Alpski procvat nekretnina: Pogled iznutra na tržište nekretnina u Verbieru 2025.

Smješten u švicarskim Alpama, Verbier je odavno sinonim za luksuzno skijanje i vrhunske planinske kuće. Od 2025. godine, tržište nekretnina u Verbieru doseže nove vrhunce, s rekordno visokim cijenama i rastućom potražnjom. Zapravo, Verbier je nedavno proglašen “Najboljim svjetskim skijalištem” (World Ski Awards 2022) heavenpublicity.co.uk, naglašavajući njegovu globalnu privlačnost. Ovo izvješće pruža sveobuhvatnu analizu tržišta nekretnina u Verbieru kroz stambene, komercijalne i luksuzne segmente te nudi projekciju za 2025. i naredne godine. Analiziraju se ključni trendovi, profili kupaca, povrati od najma, infrastrukturni projekti i regulatorne promjene – uz usporedbe s drugim vrhunskim alpskim destinacijama – kako bi se investitorima i kupcima nekretnina pružili korisni uvidi.

Sadržaj

1. Stambene nekretnine u Verbieru – Tržišni trendovi, visine cijena i ponuda stanovanja.
2. Luksuzni segment nekretnina – Trofejne planinske kuće, potražnja ultra-visoke klase i prognoze.
3. Komercijalne i ugostiteljske nekretnine – Prodajni prostori, hoteli i sadržaji resorta.
4. Tržišni trendovi i prognoze cijena (2025.–2028.) – Nedavni rezultati i buduća očekivanja.
5. Kupci i investitori: Demografija i motivacije – Tko kupuje i zašto.
6. Uvidi u tržište najma – Sezonski obrasci potražnje i prinosi od najma.
7. Infrastrukturni i razvojni projekti – Nove žičare, sadržaji i modernizacija resorta.
8. Pravni i regulatorni okvir – Zakoni, porezi i promjene koje utječu na ulaganja.
9. Verbier u usporedbi s ostalim alpskim resortima – Kako Verbier stoji u odnosu na St. Moritz, Zermatt itd.
10. Zaključak i prognoza – Sažetak nalaza i očekivanja za budućnost.

Zaronimo u dinamični svijet nekretnina u Verbieru i istražimo što čeka ovo poznato alpsko tržište.

Stambene nekretnine u Verbieru

Tržište stambenih nekretnina u Verbieru bilježi strm uzlazni trend, potaknuto malom ponudom i globalnom potražnjom. Od 2020. godine, cijene za švicarske kuće za odmor (poput onih u Verbieru) porasle su za više od 30% – oko 10 postotnih bodova više od rasta na širem švicarskom tržištu nekretnina ubs.com. U samom Verbieru, vrijednosti domova porasle su za otprilike 25% ukupno od 2020., preokrenuvši prethodni pad i postavljajući nove rekorde ubs.com. Do početka 2025., kvalitetan apartman ili planinska kuća u Verbieru košta najmanje 22.100 CHF po četvornom metru, što je porast od približno 2,8% na godišnjoj razini ubs.com ubs.com. To čini Verbier jednim od najskupljih tržišta u Alpama, odmah iza St. Moritza unutar Švicarske ubs.com. Za ultra-premium rezidencije na najboljim lokacijama u Verbieru, cijene često dosežu 35.000 CHF/m² – a u nekoliko ekskluzivnih slučajeva čak su prelazile i šesteroznamenkaste iznose po četvornom metru ubs.com.

Ponuda je izuzetno ograničena. Zakon o drugom domu “Lex Weber” iz 2012. (provođen od 2016.) ograničio je izgradnju drugih domova na 20% stambenog fonda u turističkim područjima, čime je učinkovito zaustavljena gradnja novih kuća za odmor na mjestima poput Verbiera, koji su odavno premašili taj prag ubs.com knightfrank.com. Kao rezultat toga, zalihe su se smanjile – do 2024. broj alpskih domova za prodaju bio je 40% manji nego 2019. alpinepropintel.com. Samo oko 1,5–2% ukupnog stambenog fonda u švicarskim planinskim odmaralištima u svakom je trenutku na tržištu alpinepropintel.com. Ponuda oglasa u samom Verbieru često je niža od tog ionako niskog prosjeka, stvarajući žestoku konkurenciju za poželjne brvnare. Kada kvalitetan apartman dođe na tržište, često nastaje natjecanje u licitiranju (uz primjere prodaje nekretnina iznad tražene cijene) – trend koji su čak opisali kao povratak preotimanja (gazumping) na mikro-tržištu Verbiera countrylife.co.uk countrylife.co.uk.

Stambeni fond u Verbieru obuhvaća starije brvnare i apartmane iz 1970-ih (mnogi spremni za luksuznu obnovu) do nekoliko novijih projekata koji su prošli prije zabrane. Novi apartmani iznimno su rijetki. Kupci koji preferiraju moderne jedinice “ključ u ruke” imaju vrlo malo izbora, što dodatno povećava cijene za bilo koji novogradnju ili potpuno renovirane oglase countrylife.co.uk. Mnoge postojeće brvnare u najatraktivnijim četvrtima (Sonalon, Les Esserts, Le Rouge, itd.) doživjele su značajna ulaganja u nadogradnje na ultra-visoke standarde countrylife.co.uk. Sveukupno, stambeni sektor Verbiera karakteriziraju velika potražnja i ograničena ponuda, što osigurava da, čak i kako se tržište stabilizira nakon pandemijskog buma, cijene ostaju visoke.

Resort (Kanton)	Prosječna cijena (CHF/m²)	Promjena cijene 2024.	Pregled tržišta
Verbier (VS)	22.100 ubs.com	+2,8% g/g ubs.com	Globalna potražnja; ograničena ponuda (Lex Weber ograničenje)
St. Moritz (GR)	22.300 ubs.com	+4,0% g/g ubs.com	Ultraluksuzno; tržište luksuza s dugom tradicijom
Zermatt (VS)	20.900 ubs.com	+5,5% g/g ubs.com	Legendarno odmaralište bez automobila; snažan nedavni rast
Gstaad (BE)	20.600 <a href=”https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus/_jcr_content/root/contentarea/mainpar/toplevelgrid_9059155/col_1/table_copy.1351711619.file/dGFibGVUZXh0PS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvYWxwaW5lLXByb3BlcnR5LWZvY3VzL3N3aXNzLWFwZi1lbi0yMDI1LnB+3,0% g/g ubs.com	Ekskluzivno selo; niža nadmorska visina, cjelogodišnja privlačnost
Andermatt (UR)	20.200 ubs.com	–3,3% g/g ubs.com	Razvijajući resort; nova ponuda (stranci izuzeti iz Lex Koller)

Izvori: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com.Cijene su za “visokokvalitetne” druge nekretnine u 1. tromjesečju 2025. godine.Skraćenice kantona: VS = Valais, GR = Graubünden, BE = Bern, UR = Uri.

Pregled cijena (Q1 2025.): Prosječna cijena u Verbieru (~22.000 CHF/m²) nalazi se na samom vrhu alpskog tržišta. Za usporedbu, to je usporedivo sa St. Moritzom (22.300 CHF/m²) i više nego u Zermattu (~20.900 CHF) ili Gstaadu (~20.600 CHF) ubs.com. Tablica u nastavku prikazuje Verbier i odabrane konkurente:

Posebno je važno napomenuti da je stambeno tržište Verbiera snažno pod utjecajem kupaca druge nekretnine, a ne lokalnih stalnih stanovnika. Mnoge nekretnine su sezonski švicarski planinski domovi koji se koriste za odmor ili prihod od najma, a ne za stalno stanovanje. (Sela Le Châble i Bruson niže na planini nude više primarnih rezidencija i relativno povoljnije cijene, uz još uvijek dobru povezanost sa skijalištem Verbier heavenpublicity.co.uk.) U samom Verbieru, kombinacija prestiža, ograničene nove gradnje i međunarodnog kruga kupaca sugerira da će cijene nekretnina ostati otporne. Iako se streloviti rast iz razdoblja 2020.–2022. usporio, temeljna neuravnoteženost velike potražnje i male ponude i dalje podupire vrijednosti nekretnina u Verbieru.

Segment luksuznih nekretnina

Luksuzni segment u Verbieru zaslužuje posebnu pozornost jer predstavlja neke od najekskluzivnijih nekretnina u Alpama. To uključuje višemilijunske švicarske planinske kuće na najatraktivnijim lokacijama (često sa ski-in/ski-out pristupom, bogatom ponudom sadržaja i panoramskim pogledima). Verbier ima jedan od najvećih izbora “trofejnih chalet-a” u Švicarskoj, što ga čini magnetom za iznimno imućne kupce countrylife.co.uk. Posljednjih godina, ultra-premium prodaje u Verbieru postavljaju rekorde – primjerice, izvještava se da su neke nekretnine prodane za iznose znatno veće od 30 milijuna CHF, a cijene po četvornom metru iznad 35.000 CHF sada su “novi standard” za najekskluzivnije nekretnine ubs.com.

Trendovi nakon pandemije: Tijekom pandemijskog procvata (2020.–2022.), luksuzne alpske nekretnine zabilježile su neviđeni rast cijena (ukupno tržište u Verbieru poraslo je za oko 10% samo u 2022.) jamesedition.com. Nasuprot tome, 2023. i 2024. donose blago hlađenje ovog segmenta. Prema UBS-u, cijene luksuznih švicarskih nekretnina porasle su samo 2% u 2023., nakon 10-postotnog skoka u 2022. jamesedition.com. Na ovo hlađenje utjecali su jači švicarski franak, više kamatne stope na hipoteke te slabljenje globalnog gospodarstva – čimbenici zbog kojih su luksuzni švicarski planinski chaleti kratkoročno postali nešto manje dostupni ili atraktivni jamesedition.com jamesedition.com. U Verbieru su promatrači primijetili da je interes kupaca usporio od sredine 2022. godine, a neki luksuzni oglasi su do kraja 2023. čak zabilježili blage korekcije cijena ili moglići prostor za pregovore alpinepropintel.com alpinepropintel.com.

Ipak, ovo usporavanje rasta mnogi smatraju zdravom stabilizacijom, a ne padom tržišta. Kupci s puno gotovine i dalje su prisutni, a sami vrh tržišta ostaje otporan na promjene. Stručnjaci iz industrije predviđaju da će nekretnine iznad 10 milijuna CHF zadržati svoju vrijednost i i dalje privlačiti interes, dok bi one oko 5 milijuna CHF mogle biti osjetljivije na troškove financiranja jamesedition.com jamesedition.com. U Verbieru, priljev novih milijardera i multimilijunaša (broj milijardera u Švicarskoj porastao je za 10% prošle godine) osigurava stalan dotok potencijalnih luksuznih kupaca jamesedition.com.

Profil kupca: Kupci luksuznih planinskih kuća u Verbieru su međunarodni miks osoba s ultra visokim neto bogatstvom (UHNWI) – često poduzetnici, financijski profesionalci ili slavne osobe – koji daju prednost životnom stilu i ekskluzivnosti. Stranci imaju veliku ulogu (više o demografiji kupaca u kasnijem dijelu), iako su i švicarski elitni kupci aktivni. Mnogi od ovih kupaca su kupci za gotovinu ili imaju dugoročnu perspektivu, što znači da su manje osjetljivi na kratkoročne promjene kamatnih stopa alpinepropintel.com. Tijekom pandemije, neke su luksuzne kupce privukle Alpe kao sigurna utočišta i privatne oaze. Danas su motivacije ulaganja za nasljeđe obitelji (prenošenje planinske kuće kroz generacije), diverzifikacija portfelja i uživanje u poznatom skijanju i društvenoj sceni Verbiera.

Vrijedi spomenuti i suptilan izazov za luksuzni segment: ponovno jačanje švicarskog franka. Snažan franak švicarske nekretnine čini skupljima za kupce koji plaćaju u stranoj valuti; UBS analitičari upozoravaju da daljnja aprecijacija franka može smanjiti potražnju za najskupljim nekretninama u Verbieru i potencijalno preusmjeriti neke kupce prema nešto „jeftinijim” alpskim lokacijama ubs.com ubs.com. Ipak, prestiž Verbiera i ograničena ponuda najluksuznijih planinskih kuća i dalje drže pritisak na rast vrijednosti. Čak se i naznake tržišta pogodnog za kupce (sporija prodaja, manje korekcije cijena) uglavnom odnose na nekretnine srednjeg segmenta, dok su luksuzna imanja i dalje iznimno tražena.

Gledajući unaprijed, očekuje se da će luksuzni sektor u Verbieru ostati stabilan, ali selektivan. Rast cijena bi mogao biti umjeren u sljedećih nekoliko godina, no gornja granica za rekordne cijene stalno raste – osobito kako novo renovirani “showstopper” planinski objekti dolaze na tržište. Jedan primjer je nedavno predstavljanje Chalet No.14, nekada privatnog planinskog objekta koji sada posluje kao ultra-luksuzni boutique hotel/chalet, što pokazuje stalnu potražnju za luksuzom na tržistu nekretnina u Verbieru (s noćnim cijenama i procjenama prodaje koje odražavaju sam vrh ponude) newhotels.guide telegraph.co.uk. Ukratko, luksuzne nekretnine u Verbieru pozicionirane su kao dugoročna investicija: ponuda je praktički fiksna, a potražnja svjetskih bogataša za dijelom verbijerskog načina života dosljedno je visoka alpinepropintel.com jamesedition.com.

Komercijalne i ugostiteljske nekretnine

Osim planinskih kuća i apartmana, pejzaž nekretnina u Verbieru uključuje skroman, ali važan komercijalni sektor – prvenstveno maloprodajne prostore, restorane/barove, hotele i druge nekretnine povezane s turizmom. Kao alpsko skijalište, komercijalne nekretnine u Verbieru usko su vezane uz ugostiteljsku industriju i turističku ekonomiju.

Maloprodaja i gastronomija: Središte Verbierea ima ekskluzivne butike, skijaške prodavaonice, après-ski barove i restorane visoke kuhinje, od kojih mnogi zauzimaju poslovne prostore u prizemlju. Potražnja za atraktivnim maloprodajnim prostorima u Verbieru jaka je tijekom vrhunca zimske i ljetne sezone, jer se luksuzni brendovi i lokalna poduzeća natječu za turiste. Najamnine za dobro pozicionirane prostore su visoke (usporedive s najskupljim ulicama manjih gradova) zbog imućnih klijenata i velike prohodnosti zimi. Ipak, tržište komercijalnih nekretnina vrlo je malih razmjera; broj prostora je ograničen, a promet je nizak. Vlasnici lokalnih trgovina često drže dugoročne ugovore o najmu, a kad se prostori pojave za najam ili prodaju, brzo budu uzeti, ponekad od strane rastućih ugostiteljskih operatera. Nedavni trend je da postojeće tvrtke kupuju planinske kuće ili stanove kako bi ih preuredile u smještaj za osoblje ili skladišni prostor, zbog velike nestašice smještaja za sezonske radnike knightfrank.com. To pokazuje kako čak i stambene nekretnine u Verbieru zadovoljavaju komercijalne potrebe – poslodavci ulažu u nekretnine kako bi osigurali smještaj za svoju radnu snagu, efektivno zato što im nestašica najma ugrožava poslovanje.

Hoteli i resorti: Verbierova ponuda hotela kreće se od šarmantnih B&B-ova do hotela s pet zvjezdica. Posebno W Verbier Hotel (otvoren 2013.) stavio je Verbier na kartu brendirane luksuzne ugostiteljske ponude i kontinuirano je rangiran među najboljim skijaškim hotelima u svijetu. W, zajedno s boutique dizajn hotelima poput Experimental Chalet-a, potiče konkurenciju u segmentu vrhunskog smještaja worldskiawards.com cntraveller.com. Stope popunjenosti hotela u Verbieru izuzetno su dobre od pandemije – 2022. i 2023. obilježio je snažan oporavak skijaškog turizma. U vršnim zimskim tjednima hoteli su često gotovo potpuno popunjeni, što omogućuje premium cijene soba. Operateri su produžili sezonu (otvarajući ranije zimi i promovirajući ljetne aktivnosti) kako bi maksimizirali korištenje; primjerice, Verbierove žičare sada nastoje raditi od ranog prosinca do kraja travnja seeverbier.com, što koristi popunjenosti hotela.

U tijeku je nekoliko novih ugostiteljskih projekata koji će unaprijediti komercijalni nekretninski profil Verbiera. Jedan od njih je preuređenje Chaleta Carlsberg na skijaškim padinama u “L’Inkontro”, moderan koncept alpskog bara/restorana, dovršen za sezonu 2023./24. heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. U obližnjoj La Tzoumaz (koja je žičarom povezana s Verbierom), uspješan restoran “Papill’on” proširio se 2024. nadogradnjom malog boutique hotela s 9 soba heavenpublicity.co.uk – što je znak da čak i okolna sela ulažu kako bi privukla dodatnu potražnju. U samom Verbieru otvaraju se novi kafići i hibridni prostori (poput Le Koti u Le Châbleu, koji kombinira kafić, pub i bistro) kako bi služili turistima i lokalnim stanovnicima tijekom cijele godine heavenpublicity.co.uk. Iako su ovi projekti pojedinačno relativno mali, zajedno ukazuju na vibrantnu ugostiteljsku scenu koja se stalno razvija. Investitori zainteresirani za komercijalne nekretnine u Verbieru često su zainteresirani za kupnju ili preuređenje hotela, ali prilike su rijetke – većina hotela je u obiteljskom vlasništvu ili već pod dugoročnim investicijskim fondovima. Kada se pojavi hotel na prodaju, interes je velik, često od strane međunarodnih hotelskih grupacija ili fondova nekretnina, što odražava povjerenje u temeljne pokazatelje turizma u Verbieru.

Infrastruktura kao komercijalna imovina: Još jedan aspekt komercijalnih nekretnina u Verbieru je skijaška infrastruktura (žičare itd.) kojom upravlja Téléverbier. Iako to nije “nekretnina” u tradicionalnom smislu, žičare i poboljšanja skijaškog područja značajno utječu na vrijednost sve imovine u Verbieru. Godine 2022. globalni skijaški operater Vail Resorts dospio je na naslovnice preuzimanjem udjela u skijaškim operacijama Andermatta, što je izazvalo nagađanja da bi veliki igrači mogli baciti oko na druge švicarske resortove mansionglobal.com. No, kompanija žičara u Verbieru izjavila je da nije u pregovorima i da resort nije na prodaju vaildaily.com. Ipak, zanimanje naglašava koliko je infrastruktura Verbiera vrijedan resurs sama po sebi. Kontinuirana ulaganja od strane Téléverbiera (vidi sljedeće poglavlje o novim žičarama) zapravo su ulaganje u široku atraktivnost destinacije na tržištu nekretnina.

Ukratko, komercijalni sektor nekretnina u Verbieru je mali, ali uspješan, potaknut popularnošću resorta. Maloprodajni i ugostiteljski prostori postižu visoke cijene, a hoteli uživaju snažnu potražnju i sve veći broj posjetitelja tijekom cijele godine. Sinergija između turizma i vrijednosti nekretnina je očita – kako privlačnost Verbiera za skijaše i turiste raste, tako rastu i profite komercijalnih objekata koji ih opslužuju, što dodatno održava interes investitora. Iako podaci o komercijalnim razinama najma i prinosima nisu široko dostupni, anegdotski dokazi upućuju na nisku praznost i stabilne ili rastuće najamnine na atraktivnim lokacijama, što ukazuje na tržište povoljno za iznajmljivače. Potencijalni investitori u komercijalne nekretnine Verbiera trebaju uzeti u obzir ograničenu ponudu i regulatorne složenosti (hotelijerstvo može podlijegati strogim zoniranjem i licenciranjem). Sve u svemu, komercijalno tržište vođeno turizmom u Verbieru nadopunjuje stambeni sektor jačajući luksuzni eko-sustav resorta.

Tržišni trendovi i prognoze cijena (2025.–2028.)

Nakon izvanrednog porasta vrijednosti nekretnina tijekom 2020.–2022., tržište nekretnina u Verbieru ulazi u fazu normaliziranog rasta. U 2024. godini cijene švicarskih kuća za odmor porasle su u prosjeku za oko 4%, što je zdrav rast, ali ipak niže u odnosu na godišnje skokove od 6–10% zabilježene u prethodne dvije godine ubs.com jamesedition.com. Konkretno, Verbier je 2024. zabilježio rast od oko 3% (Q1 2025 u odnosu na Q1 2024) ubs.com. Za 2025., analitičari očekuju dodatno povećanje cijena, ali još umjerenijim tempom ubs.com. UBS-ov tim za nekretnine predviđa da će cijene alpskih kuća ponovno rasti u 2025., ali sporije nego u 2024. ubs.com – što vjerojatno znači rast u niskim jednoznamenkastim vrijednostima (otprilike 2–3%). Ova uravnotežena prognoza odražava tržište koje doseže visoku razinu te gdje održivost ima prednost pred euforijom.

Glavni čimbenici koji utječu na prognozu za 2025.–2028. uključuju:

• Kamatne stope i financiranje: Švicarski hipotekarni krajolik promijenio se 2023.–2024. kada je središnja banka povisila kamate s povijesno niskih razina. Međutim, sredinom 2025. godine, referentna kamatna stopa Švicarske narodne banke bila je skromnih 0,25%, a očekivanja su bila da će kamate ostati niske ili čak blago padati do 2026. investropa.com. Jeftino financiranje (i nedavno padajuće hipotekarne stope) čine vlasništvo privlačnijim u odnosu na najam investropa.com investropa.com, čime se potiče potražnja. Međutim, veći troškovi zaduživanja nego prije dvije godine smanjili su budžete nekih graničnih kupaca, osobito u srednjem segmentu tržišta. Većina kupaca u Verbieru ima vrlo niski stupanj zaduženosti (mnogi plaćaju gotovinom ili uplaćuju više od 50% predujma), pa kamatne stope nisu toliko presudne kao na urbanim tržištima, ali i dalje su bitne za ukupni sentiment. Izgledi stabilnih do nižih kamata u razdoblju 2025.–2027. pozitivni su za rast cijena, iako će taj rast biti umjeren.
• Globalna ekonomska klima: Ciklus luksuznih nekretnina povezan je s bogatstvom imućnih. Ako tržišta dionica i korporativni prihodi imaju dobre rezultate, više kapitala se preusmjerava u druge nekretnine. Prošla godina obilježena je određenom volatilnošću na globalnim tržištima, ali 2025. za sada bilježi rast povjerenja investitora. Ipak, ekonomska neizvjesnost (inflacija, geopolitičke napetosti) i dalje može predstavljati prepreku. Nekretnine u Verbieru često se smatraju „sigurnim utočištem”, s obzirom na stabilnost Švicarske. U razdobljima globalnih turbulencija, potražnja za švicarskim nekretninama zapravo može porasti, budući da investitori traže sigurna mjesta za očuvanje vrijednosti. Dakle, umjeren globalni rast s povremenom volatilnošću (što je konsenzus prognoza) mogao bi paradoksalno održati privlačnost Verbiera kao sigurne investicije.
• Demografija – Val baby boomera: Jedan od zanimljivih pokretača potražnje jest velika skupina imućnih baby boomera (sada u kasnim 50-ima do 70-ima) koji ulaze u mirovinu ili polumirovinu. Mnogi od njih unovčuju svoja poduzeća ili upravljačke pozicije s velikim bogatstvom i žele ulagati u nekretnine namijenjene životnom stilu. UBS primjećuje da su upravo ovi imućni boomeri posljednjih godina snažno utjecali na rast tržišta kuća za odmor ubs.com. Ostaje pitanje hoće li se ovaj trend nastaviti. Vjerojatno hoće do kraja 2020-ih, budući da ova generacija daje prednost trošenju na obiteljske odmore i zdrav način života na otvorenom. Verbier, sa svojom kombinacijom avanture i luksuza, idealno je mjesto za to. Sve dok ova demografska skupina (u Europi, UK, SAD-u) ostane financijski sigurna, poticat će potražnju za odmorištima u Alpama. Ovo je strukturni vjetar u leđa za srednjoročni period.
• Dinamika ponude i nova gradnja: Očekuje se da će ponuda ostati ograničena. Iako je nedavna zakonska promjena (na snazi od listopada 2024.) malo ublažila ograničenja za izgradnju druge kuće – dopuštajući da se neki postojeći stariji apartmani prošire za 30% čak i ako se time stvaraju nove jedinice ubs.com – to kratkoročno neće bitno promijeniti situaciju. Možda će dovesti do nekoliko novih apartmana ili podjele postojećih šaleja na tržištu u Verbieru tijekom idućih nekoliko godina, ali ne dovoljno da ublaži manjak. Nova gradnja u samom Verbieru uglavnom će biti ograničena na već odobrene projekte i obnovu starih objekata (praktički nema neizgrađenog zemljišta za velike projekte zbog zoniranja i limita za druge domove). Posljedično, svako povećanje ponude bit će marginalno i nedostatno da zadovolji snažnu potražnju. Ovo sugerira nastavak rasta cijena. Kako jedan izvještaj navodi, otkad je donesena Inicijativa za druge domove, izgradnja u Alpama je “praktički stala”, pa čak i mali porast sada (potaknut ublažavanjem 2024.) samo sprječava potpunu stagnaciju bez prekoračenja potražnje ubs.com.

Uzimajući sve ove čimbenike u obzir, prognoza cijena za Verbier do 2028. je oprezno optimistična. Očekujemo godišnji rast vrijednosti kapitala otprilike u rasponu 3–5% u idućih nekoliko godina investropa.com investropa.com. Ovo podrazumijeva da neće doći do ozbiljnog ekonomskog zastoja. Također pretpostavlja da najavljene regulatorne promjene (kako će biti kasnije opisane) neće značajno ograničiti stranu kupovinu. Scenarij stagnacije cijena ili manje korekcije moguć je, primjerice, ako Švicarska naglo pooštri pravila kupnje ili ako globalna recesija pogodi luksuznu imovinu. No, u odsustvu tih okidača, osnovni scenarij je stalan rast vrijednosti. Tome u prilog, prognoza za švicarska svojstva Julius Baer-a za 2024. bilježi porast aktivnosti transakcija krajem 2024. i “daljnji zamah očekuje se za 2025.” investropa.com, što upućuje na to da je svaka post-COVID malaksalost bila kratkotrajna.

Važno je napomenuti da, čak i ako je rast cijena umjeren, razina cijena će ostati visoka. Malo je dokaza da će se procjene vrijednosti u Verbieru značajno smanjiti – nižu granicu drži ograničena ponuda i bogati vlasnici koji općenito nisu prisiljeni prodavati. Zapravo, mnogi vlasnici radije bi zadržali ili iznajmljivali svoje vikendice nego ih prodavali na slabom tržištu, što doprinosi niskoj stopi prometa. Alpine Property Intelligence (konzultantska kuća za skijaške nekretnine) predviđa scenarij “niskog prometa, cijena koje blago padaju [u nekim slučajevima] i boljih prilika za kupce” u kratkom roku alpinepropintel.com alpinepropintel.com. U praksi, to znači više pregovaranja o pojedinačnim ugovorima, umjesto pada cijena na svim razinama tržišta.

U sažetku, očekuje se stabilnost i umjereni rast tržišta nekretnina u Verbieru kroz razdoblje 2025.–2028. Boom je ustupio mjesto blažem slijetanju na visoku razinu. Za investitore to znači da će prinosi od najma i dugoročna aprecijacija – a ne brza preprodaja – biti glavne nagrade u narednim godinama. A za kupce, to znači da, iako je malo vjerojatno da će cijene “drastično pasti”, tempo rasta je blaži, što pruža priliku za ulazak na tržište s manje žurbe nego za vrijeme vrhunca 2021.

Kupci i investitori: Demografija i motivacija

Jedna od karakteristika Verbiera je njegova kozmopolitska baza kupaca. Za razliku od nekih skijaških područja koja su pod dominacijom domaćih vlasnika, tržište kuća za odmor u Verbieru je međunarodne prirode ubs.com. Pa tko kupuje i zašto?

Nacionalnosti i demografija: Povijesno gledano, britanski kupci gaje veliku ljubav prema Verbieru – toliko da je naselje dobilo nadimke poput “Sloane Square na stazama” u referenci na londonsku elitu koja je Verbier pretvorila u svoje zimsko igralište thegentlemansjournal.com. I danas su britanski kupci vrlo prisutni (iako su Brexit i promjene tečaja donijeli određene izazove). Izvještaj tvrtke Savills iz 2014. godine nazvao je Verbier “prvim izborom za mnoge britanske kupce” i pokazateljem britanske potražnje u Alpama countrylife.co.uk. Posljednjih godina, raznolikost kupaca se proširila: imućni kupci iz zapadne Europe (Belgija, Francuska, Njemačka, Skandinavija), Sjedinjenih Američkih Država i sve više s Srednjeg Istoka i Azije pokazuju interes za švicarsku alpsku nekretninu. Mnoge strance privlači stabilnost, sigurnost i prestiž Švicarske, uz skijanje kao dodatni plus. Naravno, i švicarski kupci sami su vrlo aktivni, osobito bogatije obitelji iz Ženeve ili drugih gradova koje žele vikendicu u kantonu Valais. U projektima poput Andermatta (koji jedinstveno dopušta neograničenu kupnju strancima), otprilike polovica kupaca su Švicarci, a ostalo su međunarodni kupci mansionglobal.com. Verbier vjerojatno ima još veći udio stranih kupaca, s obzirom na reputaciju i činjenicu da stranci mogu kupiti nekretninu ondje (uz dozvole).

Prema jednom tržišnom izvještaju, najpopularnije švicarske regije među imućnim stranim kupcima u 2024. godini bile su Valais (gdje se nalazi Verbier), Ticino, Vaud, Grisons i Bern – dakle, uglavnom alpske i jezerske regije jamesedition.com. Među pojedinim odmaralištima, Verbier, St. Moritz i Gstaad izazivaju najveći interes prekomorskih kupaca jamesedition.com. Ovo je u skladu s Verbierovim statusom svjetski poznatog odmarališta. U biti, kupnja kuće u Verbieru često se smatra ulaskom u ekskluzivni međunarodni klub.

Investitor vs. Kupac zbog životnog stila: Kupci u Verbieru obično imaju hibridnu motivaciju – djelomično ulaganje, djelomično životni stil. Vrlo je malo čistih špekulanata ili onih koji brzo preprodaju nekretnine. Nekretnine u Verbieru često se zadržavaju dugoročno (horizont 10+ godina) i predstavljaju kupnju iz strasti alpinepropintel.com. Kako navodi Alpine Property Intelligence, skijaške kuće su “često plod dugoročnih težnji” i motivirane su više životnim stilom nego kratkoročnom zaradom alpinepropintel.com. Kupci općenito planiraju koristiti nekretninu za obiteljske odmore (ili čak polupenziju u budućnosti), uz očekivanje da će njezina vrijednost rasti tijekom vremena. Činjenica da je zaduživanje obično nisko znači da vlasnici nisu prisiljeni iznajmljivati ili prodavati – mogu zadržati nekretninu kroz izazove na tržištu, što doprinosi stabilnosti alpinepropintel.com.

Motivacije: Nekoliko čimbenika potiče ljude da ulažu u nekretnine u Verbieru:

• Životni stil i rekreacija: U srži, kupce privlači vrhunsko skijanje u Verbieru (410 km staza u 4 Vallées) i živahna après-ski scena heavenpublicity.co.uk. Vlasništvo nad chaletom ovdje je imovina životnog stila, nudeći alpske pustolovine zimi i mnoštvo ljetnih aktivnosti (planinarenje, biciklizam, festivali) izvan sezone schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. To je mjesto gdje se “legende, kraljevske obitelji i pop zvijezde” druže sa sportskim entuzijastima heavenpublicity.co.uk – zapravo spoj glamura i autentičnog planinskog šarma kakav rijetko koji resort može ponuditi. Mnogi kupci navode želju za obiteljskim utočištem gdje se stvaraju uspomene kroz generacije.
• Potencijal prihoda od najma: Iako to obično nije glavni razlog, mogućnost ostvarivanja prihoda od najma kad vlasnik ne koristi nekretninu je značajna prednost. Tjedne najamnine u visokoj sezoni u Verbieru su među najvišima u Alpama, što može neutralizirati troškove vlasništva (više o tome u odjeljku o najmu). Za neke investitore, osobito one koji ne planiraju boraviti u Verbieru cijelu sezonu, prinos od najma je dio jednadžbe – pretvarajući nekretninu u imovinu koja donosi prihod umjesto da stoji kao neiskorištena vikendica.
• Sigurna luka za ulaganja: Švicarska politička neutralnost, jaka valuta i čvrst pravni sustav ulijevaju povjerenje međunarodnim investitorima. Posjedovanje nekretnine u Švicarskoj smatra se sigurnim spremištem bogatstva. Za razliku od mnogih zemalja, Švicarska nema izraženu povijest sloma tržišta nekretnina, a snaga franka često donosi valutni dobitak uz svaki dobitak na nekretninama. Osim toga, švicarska bankarska tajna (povijesno gledano) i diskrecija privlače one koji traže privatnost. U nesigurnim vremenima, planinska kuća u Verbieru može djelovati kao opipljiva sigurna imovina. Važno je istaknuti da Švicarska također nema strogi porez na bogatstvo nekretnina kakav imaju neke druge alpske zemlje – primjerice, Francuska nameće godišnji porez na bogatstvo na nekretnine čija vrijednost prelazi ~1,3 milijuna €, što može biti značajan trošak za vlasnike vikendica vrijednosti iznad 5 milijuna € mansionglobal.com. U Švicarskoj ne postoji ekvivalentan nacionalni porez na bogatstvo u nekretninama mansionglobal.com, što je s fiskalne strane čini privlačnijom za investitore.
• Ekskluzivnost i prestiž: Postoji neopipljiv ali stvaran motivator: posjedovanje kuće u Verbieru predstavlja status. To pokazuje da ste “uspjeli” jer si možete priuštiti nekretninu u ovom poznatom ljetovalištu. Ovaj faktor prestiža ne treba podcjenjivati – slično kao posjedovanje nekretnine u St. Tropezu ili Manhattanu, riječ je i o društvenom ugledu. Živahna društvena scena u Verbieru (uključujući događanja kao što su Verbier Music Festival i glamurozne novogodišnje proslave) dodatno pojačava privlačnost. Neki kupci se jednostavno zaljube u Verbier nakon posjeta te žele postati dijelom te zajednice.
• Klima i cjelogodišnja atraktivnost: Zanimljivo, unatoč zabrinutostima oko klimatskih promjena, visoko planinska odmarališta poput Verbiera smatraju se otpornijima na budućnost za skijanje. Verbier ima skijaško područje koje seže do 3.300 m (glečer Mont Fort), što mu omogućuje dugu i pouzdanu sezonu heavenpublicity.co.uk. Prema istraživanju Savillsa, Verbier je rangiran kao jedno od najotpornijih odmarališta na klimatske promjene (zahvaljujući nadmorskoj visini i ulaganju u proizvodnju umjetnog snijega) savills.co.uk. Kupci imaju sigurnost da će njihova skijaška kuća i za nekoliko desetljeća imati skijašku vrijednost, za razliku od nižih odmarališta koja bi mogla imati kraće sezone. Štoviše, Verbier ostvaruje napredak kao dvosjetonsko odmaralište – ljetni turizam je u porastu, s ponudom aktivnosti i infrastrukturom koja privlači posjetitelje i izvan zime schraner-verbier.ch. Ova šira atraktivnost pojačava investicijski smisao jer se nekretnina može koristiti (ili iznajmljivati) tijekom cijele godine.

Što se tiče dobne skupine i profila, kupci se kreću od svojih 30-ih do 70-ih godina. Mlađi kupci (30-e i 40-e, često poduzetnici ili financijski stručnjaci) mogu biti privučeni Verbierovim poznatim noćnim životom i zahtjevnim izvanstaznim skijanjem, dok stariji kupci (50-e i 60-e, možda nedavno umirovljeni ili blizu mirovine) više naglašavaju udobnost, wellness i pogodnosti za obitelj. Mnogi kupci dolaze kao obiteljske jedinice – kupuju s namjerom da imaju mjesto gdje će se okupljati djeca i unuci. Također, vidimo i višegeneracijsko bogatstvo, gdje se chalet kupuje kao imovina za nasljeđivanje. Korporativni investitori rjeđe ulažu u stambene nekretnine u Alpama (s obzirom na ograničenja Zakona Lex Koller vezana uz vlasništvo stranih tvrtki), iako se povremeno nekretnine kupuju putem korporativnih struktura radi privatnosti ili poreznog planiranja.

Ponašanje investitora: Nakon kupnje, vlasnici nekretnina u Verbieru teže dugoročnom zadržavanju imovine. Nije neuobičajeno da chalet ostaje u istoj obitelji desetljećima. To doprinosi maloj ponudi na tržištu preprodaje. Kada dođe do promjena, one su često potaknute životnim okolnostima (npr. vlasnik se više ne može baviti skijanjem ili se seli iz osobnih razloga) prije nego tržišnim ciklusima. Ova donekle neelastična ponuda znači da su vrijednosti zaštićene od kratkoročnih oscilacija. Nadalje, budući da su vlasnici često osobe visoke neto vrijednosti koje nisu prezadužene, prodaje u nuždi su rijetke čak i tijekom ekonomskih padova.

Zaključno, demografija kupaca u Verbieru je imućna, međunarodna i vođena stilom života, uz investicijski promišljen pogled na tržište. Privlači ih jedinstven spoj sporta, društvenog života i stabilnosti koji Verbier nudi. Njihove motivacije kombiniraju osobno uživanje i dugoročno očuvanje bogatstva. Razumijevanje ovakvog načina razmišljanja je ključno: ono objašnjava zašto nekretnine u Verbieru dosežu tako visoke cijene i ostaju relativno likvidne – postoji duboka emocionalna i strateška vrijednost u ovim alpskim nekretninama koja nadilazi obične cigle i žbuku.

Uvidi o tržištu najma

Tržište najma u Verbieru važan je dio tržišta nekretnina, budući da mnogi vlasnici iznajmljuju svoje nekretnine, a brojni posjetitelji traže kratkoročne chalet/apartmane. Dinamika najma u Verbieru izrazito je sezonska, prateći skijaški kalendar i vrhunce ljetnog turizma.

Sezonska potražnja: Zime u Verbieru donose priljev skijaša od prosinca do travnja. Najisplativiji period za najam traje otprilike 20 tjedana tijekom skijaške sezone (od početka prosinca do Uskrsa), kada je potražnja najveća i tjedne cijene najma naglo rastu knightfrank.com knightfrank.com. To uključuje razdoblje Božića i Nove godine, kraj siječnja, veljaču (posebno školske praznike) te ožujak do Uskrsa – tijekom kojih su premium chaleti često potpuno rezervirani po najvišim cijenama. Osim ovih zimskih tjedana, Verbier danas uživa i snažnu ljetnu sezonu: otprilike 10 tjedana najma izvan zime, osobito u srpnju i kolovozu kada Alpe privlače planinare, bicikliste i posjetitelje festivala knightfrank.com. Zajedno, nekretnina u Verbieru može ostvariti oko 30 tjedana popunjenosti godišnje, što je iznimno povećanje u odnosu na tradicionalnih 10–15 tjedana sezone isključivo za skijanje prije desetak godina knightfrank.com. Ovaj porast reflektira uspjeh resorta u promociji cjelogodišnjeg turizma i događanja.

Tijekom izvansezonskih razdoblja (proljeće nakon zatvaranja skijaških žičara i kasna jesenska zatišja) potražnja značajno opada te mnoge nekretnine ostaju prazne ili se iznajmljuju po znatno nižim cijenama. Iskusni vlasnici ta razdoblja koriste za održavanje ili vlastitu upotrebu. No, važno je napomenuti da su cijene u visokoj sezoni dovoljno unosne da su godišnji prinosi atraktivni čak i uz poneke prazne periode.

Cijene najma i prinosi: Cijene najma u Verbieru među najvišima su u Alpama. Luksuzni chalet u Verbieru može dosegnuti desetke tisuća franaka po tjednu u vrhuncu sezone, ovisno o veličini i opremljenosti (naročito ako je uključeno osoblje). Na primjer, dobro smješten apartman s 3 spavaće sobe može se iznajmiti za CHF 5.000–7.000 tjedno u visokoj sezoni, dok veliki samostojeći chalet može zahtijevati CHF 15.000–25.000+ tjedno za Novu godinu. Ljetne tjedne cijene su niže, možda 50–70% zimske visoke sezone, iako ih posebni događaji (poput tjedana klasične glazbe) mogu povećati.

U konačnici, prinosi od najma u Verbieru su solidni, ali ne i izvanredni – ovo je tipično za vrhunske nekretnine u skijaškim odmaralištima (gdje su kapitalne vrijednosti vrlo visoke u odnosu na iznos najamnine). Prema analitičarima alpskih nekretnina, švicarske skijaške nekretnine u prosjeku ostvaruju nešto manje od 4% neto prinosa od najma godišnje alpinepropintel.com. Knight Frank također napominje da je bruto prinos od najma oko 4% ostvariv u većini alpskih odmarališta knightfrank.com. U slučaju Verbiera, prinosi su na donjem kraju tog raspona za ultra-premium brvnare (budući da su kupovne cijene vrlo visoke). Za umjerenije skupe apartmane koji se svejedno dobro iznajmljuju, prinos može biti nešto veći. Na primjer, Knight Frank navodi scenarij: brvnara vrijedna milijun eura u Chamonixu (koja je u nekim aspektima usporediva s verbijerskim srednjim tržištem) može ostvariti bruto prihode od €80 tisuća za 30 tjedana najma, što neto donosi €40 tisuća prije poreza (što je 4% neto prinosa) knightfrank.com. Možemo pretpostaviti da bi nekretnina u Verbieru vrijedna 2 milijuna CHF mogla ostvariti bruto prihode od otprilike 100 tisuća CHF godišnje i neto oko 50 tisuća CHF nakon troškova, što je u tom rasponu od otprilike 4%. Ultra-luksuzne brvnare mogu donijeti niži postotak prinosa (možda 2–3%) jer je njihov najam, iako golem u apsolutnom iznosu, niži u odnosu na njihovu višemilijunsku kupovnu cijenu.

Važno je pojasniti bruto u odnosu na neto prinose: Bruto prinos je jednostavno najamnina podijeljena s kupoprodajnom cijenom. Neto prinos umanjuje troškove – a najam u Alpama nosi troškove: naknade za upravljanje nekretninom, čišćenje, održavanje (čišćenje snijega itd.), osiguranje, moguće servisiranje duga i agencijske provizije. Vlasnici u Verbieru često unajmljuju lokalne agencije ili concierge usluge za upravljanje najmom, što može iznositi 15–20% najamnine. Nakon svih troškova, bruto prinos od 4% može se smanjiti na ~2,5–3% neto za vlasnika. U izvješću Alpine Property Intelligence navodi se “nešto ispod 4% neto” u prosjeku, što upućuje na to da efikasno iznajmljivanje doista može pokriti većinu troškova i ostaviti malu dobit alpinepropintel.com. Također, cijene najma u švicarskim Alpama porasle su oko 10% od 2019. godine alpinepropintel.com zahvaljujući potražnji nakon COVID-a, što je marginalno poboljšalo prinose (iako je također povisilo kupovne cijene, zbog čega su prinosi uglavnom ostali isti).

Propisi o najmu: Švicarska je prilično permisivna kada su u pitanju kratkoročni najmovi za odmor. Nema nacionalnih ograničenja o broju noćenja koliko se druga nekretnina smije iznajmljivati (za razliku od nekih gradova koji ograničavaju broj noćenja na Airbnbu) knightfrank.com. U Verbieru vlasnici slobodno mogu koristiti platforme poput Airbnb-a, Booking.com-a ili lokalne agencije za najam kako bi iznajmljivali svoje nekretnine na kratko. Jedna napomena: ako je nekretnina kupljena po shemi koja zahtijeva iznajmljivanje (neki novi projekti klasificiraju jedinice kao “investicijske nekretnine” kako bi zaobišli ograničenja na druge domove), tada vlasnik može biti obvezan iznajmljivati određeni broj tjedana. No, općenito u Verbieru, najam je na diskreciju vlasnika. Zajednice vlasnika (npr. stambena zgrada i njezina uprava/pravno tijelo) mogu u teoriji postaviti pravila za kratkoročne najmove, ali to je pojedinačno i rijetko knightfrank.com.

Profil i ponašanje najmoprimaca: Zimski najmoprimci u Verbieru uključuju tjedne goste na skijaškim odmorima – obitelji, grupe prijatelja, korporativna povlačenja – često iz Velike Britanije, Europe ili šire. Dolaze zbog slavnih staza i noćnog života. Mnogi su stalni gosti koji možda iznajmljuju svake godine u isto vrijeme. Ljetni najmoprimci mogu biti planinari, biciklisti ili sudionici događanja (poput publike Verbier Festivala ili sudionika biciklističkih utrka). Prisutnost snažnog tržišta najma još je jedan razlog zašto je ova destinacija privlačna investitorima u nekretnine: relativno je lako pronaći najmoprimce u Verbieru tijekom vršnih razdoblja s obzirom na popularnost resorta.

Jedan zanimljiv učinak nedostatka stambenog prostora je da lokalne tvrtke i sezonsko osoblje teško pronalaze smještaj. Neki poslodavci sada iznajmljuju ili kupuju nekretnine za smještaj zaposlenika (kao što je ranije navedeno) knightfrank.com. Ova potražnja za smještajem osoblja uglavnom se odnosi na povoljnije jedinice u Le Châbleu ili okolnim područjima, ali pokazuje koliko je tržište najma napeto čak i izvan turističke potražnje. Ako posjedujete mali stan u Verbieru/Le Châbleu, možda imate opciju iznajmiti ga sezonski lokalnim stanovnicima ili radnicima (na primjer, četveromjesečni zimski najam za skijaškog instruktora), ponekad po nižim cijenama od tjednog turističkog najma, ali uz zajamčen duži najam.

Sezonalnost cijena: Kao što se očekuje, cijene najma znatno variraju ovisno o sezoni. UBS-ovo istraživanje naglasilo je da resorti poput Verbiera i Zermatta imaju ogromne razlike između cijena najma u skijaškoj sezoni i ljetu, što odražava premiju na najkvalitetnijim skijaškim područjima alpinepropintel.com. To znači da vlasnik ne može jednostavno podijeliti godišnji prihod s 12 mjeseci radi prosječne mjesečne zarade – većinom će zarada stići zimi, manji dio ljeti, a vrlo malo u međusezoni. Upravljanje ovom sezonalnošću je ključno (npr. prilagodba cijena i pravovremeno oglašavanje nekretnine za vršne termine).

Općenito, prinosi od najma u Verbieru su zdravi po švicarskim standardima i predstavljaju značajan poticaj vlasnicima za iznajmljivanje. Iako nitko ne postaje milijunaš samo od prihoda od najma jedne planinske kuće, prihodi mogu značajno nadoknaditi troškove održavanja, pa čak i pokriti kamate na hipoteku u mnogim slučajevima. Na primjer, uz trenutne niske kamatne stope na hipoteku (švicarske varijabilne/fiksne stope oko 2,5–3% u 2024. godini knightfrank.com knightfrank.com), neto prinos od 3%+ znači da nekretnina može biti gotovo samofinancirajuća ako je pod hipotekom. Ova dinamika – niski troškovi financiranja i jaka najamnina – učinili su vlasništvo (čak i s hipotekom) sve privlačnijim u odnosu na samo povremeni najam. Doista, početkom 2025., zbog rastućih najamnina i niskih kamata, vlasništvo nad domom u Švicarskoj često je postalo godišnje jeftinije od najma investropa.com jamesedition.com. U Verbieru, visoki troškovi najma chaleta na više tjedana mogli bi se radije usmjeriti u otplatu vlastitog vlasništva, što motivira česte posjetitelje da kupe svoju nekretninu ako mogu.

Primjer: Obitelj koja iznajmljuje lijep chalet na dva vršna tjedna može godišnje potrošiti 20.000 CHF. Taj iznos može pokriti kamate na znatan kredit ili pridonijeti vlasničkom kapitalu – spoznaja koja potiče stalne najmodavce da razmotre kupnju vlastitog objekta.

Zaključno, najam u Verbieru karakterizira velika sezonska potražnja, vrhunske cijene i prinosi od oko 3–4%. Produžena turistička sezona povećala je potencijal popunjenosti. Iako zimsko razdoblje dominira, rast ljetnih aktivnosti znači da vlasnici mogu sve više računati na prihode tijekom cijele godine. Investitori ipak trebaju uračunati prazna razdoblja i troškove upravljanja, ali prema sadašnjim trendovima, iznajmljivanje nekretnine u Verbieru može biti profitabilan i relativno “bezbrižan” pothvat (posebno uz korištenje profesionalnih agencija za najam). Snažna potražnja za najmom također povećava likvidnost na prodajnom tržištu – potencijalni kupci znaju da lako mogu iznajmiti nekretninu, što može opravdati plaćanje visoke kupoprodajne cijene.

Infrastruktura i projekti razvoja

Stalna ulaganja u infrastrukturu i sadržaje ključna su da bi resort poput Verbiera održao svoju prednost. Nekoliko tekućih i planiranih projekata u Verbieru i regiji Val de Bagnes ima za cilj poboljšati povezanost, održivost i cjelokupno iskustvo posjetitelja – što sve može neizravno povećati vrijednost nekretnina unapređujući atraktivnost samog resorta.

1. Novi žičari i poboljšanja staza: Najznačajniji projekt je izgradnja Savoleyres Télémixte žičare. Ovaj dugo očekivani sustav žičara učinkovitije će povezati Verbier sa sektorom Savoleyres/La Tzoumaz. To je kombinacija gondole i sjedežnice (otuda Télémixte) i uključuje dvije faze: Les Esserts do Savoleyresa (nova gondola s 10 sjedala) čije je otvorenje planirano za prosinac 2025., te Savoleyres do La Tzoumaz (produženje sjedežnice) do prosinca 2026. heavenpublicity.co.uk. Radovi su započeli 2023. godine, što pokazuje snažnu predanost unatoč visokim troškovima. Ova moderna žičara će znatno poboljšati protok skijaša i pristup, pretvarajući nekada sporu vezu u brzu poveznicu verbier4vallees.ch seeverbier.com. Za vlasnike nekretnina, osobito one u Savoleyres/Esserts dijelu, ovo je velika prednost – efikasno “približava Verbier” i trebala bi povećati atraktivnost chalet-a na toj strani planine. Također poboljšava privlačnost La Tzoumaz-a (mirnijeg sela s druge strane grebena) olakšavajući pristup glavnom skijalištu Verbiera, potencijalno povećavajući vrijednosti nekretnina i tamo. Dodatno, Téléverbier planira novu sjedežnicu s 6 sjedala za zimsku sezonu 2026./27. u drugom dijelu skijališta, radovi počinju 2025. snowindustrynews.com. Stalna modernizacija žičara poput ove osigurava da Verbier ostane najsuvremeniji u infrastrukturi za skijanje.

2. Obnova sportskog centra: Verbierov zatvoreni sportski centar (koji je uključivao bazen i razne sadržaje) pretrpio je požar 2017. godine, a trenutno je u tijeku velika inicijativa za njegovu obnovu i preoblikovanje. Novi projekt Sportskog centra Verbier odobren je s procijenjenim proračunom od 69 milijuna CHF valdebagnes.ch. Dizajn, potvrđen krajem 2023., vrlo je ambiciozan – predviđa poluolimpijski bazen, rekreativne bazene, wellness/spa, vodeni svijet za djecu (tobogani itd.), veliku teretanu s modularnim prostorima i restoran valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Riječ je o višenamjenskom kompleksu namijenjenom i lokalnom stanovništvu i turistima, s dugoročnom vizijom od 30 godina valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Pripremni građevinski radovi počinju 2025., a otvorenje se očekuje do 2028. valdebagnes.ch. Posebno je važno što dizajn daje prednost korištenju lokalnih materijala (kamen i drvo) i održivosti, u skladu s Verbierovom filozofijom spajanja suvremenih potreba s alpskim karakterom valdebagnes.ch. Čak se razmatra i izgradnja klizališta kao dijela kompleksa (još uvijek u raspravi) valdebagnes.ch. Kada bude dovršen, ovaj sportski centar značajno će unaprijediti iskustvo boravka u Verbieru tijekom cijele godine – nudeći wellness i rekreaciju čak i za lošeg vremena ili u izvansezoni. Za vlasnike nekretnina ovo je velika prednost: vrhunska ponuda rekreativnih sadržaja u mjestu dodatno povećava atraktivnost Verbiera kao mjesta za život ili odmor.

3. Nadogradnje jezgre sela: Projekt Place de l’Ermitage još je jedan razvojni projekt usmjeren na poboljšanje kvalitete života. Središnji trg u Verbieru (Place de l’Ermitage) preuređuje se uz opsežan javni doprinos kako bi se stvorio zeleni, svestrani zajednički prostor valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Planovi uključuju više zelenila (drveće, močvarna područja kojima upravlja kišnica), javne klupe, paviljon s višenamjenskom prostorijom i kafićem, te fleksibilan prostor za tržnice, koncerte ili čak zimsko klizalište valdebagnes.ch. Ispod će se izgraditi podzemna trospratna garaža (s oko 200 mjesta), pametno skrivena kako bi se sačuvala estetika valdebagnes.ch. Izgradnja trga i garaže predviđena je za kraj 2025. godine. Cilj je dati Verbieru pravo selo srce koje je privlačno u svim godišnjim dobima – mjesto za okupljanje kako lokalnog stanovništva tako i turista, a ne samo oko skijaških žičara i barova. Ovakva urbana poboljšanja mogu blago povećati vrijednost nekretnina u okolici i općenito čine Verbier ugodnijim za život i manje zakrčen automobilima.

4. Mobilnost i održivost: Verbier naglašava održivi prijevoz i energiju u svojim razvojnim planovima. Odmaralište priznaje da najveći ugljični otisak dolazi od posjetitelja koji putuju u odmaralište heavenpublicity.co.uk. Srećom, Verbier je jedno od najpristupačnijih velikih odmarališta javnim prijevozom – vlakom možete izravno iz Ženeve (ili čak Londona putem Eurostara i švicarske željeznice) doći do Le Châblea, a zatim se žičarom popeti do Verbiera heavenpublicity.co.uk. Postojanje ove veze žičarom iz dolinske željezničke stanice je velika prednost i promovira se kao zeleniji način dolaska (izbjegavanje prometnih gužvi automobilima uz planinu). Također, izravni letovi do Siona (grada u kantonu Valais) i sezonski letovi do Ženeve čine pristup praktičnim za međunarodne putnike heavenpublicity.co.uk. Unutar odmarališta, u tijeku su aktivnosti za pješačenje ključnih ulica: primjerice, dijelovi Rue de Médran (blizu glavne žičare) postaju pristupačniji pješacima kako bi se poboljšala atmosfera sela i potaknulo hodanje/vožnju bicikla valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Što se energije tiče, tvrtka za žičare i objekti u Verbieru ulažu u obnovljive izvore energije, energetsku učinkovitost u proizvodnji snijega i bolju izolaciju radi smanjenja potrošnje energije heavenpublicity.co.uk. Svi ovi napori uključeni su u temu pristupačnosti i održivosti koju je odmaralište identificiralo kao ključnu za svoju budućnost heavenpublicity.co.uk.

5. Ostala događanja: Na širem području Val de Bagnesa (općina koja uključuje Verbier), provode se kulturne i turističke inicijative poput degustacijske sobe vina “Kairos” u Brusonu (otvorena u obnovljenom planinskom domu, nudi vinska iskustva i luksuzan apartman s 2 sobe) heavenpublicity.co.uk. Iako je mala, naglašava trend diverzifikacije turističkih aktivnosti (gastronomski turizam i slično). Također, vrijedi istaknuti žičaru Bruson (otvorena 2014.) – nije nova, ali podsjeća da je Verbier povezan s više sela, a te veze su poboljšane u posljednjem desetljeću. Uključivanje Brusona žičarom dodalo je skijaški teren i alternativne smještajne opcije, a daljnji razvoj tamo (poput novih smještaja ili aktivnosti) može upotpuniti osnovnu ponudu Verbiera.

Gledajući unaprijed, općina Verbier ima 30-godišnji prostorni plan (PAZ) koji uravnotežuje rast s očuvanjem okoliša valdebagnes.ch. Svjesni su potrebe da spriječe urbano širenje švicarskih planinskih kućica po padinama (“spasiti švicarska skijališta od širenja” bio je čak i aktualna tema swissinfo.ch). To znači da će se budući razvoj fokusirati na pametnu denzifikaciju i modernizaciju infrastrukture umjesto neograničene gradnje novih domova. Stoga očekujte nastavak ulaganja u stvari poput prijevoza (možda više električnih autobusa ili čak razmišljanja o tunelu ili poboljšanju prometnice za smanjenje zagušenja tijekom udarnih vikenda) i sadržaja, umjesto velikih novih stambenih naselja.

Učinak na tržište nekretnina: Svi ovi projekti – žičare, sportski objekti, uljepšavanje, mjere održivosti – povećavaju atraktivnost Verbiera. Za sadašnje vlasnike, to znači poboljšanu kvalitetu života i vjerojatno višu vrijednost nekretnina na duge staze jer odmaralište ostaje konkurentno na globalnoj razini. Za potencijalne kupce, to je znak da Verbier ne spava na lovorikama; aktivno se unapređuje, što smanjuje rizik ulaganja u nekretnine (grad će ostati živahan i moderan). Posebno je značajno što se ta ulaganja događaju čak i uz zakonska ograničenja na novu stambenu izgradnju: pokazuje da se zajednica fokusira na kvalitetu, a ne kvantitetu – unapređuju ono što već postoji kako bi privukli klijentelu visoke klase, umjesto da se širi prema van. Ovakav model obično pogoduje rastu vrijednosti nekretnina jer stalno poboljšava iskustvo bez značajnog povećanja ponude.

Ukratko, investicijski projekti u Verbieru su opsežni i usmjereni. Do 2025.–2028. vidjet ćemo novu brzu žičaru, reprezentativni centar za sport i wellness u izgradnji, zeleniji centar naselja te kontinuirana poboljšanja u održivosti. Sve to održava Verbier vodećim među alpskim skijalištima, što je dobar znak za nastavak pozitivnog trenda na tržištu nekretnina.

Pravni i regulatorni okvir

Ulaganje u švicarske nekretnine – posebno za strance – zahtijeva snalaženje u složenom pravnom i regulatornom okviru. Verbier, kao dio Švicarske, podliježe i saveznim zakonima i kantonalnim (Valais) propisima koji mogu utjecati na vlasništvo nekretnina. U posljednjim godinama i gledajući unaprijed, postoji nekoliko važnih pravnih čimbenika i mogućih promjena na koje treba obratiti pažnju:

Lex Koller (Zakon o stranom vlasništvu): Poznati švicarski zakon koji ograničava kupovinu nekretnina od strane stranaca, Lex Koller, ima ključnu ulogu na tržištima odmarališta. U suštini, nerezidentni stranci smiju kupovati samo određene vrste nekretnina (obično kuće za odmor u označenim turističkim zonama) i često uz ograničenja veličine (oko 200 m² stambenog prostora) investorsinproperty.com. Verbier je jedno od tih određenih područja gdje stranci mogu kupovati, ali moraju dobiti kantonalnu dozvolu i uklopiti se u godišnje kvote dozvola. Na primjer, Kanton Valais (gdje se Verbier nalazi) izdaje ograničen broj dozvola svake godine za strane kupce – one se često brzo dodjeljuju zbog velike potražnje. Proces može biti birokratski i strogo se provodi properstar.sg. Stranci ne mogu kupovati više nekretnina; jedno vlasništvo po nerezidentu je opće pravilo. Također, nekretnina je namijenjena za osobnu upotrebu (kratkoročno iznajmljivanje je dopušteno, ali nije dozvoljena kupovina isključivo radi špekulacije kroz pravnu osobu bez dozvole).

Dugi niz godina, Lex Koller bio je restriktivan, ali stabilan. Nadolazeće promjene: Od ožujka 2025., Švicarsko savezno vijeće najavilo je planove za dodatno pooštravanje Lex Kollera ubs.com jacquemoudstanislas.ch. Ovo je prilično značajno. Prijedlozi (koji još trebaju biti detaljno izrađeni) uključuju mjere kao što su: zahtjev da strani državljani s prebivalištem u Švicarskoj prodaju svoju nekretninu ako napuste zemlju (zatvarajući tako rupu u zakonu koja im je omogućavala da je zadrže kao drugu nekretninu), sprječavanje stranih kupaca da kupuju poslovne nekretnine za ulaganje (samo za vlastitu poslovnu upotrebu), moguće ukidanje iznimke koja je dopuštala strancima kupovinu udjela u švicarskim nekretninskim tvrtkama i ključna točka, razmatraju se nova ograničenja za kupovinu kuća za odmor i uslužnih apartmana (apart hotela) od strane stranaca jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Iako detalji za kuće za odmor još nisu doneseni, smjer je prema strožim ograničenjima za strane kupce u popularnim destinacijama poput Verbiera. Ove promjene dio su političkog nastojanja za rješavanje nestašice stanova i zadržavanje cijena pristupačnima za lokalno stanovništvo (inicijativa koja je povezana i sa širim pitanjima stanovništva) jacquemoudstanislas.ch.

Što to znači? Ako se provede, moglo bi postati teže za nerezidente kupiti u mjestima poput Verbiera – možda strože kvote za dozvole ili dodatni uvjeti. Međutim, zakonodavni proces je dug i mogao bi naići na otpor jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Nacrt zakona očekuje se krajem 2025., uz rasprave tijekom 2026. U međuvremenu, već sama mogućnost strožih pravila mogla bi potaknuti neke strance da “kupe sada prije nego kasnije,” čime bi se povećala potražnja u bliskoj budućnosti. S druge strane, neizvjesnost može natjerati neke da odustanu. Postojeći strani vlasnici ne bi bili prisiljeni prodati (osim ako su pod izuzetkom za primarnu rezidenciju i sele se, prema novom pravilu). No, ako bi poput zabrane aparthotela stupilo na snagu, to bi moglo ograničiti nove modele razvoja.

Trenutno, nema neposrednih promjena Lex Koller zakona investropa.com – status quo se nastavlja 2025., što znači da stranci mogu nastaviti kupovati kuće za odmor u Verbieru prema trenutnim pravilima. To je jednostavno područje na koje treba obratiti pozornost. Ako ste strani investitor koji razmatra Verbier, važno je pratiti ovaj zakonodavni proces, jer bi mogao utjecati na vaša prava ili likvidnost vaše imovine u budućnosti.

Lex Weber (Zakon o drugim domovima): Često se miješa s Lex Kollerom, Inicijativa za druge domove (Lex Weber) je još jedna ključna regulacija. Švicarski birači su je odobrili 2012. i zabranjuje izgradnju novih drugih domova u općinama gdje drugi domovi prelaze 20% ukupnog broja stambenih jedinica ffw.ch. Verbier (općina Val de Bagnes) daleko premašuje taj prag – navodno oko 75% nekretnina u Verbieru su drugi/kuće za odmor – pa se od 2013. ne mogu odobravati novi čisti objekti za odmor. Iskorištene su neke iznimke: npr. projekti odobreni prije 2012. su nastavljeni; neki novi projekti imaju “obvezu najma” čime su označeni kao hoteli ili investicijske nekretnine a ne kao čisti drugi domovi countrylife.co.uk. Također, apart-hoteli (jedinice koje se prodaju kupcima, ali ih iznajmljuje operater) su u nekim slučajevima bili zaobilazno rješenje jer se računaju kao hotelski smještaj.

Važno je napomenuti, kao što je ranije spomenuto, Lex Weber doživio je blago popuštanje krajem 2024. U onome što se neformalno naziva “Lex Candinas” (prema političaru koji ju je predložio), zakon je revidiran kako bi se omogućilo povećanje zgrada izgrađenih prije 2013. do 30%, čak i ako to stvara nove jedinice ubs.com. U praksi, to znači da, ako imate stariju stambenu zgradu u Verbieru, možete dodati proširenje ili dodatne apartmane u potkrovlju itd., do 30% više površine. Ova mjera ima za cilj marginalno povećanje ponude bez gradnje na neizgrađenom zemljištu. Možda će dovesti do nekoliko novih apartmana na tržištu u Verbieru u idućim godinama, ali s obzirom na ograničenja (samo zgrade izgrađene prije 2012., i potrebne građevinske dozvole koje općina strogo kontrolira), neće doći do preplavljivanja tržišta. Vjerojatnije je da će pomoći lokalnim vlasnicima da prošire ili preurede objekte i možda stvore nekoliko najamnih jedinica. Još jedan aspekt Weberovog zakona su prenamjene: primarna prebivališta mogu postati sekundarni domovi prilikom prodaje, što se već događa i povećava broj kuća za odmor (ali zakon je to ionako dopuštao; jedna nova stvar jest da ljudi prenamjenjuju imovinu i potom je prodaju uz 15–20% veću cijenu jer jedinice prikladne za sekundarne domove postižu veću vrijednost alpinepropintel.com).

Lex Weber ostaje na snazi i, osim promjene s proširenjem od 30%, ne očekuje se daljnje popuštanje. Štoviše, ekološke udruge mogle bi se zalagati za strožu provedbu kako bi se izbjegle rupe u zakonu. Za kupca to znači da su novogradnje izuzetno rijetke – u osnovi, uglavnom je moguće kupiti samo postojeće nekretnine u Verbieru. To također znači da vaša investicija koristi od umjetno ograničene ponude (dobro za vrijednost, ali također znači da je gotovo nemoguće ostvariti san o potpuno novoj, po mjeri građanoj planinskoj kući, osim ako zamjenjuje staru).

Porezi i troškovi: Švicarska nema jedinstvenu porez na prijenos nekretnina; on varira ovisno o kantonu. U Valaisu, porez na prijenos nekretnina obično iznosi oko 2,5% kupovne cijene (često ga prema lokalnom običaju dijele kupac i prodavatelj). Bilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe dodaju možda još ~0,3–0,5% svaki properstar.sg. Tako bi ukupni transakcijski troškovi mogli iznositi ~3–4% u Verbieru – što je niže nego u mnogim državama poput Francuske ili Italije. Godišnji porezi na nekretnine u Švicarskoj također su umjereni; neke općine naplaćuju godišnji porez na vlasništvo nekretnine, ali u Valaisu on nije visok. Međutim, Švicarska je povijesno imala tzv. porez na “pretpostavljenu najamninu” za vlasnike stanova (gdje se vlasnici oporezuju na teoretski prihod od najma vlastitog doma). Tu je predložena velika promjena: ukidanje poreza na pretpostavljenu najamninu za nekretnine koje služe kao primarna rezidencija. Švicarski parlament je razmatrao ovu reformu (popularnu među lokalnim stanovništvom), a ako prođe, mogla bi doći s kompenzacijama poput smanjenja porezne olakšice za kamate na hipoteku i moguće uvođenje novog poreza na druge nekretnine ubs.com. Taj je zadnji dio ključan za vlasnike nekretnina u Verbieru: ako se uvede porez na druge (vikend) nekretnine, to bi moglo značiti više godišnje troškove za vlasnike kuća za odmor (možda dodatna naknada ili viši porez na nekretnine koje nisu primarno prebivalište). Ova je ideja još uvijek spekulativna, ali se spominjala kao način nadoknade izgubljenog prihoda od ukidanja poreza na pretpostavljeni najam za glavne domove ubs.com.

Regulacija najma i porezi: Iznajmljivanje vaše nekretnine u Verbieru podliježe švicarskom porezu na dohodak od najma (savezni, kantonalni, općinski porezi). Vlasnici koji nisu rezidenti obično plaćaju porez po odbitku na švicarski prihod od najma, iako često mogu povratiti dio na temelju ugovora između država. Dodatno, za kratkoročne najmove vrijedi općinski turistički porez – vlasnici se obično moraju registrirati i plaćati malu dnevnu ili godišnju paušalnu naknadu koja ide lokalnom turističkom uredu za svaku iznajmljenu nekretninu. Preporučuje se angažirati švicarskog računovođu za ove aspekte ako redovito iznajmljujete.

Lokalni urbanizam i dozvole: Na terenu, svaka renovacija ili proširenje zahtijeva lokalne dozvole. Vlasti Val de Bagnesa poznate su po tome što su stroge, ali pravedne – cilj im je očuvati alpsku estetiku. Na primjer, postoje pravila o stilu planinskih kuća, vrstama krovova itd. Također, kupci trebaju znati da poljoprivredno zemljište ili određene zaštićene zone oko Verbiera uopće nije moguće razvijati. Većina nekretnina koje se prodaju već se nalazi u građevinskim zonama, pa je ovo važno uglavnom za one koji sanjaju o kupnji pašnjaka za izgradnju nove planinske kuće (što nije moguće prema važećim pravilima).

Komparativna perspektiva: U usporedbi s drugim alpskim državama, regulatorni okvir Švicarske najrestriktivniji je za strane kupce (Lex Koller) i za novu gradnju (Lex Weber). Međutim, također je vrlo stabilan – promjene dolaze polako (putem izravne demokracije ili opreznih vladinih poteza). Francuska, nasuprot tome, nema ograničenja za strane kupce ili za druge domove na nacionalnoj razini, ali ima veće poreze (kao što je već spomenuto, porez na bogatstvo na nekretnine, viši godišnji porezi itd.) i neka područja uvode ograničenja za kratkoročni najam u gradovima. Austrija u potpunosti zabranjuje ne-EU građanima kupnju drugih domova u mnogim regijama, a i građani EU-a suočavaju se s lokalnim ograničenjima. Dakle, Švicarska je na neki način teška, ali dostižna za strance – ako savladate dozvole, možete posjedovati dio jednog od najboljih svjetskih odmarališta s punim vlasničkim pravima i snažnom pravnom zaštitom.

Još jedan regulatorni detalj: takozvana “Inicijativa za budućnost” spominjala se u kontekstu luksuznih nekretnina, za koju se navodi da prigušuje ultra-luksuzni segment ubs.com. To se vjerojatno odnosi na širu političku inicijativu (možda povezanu s održivošću ili ograničavanjem pretjeranog razvoja za buduće generacije). Detalji nadilaze ovu temu, ali sugerira se da je politički sentiment u Švicarskoj svjestan potrebe da se luksuzno tržište nekretnina ne pusti da izmakne kontroli ukoliko šteti lokalnim interesima. To bi se moglo prevesti u strože ekološke građevinske standarde ili više poreze na luksuzne nekretnine. Za sada je to uglavnom stav koji donosi dozu opreza.

Zaključak za investitore: Dubinska pravna analiza je ključna. Kod kupnje u Verbieru radite s lokalnim bilježnikom ili odvjetnikom. Pobrinite se da razumijete status dozvole (može li stranca kupiti nekretninu i postoji li dozvola?), sve obveze ili ograničenja u vezi najma, te porezne implikacije. Pratite razvoj Lex Koller reforme – iako još nije zakon, signalizira želju Švicarske za održavanjem dostupnosti stanovanja, što bi moglo značiti dodatne restrikcije za strane kupce u budućnosti. S pozitivne strane, švicarski pravni sustav nudi snažnu sigurnost vlasništva i tradiciju poštivanja vlasničkih prava. Kada jednom postanete vlasnik svog doma u Verbieru, možete biti sigurni u stabilnost tog vlasništva – regulative možda ograničavaju ulazak, ali kada ste unutra, vaša je imovina dobro zaštićena u zemlji poznatoj po vladavini prava.

Verbier u odnosu na druga alpska odmarališta

Kako se Verbier uspoređuje s drugim vrhunskim alpskim i švicarskim destinacijama? Na mnogo načina, Verbier se nalazi u najvišoj klasi skijališta na svijetu, a razumijevanje njegove relativne pozicije može pomoći pri donošenju investicijskih odluka.

Cijene i prestiž: Kao što je već spomenuto, Verbier je trenutno drugo najskuplje tržište nekretnina na skijalištima u Alpama (odmah iza St. Moritza) s približno CHF 22.100/m² ubs.com. To ga stavlja ispred drugih elitnih švicarskih odmarališta poput Zermatta, Gstaada i novog Andermatta ubs.com. Na međunarodnoj razini, razine cijena u Verbieru pariraju ili premašuju one u svjetski poznatim francuskim odmaralištima: na primjer, Courchevel 1850 u Francuskoj povijesno bilježi cijene u rasponu od €20k–€30k po m², što je slično gornjoj klasi Verbiera. Ultra-luksuzni chaleti u Verbieru (CHF 35k/m² ili više) izjednačeni su s luksuzom u Courchevelu, Megèveu ili Val d’Isèreu kad je riječ o vrhunskim nekretninama. Austrijska i talijanska skijališta uglavnom zaostaju cijenom (iznimka je možda Kitzbühel, koji ima snažan luksuzni segment, ali je i dalje niži po m²). Dakle, Verbier se nalazi među najskupljim skijaškim tržištima na svijetu, što svjedoči o njegovom ugledu ubs.com.

Razlike u profilu kupaca: Kupci u Verbieru su vrlo međunarodni, kao što je već spomenuto. Usporedite to s St. Moritzom – odmaralištem s dugom poviješću jet-set glamura (pomislite na europsko plemstvo i slavne osobe). St. Moritz također privlači mnoge strane kupce (uključujući značajan broj Talijana zbog geografske blizine te Nijemce, kao i globalne ultra bogate pojedince – UHNWIs). Također je ograničen Lex Koller zakonom, ali ima duboko ukorijenjenu kulturu luksuza (npr. Palace Hotel, polo na snijegu itd.). Zermatt, koji je bez automobila i nešto udaljeniji (pristupačan samo vlakom), mnogo privlači švicarske i njemačke kupce, kao i one koje posebno očarava Matterhorn. Amerikanci također često preferiraju Zermatt zbog njegova ikoničkog statusa. Gstaad ima diskretniju atmosferu starog novca; niža je nadmorska visina za skijanje, ali ima cjelogodišnju privlačnost (poznate ljetne škole, tenis itd.) i brojne bogate Švicarce te ponešto stranaca (posebno snažnu povijesnu vezu s bliskoistočnim kraljevskim obiteljima, kao i Britancima). Andermatt je jedinstven: novitet na tržištu koji je agresivno privlačio strane kupce izuzimajući ih iz Lex Koller zakona mansionglobal.com mansionglobal.com. Kao rezultat toga, mješavina kupaca u Andermattu je vrlo globalna – pola švicarskih, pola stranih iz cijelog svijeta mansionglobal.com. Cijene u Andermattu su niže, ali brzo rastu (~7,7% godišnjeg rasta tijekom 10 godina) mansionglobal.com. Kupac koji želi lakša pravila kupnje mogao bi razmotriti Andermatt, ali mora prihvatiti da je to resort u razvoju (osjeća se kao manje selo, još nije tako živ kao Verbier, premda se poboljšava zahvaljujući Vailovom ulaganju i brojnim novim projektima).

Skijaško područje i klima: Verbier se može pohvaliti jednim od najvećih skijaških područja u Švicarskoj (4 Vallées, 410 km staza) heavenpublicity.co.uk. Ovo je usporedivo s područjem Engadin St. Moritza (oko 350 km ako se uključe obližnja odmarališta) i veće je od fragmentiranih područja Gstaada. Skijaško područje Zermatta (koje dijeli s Cerviniom u Italiji) također je ogromno (oko 360 km) i ima atrakciju Matterhorna. Što se tiče nadmorske visine: najviša žičara u Verbieru je na 3.330 m na Mont Fortu heavenpublicity.co.uk, što mu daje izvrsnu pouzdanost snijega. Najviša točka St. Moritza (Diavolezza) je oko 3.000 m; Zermattov Klein Matterhorn je 3.883 m (najviše žičare u Europi), tako da Zermatt zapravo nudi skijanje na ledenjaku čak i ljeti. Gstaad, za usporedbu, doseže oko 2.300 m – dovoljno dobro tijekom dobrih zima, ali izazovnije u toplim godinama. Dakle, klimatska otpornost je visoka za Verbier, Zermatt, St. Moritz; umjerena za ostale. Ovo je postao ključni komparativni faktor: viša odmarališta s pouzdanim snijegom su sve popularnija među kupcima, zbog čega su mjesta poput Verbiera i Zermatta prestigla niža odmarališta u rastu cijena alpinepropintel.com.

Cjelogodišnja atraktivnost: Sva najbolja odmarališta potiču cjelogodišnji turizam, ali neka imaju prirodne prednosti. Verbier je izgradio snažan ljetni program (npr. domaćin Verbier Festivala za klasičnu glazbu, privlači međunarodnu kulturnu publiku). Zermatt je predivan ljeti i privlači planinare (gledanje Matterhorna je veliki plus). St. Moritz možda prednjači u privlačnosti više sezona, s ljetnim jedrenjem po jezerima, golfom i događajima poput Engadin ljetnog maratona; već je više od stoljeća prava cjelogodišnja destinacija. Gstaad je također vrlo cjelogodišnji, s poznatim glazbenim festivalom, konjičkim događanjima itd., i zapravo je jednako ljetno mondeno mjesto kao i zimsko. Andermatt razvija ljetni golf i aktivnosti na otvorenom, ali još uvijek stječe ugled. Pri usporedbi, Verbier se dobro drži kao odmaralište za obje sezone, možda s mlađom/avanturističkijom ljetnom publikom (brdski biciklizam, trail trčanje) te ekskluzivnim događanjima. Što su raznolikije sezone, to je veći potencijal najma i bolja iskoristivost za život.

Zajednica i atmosfera: Svako odmaralište ima svoj poseban ugođaj. Verbier se često opisuje kao mjesto s veselom, mladenačkom energijom – poznat je po svojoj après-ski party sceni (Farinet, Farm Club itd.), te kombinaciji dobrostojećih, ali sportskih gostiju. Možete vidjeti hedge fond menadžere u Patagonia odjeći umjesto u formalnim bundama. St. Moritz je, nasuprot tome, često formalniji ili raskošno luksuzan – pomislite na bunde, dizajnerske butike i etablirani društveni kalendar (klijentela je u prosjeku starija). Zermatt ima šarmantno selo i nešto opušteniji ugođaj, uz planinarsku tradiciju (vođeni usponi itd.) pomiješanu s luksuznim planinskim kućicama; također, budući da je bez automobila, atmosfera je mirnija (nema brujanja Lamborghinija kao možda u St. Moritzu ili Verbieru). Gstaad reklamira slogan “dođite gore, usporite” – ultra luksuz, ali vrlo diskretno i mirno; slavne osobe tamo mogu boraviti bez puno buke. Za investitore, ove razlike su važne: ako želite prihod od najma, energična slika Verbiera može privući više tjednih najmoprimaca od tihe ekskluzivnosti Gstaada, na primjer.

Usporedne regulative: Stranci mogu kupovati u svim ovim švicarskim odmaralištima prema Lex Koller dopuštenjima (St. Moritz, Zermatt, Gstaad su svi u dozvoljenim zonama). Ali zanimljivo, neka mjesta poput Wengen ili Mürren (u Bernskom Oberlandu) ne dopuštaju promet automobilima i imaju ograničenije mogućnosti kupnje za strance; no to su manja tržišta. Izvan Švicarske, francuska odmarališta (npr. Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix) nemaju ograničenja za kupnju na osnovi državljanstva, što ponekad olakšava međunarodnim kupcima ulaganje tamo. Ipak, ta tržišta imaju i druge izazove (francuski porez na kapitalnu dobit, različiti zakoni o nasljeđivanju itd.). Ograničenja u Švicarskoj možda čine tržište manje “protočnim”, ali upravo to ograničenje (ograničen udio nekretnina u stranom vlasništvu) može švicarskim odmaralištima pružiti dodatnu ekskluzivnost i održati vrijednosti.

Tržišni trendovi: Tijekom pandemije i u razdoblju nakon nje sva alpska elitna tržišta snažno su porasla. Knight Frank indeks pokazao je da su cijene kuća za odmor na francuskim i švicarskim skijalištima značajno porasle 2020.–2022., s godišnjim rastom dvoznamenkastih postotaka u mnogim odmaralištima. Primjerice, Alpine Prop Intel zabilježio je rast od 7–9% u švicarskim odmaralištima 2022., a slično i u mjestima kao što je Val d’Isère alpinepropintel.com. Sada se primjećuje općenito hlađenje diljem Alpa. Francuska odmarališta također bilježe sporiji rast ili stabilizaciju 2023./24., s povećanjem ponude u nekima (Francuska nema Weberov zakon, pa su developeri puno gradili da iskoriste potražnju – npr. novi projekti u Megèveu ili Val d’Isèreu). Restriktivna gradnja u Švicarskoj dovela je do manje nove ponude, pa bi rast cijena tamo mogao bolje opstati. S druge strane, jačanje švicarske valute učinilo je kuće skupljima u eurima ili dolarima, dok se francuske nekretnine (koje su u eurima) “čine” jeftinijima ako raspolažete dolarima (zbog slabosti eura početkom 2024.). To bi moglo utjecati na odluku pojedinih međunarodnih kupaca u jednom ili drugom smjeru.

Usporedba poreza: Švicarska u odnosu na druge: Spomenuli smo francuski porez na bogatstvo na nekretnine mansionglobal.com, koji odvraća neke bogate kupce (uglavnom 0,5–1,5% godišnje na vrijednost nekretnine iznad 1,3 milijuna eura). Austrija i Italija nemaju takav porez na bogatstvo, ali imaju druge specifičnosti (Austrija često zahtijeva da stranci iznajmljuju svoju drugu nekretninu turistima, a Italija ima veće troškove kupnje). Stabilan i umjeren porezni režim Švicarske je prednost, iako valja napomenuti da Švicarska ima godišnji porez na bogatstvo u mnogim kantonima na ukupnu neto imovinu (uključujući nekretnine širom svijeta) od oko 0,1–0,5%. Valais naplaćuje porez na bogatstvo, no za imućne osobe efektivna stopa je relativno niska i često se ublažava paušalnim poreznim dogovorima za neke strane rezidente.

Usporedba povrata od najma: Zanimljivo, Knight Frankov vodič za najmove sugerira da francuska skijališta u nekim slučajevima mogu imati nešto veće prinose zbog niže kupovne cijene, ali snažnih najamnina (npr. Chamonix je pristupačniji za kupnju, ali ima velik turistički interes). Međutim, švicarska skijališta često imaju veći potencijal rasta vrijednosti povijesno gledano, zbog ograničene ponude i funkcije “čuvanja vrijednosti”. Riječ je o pitanju prinosa naspram rasta: Švicarska više naginje potonjem (očuvanje/rast kapitala), Francuska može dati više prinosa, ali možda niži dugoročni rast (iako to nije kruto pravilo).

Kvaliteta infrastrukture: Švicarska skijališta, uključujući Verbier, poznata su po vrhunskoj infrastrukturi (učinkoviti žičare, dobro uređene staze, pouzdana struja/voda, itd.). Francuska skijališta variraju; neka imaju izvrstan moderan sustav žičara (npr. područje 3 Valleys sa Courchevelom), dok druga mogu imati zastarjeliju infrastrukturu. Upravo ta pouzdanost i udobnost dio su onoga što ljudi plaćaju u Švicarskoj.

U sažetku, Verbier se može mjeriti ili prednjači na mnogim poljima: cijena, potražnja, međunarodni ugled, kvaliteta skijanja i cjelogodišnja ponuda. St. Moritz i Zermatt su njegovi glavni švicarski konkurenti – svaki s jedinstvenim prednostima (St. Moritz za ultra-luksuzni stil života i događanja, Zermatt za magiju planinarenja i pogled na Matterhorn). Gstaad nudi drugačije iskustvo – možda je više usporediv s ljetnom oazom koja također nudi skijanje i privlači određenu elitu. Kada birate između njih, osobne preferencije igraju veliku ulogu: volite li glamuroznu visoko društvo (St. Moritz), mirnu idilu bez automobila (Zermatt), tihu profinjenost (Gstaad), ili energičnu kozmopolitsku atmosferu (Verbier)? S investicijskog stajališta, svi su dokazali otpornost i veliku potražnju. Verbierovo najnovije priznanje kao “Najbolje skijalište na svijetu” u 2022. godini heavenpublicity.co.uk je veliko priznanje, što potvrđuje široko priznanje njegove izvrsnosti. U izravnim usporedbama, Verbier dosljedno ulazi među top destinacije za kupce koji žele kombinaciju ozbiljnog skijanja i živahnog života u selu schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.

Može se usporediti i s nekim sjevernoameričkim skijalištima (samo radi konteksta): mjestima poput Aspena ili Vaila u SAD-u ili Whistlera u Kanadi. Ultra-premium nekretnine u Aspenu dosegle su još veće apsolutne cijene (mega-vile iznad 25 milijuna dolara), ali po m² Verbier konkurira zahvaljujući ograničenoj gustoći i zemljištu u Alpama. Mnogi Europljani zapravo preferiraju Alpe zbog kulturnih i pristupnih razloga, pa Verbier često pobjeđuje za međunarodne kupce koji bi inače razmatrali američke ski kuće.

U konačnici, Verbier je u najvišoj ligi zajedno sa St. Moritzom, Zermattom, Courchevelom, Megèveom i sl. Nudi jedinstvenu kombinaciju karakteristika za koje neki kažu da ga čine najboljim sveobuhvatnim skijalištem u Europi. Dok god taj ugled traje, tržište nekretnina u Verbieru nastavit će cvjetati u usporedbi s (i zajedno s) njegovim luksuznim alpskim konkurentima.

Zaključak i perspektiva

Tržište nekretnina u Verbieru u 2025. definira snaga, ekskluzivnost i zrela ravnoteža nakon bum razdoblja. Cijene stambenih i luksuznih nekretnina su na najvišim razinama ikad, potaknute neravnotežom velike potražnje i ograničene ponude. Ludnica tijekom pandemije smirila se u održivi ritam, ali nema naznaka značajnog pada. Umjesto toga, umjeren rast i trajna vrijednost obilježavaju perspektivu.

Ključni zaključci iz ove dubinske analize uključuju:

• Otpornost rezidencijalnog sektora: Tržište stanovanja u Verbieru ostaje jedno od najotpornijih u Alpama. I dok se godišnji rast cijena smiruje na jednoznamenkaste postotke, vrijednosti nekretnina u odmaralištu podupiru jedinstveni faktori – zakonska ograničenja na novu ponudu, neprekidan interes bogatih globalnih kupaca i vrhunski status odmarališta. Kupci mogu očekivati visoku početnu cijenu, ali povijesno su oni koji su to učinili nagrađeni ne samo domom, već i imovinom koja zadržava svoju vrijednost (ili čak raste) kroz gospodarske cikluse alpinepropintel.com.
• Specifičnosti luksuznog tržišta: Najviši segment tržišta u Verbieru prolazi kroz blagu prilagodbu; rekordno visoke cijene dovele su do pauze i zahtjevnije potražnje. Ipak, prestiž posjedovanja trofejnog Verbier chaleta ostaje neumanjen. Očekujemo da će luksuzni segment nastaviti trgovanje unutar relativno uskog raspona – značajne korekcije malo su vjerojatne bez vanjskih šokova, zahvaljujući dubokom bazenu imućnih kupaca koji priželjkuju ovu imovinu. Zapravo, sam vrh tržišta (nekretnine iznad CHF 10 milijuna) očekuje se da zadrži ili poveća vrijednost čak i ako kuće srednjeg razreda ostvare ravniju izvedbu jamesedition.com.
• Komercijalne i najamne prilike: Tržište najma nudi solidan prinos od oko 3–4%, potaknut dugom zimskom sezonom i sve većom privlačnošću ljeti alpinepropintel.com knightfrank.com. Investitori koji traže prihod mogu biti sigurni u nastavak popularnosti Verbiera; sezonska potražnja ne pokazuje znakove slabljenja. Kod komercijalnih prostora, ograničen broj maloprodajnih/ugostiteljskih lokala jamči da svako ulaganje (npr. hotel ili prodajni prostor) dolazi s ugrađenom potražnjom i prestižem povezanosti s markom Verbiera. Sinergija između uspjeha turizma i performansi nekretnina je jasna: sve dok Verbier privlači imućne posjetitelje, ti će posjetitelji trebati mjesta za boravak, kupovinu i objedovanje – začarani krug za vlasnike nekretnina.

Budući razvoj i infrastruktura: Verbier aktivno radi na osiguravanju svoje budućnosti. Nadolazeća infrastruktura poput žičare Savoleyres i novog sportskog centra poboljšat će iskustvo života i odmora heavenpublicity.co.uk valdebagnes.ch. Do 2028. godine, Verbier će nuditi još bolju povezanost i sadržaje, učvršćujući svoju poziciju na čelu alpskih odmarališta. Za nekretnine to znači da se okruženje za ulaganja poboljšava s vremenom – kupujete u odmaralište koje se stalno unapređuje, a ne stagnira. Pristupačniji, održiviji i bogatiji aktivnostima Verbier privući će nove generacije turista i kupaca.

Regulatorni rizici: Na vidiku su regulatorne promjene (postrožavanje pravila za strane kupce, mogući porezi na druge domove) koje unose dozu opreza ubs.com ubs.com. Iako bi to moglo donekle rashladiti potražnju ili povećati troškove vlasništva, također je primjer švicarskog upravljanog pristupa tržištu nekretnina – sprečavajući pregrijavanje i stvaranje spekulativnih balona. Dugoročno, ta stabilnost koristi predanim investitorima. Ipak, dionici bi se trebali uključiti u te rasprave o politici i možda ubrzati odluke ako strahuju da bi mogli propustiti priliku prije promjene pravila (na primjer, stranac bi mogao odlučiti kupiti 2025. umjesto 2027. ako očekuje da će se Lex Koller pooštriti).

Komparativna prednost: Uspoređujući s drugim alpskim destinacijama, Verbier dosljedno dokazuje svoju vrijednost – bilo kroz cijene, način života ili otpornost. Održava privlačnu ravnotežu: glamurozan, ali sportski, luksuzan, ali prilagođen obiteljima, međunarodan, ali autentično švicarski. Ova široka privlačnost vjerojatno će Verbier zadržati na vrhu popisa želja kupaca, čak i dok konkurencija iz mjesta poput St. Moritza ili Zermatta ostaje jaka. U suštini, Verbier ne mora biti apsolutni “pobjednik” među odmaralištima – dovoljno je da ostane u najvišem ešalonu, a svi dokazi upućuju da hoće.

Izgledi: Gledajući unaprijed u sljedećih nekoliko godina, očekujte stabilan, iako ne spektakularan rast vrijednosti nekretnina u Verbieru, reda veličine nekoliko posto godišnje investropa.com. Mogućnost povremenih padova (možda u pojedinim segmentima ili ako globalni događaj izazove šire usporavanje) ne može se isključiti, ali je vjerojatno da bi svaki takav pad potražnje bio amortiziran nakupljenom potražnjom i temeljnom bazom cijena. Sentiment investitora ostaje pozitivan, a tržište nekretnina u Verbieru promatra se kao dugoročna investicija koja nudi kombinaciju životnog stila i financijske koristi. Krug kupaca može se mijenjati – primjerice, više kupaca iz Sjeverne Amerike ili Bliskog istoka moglo bi se pojaviti zbog snažnog dolara ili stabilnosti franka – ali raznolikost potražnje je prednost.

Štoviše, kako mlađe imućne osobe (milenijalci i poduzetnici iz Gen-Z generacije) počinju ulagati u rekreativna imanja, Verbierova slavna noćna scena i ponuda ekstremnih sportova svrstavaju ga među destinacije koje su privlačne i toj demografiji. Nastojanja resorta usmjerena prema održivosti također su u skladu s vrijednostima mlađih kupaca, što potencijalno dodaje još jedan sloj privlačnosti (znajući da je vaša vikendica dio zajednice koja teži ekološkim inicijativama, može biti dodatni plus).

Zaključno, tržište nekretnina u Verbieru 2025. godine i dalje obećava prosperitet, iako sporijim tempom nego prethodnih godina. Za one koji razmišljaju o ulaganju, poruka je jasna: Verbier nudi jedinstven i privlačan paket – ali ulazak zahtijeva predanost, financijski i u smislu razumijevanja pravila. Jednom kad ste unutra, postajete dio kluba vlasnika nekretnina koji uživaju ne samo u povećanju vrijednosti kapitala, već i u neprocjenjivom iskustvu života u Alpama na najvišoj razini. Kako bi se to moglo reći u internetski privlačnom tonu: Verbier nije samo tržište nekretnina, već investicija u stil života – ona koja pokazuje sve znakove da će donositi dividende još godinama.

Izvori: Ovo izvješće koristi podatke i uvide vodećih švicarskih financijskih institucija (UBS, Julius Baer), konzultantskih tvrtki za nekretnine (Investropa, Knight Frank, Savills), objava švicarske vlade i lokalnih vlasti u Verbieru. Ovi izvori uključuju UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Knight Frankovo izvješće o skijaškim nekretninama knightfrank.com knightfrank.com, analize Alpine Property Intelligence alpinepropintel.com alpinepropintel.com, JamesEdition trendovi luksuznog tržišta jamesedition.com, bilteni Švicarske federacije jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch i lokalne vijesti iz Val de Bagnes valdebagnes.ch valdebagnes.ch, između ostalih, kako bi se osigurao sveobuhvatan i ažuran pogled na tržište nekretnina u Verbieru 2025. godine.