Izgledi tržišta nekretnina Europske unije 2025.–2028.: Trendovi, rizici i prilike u stambenom i komercijalnom sektoru

Uvod

Tržište nekretnina Europske unije nalazi se na ključnoj prekretnici 2025. godine. Nakon burnog razdoblja obilježenog silovitom inflacijom, brzim porastom kamatnih stopa i poremećajima tijekom pandemije, i rezidencijalni i komercijalni sektor ulaze u fazu oporavka uz oprez. Stabilizacija makroekonomskih uvjeta – uključujući smanjenje inflacije i prve rezove kamatnih stopa – povećala je predvidljivost za investitore i developere pwc.com mediaassets.cbre.com. Istovremeno, trajni nedostatak stambene ponude i promjenljive potrebe najmoprimaca nakon pandemije oblikuju dinamiku tržišta diljem država članica EU-a. Ovo izvješće pruža sveobuhvatnu analizu stanja nekretnina u EU 2025. godine, pokrivajući makroekonomski kontekst, trendove rezidencijalnog i komercijalnog sektora, ključna tržišta (Njemačka, Francuska, Španjolska, Italija, Nizozemska, Poljska), kretanja cijena, ravnotežu ponude i potražnje, investicijske tokove, građevinsku aktivnost, promjene politika te perspektivu do 2028. Ključne teme uključuju utjecaj visokih (ali stabiliziranih) kamatnih stopa, poticaj prema održivosti i usklađenosti s ESG standardima, kao i nove prilike usprkos preostalim rizicima.

Makroekonomski kontekst u 2025.

Širi ekonomski okvir Europe u 2025. obilježen je umjerenim rastom i hlađenjem inflacije. Nakon što je EU za dlaku izbjegla recesiju 2023., očekuje se rast gospodarstva od oko 1,1% u 2025., dok će eurozona zabilježiti nešto ispod 1% economy-finance.ec.europa.eu. Ovaj slab rast – u biti jednak kao i u 2024. – odražava i dalje krhku potrošačku potražnju i vanjske neizvjesnosti. Posebno se izdvajaju Španjolska i Poljska s iznadprosječnim prognozama rasta BDP-a (~2,5–3+%), dok se rast Njemačke očekuje na skromnih 0,8% mediaassets.cbre.com, zbog nedavne industrijske stagnacije. Francuska i Italija vjerojatno prate prosjek EU na oko 1% rasta, s obzirom na slabiju potrošnju i izvoznu potražnju cbre.fr.

Ključno za sektor nekretnina, inflacija je naglo pala u odnosu na vrhunac iz 2022. U eurozoni se očekuje prosječna inflacija od ~2,1% u 2025. (s 2,4% u 2024.) pubaffairsbruxelles.eu, što se približava cilju ECB-a od 2% do 2025.–2026. Ovo smanjenje inflacije uz usporavanje temeljne inflacije omogućilo je Europskoj središnjoj banci da zaustavi i blago preokrene agresivno zaoštravanje monetarne politike. Nakon što je stopa depozita dosegnula 4% krajem 2023., ECB je počela snižavati stope sredinom 2024.; do travnja 2025. stopa politike smanjena je na oko 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Druge središnje banke u Europi zabilježile su slične pomake. Kao rezultat, troškovi zaduživanja u 2025. ostaju visoki u odnosu na 2010-e, ali su se smanjili s vrhunaca iz 2023., olakšavajući pritisak na sektore koji ovise o kreditima poput nekretnina. Primjerice, prosječne stambene kamate u Francuskoj pale su nazad na oko 3,3% početkom 2025., nakon što su prelazile 3,5%, a poljska središnja banka smanjila je referentnu stopu sa 6,75% na oko 5% do 2025., povećavajući kupovnu moć kupaca.

Učinci kamatnih stopa tako su dvostruki: S jedne strane, skok stopa 2022.–2023. ozbiljno je narušio pristupačnost i volumen investicija; s druge strane, stabilizacija i blagi pad stopa do 2025. poboljšali su sentiment. Investitori i kupci nekretnina sada s više povjerenja očekuju da će se uvjeti financiranja postupno popravljati umjesto iznenada pogoršavati pwc.com. Doista, uvjeti financiranja postaju sve povoljniji za transakcije – pozitivna poluga je “opet moguća” kako troškovi zaduživanja padaju, a spreadovi prinosa se stabiliziraju cbre.com cbre.com. Ipak, stope se neće vratiti na izuzetno niske razine iz 2010-ih mediaassets.cbre.com. Dugoročni prinosi i dalje su povišeni, što ograničava koliko se cijene nekretnina mogu ponovno napuhati. Suglasje je da je 2024. bila cikličko dno za investicije, dok će 2025. biti godina postupnog oporavka umjesto naglog procvata cbre.com.

Još jedan makroekonomski čimbenik je geopolitička neizvjesnost, koja i dalje baca sjenu. Rat u Ukrajini i globalne trgovinske napetosti održavaju volatilnost cijena energije i poslovnog povjerenja. Iako su europske cijene plina/energije znatno niže nego 2022., svaki novi šok mogao bi ponovno podići inflaciju i prisiliti središnje banke na pauziranje rezova kamatnih stopa pwc.com. Politička zbivanja – poput predstojećih izbora u Njemačkoj ili mogućih promjena trgovinske politike SAD-a – također predstavljaju rizik za rast i investicijsko raspoloženje reuters.com reuters.com. Za sada, međutim, osnovna očekivanja do 2025. su stabilan, iako ne spektakularan rast gospodarstva, pad inflacije i plato kamatnih stopa, što zajedno pruža stabilniji okvir za odluke o nekretninama nego tijekom prethodne dvije godine.

Trendovi na stambenom tržištu: Oporavak uz nestašicu ponude

Europska stambena tržišta 2025. pokazuju kombinaciju otpornosti i ograničenja. Nakon pada ili stagnacije u mnogim državama tijekom 2022.–2023., cijene stanova uglavnom se stabiliziraju ili rastu u 2025., zahvaljujući kroničnom manjku ponude i većem povjerenju kupaca jer financiranje postaje dostupnije. No, razlike među regijama su izražene: neka tržišta dosežu nove vrhunce dok druga tek dosežu dno nakon nedavnih padova.

Slika: Rast nominalnih cijena stanova u državama EU, prikaz promjene na godišnjoj razini u Q4 2023. (plave trake) nasuprot Q4 2024. (žute trake). Mnoga tržišta preokrenula su pad u rast do kraja 2024. Nekoliko država (lijeva strana) zabilježilo je dvoznamenkasti rast cijena u 2024. – uključujući Španjolsku, Nizozemsku, Poljsku, Portugal, Mađarsku i druge – dok su Njemačka, Švedska i Francuska (desna strana) imale umjerene do daljnje blage padove economy-finance.ec.europa.eu. To odražava neujednačen oporavak na europskim stambenim tržištima.

Kretanja cijena: Prema podacima Eurostata, cijene stanova u EU porasle su približno 4% (nominalno) u 2024., a nastavak rasta očekuje se i u 2025. – premda se veličina rasta znatno razlikuje po zemljama. U Njemačkoj, koja je doživjela jednu od najizraženijih korekcija u Europi, cijene su pale ~12% od 2022. do sredine 2024. reuters.com, ali su se od tada stabilizirale. Do Q4 2024. cijene u Njemačkoj bilježe prvi godišnji rast (+1,9% na godišnjoj razini) nakon devet uzastopnih tromjesečja pada globalpropertyguide.com. Ankete predviđaju da će vrijednosti njemačkih nekretnina porasti ~3–3,5% u 2025. reuters.com, uz potporu nižih stambenih kamata, iako su rizici naginju prema dolje ako ekonomska ili politička neizvjesnost potraju reuters.com. U Francuskoj cijene nekretnina lagano padaju; Q3 2024. bilježi –3,96% na godišnjoj razini za postojeće stanove globalpropertyguide.com. Taj pad slabi, a očekuje se usporavanje pada na –0,7% do početka 2025. te postavljanje “dna” cijena oko kraja 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vrijednosti pariških stanova, primjerice, pale su za oko 5,5% u 2024. (13. uzastopni kvartal pada) globalpropertyguide.com, ali bi se trebale stabilizirati u 2025. kako se povoljniji uvjeti kredita i vladine mjere potpore počnu osjećati.

Suprotstavite to sa Španjolskom, gdje je tržište nekretnina živahno. Cijene španjolskih nekretnina porasle su prosječno +11% u 2024. – najbrže od 2007. – i još uvijek su bile ~11,2% više na godišnjoj razini u prvom kvartalu 2025. godine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Snažna domaća potražnja, povratak stranih kupaca i rastuće gospodarstvo (rast iznad 2%) održale su tržište Španjolske “živahnim tijekom 2025.” prema brojnim izvorima idealista.com. Čak i konzervativne prognoze predviđaju da će cijene u Španjolskoj porasti još 5–8% u 2025. spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Poljska također bilježi snažan rast cijena: uslijed visoke inflacije i rasta plaća, cijene poljskih stanova porasle su ~8% na godišnjoj razini početkom 2025. na sekundarnom tržištu (i ~4 –6% na novogradnjama) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Unatoč velikom padu prodaje u 2023., potražnja kupaca u Poljskoj se sada oporavlja zahvaljujući sniženju kamatnih stopa i državnom programu subvencioniranih hipotekarnih kredita od 2% za kupce prve nekretnine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nizozemska je još jedan primjer – nakon kratkog pada u 2023., vrijednosti nizozemskih nekretnina skočile su +8,7% u 2024. na rekordne razine abnamro.com. Banke predviđaju još ~7% rasta u 2025., navodeći smanjenje kamata na hipotekarne kredite, rast prihoda i ustrajan manjak stambenih objekata kao ključne pokretače abnamro.com. Zapravo, nizozemske cijene nekretnina rasle su više od 7% godišnje u svim posljednjim godinama osim 2023. abnamro.com abnamro.com. Čak i tamo gdje su tržišta bila slaba, znakovi preokreta su vidljivi: Švedska, Austrija i Njemačka, koje su u 2023. imale značajne padove, vratile su se umjerenom pozitivnom rastu cijena do kraja 2024., dok su Francuska i Finska posljednja veća tržišta koja su još uvijek pokazivala blagi godišnji pad economy-finance.ec.europa.eu. Ukupno, očekuje se da će većina europskih tržišta nekretnina doživjeti rast cijena u 2025. s obzirom na okretanje ciklusa fitchratings.com. Dinamika ponude i potražnje: Ključni faktor koji podupire cijene stambenih nekretnina je neravnoteža između potražnje i ponude. Jednostavno rečeno, Europa ne gradi dovoljno stanova da zadovolji rast broja kućanstava i urbanizacijske trendove, a taj se manjak nedavno pogoršao. Ponuda stambenih jedinica naglo je pala od 2022., jer su se investitori povukli zbog visokih troškova kamata, inflacije cijena materijala i zastoja pri dobivanju dozvola economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. U cijeloj EU završetci izgradnje stambenih jedinica dramatično su pali u 2023.–2024. (pad dvoznamenkasto u postotku), a građevinske dozvole spuštene su na višedesetljetne minimume economy-finance.ec.europa.eu. Na primjer, u Njemačkoj se nova stambena gradnja urušava – dozvole su u 2023. pale za ~27%, a započete gradnje za 25%, na najniže razine od 2000. globalpropertyguide.com. Njemačka sada dodaje znatno manje od ~320.000 jedinica godišnje koliko joj treba da ispuni čak i revidirane ciljeve (vladina studija pokazuje potrebu za ~2,5 milijuna novih stanova do 2030., puno iznad aktualne proizvodnje) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Manjak je očit: “ogroman jaz između onoga što bi trebalo graditi i što se zapravo gradi,” kako je rekao jedan njemački ekonomist globalpropertyguide.com. To dodatno pojačava manjak stambenih jedinica u Njemačkoj, posebno u velikim gradovima gdje i dalje raste broj stanovnika zbog migracija (Berlin, München itd. svake godine trebaju desetke tisuća novih stanova) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Slične priče čuju se diljem EU. Francuska stambena izgradnja je u dugotrajnom padu – 2023. broj dozvola i započetih gradnji pao je za ~23–25% u odnosu na prethodnu godinu globalpropertyguide.com, a 2024. će biti još lošija, što su strukovna udruženja opisala kao “katastrofalno” globalpropertyguide.com. U Francuskoj je 2024. započeto tek ~260.000 novih stanova globalpropertyguide.com, što je najmanje od 2000. godine. Investitori se suočavaju s rastućim troškovima materijala (zbog rata u Ukrajini) i novim ekološkim propisima koji povećavaju troškove, dok kupci susreću više kamate na hipotekarne kredite globalpropertyguide.com. Iako dužnosnici očekuju stabilizaciju sredinom 2025., Francuska građevinska federacija predviđa nastavak stagnacije i tek oko 239.000 novih stanova u 2025. globalpropertyguide.com. Italija također pati od slabe izgradnje – broj izdanih građevinskih dozvola za stambene zgrade pao je i u 2024. (–0,2% nakon pada od –7,7% u 2023.) na samo ~55.000 jedinica, što je mali dio razine tijekom 2000-ih globalpropertyguide.com. Ovaj dugotrajan pad (Italija je sredinom 2000-ih gradila 250.000+ stanova godišnje, a sada tek ~50.000) doprinosi ograničenoj ponudi u gradovima visoke potražnje globalpropertyguide.com. Čak i u rastućoj Španjolskoj, gradnja stanova raste oprezno: 2024. započeta je izgradnja ~112.000 stanova, što je 14,5% više nego prethodne godine jer graditelji reagiraju na rast cijena globalpropertyguide.com. No to je i dalje malo u odnosu na potrebe Španjolske i daleko ispod razina prije 2008. Poljska, jedno od najbrže rastućih tržišta Europe, imala je preko 20% manje završenih stanova tijekom 2022.–2023. zbog visokih troškova financiranja, iako se očekuje umjereni oporavak s padom kamata globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ukratko, nova ponuda je gotovo svugdje ograničena zbog visokih troškova financiranja i izgradnje, regulatornih prepreka i ograničenja zemljišta, baš dok pokretači potražnje (rast urbane populacije, manja kućanstva, veće plaće) i dalje rastu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mnoge zemlje bilježe rekordno nisku prazninu na tržištu najma i žestoku konkurenciju kupaca za kvalitetne nekretnine.

S obzirom na potražnju, stvaranje kućanstava i migracije održavaju potrebu za stanovanjem povišenom. Njemačka je, primjerice, u posljednjem desetljeću povećala stanovništvo za 3% (uglavnom zahvaljujući imigraciji), a to je koncentrirano u većim gradovima globalpropertyguide.com. Poljska je prihvatila više od milijun ukrajinskih izbjeglica, od kojih mnogi sada iznajmljuju ili kupuju stanove globalpropertyguide.com. Čak i tamo gdje je ukupno stanovništvo stabilno, prelazak na kućanstva s jednom osobom i kontinuirana urbanizacija podržavaju potražnju za stanovanjem. Stoga, potražnja nadmašuje ponudu u većem dijelu Europe, što podupire cijene unatoč izazovima pristupačnosti. Europska komisija navodi da je u mnogim državama članicama “ograničena ponuda novih stanova postala jedan od glavnih pokretača kontinuiranog rasta cijena nekretnina” od 2024. godine economy-finance.ec.europa.eu. To je posebno izraženo na tržištima s nedostatkom ponude kao što je Nizozemska, gdje kronični manjak stanova održava cijene na uzlaznoj putanji u 2024.–25. abnamro.com.

Najamnine i tržišta najma: Ograničena ponuda također povećava najamnine, iako su neke zemlje uvele gornje granice najamnina. Njemačka ostaje tržište najmoprimaca (više od 52% kućanstava iznajmljuje globalpropertyguide.com), a stalna potražnja podignula je najamnine za oko 3,5% u 2024. (pad u odnosu na 5% u 2023.) globalpropertyguide.com. Ostala tržišta s jakim rastom najamnina uključuju Irsku, Nizozemsku i Srednju Europu. Važno je napomenuti da stanarine u Nizozemskoj mogle bi porasti i do 7–8% u 2025. jer se najamnine indeksiraju prema inflaciji, a privatni stanodavci prodaju dijelove portfelja (smanjujući ponudu za najam) zbog novih regulativa iamexpat.nl abnamro.com. Poljska bilježi priljev najmoprimaca (ukrajinskih obitelji), što dodatno podiže najamnine i prinose – bruto prinosi na najam u poljskim gradovima prosječno premašuju 6% globalpropertyguide.com. Zalihe stanova za najam u nekim zemljama zapravo se smanjuju: primjerice, novi zakoni o kontroli najamnina i porezi u Nizozemskoj (Zakon o pristupačnom najmu) potiču male stanodavce na prodaju stanova vlasnicima-okupljačima abnamro.com. Ova “privatizacija” stanova za najam, uočena i u Njemačkoj i Španjolskoj, dodatno smanjuje ponudu najma i može paradoksalno pogoršati pristupačnost tijekom vremena mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Donositelji politika suočeni su s pritiscima da interveniraju zbog pogoršanja pristupačnosti za najmoprimce, ali mjere poput gornjih ograničenja najamnina mogu obeshrabriti ulaganja i dugoročno smanjiti ponudu mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Hipotekarno financiranje i pristupačnost: Nagli rast kamatnih stopa krajem 2023. i početkom 2024. znatno je oslabio pristupačnost stanovanja, no uvjeti su se počeli poboljšavati 2024. godine. U cijeloj EU kreditni kapacitet kućanstava drastično je pao u 2022.–23. – prihodi nisu mogli pratiti rastuće troškove hipoteka, što je mnoge kupce natjeralo na odgodu kupnje economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Rast hipotekarnog kreditiranja postao je negativan, a cijene su u skladu s tim blago pale. Sada, kako kamatne stope lagano padaju, kreditni kapacitet je snažno porastao u 2024., nadmašivši rast cijena nekretnina economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. To je ključni “signal preokreta” na tržištu nekretnina: kupci koji su bili isključeni kada su kamate bile 3,5% ili 4% sada se mogu vratiti na tržište ako stope padnu prema, primjerice, 2,5–3%. Ipak, pristupačnost i dalje ostaje nategnuta – omjer cijena stanova i kreditnog kapaciteta znatno je iznad dugoročnih normi economy-finance.ec.europa.eu, što znači da je još uvijek povijesno veliki napor potreban za financiranje kupnje. U mnogim zemljama realne su cijene nekretnina prerastale rast prihoda u zadnjih 5 godina, stvarajući jaz u pristupačnosti economy-finance.ec.europa.eu. Stroži kriteriji kreditiranja donekle su ublažili rizike (npr. nizozemske i poljske banke primjenjuju stroga ograničenja zaduženosti prema prihodima, što je prema ABN AMRO-u osiguralo financijsku stabilnost kućanstava čak i uz rast cijena abnamro.com). No, gledajući unaprijed, ograničenja pristupačnosti će ograničiti tempo rasta cijena – tržišta s najnaglijim nedavnim rastom cijena (Španjolska, Nizozemska itd.) mogla bi se ohladiti ako kupci dosegnu maksimalni prag onoga što mogu platiti.

Fokus po državama – stanovanje:

• Njemačka: Visoka potražnja, niska izgradnja, oporavak s oprezom. Njemačka ima ozbiljan nedostatak stanova – veliki gradovi suočeni su s “izraženom neravnotežom” potražnje i ponude globalpropertyguide.com. Nova državna obećanja za 2025. ciljaju potaknuti izgradnju (npr. pojednostavljenje dozvola, više građevinskog zemljišta) globalpropertyguide.com, ali učinci će kasniti. Nakon dvije godine pada cijena, cijene nekretnina u Njemačkoj se stabiliziraju. Kraj 2024. donio je nominalni rast cijena (~+1–2% godišnje) globalpropertyguide.com, iako su realno cijene bile stabilne ili blago negativne. Prognoze predviđaju umjereni rast cijena (~3%) u 2025. reuters.com, uz pretpostavku nastavka smanjenja kamatnih stopa od ECB-a. Rizici uključuju tromu njemačku ekonomiju (koja je pala u 2023.–24.) reuters.com i neizvjesnost politike vezanu za savezne izbore 2025. reuters.com. Najamnine i dalje rastu, iako sporije, 3–4% godišnje globalpropertyguide.com. Više od polovice Nijemaca iznajmljuje stanove, a pristupačnih stanova za kupnju nema dovoljno, pa je pritisak na kreatore politika da povećaju ponudu – inače se očekuje da će i najamnine i cijene nastaviti rasti tijekom 2025.–2028. (iako umjerenijim tempom).
• Francuska: Dodirivanje dna nakon blagog pada. Francusko tržište stanovanja zabilježilo je laganu deflaciju cijena 2021.–2024., s kumulativnim padom od ~5–10% u realnim iznosima. Do kraja 2024. cijene postojećih stanova bile su ~4% ispod razine iz prethodne godine globalpropertyguide.com, no tempo pada se znatno usporio (očekuje se samo –0,7% godišnje do veljače 2025.) globalpropertyguide.com. Vrijednosti u Parizu pale su s vrhunca (~5% godišnje), što je malo poboljšalo pristupačnost globalpropertyguide.com. 2025. bi trebala označiti prekretnicu prema stabilnosti ili blagom rastu, uz pomoć državne potpore kupcima (npr. prošireni krediti bez kamata, dulji rokovi otplate) i očekivanog olabavljenja kreditnih uvjeta globalpropertyguide.com. Međutim, oporavak Francuske ograničen je vrlo niskom novogradnjom – započeta izgradnja u 2024.–25. najslabija je desetljećima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zalihe novih stanova padaju, što može ograničiti broj transakcija, ali i postaviti minimalnu razinu cijena. Makroekonomski kontekst u Francuskoj (gotovo nulti rast BDP-a i rast nezaposlenosti u 2024.–25. cbre.fr cbre.fr) nije osobito povoljan za potražnju, ali niska ponuda i još uvijek snažna štednja kućanstava su ublažavajući faktori. Očekuje se da će se cijene u Francuskoj izravnati u 2025. i eventualno lagano rasti prema 2026., uz veliku regionalnu razliku (Pariz može kasniti u oporavku u odnosu na sekundarne gradove).
• Španjolska: Vruće tržište, širok rast. Španjolska je jedan od europskih lidera. Cijene nekretnina rasle su oko 8–11% godišnje u 2023. i 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a predviđanja za 2025. ostaju optimistična (npr. +6% do +8% prema Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Potražnju potiču rastuće gospodarstvo (BDP Španjolske trebao bi porasti 2–2,5% u 2025. mediaassets.cbre.com), niska nezaposlenost i povratak stranih ulagača/turista. Unatoč višim kamatnim stopama, španjolski kupci koriste više mogućnosti za fiksne hipotekarne stope i rast prihoda. Izgradnja se oporavlja – broj započetih stanova porastao je za +14,5% u 2024. globalpropertyguide.com – ali ponuda i dalje znatno zaostaje za valom potražnje, što jamči nastavak natjecanja za nekretnine. Najizraženiji rast cijena bilježe obalne regije i Madrid/Barcelona, dok su neka unutrašnja područja stabilnija. Najamnine također rastu. Španjolska je vlada 2023. donijela zakon o najmu koji ograničava rast najamnina u “stresnim” područjima i nudi porezne poticaje za pristupačan najam. To može ublažiti rast najamnina u velikim gradovima, ali zbog zamaha cijena i ograničene ponude, inflacija najamnine oko 5%+ očekuje se u 2025. godine. Ukupno, španjolska perspektiva (osim vanjskih šokova) je pozitivna, s živahnim tržištem koje će se vjerojatno protegnuti do 2026., iako vjerojatno ne s dvoznamenkastim rastom zauvijek jer će pristupačnost naposljetku postati izazov.
• Italija: Umjeren rast uz ograničenja. Talijansko tržište nekretnina relativno je suzdržano. Nakon godina stagnacije, cijene su porasle oko 2021.–2022., a zatim stagnirale. Službeni podaci pokazuju rast cijena kuća od oko 4,5% godišnje u Q4 2024. (najbrže u gotovo 3 godine) globalpropertyguide.com, potaknut oporavkom potražnje i vrlo ograničenom ponudom kvalitetnih stanova. Posebno su cijene novih domova porasle (+9,3% godišnje) zbog prenošenja troškova izgradnje globalpropertyguide.com. No, privatni podaci pokazuju pad u Q1 2025., gdje su prosječne cijene pale ~2,6% godišnje (–4,6% realno), jer su visoke kamate ranije 2024. smanjile aktivnosti globalpropertyguide.com. U osnovi, talijansko tržište je realno ravno, uz eventualan blagi nominalni rast. Glavni gradovi kao što su Milano i Rim prednjače – npr. cijene u Rimu +3,4% godišnje u Q1 2025. globalpropertyguide.com a Milano bilježi nove rekorde – dok mnoga manja tržišta zaostaju ili čak pokazuju blage padove. Potražnja u Italiji se stabilizira; obujam transakcija početkom 2024. bio je stabilan (+0,3% godišnje) nakon pada u 2023. globalpropertyguide.com. Ponuda ostaje “usko grlo” – Italija ne gradi mnogo novih stambenih jedinica (dozvole u 2024. stabilne su na ~55 tisuća jedinica globalpropertyguide.com), a ukinuti državni poticaj za obnovu doma (“Superbonus 110%”) koji je pokrenuo izgradnju 2021.–22. prouzročio je pad radova u građevinskom sektoru globalpropertyguide.com. S pozitivne strane, dostupnost kredita se malo poboljšala (manje kupaca biva odbijeno, prema Banci d’Italia) globalpropertyguide.com. Za 2025.–2027. očekuje se da će cijene kuća u Italiji lagano rasti u skladu s inflacijom (možda oko 2% godišnje), bez velikih skokova, ali i bez urušavanja. Sjever (Milano itd.) ostat će dinamičniji od juga zemlje.
• Nizozemska: Snažan oporavak, kontinuirani nedostatak. Nizozemska je doživjela jedan od najjačih postpandemijskih skokova cijena u Europi (+15% u 2021.), potom korekciju 2022.–23. zbog rasta kamata. Ta korekcija bila je kratka – sredinom 2024. cijene su opet rasle, a 2024. je završila s +8,7% rasta cijena i dosegle su rekorde abnamro.com. Ključni pokretači su strukturni nedostatak stanova (procijenjen u stotinama tisuća jedinica), snažan rast plaća i brza normalizacija hipotekarnih kredita. Za 2025. predviđa se da će cijene rasti ~7–9% abnamro.com abnamro.com – najbrže u Zapadnoj Europi – prije nego što uspori na ~3–5% u 2026. kad ponovno postanu izazov pristupačnosti. Zanimljivo, rast cijena sada predvode manji gradovi i ruralna područja, dok Amsterdam i drugi veliki gradovi bilježe sporiji rast abnamro.com. Razlog su, između ostalog, državne mjere (stroža pravila za buy-to-let i novi limiti najamnina za srednji segment) zbog kojih ulagači prodaju stanove za najam u gradovima i time povećavaju ponudu za kupce abnamro.com. Transakcije opet rastu – ABN AMRO povećao je procjenu prodaje u 2025. na +5% godišnje, ističući da mnogi najmodavci žure prodati prije stupanja novih propisa abnamro.com. Ipak, ukupna ponuda ostaje tjesna i nova izgradnja je ograničena ekološkim pravilima (npr. ograničenja emisija dušika koja odgađaju projekte) i manjkom radne snage. Stoga, perspektiva za nizozemsko tržište nekretnina je daljnji rast cijena i najamnina, iako umjerenijim tempom nakon 2025., uz uporne izazove pristupačnosti za kupce prvi put.
• Poljska: Veliki potencijal rasta, utjecaj vanjskih čimbenika. Poljsko tržište nekretnina ubrzano raste zadnje desetljeće, i unatoč zastojima 2022.–23. zbog vrlo visokih kamata, ostaje na putanji rasta. Početkom 2025. cijene stanova u većim gradovima i dalje rastu od 5 do 10% godišnje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tržište se ohladilo 2023., kad je prodaja pala (–31% godišnje) zbog skupih kredita globalpropertyguide.com, ali je ponovno “umjereno optimistično” zahvaljujući padu inflacije i smanjenju kamatnih stopa od Narodne banke Poljske globalpropertyguide.com. Novi državni program subvencioniranih kredita (fiksne kamate 2% za mlade kupce) pokrenut sredinom 2023. podigao je potražnju za pristupačnim stanovima globalpropertyguide.com. No, oporavak nije ravnomjeran: u Q1 2025. prodaja novih stanova još je ~17% manja u odnosu na godinu prije, a pojedini gradovi poput Krakova i Łódźa zabilježili su pad prodaje novogradnje >25%, što dovodi do rasta zaliha neprodanih stanova globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL upozorava na neravnotežu u pojedinim gradovima – npr. Krakov ima zalihe za više od 2 godine prodaje po trenutačnom (sporom) ritmu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varšava i područje Trójmiasto (Tri-grad) imaju zdraviju prodaju globalpropertyguide.com. Stručnjaci očekuju da će potražnja u 2025. stabilizirati, uz potporu općeg rasta plaća i nižih kamata, bez urušavanja tržišta ili vala bankrota developera globalpropertyguide.com. Zamjetan trend: strani kupci sve su aktivniji u Poljskoj, sada čine 30%+ prodaje u novogradnji (posebno u predgrađima Varšave) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Većinom su to Ukrajinci (mnogi s planom trajnog ostanka), ali i drugi kupci iz CEE regije te Azije, svima je Poljska privlačna zbog stabilnosti i još uvijek prihvatljivih cijena globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj priljev donosi dodatnu potražnju. Gledajući unaprijed, snažno poljsko gospodarstvo (predviđen rast BDP-a ~3–4%) i manjak stanova (posebno u gradovima koji brzo rastu, poput Varšave i Krakova) ukazuju na nastavak rasta cijena i najamnina. Državne politike (npr. iznenadne subvencije ili regulative) mogu donijeti volatilnost globalpropertyguide.com, a ukupni srednjoročni pogled ostaje pozitivan, pri čemu se Poljska ističe kao top prilika za međunarodne ulagače.

Trendovi komercijalnih nekretnina: sektorske promjene i oprezni optimizam

Sektor komercijalnih nekretnina u Europi prolazi kroz zahtjevan proces prilagodbe i sada je pred postepenim oporavkom. Šok rasta kamata iz 2022.–23. doveo je do repricinga imovine (više prinose, niže procjene) i pada investicijskih volumena u 2023. U 2024. je sentiment počeo poboljšavati i 2025. bi trebala donijeti daljnju stabilizaciju i selektivni rast u različitim sektorima. Ključni trend je “bijeg u kvalitetu”: zakupci i investitori preferiraju vrhunsku, budućnosti prilagođenu imovinu (bilo uredske prostore s modernim pogodnostima ili logističke centre na odličnoj lokaciji), dok slabija imovina bilježi nižu potražnju. U isto vrijeme, neki komercijalni segmenti teško pogođeni pandemijom (npr. maloprodaja, hoteli) napokon su u fazi oporavka, a “alternativni” sektori (poput podatkovnih centara, biotehnologije i studentskog smještaja) dobivaju na važnosti. U nastavku su prikazani trendovi u glavnim sektorima: uredski prostori, maloprodaja, industrija/logistika, ugostiteljstvo te novi rastući segmenti.

Uredi: Europska tržišta uredskih prostora oprezno se oporavljaju nakon promjena uzrokovanih pandemijom i revolucije rada na daljinu. Potražnja za najmom ureda se oporavlja, iako u mnogim gradovima i dalje zaostaje za razinama prije 2020. Podržana rastom zaposlenosti u uredskim zanimanjima i stabilnijim stopama prisutnosti zaposlenika u uredima, 2025. bi trebala donijeti daljnji porast volumena najma – CBRE predviđa povećanje aktivnosti najma za 5–10% u 2025., što se približava povijesnim prosjecima mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Zapravo, nakon što su velike korporacije tijekom 2021.–2023. preispitivale svoje potrebe za prostorom, jasnija slika „hibridnog rada” sada izlazi na vidjelo te tvrtke ponovno donose dugoročne odluke o zauzimanju prostora. Prisutnost zaposlenika u uredima se poboljšala – više od 60% tvrtki izvještava o prosječnoj prisutnosti od 40–80% (što je više za >10 postotnih poena u odnosu na prošlu godinu) i mnogi planiraju tu brojku dodatno povećati, što zauzvrat potiče potražnju za uredskim prostorom mediaassets.cbre.com. Kao rezultat toga, stope praznih ureda su na vrhuncu ili čak počinju padati u nekim gradovima tijekom 2025., nakon rasta prethodnih godina mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. No, svako smanjenje praznine uglavnom je u najkvalitetnijim zgradama, a ukupna stopa praznih ureda i dalje je visoka u određenim tržištima (npr. dijelovi Pariza, sekundarni njemački gradovi).

Ključni trend je polarizacija kvalitete. Korisnici konsolidiraju te često smanjuju portfelje, ali daju prioritet visokokvalitetnim, energetski učinkovitima i dobro lociranim uredskim prostorima (“Grade A” prostor). Taj bijeg prema kvaliteti znači da novije ili nedavno obnovljene zgrade s vrhunskim sadržajima uživaju snažnu potražnju, pa čak i rast najamnina, dok stariji, neobnovljeni uredi stagniraju. Vlasnici sekundarnih uredskih prostora pod pritiskom su da ih obnove ili promijene namjenu. Kako je rekao jedan CEO iz industrije, potreba za pružanjem visokokvalitetnih radnih okruženja stvara šire prinose između vrhunskih i lošijih nekretnina mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. U 2025. najamnine u vrhunskim uredima u gradskim središtima s ograničenom ponudom mogu umjereno porasti (zbog niske stope praznine kvalitetnog prostora), dok sekundarni prostori bilježe stabilne ili padajuće najamnine. Novi razvoj ureda usporio je (zbog visokih troškova gradnje i problema s financiranjem), što paradoksalno pomaže stanju praznih prostora – budući da je manje novih projekata, tržište može postupno apsorbirati postojeće prazne prostore.

Investitorski sentiment prema uredima, iako i dalje oprezan, poboljšava se nakon dna u 2023. Uredi tradicionalno čine najveći udio u investiranju u nekretnine, a iako je mnogo institucionalnih investitora prošle godine stajalo po strani, raste interes za „core-plus” ili „value-add” uredske poslove po korigiranim cijenama mediaassets.cbre.com. Dostupnost zajmova za urede također se vratila, a kreditori su spremniji financirati kvalitetnu imovinu (iako uz niže omjere kredita prema vrijednosti) mediaassets.cbre.com. Za vrhunske uredske prostore u 2025. procjene vrijednosti mogle bi se početi stabilizirati kako se kamatne stope stabiliziraju i dogovori o cijenama između kupaca i prodavatelja postignu ravnotežu. Očekujemo umjeren rast volumena transakcija za urede u 2025., s naglaskom na imovinu s jakom potražnjom zakupaca ili onu pogodnu za prenamjenu (npr. stariji uredi u zelene, moderne prostore). Ipak, oporavak sektora ureda bit će postupan i neujednačen: prepreke uključuju kontinuirano smanjenje portfelja (mnoga poduzeća još uvijek smanjuju otisak za 10–20% zbog hibridnog rada) i gospodarsku neizvjesnost te su korisnici oprezni prema širenju mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dodatno, rizik zastarjelosti je značajan – zgrade koje ne zadovoljavaju nove energetske standarde ili očekivanja zakupaca teško će privlačiti korisnike i ulagače (više o utjecaju ESG-a kasnije). Zaključno, 2025. bi trebala donijeti umjereni rast najma i ulaganja u uredske prostore – prijelomnu točku – no sljedeći ciklus rasta sektora definirat će kvalitativne razlike i vjerojatno će biti potrebno manje kvadrata po zaposleniku nego u prošlosti.

Maloprodaja: Nakon dugotrajnog pada, europski sektor maloprodajnih nekretnina napokon pokazuje znakove života. Fizička trgovina bila je pogođena konkurencijom e-trgovine i zatvaranjima zbog pandemije, što je povećalo praznine i dovelo do smanjenja najamnina u 2020.–2022. Međutim, kako se potrošačke navike normaliziraju i investitori prilagođavaju novom okruženju, vraća se povjerenje. 2024. bilježi se porast broja posjetitelja i prodaje u trgovinama, osobito u segmentima poput luksuznih glavnih ulica i maloprodajnih parkova. Do 2025. ulaganja u maloprodaju spremna su za povratak: osobito su veliki, vrhunski trgovački centri – koji su nekoć bili zaobilaženi – ponovno predmet interesa. Prema CBRE-u, očekuje se povratak velikih transakcija za dominantne trgovačke centre u 2025., jer njihove cijene sada izgledaju privlačno u odnosu na druge vrste nekretnina mediaassets.cbre.com. U SAD-u je već realizirano nekoliko velikih poslova s trgovačkim centrima, a taj optimizam prelijeva se i na Europu mediaassets.cbre.com. Prinosi na vrhunske maloprodajne nekretnine značajno su porasli 2022.–2023. (vrijednosti pale), ali to znači da kupci sada mogu nabaviti najkvalitetnije trgovačke centre ili portfelje glavnih ulica uz atraktivan prinos. Kako inflacija jenjava i potrošnja se stabilizira (maloprodaja u EU polako raste), čini se da je najgore iza nas za maloprodajne najamnine.

Doista, najamnine i popunjenost trgovina rastu na mnogim tržištima. Praznine u vrhunskim trgovačkim centrima smanjene su sa svojih vrhunaca, a trgovci se ponovno oprezno šire, posebno diskonteri, outlet lanci i iskustveni formati. Glavne ulice u velikim turističkim gradovima (London, Pariz, Madrid, Milano) oporavljaju se kako se turizam vratio; najamnine za vrhunsku maloprodaju na nekim od tih lokacija rastu prvi put nakon više godina. U sekundarnim lokacijama, međutim, izazovi ostaju – lošiji centri možda će trebati prenamjenu (u višefunkcionalne prostore ili logistiku), jer se potražnja za maloprodajom vjerojatno neće vratiti na predinternetske razine. Oporavku maloprodaje dodatno pomaže činjenica da se gotovo ne gradi novi maloprodajni prostor (razvojni investitori uglavnom su prestali s projektima trgovačkih centara prije nekoliko godina), pa postojeća kvalitetna imovina ima ograničenu novu konkurenciju.

Investitori, osobito value-add i oportunistički fondovi, aktivno kupuju maloprodajne nekretnine s popustom, kladeći se na ciklički oporavak. Sada se i „core” investitori (npr. institucije) vraćaju na tržište za najkvalitetnije objekte. Očekujemo rast volumena ulaganja u maloprodaju u 2025., potencijalno i dvoznamenkasti, iako sa niske razine. Prinosi na vrhunsku maloprodaju mogli bi se lagano stisnuti zbog obnovljene potražnje mediaassets.cbre.com. Jedna napomena: rezultat maloprodaje ovisi o povjerenju potrošača, koje je u Europi još uvijek osjetljivo. Visoka inflacija u 2022.–2023. smanjila je kupovnu moć, i iako realni prihodi kućanstava ponovno rastu, potrošači su i dalje štedljivi i više štede cbre.fr. Na tržištima poput Francuske, povjerenje potrošača je slabo i nije vjerojatan veliki oporavak potrošnje u 2025. cbre.fr, što može ograničiti rast prodaje. Tako će se oporavak maloprodajnog sektora usmjeriti prema formatima koji prate nove obrasce potrošnje – npr. centri uz supermarkete, maloprodajni parkovi s integracijom više kanala i destinacijski centri s ponudom zabave koju online kupovina ne može zamijeniti. Sve u svemu, izgledi za maloprodaju najbolji su u posljednjih nekoliko godina, s 2024. vjerojatno kao najnižom točkom i 2025. koja donosi stabilizaciju ili rast najamnina te povećanje transakcija dobro lociranih nekretnina mediaassets.cbre.com.

Logistika & industrija: Sektor logističkih nekretnina (skladišta, distributivni centri, industrijski parkovi) bio je zvijezda izvođač posljednjih godina, potaknut e-trgovinom i restrukturiranjem opskrbnih lanaca. Ipak, čak je i on 2023. doživio blago zahlađenje jer se gospodarski rast usporio i neki zakupci su pauzirali širenje. Ulazeći u 2025., osnovni logistički pokazatelji ostaju snažni i očekuje se da će sektor ponovno nastaviti s rastom. Potražnja za najmom modernih skladišta je visoka, iako je 2024. zabilježen privremeni pad zauzeća (zapravo, zauzeće je palo ispod razine iz 2019. tijekom 2024. uslijed normalizacije nakon pandemije) mediaassets.cbre.com. Ova stagnacija izgleda kratkotrajno: CBRE predviđa da će logistički najmovi porasti, osobito u drugoj polovici 2025., kako tvrtke ponovno pokreću odgođene planove širenja mediaassets.cbre.com. Postoji više poticaja: trendovi nearshoringa i re-shoringa znače veće potrebe za proizvodnjom i skladištenjem unutar Europe (rat u Ukrajini i globalne promjene trgovine natjerale su firme da skrate opskrbne lance) mediaassets.cbre.com. Također, promijenile su se prakse vezane uz zalihe – tvrtke žele imati više sigurnosnih zaliha (“za svaki slučaj”), što potiče potražnju za skladištima.

Stope slobodnih skladišnih kapaciteta, koje su u mnogim tržištima bile na povijesno niskim razinama (<5%), blago su porasle u 2023. zbog vala nove ponude. No, slobodnih kapaciteta bi se trebalo stabilizirati u 2025. i vjerojatno ostati niske jer se nova skladišta koja se isporučuju upijaju na tržište mediaassets.cbre.com. Štoviše, developeri u nekim zemljama (UK, Njemačka itd.) povlače se od špekulativne gradnje zbog viših troškova financiranja, pa je “pipeline” nakon 2024. tanji. Kretanje najamnina je snažno: prvoklasne logističke najamnine trebale bi pratiti inflaciju tijekom 2025., dakle ostati uglavnom stabilne u realnim iznosima mediaassets.cbre.com. Mnoge vrhunske logističke lokacije u Europi bilježe prognoze rasta najamnina u srednjim jednoznamenkastim postocima, što odražava trajnu potražnju za najboljim lokacijama mediaassets.cbre.com. Rast najamnina mogao bi se usporiti u odnosu na dvoznamenkaste skokove iz 2022., no trebao bi ostati pozitivan.

Investitori su i dalje vrlo optimistični glede logistike. Ova klasa imovine prva je doživjela oporavak vrijednosti kotiranih nekretnina – krajem 2024., europske logističke REIT-ove trgovalo se blizu neto imovine (nakon što su se ranije trgovali uz velike popuste) mediaassets.cbre.com. To signalizira povjerenje. Apetit investitora je snažan, s raznolikim spektrom kupaca (institucije, državni fondovi, private equity) koji nastoje povećati izloženost logistici mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. No, prilika za kupnju je malo jer vlasnici zadržavaju ovu dragocjenu imovinu. Prinosi za prvoklasnu logistiku su porasli 2022.–23. (vrijednosti su nešto pale), ali su u nastavku 2024. uglavnom stabilizirani; svako dodatno smanjenje prinosa ovisit će o padu kamatnih stopa. Za 2025. očekujemo da će ulaganja u logistiku ponovno porasti – osobito kada postane jasnije kretanje kamatnih stopa, s obzirom na količinu kapitala koja traži ulazak u ovaj sektor. Jedan trend za praćenje je trgovinska politika i nearshoring: industrijski zakupci u Europi čekaju poteze SAD-a (npr. moguće nove carine u 2025.) i razvoj geopolitičke klime mediaassets.cbre.com. To bi moglo utjecati na mjesta gdje kompanije odlučuju širiti proizvodnju ili skladišta (npr. američke kompanije bi mogle više ulagati u EU ako carine promijene opskrbne lance). Dodatno, zastarijevanje je također faktor – starija skladišta bez visokih stropova ili ESG karakteristika mogla bi lošije proći, dok vrhunski “zeleni” logistički objekti u pravilu postižu viši najam. Ukratko, logističke nekretnine ostaju sektor rasta, a 2025. će vjerojatno donijeti novi rast zauzeća i snažnu potražnju investitora, poduprtu megatrendovima poput e-trgovine, otpornosti opskrbnih lanaca i nearshoringa.

Hoteli & ugostiteljstvo: Sektor hotelskih nekretnina snažno se oporavio od pandemije zahvaljujući naglom porastu potražnje za putovanjima diljem Europe. Do 2024. su mnoga turistička tržišta (npr. južna Europa, Pariz/London) imala rekordne prihode hotela, a sentiment investitora postao je pozitivan. Očekuje se da će 2025. i dalje biti povoljna za nekretnine u ugostiteljstvu. Prognozira se stalan rast međunarodnog turizma u Europi, a ulaganja u hotelski sektor rastu među investitorima mediaassets.cbre.com. Savills i drugi brokeri izvještavaju da se sada hoteli smatraju investicijama s dobrim povratom, osobito jer mogu brzo povećati cijene soba u inflacijskom okruženju (hoteli imaju mogućnost zaštite od inflacije dnevnim repricingom). Prema CBRE-u, hotelski investicijski krajolik u Europi „trebao bi ostati pozitivan, uz rast ulaganja i dobre izglede za povrat” mediaassets.cbre.com. Value-add kupci su posebno aktivni (kupuju hotele radi obnove ili rebrandinga), no vraća se i „core” kapital u 2025. mediaassets.cbre.com.

Očekujemo porast volumena hotelskih transakcija u 2025., uključujući i neke portfeljne transakcije, jer i privatni kapital i institucionalni investitori nastoje kapitalizirati turistički boom. Ključna tržišta poput Španjolske, Grčke i Italije (naglasak na turističkom prometu) posebno su na meti, kao i glavna poslovna središta gdje se oporavlja hotelska popunjenost tijekom radnog tjedna. Zanimanje postoji i za alternativne tipove ugostiteljstva poput hotela „dužeg boravka” i resorts. Sveukupno, ugostiteljstvo nudi priču rasta kroz 2025.–2028., jer potražnja za putovanjima ostaje dugoročno uzlazna, a prinosi u ovom sektoru viši su nego kod tradicionalnih nekretnina, što ga čini atraktivnim za diverzifikaciju. Glavni rizici bili bi globalni ekonomski pad koji utječe na putovanja ili novi skok cijena energije (utjecaj na troškove putovanja), ali ako se to ne dogodi, trendovi ostaju pozitivni.

Alternativni sektori i novonastale niše: Investitori sve češće gledaju izvan tradicionalne „velike trojke” (uredi, trgovački prostori, industrija) prema operativnim nekretninama i specijaliziranim sektorima. U istraživanju ULI/PwC Emerging Trends za 2025. utvrđeno je da su podatkovni centri, nova energetska infrastruktura i rezidencijalni specijaliteti poput studentskog stanovanja u vrhu za investicijske i razvojne izglede europe.uli.org. Ova područja oslanjaju se na sekularne pokretače rasta:

• Podatkovni centri: Velika potražnja za digitalnom infrastrukturom (cloud usluge, AI, 5G) čini podatkovne centre jednim od najbrže rastućih segmenata nekretnina. Kapacitet podatkovnih centara se širom Europe proširuje, no često ga ograničava dostupnost električne energije. Investitori se utrkuju za ulazak u ovaj prostor, no prilika je malo. CBRE ističe da je konkurencija porasla i mnogi podatkovni centri mijenjaju vlasnika kroz „off-market” transakcije; čak i „powered shell” varijante (kupnja skladišta za prenamjenu) izazivaju licitacijska natjecanja mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Uz snažne vjetrove u leđa i niže troškove zaduživanja, očekuje se iznimno aktivan razvoj i ulaganja u podatkovne centre kroz razdoblje 2025.–2028. Najaktivniji su vodeći gradovi (Frankfurt, London, Amsterdam, Dublin, Pariz), no pojavljuju se i sekundarna tržišta.
• Nova energetska infrastruktura: Kako Europa teži dekarbonizaciji, imovine povezane s energetskom tranzicijom – npr. tvornice baterija, zemljišta za solarne i vjetroelektrane, hubovi za punjenje električnih vozila, postrojenja za proizvodnju vodika – sve su zanimljivije investitorima. PwC-jevo istraživanje svrstava novu energetsku infrastrukturu u sam vrh za 2025. europe.uli.org. To se preklapa s industrijskim nekretninama, ali često uključuje partnerstva s energetskim kompanijama i dugoročne ugovore o zakupu. Segment koji treba pratiti, iako još uvijek manjinski u odnosu na temeljne nekretninske tipove.
• Stambene alternative: Segmenti poput studentskog stanovanja, smještaja za starije i co-livinga su u usponu. Tržište studentskog stanovanja (PBSA) u Europi doživljava procvat zahvaljujući povećanju broja upisa na sveučilišta i kroničnom manjku modernih studentskih domova u mnogim gradovima. Generacija Z očekuje kvalitetne pogodnosti, a investitori ovdje vide snažnu potražnju (često i otpornost na cikluse) mediaassets.cbre.com. Studentsko stanovanje je među najtraženijim sektorima za 2025. prema investitorima europe.uli.org. Smještaj za starije osobe i zdravstvene nekretnine također profitiraju od demografskih trendova (starenje stanovništva) i privlače više institucionalnog kapitala. Ovi sektori su otporniji na ekonomske promjene i donose diverzifikaciju.
• Višestambene/BTR: Iako “stambene nekretnine” općenito nisu alternativne, institucionalno vlasništvo nad Build-to-Rent (BTR) višestambenim sektorom nastavlja rasti u Europi (posebno u UK, Njemačkoj, Nizozemskoj, Španjolskoj). Mnogi osiguravatelji i fondovi povećavaju ulaganja u najamne stanove zahvaljujući stabilnoj potražnji i sigurnim prihodima, i taj će se trend vjerojatno nastaviti i 2025. Izazovi postoje (npr. regulacija najamnina može odvratiti ulaganja, kao u Nizozemskoj), ali ESG kriteriji idu u prilog novim BTR projektima (mogu se graditi prema visokim standardima učinkovitosti). Očekuje se kako će i prekogranična ulaganja u višestambene nekretnine ostati značajna, osobito američki i kanadski ulagači kupuju europske portfelje stambenih nekretnina.

Zaključno, europsko tržište komercijalnih nekretnina u 2025. obilježava divergencija: sektori poput logistike, stanovanja i alternativnih sektora predvode oporavak, maloprodaja i ugostiteljstvo su u fazi povratka, dok se uredi poboljšavaju, ali se nose s dubokim strukturnim promjenama. Kvaliteta imovine, lokacija i ESG karakteristike sada su važniji nego ikada u određivanju pobjednika i gubitnika.

Značajke komercijalnog tržišta po državama

Okrećući se prema ključnim tržištima po državama u fokusu – Njemačka, Francuska, Španjolska, Italija, Nizozemska, Poljska – ističemo značajne trendove u njihovim sektorima komercijalnih nekretnina:

• Njemačka: Najveće europsko komercijalno tržište u procesu prilagodbe. Njemačka je doživjela značajno usporavanje u 2023., s padom volumena investicija i pojavom određenih problema (posebno kod previsoko zaduženih vlasnika uredskih i stambenih portfelja). U razdoblju 2024. – 25. njemačke uredske nekretnine suočavaju se s podijeljenim izgledima. Gradovi poput Berlina, Münchena i Frankfurta i dalje bilježe zdravu potražnju za vrhunskim uredima (najviše rastu tehnološki i financijski zakupci, ali oprezno), a najam vrhunskih ureda je stabilan ili raste u pojedinim podtržištima. No, sekundarni uredi, posebno u perifernim područjima ili starijim zgradama, bilježe veće stope praznih prostora. Na nacionalnoj razini, praznine u uredima narasle su do prosječno 6–7%, ali se sad stabiliziraju jer dolazi vrlo malo novih projekata. Investitorski sentiment u Njemačkoj oprezan je zbog ekonomske stagnacije i viših troškova financiranja, ali očekivanja stabilizacije prinosa vraćaju dio investitora. Značajno je da su njemački otvoreni fondovi nekretnina (velik dio tržišta) morali smanjivati vrijednosti 2023.; do 2025. mogli bi ponovno selektivno kupovati po novim cijenama. Logistika u Njemačkoj ostaje vrlo snažna – praznine su ispod 3% u glavnim središtima (Ruhr, Berlin, Frankfurt) i nastavlja se rast najma. Brojni globalni investitori ciljanju njemačku logistiku unatoč snažnoj konkurenciji. Maloprodaja je mješovita: poznate trgovačke ulice u bogatim južnim gradovima se oporavljaju, dok slabija maloprodaja u manjim mjestima i dalje ima poteškoće. Općenito, komercijalno tržište Njemačke 2025. karakterizira postupna stabilizacija – fraza „spor i neravan oporavak” najbolje opisuje pwc.com. Jedno od novih pitanja je re-financiranje: njemački kreditori su oprezniji pa će 2025.–2026. vjerojatno biti više imovine na prodaju (posebno ureda) s obzirom na dospijeće kredita, što bi moglo donijeti prilike kupcima po novim cijenama.
• Francuska: Pariz u središtu pozornosti. Francuskim komercijalnim tržištem dominira pariška regija, koja prolazi kroz određene prilagodbe. Pariški uredi zabilježili su pad potražnje u 2024. uslijed slabe ekonomije i opreza korporacija cbre.fr. Područje La Défense posebno bilježi veću prazninu jer dio zakupaca smanjuje površine. Za 2025. jasan oporavak uredskog tržišta očekuje se tek kasnije u godini cbre.fr. Ipak, vrhunski uredi u pariškom središtu ostaju vrlo traženi i rijetki – ESG zahtjevi (poput francuskog zakona kojim se od 2025. zabranjuje iznajmljivanje uredima niske energetske učinkovitosti) tjeraju vlasnike na renovaciju ili prodaju nedovoljno učinkovitih zgrada, što će biti glavna tema. Logistika u Francuskoj imala je vrlo snažan period 2021.–22., ali je usporila 2023.; sada se koristi pristup „pričekaj i vidi”, a praznine lagano rastu s novom ponudom cbre.fr. U nekim francuskim logističkim središtima pojavljuje se „stalni rast dostupnosti” jer je potražnja usporila, pa bi 2025. mogla biti godina apsorpcije, a ne rasta najamnina cbre.fr. Ipak, dugoročni pokretači (e-trgovina, dostava u 1 dan itd.) podržavaju francusku logistiku, osobito oko Pariza i Lyona. Maloprodaja u Francuskoj – trgovine u središtu Pariza profitiraju od povratka turista (osobito Amerikanaca koji koriste povoljan tečaj), a luksuzni brendovi se šire. Međutim, općenito su francuska maloprodaja i prodaja skromni zbog slabe potrošačke sigurnosti cbre.fr. Najamnine će vjerojatno biti stabilne 2025., osim na ekskluzivnim lokacijama. Ukupno ulaganje u Francuskoj bilo je nisko u 2024.; očekuje se stabilizacija i blagi rast tijekom 2025. cbre.fr. Velike francuske institucije (poput osiguravatelja) koje su pauzirale akvizicije mogli bi ponovno započeti kupnje ako im cijene odgovaraju. ESG je u fokusu – Francuska je među prvima implementirala novo izvještavanje (CSRD) za klimatske planove, što značajno utječe na investicijske odluke na francuskom tržištu cbre.com cbre.com.
• Španjolska: Svijetla točka s općim oporavkom. Tržište komercijalnih nekretnina u Španjolskoj potaknuto je snažnom ekonomijom i investicijskom glađu za višim prinosima. Madrid i Barcelona svrstani su među vodeće europske gradove za investicijske prilike u 2025. (Madrid je čak zauzeo #2 poziciju u Europi prema ULI/PwC) europe.uli.org. Uredi: Uredskog tržište Madrida bilježi solidne zakupnine; praznine su oko 9–10% i u padu jer nema nove velike ponude. Izdanja za najam u premium segmentu Madrida i Barcelone blago su porasla i mogu još rasti zbog oskudice A klase prostora. Logistika: Španjolski logistički sektor cvjeta – potražnja za skladišnim prostorom u okolici Madrida i Katalonije je visoka, a međunarodne grupacije kupuju španjolsku logistiku (privučene većim prinosima nego u Njemačkoj/Francuskoj). S rastom potrošnje i izvoza, očekuje se nastavak snažne potražnje; developeri su aktivni, ali je zemljište oko velikih gradova ograničeno, što drži praznine niskima. Maloprodaja: Maloprodaja u Španjolskoj snažno se oporavila zahvaljujući turizmu i potrošnji – promet se vratio, čak i u sekundarnim centrima praznine padaju. Investitori, uključujući američke i EU fondove, kupuju španjolske maloprodajne objekte u očekivanju daljnjeg rasta. Hoteli: Prava perjanica – hotelska popunjenost i cijene su na rekordnoj razini u mnogim resortima i gradovima, a brojne su transakcije (obiteljski hoteli prodaju se fondovima s atraktivnim prinosima). S očekivanim rastom turizma, hotelsko tržište u Španjolskoj vrlo je vruće za 2025. Ukratko, Španjolska se smatra tržištem rasta, privlačeći prekogranični kapital, a svi njezini komercijalni sektori – od ureda do hotela – su u ekspanziji, ali oprezni zbog globalnih rizika.
• Italija: Selektivne prilike u stabilnom tržištu. Talijanska ekonomija raste sporo (~0,8–1,0%), a tržište nekretnina usporenije je od dinamičnijih zemalja. Milano ostaje najjači – financijska i modna prijestolnica, privlači praktički sva veća ulaganja u urede i mješovite projekte. Praznine su niske (~4–5%), a najamnine vrhunskih ureda dosežu povijesne maksimume zbog konkurencije rentabilnih tvrtki iz tehnološkog i financijskog sektora za mali broj A klase prostora. Novi uredski projekti u Milanu (Porta Nuova, CityLife) uglavnom su unajmljeni i prije završetka. Rimsko tržište ureda je manje i više orijentirano na državu – stabilno, ali bez rasta najamnina. Logistika Italije snažno raste: sjeverna Italija (Lombardija, Veneto) i putovi prema Rimu/Napulju bilježe veliki porast potražnje za skladištima jer e-trgovina raste s niske baze. Sudjeluju investitori Prologis, Logicor; ipak, problemi s infrastrukturom i administracijom održavaju prinose nešto višima, što privlači investitore. Maloprodaja: Italija ima snažnu kulturu fizičke trgovine, i dok su mnoge sekundarne ulice s prazninama, elitne ulice u Milanu (Via Montenapoleone) i Rimu vrlo su snažne, s globalnim markama koje plaćaju rekorde (turistička potrošnja). Sekundarni centri su stabilni ako ih drže supermarketi. Hoteli: Talijanski hoteli, osobito luksuzni i resorti (Toskana, Amalfi…), izuzetno su traženi među međunarodnim kupcima (bogati pojedinci, luksuzni brendovi). Očekuje se više „trofejnih” hotelskih transakcija u 2025. Glavni izazov je oprezna politika kreditiranja i politički rizik – ali, uz razvojno naklonjenu Vladu i moguće ubrzanje dozvola, stanje bi se moglo polako popraviti. Izgledi za talijansko tržište stabilni su, s džepovima rasta (milanski uredi, logistika, hoteli), a moglo bi doći do umjerenog rasta volumena investicija 2025. jer neki globalni investitori povećavaju izloženost (s obzirom na više prinose nego u jezgri EU-a).
• Nizozemska: Mala država, veliki investicijski interes. Nizozemska je iznimno popularna među globalnim investitorima zbog transparentnosti i jakih temeljnih pokazatelja. Uredi u Amsterdamu imaju nisku prazninu (~7%) i IT/financijske tvrtke i dalje traže premium prostore; međutim, Amsterdam je uveo zabranu izgradnje novih ureda u nekim zonama kako bi poticao stambenu izgradnju – ograničavanje ponude može dugoročno ograničiti rast uredskog tržišta. Unatoč tome, najamnine za vrhunske urede u Amsterdamu mogu blago rasti tokom 2025. zbog oskudice. Sekundarni nizozemski gradovi poput Rotterdama i Eindhovena imaju veće praznine i stabilne najamnine. Logistika: Nizozemska je logistička velesila (luka Rotterdam, zračna luka Schiphol). Potražnja za skladištima oko ovih čvorišta i dalje je izuzetno velika, a iako je mnogo novih prostora izgrađeno 2020.–22., tržište ih brzo apsorbira. Zemljišta i dozvole za logistiku teže je dobiti (zbog ekoloških „dušičnih” regulacija), pa je ponuda ograničena. Očekuje se da će logističke najamnine ostati čvrste ili rasti s inflacijom, a investitori nastaviti kupovati nizozemsku logistiku – azijski i sjevernoamerički investitori osobito vole ovaj sektor. Maloprodaja: Nizozemska bilježi solidnu maloprodaju, trgovački centri su dobro prilagodili omni-channel modelima. Glavna amsterdamska ulica poticana je turizmom (blagi rast najma u luksuznom segmentu); lokalni su centri stabilni zbog solidne potrošnje. Velika tema u Nizozemskoj je regulacija stambenog najma – novi Zakon o pristupačnom najmu proširuje najam pod kontrolom pa mnogi privatni investitori prodaju stanove, a kapital preusmjeravaju u maloprodaju ili logistiku. Outlook za investicije: Nizozemska bi u 2025. trebala bilježiti aktivne investicijske tokove, a međunarodni kapital privučen je njezinom likvidnošću. Povoljan odnos eura i dolara dodatno olakšava ulaganja iz SAD-a cbre.com. Zanimanje će biti za sve sektore – uredski, industrijski, stambeni, maloprodajni – ali logistika i stambeni sektor (unatoč regulaciji, duga priča o stambenom deficitu je snažna) predvodit će. ESG je također ključan u Nizozemskoj – strogi ciljevi održivosti oblikuju dizajn i obnovu zgrada.
• Poljska: Rast i prinosi u srednjoj Europi. Poljska je najveće tržište srednje Europe i najinstitucionaliziranije u regiji. Uredska ponuda u Varšavi zabilježila je povišenu prazninu (~11–12%) nakon vala novih projekata i smanjenja prostora od strane multinacionalki, ali 2024. bilježi rekordan najam dok tvrtke (posebno iz IT, BPO sektora) rastu. Do 2025., zbog gotovo potpunog izostanka nove ponude (razvoj je usporen 2023.), praznine u Varšavi će vjerojatno padati, a najamnine blago rasti. Regionalni poljski gradovi (Krakov, Wrocław) imaju također vrlo aktivna uredska tržišta (vođena tehnološkim sektorom/BPO) – najamnine su niže i privlačne tenantima s fokusom na troškove. Industrija/Logistika: Poljska je magnet za logistiku, opslužuje veliko domaće tržište i distribuciju prema Njemačkoj, istoku Europe. Izgrađen je veliki broj skladišta (osobito oko Varšave, Lodza, Gornje Šleske), a Poljska sad konkurira Njemačkoj po godišnjoj razini najma. Potražnja je i dalje jaka, iako je 2023. zabilježen blagi pad; očekuje se ponovno proširenje u 2025. jer kompanije sele proizvodnju bliže EU tržištu (relokacija iz Azije u Poljsku). Niži troškovi rada i zemljišta nego na zapadu Europe garantiraju da poljski logistički boom traje, a investitori su vrlo aktivni – prinosi su viši (kapitalizacijske stope ~5-6% za premium logistiku, prema 3.5-4% u Njemačkoj), pa privlače mnoge strane investitore. Maloprodaja: Poljski maloprodajni sektor oporavio se paralelno s rastom potrošnje (koji prati rast plaća). Suvremeni shopping centri u Varšavi i većim gradovima bilježe visok stupanj popunjenosti i veći broj posjetitelja. Maloprodajna prodaja bila je promjenjiva zbog inflacije, no trgovački parkovi orijentirani na esencijalne proizvode cvjetaju. Međunarodni lanac trgovina također širi poslovanje u Poljskoj, što pokazuje povjerenje investitora. Investicijski tokovi: Poljska se često ističe kao najatraktivnije tržište srednje Europe za strane investitore lexology.com. 2025. bi trebala donijeti veći priljev kapitala – već sad brojni američki i europski fondovi grade partnerstva ili platforme u Poljskoj (osobito u logistici i stambenom najmu). Prekogranične investicije pospješuje stabilnost i ekonomski rast Poljske, ali rizik fluktuacije valute (zlota) i političke promjene mogu biti faktor. Izbori u listopadu 2023. doveli su novu pro-EU vladu, što dodatno ojačava investitorski sentiment. Ukratko, perspektiva za komercijalne nekretnine u Poljskoj 2025.–2028. je snažan rast – kombinacija prinosa i rasta teško je ostvariva u „core” EU državama, iako uz nešto viši rizik. Očekujemo sve više prekograničnih transakcija u uredima (kako kompanije diverzificiraju iz skupih zapadnoeuropskih prijestolnica), logistici (za paneuropske portfelje) i čak PRS stambenom najmu (kako rastu institucionalni unajmljivači).

Tokovi ulaganja i tržište kapitala

Nakon teške 2023., europska tržišta kapitala za nekretnine pripremaju se za postupni oporavak investicijske aktivnosti u 2025. Prošla je godina bila obilježena velikim raskorakom očekivanja između kupaca i prodavatelja – prodavatelji nisu htjeli spuštati cijene, a kupci su tražili veće prinose zbog skupih kredita. Taj zastoj doveo je do znatno slabijeg volumena transakcija. Sada, s stabilizacijom kamatnih stopa i korekcijom vrijednosti nekretnina naniže (u nekim segmentima pad vrijednosti od 10–30%), kupci i prodavatelji lakše nalaze zajednički jezik. Očekuje se da će se taj raskorak i dalje smanjivati u 2025., što će otključati više transakcija cbre.com cbre.com. Ključan pokretač je naprosto veća motivacija za transakcije: više proizvoda dolazi na tržište jer vlasnici pod pritiskom (dospijeće kredita, isplate iz fondova itd.) odlučuju prodati, a bolja dostupnost financiranja omogućuje kupcima ulazak cbre.com cbre.com. Najzaduženiji vlasnici i otvoreni fondovi pod pritiskom povlačenja bit će motiviranije strane u prodaji, dok dugoročni vlasnici mogu čekati cbre.com cbre.com. Ovaj porast broja nekretnina na prodaju, zajedno s nešto jeftinijim kreditima, trebao bi donijeti veće volumene ulaganja u 2025. Prognoze analitičara sugeriraju da bi europski volumi ulaganja u komercijalne nekretnine mogli porasti oko 10–15% u 2025. (naspram 2024.), a u 2026. dodatno ubrzati.

S obzirom na to, oporavak ulaganja bit će postupan i neujednačen. Budući da će kamatne stope vjerojatno ostati iznad pretpandemijskih najnižih razina, prostora za značajnu ponovnu inflaciju cijena je ograničeno – kupci će ostati disciplinirani po pitanju cijena, a rast vrijednosti bit će umjeren cbre.com cbre.com. Prime nekretnine u preferiranim sektorima (npr. vrhunska logistika, stambene nekretnine, prestižni uredi) mogu doživjeti kompresiju prinosa ponovno do kraja 2025. godine kako konkurencija blago podiže cijene cbre.com cbre.com. Međutim, sekundarne nekretnine ili one s izazovima (kratki najmovi, potreba za ulaganjem u kapitalnu obnovu) i dalje će se prodavati uz popust. Ipak, ukupna izgledi povrata za europske nekretnine se poboljšavaju. Budući da su prinosi na obveznice pali s vrhunca, a prinosi na nekretnine porasli, spread je ponovno razuman. CBRE napominje da je pozitivna financijska poluga ponovo ostvariva, što znači da investitor može financirati akviziciju uz trošak duga koji je u nekim slučajevima ispod prinosa na nekretninu cbre.com. Ovo temeljno ponovno otvaranje arbitraže dug-kapital privući će kapital natrag na tržište.

Jedan od najpozitivnijih trendova je očekivani povratak međunarodnog kapitala u 2025. Tijekom 2022.–2023. godine prekogranična ulaganja su usporila, a mnogi američki i azijski ulagači su oklijevali zbog volatilnosti valuta i nesigurnosti. Sada se uvjeti okreću u povoljnijem smjeru: euro je oslabio prema dolaru, što čini europske nekretnine jeftinijima u USD, a troškovi zaduživanja unutar Europe su pali u odnosu na kraj 2022. godine cbre.com. Očekuje se da će ovo privući inozemne ulagače na europsko tržište. Posebno, neki veliki sjevernoamerički i bliskoistočni investitori sada europske nekretnine vide kao vrlo dobru relativnu vrijednost (posebno jer američko tržište ima vlastite probleme u segmentu ureda). Količina kapitala “sa strane” je značajna – u globalnim fondovima privatnog kapitala za nekretnine ima dosta “suhog baruta”, od čega je velik dio namijenjen oportunističkim ili vrijednosno uključenim ulaganjima u tržišta poput Europe cbre.com. Ti ulagači ne žele propustiti priliku prije nego što vrijednosti ponovno počnu rasti; mnogi će već 2025. godine kupovati imovinu na dnu ciklusa. Očekujemo obrasce prekograničnih ulaganja poput: povećanja sjevernoameričkih ulaganja u europsku logistiku i stambene portfelje (trend koji je već započeo), nastavka interesa bliskoistočnih državnih investicijskih fondova za znamenitim londonskim i pariškim nekretninama (npr. uredske tornjeve, hotele) te intra-europskih tokova (njemački, francuski fondovi ulažu u Španjolsku, CEE itd. radi viših prinosa).

Podaci JLL-a pokazuju da su početkom 2025. transakcijski volumeni EMEA nekretnina porasli više od 40% na tromjesečnoj razini kako se popravilo raspoloženje jll.com. Ako se taj trend nastavi, 2025. bi mogla označiti početak novog ciklusa rasta. Savills Research također predviđa da će ulagački volumeni u Europi porasti oko 13% na godišnjoj razini u 2025. i dodatnih 25% u 2026. kako se oporavak bude ubrzavao (iako se brojke razlikuju ovisno o izvješću). Rotacija kapitala je zanimljiva: tijekom pada su domaći ulagači dominirali (lokalni igrači kojima je tržište poznato i dalje su selektivno kupovali). Kako se tržište oporavlja, globalni ulagači vjerojatno će činiti veći udio u kupnjama, vraćajući obrasce visoke prekogranične aktivnosti iz razdoblja prije 2020.

Vrijedi spomenuti i promjene u kreditnom pejzažu. Banke u Europi postale su opreznije s kreditiranjem nekretnina, posebno za urede i projekte razvoja. Time se otvorio prostor za alternativne zajmodavce – fondove privatnog kapitala, osiguravajuća društva itd. – da preuzmu dio tržišta. U 2025. i nakon toga, nelbankovni zajmodavci očekuje se da će osvojiti veći tržišni udio u financiranju nekretnina pgim.com. Oni često mogu ponuditi fleksibilnije uvjete, iako uz veće kamate. To je osobito važno za refinanciranje velikog broja dospjelih kredita u 2025.–2026. Mnoge nekretnine kupljene uz niske prinose teško će se refinancirati po današnjim višim kamatama bez dodatnog kapitala. Možemo očekivati porast joint venturea, dokapitalizacija ili prodaja kao rješenje. Međutim, ukupni sistemski rizik čini se pod kontrolom; europske banke imaju manje izloženosti u nekretninskim kreditima nego u prošloj krizi i rade konzervativne rezervacije.

Kad je riječ o geografskim preferencijama ulagača: ankete za 2025. pokazuju London, Madrid, Pariz kao vodeće ciljne gradove u Europi europe.uli.org – London zbog likvidnosti i korekcije cijena (nakon Brexita i širenja prinosa, postao je atraktivan), Madrid zbog rasta i relativno povoljne cijene, Pariz zbog dugoročne stabilnosti i veličine. Visoko kotiraju i drugi gradovi poput Berlina, Milana i glavnih nizozemskih gradova. Sve veće je zanimanje i za sekundarne gradove sa solidnim temeljima (npr. München, Dublin, Lisabon, Varšava) dok ulagači šire potragu za prinosom.

Sektorske preferencije ulagača već su obrađene (logistika, stambeni segment, alternativne investicije favorizirani; ured selektivan; maloprodaja se oprezno vraća). Mnogi ulagači sve jasnije segmentiraju svoje strategije po profilima rizika: core fondovi se fokusiraju na prime nekretnine u najboljim gradovima (iskorištavajući pad cijena), dok oportunistički fondovi ciljaju na distresirane prilike ili projekte preuređenja (npr. kupnja starog ureda uz veliki popust radi konverzije u stanove ili laboratorijski prostor za znanosti o životu). Tematika “preuređivanja” je snažna – očekujemo val ulaganja u prenamjenu zastarjelih objekata (posebno ureda i maloprodaje) za nove namjene, što je i investicijska strategija i djelomičan odgovor na preveliku ponudu u tim segmentima.

Zaključno, europska tržišta kapitala u nekretninama za 2025. spremaju se za oporavak, potaknut poboljšanim uvjetima financiranja, izobiljem dostupnog kapitala i percepcijom dosegnutog tržišnog dna. Rizici kao što su spor gospodarski rast ili iznenađenja s inflacijom mogli bi usporiti oporavak cbre.com, ali opći sentiment se pomaknuo prema opreznom optimizmu. Kako je rekao jedan lider industrije, nakon preživljenih oluja inflacije i kamata, sektor “ima zonu slijetanja na vidiku”, čak i ako geopolitika i ESG zahtjevi ostaju trajni izazov europe.uli.org. Raspoloženje je optimistično, ali uz zadrške – svaka se transakcija pomno analizira, a samo se najbolje prilike agresivno traže.

Izgledi 2025.–2028.: Rizici, prilike i transformativni trendovi

Gledajući izvan neposrednog horizonta, razdoblje 2025. do 2028. bit će formativno za tržište nekretnina EU-a. Sudionici pažljivo prate nekoliko ključnih trendova i rizika koji će oblikovati razvoj industrije na srednji rok. U ovom dijelu obrađujemo dugoročne izglede, uključujući potencijalne rizike, područja prilika za rast, sve jači fokus na održivost/ESG i evoluirajuće obrasce prekograničnih ulaganja.

Ekonomski i tržišni rizici

Iako je osnovni scenarij postupno poboljšanje, postoje značajni rizici koji bi mogli poremetiti ili usporiti oporavak tržišta nekretnina:

• Rizik od kamatnih stopa i inflacije: Ako se inflacija pokaže tvrdokornom ili dođe do novih šokova (npr. nagli rast cijena nafte), središnje banke bi mogle zaustaviti snižavanje kamatnih stopa ili čak ponovno povisiti stope. Tržišta nekretnina računaju na blago padajuće kamate u razdoblju 2025.–2026.; svaki preokret bi brzo pogoršao sentiment i vrijednosti objekata. Dodatno, čak i kad stope budu padale, mogu se stabilizirati na razinama višim od ultra-niskih iz 2010-ih. Ova nova realnost znači da se kapitalizacijske stope/prinosi vjerojatno neće opet spustiti na ranije najniže razine, što ograničava rast kapitalne vrijednosti. Pozitivan scenarij: inflacija nastavi usporavati i u 2026. se kamate stabiliziraju blizu povijesnih prosjeka (~1–2% ECB), što stvara blagotvorno okruženje za nekretnine.
• Gospodarski rast i potražnja zakupaca: Perspektive rasta Europe, premda se poboljšavaju, ostaju skromne. Mnogo toga ovisi o izbjegavanju recesije. Rizici uključuju nagliji usporavanje Kine (što pogađa europski izvoz), američku recesiju ili domaće probleme poput ponovnog izbijanja briga o državnom dugu. Ako rast podbaci (npr. rast eurozone ostane ispod 1% do 2026.), potražnja zakupaca za prostorom (posebno uredskim i maloprodajnim) može ostati slaba. Ionako je spor rast izložen riziku i spominje se kao prepreka oporavku ulaganja cbre.com. Potencijal za rast: fiskalni poticaji ili neočekivan tehnološki zamah mogli bi pogurati EU gospodarstva iznad prognoza, podižući potražnju za svim vrstama nekretnina.
• Geopolitička nesigurnost: Rat u Ukrajini ostaje nepoznanica – eskalacija ili produljeni sukob mogu utjecati na povjerenje ulagača i određena tržišta (CEE zemlje su izloženije, iako je Poljska ekonomski profitirala zbog selidbe kompanija iz Ukrajine/Rusije). Nadalje, globalne napetosti poput potencijalnog trgovinskog rata između SAD-a i Kine (osobito ako se američka politika okrene) mogle bi pogoditi europsku izvoznu industriju te time potražnju za industrijskom imovinom mediaassets.cbre.com. Europa također doživljava i interne političke promjene (val izbora 2024.–2025.) koje mogu utjecati na politike važne za nekretnine (npr. ljevica bi mogla uvesti kontrolu najamnina, dok bi desnica mogla smanjiti regulaciju ali povećati neizvjesnost kao kod nedavnog jačanja populizma). Razdoblje do 2028. donosi važne izbore (Europski parlament 2024., Njemačka 2025., itd.), pri čemu svaki nosi određenu dozu kratkoročne neizvjesnosti.
• Financijski sustav i likvidnost: Nekretninski sektor suočava se s manjkom likvidnosti nakon godina jeftinog kapitala. Jedan od rizika je zid refinanciranja – velik volumen kredita i obveznica dospijeva u razdoblju 2025.–2027. Ako se uvjeti kreditiranja dovoljno ne poprave, mogli bismo vidjeti distresirane prodaje, požarne rasprodaje ili čak stečajeve, naročito u sektorima kao što su uredi ili tržištima poput nordijskih (švedske nekretninske tvrtke su posebno opterećene). Iako ovo otvara priliku nekima (kupci distressed imovine), također može dovesti do prevelikog pada cijena. Za sada, banke i regulatori smatraju da je to upravljivo, ali treba pozorno pratiti. S druge strane, rast privatnih kreditnih fondova znači da, i ako se banke povuku, alternativni kapital može djelomično “popuniti rupu”.
• Razvoj i troškovi izgradnje: Troškovi izgradnje su i dalje visoki (materijali, radna snaga), iako su se u 2024. stabilizirali, mogli bi opet porasti uslijed problema u opskrbnim lancima ili rasta cijena energije. Ako se troškovi ne smanje, mnogi razvojni projekti nisu isplativi, što ograničava ponudu. To je kratkoročno dobro za vlasnike postojećih nekretnina, ali loše za ukupni razvoj sektora i gospodarstva kojima treba nova stanogradnja/infrastruktura. Strogi ekološki propisi (npr. ograničenja gradnje zbog klimatskih pitanja) dodatno povećavaju troškove ili uzrokuju kašnjenja (nizozemska “kriza dušika” koja blokira projekte je dobar primjer). Potencijalni rizik je nedovoljna gradnja, što vodi do još lošije priuštivosti stanovanja i nestašice kvalitetnog uredskog/industrijskog prostora – dakle, do nestašice ponude. S druge strane, ako troškovi neočekivano padnu (ili tehnologija poveća učinkovitost), mogli bismo svjedočiti mini-boomu gradnje koji bi ublažio dio nestašica.
• Ponašanje zakupaca – promjene: Trendovi poput rada na daljinu i e-trgovine duže će oblikovati potražnju za nekretninama. Puni opseg hibridnog rada još se definira – do 2028., ako kompanije u prosjeku budu imale 50% prisutnosti ureda, trajno bi mogla pasti potrebna površina po zaposleniku, što znači veće praznine ili prenamjenu zastarjelih ureda. Slično, online maloprodaja može napraviti novi skok (možda zahvaljujući AR tehnologiji ili jednostavno smjenom generacija), što bi moglo dodatno ugroziti potražnju za trgovinama. Nekretninski sektor morat će biti agilan u prenamjeni i zadržavanju zakupaca prema potrebi.

Sažeto, rizici su na srednji rok naglašeno makroekonomski i geopolitički. Konsenzus očekuje scenarij “probijanja kroz maglu”, ali svako odstupanje (visoka inflacija, slab rast ili šokovi) testiralo bi otpornost oporavka nekretnina. Industrija je svjesna ovih limitacija – kao što je istaknuto, **“zamke čekaju na svakom koraku” unatoč opreznom optimizmu u sektoru europe.uli.org europe.uli.org. Lideri iz sektora nekretnina zato osobitu pažnju posvećuju tzv. “pet D” koje navodi jedan institucionalni čelnik: dug, demografija, dekarbonizacija, deglobalizacija i digitalizacija europe.uli.org europe.uli.org – zapravo na rizike i pokretače iznad navedenih.

Mogućnosti rasta i strateške perspektive

Unatoč rizicima, postoje značajne mogućnosti rasta za one koji su pravilno pozicionirani. Neke od tih prilika izravno proizlaze iz ranije navedenih izazova – primjerice, obnova i preuređenje starijih nekretnina spremna je postati rastući posao. S obzirom na velik broj uredskih zgrada koje trebaju nadogradnju kako bi zadovoljile ESG regulativu, tvrtke koje se specijaliziraju za adaptivnu ponovnu uporabu ili rekonstrukciju pronaći će obilje posla (a investitori mogu ostvariti povrate pretvarajući “smeđe” zgrade u “zelene”). Period do 2028. mogao bi donijeti pretvaranje tisuća ureda i maloprodajnih prostora diljem Europe u stanove, laboratorije, studentske domove ili druge namjene. Ovo ne samo da rješava višak ponude u jednom segmentu, već i nedostatak u drugom (npr. pretvaranje praznih ureda u prijeko potrebne stanove u središtima gradova).

Druga prilika je integracija tehnologije u sektor nekretnina. Industrija je povijesno kasnila s tehnologijom, ali to se mijenja. Porast PropTecha i korištenje AI-a, IoT-a i analitike podataka za optimizaciju upravljanja zgradama, marketinga i investicijskih odluka sve se više ubrzavaju. Prema PwC-ovom istraživanju, više od 85% ispitanika očekuje da će AI imati određeni ili veliki utjecaj na sva područja nekretnina u idućih pet godina pwc.com pwc.com. AI se već koristi za prediktivno održavanje, predviđanje promjene najmoprimaca i analizu tržišta pwc.com pwc.com. Prihvaćanje ovih tehnologija može unaprijediti učinkovitost i povrate – primjerice, AI hotelima može pomoći u dinamičkom određivanju cijena soba, a najmodavcima da identificiraju koji najmoprimci možda produljuju ili sele. Tvrtke za nekretnine koje ulažu u digitalnu transformaciju vjerojatno će nadmašiti konkurenciju. Europa bi također mogla bilježiti rast pametnih zgrada i inicijativa pametnih gradova, u skladu s digitalnim i zelenim agendama EU-a, nudeći mogućnosti ulaganja u infrastrukturu omogućenu tehnologijom.

Demografske i društvene promjene također predstavljaju prilike. Starenje stanovništva stvara potrebu za domovima za starije osobe, zgradama za medicinske urede i ustanovama za njegu – sektor koji će se snažno proširiti do 2028. Urbanizacija i preferencija mladih profesionalaca za najmom u živopisnim središtima gradova podupire rast institucionalno upravljanih privatnih najamnih stanova (build-to-rent) i zajedničkih prostora za stanovanje (co-living). U međuvremenu, studentski smještaj (kako je ranije spomenuto) je u ekspanziji – tržišta poput Njemačke i Italije imaju niske stopa ponude PBSA te investitori tamo financiraju nove projekte. Nekretnine za biološke znanosti (laboratoriji, R&D centri) predstavljaju još jednu rastuću nišu, osobito nakon što je pandemija istaknula važnost farmacije i biotehnologije. Gradovi poput Bostona i Cambridgea u SAD-u doživjeli su procvat prostora za laboratorije; Europa slijedi primjer u mjestima poput britanskog Cambridgea, Amsterdama i Berlina. Očekuje se da će specijalizirani fondovi ulagati sve više u kampuse za biološke znanosti u blizini sveučilišta i bolnica.

Geopolitički, Europa se pozicionira da ima koristi od “friendshoringa” i industrijske rekonfiguracije. Kako globalne tvrtke traže alternative Aziji, Europa (posebno istočna) ima potencijal privući proizvodnju EV baterija, poluvodiča (uz potporu EU-ovog Zakona o čipovima) i ostale visokotehnološke proizvodnje. Svaka nova tvornica ili pogon povlači za sobom potražnju za nekretninama: radnički smještaj, logistika, uredi itd. Poljska je, primjerice, privukla velika ulaganja u tvornice baterija; to jača lokalna tržišta nekretnina. Isto vrijedi i za prelazak automobilske industrije na električne automobile – pogoni se grade u Njemačkoj, Francuskoj, Španjolskoj i imat će šire učinke. Investitori u nekretnine mogli bi pronaći prilike u pružanju infrastrukture oko tih projekata, bilo skladišta, trening centara ili čak lokalne trgovine za nove radnike.

Prekogranični tokovi kapitala sami po sebi mogu otvoriti prilike. Ako, kao što se očekuje, azijski kapital (npr. iz Singapura, Južne Koreje) i sjevernoamerički kapital ponovo nahrle u Europu, lokalni sudionici na tržištu mogli bi imati koristi od partnerstva s tim ulagačima. Možemo vidjeti više zajedničkih pothvata gdje strani kapital surađuje s lokalnim developerima (koji poznaju teren) u cilju provedbe projekata, bilo da je riječ o rezidencijama u Poljskoj ili logistici u Španjolskoj. Prekogranična ulaganja također komprimiraju prinose (povećavaju vrijednosti) na ciljanim tržištima, pa tako, primjerice, ako američki ulagači masovno odluče da su njemačke rezidencijalne nekretnine sigurno utočište, mogu podići cijene i nagraditi one koji su rano ušli.

Na kraju, državne inicijative mogle bi otključati područja rasta. EU i nacionalne vlade intenzivno ulažu u zelenu energiju i infrastrukturu – od željeznica preko mreža za punjenje električnih vozila do subvencija za renovaciju. Nekretnine povezane s time (razvoj u blizini javnog prijevoza, prostori za punionice električnih vozila itd.) možda do sada nisu bile tradicionalni segment, ali predstavljaju nove kategorije investicijskih prilika.

Zaključno, iako tradicionalna kupnja i zadržavanje uredskih ili maloprodajnih nekretnina više nije sigurna oklada, razdoblje 2025.-2028. nudi transformacijske mogućnosti rasta kroz preusmjeravanje imovine, prihvaćanje proptecha, ciljanje demografskih nišnih segmenata i usklađivanje s europskim tranzicijama (digitalnom i zelenom).

Održivost i ESG trendovi

Jedna od najdubljih promjena na europskom tržištu nekretnina je integracija održivosti i ESG (okoliš, društvo, upravljanje) u svaki aspekt industrije. Po svim pokazateljima, ovaj će trend samo jačati do 2028., temeljno utječući na vrijednost imovine, potražnju najmoprimaca i investicijsku strategiju. Zapravo, industrijska istraživanja pokazuju da se usuglašenost s ESG-om vidi kao najveći izazov i u kratkom i u dugom roku za sektor nekretnina europe.uli.org europe.uli.org.

Od 2024. godine istodobno se događaju više regulatornih promjena:

• EU Direktiva o korporativnom izvještavanju o održivosti (CSRD) zahtijeva od velikih tvrtki da počnu izvještavati o detaljnim ESG pokazateljima od fiskalne godine 2024. (s prvim izvještajima 2025.) cbre.com cbre.com. To uključuje i tvrtke za nekretnine i najmoprimce (mnogi sada moraju otkrivati i utjecaj najma prostora). Europski standardi za izvještavanje o održivosti (ESRS) učinit će izvještavanje o održivosti znatno rigoroznijim cbre.com. Vlasnici nekretnina bit će pod pritiskom da dokažu jasne klimatske planove tranzicije i ostvarenje rezultata.
• Predložena Direktiva o korporativnoj provjeri održivosti (CS3D) zahtijevat će od tvrtki ne samo da prijave već i aktivno provode planove za postizanje klimatskih ciljeva cbre.com cbre.com. Za investitore u nekretnine ovo znači javno obvezivanje i provedbu strategija smanjenja ugljika za svoje portfelje, poput obnove zgrada na putu prema Net Zero Carbon cilju cbre.com.
• Bazel IV bankarska regulativa, čiji se učinak očekuje oko 2025., uključuje veće kapitalne zahtjeve za banke kod određenih kredita za nekretnine. Ako banke dodijele veću razinu rizika “smeđim”, neučinkovitim zgradama, troškovi financiranja za takve projekte mogli bi narasti cbre.com. To je još jedan poticaj vlasnicima da poboljšaju održivost i sačuvaju likvidnost imovine.
• Na razini samih nekretnina, mnoge zemlje postrožuju energetske standarde zgrada. Primjerice, EU Direktiva o energetskoj učinkovitosti zgrada (revidirana) koja je u procesu dogovora mogla bi postaviti minimalne energetske standarde za postojeće zgrade (npr. do 2030. zgrade moraju dosegnuti određene ocjene ili se ne mogu iznajmljivati). Francuska već ima zakon: iznajmljivanje prostora s najgorim energetskim oznakama (G) zabranjeno je od 2025., što de facto prisiljava na obnovu ili uklanjanje tih jedinica s tržišta deepki.com. Nizozemska i druge zemlje imaju uvjet da uredske zgrade moraju imati najmanje EPC oznaku C da bi se iznajmljivale. Ove regulative znače da imovina koja ne udovoljava zahtjevima gubi prihod i vrijednost – fenomen poznat kao stranding. CBRE napominje da “imovina koja ne ispunjava standarde održivosti vjerojatno će doživjeti pad cijene zbog razmjera ulaganja potrebnih za sanaciju” cbre.com.
• I sama investicijska zajednica se samo-regulira: inicijative poput Net Zero Asset Owners Alliance i druge obvezuju fondove na dekarbonizaciju portfelja do 2050. Već sada neki veliki investitori neće kupovati nekretnine koje ne udovoljavaju određenim ESG kriterijima, što zapravo smanjuje bazen kupaca za neusklađenu imovinu.

Rezultat je da ESG faktori izravno utječu na procjene vrijednosti i iznajmljivanje imovine. Zgrade s jakim referencama održivosti (energetski učinkoviti HVAC, solarni paneli, zelene certifikacije poput BREEAM/LEED, zdrava unutarnja okruženja itd.) uživaju veću potražnju, vjernije najmoprimce, pa čak i najamnine ili vrijednosne premije. Studije pokazuju da certficirani “zeleni” uredi mogu ostvariti premije najamnine od oko 6% ili više u odnosu na nekretnine bez certifikata exquance.com. Osim toga, često imaju manju praznost i bolji stupanj zadržavanja najmoprimaca. Taj stabilan novčani tok i otpornost na promjene dovodi do kompresije prinosa na zelenu imovinu – investitori pristaju na niže stope povrata jer im je prihod sigurniji cbre.com cbre.com. Nasuprot tome, starije nekretnine s velikim udjelom ugljika suočavaju se s višim prinosima i slabijom likvidnošću. Svjedočimo pojavi smeđeg popusta diljem Europe; do 2028. on bi se mogao znatno proširiti. Primjerice, prema nekim procjenama, londonski uredi s lošim EPC ocjenama prodaju se po zamjetno višim prinosima od usporedivih energetski učinkovitih – trend koji će se vjerojatno proširiti.

ESG nije samo E (okoliš): Društvena komponenta vidljiva je u mandatima za pristupačno stanovanje, utjecaju na zajednicu i trendovima dobrobiti najmoprimaca. Možemo očekivati više partnerstava javnog i privatnog sektora za razvoj pristupačnih stambenih prostora jer vlade potiču na ostvarivanje društvene vrijednosti (neki gradovi već zahtijevaju određeni postotak pristupačnih jedinica u novim projektima). Razvijači koji naglašavaju zajedničke sadržaje, wellness certifikate itd. mogli bi steći prednost kod zakupaca. Upravljanje također – transparentnost i dobra korporativna praksa – sada je pod povećalom investitora i zajmodavaca (prolaze dani netransparentnih zajedničkih ulaganja ili slabe kontrole rizika za tvrtke koje traže kapital).

Ipak, postoji i pobuna protiv ESG-a ili rasprava u industriji. PwC-ovo izvješće istaknulo je da je 2024. ESG pao iza tradicionalnih briga kao što su potražnja zakupaca i financijsko zdravlje kao primarni utjecaj – neki u industriji dovode u pitanje omjer troška i koristi agresivnog djelovanja po pitanju ESG-a pwc.com pwc.com. Kada su profitne marže male, opsežna ulaganja u održivost mogu biti zastrašujuća. Također, nedostatak jasnoće oko standarda koji se mijenjaju predstavlja problem – ljudi se boje da bi ono što se danas smatra „održivim” moglo biti drukčije za 20 godina pwc.com. Unatoč tome, regulative forsiraju problem – impresivnih 74% stručnjaka iz sektora nekretnina reklo je da je regulativa glavni čimbenik koji utječe na njihovo poslovanje u 2024. pwc.com, a velik dio toga odnosi se na ESG regulativu. Kao odgovor, proaktivnije tvrtke prelaze s riječi na djela: ulažu u obnovljive izvore energije za svoje zgrade, uvode AI za upravljanje energijom, objavljuju klimatske rizike sukladno TCFD-u itd. Do 2028. usklađenost s ESG-om neće biti opcionalna – to će biti temelj. Tvrtke koje se rano prilagode mogle bi ostvariti prednosti (niži operativni troškovi, bolji uvjeti financiranja – neke banke nude „zelene kredite” uz blago povoljnije uvjete i jače odnose sa zakupcima). Oni koji zaostaju suočit će se s većim kapitalnim izdatcima kasnije i umanjenjem vrijednosti.

Osiguranje i fizički klimatski rizik još su jedan aspekt ESG-a. Osiguravatelji povećavaju premije ili čak povlače pokriće za imovinu u područjima s visokim rizikom (poplavna područja, područja sklona požarima). PwC je istaknuo sve veću zabrinutost zbog pristupa osiguranju s rastom klimatskog rizika pwc.com. Nekretnine na obali ili izložene klimatskim utjecajima zahtijevat će ulaganja u otpornost (npr. morski zidovi, drenaža itd.). Do 2028. analiza klimatskog rizika vjerojatno će postati standardna dubinska analiza kod kupnje nekretnina i mogla bi utjecati na kreditiranje (banke bi mogle uključiti klimatski rizik u kreditne uvjete).

Zaključno, trend održivosti je odlučujuća tema za izglede EU tržišta nekretnina. Očekujte sljedeće:

• Masivne inicijative za renovaciju: Zaliha zgrada u EU je stara; renovacija predstavlja i izazov i priliku za ulaganja vrijedna bilijune eura. Projekti za ugradnju energetski učinkovitih sustava, izolaciju i čak drvene strukturne obnove bit će česti.
• Zeleni najmovi i suradnja s najmoprimcima: Vlasnici i zakupci zajednički rade na smanjenju potrošnje energije – npr. dijeljenje podataka, klauzule o zelenim najmovima gdje se najmoprimci obvezuju na održivo ponašanje.
• Inovacije u materijalima i dizajnu: Više izgradnje od drva, reciklirani materijali, modularna gradnja radi smanjenja otpada i ugljika itd., potaknuti ESG ciljevima.
• Diferencijacija u financijama: Zeleni obveznički zapisi, krediti povezani s održivošću (s kamatama vezanima uz postizanje ESG ciljeva) bit će sve češći. Već je prva polovica 2023. donijela velik volumen zelenih obveznica za nekretnine u Europi. To daje prednost (jeftiniji kapital) ESG liderima.
• Liderstvo javnog sektora: Vlada i institucije EU-a mogle bi izravno ulagati u uzorne održive projekte (primjerice, EU-ova inicijativa Renovation Wave ima za cilj udvostručiti stopu renovacija do 2030.). Također, gradovi bi mogli nametnuti stroža lokalna pravila od nacionalnih (npr. gradski porezi na ugljik za zgrade).

Općenito, težnja za Net Zero Carbon do 2050. diljem Europe znači da se sektor nekretnina mora transformirati tijekom sljedećih 25 godina – godine 2025.–2028. bit će ključne početne faze te transformacije. Već 2025. investitori moraju objaviti planove klimatske tranzicije i započeti njihovu provedbu cbre.com cbre.com, pa bi do 2028. trebali vidjeti značajan napredak. Ona imovina i tvrtke koje ispune izazov mogle bi ostvariti povećanje vrijednosti i „veću stabilnost novčanog tijeka” cbre.com cbre.com, dok bi oni koji kasne mogli postati zastarjeli ili teško kažnjeni.

Obrasci prekograničnih ulaganja

Do 2028. očekujemo globaliziranije i međusobno povezanije europsko tržište nekretnina – iako je ono u nekim aspektima oblikovano silama deglobalizacije (npr. više unutar-europske trgovine u odnosu na ovisnost o udaljenim tržištima). Prekogranična ulaganja vjerojatno će se vratiti ili premašiti razine prije pandemije. Evo nekoliko obrazaca koje treba očekivati:

• Sjeverna Amerika prema Europi: Sjevernoamerički ulagači (mirovinski fondovi, privatni kapital, REIT-ovi) nastavit će biti ključni igrači u Europi. Opseg njihova kapitala često nadmašuje lokalne ulagače, što omogućuje velike portfeljne akvizicije. Predviđamo da će američke i kanadske grupe povećavati udjele u Europi zbog diverzifikacije i povremeno boljih cijena. Na primjer, ako su američki uredi i dalje u problemima, a europski su se oporavili, kapital će slijediti taj smjer. Jak dolar (ako potraje) također je prednost za njih cbre.com. Možda će doći i do prekograničnih spajanja i preuzimanja – europske nekretninske tvrtke mogle bi biti mete sjevernoameričkih (kao što smo vidjeli da su Brookfield i drugi preuzeli udjele u britanskim i njemačkim tvrtkama).
• Azija/Srednji Istok prema Europi: Kapital iz Azije (npr. singapurski državni fondovi, korejski mirovinski fondovi) i Bliskog istoka (saudijski, UAE, katarski fondovi) bio je i bit će iznimno utjecajan. Ulagači s Bliskog istoka posebno često ciljaju prestižnu imovinu (londonski neboderi, pariški znamenitosti itd.) i ta će se praksa vjerojatno nastaviti punom snagom do 2025.–2026., jer te regije imaju gotovine od visokih prihoda od nafte. Azijski ulagači mogli bi se usmjeriti na logistiku, tehnološke sektore ili vrhunske urede u glavnim gradovima. Jedna promjena: kineska inozemna ulaganja znatno su smanjena zbog domaće situacije i taj bi prostor mogli popuniti drugi (poput singapurskog GIC-a, koji je vrlo aktivan u europskim logističkim i studentskim smještajnim projektima).
• Unutar-europski tokovi: Europski ulagači također će sve više ulagati izvan svojih matičnih država. Na primjer, njemački fondovi tradicionalno su veliki kupci uredskih i maloprodajnih prostora diljem EU (vjerojatno će se ponovno pojaviti kada im se stabiliziraju odljevi iz fondova). Francuski ulagači mogli bi tražiti prilike u Španjolskoj ili Italiji, nordijski ulagači možda će kupovati imovinu u baltičkim zemljama itd. Osim toga, s obzirom da je UK sada izvan EU, neki ulagači iz EU koji su izbjegavali UK zbog neizvjesnosti nakon Brexita mogli bi se vratiti zbog visokih prinosa (i obratno, britanski ulagači u EU). Do 2028. odnos između britanskog i EU tržišta nekretnina mogao bi se normalizirati, pri čemu London i dalje privlači europski kapital, a europski gradovi britanske fondove koji traže rast.
• Prekogranični razvojni i JV projekti: Ne radi se samo o akvizicijama – strani kapital će financirati i razvojne projekte. Partneri iz Bliskog istoka i Azije mogli bi zajedno razvijati velike projekte mješovite namjene u europskim gradovima. Na primjer, sjevernoamerički fond mogao bi surađivati s lokalnim developerom u Poljskoj na izgradnji portfelja stanova za najam – spajajući kapital i lokalno znanje. Ova zajednička ulaganja donose najbolje prakse i pomažu modernizaciji tržišta.
• Diverzifikacija ciljeva: U početku prekogranični kapital ulazi u glavna tržišta (UK, Francuska, Njemačka). No, sve više dolazi do diverzifikacije na „sljedeća” tržišta radi većih prinosa ili rasta: npr. Poljska, Španjolska, Nizozemska, Irska, Portugal, pa čak i neka tržišta jugoistočne Europe. Do 2028. mogli bismo vidjeti institucionalna ulaganja u mjesta poput Grčke ili Bugarske kako se te ekonomije dodatno integriraju i ako prinosi budu privlačni.

Važno je napomenuti da prekogranična ulaganja mogu učiniti tržišta više povezanima. Ako se globalno raspoloženje pogorša, prekogranični ulagači skloni su svi istovremeno povlačiti kapital, čime se pogoršava kriza (kao što je bilo 2008. i 2020.). S druge strane, kad je raspoloženje pozitivno, mogu brzo preplaviti tržište kapitalom i podići cijene. Lokalni dionici morat će biti snalažljivi – potencijalno surađujući s tim tokovima ili tempirajući svoje poteze prema njima.

Pozitivna strana prekogranične aktivnosti jest da širi inovacije i standarde. Međunarodni investitori donose ESG očekivanja (mnogi sjevernoamerički i europski institucionalni investitori sada dijele slične ESG ciljeve), što pomaže u promicanju zelenih standarda na svim tržištima u koja ulažu. Također donose operativno znanje – na primjer, uvodeći suvremene tehnike upravljanja nekretninama na novo tržište.

Prekogranični kapital također je zainteresiran za alternative – očekujte da će strani investitori kupovati platforme, a ne samo imovinu. Primjerice, američka tvrtka privatnog kapitala može kupiti europskog operatera studentskog smještaja kako bi stekla bazu. Ili azijski fond može uložiti u developera podatkovnih centara. Ovi poslovi s platformama mogu ubrzati rast tih sektora širom kontinenta.

Do 2028. Europa bi također mogla zabilježiti više odlaznih investicija – europski ulagači koji ulažu u inozemstvo. Trenutno europske institucije uglavnom ulažu unutar Europe ili u SAD. Ako europska tržišta postanu preskupa ili previše konkurentna, možda će više alocirati u Aziju i Pacifik ili druge regije. Ipak, s obzirom na europsku potrebu za kapitalom kako bi odgovorila na svoje izazove (stanovanje, prilagodba klimatskim promjenama, itd.), mnogo će kapitala i dalje ostati u regiji.

U sažetku, prekogranični obrasci vjerojatno će se vratiti na visoke volumene i raznovrsne izvore, učvršćujući Europu kao glavnu destinaciju za globalni kapital u nekretninama. Izmjena domaćeg i stranog kapitala utjecat će na formiranje cijena – na primjer, ako domaće banke ograniče kreditiranje u određenim sektorima, strani kapital može kupiti imovinu po nižim cijenama i profitirati kad se uvjeti poprave. Ključ će biti praćenje kretanja valuta (jer utječu na tokove; slab euro privlači strane investicije, dok bi jak euro mogao dovesti do više ulaganja iz Europe prema van) i političkih okolnosti (ugovori o investicijama, porezi na strane kupce – npr. Kanada i Novi Zeland su uveli zabranu smještaja za strane kupce; kad bi Europa napravila slično, to bi moglo promijeniti tokove, no za sada nema znakova takvih širokih mjera).

Zaključak

2025. označava prekretnicu za tržište nekretnina Europske unije. I stambeni i komercijalni sektor prelaze iz razdoblja korekcije i neizvjesnosti u razdoblje stabilizacije i selektivnog rasta. Makroekonomsko okruženje – obilježeno umjerenim rastom BDP-a, povlačenjem inflacije i završetkom monetarnog stezanja – pruža čvršći temelj za aktivnosti na tržištu nekretnina nego volatilne prethodne godine. Stambena tržišta širom EU uglavnom se oporavljaju, poduprta temeljnom nestašicom ponude i poboljšanjem kreditnih uvjeta, iako će priuštivost i državne intervencije usporiti tempo. Komercijalne nekretnine grade novi put: uredi se prilagođavaju korištenju više kvalitete, maloprodaja pronalazi svoje mjesto u omni-channel svijetu, logistika i dalje ima strukturni vjetar u leđa, a alternativni sektori dobivaju na značaju.

Gledajući unaprijed do 2028., izgledi su oprezno optimistični. Lideri industrije većinom očekuju bolje poslovno povjerenje i veću profitabilnost u nadolazećim godinama pwc.com. Međutim, to čine širom otvorenih očiju prema rizicima – od ekonomskih potresa do geopolitičkih šokova – i s razumijevanjem da će ovaj ciklus biti drugačiji od prethodnih. Održivost i inovacije bit će ključne razlike. Sudionici koji proaktivno odgovore na ESG obveze, obnove svoje zgrade i iskoriste tehnologije bit će najbolje pozicionirani za uspjeh u novoj eri europskih nekretnina. Kako je jedan izvršni direktor sažeo, uspjeh sada ovisi o snalaženju u “5D”: dug, demografija, dekarbonizacija, deglobalizacija, digitalizacija europe.uli.org.

Tržište nekretnina Europe u razdoblju 2025.–2028. vjerojatno će obilježiti transformacija: transformacija starijih objekata u zelenije, funkcionalnije prostore; transformacija gradova u ugodnije i otpornije; i transformacija industrijske prakse u transparentnije i podatkovno vođene modele. Očekuje se povrat ulaganja kako globalni kapital ponovno poteče prema Europi, privučen i nužnošću (diverzifikacija, podinvestiranost proteklih godina) i prilikama (relativna vrijednost, strukturna potražnja). Prekogranična ulaganja i partnerstva bit će ključna za isporuku novih stambenih kapaciteta, infrastrukture i obnove koje Europa treba.

U stambenom sektoru, ako vlade i privatni sektor mogu surađivati na povećanju ponude stanova – bez pretjeranog smanjenja investicijskih poticaja – postoji potencijal za ublažavanje nestašice stanova do kraja ovog desetljeća, što bi stabiliziralo cijene i koristilo društvu. U sektoru komercijalnih nekretnina, prilagodba fleksibilnim oblicima rada i novim potrošačkim navikama može revitalizirati objekte koji se prilagode, dok bi oni koji to ne uspiju mogli nestati. Do 2028. očekujemo europsku scenu nekretnina koja je otpornija, održivija i tehnološki naprednija, s prilikama za rast u svakom izazovu koji se riješi.

Na kraju, tržište nekretnina Europske unije stoji na raskrižju opreza i prilika. Sljedećih nekoliko godina sektor će trasirati nove horizonte, potaknut opreznim optimizmom i fokusom na dugoročnu vrijednost, a ne kratkoročnu euforiju. Kao dokaz tog stava, 80% europskih lidera sektora nekretnina očekuje rast ili barem stabilnost poslovnog povjerenja i dobiti u 2025., što potvrđuje ovaj umjereni optimizam pwc.com. Ipak, spremni su prilagoditi smjer prema potrebi – svjesni nesigurnosti, ali vođeni trajnom potražnjom za kvalitetnim prostorima u kojima Europljani mogu živjeti, raditi, kupovati i napredovati. Ciklus nekretnina se okreće, a oni koji usklade svoju strategiju s makroekonomskom stvarnošću, društvenim potrebama i imperativima održivosti bit će predvodnici na tržištu nekretnina Europske unije od 2025. do 2028. i poslije.

Izvori:

• Europska komisija, Proljetna ekonomska prognoza 2025.: Umjeren rast usred globalne nesigurnosti – projekcije BDP-a i inflacije economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Izlazeći trendovi na tržištu nekretnina® Europa 2025. – industrijski izgledi i sentiment pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrendovi, prognoze po sektorima, analiza tržišta kapitala mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Cijene kuća u Njemačkoj rast će 3,5% ove godine… – analiza njemačkog stambenog tržišta i kontekst reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Analiza tržišta stambenih nekretnina 2025. (Njemačka, Francuska, Španjolska, Italija, Poljska) – podaci o cijenama stanova, ponuda/potražnja, napomene o politikama globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Europska komisija, Signali preokreta na tržištu stanova (proljeće 2025) – trendovi cijena stanova u EU, kreditna sposobnost, kolaps ponude economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Pregled tržišta nekretnina 2025. – gospodarski i sektorski pregled Francuske (slab rast, tempo oporavka ureda) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Pogled na tržište kapitala 2025. – pokretači oporavka ulaganja, povratak međunarodnog kapitala cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sektorski pregled 2025. (ured, maloprodaja, logistika, stanovanje) – trendovi najma, slobodni kapaciteti, najamnine, ključni pokazatelji mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor siječanj 2025. – oporavak cijena stanova u Nizozemskoj i pokretači (hipotekarne stope, nestašica) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Njemačko tržište stanova u problemima… – sniženje kamata pomaže tržištu, izborna nesigurnost reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Francusko stambeno tržište 2025. – popuštanje pada cijena, podaci o padu gradnje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Španjolsko stambeno tržište 2025. – dvoznamenkasti rast cijena, oporavak gradnje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Ključni zaključci – vodeći gradovi (London, Madrid, Pariz) i sektori (podatkovni centri, itd.) europe.uli.org
• CBRE, Poglavlje o održivosti, pregled 2025. – zahtjevi za izvještavanje o ESG-u (CSRD/ESRS), utjecaj na prinose i tranzicijske planove cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG izazovi i odgovor industrije pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective svibanj 2025. – rast volumena u Q1 2025. (referencirano kroz tražilicu) jll.com
• Savills, Pregled europskih ulaganja – predviđeni rast volumena u 2025. i 2026. (referencirano kroz tražilicu) savills.com
• Knight Frank, ESG pregled 2025. – premija najma za zelene zgrade (referencirano kroz pretragu) exquance.com
• Intervjui s direktorima putem PwC/ULI – fokus na “dug, demografija, dekarbonizacija, deglobalizacija, digitalizacija” za profit europe.uli.org.