Uvod i ekonomski kontekst
Tržište nekretnina u São Paulu 2025. godine karakterizira snažna aktivnost i otpornost, unatoč ekonomskim izazovima poput visokih kamatnih stopa. Brazilsko gospodarstvo poraslo je za otprilike 3,4% u 2024. i predviđa se rast oko 2,2–2,3% u 2025., umjerenom brzinom koja i dalje podržava potražnju za stambenim prostorom globalpropertyguide.com. Inflacija se kretala u srednjim jednoznamenkastim iznosima (oko 4–5%), a referentna Selic stopa Centralne banke povećana je na 14,75% do sredine 2025., što je najviša razina u gotovo dva desetljeća, čime su hipotekarni krediti postali skupi riotimesonline.com. Ipak, želja za vlasništvom nad nekretninama i ulaganje u stvarnu imovinu ostaju snažni. Zapravo, prodaja nekretnina nacionalno je porasla za 15% u prvom tromjesečju 2025. čak i uz skupo kreditiranje riotimesonline.com, što odražava otpornost tržišta. Ovo izvješće pruža sveobuhvatnu analizu tržišta nekretnina u São Paulu 2025. godine – obuhvaćajući stambene i poslovne trendove, cijene i prinose, ključne četvrti, nove projekte i infrastrukturu, investicijske prilike i rizike te prognoze za 2026. i dalje – uz usporedbe s prethodnim godinama i uvid u regulatorna i porezna pitanja.
Pregled tržišta: Metropolitansko područje São Paula (najveće gospodarsko središte Brazila) bilježi stabilan rast cijena nekretnina i dosad nezabilježene količine transakcija. U travnju 2025. cijene kuća u gradu porasle su za 6,11% na godišnjoj razini (nominalno), što je brže nego rast od 4,93% godinu ranije globalpropertyguide.com. Prilagođeno inflaciji, to predstavlja blagi realni rast (~0,5%), ali je također najizraženiji nominalni rast u desetljeću za São Paulo globalpropertyguide.com. To slijedi nakon kontinuiranog oporavka nakon pandemije – cijene su od 2021. do 2024. kumulativno porasle oko 17% u São Paulu globalpropertyguide.com nakon razdoblja stagnacije sredinom 2010-ih. Potražnja je bila iznimno visoka: 2024. bila je rekordna godina za prodaju stanova u gradu, a taj se zamah nastavio i u 2025. Istovremeno, poslovni sektor, osobito uredski prostori, oporavlja se od pada izazvanog pandemijom sa padom stope slobodnih prostora i rastom najamnina. Sljedeći odlomci detaljno opisuju te trendove i njihove pokretače.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Porast prodaje i nove ponude
Stambeno tržište nekretnina u São Paulu doživljava neviđeni procvat prodaje i građevinske aktivnosti. Tijekom 2024. godine grad je zabilježio 103.346 prodaja stambenih jedinica, što je skok od 35,7% u odnosu na prethodnu godinu i najveći broj ikada zabilježen globalpropertyguide.com. Ovo je označilo osmu uzastopnu godinu rasta transakcija. Trend se još više ubrzao u 2025. – samo u prva dva mjeseca godine prodaja je porasla za 40,6% na godišnjoj razini, s više od 17.000 prodanih jedinica do veljače globalpropertyguide.com. Ova eksplozivna potražnja popraćena je valom nove gradnje. Nove stambene investicije dosegnule su rekordnih 104.431 jedinica u 2024., što je povećanje od 42,6% u odnosu na 2023. globalpropertyguide.com. Građevinari brzo povećavaju ponudu: siječanj–veljača 2025. bilježi 16.940 novih jedinica, što je porast od 130% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine globalpropertyguide.com. Ove brojke naglašavaju građevinski procvat s ciljem da se zadovolji apetit kupaca.
Na ovu veliku potražnju utječe nekoliko čimbenika. Stambene potrebe ostaju visoke u metropoli od 22 milijuna stanovnika, a čak i uz skupo financiranje, Brazilci daju prednost nekretninama. Industrijski podaci pokazuju da su državni programi subvencioniranog stanovanja znatno doprinijeli procvatu: u prvom tromjesečju 2025. obnovljeni program Minha Casa, Minha Vida (MCMV) za pristupačno stanovanje činio je 53% novih investicija i 47% prodaje riotimesonline.com. Naime, savezna vlada proširila je MCMV u 2025. kako bi obuhvatila obitelji srednjeg dohotka (do 12.000 R$ mjesečno), nudeći im subvencionirane hipotekarne kredite po kamatama oko 10%, znatno ispod tržišnih stopa riotimesonline.com. Veliki developeri poput Cyrele profitirali su od ove snažne potražnje, a Cyrelina prodaja u prvom tromjesečju 2025. porasla je za 34% na godišnjoj razini riotimesonline.com.
Sa strane ponude, developeri su željni iskoristiti povoljne uvjete na tržištu. Zaliha, međutim, ostaje ograničena – procjena nacionalne udruge građevinara (CBIC) sugerira da bi trenutne stambene zalihe pokrile samo ~8 mjeseci potražnje ako ne bi bilo novih projekata riotimesonline.com. Početkom 2025. došlo je do blagog usporavanja u odobravanju novih projekata (pokretanja u Q1 2025. bilo je za ~28% manje u odnosu na Q4 2024. riotimesonline.com), djelomično zbog rastućih troškova izgradnje i nedostatka radne snage. Ulazni troškovi građevinskog materijala porasli su za oko 6,8% na godišnjoj razini riotimesonline.com, a više od 70% izvođača navodi poteškoće u pronalaženju kvalificirane radne snage riotimesonline.com, što bi moglo usporiti tempo novih isporuka. Ipak, ukupna aktivnost stambene izgradnje raste – analitičari predviđaju rast proizvodnje u građevinskom sektoru od oko 2,8% u 2025. riotimesonline.com, što ukazuje na nastavak povjerenja.
Kretanja cijena i vrijednosti nekretnina
Cijene nekretnina u São Paulu nastavile su se kretati prema uzlaznoj putanji kroz 2025., iako umjerenijim tempom nego u nekim drugim brazilskim gradovima. Kao što je navedeno, stambene cijene u ovom gradu u travnju 2025. bile su +6,11% na godišnjoj razini (nominalno) globalpropertyguide.com, ubrzavajući u odnosu na prethodnu godinu kada je tempo iznosio oko 4,9%. Taj rast je blago nadmašio inflaciju, što je rezultiralo skromnim realnim povećanjem vrijednosti. To je zdraviji rast od onoga u Rio de Janeiru (~4,6% na godišnjoj razini) i u skladu sa ulogom São Paula kao zrelog tržišta globalpropertyguide.com. Za usporedbu, nacionalni indeks cijena nekretnina u Brazilu porastao je za ~7,97% na godišnjoj razini do travnja 2025. globalpropertyguide.com, što je najbrži rast od 2013. godine i potaknut je eksplozivnim rastom u manjim gradovima (npr. Salvador +20,6%, João Pessoa +18% globalpropertyguide.com). Sporiji rast cijena u São Paulu odražava njegovu već visoku početnu razinu i veću elastičnost ponude. Posebno se ističe podatak da je krajem 2024. i početkom 2025. São Paulo doživio najstrmiji polugodišnji rast cijena u posljednjih 10 godina globalpropertyguide.com, što ukazuje na snažan zamah na ulasku u 2025. godinu.U apsolutnim iznosima, São Paulo ostaje jedno od najskupljih tržišta u Brazilu. Od sredine 2025. godine, prosječne cijene su oko R$10.000–R$11.000 po kvadratnom metru na razini cijelog grada, dok elitne četvrti ostvaruju znatno više cijene thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Istraživanje iz lipnja 2025. pokazalo je da su Vitória, São Paulo i Rio tri najskuplja grada, pri čemu Vitória prednjači s oko R$13.000/m², a São Paulo nije daleko iza thelatinvestor.com. Unutar São Paula, cijene značajno variraju ovisno o četvrti (vidi analizu regija dolje). Centralne elitne zone poput Jardim Europa, Itaim Bibi i Vila Nova Conceição često dosežu R$15.000–R$20.000+ po m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nasuprot tome, perifernija ili novija područja kreću se od ~R$5.000–R$8.000 po m², što tržište čini raznolikim thelatinvestor.com. Primjerice, luksuzni Itaim Bibi i Vila Olímpia imaju prosjek od R$12.000–18.000/m² thelatinvestor.com, dok su prigradske četvrti poput Tatuapéa ili Butantãa na višim tisućama. Općenito, cijene u elitnim četvrtima porasle su oko 5% u protekloj godini thelatinvestor.com, što pokazuje stabilan rast vrijednosti u najtraženijim područjima.
S najmom, najamnine rastu još brže nego cijene prodaje. U 2024. godini, stambene najamnine u São Paulu porasle su u prosjeku za 13,5% thelatinvestor.com, potaknute snažnom potražnjom (posebno za stanovima blizu novih linija javnog prijevoza i s prostorom za kućni ured). Rast najamnina nadmašio je inflaciju, što ukazuje na napeto tržište najma. Taj trend nastavio se i u 2025.: stope praznih stanova za najam su vrlo niske, u prosjeku samo 3–5% thelatinvestor.com, što upućuje na dobru apsorpciju ponude za najam. Do početka 2025., tipične mjesečne najamnine za dvosobne stanove kreću se od R$4.000–7.000 u elitnim četvrtima poput Jardinsa ili Vila Nova Conceição, do oko R$2.000–3.500 u pristupačnijim četvrtima poput Tatuapéa ili Butantãa thelatinvestor.com. Takve razine najamnina, u kombinaciji s visokim cijenama prodaje, rezultiraju umjerenim do dobrim prinosima od najma za investitore.
Prinosi od najma i povrat na ulaganje
Bruto prinosi od najma na stambenom tržištu São Paula u prosjeku iznose oko 5–6% u 2025. godini, što je relativno snažno prema standardima svjetskih gradova, iako to treba sagledati u kontekstu visokih kamatnih stopa u Brazilu. Istraživanje Global Property Guide pokazuje da su prinosi od stanova u São Paulu u prosjeku iznosili oko 5,94% u prvom tromjesečju 2025., uz raspon pojedinačnih nekretnina od otprilike 4,1% do 8,2% ovisno o tipu nekretnine i lokaciji globalpropertyguide.com. Manji stanovi u manje luksuznim kvartima obično donose veće postotke prinosa, dok luksuzne jedinice u najprestižnijim četvrtima imaju niže prinose (jer su cijene visoke). Taj prosječni prinos od ~6% je značajno viši od onog u Rio de Janeiru (~3,8%) globalpropertyguide.com, što odražava i jaču potražnju i povoljnije cijene najma u São Paulu. Lokalni podaci potvrđuju da većina stambenih prinosa iznosi između 4% i 6% godišnje thelatinvestor.com – nekretnine u “emerging” (razvijajućim) četvrtima ili s posebnom atraktivnošću za najam mogu doseći gornji dio tog raspona, dok adrese najviše kategorije najčešće donose prinos u rasponu od 4%.
Lokacija je vrlo presudna za uspješnost nekretnina unutar São Paula.
Tržište je obilježeno oštrom podjelom između imućnih središnjih/zapadnih zona i pristupačnijih periferija.Službeni podaci grada (analizirani od strane Loft-a) pokazuju da Zapadna zona sada dominira u smislu cijena i likvidnosti riotimesonline.com.Početkom 2025. godine, ultra-prestižni kvartovi poput Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição i Moema dosegnuli su povijesno visoke cijene riotimesonline.com.Na primjer, ekskluzivna Rua Frederic Chopin u Jardim Europi bilježi prosječne cijene kuća od 49,8 milijuna R$ (za vile od oko 1.200 m²), što iznosi nevjerojatnih 41.700 R$/m² – više nego dvostruko od razine cijena krajem 2024. riotimesonline.com.Obližnje elitne adrese u Itaim Bibiju također su imale jedinice s prosječnom cijenom znatno iznad 10 milijuna R$ (npr.Rua Galeno de Revoredo po cijeni od 14,1 milijuna R$) riotimesonline.com.Ove prestižne lokacije u blizini Avenije Faria Lima (glavnog financijskog centra) postižu najviše cijene u São Paulu riotimesonline.com.Blizina glavnih poslovnih centara, vrhunski sadržaji i zelene površine poput Parque do Povo povećavaju njihovu poželjnost riotimesonline.com.Važno je napomenuti da čak i uz visoke kamatne stope u Brazilu, potražnja za luksuznim nekretninama raste – to ukazuje na kupnje potaknute bogatstvom i percepciju nekretnina kao sigurnog ulaganja.Segment luksuza brzo je rastao: u 2023. lansiranja luksuznih domova na jugoistoku (uključujući SP) porasla su za 63%, a vrijednosti prodaje za 42% u odnosu na prethodnu godinu thelatinvestor.com.To je nastavilo činiti penthouse stanove i luksuzne jedinice u područjima poput Alto de Pinheirosa posebno traženima zbog njihove ekskluzivnosti i pogleda thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Važno je napomenuti da su ti prinosi bruto i prije poreza/troškova. S obzirom na to da je referentna kamatna stopa Brazila (Selic) 14%, troškovi hipotekarnih kredita su visoki, pa 5–6% povrata od najma sam po sebi možda neće nadmašiti kamatne stope na financiranje. Međutim, investitori gledaju ukupni prinos (najamnina plus aprecijacija cijene). Kombinacija otprilike 6% prinosa i rasta cijena u srednjim jednoznamenkastim postocima u São Paulu ukazuje na potencijal zdravog ukupnog povrata u aktualnom ciklusu, osobito ako kamatne stope počnu padati u budućnosti. Također, mnogi investitori u Brazilu koriste fondove za ulaganje u nekretnine (FII) ili kupuju nekretnine gotovinom kako bi smanjili troškove financiranja – prisutnost solidnih prinosa upućuje na privlačne izvore prihoda, a São Paulo i dalje ostaje omiljena destinacija i za domaće i za strane ulagače u nekretnine (više o investicijskoj klimi kasnije).Ključne četvrti i regionalna analiza
Osim dobro poznatih luksuznih zona (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema, itd.), drugi sub-marketi se pojavljuju ili razvijaju:- Tehnološki i kreativni centri: Četvrti poput Pinheiros i Vila Madalena bilježe porast vrijednosti nekretnina zahvaljujući rastu tehnološke i startup scene São Paula. Grad danas ima gotovo 340.000 tehnoloških tvrtki (rast od 60% od 2014.), a mnoge su koncentrirane u Pinheirosu i duž osi Faria Lima thelatinvestor.com. Kako tehnološke tvrtke otvaraju urede u blizini, raste potražnja za smještajem mladih profesionalaca. Pinheiros je opisan kao “prva destinacija za ulaganja u nekretnine” zahvaljujući ovom tehnološkom procvatu i poboljšanoj infrastrukturi thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Očekuje se daljnji rast vrijednosti stambenih i poslovnih prostora u ovim dijelovima kako se inovacijska ekonomija širi.
- Studentske i sveučilišne zone: Butantã, gdje se nalazi Sveučilište u São Paulu (USP), prolazi kroz demografske promjene. S gotovo 98.000 upisanih studenata na USP-u u 2024., postoji ogromna potražnja za najmom i stanovima za mlade u blizini kampusa thelatinvestor.com. Studenti i akademici preplavljuju to područje, što pokreće mali tržišni procvat nekretnina – mnoge nekretnine se brzo kupuju ili iznajmljuju sveučilišnoj zajednici, a potražnja za namještenim stanovima je izrazito velika thelatinvestor.com. Ovim akademskim tržištem Butantã i okolna naselja postaju dinamični i privlačni investitorima koji ciljaju na studentski smještaj.
- Vruće točke povezane s infrastrukturom: Lokacije duž novih ili proširenih prometnih linija bilježe povećan interes. Primjerice, Perdizes (koju opslužuje nova postaja metroa Linije 6) predviđa se porast najamnina i cijena, jer poboljšani javni prijevoz povijesno može povećati vrijednost stanovanja u blizini i do ~19% thelatinvestor.com. Na razini cijelog grada, agresivno širenje javnog prijevoza u São Paulu već je utjecalo na najamnine – veliki dio skoka najamnina od 13,5% u 2024. pripisuje se potražnji za stanovanjem blizu novih stanica thelatinvestor.com. Drugi primjeri uključuju Vila Prudente i Mooca (koje imaju koristi od proširenja metroa na istoku) i Morumbi (gdje su nove željezničke/monorail linije poboljšale pristup).
- Zelene i obiteljski prijateljske četvrti: Uočen je trend da obitelji sve više prednost daju četvrtima s parkovima i otvorenim prostorima. Moema je dugo bila poželjna zbog blizine parku Ibirapuera, a Morumbi je zabilježio porast vrijednosti nakon što su osnovani parkovi poput Burle Marxa thelatinvestor.com. Lokalna vlast potiče povećanje zelenih površina; primjerice, Vila Guilherme na sjeveru predviđena je za nove parkove i očekuje se da će privući obitelji koje traže ravnotežu između urbanog i prirodnog thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nekretnine na takvim područjima, koje nude bolju kvalitetu života (manje betonske džungle, više prostora za slobodno vrijeme), bilježe porast potražnje.
- Centralna revitalizacija – Anhangabaú: U centru grada, područje doline Anhangabaú cilja se novim urbanističkim poticajima za poticanje izgradnje visokih stambenih zgrada. Reforme urbanističkih zakona u 2023.–24. (Gradski prijedlog br. 127) sada omogućuju investitorima gradnju viših zgrada u centralnim zonama bogatim prijevozom, ako uključe stanove za pristupačno stanovanje thelatinvestor.com. Grad čak otkupljuje neprodane stanove od investitora kako bi povećao ponudu stanovanja u centru thelatinvestor.com. Ove mjere imaju za cilj rješavanje nestašice stanova i revitalizaciju središnje jezgre São Paula. Anhangabaú je pred velikom transformacijom horizonta, s očekivanim novim visokim zgradama koje će kombinirati tržišne i pristupačne stanove thelatinvestor.com. S vremenom bi to moglo učiniti središte grada živahnijim i smanjiti pritisak na rubne dijelove.
Općenito, nekretninski krajolik São Paula 2025. godine predstavlja mješavinu rasta ultra-luksuza u etabliranim zapadnim i južnim sektorima, snažnu potražnju u srednjoj klasi i novonastalim područjima, te ciljano razvojno poticanje politikama u centru i nedovoljno razvijenim zonama. Razlika između bogatih četvrti i ostalih ostaje izražena – trend naglašen rekordnim cijenama u elitnim ulicama dok se izazovi pristupačnosti povećavaju drugdje riotimesonline.com. Donositelji politika suočeni su s izazovom balansiranja tog rasta s inkluzijom, budući da nevjerojatne vrijednosti u najboljim četvrtima dodatno produbljuju socio-ekonomske razlike riotimesonline.com. Za investitore i sudionike tržišta, ovi regionalni dinamizmi naglašavaju važnost strategije specifične za lokaciju.
Trendovi poslovnih nekretnina u 2025.
Oporavak uredskog tržišta i najamnine
Tržište poslovnih nekretnina u São Paulu, posebno uredski sektor, ušlo je u 2025. godinu u fazu oporavka, ostavljajući iza sebe najgore razdoblje pada uzrokovanog pandemijom. Stope praznih ureda naglo padaju kako se tvrtke vraćaju radu uživo i šire poslovanje. U prvom kvartalu 2025. stopa praznih vrhunskih (klasa A/A+) ureda pala je na 18,3%, najnižu razinu od početka pandemije jll.com. Ovo je značajno poboljšanje u odnosu na vrhunac praznih kapaciteta od oko 23% u 2021. godini siila.com.br. Smanjenje ponude još je izraženije u premium podregijama: između travnja 2024. i travnja 2025., ukupna stopa praznih ureda pala je s 20,3% na 18%, ali prime “AAA” zgrade bilježe pad praznina sa 17,3% na samo 12,6% riotimesonline.com. U osnovi, vrhunski uredi su gotovo popunjeni, što odražava trend ‘bijega prema kvaliteti’ među zakupcima.
Najamnine odgovaraju tom trendu. Kako raste potražnja, a broj praznih prostora opada, tražene najamnine za vrhunske urede su u porastu. Početkom 2025. prosječna tražena najamnina za vrhunske urede dosegnula je ~R$109/m² mjesečno, što je rast od otprilike 15% u odnosu na početak 2024. jll.com. Vlasnici traženih nekretnina (posebno novih ili obnovljenih zgrada) imaju veći pregovarački položaj nego u posljednje 3–4 godine. Na primjer, u regiji Avenije Paulista – jednom od tradicionalnih uredskih koridora – poslovne najamnine za vrhunske prostore prosječno iznose oko R$250/m² mjesečno thelatinvestor.com. To odražava snažnu potražnju i spremnost poduzeća da plate više za najbolju lokaciju. Mnoge uredske zgrade u Paulisti su obnovljene (više od 35% objekata visokog standarda ondje je renovirano posljednjih godina) thelatinvestor.com, što pokazuje da vlasnici ulažu kako bi privukli zakupce. Plan gradske uprave o preseljenju javnih ureda u centar/Paulistu dodatno će povećati potražnju za uredima u središtu thelatinvestor.com.
Podaci o neto apsorpciji naglašavaju snagu oporavka uredskog tržišta. Samo u Q1 2025. São Paulo je zabilježio bruto apsorpciju od ~187.000 m² i neto apsorpciju od 105.000 m² uredskog prostora jll.com – što znači da je u samo jednom tromjesečju iznajmljena i popunjena velika količina prostora. Slično, u razdoblju od siječnja do travnja 2025. godine, neto apsorpcija iznosila je 107.400 m², što je 23% više nego u istom razdoblju 2024. godine riotimesonline.com. Premium AAA zgrade posebno su se istaknule, apsorbirajući 36.000 m² (rast od 21% na godišnjoj razini) riotimesonline.com. Ovu pozitivnu apsorpciju potaknula je ograničena nova ponuda. U cijelom gradu je u razdoblju siječanj–travanj 2025. isporučeno svega 23.700 m² novog uredskog prostora riotimesonline.com, što je manje od polovice novog prostora iz početka 2024. godine. Investitori strateški zadržavaju ili faziraju projekte kako bi izbjegli pretjeranu ponudu. Primjer za to je veliki projekt Esther Towers (94.000 m²) u južnoj zoni; njegov investitor, EZTec, usporava izgradnju i čeka da se postignu čvrste prednajamne obveze prije završetka projekta riotimesonline.com riotimesonline.com. Ovakva suzdržanost znači da potražnja popunjava postojeće praznine bez da je preteknu nove isporuke, što smanjuje stopu praznih prostora.
Ključna uredska podtržišta ne ostvaruju koristi ravnomjerno. Najpoželjnija korporativna adresa u São Paulu i dalje je korridor Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan na zapadu/jugozapadu. JLL izvještava da je u 1. kvartalu 2025. 70% ukupne potražnje za uredskim prostorom u primarnim zonama bilo koncentrirano na “Berrini-Chucri Zaidan” osi jll.com (ovo je niz modernih poslovnih četvrti na jugu/zapadu). U tim područjima, stopa slobodnih prostora znatno je ispod prosjeka grada: u 1. kvartalu, stopa slobodnih prostora u Berriniju bila je samo 13,4%, a u Chucri Zaidanu 16,5% jll.com. Mnogi veliki prazni prostori su popunjeni – od devet velikih uredskih zgrada koje su na kraju 2024. imale >10.000 m² slobodnih površina, samo ih je pet još uvijek imalo takvu raspoloživost do 1. kvartala 2025. jll.com. Područje Avenije Paulista, iako i dalje važno, se mijenja; stariji uredski prostori se obnavljaju i područje postaje još komercijalnije (kako je navedeno, značajna obnova prostora i rast najamnina). Druga podtržišta poput Pinheira (u usponu sa kreativnim i tehnološkim tvrtkama) te Barra Funda (više za podršku i povoljnije urede) također pokazuju aktivnost. S druge strane, sekundarne lokacije i zastarjele zgrade koje ne zadovoljavaju suvremena očekivanja najmoprimaca (npr. bez sadržaja ili pristupa javnom prijevozu) sporije se iznajmljuju. Sveukupno, međutim, izgledi za urede su sve pozitivniji – “tržište je vruće i dogovori se zaključuju” kako je rekao direktor ureda JLL-a, primjećujući da, za razliku od tipičnih sezona, čak i početak 2025. bilježi puno preseljenja tvrtki jll.com.
Maloprodaja, industrijski i ostali komercijalni segmenti
Iako uredi privlače najviše pažnje, ostali komercijalni sektori nekretnina u São Paulu nude mješovitu sliku:
- Maloprodajni prostori: Maloprodajni segment nekretnina usko je povezan s potrošnjom. Brazilski stabilan gospodarski rast od ~3% u 2023.–24. i oporavak tržišta rada pomogli su prometu u trgovačkim centrima i maloprodaji na glavnim ulicama. Glavne maloprodajne zone (poput ulice Oscar Freire za luksuz ili trgovačkih centara u imućnim četvrtima) uglavnom su se oporavile od najnižih razina tijekom pandemije, uz smanjenje stope praznih prostora i stabilizaciju najamnina. Ipak, rast e-trgovine čini fizičke trgovce opreznima kod ekspanzije. Najveća potražnja je za dobro lociranim prostorima koji nude doživljajnu kupovinu ili zadovoljavaju svakodnevne potrebe u gusto naseljenim četvrtima. Trenutno u São Paulu nema veće prevelike ponude trgovačkih centara; naprotiv, neki novi projekti mješovite namjene uključuju trgovačke i ugostiteljske sadržaje u rastućim zonama (npr. planirani razvoj u širećim predgrađima). Najamnine za maloprodaju u vrhunskim centrima vjerojatno su blago porasle 2025., iako su detaljni podaci manje dostupni – vlasnici izvještavaju o poboljšanoj popunjenosti i prodaji. Općenito je komercijalni maloprodajni sektor stabilan, potaknut velikom bazom potrošača grada i povratkom turizma, no suočen je sa strukturnim izazovom internetske konkurencije.
- Industrijski i logistički prostori: Tržište logističkih/industrijskih nekretnina u širem području São Paula vrlo je dinamično, potaknuto e-trgovinom, uslugama treće strane i poslijepandemijskom reorganizacijom opskrbnih lanaca. Stopa praznih modernih skladišta u regiji São Paulo dosegnula je povijesno niske vrijednosti posljednjih godina, a najamnine su porasle. Na primjer, prosječne najamnine za logistiku skočile su s oko R$19/m² u 2020. na gotovo R$25/m² u 2024. cushmanwakefield.com. U 2025. i dalje postoji snažna potražnja za distribucijskim centrima na rubovima São Paula (Guarulhos, Cajamar, Barueri itd.). Kapitalne stope za industrijsku imovinu ostaju relativno visoke (često u donjem dvoznamenkastom rasponu), što privlači investitore – npr. jedna transakcija u veljači 2025. u Cajamaru ostvarila je kapitalnu stopu od 14,9% za logističku imovinu siila.com.br, što je u skladu s visokim kamatnim stopama u gospodarstvu. Novi kapaciteti dolaze na tržište u ključnim koridorima, ali apsorpcija je zadovoljavajuća. Kako je São Paulo logističko središte Brazila, izgledi za industrijske nekretnine su pozitivni: stabilne ili rastuće najamnine i niska stopa praznih prostora u velikim skladištima, iako na razvoj utječe cijena financiranja zbog kamatnih stopa.
- Ugostiteljstvo i mješovita namjena: Hotelski sektor u São Paulu se oporavlja s povratkom poslovnih putovanja i događanja. Stope popunjenosti i dnevne cijene u 2025. su znatno bolje nego u najnižim točkama 2020.–21., iako još nisu dostigle vrhunac. To je ponovno pobudilo interes za hotele i apartmane s uslugom u poslovnim četvrtima grada. Također, mnogi projekti mješovite namjene su u tijeku, a kombiniraju urede, stanove, maloprodaju i ugostiteljstvo. Investitori se fokusiraju na komplekse za život, rad i zabavu, posebno na zapadnim i južnim zonama, kako bi zadovoljili potražnju za integriranim urbanim životom. Ovaj trend odražava i urbanistički poticaj i tržišne preferencije – novi projekti uz Marginal Pinheiros ili proširene metro linije često uključuju komercijalne sadržaje na donjim etažama (trgovine, co-working) i stambene na višim katovima.
U sažetku, tržište poslovnih nekretnina u São Paulu u 2025. općenito raste. Uredi predvode s snažnim oporavkom popunjenosti i rasta najamnina, osobito u vrhunskim segmentima. Maloprodaja je stabilna ili se poboljšava na prestižnim lokacijama, a industrijski/logistički sektor ostaje zvijezda s kontinuiranom potražnjom. Jedan od rizika na koji treba obratiti pažnju je mogućnost da kamatne stope ostanu povišene dulje nego što se očekivalo – to podiže kapitalizacijske stope (smanjujući vrijednost nekretnina) i poskupljuje financiranje novih poslovnih projekata. Za sada je, međutim, investitorsko raspoloženje za poslovne nekretnine u São Paulu pozitivno, a potiče ga i uloga grada kao gospodarskog motora Brazila.
Novi projekti, infrastruktura i urbanističko planiranje
Glavni infrastrukturni projekti i urbane inicijative mijenjaju krajolik nekretnina u São Paulu i ključni su za budući rast grada. Godine 2025. i u narednim godinama provode se ili su u planu brojni značajni projekti, uključujući transport, javne radove i velike projekte razvoja nekretnina:
- Proširenje javnog prijevoza: São Paulo je usred povijesnog širenja svoje mreže metroa i željeznice. Metrô Linija 6 (Narančasta) – nova podzemna željeznica duljine 15 km koja povezuje Brasilândiju (sjeverozapad) sa São Joaquimom (centar grada) – predviđena je za otvaranje do 2025. godine acciona.com acciona.com. Ova će linija služiti više od 600.000 putnika dnevno i donijeti metro u slabije opskrbljena područja, uključujući četvrti Perdizes i Pompeia, što, kako je već spomenuto, već utječe na obližnje cijene nekretnina. Osim toga, grad produžuje Liniju 2 (Zelena) dalje prema istočnim predgrađima uz podršku međunarodnih fondova worldbank.org, te završava Liniju 17 (Zlatna), monorail koja povezuje područje zračne luke (Morumbi do Congonhasa). Ovi projekti poboljšavaju urbanu mobilnost i obično povećavaju potražnju za nekretninama oko novih stanica. Studije pokazuju da cijene stanovanja mogu porasti za oko 10–20% u područjima koja dobivaju novu metro stanicu thelatinvestor.com. Sukladno tome, investitori koncentriraju nove projekte u zonama s bogatom mrežom prijevoza, usklađujući se s gradskim ciljevima razvoja temeljenog na javnom prijevozu.
- Ceste i logistička infrastruktura: Država São Paulo u 2025. godini ulaže velika sredstva u infrastrukturu, s planiranim izdvajanjem od 33,5 milijardi R$ (5,4 milijarde USD) – što je rekordna razina bnamericas.com. Ključni projekti uključuju unapređenje cesta poput dovršetka sjevernog segmenta Rodoanela (obilaznice), nadogradnje glavnih autocesta (npr. Bandeirantes, Anchieta) i regionalne razvojne koridore (projekti poput Rota dos Bandeirantes itd.). Državna vlada najavila je gotovo 15 milijardi R$ za regionalne inicijative (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) za poboljšanje cesta i komunalnih usluga u unutrašnjosti riotimesonline.com. Za grad se poboljšavaju autoceste i pokreće širenje BRT (brzih autobusnih traka) i planirana izgradnja lakih gradskih željeznica (VLT) u središnjem području vectio.com što će dodatno poboljšati povezanost. Bolja logistička infrastruktura povećava privlačnost industrijskih zona oko metropole i može otvoriti nova područja za komercijalni razvoj.
- Urbana revitalizacija i zoniranje: Strategije urbanog planiranja São Paula u posljednjih nekoliko godina usredotočene su na povećanje gustoće duž prometnih koridora i revitalizaciju središta grada. Revizije Master plana za 2024. i promjene u zakonu o zoniranju potiču izgradnju visokih zgrada s mješovitim dohodovnim skupinama u središnjim i dobro povezanim četvrtima. Kao što je spomenuto, grad je donio zakonodavstvo koje dopušta dodatnu visinu zgrada u zamjenu za uključivanje povoljnih stambenih jedinica (npr. Zakon 127) thelatinvestor.com. Ovo “uključivo zoniranje” ima za cilj usmjeriti privatna ulaganja prema stvaranju više stambenih kapaciteta u područjima bogatim radnim mjestima i rješavanju stambenog deficita. Grad također otkupljuje stambene jedinice od developera u središnjim zonama poput Anhangabaúa kako bi osigurao socijalno stanovanje i smanjio prazne stanove u starijim zgradama centra thelatinvestor.com. Još jedan urbani program u provedbi je određivanje pojedinih privatnih zelenih površina kao javna korist, što omogućuje gradu da očuva/stvori parkove u zamjenu za razvojna prava drugdje thelatinvestor.com. Ovo potiče developere da integriraju zelene površine u projekte ili doprinesu javnim parkovima, kao što se vidi u četvrtima poput Chácara Flora i novim parkovima planiranim za Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Sveukupno, ove mjere urbanističkog planiranja imaju za cilj stvaranje održivijeg, gradom orijentiranog na javni prijevoz, ograničavanje širenja i poboljšanje kvalitete života – čimbenici koji zauzvrat čine nekretnine u São Paulu privlačnijima.
- Značajni nekretninski projekti: Privatni sektor odgovara razvojem velikih projekata diljem São Paula:
- U komercijalnom uredskom segmentu, osim spomenutih Esther Towers (94k m²) koje će po dovršetku biti jedan od najvećih uredskih kompleksa, nove korporativne kule niču u regiji Faria Lima/Itaim, te u Brooklynu/Chucri Zaidan gdje se projektni kompleks Parque da Cidade nastavlja širiti. Mnogi od ovih projekata su mješovite namjene, uključujući urede, trgovine, a ponekad i stambene/hospitality sadržaje.
- S rezidencijalne strane, megaprojekti mješovite namjene su trend. „Reserva Alphaville” u Barueriju (zapadna metro zona) i „Parque Global” na jugu primjeri su planiranih zajednica s rezidencijalnim tornjevima, shoppingom i sadržajima za slobodno vrijeme. U središnjim zonama, developeri poput Setina i Tegre lansirali su višekatne projekte koji uključuju co-working prostore i maloprodaju u prizemlju kako bi odgovorili na potražnju za konceptom „živi-radi-zabavljaj se”.
- Postoji također rast u segmentu build-to-rent (višestambenih zgrada) – relativno novom konceptu u Brazilu. Neke velike kompanije pretvaraju zemljišta i zgrade u institucionalno u vlasništvu organizirane stambene komplekse za najam siila.com.br, što signalizira evoluciju modela stambenog tržišta. Ovo bi moglo povećati ponudu kvalitetnih nekretnina za najam i zadovoljiti mladu profesionalnu populaciju koja preferira najam stanova u zgradama s brojnim pogodnostima.
U sažetku, infrastrukturni i razvojni projekti u São Paulo istovremeno su posljedica i pokretač nekretninskog procvata. Poboljšani promet i ambiciozne urbane politike (zoniranje za veću gustoću, inicijative ozelenjavanja) otvaraju nove mogućnosti diljem grada. Kupci i investitori pomno prate gdje će ići sljedeća metro linija ili cesta, jer ta područja često bilježe iznadprosječan rast vrijednosti nekretnina. Predanost grada modernizaciji infrastrukture (ponekad uz podršku federalnog i međunarodnog financiranja) najavljuje dobar temelj za dugoročni rast, iako je potrebno pažljivo planiranje za osiguranje uključivog razvoja.
Investicijske prilike i rizici
Tržište nekretnina u São Paulu nudi bogatstvo investicijskih prilika – od stanova za najam s visokim prinosima do vrhunskih uredskih prostora i novih kvartova – ali donosi i značajne rizike na koje investitori moraju obratiti pažnju.
Prilike:
- Stabilni prihodi od najma: S prosječnim prinosima od najma stanova od 5–6% u São Paulu globalpropertyguide.com, investitori mogu ostvariti solidne prihode. Ovi prinosi su atraktivni u usporedbi s ostalim globalnim gradovima (gdje su često ispod 4%) i pružaju zaštitu od inflacije. Velika potražnja za najmovima (prazne nekretnine ~3–5% thelatinvestor.com) osigurava iznajmljivačima mogućnost brzog pronalaska najmoprimaca, osobito u središnjim dijelovima grada ili blizu sveučilišta. Rastuća populacija mladih profesionalaca i studenata u São Paulu podupire snažno tržište najma.
- Potencijal povećanja vrijednosti kapitala: Vrijednosti nekretnina u São Paulu bilježe stabilan rast, a iako zrelo tržište znači da je rast umjeren (srednji jednoznamenkasti postotci godišnje u vrhunskim područjima globalpropertyguide.com), određeni segmenti imaju potencijal za iznadprosječne dobitke. Primjerice, novonastale četvrti povezane novom infrastrukturom (produžeci metroa, itd.) mogu zabilježiti značajan rast cijena nekretnina u narednim godinama. Rani investitori u četvrtima poput Perdizes (Linija 6) ili uz planirane prometne koridore mogli bi imati značajnu dobit kako se poboljšava povezanost thelatinvestor.com. Isto tako, ulaganje u kvartove koji su u usponu i provode planove urbane revitalizacije (npr. obnova središnjeg São Paula) moglo bi donijeti visoke prinose kako ti dijelovi grada postaju sve privlačniji.
- Segment luksuza i premium nekretnina: Tržište luksuza u São Paulu cvjeta, što otvara mogućnosti za razvoj ili preprodaju visokokvalitetnih nekretnina. Četvrti poput Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição dosegle su rekordne cijene u 2025. godini riotimesonline.com, ali potražnja među imućnim Brazilcima i međunarodnim kupcima i dalje je snažna. Projekti koji ciljaju ovaj segment (npr. ekskluzivni luksuzni stanovi, penthousei u Alto de Pinheiros s panoramskim pogledima thelatinvestor.com) prodaju se dobro i često po premium cijenama. Investitori koji sudjeluju u luksuznim projektima mogu očekivati značajne profite, što potvrđuje i porast od 34% u lansiranju luksuznih nekretnina u 2023. i nastavak rasta thelatinvestor.com.
- Komercijalna ulaganja i ulaganja u REIT-ove: Oporavak ureda otvara prilike na tržištu komercijalnih nekretnina. Kupnja vrhunskih poslovnih zgrada (ili udjela u njima) dok je broj praznih prostora i dalje iznad razine prije pandemije može biti oklada na daljnji oporavak – najamnine već rastu, a slobodni prostori padaju jll.com. Osim toga, brazilski fondovi za ulaganje u nekretnine (FII) omogućuju pojedincima da ulažu u diverzificirane portfelje nekretnina (uredi, trgovački centri, logistički skladišta itd.) uz određene porezne pogodnosti. Mnogi FII-ji kotiraju na burzi i isplaćuju prihode od najma. Prema trenutnim pravilima, pojedinačni ulagači uživaju dividende bez poreza na dohodak od udjela u FII-ima (ako fond ima 50+ ulagača i ostale uvjete) practiceguides.chambers.com. To čini FII sličnim REIT-ovima i popularnim, relativno likvidnim načinom ulaganja u sektor nekretnina São Paula bez izravnog vlasništva nad nekretninama.
- Diverzifikacija portfelja i valutne prilike: Strani ulagači koji gledaju prema São Paolu mogu se geografski diverzificirati. Brazilski real (valuta) povremeno slabi, što može učiniti imovinu relativno jeftinom u odnosu na USD ili EUR, nudeći potencijalnu valutnu dobit ako real ojača. Neki međunarodni ulagači već su aktivni, privučeni velikim tržištem Brazila – São Paulo i dalje je “atraktivna destinacija za strane ulagače, osobito iz Europe i Azije” thelatinvestor.com. Uz odgovarajuću dubinsku analizu, strani kupci mogu iskoristiti lokalno tržišno znanje (često putem partnerstva ili lokalnih fondova). Propisi dopuštaju strancima slobodnu kupnju urbane imovine; potrebno je samo imati brazilski porezni broj (CPF) za kupnju nekretnine, bez većih ograničenja za urbanu kupnju od strane nerezidenata globalpropertyguide.com.
Rizici:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Kamatne stope u Brazilu trenutno su vrlo visoke (Selic 14,75% riotimesonline.com), što znači da su kamate na hipotekarne kredite često u srednjim dvadesetima. Iako su neki izvori naveli da su kamatne stope za hipotekarne kredite pale na jednocifrene vrijednosti u 2024. thelatinvestor.com, zaoštravanje je ponovno podiglo stope do 2025. Skupi krediti mogu smanjiti pristupačnost kupcima, posebno u srednjem sloju stanovništva. ABECIP (udruženje hipotekarnih zajmodavaca) predviđa pad stambenih kredita preko štedionica za 17% u 2025. riotimesonline.com zbog ovih troškova. Investitori koji se oslanjaju na polugu suočit će se s višim troškovima otplate duga, što može smanjiti povrate. Ako visoke stope potraju, tržište nekretnina bi se moglo ohladiti, a rast cijena usporiti. Ipak, mnogi očekuju da će stope početi padati ako inflacija bude pod kontrolom; mnogo toga ovisi o potezima Središnje banke krajem 2025. i 2026. godine.
- Ekonomska i politička neizvjesnost: Iako su trenutne prognoze rasta BDP-a Brazila skromne, ali pozitivne (~2% u 2025. globalpropertyguide.com), svako usporavanje ili politička nestabilnost mogli bi utjecati na tržište nekretnina. Na primjer, ako bi gospodarstvo Brazila usporilo više od očekivanog ili ušlo u recesiju, potražnja za stambenim i komercijalnim prostorom bi pala. Politički rizik također je faktor – promjene u vladinim politikama nakon općih izbora 2026. mogu utjecati na propise o razvoju, poreze ili pravila za strane ulagače. Politička situacija države São Paulo i gradskih vlasti (npr. gradski izbori) mogu utjecati na lokalne poreze na nekretnine i zoniranje. Investitori bi trebali pratiti makroekonomske pokazatelje i političke signale, jer Brazil ima cikluse procvata i krize.
Uravnotežujući ove čimbenike, tržište nekretnina u São Paulu ostaje visokopotencijalno, ali ne i bez rizika. Temeljne značajke grada – ogromna populacija, uloga financijskog središta, manjak stambenog prostora i poboljšanje infrastrukture – pružaju snažnu osnovu za dugoročan rast. No, kratkoročni ciklički rizici (kamate, ekonomski pomaci) i strukturni problemi (nejednakost, birokracija) zahtijevaju upravljanje. Oprezni investitori primjenjuju strategije poput usredotočenja na projekte vezane uz javni prijevoz, korištenja lokalnih partnerstava ili diverzifikacije putem fondova za nekretnine kako bi ublažili dio tih rizika.
Prognoze i izglede za 2026. i dalje
S gledišta stručnjaka i ekonomskih pokazatelja, tržište nekretnina u São Paulu nastavit će rasti 2026. i idućih godina, ali najvjerojatnije umjerenim i održivim tempom, a ne kroz nekontrolirani procvat. Evo ključnih točaka iz prognoza:
- Kontinuirani rast cijena: Analitičari predviđaju da će brazilsko tržište nekretnina u cijelosti bilježiti rast cijena od oko 6–10% godišnje do 2026., s određenim razlikama po regijama thelatinvestor.com. Za São Paulo, kao zrelo tržište, očekuje se godišnji rast cijena u srednjim jednoznamenkastim postocima u bliskoj budućnosti (možda u rasponu 5–7%). Kompozitna prognoza navodi oko 5% složene godišnje stope rasta za 2025.–2026. na nacionalnoj razini thelatinvestor.com. Ovo podrazumijeva da neće biti većih šokova i temelji se na upornim manjkovima stambenog prostora, rastu urbanog stanovništva i vladinoj potpori stanovanju. Do 2030. predviđa se da će brazilsko tržište stambenih nekretnina rasti po CAGR-u od 5,4% u vrijednosti, šireći se s oko 62,8 milijardi USD u 2025. na oko 81,7 milijardi USD u 2030. thelatinvestor.com. São Paulo, kao značajan udio tog tržišta, trebao bi pratiti ovu stabilnu putanju rasta – možda nešto sporije ako kamate budu kočile rast, ili brže ako gospodarski rast ugodno iznenadi.
- Ključni pokretači: Nekoliko faktora utjecat će na prognozu:
- Kretanje kamatnih stopa: Ključna pretpostavka je da će se Selic stopa stabilizirati i na kraju početi padati sa svog vrhunca. Ako se inflacija nastavi smirivati, mnogi očekuju smanjenje stopa krajem 2025. i tijekom 2026., što bi ponovno oživjelo hipotekarno kreditiranje i pristupačnost za kupce. To bi bilo izuzetno povoljno za tržište nekretnina, potencijalno ubrzavajući prodaju i rast cijena u 2026. S druge strane, ako visoke kamate potraju dulje, tržište bi se moglo ohladiti. Većina osnovnih prognoza uključuje popuštanje monetarne politike do 2026. thelatinvestor.com.
- Gospodarski rast: Predviđa se da će brazilska ekonomija rasti umjereno (~2% godišnje u srednjem roku thelatinvestor.com). São Paulo kao pokretač može malo nadmašiti prosjek. Stalan rast BDP-a i prihoda na toj razini podržava apsorpciju na tržištu nekretnina, ali ga i drži pod kontrolom – ne gledamo dvoznamenkasti rast osim ako ne dođe do neočekivanog procvata. Nezaposlenost je u padu, a ako se taj trend nastavi, više će kućanstava biti financijski sposobno kupiti dom.
- Demografija i urbanizacija: São Paulo će nastaviti privlačiti migrante i nova kućanstva. Stanovništvo metropolitanskog područja i dalje raste (predviđa se ~22,8 milijuna do 2024. thelatinvestor.com i raste dalje nakon toga). Mladi odrasli koji traže stanovanje, u kombinaciji s nedostatkom stanova u posljednjim desetljećima, znače da će temeljna potražnja ostati visoka. To je temelj pozitivne dugoročne prognoze – čak i ako kratkoročni ciklusi variraju, gradu je potrebno više stanova i poslovnih prostora za svoju rastuću i mijenjajuću populaciju.
- Vladina politika: Nastavak stambenih programa (MCMV ili buduće inačice) i bilo koji novi poticaji utjecat će na segment pristupačnih nekretnina. Proširenje subvencija od strane aktualne administracije (poput uključivanja srednjeg sloja u MCMV uz 10% kamate riotimesonline.com) sugerira da će podrška ostati. Također, završetak velikih infrastrukturnih projekata između 2025. i 2027. (linije metroa itd.) otvorit će nova područja za razvoj, kao što je ranije spomenuto, što može stvoriti lokalizirane valove rasta.
- Izgledi po segmentima:
- Za stambeni segment, očekuje se normalizacija prema stabilnom rastu. Nakon burnog skoka u 2024.–25. (s rekordnom prodajom i lansiranjima), tržište bi se moglo blago smiriti. ABRAINC (udruga developera) i Secovi-SP mogli bi predvidjeti nešto manji rast volumena u 2026. jednostavno zato što je 2025. postavila visok standard. No, rast općenito nastavlja zbog neispunjene potražnje. Cijene u São Paulu vjerojatno neće ponoviti velike skokove iz 2021.–22.; umjesto toga, očekuje se umjereniji rast u skladu s inflacijom ili nekoliko bodova iznad, što se smatra zdravim. Neke regije (npr. sjeveroistočni gradovi poput Fortaleze, Salvadora) mogle bi nastaviti nadmašivati São Paulo po postotnom rastu thelatinvestor.com, ali São Paulo će i dalje bilježiti pouzdano vrednovanje i ostati vodeći po volumenu.
- Za poslovne/uredske prostore, mnogi analitičari vide 2025. kao početak cikličkog uzleta. Do 2026., ako ekonomski uvjeti ostanu stabilni, broj praznih ureda u São Paulu mogao bi se smanjiti na nisko dvoznamenkasti ili čak jednoznamenkasti postotak u elitnim zonama, što bi dodatno povećalo najamnine (iako sporijim tempom nakon prvotnog skoka). Međutim, nova ponuda uredskih prostora planirana za 2025.–26. (projekti odgođeni tijekom pandemije koji se sada završavaju) mogla bi spriječiti da se prazni prostori prebrzo ispune nmrk.com. Izgledi za urede su oprezno optimistični: temeljni pokazatelji se poboljšavaju, ali grad još nije tržište stanodavaca do 2026., osim ako gospodarstvo znatno ne ubrza. Za logistiku/industrijski sektor, prevladava snažan konsenzus – trendovi relokacije proizvodnje i e-trgovine mogli bi održavati visoku popunjenost; neka predviđanja najavljuju nastavak rasta najamnina, ali umjerenijim tempom kako se pojavljuju novi skladišni kapaciteti.
- Za maloprodaju/ugostiteljstvo, pod uvjetom da ne dođe do novih ometanja sličnih COVID-u, 2026. bi trebala biti razdoblje konsolidacije i rasta. Najamnine za maloprodajne prostore mogle bi ponovno rasti na najatraktivnijim ulicama, a novi projekti trgovačkih centara mogli bi se razmatrati kako se vraća povjerenje potrošača.
- Rizici za perspektivu: Analitičari ističu nekoliko čimbenika koji bi mogli ublažiti projekcije rasta. Najvažniji među njima su “trenutno visoka Selic stopa od 14,75% koja poskupljuje hipotekarne kredite, potencijalno usporavanje gospodarstva s rastom BDP-a od samo ~2%, i ograničenja pristupačnosti jer cijene nekretnina rastu brže od plaća” thelatinvestor.com. Ovo bi moglo ograničiti rast cijena na tržištima poput São Paula na donji dio prognoza (npr. 5-6% umjesto 9-10%). S druge strane, bilo kakav znak bržeg pada inflacije ili snažnijih ekonomskih reformi mogao bi povećati povjerenje i time tržište nekretnina.
- Dugoročna perspektiva: Do 2030. godine, São Paulo će vjerojatno ostati dominantno tržište nekretnina u najvećoj latinoameričkoj ekonomiji. Urbani analitičari predviđaju povećanu vertikalizaciju (više nebodera), pametne gradske inicijative (usmjerene na javni prijevoz, zelene zgrade itd.) i dublje tržište kapitala za nekretnine (više instrumenata poput REIT-ova, više inozemnih institucionalnih ulaganja). Sazrijevanje tržišta moglo bi dovesti do nižeg nominalnog rasta, ali veće stabilnosti. Može se očekivati da će prinosi od najma postupno padati ako se kamatne stope normaliziraju na nižim razinama – primjerice, prinosi bi mogli s ~6% dugoročno pasti na 4–5%, slično globalnim trendovima, što implicira da vrijednosti nekretnina rastu brže od najamnina u takvom scenariju.
Zaključno, prognoza za tržište nekretnina u São Paulu do 2026. i dalje je uglavnom pozitivna, s naglaskom na postojani rast umjesto na balon. Temeljni pokazatelji grada (stanovništvo, ekonomska uloga) podupiru kontinuiranu potražnju, i dok je 2025. doživjela iznimno živu aktivnost, očekuje se blago smirivanje i održivi rast. Sudionici na tržištu trebali bi računati na umjeren rast vrijednosti, pratiti makroekonomske čimbenike (posebno kamatne stope) i prepoznati da će regionalne razlike i dalje postojati – npr. sjeveroistok Brazila mogao bi i dalje imati veću stopu rasta, dok će São Paulo i Rio bilježiti “umjereno povećanje vrijednosti” s visoke baze thelatinvestor.com. Ipak, São Paulo će i dalje biti središnje mjesto za ulaganja u nekretnine, s raznolikim prilikama u stambenom i komercijalnom sektoru.
Vladina regulativa i porezne implikacije
Svatko tko ulazi na tržište nekretnina u São Paulu – bilo kao kupac, prodavatelj ili investitor – trebao bi biti upoznat s vladinim regulativama i porezima koji se primjenjuju. Brazilski pravni okvir za nekretnine je dobro uspostavljen, iako ponekad može biti složen. U nastavku slijedi pregled ključnih regulatornih i poreznih aspekata:
- Porezi na prijenos i transakciju nekretnina: Prilikom kupovine nekretnine, glavni porez je ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), gradski porez na prijenos. U gradu São Paulo, stopa ITBI iznosi 3% od vrijednosti nekretnine taxsummaries.pwc.com. Taj porez obično plaća kupac prilikom registracije prodaje. Osim toga, postoje bilježničke i registracijske pristojbe i često brokerska provizija (obično oko 6% koju plaća prodavatelj). Sve u svemu, transakcijski troškovi za kupca u São Paulu obično iznose oko 4–6% kupoprodajne cijene kada se uračunaju porezi i pristojbe thelatinvestor.com. Napomena: ako nekretninu kupujete kroz udio u tvrtki (preuzimanje tvrtke koja je vlasnik nekretnine), mogu postojati načini za smanjenje poreza, ali vlasti pomno ispituju takve strukture kako bi osigurale da imaju ekonomsku svrhu practiceguides.chambers.com.
- Porez na vlasništvo nekretnine (IPTU): Vlasnici nekretnina u São Paulu plaćaju godišnji IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), gradski porez na nekretnine. IPTU se obračunava na procijenjenu vrijednost nekretnine i graduiran je. Za stambene nekretnine, stope se obično kreću od 0,5% do otprilike 1,5% procijenjene vrijednosti godišnje, ovisno o vrijednosti i namjeni angloinfo.com thelatinvestor.com. Komercijalne nekretnine imaju nešto više stope (često do 1,5% ili nešto više). Na primjer, stan srednje vrijednosti može imati otprilike 1% svoje vrijednosti godišnje u IPTU-u. Grad povremeno ažurira procjene vrijednosti nekretnina; 2024. godine grad São Paulo odobrio je povećanje osnovice procjene nekretnina za IPTU do 10%, što znači da su neki vlasnici vidjeli porast poreznih računa siila.com.br. Postoje izuzeća i popusti za određene slučajeve (nekretnine niske vrijednosti, stariji ili invalidni vlasnici s jednom nekretninom itd.) en.clickpetroleoegas.com.br. Općenito, IPTU je trošak vlasništva koji treba uračunati u povrat ulaganja.
- Porez na dohodak od najamnine: Ako iznajmljujete nekretninu, prihod od najamnine podliježe brazilskom porezu na dohodak. Za pojedinačne najmodavce koji su porezni rezidenti, prihod od najamnine zbraja se s ostalim prihodima i oporezuje progresivnim stopama (do 27,5%). Postoji mjesečna akontacija (carnê-leão) za osobe koje primaju najamninu iznad određenog praga, koja se zatim konsolidira u godišnjoj poreznoj prijavi. Međutim, mnogi pojedinačni najmodavci mogu odbiti fiktivnih 25% najamnine kao trošak, a postoje i određena izuzeća (npr. ako je najamnina ispod niskog praga). Najmodavci koji nisu rezidenti plaćaju fiksnu poreznu stopu od 15% na bruto najamninu (ili 25% ako su rezidenti poreznih oaza). Investitori ponekad strukturiraju vlasništvo nad nekretninom putem brazilske tvrtke ili fonda radi optimizacije poreza. Jedno popularno sredstvo je FII (fond za ulaganje u nekretnine), kako je spomenuto: ako pojedinac investira putem FII-a koji posjeduje nekretnine, isplaćena najamnina može biti oslobođena poreza za njega, pod uvjetom da su ispunjeni uvjeti (fond ima 100+ ulagača, <10% u vlasništvu jednog ulagača itd.) practiceguides.chambers.com. To FII čini vrlo porezno učinkovitim. Postoji i RET (Posebni porezni režim) za projekte razvoja putem SPE tvrtke, gdje se prihodi investitora oporezuju po povoljnoj mješovitoj stopi – što je relevantno za graditelje koji prodaju jedinice practiceguides.chambers.com.
- Porez na kapitalnu dobit: Prilikom prodaje nekretnine, fizičke osobe podliježu porezu na kapitalnu dobit na svaki ostvareni profit. Dobit se računa kao prodajna cijena umanjena za nabavnu cijenu (uslađenu za inflaciju do 1996. godine, uz dokumentirana poboljšanja). Za rezidente Brazila, porezna stopa je progresivna: 15% na dobit do R$5 milijuna; 17,5% na dio od R$5–10 milijuna; 20% na dio od R$10–30 milijuna; 22,5% na svaki dio iznad R$30 milijuna taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Nerezidenti općenito plaćaju fiksnu stopu od 15% na dobit (25% ako prodavatelj ima prebivalište u državi s niskim porezima) brazilbeachhouse.com. Postoje važna izuzeća: Brazil daje potpuni izuzetak od poreza na kapitalnu dobit ako osoba proda svoju jedinu stambenu nekretninu za do R$440.000 i nije prodala drugu u posljednjih 5 godina. Još jedno izuzeće: ako pojedinac proda stan i u roku od 180 dana iskoristi prihod za kupnju druge stambene nekretnine u Brazilu, dobit može biti izuzeta (ovaj izuzetak se može koristiti svakih nekoliko godina) auxadi.com. Ova pravila potiču reinvestiranje u stanovanje. Također je vrijedno napomenuti da prodaja putem korporativne strukture može izbjeći neke poreze (npr. prodaja dionica tvrtke umjesto same nekretnine izuzima od ITBI poreza, ali vlasti mogu to oporezovati kao prodaju nekretnine ako je tvrtka isključivo za to osnovana practiceguides.chambers.com). Pravilno porezno planiranje i lokalni savjeti ključni su za prodavatelje kako bi zakonito minimalizirali porez na kapitalnu dobit.
- Pitanja za strane kupce/prodavatelje: Strancima je općenito dopušteno ulaganje u urbanu nekretninu u Brazilu, uključujući São Paulo. Nema ograničenja stranog vlasništva nad stanovima, kućama ili poslovnim prostorima u gradu – nije potrebno biti rezident. Potreban je CPF (porezni identifikacijski broj), koji strani investitori mogu dobiti globalpropertyguide.com. Sredstva moraju doći putem službenog bankarskog sustava (kako bi se registrirao strani kapital ako planirate kasnije repatrirati dobit). Jedina ograničenja uglavnom se odnose na ruralno zemljište i područja blizu državnih granica (što nije primjenjivo unutar grada São Paula) globalpropertyguide.com. Kada stranci prodaju nekretninu i iznose novac iz zemlje, moraju platiti porez na kapitalnu dobit, kao što je navedeno, te također obratiti pažnju na tečajne razlike i eventualnu registraciju repatrijacije kako bi izbjegli dvostruko oporezivanje. Prihod od najma za nerezidente oporezuje se putem poreza po odbitku kao što je spomenuto. Preporučuje se da stranci surađuju s odvjetnicima, a možda i drže nekretnine putem brazilske pravne osobe radi jednostavnosti ako rade više transakcija.
- Regulatorno okruženje: Brazilski pravni sustav pruža snažnu zaštitu vlasničkih prava i provodi ugovore (kao što su najamni ugovori). Zakon o stambenom najmu (Savezni zakon 8.245/1991) daje vlasnicima pravo da godišnje prilagode najamninu prema inflaciji te da povrate nekretninu po isteku ugovora ili u slučaju povrede od strane najmoprimca. Iseljenje zbog neplaćanja može potrajati nekoliko mjeseci putem suda, ali je postupak posljednjih godina postao učinkovitiji. Poslovni najam ima veću fleksibilnost i često se ugovara na duže razdoblje practiceguides.chambers.com. U São Paulu je kratkoročni najam (tipa Airbnb) dopušten, iako stambene zajednice mogu regulirati ovu praksu u svojim zgradama. Gradnja i razvoj podliježu strogim gradskim urbanističkim i građevinskim pravilima – potrebne su lokalne dozvole (alvará) i treba se pridržavati pravila o namjeni zemljišta, visini i gustoći, koja se kontinuirano mijenjaju (npr. Strateški plan grada iz 2014. i njegove revizije iz 2024.). Postoje „Operações Urbanas” (zone urbanih operacija) u São Paulu gdje developeri mogu plaćanjem naknada premašiti urbanistička ograničenja, a sredstva idu za javna poboljšanja. Investitori također doprinose kroz Outorga Onerosa (naknadu za dodatna prava građenja), što ulazi u trošak projekta. Oni koji namjeravaju razvijati zemljište trebaju proučiti promjene urbanističkih pravila – kao što je napomenuto, nedavne promjene favoriziraju veću gustoću uz javni prijevoz i u centru, dok su neka područja restriktivnija (djelomično su isključivo stambene zone i dalje zaštićene).
- Porezi na vlasništvo putem pravnih osoba: Mnogi veći investitori koriste korporativne strukture (Ltda ili S/A tvrtke, ili investicijske fondove). Obične tvrtke plaćaju porez na dobit i prihod od najma (~34% ukupno), no često mogu odbiti troškove. Također postoji porez na neizgrađeno urbano zemljište u São Paulu (kako bi se obeshrabrilo špekuliranje zemljištem) – više stope IPTU-a mogu se primijeniti ako parcela nije izgrađena. Oni koji ulažu u zemljište radi razvoja trebaju ovome posvetiti pažnju i svoje projekte planirati u skladu s time.
U suštini, kupci bi trebali planirati oko 5% troškova stjecanja, godišnji porez na imovinu i eventualne poreze pri prodaji, te osigurati usklađenost s brazilskom papirologijom (registracija transakcija u službenom registru i sl. je ključna – neregistrirani prijenosi nisu pravno valjani). Vlada je bila relativno prijateljski nastrojena prema investitorima održavajući porezne olakšice za ulaganje u nekretnine (poput FII-eva) i šireći programe financiranja stanovanja. Ipak, treba pratiti najavljene porezne reforme – primjerice, šira porezna reforma koja je u razmatranju mogla bi ujediniti poreze na potrošnju (ISS, PIS/COFINS), što bi neizravno moglo utjecati na troškove gradnje ili usluge vezane uz nekretnine.
Stalno informiranje i angažiranje stručnog savjeta pomoći će kupcima, prodavateljima i investitorima da se snađu u regulatornom okruženju. Unatoč određenoj birokraciji, veliko tržište i pravna zaštita čine Brazil općenito sigurnom sredinom za ulaganje u nekretnine, pod uvjetom da se poštuju pravila i razumiju porezne implikacije. Kao i uvijek, dubinska analiza konkretne nekretnine (provjera vlasništva, tereta, dugova etažnih zajednica i sl.) u kartoriju (registru) je ključna – ali to je više tema transakcijske prakse nego šireg tržišta, pa je dovoljno reći: regulatorni i porezni okvir, premda složen, upravljiv je i lokalni profesionalci ga općenito dobro razumiju, a stalno se razvija kako bi poticao ulaganja i odgovorio na društvene potrebe.
Zaključak
Tržište nekretnina u São Paulu 2025. godine ističe se svojom dinamičnošću i otpornošću. I stambeni i poslovni sektor ne samo da su se oporavili od nedavnih ekonomskih izazova, već dosežu i nove razine – bilo da je riječ o rekordnoj prodaji stanova, građevinskom procvatu novih jedinica ili najnižim stopama praznih ureda u više godina. Cijene rastu, ali u usporedbi s naglim skokovima u manjim brazilskim gradovima, rast u São Paulu je stabilan i održiv, što odražava zrelost tržišta. Ključne gradske četvrti ilustriraju mikrokozmos trendova: ultraluksuzna područja postavljaju referentne cijene uslijed snažne potražnje luksuza, četvrti koje potiče tehnološki sektor i one povezane s javnim prijevozom u usponu su, a političke inicijative nastoje potaknuti ravnomjerniji i inkluzivniji razvoj kroz gradsku strukturu.
Gledajući prema 2026. i dalje, prognoze su oprezno optimistične. Predviđa se nastavak rasta vrijednosti nekretnina i najamnina, poduprt strukturnim potrebama za stanovanjem i ekonomskom stabilnošću, premda vjerojatno umjerenijim tempom. Investitori u ovom tržištu imaju brojne prilike – od visokih prinosa na najamnine i poboljšanog poslovnog sektora, do iskorištavanja rastuće vrijednosti potaknute infrastrukturnim projektima – uz upravljanje rizicima visokih troškova financiranja i poštivanje brazilskih regulatornih zahtjeva. Uloga vlade ostaje ključna: stalna ulaganja u infrastrukturu i programe stanovanja odredit će daljnji razvoj tržišta, kao i eventualne porezne promjene.
U usporedbi s prethodnim godinama, 2025. djeluje kao kulminacija postpandemijskog oporavka i prijelaz u novu fazu: ubrzani rast zamjenjuje se uravnoteženijom ekspanzijom. Za usporedbu, sredina 2010-ih obilježena je stagnacijom tržišta nekretnina u São Paulu, kraj 2010-ih i početak 2020-ih donijeli su ponovno oživljavanje, a sredina 2020-ih izgleda kao faza konsolidacije na višoj razini aktivnosti i vrijednosti. Sposobnost grada da i dalje privlači stanovništvo i poslovanje, te se prilagođava kroz nove projekte i urbanističko planiranje, jamči da će nekretnine ostati pokretač njegove ekonomije.
U sažetku, tržište nekretnina u São Paulu 2025. godine je robustno – obilježeno snažnom potražnjom, rastućim cijenama i najamninama te značajnim razvojem – i pozicionirano je za nastavak rasta u nadolazećim godinama. Investitori i dionici trebali bi nastaviti s informiranim strategijama, uravnotežujući snažne temeljne pokazatelje s makroekonomskim varijablama. Pejzaž je višeslojan: od luksuznih penthousea do inicijativa za pristupačno stanovanje, od blistavih novih uredskih tornjeva do revitaliziranih gradskih blokova. Ta raznolikost je snaga tržišta. Uz razborito upravljanje rizicima i stalni fokus na održivi urbani razvoj, São Paulo će vjerojatno svjedočiti procvatu sektora nekretnina, učvršćujući svoj status kao jedno od najvažnijih tržišta nekretnina Latinske Amerike.
Izvori:
- Global Property Guide – Analiza brazilske tržišta 2025. (cijene, prodaja, lansiranja, prinosi u São Paulu) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Podaci Secovi-SP & CBIC putem Rio Times – Rast tržišta stanova i kamatne stope riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
- JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Trendovi praznih ureda i najamnina jll.com jll.com
- CBRE podaci putem Rio Times – Zauzetost ureda doseže najvišu razinu nakon pandemije (pad praznih prostora, apsorpcija) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Rio Times – Rekordne cijene u elitnim četvrtima (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
- The Latinvestor – Trendovi nekretnina u São Paulu 2025. (promjene zoniranja, utjecaj prometa, trendovi četvrti) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Tržišni podaci (najamnine, prinosi, stope IPTU-a itd.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Prognoza za nekretnine u Brazilu (projekcije 2025.–2030., pokretači rasta) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- PwC Brazil Tax Summary – Porez na prijenos (ITBI) u São Paulu taxsummaries.pwc.com
- Angloinfo vodič za iseljenike – Raspon poreza na nekretnine (IPTU) u São Paulu angloinfo.com
- Chambers & Partners Guide 2025 – Investicijska vozila za nekretnine i porez (izuzeće FIIs od poreza) practiceguides.chambers.com
- Rio Times – Vladini program stanovanja i podrška tržištu (proširenje MCMV-a u 2025.) riotimesonline.com
- Dodatni podaci iz gradskih/državnih izvješća São Paula i tržišnih izvješća, kako je gore navedeno globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.
