Sydneysko tržište nekretnina ušlo je u 2025. godinu s otpornošću, oporavljajući se od nedavnih padova i snalazeći se u mijenjajućem gospodarskom okruženju. Kroz stambeni, komercijalni i industrijski sektor, grad doživljava obnovljeni rast u 2025. potaknut snažnom potražnjom uzrokovanom rastom stanovništva i početkom ciklusa smanjenja kamatnih stopa abc.net.au. Ovo izvješće pruža sveobuhvatnu analizu trenutačne izvedbe tržišta, projekcije do 2028. te ključne čimbenike koji oblikuju tržište nekretnina u Sydneyju – uključujući regionalne trendove, prilike/rizike za ulaganja te utjecaj državnih politika, infrastrukture i migracija.
(Svi iznosi su u australskim dolarima.)
Gospodarsko i političko okruženje u 2025.
Trendovi nekretnina u Sydneyju u 2025. temelje se na širim gospodarskim promjenama. Kamatne stope: Nakon agresivnog povećanja stopa tijekom 2022.–2023., Rezervna banka Australije (RBA) promijenila je smjer početkom 2025., smanjivši novčanu stopu za 50 baznih bodova (s daljnjim smanjenjima predviđenima u 2026.) abc.net.au. Ovo smanjenje kamatnih stopa poboljšalo je kapacitet zaduživanja i povjerenje kupaca, što je pomoglo ponovnom rastu potražnje i cijena na tržištu nekretnina. Istovremeno, australsko gospodarstvo nalazi se na prekretnici, a predviđa se ubrzani rast kroz 2025.–26. s poboljšanjem povjerenja potrošača i poduzetnika cushmanwakefield.com. Tržište rada ostaje napeto, te su potrebni trajni prinosi produktivnosti kako bi se ublažila ograničenja ponude u srednjem roku cushmanwakefield.com.
Kao odgovor, vlade provode mjere podrške.
Sredinom 2025. vlada države NSW najavila je mjere za ubrzavanje opskrbe stambenim jedinicama, posebno stanovima za najam, u širem području Sydneya abc.net.au abc.net.au.Ključne inicijative uključuju produljenje poreznih olakšica za razvoj projekata izgradnje za najam (BTR) – 50% popusta na zemljišni porez za nove velike projekte najma sada je učinjen trajnim (prije je trebao isteći 2039.) abc.net.au – te reformske mjere planiranja koje dopuštaju privatnim investitorima da osiguraju infrastrukturu (ceste, parkove, pa čak i škole) unutar svojih projekata kako bi ubrzali izgradnju novih stanova u područjima rasta abc.net.au.Ovi potezi imaju za cilj pružiti developerima “sigurnost za izgradnju više domova, brže” i povećati ponudu “sigurnih, visokokvalitetnih stanova za najam” abc.net.au abc.net.au.Na saveznoj razini, pravila o stranim ulaganjima su postrožena: od travnja 2025. stranim osobama (uključujući privremene rezidente) zabranjena je kupnja postojećih (rabljenih) kuća na dvije godine foreigninvestment.gov.au – mjera namijenjena smanjenju konkurencije među kupcima.(Strani kupci još uvijek mogu kupovati nove projekte ili neizgrađeno zemljište.) Ova politika cilja pritisak sa strane potražnje, iako su strani kupci većinom bili ograničeni na nove nekretnine prema pravilima FIRB-a.Posebno je važno napomenuti da su kupci iz Kine i dalje najveći izvor stranih ulaganja u australske nekretnine, a mnogi su požurili dovršiti kupnje prije nego što zabrana u travnju 2025. stupi na snagu afr.com macrobusiness.com.au.Sveukupno, vladine intervencije – od povećanja ulaganja u društveno stanovanje do reformi sustava planiranja – igrat će značajnu ulogu u stambenoj putanji Sydneya do 2028., iako će njihovi puni učinci možda trebati vremena da se materijaliziraju australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.Vladine politike stanovanja: I savezne i državne vlade uvele su inicijative za rješavanje priuštivosti stanovanja i nedostatka ponude. Nacionalni sporazum o stanovanju postavio je ambiciozan cilj od 1,2 milijuna novih domova na nacionalnoj razini do 2029. godine, no trenutne projekcije govore o značajnom manjku. Izvješće saveznog savjetodavnog vijeća (Stanje stambenog sustava 2025.) upozorava da će Australija zaostajati za oko 375.000 domova za ciljem do sredine 2029. australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Čak i kada se uračuna nova gradnja umanjena za rušenja, očekivana neto ponuda (825.000 stambenih jedinica) će zaostajati za temeljnom potražnjom za oko 79.000 domova tijekom 2024.–2029. australianpropertyupdate.com.au. Novi Južni Wales (država u kojoj je Sydney) posebno je ograničen – predviđa se da će ostvariti samo 65% svog ciljanog broja novih stanova, što je jedan od najvećih manjaka na nacionalnoj razini australianpropertyupdate.com.au. Uzroci uključuju manjak radne snage i materijala, visoke troškove gradnje, ograničenu raspoloživost zemljišta i složene procese planiranja australianpropertyupdate.com.au. Ključno je što mnogi projekti trenutačno nisu komercijalno isplativi zbog visokih troškova zemljišta i financiranja u odnosu na prodajne cijene australianpropertyupdate.com.au, što ograničava novu izgradnju.
Migracija i demografija: Porastao je rast stanovništva Sydneya nakon pandemije, što je povećalo potražnju za stanovanjem. Nakon ponovnog otvaranja granica, Australija je zabilježila rekordnu neto migraciju iz inozemstva (stotine tisuća novih dolazaka u razdoblju 2022.–2024.), a Sydney je – kao gospodarsko središte – apsorbirao velik dio tih migranata. Taj priljev, uz povratak međunarodnih studenata, dodatno je učvrstio tržište najma i podržao potražnju kupaca, osobito za stanovima. Iako bi rast stanovništva mogao blago usporiti u odnosu na vrhunac iz 2023., on i dalje ostaje snažan abc.net.au. Također, snažno tržište rada u Sydneyu (posebno u tehnologiji, financijama, obrazovanju i zdravstvu) i dalje privlači migrante iz drugih dijelova zemlje i inozemstva. Povećanjem broja kućanstava, ovi trendovi podržavaju potražnju za nekretninama u svim segmentima. Međutim, oni također pogoršavaju neravnotežu između ponude i potražnje, što doprinosi rastu cijena i najamnina, osim ako se tempo izgradnje ne ubrza.
Razvoj infrastrukture: Masivni infrastrukturni projekti mijenjaju geografiju Sydneya i izglede za nekretnine. Najistaknutiji je Western Sydney Airport (zračna luka Nancy-Bird Walton), čije se otvaranje planira za 2026. godinu, te okolni razvoj Aerotropolisa. Ova inicijativa izgradnje potpuno novog grada obuhvaća više od 11.000 hektara i procjenjuje se da će generirati 200.000 novih radnih mjesta dok se razvija u treće najveće gospodarsko središte Sydneya do 2030-ih dpn.com.au dpn.com.au. Nove transportne veze – uključujući metro liniju za Western Sydney Airport sa šest novih stanica koje se otvaraju do 2026. – i vladino ulaganje od preko milijardu dolara u planirani “Bradfield City” blizu zračne luke, otvorit će velika područja za industrijske, poslovne i stambene projekte dpn.com.au dpn.com.au. Već su u izgradnji veliki skladišni i logistički objekti u blizini zračne luke, a obećanje “grada na 30 minuta vožnje” u zapadnoj regiji Parkland City privlači i investitore i kupce domova koji traže prilike za rast. Drugdje u Sydneyu, Metro City & Southwest (proširenje metro željeznice kroz CBD i jugozapad) uskoro postaje operativan, a Metro West linija (koja povezuje CBD s Parramattom do ~2030.) je u tijeku. Ovi željeznički projekti, zajedno s nadogradnjama autocesta (WestConnex, M12 itd.), poboljšavaju povezanost, potiču razvoj orijentiran na javni prijevoz oko novih stanica i podižu vrijednosti nekretnina u raznim koridorima (npr. unutarnji jugozapad, Parramatta/Westmead i duž buduće rute Metro Westa). Sve u svemu, ulaganje u infrastrukturu decentralizira rast, potiče razvoj u zapadnom Sydneyu i drugim rubnim područjima, što posljedično utječe na potražnju za industrijskim zemljištem, tržište stambenih nekretnina u predgrađima i odluke o lokacijama poduzeća.
Sljedeći odlomci detaljno obrađuju svaki glavni segment tržišta – stambeni, poslovni (uredi/maloprodaja) i industrijski – opisujući trenutačne uvjete u 2025., projekcije do 2026.–2028., kao i analizu podtržišta, investicijskih prilika i izazova.
Tržište stambenih nekretnina u Sydneyu
Trenutni trendovi u 2025.
Nakon kratkog pada u 2022. i početkom 2023. izazvanog rastom kamatnih stopa, tržište stanova u Sydneyju oporavilo se krajem 2023. i tijekom 2024., a ovaj oporavak nastavio se i u 2025. Rast cijena usporio je u odnosu na užurbane vrhunce iz boom-a 2021., ali i dalje ostaje pozitivan. Prema Nacionalnom vijeću za stambenu ponudu, cijene stanova u Sydneyju porasle su oko 4,9% tijekom 2024. (kalendarska godina), dok su stanarine skočile za 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Iako su ti godišnji porasti bili sporiji od vrtoglavih dobitaka iz 2023., i dalje su nadmašili rast kućnog dohotka, dodatno pogoršavajući pristupačnost australianpropertyupdate.com.au. Do početka 2025., sa smanjenjem kamatnih stopa RBA i povratkom povjerenja kupaca, vrijednosti nekretnina ponovno su dobile zamah. Podaci CoreLogica pokazuju da je srednja vrijednost stanova u Sydneyju bila viša za oko 5,2% na godišnjoj razini u veljači 2025. globalpropertyguide.com. Ovo je u skladu s pokazateljima tržišta u tranziciji: do svibnja 2025. vrijednosti stanova rasle su za oko 1,3% po tromjesečju jer su smanjenja kamatnih stopa “ponovno potaknula potražnju” abc.net.au.
Sydney ostaje najskuplji grad u Australiji s velikom razlikom. Medijalna cijena kuće u širem području Sydneya iznosi oko 1,50 milijuna dolara sredinom 2025. godine yourmortgage.com.au, što je najviše od svih glavnih gradova. (Za usporedbu, Melbourne je oko 950 tisuća dolara, a Brisbane oko 1,0 milijun dolara yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medijalna cijena jedinice (stana) u Sydneyu je otprilike 860.000 dolara yourmortgage.com.au. Ove visoke cijene odražavaju kronični nedostatak stanovanja u Sydneyu u odnosu na potražnju, kao i više prihode stanovništva. One također znače da čak i male postotne promjene imaju veliki utjecaj na iznos – primjerice, godišnji rast od 5% dodaje oko 75.000 dolara na cijenu tipične kuće u Sydneyu. Cijene u 2025. bile su podržane izuzetno malom ponudom na sekundarnom tržištu: mnogi vlasnici odgađaju prodaju zbog ranijih padova cijena i visokih kamatnih stopa, što dovodi do niskog broja oglasa, dok je nova gradnja spora (o čemu više u nastavku). U isto vrijeme, potražnja kupaca je povećana rastom stanovništva i boljim osjećajem zbog nižih kamatnih stopa. Promet nekretninama i stope uspjeha na dražbama u Sydneyu su porasli u 2025. u odnosu na 2024., osobito za dobro smještene nekretnine u pristupačnim cjenovnim razredima.
Tržište najma je na razini krize zbog izuzetne skučenosti. Stopa slobodnih najamnina u Sydneyju kretala se oko 1% ili niže u razdoblju 2023.–2025., što odražava ozbiljan nedostatak najamninskih nekretnina uslijed porasta migracije. Najamnine su stoga dosegnule rekordne visine. Početkom 2025. Sydney je najskuplji grad u Australiji za najam doma: medijalna tražena najamnina za kuću iznosi 775 dolara tjedno, dok je za stanove to 720 dolara tjedno mozo.com.au mozo.com.au. Te su najamnine narasle otprilike 8–10% tijekom prošle godine, iako je tempo rasta počeo usporavati krajem 2024. mozo.com.au. Inflacija najamnina znatno je nadmašila rast prihoda, što je više kućanstava gurnulo u tzv. „najamni stres” (više od 30% prihoda na najamninu) – gotovo polovica najmoprimaca u NSW-u spada u tu kategoriju mozo.com.au mozo.com.au. Intenzivna konkurencija za najmove dovela je do toga da neki najmoprimci nude višlju cijenu od tražene ili nekoliko mjeseci najamnine unaprijed (unatoč zabrani natjecanja u najamninama), kako bi osigurali nekretninu mozo.com.au. Takvi uvjeti privlače investitore natrag na tržište, jer su prinosi od najma poboljšani u odnosu na rekordno niske razine iz prethodnih godina. Tipična kuća u Sydneyju sada donosi oko 2,7% bruto prinosa (s 40.000 dolara najamnine godišnje na kući od 1,5 milijuna dolara), a stan oko 4,2% bruto, što je znatno više nego prije nekoliko godina, kada su prinosi na kuće pali ispod 2,5%. Međutim, visoki troškovi kamata znače da mnogi ulagači s polugom još uvijek imaju negativan novčani tok u kratkom roku. Ukratko, tržište nekretnina u Sydneyju 2025. obilježavaju rast cijena, skok najamnina i ozbiljan manjak ponude, sve to uz lagano poboljšane uvjete za zaduživanje, ali i ustrajne izazove priuštivosti.
Regionalna/Analiza predgrađa: Ograničenja pristupačnosti i infrastruktura mijenjaju obrasce potražnje unutar šireg područja Sydneya. U protekloj godini, dio najvećeg rasta cijena zabilježen je u vanjskim predgrađima gdje su cijene (relativno) niže. Na primjer, St Marys na zapadu Sydneya zabilježio je rast cijena kuća od +8,4% u posljednjih 12 mjeseci, a Richmond–Windsor (daleki sjeverozapad) porastao je za +6,7% yourmortgage.com.au. Predgrađa poput Fairfielda na jugozapadu (~+6,5%) također su nadmašila rast yourmortgage.com.au. Ova područja, sa srednjim cijenama kuća znatno ispod gradske medijane (često u rasponu od 700.000 do 900.000 dolara), profitirala su zbog interesa kupaca prve nekretnine te investitora koji traže veće prinose od najma. Snažan rast stanovništva u zapadnom Sydneyu, zajedno s novom infrastrukturom (poput nadogradnje prometnica i nadolazeće zračne luke), potiče ove tržišta. Nasuprot tome, mnoga premium unutarnja gradska i obalna predgrađa (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) doživjela su blaži rast ili blagi pad u 2024., budući da su njihove već visoke cijene osjetljivije na porast kamatnih stopa. Ipak, od početka 2025., najviši segment tržišta ponovno je stekao određeni zamah, potaknut poboljšanjem financijskih uvjeta i povratkom inozemnog interesa. Vrhunske nekretnine u prestižnim područjima (npr. istočna predgrađa uz luku) bilježe obnovljenu potražnju imućnih domaćih kupaca koji traže veće domove te nekih međunarodnih kupaca, premda je aktivnost stranih kupaca i dalje ispod vrhunca iz sredine 2010-ih.
Sydneysko tržište stanova pokazuje sličnu razliku. Potražnja za jedinicama u srednjim i vanjskim predgrađima (često blizu sveučilišta ili prometnih čvorišta) znatno je porasla kako su kupci koji si ne mogu priuštiti kuće i novopridošlice prešli na pristupačnije opcije. Cijene stanova u područjima poput Parramatte, Liverpoola i duž koridora Metro linije su u porastu. Stanovi u centru grada, koji su zaostajali tijekom COVID-a, snažno su se oporavili po pitanju najma i sada se vidi ponovni rast cijena kako su se studenti i mladi profesionalci vratili u grad. Ipak, ukupni rast cijena stanova (na razini cijelog grada) bio je skroman – otprilike stabilan ili par posto u plusu tijekom protekle godine – jer je višak novih stanova iz prošlog procvata i stalna zabrinutost oko kvalitete gradnje (npr. nedostaci u visoko-katnicama) umanjila entuzijazam kupaca. To se mijenja kako rekordno visoke najamnine i velika razlika u cijeni između stanova i kuća (srednja cijena stana ~$860k naspram kuće $1,5M) tjeraju više kupaca na tržište stanova abc.net.au. Domain izvještava da poticaji za kupce prve nekretnine i pritisci na pristupačnost potiču veći interes za stanovima, te očekuje da će vrijednosti stanova doseći nove rekorde u Sydneyu do 2025.–26. godine abc.net.au abc.net.au.
U sažetku, vanjske pristupačne regije i segment stanova predvode rast, dok se najskuplja tržišta oporavljaju postupnije. Ključni koridori rasta koje treba pratiti uključuju Sydneyjev jugozapad (Bringelly–Austral–Liverpool) i sjeverozapad (Marsden Park–Riverstone) gdje se gradi tisuće novih kuća, kao i etablirana središta poput Parramatte (Sydneyjev “drugi CBD”) koja privlači velike uredske, trgovačke i visokostambene projekte. Ta područja izravno imaju koristi od infrastrukturnih ulaganja i prelijevanja stanovništva. U međuvremenu, istočna predgrađa i North Shore ostaju najskuplja područja (mnoge četvrti s medijalnim cijenama kuća većim od 3 milijuna dolara), a dok je potražnja ondje stabilna, stope rasta su umjerenije zbog limita pristupačnosti i manjka novih nekretnina (ograničeno zemljište).
Ponuda, potražnja i dinamikapolitike
Sydneyjeva ponuda stambenih jedinica teško prati potražnju. Završetak izgradnje novih stanova usporio je u odnosu na vrhunce iz 2016.–2018., zbog čimbenika kao što su oprez investitora, visoki troškovi gradnje i manji broj novih projekata stanova posljednjih godina. U 2024. godini diljem Australije izgrađeno je samo 177.000 novih stambenih jedinica, što je znatno manje od otprilike 223.000 koliko je potrebno za zadovoljavanje nacionalne potražnje australianpropertyupdate.com.au. Novi Južni Wales (i Sydney kao njegovo najveće tržište) bili su glavni uzrok ovom manjku. Prognoza stambene izgradnje za područje veće Sydneya (NSW Planning) procjenjuje da će 172.900 novih kuća biti dodano tijekom 6 godina do 2028.–29., što u prosjeku iznosi oko 28.800 stambenih jedinica godišnje planning.nsw.gov.au. Iako je taj tempo ubrzanje u odnosu na nedavne stope izgradnje, možda i dalje nije dovoljan. Savezne projekcije upućuju na to da Sydney treba otprilike 40.000+ kuća godišnje kako bi dosegnuo ciljeve Sporazuma, ostavljajući značajan jaz. Štoviše, državna prognoza je “osnovni scenarij” koji bi mogao biti previše optimističan ako se ekonomske ili regulatorne prepreke nastave planning.nsw.gov.au.Nekoliko ograničenja koči izgradnju u Sydneyu. Rast troškova građevinskih materijala i rada otežao je developerima ostvarivanje profita, posebno na projektima visoke gustoće – analiza je pokazala da su u 2023. prosječni troškovi projekata stanova u Sydneyu premašivali konačne prodajne cijene, zbog čega su mnogi projekti postali neisplativi nhsac.gov.au nhsac.gov.au. To je jedan od razloga zašto su mnoge odobrene stambene zgrade u Sydneyu zastale ili su stavljene na čekanje, što doprinosi manjku novih jedinica. Državna vlada to je priznala poticanjem modela build-to-rent (koji može tolerirati niže početne prinose u zamjenu za dugoročan prihod) kroz porezne olakšice abc.net.au. U međuvremenu, rokovi za odobrenje planova i protivljenje zajednice (NIMBY-izam) i dalje su prepreke za povećanje gustoće u već izgrađenim predgrađima. Otpuštanje zelenih zemljišta na rubovima Sydneyja ubrzava se (osobito oko nove zračne luke i vanjskog jugozapada i sjeverozapada Sydneyja), ali te nove zajednice zahtijevaju istodobnu infrastrukturu – ceste, javni prijevoz, škole – što je upravo ono što nova politika vlade NSW-a, koja omogućuje developerima izgradnju javne infrastrukture, nastoji riješiti abc.net.au abc.net.au.
Na strani potražnje, demografski trendovi povećavaju osnovne potrebe za stanovanjem. Ne samo da se prekomorska migracija oporavila, već se mijenja i formiranje kućanstava – manja veličina kućanstava (zbog kasnijih brakova, više jednočlanih kućanstava itd.) znači da je potrebno više stambenih jedinica po glavi stanovnika. Neto prekomorska migracija u Australiju predviđa se da će ostati povišena sve do kasnih 2020-ih (iako malo niža od vrhunca 2022.–23.), a Sydney obično privlači velik udio migranata zbog posla i studija abc.net.au. Osim toga, aktivnost stranih kupaca – iako manji faktor nego sredinom 2010-ih – pokazuje određene promjene. Kineski kupci i dalje su značajni na tržištu novih stanova i luksuznih kuća u Sydneyu afr.com. Međutim, privremena savezna zabrana stranih kupnji preprodaje kuća (2025.–2027.) ograničit će jedan izvor potražnje (prije su privremeni rezidenti mogli kupiti već izgrađenu nekretninu za stanovanje). To bi moglo blago ohladiti natjecanje za određene nekretnine (npr. rabljene kuće u predgrađima popularnim među privremenim nositeljima viza), ali ukupno gledano kupovina postojećih nekretnina od strane stranaca ionako je bila ograničena. Strana ulaganja i dalje su dobrodošla u nove projekte, te su zapravo veliki inozemni developeri iz Kine, Singapura itd. uključeni u projekte u Sydneyu – iako su neki smanjili aktivnosti zbog kontrole kapitala i lokalnih tržišnih rizika.
Vladine politike također će utjecati na potražnju za prvim domom. NSW je nedavno ukinuo kratkotrajnu opciju koja je prvokupcima omogućavala plaćanje godišnjeg poreza na zemljište umjesto jednokratnog poreza na promet nekretnina (nova državna vlada vratila je tradicionalne olakšice na porez na promet nekretnina). Savezni programi (poput Home Guarantee, pokusnih programa djelomičnog vlasništva itd.) i dalje pomažu nekim kupcima. Takve mjere, u kombinaciji s očekivanjem daljnjeg snižavanja kamatnih stopa do 2026., znače da će potražnja za nekretninama u Sydneyu vjerojatno ostati snažna, iako dostupnost ostaje otežana. Kako je istaknula glavna istraživačica Domaina, tržište Sydneya vrlo je osjetljivo na kamatne stope – niže stope brzo se pretvaraju u više cijene abc.net.au. Ta se dinamika već odvija: čim su kamate počele padati 2025., cijene su porasle, što je “realnost” kojoj su se morali prilagoditi potencijalni kupci koji su se možda nadali trajnijem padu cijena abc.net.au.
Ukratko, Sydney se suočava s “zamršenim” stambenim problemom: snažni temeljni faktori stanovništva i prihoda potiču potražnju, ali je ponuda u zaostatku zbog strukturnih prepreka. To će vjerojatno zadržati uzlazni pritisak na cijene i najamnine do 2028., premda uz umjerenije stope rasta nego u prošlim bumovima, osim ako ne dođe do većih gospodarskih šokova. Pristupačnost će ostati ključni izazov – za mnoge kućanstva srednjih prihoda, vlasništvo nad domom u Sydneyu sve je nedostižnije bez značajne pomoći ili nasljedstva (omjer cijene kuće i prihoda u Australiji iznosi oko 8,0 na nacionalnoj razini, a viši je u Sydneyu) australianpropertyupdate.com.au. Donositelji politika pokušavaju povećati ponudu (uključujući pristupačno i socijalno stanovanje), no nedostatak stanova očekuje se da će potrajati, pa čak i rasti do 2029. prema trenutnim postavkama australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Prognoze 2026.–2028. (Cijene, najamnine i potražnja)
Cijene nekretnina: Konsenzus prognoza predviđa nastavak rasta vrijednosti stambenih nekretnina u Sydneyu tijekom sljedećih nekoliko godina, iako umjerenijim tempom u odnosu na dvoznamenkasti godišnji rast iz 2021. Najnovije projekcije Domaina predviđaju da će medijalna cijena kuće u Sydneyu porasti za oko +7% do fiskalne godine 2025.–26., dosegnuvši približno 1,83 milijuna USD do lipnja 2026. abc.net.au. To implicira porast od oko 112.000 USD u jednoj godini – više od prosječne godišnje plaće – što naglašava razinu cijena u Sydneyu abc.net.au abc.net.au. Predviđa se da će cijene stanova u Sydneyu porasti za otprilike +6% u istom razdoblju, na oko 889.000 USD (rekordan iznos) abc.net.au. Domain ta povećanja pripisuje stimulativnom učinku smanjenja kamatnih stopa koja poboljšavaju zaduživačku moć kupaca, u kombinaciji s trajnom potražnjom za stanovanjem koja nadmašuje ponudu abc.net.au abc.net.au. Međutim, ističu da će rast biti sporiji nego u prijašnjim ciklusima zbog limita pristupačnosti i već velikih kreditnih opterećenja kućanstava abc.net.au. Reutersova anketa analitičara potvrđuje umjerenu prognozu: na nacionalnoj razini, stručnjaci očekuju rast cijena nekretnina od oko +3.7% u 2025., uz ubrzanje na +5.0% u 2026. i 2027. kako se gospodarski ciklus poboljšava globalpropertyguide.com. Za Sydney konkretno, ta anketa predviđa skromniji rast (~3% u 2025.) u odnosu na manje glavne gradove koji bi mogli ostvariti rast od 5–8% globalpropertyguide.com. U suštini, većina prognoza predviđa niskorazinski do srednji jednoznamenkasti godišnji rast cijena u Sydneyu do 2028., što bi postupno moglo dovesti cijene do novih rekordnih visina. Do 2027.–28., ako Sydney raste otprilike 5% godišnje, medijalna cijena kuće mogla bi dosegnuti 2,1–2,2 milijuna dolara, a stanovi oko 950.000 dolara.
Važno je napomenuti da prognoze sa sobom nose neizvjesnost. Rizici koji bi mogli povisiti cijene uključuju brže snižavanje kamatnih stopa ili nove državne poticaje (što bi moglo dodatno povećati potražnju) i kroničnu nestašicu stanova (koja drži cijene na određenoj razini). Rizici koji bi mogli sniziti cijene uključuju gospodarsku recesiju ili ponovno podizanje kamatnih stopa (npr. ako inflacija ponovno poraste) i potencijalne promjene politike poput poreznih reformi (povremeno se vodi rasprava o smanjenju investitorskih poticaja poput negativnog prijenosa gubitaka i popusta na porez na kapitalnu dobit, što bi, ako se provede, moglo umanjiti potražnju investitora). Ako tih promjena ne bude, osnovni scenarij je umjereni rast cijena. Očekuje se da će tržište Sydneya ostati segmentirano: najpristupačnije kuće u vanjskim prstenovima grada i stanovi srednje klase mogli bi ostvariti najveći postotni rast, dok će sam vrh tržišta rasti sporije (ali s više početne razine). Stručnjaci za stanovanje vjeruju da će i do 2028. godine kriza pristupačnosti ostati u središtu pažnje – čak i ako rast cijena uspori, bez značajnog povećanja ponude ili velikih promjena na strani potražnje, Sydney će vjerojatno i dalje biti jedan od najmanje pristupačnih gradova na svijetu. Nekretnine za najam: Predviđa se da će rast najamnina oslabiti u odnosu na iznimno napeto razdoblje 2022.–24., ali će uvjeti u bliskoj budućnosti i dalje biti povoljni za vlasnike. Uz prognozu da će stopa praznih stanova za najam ostati vrlo niska (možda se blago poveća na ~2% do 2026., što je i dalje malo), očekuje se da će najamnine nastaviti rasti, iako usporenije kako sve više najmoprimaca dosegne granice pristupačnosti. Nacionalno vijeće za osiguranje stanovanja očekuje umjereniji rast najamnina u sljedeće četiri godine – zapravo, oni predviđaju blago smanjenje odnosa cijena kuća i prihoda te usporavanje inflacije najamnina, što bi bila moguća manja poboljšanja pristupačnosti australianpropertyupdate.com.au. U praksi, čak i uz usporavanje rasta najamnina na 2–4% godišnje (u odnosu na nedavnih 8–10%), to znači da bi do 2028. godine medijalna najamnina u Sydneyu mogla biti 850+ dolara tjedno za kuće i ~800 dolara tjedno za stanove. Ove razine najamnina, u kombinaciji s bilo kakvim rastom plaća, odredit će hoće li najam ostati jednako opterećen kao sada ili ipak nešto manje. Još jedan čimbenik je sektor build-to-rent: tisuće BTR stanova (koje često financiraju institucionalni ulagači) grade se diljem zemlje, a NSW nudi porezne poticaje za poticanje izgradnje. Na primjer, od 2025. godine gradi se oko 8.900 BTR stanova diljem Australije brokerdaily.au, mnogi u Sydneyu. Ako se ovaj građevinski ciklus ostvari, BTR projekti (koji obično nude dulje ugovore o najmu i profesionalno vođene najmove) mogli bi umjereno povisiti ponudu stanova za najam u Sydneyu između 2026. i 2028., čime bi postavili ograničenje na visinu najamnina. Međutim, s obzirom na razmjere nestašice, svako olakšanje vjerojatno će biti ograničeno. Ukupno, očekujte da će najamnine i dalje rasti brže od prihoda tijekom idućih par godina (iako ne toliko naglo kao 2022.–23.), prije nego što se nadamo uspostavljanju ravnoteže kroz veću ponudu koja bi postupno smirivala tržište.Izgledi za opskrbu: Očekuje se da će se stambena izgradnja u Sydneyu blago povećati tijekom kasnih 2020-ih, zahvaljujući brojnim političkim mjerama i eventualnom smanjenju troškova izgradnje. Inicijative vlade NSW za otključavanje zemljišta i dopuštanje privatne izgradnje infrastrukture mogle bi skratiti rokove razvoja u rastućim područjima abc.net.au. Savezni vladin Housing Australia Future Fund (ako bude u potpunosti implementiran) donijet će financijska sredstva za desetke tisuća novih socijalnih i pristupačnih stambenih jedinica u narednim godinama. Privatni investitori, videći trajnu potražnju i smanjenje troškova financiranja (kako kamatne stope padaju), mogli bi ponovno steći povjerenje za pokretanje novih projekata do 2025.–26. Na primjer, izgradnja stambenih naselja na periferiji Sydneya ponovno se intenzivira, a neki “zamrznuti” planovi za stanove mogli bi biti oživljeni ako se ponovno pojavi potražnja za predprodajom. Ipak, stručnjaci iz industrije upozoravaju da je značajno olakšanje u opskrbi udaljeno godinama – projekti za razdoblje 2025.–2027. uglavnom su već određeni i neće zadovoljiti potražnju. Tako će ravnoteža ponude i potražnje u Sydneyu ostati napeta. Do 2028. mogli bismo vidjeti bolje usklađivanje ako reforme zažive, ali, kako je zaključilo Vijeće za opskrbu stambenim objektima, nestašica će vjerojatno rasti prije nego što se smanji australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Ovo znači da će uvjeti tržišta povoljni za prodavače (za vlasnike nekretnina) i jaka konkurencija među kupcima i najmoprimcima i dalje potrajati.
Investicijske prilike i rizici u stambenom sektoru
Sydneyjeve stambene nekretnine nude i privlačne prilike i značajne rizike investitorima i kupcima kuća u sljedećih nekoliko godina:
- Prilike: Temeljna potražnja u Sydneyju – potaknuta rastom stanovništva, snažnim gospodarstvom i poželjnošću kao globalnog grada – pruža stabilnu osnovu za ulaganja u nekretnine. S oporavkom cijena i očekivanim padom kamatnih stopa postoji potencijal za kapitalni rast kroz kasne 2020-e (iako umjerenim tempom). Najamnine su se poboljšale, posebno za stanove, što znači da novi ulagači mogu ostvariti bolji novčani tijek nego prije nekoliko godina (npr. ~4% bruto najamnine na stanove). Također, određeni segmenti i lokacije mogu nadmašiti prosjek: primjerice, zemljište u koridorima rasta (Zapadni Sydney kod Aerotropolisa ili Sjeverozapad uz nove metro stanice) moglo bi ostvariti iznadprosječno povećanje vrijednosti kako infrastruktura i radna mjesta transformiraju ta područja. Ulaganje u dobro pozicionirane stanove također bi moglo biti atraktivno, jer razlika u cijeni u odnosu na kuće znači da će se više kupaca/najmoprimaca odlučiti za stanove; već sada, vrijednosti stanova u Sydneyju predviđaju se na rekordnim razinama zbog tog preokreta potražnje abc.net.au abc.net.au. Vladina podrška za stambeno zbrinjavanje (kao što su poticaji za kupnju prve nekretnine ili programi s niskim depozitom) također podupire ulaznu razinu tržišta, što koristi vlasnicima u tim segmentima. Ukratko, kronična nestašica stanova i ekonomska vitalnost Sydneyja čine snažan argument za dugoročno ulaganje u nekretnine, pod uvjetom da netko može ući na tržište.
- Rizici: Glavni rizik su priuštivost i zaduženost. Cijene u Sydneyju su toliko visoke da su osjetljive na promjene kamatnih stopa i šire gospodarske šokove. Ako bi inflacija ponovno porasla ili ako bi globalno gospodarstvo stagniralo, kamatne stope mogle bi porasti ili barem ne padati kako se očekivalo, što bi brzo moglo zaustaviti rast cijena ili čak uzrokovati pad tržišta. Visoko zaduženi kupci ranjivi su na rast kamata ili otplatnih rata. Postoje i regulatorni rizici – primjerice, bilo kakva buduća promjena poreznih olakšica za ulagače (negativna kapitalizacija, olakšice na porez na kapitalnu dobit) mogla bi smanjiti potražnju ulagača i ublažiti cijene, osobito za investicijske stanove. Drugi rizik je kvaliteta gradnje i višak ponude u određenim područjima: neka su područja zabilježila obilje novih visokih zgrada (npr. Olympic Park, Zetland), iako je trenutačno niska popunjenost, ako velik broj novih stanova bude istodobno gotov, vlasnici u tim dijelovima mogli bi se suočiti s većom konkurencijom i sporijim rastom najma. Ulagači moraju paziti na zgrade u sustavu etažnog vlasništva s nedostacima ili visokim stalnim troškovima, što je bio problem u Novom Južnom Walesu. Prisutni su i rizici gospodarske koncentracije – uspjeh Sydneyja vezan je uz financije, tehnologiju i imigraciju; bilo kakva politika koja bitno smanji migracije ili bilo kakav pad zaposlenosti u bijelim ovratnicima (poput financijske krize) negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama. Na kraju, rizik likvidnosti: tržište Sydneyja je ciklično, a prodaja u lošem ciklusu može biti izazovna (manje kupaca može si priuštiti nekretninu u uvjetima ograničenog kreditiranja). Kratkoročni špekulanti mogli bi biti teško pogođeni ako kupe po najvišim cijenama i moraju brzo prodati. Sveukupno, iako se čini da su sydneyjske nekretnine priča o “velikoj potražnji i ograničenoj ponudi” koja podupire ulaganja, ulazak je skup i izloženi ste makroekonomskim kolebanjima.
| Pokazatelj (Sydney) | Status 2025./Nedavni trend | Izgledi 2026.–2028. |
|---|---|---|
| Medijalna cijena kuće | ~1,50 milijuna USD (lipanj 2025.); oporavak, +5% na godišnjoj razini globalpropertyguide.com.Najviše u Australiji yourmortgage.com.au. | Postupni rast na oko 1,83 milijuna dolara do 2026. godine (+7%) abc.net.au; daljnji umjereni prirasti (~3–5% godišnje) do 2028., osim ako ne dođe do iznenadnih šokova.Cijene podržane nedostatkom ponude i smanjenjem kamatnih stopa. |
| Prosječna cijena stana | ~860.000 USD (lipanj 2025.); relativno stabilna u posljednje vrijeme (tražen jeftiniji segment) abc.net.au. | Očekuju se nove rekordne vrijednosti – ~889.000 USD do 2026. (+6%) abc.net.au.Pristupačnost i prelazak kupaca prve nekretnine na stanove potaknut će godišnji rast od ~4–5% do 2028. |
| Godišnja najamnina – Kuća | $775/tjedno (2025.), porast od ~8–10% na godišnjoj razini; dostupnost ~1% (iznimno niska) mozo.com.au. | Rast najamnina usporava, ali i dalje ostaje pozitivan.Stopa slobodnih mjesta može porasti na 2% do 2026.–27.Očekujte godišnje povećanje najamnina u nižim jednoznamenkastim postocima; moguće blago olakšanje ako se poboljša ponuda, ali najamnine će vjerojatno biti ≥850 USD/tjedno do 2028. |
| Godišnja najamnina – Stan | 720 USD/tjedno (2025.), porast od ~10% na godišnjoj razini; snažna potražnja zbog povratka studenata mozo.com.au. | Najamnine će nastaviti rasti u 2025.–26. pa potom usporavati.Do 2028., jedinice ~800 USD/tjedno.Visoke najamnine (i olakšice na kamatne stope) održavaju interes ulagača za stanove. |
| Dodatna ponuda stambenih jedinica | ~28.000 novih stambenih jedinica godišnje predviđa se u sljedećih 5 godina planning.nsw.gov.au; ispod potražnje.Samo 177 tisuća izgrađeno u cijeloj zemlji 2024. australianpropertyupdate.com.au. | Nedostatak ponude i dalje traje. Završetci bi mogli umjereno porasti do 2027.–28. ako reforme uspiju, ali vjerojatno će i dalje biti ispod potrebnih ~40 tisuća godišnje.Kronični nedostatak i dalje će vršiti pritisak na rast cijena/najamnina. |
| Potražnja kupaca i osjećaj povjerenja | Poboljšano u 2025. zbog smanjenja kamatnih stopa i rasta stanovništva; kupci prve nekretnine aktivni, ali rastegnuti. | Trebalo bi ostati snažno kako kamatne stope budu padale.Rizik: ako gospodarstvo oslabi ili se kreditna sredstva smanje, potražnja bi mogla opasti.Sveukupno, snažna migracija i dobre perspektive zaposlenja podupiru stabilnu potražnju do 2028. |
Izvori: Domain, ABC News, NSW Planning, Nacionalno vijeće za opskrbu i pristupačnost stanovanja abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.
Tablica 1: Stambeno tržište Sydneya – Ključni pokazatelji i prognoze
(Tablica 1 prikazuje metrike stambenog tržišta Sydneya i očekivane trendove.)
Komercijalno nekretninsko tržište Sydneya
Komercijalno tržište nekretnina Sydneya u 2025. obilježeno je podijeljenim oporavkom. Sektor uredskih prostora se stabilizira nakon poremećaja izazvanih pandemijom, maloprodajni sektor bilježi iznenađujući oporavak, a tržište komercijalnih investicija u cjelini ima koristi od poboljšanog raspoloženja jer se izgled kamatnih stopa popravlja. U nastavku razmatramo urede i maloprodajne segmente, ključna geografska podtržišta te buduće trendove uključujući prilike i rizike.
Sektor uredskih prostora (CBD i uredski prostori u metropolitanskim područjima)
Trenutna izvedba u 2025.: Uredski prostor u Sydneyju nalazi se u ranoj fazi oporavka. Nakon šokova iz 2020.–2021. (rad od kuće, veća nepopunjenost) i pada vrijednosti u 2022.–2023. (zbog rasta prinosa), uvjeti u 2025. oprezno se poboljšavaju. Stopa nepopunjenosti ureda u središnjem poslovnom okrugu Sydneyja završila je 2024. na 12,8% – što je višegodišnji rekord – ali čini se da je dosegnula vrhunac cbre.com.au content.knightfrank.com. Potražnja za najmom početkom 2025. bila je stabilna, na razini iz 2024. cbre.com.au. Važno je istaknuti da je dodatak novog prostora znatno usporio: nakon 164.000 m² novog uredskog prostora isporučenih 2024. (dovršetak većih projekata), u 2025. predviđa se samo oko 72.600 m², većinom kroz obnove cbre.com.au. Praktički neće biti većih novih tornjeva u 2025.–2026., što bi, u kombinaciji s nastavljenim „bijegom prema kvaliteti” (zakupci prelaze u bolje zgrade), trebalo pomoći apsorpciji postojećeg nepopunjenog prostora cbre.com.au. Uistinu, glavne uredske zgrade u središnjim četvrtima poslovne zone nadmašuju tržište s malom nepopunjenošću (neke vrhunske zgrade imaju <5% nepopunjeno) i jakim interesom zakupaca, dok sekundarne zgrade i manje centralne četvrti imaju problema s većom nepopunjenošću cbre.com.au. Ova bifurkacija vidljiva je i u najamninama: bruto najamnine za vrhunske prostore su stabilne ili su blago porasle, a stanodavci su čak počeli smanjivati poticaje u najboljim zgradama (u prvom tromjesečju 2025. prosječna razina poticaja blago je pala s ~36,4% na 36,1%, čime su neto efektivne najamnine porasle za ~0,8%) content.knightfrank.com. Nasuprot tome, nižerazredni uredi nude značajne poticaje (u nekim slučajevima i preko 40%) kako bi privukli zakupce, a dio starijih B-klasificiranih prostora na rubnim lokacijama mogao bi postati neupotrebljiv ako se ne iznajmi.
Najamnine na tržištu općenito su pokazale otpornost. U 2024. godini, neto najamnine za vrhunske uredske prostore u središnjem poslovnom distriktu porasle su za oko 5% cbre.com, predvođene Sydneyem (posebno užim dijelom centra) i Brisbaneom, dok je Perth bio jedini veći CBD s negativnim rastom najamnina cbre.com. Za 2025. očekuje se daljnji umjeren rast najamnina na uredskom tržištu Sydneya cbre.com. S obzirom na to da novih nekretnina ponestaje, a neki najmoprimci ponovno šire svoje prostore, vlasnici vrhunskih objekata imaju blagu pregovaračku moć. Međutim, potražnja za uredima ne bilježi snažan rast – mnogi najmoprimci i dalje su oprezni, neki smanjuju prostor po zaposleniku, a „nova normalnost” hibridnog rada znači da su razine zauzetosti ureda (fizička iskorištenost) i dalje ispod onih prije pandemije. Stoga je oporavak postupan. Ponuda podnajma, koja je naglo porasla u razdoblju 2020.–22., bilježi pad u Sydneyu – do 2025. stopa podnajma približava se dugoročnom prosjeku (~1,3% ukupnog fonda) jer tvrtke imaju jasniju predodžbu o svojim potrebama za prostorom jll.com. Ovo je pozitivan znak jer se višak prostora ponovno apsorbira. Investicijska aktivnost u uredima u Sydneyu također se povećava s niske razine: u prvom kvartalu 2025. oko 1,3 milijarde dolara vrijednosti uredskih nekretnina u CBD-u Sydneya promijenilo je vlasnika, pri čemu su inozemni investitori činili velik udio (kupovali su vrhunske zgrade poput 135 King St i 400 Kent St) content.knightfrank.com. Ove prodaje pokazuju da se interes kupaca vraća uz ispravnu cijenu.
Ključna podtržišta uredskih prostora: Sydney CBD (središnja poslovna četvrt) ostaje najveći i najvažniji uredski dio grada, s najmoprimcima iz financijskog, tehnološkog i profesionalnog sektora. Unutar CBD-a, “Core” distrikt (oko Martin Placea i George Streeta) bilježi najbolje rezultate – popunjenost u Premium tornjevima ovdje je vrlo visoka (neki su gotovo potpuno puni), a najamnine rastu. Walsh Bay/Dawes Point područje (dio zapadne obale) također se ističe kao uspješno cbre.com.au, vjerojatno zbog novih visokokvalitetnih projekata (npr. Barangaroo) koji privlače najmoprimce. Nasuprot tome, periferna područja CBD-a i starije zgrade imaju veću slobodnost prostora. Izvan CBD-a, North Sydney (odmah preko luke) bilježi povišenu slobodnost nakon otvaranja nekoliko novih zgrada, ali privlači najmoprimce koji si ne mogu priuštiti CBD i trebao bi imati koristi od nadolazeće Metro stanice. Parramatta, CBD zapadnog Sydneya, ima rastuće tržište ureda s državnim agencijama i financijskim tvrtkama; njegova je slobodnost naglo porasla s novom ponudom, ali se očekuje poboljšanje jer nema najava novih gradnji. Ostala gradska središta poput Macquarie Parka, South Eveleigha i Olympic Parka imaju specifične baze najmoprimaca (tehnologija, obrazovanje itd.) i općenito umjerenu slobodnost. Ključno pitanje je što će se dogoditi sa starijim uredskim zgradama koje se manje koriste – razmišlja se o prenamjeni nekih za stanovanje ili druge svrhe, ali to je izvedivo samo za odabrane zgrade. Vlada NSW-a predložila je poticaje za prenamjenu ureda u stambeni prostor kako bi pomogla i CBD-u i opskrbi stanovima, što bi, ako bude provedeno, moglo blago smanjiti broj uredskih prostora i slobodnost u narednim godinama.
Prognoza 2026.–2028. (uredi): Analitičari očekuju nastavak oporavka tržišta uredskih prostora u Sydneyu kroz 2026.–27. S poboljšanjem gospodarstva i rastom poslovnog povjerenja, predviđa se pozitivan prirast (neto ekspanzija) potražnje za uredima sredinom 2020-ih. JLL, primjerice, predviđa da će stopa slobodnosti u Sydney CBD-u postupno padati kroz 2025.–2027., u nedostatku veće nove izgradnje (samo jedan značajan toranj u CBD-u – 210 George St – predviđen je oko 2026.). Do 2027. slobodnost u CBD-u mogla bi se normalizirati bliže 8–10%, s vrhunca od ~13%. Ovo smanjenje bi trebalo potaknuti određeni rastući trend najamnina, osobito u vrhunskim uredima. CBRE napominje da razlika između najamnina za stare i nove zgrade potiče rast najamnina za najkvalitetnije nekretnine, a kako opada aktivnost podnajma zbog smanjenja, ukupni najamni pokazatelji će se poboljšati cbre.com. Očekuje se godišnji rast najamnina u jednokratnim do srednjim jednoznamenkastim iznosima za vrhunske urede u Sydneyu kroz 2025.–2028. Najamnine za sekundarne urede vjerojatno će ostati stabilne (uz visoke poticaje) dok slobodnost u toj skupini ne padne značajnije.
S investicijske strane, kapitalne vrijednosti uredskih prostora spremne su se stabilizirati i potencijalno povećati prema kraju 2020-ih. Prinosi na urede naglo su se proširili 2022. godine (cijene su pale oko 20% u nekim slučajevima u odnosu na vrhunac) zbog povećanja kamatnih stopa. Prinosi na vrhunske urede u Sydneyu trenutno su oko 6,0% (početkom 2025.) content.knightfrank.com, i stagniraju na toj razini nekoliko kvartala. Kako se kamatno okruženje ublažava, očekuje se ponovna kompresija prinosa – Knight Frank očekuje da će prinosi ponovno početi “jačati” u drugoj polovici 2025. content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield slično predviđaju da će “rastuća masa kapitala” koja traži kvalitetne uredske nekretnine, zajedno sa smanjenjem kamatnih stopa, dovesti do određene kompresije prinosa krajem 2025. i u 2026. cushmanwakefield.com. Čak i jačanje prinosa za 25–50 baznih bodova do 2026. značajno bi povećalo vrijednost uredskih prostora (mogući dobitak na vrijednosti +5–10%). Tako bi ukupni povrati od ureda mogli ponovno postati pozitivni nakon slabijeg razdoblja. Ipak, ulagači će biti selektivni: dobro pozicionirane, moderne, ESG-prijateljske zgrade (“zelene” zgrade) su u prednosti, dok će stariji, neobnovljeni prostori zaostajati i mogu čak biti prenamijenjeni. Očekuje se da će uredi u Sydneyu i Brisbaneu nadmašiti ostale gradove zbog snažnijeg oporavka potražnje cushmanwakefield.com. Do 2028. tržište uredskih prostora u Sydneyu trebalo bi biti znatno snažnije, iako je malo vjerojatno da će dosegnuti vrlo niske stope slobodnih prostora iz kasnih 2010-ih zbog trajnih trendova fleksibilnog rada.
Prilike i rizici (ured): Uredsko tržište u Sydneyju pruža prilike investitorima koji mogu identificirati imovinu po ciklički niskim vrijednostima s potencijalom rasta tijekom oporavka. Trenutni postpandemijski “ciklus devalvacije cijena” čini se da je uglavnom završio brokerdaily.au – loše vijesti su već uračunate, a tržišta su sada više zaštićena od daljnjih padova brokerdaily.au. To sugerira da smo moguće blizu dna kada su u pitanju kapitalne vrijednosti ureda, što čini ovo povoljnim trenutkom za dugoročne ulagače za ponovno ulaganje. Prvoklasni uredi u Sydneyju nude prinose od oko 6%, što je značajna premija u odnosu na 10-godišnje obveznice (~3,5–4% u 2025.), a uz potencijal sužavanja prinosa, argument za ulaganje u nekretnine jača brokerdaily.au. Doista, Knight Frank bilježi da relativna volatilnost dionica/obveznica u odnosu na stabilnost prihoda od prvoklasnih nekretnina potiče neke investitore da ponovno povećaju svoja ulaganja u nekretnine brokerdaily.au. Postoji i prilika za vrijednosno unapređenje – starije zgrade na dobrim lokacijama mogu se kupiti uz popust, a zatim renovirati ili prenamijeniti za privlačenje zakupaca (na primjer, unapređenjem sadržaja kako bi privukli radnike jer tvrtke pokušavaju ponovno vratiti osoblje u urede). S druge strane, zakupci u 2025. mogu iskoristiti mekše tržište da osiguraju povoljne dugoročne ugovore (niske najamnine i visoke poticaje) u kvalitetnim zgradama, prije potencijalnog zaoštravanja tržišta.
Međutim, rizici u uredskom sektoru i dalje postoje. Budućnost rada je najveća nepoznanica – ako hibridni ili rad na daljinu postane još češći ili ako dođe do recesije i smanjenja zaposlenosti, potražnja za uredskim prostorom mogla bi stagnirati ili opadati. Neka poduzeća su doista smanjila svoje potrebe za prostorom, a dio radne snage sada očekuje fleksibilnost, što znači da bi popunjenost (iskorištenost) ureda mogla trajno ostati ispod razina prije COVID-a. To bi moglo ograničiti rast najamnina ili dovesti do strukturno viših stopa nepopunjenosti na sekundarnim lokacijama. Ekonomski rizik: uredi su vrlo osjetljivi na rast zaposlenosti u sektoru bijelih ovratnika; svako usporavanje u financijskom ili tehnološkom sektoru (koji su glavni zakupci u Sydneyju) negativno bi utjecalo na najmove. Također, iako se očekuje pad kamata, ako se taj scenarij ne ostvari (ili ako se uvjeti kreditiranja postrože zbog globalnih problema), očekivano smanjenje prinosa i novi investicijski val možda se neće ostvariti. Također je značajan rizik likvidnosti za urede – mnogi institucionalni investitori imaju specifične mandate i ako sentiment ponovno postane negativan, volumen transakcija mogao bi presušiti (kao što je viđeno 2022–23.). Na kraju, prijeti i rizik neplaćanja ili smanjenja veličine najmoprimca: s mogućim globalnim usporavanjem gospodarstva, neke bi tvrtke mogle smanjiti poslovanje, neočekivano povećavajući ponudu podnajma na tržištu.
Maloprodajni sektor (maloprodajne nekretnine i trgovački centri)
Možda iznenađujuće, maloprodajne nekretnine postale su svijetla točka 2025. godine nakon nekoliko izazovnih godina. Tijekom pandemije, maloprodaja (posebno trgovine u središtu grada i veliki trgovački centri) suočila se s poteškoćama zbog lockdowna i porasta e-trgovine, dok su industrijske nekretnine bilježile najbolje rezultate. Sada se situacija donekle okrenula: potrošački promet i potrošnja su se oporavili, a maloprodajne nekretnine ponovno privlače ulagače. Zapravo, industrijski promatrači predviđaju da će maloprodaja biti vodeći komercijalni sektor u 2025., što je zaokret u odnosu na prošle godine kada je industrijski sektor prednjačio publications.raywhite.com.
Tržišni trendovi 2025.: Rezultati maloprodajnih nekretnina u Sydneyju ovise o formatu. Susjedski trgovački centri (koje vode supermarketi i osnovne usluge) pokazali su iznimnu otpornost – njihova se popunjenost zadržala visokom čak i tijekom COVID-a, a koristili su i od rasta stanovništva u predgrađima. Mnogi takvi centri gotovo su potpuno popunjeni s niskom slobodnom površinom (~4% ili manje) te je zabilježen i rast najamnina jer su trake u kojima dominiraju trgovine prehrambenih proizvoda tražene (ova imovina nudi stabilan prihod, zbog čega su zanimljive ulagačima) linkedin.com linkedin.com. Veliki regionalni trgovački centri (poput Westfielda) imali su teži oporavak – neki trgovački lanci s neesencijalnim proizvodima zatvorili su se tijekom pandemije, a ti centri morali su se prilagoditi nudeći više gastronomskih i zabavnih sadržaja kako bi ponovno privukli kupce. Do 2025. godine, međutim, veliki trgovački centri u Sydneyju izvještavaju da su promet i prodaja kupaca na razinama iz 2019. ili ih čak premašuju, zahvaljujući povratku turizma i oslobađanju nakupljene potrošačke potražnje. Maloprodaja u Australiji porasla je za oko 3,6% na godišnjoj razini početkom 2025. colliers.com.au, a NSW je predvodio taj rast, što sugerira da trgovci u Sydneyju dobro posluju.
Podaci investitora potvrđuju oporavak maloprodaje: Krajem 2024. maloprodajni objekti činili su 41,1% svih transakcija komercijalnim nekretninama po broju, što je velik porast u odnosu na svoj dugoročni prosjek od 28% publications.raywhite.com. Istodobno, udio industrijskih transakcija pao je s oko 60% u 2023. na 50% kako su se investitori ponovno okrenuli maloprodaji publications.raywhite.com. Ova rotacija potaknuta je s nekoliko faktora – prinosi maloprodaje postali su viši i privlačniji nakon što su neko vrijeme bili zanemareni, a izgled za rast najamnina poboljšan je jer su se trgovine ponovno otvorile, a potrošači pokazali želju za kupovinom uživo. Ukupni povrati za maloprodajne nekretnine predvodili su sve sektore dva uzastopna tromjesečja do kraja 2024. publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Prema Ray White Commercialu, maloprodajne nekretnine su zabilježile +2,8% ukupni povrat u posljednjem tromjesečju, nadmašivši uredske i industrijske publications.raywhite.com. Zanimljivo je da su sekundarne maloprodajne nekretnine (manji, ne-premium centri) ponekad donijele više prihode od najma od premium trgovačkih centara, jer im je cijena bila vrlo niska, a prinosi visoki, pa investitori koji ih sada kupuju ostvaruju snažan novčani prinos i potencijalni rast publications.raywhite.com.
U Sydneyju, prinosi vrhunskih trgovačkih centara su otprilike u srednjem rasponu od 5% (npr. glavni Westfield bi mogao trgovati s prinosom od 5–6%), dok susjedski centri i prodavaonice glomazne robe mogu biti 6–7%+. Razlika između prinosa vrhunskih i sekundarnih trgovačkih centara znatno se povećala tijekom posljednjeg desetljeća, ali bi se mogla smanjiti ako se nadmašivanje sekundarnih nastavi. Najamnine za trgovačke prostore počele su lagano rasti: CBRE predviđa da će najamnine trgovačkih centara rasti jednakoznamenkastim stopama u 2025., nadovezujući se na rast viđen u 2024. cbre.com. Očekuje se da će Sydney, zajedno s Perthom, djelomično nadmašiti u rastu trgovačkih najamnina cbre.com.au, dijelom zbog snažnog priljeva stanovništva koji opterećuje kapacitete maloprodaje. Ograničena nova izgradnja trgovačkih prostora (gotovo se ne grade novi trgovački centri, osim maloprodajnog prostora uklopljenog u projekte mješovite namjene) znači da postojeći centri imaju zarobljeno tržište i mogu podržati povećanje najamnina kako prodaja trgovaca raste. Jedno upozorenje je da inflatorni pritisci i trendovi potrošnje zahtijevaju pozornost – visoke kamatne stope i troškovi života u 2024. su smanjili promet u nekim kategorijama, ali kako se stope budu snižavale u 2025.–26., povjerenje potrošača bi moglo porasti, što bi pogodovalo trgovcima.
Izgledi za budućnost: Izgledi za trgovačke nekretnine do 2026.–2028. su oprezno optimistični. Rast stanovništva (putem imigracije) izravno potiče potrošnju, posebno u rastućim koridorima gdje novim kućanstvima trebaju lokalne trgovačke mogućnosti. Značajan broj doseljenika u Sydneyju poduprijet će potražnju za svime, od prehrambenih proizvoda do usluga. Prodor e-trgovine, koji je naglo porastao tijekom 2020., se stabilizirao – online prodaja iznosi oko 11–12% ukupne maloprodaje u Australiji i nije značajno povećala svoj udio u posljednjih nekoliko godina publications.raywhite.com. Fizička maloprodaja dokazala je svoju otpornost; kupci se vraćaju zbog iskustva, a trgovci sve više koriste omni-kanalni pristup (integrirajući online i offline). To sugerira da će fizičke trgovine (posebno one koje nude pogodnost ili iskustva) ostati važne. Kategorije poput prehrane i pića, osobnih usluga, zdravstva i diskontne maloprodaje potiču potražnju za najmom trgovačkih prostora u ulicama i centrima. Trend ide prema „iskustvenoj maloprodaji” – trgovački centri dodaju zabavne sadržaje (kina, kuglane, igraonice) i ugostiteljske zone kako bi postali cjelodnevna odredišta publications.raywhite.com. Možemo očekivati nastavak ovoga, a uspješni centri bit će oni koji učinkovito spajaju kupovinu i zabavu.
Prognoze ukazuju na stabilne ili umjereno poboljšanje najamnina i vrijednosti za maloprodajne objekte. Na primjer, ako kamatne stope znatno padnu do 2026., kapitalna vrijednost trgovačkih centara mogla bi porasti kako se prinosi malo smanjuju (iako vjerojatno ne tako dramatično kao kod industrijskih nekretnina od 2018. do 2021.). Što se tiče najamnina, rast će vjerojatno pratiti inflaciju (niski jednoznamenkasti postotci). Rizik na koji treba obratiti pozornost je kupovna moć potrošača: s visokim kućanskim dugom, ako gospodarski rast oslabi, maloprodaja diskrecijskih proizvoda mogla bi patiti i neki trgovci bi mogli smanjiti poslovanje ili zatvoriti prodavaonice. Također, strukturne promjene – npr. više online kupovine za određene proizvode – predstavljaju stalan izazov. No, mnogi trgovci su se prilagodili (kupnja online i preuzimanje u trgovini, itd.), a kategorije koje su manje podložne zamjeni putem interneta (npr. prehrambene trgovine, kafići, frizerski saloni, medicinske klinike) sada čine veći dio najmoprimaca.
Regionalni fokus: Unutar šireg područja Sydneya, maloprodajna žarišta odgovaraju područjima rasta stanovništva. Zapadni Sydney, na primjer, ima veliku potražnju za novim maloprodajnim prostorima kako se predgrađa šire – stoga se otvaraju ili planiraju novi trgovački kompleksi u područjima poput Marsden Parka, Leppingtona i Oran Parka. Ustanovljene prigradske glavne ulice (npr. u Parramatti, Bondiju, Chatswoodu) snažno su se oporavile s niskom stopom praznih poslovnih prostora, premda se CBD maloprodaja (središnja trgovačka zona Sydneya) još uvijek oporavlja od gubitka dijela međunarodnih turista i prometa uredskih radnika. Do 2028. završetak metro linija stvorit će nove maloprodajne prilike na stanicama (npr. maloprodaja oko metro stanica West u mjestima poput Five Docka ili Parramatte mogla bi procvjetati). Osim toga, nova zračna luka Western Sydney potaknut će razvoj maloprodaje (i ugostiteljstva) za opskrbu putnika i radnika.
| Segment | Uvjeti tržišta 2025. (Sydney) | Prognoza/Perspektiva 2026.–2028. |
|---|---|---|
| Uredi (CBD) | Praznine ~12,7%–12,8% (kraj 2024.) – dosegnule vrhunac i stabiliziraju se cbre.com.au.Najamnine za prvoklasne prostore se drže (prvoklasne efektivne najamnine u CBD-u +5% u 2024.) cbre.com; visoki poticaji (~35–40%) još uvijek su česti.Ograničena nova ponuda u 2025.–26. smanjuje pritisak cbre.com.au.Prinosi ~6,0% za prvoklasne nekretnine (nakon pada vrijednosti) content.knightfrank.com. | Postupni oporavak.Očekuje se da će se slobodni kapacitet smanjiti na oko 8–10% do 2027. kako apsorpcija bude rasla (minimalna nova ponuda).Rast najamnina u vrhunskim uredima na niskim jednoznamenkastim postotcima godišnje cbre.com (nastavlja se trend “flight-to-quality”).Stariji uredi mogu zaostajati ili se prenamijeniti za alternativne svrhe.Očekuje se da će prinosi pasti za otprilike 25–50 bps do 2026. godine jer smanjenje kamatnih stopa povećava vrijednosti content.knightfrank.com, privlačeći više investitora.Sydney je vjerojatno među najboljim poslovnim performerima u Australiji cushmanwakefield.com. |
| Maloprodaja | Snažan oporavak.Maloprodajna imovina prednjači po prinosima (ukupni prinosi +2,8% prošlog kvartala) publications.raywhite.com.Povećana potražnja investitora – maloprodaja je činila 41% transakcija u 2024. (u odnosu na prosjek od 28%) publications.raywhite.com.Niska popunjenost u centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda (~4% ili manje) linkedin.com.Najamnine lagano rastu; očekuje se jednoznamenkasti rast najamnina u trgovačkim centrima u 2025. cbre.com.Prinosi: ~5–6% za vrhunske trgovačke centre, viši za regionalne/trgovine uz cestu. | Stabilna perspektiva. Rast stanovništva i ograničena nova ponuda podupiru najamnine – očekuje se 1–3% godišnjeg rasta najamnina u centrima na dobrim lokacijama cbre.com.Maloprodaja se smatra izvođačem s najboljim rezultatima u 2025.–26. među sektorima publications.raywhite.com, pri čemu investitori ciljaju na prigradske centre.Rizici: potrošnja potrošača mogla bi oslabiti; ali osnovna maloprodaja ostat će otporna.Potencijalna blaga kompresija prinosa ako kamatne stope padnu (povećavajući vrijednosti), iako su vjerojatni uglavnom stabilni prinosi.Općenito, trgovačke nekretnine održavaju visoku popunjenost i stabilan prihod; uspješni centri će integrirati više zabavnih sadržaja/doživljaja kako bi napredovali publications.raywhite.com. |
| Industrijske | Detaljni pregled industrijskog tržišta pogledajte u sljedećem odjeljku. Industrijsko tržište Sydneya i dalje bilježi snažan rast: stopa slobodnih površina ~2,8% (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; najamnine i dalje rastu (iako sporije, +0,7% tromjesečno) assets.cushmanwakefield.com; neviđena potražnja iz logistike, s prinosima za vrhunske nekretnine oko 5,25%–5,75%.Investitori su zainteresirani, ali su cijene visoke; došlo je do blagog popuštanja prinosa u razdoblju 2022.–24. | Vidi sljedeći odjeljak. Izgledi su pozitivni, ali umjereni: blagi porast praznih nekretnina (na <3,5 % do kraja 2025.) uz veliki priljev ponude, zatim ponovno stezanje assets.cushmanwakefield.com.Rast najamnina ~4% u 2025. (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, zatim srednje jednostruke znamenke u razdoblju 2026.–27. u potkapacitiranim pod-tržištima.Kompresija prinosa vjerojatno krajem 2025.–2026. jer snižavanje kamatnih stopa poboljšava sentiment brokerdaily.au – Industrijski prinosi u Sydneyju mogli bi se ojačati za 25–50 baznih bodova, s obzirom na globalni interes za logističku imovinu.Dugoročni pokretači potražnje (e-trgovina, infrastruktura poput nove zračne luke) održavaju ovaj sektor snažnim. |
Izvori: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.
Ulaganja i rizik (maloprodaja): Investitori trenutno jasno vide priliku u maloprodaji. Prinosi su viši u usporedbi s drugim klasama imovine, a narativ se pomaknuo s “apokalipse maloprodaje” prema uravnoteženijem pogledu na višekanalnu prodaju. Posebno su atraktivni susjedski i subregionalni centri sidreni supermarketima, koji nude obrambeni, na potrebama temeljen prihod linkedin.com publications.raywhite.com. Ovi centri imaju vrlo nisku stopu praznih prostora i djeluju kao kvazi-infrastruktura u zajednicama – snažan investicijski slučaj. Također postoji oportunistički potencijal u velikim prodajnim formatima (centri za glomaznu robu), budući da rast stambene izgradnje potiče potražnju za kućnim potrepštinama itd. Međutim, rizici uključuju pad potrošnje: ako inflacija i kamatne stope nastave opterećivati potrošače, rast maloprodaje mogao bi stagnirati, što bi stvorilo pritisak na zakupce. Već sada prodavači odjeće ili namještaja bilježe smanjenje marži. Drugi rizik su rastući operativni troškovi centara (energija, plaće); ako ih ne prate veće najamnine, to bi moglo smanjiti neto dobit. Online maloprodaja i dalje predstavlja konkurentsku prijetnju, osobito kategorijama poput elektronike ili robnih kuća; trgovački centri moraju stalno prilagođavati svoj najmodavčev miks kako bi ostali relevantni (mogli bismo vidjeti više logističke integracije, primjerice mini distribucijskih čvorišta u trgovačkim centrima, ili više zakupaca iz sektora usluga). Također, rizik od kamatnih stopa utječe na procjene vrijednosti maloprodaje: ako se prinosi ne smanje prema očekivanjima i trošak zaduživanja ostane visok, visoko zaduženi vlasnici maloprodajnih objekata mogli bi imati problema. Unatoč tome, trenutna klima smanjenja kamatnih stopa i solidnih temeljnih pokazatelja čini maloprodaju vjerojatno “povratnikom godine” u komercijalnim nekretninama ulaskom u kasne 2020-e publications.raywhite.com.
Tablica 2: Sažetak komercijalnih nekretnina Sydney (2025. i prognoza)
(Tablica 2 sažima uvjete i prognoze za uredsko, maloprodajno i industrijsko tržište Sydneya. Industrijski segment obrađen je u sljedećem odjeljku.)
Industrijsko tržište nekretnina u Sydneyu
Sydneyjev industrijski i logistički sektor nekretnina bio je zvijezda među rezultatima posljednjih godina i ostaje ključan segment pri ulasku u 2025. godinu – iako njegov silovit rast prelazi u održiviji tempo. Ovaj sektor uključuje skladišta, distribucijske centre, proizvodne prostore i industrijsko zemljište širom područja Sydneya (s koncentracijom u zapadnom Sydneyu). Glavni pokretači bili su procvat e-trgovine, restrukturiranje opskrbnih lanaca i nedostatak dostupnog zemljišta, što je dovelo do rekordno niske razine praznih prostora i naglog rasta najamnina od 2021. do 2023. godine. U 2025. industrijsko tržište i dalje je vrlo snažno, iako se normalizira u odnosu na te vrhunce.
Nova ponuda konačno raste nakon godina nedovoljne izgradnje.
Samo u prvom tromjesečju 2025. godine, u Sydneyu je dovršeno približno 185.000 m² novog industrijskog prostora assets.cushmanwakefield.com – projekti poput Tollovog ogromnog distribucijskog centra od 65.000 m² u Kemps Creeku, te spekulativni razvoj u Chipping Nortonu (28.100 m²) i Moorebanku assets.cushmanwakefield.com.Za cijelu 2025. godinu, očekuje se rekordnih ~950.000 m² novog prostora u Sydneyju assets.cushmanwakefield.com.Više od polovice toga je spekulativno (izgrađeno bez unaprijed ugovorenih najmoprimaca), što je promjena u odnosu na posljednje godine kada su unaprijed ugovoreni najmoprimci prevladavali assets.cushmanwakefield.com.Glavni unaprijed unajmljeni projekti uključuju Amazonovo novo mega-skladište u Goodmanovom Oakdale East imanju i veliki distribucijski centar Woolworthsa u Charter Hallovom Light Horse čvorištu u Eastern Creeku assets.cushmanwakefield.com.Oko 55% planiranih projekata za 2025. godinu već je unaprijed rezervirano, ali ostatak će testirati kapacitet tržišta za apsorpciju prostora assets.cushmanwakefield.com.Ovaj priljev ponude razlog je zašto se stopa slobodnih prostora blago povećala i očekuje se da će još lagano rasti u sljedećih 6 mjeseci, iako će i dalje ostati ispod 3,5% do kraja 2025. assets.cushmanwakefield.com.Nakon 2025. razvoj bi se mogao usporiti: izazovi izvedivosti i ograničenja zemljišta (nedostatak zemljišta predviđenog za gradnju i konkurencija s podatkovnim centrima) uzrokuju da se neki planirani projekti odgađaju ili otkazuju assets.cushmanwakefield.com.Mnogi developeri odgađaju spekulativnu izgradnju dok ne osiguraju najmoprimce, s obzirom na visoke troškove izgradnje i više troškove financiranja.Ovo sugerira da bi nakon trenutnog vala nova ponuda mogla opasti, što pak znači da bi se stopa nepopunjenosti prostora mogla ponovno smanjiti od kraja 2025. do 2026. nakon što se raspoloživi prostor apsorbira assets.cushmanwakefield.com.Trenutni trendovi u 2025.
Praznine i ponuda: Stopa praznih industrijskih prostora u Sydneyju ostaje izuzetno niska, iako je blago porasla kako nova ponuda dolazi na tržište. U prvom kvartalu 2025. stopa praznine porasla je na 2,8% (s ~2,5% krajem 2024.) assets.cushmanwakefield.com. Taj je porast izazvan valom dovršenih projekata – uključujući velika postrojenja poput skladišta od 26.000 m² u Marsden Parku i logističkog centra od 25.000 m² na Moorebank Intermodal Terminalu – te povratkom velikog bloka prostora na tržište (bivši Coles distributivni centar od 74.000 m² dan u podnajam u Eastern Creeku) assets.cushmanwakefield.com. Čak i uz to, 2,8% praznine je izuzetno malo prema povijesnim standardima. U mnogim dijelovima tržišta, još uvijek je izazov pronaći prostor spreman za useljenje, posebice za manje i srednje potrebe. Prema površini, većina (62%) trenutno praznog prostora nalazi se u vrhunskim, modernim objektima assets.cushmanwakefield.com, premda se oni obično brže iznajmljuju; starije sekundarne zgrade često ostaju prazne dulje (neke su prazne više od 6 mjeseci) assets.cushmanwakefield.com. Važno je napomenuti da prostor u podnajmu čini umjereni udio (~25%) praznina assets.cushmanwakefield.com, što znači da većinu praznog prostora čine vlasnici koji izravno traže zakupce.
Najamnine i cijene: Industrijske najamnine u Sydneyu doživjele su izvanredan rast u posljednjih nekoliko godina. Neto najamnine za vrhunske prostore skočile su za otprilike 20–30% iz godine u godinu u 2022. kada su slobodni prostori dosegnuli najnižu razinu. Do početka 2023., rast je dosegao vrhunac na oko +27% na nacionalnoj razini cbre.com. Ulaskom u 2024–25, rast najamnina usporio je ali je i dalje snažan. U prvom tromjesečju 2025. industrijske najamnine u Sydneyu porasle su za oko 0,7% tromjesečno u prosjeku (što bi, ako se nastavi, značilo oko 3% na godišnjoj razini) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield izvještava da se očekuje rast najamnina od 4,3% u 2025. ukupno u Sydneyu assets.cushmanwakefield.com. Neka podtržišta ostvaruju iznadprosječne rezultate: Central West (oko Silverwater/Granville) zabilježio je rast najamnina od +1,4% samo u prošlom tromjesečju assets.cushmanwakefield.com, što odražava vrlo ograničenu ponudu na tom području. Južni Sydney (infill tržište blizu Port Botanya i zračne luke) također je postigao +0,5% QoQ rasta unatoč već iznimno visokim najamninama assets.cushmanwakefield.com. Vanjska podtržišta (vanjski zapad, jugozapad) sada bilježe umjereniji rast najamnina, budući da se većina nove ponude nalazi upravo tamo, dajući najmoprimcima nešto više izbora i pregovaračke moći assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Ipak, poticaji su i dalje relativno niski i stabilizirali su se nakon blagog rasta u 2024. – tipični poticaji su oko 10–17,5% na postojeće prostore, i oko 15–20% na predugovore za velike nove objekte assets.cushmanwakefield.com. Ove razine poticaja više su nego prošle godine (bile su ispod 10%), ali su još uvijek niske u usporedbi s uredskim ili maloprodajnim sektorima, što pokazuje da su stanodavci u prednosti.
U dolarima, najamnine za prvoklasna skladišta u zapadnom Sydneyju (Outer West) kreću se otprilike u rasponu od $140–170 po m² neto, dok južni Sydney može premašiti $250/m² za prvoklasne manje jedinice – među najvišim industrijskim najamninama u Australiji zbog izuzetne nestašice zemljišta. Vrijednosti zemljišta također su porasle (u južnom Sydneyju industrijsko zemljište prodavalo se po cijeni iznad $3,000/m²) dpn.com.au. Konsenzus je da će rast najamnina nastaviti ali po jednoznamenkastim stopama u budućnosti, što je smirivanje u odnosu na neodržive dvoznamenkaste stope. Ovo mišljenje dijeli i CBRE: nakon rekordnog skoka od 27% početkom 2023., rast industrijskih najamnina usporio je na 9% na godišnjoj razini do kraja 2024. i očekuje se daljnje usporavanje, iako ostaju pozitivni zbog ograničene ponude cbre.com. Uz tako malu raspoloživost, svaki najmoprimac s hitnom potrebom još uvijek se suočava s pritiskom rasta najamnine; ali veliki korisnici koji mogu čekati imaju veću pregovaračku snagu s novogradnjama koje dolaze.
S investicijske strane, industrijski prinosi doživjeli su smanjenje na povijesno niske razine (<4% za prvoklasne nekretnine u Sydneyju) na vrhuncu 2021., a zatim su se povećali u razdoblju 2022.–23. kada su kamatne stope porasle. Trenutno su prvoklasni industrijski prinosi u Sydneyju otprilike 5,0% do 5,5%, a sekundarni u visokom rasponu od 5%–6%. Postoje dokazi da su se prinosi stabilizirali – na primjer, nedavna prodaja u Villawoodu realizirana je uz ~5,45% prinos assets.cushmanwakefield.com. S obzirom na to da se očekuju sniženja kamatnih stopa, sentiment postaje pozitivan. Potražnja investitora za industrijskim/logističkim nekretninama ostaje visoka, kako domaćih tako i stranih institucija, zahvaljujući snažnim temeljima sektora. Prema Knight Franku, konkurencija za prvoklasne industrijske nekretnine u Sydneyju i Brisbaneu je “u procvatu”, a prinosi u Brisbaneu već se ponovno smanjuju, dok se očekuje da će Sydney slijediti brokerdaily.au. Cushmanova analiza kaže da novi kapital (uključujući strani) cilja australsku logistiku te “očekuju pojavu pada prinosa krajem 2025.” kako će se veliki kapital sukobiti s ograničenjom ponude cushmanwakefield.com. U praksi, ako kamatne stope padnu, prvoklasni industrijski prinosi mogli bi se ponovno približiti niskim 5% ili čak visokim 4% do 2026., što bi povećalo vrijednost. Obujam kapitalnih transakcija koji je usporen 2023. predviđa se da će se značajno oporaviti – moguće povećanje volumena investicija u industrijske nekretnine za više od 10% u 2025. cbre.com.au, s više poslova kako se očekivanja o cijenama između kupaca i prodavača usklađuju.
Geografska žarišta: Zapadni Sydney je epicentar industrijske aktivnosti. Vanjski zapad (duž spoja M7/M4, predgrađa poput Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) i jugozapad (oko M5, Moorebank, Ingleburn) su mjesta gdje se razvija većina novih logističkih parkova. Blizina autocesta i (u slučaju Moorebanka) intermodalne željezničke luke čini ova područja atraktivnima. Kao što je navedeno, velika prednajmljivanja od strane Amazona i drugih nalaze se u ovim područjima assets.cushmanwakefield.com. Nadolazeća Zračna luka Zapadni Sydney potiče razvoj novih industrijskih zona u Aerotropolisu/Bradfieldu, za koje se očekuje da će ugostiti naprednu proizvodnju, teretni promet i zrakoplovnu industriju – što će tijekom idućeg desetljeća biti promjena pravila igre. Već je vlada NSW-a odobrila izgradnju skladišnog kompleksa vrijednog 139 milijuna dolara u blizini Aerotropolisa u 2025. godini psnews.com.au. U međuvremenu, Unutarnji Sydney (Južni Sydney, unutarnji zapad) i dalje je vrlo tražen za „last-mile” distribuciju, ali gotovo da više nema zemljišta – mnoga starija industrijska zemljišta tamo se prenamjenjuju u mješovite namjene. To gura korisnike dalje prema zapadu. Sjeverozapad (od Marsden Parka do Rouse Hilla) još je jedno razvojno područje za laku industriju i skladištenje, budući da tamo raste broj stanovnika. I Srednji zapad (Silverwater, Auburn) je starija zona s niskom razinom praznih nekretnina zbog centralne lokacije.
Izgledi za 2026.–2028.
Srednjoročni izgledi za industrijsko tržište u Sydneyju su temeljno snažni, iako će užurbani rast popustiti do stabilnijeg ritma. Ključne točke za razdoblje 2026.–28.:
- Praznine & Ponuda: Trenutni građevinski procvat privremeno će povisiti stopu praznih nekretnina do 2025., ali nakon toga nova ponuda vjerojatno će zaostajati za potražnjom. Dostupnost industrijskog zemljišta u Sydneyju ograničavaju zemljopis i urbanističke zone – Zapadni Sydney ima zemljište, ali infrastruktura i planiranje određuju brzinu puštanja na tržište. Mnogi developeri također su oprezni zbog prekomjerne gradnje zbog visokih troškova. Cushman predviđa da bi stopa praznih nekretnina mogla dosegnuti vrhunac ispod 3,5% u 2025., a zatim padati od kraja 2025. u 2026. assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do 2027. stopa praznih nekretnina mogla bi se vratiti na oko ~2% ili manje ako se razvoj uspori. U suštini, industrijsko tržište u Sydneyju ostat će gotovo u potpunosti popunjeno, budući da je tipična stopa trenutačnih praznina na zdravom tržištu oko 5%, a Sydney će biti znatno ispod toga.
- Rast najamnina: Očekuje se nastavak rasta najamnina, ali na razini srednjih jednoznamenkastih postotaka godišnje. Za 2025. godinu predviđa se rast od 4,3% assets.cushmanwakefield.com; sličan raspon (možda 3–5% godišnje) vjerojatan je i 2026. i 2027. godine. Neka odabrana tržišta mogla bi premašiti 5% ako ondje ponuda bude posebno ograničena assets.cushmanwakefield.com. Na primjer, ako se malo novih projekata pokrene u južnom Sydneyju ili Central Westu, ta bi područja mogla doživjeti značajnije poskupljenje najma zbog zaostale potražnje. S druge strane, dijelovi s puno novih izgradnji (dijelovi Outer West) mogli bi imati stabilnije cijene najma dok se ne apsorbira novi prostor. Zanimljiv trend: poticaji iznajmljivača mogli bi lagano porasti (kao što su i u 2024. na ~15% kod predugovora assets.cushmanwakefield.com), što ublažava stvarni rast najamnina čak i ako nominalne cijene rastu. No, čak i uz to, industrijski iznajmljivači i dalje su u snažnoj poziciji. Do 2028. godine, najam za vrhunska skladišta u Sydneyju mogao bi lako biti 15%+ viši nego danas, s obzirom na strukturne pokretače.
- Pokretači potražnje: E-trgovina će i dalje biti najveći zakupac – rast online maloprodaje ustalio se na ~11% prodaje, no daljnji rast (na 15%+ do kraja 2020-ih) zahtijevat će više logističkog prostora. Tvrtke za logistiku treće strane (3PL), tvrtke za dostavu paketa i trgovci koji optimiziraju opskrbne lance poticat će sklapanje ugovora o najmu. Cushman očekuje porast aktivnosti 3PL-a u drugoj polovici 2025., jer su mnogi 3PL-ovi bili iznenađujuće tihi (možda zbog kapaciteta izgrađenih ranije), ali morat će se proširiti kako bi podnijeli rastuće količine assets.cushmanwakefield.com. Dodatno, revitalizacija proizvodnje (npr. u farmaceutici, prehrambenoj industriji ili visokoj tehnologiji) mogla bi umjereno povećati potražnju, osobito uz vladin interes za vraćanjem ključnih industrija. Novi tehnološki parkovi u Sydneyju (poput naprednih industrijskih zona u zapadnom Sydneyju) mogli bi generirati dodatnu potražnju za objektima. Data-centri također se natječu za industrijsko zemljište – iako nisu tradicionalna skladišta, zauzimaju industrijske zone i bilježe veliki rast zahvaljujući digitalnom gospodarstvu. Ovo natjecanje (data-centri često plaćaju najviše cijene radi pristupa zemljištu/energiji) nastavit će povećavati cijene zemljišta i ograničavati razvoj skladišta u određenim zonama assets.cushmanwakefield.com.
- Izgledi za ulaganje: Kao što je već napomenuto, sve je spremno za potencijalno ponovno smanjenje industrijskih prinosa do 2025.–26., s obzirom na težinu kapitala i niže kamatne stope brokerdaily.au. Mnogi globalni investitori smatraju australski industrijski sektor nedovoljno opskrbljenim i dugoročnom prilikom za rast. Do 2028. mogli bismo vidjeti da se prinosi na vrhunske industrijske nekretnine u Sydneyju vrate na razinu od niskih 5% ili čak visokih 4% ako gospodarstvo ostane snažno. To implicira daljnji rast kapitala. Međutim, tako niski prinosi također povećavaju ulazni rizik – ako bi kamatne stope na obveznice neočekivano porasle, vrijednosti industrijskih objekata bile bi osjetljive. Sveukupno, očekuje se trajno visoka potražnja investitora, što bi moglo potaknuti razvoj kroz kapitalna partnerstva (npr. velika institucionalna ulaganja u izgradnju logističkih parkova radi pristupa imovini).
- Rizici: Jedan od rizika je gospodarska recesija koja smanjuje potražnju – npr. ako bi potrošnja građana znatno pala, trgovci bi mogli konsolidirati skladišta, što bi smanjilo iznajmljivanje. Međutim, s obzirom na dugoročne trendove, ovo je manji rizik; većina korisnika planira dugoročno i kratkoročni zastoji neće promijeniti putanju sektora. Rizik prekomjerne gradnje još je jedan izazov – može li trenutni val ponude biti pretjeran? Zasad je značajan dio već unaprijed iznajmljen, a ostatak se očekuje da će biti iznajmljen s vremenom, ali ako spekulativni prostor iz 2025. potraje slobodan, developeri bi smanjili tempo gradnje (samo-korekcija). Prema izvještajima iz industrije, bilo kakav rast slobodnih kapaciteta bit će privremen assets.cushmanwakefield.com. Drugi rizik su kašnjenja infrastrukture: prometnice i luke u Sydneyju moraju pratiti razvoj (npr. ako intermodalna luka Moorebank ili nadogradnje autocesta naiđu na probleme, mogla bi doći do kašnjenja u logističkoj učinkovitosti). Rast troškova također ostaje izazov – gradnja skladišta sada je 20–30% skuplja nego prije nekoliko godina; ako troškovi ne padnu, najamnine moraju nastaviti rasti kako bi opravdale nova ulaganja. Konačno, regulatorne promjene (poput propisa o zoniranju ili okolišu) mogle bi utjecati na ponudu industrijskog zemljišta, no ne očekuju se promjene koje bi znatno olakšale ograničenja.
Općenito, industrijski sektor u Sydneyju do 2028. trebao bi nastaviti ostvarivati dobre rezultate – visoka popunjenost, rast najamnina i snažan interes ulagača – ali ne i eksplozivan rast kao proteklih nekoliko godina. Ostaje atraktivna klasa imovine zbog svojih obrambenih karakteristika (dugoročni ugovori, ključna funkcija) i potencijala za rast.
Prilike i rizici ulaganja u industrijski sektor
Prilike na industrijskom tržištu Sydneyja su značajne:
- Temeljna logistička imovina (moderni distribucijski centri s dugoročnim ugovorima o najmu) pruža stabilan prihod na tržištu s ograničenom dostupnošću zemljišta. S obzirom na to da se predviđa nizak postotak slobodnih kapaciteta, vlasnici dobro smještenih industrijskih objekata mogu očekivati visoku popunjenost i mogućnost postupnog povećanja najamnina. Ako se steknu po trenutačnim razinama prinosa (~5%), ova imovina bi mogla doživjeti porast vrijednosti ako prinose budu niži kao što se očekuje uz smanjenje kamatnih stopa brokerdaily.au. U diverzificiranom gospodarstvu izloženost logistici (koja podupire e-trgovinu i potrošnju) smatra se relativno obrambenim potezom, ali s rastom – rijetka kombinacija.
- Razvojne prilike: Za investitore s zemljištem ili mogućnošću da ishođe dozvole za izgradnju, trajni manjak ponude znači da projekti izgradnje po mjeri korisnika (posebno velikih kojima trebaju prilagođeni objekti) mogu biti vrlo isplativi. Preuređenje brownfield lokacija (npr. stara industrijska područja bliže centru koja se mogu pretvoriti u višekatne logističke objekte ili podatkovne centre) još je jedna prilika u nastajanju zbog ekstremne nestašice zemljišta u blizini grada. Višekatna skladišta, iako su nova za Australiju, mogla bi postati isplativa u Sydneyju kao što je to slučaj u gusto naseljenim azijskim gradovima.
- Sektori u nastajanju: Kao što je istaknuto, alternative poput podatkovnih centara i hladnjača doživljavaju procvat. Podatkovni centri u zapadnom Sydneyju (npr. područje Eastern Creek) proširuju se, vođeni potrebama računalstva u oblaku. Često nude dugoročne najmove s najmodavcima visokog kreditnog rejtinga (tehnološke tvrtke), što privlači investitore. Slično tome, hladnjače (distribucija hrane) i logistički objekti za zadnju milju blizu centara stanovništva vrlo su traženi (poput centara za ispunjenje dostava namirnica). Pronicljivi investitori mogli bi ciljati na industrijsku imovinu koja opslužuje ove niše.
Rizici nisu izostali:
- Cjenovni rizik: Industrijska nekretnina više nije jeftina; može se reći da je u nekim slučajevima precijenjena. Ako gospodarske okolnosti ne budu u skladu s očekivanjima (npr. ako inflacija potraje i kamatne stope dulje ostanu visoke), tada se očekivano smanjenje prinosa možda neće ostvariti, a akvizicije po visokim cijenama mogle bi podbaciti. Također sada postoji manje prostora za smanjenje kapitalizacijske stope nego prije pet godina kada su prinosi bili 7–8%. Stoga će se budući povrati više oslanjati na rast najamnina, što je vjerojatno, ali možda neće biti jednako izvanredan kao posljednjih godina.
- Koncentracija najmoprimaca i zastarjelost: Neki investitori brinu o specifičnom riziku – primjerice, ako netko od nekoliko najvećih 3PL ili maloprodajnih najmoprimaca ne izvršava obveze ili napusti prostor, ponovno iznajmljivanje u okruženju visokih najamnina moglo bi biti izazovno ako tržište oslabi. Također, objekti mogu zastarjeti (npr. preniska slobodna visina, nedostatna dostupnost za kamione), osobito kako tehnologija napreduje (automatizacija u skladištima itd.). Neprestana kapitalna ulaganja mogu biti potrebna kako bi imovina ostala suvremena.
- Regulatorni/ekološki čimbenici: Održivost je sve važnija tema – skladišta s lošom energetskom učinkovitošću ili bez solarnih panela, itd., mogla bi zabilježiti manju potražnju jer najmoprimci i investitori daju prednost zelenim zgradama. Osim toga, svaka promjena u trgovinskoj politici ili radu luka (poput promjene u obujmu uvoza/izvoza) može neizravno utjecati na određene industrijske klastere.
- Promjene u lancu opskrbe: Geopolitički događaji mogli bi promijeniti rute opskrbnih lanaca; na primjer, povećanje relokacije proizvodnje moglo bi zapravo povećati potražnju za lokalnim proizvodnim prostorom, dok bi globalna recesija mogla smanjiti uvoz, utječući na logističke prostore u lukama. Ipak, raznolika ekonomija i položaj Sydneya znače da bi se grad trebao prilagoditi raznim scenarijima.
Zaključno, industrijske nekretnine u Sydneyu ostaju izuzetno atraktivan sektor, često nazivan “zlato industrije i logistike.” Ključno za investitore je da ne plate previše u trenutnom užarenom okruženju, dok je za korisnike prostora važno da pravovremeno osiguraju prostor (predugovore ako je moguće) zbog budućeg manjka. S novom zračnom lukom i infrastrukturom, industrijska tržišta Zapadnog Sydneya će cvjetati, šireći ekonomske koristi i stvarajući brojne prilike za ulaganje u nekretnine tijekom sljedećeg desetljeća.
Zaključak
Kroz sve segmente – stambeni, komercijalni (uredi/maloprodaja) i industrijski – tržište nekretnina u Sydneyju 2025. karakterizira obnovljeni rast unatoč trajnim ograničenjima ponude. Stambene nekretnine bilježe nove rekordne cijene, potaknute niskim kamatnim stopama i pritiskom populacije, iako je pristupačnost i dalje središnje pitanje abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Prognoze do 2028. upućuju na nastavak rasta cijena i najamnina, iako umjerenijim tempom, a ishodi će uvelike ovisiti o inicijativama za povećanje ponude i ekonomskim uvjetima. Komercijalni sektori pokazuju oporavak različitim brzinama: uredski prostori se stabiliziraju i spremni su za poboljšanje jer Sydney predvodi nacionalnu potražnju za uredima prema rastu cushmanwakefield.com, dok je maloprodaja iznenađujuće postala jedan od najboljih izvođača jer se potrošači vraćaju fizičkoj kupovini, a investitori prepoznaju vrijednost u tom sektoru publications.raywhite.com. Industrijske nekretnine i dalje su temeljno snažne – očekuje se da će industrijska praznina u Sydneyju ostati ispod 3–4% kroz ovo desetljeće assets.cushmanwakefield.com – što osigurava da će logistička imovina ostati tražena i među zakupcima i među investitorima.
Investicijske prilike obiluju u ovom okruženju: od izgradnje stambenih jedinica u postojećim naseljima i build-to-rent projekata (uz potporu državnih poticaja) do povećanja vrijednosti kroz renovacije uredskih prostora i vrhunskih logističkih objekata, Sydney nudi niz mogućnosti pametnim ulagačima. Ključna područja rasta poput šire zapadne regije Sydneya ističu se – masivni infrastrukturni projekti (metro linije, autoceste, zračna luka) i planirana urbana središta (npr. Bradfield City) transformiraju ove regije i vjerojatno će donijeti iznadprosječan rast nekretnina, budući da se tamo slijevaju novi poslovi i stanovnici dpn.com.au dpn.com.au. I utvrđena tržišta u užem centru također će imati koristi od općeg gospodarskog rasta, a u slučaju uredskih prostora, ograničena nova ponuda pogoduje trenutnim vlasnicima.
Međutim, rizici i izazovi ne smiju se podcijeniti. Pristupačnost stanovanja je na razini krize – bez znatnog povećanja ponude, mnogi stanovnici Sydneya ostat će izvan tržišta ili opterećeni visokim troškovima stanovanja, što bi moglo izazvati političke intervencije ili smanjiti gospodarsku konkurentnost. Oslanjanje na povijesno niske kamatne stope za održavanje visokih vrijednosti imovine još je jedna ranjivost; svaki šok koji dovede do viših troškova financiranja ili smanjene likvidnosti može se brzo odraziti na vrijednosti nekretnina. Osim toga, tržište Sydneya usko je povezano s globalnim trendovima: promjene politike stranih ulaganja, tokova međunarodnih studenata te globalno gospodarsko zdravlje (koje utječe na širenje ili smanjenje poslovanja) sve će to utjecati na rezultate u nadolazećim godinama.
Vladina politika bit će ključan faktor. Uspjeh (ili neuspjeh) novih stambenih inicijativa Novog Južnog Walesa – ubrzavanje odobrenja za razvoj, poticanje ponude najma, financiranje infrastrukture – pomoći će odrediti hoće li Sydney donekle ublažiti svoj manjak stambenog prostora ili će se jaz nastaviti širiti australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. U komercijalnom segmentu, politike koje podupiru imigraciju i gospodarski rast izravno će utjecati na potražnju za nekretninama (više ljudi znači veću potrebu za domovima, uredima, trgovinama, skladištima). S druge strane, svaka nagla politika koja smanji potražnju (poput ograničavanja migracije ili oporezivanja ulaganja u nekretnine) mogla bi ublažiti tržište.
U sažetku, tržište nekretnina u Sydneyu pred ulazak u razdoblje 2026.–2028. djeluje otporno i dinamično, potkrijepljeno snažnim temeljima: rastućom, imućnom populacijom; statusom regionalnog gospodarskog središta; te značajnim infrastrukturnim unapređenjima koja povećavaju njegov kapacitet. Rezidencijalne nekretnine očekuje daljnji (iako umjeren) rast i ostaju temelj stvaranja bogatstva (Sydney će vjerojatno potvrditi svoju poziciju grada s prosječnom vrijednošću kuća iznad 2 milijuna dolara do kraja ovog desetljeća) abc.net.au. Komercijalne nekretnine su u fazi oporavka – praznine u uredima trebale bi se smanjiti, maloprodaja će nastaviti svoj preporod, a industrijski/logistički sektor učvrstiti svoju ključnu ulogu u novom gospodarstvu. Investitori i dionici trebali bi se pripremiti za tržište koje je izrazito konkurentno (posebno za rijetke resurse poput zemljišta za razvoj i kvalitetnih građevina) i zahtijeva strateški pristup pri snalaženju (bilo da je riječ o novim modelima razvoja, partnerstvu s vladom na projektima ili unapređenju imovine radi budućih potreba). Unatoč izazovima u bliskoj budućnosti, izgledi za nekretnine u Sydneyu su oprezno optimistični: trajna privlačnost grada i gospodarska snaga sugeriraju da će vrijednosti i potražnja nekretnina dugoročno rasti, čak i usprkos cikličkim promjenama.
Uz pažljivo planiranje i trajnu potporu politika usmjerenih na povećanje ponude i infrastrukture, Sydney može upravljati svojim rastom kako bi osigurao da njegovo tržište nekretnina ostane ne samo motor stvaranja bogatstva već i podrška kvaliteti života i produktivnosti ovog globalnog grada u godinama koje dolaze.
Reference:
- ABC News (2025). Cijene nekretnina predviđene doseći rekordne visine u 2025.–26., donoseći bol kupcima i procvat prodavačima. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
- Nacionalno vijeće za opskrbu i pristupačnost stambenim prostorom (2025). Stanje stambenog sustava 2025 – Ključni nalazi o manjku stanova i pristupačnosti australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
- Odjel za planiranje NSW (2024). Prognoza opskrbe stambenih objekata za područje Velikog Sydneya – Projekcija od 172.900 novih domova do 2029. (28.800 godišnje) planning.nsw.gov.au
- Domain (2025). Izvještaj o predviđanju cijena za fiskalnu godinu 2025.–26. – Očekuje se rast cijene kuća u Sydneyu +7% na 1,83 milijuna USD; stanova +6% na 889 tisuća USD abc.net.au abc.net.au
- CoreLogic/Cotality (2025). Izvještaj o dobitku i gubitku – 95% prodaja profitabilno početkom 2025.; cijene rastu nakon smanjenja kamata RBA abc.net.au
- YourMortgage (srp 2025). Medijalne cijene kuća – Medijalna cijena kuće u Sydneyju 1,496 milijuna dolara; najbrži rast u St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
- Mozo (sij 2025). Prosječna najamnina u Australiji – Medijalna najamnina u Sydneyju 775 dolara (kuće) i 720 dolara (stanovi) tjedno (najveća u državi) mozo.com.au mozo.com.au
- Cushman & Wakefield (2025). Pregled industrijskog tržišta Sydney Q1 2025 – Prazne nekretnine 2,8%; predviđeni rast najamnine +4,3% u 2025.; praznine će ostati <3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- CBRE Research (2025). Pregled tržišta nekretnina Pacifika – Rast industrijskih najamnina usporava, ali ostaje pozitivan; maloprodajne najamnine rast će nisko jednocifreno, prednjače Perth/Sydney cbre.com cbre.com
- Knight Frank Research (2025). Uredsko tržište Sydney Q1 2025 – Glavni prinosi ~6,0% stabilni, očekuje se smanjenje u drugoj polovici 2025.; praznine 12,8% i vjerojatno su dostigle vrhunac content.knightfrank.com content.knightfrank.com
- Ray White Commercial (2025). Izgledi za nekretnine – Maloprodaja će predvoditi poslovne nekretnine u 2025.; transakcije u maloprodaji u porastu, dominiraju ukupnim povratima publications.raywhite.com publications.raywhite.com
- Knight Frank (2025). Izgledi za australske poslovne nekretnine – Oporavak kroz sektore, potražnja za industrijskim prostorom uzrokuje smanjenje prinosa, strani kapital aktivan brokerdaily.au brokerdaily.au
- ABC News (2025). NSW ubrzava ponudu najma – Popust od 50% na porez na zemljište za BTR produžen na neodređeno; omogućuje investitorima izgradnju infrastrukture radi ubrzanja stambene izgradnje abc.net.au abc.net.au
- Reutersova anketa preko GlobalPropertyGuide (2025). Analiza tržišta nekretnina – Analitičari predviđaju +3,7% za AU cijene nekretnina 2025., +5,0% u 2026./27.; Sydney ~+3% u 2025. (umjerenije) globalpropertyguide.com
- Cushman & Wakefield (2025). Australski izgledi 2025 – Sydney i Brisbane predvode oporavak uredskog prostora; smanjenje kamatnih stopa potaknut će ulaganja, kompresija prinosa u logistici u drugoj polovici 2025. cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au
