Frankfurtsko tržište nekretnina u 2025. godini studija je kontrasta: užaren sektor stanovanja koji se bori s ograničenom ponudom, komercijalni krajolik koji se prilagođava novim radnim trendovima i rastući interes globalnih investitora. Ovo financijsko središte – dom Europske središnje banke – suočava se s rastućom potražnjom i niskom dostupnošću što podiže cijene, čak i dok novi neboderi i održivi projekti mijenjaju njegovu gradsku vizuru. U nastavku analiziramo svaki segment frankfurtskog tržišta nekretnina s trenutnim trendovima, prognozama za sljedeće 3–5 godina, regulatornim utjecajem, prinosima i ključnim područjima na koja treba obratiti pažnju.
Stambene nekretnine u Frankfurtu (vlasničke & najam)
Trenutačno stanje tržišta (2025): Frankfurtsko tržište stanova ostaje tjesno i vrlo konkurentno. Snažna potražnja zbog rastuće populacije i dolaska profesionalaca daleko nadmašuje novu ponudu, održavajući stopu slobodnih stanova na povijesno niskim razinama (ispod 1% u mnogim područjima) investropa.com cbreim.com. Cijene stanova dramatično su porasle u posljednjem desetljeću – više od 60% u odnosu na prije pet godina investropa.com – iako su brza povećanja kamatnih stopa 2022./23. uzrokovala kratkotrajno hlađenje tržišta. U 2023. godini, cijene su lagano pale sa svojeg vrhunca, ali su se od tada stabilizirale i ostale relativno otporne investropa.com. Prosječna cijena po četvornom metru u najprestižnijim četvrtima među najvišima je u Njemačkoj, što odražava status Frankfurta kao financijskog središta i ograničenu dostupnost zemljišta za novu gradnju.
Najamni trendovi: Tržište najma je vrlo tjesno, a vlasnici stanova profitiraju od niske praznine i stalnog rasta najamnina. Naknade u centru grada stalno rastu zbog stalne potražnje i ograničene ponude investropa.com. Tijekom posljednje dvije godine, najamnine su rasle za otprilike 3–5% godišnje, u skladu s nacionalnim trendovima investropa.com. Od 2025., prosječan jednosoban stan iznajmljuje se za oko 1.200 € mjesečno, čime Frankfurt ostaje među najskupljim njemačkim gradovima investropa.com. Neki podaci čak pokazuju blagi pad u odnosu na razinu iz 2023. (prije oko 1.280 € za jednosobni stan), što sugerira da je val novih stanova i lokalne politike za poticanje stanogradnje blago usporio rast najamnina investropa.com. Ipak, potražnja je i dalje veća od ponude, a najmodavci u centru mogu ostvariti premijske najamnine. Bruto prinosi od najma za stambene nekretnine prosječno iznose oko 3,4–3,5% investropa.com – relativno nisko, što ukazuje na visoke vrijednosti nekretnina u odnosu na najamnine. Taj je pad prinosa posebno izražen u centru, gdje su cijene nekretnina rasle brže od najamnina te su prinosi ispod 4% investropa.com investropa.com. Primjerice, između 1990. i 2022. cijene stanova u Frankfurtu skočile su 175%, daleko više od rasta najamnina (~98%) u istom razdoblju, što je rezultiralo prinosima u centru od svega oko 3,6% početkom 2024. investropa.com investropa.com.
Ponuda i razvoj: Nova stambena gradnja je u porastu, ali i dalje ne prati potražnju. Frankfurt je zabilježio porast završetka novih stambenih jedinica od 24% u 2023. investropa.com, a za 2024. procjenjuje se dodatni rast od oko 5% investropa.com. Ovaj građevinski zamah – uključujući velike projekte poput “Wohnquartier Franky” u Gallusu i “Quartier Oststern” u Ostendu (planirano do 2025.) – proširuje stambeni fond investropa.com. Unatoč tome, brzi rast stanovništva (procjenjuje se rast sa ~776.000 u 2023. na preko 827.000 do 2035.) i dalje povećava pritisak na stanovanje investropa.com investropa.com. Dostupno građevinsko zemljište je oskudno, a novi stanovi brzo se prodaju ili iznajmljuju. Urbanistički plan Frankfurta favorizira projekte visoke gustoće i prenamjenu starih ureda u stanove (npr. u četvrtima kao što je Lyoner Quartier u Niederradu), ali to samo djelomično ublažava nestašicu. Zakon o energetskim svojstvima zgrada (GEG), ažuriran 2023. godine, sada postavlja strože zahtjeve energetske učinkovitosti za nove zgrade i sustave grijanja, što utječe na razvoj stanovanja. Graditelji se sve više usredotočuju na energetski učinkovite, “zelene” domove, svjesni da učinkovite nekretnine (klase A/B) već postižu cjenovne premije (vrijednosti energetski učinkovitih domova porasle su oko 2,2% krajem 2023. u odnosu na 2022.) investropa.com investropa.com. Ti ekološki standardi blago povisuju troškove gradnje, ali istovremeno osiguravaju dugoročnu vrijednost i privlače kupce usmjerene na održivost.
Izgled za budućnost (3–5 godina): Očekuje se nastavak pritiska rasta na cijene i najamnine, iako umjerenijim tempom. Mnogi analitičari vjeruju da je korekcija cijena iz 2023. dosegla dno investropa.com. Kako se kamatne stope stabiliziraju i povjerenje kupaca vraća, čvrsti frankfurtski temelji (snažno tržište rada, rast bogatstva) trebali bi ponovno postupno povisivati cijene. Primjerice, istraživanje Deutsche Banka sugerira da će njemačke cijene stanova ponovno rasti od 2025. godine, a Frankfurt bi trebao slijediti taj trend zbog kronične nestašice investropa.com. Najamnine će također nastaviti rasti za oko 3–5% godišnje u nadolazećim godinama investropa.com, osim u slučaju velikog građevinskog booma. Kombinacija velike potražnje i ograničene novogradnje znači da će gradsku jezgru i dalje biti teško dohvatiti za najmodavce; stručnjaci predviđaju daljnji rast najamnina u centru uz veliku konkurenciju za svaku slobodnu jedinicu investropa.com investropa.com. Struktura i sklonosti najmoprimaca mogu se blago mijenjati – primjerice, sve više mladih profesionalaca okreće se mikroapartmanima (kompaktnim, namještenim jedinicama) kao pristupačnoj urbanoj opciji investropa.com investropa.com. Ovaj je trend u porastu jer je Frankfurt od 2011. godine dobio oko 62.500 novih stanovnika, a izgrađeno je samo 14.200 novih stanova, zbog čega su kreativna rješenja malih prostora privlačna doseljenicima investropa.com investropa.com. S druge strane, obitelji koje iznajmljuju ili kupuju stanove sve češće traže predgrađa oko Frankfurta, prihvaćajući duža putovanja na posao za veći i pristupačniji dom investropa.com investropa.com. Taj “urbano-predgrađe” pokret očekuje se da će se nastaviti, čime raste potražnja (i prinosi od najma) u gradovima za dnevne migracije dok obitelji traže više prostora za isti novac investropa.com.
Rasploženje investitora, kupaca i najmoprimaca: Rasploženje u stambenom sektoru je oprezno optimistično. Kupci – posebno oni koji prvi put kupuju – ponovno ulaze na tržište dok se cijene stabiliziraju. Privlačnost Frankfurta i njegova povijesno stabilna aprecijacija (2–6% godišnje na duži rok) ulijevaju povjerenje da je kupnja dobra dugoročna investicija investropa.com investropa.com. Mnogi kupci prvi puta žele zaključati kupnju, potaknuti lagano poboljšanom pristupačnošću i još uvijek podnošljivim kamatnim stopama prema povijesnim standardima investropa.com. Investitori također traže prilike: Frankfurtski prinosi na najam, iako umjereni, sigurniji su od volatilnijih tržišta, a gospodarski rast grada i niska popunjenost sugeriraju pouzdane prihode investropa.com investropa.com. Posebno je značajan porast stranih kupaca – broj nekretnina prodanih međunarodnim kupcima porastao je oko 6% u 2024., kako se stabilnost vratila nakon pada cijena investropa.com investropa.com. Najmoprimci se, s druge strane, suočavaju s pritiskom zbog visokih troškova. Mnogi mladi najmoprimci prilagođavaju se odabirom manjih stanova ili zajedničkim životom (co-living), dok obitelji sve više “voze kako bi si mogle priuštiti” (seleći se dalje iz centra radi pristupačnijeg najma) investropa.com investropa.com. Sveukupno, prevladava osjećaj prihvaćanja da će frankfurtske nekretnine ostati skupe, pa i javni i privatni sektor pokušavaju inovirati – bilo kroz nove projekte, rast predgrađa ili pametniju tehnologiju. Primjerice, novi stanovi sada često dolaze opremljeni pametnom kućnom tehnologijom, što je odgovor na tehnološki osviještene kupce koji su spremni čak platiti više za povezane, energetski učinkovite domove investropa.com investropa.com. Istraživanja pokazuju da oko 70% tražitelja stanova aktivno želi pametne značajke (pametni termostati, sigurnosni sustavi itd.), a frankfurtski developeri koriste ovu prednost kako bi izdvojili nove projekte na tržištu investropa.com investropa.com.
Ključna stambena područja na koja treba obratiti pažnju: Najtraženije središnje četvrti poput Westenda, Nordenda i Sachsenhausena iznimno su poželjne za kupnju i najam zbog kombinacije lokacije, sadržaja i prestiža. U tim je zonama potražnja stalno visoka, a cijene u samom vrhu. Primjerice, stanovi u Westendu rutinski ostvaruju neke od najviših cijena po četvornom metru u gradu, čime su prinosi izrazito niski. Bankaška četvrt / Innenstadt također je popularna za luksuzne stanove namijenjene menadžerima. Zanimljiv pomak događa se u Ostendu (istočni kraj Frankfurta) – povijesno industrijskom dijelu, koji se brzo pretvara u kulturno i kreativno središte, ojačan prisutnošću Europske središnje banke i projektima poput Centra za kreativne industrije. Vrijednosti nekretnina u Ostendu značajno rastu kako se doseljavaju galerije, medijske kuće i tehnološki startupovi, pojačavajući živahnost (i potražnju za uredima u loft-stilu i stanovima) investropa.com investropa.com. Preporod ove četvrti, podržan gradskim planovima za kreativnu ekonomiju i poboljšanim prometnim vezama, čini je žarištem za ulaganja i nove stambene projekte investropa.com investropa.com. Nasuprot tome, Niederrad – nekada poznat kao “Bürostadt” zbog uredskih zona – treba promatrati s oprezom. Zbog prenamjene starih ureda u stanove, cijene stanova u Niederradu pale su oko 10,4% u prvoj polovici 2023. u odnosu na godinu ranije investropa.com investropa.com. Interes kupaca je tamo oslabio jer se pozornost (i kapital) preusmjerava na atraktivnije projekte u središtu grada, poput FOUR nebodera u centru investropa.com investropa.com. Kao rezultat, vrijednosti nekretnina i rast najamnina u Niederradu zaostaju za ostalim četvrtima. Istodobno, prigradska mjesta u okolici Frankfurta (regija Rajna-Majna) sve su privlačnija – područja poput Offenbacha, Eschborna ili Bad Homburga nude relativno niže ulazne cijene i sve su zanimljivija obiteljima, ali i investitorima koji traže više prinose. Zaključak: očekuje se da će stambena jezgra Frankfurta ostati skupa i nedovoljno opskrbljena, a prilika za rast može biti u novim četvrtima (poput Ostenda) ili na rubovima gradskog područja gdje se razvoj prostora može širiti.
Komercijalne nekretnine u Frankfurtu (uredi, maloprodaja, logistika)
Tržište ureda
Trenutno stanje (2025.): Frankfurtski uredski sektor prolazi kroz post-pandemijski reset s mješovitim signalima. S jedne strane, aktivnost iznajmljivanja snažno je porasla početkom 2025. – zakup uredskog prostora u prvom kvartalu (gotovo 198.000 m²) bio je najviši Q1 otkad postoje podaci cbre.de cbre.de, zahvaljujući nekoliko velikih ugovora u novim projektima. Najveći ugovori uključuju Commerzbank koji je preuzeo 73.000 m² u nadolazećem Central Business Toweru (Bankarska četvrt), ING 32.000 m² u Hafenpark Quartieru u Ostendu, te odvjetničku tvrtku White & Case koja je unajmila 12.000 m² u Central Parxu (Westend) cbre.de cbre.de. Sve su ove transakcije provedene u potpuno novim, vrhunskim zgradama i naglašavaju trend “bijega prema kvaliteti”: najbolji, moderni uredi na središnjim lokacijama izuzetno su traženi, često ostvarujući rekordne najamnine. Zapravo, rekordna cijena vrhunske uredske rente u Frankfurtu upravo je dosegnula povijesni maksimum od oko 51 € po m² mjesečno (prvi kvartal 2025.), u odnosu na 49 € krajem 2024. cbre.de cbre.de. Novi neboderi s “zelenim” certifikatima i dodatnim sadržajima mogu postići i više od 50 €/m², usporedivši se s Münchenom po najvišim uredskim najamninama u Njemačkoj realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. No, ne cvjeta cijelo uredsko tržište podjednako. Ukupna popunjenost pala je na približno 10% na razini grada (ne uključujući podzakup prostora) – razina koja nije zabilježena zadnjih deset godina cbre.de cbre.de. Jasno se vidi razlika: praznina u središnjoj poslovnoj zoni (CBD) samo je oko 6,7%, jer banke i tvrtke drže prestižni prostor u centru, dok periferne poslovne zone i starije zgrade imaju praznine iznad 10% cbre.de cbre.de. Područja poput Niederrada i dijelova Europa-Viertela bilježe najveći skok praznih prostora, uglavnom zbog novih izgradnji i konsolidacije uredskog prostora cbre.de cbre.de. U međuvremenu, ukupni fond uredskog prostora u Frankfurtu narastao je dovršetkom novih tornjeva, čime je stopa praznih prostora porasla sa ~9,5% na 10,0% do kraja 2024. cbre.de. Ukratko, Frankfurt sada ima dvostruko tržište uredskih prostora: sjajni uredski prostori A klase izvrsno posluju (često se zakupljuju već tijekom gradnje), dok stariji prostori B/C klase teško nalaze zakupce, pa tu raste broj praznih prostora cbre.de.
Prinosi od najma i investicije: Investitori u frankfurtskim uredima svjedočili su povećanju prinosa uslijed okruženja viših kamatnih stopa. Prinosi za prvoklasne urede stabilizirali su se oko 5,1% u CBD-u cbre.de, što je značajan porast u odnosu na prinose ispod 4% prije nekoliko godina. Sekundarne lokacije nude još veće prinose (5,4% na gradskom rubu, do ~6,6% u perifernim podtržištima) kako bi nadoknadile višu stopu praznih prostora i rizik cbre.de cbre.de. Promatrači tržišta smatraju da je glavni cjenovni pad uglavnom gotov – repricing imovine je završen i prinosi se stabiliziraju imap.com imap.com. U trećem kvartalu 2024., neto prinos za prvoklasne urede u Frankfurtu bio je oko 4,5% imap.com (uz blago različite definicije), ali većina se slaže da prinosi u rasponu 4,5–5,0% predstavljaju novu ravnotežu za središnje frankfurtske urede do 2025. Ovi viši prinosi, u kombinaciji s stabilnom bazom najmoprimaca u Frankfurtu, privlače investitore koji su se suzdržali tijekom godina najviših cijena. Zaista, 2024. je donijela umjereni oporavak volumena investicija u urede u najvećim njemačkim gradovima, a stručnjaci predviđaju da će 2025. donijeti obnovljenu potražnju za komercijalnim nekretninama kako se troškovi financiranja stabiliziraju imap.com imap.com. Posebno je fokus investitora na kvaliteti: dobro iznajmljene, moderne zgrade na najatraktivnijim lokacijama. Slabiji, stariji uredi nailaze na izbjegavanje ili ih institucionalni vlasnici prodaju, otvarajući prilike investitorima koji traže “value-add” strategije da ih kupe uz popuste imap.com imap.com. Frankfurtov status globalnog financijskog centra znači da trofejna imovina (poput nebodera u bankerskoj četvrti) ostaje na radaru međunarodnih investitora čak i u nestabilnim vremenima.
Pogled u budućnost (uredi): Sljedećih 3–5 godina bit će posvećeno apsorpciji nove ponude i reinvenciji starijih ureda. Frankfurt ima bogat portfelj projekata čije se dovršenje očekuje od 2025. do 2027. (npr. tornjevi FOUR Frankfurt, ONE tower i drugi neboderi koji dodaju stotine tisuća m²). Ova nova ponuda održavat će visoku ukupnu stopu praznih prostora. Analitičari očekuju da praznine možda čak i porastu u kratkom roku – potencijalno prelazeći 11% – jer tvrtke konsolidiraju svoj prostor i rad na daljinu/hibridni rad ograničava rast potražnje cbre.de cbre.de. Stariji, manje učinkoviti uredi bit će najviše pogođeni; vlasnici takvih nekretnina možda će morati ulagati u obnovu ili prenamjenu kako bi privukli najmoprimce. S druge strane, potražnja za premium, ESG-certificiranim uredskim prostorom trebala bi ostati snažna. Frankfurtova ekonomija (kojom dominiraju financije, tehnologija, savjetovanje) još uvijek cijeni osobnu suradnju u visokokvalitetnim prostorima, što potvrđuju rekordne najamnine. Moguće je da će prvoklasne najamnine u CBD-u ostati na visokoj razini ili čak blago rasti ako ponuda vrhunskog prostora dodatno presuši – već sada su pojedini najmi dosegli 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. No, iznajmljivači izvan središta vjerojatno će morati nuditi poticaje ili snižavati najamnine; zanimljivo, pojavljuje se sve veća razlika u najamninama: u protekloj godini prosječne najamnine u CBD-u skočile su ~22%, dok su u perifernim zonama prosječne najamnine pale ~6% kako su ta tržišta omekšala cbre.de cbre.de. Očekuje se da će se ta polarizacija nastaviti. Trendovi korištenja uredskih prostora u Frankfurtu također se razvijaju: mnoge banke i korporacije optimiziraju svoje prostore, ali istovremeno novi ulagači (poput fintechova i EU agencija) uzimaju nove prostore. Uloga Frankfurta kao bankarskog središta Europe nakon Brexita trebala bi se postupno proširiti – gotovo 60 financijskih institucija dobilo je dozvole u Frankfurtu od Brexita investropa.com, a tvrtke poput JPMorgana premjestile su golema sredstva (230 milijardi USD) u Frankfurt kako bi zadržale EU operacije investropa.com. Ovaj priljev financijskih radnih mjesta daje vjetar u leđa potražnji za uredima, osobito za vrhunskim prostorima. Općenito, očekuje se umjereni rast iznajmljivanja ureda u narednim godinama (jedna prognoza predviđa do ~450.000 m² godišnje do 2025., u odnosu na ~398.000 m² u 2024.) cbre.de realestate.bnpparibas.de, ako gospodarstvo ostane stabilno. Konsenzus je da je 2024. vjerojatno označila cikličko dno za najmove, te da će 2025.–2026. donijeti postupan oporavak cbre.de. No najmoprimci će ostati zahtjevni: “zelene” zgrade i fleksibilne, moderne raspodjele iznajmljavat će se prve, dok će zastarjeli uredi teško pronalaziti klijente. Stoga su investitori i iznajmljivači sve više usmjereni na aktivno upravljanje imovinom – nadogradnju s ESG obilježjima i dodatnim sadržajima – kako bi zadovoljili nove tržišne standarde cbre.de.
Ključne uredske lokacije: Frankfurtski Central Business District (CBD) – koji obuhvaća Bankenviertel (financijsku četvrt), Innenstadt i dijelove Westenda – predstavlja najvažniju zonu. Ovdje tornjevi poput Taunusturma, Marienturma i nadolazećeg FOUR Frankfurta definiraju vizuru grada. CBD neprestano ostvaruje najveći udio najmova (oko 40% u prvoj polovici 2025.) cbre.de jer tvrtke cijene prestiž i pristup prometu. Bankarska četvrt ima malo prostora – prazni prostori u ovim centralnim blokovima iznose samo ~5–7% cbre.de – pa najamnine ostaju na vrhuncu. Susjedni Westend, poznat po elegantnim vilama pretvorenim u urede i novijim mješovitim neboderima (kao što je Opernturm itd.), još je jedno top podtržište s niskom prazninom. Rubne gradske četvrti poput Europaviertela (zapadno od centra) i Ostenda su posebno bitne: ondje se nalazi mnogo novih projekata. Ostend, primjerice, je sjedište ECB-a i novih poslovnih kampusa; u 2024. ondje je ING potpisao veliki ugovor o zakupu (32.000 m²) cbre.de, potvrđujući njegov rast kao uredskog središta. Europaviertel (City West) doživio je velike dovršetke (npr. zgrada “Kastor” čiji je odlazak u prazno stanje uzrokovao skok Europaviertelove praznine u Q1 2025.) cbre.de. Ipak, ova rubna područja su dobro povezana i privlače najmodavce osjetljive na cijenu i operatore coworkinga. Izvan grada, Eschborn (predgrađe sjeverozapadno) važan je uredski klaster gdje su smještene mnoge “back office” funkcije zbog nižih najamnina; njegov uspjeh oscilira s ciklusima štednje u tvrtkama (trenutno ima višu prazninu od samog grada). Niederradova uredska zona (Lyoner Quartier) trenutačno je u tranziciji, dijelom se objekti pretvaraju u stanove – ima visoku prazninu u preostalim uredima i trenutno je slabija lokacija. Ukratko, središnji Frankfurt i nekoliko novih zona (poput Hafenparka u Ostendu) jesu “hot spotovi”, dok stariji decentralizirani uredski kompleksi nailaze na poteškoće.
Maloprodajno i trgovačko nekretnine
Trenutno stanje: Maloprodajno tržište nekretnina u Frankfurtu oporavlja se od poremećaja uzrokovanih pandemijom, iako se dugoročne promjene i dalje nastavljaju. Glavne trgovačke ulice grada – Zeil i Goethestraße – i dalje su među najvrednijim maloprodajnim lokacijama u Njemačkoj. Najamnine za maloprodajne prostore u Frankfurtu su na drugom mjestu u zemlji, odmah iza Münchena, što odražava imućnu bazu kupaca i potrošnju turista u gradu. (Krajem 2024. godine, prosječne najamnine za najprestižnije trgovine u vodećim njemačkim gradovima iznosile su oko ~252 €/m²/mjesečno, dok je u Frankfurtu najamnina za top lokacije bila otprilike u visokom rasponu od 200 eura statista.com.) Prolaznost kupaca se snažno oporavila: Frankfurt sada bilježi oko 14.000 noćenja turista na 1.000 stanovnika – brojka blizu povijesnih rekorda, dijelom zahvaljujući i povratku međunarodnih turista dzhyp.de dzhyp.de. Posebno je značajno da su se bogati azijski posjetitelji vratili, što je važno za luksuzni maloprodajni segment Frankfurta dzhyp.de dzhyp.de. Od toga je posebnu korist imala luksuzna maloprodaja u Goethestraße (Frankfurtska “Peta avenija”), gdje referentne trgovine globalnih brendova bilježe poboljšanu prodaju. Istovremeno, frankfurtsko maloprodajno tržište ima i izazove. Strukturni prelazak na e-trgovinu i promjene potrošačkih navika doveli su do povećanja praznih prostora u sekundarnim lokacijama. Tijekom posljednjih nekoliko godina, mnoge marginalne trgovine su zatvorene, osobito u manje prestižnim dijelovima grada i manjim trgovačkim centrima – trend prisutan diljem Njemačke dzhyp.de dzhyp.de. Međutim, Frankfurtska jezgra maloprodaje pokazala se otpornom. Prema izvješćima s tržišta, mnoga prodajna mjesta koja su ostala prazna tijekom COVID-a sada su pronašla nove zakupce, što je pomoglo stabilizaciji najma za prestižne lokacije dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, glavna pješačka trgovačka ulica Frankfurta, bilježila je neka poznata iseljenja zakupaca (npr. smanjenje robnih kuća), no velika potražnja diskontne mode, sportske opreme i doživljajne maloprodaje uglavnom je popunila te prostore. Ipak, u šoping centru MyZeil izvan Zeila, i dalje je bilo nekoliko praznih jedinica (2024.), što pokazuje da su zatvoreni šoping centri pred velikim izazovima (tekst navodi kako “mnogo praznih trgovina u Zeil mallu” ostaje, iako je interes za prestižnu maloprodaju “živahan”) dzhyp.de. Ukupno gledano, prazni maloprodajni prostori u Frankfurtu su znatno rjeđi na atraktivnim lokacijama nego u manje privlačnim dijelovima grada. Nedavna studija pokazala je da su praznine u gradskim trgovinama godinama rasle, no u vodećim gradovima kao što je Frankfurt to se stabiliziralo i daleko je ispod ~15–17% koliko je u slabijim gradskim središtima u Njemačkoj dzhyp.de knightfrank.com.
Trendovi i regulative: Maloprodajni lanci u Frankfurtu prilagođavaju se fokusirajući se na manje, visokoučinkovite trgovine i omnichannel strategije. Pop-up trgovine i ugostiteljski objekti zauzimaju neke veće prostore. Grad je također poticao rekonstrukciju mješovite namjene – primjerice, neki zastarjeli maloprodajni prostori pretvaraju se u fitness centre, prostore za zabavu ili čak urede/stambene jedinice, kako bi se središte grada održalo živahnim. Frankfurtski urbanisti nisu nedavno uveli strože regulative specifične za trgovinu, ali podržavaju mjere poput liberalizacije zone namjene radi popunjavanja praznih prostora nekomercijalnim namjenama gdje je to prikladno. Vlasnici prestižnih ulica također su postali fleksibilniji glede zakupa kako bi zadržali zakupce nakon pandemije. U luksuznom segmentu, potražnja za vrhunskim trgovinama izuzetno je velika: međunarodni brendovi često plaćaju ključninu za prestižne lokacije u Goethestraße, koja je u trećem kvartalu 2024. imala drugu najvišu luksuznu najamninu u Europi (~15.100 €/m²/godišnje) savills.com. Širi pogled na maloprodaju vezan je uz potrošačku potrošnju, koja je u Frankfurtu stabilna zahvaljujući niskoj nezaposlenosti i bogatom stanovništvu. Prinosi od najma trgovačkih nekretnina blago su porasli s rastom kamatnih stopa – prinosi za top maloprodajne prostore u Frankfurtu su sada otprilike ~3,8–4,0%. Sekundarna maloprodaja (npr. kvartovski centri ili rubne lokacije) bilježi više prinose, što odražava veći rizik.
Prognoze za budućnost (trgovina): U narednim godinama vjerojatno će doći do stabilnosti na prestižnim lokacijama i daljnjih promjena drugdje. Očekuje se da će najamnine za najbolje maloprodajne prostore ostati stabilne ili blago rasti, jer su trgovci oprezni s ekspanzijom. Neke prognoze ukazuju da će najamnine za najbolje prostore u Frankfurtu ostati blizu sadašnje razine, budući da su se već oporavile gotovo do pretpandemijskih visina dzhyp.de. Ako se rast turizma nastavi (Frankfurt je važno odredište za sajmove i poslovna putovanja), to bi moglo potaknuti maloprodajnu prodaju i možda omogućiti umjeren rast najma na najatraktivnijim lokacijama. Suprotno tome, stariji trgovački koridori mogli bi doživjeti daljnji pad ili preraspodjelu namjene. Možemo očekivati više doživljajnih maloprodajnih koncepata – poput flagship trgovina koje služe i kao izložbeni saloni ili prostori za događanja – na prestižnim frankfurtskim lokacijama, budući da brendovi opravdavaju visoke najamnine pružanjem bogatih potrošačkih iskustava. Stupanj popunjenosti na prestižnim ulicama trebao bi ostati visok; svaka nova praznina vjerojatno će se brzo popuniti. Na sekundarnim ulicama praznine će se vjerojatno zadržati na visokom jednoznamenkastom ili niskom dvoznamenkastom postotku sve dok alternativne namjene ne preuzmu višak prostora. Sve u svemu, sentiment investitora u trgovinu je mlak u usporedbi s drugim klasama imovine – mnogi investitori sada radije biraju logistiku ili stanovanje – no prestižni maloprodajni prostori u Frankfurtu i dalje se smatraju temeljem portfelja zbog svoje rijetkosti i statusa.
Glavne maloprodajne zone: Dva područja dominiraju: Zeil je živahna pješačka trgovačka ulica u kojoj su okupljene glavne trgovine (robne kuće, modne i tehničke trgovine). Privlači veliki broj lokalnih i stranih kupaca. Najamnine na Zeilu su mjerilo za frankfurtsku maloprodaju (nešto više od 300 €/m²/mjesečno prije pandemije, danas malo manje). Usprkos određenim promjenama (npr. restrukturiranju Galeria Kaufhofa), Zeil je zadržao snažan miks zakupaca i “živahnu” aktivnost najma dzhyp.de dzhyp.de. U neposrednoj blizini, Goethestraße je frankfurtsko luksuzno središte, dom butika poput Guccija, Chanela i Rolexa. Ova kratka ulica ima najviše najamnine – prema jednom izvoru, oko €15.000 po m² godišnje za vrhunske prostore, što se može mjeriti s luksuznim ulicama Pariza i Milana savills.com. Goethestraße ima koristi od blizine hotela s pet zvjezdica i imućne klijentele (uključujući mnoga međunarodna putovanja). Fressgass (Kalbächer Gasse) još je jedna popularna centralna ulica poznata po restoranima i specijaliziranim trgovinama – napreduje zahvaljujući potražnji za hranom i slobodnim vremenom. Što se tiče trgovačkih centara, MyZeil (moderan centar na Zeilu) i Skyline Plaza (blizu Messea) su ključni centri; bilježe mješovite rezultate, pri čemu MyZeil ima određeni broj praznih prostora koje sad popunjavaju novi zabavni koncepti. Trgovina u četvrtima poput Bornheima ili Bockenheima ostaje stabilna, služeći lokalnim potrebama, iako to nisu glavni investicijski ciljevi. Ukratko, frankfurtska prestižna maloprodajna jezgra je čvrsta i vjerojatno će ostati tržište najviše klase, iako se grad prilagođava promjenjivoj ulozi trgovine u doba e-trgovine.
Industrijske i logističke nekretnine
Trenutno stanje: Segment logistike i industrije u frankfurtskoj rajnsko-majnskoj regiji je izuzetno snažan. Središnji položaj Frankfurta, veliko potrošačko tržište i glavna prometna čvorišta (druga najprometnija teretna zračna luka u Europi, čvorišta autocesta) čine ga logističkim žarištem. Potražnja za skladištima i distributivnim centrima je na vrhuncu, dok je raspoloživ prostor izuzetno ograničen. Do kraja 2024. stopa praznih modernih logističkih prostora “big-box” iznosila je oko samo 1% – praktički je popunjenost potpuna cbre.com cbre.com. Čak i starija ili manje idealna skladišta bilježe minimalan udio praznih prostora zbog prekomjerne potražnje. U 2024. regija Frankfurt zabilježila je oko 385.000 m² zakupa logističkih prostora, što je lagani pad od 9% u odnosu na rekordnu 2023. godinu cbre.com cbre.com. Ovaj pad nije rezultat nedostatka zakupaca, već uglavnom nedostatka dostupne ponude. Zapravo, zapažen dio zakupa (11%) bili su slučajevi kada tvrtke podnajmljuju prostor (što pokazuje da tvrtke kreativno traže prostor) cbre.com cbre.com. Osim toga, 40% svih zakupa u 2024. realizirano je kroz nove projekte – što je značajan porast udjela – jer developeri žure isporučiti objekte “po narudžbi” kako bi zadovoljili potrebe zakupaca cbre.com cbre.com. Ključne logističke objekte oko Frankfurta obično zauzimaju pružatelji logističkih usluga (3PL), distributeri e-trgovine, lanci trgovina i proizvodne tvrtke kojima je potrebna regionalna distribucija.
Najamnine i prinosi: Najamnine za vrhunske logističke nekretnine neprestano rastu zbog nestašice ponude. U drugoj polovici 2024., najam za skladišni prostor u Frankfurtu dosegao je oko 7,90–8,20 €/m²/mjesečno, što je povijesni maksimum realogis.com mktgdocs.cbre.com. Najamnine su porasle za otprilike +5% samo u 2024. u gradskom području mktgdocs.cbre.com. Najmoprimci su spremni platiti premiju za blizinu frankfurtskog aerodroma i potrošačkih tržišta. U međuvremenu, prinosi na logističke nekretnine ostaju atraktivni u odnosu na druge sektore. Prinosi vrhunskih logističkih objekata u glavnim njemačkim centrima (poput Frankfurta) iznosili su oko 4,25–4,5% krajem 2024., nakon što su porasli s ~3,5% najnižih vrijednosti iz 2021. realestate.bnpparibas.com imap.com. Specifično za Frankfurt, CBRE navodi prinos od oko 4,4% na kraju 2024. mktgdocs.cbre.com. Unatoč višim troškovima financiranja, apetit investitora za logistiku ostaje snažan zbog temeljnih pokazatelja sektora. Naime, investicijski volumen u frankfurtsku industriju/logistiku skočio je – transakcije u vrijednosti oko 758 milijuna eura u 2024., što je 55% više nego prethodne godine mktgdocs.cbre.com. Ovo pokazuje koliko su ti aktivi traženi; globalni fondovi i nekretninski trustovi masovno kupuju skladišta, uvjereni u dugoročnu potražnju (posebno nakon rast e-trgovine tijekom pandemije).
Izgledi za budućnost (logistika): Temeljni pokazatelji upućuju na nastavak snage. Logističko tržište Frankfurta trebalo bi bilježiti trajno visoku potražnju u sljedećih 3–5 godina, potaknuto rastom e-trgovine, optimizacijom maloprodajnih lanaca opskrbe i ulogom Frankfurta kao europskog distributivnog čvorišta. Logističko iznajmljivanje ostalo je otporno čak i dok je njemačka ekonomija prolazila kroz oscilacije – a taj će se trend vjerojatno nastaviti. Ipak, nova ponuda je ograničena prostornim ograničenjima. Malo je velikih parcela blizu Frankfurta pogodnih za velika skladišta, a zajednice često ne žele prenamijeniti zemljište za logistiku. Novi projekti su umjerenog opsega; jedan izvor navodi da postoji tek “ograničena buduća izgradnja” u toj zoni mktgdocs.cbre.com. To znači da će stope slobodnih kapaciteta ostati vrlo niske i najamnine će nastaviti lagano rasti. Moguće je da će najamnine za vrhunske prostore dostići 9 €/m² za nekoliko godina ako se ponuda ne poveća. Trendovi najmoprimaca uključuju potrebu za modernim, visokim objektima (posebno za automatizirane distributivne centre) – tako da se stariji prostori mogu prenamijeniti. Dodatno, proboj Frankfurta kao velikog podatkovnog centra (zahvaljujući DE-CIX internet čvorištu) troši industrijsko zemljište za server farme, što dodatno može ograničiti dostupnost logističkog prostora (iako su i sami podatkovni centri procvatući “industrijski” pod-sektor u koji snažno ulažu i REIT-ovi) investropa.com. Sentiment investitora za logistiku ostaje vrlo pozitivan. Mnogi institucionalni investitori logistiku sada smatraju ključnom klasom imovine, a frankfurtsko tržište s visokim stopama popunjenosti i indeksiranim najamninama doživljava se kao siguran prinosni ulog. Prinosi bi se opet mogli smanjiti ako kamatne stope padnu, ali će kratkoročno vjerojatno biti oko 4,5%.
Ključna logistička područja: Glavni logistički koridori nalaze se na periferiji Frankfurta: posebno zone oko zračne luke Frankfurt (FRA) poput CargoCity i oblasti kao što su Mörfelden-Walldorf, Raunheim i Kelsterbach, gdje veliki logistički centri opslužuju zračni promet i brzu distribuciju robe za maloprodaju. Na tim lokacijama praktički nema slobodnih prostora. Logistički parkovi uz autoceste A3, A5 i A7 (sjeverno i istočno od grada) također su ključni – primjerice, oko Hanaua/Aschaffenburga na istoku i Darmstadta na jugu. Veliki online trgovci i kurirske tvrtke imaju hubove uz te rute. Malo dalje, mjesta poput Gießena, Koblenza i Fulde (unutar 100 km) ponekad preuzimaju višak potražnje kad su bliže opcije popunjene. Jedan izraziti klaster je Weiterstadt (kod Darmstadta) gdje Amazon i drugi imaju svoje centre. Još jedno rastuće žarište je zona Langen/Seligenstadt uz A3. Sve u svemu, svaka lokacija unutar 30 minuta vožnje od Frankfurta koja se može prenamijeniti u industrijsku namjenu je izuzetno tražena. S obzirom na ograničenost zemljišta, vjerojatno ćemo sve više viđati višekatne skladišne objekte te intenzivniju uporabu postojećih lokacija. Zaključno, frankfurtski logistički sektor jedan je od najzdravijih dijelova tržišta nekretnina – gotovo potpuna popunjenost, rastuće najamnine i stabilna buduća potražnja – iako ograničen izazovom proširenja kapaciteta.
Luksuzni i najviši razred novogradnji
Trenutačno stanje tržišta: Luksuzni segment frankfurtskog tržišta nekretnina – koji obuhvaća ekskluzivne stanove, vrhunske poslovne tornjeve i hotele s pet zvjezdica – u uzlaznom je trendu, potaknut lokalnim bogatstvom i međunarodnim investitorima. Grad možda nije sinonim za luksuz kao London ili Pariz, ali gradi nišu kao sigurno utočište za ulagače visoke platežne moći koji traže europsku imovinu. U rezidencijalnom segmentu, nekretnine najvišeg ranga (npr. penthausi u centru ili luksuzne vile na Westendu) i dalje ostvaruju rekordne cijene. Za razliku od šireg tržišta, ultra-premium cijene gotovo da nisu osjetile skorašnji rast kamatnih stopa – imućni kupci često plaćaju gotovinom i manje su osjetljivi na trošak financiranja. Novi val luksuznih stambenih tornjeva u Frankfurtu potvrđuje potražnju: Grand Tower (završen 2019.) rasprodan je sa svojih 400+ luksuznih stanova u kratkom roku, a noviji projekti poput One Forty West (luksuzni mješoviti hotel/stan) i Eden privukli su imućne kupce. Najambiciozniji projekt je FOUR Frankfurt, razvoj vrijedan više od milijarde eura s četiri nebodera u centru, čiji je završetak predviđen za 2025. investropa.com. Uključuje 600 luksuznih stanova, dva luksuzna hotela te urede i trgovine, praktički stvarajući prestižnu četvrt u samom srcu grada khl.com 4frankfurt.de. Allianzovo unaprijedeno preuzimanje jedne FOUR zgrade za 1,4 milijarde eura (najskuplja pojedinačna zgrada u Njemačkoj) dodatno osnažuje povjerenje u vrhunske frankfurtske nekretnine 4frankfurt.de businesstraveller.com. U poslovnom dijelu, vrhunski uredski tornjevi također su dio najvišeg segmenta. Ove zgrade, koje često potpisuju poznati arhitekti i uključuju održive tehnologije, ostvaruju najviše zakupnine i privlače institucionalne investicije (kako je obrađeno u odjeljku o uredima).
Međutim, postoje znakovi kratkoročne prezasićenosti luksuznog najma. Do kraja 2024. zabilježena je prevelika ponuda vrhunskih najamnih jedinica (rezidencijalnih i poslovnih). Na primjer, stopa nepopunjenosti u frankfurtskom uredskom tržištu (koje uključuje mnoge premium zgrade) porasla je na oko 9,2% u 3. kvartalu 2024., sa 8,6% ranije te godine investropa.com. Dodatno, u svim vodećim njemačkim gradovima, uključujući Frankfurt, zaliha novih luksuznih rezidencijalnih jedinica porasla je za cca 8,9% u 2024. – što je značajan skok ponude investropa.com. Taj val novih luksuznih projekata (vrhunski stanovi, deluxe najamni tornjevi) u nekim je slučajevima nadmašio trenutačnu potražnju. Agencije za nekretnine bilježile su slabljenje luksuznog najma u 2024. – JLL je izvijestio da su mnogi zahtjevi za velikim (premium) poslovnim prostorima odgođeni investropa.com, a neki vlasnici luksuznih stanova morali su spuštati cjenovna očekivanja radi popunjavanja objekata. Posljedično, prinosi na luksuzni najam opali su jer rast najamnina ne prati visoke nabavne cijene ove imovine investropa.com investropa.com. Ukratko, luksuzni frankfurtski sektor ostaje atraktivan, no na vrhu piramide postoji blaga prezasićenost ponudom.
Profil kupaca i sentiment: Tržište luksuza sve je više međunarodno. Pogotovo kupci s Bliskog Istoka ciljaju frankfurtske luksuzne nekretnine kao “sigurna ulaganja” investropa.com investropa.com. Geopolitička nestabilnost u domovini tjera mnoge bogate investitore s Bliskog Istoka da diversificiraju svoju imovinu u čvrstu imovinu u inozemstvu, a Frankfurt ispunjava mnoge uvjete: snažno gospodarstvo, politička stabilnost i rastući status financijskog središta. Knight Frank Wealth Report 2024 zabilježio je porast broja ultrabogatih pojedinaca s Bliskog Istoka koji kupuju u Europi, a Frankfurt je izdvojen kao vrhunska lokacija investropa.com investropa.com. Ovi kupci orijentirani su na imovinu poput znamenitih poslovnih tornjeva ili novih luksuznih stanova koji mogu osigurati stabilan prihod od najma ili dugoročan rast vrijednosti. Aziatski investitori također imaju Frankfurt na svom radaru (kao što je spomenuto, prekogranični kapital iz Azije u Europu skočio je 26% u 2023., a Frankfurt je bio među ključnim ciljevima) investropa.com investropa.com. U međuvremenu, domaći njemački kupci luksuznih nekretnina ostaju aktivni – uspješni bankari, rukovoditelji i poduzetnici u Frankfurtu često ulažu u luksuzne stanove za vlastito stanovanje ili najam. Oni frankfurtske luksuzne nekretnine vide kao sigurno mjesto za očuvanje vrijednosti, osobito s obzirom na rast grada. Sentiment među kupcima luksuznih nekretnina općenito je pozitivan: cijene u Frankfurtu, iako visoke, i dalje su niže nego u Londonu ili Zürichu, pa dio investitora smatra kako nude “vrijednost za novac” za sličan životni stil u financijskom centru. Stabilan (iako ne spektakularan) rast vrijednosti luksuznih nekretnina u Frankfurtu također privlači one koji više cijene postojani rast nego volatilne skokove.
Izgledi za budućnost (segment luksuza): U sljedećih nekoliko godina očekuje se da će luksuzno tržište Frankfurta rasti – ali kontrolirano. Trenutna preponuda ultra-luksuznih najmova trebala bi se postupno apsorbirati kako gospodarstvo bude raslo i kako će dolaziti više iseljenika. Svako popuštanje u visinama najamnina ili cijena na samom vrhu u 2024./25. vjerojatno je privremeno. Do 2026.–2027., sa rastućom populacijom i bogatstvom, višak luksuznih jedinica iz sadašnjeg građevinskog booma može postati tražena roba. Cijene luksuznih stambenih nekretnina trebale bi stoga nastaviti umjereni rast. Možemo očekivati blago smanjenje ili stagnaciju vrijednosti polovnih luksuznih stanova u kratkom roku (s obzirom na konkurenciju s brojnim novim stanovima), ali novi projekti vjerojatno će kretati s višim početnim cijenama čim se postojeće zalihe rasprodaju. Što se tiče komercijalnog segmenta, kao što je spomenuto, najamnine najprestižnijih uredskih prostora dosežu nove rekorde – tako da su prihodi vlasnika luksuznih tornjeva snažni, što podupire vrijednosti. Dodatni faktor je dugotrajniji utjecaj Brexita: kako financijske institucije čvršće izgrađuju svoju prisutnost u Frankfurtu, rast će potražnja za vrhunskim stanovima za rukovoditelje te premium poslovnim prostorima, čime se ojačava sektor luksuza investropa.com investropa.com. Regulatorne promjene ne pogađaju specifično luksuzni sektor, premda općenito poticanje energetske učinkovitosti utječe i na developere visokog segmenta (u praksi, luksuzni projekti prihvaćaju zelene tehnologije jer njihovi kupci i najmoprimci traže najbolje). Potencijalna prepreka mogli bi biti porezni zahvati na nekretnine ili stroža pravila za strane kupce ako ikad budu uvedena, no zasad u Njemačkoj takva ograničenja ne postoje.
Važni projekti i područja: Projekt FOUR Frankfurt prednjači kao udarna vijest – donosi ne samo luksuzne stanove, već i hotel s pet zvjezdica (Rosewood) i vrhunsku maloprodaju u sami centar grada khl.com 4frankfurt.de. Kada bude gotov 2025. godine, stvorit će mali luksuzni kvart između bankarskog i trgovačkog središta. Također, vrijedi istaknuti četvrt Stare opere (Alte Oper) gdje se planira više luksuznih, mješovitih projekata (poput Opera Towers), koji spajaju vrhunske trgovine, urede i stanove. Westend ostaje tradicionalno luksuzno stambeno područje – aleje pod drvećem okupljaju brojne konzulate i rezidencije milijunaša; novi luksuzni stanovi ondje se prodaju brzo zbog ugleda adrese. Sjeverni Sachsenhausen, uz rijeku Main, još je jedna džepna zona luksuznih projekata (sa pogledom na gradsku siluetu). Za luksuznu kupovinu i životni stil ključne su Goethestraße i Fressgass, a novi projekti u blizini (poput Neue Mainzer Straße) uključuju i vrhunsko stanovanje. Ukratko, frankfurtsko tržište luksuza ima dobre izglede zbog privlačenja sve više globalnog kapitala i stručnjaka – no investitori moraju imati na umu koji segment luksuznog tržišta biraju: nekretnine vrhunskog segmenta na prestižnim lokacijama zadržat će vrijednost, dok će se “luksuzni” projekti druge klase na rubnim lokacijama sporije prodavati. Ukupno gledano, uspon Frankfurta na ljestvicama globalnih financijskih centara (sada je najvažniji na europskom kontinentu) ide u prilog potražnji luksuznih nekretnina investropa.com investropa.com.
Investicijske nekretnine i interes stranih investitora
Trenutačno stanje tržišta: Frankfurt je 2025. ponovno čvrsto potvrdio svoju poziciju kao magnet za međunarodne investitore u nekretnine. Nakon suzdržanosti u 2022.–2023. (kada su porasle kamatne stope i neizvjesnost ograničila transakcije), povjerenje se vraća. U 2024. ulaganja u nekretnine u Frankfurtu ponovno su porasla, što ilustrira +21,3% godišnjeg rasta komercijalnih ulaganja u prvoj polovici 2024. u svim vodećim njemačkim gradovima, uključujući Frankfurt investropa.com. Ukupne nekretninske transakcije u Njemačkoj u 2024. iznosile su oko 35–36 milijardi eura (prema JLL/Colliers podacima), što je oko 14% više u odnosu na prošlogodišnji minimum reuters.com reuters.com. Frankfurt kao vrhunska “A” lokacija privukao je značajan dio tog kapitala. Prema jednoj procjeni, u Frankfurt je uloženo 2,5 milijarde eura u nekretnine tijekom 2024. godine investropa.com. Profil investitora se promijenio – dok su njemački institucionalni investitori nekoć dominirali, sada strani ulagači igraju sve veću ulogu. Prekogranična ulaganja u Frankfurt rastu, predvođena kapitalom iz Azije i s Bliskog Istoka. U 2023. su azijsko-pacifički investitori povećali svoja ulaganja u europske nekretnine za 26%, a značajan dio tog novca bio je orijentiran na gradove poput Frankfurta investropa.com. Azijski investitori privučeni su statusom Frankfurta kao bankarskog središta EU-a i njegovom izvrsnom povezanošću (digitalnom, jer ima najveću internetsku točku razmjene na svijetu, i fizičkom, s direktnim letovima iz glavnih azijskih gradova) investropa.com investropa.com. U isto vrijeme, bliskoistočni državni fondovi i ultrabogate obitelji na Frankfurt gledaju kao na sigurno utočište i mogućnost diverzifikacije od nestabilnih regija. Također, post-Brexit okruženje privuklo je nove ulagače: mnogi britanski investitori i nekretninske tvrtke sada promatraju Frankfurt, slijedeći svoje bankarske klijente koji su ovdje preselili poslovanje investropa.com investropa.com. Klasičan primjer je JPMorgan, koji je prebacio 230 milijardi dolara imovine u Frankfurt, što je poslalo signal da je Frankfurt europsko uporište za financije investropa.com. Naime, s gotovo 60 financijskih institucija koje su nakon Brexita dobile licencu u Frankfurtu, prevladava mišljenje da će još više britanskih i svjetskih investitora ulagati u nekretnine u Frankfurtu kako bi zadržali prisutnost u eurozoni investropa.com investropa.com.
Sentiment investitora i strategija: Sentiment je oprezno optimističan. Investitori široko vjeruju da je korekcija njemačkog tržišta nekretnina dosegla dno, čime se otvara prilika za ulaganja imap.com imap.com. Cijene su se prilagodile naniže s vrhunca (posebno u uredskom segmentu), a prinosi su porasli na atraktivne razine, kako je i spomenuto. Na primjer, glavni uredski prinosi u Frankfurtu skočili su do ~5%, što je pojednostavilo procjenu ulaganja, budući da aktiva sada nudi razuman raspon u odnosu na financiranje cbre.de cbre.de. Mnogi investitori su tijekom 2023. bili po strani, ali su 2025. spremni ponovno ući na tržište jer se očekuje da će se kamatne stope stabilizirati ili čak blago pasti. Ustvari, prevladava stav da će “od 2025. nadalje, cijene doseći dno, a kamatne stope se stabilizirati”, što će potaknuti ponovno povećanje potražnje za ulaganja u nekretnine imap.com imap.com. Ovo očekivanje potiče “bijeg prema kvaliteti” – investitori se koncentriraju na prvoklasne, odlično iznajmljene nekretnine na najboljim lokacijama Frankfurta kako bi minimizirali rizik imap.com imap.com. Postoje i value-add prilike: zbog pritiska na pojedinim vlasnicima, na tržištu Frankfurta pojavljuje se sve veći broj manjih i srednjih nekretnina (posebno onih koje treba iznajmiti ili obnoviti) imap.com imap.com. Pronicljivi ulagači ciljaju upravo na njih, planirajući aktivno upravljanje imovinom i kapitaliziranje dugoročnog rasta Frankfurta. Još jedan pokretač su ESG (Ekološki, društveni i upravljački) faktori – investitori su izuzetno zainteresirani za nekretnine sa snažnim “zelenim” karakteristikama, a Frankfurtsko tržište, uz podršku novih zakona o energetskoj učinkovitosti, nudi prilike za unaprjeđenje starijih objekata i povećanje njihove vrijednosti imap.com imap.com. Na primjer, uredska kula iz 1970-ih godina sada se može kupiti jeftinije (zbog većih stopa nepopunjenosti), preurediti prema suvremenim zelenim standardima, te iznajmiti po višoj cijeni – strategija koju slijedi mnogo specijaliziranih fondova.
Fokus stranih investitora: Različite strane grupe imaju različite fokuse: Azijski investitori (iz zemalja kao što su Južna Koreja, Singapur, Japan) pokazuju interes za uredske kule i hotele u Frankfurtu, često kroz zajednička ulaganja ili globalne fondove investropa.com investropa.com. Sjevernoamerički investitori (SAD, Kanada) traže stresirane prilike ili surađuju s lokalnim operaterima na logističkim portfeljima i value-add projektima ureda. Kupci s Bliskog istoka zauzimaju dvostruki pristup – neki, poput katarskih ili UAE fondova, ciljaju na velike core nekretnine (sudjelovali su u prijašnjim kupnjama frankfurtskih nebodera), dok privatne obitelji s Bliskog istoka traže prestižne stambene i poslovne jedinice (npr. kupuju luksuzne stanove za najam ili vlastitu uporabu) investropa.com investropa.com. Europski investitori (npr. francuski osiguravatelji, švicarski fondovi) i dalje gledaju na Frankfurt kao dio svoje pan-Europske strategije, s fokusom na core uredske i maloprodajne nekretnine. Jedan specifičan trend: nakon Brexita, britanske nekretninske tvrtke i investitori aktivno ulažu u Frankfurt kako bi zadržali udio u financijskom središtu EU. To uključuje sve, od REIT-ova koji preuzimaju frankfurtske urede, do britanskih pojedinaca s visokim neto vrijednostima koji kupuju stanove za iznajmljivanje.
Izgledi za budućnost (ulaganja i strani interes): Tijekom sljedeće 3-5 godina, Frankfurt će vjerojatno ostati top destinacija za ulaganja u nekretnine, potpomognut svojom ekonomskom snagom i poboljšanjima tržišne transparentnosti. Očekuje se da će se transakcijski volumeni postupno povećavati prema normalnijim razinama (iako vjerojatno neće dostići najveći zamah iz 2018.-2019.). I JLL i Colliers predviđaju umjeren rast volumena poslova u 2025., ali “daleko ispod dugoročnog prosjeka” reuters.com reuters.com – dakle, riječ je o postepenom oporavku, a ne o brzom procvatu. Velika nepoznanica su kamatne stope i ekonomski rast: ako se inflacija obuzda i ECB prestane povisivati kamate (ili ih smanji do 2025.-26.), financiranje kroz dug postaje jeftinije i više ulagača ulazi na tržište. S druge strane, recesija ili financijski šok mogli bi odgoditi oporavak. Unatoč tome, frankfurtske osnove (sjedište ECB, rast poslova u financijama i tehnologiji, središnja lokacija) čine ga relativno obrambenim ulaganjem. Možemo očekivati nove strane ulagače na tržištu, kao što su veliki američki private equity fondovi u potrazi za diskontiranim portfeljima ili azijska osiguravateljska društva koja prvi put direktno kupuju u Njemačkoj. Dodatno, institucionalni investitori povećavaju udjele u stambenom i logističkom sektoru u Frankfurtu, gledajući na njih kao stabilne dugoročne pozicije (njemačko regulirano tržište najma percipira se kao prihod s niskom volatilnošću). Za strane investitore, otvorenost Frankfurta je plus: nema ograničenja za vlasništvo nekretnina stranaca, a pravna zaštita je snažna, što će i dalje privlačiti kapital. Jedan podatak o rastućem stranom interesu: broj nekretnina prodanih međunarodnim kupcima prošle je godine porastao za 6% investropa.com investropa.com, a taj bi udio mogao i dodatno rasti.
Područja i prilike: Strani i domaći investitori fokusiraju se na određene četvrti i vrste imovine zbog najboljih prilika. Kod uredskih nekretnina, Bankarska četvrt i Europska četvrt su glavni ciljevi (npr. nekoliko tornjeva oko glavnog kolodvora i sajma mijenja vlasnika). Kod stambenih, središnja područja poput Ostenda i Europaviertela – gdje se novi projekti mogu kupiti u paketu ili unaprijed financirati – predstavljaju žarišne točke zbog potencijala rasta kao novih top lokacija investropa.com. Neki iskusni investitori gledaju i na Niederrad: tamo su cijene pale investropa.com, pa bi kupovinom sada i čekanjem revitalizacije (ili prelaskom zastarjelih ureda u stanove) mogli ostvariti dobit. Što se tiče logistike, ulagači se fokusiraju na industrijske parkove u blizini zračne luke i uz glavne autoceste – često kroz portfeljne akvizicije jer su pojedinačni objekti rijetki. Vidljiv je i interes za alternativne sektore: podatkovni centri u Frankfurtu (zahvaljujući statusu internetskog čvorišta grada) privlače specijalizirane strane investitore, a laboratoriji i prostori za life-science (uz farmaceutske i istraživačke kompanije u Frankfurtu) mogli bi biti nova granica. Općenito, investitori, posebno strani, vide Frankfurt kao podcijenjen u odnosu na ostale svjetske gradove. Kako su prinosi stabilizirani, a izgledi za rast solidni, grad je ključni dio svake diverzificirane europske nekretninske strategije. Kako je jedan industrijski uvid sažeo, “Njemačka ostaje atraktivno tržište koje nudi stabilan rast… a Frankfurt nudi bogatu investicijsku pipeline dok se prinosi stabiliziraju na višim razinama” imap.com imap.com.
Zaključno, nekretninsko tržište Frankfurta u 2025. karakterizira snažna potražnja za stambenim objektima i ograničena ponuda, polarizirani komercijalni sektor (prvorazredni vs. sekundarni), procvat luksuznih projekata i rastuća strana ulaganja. Gledajući naprijed 3–5 godina, cijene i najamnine za stanove trebale bi nastaviti rasti (iako umjereno) s obzirom na rast Frankfurta i manjak stanova, dok se komercijalno tržište postepeno oporavlja od nedavnih šokova s fokusom na kvalitetu i održivost. Novi projekti – od zelenih stambenih kompleksa do nebodera koji definiraju horizont – uz povoljne regulatorne izmjene (energetski poticaji, olakšanja za razvoj) oblikovat će ovaj krajolik. Investitori iz cijelog svijeta sve su optimističniji u vezi Frankfurta, privučeni njegovom stabilnošću i prilikama, bilo da se radi o azijskom fondu koji kupuje poslovnu zgradu ili bliskoistočnoj obitelji koja nabavlja luksuzne stanove. Kako se ključne frankfurtske četvrti razvijaju – neke poput Ostenda rastu, a druge poput Niederrada prilagođavaju – grad nudi raznoliku paletu nekretninskih prilika. Za sve dionike – kupce, najmoprimce i ulagače – Frankfurt 2025. nudi dinamično tržište na kojem pomno promišljena strategija i lokalno znanje mogu otkriti značajne prilike u okviru šireg trenda rasta. U suštini, Frankfurt koristi svoju financijsku snagu i strateški položaj kako bi osigurao da njegovo tržište nekretnina ostane jedno od najatraktivnijih u Europi u godinama koje dolaze investropa.com investropa.com.
