Neukölln
Neukölln, nekoć smatran siromašnijom radničkom četvrti, brzo se pretvorio u “nadolazeći” distrikt. Posebno sjeverni Neukölln (područja uz granicu s Kreuzbergom, često zvana “Kreuzkölln”) posljednjeg je desetljeća privukao umjetnike, studente i mlade imigrante, privučene (nekad) pristupačnom cijenom zakupa i živopisnom multikulturalnom scenom. Kao rezultat toga, cijene u Neuköllnu značajno su porasle – prosječne cijene stanova su oko 4.300–4.400 € po m² guthmann.estate (s manje od 2.500 € prije deset godina). To je još uvijek među nižim cijenama u središnjem Berlinu, što Neukölln čini relativno pristupačnim, ali se razlika smanjuje. Kvartovi Körnerkiez i Reuterkiez su žarišta gdje prevladavaju kafići, barovi i kreativni studiji. Tražene najamnine u trendi dijelovima Neuköllna sada prosječno iznose oko 13 € po m² investropa.com, iako dugogodišnji stanovnici plaćaju mnogo manje. Južnije i istočnije u Neuköllnu (Britz, Rudow itd.) stanovanje postaje više prigradsko, s nižim najamninama i ponekim obiteljskim kućama. Neukölln se suočava i s tipičnim izazovima gentrifikacije: sukobom između novopridošlih stanovnika s većim primanjima i dugogodišnjih stanovnika s nižim prihodima. Gradska vlast Berlina proglasila je nekoliko Milieuschutz područja u Neuköllnu – zone sa posebnim zaštitama od luksuznih renovacija i iseljavanja najmoprimaca. Što se tiče razvoja, veliki projekti su ograničeni, no kvart bi mogao profitirati od nove infrastrukture: planirano produljenje U7 podzemne željeznice do novog BER aerodroma započinje iz Rudowa u Neuköllnu, što bi do 2035. moglo značajno poboljšati povezanost berlin.de. Dodatno, blizina Neuköllna nekadašnjoj zračnoj luci Tempelhof (danas javni park) znači da bi mogao profitirati ako se taj golemi otvoreni prostor djelomično razvije (trenutni zakon, zbog referenduma iz 2014., ipak zadržava Tempelhof kao park). Sve u svemu, Neukölln 2025. godine primjer je kvarta u brzom razvoju: još uvijek jedan od pristupačnijih urbanih dijelova Berlina, ali sve više trendovski i pritisnut rastom stanarina.
Friedrichshain
Friedrichshain, administrativno povezan s Kreuzbergom, dinamična je četvrt koja spaja grubu prošlost s brzim razvojem. Bio je dio Istočnog Berlina i još uvijek ima mnogo stambenih blokova iz komunističkog razdoblja (Plattenbau) na svojim rubovima, ali i prekrasne zgrade s prijelaza stoljeća u područjima poput Boxhagener Platz. Tijekom posljednjih godina, Friedrichshain je postao mladenačko, kreativno središte, poznat po svom noćnom životu (RAW Gelände, techno klubovi) i rastućoj tehnološkoj sceni. Cijene nekretnina su porasle u skladu s time – srednje vrijednosti su otprilike 5.900 € po m² guthmann.estate, slično kao u Kreuzbergu. Popularnost četvrti očituje se u velikoj rotaciji stanova: Friedrichshain se dosljedno nalazi među vodećim četvrtima po broju prodanih stanova godišnje guthmann.estate guthmann.estate. Na tržištu najma, tražene cijene su u prosjeku oko 16 € po m² investropa.com, dok novi premium stanovi (na primjer, u razvoju uz rijeku) idu još više. Glavni pokretač rasta u Friedrichshainu je razvoj Mediaspree uz rijeku Spree. Ovaj projekt je transformirao bivša industrijska zemljišta uz rijeku u modernu poslovnu četvrt s uredima za korporacije poput Amazona, Zalanda i Mercedes-Benza, uz nove luksuzne stanove i Mercedes-Benz Arenu. Priljev tvrtki stvorio je tisuće radnih mjesta i povećao potražnju za stanovima u blizini. Istovremeno, Friedrichshain zadržava kontrakulturni duh – skvotovi i alternativni prostori (poput Rigaer Straße) i dalje postoje, iako pod pritiskom. Četvrt također ima dobar prometni položaj (Ostkreuz i Warschauer Straße su važna prometna čvorišta). Budući projekti uključuju prenamjenu povijesnih Frankfurter Tor tornjeva i dogradnje u području oko East Side Gallery. Razvoj Friedrichshaina je brz – on je minijatura berlinske transformacije, ravnoteža razvoja i otpora zajednice. Investitori u nekretnine ga gledaju kao područje s velikim potencijalom (mnogi projekti stanova za prodaju ciljaju ulagače i strane kupce), dok lokalna vlast pokušava zadržati djelomičnu pristupačnost stanova kroz kvote socijalnog stanovanja u novim građevinama.
Dinamika tržišta najma
Berlin je već dugo poznat kao “grad podstanara”, a 2025. to vrijedi više nego ikada – oko 85% berlinskih kućanstava iznajmljuje svoj dom, a ne posjeduje ga reuters.com. Ova iznimno visoka stopa podstanara (jedna od najviših u svijetu) oblikuje gradske stambene politike i politiku. Evo glavnih dinamika berlinskog tržišta najma:
Zakoni o ograničenju najamnine i zaštita stanara: Njemačka općenito ima snažnu zaštitu stanara, a Berlin posebno provodi politike koje štite najmodavce od naglog povećanja najamnina. Savezni Mietpreisbremse (kočnica najamnina) ograničava cijenu najma kod novih ugovora na 10% iznad lokalnog Mietspiegel (službeni indeks najamnina) u područjima s velikom potražnjom – Berlin je u potpunosti pokriven ovom regulacijom. U lipnju 2025. njemački Bundestag produžio je ovaj zakon o kontroli najamnina do kraja 2029. ainvest.com. Dodatno, Berlin održava uredbu kojom se povećanja najamnina tijekom najma ograničavaju na 15% u tri godine (umjesto nacionalnih 20%), a grad je nedavno predložio smanjenje tog ograničenja na 11% kako bi dodatno ublažio pritisak ibb.de. Berlin ima i prostanarske zakone o iseljenju – iseljenje radi osobne potrebe ili manjih prekršaja vrlo je teško, a stanari često imaju ugovore na neodređeno vrijeme. Ove mjere, iako sprječavaju drastične skokove najamnina za postojeće stanare, dovele su do ranije spomenutog dvostrukog tržišta: dugoročnim stanarima cijene najma ostaju umjerene, dok novi najmoprimci plaćaju znatno više (jer granica od 10% omogućuje porast najamnina, a mnoge jedinice su izuzete zbog opsežne modernizacije ili prvog iznajmljivanja nakon 2014.).
Berlin je postao poznat po tome što je pokušao uvesti znatno strožu politiku: “Mietendeckel” zamrzavanje najamnina, državni zakon donesen u veljači 2020. kojim su zamrznute ili čak smanjene najamnine za većinu stanova. Dok je bio na snazi, Mietendeckel je zapravo smanjio najamnine u prosjeku za 7,8% reuters.com. No, politiku je u travnju 2021. poništio njemački ustavni sud (odlučivši da pokrajina nema ovlasti nadjačati savezni zakon u tom području). Tijekom svojih 14 mjeseci, ograničenje najamnine također je dovelo do pada broja dostupnih oglasa za najam za 30% reuters.com jer su mnogi najmodavci povukli stanove s tržišta. Nakon ukidanja Mietendeckela, najamnine su opet porasle, doprinoseći skoku traženih najamnina u 2022.–2024. Njegovo nasljeđe upozorava: stroga kontrola cijena bez povećanja ponude može smanjiti troškove nekima, ali povećava rizik od nestašica za druge reuters.com reuters.com.
Podstanari vs. Vlasnici stanova: Niska stopa vlasništva nad stanovima u Berlinu (otprilike 15–20%) znači da je većina stanovnika izložena tržištu najma. Kultura najma je prihvaćena u Njemačkoj, a u Berlinu je to norma generacijama. To ima političke implikacije: podstanari čine veliki glasački blok, a pitanja poput kontrole najamnine, socijalnog stanovanja pa čak i oduzimanja stanova velikim stanodavcima imaju značajnu podršku. Također, to znači da promjene najamnina izravno utječu na troškove života velikog dijela stanovništva. Jaz između najma i vlasništva donekle se smanjio – s višim kamatama, stariji scenarij u kojem je kupnja često bila jeftinija od najma (na mjesečnoj osnovi) manje je jasan. U 2024., prosječna najamnina po m² (~15,8 €) značila je prinos od oko 3–4%, što je u nekim slučajevima kupovinu uz hipoteku (po kamatama ~3–4%) činilo financijski smislenom za one koji su si mogli priuštiti učešće investropa.com investropa.com. Međutim, mnogi podstanari u Berlinu ne mogu lako postati vlasnici zbog visokih cijena nekretnina i poreza na transakcije.
Pristupačnost najma i socijalno stanovanje: Brz rast najamnina premašio je rast prihoda – najamnine u Berlinu porasle su za ~44% u posljednjih sedam godina, dok su prosječne plaće porasle samo ~30% reuters.com reuters.com. Opterećenje troškovima stanovanja sve je veća briga, osobito za građane s nižim prihodima i mlađe stanovnike. Berlinski je senat poduzeo određene mjere: upravlja državnim stambenim poduzećima (oko 300.000 stanova ukupno) koja nude stanarine ispod tržišta i obvezala su se ograničiti rast najamnina. Zapravo, do kraja 2023. državna stambena poduzeća provodila su dobrovoljno zamrzavanje povećanja najamnina za postojeće stanare ibb.de. Berlin također ovisi o saveznim subvencijama za socijalno stanovanje, iako se fond stanova s reguliranim najamninama značajno smanjio od 1990-ih do danas. Nova izgradnja socijalnih stanova znatno je ispod ciljeva; primjerice, cilj od 5.000 novih subvencioniranih stanova godišnje nije ostvaren posljednjih godina, što dovodi do kontinuiranog neto gubitka pristupačnih jedinica kako stare izlaze iz regulacije wsws.org (kako se navodi u nekim izvještajima). Grad pokušava potaknuti razvoj zadruga i alternativnih modela stanovanja, ali visoki troškovi zemljišta i njih ometaju.
Inicijative stanara: Berlinski najmoprimci poznati su po svojoj aktivističkoj orijentaciji. Godine 2021. referendumom je 59% birača podržalo prijedlog da se ekspropriraju veliki korporativni stanodavci (oni s više od 3.000 stanova) i njihova imovina pretvori u javni stambeni fond. U 2023. stručno povjerenstvo zaključilo je da je takva eksproprijacija u načelu pravno moguća lw.com, no novoizabrana berlinska vlada (koalicija CDU-a i SPD-a iz 2023.) bila je neodlučna u njezinoj provedbi. Izgledi da grad socijalizira do 240.000 stanova (od tvrtki poput Vonovia ili Deutsche Wohnen) ostaju neizvjesni – radi se o radikalnoj ideji na koju motre i drugi gradovi diljem svijeta, ali suočava se s ustavnim, financijskim i političkim preprekama. Ipak, referendum odražava očaj najmoprimaca suočenih sa sve višim najamninama. Manje dramatično, kvartovske udruge u mnogim dijelovima grada zagovaraju “Milieuschutz” zone očuvanja, koje ograničavaju luksuzne preinake i gradu daju pravo prvokupa zgrada koje su na prodaju (kako bi ih preprodali neprofitnim organizacijama ili državnim poduzećima, a ne špekulativnim investitorima). Od 2025. Berlin ima više od desetak takvih zaštićenih područja, uključujući dijelove Kreuzberga, Neuköllna, Friedrichshaina itd.
Ukratko, berlinski tržište najma jedno je od velike potražnje, snažnog pritiska na priuštivost i snažne zaštite najmoprimaca koja se ponekad sudara s tržišnim realnostima. Mjere kontrole najamnina pomažu da mnogi stanovi ostanu jeftini (prosječna zatečena najamnina u Berlinu još uvijek iznosi oko 6–9 €/m² u mnogim slučajevima cbre.de), ali iste te mjere, u kombinaciji s malom ponudom, pridonose nestašici dostupnih stanova i rastu cijena u nereguliranom segmentu. Grad neprestano pokušava održati ravnotežu između zaštite stanara i poticanja ulaganja u novu stambenu izgradnju.
Vladina politika i regulative
Vladine intervencije igraju ključnu ulogu na berlinskom tržištu nekretnina, rješavajući sve od uskih grla u gradnji do priuštivosti najamnina. Nekoliko nedavnih političkih mjera u razdoblju 2024.–2025. oblikuje tržište:
Inicijative za izgradnju stanova: Prepoznajući ozbiljan nedostatak stambenog prostora, vlada savezne države Berlin (Senat) usvojila je u prosincu 2024. veliki zakonodavni paket poznat kao „Zakon o bržoj izgradnji” (Schneller-Bauen-Gesetz) berlin.de. Ovaj zakon predstavlja najopsežniju reformu građevinskih i urbanističkih propisa u Berlinu od ujedinjenja. Cilj mu je smanjiti birokraciju i ubrzati razvoj kroz: reorganizaciju nadležnosti za odobrenja između gradskih četvrti i države, uvođenje kraćih rokova za dozvole, olakšavanje pravila za nadogradnju postojećih zgrada i omogućavanje jednostavnije prenamjene potkrovlja i poslovnih prostora u stanove berlin.de schick-immobilien.de. Kako je izjavio senator za izgradnju Christian Gaebler (SPD): „Stambeno pitanje je središnje društveno pitanje našeg vremena… Gradnja mora postati brža, jeftinija i lakša za planirati” berlin.de. Cilj je povećati godišnji broj završenih stanova, koji zaostaje za ciljem (Berlin je dosegao samo oko 17.000 u 2022. i 2023., što je ispod cilja od 20.000+). Nadaju se da će skraćivanjem vremena odobravanja i smanjenjem složenosti više projekata – posebno od strane privatnih investitora i neprofitnih organizacija – krenuti naprijed unatoč visokim troškovima izgradnje. Podaci s početka 2025. pokazuju blagi porast izdanih dozvola, no utjecaj Zakona o bržoj izgradnji očekuje se tek s vremenom (vjerojatno 2026. i nadalje) investropa.com.
Na saveznoj razini, njemačka vlada je krajem 2023. najavila paket pomoći za sektor gradnje od 45 milijardi eura reuters.com. To uključuje subvencije, smanjeni PDV za novogradnje stambenih objekata i poboljšane poticaje za amortizaciju najamnog stanovanja. Dodatno, programi subvencioniranja kamata putem državnih banaka (KfW krediti) imaju za cilj učiniti financiranje jeftinijim za energetski učinkovitu novogradnju. Ove mjere namijenjene su suzbijanju pada aktivnosti u sektoru izazvanog visokim kamatama i insolventnošću izvođača 2022.–2024. reuters.com. Berlin, kao veliki grad u rastu, ima koristi od nacionalnih mjera, iako faktori na terenu poput dostupnosti zemljišta i kvalificirane radne snage također igraju značajnu ulogu.
Propisi koji utječu na kupce i stanodavce: Osim ranije spomenutih kontrola stanarina, drugi regulatorni faktori utječu na tržište Berlina. Porez na prijenos nekretnina u Berlinu iznosi 6% (jedan od najviših u Njemačkoj), što predstavlja značajan trošak za kupce (na saveznoj razini se raspravlja o smanjenju ili ukidanju ovog poreza za kupce prvi put, ali još nije došlo do promjene). Stanodavci u Njemačkoj moraju poštovati stroga pravila energetske učinkovitosti: od 2024. najlošiji sustavi grijanja moraju se unaprijediti, a Berlin ima i lokalne CO₂ naknade za stanodavce zbog slabo izoliranih zgrada. Ovi ekološki propisi mogu povećati troškove za vlasnike zgrada, što može odvratiti neke manje stanodavce, ali i potaknuti interes za obnovom i zelenim ulaganjima u gradnju.
Drugo područje politike su prostorno planiranje i uporaba zemljišta: Berlinski Senat u 2025. priprema novi plan korištenja zemljišta kojim će se prenamijeniti dodatna područja za stanovanje, uključujući nekoliko komercijalnih zona i neiskorištenih prostora. Grad navodi da je identificirao kapacitet za oko 130.000 novih stanova unutar svojih granica (kroz popunjavanje, prenamjene itd.) reuters.com reuters.com. Značajan primjer je u tijeku rasprava o izgradnji na rubovima Tempelhof polja (velikog centralnog parka na mjestu stare zračne luke) – dok je glavno polje zaštićeno, dužnosnici predlažu gradnju na okolnim površinama za stvaranje tisuća stanova. Ovo ostaje kontroverzno. Slično, Berlin pregovara s saveznom vladom o preuzimanju i razvoju pojedinih neiskorištenih saveznih zemljišta u gradu (željeznički kolodvori itd.).
Nadzor nad stranim ulaganjima: Njemačka je posljednjih godina pooštrila nadzor stranih ulaganja za stratešku imovinu, ali tipične transakcije nekretninama nisu ograničene (osim ako vrlo veliki portfelji ne izazovu zabrinutost). U Berlinu su interes pokazali strani državni fondovi i tvrtke za komercijalnu imovinu, što se uglavnom pozdravlja kako bi se popunile praznine u financiranju razvoja. Međutim, ako se ponovno pokrene rasprava o eksproprijaciji, to bi moglo smanjiti apetit međunarodnih ulagača zbog percipiranog političkog rizika.
Političke promjene: U travnju 2023. Berlin je dobio novu vladajuću koaliciju (promjena s ljevice na savez SPD/CDU). To je dovelo do suptilnih promjena u tonu politike: nova vlada je nešto više naklonjena tržištu – primjerice, skeptičnija je prema ishodu referenduma o eksproprijaciji iz 2021., preferirajući izgradnju umjesto oduzimanja imovine. Također je naglasila ubrzavanje izgradnje u odnosu na širenje regulacije najamnina. Ipak, koalicija nastavlja s brojnim programima zaštite stanara koje je pokrenula prethodna vlada, pa čak i podržava lobiranje na saveznoj razini za strože kočnice najamnina i zaštitu od deložacije ibb.de reuters.com. Dakle, postoji kontinuitet politike u zaštiti najmodavaca, ali s novim naglaskom na suradnji s investitorima i developerima (javnim i privatnim) kako bi se povećala ponuda.
Sažetak regulatornog okruženja: Berlin je 2025. snažno regulirano tržište u pogledu najma (s produženim kontrolama najamnina i snažnim pravima stanara), ali se kreće prema deregulaciji i poticanju strane proizvodnje (brže dozvole, subvencije za izgradnju) kako bi se riješio nedostatak stambenog prostora. Za developere, okruženje je izazovno, ali uz sve veću podršku – grad čak pojednostavljuje vlastite procese, npr. digitalizira prijave za dozvole i određuje zone ubrzane stambene izgradnje. Za najmodavce i investitore, berlinske politike su mješavina štapa i mrkve: s jedne strane ograničenja najamnine i potencijalne buduće intervencije, ali i stalna potražnja, rastuće najamnine i javna predanost stanovanju koja signalizira dugoročnu potrebu za njihovim sudjelovanjem.
Trendovi stranih ulaganja
Berlinsko tržište nekretnina, koje je nekoć bilo područje lokalnih aktera, u posljednjem je desetljeću postalo globalizirano – privlačeći strane ulagače od velikih institucionalnih fondova do individualnih kupaca. U 2025. apetiti stranih ulagača u Berlinu pokazuju nijansiranu sliku:
Na stambenoj strani, međunarodni kupci vide Berlin kao relativno pristupačnu europsku prijestolnicu s potencijalom za rast. Cijene nekretnina u središnjem Berlinu (oko 7.000 €/m²) i dalje su niže nego u Parizu (~11.500 €) ili Londonu, što ga čini privlačnim za strance koji traže povećanje vrijednosti kapitala investropa.com investropa.com. Investitori iz zemalja poput Italije, Francuske, Skandinavije i Ujedinjenog Kraljevstva bili su aktivni u kupnji stanova u Berlinu, bilo kao ulaganja za najam ili kao pieds-à-terre. Zanimljivo, Berlin je na radaru institucionalnih stambenih investitora (mirovinski fondovi, itd.), no neki su pauzirali akvizicije zbog visokih kamatnih stopa. Međutim, manji strani investitori – poput poduzetnika i iseljenika – nastavljaju kupovati stanove u modernim četvrtima. Četvrti poput Mitte, Kreuzberg, pa čak i sve popularnijeg Neuköllna bilježe značajnu potražnju stranaca, što dodatno pridonosi rastu cijena investropa.com investropa.com. Ovi kupci često su privučeni kulturnim ugledom Berlina i očekivanjem dugoročnog rasta kako grad gospodarski sazrijeva.
U komercijalnom sektoru, Berlin je prije 2020. bio žarišna točka prekograničnih ulaganja, posebno za uredske i tehnološke nekretnine. Nakon pandemije i uslijed strožih globalnih monetarnih uvjeta, strana ulaganja su se smanjila. Njemačka općenito prolazi kroz pad – u 2023. strani investitori činili su samo 37% volumena komercijalnih nekretnina, što je najniže u posljednjem desetljeću reuters.com. Početkom 2024. udio stranih investitora pao je dodatno na ~35% reuters.com budući da su mnogi američki i azijski investitori ostali po strani. Razlozi uključuju visoke troškove zaštite od valutnog rizika (zbog razlike u kamatnim stopama) i percepciju stagnacije njemačkog gospodarstva (“bolesnik Europe” narativ) reuters.com reuters.com. Konkretno za Berlin, velikih transakcija bilo je manje, a prinosi su morali rasti kako bi privukli investitore natrag. Neki strani fondovi koji su ciljali sektor najma stanova u Berlinu čak su se povukli, prestrašeni regulatornim rizicima poput zamrzavanja najamnina iz 2020.
Unatoč tome, nije sav strani kapital napustio tržište. Berlin i dalje ostaje vrlo atraktivan za određene segmente: nekretnine u komercijalnom sektoru pokretanom tehnologijom (npr. laboratoriji za biotehnologiju, podatkovni centri) i hotelijerstvo/turizam privlače interes specijaliziranih međunarodnih investitora koji vjeruju u rast turizma i startupova u Berlinu. Investitori s Bliskog istoka i iz Azije tradicionalno su skloni berlinskim hotelima (na primjer, neki vrhunski hoteli su u vlasništvu singapurskih ili katarskih investitora). Također, nakon Brexita, neki britanski investitori Berlin su promatrali kao alternativu za europsko uporište. Također postoji mali, ali primjetan priljev bogatstva iz nestabilnih regija – primjerice, neki imućni pojedinci iz Turske, Rusije i nedavno Hong Konga kupili su nekretnine u Berlinu kao sigurna utočišta.
Izravna strana ulaganja u razvojne projekte također su trend: međunarodni investitori (iz Europe ili čak Kine) sudjeluju u velikim berlinskim projektima. Primjerice, primjetna je aktivnost grupe izraelskih investitora na tržištu stanova u Berlinu; austrijski i švicarski fondovi također često financiraju gradnju u Berlinu. Novi projekt Siemensstadt Square (velika obnova u Spandauu) podržava Siemens (njemački), ali također traži međunarodne suinvestitore za stambene dijelove rcrwireless.com globalconstructionreview.com.
Jedna od značajnih promjena u 2025. je da su globalni ulagači postali izbirljiviji: preferiraju jezgrene, dobro locirane nekretnine u Berlinu (koje se smatraju niskorizičnima zbog trajne potražnje), dok je sekundarne nekretnine teže prodati. Neki strani kupci traže prilike za kupnju u financijskim poteškoćama uslijed korekcije tržišta – na primjer, američke tvrtke privatnog kapitala prate hoće li koji berlinski investitori ili vlasnici zbog financijskog pritiska prodavati imovinu uz popuste. Dosad je prodaja imovine po hitnim, niskim cijenama u Berlinu bila ograničena, djelomično zato što vlasnici očekuju da će temeljni pokazatelji grada ponovno podići vrijednosti.
Ukratko, strana ulaganja u berlinske nekretnine ostaju značajna, ali prigušena. Dugoročna priča Berlina – rastući glavni grad s rastućim međunarodnim ugledom – i dalje privlači prekogranični interes, osobito iz europskih susjednih zemalja. No, kratkoročni ekonomski i financijski izazovi natjerali su brojne velike ulagače u stanje čekanja. Ako kamatne stope počnu padati (što se predviđa za kraj 2025.), može se očekivati novo jačanje stranog kapitala koji želi „kupiti na dnu” u Berlinu, s obzirom na to da su cijene i dalje otprilike 8–9% ispod vrhunca za postojeće nekretnine investropa.com investropa.com. Doista, iskusni međunarodni ulagači vide 2025. kao potencijalno dobar trenutak za ulazak nakon korekcije iz 2023. investropa.com. Oni koji sada ulažu mogu imati koristi od manje konkurencije i saznanja da nestašica stanova u Berlinu i ekonomska otpornost grada stvaraju čvrste temelje za budući prinos.
Infrastruktura i urbani razvoj
Nadogradnje infrastrukture i projekti urbanog razvoja u Berlinu duboko utječu na tržište nekretnina otvarajući nova područja za ulaganja i poboljšavajući povezanost. Nekoliko ključnih razvojnih projekata i njihovih utjecaja opisano je u nastavku:
1. Nova infrastruktura mobilnosti: Berlin je usred značajnih planova za proširenje javnog prijevoza. Grad i okolna država Brandenburg odobrili su produženje U-Bahn linije U7 do Zračne luke Berlin-Brandenburg (BER) na jugoistoku berlin.de berlin.de. Ovo produženje od otprilike 8 km, čiji je završetak planiran oko 2035. godine, integrirat će distrikte poput Neukölln/Gropiusstadt i predgrađe Schönefeld izravnije u U-Bahn mrežu. Projekt se smatra ključnim, ne samo za pristup zračnoj luci, već i za otvaranje novih stambenih područja duž rute – poboljšani prijevoz može podržati potencijalno “desetke tisuća” novih stanovnika i radnih mjesta berlin.de. Za nekretnine to znači da bi područja koja se trenutno smatraju perifernima mogla doživjeti porast vrijednosti kako se projekt bude razvijao. Slično tome, i druga proširenja U-Bahn mreže koja se razmatraju (U3 do Mexikoplatza, U8 do Märkisches Viertel, itd. berlin.de) te oživljavanje pruge Siemensbahn S-Bahn u Spandau daju naslutiti razvoj u svojim koridorima (npr. budući rast Siemensstadta uvelike ovisi o ponovnom pokretanju te željezničke pruge do 2029.).
Dodatno, Berlin je dovršio ili dovršava nekoliko proširenja tramvajskih linija (osobito širenje tramvajske usluge u zapadnim dijelovima grada koji je povijesno nisu imali). Primjerice, produženje tramvajske linije do nove glavne postaje nedavno je završeno (što je povećalo vrijednost Europacityja), a postoje i planovi za nove tramvajske pravce prema gusto naseljenim područjima poput Neuköllna i Steglitza. Ova poboljšanja prijevoza općenito povećavaju atraktivnost nekretnina u prigradskim četvrtima skraćujući vrijeme putovanja do centra grada.
S druge strane cestovne infrastrukture, kontroverzan je projekt daljnjeg produženja A100 gradske autoceste kroz Friedrichshain. Ako se izgradi, prolazit će tunelom ispod ili presijecati dijelove istočnog Berlina, što bi moglo utjecati na obližnje nekretnine zbog poboljšanog pristupa automobilima, ali i zabrinutosti zbog buke/urbane slike. Plan je trenutačno u razmatranju (uključujući opciju tunela ispod zemlje) ground.news, ali još nije donesena konačna odluka. Ako krene u realizaciju, područja poput Treptow-Friedrichshaina mogla bi doživjeti promjene u prometnim obrascima što bi utjecalo na nekretnine (potencijalno pozitivno za komercijalnu logistiku, negativno za kvalitetu stanovanja ako se gradi iznad zemlje).
2. Prenamjena bivših aerodroma: Zatvaranje gradskih aerodroma u Berlinu oslobodilo je goleme površine zemlje za prenamjenu. Glavni primjer je Berlin-Tegel (TXL), bivši aerodrom sjeverozapadno od grada koji je zatvoren krajem 2020. godine. Lokacija Tegel, površine 500 hektara, transformira se u “Berlin TXL – Urban Tech Republic”, futurističku četvrt mješovite namjene tegelprojekt.de. Planovi uključuju veliki istraživački i industrijski park za urbane tehnologije, kao i novu ekološki prihvatljivu stambenu četvrt nazvanu Schumacher Quartier s više od 5.000 novih stanova u planu zukunftsorte.berlin arup.com. Ovo je jedan od najambicioznijih brownfield projekata u Europi. Utjecaj na nekretnine bit će značajan: okolna područja (Tegel, Reinickendorf) trebala bi postati atraktivnija jer se na lokaciji TXL pojavljuju novi stanovi, parkovi i tehnološki poslodavci. Već sada očekivanje projekta podiže vrijednost nekretnina u tom kraju. Prva stambena izgradnja očekuje se do sredine – kasnih 2020-ih, a realizacija će se nastaviti fazno u 2030-ima. Slično tome, područje zračne luke Tempelhof (zatvorena 2008.) uglavnom je otvoren park po javnom nalogu, ali grad razvija rubove za javne svrhe i moguće stambene projekte u budućnosti. Bilo kakva promjena statusa Tempelhofa (malo vjerojatna prije 2026. zbog prijašnjeg referenduma) mogla bi trenutačno otvoriti centralne površine za desetke tisuća stanova – što bi promijenilo igru – no zasad je to više potencijal nego konkretan plan.
3. Glavne zone urbane prenamjene: Berlin ima nekoliko označenih velikih razvojnih zona koje mijenjaju kartu nekretnina u gradu:
- Europacity (područje Hauptbahnhof u Mitteu): Već spomenuta, ova zona sjeverno od glavnog kolodvora dodaje oko 3.000 stanova te znatne uredske prostore (uključujući sjedišta korporacija i državnih agencija). Kako se razvija, stvara novo tržište luksuznih stanova u Mitteu s apartmanima na vodi uz kanal Berlin-Spandau. Ovo povećava ponudu u luksuznom segmentu i privlači strane kupce.
- Mediaspree (Friedrichshain/Kreuzberg): Kontinuirani klaster medijskih i tehnoloških ureda (te prateći stambeni projekti) uz istočnu obalu rijeke Spree. Podignuo je profil (i cijene) okolnih kvartova. Primjerice, dovršetak trgovačkog centra East Side Mall, raznih visokih zgrada (poput EDGE Towera za Amazon) i stambenih tornjeva (Stream, itd.) donosi moderan fond, ali i podiže vrijednost zemljišta. Uspjeh Mediaspree doveo je do prijedloga za proširenje slične revitalizacije mješovite namjene i dalje nizvodno prema Lichtenbergu.
- Siemensstadt 2.0 (Spandau): Siemens AG, u partnerstvu s Berlinom, preuređuje svoj povijesni industrijski kampus u Spandauu (sjeverozapadni Berlin) u kvart “pametnog grada” nazvan Siemensstadt Square. Uz ulaganje od oko 4,5 milijardi eura rcrwireless.com, plan predviđa visokotehnološko poslovno središte te 7.000 novih stanova za oko 20.000 stanovnika rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Ovaj projekt, koji traje do 2035. godine, značajno će potaknuti dosad mirnije tržište nekretnina u Spandauu – može se očekivati veća potražnja za stanovima kako se otvaraju radna mjesta, a špekulativni interes već je povisio cijene u obližnjim četvrtima poput Haselhorsta. Ovo pokazuje kako javno-privatna partnerstva mogu stvoriti potpuno nove gradske četvrti na bivšim industrijskim zemljištima.
- Ostale napomene: Manje razvojne točke uključuju Adlershof u Treptowu (znanstveni park s novim stambenim naseljima u okolici), Berlin Südkreuz (oko novog prometnog čvorišta u Schönebergu, s projektima mješovite namjene) i razne projekte preuređenja područja oko kolodvora (npr. oko stanica Ostkreuz i Lichtenberg). Grad također preuređuje bivše vojarne i željezničke terene na periferiji u nova stambena područja – poput onih u Pankowu i Köpenicku – koja će donijeti nekoliko tisuća stanova srednje cjenovne kategorije i time smanjiti pritisak na središnje četvrti.
4. Infrastruktura za klimu i kvalitetu života: Berlinski napori za održivi urbani razvoj također utječu na tržište nekretnina. Grad proširuje biciklističku infrastrukturu (planirano je stotine kilometara biciklističkih staza) i uvodi niskoeemisijske zone koje bi s vremenom mogle ograničiti starija vozila – ti napori čine guste središnje dijelove ugodnijima za život i mogu povećati njihovu poželjnost (što se odražava na cijene). Projekti zelenih površina, kao što su proširenja javne mreže parkova i revitalizacija obala rijeka Spree i Havel, poboljšavaju određene stambene mikro-lokacije. Primjerice, prirodna obnova kanala u Moabitu ili park na nekadašnjem željezničkom zemljištu Gleisdreieck u Kreuzbergu, pretvorili su nekad zapuštena područja u popularne stambene zone.
Zaključno, tekući infrastrukturni i razvojni projekti u Berlinu stvaraju nove prilike i uravnotežuju tržište nekretnina u gradu. Poboljšane prometne veze integriraju rubne dijelove grada, što ondje često dovodi do povećanja vrijednosti zemljišta. Masovna prenamjena bivših aerodromskih i industrijskih zona donosi prijeko potreban stambeni i poslovni prostor, iako postupno. Za investitore i kupce važno je pratiti ove projekte – biti ispred vremena (npr. kupnja nekretnine prije izgradnje nove U-Bahn linije ili kampusa) može donijeti značajnu dobit. Ukupni učinak u godinama koje dolaze bit će policentrični Berlin, s nizom novih urbanih središta izvan tradicionalnog centra, čime bi se trebao rasteretiti pritisak na središnje gradske četvrti ravnomjernijom raspodjelom rasta.
Rizici i izazovi na tržištu
Unatoč uglavnom pozitivnim temeljima, berlinsko tržište nekretnina suočava se s nekoliko rizika i izazova koji bi mogli utjecati na njegov razvoj u sljedećim godinama:
- Gospodarska neizvjesnost: Njemačko gospodarstvo suočava se sa slabim razdobljem – nakon tehničkih recesija 2022. i 2023., 2025. bilježi stagnaciju s minimalnim rastom BDP-a investropa.com. Ako najveće europsko gospodarstvo podbaci, Berlin (iako dinamičniji od njemačkog prosjeka) mogao bi osjetiti posljedice kroz manju otvaranje radnih mjesta i odljev radne snage. Visoka inflacija posljednjih godina također je smanjila kupovnu moć. Povećanje nezaposlenosti ili stagnacija plaća posebno bi utjecali na pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo investropa.com investropa.com. Dugotrajna gospodarska kriza predstavlja rizik za potražnju za stanovanjem (ljudi bi mogli dijeliti stanove ili odgađati osnivanje kućanstava) i za iskorištavanje komercijalnih prostora.
- Kamatne stope i financiranje: Nagli rast kamatnih stopa od 2022. već je ohladio tržište, a financiranje i dalje predstavlja izazov. Hipotekarne stope sredinom 2025. su oko 3–4% investropa.com investropa.com, što je znatno više od stopa ispod 2% s kraja 2010-ih. Kupcima to smanjuje pristupačnost (za isti mjesečni iznos dobivaju manji kredit). Investitorima, građevinski krediti po 4–5% čine projekte puno manje isplativima, zbog čega mnogi odgađaju ili otkazuju gradnju. Postoji optimizam da su kamatne stope dosegle vrhunac – ECB je 2025. počela lagano popuštati – no svako daljnje zaoštravanje monetarne politike bio bi ozbiljan udarac i za tržište kupovine (potražnja bi pala) i za novu gradnju (potencijalno pogoršavajući nestašicu ponude). Čak i uz stabilne stope, banke su pooštrile uvjete kreditiranja nakon nekoliko zapaženih stečajeva developera reuters.com. Sve ovo znači da je rizik financiranja visok: zdravlje tržišta nekretnina sada je vrlo povezano s kretanjem kamatnih stopa i dostupnošću kredita.
- Troškovi izgradnje i kapacitet: Izgradnja kuće u Berlinu postala je znatno skuplja zbog globalnih problema u opskrbnom lancu, inflacije materijala i lokalnog nedostatka radne snage. Troškovi izgradnje su posljednjih godina skočili za dvoznamenkasti postotak. Izvršni direktor Vonovie je napomenuo da pri trenutnim troškovima (~5.000 € po m² za izgradnju) i 4% kamate, mnogi projekti jednostavno “nemaju financijskog smisla” reuters.com reuters.com. Ako se troškovi ne smanje, investitori će nastaviti stajati po strani, što će pogoršati manjak stambenog prostora. Nadalje, građevinska industrija Berlina je blizu punog kapaciteta – postoje uska grla u kvalificiranoj radnoj snazi i zaostaci u čekanju projekata. To povećava rizik da čak i kad postoji potražnja, grad možda neće moći dovoljno brzo povećati broj izgradnji.
- Regulatorni i politički rizik: Iako je Berlin usvojio zakone koji pogoduju izgradnji, uvijek postoji rizik od političkih promjena ili regulatornih iznenađenja. Slučaj zamrzavanja najamnina 2021. već je pokazao kako nagle promjene politike mogu poremetiti tržište (u tom slučaju, zamrzavanje najamnina pa nagli porast kad je ukinuto). Budući lokalni izbori ili referendumi mogli bi opet donijeti pozive na radikalne mjere poput izvlaštenja ili strožih ograničenja najamnina. Investitori su oprezni zbog toga – previše intervencija moglo bi odbiti prijeko potreban kapital za financiranje novih stanova investropa.com. S druge strane, izdašne subvencije bi se mogle smanjiti ako se državni proračuni smanje. Porez na nekretnine je još jedno područje: na saveznoj razini se raspravlja o reformi oporezivanja nekretnina (npr. uvođenje godišnjeg poreza na temelju realne vrijednosti). Bilo kakva takva promjena mogla bi utjecati na prinose i ponašanje investitora.
- Demografske promjene i migracija: Rast stanovništva u Berlinu ključan je pokretač potražnje. Potencijalni rizik je ako se taj rast uspori ili preokrene. Faktori uključuju natalitet (prirodni prirast u Berlinu je blago negativan, pa ovisi o migraciji za rast) i migracijske tokove. Ako, na primjer, post-COVID privlačnost Berlina oslabi ili druge njemačke regije postanu privlačnije, migracija bi mogla pasti. Suprotno tomu, iznenadni priljev (poput ~80.000 ukrajinskih izbjeglica koje su stigle 2022.) stvara kratkoročan pritisak na stambeni fond. Berlin se također mora baviti integracijom rastuće strane populacije (sada 24% stanovnika reuters.com) – ako integracija zakaže, to bi moglo dovesti do socijalnih problema u određenim četvrtima, što može utjecati na poželjnost nekretnina. Dosad je raznolikost bila snaga Berlina, ali za nastavak kohezije potreban je uravnotežen razvoj (radna mjesta, usluge po svim četvrtima).
- Povoljnost i društvena kohezija: Kriza priuštivosti sama po sebi predstavlja izazov – ako previše ljudi više ne može priuštiti život u Berlinu, grad bi mogao izgubiti upravo one kvalitete koje su ga učinile privlačnim (mlada kreativna energija, poduzetnici start-upova, itd.). Već su se neke obitelji s nižim prihodima i umjetnici preselili u okolni Brandenburg ili druge gradove, jer im je Berlin postao preskup. Ako se to ubrza, Berlin bi se mogao suočiti s nedostatkom radne snage u ključnim sektorima (učitelji, radnici u uslugama) koji si ne mogu priuštiti stanovanje. Društvena kohezija može biti ugrožena kada nejednakost u pristupu stanovanju postane ekstremna. Politički pritisak za drastične intervencije (poput referenduma 2021.) simptom je toga. Stoga, izazov za Berlin je osigurati dovoljno pristupačnog stanovanja da bi se očuvala raznolikost stanovništva – što nije jednostavan zadatak, jer tržišne sile same po sebi to ne omogućuju.
- Globalni faktori: Svjetska ekonomska i geopolitička događanja također predstavljaju rizike. Geopolitičke napetosti (na primjer, rat u Ukrajini) već su utjecale na cijene energije i inflaciju, što neizravno utječe na nekretnine kroz poskupljenja. Daljnja nestabilnost u Europi mogla bi smanjiti povjerenje investitora u tržišta nekretnina ili preusmjeriti strani kapital drugdje investropa.com investropa.com. Također, na ugled i potražnju u Berlinu mogu utjecati globalni trendovi poput rada na daljinu – ako više tvrtki omogući potpuni rad na daljinu, manje će se ljudi morati seliti u velike gradove, što bi moglo usporiti rast potražnje. S druge strane, ako se Berlin nastavi profilirati kao tehnološki i istraživački centar, mogao bi tu promjenu lakše prebroditi od gradova fokusiranih isključivo na financijski sektor.
- Klimatske promjene i zahtjevi održivosti: Nova klimatska pravila (npr. obveze energetske učinkovitosti) mogla bi učiniti neke starije zgrade zastarjelima ili zahtijevati skupe obnove, što predstavlja rizik za vlasnike tih nekretnina. Berlin se također mora nositi s posljedicama klimatskih promjena: topliji ljetni mjeseci (toplinski valovi do 39°C posljednjih godina berlin.de) vrše pritisak na gradsku infrastrukturu i mogli bi zahtijevati prilagodbu zgrada (rashladni sustavi, izolacija). Nekretnine koje nisu prilagođene klimatskim promjenama mogle bi s vremenom izgubiti na vrijednosti. Grad podiže zelene standarde (npr. obveza zelenih krovova na novogradnjama), što može povećati početne troškove, ali je nužno za dugoročnu održivost.
U sažetku, iako su temelji berlinskog tržišta nekretnina snažni, ovi rizici zahtijevaju pažljivo upravljanje. Ekonomski i financijski uvjeti imat će važnu ulogu kratkoročno – oporavak ili recesija mogli bi znatno utjecati na tržište. Dugoročno, izazov će biti održati rast koji je inkluzivan i održiv, kako bi Berlin ostao privlačan grad bez istiskivanja stanovništva ili izazivanja destabilizirajućih političkih reakcija. Svi dionici svjesni su ovih problema; njihova reakcija (npr. nastavak političke potpore za stanovanje ili ulaganja u radničke stanove) odredit će koliko će uspješno Berlin ublažiti te rizike.
Prognoze i buduća perspektiva
Gledajući unaprijed, konsenzus među analitičarima je da berlinsko tržište nekretnina nastavlja rasti, ali umjerenijim i održivijim tempom u usporedbi s užurbanim razdobljem rasta od 2015. do 2019. godine. Ovo su ključni elementi budućih očekivanja do kasnih 2020-ih:
- Trend kretanja cijena stambenih nekretnina: Većina prognoza predviđa da će cijene kuća i vrijednosti stanova u Berlinu bilježiti umjeren godišnji rast u rasponu od 3–5% godišnje u narednih nekoliko godina investropa.com investropa.com. To je potkrijepljeno temeljnim nesrazmjerom ponude i potražnje – sve dok Berlin ne izgradi dovoljno stambenih jedinica za svoju rastuću populaciju, pritisak na rast cijena neće jenjavati investropa.com investropa.com. Međutim, doba dvoznamenkastih godišnjih skokova cijena vjerojatno je zasad završeno, što je obuzdano višim kamatnim stopama i osjetljivošću kupaca. U kratkoročnom razdoblju (2025.–2026.), očekuje se da će postojeće cijene nekretnina postupno nadoknaditi pad iz 2023. godine, te da će do 2026. možda dosegnuti razine iz 2022. godine. Cijene novogradnje mogle bi čak nadmašiti prosjek ako volumen izgradnje ostane nizak (manja ponuda) – neka predviđanja navode kako bi energetski učinkovite novogradnje mogle snažno poskupjeti (jedna spekulativna prognoza čak spominje rast vrijednosti do 130% kroz desetljeće za zelene projekte) investropa.com, premda to djeluje optimistično. Konzervativnije stajalište istraživača Deutsche Banke sugerira da je tržište stambenih nekretnina u Berlinu trenutno blizu fer vrijednosti i da će rasti otprilike u skladu s prihodima u budućnosti (pod uvjetom da se ne vrate izuzetno jeftini krediti) dbresearch.com.
- Prognoza najamnina: Očekuje se nastavak rasta najamnina. U kratkom roku, nagli rast bi mogao oslabiti – skok od 12% u 2024. godini bio je izniman cbre.de, djelomično odražavajući nadoknadu nakon pandemije i posljedice nakon Mietendeckela. U budućnosti se rast najamnina može usporiti na visoke jednoznamenkaste ili srednje jednoznamenkaste stope godišnje, osobito kako najmoprimci dosežu granice priuštivosti. Ipak, s 0,9% slobodnih stanova i tisućama novih stanovnika svake godine, čak i konzervativni scenariji predviđaju rast najamnina od dodatnih ~3–5% godišnje u srednjem roku. Do 2030. godine prosječna tražena najamnina u Berlinu lako bi mogla doseći 18–20 €/m² ako se trenutni trendovi nastave. Jedino što bi moglo umiriti inflaciju najamnina je značajan porast broja stanova ili jača regulacija najamnina. Potonje (produženje mjere ograničenja rasta najamnina) već je na snazi do 2029., no kao što je navedeno, ne odnosi se na novogradnje niti u potpunosti zaustavlja rast najamnina pri promjeni stanara. Stoga prognoza najamnina ostaje daljnji uzlazni trend, uz potencijalne povremene pauze u slučaju pogoršanja gospodarskih prilika. Sve to zadržava fokus na priuštivosti stanovanja u Berlinu u doglednoj budućnosti.
- Prognoza ponude: Što se tiče izgradnje, berlinski cilj od 20.000 novih jedinica godišnje izgleda zahtjevno u sljedeće 2–3 godine zbog trenutnog zastoja u graditeljstvu. Tijekom 2024. vjerojatno će biti završeno manje jedinica nego 2023., možda oko 15.000 jedinica, s obzirom na pad broja građevinskih dozvola u 2022.–2023. Gradske i savezne mjere (Zakon o brzoj izgradnji, subvencije) mogle bi početi davati rezultate do 2026. Ako kamatne stope popuste i inflacija se stabilizira, developeri bi mogli ponovno steći povjerenje za pokretanje projekata, osobito uz poticaj visokih najamnina. Tako je jedan optimističan scenarij da bi Berlin do 2026.–2027. mogao ubrzati na više od 18.000 dovršenih jedinica godišnje. Veliki projekti poput Schumacher Quartiera u Tegelu i Siemensstadta također će postupno dolaziti na tržište od 2027. nadalje, donoseći značajan broj stanova (samo ta dva projekta donose ~12.000 jedinica do sredine 2030-ih). Međutim, čak i u najboljem slučaju, dosegnuti potrebnu razinu ponude kontinuirano je teško – stoga će Berlin vjerojatno još godinama imati nedostatak stanova. Ponuda će se marginalno poboljšati, ali nedovoljno da u potpunosti uravnoteži potražnju, što znači nastavak tržišta u korist vlasnika stanova.
- Trendovi po kvartovima: Očekuje se daljnje približavanje cijena između središnjih i nekih unutarnjih četvrti. Kako središnji Berlin (Mitte, itd.) postaje vrlo skup, sve više kupaca i najmoprimaca okreće se “kvartovima druge razine” poput Weddinga, Moabita, Lichtenberga i Tempelhofa, što povećava cijene u tim područjima. Zapravo, najnoviji podaci pokazuju da neka od najbržih postotnih povećanja cijena bilježe tradicionalno jeftinije četvrti – npr. Wedding i Treptow imali su godišnji rast cijena od oko 5–6% krajem 2024. investropa.com. Ovo će se vjerojatno nastaviti, smanjujući jaz. U međuvremenu, elitna područja zadržat će svoju vrijednost i bilježiti postepeni rast, ali velikih skokova iz prošlosti vjerojatno više neće biti. Kvartovi koji prolaze kroz aktivnu obnovu (na primjer, oko novih prometnih čvorišta ili velikih projekata) mogli bi doživjeti lokalizirane procvate. Obratite pažnju na Pankow (posebno oko novih Pankow/Heinersdorf projekata), Spandau (sa Siemensstadtom, projektima uz Havelufer), te dijelove Marzahn-Hellersdorfa (gdje se planiraju nova prigradska naselja) koji će sve više biti prisutni u berlinskim pričama o nekretninama.
- Izgledi za komercijalne nekretnine: Za urede, 2025.–2026. mogli bi biti razdoblje stabilizacije na novoj ravnoteži (praznine u visokom jednoznamenkastom postotku, povoljniji uvjeti za najmoprimce). Nakon toga, ako berlinski gospodarstvo nastavi stvarati nova poduzeća i dio rada na daljinu se vrati, potražnja za uredima mogla bi porasti. Berlin i dalje raste kao korporativna lokacija (posebno za tehnologiju, medije, kreativne industrije i kao savezna prijestolnica za lobiranjene/NGO aktivnosti). JLL predviđa da bi praznine u berlinskim uredima mogle dosegnuti vrhunac oko 8% u 2025., a zatim polako padati kako se smanjuje broj novih projekata jll.com. Najviši najam za uredske prostore mogao bi čak blago porasti (prognoza ~+1–2% godišnje za najkvalitetnije urede do 2027.) cbre.de. Očekuje se da će nekretnine za prodaju na malo biti stabilne, s oporavkom najma u glavnim ulicama nakon COVID-a, ali bez značajnijeg rasta zbog online konkurencije. Industrijski/logistički sektor ostat će svijetla točka (nizak broj praznih prostora, rast najamnina s rastom e-trgovine u berlinskoj metropolitanskoj regiji).
- Makroekonomski čimbenici: Ključni pozitivni nepoznati faktor bio bi ako bi kamate padale brže nego što se očekuje. Neki ekonomisti smatraju da bi ECB mogao smanjiti kamatne stope krajem 2025. godine ako inflacija bude pod kontrolom investropa.com investropa.com. Povoljnije financiranje vjerojatno bi ponovno potaknulo potražnju za kupnjom kao i razvojnu aktivnost u Berlinu, s obzirom na sve nagomilane projekte. To bi moglo dovesti do još jednog manjeg boom ciklusa u cijenama prema kraju 2020-ih (iako vjerojatno blažeg nego u 2010-ima). S druge strane, negativni nepoznati faktor predstavlja moguća recesija ili financijska kriza – što bi privremeno moglo smanjiti potražnju za nekretninama i dovesti do pada cijena. No, Berlin je povijesno bio manje volatilno tržište od mnogih drugih; čak i u krizama, njegova pristupačnost u odnosu na druge prijestolnice pruža određenu zaštitu (investitori traže povoljne prilike, a najmodavci dolaze jer je jeftinije nego u Londonu/Parizu).
Dugoročna perspektiva: U razdoblju od 10 godina očekuje se da će Berlin još više ojačati kao europska metropola. Stanovništvo bi moglo doseći gotovo 4 milijuna stanovnika početkom 2030-ih. Dovršetak velikih projekata (Tegel, Siemensstadt itd.) donijet će nove četvrti tkivu grada. Do 2030. vrijednosti nekretnina u Berlinu možda će i dalje zaostajati za gradovima poput Pariza ili Münchena, ali će razlika vjerojatno biti manja nego danas investropa.com investropa.com. Primjerice, stan u centru Berlina za 7.000 €/m² u odnosu na Pariz 11.500 € — može se zamisliti da bi Berlin do 2030. mogao biti na 9.000–10.000 € ako se trendovi nastave, približavajući se drugim prijestolnicama. Najamnine bi također mogle biti blizu razine zapadnoeuropskih gradova (iako će pritisak politike porasti ako se to dogodi). Očekuje se da će privlačnost Berlina za međunarodne investitore i doseljenike ostati visoka zbog kulturne živosti i rastuće visokotehnološke ekonomije. Izazov grada bit će održivo upravljanje rastom na inkluzivan način.
Zaključno, izgledi za berlinsko tržište nekretnina su oprezno pozitivni: stabilan rast pokretan stvarnom potražnjom, uz svijest o prijašnjim pregrijavanjima i trenutačnim ekonomskim ograničenjima. Ako vlasti uspiju ubrzati gradnju stanova, Berlin bi mogao ostvariti održiviji rast s boljom stopom slobodnih stanova i sporijim rastom najamnina. Ako ne, tržište će ostati zategnuto i skupo, uz sve popratne društvene tenzije. U svakom slučaju, Berlin će sljedećih godina još više prijeći iz svoje prošlosti “siromašnog ali seksi” grada prema zrelijem, skupljem, ali prilika bogatom tržištu — onom koje će investitori i stanovnici pažljivo pratiti kako se razvija berlinhyp.de berlinhyp.de.
Izvori:
- Berlin Hyp & CBRE Izvješće o tržištu stanovanja 2025 (Ključni nalazi o trendovima najamnina i cijena) cbre.de cbre.de
- Investopedia/Investropa Analiza tržišta Berlina 2025 (Podaci o cijenama i prognozama po četvrtima) investropa.com investropa.com
- Guthmann Izvješće o nekretninama u Berlinu Q2 2025 (Podaci o transakcijama i cijenama po četvrtima) guthmann.estate guthmann.estate
- Reuters Vijesti (Stambena kriza i novosti o politikama, studeni 2023) reuters.com reuters.com
- Berlin.de Službena priopćenja (Zakon o gradnji, vijesti o proširenju U7) berlin.de berlin.de
- Arup – detalji projekta Tegel Urban Tech Republic (Urbani razvoj i stambene jedinice) arup.com
- CBRE Izvješće o uredskom tržištu Q1 2025 (Trendovi u poslovnim prostorima) cbre.de cbre.de
- Dodatni podaci iz statistike Senata Berlina, JLL-a i Deutsche Bank Researcha o ponudi stanova i cijenama investropa.com dbresearch.com.
- Berlin Hyp & CBRE Izvješće o tržištu stanovanja 2025 (Ključni nalazi o trendovima najamnina i cijena) cbre.de cbre.de
- Investopedia/Investropa Analiza tržišta Berlina 2025 (Podaci o cijenama i prognozama po četvrtima) investropa.com investropa.com
- Guthmann Izvješće o nekretninama u Berlinu Q2 2025 (Podaci o transakcijama i cijenama po četvrtima) guthmann.estate guthmann.estate
- Reuters Vijesti (Stambena kriza i novosti o politikama, studeni 2023) reuters.com reuters.com
- Berlin.de Službena priopćenja (Zakon o gradnji, vijesti o proširenju U7) berlin.de berlin.de
- Arup – detalji projekta Tegel Urban Tech Republic (Urbani razvoj i stambene jedinice) arup.com
- CBRE Izvješće o uredskom tržištu Q1 2025 (Trendovi u poslovnim prostorima) cbre.de cbre.de
- Dodatni podaci iz statistike Senata Berlina, JLL-a i Deutsche Bank Researcha o ponudi stanova i cijenama investropa.com dbresearch.com.
- Europacity (područje Hauptbahnhof u Mitteu): Već spomenuta, ova zona sjeverno od glavnog kolodvora dodaje oko 3.000 stanova te znatne uredske prostore (uključujući sjedišta korporacija i državnih agencija). Kako se razvija, stvara novo tržište luksuznih stanova u Mitteu s apartmanima na vodi uz kanal Berlin-Spandau. Ovo povećava ponudu u luksuznom segmentu i privlači strane kupce.
- Mediaspree (Friedrichshain/Kreuzberg): Kontinuirani klaster medijskih i tehnoloških ureda (te prateći stambeni projekti) uz istočnu obalu rijeke Spree. Podignuo je profil (i cijene) okolnih kvartova. Primjerice, dovršetak trgovačkog centra East Side Mall, raznih visokih zgrada (poput EDGE Towera za Amazon) i stambenih tornjeva (Stream, itd.) donosi moderan fond, ali i podiže vrijednost zemljišta. Uspjeh Mediaspree doveo je do prijedloga za proširenje slične revitalizacije mješovite namjene i dalje nizvodno prema Lichtenbergu.
- Siemensstadt 2.0 (Spandau): Siemens AG, u partnerstvu s Berlinom, preuređuje svoj povijesni industrijski kampus u Spandauu (sjeverozapadni Berlin) u kvart “pametnog grada” nazvan Siemensstadt Square. Uz ulaganje od oko 4,5 milijardi eura rcrwireless.com, plan predviđa visokotehnološko poslovno središte te 7.000 novih stanova za oko 20.000 stanovnika rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Ovaj projekt, koji traje do 2035. godine, značajno će potaknuti dosad mirnije tržište nekretnina u Spandauu – može se očekivati veća potražnja za stanovima kako se otvaraju radna mjesta, a špekulativni interes već je povisio cijene u obližnjim četvrtima poput Haselhorsta. Ovo pokazuje kako javno-privatna partnerstva mogu stvoriti potpuno nove gradske četvrti na bivšim industrijskim zemljištima.
- Ostale napomene: Manje razvojne točke uključuju Adlershof u Treptowu (znanstveni park s novim stambenim naseljima u okolici), Berlin Südkreuz (oko novog prometnog čvorišta u Schönebergu, s projektima mješovite namjene) i razne projekte preuređenja područja oko kolodvora (npr. oko stanica Ostkreuz i Lichtenberg). Grad također preuređuje bivše vojarne i željezničke terene na periferiji u nova stambena područja – poput onih u Pankowu i Köpenicku – koja će donijeti nekoliko tisuća stanova srednje cjenovne kategorije i time smanjiti pritisak na središnje četvrti.
- Gospodarska neizvjesnost: Njemačko gospodarstvo suočava se sa slabim razdobljem – nakon tehničkih recesija 2022. i 2023., 2025. bilježi stagnaciju s minimalnim rastom BDP-a investropa.com. Ako najveće europsko gospodarstvo podbaci, Berlin (iako dinamičniji od njemačkog prosjeka) mogao bi osjetiti posljedice kroz manju otvaranje radnih mjesta i odljev radne snage. Visoka inflacija posljednjih godina također je smanjila kupovnu moć. Povećanje nezaposlenosti ili stagnacija plaća posebno bi utjecali na pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo investropa.com investropa.com. Dugotrajna gospodarska kriza predstavlja rizik za potražnju za stanovanjem (ljudi bi mogli dijeliti stanove ili odgađati osnivanje kućanstava) i za iskorištavanje komercijalnih prostora.
- Kamatne stope i financiranje: Nagli rast kamatnih stopa od 2022. već je ohladio tržište, a financiranje i dalje predstavlja izazov. Hipotekarne stope sredinom 2025. su oko 3–4% investropa.com investropa.com, što je znatno više od stopa ispod 2% s kraja 2010-ih. Kupcima to smanjuje pristupačnost (za isti mjesečni iznos dobivaju manji kredit). Investitorima, građevinski krediti po 4–5% čine projekte puno manje isplativima, zbog čega mnogi odgađaju ili otkazuju gradnju. Postoji optimizam da su kamatne stope dosegle vrhunac – ECB je 2025. počela lagano popuštati – no svako daljnje zaoštravanje monetarne politike bio bi ozbiljan udarac i za tržište kupovine (potražnja bi pala) i za novu gradnju (potencijalno pogoršavajući nestašicu ponude). Čak i uz stabilne stope, banke su pooštrile uvjete kreditiranja nakon nekoliko zapaženih stečajeva developera reuters.com. Sve ovo znači da je rizik financiranja visok: zdravlje tržišta nekretnina sada je vrlo povezano s kretanjem kamatnih stopa i dostupnošću kredita.
- Troškovi izgradnje i kapacitet: Izgradnja kuće u Berlinu postala je znatno skuplja zbog globalnih problema u opskrbnom lancu, inflacije materijala i lokalnog nedostatka radne snage. Troškovi izgradnje su posljednjih godina skočili za dvoznamenkasti postotak. Izvršni direktor Vonovie je napomenuo da pri trenutnim troškovima (~5.000 € po m² za izgradnju) i 4% kamate, mnogi projekti jednostavno “nemaju financijskog smisla” reuters.com reuters.com. Ako se troškovi ne smanje, investitori će nastaviti stajati po strani, što će pogoršati manjak stambenog prostora. Nadalje, građevinska industrija Berlina je blizu punog kapaciteta – postoje uska grla u kvalificiranoj radnoj snazi i zaostaci u čekanju projekata. To povećava rizik da čak i kad postoji potražnja, grad možda neće moći dovoljno brzo povećati broj izgradnji.
- Regulatorni i politički rizik: Iako je Berlin usvojio zakone koji pogoduju izgradnji, uvijek postoji rizik od političkih promjena ili regulatornih iznenađenja. Slučaj zamrzavanja najamnina 2021. već je pokazao kako nagle promjene politike mogu poremetiti tržište (u tom slučaju, zamrzavanje najamnina pa nagli porast kad je ukinuto). Budući lokalni izbori ili referendumi mogli bi opet donijeti pozive na radikalne mjere poput izvlaštenja ili strožih ograničenja najamnina. Investitori su oprezni zbog toga – previše intervencija moglo bi odbiti prijeko potreban kapital za financiranje novih stanova investropa.com. S druge strane, izdašne subvencije bi se mogle smanjiti ako se državni proračuni smanje. Porez na nekretnine je još jedno područje: na saveznoj razini se raspravlja o reformi oporezivanja nekretnina (npr. uvođenje godišnjeg poreza na temelju realne vrijednosti). Bilo kakva takva promjena mogla bi utjecati na prinose i ponašanje investitora.
- Demografske promjene i migracija: Rast stanovništva u Berlinu ključan je pokretač potražnje. Potencijalni rizik je ako se taj rast uspori ili preokrene. Faktori uključuju natalitet (prirodni prirast u Berlinu je blago negativan, pa ovisi o migraciji za rast) i migracijske tokove. Ako, na primjer, post-COVID privlačnost Berlina oslabi ili druge njemačke regije postanu privlačnije, migracija bi mogla pasti. Suprotno tomu, iznenadni priljev (poput ~80.000 ukrajinskih izbjeglica koje su stigle 2022.) stvara kratkoročan pritisak na stambeni fond. Berlin se također mora baviti integracijom rastuće strane populacije (sada 24% stanovnika reuters.com) – ako integracija zakaže, to bi moglo dovesti do socijalnih problema u određenim četvrtima, što može utjecati na poželjnost nekretnina. Dosad je raznolikost bila snaga Berlina, ali za nastavak kohezije potreban je uravnotežen razvoj (radna mjesta, usluge po svim četvrtima).
- Povoljnost i društvena kohezija: Kriza priuštivosti sama po sebi predstavlja izazov – ako previše ljudi više ne može priuštiti život u Berlinu, grad bi mogao izgubiti upravo one kvalitete koje su ga učinile privlačnim (mlada kreativna energija, poduzetnici start-upova, itd.). Već su se neke obitelji s nižim prihodima i umjetnici preselili u okolni Brandenburg ili druge gradove, jer im je Berlin postao preskup. Ako se to ubrza, Berlin bi se mogao suočiti s nedostatkom radne snage u ključnim sektorima (učitelji, radnici u uslugama) koji si ne mogu priuštiti stanovanje. Društvena kohezija može biti ugrožena kada nejednakost u pristupu stanovanju postane ekstremna. Politički pritisak za drastične intervencije (poput referenduma 2021.) simptom je toga. Stoga, izazov za Berlin je osigurati dovoljno pristupačnog stanovanja da bi se očuvala raznolikost stanovništva – što nije jednostavan zadatak, jer tržišne sile same po sebi to ne omogućuju.
- Globalni faktori: Svjetska ekonomska i geopolitička događanja također predstavljaju rizike. Geopolitičke napetosti (na primjer, rat u Ukrajini) već su utjecale na cijene energije i inflaciju, što neizravno utječe na nekretnine kroz poskupljenja. Daljnja nestabilnost u Europi mogla bi smanjiti povjerenje investitora u tržišta nekretnina ili preusmjeriti strani kapital drugdje investropa.com investropa.com. Također, na ugled i potražnju u Berlinu mogu utjecati globalni trendovi poput rada na daljinu – ako više tvrtki omogući potpuni rad na daljinu, manje će se ljudi morati seliti u velike gradove, što bi moglo usporiti rast potražnje. S druge strane, ako se Berlin nastavi profilirati kao tehnološki i istraživački centar, mogao bi tu promjenu lakše prebroditi od gradova fokusiranih isključivo na financijski sektor.
- Klimatske promjene i zahtjevi održivosti: Nova klimatska pravila (npr. obveze energetske učinkovitosti) mogla bi učiniti neke starije zgrade zastarjelima ili zahtijevati skupe obnove, što predstavlja rizik za vlasnike tih nekretnina. Berlin se također mora nositi s posljedicama klimatskih promjena: topliji ljetni mjeseci (toplinski valovi do 39°C posljednjih godina berlin.de) vrše pritisak na gradsku infrastrukturu i mogli bi zahtijevati prilagodbu zgrada (rashladni sustavi, izolacija). Nekretnine koje nisu prilagođene klimatskim promjenama mogle bi s vremenom izgubiti na vrijednosti. Grad podiže zelene standarde (npr. obveza zelenih krovova na novogradnjama), što može povećati početne troškove, ali je nužno za dugoročnu održivost.
- Trend kretanja cijena stambenih nekretnina: Većina prognoza predviđa da će cijene kuća i vrijednosti stanova u Berlinu bilježiti umjeren godišnji rast u rasponu od 3–5% godišnje u narednih nekoliko godina investropa.com investropa.com. To je potkrijepljeno temeljnim nesrazmjerom ponude i potražnje – sve dok Berlin ne izgradi dovoljno stambenih jedinica za svoju rastuću populaciju, pritisak na rast cijena neće jenjavati investropa.com investropa.com. Međutim, doba dvoznamenkastih godišnjih skokova cijena vjerojatno je zasad završeno, što je obuzdano višim kamatnim stopama i osjetljivošću kupaca. U kratkoročnom razdoblju (2025.–2026.), očekuje se da će postojeće cijene nekretnina postupno nadoknaditi pad iz 2023. godine, te da će do 2026. možda dosegnuti razine iz 2022. godine. Cijene novogradnje mogle bi čak nadmašiti prosjek ako volumen izgradnje ostane nizak (manja ponuda) – neka predviđanja navode kako bi energetski učinkovite novogradnje mogle snažno poskupjeti (jedna spekulativna prognoza čak spominje rast vrijednosti do 130% kroz desetljeće za zelene projekte) investropa.com, premda to djeluje optimistično. Konzervativnije stajalište istraživača Deutsche Banke sugerira da je tržište stambenih nekretnina u Berlinu trenutno blizu fer vrijednosti i da će rasti otprilike u skladu s prihodima u budućnosti (pod uvjetom da se ne vrate izuzetno jeftini krediti) dbresearch.com.
- Prognoza najamnina: Očekuje se nastavak rasta najamnina. U kratkom roku, nagli rast bi mogao oslabiti – skok od 12% u 2024. godini bio je izniman cbre.de, djelomično odražavajući nadoknadu nakon pandemije i posljedice nakon Mietendeckela. U budućnosti se rast najamnina može usporiti na visoke jednoznamenkaste ili srednje jednoznamenkaste stope godišnje, osobito kako najmoprimci dosežu granice priuštivosti. Ipak, s 0,9% slobodnih stanova i tisućama novih stanovnika svake godine, čak i konzervativni scenariji predviđaju rast najamnina od dodatnih ~3–5% godišnje u srednjem roku. Do 2030. godine prosječna tražena najamnina u Berlinu lako bi mogla doseći 18–20 €/m² ako se trenutni trendovi nastave. Jedino što bi moglo umiriti inflaciju najamnina je značajan porast broja stanova ili jača regulacija najamnina. Potonje (produženje mjere ograničenja rasta najamnina) već je na snazi do 2029., no kao što je navedeno, ne odnosi se na novogradnje niti u potpunosti zaustavlja rast najamnina pri promjeni stanara. Stoga prognoza najamnina ostaje daljnji uzlazni trend, uz potencijalne povremene pauze u slučaju pogoršanja gospodarskih prilika. Sve to zadržava fokus na priuštivosti stanovanja u Berlinu u doglednoj budućnosti.
- Prognoza ponude: Što se tiče izgradnje, berlinski cilj od 20.000 novih jedinica godišnje izgleda zahtjevno u sljedeće 2–3 godine zbog trenutnog zastoja u graditeljstvu. Tijekom 2024. vjerojatno će biti završeno manje jedinica nego 2023., možda oko 15.000 jedinica, s obzirom na pad broja građevinskih dozvola u 2022.–2023. Gradske i savezne mjere (Zakon o brzoj izgradnji, subvencije) mogle bi početi davati rezultate do 2026. Ako kamatne stope popuste i inflacija se stabilizira, developeri bi mogli ponovno steći povjerenje za pokretanje projekata, osobito uz poticaj visokih najamnina. Tako je jedan optimističan scenarij da bi Berlin do 2026.–2027. mogao ubrzati na više od 18.000 dovršenih jedinica godišnje. Veliki projekti poput Schumacher Quartiera u Tegelu i Siemensstadta također će postupno dolaziti na tržište od 2027. nadalje, donoseći značajan broj stanova (samo ta dva projekta donose ~12.000 jedinica do sredine 2030-ih). Međutim, čak i u najboljem slučaju, dosegnuti potrebnu razinu ponude kontinuirano je teško – stoga će Berlin vjerojatno još godinama imati nedostatak stanova. Ponuda će se marginalno poboljšati, ali nedovoljno da u potpunosti uravnoteži potražnju, što znači nastavak tržišta u korist vlasnika stanova.
- Trendovi po kvartovima: Očekuje se daljnje približavanje cijena između središnjih i nekih unutarnjih četvrti. Kako središnji Berlin (Mitte, itd.) postaje vrlo skup, sve više kupaca i najmoprimaca okreće se “kvartovima druge razine” poput Weddinga, Moabita, Lichtenberga i Tempelhofa, što povećava cijene u tim područjima. Zapravo, najnoviji podaci pokazuju da neka od najbržih postotnih povećanja cijena bilježe tradicionalno jeftinije četvrti – npr. Wedding i Treptow imali su godišnji rast cijena od oko 5–6% krajem 2024. investropa.com. Ovo će se vjerojatno nastaviti, smanjujući jaz. U međuvremenu, elitna područja zadržat će svoju vrijednost i bilježiti postepeni rast, ali velikih skokova iz prošlosti vjerojatno više neće biti. Kvartovi koji prolaze kroz aktivnu obnovu (na primjer, oko novih prometnih čvorišta ili velikih projekata) mogli bi doživjeti lokalizirane procvate. Obratite pažnju na Pankow (posebno oko novih Pankow/Heinersdorf projekata), Spandau (sa Siemensstadtom, projektima uz Havelufer), te dijelove Marzahn-Hellersdorfa (gdje se planiraju nova prigradska naselja) koji će sve više biti prisutni u berlinskim pričama o nekretninama.
- Izgledi za komercijalne nekretnine: Za urede, 2025.–2026. mogli bi biti razdoblje stabilizacije na novoj ravnoteži (praznine u visokom jednoznamenkastom postotku, povoljniji uvjeti za najmoprimce). Nakon toga, ako berlinski gospodarstvo nastavi stvarati nova poduzeća i dio rada na daljinu se vrati, potražnja za uredima mogla bi porasti. Berlin i dalje raste kao korporativna lokacija (posebno za tehnologiju, medije, kreativne industrije i kao savezna prijestolnica za lobiranjene/NGO aktivnosti). JLL predviđa da bi praznine u berlinskim uredima mogle dosegnuti vrhunac oko 8% u 2025., a zatim polako padati kako se smanjuje broj novih projekata jll.com. Najviši najam za uredske prostore mogao bi čak blago porasti (prognoza ~+1–2% godišnje za najkvalitetnije urede do 2027.) cbre.de. Očekuje se da će nekretnine za prodaju na malo biti stabilne, s oporavkom najma u glavnim ulicama nakon COVID-a, ali bez značajnijeg rasta zbog online konkurencije. Industrijski/logistički sektor ostat će svijetla točka (nizak broj praznih prostora, rast najamnina s rastom e-trgovine u berlinskoj metropolitanskoj regiji).
- Makroekonomski čimbenici: Ključni pozitivni nepoznati faktor bio bi ako bi kamate padale brže nego što se očekuje. Neki ekonomisti smatraju da bi ECB mogao smanjiti kamatne stope krajem 2025. godine ako inflacija bude pod kontrolom investropa.com investropa.com. Povoljnije financiranje vjerojatno bi ponovno potaknulo potražnju za kupnjom kao i razvojnu aktivnost u Berlinu, s obzirom na sve nagomilane projekte. To bi moglo dovesti do još jednog manjeg boom ciklusa u cijenama prema kraju 2020-ih (iako vjerojatno blažeg nego u 2010-ima). S druge strane, negativni nepoznati faktor predstavlja moguća recesija ili financijska kriza – što bi privremeno moglo smanjiti potražnju za nekretninama i dovesti do pada cijena. No, Berlin je povijesno bio manje volatilno tržište od mnogih drugih; čak i u krizama, njegova pristupačnost u odnosu na druge prijestolnice pruža određenu zaštitu (investitori traže povoljne prilike, a najmodavci dolaze jer je jeftinije nego u Londonu/Parizu).
- Berlin Hyp & CBRE Izvješće o tržištu stanovanja 2025 (Ključni nalazi o trendovima najamnina i cijena) cbre.de cbre.de
- Investopedia/Investropa Analiza tržišta Berlina 2025 (Podaci o cijenama i prognozama po četvrtima) investropa.com investropa.com
- Guthmann Izvješće o nekretninama u Berlinu Q2 2025 (Podaci o transakcijama i cijenama po četvrtima) guthmann.estate guthmann.estate
- Reuters Vijesti (Stambena kriza i novosti o politikama, studeni 2023) reuters.com reuters.com
- Berlin.de Službena priopćenja (Zakon o gradnji, vijesti o proširenju U7) berlin.de berlin.de
- Arup – detalji projekta Tegel Urban Tech Republic (Urbani razvoj i stambene jedinice) arup.com
- CBRE Izvješće o uredskom tržištu Q1 2025 (Trendovi u poslovnim prostorima) cbre.de cbre.de
- Dodatni podaci iz statistike Senata Berlina, JLL-a i Deutsche Bank Researcha o ponudi stanova i cijenama investropa.com dbresearch.com.
Neukölln
Neukölln, nekoć smatran siromašnijom radničkom četvrti, brzo se pretvorio u “nadolazeći” distrikt. Posebno sjeverni Neukölln (područja uz granicu s Kreuzbergom, često zvana “Kreuzkölln”) posljednjeg je desetljeća privukao umjetnike, studente i mlade imigrante, privučene (nekad) pristupačnom cijenom zakupa i živopisnom multikulturalnom scenom. Kao rezultat toga, cijene u Neuköllnu značajno su porasle – prosječne cijene stanova su oko 4.300–4.400 € po m² guthmann.estate (s manje od 2.500 € prije deset godina). To je još uvijek među nižim cijenama u središnjem Berlinu, što Neukölln čini relativno pristupačnim, ali se razlika smanjuje. Kvartovi Körnerkiez i Reuterkiez su žarišta gdje prevladavaju kafići, barovi i kreativni studiji. Tražene najamnine u trendi dijelovima Neuköllna sada prosječno iznose oko 13 € po m² investropa.com, iako dugogodišnji stanovnici plaćaju mnogo manje. Južnije i istočnije u Neuköllnu (Britz, Rudow itd.) stanovanje postaje više prigradsko, s nižim najamninama i ponekim obiteljskim kućama. Neukölln se suočava i s tipičnim izazovima gentrifikacije: sukobom između novopridošlih stanovnika s većim primanjima i dugogodišnjih stanovnika s nižim prihodima. Gradska vlast Berlina proglasila je nekoliko Milieuschutz područja u Neuköllnu – zone sa posebnim zaštitama od luksuznih renovacija i iseljavanja najmoprimaca. Što se tiče razvoja, veliki projekti su ograničeni, no kvart bi mogao profitirati od nove infrastrukture: planirano produljenje U7 podzemne željeznice do novog BER aerodroma započinje iz Rudowa u Neuköllnu, što bi do 2035. moglo značajno poboljšati povezanost berlin.de. Dodatno, blizina Neuköllna nekadašnjoj zračnoj luci Tempelhof (danas javni park) znači da bi mogao profitirati ako se taj golemi otvoreni prostor djelomično razvije (trenutni zakon, zbog referenduma iz 2014., ipak zadržava Tempelhof kao park). Sve u svemu, Neukölln 2025. godine primjer je kvarta u brzom razvoju: još uvijek jedan od pristupačnijih urbanih dijelova Berlina, ali sve više trendovski i pritisnut rastom stanarina.
Friedrichshain
Friedrichshain, administrativno povezan s Kreuzbergom, dinamična je četvrt koja spaja grubu prošlost s brzim razvojem. Bio je dio Istočnog Berlina i još uvijek ima mnogo stambenih blokova iz komunističkog razdoblja (Plattenbau) na svojim rubovima, ali i prekrasne zgrade s prijelaza stoljeća u područjima poput Boxhagener Platz. Tijekom posljednjih godina, Friedrichshain je postao mladenačko, kreativno središte, poznat po svom noćnom životu (RAW Gelände, techno klubovi) i rastućoj tehnološkoj sceni. Cijene nekretnina su porasle u skladu s time – srednje vrijednosti su otprilike 5.900 € po m² guthmann.estate, slično kao u Kreuzbergu. Popularnost četvrti očituje se u velikoj rotaciji stanova: Friedrichshain se dosljedno nalazi među vodećim četvrtima po broju prodanih stanova godišnje guthmann.estate guthmann.estate. Na tržištu najma, tražene cijene su u prosjeku oko 16 € po m² investropa.com, dok novi premium stanovi (na primjer, u razvoju uz rijeku) idu još više. Glavni pokretač rasta u Friedrichshainu je razvoj Mediaspree uz rijeku Spree. Ovaj projekt je transformirao bivša industrijska zemljišta uz rijeku u modernu poslovnu četvrt s uredima za korporacije poput Amazona, Zalanda i Mercedes-Benza, uz nove luksuzne stanove i Mercedes-Benz Arenu. Priljev tvrtki stvorio je tisuće radnih mjesta i povećao potražnju za stanovima u blizini. Istovremeno, Friedrichshain zadržava kontrakulturni duh – skvotovi i alternativni prostori (poput Rigaer Straße) i dalje postoje, iako pod pritiskom. Četvrt također ima dobar prometni položaj (Ostkreuz i Warschauer Straße su važna prometna čvorišta). Budući projekti uključuju prenamjenu povijesnih Frankfurter Tor tornjeva i dogradnje u području oko East Side Gallery. Razvoj Friedrichshaina je brz – on je minijatura berlinske transformacije, ravnoteža razvoja i otpora zajednice. Investitori u nekretnine ga gledaju kao područje s velikim potencijalom (mnogi projekti stanova za prodaju ciljaju ulagače i strane kupce), dok lokalna vlast pokušava zadržati djelomičnu pristupačnost stanova kroz kvote socijalnog stanovanja u novim građevinama.
Dinamika tržišta najma
Berlin je već dugo poznat kao “grad podstanara”, a 2025. to vrijedi više nego ikada – oko 85% berlinskih kućanstava iznajmljuje svoj dom, a ne posjeduje ga reuters.com. Ova iznimno visoka stopa podstanara (jedna od najviših u svijetu) oblikuje gradske stambene politike i politiku. Evo glavnih dinamika berlinskog tržišta najma:
Zakoni o ograničenju najamnine i zaštita stanara: Njemačka općenito ima snažnu zaštitu stanara, a Berlin posebno provodi politike koje štite najmodavce od naglog povećanja najamnina. Savezni Mietpreisbremse (kočnica najamnina) ograničava cijenu najma kod novih ugovora na 10% iznad lokalnog Mietspiegel (službeni indeks najamnina) u područjima s velikom potražnjom – Berlin je u potpunosti pokriven ovom regulacijom. U lipnju 2025. njemački Bundestag produžio je ovaj zakon o kontroli najamnina do kraja 2029. ainvest.com. Dodatno, Berlin održava uredbu kojom se povećanja najamnina tijekom najma ograničavaju na 15% u tri godine (umjesto nacionalnih 20%), a grad je nedavno predložio smanjenje tog ograničenja na 11% kako bi dodatno ublažio pritisak ibb.de. Berlin ima i prostanarske zakone o iseljenju – iseljenje radi osobne potrebe ili manjih prekršaja vrlo je teško, a stanari često imaju ugovore na neodređeno vrijeme. Ove mjere, iako sprječavaju drastične skokove najamnina za postojeće stanare, dovele su do ranije spomenutog dvostrukog tržišta: dugoročnim stanarima cijene najma ostaju umjerene, dok novi najmoprimci plaćaju znatno više (jer granica od 10% omogućuje porast najamnina, a mnoge jedinice su izuzete zbog opsežne modernizacije ili prvog iznajmljivanja nakon 2014.).
Berlin je postao poznat po tome što je pokušao uvesti znatno strožu politiku: “Mietendeckel” zamrzavanje najamnina, državni zakon donesen u veljači 2020. kojim su zamrznute ili čak smanjene najamnine za većinu stanova. Dok je bio na snazi, Mietendeckel je zapravo smanjio najamnine u prosjeku za 7,8% reuters.com. No, politiku je u travnju 2021. poništio njemački ustavni sud (odlučivši da pokrajina nema ovlasti nadjačati savezni zakon u tom području). Tijekom svojih 14 mjeseci, ograničenje najamnine također je dovelo do pada broja dostupnih oglasa za najam za 30% reuters.com jer su mnogi najmodavci povukli stanove s tržišta. Nakon ukidanja Mietendeckela, najamnine su opet porasle, doprinoseći skoku traženih najamnina u 2022.–2024. Njegovo nasljeđe upozorava: stroga kontrola cijena bez povećanja ponude može smanjiti troškove nekima, ali povećava rizik od nestašica za druge reuters.com reuters.com.
Podstanari vs. Vlasnici stanova: Niska stopa vlasništva nad stanovima u Berlinu (otprilike 15–20%) znači da je većina stanovnika izložena tržištu najma. Kultura najma je prihvaćena u Njemačkoj, a u Berlinu je to norma generacijama. To ima političke implikacije: podstanari čine veliki glasački blok, a pitanja poput kontrole najamnine, socijalnog stanovanja pa čak i oduzimanja stanova velikim stanodavcima imaju značajnu podršku. Također, to znači da promjene najamnina izravno utječu na troškove života velikog dijela stanovništva. Jaz između najma i vlasništva donekle se smanjio – s višim kamatama, stariji scenarij u kojem je kupnja često bila jeftinija od najma (na mjesečnoj osnovi) manje je jasan. U 2024., prosječna najamnina po m² (~15,8 €) značila je prinos od oko 3–4%, što je u nekim slučajevima kupovinu uz hipoteku (po kamatama ~3–4%) činilo financijski smislenom za one koji su si mogli priuštiti učešće investropa.com investropa.com. Međutim, mnogi podstanari u Berlinu ne mogu lako postati vlasnici zbog visokih cijena nekretnina i poreza na transakcije.
Pristupačnost najma i socijalno stanovanje: Brz rast najamnina premašio je rast prihoda – najamnine u Berlinu porasle su za ~44% u posljednjih sedam godina, dok su prosječne plaće porasle samo ~30% reuters.com reuters.com. Opterećenje troškovima stanovanja sve je veća briga, osobito za građane s nižim prihodima i mlađe stanovnike. Berlinski je senat poduzeo određene mjere: upravlja državnim stambenim poduzećima (oko 300.000 stanova ukupno) koja nude stanarine ispod tržišta i obvezala su se ograničiti rast najamnina. Zapravo, do kraja 2023. državna stambena poduzeća provodila su dobrovoljno zamrzavanje povećanja najamnina za postojeće stanare ibb.de. Berlin također ovisi o saveznim subvencijama za socijalno stanovanje, iako se fond stanova s reguliranim najamninama značajno smanjio od 1990-ih do danas. Nova izgradnja socijalnih stanova znatno je ispod ciljeva; primjerice, cilj od 5.000 novih subvencioniranih stanova godišnje nije ostvaren posljednjih godina, što dovodi do kontinuiranog neto gubitka pristupačnih jedinica kako stare izlaze iz regulacije wsws.org (kako se navodi u nekim izvještajima). Grad pokušava potaknuti razvoj zadruga i alternativnih modela stanovanja, ali visoki troškovi zemljišta i njih ometaju.
Inicijative stanara: Berlinski najmoprimci poznati su po svojoj aktivističkoj orijentaciji. Godine 2021. referendumom je 59% birača podržalo prijedlog da se ekspropriraju veliki korporativni stanodavci (oni s više od 3.000 stanova) i njihova imovina pretvori u javni stambeni fond. U 2023. stručno povjerenstvo zaključilo je da je takva eksproprijacija u načelu pravno moguća lw.com, no novoizabrana berlinska vlada (koalicija CDU-a i SPD-a iz 2023.) bila je neodlučna u njezinoj provedbi. Izgledi da grad socijalizira do 240.000 stanova (od tvrtki poput Vonovia ili Deutsche Wohnen) ostaju neizvjesni – radi se o radikalnoj ideji na koju motre i drugi gradovi diljem svijeta, ali suočava se s ustavnim, financijskim i političkim preprekama. Ipak, referendum odražava očaj najmoprimaca suočenih sa sve višim najamninama. Manje dramatično, kvartovske udruge u mnogim dijelovima grada zagovaraju “Milieuschutz” zone očuvanja, koje ograničavaju luksuzne preinake i gradu daju pravo prvokupa zgrada koje su na prodaju (kako bi ih preprodali neprofitnim organizacijama ili državnim poduzećima, a ne špekulativnim investitorima). Od 2025. Berlin ima više od desetak takvih zaštićenih područja, uključujući dijelove Kreuzberga, Neuköllna, Friedrichshaina itd.
Ukratko, berlinski tržište najma jedno je od velike potražnje, snažnog pritiska na priuštivost i snažne zaštite najmoprimaca koja se ponekad sudara s tržišnim realnostima. Mjere kontrole najamnina pomažu da mnogi stanovi ostanu jeftini (prosječna zatečena najamnina u Berlinu još uvijek iznosi oko 6–9 €/m² u mnogim slučajevima cbre.de), ali iste te mjere, u kombinaciji s malom ponudom, pridonose nestašici dostupnih stanova i rastu cijena u nereguliranom segmentu. Grad neprestano pokušava održati ravnotežu između zaštite stanara i poticanja ulaganja u novu stambenu izgradnju.
Vladina politika i regulative
Vladine intervencije igraju ključnu ulogu na berlinskom tržištu nekretnina, rješavajući sve od uskih grla u gradnji do priuštivosti najamnina. Nekoliko nedavnih političkih mjera u razdoblju 2024.–2025. oblikuje tržište:
Inicijative za izgradnju stanova: Prepoznajući ozbiljan nedostatak stambenog prostora, vlada savezne države Berlin (Senat) usvojila je u prosincu 2024. veliki zakonodavni paket poznat kao „Zakon o bržoj izgradnji” (Schneller-Bauen-Gesetz) berlin.de. Ovaj zakon predstavlja najopsežniju reformu građevinskih i urbanističkih propisa u Berlinu od ujedinjenja. Cilj mu je smanjiti birokraciju i ubrzati razvoj kroz: reorganizaciju nadležnosti za odobrenja između gradskih četvrti i države, uvođenje kraćih rokova za dozvole, olakšavanje pravila za nadogradnju postojećih zgrada i omogućavanje jednostavnije prenamjene potkrovlja i poslovnih prostora u stanove berlin.de schick-immobilien.de. Kako je izjavio senator za izgradnju Christian Gaebler (SPD): „Stambeno pitanje je središnje društveno pitanje našeg vremena… Gradnja mora postati brža, jeftinija i lakša za planirati” berlin.de. Cilj je povećati godišnji broj završenih stanova, koji zaostaje za ciljem (Berlin je dosegao samo oko 17.000 u 2022. i 2023., što je ispod cilja od 20.000+). Nadaju se da će skraćivanjem vremena odobravanja i smanjenjem složenosti više projekata – posebno od strane privatnih investitora i neprofitnih organizacija – krenuti naprijed unatoč visokim troškovima izgradnje. Podaci s početka 2025. pokazuju blagi porast izdanih dozvola, no utjecaj Zakona o bržoj izgradnji očekuje se tek s vremenom (vjerojatno 2026. i nadalje) investropa.com.
Na saveznoj razini, njemačka vlada je krajem 2023. najavila paket pomoći za sektor gradnje od 45 milijardi eura reuters.com. To uključuje subvencije, smanjeni PDV za novogradnje stambenih objekata i poboljšane poticaje za amortizaciju najamnog stanovanja. Dodatno, programi subvencioniranja kamata putem državnih banaka (KfW krediti) imaju za cilj učiniti financiranje jeftinijim za energetski učinkovitu novogradnju. Ove mjere namijenjene su suzbijanju pada aktivnosti u sektoru izazvanog visokim kamatama i insolventnošću izvođača 2022.–2024. reuters.com. Berlin, kao veliki grad u rastu, ima koristi od nacionalnih mjera, iako faktori na terenu poput dostupnosti zemljišta i kvalificirane radne snage također igraju značajnu ulogu.
Propisi koji utječu na kupce i stanodavce: Osim ranije spomenutih kontrola stanarina, drugi regulatorni faktori utječu na tržište Berlina. Porez na prijenos nekretnina u Berlinu iznosi 6% (jedan od najviših u Njemačkoj), što predstavlja značajan trošak za kupce (na saveznoj razini se raspravlja o smanjenju ili ukidanju ovog poreza za kupce prvi put, ali još nije došlo do promjene). Stanodavci u Njemačkoj moraju poštovati stroga pravila energetske učinkovitosti: od 2024. najlošiji sustavi grijanja moraju se unaprijediti, a Berlin ima i lokalne CO₂ naknade za stanodavce zbog slabo izoliranih zgrada. Ovi ekološki propisi mogu povećati troškove za vlasnike zgrada, što može odvratiti neke manje stanodavce, ali i potaknuti interes za obnovom i zelenim ulaganjima u gradnju.
Drugo područje politike su prostorno planiranje i uporaba zemljišta: Berlinski Senat u 2025. priprema novi plan korištenja zemljišta kojim će se prenamijeniti dodatna područja za stanovanje, uključujući nekoliko komercijalnih zona i neiskorištenih prostora. Grad navodi da je identificirao kapacitet za oko 130.000 novih stanova unutar svojih granica (kroz popunjavanje, prenamjene itd.) reuters.com reuters.com. Značajan primjer je u tijeku rasprava o izgradnji na rubovima Tempelhof polja (velikog centralnog parka na mjestu stare zračne luke) – dok je glavno polje zaštićeno, dužnosnici predlažu gradnju na okolnim površinama za stvaranje tisuća stanova. Ovo ostaje kontroverzno. Slično, Berlin pregovara s saveznom vladom o preuzimanju i razvoju pojedinih neiskorištenih saveznih zemljišta u gradu (željeznički kolodvori itd.).
Nadzor nad stranim ulaganjima: Njemačka je posljednjih godina pooštrila nadzor stranih ulaganja za stratešku imovinu, ali tipične transakcije nekretninama nisu ograničene (osim ako vrlo veliki portfelji ne izazovu zabrinutost). U Berlinu su interes pokazali strani državni fondovi i tvrtke za komercijalnu imovinu, što se uglavnom pozdravlja kako bi se popunile praznine u financiranju razvoja. Međutim, ako se ponovno pokrene rasprava o eksproprijaciji, to bi moglo smanjiti apetit međunarodnih ulagača zbog percipiranog političkog rizika.
Političke promjene: U travnju 2023. Berlin je dobio novu vladajuću koaliciju (promjena s ljevice na savez SPD/CDU). To je dovelo do suptilnih promjena u tonu politike: nova vlada je nešto više naklonjena tržištu – primjerice, skeptičnija je prema ishodu referenduma o eksproprijaciji iz 2021., preferirajući izgradnju umjesto oduzimanja imovine. Također je naglasila ubrzavanje izgradnje u odnosu na širenje regulacije najamnina. Ipak, koalicija nastavlja s brojnim programima zaštite stanara koje je pokrenula prethodna vlada, pa čak i podržava lobiranje na saveznoj razini za strože kočnice najamnina i zaštitu od deložacije ibb.de reuters.com. Dakle, postoji kontinuitet politike u zaštiti najmodavaca, ali s novim naglaskom na suradnji s investitorima i developerima (javnim i privatnim) kako bi se povećala ponuda.
Sažetak regulatornog okruženja: Berlin je 2025. snažno regulirano tržište u pogledu najma (s produženim kontrolama najamnina i snažnim pravima stanara), ali se kreće prema deregulaciji i poticanju strane proizvodnje (brže dozvole, subvencije za izgradnju) kako bi se riješio nedostatak stambenog prostora. Za developere, okruženje je izazovno, ali uz sve veću podršku – grad čak pojednostavljuje vlastite procese, npr. digitalizira prijave za dozvole i određuje zone ubrzane stambene izgradnje. Za najmodavce i investitore, berlinske politike su mješavina štapa i mrkve: s jedne strane ograničenja najamnine i potencijalne buduće intervencije, ali i stalna potražnja, rastuće najamnine i javna predanost stanovanju koja signalizira dugoročnu potrebu za njihovim sudjelovanjem.
Trendovi stranih ulaganja
Berlinsko tržište nekretnina, koje je nekoć bilo područje lokalnih aktera, u posljednjem je desetljeću postalo globalizirano – privlačeći strane ulagače od velikih institucionalnih fondova do individualnih kupaca. U 2025. apetiti stranih ulagača u Berlinu pokazuju nijansiranu sliku:
Na stambenoj strani, međunarodni kupci vide Berlin kao relativno pristupačnu europsku prijestolnicu s potencijalom za rast. Cijene nekretnina u središnjem Berlinu (oko 7.000 €/m²) i dalje su niže nego u Parizu (~11.500 €) ili Londonu, što ga čini privlačnim za strance koji traže povećanje vrijednosti kapitala investropa.com investropa.com. Investitori iz zemalja poput Italije, Francuske, Skandinavije i Ujedinjenog Kraljevstva bili su aktivni u kupnji stanova u Berlinu, bilo kao ulaganja za najam ili kao pieds-à-terre. Zanimljivo, Berlin je na radaru institucionalnih stambenih investitora (mirovinski fondovi, itd.), no neki su pauzirali akvizicije zbog visokih kamatnih stopa. Međutim, manji strani investitori – poput poduzetnika i iseljenika – nastavljaju kupovati stanove u modernim četvrtima. Četvrti poput Mitte, Kreuzberg, pa čak i sve popularnijeg Neuköllna bilježe značajnu potražnju stranaca, što dodatno pridonosi rastu cijena investropa.com investropa.com. Ovi kupci često su privučeni kulturnim ugledom Berlina i očekivanjem dugoročnog rasta kako grad gospodarski sazrijeva.
U komercijalnom sektoru, Berlin je prije 2020. bio žarišna točka prekograničnih ulaganja, posebno za uredske i tehnološke nekretnine. Nakon pandemije i uslijed strožih globalnih monetarnih uvjeta, strana ulaganja su se smanjila. Njemačka općenito prolazi kroz pad – u 2023. strani investitori činili su samo 37% volumena komercijalnih nekretnina, što je najniže u posljednjem desetljeću reuters.com. Početkom 2024. udio stranih investitora pao je dodatno na ~35% reuters.com budući da su mnogi američki i azijski investitori ostali po strani. Razlozi uključuju visoke troškove zaštite od valutnog rizika (zbog razlike u kamatnim stopama) i percepciju stagnacije njemačkog gospodarstva (“bolesnik Europe” narativ) reuters.com reuters.com. Konkretno za Berlin, velikih transakcija bilo je manje, a prinosi su morali rasti kako bi privukli investitore natrag. Neki strani fondovi koji su ciljali sektor najma stanova u Berlinu čak su se povukli, prestrašeni regulatornim rizicima poput zamrzavanja najamnina iz 2020.
Unatoč tome, nije sav strani kapital napustio tržište. Berlin i dalje ostaje vrlo atraktivan za određene segmente: nekretnine u komercijalnom sektoru pokretanom tehnologijom (npr. laboratoriji za biotehnologiju, podatkovni centri) i hotelijerstvo/turizam privlače interes specijaliziranih međunarodnih investitora koji vjeruju u rast turizma i startupova u Berlinu. Investitori s Bliskog istoka i iz Azije tradicionalno su skloni berlinskim hotelima (na primjer, neki vrhunski hoteli su u vlasništvu singapurskih ili katarskih investitora). Također, nakon Brexita, neki britanski investitori Berlin su promatrali kao alternativu za europsko uporište. Također postoji mali, ali primjetan priljev bogatstva iz nestabilnih regija – primjerice, neki imućni pojedinci iz Turske, Rusije i nedavno Hong Konga kupili su nekretnine u Berlinu kao sigurna utočišta.
Izravna strana ulaganja u razvojne projekte također su trend: međunarodni investitori (iz Europe ili čak Kine) sudjeluju u velikim berlinskim projektima. Primjerice, primjetna je aktivnost grupe izraelskih investitora na tržištu stanova u Berlinu; austrijski i švicarski fondovi također često financiraju gradnju u Berlinu. Novi projekt Siemensstadt Square (velika obnova u Spandauu) podržava Siemens (njemački), ali također traži međunarodne suinvestitore za stambene dijelove rcrwireless.com globalconstructionreview.com.
Jedna od značajnih promjena u 2025. je da su globalni ulagači postali izbirljiviji: preferiraju jezgrene, dobro locirane nekretnine u Berlinu (koje se smatraju niskorizičnima zbog trajne potražnje), dok je sekundarne nekretnine teže prodati. Neki strani kupci traže prilike za kupnju u financijskim poteškoćama uslijed korekcije tržišta – na primjer, američke tvrtke privatnog kapitala prate hoće li koji berlinski investitori ili vlasnici zbog financijskog pritiska prodavati imovinu uz popuste. Dosad je prodaja imovine po hitnim, niskim cijenama u Berlinu bila ograničena, djelomično zato što vlasnici očekuju da će temeljni pokazatelji grada ponovno podići vrijednosti.
Ukratko, strana ulaganja u berlinske nekretnine ostaju značajna, ali prigušena. Dugoročna priča Berlina – rastući glavni grad s rastućim međunarodnim ugledom – i dalje privlači prekogranični interes, osobito iz europskih susjednih zemalja. No, kratkoročni ekonomski i financijski izazovi natjerali su brojne velike ulagače u stanje čekanja. Ako kamatne stope počnu padati (što se predviđa za kraj 2025.), može se očekivati novo jačanje stranog kapitala koji želi „kupiti na dnu” u Berlinu, s obzirom na to da su cijene i dalje otprilike 8–9% ispod vrhunca za postojeće nekretnine investropa.com investropa.com. Doista, iskusni međunarodni ulagači vide 2025. kao potencijalno dobar trenutak za ulazak nakon korekcije iz 2023. investropa.com. Oni koji sada ulažu mogu imati koristi od manje konkurencije i saznanja da nestašica stanova u Berlinu i ekonomska otpornost grada stvaraju čvrste temelje za budući prinos.
Infrastruktura i urbani razvoj
Nadogradnje infrastrukture i projekti urbanog razvoja u Berlinu duboko utječu na tržište nekretnina otvarajući nova područja za ulaganja i poboljšavajući povezanost. Nekoliko ključnih razvojnih projekata i njihovih utjecaja opisano je u nastavku:
1. Nova infrastruktura mobilnosti: Berlin je usred značajnih planova za proširenje javnog prijevoza. Grad i okolna država Brandenburg odobrili su produženje U-Bahn linije U7 do Zračne luke Berlin-Brandenburg (BER) na jugoistoku berlin.de berlin.de. Ovo produženje od otprilike 8 km, čiji je završetak planiran oko 2035. godine, integrirat će distrikte poput Neukölln/Gropiusstadt i predgrađe Schönefeld izravnije u U-Bahn mrežu. Projekt se smatra ključnim, ne samo za pristup zračnoj luci, već i za otvaranje novih stambenih područja duž rute – poboljšani prijevoz može podržati potencijalno “desetke tisuća” novih stanovnika i radnih mjesta berlin.de. Za nekretnine to znači da bi područja koja se trenutno smatraju perifernima mogla doživjeti porast vrijednosti kako se projekt bude razvijao. Slično tome, i druga proširenja U-Bahn mreže koja se razmatraju (U3 do Mexikoplatza, U8 do Märkisches Viertel, itd. berlin.de) te oživljavanje pruge Siemensbahn S-Bahn u Spandau daju naslutiti razvoj u svojim koridorima (npr. budući rast Siemensstadta uvelike ovisi o ponovnom pokretanju te željezničke pruge do 2029.).
Dodatno, Berlin je dovršio ili dovršava nekoliko proširenja tramvajskih linija (osobito širenje tramvajske usluge u zapadnim dijelovima grada koji je povijesno nisu imali). Primjerice, produženje tramvajske linije do nove glavne postaje nedavno je završeno (što je povećalo vrijednost Europacityja), a postoje i planovi za nove tramvajske pravce prema gusto naseljenim područjima poput Neuköllna i Steglitza. Ova poboljšanja prijevoza općenito povećavaju atraktivnost nekretnina u prigradskim četvrtima skraćujući vrijeme putovanja do centra grada.
S druge strane cestovne infrastrukture, kontroverzan je projekt daljnjeg produženja A100 gradske autoceste kroz Friedrichshain. Ako se izgradi, prolazit će tunelom ispod ili presijecati dijelove istočnog Berlina, što bi moglo utjecati na obližnje nekretnine zbog poboljšanog pristupa automobilima, ali i zabrinutosti zbog buke/urbane slike. Plan je trenutačno u razmatranju (uključujući opciju tunela ispod zemlje) ground.news, ali još nije donesena konačna odluka. Ako krene u realizaciju, područja poput Treptow-Friedrichshaina mogla bi doživjeti promjene u prometnim obrascima što bi utjecalo na nekretnine (potencijalno pozitivno za komercijalnu logistiku, negativno za kvalitetu stanovanja ako se gradi iznad zemlje).
2. Prenamjena bivših aerodroma: Zatvaranje gradskih aerodroma u Berlinu oslobodilo je goleme površine zemlje za prenamjenu. Glavni primjer je Berlin-Tegel (TXL), bivši aerodrom sjeverozapadno od grada koji je zatvoren krajem 2020. godine. Lokacija Tegel, površine 500 hektara, transformira se u “Berlin TXL – Urban Tech Republic”, futurističku četvrt mješovite namjene tegelprojekt.de. Planovi uključuju veliki istraživački i industrijski park za urbane tehnologije, kao i novu ekološki prihvatljivu stambenu četvrt nazvanu Schumacher Quartier s više od 5.000 novih stanova u planu zukunftsorte.berlin arup.com. Ovo je jedan od najambicioznijih brownfield projekata u Europi. Utjecaj na nekretnine bit će značajan: okolna područja (Tegel, Reinickendorf) trebala bi postati atraktivnija jer se na lokaciji TXL pojavljuju novi stanovi, parkovi i tehnološki poslodavci. Već sada očekivanje projekta podiže vrijednost nekretnina u tom kraju. Prva stambena izgradnja očekuje se do sredine – kasnih 2020-ih, a realizacija će se nastaviti fazno u 2030-ima. Slično tome, područje zračne luke Tempelhof (zatvorena 2008.) uglavnom je otvoren park po javnom nalogu, ali grad razvija rubove za javne svrhe i moguće stambene projekte u budućnosti. Bilo kakva promjena statusa Tempelhofa (malo vjerojatna prije 2026. zbog prijašnjeg referenduma) mogla bi trenutačno otvoriti centralne površine za desetke tisuća stanova – što bi promijenilo igru – no zasad je to više potencijal nego konkretan plan.
3. Glavne zone urbane prenamjene: Berlin ima nekoliko označenih velikih razvojnih zona koje mijenjaju kartu nekretnina u gradu:
4. Infrastruktura za klimu i kvalitetu života: Berlinski napori za održivi urbani razvoj također utječu na tržište nekretnina. Grad proširuje biciklističku infrastrukturu (planirano je stotine kilometara biciklističkih staza) i uvodi niskoeemisijske zone koje bi s vremenom mogle ograničiti starija vozila – ti napori čine guste središnje dijelove ugodnijima za život i mogu povećati njihovu poželjnost (što se odražava na cijene). Projekti zelenih površina, kao što su proširenja javne mreže parkova i revitalizacija obala rijeka Spree i Havel, poboljšavaju određene stambene mikro-lokacije. Primjerice, prirodna obnova kanala u Moabitu ili park na nekadašnjem željezničkom zemljištu Gleisdreieck u Kreuzbergu, pretvorili su nekad zapuštena područja u popularne stambene zone.
Zaključno, tekući infrastrukturni i razvojni projekti u Berlinu stvaraju nove prilike i uravnotežuju tržište nekretnina u gradu. Poboljšane prometne veze integriraju rubne dijelove grada, što ondje često dovodi do povećanja vrijednosti zemljišta. Masovna prenamjena bivših aerodromskih i industrijskih zona donosi prijeko potreban stambeni i poslovni prostor, iako postupno. Za investitore i kupce važno je pratiti ove projekte – biti ispred vremena (npr. kupnja nekretnine prije izgradnje nove U-Bahn linije ili kampusa) može donijeti značajnu dobit. Ukupni učinak u godinama koje dolaze bit će policentrični Berlin, s nizom novih urbanih središta izvan tradicionalnog centra, čime bi se trebao rasteretiti pritisak na središnje gradske četvrti ravnomjernijom raspodjelom rasta.
Rizici i izazovi na tržištu
Unatoč uglavnom pozitivnim temeljima, berlinsko tržište nekretnina suočava se s nekoliko rizika i izazova koji bi mogli utjecati na njegov razvoj u sljedećim godinama:
U sažetku, iako su temelji berlinskog tržišta nekretnina snažni, ovi rizici zahtijevaju pažljivo upravljanje. Ekonomski i financijski uvjeti imat će važnu ulogu kratkoročno – oporavak ili recesija mogli bi znatno utjecati na tržište. Dugoročno, izazov će biti održati rast koji je inkluzivan i održiv, kako bi Berlin ostao privlačan grad bez istiskivanja stanovništva ili izazivanja destabilizirajućih političkih reakcija. Svi dionici svjesni su ovih problema; njihova reakcija (npr. nastavak političke potpore za stanovanje ili ulaganja u radničke stanove) odredit će koliko će uspješno Berlin ublažiti te rizike.
Prognoze i buduća perspektiva
Gledajući unaprijed, konsenzus među analitičarima je da berlinsko tržište nekretnina nastavlja rasti, ali umjerenijim i održivijim tempom u usporedbi s užurbanim razdobljem rasta od 2015. do 2019. godine. Ovo su ključni elementi budućih očekivanja do kasnih 2020-ih:
Dugoročna perspektiva: U razdoblju od 10 godina očekuje se da će Berlin još više ojačati kao europska metropola. Stanovništvo bi moglo doseći gotovo 4 milijuna stanovnika početkom 2030-ih. Dovršetak velikih projekata (Tegel, Siemensstadt itd.) donijet će nove četvrti tkivu grada. Do 2030. vrijednosti nekretnina u Berlinu možda će i dalje zaostajati za gradovima poput Pariza ili Münchena, ali će razlika vjerojatno biti manja nego danas investropa.com investropa.com. Primjerice, stan u centru Berlina za 7.000 €/m² u odnosu na Pariz 11.500 € — može se zamisliti da bi Berlin do 2030. mogao biti na 9.000–10.000 € ako se trendovi nastave, približavajući se drugim prijestolnicama. Najamnine bi također mogle biti blizu razine zapadnoeuropskih gradova (iako će pritisak politike porasti ako se to dogodi). Očekuje se da će privlačnost Berlina za međunarodne investitore i doseljenike ostati visoka zbog kulturne živosti i rastuće visokotehnološke ekonomije. Izazov grada bit će održivo upravljanje rastom na inkluzivan način.
Zaključno, izgledi za berlinsko tržište nekretnina su oprezno pozitivni: stabilan rast pokretan stvarnom potražnjom, uz svijest o prijašnjim pregrijavanjima i trenutačnim ekonomskim ograničenjima. Ako vlasti uspiju ubrzati gradnju stanova, Berlin bi mogao ostvariti održiviji rast s boljom stopom slobodnih stanova i sporijim rastom najamnina. Ako ne, tržište će ostati zategnuto i skupo, uz sve popratne društvene tenzije. U svakom slučaju, Berlin će sljedećih godina još više prijeći iz svoje prošlosti “siromašnog ali seksi” grada prema zrelijem, skupljem, ali prilika bogatom tržištu — onom koje će investitori i stanovnici pažljivo pratiti kako se razvija berlinhyp.de berlinhyp.de.
Izvori:
Sažetak za Upravu
- Rastuće najamnine i stagnirajuća ponuda: Berlinski tržište najma stanova ostaje izuzetno zategnuto u 2025. godini, s traženim najamninama koje su porasle za oko 12% u posljednjih godinu dana, na prosječnih 15,8 € po kvadratnom metru cbre.de. Stopa slobodnih stanova je ispod 1% reuters.com, što ukazuje na ozbiljan nedostatak stambenog prostora jer potražnja daleko nadmašuje ponudu.
- Cijene nekretnina i korekcija tržišta: Nakon blage korekcije cijena u 2023.-2024. zbog viših kamatnih stopa, cijene stambene prodaje su se stabilizirale i čak započele blagi oporavak u 2025. investropa.com. Cijene postojećih stanova porasle su oko 2% na godišnjoj razini, iako su još uvijek ispod najviših razina iz 2022. investropa.com investropa.com. Tipičan stan od 70 m² sada u prosjeku košta oko 373.000 € guthmann.estate.
- Intervencija vlade: Donositelji politika poduzimaju mjere zbog stambene krize. Berlinski Senat usvojio je zakon o „Bržoj izgradnji” krajem 2024. kako bi pojednostavio planiranje i izdavanje dozvola, s ciljem ubrzanja izgradnje stanova berlin.de berlin.de. Savezna Mietpreisbremse kontrola najamnine produžena je do 2029. godine, ograničavajući nova povećanja najma na 10% iznad lokalnog prosjeka u područjima visoke potražnje ainvest.com. Također je uveden nacionalni paket potpore vrijedan 45 milijardi eura (s poreznim olakšicama) kako bi se potaknula izgradnja reuters.com reuters.com.
- Vruće točke četvrti: Središnje četvrti poput Mittea, Kreuzberga i Friedrichshaina i dalje ostvaruju najviše cijene i veliku potražnju, kako od domaćih kupaca tako i od stranih investitora investropa.com investropa.com. Nasuprot tome, vanjske četvrti nude veću pristupačnost, ali bilježe sporiji rast cijena. Ključni projekti obnove (npr. u Tegelu i Siemensstadtu) su u tijeku kako bi se stvorili novi stambeni centri u perifernim područjima.
- Izgledi tržišta: Izgledi za berlinski sektor nekretnina su oprezno optimistični. Stalan rast broja stanovnika i kronični manjak stambenog prostora očekuje se da će i dalje vršiti pritisak na rast najamnina i cijena investropa.com investropa.com. Prognoze predviđaju umjereni godišnji rast cijena (~3%–4% godišnje do 2026.) ako ne dođe do većih gospodarskih šokova investropa.com investropa.com. Ipak, visoki troškovi gradnje, rastuće kamatne stope na financiranje i neizvjesnosti vezane za politike predstavljaju trajne izazove te usporavaju tempo novog razvoja.
Pregled trenutnog tržišta (2025.)
Stambene nekretnine
Berlinsko tržište stambenih nekretnina 2025. godine obilježeno je visokom potražnjom i ograničenom ponudom. Broj stanovnika u gradu nastavlja rasti (sada preko 3,57 milijuna stanovnika investropa.com), ali nova stambena izgradnja nije uspjela pratiti tempo rasta. U 2023. godini izgrađeno je samo oko 16.000 novih stanova, dok se procjenjuje da je potrebno 20.000–23.000 jedinica godišnje investropa.com investropa.com. Ova neravnoteža dovela je do stope slobodnih stanova na izrazito niskim razinama (oko 0,9%–2%, ovisno o mjeri), što znači gotovo potpunu popunjenost u većini segmenata investropa.com investropa.com.
Cijene nekretnina: Nakon desetljeća brzog rasta, prodajne cijene u Berlinu zabilježile su blagi pad 2023. godine zbog porasta kamatnih stopa. Do početka 2025., cijene su se uglavnom stabilizirale i čak su ponovno počele blago rasti. Prema ocjeni berlinskog vrednovanja nekretnina, prosječne transakcijske cijene za postojeće stanove porasle su za oko 2,4% u prvom kvartalu 2025. u odnosu na prethodnu godinu guthmann.estate guthmann.estate. Tipičan preprodani stan (~70 m²) prodaje se za oko 373.000 €, što je oko 5.300 € po kvadratnom metru guthmann.estate. To je i dalje ispod vrhunca cijena iz 2022. (cijene su još uvijek 8–9% niže u odnosu na vrhunac iz 2022. investropa.com investropa.com), no podaci sugeriraju da je tržište dosegnulo dno krajem 2023. i sada je u fazi blagog oporavka. Stanovi u novogradnji pod većim su pritiskom – zbog visokih troškova gradnje i opreznih kupaca, tražene cijene novih jedinica stagniraju ili su blago pale (–1% do –4% u 2024.) berlinhyp.de cbre.de. Mnogi developeri su usporili pokretanje novih projekata, što je dovelo do manje od 300 prodaja stanova u novogradnji u prvom kvartalu 2025. guthmann.estate guthmann.estate.
Tržište najma: Sektor najma izuzetno je zategnut i skup. Prosječne tražene najamnine u Berlinu porasle su za 12,0% tijekom 2024. godine na oko 15,79 € po m² mjesečno (hladna najamnina) cbre.de. To čini Berlin najbrže rastućim tržištem najma među velikim njemačkim gradovima po pitanju rasta najamnina cbre.de. U apsolutnim brojevima, novooklašene najamnine u Berlinu sada su treće najviše u Njemačkoj (nakon Münchena i Frankfurta) berlinhyp.de. Za usporedbu, centralne četvrti poput Mitte običavaju imati tražene najamnine u rasponu od 18–23 €/m², dok su tradicionalno jeftiniji vanjski distrikti poput Marzahn-Hellersdorfa oko 8–9 €/m² investropa.com investropa.com. Jaz između novih i postojećih najamnina dramatično se povećao – dugogodišnji najmoprimci u reguliranim ugovorima plaćaju znatno ispod 9 € u prosjeku (i ispod 7,50 € u gradskim stanovima), dok novi ugovori u prosjeku iznose oko 16 € cbre.de. Ovo dvostupanjsko tržište znači da se novopridošli i stanovnici koji sele suočavaju s ozbiljnim izazovima priuštivosti. Doista, tražene najamnine za dostupne stanove često su dva do tri puta veće od najamnina koje plaćaju dugogodišnji najmoprimci u sličnim stanovima reuters.com. Takve razlike dovele su do niske promjene stanara, budući da postojeći najmoprimci nerado napuštaju stanove i gube povoljne ugovore cbre.de.
Dinamika ponude i potražnje: Nedostatak stambenog prostora u Berlinu ključno je pitanje koje utječe na tržišne trendove. Rast stanovništva (potaknut unutarnjom migracijom i međunarodnim doseljavanjima) je stabilan – udio stranih rezidenata u Berlinu gotovo se udvostručio između 2011. i 2023. (sada ~24% stanovništva) reuters.com, a novi priljevi (npr. izbjeglice iz Ukrajine 2022.) dodatno su povećali potražnju. Međutim, nova stambena ponuda je podbacila. U 2023. je završeno samo ~16k jedinica, što je daleko ispod potrebnih ~20k+ godišnje investropa.com investropa.com. Građevinske dozvole i započete gradnje usporene su jer se investitori suočavaju s višim troškovima financiranja i izgradnje. Pipeline budućih stambenih projekata iznosi otprilike 43.500 jedinica u fazi planiranja ili izgradnje u 2024. cbre.de cbre.de – što je pozitivan porast u odnosu na prethodne godine – ali mnogi projekti kasne. Kao posljedica, konkurencija za postojeće stanove je vrlo jaka: razgledavanja stanova privlače desetke kandidata, a oglasi očajnih podstanara u potrazi za stanom uobičajen su prizor na berlinskim ulicama reuters.com. Kriza stanovanja je toliko izražena da tvrtke navode poteškoće s regrutiranjem stručnjaka u Berlin zbog nedostatka pristupačnih stanova za nove zaposlenike berlinhyp.de berlinhyp.de.
Poslovni nekretnine
Dok je tržište stambenih nekretnina obilježeno nedostatkom, poslovne nekretnine u Berlinu 2025. prikazuju nešto složeniju sliku.
Tržište ureda: Sektor ureda u Berlinu prilagođava se promjenama potražnje i značajnom novom obujmu ponude. Nakon godina snažnog rasta (Berlinovo izrastanje u tehnološki i startup centar dovelo je do rekordno niske stope praznih ureda oko 2–3% krajem 2010-ih), tržište se olabavilo. Stopa praznih ureda porasla je na oko 7,0% u prvom kvartalu 2025. godine cbre.de – približno dvostruko više nego prije dvije godine, čime se vratio na razinu praznina od prije deset godina. Ovo povećanje djelomično je posljedica vala novih završetaka uredskih zgrada: više od 580.000 m² uredskog prostora planirano je za izlazak na tržište samo u 2025. godini, a do prvog kvartala svega je oko 41% tog prostora unaprijed iznajmljeno cbre.de cbre.de. Mnoge novoizgrađene zgrade dolaze na tržište sa značajnim brojem praznih prostora, osobito one na periferiji ili niže kvalitete uređenja cbre.de cbre.de.
Potražnja za uredima ograničena je ekonomskim izazovima (BDP Njemačke stagnira 2025.) i strukturnim promjenama kao što je rad na daljinu/hibridni rad. Obujam najma u Berlinu za Q1 2025. iznosio je oko 113.600 m², što je oko 25% manje u odnosu na isto razdoblje 2024., označavajući najslabiji prvi kvartal od 2013. godine cbre.de. Značajno je da početkom 2025. nije potpisan nijedan vrlo veliki najam (>2.500 m²) – potražnja je usmjerena prema manjim najmovima (prosječna veličina ugovora ~550 m² naspram ~1.000 m² prije pandemije) jer su tvrtke i dalje oprezne cbre.de. Tehnološki sektor i dalje je glavni pokretač najma (15% obujma najma u Q1) ispred profesionalnih usluga cbre.de.
Najamnine u uredima i investicije: Unatoč većoj nepopunjenosti, najamnine za vrhunske urede ostale su stabilne na oko 44,50 €/m² mjesečno za najbolje moderne prostore u centru poslovne četvrti (CBD) cbre.de. Vlasnici vrhunskih, dobro pozicioniranih ureda uspjeli su održati najamnine (čak su ostvarili ~1% godišnjeg rasta najma za top prostore). Nasuprot tome, sekundarne lokacije i stariji uredi su pod pritiskom – prosječne efektivne najamnine pale su za ~3% u odnosu na prethodnu godinu cbre.de, a vlasnici sve češće nude poticaje ili popuste za manje atraktivne prostore. Investitori su također revalorizirali uredske nekretnine: prinosi na vrhunske urede narasli su na otprilike 4,8% početkom 2025. (u odnosu na raspon od 3–3,5% prije nekoliko godina), odražavajući više kamatne stope i rizik premija cbre.de. Investicijska aktivnost u komercijalnim nekretninama u Berlinu znatno je usporila kroz 2023.–2024. uslijed šireg njemačkog tržišnog pada – strani investitori, posebice, povukli su se, pri čemu su međunarodni kupci činili samo oko ~35% ukupne kupnje komercijalnih nekretnina početkom 2024. (najniži postotak u posljednjih deset godina) reuters.com reuters.com. U budućnosti se za urede predviđa oprezna stabilizacija: nepopunjenost bi se mogla još malo povećati u 2025. kako dolaze posljednji projekti iz trenutnog vala izgradnje, ali smanjenje novogradnje nakon 2025. i očekivani gospodarski oporavak trebali bi pomoći uravnoteženju tržišta u narednim godinama cbre.de cbre.de.
Ostali komercijalni sektori: Tržište maloprodajnih nekretnina u Berlinu pokazalo se otpornim u središnjim zonama, potaknuto velikom potrošačkom bazom grada i turizmom (Berlin ostaje jedna od najpopularnijih turističkih destinacija u Europi). Glavne maloprodajne ulice (npr. Kurfürstendamm, Tauentzienstrasse) i dalje bilježe snažan promet i potražnju najmoprimaca, dok sekundarne prodavaonice i trgovački centri imaju više izazova zbog e-trgovine i promjene potrošačkih navika. Industrijske i logističke nekretnine oko Berlina izuzetno su tražene s obzirom na rast grada kao središta za e-trgovinu i distribuciju; slobodnih prostora u modernim logističkim kapacitetima je malo, a nova izgradnja širi se na Brandenburgu (okolnu saveznu državu) kako bi se pronašla zemljišta. Hotelski sektor, koji je teško pogođen 2020.–2021., oporavio se uz poboljšanje popunjenosti i cijena soba kako se vraća turizam. Općenito, tržište komercijalnih nekretnina u Berlinu 2025. karakterizira selektivna snaga – vrhunske nekretnine na dobrim lokacijama dobro posluju, dok stariji i periferijski objekti bilježe slabiju potražnju. Investitori se stoga usmjeravaju na kvalitetu: renovacija uredskih prostora u skladu s ESG standardima, logistički objekti za “posljednju milju” i dobro pozicionirani stambeni ili mješoviti projekti ostaju atraktivni čak i u okruženju viših kamatnih stopa.
Analiza četvrti
Berlin je grad raznolikih četvrti (Kieze), od kojih svaka ima svoje posebne dinamike tržišta nekretnina. U nastavku ističemo ključne trendove u pet poznatih četvrti: Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Neukölln i Friedrichshain. Ova područja predstavljaju presjek berlinskog tržišta nekretnina, od povijesnog središta grada do gentrificiranih unutarnjih četvrti. Tablica daje pregled prosječnih cijena i najamnina u ovim četvrtima, a potom slijedi detaljan komentar:
Okružje | Prosječna cijena stana (€/m²) | Tipična tražena najamnina (€/m²) |
---|---|---|
Mitte | ~€6.930/m² (medijan) guthmann.estate | €18–23/m² (centralne najatraktivnije lokacije) investropa.com |
Kreuzberg | ~€5.870/m² (medijan) guthmann.estate | €16–19,95/m² (popularna područja) investropa.com |
Charlottenburg | ~€5.610/m² (medijan) guthmann.estate | ~€14/m² (prosjek za stambene objekte) investropa.com |
Neukölln | ~€4.360/m² (medijan) guthmann.estate | ~€13/m² (razvijajuća područja) investropa.com |
Friedrichshain | ~€5.900/m² (medijan) guthmann.estate | ~€16/m² (mladi/kreativni) investropa.com |
(Izvori: Berlin Gutachterausschuss podaci za 2025. za cijene; Investropa/CBRE 2024.–25. za najamnine.)
Mitte (Gradski centar)
Mitte je središnja berlinska četvrt i najskuplje rezidencijalno tržište u gradu. Obuhvaća povijesnu jezgru (oko Muzejskog otoka i Brandenburških vrata), vladine četvrti i moderna preuređenja. Nekretnine u Mitteu postižu premium cijene, s prosječnom vrijednošću preprodaje stanova oko 6.900 € po četvornom metru – najvišom u gradu guthmann.estate. Prestižne adrese u podkvartovima kao što su Unter den Linden, Gendarmenmarkt ili oko parka Tiergarten često premašuju 8.000–10.000 €/m² za luksuzne jedinice. Nova luksuzna zdanja (npr. uz rijeku Spree ili blizu Alexanderplatza) ciljaju na bogate kupce i strane ulagače. Kad je riječ o najmu, Mitte ima neke od najviših najamnina u Berlinu, u prosjeku 18–23 €/m² za nove oglase investropa.com. Mladi profesionalci i iseljenici privučeni su središnjom lokacijom Mitte-a i kulturnim pogodnostima, ali ponuda je ograničena – velik dio stambenog fonda su ili prednja ratna altbau zdanja (danas modernizirana) ili novije gradnje iz razdoblja 1990-ih i 2000-ih. Značajan razvoj u Mitteu uključuje projekt “Europacity” u blizini Hauptbahnhofa (Glavni kolodvor), koji pretvara bivše željezničke površine u mješovitu uredsku-stambenu četvrt. Iako je većinom komercijalnog karaktera, Europacity donosi stotine novih stanova u srce Mitte-a. Općenito, tržište nekretnina u Mitteu za 2025. obilježava stabilnost na visokim cjenovnim razinama: potražnja imućnih kupaca i najmoprimaca ostaje jaka, dok je prostor za novu izgradnju ograničen (građevinski potencijal četvrti unutar S-Bahn prstena uglavnom je iscrpljen) cbre.de.
Kreuzberg
Kreuzberg, nekoć poznat po kontrakulturi i punk sceni, postao je jedna od najtraženijih gradskih četvrti Berlina. Dio općine Friedrichshain-Kreuzberg južno od Mitte-a, Kreuzberg je posljednjih 15 godina doživio intenzivnu gentrifikaciju. Moderni kafići, startupovi i umjetničke galerije pojavili su se među klasičnim stambenim zgradama iz 19. stoljeća. Cijene stanovanja u Kreuzbergu sada u prosjeku iznose oko 5.800–6.000 € po kvadratnom metru guthmann.estate, što je usporedivo s nekim četvrtima Zapadnog Berlina. Popularna područja poput Bergmannkieza ili uz Landwehr kanal postižu najviše cijene, dok dijelovi Kreuzberga – osobito istočni, blizu Görlitzer Parka – još uvijek nude (relativne) popuste. Najamnička situacija je vrlo napeta: tražene najamnine obično iznose između 16 do 19–20 €/m² u atraktivnim mikrolokacijama investropa.com. Potražnju potiču studenti, kreativci i mladi profesionalci koji cijene alternativni duh i središnju lokaciju Kreuzberga. Ipak, dugogodišnji stanovnici suočavaju se s rizikom iseljenja jer cijene rastu. Transformacija Kreuzberga privukla je i strani kapital; međunarodni kupci aktivno su kupovali stambene zgrade i stanove u tom području investropa.com investropa.com. Što se tiče razvoja, Kreuzberg ima malo velikih praznih parcela, ali postoje značajni projekti: trenutna obnova Dragoon Grounds (Dragoner Areal) kod Mehringplatza ima za cilj stvaranje novih pristupačnih i zajedničkih stanova, a veliki Mediaspree uredski kampus s druge strane rijeke u susjednom Friedrichshainu (gdje su smještene tehnološke firme poput Amazona) povećava zapošljavanje u tom području. S mješavinom noćnog života, multikulturalnog naslijeđa i rastuće prisutnosti tehnološkog/startup sektora, Kreuzberg će vjerojatno ostati četvrt velike potražnje, iako se brz rast cijena iz 2010-ih nedavno usporio zbog problema s priuštivošću.
Charlottenburg
Charlottenburg u zapadnom Berlinu predstavlja tradicionalnije luksuzno tržište. Centriran oko Kurfürstendamma (poznatog trgovačkog bulevara) i dvorca Charlottenburg, ovaj kvart odiše starinskom elegancijom pomiješanom s modernom komercijalom. Nekretnine ovdje karakteriziraju veličanstvene prijeratne stambene zgrade, gradske kuće iz ranog 20. stoljeća i poneki poslijeratni neboderi. Cijene nekretnina u Charlottenburgu u prosjeku iznose oko 5.600 € po m² guthmann.estate – visoke su, ali ipak nešto niže nego u popularnijim istočnim kvartovima bliže centru. Tržište u Charlottenburgu je relativno stabilno; privlači imućne lokalne obitelji te kupce iz inozemstva (posebno iz Europe i Bliskog Istoka) koji cijene prestiž i pogodnosti ovog područja. Obližnje Tehničko sveučilište i brojni istraživački instituti također potiču potražnju za stanovima. Kada je riječ o najmu, prosječne tražene najamnine iznose oko 14 € po m² investropa.com – manje nego u trendi kvartovima u centru, što odražava mješavinu luksuznih stanova i starijih jedinica pod dugoročnim najmom. Područje City West (oko Zoo stanice) doživjelo je znatnu komercijalnu obnovu: novi vrhunski hoteli i uredi (poput nebodera Upper West i Zoofenster) obnovili su panoramu. Stambeni razvoj uključuje projekte poput “Fürst” (preuređenje na Ku’dammu) i nekoliko luksuznih stanova u blizini Savignyplatza. Charlottenburg ostaje omiljeni kvart imućnih kupaca koji traže klasični berlinski šarm uz pogodnu trgovinu i usluge. Njegov rast je postojan, ali ne eksplozivan, te služi kao stabilizator trendovski vođenih tržišta u istočnom Berlinu.
- Berlin Hyp & CBRE Izvješće o tržištu stanovanja 2025 (Ključni nalazi o trendovima najamnina i cijena) cbre.de cbre.de
- Investopedia/Investropa Analiza tržišta Berlina 2025 (Podaci o cijenama i prognozama po četvrtima) investropa.com investropa.com
- Guthmann Izvješće o nekretninama u Berlinu Q2 2025 (Podaci o transakcijama i cijenama po četvrtima) guthmann.estate guthmann.estate
- Reuters Vijesti (Stambena kriza i novosti o politikama, studeni 2023) reuters.com reuters.com
- Berlin.de Službena priopćenja (Zakon o gradnji, vijesti o proširenju U7) berlin.de berlin.de
- Arup – detalji projekta Tegel Urban Tech Republic (Urbani razvoj i stambene jedinice) arup.com
- CBRE Izvješće o uredskom tržištu Q1 2025 (Trendovi u poslovnim prostorima) cbre.de cbre.de
- Dodatni podaci iz statistike Senata Berlina, JLL-a i Deutsche Bank Researcha o ponudi stanova i cijenama investropa.com dbresearch.com.
- Europacity (područje Hauptbahnhof u Mitteu): Već spomenuta, ova zona sjeverno od glavnog kolodvora dodaje oko 3.000 stanova te znatne uredske prostore (uključujući sjedišta korporacija i državnih agencija). Kako se razvija, stvara novo tržište luksuznih stanova u Mitteu s apartmanima na vodi uz kanal Berlin-Spandau. Ovo povećava ponudu u luksuznom segmentu i privlači strane kupce.
- Mediaspree (Friedrichshain/Kreuzberg): Kontinuirani klaster medijskih i tehnoloških ureda (te prateći stambeni projekti) uz istočnu obalu rijeke Spree. Podignuo je profil (i cijene) okolnih kvartova. Primjerice, dovršetak trgovačkog centra East Side Mall, raznih visokih zgrada (poput EDGE Towera za Amazon) i stambenih tornjeva (Stream, itd.) donosi moderan fond, ali i podiže vrijednost zemljišta. Uspjeh Mediaspree doveo je do prijedloga za proširenje slične revitalizacije mješovite namjene i dalje nizvodno prema Lichtenbergu.
- Siemensstadt 2.0 (Spandau): Siemens AG, u partnerstvu s Berlinom, preuređuje svoj povijesni industrijski kampus u Spandauu (sjeverozapadni Berlin) u kvart “pametnog grada” nazvan Siemensstadt Square. Uz ulaganje od oko 4,5 milijardi eura rcrwireless.com, plan predviđa visokotehnološko poslovno središte te 7.000 novih stanova za oko 20.000 stanovnika rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Ovaj projekt, koji traje do 2035. godine, značajno će potaknuti dosad mirnije tržište nekretnina u Spandauu – može se očekivati veća potražnja za stanovima kako se otvaraju radna mjesta, a špekulativni interes već je povisio cijene u obližnjim četvrtima poput Haselhorsta. Ovo pokazuje kako javno-privatna partnerstva mogu stvoriti potpuno nove gradske četvrti na bivšim industrijskim zemljištima.
- Ostale napomene: Manje razvojne točke uključuju Adlershof u Treptowu (znanstveni park s novim stambenim naseljima u okolici), Berlin Südkreuz (oko novog prometnog čvorišta u Schönebergu, s projektima mješovite namjene) i razne projekte preuređenja područja oko kolodvora (npr. oko stanica Ostkreuz i Lichtenberg). Grad također preuređuje bivše vojarne i željezničke terene na periferiji u nova stambena područja – poput onih u Pankowu i Köpenicku – koja će donijeti nekoliko tisuća stanova srednje cjenovne kategorije i time smanjiti pritisak na središnje četvrti.
- Gospodarska neizvjesnost: Njemačko gospodarstvo suočava se sa slabim razdobljem – nakon tehničkih recesija 2022. i 2023., 2025. bilježi stagnaciju s minimalnim rastom BDP-a investropa.com. Ako najveće europsko gospodarstvo podbaci, Berlin (iako dinamičniji od njemačkog prosjeka) mogao bi osjetiti posljedice kroz manju otvaranje radnih mjesta i odljev radne snage. Visoka inflacija posljednjih godina također je smanjila kupovnu moć. Povećanje nezaposlenosti ili stagnacija plaća posebno bi utjecali na pristupačnost stanovanja za lokalno stanovništvo investropa.com investropa.com. Dugotrajna gospodarska kriza predstavlja rizik za potražnju za stanovanjem (ljudi bi mogli dijeliti stanove ili odgađati osnivanje kućanstava) i za iskorištavanje komercijalnih prostora.
- Kamatne stope i financiranje: Nagli rast kamatnih stopa od 2022. već je ohladio tržište, a financiranje i dalje predstavlja izazov. Hipotekarne stope sredinom 2025. su oko 3–4% investropa.com investropa.com, što je znatno više od stopa ispod 2% s kraja 2010-ih. Kupcima to smanjuje pristupačnost (za isti mjesečni iznos dobivaju manji kredit). Investitorima, građevinski krediti po 4–5% čine projekte puno manje isplativima, zbog čega mnogi odgađaju ili otkazuju gradnju. Postoji optimizam da su kamatne stope dosegle vrhunac – ECB je 2025. počela lagano popuštati – no svako daljnje zaoštravanje monetarne politike bio bi ozbiljan udarac i za tržište kupovine (potražnja bi pala) i za novu gradnju (potencijalno pogoršavajući nestašicu ponude). Čak i uz stabilne stope, banke su pooštrile uvjete kreditiranja nakon nekoliko zapaženih stečajeva developera reuters.com. Sve ovo znači da je rizik financiranja visok: zdravlje tržišta nekretnina sada je vrlo povezano s kretanjem kamatnih stopa i dostupnošću kredita.
- Troškovi izgradnje i kapacitet: Izgradnja kuće u Berlinu postala je znatno skuplja zbog globalnih problema u opskrbnom lancu, inflacije materijala i lokalnog nedostatka radne snage. Troškovi izgradnje su posljednjih godina skočili za dvoznamenkasti postotak. Izvršni direktor Vonovie je napomenuo da pri trenutnim troškovima (~5.000 € po m² za izgradnju) i 4% kamate, mnogi projekti jednostavno “nemaju financijskog smisla” reuters.com reuters.com. Ako se troškovi ne smanje, investitori će nastaviti stajati po strani, što će pogoršati manjak stambenog prostora. Nadalje, građevinska industrija Berlina je blizu punog kapaciteta – postoje uska grla u kvalificiranoj radnoj snazi i zaostaci u čekanju projekata. To povećava rizik da čak i kad postoji potražnja, grad možda neće moći dovoljno brzo povećati broj izgradnji.
- Regulatorni i politički rizik: Iako je Berlin usvojio zakone koji pogoduju izgradnji, uvijek postoji rizik od političkih promjena ili regulatornih iznenađenja. Slučaj zamrzavanja najamnina 2021. već je pokazao kako nagle promjene politike mogu poremetiti tržište (u tom slučaju, zamrzavanje najamnina pa nagli porast kad je ukinuto). Budući lokalni izbori ili referendumi mogli bi opet donijeti pozive na radikalne mjere poput izvlaštenja ili strožih ograničenja najamnina. Investitori su oprezni zbog toga – previše intervencija moglo bi odbiti prijeko potreban kapital za financiranje novih stanova investropa.com. S druge strane, izdašne subvencije bi se mogle smanjiti ako se državni proračuni smanje. Porez na nekretnine je još jedno područje: na saveznoj razini se raspravlja o reformi oporezivanja nekretnina (npr. uvođenje godišnjeg poreza na temelju realne vrijednosti). Bilo kakva takva promjena mogla bi utjecati na prinose i ponašanje investitora.
- Demografske promjene i migracija: Rast stanovništva u Berlinu ključan je pokretač potražnje. Potencijalni rizik je ako se taj rast uspori ili preokrene. Faktori uključuju natalitet (prirodni prirast u Berlinu je blago negativan, pa ovisi o migraciji za rast) i migracijske tokove. Ako, na primjer, post-COVID privlačnost Berlina oslabi ili druge njemačke regije postanu privlačnije, migracija bi mogla pasti. Suprotno tomu, iznenadni priljev (poput ~80.000 ukrajinskih izbjeglica koje su stigle 2022.) stvara kratkoročan pritisak na stambeni fond. Berlin se također mora baviti integracijom rastuće strane populacije (sada 24% stanovnika reuters.com) – ako integracija zakaže, to bi moglo dovesti do socijalnih problema u određenim četvrtima, što može utjecati na poželjnost nekretnina. Dosad je raznolikost bila snaga Berlina, ali za nastavak kohezije potreban je uravnotežen razvoj (radna mjesta, usluge po svim četvrtima).
- Povoljnost i društvena kohezija: Kriza priuštivosti sama po sebi predstavlja izazov – ako previše ljudi više ne može priuštiti život u Berlinu, grad bi mogao izgubiti upravo one kvalitete koje su ga učinile privlačnim (mlada kreativna energija, poduzetnici start-upova, itd.). Već su se neke obitelji s nižim prihodima i umjetnici preselili u okolni Brandenburg ili druge gradove, jer im je Berlin postao preskup. Ako se to ubrza, Berlin bi se mogao suočiti s nedostatkom radne snage u ključnim sektorima (učitelji, radnici u uslugama) koji si ne mogu priuštiti stanovanje. Društvena kohezija može biti ugrožena kada nejednakost u pristupu stanovanju postane ekstremna. Politički pritisak za drastične intervencije (poput referenduma 2021.) simptom je toga. Stoga, izazov za Berlin je osigurati dovoljno pristupačnog stanovanja da bi se očuvala raznolikost stanovništva – što nije jednostavan zadatak, jer tržišne sile same po sebi to ne omogućuju.
- Globalni faktori: Svjetska ekonomska i geopolitička događanja također predstavljaju rizike. Geopolitičke napetosti (na primjer, rat u Ukrajini) već su utjecale na cijene energije i inflaciju, što neizravno utječe na nekretnine kroz poskupljenja. Daljnja nestabilnost u Europi mogla bi smanjiti povjerenje investitora u tržišta nekretnina ili preusmjeriti strani kapital drugdje investropa.com investropa.com. Također, na ugled i potražnju u Berlinu mogu utjecati globalni trendovi poput rada na daljinu – ako više tvrtki omogući potpuni rad na daljinu, manje će se ljudi morati seliti u velike gradove, što bi moglo usporiti rast potražnje. S druge strane, ako se Berlin nastavi profilirati kao tehnološki i istraživački centar, mogao bi tu promjenu lakše prebroditi od gradova fokusiranih isključivo na financijski sektor.
- Klimatske promjene i zahtjevi održivosti: Nova klimatska pravila (npr. obveze energetske učinkovitosti) mogla bi učiniti neke starije zgrade zastarjelima ili zahtijevati skupe obnove, što predstavlja rizik za vlasnike tih nekretnina. Berlin se također mora nositi s posljedicama klimatskih promjena: topliji ljetni mjeseci (toplinski valovi do 39°C posljednjih godina berlin.de) vrše pritisak na gradsku infrastrukturu i mogli bi zahtijevati prilagodbu zgrada (rashladni sustavi, izolacija). Nekretnine koje nisu prilagođene klimatskim promjenama mogle bi s vremenom izgubiti na vrijednosti. Grad podiže zelene standarde (npr. obveza zelenih krovova na novogradnjama), što može povećati početne troškove, ali je nužno za dugoročnu održivost.
- Trend kretanja cijena stambenih nekretnina: Većina prognoza predviđa da će cijene kuća i vrijednosti stanova u Berlinu bilježiti umjeren godišnji rast u rasponu od 3–5% godišnje u narednih nekoliko godina investropa.com investropa.com. To je potkrijepljeno temeljnim nesrazmjerom ponude i potražnje – sve dok Berlin ne izgradi dovoljno stambenih jedinica za svoju rastuću populaciju, pritisak na rast cijena neće jenjavati investropa.com investropa.com. Međutim, doba dvoznamenkastih godišnjih skokova cijena vjerojatno je zasad završeno, što je obuzdano višim kamatnim stopama i osjetljivošću kupaca. U kratkoročnom razdoblju (2025.–2026.), očekuje se da će postojeće cijene nekretnina postupno nadoknaditi pad iz 2023. godine, te da će do 2026. možda dosegnuti razine iz 2022. godine. Cijene novogradnje mogle bi čak nadmašiti prosjek ako volumen izgradnje ostane nizak (manja ponuda) – neka predviđanja navode kako bi energetski učinkovite novogradnje mogle snažno poskupjeti (jedna spekulativna prognoza čak spominje rast vrijednosti do 130% kroz desetljeće za zelene projekte) investropa.com, premda to djeluje optimistično. Konzervativnije stajalište istraživača Deutsche Banke sugerira da je tržište stambenih nekretnina u Berlinu trenutno blizu fer vrijednosti i da će rasti otprilike u skladu s prihodima u budućnosti (pod uvjetom da se ne vrate izuzetno jeftini krediti) dbresearch.com.
- Prognoza najamnina: Očekuje se nastavak rasta najamnina. U kratkom roku, nagli rast bi mogao oslabiti – skok od 12% u 2024. godini bio je izniman cbre.de, djelomično odražavajući nadoknadu nakon pandemije i posljedice nakon Mietendeckela. U budućnosti se rast najamnina može usporiti na visoke jednoznamenkaste ili srednje jednoznamenkaste stope godišnje, osobito kako najmoprimci dosežu granice priuštivosti. Ipak, s 0,9% slobodnih stanova i tisućama novih stanovnika svake godine, čak i konzervativni scenariji predviđaju rast najamnina od dodatnih ~3–5% godišnje u srednjem roku. Do 2030. godine prosječna tražena najamnina u Berlinu lako bi mogla doseći 18–20 €/m² ako se trenutni trendovi nastave. Jedino što bi moglo umiriti inflaciju najamnina je značajan porast broja stanova ili jača regulacija najamnina. Potonje (produženje mjere ograničenja rasta najamnina) već je na snazi do 2029., no kao što je navedeno, ne odnosi se na novogradnje niti u potpunosti zaustavlja rast najamnina pri promjeni stanara. Stoga prognoza najamnina ostaje daljnji uzlazni trend, uz potencijalne povremene pauze u slučaju pogoršanja gospodarskih prilika. Sve to zadržava fokus na priuštivosti stanovanja u Berlinu u doglednoj budućnosti.
- Prognoza ponude: Što se tiče izgradnje, berlinski cilj od 20.000 novih jedinica godišnje izgleda zahtjevno u sljedeće 2–3 godine zbog trenutnog zastoja u graditeljstvu. Tijekom 2024. vjerojatno će biti završeno manje jedinica nego 2023., možda oko 15.000 jedinica, s obzirom na pad broja građevinskih dozvola u 2022.–2023. Gradske i savezne mjere (Zakon o brzoj izgradnji, subvencije) mogle bi početi davati rezultate do 2026. Ako kamatne stope popuste i inflacija se stabilizira, developeri bi mogli ponovno steći povjerenje za pokretanje projekata, osobito uz poticaj visokih najamnina. Tako je jedan optimističan scenarij da bi Berlin do 2026.–2027. mogao ubrzati na više od 18.000 dovršenih jedinica godišnje. Veliki projekti poput Schumacher Quartiera u Tegelu i Siemensstadta također će postupno dolaziti na tržište od 2027. nadalje, donoseći značajan broj stanova (samo ta dva projekta donose ~12.000 jedinica do sredine 2030-ih). Međutim, čak i u najboljem slučaju, dosegnuti potrebnu razinu ponude kontinuirano je teško – stoga će Berlin vjerojatno još godinama imati nedostatak stanova. Ponuda će se marginalno poboljšati, ali nedovoljno da u potpunosti uravnoteži potražnju, što znači nastavak tržišta u korist vlasnika stanova.
- Trendovi po kvartovima: Očekuje se daljnje približavanje cijena između središnjih i nekih unutarnjih četvrti. Kako središnji Berlin (Mitte, itd.) postaje vrlo skup, sve više kupaca i najmoprimaca okreće se “kvartovima druge razine” poput Weddinga, Moabita, Lichtenberga i Tempelhofa, što povećava cijene u tim područjima. Zapravo, najnoviji podaci pokazuju da neka od najbržih postotnih povećanja cijena bilježe tradicionalno jeftinije četvrti – npr. Wedding i Treptow imali su godišnji rast cijena od oko 5–6% krajem 2024. investropa.com. Ovo će se vjerojatno nastaviti, smanjujući jaz. U međuvremenu, elitna područja zadržat će svoju vrijednost i bilježiti postepeni rast, ali velikih skokova iz prošlosti vjerojatno više neće biti. Kvartovi koji prolaze kroz aktivnu obnovu (na primjer, oko novih prometnih čvorišta ili velikih projekata) mogli bi doživjeti lokalizirane procvate. Obratite pažnju na Pankow (posebno oko novih Pankow/Heinersdorf projekata), Spandau (sa Siemensstadtom, projektima uz Havelufer), te dijelove Marzahn-Hellersdorfa (gdje se planiraju nova prigradska naselja) koji će sve više biti prisutni u berlinskim pričama o nekretninama.
- Izgledi za komercijalne nekretnine: Za urede, 2025.–2026. mogli bi biti razdoblje stabilizacije na novoj ravnoteži (praznine u visokom jednoznamenkastom postotku, povoljniji uvjeti za najmoprimce). Nakon toga, ako berlinski gospodarstvo nastavi stvarati nova poduzeća i dio rada na daljinu se vrati, potražnja za uredima mogla bi porasti. Berlin i dalje raste kao korporativna lokacija (posebno za tehnologiju, medije, kreativne industrije i kao savezna prijestolnica za lobiranjene/NGO aktivnosti). JLL predviđa da bi praznine u berlinskim uredima mogle dosegnuti vrhunac oko 8% u 2025., a zatim polako padati kako se smanjuje broj novih projekata jll.com. Najviši najam za uredske prostore mogao bi čak blago porasti (prognoza ~+1–2% godišnje za najkvalitetnije urede do 2027.) cbre.de. Očekuje se da će nekretnine za prodaju na malo biti stabilne, s oporavkom najma u glavnim ulicama nakon COVID-a, ali bez značajnijeg rasta zbog online konkurencije. Industrijski/logistički sektor ostat će svijetla točka (nizak broj praznih prostora, rast najamnina s rastom e-trgovine u berlinskoj metropolitanskoj regiji).
- Makroekonomski čimbenici: Ključni pozitivni nepoznati faktor bio bi ako bi kamate padale brže nego što se očekuje. Neki ekonomisti smatraju da bi ECB mogao smanjiti kamatne stope krajem 2025. godine ako inflacija bude pod kontrolom investropa.com investropa.com. Povoljnije financiranje vjerojatno bi ponovno potaknulo potražnju za kupnjom kao i razvojnu aktivnost u Berlinu, s obzirom na sve nagomilane projekte. To bi moglo dovesti do još jednog manjeg boom ciklusa u cijenama prema kraju 2020-ih (iako vjerojatno blažeg nego u 2010-ima). S druge strane, negativni nepoznati faktor predstavlja moguća recesija ili financijska kriza – što bi privremeno moglo smanjiti potražnju za nekretninama i dovesti do pada cijena. No, Berlin je povijesno bio manje volatilno tržište od mnogih drugih; čak i u krizama, njegova pristupačnost u odnosu na druge prijestolnice pruža određenu zaštitu (investitori traže povoljne prilike, a najmodavci dolaze jer je jeftinije nego u Londonu/Parizu).
- Berlin Hyp & CBRE Izvješće o tržištu stanovanja 2025 (Ključni nalazi o trendovima najamnina i cijena) cbre.de cbre.de
- Investopedia/Investropa Analiza tržišta Berlina 2025 (Podaci o cijenama i prognozama po četvrtima) investropa.com investropa.com
- Guthmann Izvješće o nekretninama u Berlinu Q2 2025 (Podaci o transakcijama i cijenama po četvrtima) guthmann.estate guthmann.estate
- Reuters Vijesti (Stambena kriza i novosti o politikama, studeni 2023) reuters.com reuters.com
- Berlin.de Službena priopćenja (Zakon o gradnji, vijesti o proširenju U7) berlin.de berlin.de
- Arup – detalji projekta Tegel Urban Tech Republic (Urbani razvoj i stambene jedinice) arup.com
- CBRE Izvješće o uredskom tržištu Q1 2025 (Trendovi u poslovnim prostorima) cbre.de cbre.de
- Dodatni podaci iz statistike Senata Berlina, JLL-a i Deutsche Bank Researcha o ponudi stanova i cijenama investropa.com dbresearch.com.
Neukölln
Neukölln, nekoć smatran siromašnijom radničkom četvrti, brzo se pretvorio u “nadolazeći” distrikt. Posebno sjeverni Neukölln (područja uz granicu s Kreuzbergom, često zvana “Kreuzkölln”) posljednjeg je desetljeća privukao umjetnike, studente i mlade imigrante, privučene (nekad) pristupačnom cijenom zakupa i živopisnom multikulturalnom scenom. Kao rezultat toga, cijene u Neuköllnu značajno su porasle – prosječne cijene stanova su oko 4.300–4.400 € po m² guthmann.estate (s manje od 2.500 € prije deset godina). To je još uvijek među nižim cijenama u središnjem Berlinu, što Neukölln čini relativno pristupačnim, ali se razlika smanjuje. Kvartovi Körnerkiez i Reuterkiez su žarišta gdje prevladavaju kafići, barovi i kreativni studiji. Tražene najamnine u trendi dijelovima Neuköllna sada prosječno iznose oko 13 € po m² investropa.com, iako dugogodišnji stanovnici plaćaju mnogo manje. Južnije i istočnije u Neuköllnu (Britz, Rudow itd.) stanovanje postaje više prigradsko, s nižim najamninama i ponekim obiteljskim kućama. Neukölln se suočava i s tipičnim izazovima gentrifikacije: sukobom između novopridošlih stanovnika s većim primanjima i dugogodišnjih stanovnika s nižim prihodima. Gradska vlast Berlina proglasila je nekoliko Milieuschutz područja u Neuköllnu – zone sa posebnim zaštitama od luksuznih renovacija i iseljavanja najmoprimaca. Što se tiče razvoja, veliki projekti su ograničeni, no kvart bi mogao profitirati od nove infrastrukture: planirano produljenje U7 podzemne željeznice do novog BER aerodroma započinje iz Rudowa u Neuköllnu, što bi do 2035. moglo značajno poboljšati povezanost berlin.de. Dodatno, blizina Neuköllna nekadašnjoj zračnoj luci Tempelhof (danas javni park) znači da bi mogao profitirati ako se taj golemi otvoreni prostor djelomično razvije (trenutni zakon, zbog referenduma iz 2014., ipak zadržava Tempelhof kao park). Sve u svemu, Neukölln 2025. godine primjer je kvarta u brzom razvoju: još uvijek jedan od pristupačnijih urbanih dijelova Berlina, ali sve više trendovski i pritisnut rastom stanarina.
Friedrichshain
Friedrichshain, administrativno povezan s Kreuzbergom, dinamična je četvrt koja spaja grubu prošlost s brzim razvojem. Bio je dio Istočnog Berlina i još uvijek ima mnogo stambenih blokova iz komunističkog razdoblja (Plattenbau) na svojim rubovima, ali i prekrasne zgrade s prijelaza stoljeća u područjima poput Boxhagener Platz. Tijekom posljednjih godina, Friedrichshain je postao mladenačko, kreativno središte, poznat po svom noćnom životu (RAW Gelände, techno klubovi) i rastućoj tehnološkoj sceni. Cijene nekretnina su porasle u skladu s time – srednje vrijednosti su otprilike 5.900 € po m² guthmann.estate, slično kao u Kreuzbergu. Popularnost četvrti očituje se u velikoj rotaciji stanova: Friedrichshain se dosljedno nalazi među vodećim četvrtima po broju prodanih stanova godišnje guthmann.estate guthmann.estate. Na tržištu najma, tražene cijene su u prosjeku oko 16 € po m² investropa.com, dok novi premium stanovi (na primjer, u razvoju uz rijeku) idu još više. Glavni pokretač rasta u Friedrichshainu je razvoj Mediaspree uz rijeku Spree. Ovaj projekt je transformirao bivša industrijska zemljišta uz rijeku u modernu poslovnu četvrt s uredima za korporacije poput Amazona, Zalanda i Mercedes-Benza, uz nove luksuzne stanove i Mercedes-Benz Arenu. Priljev tvrtki stvorio je tisuće radnih mjesta i povećao potražnju za stanovima u blizini. Istovremeno, Friedrichshain zadržava kontrakulturni duh – skvotovi i alternativni prostori (poput Rigaer Straße) i dalje postoje, iako pod pritiskom. Četvrt također ima dobar prometni položaj (Ostkreuz i Warschauer Straße su važna prometna čvorišta). Budući projekti uključuju prenamjenu povijesnih Frankfurter Tor tornjeva i dogradnje u području oko East Side Gallery. Razvoj Friedrichshaina je brz – on je minijatura berlinske transformacije, ravnoteža razvoja i otpora zajednice. Investitori u nekretnine ga gledaju kao područje s velikim potencijalom (mnogi projekti stanova za prodaju ciljaju ulagače i strane kupce), dok lokalna vlast pokušava zadržati djelomičnu pristupačnost stanova kroz kvote socijalnog stanovanja u novim građevinama.
Dinamika tržišta najma
Berlin je već dugo poznat kao “grad podstanara”, a 2025. to vrijedi više nego ikada – oko 85% berlinskih kućanstava iznajmljuje svoj dom, a ne posjeduje ga reuters.com. Ova iznimno visoka stopa podstanara (jedna od najviših u svijetu) oblikuje gradske stambene politike i politiku. Evo glavnih dinamika berlinskog tržišta najma:
Zakoni o ograničenju najamnine i zaštita stanara: Njemačka općenito ima snažnu zaštitu stanara, a Berlin posebno provodi politike koje štite najmodavce od naglog povećanja najamnina. Savezni Mietpreisbremse (kočnica najamnina) ograničava cijenu najma kod novih ugovora na 10% iznad lokalnog Mietspiegel (službeni indeks najamnina) u područjima s velikom potražnjom – Berlin je u potpunosti pokriven ovom regulacijom. U lipnju 2025. njemački Bundestag produžio je ovaj zakon o kontroli najamnina do kraja 2029. ainvest.com. Dodatno, Berlin održava uredbu kojom se povećanja najamnina tijekom najma ograničavaju na 15% u tri godine (umjesto nacionalnih 20%), a grad je nedavno predložio smanjenje tog ograničenja na 11% kako bi dodatno ublažio pritisak ibb.de. Berlin ima i prostanarske zakone o iseljenju – iseljenje radi osobne potrebe ili manjih prekršaja vrlo je teško, a stanari često imaju ugovore na neodređeno vrijeme. Ove mjere, iako sprječavaju drastične skokove najamnina za postojeće stanare, dovele su do ranije spomenutog dvostrukog tržišta: dugoročnim stanarima cijene najma ostaju umjerene, dok novi najmoprimci plaćaju znatno više (jer granica od 10% omogućuje porast najamnina, a mnoge jedinice su izuzete zbog opsežne modernizacije ili prvog iznajmljivanja nakon 2014.).
Berlin je postao poznat po tome što je pokušao uvesti znatno strožu politiku: “Mietendeckel” zamrzavanje najamnina, državni zakon donesen u veljači 2020. kojim su zamrznute ili čak smanjene najamnine za većinu stanova. Dok je bio na snazi, Mietendeckel je zapravo smanjio najamnine u prosjeku za 7,8% reuters.com. No, politiku je u travnju 2021. poništio njemački ustavni sud (odlučivši da pokrajina nema ovlasti nadjačati savezni zakon u tom području). Tijekom svojih 14 mjeseci, ograničenje najamnine također je dovelo do pada broja dostupnih oglasa za najam za 30% reuters.com jer su mnogi najmodavci povukli stanove s tržišta. Nakon ukidanja Mietendeckela, najamnine su opet porasle, doprinoseći skoku traženih najamnina u 2022.–2024. Njegovo nasljeđe upozorava: stroga kontrola cijena bez povećanja ponude može smanjiti troškove nekima, ali povećava rizik od nestašica za druge reuters.com reuters.com.
Podstanari vs. Vlasnici stanova: Niska stopa vlasništva nad stanovima u Berlinu (otprilike 15–20%) znači da je većina stanovnika izložena tržištu najma. Kultura najma je prihvaćena u Njemačkoj, a u Berlinu je to norma generacijama. To ima političke implikacije: podstanari čine veliki glasački blok, a pitanja poput kontrole najamnine, socijalnog stanovanja pa čak i oduzimanja stanova velikim stanodavcima imaju značajnu podršku. Također, to znači da promjene najamnina izravno utječu na troškove života velikog dijela stanovništva. Jaz između najma i vlasništva donekle se smanjio – s višim kamatama, stariji scenarij u kojem je kupnja često bila jeftinija od najma (na mjesečnoj osnovi) manje je jasan. U 2024., prosječna najamnina po m² (~15,8 €) značila je prinos od oko 3–4%, što je u nekim slučajevima kupovinu uz hipoteku (po kamatama ~3–4%) činilo financijski smislenom za one koji su si mogli priuštiti učešće investropa.com investropa.com. Međutim, mnogi podstanari u Berlinu ne mogu lako postati vlasnici zbog visokih cijena nekretnina i poreza na transakcije.
Pristupačnost najma i socijalno stanovanje: Brz rast najamnina premašio je rast prihoda – najamnine u Berlinu porasle su za ~44% u posljednjih sedam godina, dok su prosječne plaće porasle samo ~30% reuters.com reuters.com. Opterećenje troškovima stanovanja sve je veća briga, osobito za građane s nižim prihodima i mlađe stanovnike. Berlinski je senat poduzeo određene mjere: upravlja državnim stambenim poduzećima (oko 300.000 stanova ukupno) koja nude stanarine ispod tržišta i obvezala su se ograničiti rast najamnina. Zapravo, do kraja 2023. državna stambena poduzeća provodila su dobrovoljno zamrzavanje povećanja najamnina za postojeće stanare ibb.de. Berlin također ovisi o saveznim subvencijama za socijalno stanovanje, iako se fond stanova s reguliranim najamninama značajno smanjio od 1990-ih do danas. Nova izgradnja socijalnih stanova znatno je ispod ciljeva; primjerice, cilj od 5.000 novih subvencioniranih stanova godišnje nije ostvaren posljednjih godina, što dovodi do kontinuiranog neto gubitka pristupačnih jedinica kako stare izlaze iz regulacije wsws.org (kako se navodi u nekim izvještajima). Grad pokušava potaknuti razvoj zadruga i alternativnih modela stanovanja, ali visoki troškovi zemljišta i njih ometaju.
Inicijative stanara: Berlinski najmoprimci poznati su po svojoj aktivističkoj orijentaciji. Godine 2021. referendumom je 59% birača podržalo prijedlog da se ekspropriraju veliki korporativni stanodavci (oni s više od 3.000 stanova) i njihova imovina pretvori u javni stambeni fond. U 2023. stručno povjerenstvo zaključilo je da je takva eksproprijacija u načelu pravno moguća lw.com, no novoizabrana berlinska vlada (koalicija CDU-a i SPD-a iz 2023.) bila je neodlučna u njezinoj provedbi. Izgledi da grad socijalizira do 240.000 stanova (od tvrtki poput Vonovia ili Deutsche Wohnen) ostaju neizvjesni – radi se o radikalnoj ideji na koju motre i drugi gradovi diljem svijeta, ali suočava se s ustavnim, financijskim i političkim preprekama. Ipak, referendum odražava očaj najmoprimaca suočenih sa sve višim najamninama. Manje dramatično, kvartovske udruge u mnogim dijelovima grada zagovaraju “Milieuschutz” zone očuvanja, koje ograničavaju luksuzne preinake i gradu daju pravo prvokupa zgrada koje su na prodaju (kako bi ih preprodali neprofitnim organizacijama ili državnim poduzećima, a ne špekulativnim investitorima). Od 2025. Berlin ima više od desetak takvih zaštićenih područja, uključujući dijelove Kreuzberga, Neuköllna, Friedrichshaina itd.
Ukratko, berlinski tržište najma jedno je od velike potražnje, snažnog pritiska na priuštivost i snažne zaštite najmoprimaca koja se ponekad sudara s tržišnim realnostima. Mjere kontrole najamnina pomažu da mnogi stanovi ostanu jeftini (prosječna zatečena najamnina u Berlinu još uvijek iznosi oko 6–9 €/m² u mnogim slučajevima cbre.de), ali iste te mjere, u kombinaciji s malom ponudom, pridonose nestašici dostupnih stanova i rastu cijena u nereguliranom segmentu. Grad neprestano pokušava održati ravnotežu između zaštite stanara i poticanja ulaganja u novu stambenu izgradnju.
Vladina politika i regulative
Vladine intervencije igraju ključnu ulogu na berlinskom tržištu nekretnina, rješavajući sve od uskih grla u gradnji do priuštivosti najamnina. Nekoliko nedavnih političkih mjera u razdoblju 2024.–2025. oblikuje tržište:
Inicijative za izgradnju stanova: Prepoznajući ozbiljan nedostatak stambenog prostora, vlada savezne države Berlin (Senat) usvojila je u prosincu 2024. veliki zakonodavni paket poznat kao „Zakon o bržoj izgradnji” (Schneller-Bauen-Gesetz) berlin.de. Ovaj zakon predstavlja najopsežniju reformu građevinskih i urbanističkih propisa u Berlinu od ujedinjenja. Cilj mu je smanjiti birokraciju i ubrzati razvoj kroz: reorganizaciju nadležnosti za odobrenja između gradskih četvrti i države, uvođenje kraćih rokova za dozvole, olakšavanje pravila za nadogradnju postojećih zgrada i omogućavanje jednostavnije prenamjene potkrovlja i poslovnih prostora u stanove berlin.de schick-immobilien.de. Kako je izjavio senator za izgradnju Christian Gaebler (SPD): „Stambeno pitanje je središnje društveno pitanje našeg vremena… Gradnja mora postati brža, jeftinija i lakša za planirati” berlin.de. Cilj je povećati godišnji broj završenih stanova, koji zaostaje za ciljem (Berlin je dosegao samo oko 17.000 u 2022. i 2023., što je ispod cilja od 20.000+). Nadaju se da će skraćivanjem vremena odobravanja i smanjenjem složenosti više projekata – posebno od strane privatnih investitora i neprofitnih organizacija – krenuti naprijed unatoč visokim troškovima izgradnje. Podaci s početka 2025. pokazuju blagi porast izdanih dozvola, no utjecaj Zakona o bržoj izgradnji očekuje se tek s vremenom (vjerojatno 2026. i nadalje) investropa.com.
Na saveznoj razini, njemačka vlada je krajem 2023. najavila paket pomoći za sektor gradnje od 45 milijardi eura reuters.com. To uključuje subvencije, smanjeni PDV za novogradnje stambenih objekata i poboljšane poticaje za amortizaciju najamnog stanovanja. Dodatno, programi subvencioniranja kamata putem državnih banaka (KfW krediti) imaju za cilj učiniti financiranje jeftinijim za energetski učinkovitu novogradnju. Ove mjere namijenjene su suzbijanju pada aktivnosti u sektoru izazvanog visokim kamatama i insolventnošću izvođača 2022.–2024. reuters.com. Berlin, kao veliki grad u rastu, ima koristi od nacionalnih mjera, iako faktori na terenu poput dostupnosti zemljišta i kvalificirane radne snage također igraju značajnu ulogu.
Propisi koji utječu na kupce i stanodavce: Osim ranije spomenutih kontrola stanarina, drugi regulatorni faktori utječu na tržište Berlina. Porez na prijenos nekretnina u Berlinu iznosi 6% (jedan od najviših u Njemačkoj), što predstavlja značajan trošak za kupce (na saveznoj razini se raspravlja o smanjenju ili ukidanju ovog poreza za kupce prvi put, ali još nije došlo do promjene). Stanodavci u Njemačkoj moraju poštovati stroga pravila energetske učinkovitosti: od 2024. najlošiji sustavi grijanja moraju se unaprijediti, a Berlin ima i lokalne CO₂ naknade za stanodavce zbog slabo izoliranih zgrada. Ovi ekološki propisi mogu povećati troškove za vlasnike zgrada, što može odvratiti neke manje stanodavce, ali i potaknuti interes za obnovom i zelenim ulaganjima u gradnju.
Drugo područje politike su prostorno planiranje i uporaba zemljišta: Berlinski Senat u 2025. priprema novi plan korištenja zemljišta kojim će se prenamijeniti dodatna područja za stanovanje, uključujući nekoliko komercijalnih zona i neiskorištenih prostora. Grad navodi da je identificirao kapacitet za oko 130.000 novih stanova unutar svojih granica (kroz popunjavanje, prenamjene itd.) reuters.com reuters.com. Značajan primjer je u tijeku rasprava o izgradnji na rubovima Tempelhof polja (velikog centralnog parka na mjestu stare zračne luke) – dok je glavno polje zaštićeno, dužnosnici predlažu gradnju na okolnim površinama za stvaranje tisuća stanova. Ovo ostaje kontroverzno. Slično, Berlin pregovara s saveznom vladom o preuzimanju i razvoju pojedinih neiskorištenih saveznih zemljišta u gradu (željeznički kolodvori itd.).
Nadzor nad stranim ulaganjima: Njemačka je posljednjih godina pooštrila nadzor stranih ulaganja za stratešku imovinu, ali tipične transakcije nekretninama nisu ograničene (osim ako vrlo veliki portfelji ne izazovu zabrinutost). U Berlinu su interes pokazali strani državni fondovi i tvrtke za komercijalnu imovinu, što se uglavnom pozdravlja kako bi se popunile praznine u financiranju razvoja. Međutim, ako se ponovno pokrene rasprava o eksproprijaciji, to bi moglo smanjiti apetit međunarodnih ulagača zbog percipiranog političkog rizika.
Političke promjene: U travnju 2023. Berlin je dobio novu vladajuću koaliciju (promjena s ljevice na savez SPD/CDU). To je dovelo do suptilnih promjena u tonu politike: nova vlada je nešto više naklonjena tržištu – primjerice, skeptičnija je prema ishodu referenduma o eksproprijaciji iz 2021., preferirajući izgradnju umjesto oduzimanja imovine. Također je naglasila ubrzavanje izgradnje u odnosu na širenje regulacije najamnina. Ipak, koalicija nastavlja s brojnim programima zaštite stanara koje je pokrenula prethodna vlada, pa čak i podržava lobiranje na saveznoj razini za strože kočnice najamnina i zaštitu od deložacije ibb.de reuters.com. Dakle, postoji kontinuitet politike u zaštiti najmodavaca, ali s novim naglaskom na suradnji s investitorima i developerima (javnim i privatnim) kako bi se povećala ponuda.
Sažetak regulatornog okruženja: Berlin je 2025. snažno regulirano tržište u pogledu najma (s produženim kontrolama najamnina i snažnim pravima stanara), ali se kreće prema deregulaciji i poticanju strane proizvodnje (brže dozvole, subvencije za izgradnju) kako bi se riješio nedostatak stambenog prostora. Za developere, okruženje je izazovno, ali uz sve veću podršku – grad čak pojednostavljuje vlastite procese, npr. digitalizira prijave za dozvole i određuje zone ubrzane stambene izgradnje. Za najmodavce i investitore, berlinske politike su mješavina štapa i mrkve: s jedne strane ograničenja najamnine i potencijalne buduće intervencije, ali i stalna potražnja, rastuće najamnine i javna predanost stanovanju koja signalizira dugoročnu potrebu za njihovim sudjelovanjem.
Trendovi stranih ulaganja
Berlinsko tržište nekretnina, koje je nekoć bilo područje lokalnih aktera, u posljednjem je desetljeću postalo globalizirano – privlačeći strane ulagače od velikih institucionalnih fondova do individualnih kupaca. U 2025. apetiti stranih ulagača u Berlinu pokazuju nijansiranu sliku:
Na stambenoj strani, međunarodni kupci vide Berlin kao relativno pristupačnu europsku prijestolnicu s potencijalom za rast. Cijene nekretnina u središnjem Berlinu (oko 7.000 €/m²) i dalje su niže nego u Parizu (~11.500 €) ili Londonu, što ga čini privlačnim za strance koji traže povećanje vrijednosti kapitala investropa.com investropa.com. Investitori iz zemalja poput Italije, Francuske, Skandinavije i Ujedinjenog Kraljevstva bili su aktivni u kupnji stanova u Berlinu, bilo kao ulaganja za najam ili kao pieds-à-terre. Zanimljivo, Berlin je na radaru institucionalnih stambenih investitora (mirovinski fondovi, itd.), no neki su pauzirali akvizicije zbog visokih kamatnih stopa. Međutim, manji strani investitori – poput poduzetnika i iseljenika – nastavljaju kupovati stanove u modernim četvrtima. Četvrti poput Mitte, Kreuzberg, pa čak i sve popularnijeg Neuköllna bilježe značajnu potražnju stranaca, što dodatno pridonosi rastu cijena investropa.com investropa.com. Ovi kupci često su privučeni kulturnim ugledom Berlina i očekivanjem dugoročnog rasta kako grad gospodarski sazrijeva.
U komercijalnom sektoru, Berlin je prije 2020. bio žarišna točka prekograničnih ulaganja, posebno za uredske i tehnološke nekretnine. Nakon pandemije i uslijed strožih globalnih monetarnih uvjeta, strana ulaganja su se smanjila. Njemačka općenito prolazi kroz pad – u 2023. strani investitori činili su samo 37% volumena komercijalnih nekretnina, što je najniže u posljednjem desetljeću reuters.com. Početkom 2024. udio stranih investitora pao je dodatno na ~35% reuters.com budući da su mnogi američki i azijski investitori ostali po strani. Razlozi uključuju visoke troškove zaštite od valutnog rizika (zbog razlike u kamatnim stopama) i percepciju stagnacije njemačkog gospodarstva (“bolesnik Europe” narativ) reuters.com reuters.com. Konkretno za Berlin, velikih transakcija bilo je manje, a prinosi su morali rasti kako bi privukli investitore natrag. Neki strani fondovi koji su ciljali sektor najma stanova u Berlinu čak su se povukli, prestrašeni regulatornim rizicima poput zamrzavanja najamnina iz 2020.
Unatoč tome, nije sav strani kapital napustio tržište. Berlin i dalje ostaje vrlo atraktivan za određene segmente: nekretnine u komercijalnom sektoru pokretanom tehnologijom (npr. laboratoriji za biotehnologiju, podatkovni centri) i hotelijerstvo/turizam privlače interes specijaliziranih međunarodnih investitora koji vjeruju u rast turizma i startupova u Berlinu. Investitori s Bliskog istoka i iz Azije tradicionalno su skloni berlinskim hotelima (na primjer, neki vrhunski hoteli su u vlasništvu singapurskih ili katarskih investitora). Također, nakon Brexita, neki britanski investitori Berlin su promatrali kao alternativu za europsko uporište. Također postoji mali, ali primjetan priljev bogatstva iz nestabilnih regija – primjerice, neki imućni pojedinci iz Turske, Rusije i nedavno Hong Konga kupili su nekretnine u Berlinu kao sigurna utočišta.
Izravna strana ulaganja u razvojne projekte također su trend: međunarodni investitori (iz Europe ili čak Kine) sudjeluju u velikim berlinskim projektima. Primjerice, primjetna je aktivnost grupe izraelskih investitora na tržištu stanova u Berlinu; austrijski i švicarski fondovi također često financiraju gradnju u Berlinu. Novi projekt Siemensstadt Square (velika obnova u Spandauu) podržava Siemens (njemački), ali također traži međunarodne suinvestitore za stambene dijelove rcrwireless.com globalconstructionreview.com.
Jedna od značajnih promjena u 2025. je da su globalni ulagači postali izbirljiviji: preferiraju jezgrene, dobro locirane nekretnine u Berlinu (koje se smatraju niskorizičnima zbog trajne potražnje), dok je sekundarne nekretnine teže prodati. Neki strani kupci traže prilike za kupnju u financijskim poteškoćama uslijed korekcije tržišta – na primjer, američke tvrtke privatnog kapitala prate hoće li koji berlinski investitori ili vlasnici zbog financijskog pritiska prodavati imovinu uz popuste. Dosad je prodaja imovine po hitnim, niskim cijenama u Berlinu bila ograničena, djelomično zato što vlasnici očekuju da će temeljni pokazatelji grada ponovno podići vrijednosti.
Ukratko, strana ulaganja u berlinske nekretnine ostaju značajna, ali prigušena. Dugoročna priča Berlina – rastući glavni grad s rastućim međunarodnim ugledom – i dalje privlači prekogranični interes, osobito iz europskih susjednih zemalja. No, kratkoročni ekonomski i financijski izazovi natjerali su brojne velike ulagače u stanje čekanja. Ako kamatne stope počnu padati (što se predviđa za kraj 2025.), može se očekivati novo jačanje stranog kapitala koji želi „kupiti na dnu” u Berlinu, s obzirom na to da su cijene i dalje otprilike 8–9% ispod vrhunca za postojeće nekretnine investropa.com investropa.com. Doista, iskusni međunarodni ulagači vide 2025. kao potencijalno dobar trenutak za ulazak nakon korekcije iz 2023. investropa.com. Oni koji sada ulažu mogu imati koristi od manje konkurencije i saznanja da nestašica stanova u Berlinu i ekonomska otpornost grada stvaraju čvrste temelje za budući prinos.
Infrastruktura i urbani razvoj
Nadogradnje infrastrukture i projekti urbanog razvoja u Berlinu duboko utječu na tržište nekretnina otvarajući nova područja za ulaganja i poboljšavajući povezanost. Nekoliko ključnih razvojnih projekata i njihovih utjecaja opisano je u nastavku:
1. Nova infrastruktura mobilnosti: Berlin je usred značajnih planova za proširenje javnog prijevoza. Grad i okolna država Brandenburg odobrili su produženje U-Bahn linije U7 do Zračne luke Berlin-Brandenburg (BER) na jugoistoku berlin.de berlin.de. Ovo produženje od otprilike 8 km, čiji je završetak planiran oko 2035. godine, integrirat će distrikte poput Neukölln/Gropiusstadt i predgrađe Schönefeld izravnije u U-Bahn mrežu. Projekt se smatra ključnim, ne samo za pristup zračnoj luci, već i za otvaranje novih stambenih područja duž rute – poboljšani prijevoz može podržati potencijalno “desetke tisuća” novih stanovnika i radnih mjesta berlin.de. Za nekretnine to znači da bi područja koja se trenutno smatraju perifernima mogla doživjeti porast vrijednosti kako se projekt bude razvijao. Slično tome, i druga proširenja U-Bahn mreže koja se razmatraju (U3 do Mexikoplatza, U8 do Märkisches Viertel, itd. berlin.de) te oživljavanje pruge Siemensbahn S-Bahn u Spandau daju naslutiti razvoj u svojim koridorima (npr. budući rast Siemensstadta uvelike ovisi o ponovnom pokretanju te željezničke pruge do 2029.).
Dodatno, Berlin je dovršio ili dovršava nekoliko proširenja tramvajskih linija (osobito širenje tramvajske usluge u zapadnim dijelovima grada koji je povijesno nisu imali). Primjerice, produženje tramvajske linije do nove glavne postaje nedavno je završeno (što je povećalo vrijednost Europacityja), a postoje i planovi za nove tramvajske pravce prema gusto naseljenim područjima poput Neuköllna i Steglitza. Ova poboljšanja prijevoza općenito povećavaju atraktivnost nekretnina u prigradskim četvrtima skraćujući vrijeme putovanja do centra grada.
S druge strane cestovne infrastrukture, kontroverzan je projekt daljnjeg produženja A100 gradske autoceste kroz Friedrichshain. Ako se izgradi, prolazit će tunelom ispod ili presijecati dijelove istočnog Berlina, što bi moglo utjecati na obližnje nekretnine zbog poboljšanog pristupa automobilima, ali i zabrinutosti zbog buke/urbane slike. Plan je trenutačno u razmatranju (uključujući opciju tunela ispod zemlje) ground.news, ali još nije donesena konačna odluka. Ako krene u realizaciju, područja poput Treptow-Friedrichshaina mogla bi doživjeti promjene u prometnim obrascima što bi utjecalo na nekretnine (potencijalno pozitivno za komercijalnu logistiku, negativno za kvalitetu stanovanja ako se gradi iznad zemlje).
2. Prenamjena bivših aerodroma: Zatvaranje gradskih aerodroma u Berlinu oslobodilo je goleme površine zemlje za prenamjenu. Glavni primjer je Berlin-Tegel (TXL), bivši aerodrom sjeverozapadno od grada koji je zatvoren krajem 2020. godine. Lokacija Tegel, površine 500 hektara, transformira se u “Berlin TXL – Urban Tech Republic”, futurističku četvrt mješovite namjene tegelprojekt.de. Planovi uključuju veliki istraživački i industrijski park za urbane tehnologije, kao i novu ekološki prihvatljivu stambenu četvrt nazvanu Schumacher Quartier s više od 5.000 novih stanova u planu zukunftsorte.berlin arup.com. Ovo je jedan od najambicioznijih brownfield projekata u Europi. Utjecaj na nekretnine bit će značajan: okolna područja (Tegel, Reinickendorf) trebala bi postati atraktivnija jer se na lokaciji TXL pojavljuju novi stanovi, parkovi i tehnološki poslodavci. Već sada očekivanje projekta podiže vrijednost nekretnina u tom kraju. Prva stambena izgradnja očekuje se do sredine – kasnih 2020-ih, a realizacija će se nastaviti fazno u 2030-ima. Slično tome, područje zračne luke Tempelhof (zatvorena 2008.) uglavnom je otvoren park po javnom nalogu, ali grad razvija rubove za javne svrhe i moguće stambene projekte u budućnosti. Bilo kakva promjena statusa Tempelhofa (malo vjerojatna prije 2026. zbog prijašnjeg referenduma) mogla bi trenutačno otvoriti centralne površine za desetke tisuća stanova – što bi promijenilo igru – no zasad je to više potencijal nego konkretan plan.
3. Glavne zone urbane prenamjene: Berlin ima nekoliko označenih velikih razvojnih zona koje mijenjaju kartu nekretnina u gradu:
4. Infrastruktura za klimu i kvalitetu života: Berlinski napori za održivi urbani razvoj također utječu na tržište nekretnina. Grad proširuje biciklističku infrastrukturu (planirano je stotine kilometara biciklističkih staza) i uvodi niskoeemisijske zone koje bi s vremenom mogle ograničiti starija vozila – ti napori čine guste središnje dijelove ugodnijima za život i mogu povećati njihovu poželjnost (što se odražava na cijene). Projekti zelenih površina, kao što su proširenja javne mreže parkova i revitalizacija obala rijeka Spree i Havel, poboljšavaju određene stambene mikro-lokacije. Primjerice, prirodna obnova kanala u Moabitu ili park na nekadašnjem željezničkom zemljištu Gleisdreieck u Kreuzbergu, pretvorili su nekad zapuštena područja u popularne stambene zone.
Zaključno, tekući infrastrukturni i razvojni projekti u Berlinu stvaraju nove prilike i uravnotežuju tržište nekretnina u gradu. Poboljšane prometne veze integriraju rubne dijelove grada, što ondje često dovodi do povećanja vrijednosti zemljišta. Masovna prenamjena bivših aerodromskih i industrijskih zona donosi prijeko potreban stambeni i poslovni prostor, iako postupno. Za investitore i kupce važno je pratiti ove projekte – biti ispred vremena (npr. kupnja nekretnine prije izgradnje nove U-Bahn linije ili kampusa) može donijeti značajnu dobit. Ukupni učinak u godinama koje dolaze bit će policentrični Berlin, s nizom novih urbanih središta izvan tradicionalnog centra, čime bi se trebao rasteretiti pritisak na središnje gradske četvrti ravnomjernijom raspodjelom rasta.
Rizici i izazovi na tržištu
Unatoč uglavnom pozitivnim temeljima, berlinsko tržište nekretnina suočava se s nekoliko rizika i izazova koji bi mogli utjecati na njegov razvoj u sljedećim godinama:
U sažetku, iako su temelji berlinskog tržišta nekretnina snažni, ovi rizici zahtijevaju pažljivo upravljanje. Ekonomski i financijski uvjeti imat će važnu ulogu kratkoročno – oporavak ili recesija mogli bi znatno utjecati na tržište. Dugoročno, izazov će biti održati rast koji je inkluzivan i održiv, kako bi Berlin ostao privlačan grad bez istiskivanja stanovništva ili izazivanja destabilizirajućih političkih reakcija. Svi dionici svjesni su ovih problema; njihova reakcija (npr. nastavak političke potpore za stanovanje ili ulaganja u radničke stanove) odredit će koliko će uspješno Berlin ublažiti te rizike.
Prognoze i buduća perspektiva
Gledajući unaprijed, konsenzus među analitičarima je da berlinsko tržište nekretnina nastavlja rasti, ali umjerenijim i održivijim tempom u usporedbi s užurbanim razdobljem rasta od 2015. do 2019. godine. Ovo su ključni elementi budućih očekivanja do kasnih 2020-ih:
Dugoročna perspektiva: U razdoblju od 10 godina očekuje se da će Berlin još više ojačati kao europska metropola. Stanovništvo bi moglo doseći gotovo 4 milijuna stanovnika početkom 2030-ih. Dovršetak velikih projekata (Tegel, Siemensstadt itd.) donijet će nove četvrti tkivu grada. Do 2030. vrijednosti nekretnina u Berlinu možda će i dalje zaostajati za gradovima poput Pariza ili Münchena, ali će razlika vjerojatno biti manja nego danas investropa.com investropa.com. Primjerice, stan u centru Berlina za 7.000 €/m² u odnosu na Pariz 11.500 € — može se zamisliti da bi Berlin do 2030. mogao biti na 9.000–10.000 € ako se trendovi nastave, približavajući se drugim prijestolnicama. Najamnine bi također mogle biti blizu razine zapadnoeuropskih gradova (iako će pritisak politike porasti ako se to dogodi). Očekuje se da će privlačnost Berlina za međunarodne investitore i doseljenike ostati visoka zbog kulturne živosti i rastuće visokotehnološke ekonomije. Izazov grada bit će održivo upravljanje rastom na inkluzivan način.
Zaključno, izgledi za berlinsko tržište nekretnina su oprezno pozitivni: stabilan rast pokretan stvarnom potražnjom, uz svijest o prijašnjim pregrijavanjima i trenutačnim ekonomskim ograničenjima. Ako vlasti uspiju ubrzati gradnju stanova, Berlin bi mogao ostvariti održiviji rast s boljom stopom slobodnih stanova i sporijim rastom najamnina. Ako ne, tržište će ostati zategnuto i skupo, uz sve popratne društvene tenzije. U svakom slučaju, Berlin će sljedećih godina još više prijeći iz svoje prošlosti “siromašnog ali seksi” grada prema zrelijem, skupljem, ali prilika bogatom tržištu — onom koje će investitori i stanovnici pažljivo pratiti kako se razvija berlinhyp.de berlinhyp.de.
Izvori: