Jeddahovo tržište nekretnina ulazi u 2025. godinu na snažnim temeljima, potaknuto robusnom potražnjom i vladinim inicijativama u sklopu Saudijske Vizije 2030. Aktivnost na tržištu stambene prodaje u gradu naglo je porasla prošle godine – Jeddah je zabilježio 43,5% godišnji porast transakcija prodaje stanova, daleko nadmašujući rast u Rijadu jll-mena.com. Cijene pokazuju mješovite trendove: vrijednosti vila rastu, iako su cijene stanova doživjele blage korekcije jll-mena.com. U segmentu komercijalnih nekretnina, uredski i maloprodajni sektor Jeddaha se stabilno šire s novim projektima, iako je rast umjereniji u usporedbi s bujajućom prijestolnicom Rijadom argaam.com argaam.com. Glavni infrastrukturni razvojni projekti – od projekta Jeddah Central na obali do nastavka izgradnje Jeddah Towera – mijenjaju gradsku vizuru i otvaraju nove prilike za ulaganja. Vladine politike usmjerene na povećanje stope vlasništva nad stanovima i privlačenje stranih ulaganja (uključujući otvaranje dijelova tržišta stranim investitorima) dodatno potiču rast jll-mena.com agbi.com. Ovo izvješće donosi detaljnu analizu stambenih i komercijalnih trendova tržišta nekretnina u Jeddahu u 2025. godini, ispituje utjecaj inicijativa Vizije 2030 i ključnih projekata, uspoređuje Jeddah s drugim saudijskim središtima poput Rijada i Damama, te nudi tržišnu prognozu do 2030. s pregledom prilika i rizika za investitore i developere.
Trendovi stambenih nekretnina u Jeddahu
Trends prodaje i cijena: Tržište stambenih nekretnina u Džedi bilo je dinamično, potražnja se ubrzala tijekom protekle godine. Kupoprodajne transakcije s nekretninama u Džedi porasle su za 43,5% na godišnjoj razini početkom 2025. jll-mena.com, što odražava veliki porast interesa kupaca. Ovaj uspon poklapa se s nacionalnim naporima za povećanje vlasništva nad nekretninama – programi poput Sakani i Fonda za razvoj nekretnina olakšavaju kupnju prvog domaćinstva, što je značajno potaknulo potražnju jll-mena.com. Što se tiče cijena, u Džedi su zabilježeni mješoviti pomaci: cijene prodaje vila nastavile su rasti, dok su cijene stanova blago oslabjele u posljednjim kvartalima jll-mena.com. Za usporedbu, tijekom prve polovice 2024. prodajne cijene stambenih nekretnina u Džedi porasle su za oko 5% na godišnjoj razini, dok su najamnine porasle za oko 4% argaam.com argaam.com. Ovo je umjereniji rast u usporedbi s Rijadom (gdje su cijene nekretnina skočile ~10% u istom razdoblju) argaam.com. Relativno smirivanje cijena stanova sugerira prilagodbu nakon nekoliko godina brzog rasta i vjerojatno više ponude u tom segmentu.
Potražnja i ponuda stambenih objekata: Potražnja u Džedi usmjerava se prema modernim, planski izgrađenim zajednicama. I lokalno stanovništvo i iseljenici pokazuju preferenciju za “zajednički život” s integriranim sadržajima, umjesto za samostalnim nekretninama jll-mena.com. Posebice je sjeverna Džeda postala žarište – ovo područje bilježi najveći rast cijena, potaknut novim luksuznim projektima i infrastrukturom argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Stanovi gornje srednje do više klase sve su traženiji, što je u skladu s pozicijom Džede kao trgovačkog središta i ulaza za hodočasnike i turiste argaamplus.s3.amazonaws.com. Popularne četvrti uključuju područja uz obalu i sjeverne dijelove grada (kao što su Obhur i Al-Shati/Waterfront područja), koja nude nove vile, ograđene komplekse i stanove uz more. Najnoviji podaci pokazuju da je gotovo sav rast cijena u Džedi u 2023. godini bio koncentriran na sjeveru grada argaamplus.s3.amazonaws.com, gdje je u tijeku nekoliko velikih stambenih projekata.
S obzirom na ponudu, razvojne aktivnosti su snažne. Samo u prvoj polovici 2024. godine u Džedi je isporučeno 11.300 novih stambenih jedinica, čime je ukupni stambeni fond grada dostigao otprilike 891.000 jedinica argaam.com argaam.com. Još 16.000 jedinica planirano je za završetak u drugoj polovici 2024. godine argaam.com. Glavni developeri – uključujući ROSHN iz Fonda za javna ulaganja – aktivni su u Džedi. ROSHN-ov projekt Al-Arous u sjevernom dijelu Džede, primjerice, planira dodati oko 18.000 novih domova u planski razvijenoj zajednici, proširujući ponudu suvremenog stanovanja za srednju klasu. Takvi projekti podupiru cilj Vlade u sklopu Vizije 2030. da poveća vlasništvo nad domovima u Saudijskoj Arabiji (s ciljem od 70% vlasništva do 2030., u odnosu na oko 62% u 2020. godini pwc.com pwc.com). Uz to, poboljšan pristup hipotekama (zahvaljujući likvidnosti Saudijske tvrtke za reotkup hipotekarnih kredita i nižim zahtjevima za predujam) omogućio je većem broju mladih obitelji kupnju doma pwc.com pwc.com, čime se održava potražnja za novim stambenim projektima.
Najamnine i prinosi: Najamnička scena u Džedi postaje sve napetija. Uz rast stanovništva i priljev stranih stručnjaka u određenim sektorima, najamnine za stanove su nedavno značajno porasle – prosječne najamnine za stanove skočile su za 18% na godišnjoj razini u 2023. godini, prema jednom tržišnom pregledu argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Najamnine za vile također su porasle (godišnje za visoke jednoznamenkaste postotke), iako su najamnine općenito niže nego u Rijadu. Krajem 2023. godine, tipične najamnine za stanove u Džedi znatno su varirale – od oko 14.400 SAR do 75.000 SAR godišnje, ovisno o lokaciji i kvaliteti, dok su najamnine za vile iznosile od približno 60.000 SAR do 175.000 SAR godišnje argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Ova povećanja najamnina odražavaju visok zahtjev i ograničenu ponudu kvalitetnih jedinica u atraktivnim područjima. Ipak, uz značajnu novu izgradnju planiranu za 2024.–2025., rast najamnina mogao bi se usporiti. Prinosi za stanodavce bili su privlačni proteklih godina zahvaljujući rastu najamnina, no investitori su oprezni zbog moguće opasnosti od prevelike ponude do 2030. jer se planira dodavanje desetaka tisuća novih jedinica. Općenito, stambeni sektor Džede ostaje na “pozitivnoj putanji daljnjeg širenja,” poduprt snažnom potražnjom i vladinim stambenim inicijativama argaam.com.
Trends komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja, industrija)
Maloprodajni nekretninski sektor: Maloprodaja je svijetla točka na komercijalnom krajoliku Džede, koju podržava mlada populacija i rastući turizam.
U 2024. godini, Džeda je dodala 106.000 m² novog maloprodajnog prostora (npr.velikog otvaranja trgovačkog centra), čime je ukupna maloprodajna ponuda u gradu narasla na oko 2,16 milijuna m² argaam.com argaam.com.Ovo proširenje odražava povjerenje u potražnju potrošača.Zahvaljujući inicijativi Vizije 2030 za jačanje zabave i slobodnih aktivnosti, trgovački centri u Džedi sve više uključuju kina, restorane i obiteljske atrakcije kako bi privukli posjetitelje.Maloprodajne najamnine u vrhunskim “super-regionalnim” trgovačkim centrima polako rastu (oko +4% na godišnjoj razini u prvoj polovici 2024. za trgovačke centre najviše klase) argaam.com, dok su sekundarni centri sa starijim formatima zabilježili pad najamnina (oko 4% na godišnjoj razini) jer se kupci okreću novijim iskustvima argaam.com.Sveukupno, osjećaji na maloprodajnom tržištu su optimistični za 2025.-2026., pri čemu S&P Global ističe da će rast populacije, širenje turizma i ulazak međunarodnih brendova potaknuti daljnju potražnju za maloprodajom u saudijskim gradovima arabnews.com arabnews.com.Rijad i Džeda, posebno, svjedoče valu novih maloprodajnih i mješovitih razvojnih projekata koji spajaju kupovinu sa zabavom, pa čak i stambenim/ugostiteljskim komponentama arabnews.com.U Džedi, koncepti maloprodaje na otvorenom i uz obalu postaju sve popularniji (na primjer, područja Corniche i destinacije poput četvrti Jeddah Yacht Club), što odražava trend prema trgovačkim četvrtima usmjerenim na životni stil arabnews.com.To znači da maloprodajni sektor nije bez rizika: rast e-trgovine i promjene potrošačkih preferencija znače da operateri trgovačkih centara moraju nastaviti s inovacijama kako bi privukli posjetitelje.S&P je upozorio da bi prevelika ponuda i konkurencija mogli vršiti pritisak na prinose od najma, posebno ako stanodavci ulože velika sredstva za preuređenje nekretnina arabnews.com.Za sada je maloprodajni sektor nekretnina u Džedi poduprt snažnom potrošnjom – potaknutom visokim dohotkom po glavi stanovnika i kulturom koja trgovačke centre doživljava kao mjesta za druženje arabnews.com arabnews.com.S obzirom na to da Saudijska Arabija ima za cilj više od 100 milijuna turista do 2030., uključujući mega-događaje poput Expo 2030 i Svjetskog prvenstva u nogometu 2034., uloga Džede kao ulaznog grada pozicionira njezin maloprodajni sektor za održivi rast arabnews.com.Industrijska i logistička imovina: Industrijski sektor nekretnina u Džedi bilježi značajan rast ispod radara, usklađen s logističkim ambicijama Saudijske Arabije.
Kao glavni grad Saudijske Arabije na Crvenom moru, Džeda je središnja za planove da postane globalno logističko središte, a to potiče potražnju za modernim skladištima i distributivnim centrima argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-trgovinski boom nakon 2020. dodatno je povećao zahtjeve za velikim, visokokvalitetnim logističkim objektima argaamplus.s3.amazonaws.com.Godine 2023. Saudijska Arabija je pokrenula četiri nove posebne ekonomske zone (SEZ) kako bi privukla industrijska i high-tech ulaganja – značajno je da se jedna od njih nalazi u King Abdullah Economic City (KAEC) blizu Jeddaha argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC-ova SEZ usmjerena je na naprednu proizvodnju i logistiku te se očekuje da će potaknuti razvoj skladišta i tvornica u okolici Džede.Najamnine za vrhunska skladišta u Džedi trenutno se kreću otprilike od 90 do 300 SAR po m² godišnje, ovisno o lokaciji i specifikacijama argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ove najamnine rastu jer je slobodan prostor visoke kvalitete rijedak – zapravo, industrijske najamnine su zabilježile srednje do visoke jednoznamenkaste postotne povećanja u razdoblju 2022.–2023.Iako su najamnine skladišta u Džedi nešto niže nego u Rijadu (koje mogu doseći do 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ta bi se razlika mogla smanjiti kako sve više 3PL (logističkih pružatelja trećih strana) i proizvođača pokreće poslovanje u blizini luke.Trenutačni saudijski Landbridge Project – masivna željeznička pruga koja povezuje luku Jeddah s Rijadom i Dammamom – još je jedan faktor koji mijenja pravila igre, a očekuje se da će biti dovršen krajem desetljeća.Omogućavanjem bržeg kretanja tereta diljem zemlje, vjerojatno će se povećati potražnja za logističkim parkovima oko luke i industrijskih zona u Džedi.Općenito, izgledi za industrijske nekretnine su optimistični: Vizija 2030 i inicijativa za diverzifikaciju potiču rast skladištenja, a Džeda ima prednost zahvaljujući svom strateškom položaju.Glavni izazov bit će osigurati dovoljnu novu industrijsku ponudu; u suprotnom, najamnine bi mogle nastaviti rasti i eventualno ugroziti manje tvrtke.Međutim, s novim ulaganjima u zemljište i infrastrukturu (uključujući poticaje SEZ-a), investitori vide solidne prilike u logističkim nekretninama.Kao što je navedeno u jednom izvješću, industrijsku potražnju u Saudijskoj Arabiji podupire trend “značajnog rasta” koji će se nastaviti kako se gospodarstvo izvan naftnog sektora širi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Tržište uredskih prostora: Džeda je drugo najveće tržište uredskih prostora u Kraljevini, odmah nakon Rijada, i nastavlja stabilan rast. Ukupna ponuda uredskih prostora u Džedi iznosi približno 1,2 – 2,1 milijuna četvornih metara (raspon odražava različite klase prostora) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, što je otprilike jedna četvrtina veličine uredskog fonda u Rijadu. U prvoj polovici 2024. godine, nije otvoren nijedan veliki novi ured u Džedi, pa je ponuda ostala na oko 1,21 milijuna m² kvalitetnog prostora argaam.com. Međutim, novi projekti su konačno u pripremi – očekuje se da će se do kraja 2024. godine u Džedi isporučiti oko 48.000 m² uredskog prostora argaam.com. Potražnja za uredima je zdrava, potaknuta poslovnim rastom i ulogom Džede kao trgovačkog i logističkog središta. Najam uredskih prostora klase A u Džedi je porastao za oko 11% na godišnjoj razini do sredine 2024. godine i iznosi otprilike 1.335 SAR po m² godišnje argaam.com, što pokazuje da su vlasnici prostora stekli prednost jer kvalitetni prostori ostaju ograničeni. (Za usporedbu, najam najboljih ureda u najatraktivnijim dijelovima Rijada skočio je gotovo 20% u istom razdoblju te iznosi oko 2.090 SAR po m² argaam.com, što odražava još veću potražnju u glavnom gradu). Većina glavnih najmoprimaca uredskih prostora u Džedi su državne institucije i etablirane tvrtke argaamplus.s3.amazonaws.com, a nove zgrade visoke kvalitete suočavaju se s konkurentskim pritiskom kako bi osigurale te velike zakupce argaamplus.s3.amazonaws.com. U budućnosti se očekuje da će uredski sektor u Džedi rasti usporedno s gospodarskim rastom, ali umjerenim tempom – grad nema veliki val preseljenja korporacija kakav se događa u Rijadu. Stopa nepopunjenosti je relativno stabilna, a ako nova ponuda ostane ograničena, najamnine bi trebale ostati čvrste. Jedan trend koji treba pratiti je modernizacija uredskog fonda: novi višenamjenski projekti (poput dijelova projekta Jeddah Central) donijet će najsuvremenije uredske prostore, što bi moglo privući najmoprimce iz starijih zgrada i dodatno opteretiti zastarjeli fond.
Ključne Vladine Politike i Utjecaj Vizije 2030
Vladina politika – vođena strateškim okvirom Vizije 2030 – ima ključnu ulogu na tržištu nekretnina u Džedi. Jedan od glavnih ciljeva Vizije 2030 je povećati vlasništvo nad nekretninama Saudijaca na 70% do 2030., s otprilike 50% ili manje sredinom 2010-ih pwc.com pwc.com. Kako bi to postiglo, Ministarstvo stanovanja (sada dio MoMRAH-a) uvelo je sveobuhvatne reforme koje su transformirale sektor stanovanja. Ključne inicijative uključuju Sakani program, koji pojednostavljuje i subvencionira stambene kredite za saudijske obitelji, te Fond za razvoj nekretnina koji pruža financiranje s niskim kamatama. Ovi programi su skratili vrijeme čekanja na stambenu potporu s nekoliko godina na gotovo trenutačno odobrenje vision2030.gov.sa, oslobađajući val potražnje krajnjih korisnika. Kao što je već spomenuto, vladini hipotekarni krediti i smanjenje zahtjeva za predujam (s 30% na 5% od strane središnje banke) omogućili su novoj generaciji kupaca da uđu na tržište pwc.com. Rezultat je vidljiv u Džedi, gdje mnogi koji su prije unajmljivali stanove sada ulaze na tržište vlasništva – potičući izgradnju stambenih jedinica u različitim cijenovnim razredima.
Utjecaj Vizije 2030 proširuje se izvan stanovanja na komercijalne nekretnine putem gospodarske diversifikacije i regulatorne liberalizacije. Vlada prepoznaje nekretnine kao ključni sektor za rast BDP-a izvan nafte (s ciljem povećanja udjela nekretnina u BDP-u s ~7% na 10% do 2030.) pwc.com. Kako bi potaknuli razvoj, vlasti su snažno ulagale u infrastrukturu – nove prometne veze, komunalije i poboljšanja javnih prostora – posebno u gradovima poput Džede koji služe turizmu i trgovini. Značajna politika je Porez na bijelo zemljište, namet na neizgrađeno gradsko zemljište uveden kako bi se obeshrabrilo gomilanje zemljišta i povećala ponuda parcela za izgradnju pwc.com. Džeda je bila jedan od prvih gradova u kojem je ova godišnja stopa od 2,5% primijenjena na neizgrađena stambena zemljišta, što je natjeralo neke vlasnike da ili grade ili prodaju, postupno poboljšavajući dostupnost zemljišta za projekte. Dodatno, pojednostavljene dozvole i modeli javno-privatnog partnerstva olakšali su developerima pokretanje velikih projekata u skladu s ciljevima Vizije 2030 (primjerice, obnovu središta Džede predvodi Državni investicijski fond u partnerstvu s privatnim izvođačima).
Promocija turizma u okviru Vizije 2030. još je jedno područje politike koje utječe na tržište nekretnina u Džedi. Kraljevstvo ima za cilj privući 100 milijuna posjeta godišnje do 2030. (iz vjerskog turizma, odmora i poslovnih događaja). Džeda, kao tradicionalna ulazna točka za Meku i Medinu te obalni grad Crvenog mora, ima koristi od ovog poticaja. Vladino olakšavanje turističkih viza i ulaganje u turističku infrastrukturu (zračne luke, terminali za kruzere itd.) potaknuli su izgradnju novih hotela, apartmana sa uslugom i trgovačko-zabavnih kompleksa u Džedi. Efekt prelijevanja na sektore maloprodaje i ugostiteljstva bio je značajan – na primjer, popunjenost hotela i cijene soba u Saudijskoj Arabiji rastu, a investitori u Džedi odgovaraju planiranjem novih ugostiteljskih projekata argaam.com argaam.com. Nadolazeći globalni događaji koje će Saudijska Arabija ugostiti (poput Expo 2030 u Rijadu i FIFA Svjetskog prvenstva 2034.) potiču nadogradnju diljem zemlje, a i Džeda će dobiti svoj dio – moguće uključujući unapređenje stadiona i fan zona, što je povezano s razvojem nekretnina (npr. višenamjenski sportski kompleksi, privremeni smještaj itd.).
Ključno je da je Vizija 2030. potaknula povoljnije regulatorno okruženje za investitore. Osnivanje Opće uprave za nekretnine (REGA) osigurava jedinstven nadzor i transparentnost na tržištu nekretnina arabnews.com. Zakoni koji se odnose na prodaju nekretnina u izgradnji (Wafi), etažno vlasništvo i posredovanje nekretninama modernizirani su prema međunarodnim standardima, čime se povećava povjerenje investitora i kupaca. Osim toga, pravila zoniranja i planiranja ažuriraju se kako bi se potaknula vrsta višenamjenskog, visokogurbanog razvoja kakav se vidi u projektu Jeddah Central i drugim giga-projektima, umjesto dosadašnjeg širenja gradova. Ukratko, vladina politika u okviru Vizije 2030. bila je katalizator širenja tržišta nekretnina u Džedi – omogućavanjem financiranja stanovanja, financiranjem revolucionarnih projekata, poboljšanjem investicijske klime i poticanjem potražnje kroz gospodarski rast i turizam.
Krajolik stranih ulaganja i regulatorne novosti
Saudijska Arabija je posljednjih godina aktivno otvarala svoj sektor nekretnina za strana ulaganja, a 2024.–2025. obilježene su važnim prekretnicama na tom polju. Glavna vijest bila je ublažavanje ograničenja za strana ulaganja u nekretnine u Meki i Medini. U siječnju 2025. godine, Capital Market Authority objavila je da stranci (ne-Saudijci) sada mogu ulagati u tvrtke koje posjeduju nekretnine u svetim gradovima Meka i Medina agbi.com agbi.com. Iako je izravno vlasništvo nekretnina u tim gradovima za pojedince i dalje zabranjeno (osim putem zakupnina do 99 godina), ovaj korak omogućuje međunarodnim ulagačima kupnju udjela (do 49%) u tvrtkama ili REIT-ovima koji kotiraju na burzi, a posjeduju imovinu u Meki/Medini agbi.com agbi.com. Promjena politike ima za cilj “privući strani kapital i osigurati likvidnost za aktualne i buduće projekte” u svetim gradovima agbi.com. Ovaj potez također se smatra pilot-korakom prema širem otvaranju saudijskog tržišta nekretnina. Tržišna reakcija bila je pozitivna – dionice društava koja se bave nekretninama, posebice onih fokusiranih na Meku i Medinu, skočile su gotovo 10% nakon ove vijesti agbi.com. Ova reforma daje signal ulagačima da Saudijska Arabija ozbiljno pristupa liberalizaciji svog tržišta nekretnina u okviru Vizije 2030. Faisal Durrani, voditelj istraživanja za Knight Frank MENA, nazvao ju je “najjačom naznakom do sada” da slijede dodatna ublažavanja zakona o međunarodnom vlasništvu agbi.com.
Općenito gledano u cijelom Kraljevstvu (uključujući Džedu), propisi sada dozvoljavaju 100% strano vlasništvo poduzeća, uključujući ona u razvoju nekretnina i posredovanju, putem licenciranja od strane MISA-e (Ministarstvo investicija) arabnews.com. To znači da međunarodni developer ili investitor može osnovati potpuno strano vlasničko društvo u Saudijskoj Arabiji radi provođenja projekata nekretnina (osim u određenim osjetljivim područjima). Pojednostavljenje pokretanja poslovanja i snažne pravne zaštite (npr. provedba ugovora, poboljšani zakoni o stečaju) podigli su poziciju Saudijske Arabije na ljestvici lakoće poslovanja. U Džedi se to pretočilo u rastuću prisutnost stranih tvrtki i fondova za nekretnine koji traže prilike – od projekata mješovite namjene do logističkih objekata. Posebno su fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT-ovi) postali pristupačan put za strani kapital; od 2021. godine CMA dopušta stranim investitorima slobodnu kupnju udjela u saudijskim REIT-ovima, čak i onima s imovinom u Meki/Medini agbi.com. Time je strani novac usmjeren u komercijalne nekretnine Džede putem javno trgovanih REIT-ova koji posjeduju trgovačke centre, skladišta itd.
Drugi aspekt područja stranih ulaganja je uvođenje programa Premium Residency (“Zlatna viza”) 2019. godine, koji kvalificiranim strancima daje pravo na dugoročno boravljenje u Saudijskoj Arabiji, vlasništvo nad nekretninama (izvan Meke/Medine) i poslovanje bez sponzora. Odaziv na ovaj program postupno raste, a do 2024. vlada dodatno promovira dugoročne vize za investitore i stručnjake. Prisutnost sve više iseljenika koji mogu kupovati stanove vjerojatno će polako rasti udio stranih kupaca u gradovima poput Džede – osobito za luksuzne rezidencije i nekretnine uz obalu. Ipak, velika većina aktivnosti na tržištu nekretnina u Džedi i dalje je potaknuta domaćim i regionalnim (GCC) kupcima u ovoj fazi, dok stranci igraju veću ulogu na strani razvoja/ulaganja nego u pojedinačnom vlasništvu nekretnina.
Što se tiče regulatornih novosti, saudijske vlasti kontinuirano usavršavaju zakone o nekretninama. Novi Zakon o ulaganju stupio je na snagu 2023.-2024. te je pojednostavio proces dobivanja investicijskih dozvola za strane subjekte i izjednačio tretman stranih i domaćih ulagača u mnogim sektorima agbi.com agbi.com. Nekretnine su imale koristi od ovog zakona jer je smanjena birokracija za projekte financirane stranim kapitalom. Dodatno, sustavi zemljišnih knjiga i e-transakcija su potpuno obnovljeni – uvođenje sustava elektroničkih isprava i platformi poput “Najiz” za transakcije nekretninama podigli su transparentnost i značajno skratili vrijeme prijenosa vlasništva. Sve ove mjere olakšavaju ulazak stranih investitora ili fondova na tržište Džede, uz sigurnost u transparentnost poslovanja.
Još jedan istaknuti projekt je Jeddah Tower u sjevernom području Obhur – koji će biti najviša zgrada na svijetu s više od 1.000 metara.Nakon stanke, izgradnja Jeddah Towera službeno je nastavljena krajem 2023., a investitori ciljaju dovršetak oko 2027.–2028. designboom.com designboom.com.Tijekom ceremonije u siječnju 2025. godine izliven je beton za 64. kat tornja, a plan je dodavati otprilike jedan kat svaka četiri dana designboom.com.Jeddah Tower je središnji dio Jeddah Economic City (JEC), mega-razvoja osmišljenog da uključi poslovne centre, domove i javne ustanove za do 100.000 ljudi designboom.com.Cijeli JEC, uključujući toranj, procjenjuje se na trošak od 20 milijardi dolara designboom.com.Sama kula će sadržavati mješovite namjene (hotel Four Seasons, urede, luksuzne stanove i najviši vidikovac na svijetu) designboom.com designboom.com.Oživljavanje ovog projekta je duboko simbolično – signalizira samopouzdanje i ambiciju Saudijske Arabije u razvoju nekretnina.Ako bude dovršen, Jeddah Tower će privući globalnu pažnju, potencijalno učinivši okolno područje magnetom za ulaganja (slično kao što je Burj Khalifa potaknuo razvoj centra Dubaija).Napredak tornja pomno će se pratiti tijekom razdoblja 2025.-2030., a njegov bi uspjeh mogao postati temelj nove poslovne četvrti u gradu.Projekt također ističe poboljšanu koordinaciju među dionicima: Kingdom Holding (sponzor) i novi inženjerski izvođači udružili su snage, a natječaji za završnu izgradnju raspisani su s ponudama koje dospijevaju do kraja 2025. designboom.com designboom.com.U sažetku, saudijsko tržište nekretnina 2025. godine daleko je otvorenije i reguliranije nego što je bilo prije deset godina. Jeddah ima velike koristi od priljeva stranog kapitala, posebno u velikim projektima i komercijalnim nekretninama. Kombinacija velikih državnih projekata (koji često traže međunarodne partnere) i novih zakona koji omogućuju strano vlasništvo stvara okruženje u kojem globalni investitori aktivno traže prilike. Očekuje se da će, kako tržište sazrijeva i prinosi ostaju privlačni, strana ulaganja u nekretnine u Jeddahu nastaviti rasti, donoseći ne samo kapital, već i stručnost i nove koncepte razvoja grada.
Glavni infrastrukturni i nekretninski projekti u Jeddahu
Jeddah prolazi kroz dramatičnu fizičku transformaciju zahvaljujući nizu megaprojekata i infrastrukturnih poboljšanja, od kojih su mnogi povezani s ciljevima Vizije 2030. Možda najznačajniji među njima je Jeddah Central Project (ranije poznat kao “Novi Jeddah Downtown”). Ovaj projekt, pokrenut krajem 2021. godine od strane Public Investment Funda, obnavlja 5,7 milijuna četvornih metara povijesne jeddahske obale i pretvara ih u moderan višenamjenski distrikt jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Glavni plan uključuje četiri znamenite atrakcije – Opernu kuću, stadion, muzej i oceanarij – uz nove marine, plaže, parkove i širok spektar nekretnina. Prema brojkama, Jeddah Central će isporučiti 17.000 stambenih jedinica, 2.700 hotelskih soba i više od 10 novih objekata za zabavu i turizam po završetku radova jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Izgradnja je u tijeku: početkom 2024. dodijeljeni su ugovori vrijedni 12 milijardi SAR za prvu fazu znamenitosti (Operna kuća, stadion, oceanarij) jeddahcentral.com. Ovaj razvoj potpuno mijenja izgled središnjeg Jeddaha, zamjenjujući staru infrastrukturu svjetski priznatim obalnim skylineom. Očekuje se da će značajno povećati vrijednost nekretnina u okolnim područjima te stvoriti nove zone za luksuzni život, kupovinu i razonodu koje mogu konkurirati onima u Dubaiju ili Dohi. Za investitore i developere, Jeddah Central otvara prilike u hotelijerstvu, luksuznim apartmanima i maloprodaji, s potporom PIF-a i vrhunskom lokacijom na obali.
Što se tiče prometne infrastrukture, Jeddah je doživjela velika poboljšanja koja povećavaju njezinu privlačnost za nekretnine. Novi Međunarodni aerodrom King Abdulaziz (KAIA) otvorio je svoj vrhunski Terminal 1 2019. godine, znatno povećavši kapacitet i predstavljajući arhitektonsko remek-djelo. Do 2025. aerodrom može opslužiti oko 30 milijuna putnika godišnje, pojednostavljujući dolazak turista i poslovnih putnika koji povećavaju potražnju za hotelima i kratkoročnim najmovima. Osim toga, brza željeznica Haramain, koja je u funkciji od 2018., povezuje Jeddah sa svetim gradovima – sada možete putovati iz Jeddaha do Mekke za manje od sata i do Medine za otprilike 2 sata. Željeznička stanica u Jeddahu u Al-Sulaimaniji postala je nova urbana točka, a praktičnost ove željezničke veze učinila je Jeddah još privlačnijom bazom za tvrtke i hodočasnike (neki hodočasnici odlučuju boraviti u Jeddahu i raditi izlete u Meku vlakom, što potiče hotelijerski sektor Jeddaha). Gledajući unaprijed, planirana željeznička pruga Saudi Landbridge (teretna i putnička linija prema istoku) povezivat će luku Jeddah izravno s Rijadom i Dammamom, što će Jeddah u biti pretvoriti u nacionalna logistička vrata između Crvenog mora i Zaljeva. Očekuje se da će to pokrenuti razvoj velikih logističkih parkova i industrije uzduž pruge, osobito oko luke Jeddah, čime će se dodatno ojačati segment industrijskih nekretnina.
Urbana mobilnost unutar Jeddaha također je na dnevnom redu. Dugonajavljivani projekt Jeddah Metro – gradska željeznička mreža sa tri linije – suočava se s odgodama, ali i dalje je dio budućih planova grada. Ako se projekt oživi (moguće u drugoj polovici ovog desetljeća), metro sustav bi značajno poboljšao praktičnost putovanja i mogao bi preoblikovati vrijednost nekretnina oko stanica. U međuvremenu, grad je uveo nove autobusne linije i poboljšava prometnice (uključujući planirani Obhur viseći most preko sjevernog kanala) kako bi se smanjile gužve. Poboljšana infrastruktura često rezultira višim cijenama zemljišta u prethodno nerazvijenim područjima, što je već vidljivo u sjevernom dijelu Jeddaha gdje proširenja autocesta i mostovi poboljšavaju povezanost.
Ostali značajni projekti uključuju Jeddah Economic City (osim samog tornja, JEC će uključivati skupinu nebodera, trgovačke bulevare i marinu) i King Abdullah Economic City (KAEC) sjeverno od Jeddaha. Iako je KAEC zasebno planirani grad, njegovim proglašenjem Posebnom ekonomskom zonom 2023. godine i novim fokusom vlade, njegov je uspjeh usko povezan s razvojem Jeddaha. Luka i industrijska dolina KAEC-a privlače proizvođače i logističke tvrtke poreznim olakšicama, potencijalno stvarajući tisuće radnih mjesta. Kako ta radna mjesta budu nastajala, mogli bi potaknuti potražnju za stanovanjem u sjevernom Jeddahu i samom KAEC-u, čime bi se Jeddahsko gradsko područje efektivno proširilo. Također, Red Sea Global (mega-projekt razvoja otočnih resorta sjevernije) i AlUla projekti očuvanja baštine, iako nisu u Jeddahu, vjerojatno će usmjeriti mnoge turiste preko Jeddaha, čime se dodatno opravdava potreba za više hotela i širenjem aerodroma.
Ukratko, Jeddahova panorama i infrastruktura u razdoblju 2025.–2030. bit će definirani ovim megaprojektima. Jeddah Central waterfront dat će gradu moderni centar, Jeddah Tower stavit će ga na svjetsku kartu arhitektonskih rekorda, a poboljšane prometne veze integrirat će Jeddah još bliže nacionalnim i globalnim tržištima. Za dionike u nekretninama, ovi projekti znače nove četvrti za ulaganje, od luksuznih stanova uz more do industrijskih zona. Iako postoje rizici u provedbi (kašnjenja, premašivanje troškova), sama veličina vladine predanosti ulijeva povjerenje da je Jeddahova urbana transformacija već u tijeku.
Usporedna analiza: Jeddah vs. Rijad vs. Dammam
Tri glavne gradske regije Saudijske Arabije – Rijad, Jeddah i Dammam/Khobar (Istočna provincija) – svaka ima posebnu dinamiku nekretninskog tržišta, na koju utječu njihove ekonomske uloge i inicijative iz Vizije 2030. Usporedba Jeddaha s ostalima daje kontekst o njegovoj izvedbi i izgledima:
- Rijad: Glavni grad je politička i ekonomska sila, trenutno doživljava procvat nekretnina na gotovo svim područjima. Prema planovima koje predvodi prijestolonasljednik, Rijad ima za cilj udvostručiti broj stanovnika na ~15 milijuna do 2030. godine, privlačeći regionalna sjedišta multinacionalnih kompanija i masivna državna ulaganja. Kao rezultat toga, tržište nekretnina u Rijadu bilježi snažniji rast nego u Džedi. U stambenom sektoru, prodajne cijene u Rijadu porasle su za oko 10% na godišnjoj razini početkom 2024. (u odnosu na 5% u Džedi) argaam.com argaam.com, a obujam i vrijednosti transakcija stanova u Rijadu su veći. Cijene nekretnina u Rijadu rastu široko (rastu i vile i stanovi) jll-mena.com, dok je u Džedi trend bio mješovit. Dostupnost zemljišta oko Rijada je povijesno bila obilna, ali povećana potražnja znači da se i Rijad sada suočava s nedostatkom stambenog prostora u najatraktivnijim područjima. U međuvremenu, tržište uredskih prostora u Rijadu je izvan konkurencije – više od 5 milijuna m² prostora i deseci novih poslovnih tornjeva u izgradnji u projektima poput Financijske četvrti kralja Abdulaha. Cijene najma za uredske prostore klase A u Rijadu su prosječno ~2.000 SAR/m², što je znatno više od Džede (~1.300 SAR/m²) argaam.com. Maloprodajna scena Rijada je također veća od Džede (3,5 milijuna m² naspram 2,1 milijun m² maloprodajnog prostora krajem 2023.) argaamplus.s3.amazonaws.com, i nastavlja privlačiti dolazak brojnih međunarodnih brendova. Kulturno gledano, Rijadov napor da postane globalni grad (s događanjima, koncertima, sportom itd.) započeo je tek nedavno, ali velikom brzinom, dok je Džeda dugo bila kosmopolitskija i liberalnija prema saudijskim standardima. U suštini, Rijad predvodi rast tržišta nekretnina Saudijske Arabije – dominirao je u najavama novih projekata i imao je najveći udio investicija u nekretnine posljednjih godina agbi.com. Džeda, iako raste, nastoji sustići zamah Rijada. Ipak, Džeda ima korist od toga što je primorski grad s prirodnim čarima i uvijek će imati hodočasnike za Hadž/Umru. Moglo bi se reći da je tržište Rijada „vruće”, ali i potencijalno podložnije volatilnosti (jer njegov rast dijelom ovisi o političkim potezima i relokaciji državnih institucija), dok je rast u Džedi stabilniji i temeljen na trgovini i turizmu.
- Dammam/Khobar (Istočna pokrajina): Metropolitansko područje Dammam (DMA, koje uključuje Khobar i Dhahran) srce je saudijske naftne industrije i ima manju populaciju (~1,5-2 milijuna) od Džede (~4 milijuna). Njegovo tržište nekretnina bilo je relativno stabilno i umjereno u rastu. Na primjer, u prvoj polovici 2024. godine, cijene stanova u Dammamu ostale su otprilike iste, a najamnine su porasle za samo ~4% argaam.com, zaostajući za rastom zabilježenim i u Rijadu i u Džedi. Stambena ponuda u DMA raste, ali je uglavnom usmjerena na srednje razinu stanovanja, osobito u sjevernim predgrađima, ciljajući pristupačnost argaamplus.s3.amazonaws.com. Istočna pokrajina doista ima džepove potražnje za luksuzom (rukovoditelji Saudi Aramca i srodnih industrija u za iseljenike pogodnim naseljima oko Khobara). No, sveukupno, tržište stambenih nekretnina manje je dinamično nego u Džedi, djelomično zato što je rast stanovništva sporiji. U sektoru poslovnih prostora, najamnine klase A u Dammamu porasle su za ~10% na godišnjoj razini do drugog tromjesečja 2024. zbog potražnje od strane državnih i servisa za naftna polja argaam.com, ali su apsolutne najamnine (i razine najamnina) niže nego u Džedi. Maloprodaja u Dammamu/Khobaru poznata je po nekolicini dominantnih trgovačkih centara; Khobarova “Corniche” uz obalu ima popularne prodajne/dining objekte, ali je opseg ograničen na lokalno stanovništvo argaam.com. Jedna razlika je što stanovnici Istočne pokrajine također lako odlaze na vikende u Bahrein, što može odvući dio potrošnje na maloprodaju i ugostiteljstvo – čime se Džeda ne susreće. Kako Vision 2030 pokušava diverzificirati gospodarstvo Istočne pokrajine izvan nafte, nove inicijative (poput masivnih proširenja petrokemije u Jubailu i logističkih čvorišta) mogle bi potaknuti specijalizirane nekretnine (npr. radnički smještaj, industrijske nekretnine). No, šire gledano, Dammamovo tržište je manje i stabilnije, s umjerenim izgledima za rast; rijetko doživljava skokove kakve bilježe Rijad ili čak Džeda. Također je više decentralizirano – Dammam, Khobar i Dhahran svaki čine zasebne centre, dok je Džeda jedinstvena velika metropola.
- Džeda: nalazi se između Rijada i Dammama prema mnogim mjerilima. To je raznolika ekonomija – lučka logistika, trgovina, turizam/hodočašće, nešto industrije – pa su i pokretači tržišta nekretnina višestruki. Stambeno tržište Džede povijesno je bilo nešto pristupačnije od Rijada (na primjer, cijene stanova po m² su nešto niže), iako se ta razlika smanjila jer je Džeda zabilježila snažan rast cijena 2021.–2022. Prema Knight Frankovom globalnom indeksu luksuznih stambenih tržišta, i Rijad i Džeda ušli su među šest gradova s najvećim rastom cijena premium nekretnina u 2024. godini na svjetskoj razini, što naglašava kako su saudijski gradovi zabilježili veliki napredak unatoč globalnim izazovima mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai je također bio u toj vrhunskoj skupini). Knight Frank je istaknuo da je regija Bliskog istoka najsnažnija globalno s godišnjim rastom premium cijena od 7,2%, a predviđa zapanjujućih 64% kumulativnog rasta u sljedećih pet godina za regiju mansionglobal.com mansionglobal.com. Dok će Rijad možda zauzeti najveći dio toga, luksuzni segment Džede također raste – na primjer, vile na obali postižu premium cijene, a ponuda im je ograničena. U usporedbi s užurbanim razvojem Rijada, pristup Džede je nešto odmjereniji i organskiji. Ambiciozni projekti grada (poput Jeddah Central, Jeddah Tower) malo zaostaju za Rijadom po vremenskoj liniji (Rijad već isporučuje projekte poput Diriyah Gate, Qiddiya u naprednim fazama). Međutim, krajem 2020-ih, kada se ti projekti u Džedi dovrše, grad bi mogao doživjeti dodatni uzlet. Kulturno i životnim stilom, Džeda je oduvijek bila opuštenije, komercijalno središte Kraljevine – privlači poduzetnike i ima živu umjetničku scenu, što se odražava u nišnim tržištima nekretnina (npr. galerijski prostori u Al-Baladu, jedinstveni kafići itd.). Rijad, koji se tek sada kulturološki otvara, gradi takvo okruženje iz temelja. Za investitore, Džeda nudi privlačnost obalnog grada (nešto što niti kopneni Rijad, niti Dammam ne mogu ponuditi) s velikim turističkim potencijalom, dok Rijad ima prednost državne potrošnje i korporativne potražnje.
Ukratko, svi veći saudijski gradovi imaju koristi od ulaganja iz Vizije 2030, ali Rijad je trenutno glavni pokretač rasta, dok je Džeda u snažnoj sekundarnoj ulozi, a Damam bilježi umjereni rast. Uravnoteženi portfelj nekretnina u Saudijskoj Arabiji mogao bi uključivati izloženost brzo rastućim uredskim i stambenim sektorima Rijada, turistički vođenim razvojnim projektima i logistici povezanoj s lukom u Džedi, te stabilnoj imovini Damama koja donosi prihod (poput smještaja za zaposlene u naftnoj industriji ili skladišta za industrijske tvrtke). Važno je istaknuti da je komparativna prednost Džede njezina luka i blizina Svetih gradova – to osigurava osnovnu potražnju koja je manje volatilna. Prednost Rijada je pažnja vlade i kritična masa. Damam pak ima koristi od bogatstva temeljenog na nafti. U razdoblju 2025.-2030., Džeda bi mogla smanjiti razliku u odnosu na Rijad kako njezini megaprojekti budu stizali na tržište, ali ni Rijad ne miruje (planovi za velika ulaganja kroz “Riyadh Strategy”). Bit će zanimljivo vidjeti hoće li Džeda iskoristiti svoje prirodne prednosti kako bi izgradila jedinstveniju poziciju (možda kao međunarodna ulazna vrata i kulturna prijestolnica Kraljevstva, dopunjujući administrativnu ulogu Rijada).
Prognoza tržišta za 2025.–2030.
Gledajući unaprijed, izgledi za tržište nekretnina u Džedi od 2025. do 2030. općenito su pozitivni, poduprti snažnim gospodarskim osnovama i nacionalnim razvojnim planovima. Analitičari i savjetnici predviđaju daljnji rast u stambenim, poslovnim i turističkim segmentima, iako se tempo može razlikovati ovisno o sektoru i godini. Evo ključnih elemenata prognoze:
- Stambeni sektor: Potražnja za stanovanjem u Džedi očekuje se da će ostati snažna do 2030. godine. Kombinacija rasta stanovništva (stanovništvo Saudijske Arabije je mlado i raste) i stalnih napora za povećanjem stope vlasništva nad domovima održavat će pritisak na ponudu stanovanja. Predviđamo da će cijene stambenih nekretnina u Džedi u prosjeku bilježiti umjeren godišnji rast – vjerojatno u srednjim jednoznamenkastim postocima (možda 3–6% godišnje) za većinu segmenata, osim ako ne dođe do pregrijavanja tržišta. Neka područja s visokom potražnjom (npr. luksuzne vile na obali ili nekretnine blizu nove infrastrukture poput metroa, ako se izgradi) mogla bi brže dobivati na vrijednosti. Na primjer, istraživanje Knight Franka sugerira da bi gradovi Bliskog istoka mogli svjedočiti rastu vrijednosti vrhunskih nekretnina od oko preko 60% do 2029. mansionglobal.com mansionglobal.com, što bi uključivalo i najprestižnija područja Džede. Međutim, vladini projekti izgradnje stanova velikih razmjera (poput Roshn zajednica i sl.) trebali bi dodati znatnu ponudu, djelujući kao zaštita od nekontroliranog rasta cijena i zadržavajući stanovanje donekle pristupačnim za lokalno stanovništvo. Stopa vlasništva nad domovima u Saudijskoj Arabiji na putu je da dosegne 70% do 2030. pwc.com pwc.com, a Džeda će tome doprinijeti isporukom desetaka tisuća novih jedinica. Do 2030., obris Džede će se znatno promijeniti – mnoge od 17.000 jedinica u Džeda Central bit će isporučene, novi visoki objekti krasit će Korneš, a planirana predgrađa na sjeveru bit će uglavnom dovršena. Najamnine bi mogle bilježiti razdoblja sporijeg rasta kako nova ponuda (osobito stanovi) dolazi na tržište; sredinom desetljeća moguć je blagi porast broja praznih stanova, što bi moglo ublažiti rast najamnina. Ipak, do 2030. veći raspoloživi prihodi i priljev iseljenika (zbog novih poduzeća i radnih mjesta u turizmu) mogli bi poduprijeti zdravo tržište najma. Očekujemo da će se prinosi od najma za stambene nekretnine stabilizirati u rasponu od 6-8%, što je atraktivno za ulagače.
- Uredi: Tržište uredskih prostora u Džedi vjerojatno će umjereno rasti. Kako se gospodarstvo diversificira, nove privatne tvrtke (npr. logistika, turizam, fintech) otvaraju urede u gradu, što povećava potražnju za uredima. Međutim, Rijad se agresivno pozicionira kao korporativno središte (čak i nalaže tvrtkama da imaju sjedište tamo za državne ugovore), što bi moglo ograničiti rast uredskog tržišta u Džedi. Predviđamo da će Džeda do 2030. dodati nekoliko stotina tisuća kvadratnih metara uredskih prostora, uključujući i u mješovitim zonama poput Jeddah Central te duž sjevernih koridora. Najamnine za uredski prostor A klase mogle bi postupno rasti (možda prosječno 2-5% godišnje, u skladu s inflacijom/potražnjom), ali ako se pojavi značajna nova ponuda u istom trenutku (npr. uredska komponenta Jeddah Towera ili više novih tornjeva), može doći do razdoblja stabilnih ili blago opadajućih najamnina oko 2027. kad ti projekti budu gotovi. Ukupno, popunjenost bi trebala ostati zadovoljavajuća s obzirom na stabilno poslovno okruženje Džede. Jedan od trendova koji će se razviti do 2030. godine bit će fleksibilan uredski prostor i viši standardi kvalitete – novi uredi će imati pametne tehnologije i održiva rješenja (usklađena sa zelenim ciljevima zgrada iz Vizije 2030), što bi moglo rezultirati višim najamninama.
- Maloprodaja: Sektor nekretnina za maloprodaju u Džedi predviđa rast, ali i transformaciju. Prema S&P Globalu, izgledi za 2025.-2026. su snažni zahvaljujući turizmu i potrošnji arabnews.com arabnews.com. Kako se približavamo 2030., veliki događaji (Expo, Svjetsko prvenstvo) te završetak mega projekata (poput odmarališta Crveno more) dodatno će vjerojatno povećati maloprodaju i broj posjetitelja. Očekujemo da će procvjetati novi tipovi maloprodajnih prostora: više otvorenih lifestyle centara, zona za gastronomiju i zabavu te trgovina na glavnim ulicama u sklopu mješovitih projekata, umjesto isključivo zatvorenih tradicionalnih trgovačkih centara. Jeddah Central će uključivati moderne trgovačke promenade koje bi do kraja desetljeća mogle postati najvažnije gradsko shopping odredište. Najamnine za maloprodaju na atraktivnim lokacijama predviđene su za umjereni rast (možda prosječno ~3% godišnje), no sekundarne zone mogle bi imati poteškoća ako e-trgovina ojača ili ako bude previše konkurencije među trgovačkim centrima. Do 2030. će zasigurno biti veća penetracija e-trgovine, ali će saudijska kultura vjerojatno i dalje cijeniti iskustvo kupovine u centrima, stoga ne očekujemo “smrt trgovačkog centra” – prije preuređenje slabijih objekata. Ukupna maloprodajna površina po stanovniku u Džedi će rasti, nadamo se u skladu s potražnjom. Ključna je ravnoteža ponude i potražnje; S&P je upozorio na rizik prevelike ponude ako developeri pretjeraju arabnews.com. No s obzirom na oprezan pristup posljednjih godina (Rijad nije otvorio nijedan veliki centar početkom 2024. fokusirajući se na kvalitetu postojećih prostora argaam.com), očekujemo održiv rast.
- Industrijski/Logistički sektor: Očekuje se značajna ekspanzija u ovom sektoru. Kako se projekti iz Vizije 2030 (poput novih posebnih ekonomskih zona i logističkih čvorišta) realiziraju, Džeda bi mogla doživjeti procvat izgradnje skladišta oko luke, KAEC-a i planiranih logističkih zona. Dovršetak željezničke pruge Landbridge (moguće do 2030.) učinit će Džedu glavnom uvoznom-izvoznom točkom zemlje, što znači da će potražnja za skladišnim prostorima drastično porasti. Predviđamo dvoznamenkasti godišnji rast razvoja logističkih nekretnina tijekom nekoliko godina, a najamnine bi mogle nastaviti rasti sve dok se opskrba ne uravnoteži. Najamnine za vrhunske logističke prostore mogle bi se do 2030. približiti razini Rijada (dosežući 300–400 SAR/m²/godišnje za najbolja skladišta) zbog snažne potražnje argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investitorima je ovaj segment atraktivan zbog relativno viših prinosa i dugoročnih ugovora s renomiranim najmoprimcima. Do 2030. Džeda bi se mogla etablirati kao vodeće logističko središte na Crvenom moru, s modernim distributivnim centrima koji opslužuju ne samo Saudijsku Arabiju, već i afrička i regionalna tržišta, zahvaljujući svojoj luci i zračnoj luci.
- Ugostiteljstvo: Iako to nije izričito upitano, vrijedi spomenuti hotelski sektor Džede u prognozi jer ciljevi turizma iz Vizije 2030. izravno utječu na njega. Džeda će vjerojatno doživjeti značajan porast hotelske ponude (uključujući 2.700 soba u Jeddah Central jeddahcentral.com, kao i druge projekte). Stope popunjenosti mogu varirati ovisno o globalnim turističkim trendovima, no opći je trend povećan broj turista – kako vjerskih (s obzirom na to da umra vize postaju dostupnije tijekom cijele godine), tako i rekreativnih (kako se razvija turizam Crvenog mora, mnogi će prolaziti kroz Džedu). Do 2030. Džeda bi mogla dobiti nove tematske parkove, terminale za kruzere i možda proširene kongresne centre, što bi dodatno potaknulo sektor nekretnina (nove zone zabave, itd.).
Kvantitativno, istraživačke tvrtke procjenjuju da će ukupno tržište nekretnina Saudijske Arabije rasti po prosječnoj godišnjoj stopi (CAGR) od oko 7–9% do 2030., uz mogućnost udvostručenja vrijednosti tržišta do kraja desetljeća techsciresearch.com imarcgroup.com. Džeda, kao važna sastavnica tog tržišta, značajno će tome pridonijeti. Prema procjeni Opće uprave za nekretnine, nacionalno tržište nekretnina moglo bi dosegnuti preko 100 milijardi dolara do 2029. arabnews.com. Shodno tome, može se pretpostaviti da će udio Džede (povijesno oko 15–20% transakcija po vrijednosti) iznositi desetke milijardi dolara godišnje prodaje nekretnina do 2030.
Ograničenja prognoze: Ove pozitivne projekcije pretpostavljaju da neće doći do ozbiljnih ekonomskih šokova. Rizici kao što su produžena globalna recesija, nagli pad cijena nafte koji bi utjecao na državnu potrošnju ili geopolitička nestabilnost mogli bi usporiti zamah (više o rizicima u sljedećem odjeljku). Također, kamatne stope igraju ulogu – ako troškovi financiranja ostanu visoki globalno, to bi moglo ublažiti rast potražnje (posebno za stambene hipotekarne kredite). No Saudijska Arabija je pokazala spremnost da to ublaži (putem subvencija i slično). Sve u svemu, razdoblje od 2025. do 2030. trebalo bi biti vrijeme rasta i modernizacije za tržište nekretnina u Džedi, pri čemu će grad postati međunarodno istaknutiji, a njegovo tržište nekretnina zrelije i raznolikije.
Prilike i rizici za investitore i developere
Tržište nekretnina u Džedi nudi privlačnu kombinaciju prilika zahvaljujući vladinoj podršci i strukturnoj potražnji, ali također donosi određene rizike koje dionici trebaju pažljivo razmotriti:
Prilike:
- Vision 2030 Mega-projekti: Investitori i developeri mogu sudjelovati ili kapitalizirati brojne mega-projekte u Džedi. Projekti poput Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC i proširenja infrastrukture stvaraju nove investicijske zone – od luksuznih stanova, trgovačkih četvrti, do poslovnih parkova. Rani sudionici mogu osigurati atraktivno zemljište ili partnerske uloge u tim razvojnim projektima. Na primjer, partnerstvo s PIF-om u pod-projektima oko Jeddah Centrala ili pružanje usluga tim projektima može biti vrlo unosno kako područje postaje vrhunsko gradsko središte.
- Rastuća potražnja i povoljne demografske prilike: Mlada i rastuća populacija Džede osigurava stalnu potražnju za stanovanjem, posebno za pristupačne i srednje tržišne jedinice. Developeri koji mogu graditi kvalitetne stanove po konkurentnim cijenama (koristeći državne poticaje za pristupačno stanovanje) imaju spremno tržište prvih kupaca. Također, kulturna promjena prema nuklearnim obiteljima i zajedničkom životu znači prilike za planske zajednice, ograđene komplekse i mješovite “mini gradove” unutar Džede. Činjenica da su transakcije na rezidencijalnom tržištu Džede porasle za 43% na godišnjoj razini pokazuje kolika je potisnuta potražnja oslobođena jll-mena.com – trend koji će se vjerojatno nastaviti kako sve više ljudi postaje podobno za stambene kredite.
- Rast turizma i ugostiteljstva: Kao „Vrata za dva sveta mjesta“ i obalni grad na Crvenom moru, Džeda može ogroman profitirati od saudijskog poticanja turizma. Postoji prilika za razvoj hotela, odmarališta, servisiranih apartmana i zabavnih prostora. Nekretnine povezane s hodočašćima (poput unaprijeđenog smještaja za hodočasnike, prometnih čvorišta itd.) su također niša – mislite na višefunkcionalne centre koji zadovoljavaju potrebe hadžija prije/poslije Meke, potencijalno još neistraženo tržište. Vladin cilj od 150 milijuna posjetitelja do 2030. uključuje milijune koji prolaze kroz Džedu argaam.com argaam.com. Investitori bi mogli razmisliti o gradnji tematskih atrakcija ili rekreativnih projekata na obali u Džedi kako bi iskoristili dio turističkog prometa od mega-projekata (npr., obiteljski zabavni park ili vodeni park u Džedi mogao bi biti vrlo uspješan kako turizam raste). Nadolazeći Expo 2030 u Rijadu i drugi događaji neizravno će koristiti Džedi podizanjem profila Saudijske Arabije – međunarodni posjetitelji često obilaze više gradova, tako da bi povijesna četvrt Džede (Al-Balad) i Korniš mogli doživjeti turističku renesansu, čime bi narasla potražnja za prodajnim i butik hotelima tamo.
- Logističko i industrijsko središte: Logistički sektor doživljava procvat – luka u Džedi je među najprometnijima na Bliskom istoku, a uz nove trgovinske sporazume i SEZ-ove, više kompanija trebat će distributivne centre. Investitori mogu razvijati ili kupovati skladišta, rashladne prostore i industrijske objekte za stabilan dugoročni prihod. S obzirom na vladin poticaj lokalizaciji proizvodnje (od automobila do prerade hrane), industrijski parkovi u Džedi (posebno u blizini luke ili KAEC-a) spremni su za razvoj. Često dolaze uz državnu potporu kao što su subvencionirane komunalije ili zemljište, čime se investicija dodatno isplati. Uz rast e-trgovine, centri za završnu dostavu u gradu predstavljaju još jednu priliku.
- Potencijal za strane investicije i zajednička ulaganja: Liberalizacija pravila omogućuje stranim investitorima lakši ulazak – to znači da domaći developeri mogu tražiti međunarodne partnere koji donose kapital i stručnost. Zajednička ulaganja mogu cvjetati, primjerice, lokalna firma udružuje se sa stranim hotelskim operaterom za razvoj novog odmarališta ili međunarodni arhitektonski ured surađuje na kultnim građevinama (što se već događa s globalnim arhitektima na Jeddah Toweru, Jeddah Centralu itd.). Također, više stranih kupaca moglo bi se pojaviti na tržištu luksuznih nekretnina (posebno ako zlatne boravišne vize postanu češće), što otvara novu bazu kupaca za developere luksuznih nekretnina u Džedi.
- Podcijenjeni segmenti: Unatoč nedavnom rastu, neki segmenti tržišta nekretnina u Džedi još uvijek mogu biti podcijenjeni u odnosu na regionalne konkurente. Na primjer, najbolja morska imanja u Džedi još uvijek su jeftinija nego u Dubaiju ili čak Rijadu. Tu bi mogla postojati mogućnost arbitraže – ulaganje u vrhunske nekretnine u Džedi sada moglo bi donijeti visoku vrijednost s porastom globalne važnosti grada. Također, naslijeđeni turizam je slabo razvijen – renoviranje povijesnih zgrada u Al-Baladu u butik hotele ili kulturne centre moglo bi istovremeno očuvati baštinu i generirati profit, u skladu s ciljevima kvalitete života Vizije 2030.
Rizici:
- Prevelika ponuda u određenim sektorima: S obzirom na opseg projekata u tijeku, postoji rizik da neki segmenti postanu prezasićeni. Ako, na primjer, deseci tisuća novih stanova preplave tržište u kratkom roku (iz Roshn zajednica, Jeddah Central rezidencija itd.), najamnine i prodajne cijene za stanove srednjeg segmenta mogli bi stagnirati ili pasti. S&P Global je preveliku ponudu naveo kao zabrinutost, posebno u maloprodaji gdje prevelik broj trgovačkih centara može umanjiti prodaju trgovaca arabnews.com. Slično, tržište uredskih prostora moglo bi se nagnuti prema prevelikoj ponudi ako više novih tornjeva otvori svoja vrata u isto vrijeme bez odgovarajućeg povećanja broja najmoprimaca. Investitori trebaju pažljivo tempirati i fazirati projekte te diferencirati svoj proizvod kako bi izbjegli prezasićenje tržišta.
- Ekonomska ovisnost o državnoj potrošnji i nafti: Sudbina saudijskog tržišta nekretnina usko je povezana s državnim izdacima (mnogi projekti su pokrenuti od strane vlade ili ovise o državnoj infrastrukturi). Značajan pad cijena nafte ili proračunskih prihoda mogao bi dovesti do rezanja potrošnje ili usporavanja projekata. Na primjer, ako bi nafta drastično pala i ostala niska, PIF bi mogao odgoditi ili smanjiti projekte poput Jeddah Centrala ili smanjiti subvencije za stambene programe, što bi izravno utjecalo na tržište. Iako zemlja ima pričuve i diverzificira gospodarstvo, nafta i dalje financira velik dio Vision 2030 inicijativa. Investitori moraju biti svjesni da je trenutni procvat potaknut ekspanzivnom fiskalnom politikom – bilo kakvi obrati utjecali bi na potražnju (putem slabljenja povjerenja potrošača, utjecaja na zaposlenost u građevinarstvu itd.).
- Kamatne stope i troškovi financiranja: Globalni porast kamatnih stopa između 2022. i 2024. učinio je hipotekarne kredite i razvojne zajmove skupljima. Ako visoke stope potraju, rizik financiranja se povećava – potražnja krajnjih korisnika može oslabiti ako hipoteke postanu manje pristupačne unatoč državnim subvencijama, a developerima rastu troškovi kapitala. U najgorim slučajevima projekte može zaustaviti nedostatak financiranja. Saudijska središnja banka uglavnom prati politiku američkog FED-a zbog vezanosti valute, pa su globalni trendovi kamatnih stopa važni. S druge strane, ako inflacija i stope popuste u narednim godinama (što neke prognoze predviđaju za 2025.-2026.), time bi se mogao ublažiti ovaj rizik.
- Regulatorni i rizici izvedbe: Iako je Saudijska Arabija unaprijedila svoj regulatorni okvir, još uvijek postoje birokratski i regulatorni izazovi. Promjene zakona (npr. novi porezi na transakcije ili imovinu – iznad 5% poreza sličnog PDV-u – mogli bi iznenaditi tržište). Rizik izvedbe posebno je značajan kod mega-projekata: kašnjenja ili prekoračenja troškova mogu utjecati na pridružene investicije. Jeddah Tower, primjerice, nosi rizik izvedbe – ako bi došlo do još jedne pauze, vrijednost zemljišta u tom projektu bi pala. Slično, isporuka Jeddah Centrala na vrijeme i prema viziji je golem zadatak; ako rezultati budu ispod očekivanja, to bi moglo umanjiti entuzijazam koji je trenutno potaknut među investitorima.
- Geopolitički i tržišni rizici percepcije: Kao dio Bliskog istoka, Saudijska Arabija (a time i Džeda) može biti pogođena regionalnim geopolitičkim napetostima. Svaka nestabilnost ili sigurnosni incident mogli bi privremeno smanjiti interes za turizam ili strano ulaganje. Osim toga, kao tržište u nastajanju, saudijsko tržište nekretnina može biti podložno promjenama globalnog investicijskog sentimenta. Na primjer, ako druga tržišta postanu privlačnija ili ako dođe do globalnog pada tržišta nekretnina, strani kapital bi se mogao povući. Na domaćem planu, sentiment tržišta mogao bi biti pogođen i ako, primjerice, neki veliki projekt ne uspije ili ako dođe do javnog protivljenja brzim promjenama (iako je to manje vjerojatno u sektoru nekretnina u odnosu na druga područja).
- Troškovi gradnje i opskrbni lanac: Brz razvoj doveo je do rasta troškova gradnje (materijal i radna snaga) u Saudijskoj Arabiji – izazov na koji ukazuju izvještaji iz industrije argaam.com. Ako inflacija u graditeljstvu nastavi rasti, developeri bi se mogli suočiti sa smanjenjem marži ili biti prisiljeni povisiti prodajne cijene iznad onoga što potrošači mogu priuštiti. Problemi u lancu opskrbe (poput onih koji su se dogodili globalno tijekom pandemije) također bi mogli odgoditi rokove projekata. Ublažavanje ovih izazova zahtijeva učinkovito upravljanje projektima i eventualno lokalno nabavljanje materijala (što potiče Vision 2030, ali lokalna proizvodnja materijala zahtijevat će vremena da se u potpunosti razvije).
- Zrelost tržišta i likvidnost: Saudijsko tržište nekretnina još uvijek sazrijeva. Osim REIT-ova, postoji ograničena transparentnost i likvidnost u usporedbi s razvijenijim tržištima. Investitori moraju uzeti u obzir izlaznu strategiju – preprodaja nekretnina u Džedi nije tako brza kao na vrlo likvidnim tržištima osim ako potražnja nije iznimno velika. Ako se tržišni uvjeti promijene, prodaja velikih imovine može potrajati. Ipak, pomaci poput elektroničkih vlasničkih listova i boljih podataka iz REGA-e polako poboljšavaju stanje.
Zaključno, prilike na tržištu nekretnina u Džedi do 2030. su značajne – radi se o tržištu u usponu, s jakom podrškom i stvarnim pokretačima potražnje. Investitori i developeri koji se usklade s temama Vision 2030 (priuštivo stanovanje, turizam, kvaliteta života, diverzifikacija) mogu ne samo ostvariti financijsku korist, već i dobiti potporu kreatora politika. Ipak, potrebno je oprezno planiranje kako bi se upravljalo rizicima. Diverzifikacija po vrstama imovine (stambene naspram komercijalnih) ili vremenskim horizontima, osiguranje povoljnih uvjeta financiranja i fleksibilnost projekata za prilagodbu tržišnim promjenama bit će mudre strategije. Kako je S&P sažeo situaciju za Saudijsku Arabiju, put rasta je snažan, ali nije bez izazova arabnews.com arabnews.com – i to se u potpunosti odnosi na Džedu. Uz dobro upravljanje rizicima, sudionici mogu iskoristiti val ekspanzije tržišta nekretnina u Džedi i potencijalno ostvariti značajne nagrade u uzbudljivim godinama koje dolaze.
Izvori:
- JLL – KSA Dinamika tržišta stanovanja, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Predviđanja tržišta nekretnina Bliskog istoka 2024. (Saudijska Arabija) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL očekuje 32.000 novih stambenih jedinica u Rijadu i Džedi u drugoj polovici 2024.” (rujan 2024.) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Nastavak: JLL KSA Istaknuti podaci o tržištu, prvo polugodište 2024. argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudijska Arabija otvara svete gradove stranim investitorima” (siječanj 2025.) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Izgledi za saudsko tržište trgovačkih nekretnina jaki zbog turizma i Vizije 2030., kaže S&P” (travanj 2025.) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Izvedba tržišta) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najviša zgrada na svijetu, Jeddah Tower, nastavlja gradnju za završetak 2028.” (rujan 2023) designboom.com designboom.com
