuvent exploser et que les projets peuvent être retardés, ce qui représente un risque pour la livraison de l’offre tant attendue. Pour les constructeurs de maisons, les coûts élevés signifient qu’ils se concentrent soit sur des produits de luxe (pour récupérer les coûts dans le prix), soit ils construisent plus loin où le terrain est moins cher – dans les deux cas, cela n’aide pas directement à l’accessibilité dans la ville. Si une autre perturbation mondiale de la chaîne d’approvisionnement survenait (par exemple, des problèmes commerciaux ou une nouvelle vague pandémique), cela pourrait à nouveau retarder la construction.
Risques climatiques et environnementaux : Denver est généralement moins menacée par les catastrophes climatiques que les zones côtières, mais elle n’est pas à l’abri. De plus en plus, les événements météorologiques extrêmes et les changements climatiques posent des risques. Le Colorado a connu des incendies de forêt plus fréquents (principalement dans les zones montagneuses) et de violentes tempêtes de grêle sur la Front Range. Une saison importante de fumée d’incendie ou un événement majeur de grêle peut temporairement freiner l’activité immobilière (et augmenter durablement les coûts d’assurance). De plus, Denver compte certaines zones sujettes aux inondations le long de la Platte et de Cherry Creek – le changement climatique pourrait aggraver le risque d’inondation lors de fortes pluies. La ville et les promoteurs doivent investir dans la prévention (comme les améliorations des eaux pluviales incluses dans des projets tels que l’ingénierie fluviale de River Mile pour réduire le risque d’inondation unitedstatesrealestateinvestor.com). Ignorer ces risques pourrait entraîner des dommages matériels ou des codes de construction plus stricts à l’avenir.
Surconstruction dans certains segments : Bien que Denver soit généralement en sous-offre de logements, il existe un risque de surconstruction localisée, en particulier dans les appartements de luxe. Un grand nombre d’unités d’appartements de catégorie A sont arrivées sur le marché entre 2020 et 2024. L’augmentation du taux de vacance à environ 8,6 % dans le multifamilial montre que l’offre a finalement rattrapé la demande, du moins temporairement corken.co. Si les promoteurs continuent d’investir massivement dans des projets haut de gamme similaires sans pause, nous pourrions voir des taux de vacance plus élevés et des concessions sur le marché locatif, ce qui nuirait aux rendements des investisseurs et pourrait entraîner des défauts de paiement sur des projets trop endettés. De même, dans les segments commerciaux comme l’industriel, il existe un risque que certains promoteurs aillent trop loin. Comme mentionné, le taux de vacance a augmenté à environ 8 % avec une vague d’entrepôts livrés milehighcre.com. Si l’économie ralentit et que la consommation diminue, l’absorption des nouveaux entrepôts pourrait ralentir, et ce secteur pourrait alors faire face à un taux de vacance plus élevé. L’histoire de Denver montre des cycles où la surconstruction de bureaux (années 1980) ou de condos (milieu des années 2000) a conduit à des ralentissements pluriannuels. Les promoteurs doivent rester vigilants pour ne pas répéter cela.
Conditions de financement et de crédit : La santé de l’environnement bancaire et du crédit est un autre facteur. Avec la hausse des taux d’intérêt, certaines banques régionales ont réduit leur exposition aux prêts immobiliers commerciaux. Le premier semestre 2023 a vu quelques faillites de banques américaines, ce qui a rendu les prêteurs plus prudents. Si les conditions de crédit se resserrent davantage (en raison de la politique de la Fed ou de l’aversion au risque des banques), il pourrait devenir difficile même pour des projets solides d’obtenir un financement. Le risque de refinancement est également réel – de nombreux prêts immobiliers commerciaux arrivent à échéance, et les emprunteurs devront faire face à des taux bien plus élevés, ce qui, dans certains cas, pourrait ne pas être soutenable par les flux de trésorerie actuels (en particulier pour les bureaux avec vacance). Cela augmente le risque de défauts de paiement ou de ventes en difficulté, ce qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les valeurs si cela se produit en volume. Bien que les fondamentaux de Denver soient solides, la ville n’est pas à l’abri de la revalorisation nationale de l’immobilier commercial qui se produit alors que les taux de capitalisation augmentent. Par exemple, un immeuble de bureaux valorisé sur un taux de capitalisation de 5 % il y a deux ans pourrait nécessiter aujourd’hui un taux de 7-8 %, ce qui implique une forte baisse de valeur, pouvant conduire à des propriétaires qui rendent les clés aux prêteurs. Cette situation de détresse pourrait déborder, affectant les recettes fiscales de la ville et la valeur des biens adjacents. C’est un risque principalement limité aux actifs commerciaux comme les bureaux anciens ou les appartements surendettés, mais il mérite d’être signalé.

En résumé, les acteurs de l’immobilier à Denver doivent naviguer dans un paysage comportant de multiples risques externes et internes. Les vents contraires économiques, les changements de politique et les effets post-pandémiques convergent en ce moment. Le marché est en rééquilibrage, mais pourrait basculer défavorablement si, par exemple, une récession survenait alors que les taux d’intérêt restent élevés. Cela dit, Denver a fait preuve de résilience lors des cycles précédents. Beaucoup de ces défis (accessibilité, contraintes réglementaires, résilience climatique) sont activement abordés par des politiques et de l’innovation. La clé sera l’adaptabilité – ceux qui sauront ajuster leurs stratégies (par exemple, se tourner vers la construction de logements plus abordables lorsque le segment du luxe est saturé, ou utiliser des financements créatifs dans un marché du crédit tendu) atténueront ces risques. Et dans l’ensemble, l’économie diversifiée et l’attrait de Denver offrent un coussin – même si la croissance ralentit, les gens continuent de s’installer ici pour la qualité de vie, ce qui soutient la demande immobilière à long terme. Néanmoins, la prudence est de mise : l’argent facile dans l’immobilier a été gagné en 2020-21 ; à l’avenir, il s’agira d’une phase de gestion rigoureuse, avec une attention particulière aux conditions macroéconomiques et aux tendances politiques locales.

Perspectives à long terme (2026–2030)

Au-delà des ajustements actuels, les perspectives à long terme pour l’immobilier à Denver pour le reste de la décennie (2026–2030) restent globalement optimistes, bien que les attentes soient modérées. Plusieurs facteurs clés façonneront cette trajectoire :

Croissance démographique et démographie

La croissance démographique de Denver devrait se poursuivre régulièrement, bien qu’à un rythme plus lent que l’explosion des années 2010. La ville de Denver proprement dite devrait passer d’environ 716 000 habitants en 2024 à environ 730 000 d’ici 2030 5280.com aterio.io. Il s’agit d’une croissance modérée (environ 2 % au total, reflétant un espace limité et une base déjà élevée). Cependant, la grande région métropolitaine (Denver-Aurora-Lakewood MSA) absorbera la majorité des nouveaux résidents. La région métropolitaine de Denver devrait dépasser les 3,6 millions d’habitants d’ici 2030, contre environ 3,3 millions au milieu de la décennie metrodenver.org. Cela représente un ajout de plus de 300 000 personnes dans la métropole, soit une augmentation d’environ 10 %. Cette croissance proviendra d’une combinaison d’accroissement naturel et de migration nette.

Il est important de noter que le profil des nouveaux arrivants à Denver évolue. Les personnes dans la vingtaine et la trentaine continueront de venir pour l’emploi et le mode de vie, mais le coût élevé pourrait en détourner certains vers d’autres destinations. Parallèlement, la population du Colorado âgée de 65 ans et plus augmente rapidement (à l’échelle de l’État, ce groupe sera environ 77 % plus important en 2030 qu’en 2015) codot.gov. Cela pourrait accroître la demande de logements plus petits, de communautés pour les 55 ans et plus, et même de solutions de cohabitation intergénérationnelle (certaines familles ajoutent par exemple des ADU pour des parents âgés). La capacité de la région à attirer et retenir les talents dépendra de la disponibilité et de l’accessibilité du logement – ainsi, les plans de développement immobilier à long terme visent à fournir plus d’unités pour accueillir ces 300 000 nouveaux résidents.

Plans de développement urbain et transports en commun

La forme urbaine de Denver continuera d’évoluer vers une densification et un développement axé sur les transports en commun d’ici 2030. Les urbanistes mettent en œuvre le “Blueprint Denver” et des plans de quartier qui prévoient des centres et des corridors à usage mixte. On peut s’attendre à voir davantage d’immeubles résidentiels de taille moyenne le long des grandes artères et près des stations de transport en commun, remplaçant des centres commerciaux vieillissants ou des parkings. La décision de la ville d’autoriser les ADU partout d’ici 2025 s’inscrit dans cette densification douce des quartiers résidentiels coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. D’ici 2030, on pourrait voir des milliers de nouveaux ADU dans les quartiers de Denver, offrant à la fois des logements locatifs et des solutions pour les familles élargies.

Le transport en commun jouera un rôle clé. RTD (Regional Transportation District) a achevé son expansion FasTracks (par exemple, des lignes ferroviaires vers DIA, vers Arvada, etc.) à la fin des années 2020, à l’exception de la ligne de Boulder, longtemps retardée. Il y a un regain de discussions pour réaliser cette ligne Northwest Rail vers Boulder/Longmont d’ici 2030 (avec un financement potentiel de l’État). Si cela se concrétise, les zones autour des stations proposées (comme dans les villes du comté de Boulder) pourraient connaître une hausse de l’immobilier. Dans la ville, le BRT Colfax prévu pour 2028 devrait probablement déclencher un mini-boom de développement le long de Colfax comme mentionné sur enr.com. La ville examine également des moyens d’améliorer le transport en commun sur Federal Blvd et Broadway – bien que les détails ne soient pas encore définis, toute amélioration de ce type encouragerait également la construction de logements le long de ces corridors.

Une autre idée transformatrice en discussion est le « Central Denver Rail Re-alignment », qui pourrait supprimer la ligne de fret qui traverse le centre-ville (de Decatur/Federal à Globeville) et la détourner, libérant ainsi du terrain et réduisant le bruit dans les quartiers centraux. C’est spéculatif, mais si un tel projet avançait d’ici 2030, il pourrait débloquer d’importants nouveaux sites de développement. De même, le département des transports de l’État étudie des améliorations de l’I-25 Central (couvrant des portions de l’I-25 à travers le centre de Denver, peut-être des couvertures ou des élargissements). Si des couvertures au-dessus de l’I-25 près du centre-ville deviennent réalité (comme cela a été fait pour l’I-70), cela pourrait littéralement créer de nouveaux biens immobiliers (parcs ou même espaces constructibles).

Les grands projets qui aboutiront d’ici 2030 marqueront également le paysage. Les premières phases de River Mile (évoquées plus tôt) devraient être bien avancées – avec peut-être quelques milliers de ces logements construits et des bureaux et commerces. Le National Western Center dans le nord de Denver (reconversion du complexe du stock show) devrait être entièrement réalisé vers le milieu ou la fin des années 2020, apportant un campus d’événements agricoles international et des attractions toute l’année. Cela stimule de nouveaux développements à usage mixte dans les quartiers voisins de Globeville et Elyria-Swansea, traditionnellement à faibles revenus – d’ici 2030, on pourrait voir ces quartiers transformés avec de nouveaux appartements, des ateliers de créateurs et une rive de la South Platte revitalisée.

Les parkings de Ball Arena (appartenant à Kroenke) sont également prêts pour une reconversion. KSE a publié une vision pour le Ball Arena Redevelopment – potentiellement un quartier dense à usage mixte sur ces terrains, relié à River Mile visionplan.ballarena.com. Si cela est approuvé, les travaux pourraient commencer avant 2030, ajoutant plus de logements et d’espaces commerciaux au centre-ville. Le plan à long terme de la ville pour le centre-ville prévoit davantage de reconversions résidentielles d’anciens immeubles de bureaux – d’ici 2030, on verra probablement quelques reconversions emblématiques (par exemple, certaines tours de bureaux des années 1980 pourraient devenir des appartements ou des hôtels avec des incitations municipales). Cela contribuera à diversifier l’usage du centre-ville.

Dans l’ensemble, d’ici 2030, Denver sera probablement une ville plus multi-nodale : le centre-ville plus plusieurs centres secondaires dynamiques (Cherry Creek, une zone Colorado Center/Glendale rajeunie, des pôles technologiques dans le DTC, etc.), tous mieux interconnectés par les transports en commun et les infrastructures cyclables. D’importantes améliorations d’infrastructures (16th Street Mall terminé, I-70 terminé, le Great Hall de DIA terminé, possiblement des parties de l’I-25 refaites) rendront la ville plus accessible et attrayante. Ces investissements soutiennent à leur tour l’immobilier en rendant les terrains plus utilisables et les quartiers plus agréables à vivre.

Prévisions des trajectoires de prix de l’immobilier

Prédire les prix jusqu’en 2030 implique de nombreuses hypothèses, mais la plupart des analystes anticipent une croissance modérée et régulière de la valeur des logements à Denver sur le long terme, sauf en cas de grave récession économique. L’époque des hausses annuelles de plus de 10 % est probablement révolue ; il faut plutôt envisager 2 à 5 % par an en moyenne – en gros, suivre ou légèrement dépasser l’inflation et la croissance des revenus. Les prévisions immobilières à cinq ans de U.S. News prévoient « des augmentations de prix plus plates » au niveau national jusqu’en 2030, avec un retour à un volume de ventes plus normal facebook.com usnews.com. Cela correspond aux attentes locales pour Denver : plus de transactions à mesure que le marché trouve son équilibre, mais des prix augmentant beaucoup plus lentement qu’à l’époque de la frénésie.

Une raison d’espérer une appréciation continue (même modérée) est l’équilibre fondamental entre l’offre et la demande. Denver ne construit toujours pas assez de logements pour répondre complètement à la croissance de la population. D’ici 2030, même si nous ajoutons ces 300 000 personnes, la construction de logements devrait s’accélérer au-delà des niveaux actuels pour les loger confortablement. L’élan de construction a ralenti en 2022–2024 en raison des coûts et de la hausse des taux, il pourrait donc y avoir un certain déficit à rattraper. Cela maintiendra une pression haussière sur les prix des logements et les loyers. Cependant, le rythme d’appréciation sera auto-régulé par l’accessibilité – si les prix augmentent trop vite, la demande baisse, comme nous l’avons vu.

Les loyers devraient également augmenter modérément. Une fois la vague actuelle de nouveaux appartements absorbée, disons d’ici 2025–2026, la croissance des loyers pourrait revenir à environ 3 % par an. Certains analystes prévoient même que les hausses de loyers à Denver pourraient s’accélérer plus tard dans la décennie si l’accession à la propriété reste coûteuse et que davantage de personnes louent plus longtemps. Pour la valeur des biens commerciaux, cela diverge selon le type : l’industriel et le multifamilial devraient s’apprécier (quoique plus lentement que les énormes gains de la décennie passée) car ils bénéficient de moteurs de demande solides. La valeur des commerces de détail devrait rester stable ou légèrement augmenter, surtout pour les centres ancrés par des supermarchés ou situés dans des quartiers dynamiques – les commerces de détail ayant survécu à l’assaut du e-commerce sont généralement les plus résilients. La valeur des bureaux reste la grande inconnue – d’ici 2030, si le plan du centre-ville réussit et que l’économie croît, le taux de vacance des bureaux pourrait retomber dans les 20 % contre 30 % actuellement, mais il est difficile d’imaginer un retour sous les 15 % sans changement de paradigme. Cela suggère que la valeur des bureaux pourrait ne pas retrouver entièrement les sommets d’avant 2020 d’ici 2030. Certains bâtiments plus anciens pourraient être reconvertis, réduisant ainsi l’inventaire de bureaux (ce qui aiderait la valeur des bâtiments restants à se redresser quelque peu). L’espoir est qu’à la fin de la décennie, le marché des bureaux trouve un nouvel équilibre (avec moins d’espace total occupé qu’en 2019, mais aussi moins d’espace disponible après les reconversions). Les investisseurs ayant une vision à long terme pourraient voir une opportunité dans les ventes de bureaux en difficulté en 2025–2026, misant sur une reprise dans les années 2030.

Enfin, hypothèses macroéconomiques : la plupart des prévisions supposent pas de crash majeur – plutôt un atterrissage en douceur ou une légère récession en 2024, puis une reprise. Si cela se confirme, l’immobilier à Denver devrait éviter toute correction sévère au-delà du léger repli de 2022–23. Si une grave récession survenait (semblable à celle de 2008), tout serait remis en question ; Denver connaîtrait une baisse des prix à court terme, mais historiquement, la ville s’est redressée plus vite que beaucoup d’autres marchés grâce à une économie diversifiée.

En termes de chiffres quantifiables, le prix médian d’une maison à Denver en 2030 pourrait se situer autour de 700 000 à 750 000 $ (contre environ 600 000 $ actuellement), en supposant une croissance annuelle composée d’environ 3 %. Le loyer d’un appartement 2 chambres, actuellement autour de 1 800 $, pourrait atteindre environ 2 200 $ d’ici 2030 avec des taux de croissance similaires. Ces chiffres restent spéculatifs, mais illustrent que la croissance sera probablement incrémentale plutôt qu’exponentielle. L’immobilier restera un investissement solide, mais avec des rendements plus normaux plutôt que l’appréciation extrêmement élevée observée entre 2010 et 2020.

Environnement réglementaire

Le paysage immobilier de Denver est également remodelé par diverses évolutions réglementaires et législatives au niveau de la ville et de l’État. Comme nous l’avons évoqué, résumons les principaux développements réglementaires affectant l’immobilier à partir de 2025 et au-delà :

Changements de zonage et augmentation de la densité : Denver a pris une décision audacieuse pour encourager une densité douce en autorisant les unités d’habitation accessoires (ADU) dans toutes les zones résidentielles de la ville coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Cette réforme, entrée en vigueur fin 2024, a élargi l’éligibilité aux ADU de 36 % des quartiers à 100 %. Elle a également supprimé des obstacles antérieurs comme l’exigence d’occupation par le propriétaire pour avoir une ADU coloradocommunitymedia.com. Désormais, un propriétaire peut construire un cottage dans son jardin ou transformer un garage sans avoir besoin d’un changement de zonage spécial. On s’attend à ce que cela ajoute progressivement des logements (et des opportunités d’investissement) dans toute la ville. De plus, la nouvelle loi du Colorado sur les ADU (HB-1152 en vigueur à la mi-2025) simplifie davantage l’approbation des ADU à l’échelle de l’État – par exemple, elle interdit aux villes d’interdire totalement les ADU ou d’exiger un stationnement supplémentaire dans la plupart des cas coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Denver était en avance sur ce point, mais la loi d’État garantit que les banlieues autour de Denver pourraient aussi commencer à autoriser les ADU, ce qui pourrait atténuer la pression sur le logement à l’échelle métropolitaine.

Au-delà des ADU, Denver examine une augmentation plus large de la densité. Il est question d’autoriser les duplex ou triplex dans les zones unifamiliales (en suivant l’exemple de Minneapolis ou Portland). Le gouverneur Polis avait proposé un projet de loi d’État en 2023 pour obliger les villes à permettre une plus grande densité près des transports en commun et des pôles d’emploi ; il n’a pas été adopté, mais la pression sur les gouvernements locaux demeure. Il est possible que Denver mette à jour de manière préventive son code de zonage d’ici 2026 pour autoriser les habitations multi-unités dans davantage de secteurs, notamment près des lignes de bus/train. Si cela se produit, cela pourrait ouvrir un potentiel de développement important – par exemple, transformer un pâté de maisons de maisons individuelles en petits immeubles de quatre logements ou en maisons en rangée.

Incitations fiscales et programmes : L’environnement réglementaire comprend des incitations, pas seulement des sanctions. Denver et le Colorado offrent diverses incitations pour certains types de développement. Par exemple, Denver dispose d’un Fonds pour le logement abordable et peut fournir une aide au financement ou des exonérations fiscales aux projets incluant des logements à faible revenu. La récente politique de zonage inclusif de Denver (ordonnance sur l’expansion de l’accessibilité au logement) exige des logements abordables mais accorde aussi des avantages aux promoteurs, comme la réduction des exigences de stationnement ou des réductions de frais de permis s’ils se conforment. L’État, de son côté, a augmenté le financement pour le logement abordable (le Colorado a créé un Fonds de subvention pour le développement du logement avec des fonds de relance, et en 2022 les électeurs ont approuvé la Proposition 123 pour consacrer une partie des recettes fiscales à des projets de logements abordables). Ces incitations rendent la construction de logements accessibles plus attrayante pour les promoteurs, ce qui pourrait augmenter l’offre et modérer quelque peu les loyers/prix du marché dans ce segment.

Pour les acheteurs privés, il existe aussi des incitations fiscales : les programmes d’aide aux primo-accédants (comme Metro DPA) ont été renforcés pour aider à l’apport initial. Et certaines zones de Denver sont désignées comme Zones d’Opportunité selon la législation fiscale fédérale, comme mentionné – investir dans ces zones (et conserver l’investissement pendant 10 ans) permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur les plus-values. Bien que la principale période OZ prenne fin en 2026 pour les nouveaux investissements, de nombreux projets sont actuellement en cours pour en profiter unitedstatesrealestateinvestor.com. Sun Valley, par exemple, a vu des investissements OZ soutenir sa réhabilitation.

Contrôle des loyers et protections des locataires : Comme mentionné précédemment, le contrôle des loyers n’est actuellement pas autorisé au Colorado (l’interdiction a été confirmée en 2023) cpr.org. Denver ne peut donc pas mettre en place d’ordonnances de contrôle des loyers. Cependant, Denver a adopté certaines mesures de protection des locataires, sans aller jusqu’au contrôle des prix. Par exemple, Denver a adopté une loi garantissant une assistance juridique aux locataires à faible revenu faisant face à une expulsion (pour rééquilibrer les forces devant le tribunal). L’État du Colorado a également adopté des lois imposant un préavis plus long pour les augmentations de loyer et les résiliations de bail. De plus, Denver applique des normes via son programme de licence de location – en exigeant que les propriétaires obtiennent une licence et fassent des inspections régulières, la ville vise à garantir que les locations soient sûres et habitables robinsonandhenry.com. Les propriétaires non conformes pourraient être sanctionnés ou perdre le droit de louer. Cette mesure réglementaire, pleinement en vigueur à partir de 2024, pourrait éliminer les pires logements ou inciter les propriétaires à effectuer des réparations, au bénéfice des locataires (même si cela ajoute un certain coût pour les propriétaires).

En regardant vers l’avenir, les groupes de défense des locataires réclament des mesures plus strictes : cela pourrait inclure une nouvelle proposition de stabilisation des loyers si le contexte politique change (permettant peut-être des plafonds comme une augmentation maximale de 3 à 5 % par an sur les anciens immeubles), ou des mesures telles que des ordonnances d’expulsion pour « juste cause » qui limitent les expulsions à des motifs spécifiques. La ville de Denver n’a pas adopté la « juste cause » (certaines petites villes du Colorado l’ont fait), mais cela pourrait figurer à l’ordre du jour. Les propriétaires et investisseurs doivent surveiller cela, car cela affecte la flexibilité de la gestion immobilière.

Réglementations sur le développement et délivrance des permis : À l’opposé de l’encouragement à la construction de logements, il existe certains obstacles réglementaires à prendre en compte. Le code du bâtiment de Denver continue d’évoluer vers des normes plus écologiques – par exemple, Green Buildings Ordinance (imposant un toit végétalisé, des panneaux solaires ou une efficacité énergétique pour les grands bâtiments) – ce qui augmente les coûts mais améliore la durabilité. D’ici 2027, Denver interdira les raccordements au gaz dans les nouveaux bâtiments commerciaux et multifamiliaux, imposant l’électrique (conformément à son plan d’action climatique). Ces règles signifient que les promoteurs doivent prévoir un budget pour le chauffage/climatisation électrique, etc. De plus, le processus de délivrance des permis à Denver, notoirement lent, est en cours de révision. La nouvelle administration et le conseil municipal ont mis l’accent sur l’accélération des approbations pour stimuler la construction de logements (une initiative vise à réduire les délais de délivrance en simplifiant l’examen). Si cela réussit, cette amélioration réglementaire pourrait réduire les coûts de portage pour les promoteurs et permettre une mise sur le marché plus rapide.

Autre aspect réglementaire : districts métropolitains et associations de propriétaires (HOA). De nombreuses nouvelles banlieues utilisent le financement par district métropolitain (une méthode quasi-gouvernementale pour financer les infrastructures via des taxes futures). L’État a ajusté la réglementation des districts métropolitains pour éviter les abus (certains promoteurs étaient accusés d’imposer trop de dettes aux propriétaires via ces districts). Cela pourrait augmenter légèrement les coûts initiaux pour les promoteurs mais protéger les propriétaires contre des frais excessifs par la suite. La réglementation des HOA a également été renforcée – les HOA font désormais face à des limites sur les super privilèges et à davantage de règles pour les rendre plus transparentes.

Mises à jour législatives sur la fiscalité immobilière : Compte tenu du tollé suscité par l’augmentation des taxes foncières, il est probable que la législature réexaminera les mesures d’allègement en 2025. Si une nouvelle loi est adoptée (ou une mesure de vote), elle pourrait plafonner les augmentations d’évaluation ou abaisser les taux d’évaluation de façon permanente. Une proposition en 2024 (Prop HH) aurait légèrement réduit les taux et accordé une petite exonération aux résidences principales, en échange d’une réduction des futurs remboursements Tabor ballotpedia.org coloradonewsline.com. Les électeurs ont dit non, mais un certain allègement (surtout pour les seniors) pourrait revenir. Déjà, la législature a accordé une extension unique de l’exonération de résidence principale pour les seniors/vétérans en 2023. Pour la planification, les propriétaires doivent savoir que les taxes pourraient rester élevées et en tenir compte dans leur compte de résultat. À l’inverse, si un allègement est adopté en 2025 ou 2026, cela pourrait avoir un impact positif sur le pouvoir d’achat (des taxes plus basses rendent la propriété légèrement plus abordable par rapport à la location).

En somme, l’environnement réglementaire de Denver évolue activement pour répondre à la crise du logement – principalement en assouplissant le zonage et en offrant des incitations pour le développement abordable – tout en répondant également aux préoccupations de la communauté par des protections des locataires et des normes de qualité. Pour les parties prenantes, c’est un peu un mélange : plus d’opportunités de développement (ADU, densité accrue) mais aussi de nouvelles responsabilités (licence de location, exigences de logement inclusif). La tendance semble aller vers la facilitation d’une plus grande offre de logements comme solution principale à l’accessibilité, ce qui à long terme devrait bénéficier au marché en augmentant l’inventaire et en évitant des hausses de prix extrêmement instables. Mais pendant la transition, la conformité et l’adaptation sont essentielles. Ceux qui restent informés de ces changements (par exemple, les propriétaires découvrant maintenant qu’ils peuvent construire une ADU là où ce n’était pas autorisé auparavant, ou les bailleurs s’assurant d’avoir leur licence) s’en sortiront mieux que ceux pris au dépourvu. L’équilibre de Denver entre la croissance et la prise en compte de l’équité sociale continuera de façonner les résultats immobiliers à l’avenir.

Avis d’experts et perspectives du secteur

Pour compléter ce rapport, écoutons les points de vue d’experts locaux – agents immobiliers, économistes et promoteurs – sur le climat immobilier de Denver. Leurs perspectives de terrain aident à contextualiser les données :

1. « Un marché en recalibrage » – Amanda Snitker, Denver Metro Association of Realtors : Snitker, la présidente du comité des tendances du marché de la DMAR, décrit 2025 sur le marché immobilier de Denver comme « une étude en recalibrage ». Elle note que tant les acheteurs que les vendeurs ont abordé l’année avec des attentes irréalistes (les acheteurs espérant une baisse des taux, les vendeurs supposant que l’appréciation à deux chiffres se poursuivrait), mais « la réalité a été bien plus nuancée ». Les taux hypothécaires sont restés élevés, l’inventaire a explosé, et l’accessibilité financière dicte les comportements dmarealtors.com dmarealtors.com. Les vendeurs ne peuvent plus fixer leurs prix en se basant sur le pic de l’an dernier et espérer une guerre d’enchères ; ceux qui le font font face à « de l’hésitation, des occasions manquées et des transactions bloquées ». Les acheteurs, quant à eux, ne devraient pas essayer de viser un taux parfait sous peine de rater des biens désormais accessibles. Son conseil : le succès dépend désormais de l’alignement avec les conditions actuelles – rester ancré, informé et réactif face à la nouvelle normalité dmarealtors.com dmarealtors.com. En d’autres termes, ce n’est pas un « mauvais » marché, juste un marché différent, qui récompense ceux qui s’adaptent rapidement. Snitker souligne des points positifs : les acheteurs ont du temps et du pouvoir de négociation, et les biens bien préparés se vendent toujours en quelques semaines, tandis que ceux surévalués ou négligés stagnent denverite.com denverite.com. C’est un rééquilibrage sain. Elle plaisante, « ceux qui restent ancrés… seront ceux qui réussiront. La conscience en temps réel est l’atout le plus précieux. » dmarealtors.com. Cela résume le sentiment général de nombreux agents immobiliers : le marché de Denver ne s’effondre pas – il se normalise, et les participants doivent recalibrer leurs stratégies en conséquence.

2. Hausse des stocks et marché d’acheteurs – Orphe Divounguy, économiste chez Zillow : Orphe Divounguy, économiste principal chez Zillow, a souligné comment Denver est passé à un marché d’acheteurs en 2025. Citant le niveau record de baisses de prix (38 % des annonces avec des réductions), il a écrit : « L’écart entre acheteurs et vendeurs se réduit. C’est un rééquilibrage sain. » axios.com. Divounguy insiste sur le fait qu’après des années de croissance extrême, avoir un stock supérieur à la moyenne nationale et des acheteurs avec un pouvoir de négociation est une bonne chose pour la stabilité à long terme du marché axios.com axios.com. Cependant, il met aussi en garde que les problèmes d’accessibilité maintiennent de nombreux acheteurs en retrait même si les conditions leur sont actuellement favorables axios.com. Son analyse suggère que même si les indicateurs déclarent un marché d’acheteurs, il s’agit en quelque sorte d’un marché d’acheteurs “vide” si ces acheteurs ne peuvent pas se permettre d’agir. Cela souligne le besoin de solutions créatives pour aider les locataires à devenir propriétaires (comme l’aide à l’apport ou la réduction de taux). Les recherches de Zillow ont également montré que le stock de Denver est l’un des rares au-dessus des niveaux d’avant la pandémie axios.com, ce qui, selon lui, est un retour à des conditions plus équilibrées plutôt qu’un signal d’alarme. En résumé, selon Divounguy, le marché immobilier de Denver se corrige après un boom insoutenable, et c’est finalement bénéfique, mais la transition est difficile en raison des coûts de financement élevés.

3. Perspectives commerciales et atterrissage en douceur – Lindsay Gilbert, courtière en bureaux chez CBRE : Sur le plan commercial, Lindsay Gilbert, vice-présidente chez CBRE à Denver, a proposé une perspective prudemment optimiste pour les bureaux : « Nous avons vu des signes de stabilisation… À l’approche de 2025, je pense que les gens sont pleins d’espoir et se sentent plus confiants que nous avons connu un atterrissage en douceur sur le plan économique, ce qui aide évidemment le marché immobilier, car les entreprises se sentent désormais un peu plus sûres de prendre ces décisions de bureaux à plus long terme. » coloradosun.com. Selon Gilbert, le pire du bouleversement pandémique pourrait être passé – à la fin de 2024, certaines entreprises ont solidifié leurs politiques hybrides et ont recommencé à louer des espaces (la location de bureaux à Denver en hausse de 13 % sur un an) coloradosun.com. Elle note que de nombreux employeurs se sont fixés sur « trois jours par semaine » au bureau coloradosun.com, ce qui signifie qu’ils ont toujours besoin d’un espace important (même réduit) et s’engagent donc sur des baux en conséquence. Elle a également observé une augmentation des sous-locations reprises par de nouveaux locataires, ce qui réduit l’inventaire fantôme coloradosun.com. Selon Gilbert, le marché des bureaux de Denver, bien que toujours très en difficulté, n’est pas en chute libre – il s’ajuste à une nouvelle base. Sa mention d’un atterrissage en douceur sur le plan économique est essentielle : l’économie diversifiée de Denver (technologie, aérospatiale, santé, énergies renouvelables, etc.) pourrait éviter une récession profonde, permettant aux entreprises de retrouver confiance. Cela aide à son tour l’immobilier commercial à se redresser progressivement. Elle dit en substance : le récit sur les 35 % de vacance du centre-ville de Denver n’est pas uniquement catastrophique – il y a de l’activité en coulisses pour occuper une partie de cet espace. Les propriétaires doivent simplement traverser cette période en attirant des locataires grâce à des améliorations de qualité, car la demande se concentre sur la qualité.

4. Aperçu du développeur – Projets transformateurs et croissance future : Du côté du développement, considérez la vision partagée par l’équipe derrière le projet River Mile lorsque Denver l’a approuvé à la mi-2025. Ils l’ont qualifié de « l’un des projets de réaménagement urbain les plus ambitieux de l’histoire du Colorado », prévoyant 25 000 nouveaux emplois et 16 450 nouveaux résidents créés par la réalisation de River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Le responsable du développement de Revesco (avant la reprise par KSE) parlait souvent du centre-ville de Denver comme étant « mûr pour une évolution » – transformant des parkings en quartiers dynamiques. Après l’approbation, les analystes ont noté que le projet River Mile « positionne le centre-ville de Denver pour une phase de croissance transformative, atteignant la plus grande densité urbaine de Denver » une fois construit unitedstatesrealestateinvestor.com. L’optimisme ici est que les promoteurs voient de solides fondamentaux à long terme à Denver – suffisamment pour justifier des investissements de plusieurs milliards de dollars. Ils misent sur un afflux continu de population et sur des entreprises souhaitant une présence urbaine si l’environnement est adéquat (usage mixte, desservi par les transports, avec des commodités). On pourrait citer une économiste régionale comme Patty Silverstein (qui conseille souvent la chambre de commerce de Denver) : elle a indiqué que l’économie de Denver et les besoins en logement continueront de croître, quoique à un rythme mesuré, et qu’investir dans le logement et les infrastructures maintenant est essentiel pour éviter des goulets d’étranglement plus tard. Essentiellement, le consensus des experts est que Denver doit croître « intelligemment » – en ajoutant de la densité, des transports et de l’accessibilité – pour maintenir son élan. Le projet River Mile et d’autres projets similaires représentent le secteur privé s’alignant sur cette vision.

5. Sentiment de l’industrie sur les défis : Les experts ne sont pas non plus aveugles aux risques. Par exemple, la Colorado Association of Realtors a souligné dans ses rapports comment les taux hypothécaires ont défini le marché 2023–24 et vont probablement aussi influencer 2025, déclarant que « les acheteurs sont désormais très sensibles même aux petites variations de taux » et que chaque hausse met davantage de personnes sur la touche dmarealtors.com. Ils anticipent que si les taux passent sous les 6 %, la demande refoulée explosera – un sentiment partagé par de nombreux agents immobiliers dont les clients attendent de meilleurs taux. Du côté de la location, la Apartment Association of Metro Denver a noté en 2024 que l’arrivée de nouveaux appartements était « un soulagement bienvenu pour les locataires, enfin un peu de pouvoir de négociation », mais a averti que « d’ici 2025, nous prévoyons que l’absorption rattrapera son retard et que la vacance se resserrera à nouveau », ce qui signifie que les locataires ne devraient pas compter sur une surabondance durable corken.co corken.co. Cela suggère que les gestionnaires immobiliers se préparent à ce que le marché redevienne favorable aux propriétaires à mesure que la population s’installe dans les nouveaux logements.

Enfin, une perspective sur la vue d’ensemble : l’économiste immobilier Patrick Duffy (cité dans U.S. News) a affirmé qu’au niveau national, « les cinq prochaines années devraient voir plus d’activité de ventes, mais attendez-vous à des hausses de prix plus modérées » facebook.com. Appliqué à Denver, cela correspond à l’idée que le volume augmentera à mesure que les gens s’adapteront à la nouvelle normalité, mais que nous ne verrons plus d’escalades folles des prix – ce qui représente une trajectoire de marché plus saine et plus durable. De nombreux experts locaux abondent dans ce sens : Denver entre dans une période de stabilité et de durabilité. Comme l’a dit une agence, « 2025, c’est Denver qui retrouve son rythme de façon équilibrée – fini les montagnes russes, juste des pas réguliers vers l’avant. »

Sources :

Denver Metro Assoc. of Realtors (DMAR) Market Trends Reports dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
Statistiques du marché immobilier REcolorado recolorado.com denverite.com
Données du marché de Denver Redfin & Zillow redfin.com axios.com
Reportages Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
Recherche CBRE et commentaires de courtiers cbre.com coloradosun.com
Analyses immobilières Shishito shishito-re.com shishito-re.com
Ville et comté de Denver, planification communautaire et développement coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Articles immobiliers locaux Westword, Denverite, Axios Denver westword.com axios.com
Prévisions immobilières de U.S. News facebook.com et d’autres.

Secousse sur le marché en altitude : l’immobilier à Denver en 2025 défie la gravité et prépare de grands bouleversements

Résumé exécutif

Aperçu des conditions actuelles du marché (2025)