Pregled tržišnih uvjeta za 2025. godinu
Tržište nekretnina Taipeija u 2025. godini doživljava primjetno hlađenje nakon nekoliko godina snažnog rasta. Obujam transakcija naglo je pao, a rast cijena je zastao uslijed strožih kreditnih uvjeta i gospodarskih neizvjesnosti taipeitimes.com taipeitimes.com. U prvom tromjesečju 2025. godine registrirano je svega oko 63.000 prijenosa nekretnina na nacionalnoj razini – 20% pad na godišnjoj razini i najslabiji obujam u osam godina taipeitimes.com. U šest najvećih tajvanskih gradova (uključujući Taipei), transakcije nekretninama su do sredine 2025. pale za više od 20% na godišnjoj razini taipeitimes.com. Ovo usporavanje uslijedilo je nakon razdoblja nagle aktivnosti u 2024.; primjerice, prodaja stanova u prvoj polovici 2024. porasla je za 27% na godišnjoj razini uz gospodarski oporavak taipeitimes.com. No, raspoloženje se promijenilo krajem 2024. kada su globalni ekonomski izazovi i nova ograničenja kreditiranja poljuljali povjerenje kupaca.
Nekoliko čimbenika doprinosi padu tržišta nekretnina u Taipeiju 2025. Provedba selektivnih kreditnih kontrola hipotekarnih kredita od strane Središnje banke (počevši od rujna 2024.) povećala je troškove zaduživanja i smanjila financijsku polugu za kupce taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Banke sada zahtijevaju veće predujmove (omjeri zajma prema vrijednosti smanjeni su za otprilike 10 postotnih bodova za druge nekretnine) i ukinule su poček na rate samo s kamatama, čime je financiranje postalo strože taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Potencijalni kupci također su oprezni: gotovo 80% ispitanih tražitelja nekretnina radije bi “čekalo sa strane” barem do 2026. zbog neizvjesnog gospodarstva i strožih uvjeta kreditiranja taipeitimes.com taipeitimes.com. BDP Tajvana i dalje raste (prognoza za 2025. je oko 3%), a kamatne stope ostaju relativno stabilne cbreemail.com, ali visoki troškovi zaduživanja (hipotekarne stope ~2,5%+ čak i u državnim bankama taipeitimes.com) i globalne trgovinske napetosti narušavaju povjerenje u tržište nekretnina.
Ključna stvar je da su cijene stanova u Taipeiju počele blago padati. Ovo nije pad tržišta, već se snažan rast cijena iz razdoblja 2020.–2024. izravnao. U četvrtom tromjesečju 2024. prosječne cijene stanova na nacionalnoj razini pale su 6,6% u odnosu na prethodno tromjesečje, a svih šest glavnih gradova zabilježilo je pad cijena taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Cijene stanova u gradu Taipei pale su za oko 3% u četvrtom tromjesečju (u odnosu na prvo tromjesečje 2024.), što je relativno blagi pad u usporedbi s većim korekcijama u južnim gradovima poput Kaohsiunga (-10%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Do prvog tromjesečja 2025. prosječna cijena kuće u Taipeiju iznosila je otprilike 1.233 milijuna NT$ po pingu (~38.000 USD za 3,3 m²) – najviša u Tajvanu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, no rast se zaustavio. Sve više prodavača smanjuje tražene cijene kako bi sklopili poslove, a popusti od 10–12% na oglašenu cijenu sada su uobičajeni u Taipeiju – najširi jaz još od pandemije taipeitimes.com taipeitimes.com. Ukratko, tržište 2025. godine obilježava slabljenje potražnje, rast ponude i blagi pad cijena, posebice u segmentima i regijama gdje je ranije bio najveći rast.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Sektor stambenih nekretnina u Taipeiju prešao je iz tržišta prodavača u uravnoteženije tržište, pa čak i tržište koje više pogoduje kupcima u 2025. godini. Kupci nekretnina imaju veći pregovarački moć nego prethodnih godina. Prema Evertrustu, prosječni raspon cjenkanja (razlika između tražene i prodajne cijene) povećao se na oko 10–12% početkom 2025., dok je na vrhuncu tržišta sredinom 2024. bio u jednoznamenkastim postocima taipeitimes.com taipeitimes.com. Prodavači u Taipeiju nudili su najveće popuste (prosječno oko 12,8% niže od tražene cijene), slijede Novi Taipei (11,5%) i Tainan (11,1%) taipeitimes.com taipeitimes.com. To ukazuje da potencijalni kupci uspješno traže ustupke u cijeni, što je trend potaknut strožim kreditnim uvjetima i obilnijom ponudom.
Ponuda stanovanja doista je porasla. Rekordnih 100.000 novih stambenih jedinica predviđeno je za završetak diljem Tajvana u 2025. godini, što izaziva zabrinutost zbog prevelike ponude u nekim regijama taipeitimes.com. Iako sam grad Taipei ima ograničeno zemljište za velike nove projekte, veća metropolitanska zona Taipeija (uključujući Novi Taipei) svjedočila je brojnim projektima posljednjih godina. Važno je napomenuti da su započete gradnje (novogradnje) u 2024. godini pale na najnižu razinu u pet godina na nacionalnoj razini kako su developeri postali oprezniji taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. U nekim područjima s visokim zalihama – na primjer, u zonama obnove Novog Taipeija – graditelji su zapravo odgodili ili smanjili projekte krajem 2024. nakon pooštravanja kreditnih uvjeta taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo povlačenje u gradnji moglo bi s vremenom usporiti rast ponude. No u skoroj budućnosti, stambena ponuda u Taipeiju je obilna zahvaljujući prethodnom građevinskom procvatu, a neprodana zaliha ostaje visoka (mnogi developeri još uvijek imaju brojne neprodane jedinice koje su u pretprodaji) taiwannews.com.tw. Kao rezultat toga, kupci imaju više izbora i manje žurbe, što dodatno hladi pritisak na cijene.
Trendovi cijena nekretnina razlikuju se po segmentima. Na tržištu preprodaje (novogradnja) cijene ostaju relativno visoke – potaknute ranijim optimizmom investitora – ali je stopa prodaje usporena. U drugom tromjesečju 2024. prosječna cijena preprodaje na nacionalnoj razini dostigla je 530.300 NT$ po ping-u (≈16 milijuna NT$ za stan od 30 pingova), što je porast od 6,7% u odnosu na prethodno tromjesečje taipeitimes.com taipeitimes.com. Međutim, do četvrtog tromjesečja 2024. godine pojavili su se znakovi korekcije cijena čak i u novim projektima. Medijalna cijena kuće na nacionalnoj razini pala je na oko 338.600 NT$ po ping-u u četvrtom tromjesečju taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, a sniženja cijena od oko 6% postala su uobičajena kako bi se prodale zalihe taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Najvredniji projekti u Taipeiju i dalje postižu premijske cijene (često 1 milijun NT$+ po ping-u), ali su prodavatelji sada fleksibilniji pod pritiskom. Kako je naveo jedan analitičar, za razliku od godina rasta kada su vlasnici bili čvrsti, mnogi prodavatelji u 2025. spremni su pregovarati ili sniziti tražene cijene kako bi prodali jedinice taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo posebno vrijedi za investitore koji posjeduju više nekretnina, a koji se suočavaju s višim troškovima držanja zbog novih poreza i pravila kreditiranja (detaljno opisano u kasnijem dijelu).
Demografija kupaca na rezidencijalnom tržištu Taipeija također se mijenja. Vladine politike koje favoriziraju kupce koji prvi put kupuju nekretninu već donose rezultate: udio kupaca koji prvi put kupuju porastao je s otprilike 57% početkom 2023. na 61,4% do kraja 2024., što ukazuje na veći udio stvarnih krajnjih korisnika na tržištu taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Mlade obitelji i samci oprezno se vraćaju na tržište, pomognuti posebnim hipotekama (npr. programom stanovanja za mlade) i povlačenjem investitora. Zapravo, kućanstva s jednom osobom i malim obiteljima sada prevladavaju u Taipeiju – gotovo polovica svih tajvanskih kućanstava sadrži jednu ili dvije osobe taipeitimes.com. Taipei, Novi Taipei i Kaohsiung imaju posebno velik broj samaca taipeitimes.com. Ovaj demografski trend znači jaku potražnju za manjim jedinicama i stanove po modelu “jedan dom po osobi”, što je u skladu s vladinim ciljem “jedan vlasnik, jedan dom” taipeitimes.com. Sukladno tome, potražnja za luksuznim spekulativnim nekretninama se povukla. Čak su i područja koja su bila u groznici zbog vijesti iz tehnološke industrije – primjerice regije u blizini novih TSMC tvornica poluvodiča – sada rashlađena. Istraživanje s početka 2025. pokazalo je podijeljena očekivanja za cijene kuća u blizini planiranih TSMC objekata, pri čemu nešto više od polovice ispitanika još uvijek očekuje rast cijena, dok ostatak predviđa stabilnost ili pad cijena taipeitimes.com. Ova ambivalentnost odražava svijest da tehnološki potaknuti uzleti mogu biti preokrenuti ako projekti zastanu ili ako spekulacije previše preteknu temeljne čimbenike.
S najamne strane, stanarine za stambene objekte u Taipeiju ostale su relativno stabilne i s niskim prinosima u odnosu na cijene. Prinosi od najma u Taipeiju prosječno iznose samo oko 2% godišnje, što je među najnižima u Aziji investasian.com investasian.com. To znači da kupnja radi iznajmljivanja nije vrlo isplativa, te su se brojni investitori oslanjali na aprecijaciju kapitala. S obzirom na to da rast cijena stagnira, neki potencijalni iznajmljivači preispituju svoju strategiju, a više stanova bi se moglo vratiti na tržište prodaje. Kriza pristupačnosti i dalje je ozbiljna: omjer cijene nekretnine i prihoda u Tajvanu iznosi oko 15–20, a u Taipeiju može biti potrebno otprilike 40 godina prosječnog dohotka za kupnju skromnog stana investasian.com investasian.com. To je dovelo do javnog negodovanja zbog pitanja pravednosti stanovanja, odlaska stanovništva iz Taipeija (više od 20.000 neto stanovnika napustilo je Grad Taipei u prvom tromjesečju 2025., često tražeći jeftinije stanove u predgrađima) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw te kontinuiranih napora vlade da obuzda cijene.
U sažetku, rezidencijalno tržište Taipeija u 2025. nalazi se u fazi zahlađenja: prodaja je pala, rast cijena prelazi u blagi pad, a špekulacije potaknute zaduživanjem jenjavaju. Krajnji korisnici polako ponovno dolaze u povoljniju poziciju, a tržište je zdravije u smislu da se izbacuje višak. Međutim, izazovi pristupačnosti i dalje traju, a pravo tržište kupaca ovisit će o daljnjim korekcijama cijena ili rastu prihoda.
Trends na tržištu komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja i industrija)
Komercijalne nekretnine u Taipeiju pokazuju mješovitu sliku u 2025. godini, pri čemu se uredski sektor suočava s preprekama dok neki industrijski/logistički segmenti ostaju snažni. Prema CBRE-ovim prognozama, stope praznih ureda rastu i očekuje se da će dosegnuti najvišu razinu u sedam godina u 2025. cbreemail.com. U tijeku je nova ponuda – uključujući nekoliko vrhunskih uredskih tornjeva u četvrtima Xinyi i Nangang – koja nadmašuje trenutnu potražnju zakupaca. Ovo naglo povećanje ponude pretvara uredsko tržište Taipeija u okruženje povoljno za zakupce, što je velika promjena nakon godina niske praznine. Vlasnici starijih ili manje atraktivnih zgrada vjerojatno će se suočiti s pojačanom konkurencijom i možda će morati nuditi poticaje ili smanjiti najamnine kako bi privukli zakupce. Doista, mnoge tvrtke se odlučuju za “bijeg prema kvaliteti” i sele se cbreemail.com u novije zgrade s boljim sadržajima, napuštajući starije urede. Kao rezultat toga, pregovaračka moć vlasnika zgrada slabi u segmentu ureda, a očekuje se da će rast najamnina biti umjeren u 2025. godini.
U međuvremenu, tržište maloprodajnih nekretnina u Taipeiju se oprezno poboljšava, ali i dalje nije bez izazova. Povjerenje potrošača je donekle poljuljano zbog nestabilnosti burze i globalne ekonomske nesigurnosti cbreemail.com. Zbog toga se trgovci oprezno šire, fokusirajući se na provjerene lokacije i formate. Luksuzni segment maloprodaje (posebno oko Taipei 101/Xinyi i područja Zhongshan) doživio je oporavak kako se turizam u Aziji ponovno pokreće, ali kvartovske trgovine i trgovački centri još uvijek se oporavljaju od pandemijskih promjena prema e-trgovini. Rast e-trgovine i dalje potiče potražnju za modernim skladištima i logističkim prostorima cbreemail.com. Industrijske nekretnine u Taipeiju, osobito skladišta i distribucijski centri za posljednju milju, ostaju svijetla točka. Tvrtke ulažu u infrastrukturu opskrbnog lanca; velike tvrtke za e-trgovinu i 3PL (pružatelji logističkih usluga trećih strana) traže kvalitetne logističke objekte oko Novog Taipeija i Taoyuana, gdje je zemljište dostupno cbreemail.com. To je održalo nisku prazninu industrijskih prostora i najamnine relativno stabilnima.
Vrijedno je napomenuti da na komercijalne nekretnine u Taipeiju također utječu širi ekonomski pomaci. Grad nije financijsko središte regije na razini Hong Konga ili Singapura, ali je sjedište proizvođača tehnologije i uslužnih poduzeća. Kako se dio tehnološke proizvodnje širi izvan Tajvana i kako sve više ljudi prihvaća rad na daljinu ili hibridni rad, apsorpcija uredskog prostora se usporila. CBRE izvještava da će ti trendovi, u kombinaciji s novim završetkom gradnje, učiniti 2025. izazovnom godinom za vlasnike uredskih prostora cbreemail.com. S druge strane, svaki gospodarski oporavak ili stabilizacija trgovinske politike (npr. rješenje trgovinskih nesuglasica SAD-a i Kine) mogao bi poboljšati povjerenje poduzetnika i time potražnju za uredskim i maloprodajnim prostorima. Za sada, tvrtke ostaju oprezne s troškovima: primjećujemo konsolidaciju ureda ili odabir manjih prostora u fleksibilnim/co-working prostorima umjesto velikih konvencionalnih najmova.
Ukratko, komercijalne nekretnine u Taipeiju 2025. mogu se opisati kao pejzaž u stalnim promjenama:
- Uredi: Raste broj praznih prostora i povećava se pregovaračka moć najmoprimaca kako ponuda doseže vrhunac cbreemail.com. Najamnine stagniraju, a starije zgrade, osobito one koje nisu premium, pod pritiskom su.
- Maloprodaja: Spor rast; premium maloprodajni prostori zadržavaju vrijednost, ali je ukupna potražnja za maloprodajom ograničena opreznom potrošnjom cbreemail.com.
- Industrijski/logistički sektor: Snažna potražnja za skladištima i logističkim centrima zahvaljujući e-trgovini i ulaganjima u lance opskrbe cbreemail.com. Ovaj podsektor je iznadprosječan, sa stabilnim ili rastućim najamninama i niskom nepopunjenošću u modernim objektima.
Investitori na komercijalnom tržištu Taipeija stoga mijenjaju fokus: neki lokalni institucionalni investitori (npr. osiguravatelji) još uvijek ulažu sredstva u nekretnine u 2025., no općenito se očekuje da će obujam ulaganja u nekretnine pasti u 2025. zbog hlađenja tržišta cbreemail.com. Oni koji ipak ulažu pokazuju sklonost prema industrijskim i nišnim sektorima, ili vrhunskim glavnim nekretninama, umjesto spekulativnim uredskim projektima. Uredski i maloprodajni sektor vjerojatno će morati pričekati jasnije gospodarsko “meko prizemljenje” prije nego što ponovno dođe do rasta.
Prognoze i predviđanja za nadolazeće godine
Gledajući unaprijed, većina analitičara predviđa da će tržište nekretnina u Taipeiju doživjeti meko prizemljenje, a ne dramatičan pad, ali će u skoroj budućnosti ostati tromo. Evertrust, najveći tajvanski posrednik u prometu nekretninama, predviđa da će ukupne transakcije nekretninama na nacionalnoj razini vjerojatno pasti ispod 280.000 jedinica u 2025. godini, što je pad s više od 300.000 u 2024., jer se tržište nastavlja hladiti taipeitimes.com taipeitimes.com. Očekuje se da će skromni padovi cijena potrajati kroz 2025. – na razini od nekoliko posto – osim ako ne dođe do velikog šoka. “Ne vidimo pad tržišta, ali također nema ni zamaha za oporavak,” objasnio je glavni direktor Evertrusta u lipnju taipeitimes.com taipeitimes.com. Drugim riječima, osnovno očekivanje je pad obujma prodaje i umjerena korekcija cijena u budućnosti taipeitimes.com.
Ključni faktori koji određuju ove projekcije uključuju:
- Nastavak restriktivne kreditne politike: Središnja banka signalizirala je da će zadržati selektivna ograničenja na hipotekarne kredite dok se cijene ne stabiliziraju. Početkom 2025., omjer kredita i vrijednosti za drugu nekretninu iznosi oko 60% (još niže za luksuzne nekretnine), a banke provode rigorozne provjere prihoda taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Kako financiranje “više nije bez prepreka”, špekulativna potražnja trebala bi ostati suzdržana taipeitimes.com taipeitimes.com. Očekuje se da će kamatne stope ostati nepromijenjene ili blago rasti, što osigurava određenu stabilnost cbreemail.com, ali nema velikih očekivanja o smanjenju kamata koje bi potaknulo novo zaduživanje. Ukratko, kreditni uvjeti vjerojatno će zadržati tržište pod kontrolom tijekom 2025.
- Višak ponude i građevinski projekti u tijeku: Val završetka izgradnje u 2025. godini donosi dodatnu ponudu i na stambenom i na komercijalnom tržištu. Velika nova ponuda – npr. 100.000 novih domova na nacionalnoj razini u 2025. – trebat će određeno vrijeme da bude apsorbirana taipeitimes.com. Međutim, vodeći pokazatelji upućuju na usporavanje buduće ponude: izgradnja stambenih objekata je pala u 2024., što znači da će manje novih projekata doći na tržište u razdoblju 2026.–2027. taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Mnogi su developeri odgodili projekte nakon rujanskog pooštravanja kredita, posebno u područjima s prevelikom ponudom taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo bi srednjoročno moglo pomoći uravnotežiti tržište. Za 2025.-26., kupci će ipak imati koristi od velikog izbora i developeri će rasprodavati zalihe, što će zadržati umjeren rast cijena.
- Stav vlade prema politici: Tajvanski donositelji odluka pokazali su odlučnost u provođenju mjera “stambene pravde” kako bi ograničili špekulacije i poboljšali dostupnost stanovanja. Porezne reforme (o kojima se govori u nastavku) i kreditne kontrole dio su ovih mjera. Očekuje se da vlada neće olabaviti ove mjere u sljedećih nekoliko godina, osim ako gospodarstvo ozbiljno ne oslabi. Štoviše, mogući su daljnji koraci pooštravanja ako cijene ponovno porastu prebrzo taipeitimes.com. Ovakav oprezan pristup politici sugerira da će bilo kakav oporavak tržišta biti namjerno ograničen. Vrući rast kao početkom 2024. malo je vjerojatan pod novim regulatornim režimom.
- Ekonomski i vanjski faktori: Očekuje se da će tajvansko gospodarstvo u skoroj budućnosti rasti umjereno (~2–3% godišnje) cbreemail.com, što podupire potražnju za stanovanjem, ali ne pretjerano. Industrije ovisne o izvozu suočavaju se s neizvjesnošću zbog trgovinskih napetosti između SAD-a i Kine te sporijeg globalnog rasta. Uz to, rastući geopolitički rizici između dviju strana dodaju dodatni oprez investitorima taiwannews.com.tw. Ako ne dođe do značajnog pozitivnog šoka (poput tehnološkog booma ili iznenadnog priljeva stranog kapitala), potražnja za nekretninama vjerojatno će ostati oprezna do 2025. S pozitivne strane, niska nezaposlenost i rast plaća u tehnološkim sektorima osiguravaju osnovnu podršku temeljnim vrijednostima stanovanja u Velikom Taipeiju, čime se sprječava ozbiljan pad potražnje taiwannews.com.tw.
Općenito, konsenzus prognoza za tržište nekretnina Taipeija u idućih nekoliko godina je blaga korekcija i plato. Očekuje se da će cijene lagano padati ili stagnirati, umjesto da rastu. Obujam transakcija može ostati ispod nedavnih prosjeka dok kupci i prodavatelji prilagođavaju očekivanja. Analitičari ovo opisuju kao “usporenu” ili “stagnirajuću” fazu taiwannews.com.tw – zapravo nužno hlađenje nakon razdoblja euforije.
Za potencijalne kupce nekretnina ova prognoza znači bolje prilike u budućnosti: više prostora za pregovaranje i moguće blage popuste, osobito u područjima ili kod tipova nekretnina kod kojih su cijene pretjerano porasle. Kako je jedan menadžer Chinatrust Real Estate-a primijetio, sadašnji uvjeti su “povoljniji za kupce s pravim potrebama” jer su prodavatelji sad fleksibilniji taiwannews.com.tw. Za investitore, izgledni kratkoročni kapitalni dobitci su ograničeni; prinosi od najma vjerojatno se neće značajno poboljšati, pa treba pažljivo odvagnuti troškove vlasništva i prinose.
Gledajući dalje od 2025., nakon što tržište završi svoju korekciju i ako tajvansko gospodarstvo ostane stabilno, dugoročna putanja tržišta nekretnina u Taipeiju je oprezno optimistična, ali ne i eksplozivna. Taipei je politička i gospodarska prijestolnica, a ponuda zemljišta je ograničena, pa će potražnja za stanovanjem i dalje postojati. Demografske promjene (starenje stanovništva, manja kućanstva) mogle bi ograničiti rast potražnje, ali urbane obnove i razvoj tehnološke industrije (npr. AI, poluvodički centri) mogli bi donijeti nove pokretače. Važno je napomenuti da, ako inflacija i kamatne stope popuste u nadolazećim godinama, dio odgođene potražnje mogao bi se ponovno pojaviti na tržištu. Lokalni stručnjaci predviđaju „meko prizemljenje” u 2025. s mogućim blagim oporavkom kasnije cbreemail.com – premda će svaki budući rast vjerojatno biti mnogo umjereniji od dvoznamenkastih godišnjih dobitaka viđenih 2021.–2022.
Utjecaji vladinih politika, poreza i regulativa
Vlada Tajvana bila je proaktivna u provođenju politika za hladiti tržište nekretnina i potaknuti pristupačnost, a te mjere značajno oblikuju dinamiku nekretnina u Taipeiju u 2025. Ključni alati politike uključuju porezne reforme, kreditna ograničenja i regulatorna ograničenja:
- Selektivne kontrole kredita: Središnja banka Tajvana uvela je više rundi pooštravanja hipotekarnih kredita (do kraja 2024. to je bila sedma runda takvih mjera taiwannews.com.tw). U rujnu 2024. nova pravila smanjila su dopuštene LTV (loan-to-value) omjere za hipotekarne kredite za drugu nekretninu za 10%, a još više za treće nekretnine i luksuznu imovinu taiwanhousing.tw. Primjerice, kupac koji je prije mogao posuditi 80% vrijednosti za drugu nekretninu sada možda može dobiti samo 60–70%. Dodatno, grace periodi za otplatu samo kamata na hipotekarne kredite su ukinuti – svi korisnici kredita odmah moraju početi otplaćivati glavnicu taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Ova pravila, koja su se isprva odnosila na šest velikih gradova, proširena su na cijelu zemlju kako bi se spriječio odljev spekulativnog kapitala u manje gradove taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Utjecaj je bio izrazit: banke sada traže veće učešće (često 30–40% i od domaćih kupaca, a više od 50% učešća od brojnih stranih kupaca u praksi) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Postoje i strože provjere prihoda i pozadine kako bi se eliminirali lažni “prvi kupci” koji su zapravo posrednici za investitore taipeitimes.com. Sve u svemu, dobiti hipoteku u Taipeiju sada je mnogo teže nego prije nekoliko godina – što je namjeran potez za smanjenje zaduživanja i hlađenje špekulacija.
- “Porez na gomilanje kuća 2.0” i reforma poreza na imovinu: Sredinom 2024. Tajvan je usvojio značajne reforme poreza na stanovanje s ciljem kažnjavanja višestrukog vlasništva nad nekretninama i poticanja stanovanja u vlastitoj nekretnini. Često nazivan Porez na gomilanje kuća 2.0, novi sustav je povećao godišnje stope poreza na imovinu za kuće u kojima vlasnici ne žive na 2%–4,8% (s prijašnjih 1,5%–3,6%), dok je smanjio stopu za vlasnike-okupljače na glavnoj adresi na 1% (s 1,2%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo je stupilo na snagu u srpnju 2024. godine s porezima koji se plaćaju od 2025. Važno je napomenuti da je zakon promijenio način na koji vlasti broje vlasništvo nad nekretninama: umjesto po gradovima, sada se koristi nacionalni registar, čime se sprječava investitore da tvrde kako imaju više “glavnih adresa” u različitim gradovima kako bi izbjegli veće poreze taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Za vlasnike nekretnina u Taipeiju to znači da ćete, ako posjedujete dvije ili više kuća bilo gdje na Tajvanu koje nisu iznajmljene u socijalne svrhe ili vaše prebivalište, imati znatno veći porezni račun. S druge strane, pravi vlasnici-stanari (uključujući strane državljane s lokalnim dozvolama boravka) imaju koristi: strani stalni rezidenti u Tajvanu koji žive u svojoj kući sada ispunjavaju uvjete za istu nisku stopu poreza na vlastitu nekretninu od 1% taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Očekuje se da će oko 16.000 stranaca imati koristi od ovih povlaštenih stopa od 2025., pod uvjetom da prijave prebivalište i nekretnina nije iznajmljena taipeitimes.com taipeitimes.com. Ova politika naglašava stav vlade „stanovanje za korištenje, a ne za špekulacije“. Prvi znakovi pokazuju da djeluje: porezna olakšica za jednu kuću i viši troškovi zadržavanja dodatnih kuća natjerali su više vlasnika da prodaju dodatne nekretnine i povećali udio kupaca prve nekretnine taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
- Porez na kapitalnu dobit i špekulaciju: Još ranije, u srpnju 2021., Tajvan je uveo strože poreze na kratkoročne transakcije nekretninama kako bi obeshrabrio preprodaju english.ey.gov.tw. Prema ovim pravilima, koja se često nazivaju objedinjeni porez na dohodak od kuća i zemljišta 2.0, na nekretnine prodane unutar 2 godine od kupnje plaća se i do 45% poreza na dobit (i 35% ako se prodaju u roku od 2–5 godina). To je značajno povećalo troškove za brze preprodaje. Do 2024. godine, dokaz špekulacije (npr. brze preprodaje predugovora) donekle je opao, jer držanje nekretnine samo nekoliko mjeseci više nije isplativo zbog visokih poreza english.ey.gov.tw. Vlada je također pooštrila kontrolu nad developerima koji gomilaju neprodane nove stanove – primjerice, veći su porezi na neprodanu novu stambenu zalihu kako bi se developeri potaknuli da puste stanove na tržište taiwannews.com.tw. Taipei, kao najvažnije tržište, bio je česta meta takvih politika i vjerojatno je profitirao: podaci o transakcijama pokazuju manje ultrakratkoročnih transakcija i više oglasa za nekada gomilane jedinice, što ublažava pritisak na rast cijena.
- Regulativa stanovanja i društveno stanovanje: Osim poreza, gradska vlast Taipeia i nacionalna vlada poduzele su regulatorne korake poput postrožavanja pravila o predugovorima i njihovim prijenosima. Predugovori sada imaju strože zahtjeve za transparentnost i ograničenja koja sprječavaju prodaju ugovora prije dovršetka izgradnje (česta špekulativna praksa). Dodatno, programi društvenog stanovanja su prošireni – Grad Taipei gradi tisuće povoljnih stanova za najam za građane s nižim prihodima i mlađe stanovnike. Premda to zasad nema veliki izravan utjecaj na cijene na privatnom tržištu, prisutnost javnog stanovanja nudi alternativu i moralno pritišće najmodavce lošijih stanova. Kontinuirani program središnje vlade “Plan za zdravo tržište nekretnina” uključuje mjere poput strožeg nadzora nad transakcijama poljoprivrednog zemljišta (za suzbijanje zloupotreba) i sprječavanje pretjeranog kreditiranja nekretnina na štetu drugih sektora mof.gov.tw.
Kombinirani učinak ovih politika u 2025. rezultira tržištem s znatno manje špekulativne groznice. Investitori se sada suočavaju s većim troškovima držanja (godišnji porezi) i manjom polugom, što čini manje atraktivnim držati prazne stanove u Taipeiju čekajući rast cijena. Mnogi vlasnici više nekretnina prodaju jedinice ili se suzdržavaju od novih kupnji, što povećava ponudu za krajnje korisnike. U međuvremenu, pravi kupci imaju koristi od nešto nižih cijena i poreznih olakšica za svoju prvu nekretninu. S regulatorne strane, uvjeti su nešto pravedniji: strani kupci, na primjer, tretiraju se ravnopravnije kad je riječ o porezima ako zapravo borave u svom stanu u Taipeiju taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, iako se još uvijek suočavaju sa preprekama u bankama (banke preferiraju lokalne kupce ili barem strance s lokalnim prihodima za hipotekarne kredite taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw).
Važno je napomenuti da ove političke mjere nisu bez nuspojava. One su pridonijele trenutnom padu prodaje i sentimenta – u suštini su probušile ono što su neki smatrali stambenim “balonom”. Središnja banka je upozorila da je tajvansko tržište nekretnina previše zaduženo i želi izbjeći “tvrdo prizemljenje” kao u Kini taiwannews.com.tw. Za sada se čini da dolazi do postupnog ispuštanja balona: 6,6% pad cijena u četvrtom kvartalu 2024. bio je izravna posljedica rujanskih ograničenja kredita i strožih financijskih inspekcija koji su “snažno pogodili tržište” taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Čini se da su kreatori politika spremni tolerirati kratkoročno usporavanje kako bi postigli dugoročnu stabilnost i poboljšali pristupačnost stanovanja. Kupci i prodavatelji u Taipeiju prilagodili su se ovoj novoj realnosti snažne vladine intervencije. Svatko tko želi ulagati ili kupovati mora biti svjestan ovih pravila – njihovo ignoriranje može biti skupo (npr. strani kupac bi mogao biti iznenađen time što mora dati 50% pologa i odmah u cijelosti vraćati kredit, ili bi investitor mogao pogrešno izračunati prinos zbog novih poreza).
U sažetku, vladine politike u 2025. temeljno mijenjaju tržište nekretnina u Taipeiju: smanjuju špekulacije, guraju tržište prema aktivnostima krajnjih korisnika i polako vode cijene prema održivijim razinama. Ove mjere glavni su razlog zašto su izgledi tržišta stabilni do blago usporeni, a ne naglo rastući ili padavi.
Investicijske prilike i rizici
Iz investicijske perspektive, nekretnine u Taipeiu 2025. predstavljaju mješavinu upozoravajućih priča i selektivnih prilika. Nedavna izvedba tržišta sugerira da investitori moraju biti vrlo strateški i orijentirani na dugoročno, jer brzi profiti više nisu lako dostupni. Ovdje analiziramo prilike i rizike: Ključne prilike:- Uvjeti tržišta povoljni za kupce: Trenutni pad nudi dobro kapitaliziranim kupcima priliku za ulazak na stambeno tržište Taipeia pod povoljnijim uvjetima nego prije nekoliko godina. Uz blagu korekciju cijena i prodavače koji su otvoreniji za pregovore, investitori (posebno oni koji traže primarno prebivalište ili dugoročno ulaganje) mogu pregovarati o povoljnijim uvjetima u 2025. taipeitimes.com taiwannews.com.tw. Na primjer, luksuzni stan u Xinyi-ju koji 2022. nije imao nikakve popuste, sada se može dobiti čak 10% ispod tražene cijene. Krajnji korisnici koji planiraju živjeti u nekretnini najviše će profitirati, jer mogu iskoristiti niže porezne stope za vlasnike-okućane i zaključati povijesno niske kamatne stope prije mogućeg budućeg rasta.
- Ključne lokacije zadržavaju vrijednost: Čak i tijekom korekcije, elitne gradske četvrti Taipeia (Daan, Xinyi itd.) bolje su zadržale vrijednost od ostalih taiwannews.com.tw. Ova centralna područja, sa svojom ograničenom ponudom i snažnom infrastrukturom, otpornija su – tijekom kasne 2024. pala su samo oko 2–3% u odnosu na puno veće padove u perifernim gradovima taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Investitori s dugoročnom perspektivom mogu smatrati nekretnine u centru Taipeia relativno sigurnom imovinom na Tajvanu, koja nudi očuvanje kapitala i prestiž. Ako tržište ponovno ojača za nekoliko godina, elitne četvrti obično predvode oporavak. Osim toga, luksuzni segmenti u Taipeiu donekle su zaštićeni bogatstvom (brojni vlasnici su imućni pojedinci koji nisu pod pritiskom prodaje).
- Razvijajuće četvrti i prenamjene: Taipei nastavlja s urbanom obnovom. Četvrti poput Nanganga (s rastućim klasterom tehnoloških ureda i novim linijama MRT-a) ili dijelovi Novog Taipeija poput Banqiaoa i Xinzhuanga (s novom infrastrukturom i projektima prenamjene) nude potencijal za rast. Cijene su ondje niže nego u središtu Taipeija, ali bi mogle porasti kako se ova područja razvijaju u sekundarne poslovne zone. Na primjer, područje Qingpu u Taoyuanu (nešto izvan Taipeija) privuklo je mnogo mladih kupaca zahvaljujući novim prometnim vezama taiwannews.com.tw – primjer kako povezanost može povećati vrijednost nekretnina. Investitori koji gledaju izvan Taipeija mogu razmotriti ove periurbanističke točke rasta koje imaju koristi od prelijevanja potražnje i državnih razvojnih planova.
- Logističke i industrijske nekretnine: Kao što je spomenuto, logistički sektor raste. Investitori (posebno institucionalni ulagači ili REIT-ovi) mogli bi istražiti kupnju ili razvoj skladišta na periferiji Taipeija. Moderna logistička postrojenja uživaju veliku potražnju zbog e-trgovine, a prinosi su ondje viši nego u stambenom sektoru. Pozicija Tajvana u visokotehnološkoj proizvodnji i potreba za skladištenjem dodatno podupiru ovaj segment. Slično tome, nekretnine znanstvenih parkova oko Hsinchua ili Taichunga, iako izvan Taipeija, mogu biti prilika – služeći lancu opskrbe poluvodiča (no treba biti oprezan zbog volatilnosti povezane s tehnološkim ciklusima).
- Niša stranih kupaca: Tajvan je jedno od rijetkih mjesta na kineskom govornom području gdje stranci mogu posjedovati nekretnine u vlasništvu investasian.com, a Taipei je vrlo ugodan za život. Iako se stranci suočavaju s istim tržišnim rizicima kao lokalni stanovnici (i strogim pravilima reciprociteta i boravka), oni koji planiraju živjeti na Tajvanu mogu pronaći Taipejske nekretnine privlačnima iz životnih razloga. S novim poreznim zakonom koji strane rezidente tretira kao domaće za primarne nekretnine taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, strani profesionalac koji živi u Taipeiju može kupiti dom i uživati u niskim porezima na vlasništvo (1% godišnje) – relativno povoljno u usporedbi s mnogim svjetskim gradovima. Ovo je više životna prilika nego čista investicija, ali dugoročno gledano, vlasništvo u Taipeiju može biti zaštita od rasta najamnina i promjena valuta.
Ključni rizici:
- Precijenjenost i niske prinose: Prema mnogim pokazateljima, nekretnine u Taipeiju su precijenjene u odnosu na temeljne ekonomske pokazatelje. Prinosi od najma od oko 2% znače da nakon poreza na nekretnine, održavanja i inflacije, neto povrat investitora od iznajmljivanja stana u Taipeiju često iznosi gotovo nulu investasian.com investasian.com. Ovo predstavlja ozbiljan rizik: zapravo se ulaže isključivo na očekivani porast vrijednosti kapitala. Ako cijene stagniraju ili padnu, ulaganje bi moglo ostvariti slabije rezultate od osnovne štednje ili drugih imovina. S prosječnim stanom od 30 pingova ( ~100 m²) u Taipeiju koji košta 600.000–700.000 američkih dolara investasian.com investasian.com, omjer cijene i prihoda je ekstreman – lokalne plaće (~1.500 USD mjesečno, medijan) jednostavno ne podupiru takve cijene investasian.com investasian.com. Stvaran je rizik dugoročnije korekcije cijena ili barem godina stagnacije cijena dok prihodi ne porastu. Međunarodne usporedbe su znakovite: Taipei je gotovo jednako skup kao Singapur po kvadratnom metru, bez istog statusa globalnog financijskog centra ili nestašice zemljišta investasian.com investasian.com. Ovo sugerira ograničen potencijal rasta cijena u bliskoj budućnosti.
- Politički i regulatorni rizik: Snažna uloga vlade znači da se pravila mogu promijeniti preko noći i tako promijeniti računicu ulaganja. Na primjer, novi “anti-hoarding” porez ili dodatno stezanje kredita mogu se uvesti ako se cijene dovoljno ne smire. Strani ulagači suočavaju se s rizikom izmjene ugovora o reciprocitetu ili dodatnim preprekama, primjerice ako se pogoršaju geopolitički odnosi. I sada stranci moraju osigurati da njihova matična država dopušta građanima Tajvana kupovinu nekretnina kod njih, inače Tajvan neće dopustiti njima kupovinu (pravilo reciprociteta) taiwanhousing.tw. Kupci iz Kine, koji su nekoć podupirali segmente luksuznog tržišta u Taipeiju, uglavnom su nestali nakon što je Peking ograničio prekomorske kupnje investasian.com investasian.com – podsjetnik da političke odluke mogu izvući cijelu klasu kupaca s tržišta. Kontinuirane tenzije između obala ili bilo kakva nestabilnost također mogu utjecati na vrijednosti (profil rizika Taipeija uključuje rizik od potresa i vojnog sukoba, što zabrinjava neke strane ulagače investasian.com).
- Rizik nelikvidnosti i poluge: Kako su se obujam trgovanja i broj transakcija spustili na višegodišnje najniže razine, nekretnine u Taipeiju postale su manje likvidne. Ulagaču može trebati znatno više vremena za prodaju nekretnine nego tijekom procvata. Ako je investirano uz pomoć financijske poluge (iako je sada ograničena, neki investitori i dalje uzimaju sekundarne zajmove ili neregulirano financiranje), mogli bi zapeti na tržištu u padu uz troškove držanja. Trošak držanja porastao je s novim porezima: posjedovanje više praznih stanova znači plaćanje do 4,8% procijenjene vrijednosti u porezu godišnje taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw – visok račun koji može pojesti investicijski kapital ako cijene ne rastu. Ako kamatne stope porastu u budućnosti (nije očekivano odmah, ali predstavlja rizik za nekoliko godina), vlasnici s velikom polugom mogli bi biti dodatno stisnuti.
- Konkurencija s drugih tržišta: Regionalno, investitori mogu pronaći bolje izglede drugdje. Na primjer, Malezija ili Vijetnam nude veće prinose od najma i rast, Singapur nudi više stabilnosti itd. investasian.com investasian.com. Postoji trošak prilike ulaganja kapitala u usporeno tržište. Neki analitičari otvoreno sugeriraju da tajvansko tržište nekretnina ima “vrlo malo profita preostalo” i da se bolji povrati mogu ostvariti na graničnim tržištima ili čak u drugim klasama imovine investasian.com investasian.com. Rizik za investitora jest da bi tržište Taipeija moglo podbaciti čitavo desetljeće dok bi njihov novac mogao rasti negdje drugdje.
U sažetku, ulaganje u nekretnine u Taipeiju 2025. godine je oprezan potez. To može imati smisla za one koji traže dom ili dugoročnu pohranu vrijednosti na prestižnoj lokaciji, a postoje i prilike za rast (logistika, određene četvrti). Međutim, špekulativno ulaganje s ciljem brzog profita uglavnom otpada – tržište “vapi za korekcijom” i može se reći da već prolazi kroz jednu investasian.com investasian.com. Oprezni ulagatelji pažljivo će odvagnuti okruženje niskih prinosa/visokih cijena. Strategije ublažavanja rizika uključuju: fokusiranje na nekretnine s jedinstvenom vrijednošću (npr. blizina najboljih škola ili nadolazećih MRT linija), održavanje niske zaduženosti i zadržavanje dugoročnog investicijskog horizonta kako bi prebrodili cikluse. Također, diverzifikacija je ključ – mnogi lokalni investitori povijesno su veliki udio imovine ulagali upravo u nekretnine; trenutna situacija zahtijeva veću ravnotežu s drugim ulaganjima kako bi se smanjila izloženost ovoj usporenoj fazi tržišta.
Dinamika tržišta nekretnina po četvrtima u Taipeiju
Taipei je skup raznolikih četvrti, od kojih svaka ima svoj profil tržišta nekretnina. Cijene nekretnina i potražnja znatno se razlikuju od četvrti do četvrti, pod utjecajem čimbenika kao što su lokacija, razvoj, pogodnosti i nova ponuda. Evo pregleda dinamike tržišta nekretnina po četvrtima u Taipeiju:
- Distrikt Da’an: Poznat kao najprestižniji rezidencijalni distrikt Taipeija, Da’an dosljedno ima najviše vrijednosti nekretnina u gradu. Nalazi se u središtu grada (u njemu se nalazi Da’an Forest Park, vrhunske škole i obližnje Nacionalno sveučilište Tajvan) i odlično je povezan s MRT linijama. Prema nedavnim podacima, prosječne cijene u Da’anu kreću se otprilike NT$1,2–2,0 milijuna po pingu (US$400.000–650.000 po 3,3m²) za stanove taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Zbog toga standardni stan od 30 pinga (99 m²) u Da’anu lako prelazi NT$36 milijuna (US$1,2M). Poželjnost Da’ana (za lokalno stanovništvo i strance) održava potražnju otpornom. Čak i u korekciji 2024.–25., cijene u Da’anu su se održale; često služi kao mjerilo luksuznog tržišta u Taipeiju. Međutim, budući da je riječ o razvijenom području, ponuda novih nekretnina u Da’anu je ograničena – većina nekretnina su preprodaje ili preuređenja starijih zgrada. Investitori cijene Da’an zbog stabilnosti i likvidnosti (uvijek postoji određena potražnja za “Beverly Hills Taipeija”).
- Distrikt Xinyi: Moderni distrikt Xinyi – financijsko i trgovačko središte Taipeija, gdje se nalazi Taipei 101 – rival je Da’anu za sam vrh. Luksuzni stanovi u blizini 101 i “Xinyi Planning Area” često dostižu cijene slične kao u Da’anu (NT$1M+ po pingu) vpon.com. Područje oko Memorijalne dvorane Sun Yat-sena i Xinyi Anhe MRT-a posebno je skupo vpon.com. Prednost Xinyija su luksuzni neboderi, zabavni sadržaji i poslovni uredi; to je distrikt za luksuzne projekte. Dinamika nekretnina ovdje uključuje kombinaciju stambenih i uredskih prostora – neki stanovi u Xinyiju su servisirani apartmani ili mješovite namjene. Ponuda još uvijek lagano raste (npr. novi luksuzni tornjevi poput projekta Taipei Sky Tower). U 2025. potražnja za stanovima u Xinyiju je i dalje visoka, iako ultra-visoke cijene znače manji broj kupaca. Mnogi vlasnici su bogate obitelji ili investitori iz tajvanske poslovne elite. Najamno tržište u Xinyiju je usmjereno na strane stručnjake i rukovodioce, ali prinosi su niski u odnosu na cijenu. Tijekom nedavnog usporavanja tržišta, Xinyi je imao manje transakcija, ali cijene nisu značajno pale – prodavatelji više vole čekati dok ne dobiju željenu cijenu, znajući koliko Xinyi vrijedi.
Za sažetak dinamike okruga Taipeia: središnji okruzi (Da’an, Xinyi, Songshan, itd.) imaju najviše cijene i najstabilniju potražnju, služeći kao barometri luksuznog tržišta. Periferni okruzi (Wanhua, Wenshan, itd.) nude relativno niže ulazne cijene i obično privlače kupce prvi put i one s manjim budžetima, te mogu bilježiti skokove aktivnosti kad pristupačnost u centru postane slabija. Tijekom trenutnog zatišja na tržištu, vidi se da su luksuzni okruzi otporni ali tihi (malo prisilnih prodaja, blagi pad cijena), dok okruzi sa srednjim cijenama bilježe više aktivnosti jer kupci traže prilike (ali bez kolapsa, jer im cijene nisu bile pretjerano visoke). Interakcija Taipeia i Novog Taipei Grada također je ključna – poboljšanja u regionalnom prijevozu (nove MRT linije itd.) mogu brzo promijeniti uzorke potražnje. Primjerice, kada se otvori nova MRT linija Wanda (u izgradnji), povezivat će područja Wanhua/TVG s jugom Novog Taipei Grada, što bi moglo povećati vrijednost duž te trase.
U konačnici, tržište nekretnina u Taipeiju izrazito je lokalizirano. Potencijalni kupci ili investitori trebali bi proučiti trendove na razini pojedinih četvrti: jedan kvart može biti prenapučen i slab, dok drugi, udaljen svega nekoliko kilometara, ima neispunjenu potražnju i ograničenu ponudu. Tržište nekretnina u Taipeiju nije jedinstveno, a mudra strategija za 2025. godinu je fokus na mikrolokacije – izreka “lokacija, lokacija, lokacija” ovdje posebno vrijedi, bilo da se radi o blizini stanice MRT-a, vrhunske školske četvrti ili nove zone razvoja.
Taipei vs. drugi veliki tajvanski gradovi: usporedba
Kada se tržište nekretnina Taipeija usporedi s drugim većim tajvanskim gradovima poput Taichunga i Kaohsiunga (kao i New Taipei, Tainan i Taoyuan), pojavljuje se nekoliko razlika u smislu razine cijena, trendova i pokretača tržišta.
Razina cijena: Taipei je daleko najskuplji grad na Tajvanu kada je riječ o nekretninama. Čak i prosječna cijena kvadrata (ping/㎡) u Taipeiju višestruko premašuje one u drugim gradovima. Početkom 2025. godine prosjek za Taipei City iznosio je oko NT$1.233 milijuna po ping-u taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, dok su cijene u drugim gradovima znatno niže. Primjerice, grad Hsinchu – potaknut tehnološkom industrijom – bio je drugi najskuplji s prosječno oko NT$594 tisuća po ping-u taiwannews.com.tw. Prosječna cijena nove kuće u Taoyuanu bila je oko NT$372 tisuće po ping-u u 2025. godini taiwannews.com.tw. U Taichungu i Kaohsiungu cijene se obično kreću između NT$200–400 tisuća po ping-u za većinu četvrti (s posebnim novim luksuznim projektima i višima cijenama). Sve tri specijalne općine (Taipei, New Taipei, Taoyuan, Taichung, Tainan, Kaohsiung) sada imaju prosječne ukupne cijene kuća iznad NT$10 milijuna taipeitimes.com taipeitimes.com, ali za taj novac izvan Taipeija jednostavno dobijete puno veću nekretninu. Na primjer, budžet od NT$15 milijuna mogao bi kupiti mali studio od 15 pingova u Taipeiju, dok se za isti iznos u Kaohsiungu ili Taichungu dobije prostrani obiteljski stan od 40 pingova.
Nedavni trendovi cijena: Tijekom buma 2020.–2022. i u 2023. godini, nekoliko gradova izvan Taipeija zapravo je zabilježilo brži postotni rast cijena nego Taipei. Niske kamatne stope i likvidnost tijekom pandemije preusmjerene su na regionalna tržišta nekretnina. U prvoj polovici 2024. godine, Hsinchu, Taoyuan, Taichung i Kaohsiung predvodili su zemlju po rastu cijena – cijene kuća u Hsinchuu porasle su za 17,1% na godišnjoj razini, u Taoyuanu za 15,6%, u Taichungu za 14,9%, a u Kaohsiungu za 13,1% taipeitimes.com taipeitimes.com. Rast u Taipeiju bio je umjereniji (oko 5% u tom razdoblju) taipeitimes.com. Ovaj obrazac ponekad se nazivao “urbanom difuzijom” buma: kako je Taipei postajao preskup, špekulativna i stvarna kupnja proširila se na gradove poput Taichunga (koji je postao drugi najveći grad u Tajvanu po broju stanovnika) i Kaohsiunga (privlačnog zbog nove infrastrukture i industrija).
Međutim, u sljedećoj korekciji tržišta (kraj 2024.), ti gradovi koji su “pretjerali” sada bilježe veće korekcije. Kao što je ranije spomenuto, u četvrtom tromjesečju 2024. cijene su pale u svim većim gradovima, ali Kaohsiung i Tainan su pali najviše (oko 10% tromjesečno u Kaohsiungu, 7% u Tainanu) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung i Taoyuan bilježe umjerene padove (~3–5%), a Taipei/Novi Taipei najmanje (~2–3%) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ovo ističe ključnu razliku: Taipeiovo tržište, iako skupo, manje je volatilno – nije raslo tako brzo kao primjerice Kaohsiung, pa nije ni palo toliko naglo. Nagli rast cijena u Kaohsiungu bio je dijelom potaknut očekivanjima vezanim uz industrijska ulaganja (poput planiranih TSMC tvornica i drugih tehnoloških projekata) i infrastrukture (nove linije metroa, preuređenje luke). Kada ta očekivanja nisu odmah bila potvrđena temeljima (zastoji u tehnološkim projektima, lokalni prihodi zaostajali), uslijedila je korekcija taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taipei, kao zrelije tržište, bilo je otpornije.
Ekonomski pokretači i potražnja: Svaki grad ima svoje pokretače. Taipei pokreće bijelo-ovratničko zapošljavanje, prisutnost vlade i ograničena zemljišta. Taichung, s populacijom usporedivom s Taipeijem, ima gospodarstvo temeljeno više na proizvodnji (strojevi, aeronautika), ali i rastući uslužni sektor; njegovo tržište nekretnina imalo je koristi od preseljenja ljudi i poduzeća (centralno je smješten i ima jeftinije zemljište). Kaohsiung je povijesno bio industrijski (petrokemija, brodarstvo), a sada pokušava napraviti zaokret prema tehnologiji (poluvodiči) i turizmu. Obećanje tih novih industrija potaknulo je mnogo spekulativne kupnje u razdoblju 2021-2023. – često nazivan “TSMC efekt.” U Kaohsiungovoj četvrti Nanzih (gdje TSMC otvara pogon) cijene stanova su navodno skočile gotovo 90% od 2020. do 2023. u iščekivanju straitstimes.com straitstimes.com. To je daleko iznad svega viđenog u Taipeiu. No, kako analitičari napominju, plaće i infrastruktura u Kaohsiungu nisu pratile taj rast, pa ti dobici možda neće biti u potpunosti održani taiwannews.com.tw. Tainan je imao sličan TSMC efekt (sa Southern Taiwan Science Park), što je povisilo njegove dosad vrlo niske cijene. Hsinchu (nije veliki grad po veličini, ali je vrijedan spomena) ima Science Park i najviše prihode na Tajvanu, što objašnjava njegove druge najviše cijene stanova. Taoyuan ima koristi od blizine Taipeiju i međunarodne zračne luke, što ga čini središtem povoljnih nekretnina za putnike iz Taipeia; ima stalno visok promet nekretninama i rast stanovništva (Taoyuan je doživio najveću neto doseljavanje u ranoj 2025. među svim gradovima) taiwannews.com.tw.
Razlike u opskrbi: Ponuda stanova u Taipeiju je ograničena (malo slobodnog zemljišta, složen proces obnove), dok gradovi poput Taichunga ili Kaohsiunga imaju više prostora za širenje ili obnovu velikih površina. To znači da je rizik prevelike ponude veći izvan Taipeija. Na primjer, Taichung je u prijašnjim ciklusima izgradio previše luksuznih stanova koji su zatim ostali neprodani. U trenutnom ciklusu, Novi Taipei je iznenađujuće doživio veliko smanjenje novih gradilišta u 2024. godini (-62% kako je navedeno) zbog prevelike ponude u određenim zonama taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung je imao najveći broj novih stanova u 2024. godini od svih regija (33.000 jedinica) taiwannews.com.tw, što bi moglo ukazivati na buduću preveliku ponudu ako potražnja ne ostane jaka. Nova ponuda u Taipeiju je umjerena i obično se brzo apsorbira (ako je cijena odgovarajuća) zbog stvarne potražnje i zamjene starih zgrada. Zato investitori smatraju Taipei manjim rizikom u pogledu viška zaliha, dok moraju biti oprezni u područjima novog grada u Taichungu ili na periferiji Kaohsiunga gdje se grade potpuno nove zajednice.
Prinos i investicijska klima: Zanimljivo je da su najamnine niske u cijelom Tajvanu, ali su nešto bolje izvan Taipeija. U Taipeiju je oko 2% uobičajeno, ali u Kaohsiungu ili Taichungu u nekim slučajevima možete dobiti 2,5–3% zbog nižih cijena nekretnina. Strana ulaganja u nekretnine na Tajvanu su relativno mala i uglavnom usmjerena na Taipei; ostali gradovi ne bilježe puno međunarodnih kupaca osim povratnika s Tajvana. Rizik se također razlikuje – Taipei je možda više izložen određenim rizicima (npr. političko je središte, pa bi ga svaki sukob prvi pogodio), dok južni gradovi imaju druge rizike (industrijska nestabilnost). No, općenito bi svi gradovi bili pogođeni značajnijim nacionalnim problemima poput promjena kamatnih stopa ili geopolitičkih događaja.
Utjecaj politike: Kreditne kontrole središnje banke i novi porezni zakoni o kojima smo govorili primjenjuju se nacionalno, pa utječu na sve gradove. Zapravo, neke mjere su isprva ciljale Taipei i New Taipei (gdje je špekulacija bila najgora), a zatim su proširene. Sada investitor u Taichungu koji kupuje treći stan ima iste limite LTV i porezne dodatke kao onaj u Taipei taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. To znači da su pravila igre, kada je riječ o politici, sada izjednačenija nego prije. Ovo bi zapravo moglo pomoći Taipeiu da zadrži vrijednost – ranije su špekulanti izbjegavali Taipei zbog viših ulaznih troškova i selili se u Taichung/Kaohsiung, napuhujući tamošnja tržišta, ali sada s pravilima svugdje, ta arbitraža je smanjena. To smo vidjeli krajem 2024. kada su svi gradovi osjetili hladnoću čim je kredit postao stroži taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Da sažmemo, nekretnine u Taipeiu su poput “blue-chip” dionica: skupe, relativno stabilne, s manjim rastom, dok su gradovi poput Taichunga/Kaohsiunga više nalik rastućim dionicama: jeftinije, ali volatilnije i ciklične. Taipei prednjači po razini cijena; ostali ponekad prednjače u stopi rasta. U idućih nekoliko godina mnogi očekuju da će “gradovi drugog reda” (Taichung, Kaohsiung) imati nestabilan period – doživjeli su procvat i sada to moraju “probaviti”. Taipei bi mogao vidjeti manje dramatične oscilacije, ali to također znači i manje dramatične dobitke.
Kratka komparativna slika:
- Taipei City: ~NT$1.2M/ping prosječno, ~3% pad cijena u posljednjoj korekciji taiwannews.com.tw. Prednosti: najveća potražnja, mala ponuda, otporne vrijednosti. Nedostaci: vrlo nepristupačno, mala isplativost.
- New Taipei City: ~NT$600-800k/ping u popularnim četvrtima, manji pad (2,3% u Q4) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Praktično produžetak Taipei tržišta s nešto pristupačnijim opcijama. U novim zonama ima nešto prevelike ponude, ali ukupno snažno zbog priljeva stanovništva.
- Taoyuan: ~NT$300-400k/ping, umjeren pad (~4,8% u Q4) taiwannews.com.tw. Vrlo aktivno tržište zahvaljujući industriji i Airport MRT-u. Rast cijena je bio visok, sada se smiruje.
- Taichung: ~NT$300k/ping (varira), pad ~3,2% u 4. kvartalu taiwannews.com.tw. Veliko tržište po obujmu. Pripazite na višak ponude u određenim četvrtima; ipak, to je ekonomsko središte središnjeg Tajvana, pa potražnja postoji.
- Tainan: ~NT$200-300k/ping, pad ~7% u 4. kvartalu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Potaknut TSMC tvornicom; imao je niske početne cijene pa je još uvijek relativno pristupačan. Mogao bi nastaviti rasti ako tehnološka industrija procvjeta, ali su tamošnji prihodi niski.
- Kaohsiung: ~NT$250-350k/ping, pad ~10% u 4. kvartalu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Bio je vruća priča zbog obnove i tehnoloških planova; sada je došlo do korekcije. Dugoročno ovisi o uspjehu ekonomske transformacije (od teške industrije prema visokoj tehnologiji i uslugama).
Zaključno, Taipei ostaje najskuplje i najelitnije tržište, dok drugi gradovi nude pristupačnost i ponekad brži kratkoročni rast. Međutim, nedavni pad nakon rasta u mjestima poput Kaohsiunga pokazuje rizik ubrzanih zarada. Mnogi tajvanski ulagači zapravo diverzificiraju – posjeduju dom u Taipeiju (za stabilnost/status) i možda nekretninu za iznajmljivanje u Taichungu ili Kaohsiungu (zbog prinosa ili potencijalnog rasta). Za inozemnog ili bilo kojeg ulagača, ključ je pitanje tolerancije na rizik: Taipei je manji rizik, manji prinos; drugi gradovi veći rizik, potencijalno veći prinos. I, kao i uvijek, lokalno poznavanje tržišta je ključno – svaki grad ima svoja mikro-tržišta i mudro ih je proučiti posebno.
Izvori:
- Taipei Times (Crystal Hsu), “Housing market to remain in a slump: Evertrust”, 25. lipnja 2025. – Izvješće Evertrust Rehouse o padu transakcija i prognoza nastavka umjerenih korekcija cijena taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taipei Times (Crystal Hsu), „Tržište nekretnina se brzo hladi, kaže Evertrust“, 20. svibnja 2025. – Podaci o proširenim razlikama u pregovorima o cijenama po gradovima i padu transakcija u prvom tromjesečju 2025. taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taiwan News (TY), „Cijene nekretnina u Tajvanu pale su za 6,6% u četvrtom tromjesečju“, 14. travnja 2025. – Statistika MOI-a o padu cijena u četvrtom kvartalu 2024. u šest gradova i analiza iz Chinatrust Real Estate taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taiwan News (Liz Chung), „20.000 stanovnika napustilo Taipei u prvom tromjesečju zbog visokih cijena stanova“, 25. travnja 2025. – Navodi MOI podatke o prosječnoj cijeni po ping-u u Taipeiju i migraciji stanovništva u jeftinije gradove (Taoyuan itd.) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- CBRE Taiwan, „Izgledi tržišta nekretnina Tajvana za 2025.“, travanj 2025. – Najvažniji naglasci izgleda tržišta (kamatne stope na istoj razini; slobodne uredske površine na sedmogodišnjem maksimumu; oprezna maloprodaja; manji obim ulaganja uslijed hlađenja tržišta stambenih nekretnina) cbreemail.com cbreemail.com.
- Taiwan Housing (blog), „Ažuriranje politike hipotekarnih kredita za 2025: Što strani kupci trebaju znati“, 2024. – Sažetak selektivnih kreditnih kontrola Centralne banke (smanjenje LTV-a, bez počeka, primjena na nacionalnoj razini) i njihovi ciljevi taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
- Taiwan News, “Nove porezne stope na stanove u korist stranih rezidenata”, 5. rujna 2024. – Detalji o izmjenama Zakona o porezu na kuće (House Hoarding Tax 2.0): 2~4,8% poreza na stanove koji nisu u vlasništvu stanara, 1% za stanove u vlasništvu stanara; uključivanje stranih nositelja ARC-a taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taipei Times, “Nove porezne stope u korist stranaca”, 5. rujna 2024. – Objavu MOF-a o omogućavanju strancima s ARC-om pristup poreznoj stopi za stanove u vlastitom vlasništvu (1,2% -> 1%) taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taipei Times (Crystal Hsu), “Transakcije nekretnina skočile za 27 posto”, 31. srpnja 2024. – Izvješće Sinyi Realty o transakcijama i skoku cijena u H1 2024. u gradovima (Hsinchu, Taoyuan, itd.), uz spomen strožih kreditnih mjera sredinom 2024. taipeitimes.com taipeitimes.com.
- InvestAsian, “Nekretnine na Tajvanu: Najprecijenjenije u Aziji?”, 20. veljače 2025. – Kritički osvrt na tajvansko tržište nekretnina: navodi cijene stanova u Taipeiju od oko 7.000 USD/m², niske prinose od najamnina (~2%), nepriuštivost (40 godina prihoda za stan) i opadajuću podršku kineskih investitora investasian.com investasian.com.
- Vpon Big Data, “Cijene kuća i trendovi stanovništva u Velikom Taipeiju”, studeni 2022. – Podaci o cijenama po četvrtima: potvrđuje Da’an kao najskuplju (~NT$1M/ping), vanjske četvrti jeftinije, a New Taipeiovo Yonghe/Banqiao dostižu cijene Taipeija vpon.com vpon.com.
- Taiwan News, “Taiwan housing starts saw five-year low in 2024”, 6. veljače 2025. – MOI podaci o započetim stambenim projektima po gradovima (općenito pad, Novi Taipei -62,9% na godišnjoj razini) i opis reakcije developera na kreditne kontrole taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taiwan News, “Taiwan cracks down on speculative housing loans”, veljača 2025. – (Referencirano putem bloga) detalji o mjerama kreditne kontrole i revizijama zajmova za kupce prvi put taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Gore navedeni izvori i podaci pružaju činjeničnu podlogu ovog izvještaja, nudeći sveobuhvatan uvid u tržište nekretnina Taipeija 2025. i nadalje.
