Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Uvod
Nakon nekoliko burnih godina, američko tržište nekretnina u 2025. ulazi u novu fazu obilježenu stabilizirajućim trendovima i opreznim optimizmom. I stambeni i komercijalni sektor izdržali su šokove pandemije, naglog rasta kamatnih stopa i visoke inflacije. Gledajući prema 2025. i narednim godinama, nalazimo tržište nekretnina koje i dalje pati od nedostatka ponude, ali se zalihe polako povećavaju, te komercijalni krajolik u kojem su neki sektori (poput industrijskog i višestambenog) i dalje jaki, dok se drugi (posebno uredski) trude oporaviti. Očekuje se da će kamatne stope, koje su dosegnule najviše razine u nekoliko desetljeća, blago popustiti, što će utjecati na ponašanje kupaca i investicijske strategije. Ovo izvješće donosi sveobuhvatan pregled trenutnih trendova i prognoza do 2028., obuhvaćajući stambene i komercijalne nekretnine, regionalne dinamike, ključne pokretače te rizike i prilike s kojima se suočavaju ulagači.
Ključni zaključci: Cijene stambenih nekretnina na nacionalnoj razini su se stabilizirale nakon brzog rasta u razdoblju 2020.–2022. i sada rastu znatno sporijim tempom (neki prognozeri čak predviđaju blagi pad u 2025. godini) zillow.com. Volumen prodaje i dalje je ispod razina prije pandemije, ali se očekuje oporavak kako kamatne stope popuštaju i više ponude dolazi na tržište realestatenews.com. Sektori komercijalnih nekretnina pokazuju različite trendove: industrijski i višestambeni objekti i dalje imaju snažnu potražnju, maloprodajni prostori uživaju nisku stopu nepopunjenosti, dok uredsko tržište ima povišene stope nepopunjenosti, ali je moguće blizu svog dna cbre.com cbre.com. U cijeloj zemlji, Sun Belt tržišta i druge pristupačne regije predvode po rastu, dok neka ranije pregrijana tržišta prolaze kroz blage korekcije cijena nar.realtor. Demografski trendovi (poput milenijalaca koji ulaze u najbolje godine za kupnju kuće), tehnološke promjene (poput rada na daljinu i e-trgovine) i makroekonomski uvjeti oblikovat će tržište nekretnina u godinama koje dolaze. U nastavku dubinski obrađujemo svaki od ovih aspekata, s prognozama do 2028. za razne segmente i regije.
I. Trendovi na tržištu stambenih nekretnina (2025.)
Cijene nekretnina i volumen prodaje
Brzi rast cijena nekretnina tijekom pandemije ustupio je mjesto znatno sporijem rastu u razdoblju 2024.–2025. Na nacionalnoj razini, cijene nekretnina su blizu rekordnih razina, ali rastu samo umjereno. U prvom kvartalu 2025. medijalna cijena postojećih obiteljskih kuća iznosila je oko 402.300 USD, što je 3,4% više nego godinu ranije nar.realtor. To je velika razlika u odnosu na dvoznamenkaste godišnje stope rasta iz 2021.–2022. Zapravo, samo je 11% metropola zabilježilo dvoznamenkasti rast cijena početkom 2025. (u odnosu na 14% krajem 2024.) nar.realtor, a otprilike 17% tržišta zabilježilo je pad cijena na godišnjoj razini u Q1 2025. nar.realtor. Neka ranija izrazito rastuća tržišta – na primjer, Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco i Seattle – doživjela su pad cijena u posljednjih godinu-dvije, ali sada se oporavljaju kako se kupci prilagođavaju novim uvjetima nar.realtor. S druge strane, neka tržišta koja još uvijek bilježe pad cijena (kao što su Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; i neka tržišta na Floridi) imaju snažan rast zaposlenosti i očekuje se da će se uskoro stabilizirati i oporaviti nar.realtor. Općenito, pristupačne regije sa snažnim gospodarskim i demografskim rastom pokazuju najveću otpornost cijena, dok su neka skupa obalna tržišta na mrtvoj točki ili blago u plusu, odražavajući ograničenja pristupačnosti nar.realtor.
Volumen prodanih nekretnina bio je slab u protekle dvije godine, ponajprije zbog rasta hipotekarnih kamatnih stopa. Prodaja postojećih kuća u razdoblju 2023.–2024. pala je na najniže razine u posljednjih 30 godina (zadržavajući se na oko 4 milijuna godišnje) jer su mnogi kupci ostali izvan tržišta, a potencijalni prodavatelji nisu željeli prodavati zbog nižih kamata postojećih kredita nar.realtor realestatenews.com. Međutim, postoje znakovi prekretnice. Nacionalno udruženje posrednika u prometu nekretnina (NAR) ističe da su prednji ugovori o prodaji krajem 2024. blago porasli u odnosu na isto razdoblje prethodne godine nar.realtor, te da je ponuda domova na prodaju – i novih i postojećih – počela lagano rasti nakon duljeg razdoblja nestašice nar.realtor. Zadržana potražnja je značajna: broj stanovnika SAD-a porastao je za 70 milijuna od 1995., a godišnja prodaja nekretnina danas je otprilike ista kao i 1995. nar.realtor. To sugerira da su mnoga kućanstva odgodila kupnju i mogu se vratiti na tržište kada se uvjeti poboljšaju. Doista, glavni ekonomist NAR-a predviđa oporavak prodaje: nakon dvije vrlo slabe godine, 2025. prodaja postojećih kuća trebala bi porasti za oko 6%, a prodaja novih domova za oko 10% realestatenews.com. Druge prognoze su opreznije – primjerice, Zillow predviđa rast prodaje postojećih kuća od samo 1,4% u 2025. (do ~4,12 milijuna kuća) zillow.com – no konsenzus je da će volumen prodaje u 2025. rasti umjesto da dalje pada. U narednom razdoblju, kako ćemo objasniti u dijelu s prognozama, većina analitičara očekuje postupni oporavak prodaje kroz 2026.–2028., pod uvjetom pada kamatnih stopa i povećanja nove gradnje (vidi Prognoze u odjeljku VII).
Ponuda stambenih nekretnina i razina zaliha
Ponuda stambenih nekretnina – broj domova dostupnih za prodaju – godinama je kronično niska, što je održavalo visoke cijene i uz rastuće kamate. Dobra vijest je da se ponuda napokon popravlja s rekordno niskih razina. Realtor.com izvještava da je broj kuća na prodaju krajem 2024. bio najveći od 2019., zahvaljujući kombinaciji veće nove gradnje i nešto duljeg zadržavanja nekretnina na tržištu realtor.com. Ipak, tržište je još daleko od ravnoteže: krajem 2024. na nacionalnoj razini zalihe su bile oko 20% ispod prosjeka iz 2017.–2019. za to doba godine realtor.com. Ukratko, “čaša je ili napola puna ili napola prazna” – situacija se popravlja, ali kupci u mnogim područjima i dalje imaju ograničen izbor. Važno je napomenuti da postoji značajna regionalna razlika u oporavku ponude. Južne i zapadne regije najviše su se približile predpandemijskim razinama zaliha, dok su Srednji zapad i sjeveroistok još uvijek ograničeniji realtor.com. To vjerojatno odražava veću stopu nove izgradnje i useljavanje u Sun Belt regije (više ponude), dok su mnoga tržišta Srednjeg zapada i sjeveroistoka imala manje novih gradnji, a vlasnici nekretnina su rjeđe prodavali svoje domove.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
Na širem planu, američko tržište stambenih nekretnina i dalje se muči sa strukturnim manjkom domova. Nedavna analiza Zillowa procjenjuje da je u zemlji trenutno otprilike 4,5 milijuna domova manje od “zdrave” razine ponude businessinsider.com. Graditelji su posljednjih godina ubrzali tempo – započete stambene gradnje dosegle su najvišu razinu od 2006. – no nedostatak radne snage, visoki troškovi materijala i regulacije prostornog planiranja ograničavaju brzinu dodavanja novog stambenog prostora. U 2024. broj novih gradnji blago je smanjen zbog viših troškova financiranja za graditelje. Gledajući unaprijed, Fannie Mae očekuje blagi pad novih gradnji u 2025., a zatim ponovni rast u 2026. kako potražnja opet jača businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) slično predviđa da će nova izgradnja biti otprilike na istoj razini u 2025., a potom postupno rasti businessinsider.com. To sugerira da će olakšanje s ponudom biti postepeno – vjerojatno će spriječiti prebrzi rast cijena, ali neće preko noći riješiti deficit.
Glavni faktor koji koči postojeću ponudu stambenih nekretnina je takozvani “učinak blokade”. Milijuni sadašnjih vlasnika kuća osigurali su 30-godišnje hipotekarne kredite po iznimno niskim kamatama (često 3% ili manje) tijekom 2020.–2021. Sada, kada su kamatne stope na hipotekarne kredite oko 6–7%, ti vlasnici suočavaju se s golemim financijskim gubitkom ako prodaju i kupe novu kuću po današnjim stopama. Zbog toga mnogi odlučuju ostati gdje jesu, što zadržava prenamjenu postojećih nekretnina izvan tržišta. Lawrence Yun iz NAR-a napominje da ovaj učinak blokade smanjuje ponudu, no on bi se trebao postupno smanjivati kako životne okolnosti budu prisiljavale ljude na preseljenja (svake godine milijuni brakova, razvoda, rođenja djece, selidbi zbog posla i odlazaka u mirovinu ionako potiču prodaju nekretnina bez obzira na kamatne stope) nar.realtor. Osim toga, ako kamatne stope na hipotekarne kredite krenu prema dolje, više vlasnika bit će voljno staviti svoje domove na tržište. Doista, ako kamatne stope u narednim godinama padnu bliže “normalnim” razinama (recimo, 5% ili manje), stručnjaci predviđaju val prodavatelja koji su dugo čekali, što bi olakšalo nedostatak ponude businessinsider.com.Trendovi najma i tržište najma stambenih nekretnina
Tržište najma snažno je poraslo neposredno nakon pandemije, pri čemu su cijene najma tijekom 2021.–2022. rasle najbrže u posljednjih nekoliko desetljeća. Od tada je rast cijena najma znatno usporio jer na tržište dolazi val novih stanova, a dosegnute su i granice pristupačnosti. Početkom 2025. nacionalni rast najamnina je umjeren – otprilike u skladu ili malo ispod opće inflacije. Primjerice, prosječna tražena najamnina u SAD-u u svibnju 2025. porasla je samo oko 1,0% na godišnjoj razini yardimatrix.com, što je naglo usporavanje u odnosu na skokove od 10–15% zabilježene nekoliko godina prije. Prema podacima RealPagea, efektivne najamnine porasle su samo 1,1% u 12 mjeseci zaključno s ožujkom 2025., što je najveći godišnji porast u više od godine dana, ali i dalje vrlo umjeren realpage.com. Ovo usporavanje odražava povećanu ponudu: investitori i developeri izgradili su val višestambenih jedinica 2023.–2024. – najviše novozavršenih stanova od 1980-ih mf.freddiemac.com. S većim izborom, stanari dobivaju veću moć pregovaranja, a u mnogim gradovima vlasnici stanova su bili prisiljeni nude popuste ili povlastice kako bi popunili jedinice.
Unatoč ovom valu izgradnje, potražnja za najmom ostaje snažna, što sprječava ozbiljan višak ponude u većini tržišta. Nacionalna stopa praznih stanova za najam iznosila je 7,1% u prvom kvartalu 2025., što je blago više od 6,6% godinu dana ranije advisorperspectives.com. Drugim riječima, broj praznih stanova je malo porastao, ali je i dalje nizak u povijesnom kontekstu (za usporedbu, praznine u najmu su kasnih 2010-ih često iznosile 8–10%). Mnogi novi stanovi se ipak iznajmljuju, ali sporijom dinamikom, jer je temeljna potražnja jaka – američko tržište rada raste, mladi odrasli i dalje osnivaju nova kućanstva, a visoki troškovi kupnje vlastite nekretnine zadržavaju više ljudi u krugu najmoprimaca. Freddie Mac ističe da je potražnja za višestambenim najmom “iznimna”, ali rekordno visoka nova ponuda drži rast najamnina umjerenim i stope praznih stanova povišenima u nekim područjima mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Godine 2024. nacionalna stopa praznih višestambenih objekata kretala se oko 6%, a **Freddie Mac-ova osnovna prognoza predviđa da će se stopa praznina podići na oko 6,2% u 2025. s dolaskom još novih jedinica mf.freddiemac.com. Međutim, to bi trebao biti vrhunac; kako se izgradnja usporava zbog viših kamata, lanac ponude će se stanjivati. Zaista, **investitori u višestambene objekte povlače se – započet će znatno manje novih projekata 2025. nego prije pandemije (oko 30% manje, prema CBRE-u) cbre.com. Krajem 2025. i kasnije tempo novih isporuka će se smanjiti, što će omogućiti ponovnu konsolidaciju tržišta stanova za najam.
Prognoze cijena najma odražavaju tu dinamiku. Najnovija prognoza Zillowa očekuje da će najamnine za kuće rasti oko 3,2% u 2025., a za stanove oko 2,1% zillow.com. Slično, Freddie Mac predviđa nacionalni rast najma od oko 2,2% u 2025., što je nešto ispod dugoročnog prosjeka mf.freddiemac.com. Ova umjerena poskupljenja u 2025. zapravo su blagi oporavak u odnosu na 2024., kada je rast najma bio na najnižoj točki (gotovo nula u mnogim gradovima). Drugim riječima, najamnine više ne rastu eksplozivno, ali se i dalje lagano povećavaju održivim tempom. Vrijedi napomenuti da se trendovi iznajmljivanja razlikuju po segmentima tržišta: najmovi obiteljskih kuća (kuće za najam) bilježe veću potražnju i rast nego najam stanova, dijelom zato što mnoge obitelji koje ne mogu kupiti nekretninu traže kuće u predgrađima za najam zillow.com. To potiče interes ulagača za portfelje kuća za najam.
Gledajući dalje od 2025., mnogi analitičari procjenjuju da će rast najamnina ostati umjeren u 2026., a potom bi ponovno mogao ubrzati do 2027–2028., jednom kada se apsorbira trenutni val izgradnje. Povratak na povijesni prosječni rast najma (oko 3% godišnje) vjerojatan je u drugoj polovici desetljeća mf.freddiemac.com. Neki djelovi zemlje već nadmašuju prosjek: primjerice, nekoliko gradova Sun Belta i Srednjeg zapada i dalje ostvaruje iznadprosječne stope rasta najamnina zahvaljujući snažnom priljevu stanovništva i rastu zaposlenosti arbor.com. Općenito, temeljni faktori tržišta najma (rast zaposlenosti, demografija) ostaju solidni, no ravnoteža između ponude i potražnje diktirat će trendove najamnina. U kratkom roku, obilna ponuda je dominantna tema – zadržavajući cijene pod kontrolom i pružajući najmodavcima više mogućnosti. U razdoblju 2026–2028., ako se izgradnja doista smanji kako se očekuje, najmodavci bi ponovno mogli steći pregovaračku moć, posebice na tržištima s rastućom zaposlenošću i ograničenim razvojem nove stambene izgradnje.
II. Trendovi komercijalnih nekretnina po sektorima
Dok su stambene nekretnine u središtu pozornosti javnosti, sektor komercijalnih nekretnina (CRE) predstavlja golemo područje koje obuhvaća poslovne prostore, trgovačke centre, industrijska skladišta, stanove, hotele, podatkovne centre i još mnogo toga. Izgledi za CRE u 2025. izrazito su specifični po sektorima, a izvedba znatno varira među vrstama objekata. U nastavku raščlanjujemo trendove u glavnim sektorima – poslovni prostori, maloprodaja, industrija i višestambeni objekti – koji zajedno čine većinu američkog tržišta komercijalnih nekretnina. Ističemo trenutne uvjete i što možete očekivati u narednim godinama za svaki sektor:
Sektor poslovnih prostora
Tržište poslovnih prostora najviše je pogođeno među sektorima komercijalnih nekretnina od početka pandemije. Uspon rada na daljinu i hibridnog rada strukturno je smanjio potražnju za uredskim prostorima u mnogim gradovima, što je dovelo do visokih stopa praznih prostora i pada vrijednosti nekretnina u tom segmentu. U razdoblju 2024.–25. brojni uredski tornjevi u središtima gradova, posebno stariji, imaju nisku popunjenost. Nacionalna stopa praznih poslovnih prostora je na rekordno visokim razinama – u prosjeku je prazno oko 18–19% uredskih prostora – a u nekim velikim urbanim tržištima ta brojka prelazi i 20% cbre.com cbre.com. Ponuda podnajma (prostori koje su tvrtke zakupile, ali ih pokušavaju iznajmiti dalje zbog viška) također je bogata. Sve ovo stavlja znatan pritisak na smanjenje cijena najma za uredske prostore i uzrokuje val problema za vlasnike poslovnih zgrada kojima krediti uskoro dospijevaju. Ukratko, sektor poslovnih prostora je u padu.
Ipak, pojavljuju se znakovi da tržište poslovnih prostora doseže dno i ulazi u spor ciklus oporavka. Prema CBRE-ovoj prognozi za 2025., aktivnost zakupa poslovnih prostora počela je rasti 2024. i očekuje se daljnji, ali umjeren rast u 2025. cbre.com. Predviđa se povećanje ukupnog volumena zakupa ureda od 5% u 2025., što bi bio pozitivan preokret nakon nekoliko godina kontrakcije cbre.com. Ključno je da je nova izgradnja poslovnih prostora znatno usporila, što će ograničiti daljnji višak ponude cbre.com. Kako se tvrtke prilagođavaju hibridnom radu, mnoge zaključuju da im fizički uredi i dalje trebaju radi suradnje i korporativne kulture, samo možda u manjoj kvadraturi po zaposleniku ili na različitim lokacijama. Stav najmodavaca sve više prelazi iz faze smanjenja prema stabilizaciji i selektivnom širenju, pokazuju industrijske ankete cbre.com. Mnogi najmoprimci produžuju zakupa (često uz smanjenje prostora ili prelazak na višu kvalitetu), što stabilizira popunjenost.
Jedan jasan trend je bifurkacija tržišta uredskih prostora: novije, visokokvalitetne (“klasa A”) uredske zgrade s odličnim sadržajima bilježe mnogo zdraviju potražnju od starijih, zastarjelih zgrada. Vrhunski uredski prostori – najkvalitetnije zgrade na svakom tržištu – zapravo postaju rijetki u nekim gradovima jer se najmoprimci konsolidiraju u najbolje nekretnine cbre.com. CBRE definira vrhunski ured kao najkvalitetnije zgrade; očekuju da će praznine vrhunskih uredskih prostora pasti na razine prije pandemije (~8% praznina) do 2027. zbog ove potražnje za kvalitetom cbre.com. Suprotno tome, nekretnine niže kvalitete vjerojatno će i dalje imati poteškoće te će možda morati biti prenamijenjene (neke se mogu preurediti u stambene ili druge svrhe, no konverzija je često kompleksna). Ukupno gledano, predviđa se da će praznine u uredima na nacionalnoj razini “doseći vrhunac” oko 19%, a zatim postupno padati kako gospodarstvo raste i višak prostora se polako apsorbira cbre.com. Možemo očekivati samo postupan, a ne brz oporavak uredskog tržišta: čak ni do 2027. većina analitičara ne predviđa povratak potražnje na pretpandemijske norme, ali najgori dio pada možda je iza nas. Investitori pristupaju ovom sektoru oprezno; postoje prilike za kupnju problematičnih uredskih nekretnina po velikim popustima, ali investicijski rizik je visok osim ako se fokusirate na moderne nekretnine na vrhunskim lokacijama koje su otpornije.Maloprodajni sektor
Sektor maloprodajnih nekretnina – koji uključuje trgovačke centre, strip centre, velike trgovine i gradske lokale – ostvario je impresivan oporavak od najnižih točaka tijekom pandemije. Rani COVID lockdownovi snažno su pogodili fizičke trgovine, ubrzavši ispadanje slabijih trgovaca. Međutim, preživjeli trgovci danas posluju u okruženju s vrlo ograničenom novom ponudom i smanjenom konkurencijom. Kao rezultat, temeljni pokazatelji maloprodajnih nekretnina u 2025. su vjerojatno najzdraviji posljednjih godina. Nacionalna stopa praznine maloprodajnog prostora ispod je 5%, što je najniža vrijednost među svim većim komercijalnim sektorima cbre.com cbre.com. U mnogim tržištima, kvalitetni maloprodajni prostori (posebno oni u dobrim prigradskim centrima ili tržnim centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda) su potpuno iznajmljeni. Jedan od razloga je to što u posljednjih nekoliko godina gotovo da nije izgrađen novi maloprodajni prostor, pa je potražnja stigla ponudu. Investitori su i dalje oprezni prema novoj maloprodajnoj gradnji (djelomično zbog prijetnje e-trgovine), što znači da postojeći centri imaju malo konkurencije od novih projekata cbre.com.
Kao posljedica toga, najamnine za maloprodajne prostore počinju rasti nakon dugog razdoblja stagnacije. Vlasnici prostora na vrhunskim lokacijama ponovo su stekli pregovaračku moć – očekuje se da će tražene najamnine za maloprodajne prostore porasti u 2025. zbog niske dostupnosti cbre.com. Mnogi trgovci, posebno nacionalni lanci, reagiraju potpisivanjem dugoročnijih ugovora kako bi osigurali poželjne lokacije prije daljnjeg rasta najamnina cbre.com. Važno je, međutim, da uspješnost maloprodaje ovisi o formatu. Otvoreni kvartovski i zajednički trgovački centri (često s trgovinama prehrambenih proizvoda ili osnovnim potrepštinama) bilježe visoku popunjenost, dok neki stariji zatvoreni trgovački centri i dalje imaju problema osim ako nisu revitalizirani ili primjereno prenamijenjeni. Ipak, čak su i trgovački centri vidjeli porast prometa 2022.–2023. kako su se potrošači vraćali kupovini uživo; trgovački centri klase A u bogatijim područjima posluju prilično dobro, dok se centri niže klase prenamjenjuju (u centre mješovite namjene, logističke čvorišta itd.).
Geografski, ekspanzija maloprodaje usredotočuje se na tržišta s visokim rastom. Trgovci ciljaju metropole s jakim rastom stanovništva i zaposlenosti – primjerice, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte ističu se kao žarišta prema kojima se usmjerava maloprodajna aktivnost cbre.com. Ova Sun Belt i rastuća tržišta ne samo da privlače više novih stanovnika, već često imaju i povoljnije cijene stanovanja (što potrošačima ostavlja više raspoloživog dohotka za potrošnju u lokalnim trgovinama). Dodatno, područja sa značajnim unaprjeđenjima infrastrukture (npr. nove autoceste ili proširenja javnog prijevoza) privlače novu maloprodajnu gradnju jer se poboljšava pristupačnost cbre.com. Institucionalni investitori, koji su godinama izbjegavali maloprodaju, polako se vraćaju zbog solidnih temeljnih pokazatelja. Sve u svemu, izgledi za maloprodajne nekretnine u 2025. su oprezno optimistični: očekujte nastavak niske praznine i umjerenog rasta najamnina, osim u slučaju gospodarskog pada. Jedan rizik kojeg treba pratiti je e-trgovina: internetska prodaja i dalje raste (sada ~15% ukupne maloprodaje), pa se fizički trgovci moraju neprestano prilagođavati i nuditi iskustva ili pogodnosti koje online trgovina ne može nadomjestiti. No, narativ da će e-trgovina uništiti sve trgovine pokazao se netočnim – umjesto toga, SAD sada ima optimalan broj trgovina nakon godina konsolidacije, a preostali centri imaju koristi.
Industrijski i logistički sektor
Industrijske nekretnine – prvenstveno skladišta, distribucijski centri i proizvodni pogoni – bile su zvijezda posljednjih godina. Nagli rast e-trgovine i restrukturiranje opskrbnih lanaca (uključujući veće zalihe u zemlji) potaknuli su rekordnu potražnju za skladišnim prostorom od 2020. do 2022. Do 2023. stopa praznine u industrijskom sektoru dosegla je povijesno niske razine na mnogim tržištima (često ispod 4%). Investitori su odgovorili valom nove gradnje, a krajem 2023. dogodilo se djelomično hlađenje kako se potražnja za najmom normalizirala. Ulaskom u 2025., industrijsko tržište ostaje temeljno snažno, iako ne više tako užurbano kao u jeku e-trgovine. Na nacionalnoj razini praznine u industrijskim nekretninama blago su porasle s priljevom novih skladišta, no i dalje su relativno niske te se tržište kratkoročno smatra “naklonjeno najmoprimcima” cbre.com. Starija, manje učinkovita skladišta bilježe veću stopu praznine jer najmoprimci prelaze u novije “high-cube” objekte – “let za kvalitetom” sličan onome u uredskom sektoru cbre.com. Ipak, očekuje se ponovno zaoštravanje tržišnih uvjeta prema kraju 2025. kako se usporava nova gradnja, a potražnja i dalje raste cbre.com.
Nekoliko čimbenika oblikuje potražnju za industrijskim nekretninama u 2025. Prvo, trgovinska politika i trend povrata proizvodnje u SAD (“reshoring”) su utjecajni: viši američki carine na stranu robu (uvedene 2024.) potaknule su neke tvrtke da povećaju zalihe u zemlji (kako bi uvezle robu prije nego carine stupe na snagu) i da razmotre više proizvodnje u SAD-u ili blizu SAD-a cbre.com. CBRE navodi da bi to moglo povećati potražnju za industrijskim objektima blizu američko-meksičke granice i uz glavne logističke koridore sjever-jug (poput autoputeva I-35 i I-29) cbre.com. Tržišta poput San Antonija, Austina, Dallasa–Fort Wortha, Oklahoma Cityja, Kansas Cityja, Des Moinesa i Minneapolisa ističu se kao vjerojatni dobitnici ovih promjena, zbog svog zemljopisnog položaja na glavnim trgovinskim putevima cbre.com. Drugo, struktura najmoprimaca se mijenja: tvrtke za logistiku treće strane (3PL) preuzimaju sve veći udio najma, jer kompanije svoje skladišne potrebe prepuštaju specijaliziranim pružateljima. CBRE predviđa da će 3PL činiti više od trećine novih industrijskih najmova u 2025. cbre.com, što odražava trend fleksibilnijih, ad hoc opskrbnih lanaca.Što se tiče volumena, očekuje se da će industrijski najam na nacionalnoj razini dosegnuti nešto više od 800 milijuna kvadratnih stopa u 2025. godini cbre.com. To bi bilo ispod vrhunca iz doba pandemije (2021. zabilježila je iznimno veliku potražnju), ali i dalje iznad norme prije pandemije cbre.com. U osnovi, industrijski sektor prelazi iz hiper-rasta u održiviju stopu rasta. Na strani ponude, nakon višegodišnje „prolifične gradnje”, developeri se povlače. Nove industrijske gradnje bilježe nagli pad – očekuje se preko 50% manje novih gradilišta u 2025. nego u 2024. cbre.com. Ova pauza omogućuje tržištu da apsorbira postojeće špekulativne projekte koji su nedavno ušli na tržište. Do kraja 2025., kako se ti prostori popune, klatno bi se moglo ponovno nagnuti prema vlasnicima, osobito za moderne objekte u ključnim logističkim čvorištima. Rast najamnina za industrijske prostore stoga će vrlo vjerojatno ostati pozitivan, ali umjeren u skoroj budućnosti – vlasnici nekretnina mogli bi nuditi ustupke na tržištima s privremenim viškom ponude, ali ukupne najamnine podupiru inflacija i visoki troškovi zamjene. Ukratko, izgledi za industrijski sektor ostaju vrlo pozitivni: nastavak širenja e-trgovine, rekonfiguracije opskrbnih lanaca i ograničena količina nove ponude upućuju na zdrave temelje. Ako ne dođe do velike recesije, skladišta bi trebala uživati visoku popunjenost i kontinuirani rast najamnina u idućih nekoliko godina, što industrijske nekretnine čini i dalje favoritom institucionalnih investitora (uključujući fondove za ulaganje u nekretnine i privatne investicijske fondove).
Sektor višestambenih (apartmanskih) objekata
Sektor višestambenih objekata (veliki apartmanski objekti s 5+ jedinica) često se smatra dijelom stambenog tržišta, no također je i ključna komercijalna klasa imovine za investitore. U 2025. višestambeni sektor proživljava jedinstven trenutak: velik priljev nove ponude udružen sa snažnom potražnjom najmoprimaca. Kao što je ranije spomenuto, 2023.–2024. godinu obilježio je rekordni broj novih apartmanskih jedinica, zbog čega je nacionalna stopa slobodnih stanova porasla, a rast najamnina usporio. Za investitore, to je značilo više ustupaka zakupcima i niži neto prihod od najma u određenim tržištima s visokom ponudom tijekom prošle godine. Unatoč tome, temelji višestambenog sektora daleko su od slabih – oni se jednostavno normaliziraju nakon iznimno zategnutog tržišta. Kako ulazimo u 2025., pritisak novogradnje očekuje se da počinje popuštati. CBRE predviđa da će slobodnih stanova zapravo blago pasti u 2025. (na otprilike 4,9% do kraja godine, s ~5,3% krajem 2024.) i da će prosječne najamnine ponovno rasti oko 2,6% godišnje cbre.com. Isto tako, Freddie Mac očekuje rast najamnine u 2025. u niskim 2% i samo blagi porast slobodnih stanova na oko 6,2% (prema RealPage-konceptu), pod uvjetom postizanja “mekog prizemljenja” gospodarstva mf.freddiemac.com. Ukratko, višestambeno tržište u 2025. trebalo bi ostati uravnoteženo – ni tržište najmoprimaca niti tržište najmodavaca na nacionalnoj razini – uz blago poboljšanje u odnosu na 2024.
Jedan od ključnih čimbenika je da se očekuje nastavak snažnog formiranja kućanstava. Demografski i gospodarski uvjeti pogoduju stalnoj potražnji za najmom: rast zaposlenosti, iako sporiji od postpandemijskog uzleta, još uvijek je pozitivan, a velika skupina milenijalaca ulazi u ključne godine za osnivanje obitelji. Mnogi od tih mladih odraslih i dalje iznajmljuju, bilo po izboru ili zato što visoke cijene i kamatne stope odgađaju kupnju prvog doma. Dodatno, imigracija (koja je ponovno porasla u 2022.–2023.) pridonosi potražnji za najamnim stanovanjem. Sve dok američko gospodarstvo izbjegne ozbiljnu recesiju, možemo očekivati milijune novih najmoprimaca u idućih nekoliko godina, što pomaže apsorbirati novu ponudu.
Geografski, priča o ponudi je vrlo koncentrirana. Veliki dio novije izgradnje apartmana bio je u Sun Belt državama – osobito Teksas, Florida, Karoline, Georgia, Arizona i dijelovi Mountain West regije. Zapravo, 10 od 16 većih američkih tržišta višestambenih objekata već je prošlo vrhunac izgradnje, a preostalih šest očekuje se da će vrhunac doseći u 2025. kako se projekti dovrše cbre.com. To sugerira da će do 2026. gotovo sva velika tržišta vidjeti pad novih isporuka. Sun Belt metroi, koji su predvodili val izgradnje, vjerojatno će se privremeno ohladiti (s višim stopama slobodnih stanova u gradovima poput Austina i Nashvillea ove godine), ali također imaju snažan rast stanovništva koji će te jedinice na kraju popuniti. Obalne gateway-metropole (poput New Yorka, Los Angelesa, San Francisca) imale su znatno manje nove gradnje i ostaju nedovoljno opskrbljene najamnim stanovanjem; ta tržišta bilježe stabilnu popunjenost i nov rast najamnina kako se vraća migracija u urbana središta. Zamjetan je trend rastućeg interesa investitora za višestambene objekte na Srednjem zapadu. Neki metroi Srednjeg zapada (npr. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nude visoku pristupačnost i stabilna gospodarstva, te prognoze predviđaju kontinuirani rast najamnina u tom dijelu SAD-a, potencijalno 4–5% godišnje u idućim godinama multihousingnews.com kako ta tržišta nadoknađuju zaostatak sa niske razine.
Iz investicijskog kuta, višestambeni objekti i dalje se smatraju jednom od manje rizičnih komercijalnih klasa imovine – ljudi uvijek trebaju mjesto za stanovanje. No, više kamatne stope pogodile su vrijednosti višestambenih nekretnina, budući da investitori više ne mogu računati na jeftin dug za povećanje prinosa. Kapitalizacijske stope (mjerila prinosa nekretnina) za apartmane porasle su s najnižih razina iz 2021., što znači da su cijene donekle pale, iako najamnine rastu. CBRE očekuje da će stope prinosa stabilizirati se ili blago smanjiti u 2025. kako se financijski uvjeti olakšavaju cbre.com cbre.com. U praktičnom smislu, to može značiti da je 2025.–2026. privlačan prozor za ulaganje u višestambene nekretnine, prije nego što kamatne stope eventualno dodatno padnu i ponovno podignu cijene. Rizici za višestambeni sektor uključuju značajan gospodarski pad (gubitak radnih mjesta smanjuje platežnu sposobnost najmoprimaca) i lokalnu prezasićenost na nekim tržištima, no na nacionalnoj razini dugoročna perspektiva je čvrsta. Do 2026.–2028., kad se apsorbira trenutni val novih jedinica, mnoga tržišta opet bi mogla imati nedovoljnu ponudu, što bi dodatno pritisnulo najamnine prema gore. Developeri, svjesni viših troškova financiranja, ne pretjeruju s gradnjom na nacionalnoj razini – dapače, očekuje se da će započete višestambene gradnje u 2025. biti znatno ispod razine posljednjih godina cbre.com. To postavlja temelje za povoljnu ravnotežu ponude i potražnje za nekoliko godina unaprijed.
(Napomena: I drugi komercijalni sektori, poput hotela i podatkovnih centara, zaslužuju spomen. Hoteli su se snažno oporavili uz porast putovanja, iako više kamatne stope ograničavaju novu izgradnju. Podatkovni centri bilježe izniman rast zahvaljujući cloud računalstvu i umjetnoj inteligenciji – potražnja za 2025. je „bijelo vruća”, stopa slobodnog prostora ispod 3% rekordno je niska, a izgradnja rekordno visoka, prema CBRE cbre.com. Međutim, radi sažetosti, fokusiramo se na tražene primarne sektore.)
III. Kamatne stope i trendovi hipotekarnih kredita
Kamatne stope – a posebno stambene hipotekarne stope – igraju ključnu ulogu na tržištu nekretnina. U posljednje dvije godine, nagli rast kamatnih stopa bio je pojedinačno najveća prepreka za stambeno tržište. U razdoblju 2020.–2021. 30-godišnje fiksne hipotekarne stope bile su oko 3%, potičući pravu kupovnu groznicu. Krajem 2023. ta ista stopa više se nego udvostručila, dosegnuvši 7% ili više, najvišu razinu u oko 20 godina. Ovaj skok bio je izravan rezultat agresivnog zaoštravanja politike Federalnih rezervi radi borbe protiv inflacije: kako je Fed podizao referentne kamatne stope u 2022. i 2023., troškovi zaduživanja rasli su diljem gospodarstva. Visoke hipotekarne stope znatno pogoršavaju pristupačnost – primjerice, mjesečna rata od 2.000 dolara pokriva znatno manji kredit pri 7% nego pri 3% kamate. Prema NAR-u, mjesečna rata za tipičnu kuću (s 20% učešća) porasla je na oko 2.120 dolara početkom 2025., što je 4,1% više nego godinu ranije unatoč sporijem rastu cijena stanova nar.realtor. Brojni kupci našli su se na margini zbog pada pristupačnosti, te su prodaje kuća pale na razine karakteristične za recesiju u 2023.–2024. ponajviše zbog kamatnih stopa.
Dobre vijesti za 2025. su da se čini da se okruženje kamatnih stopa stabilizira i da je olakšanje na vidiku. S padom inflacije s vrhunca, Federalne rezerve su prestale s povećanjima kamatnih stopa. Zapravo, Fed je napravio nekoliko malih smanjenja krajem 2024. nar.realtor, a očekuje se da će od sredine 2025. federalna kamatna stopa ostati stabilna ili čak dodatno pasti, ako inflacija to dopusti. Međutim, važno je napomenuti da hipotekarne kamatne stope vjerojatno neće padati istim tempom kao što Fed reže stope nar.realtor. Krajem 2024. kada je Fed počeo snižavati stope, hipotekarne stope su jedva reagirale – NAR-ov Yun navodi faktore poput “prenapuhanog saveznog deficita” koji održavaju pritisak na rastuće dugoročne kamatne stope i sprječavaju brzi pad hipotekarnih stopa nar.realtor. Umjesto naglog pada, većina analitičara očekuje postupno popuštanje hipotekarnih stopa kroz sljedećih nekoliko godina. Najnovija prognoza Fannie Mae očekuje 30-godišnju fiksnu stopu oko 6,2% krajem 2025. i oko 6,0% do kraja 2026., što je samo blago poboljšanje u odnosu na otprilike 6,6–6,7% sredinom 2025. mpamag.com. Mortgage Bankers Association je malo optimističnija i predviđa da bi stope možda mogle pasti do sredine 5% u razdoblju 2026.–27., ali i to je daleko od ultra-niskih stopa iz nedavne prošlosti. Ukratko, troškovi zaduživanja vjerojatno će ostati viši u odnosu na 2010-e, iako nešto niži od vrhunca iz 2023.
Za kupce nekretnina to znači da će 2025.–2028. zahtijevati prilagodbu očekivanja. Kupci će možda morati prihvatiti blago više troškove financiranja kao „novu normalu”, barem srednjoročno. To utječe i na odabir hipotekarnih proizvoda: kad su stope bile 3%, gotovo su svi zaključavali 30-godišnje fiksne kredite. Kod 6–7% raste interes za hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM) ili privremene snižene kamate (gdje prodavatelj ili građevinar subvencionira kamatu prvih nekoliko godina) kako bi se olakšala početna otplata. Pojavljuje se i kreativnost poput prenosivih hipoteka – neki kupci će platiti više za nekretninu ako mogu preuzeti postojeći prodavateljev FHA ili VA zajam s niskom kamatom. Kreditne institucije nude nove programe (poput 40-godišnjeg roka otplate ili proizvoda s dijeljenom vlasničkom glavnicom) kako bi povećali pristupačnost. Ti će se trendovi nastaviti dok god stope ostaju relativno visoke. S druge strane, ako i kad stope padnu, moglo bi doći do booma refinanciranja dok vlasnici žure smanjiti svoje kreditne obveze. Trenutno je aktivnost refinanciranja vrlo niska (jer malo tko želi refinancirati zajam od 3% u 6%), ali do 2026–2027., ako stope padnu za postotak ili dva, milijuni dužnika mogli bi imati koristi od refi-a – što industrija hipotekarnih kredita s nestrpljenjem očekuje.
Također vrijedi napomenuti utjecaj stopa na ulagače i developere. Poslovi u komercijalnom sektoru nekretnina usporili su protekle godine jer su troškovi duga porasli, a odobravanje kredita je sve strože. Capitalizacijske stope (prinosi od ulaganja) morale su se prilagoditi prema gore, kako je već spomenuto, a neki visoko zaduženi investitori suočavaju se s izazovima u refinanciranju. Obujam novih hipotekarnih kredita za višenamjenske i komercijalne nekretnine naglo je pao 2023.–24. No s izgledima za nešto niže stope, industrijske prognoze predviđaju oporavak investicijske aktivnosti. CBRE predviđa povećanje obujma ulaganja u komercijalne nekretnine za 5–10% u 2025. kako gospodarstvo jača, a razlika između očekivanja kupaca i prodavača postaje manja cbre.com cbre.com. U sektoru stambenih nekretnina, ukupne hipotekarne realizacije (kupnja + refinanciranje) prognoziraju se u rastu od najniže točke: Fannie Mae procjenjuje otprilike 1,98 bilijuna dolara novih hipotekarnih plasiranja u 2025., što raste na 2,33 bilijuna u 2026. kako se tržište oporavlja, a refinanciranje se polako vraća mpamag.com. Iako te brojke još uvijek zaostaju za više od 4 bilijuna koliko je zabilježeno tijekom refi booma 2020., smjer je uzlazan.
Ukratko, kamatne stope ostat će ključan faktor za nekretnine do 2028. Osnovno očekivanje je umjereni pad hipotekarnih stopa kroz naredne godine, ali bez povratka na ekstremno niske vrijednosti. Tržišna aktivnost (i kupnja i gradnja) trebala bi se postupno pojačavati kako stope popuštaju. Međutim, sve prognoze dolaze s napomenom da bi neočekivana inflacija ili ekonomski šokovi mogli promijeniti tijek kretanja stopa. Za sada, konsenzus je da je najgora faza šoka prošla te da će uvjeti za dužnike i ulagače polako biti sve povoljniji. Kako je jedan izvršni direktor s tržišta hipotekarnih kredita rekao, “Očekujemo blagi pad stopa, ali ne povratak na povijesno najniže razine” mpamag.com. Planiranje za hipoteke od 6% danas, s mogućnošću refinanciranja na 5% sutra, razumna je strategija za kupce u ovom razdoblju.
IV. Regionalni i gradski naglasci
Nekretnine su poznato izrazito lokalna tema. I dok nacionalni trendovi daju pozadinu, regionalne razlike diljem SAD-a posljednjih su godina bile izražene – i vjerojatno će se nastaviti. Ovdje ističemo neka regionalna i gradska kretanja na tržištu stambenih nekretnina, kao i glavne gradove na koje treba obratiti pažnju:
- Procvat Sunčanog pojasa (jug i jugozapad): Regija Sunčanog pojasa (od Floride do Teksasa, te u jugozapad i djelomično na zapad SAD-a) bila je istaknuta posljednje desetljeće i nastavila je voditi u brojnim pokazateljima. Države poput Floride, Teksasa, Karolina, Georgije, Arizone i Tennesseeja bilježe snažan rast stanovništva i zapošljavanja, privlačeći i pojedince (uključujući radnike na daljinu i umirovljenike) i korporacije u preseljenju. Ova imigracija podstiče potražnju za stanovanjem i održava cijene stambenih nekretnina relativno visokima u tim područjima. Mnogi gradovi Sunčanog pojasa imali su dvoznamenkasti rast cijena do 2022.; neki su se ti gradovi ohladili 2023. (čak bilježili blagi pad cijena), ali općenito ostaju jaki. Na primjer, medijan cijene kuće u Miamiju, FL porastao je oko 9% u posljednjih godinu dana realtor.com a Orlando, FL bilježi rast cijena iznad 12% na godišnjoj razini realtor.com, prema prognozama Realtor.com-a, što ukazuje na kontinuiranu snagu. U međuvremenu, Austin, TX, koji je bio primjer pandemijske stambene groznice (cijene su skočile gotovo 40% u dvije godine), doživio je korekciju vrijednosti kuća 2023. Do početka 2025. cijene u Austinu su nešto niže od vrhunca, ali grad ima jaku ekonomiju i visok rast stanovništva, pa NAR očekuje da će Austin “uskoro ponovno rasti po cijenama” nar.realtor. Zajednički nazivnik na tržištima Sunčanog pojasa su priuštivost (u odnosu na obalne gradove), niži porezi, stvaranje radnih mjesta i toplija klima – ti pokretači očekuju se i kroz kasne 2020-e. Investitori posebno favoriziraju tržišta poput Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa i Charlotte, koja imaju veličinu i rast na svojoj strani. Jedina upozorenja su klima i osiguranja: područja obalne Floride i Meksičkog zaljeva suočena su s rastom troškova osiguranja (zbog uragana i poplava), što bi moglo s vremenom ugroziti pristupačnost i interes kupaca, ako to ne bude riješeno.
- Skupa obalna tržišta: Skupi obalni gradovi – poput New Yorka, San Francisca/Bay Area, Los Angelesa, Bostona, Washingtona D.C. i Seattlea – imali su mješovite rezultate. Mnogi od tih gradova doživjeli su kratak pad cijena u 2020. godini (zbog preseljenja iz gustih gradova tijekom remote work faze), nakon čega je uslijedio rast u 2021. kad se gradski život oporavio. Do 2022. nekoliko obalnih gradova suočeno je s protivljenim vjetrovima: iseljavanje (ljudi sele u jeftinija područja) i, u nekim slučajevima, otpuštanja u tehnološkom sektoru (posebno u San Franciscu i Seattleu) utjecala su na potražnju. U 2023. San Francisco je zabilježio pad cijena kuća na godišnjoj razini, a vrijednosti nekretnina su otprilike stabilne (+1,5% YOY u Q1 2025.) nar.realtor – zapravo, Bay Area tržište stoji u mjestu. Ipak, ima znakova stabilizacije: gradovi ponovno privlače stanovnike. NAR-ovi podaci pokazuju da je nakon “pomaka u predgrađa” tijekom pandemije, 2024. zabilježen najveći porast selidbi natrag u gradske centre u zadnjih 10 godina nar.realtor. Mladi profesionalci se vraćaju zbog poslova i sadržaja, a međunarodna imigracija (koja se najviše koncentrira u “gateway” gradovima) jača. Dakle, iako New York ili San Francisco možda neće vidjeti eksplozivan rast Austina ili Nashvillea, i dalje imaju izrazito ograničenu ponudu stanovanja i visoke prihode, što podupire cijene. Na primjer, osam od deset najskupljih metro područja je u Kaliforniji (npr. medijan cijene u San Joseu iznosi više od 2 milijuna USD, +9,8% godišnje) nar.realtor. Ti su gradovi skupi zbog dugotrajne podproizvodnje novih stanova i poželjnih lokacija, a očekuje se spori, ali stalni rast cijena dokle god je broj nekretnina ograničen. Pristupačnost stanovanja ključan je problem na obali: udio vlasnika stanova vrlo je nizak (u Bay Area, manje od 55% kućanstava ima vlastitu nekretninu) nar.realtor. To ukazuje na daljnji politički pritisak za izgradnju novog stanovanja i mjere za povećanje pristupačnosti, što može oblikovati ova tržišta sljedećih deset godina.
- Stabilnost Srednjeg zapada: Srednji zapad nije bio u središtu pozornosti, ali je tiho postao privlačan mnogima zbog relativne pristupačnosti i stabilnih ekonomija. Gradovi poput Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nisu doživjeli niti goleme uspone niti padove; bilježe stabilan, jednoznamenkasti rast cijena stanova i manju volatilnost. U 2024.–2025. gradovi Srednjeg zapada bilježe neke od najjačih oporavaka prodaje, jer kupci istisnuti s preskupih tržišta traže jeftinije nekretnine. Na primjer, Realtor.com uvrstio je nekoliko središnjih tržišta među top 10 za 2025. po potencijalu prodaje i rasta cijena realtor.com. Posebno, Colorado Springs, CO (često svrstavan u Mountain West) bio je #1 na njihovoj listi, Virginia Beach, VA (povoljniji priobalni grad Jugoistoka) bila je #3, a Greensboro, NC #10 realtor.com. Iako nisu svi strogo u Srednjem zapadu, trend je rast sekundarnih gradova s dobrom kvalitetom života. U Srednjem zapadu su često i viši prinosi od najamnina, što privlači ulagače u gradove poput Clevelanda i Detroita za obiteljske najmove i višestambene nekretnine. Očekuje se umjeren, stabilan rast tržišta Srednjeg zapada bez dramatičnih oscilacija. Faktor na koji treba pripaziti je stanovništvo: neka područja Srednjeg zapada i dalje bilježe stagnaciju ili lagani pad stanovništva, što može ograničiti potražnju. No gradovi s rastućim sektorima zdravstva, obrazovanja ili proizvodnje posluju dobro.
- Koridor sjeveroistoka: Koridor sjeveroistoka (od Bostona do Washingtona D.C.) mješavina je različitih dinamika. Tržište stanovanja u New Yorku oporavilo se nakon pada 2020.; najamnine na Manhattanu zabilježile su rekordne vrijednosti 2022., a cijene stanova su se stabilizirale. Predgrađa oko New Yorka (New Jersey, Long Island, Connecticut) ostaju snažna zbog ograničene ponude. Boston ima žilavo tržište potaknuto edukacijom i biotehnološkim sektorom – cijene umjereno rastu. Philadelphia i Baltimore su povoljniji gradovi u ovom koridoru i bilježe uzlaz kao alternative DC/NYC-ju. Washington D.C. bilježi relativno stagnaciju cijena stanova, djelomično zbog velike ponude visokih zgrada i blagog iseljavanja, no visoki prihodi i ograničen broj samostojećih kuća drže tržište konkurentnim. Sjeveroistok općenito ima stariju gradnju i spor rast, što znači da je ponuda ograničena. Sve dok regionalna ekonomija (vlada, obrazovanje, financije, zdravstvo) ostaje stabilna, stanovanje će vjerojatno blago poskupljivati. Zanimljiv je trend da više kamatne stope jače pogađaju skupa tržišta – hipoteka od 7% na kući od milijun dolara u New Jerseyju puno je skuplja nego na kući od 300.000 dolara u Ohiju. Tako je udar na pristupačnost na sjeveroistoku bio ozbiljan. To bi moglo usporiti rast cijena kratkoročno, dok stope ne padnu ili dok prihodi ne sustignu cijene.
- Regionalna pristupačnost i migracijski tokovi: Općenito, pristupačnost je ključni pokazatelj regionalnog uspjeha. Područja koja su prije nekoliko godina bila iznimno povoljna (jug, dijelovi zapada poput Idaha/Utaha) imala su velik rast cijena zbog useljavanja, a danas su manje jeftina nego prije – što je lagano ohladilo tržišta. U međuvremenu, regije koje nisu doživjele boom (dijelovi Srednjeg zapada/sjeveroistoka) danas su relativno privlačne. Vidimo kontinuiranu migraciju iz država s visokim troškovima prema onima s nižima: npr. Kalifornija, Illinois i New York bilježe neto iseljavanje, dok Florida, Teksas, Karoline i Tennessee imaju neto useljavanje. To će se nastaviti, potaknuto fleksibilnim radom na daljinu i umirovljenicima koji traže toplije i jeftinije mjesto za život. Florida zaslužuje poseban spomen: zabilježila je veliki priljev stanovništva (i rast cijena kuća od oko 40% u tri godine). Nedavno su neka tržišta Floride (Napulj, Tampa, dijelovi južne Floride) stagnirala zbog visoke cijene za lokalno stanovništvo i problema s osiguranjem, ali Miami i Orlando najavljeni su kao top performeri za 2025. po prodaji i rastu cijena realtor.com, što pokazuje da Florida ne gubi privlačnost.
U Tablici 1 niže sažimamo nekoliko primjera regionalnih pokazatelja tržišta stanovanja radi ilustracije raznolikosti:
| Metropolsko područje (regija) | Medijan cijene kuće Q1 2025. | Godišnja promjena cijene |
|---|---|---|
| **San Jose, CA (zapadna obala)** | $2,020,000 | +9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92} |
| **Naples, FL (Sunčani pojas)** | $865,000 | +1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93} |
| **San Francisco, CA (zapadna obala)** | $1,320,000 | +1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94} |
| **Honolulu, HI (Pacifik)** | $1,165,100 | +7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95} |
| **Urban Honolulu bio je jedan od rijetkih ne-kontinentalnih na top 10 najskupljih lista**. |
V. Ključni demografski, tehnološki i ekonomski pokretači
Više temeljnih sila oblikuje tržište nekretnina. U ovom poglavlju raspravljamo o ključnim demografskim, tehnološkim i ekonomskim pokretačima koji utječu na stambene i komercijalne nekretnine. Ovi faktori pomažu objasniti uočene trendove i daju uvid u to kako bi se tržište moglo razvijati u idućim godinama.- Demografske promjene: Demografija određuje potražnju za stambenim prostorom. SAD prolazi kroz generacijsku izmjenu. Milenijalci (rođeni ~1981.–1996.) – najveća generacija u radnoj snazi – sada su većinom u kasnim 20-ima do kasnih 30-ih, što su idealne godine za stvaranje kućanstava i kupovinu prvog doma. Ova je generacija nešto kasnije počela kupovati nekretnine u odnosu na prethodne (zbog faktora poput studentskih dugova i posljedica krize 2008.), ali sada intenzivno ulazi na tržište. Zapravo, srednja dob kupca prve nekretnine porasla je na 38 – što je povijesni maksimum nar.realtor, što odražava koliko Milenijalcima treba da uštede za predujam u uvjetima visokih cijena. Mnogi se oslanjaju na pomoć obitelji: 25% kupaca prvi put koristi dar ili pozajmicu od rodbine, a 7% koristi nasljedstvo – također povijesni rekordi nar.realtor. Kako Milenijalci sazrijevaju, njihove će se preferencije mijenjati od početnih stanova prema većim obiteljskim kućama na predgrađima, povećavajući potražnju u obiteljskim četvrtima. Iza njih dolazi Generacija Z (rođeni ~1997.–2012.) koja tek ulazi u odraslu dob; najstariji su već u srednjim 20-ima i započinju karijere, često kao podstanari. Tijekom sljedećih pet godina Gen Z će znatno povećati potražnju za najmom, a kasnije i za početnim domovima (vjerojatno tek krajem 2020-ih). U međuvremenu su baby boomeri (rođeni 1946.–1964.) već duboko u mirovinskoj dobi. Mnogi biraju „ostati u svojim domovima” duže nego prethodne generacije, što doprinosi niskoj ponudi nekretnina. No, neki se ipak sele ili smanjuju veličinu doma – često u toplije krajeve ili bliže unucima – čime utječu na tržišta poput Floride, Arizone i Karolina. Boomeri su bili aktivni kupci u 2023.–24. godini, čak su i nadmašili mlađe na nekim tržištima jer često imaju kapital i mogu kupiti za gotovinu. Gotovinske kupovine su na rekordnoj razini, čineći 26% ukupne prodaje (i preko 30% ponovljenih kupnji) nar.realtor, djelomično zato što stariji kupci prodaju veće domove ili koriste stečenu imovinu. Još jedan trend je rast višegeneracijskih kućanstava. NAR izvještava da rekordnih 14%–17% kupaca kupuje domove za smještaj starijih roditelja ili odrasle djece koja se vraćaju kući nar.realtor. Time se štede troškovi, ispunjavaju kulturne preferencije i raste potražnja za većim domovima sa “in-law” apartmanima i slično. Na kraju, ukupni rast stanovništva u SAD-u bio je usporen krajem 2010-ih, ali se ubrzao povećanom imigracijom nakon 2021. godine. Međunarodna imigracija ključan je faktor u stvaranju novih kućanstava, osobito u velikim gradovima i za najmodavce. Ako SAD nastavi primati velik broj imigranata, to će u idućim godinama poduprijeti potražnju za nekretninama (svaka nova imigrantska obitelj treba dom, bilo za najam ili u vlasništvu). Ukratko, demografija je uglavnom povoljna za stambeno tržište: velik broj ulazi u godine za kupovinu doma, životni događaji će poticati selidbe bez obzira na učinak fiksiranih stopa, a rast stanovništva održavat će pritisak na ponudu nar.realtor. Jedna je briga priuštivost za mlađe kupce – ako cijene i kamate ostanu visoki, Milenijalci i Gen Z mogli bi sporije osamostaljivati kućanstva ili produžiti podstanarstvo, što bi moglo promijeniti stopu vlasništva nad nekretninama.
- Tehnološki trendovi: Tehnologija utječe na nekretnine na više načina. Najvažniji je vjerojatno porast tehnologije rada na daljinu koji je oslobodio mnoge radnike od fizičkog ureda. To je već promijenilo potražnju za stambenim prostorom – ljudi sele dalje od centara gradova ili čak potpuno mijenjaju regije (primjer Sun Belt migracije). Rad na daljinu vjerojatno će djelomično ostati, što znači disperziranu potražnju za stambenim prostorom. Radnici tako mogu davati prednost priuštivosti i većem prostoru (kućni ured) nad vremenom putovanja na posao, što pogoduje predgrađima i ruralnim dijelovima. No, neki poslodavci već pozivaju radnike natrag, pa gradski život ipak nije nestao. U komercijalnom segmentu tehnologija za rad na daljinu najveći je izazov za tržište uredskih prostora, kao što je ranije opisano. Drugi tehnološki trend je rast e-trgovine. Ekspanzija online kupovine (ubrzana pandemijom) povećala je potrebu za logističkim nekretninama (skladišta, distributivni centri), ali je istovremeno izazvala pritisak na pojedine tipove trgovina. Vlasnici trgovačkih centara odgovaraju uvođenjem novih iskustvenih sadržaja (kao što su zabavni centri, teretane, medicinski uredi) koji su „otporni na internet”. Sukob tehnologije i maloprodaje neće prestati: očekujte još više omnikanalne maloprodaje (trgovine kao mjesta za preuzimanje ili showroom za online narudžbe), što bi zapravo moglo pomoći popunjenosti kvalitetnih maloprodajnih prostora. U stambenom segmentu tehnologija čini transakcije učinkovitijima. Porast online platformi za oglase (Zillow, Redfin, Realtor.com) i virtualnih razgleda omogućio je kupcima neviđeni pristup informacijama. Digitalni krediti i e-zaključenja pojednostavljuju proces kupnje. Sve te inovacije ne mijenjaju odnose ponude i potražnje, ali tržište čine transparentnijim i ponekad smanjuju trenje (iako su nadmetanja i dalje moguća). Još jedno područje je proptech i pametni domovi: mnoge nove kuće i stanovi opremljeni su pametnim termostatima, sigurnosnim sustavima i uređajima (Internet stvari), što može biti prodajni adut. I građevinske metode tehnološki napreduju (iako sporo) – istražuju se modularna gradnja i 3D printanje kuća za smanjenje troškova i ubrzanje gradnje, što može postati važno za rješavanje manjka stanova ako se široko uvede. Analitika podataka i umjetna inteligencija sve su češći alati investitora u nekretnine za pronalazak prilika na tržištu (npr. algoritmi za prepoznavanje podcijenjenih nekretnina ili predviđanje promjena trendova). U specifičnim sektorima: podatkovni centri postali su posebna kategorija nekretnina zahvaljujući rastu potrebe za cloudom i umjetnom inteligencijom – kako je navedeno, slobodni kapaciteti u podatkovnim centrima su na oko 2,8% i intenzivno se povećavaju cbre.com. Potreba za digitalnom infrastrukturom (podatkovni centri, bazne stanice) novi je izvor potražnje koji razmatraju razvojnici zemljišta. Konačno, sama dinamika tehnološke industrije snažno utječe na određena tržišta. Veliki tehnološki centri (San Francisco, Seattle, Austin) osjetili su oscilacije cijena stambenih nekretnina povezano s uspjehom velikih IT tvrtki. Do 2025. tehnološki sektor oporavlja se od otpuštanja, što ide u prilog lokalnim tržištima nekretnina. Ako tijekom 2025.–2028. umjetna inteligencija i druge inovacije potaknu novi tehnološki bum, skupa tehnološka središta ponovno bi se mogla suočiti s nestašicom stambenih kapaciteta – osim ako ne izgrade više stanova na vrijeme.
- Ekonomski i politički faktori: Šire ekonomske okolnosti uvijek su glavni pokretači. Rast zaposlenosti, trendovi dohotka i rast BDP-a izravno utječu na potražnju za nekretninama. Očekuje se da će američko gospodarstvo u 2025. rasti umjereno – CBRE predviđa 2,0% do 2,5% rasta BDP-a u 2025. cbre.com, nešto iznad prosjeka, pod uvjetom blagoga usporavanja. Taj rast pogoni potrošnja kućanstava (bilanca im je još relativno stabilna) i ublažavanje financijskih uvjeta. U 2023.–24. je stvoreno puno radnih mjesta čak i dok je prodaja nekretnina padala, što sugerira da postoji odgođena potražnja za domovima ako se okolnosti poprave realestatenews.com. Ako ostane snažna zaposlenost (predviđanja su da će nezaposlenost biti oko 4–4,5%) cbre.com, ljudi će stvarati nova kućanstva i ulagati u nekretnine. Rast plaća također je faktor – primanja rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova na mnogim tržištima, što smanjuje priuštivost. Ako rast plaća iznosi ~4–5% godišnje, a cijene nekretnina rastu 2–3%, stvari bi se polako mogle dovesti u bolju ravnotežu. Sama inflacija utječe na nekretnine kroz kamatne stope (objašnjeno ranije) i cijene gradnje. Inflacija cijena gradnje bila je vrlo visoka 2021.–22. (manjak materijala i radne snage). To se donekle smirilo, ali gradnja je još uvijek skuplja nego prije pandemije. Napredak u priuštivosti i ponudi ovisi o produktivnosti u graditeljstvu i troškovima; političke mjere za smanjenje administrativnih prepreka ili subvencioniranje gradnje mogu pomoći. Vladina politika ostat će faktor neizvjesnosti. Na saveznoj razini govori se o pomoći kupcima prvi put (programi za učešće, porezne olakšice), što bi moglo povećati potražnju bude li provedeno. No, još je važniji utjecaj državne i lokalne politike: reforme zoniranja, brže izdavanje građevinskih dozvola i poticaji za pristupačno stanovanje mogu dugoročno povećati ponudu u napetim sredinama. Države poput Kalifornije i Oregona već su počele nametati veće kvote i legalizirati pomoćne stambene jedinice (ADU), što će dugoročno pomoći s ponudom. Još jedan ekonomski čimbenik je financijska klima: dostupnost kredita. Banke su donekle zaoštrile kreditne uvjete radi visokih kamata i gospodarske neizvjesnosti. To utječe ne samo na kupce (koji teže dolaze do kredita ili plaćaju više naknada), nego i na developere (koji mnogo teže dobivaju kredite za gradnju). Stabilizira li se bankarski sektor i padnu li kamate, krediti bi mogli postati pristupačniji i biti više tržišne aktivnosti. Suprotno, financijski šokovi (npr. likvidnosna kriza ili političke neizvjesnosti koje uzrokuju nestabilnost kamata) mogu naglo srozati tržišno raspoloženje. Fiskalna politika (državna potrošnja i deficit) također je bitna; velik savezni deficit jedan je od razloga zbog kojih su kamatne stope stalno visoke nar.realtor. Ako bi SAD smanjio deficit, to bi moglo olakšati rast dugoročnih obvezničkih prinosa i time smanjiti kamatu na stambene kredite. I naravno, porezna politika ima utjecaj na nekretnine – aktualne rasprave uključuju moguće promjene u odbitcima za porez na državnu i lokalnu vlast (SALT), kao i poreze na iznajmljivanje, što može preokrenuti kupovne poticaje u državama s visokim porezima ili za iznajmljivače.
VI. Rizici i prilike za ulaganja
Tržište nekretnina od 2025. do 2028., iako obećavajuće u mnogim aspektima, također nosi jedinstven skup rizika i prilika za ulagače – bilo da su u pitanju velike institucije ili individualni vlasnici/iznajmljivači. U nastavku navodimo ključne rizike na koje treba obratiti pažnju, kao i prilike koje bi se mogle iskoristiti u ovom razdoblju:
Glavni rizici ulaganja:
- Visoke kamatne stope i troškovi financiranja: Povišene kamatne stope povećavaju troškove zaduživanja, što može umanjiti povrat na ulaganje ili pristupačnost stanova. Ako stope ostanu više dulje od očekivanog (ili ponovno naglo porastu zbog inflacije), financiranje poslova s nekretninama ostat će izazovno, što može sniziti vrijednost nekretnina. Mnogi komercijalni ulagači koji su kupovali po niskim stopama suočavaju se s rizikom refinanciranja – refinanciranje kredita po današnjim stopama može biti neodrživo, što u nekim slučajevima vodi do nemogućnosti plaćanja ili prisilne prodaje. Ovo je osobito izražen rizik u uređajskom sektoru, gdje se smanjenje vrijednosti i visoke stope sukobljavaju (val komercijalnih hipotekarnih kredita na urede dospijeva 2025.–2026.). Porast kapitalizacijskih stopa može privremeno smanjiti vrijednost nekretnina u svim sektorima, što je rizik za trenutne vlasnike.
- Mogućnost gospodarskog pada: Iako je osnovni scenarij blago slijetanje, uvijek postoji rizik od recesije – bilo zbog pretjeranog stezanja politike FED-a, globalnih šokova ili geopolitičkih događaja. Recesija s velikim gubicima radnih mjesta negativno bi utjecala na potražnju za nekretninama (manje kupaca kuća, više praznih stanova, trgovci u problemima itd.). Sektori poput hotela i luksuznih nekretnina posebno su osjetljivi na gospodarske oscilacije. Čak i umjereni pad mogao bi pojačati druge rizike, poput neplaćanja stanarine ili povećanja nepopunjenih prostora. Investitori bi trebali biti konzervativni u projekcijama rasta najamnina i održavati novčane rezerve za prevladavanje teškoća.
- Bifurkacija tržišta i zastarjelost: Kao što je spomenuto, određene vrste nekretnina (starije uredske zgrade, zastarjeli trgovački centri, stariji stanovi bez sadržaja) mogu postati funkcionalno zastarjele ili barem znatno manje konkurentne. Rizik je da kapital ostaje “zarobljen” u takvim imovinama bez jednostavnog izlaza – primjerice, starija uredska zgrada mogla bi zahtijevati velika ulaganja za prenamjenu u stambenu, pri čemu lokalni urbanizam ili ekonomika možda neće podržavati takvu prenamjenu. Investitori koji drže nekretnine sekundarne kvalitete na slabim lokacijama mogu upasti u zamke vrijednosti. Slično, na rezidencijalnoj strani, kuće u područjima s opadajućom populacijom ili slabom klimatskom otpornošću mogu podbaciti. Znati što ne kupovati jednako je važno kao pronaći dobre poslove.
- Regulatorni i politički rizici: Nekretnine su podložne regulatornim promjenama. Jedan rizik je uvođenje kontrole najma ili zakona za zaštitu stanara kao odgovor na problem pristupačnosti. Već su neke savezne države i gradovi uveli ograničenja rasta najamnina, što može ograničiti rast prihoda za iznajmljivače. Drugi rizik je povećanje poreza na nekretnine kako bi općine prikupile više prihoda – što može teško pogoditi i komercijalne i privatne vlasnike (kao što smo vidjeli u nekim gradovima Sun Belt regije gdje je nagli rast cijena povukao i rast poreza). Kod razvoja, promjene urbanističkih planova mogu biti dvosjekli mač: popuštanje pravila može otvoriti prilike (veća dozvoljena gustoća), dok strože ekološke ili dizajnerske regulative povećavaju troškove. U ekstremnim slučajevima, najave o ukidanju 1031 zamjena ili povećanju poreza na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnina mogu utjecati na ponašanje ulagača (iako ništa nije neposredno na saveznom nivou).
- Klimatski i okolišni rizici: Klimatske promjene su sve značajniji rizik u sektoru nekretnina. Nekretnine u obalnim zonama podložnim poplavama, područjima sklonima uraganima, regijama sa šumskim požarima ili sušnim područjima suočene su s višim premijama osiguranja i potencijalnim padom vrijednosti. Primjerice, dijelovi Floride bilježe povlačenje osiguravatelja, što otvara pitanje dugoročne osiguranosti nekretnina. Zapadne savezne države suočene su s rizikom od požara, što može rizičnim učiniti neka ruralna luksuzna tržišta. Ekološke regulative usmjerene na povećanje otpornosti (poput zahtjeva za podizanjem objekata ili uvođenja vatrostalnih materijala) mogu podići troškove razvoja ili obnove. Investitori trebaju uzeti u obzir klimatski rizik kako bi izbjegli imovinu koja za nekoliko desetljeća doslovno može završiti pod vodom ili postati nenastanjiva.
- Rizici izvedbe i likvidnosti: U nestabilnijem tržišnom okruženju, provođenje velikih projekata ili strategija preokreta nosi rizik provedbe. Primjerice, kupnja problematičnog ureda radi konverzije u stanove može naići na neočekivane građevinske komplikacije ili protivljenje zajednice. Istodobno, rizik likvidnosti znači da mogućnost brze prodaje nekretnine po fer cijeni može biti poremećena ako se tržišno povjerenje promijeni ili se zaduživanjem tržište blokira (kao što je bilo nakratko početkom 2020.). Nekretnine su po prirodi nelikvidne, pa investitori moraju biti spremni na dulje držanje. Flipperi ili kratkoročni špekulanti mogu biti zahvaćeni tržišnim promjenama.
Unatoč navedenim rizicima, predstojeće godine donose brojne prilike:
Ključne prilike:
- Kupnja u tržištu pogodnom za kupce (selektivne prilike): Nakon užarenog tržišta pogodnog prodavatelju od 2020. do 2022., mnoga područja (posebno luksuzne kuće i tržišta s puno ulagatelja) su se ohladila. Pojedinačni kupci nekretnina 2025. mogli bi se susresti s manjom konkurencijom, više ponude i čak snižavanjem cijena na nekim oglasima – što je dobrodošao zaokret u odnosu na ranije nadmetanje. Oni koji su financijski spremni mogu potencijalno dogovoriti bolje uvjete, posebno ciljajući motivirane prodavatelje (npr. onoga tko se mora brzo preseliti). Za ulagače, usporavanje je stvorilo prilike za stjecanje nekretnina po relativno nižim cijenama u odnosu na nedavne vrhunce. Primjerice, neki Sun Belt gradovi gdje su cijene pretjerano porasle (Boise, Austin, Phoenix) doživjeli su korekcije; iskusni investitori prate ta tržišta radi pravovremenog ulaska prije novog rasta.
- Stjecanje problematične imovine: Zbog viših kamatnih stopa, neki vlasnici nekretnina suočeni su s problemima – osobito u sektoru ureda, ali i među prenapregnutim vlasnicima višestambenih zgrada ili developerima neprodanih novih domova na slabijim tržištima. Ovo okruženje podsjeća na rane 1990-e ili razdoblje nakon 2008. po pitanju prilika za kupnju imovine u teškoćama. Institucionalni investitori s raspoloživim kapitalom pripremaju se za kupnju nenaplativih kredita ili zaplijenjenih nekretnina uz popust, posebice ureda koji se mogu prenamijeniti. Čak je moguće kupiti neke hotele i trgovačke centre ispod zamjenske vrijednosti i prepozicionirati ih. Prilika za stjecanje problematične imovine ovisi o tome koliko dugo visoke stope potraju i kako banke rješavaju loše kredite (produženje vs. ovrha). No za strpljive i kapitalski jake, narednih 1–3 godine moglo bi ponuditi prilike koje se javljaju jednom po tržišnom ciklusu, s potencijalno iznadprosječnim povratima u slučaju oporavka imovine ili pada kamata (što povećava vrijednosti).
- Rast u nedovoljno opskrbljenim sektorima i tržištima: Određeni sektori imaju izražene vjetrove u leđa koji ih čine privlačnima za razvoj ili ulaganje. Kako je već spomenuto, industrijski/logistički sektor ostaje tražen – izgradnja modernih distributivnih centara u ključnim čvorištima (ili prenamjena napuštenih velikih trgovina u centre za ispunjavanje narudžbi) može biti vrlo isplativa. Višestambeno stanovanje potrebno je gotovo svugdje; dok se grade veliki luksuzni kompleksi, postoji manjak priuštivih/stanova za srednji sloj. Developeri usmjereni na najam za srednju klasu ili investitori u zajednice mobilnih domova mogli bi ostvariti stabilan povrat i manju konkurenciju. Najem obiteljskih kuća (Single-Family Rentals – SFR) je još jedno područje rasta – velike institucije i dalje kupuju ili grade kuće za najam, a mogu profitirati i pojedinci, posebno na tržištima s jakom potražnjom za najmom (kako raste broj onih koji ne mogu kupiti). Regionalno, nova sekundarna tržišta poput Clevelanda, Pittsburgha, Louisvillea, Oklahoma Cityja itd., koji su propustili veliki rast, sada nude solidne najamninske prinose i potencijal za aprecijaciju jer rad na daljinu širi mogućnosti lokacije zapošljavanja. Ta tržišta privlače investitore u potrazi za prinosima i mogu nadmašiti ostale ako se migracija građana i kompanija nastavi širiti.
- Strategije dodavanja vrijednosti i prenamjene: Kod starenja fonda nekretnina, postoji obilje prilika za povećanje vrijednosti kroz renovaciju ili promjenu namjene. Primjerice, investitori kupuju višestambene zgrade iz 1970-ih i 1980-ih i renoviraju stanove kako bi ostvarili veće najamnine – klasična value-add strategija koja još uvijek funkcionira zbog premije koju stanari daju na moderno uređene prostore i energetski učinkovite uređaje. U maloprodaji, prenamjena posrnulog trgovačkog centra u mješovito “gradsko središte” sa stanovima i uredima prilika je koju mnogi developeri istražuju (neki su već pokazali uspjeh). Kao što je spomenuto, preinaka ureda u stanove je aktualna tema: iako je izvediva samo za dio zastarjelih ureda (zbog rasporeda i troškova), gradovi poput Washingtona D.C. i New Yorka nude poticaje za takve preinake, što može značiti stvaranje vrijednih stambenih kvadrata iz praznih ureda. Rani akteri na tom polju mogu profitirati i po pitanju niske ulazne cijene i uz podršku lokalne zajednice.
- Iskorištavanje demografskog vala: Prilike temeljene na demografiji uključuju gradnju ili ulaganje u domove za starije osobe/zajednice 55+ (potražnja će rasti kako Baby Boom generacija stari), studentsko stanovanje u gradovima s rastućim sveučilištima te pristupačne početne domove za milenijalce koji napokon počinju kupovati (dobit će oni graditelji koji mogu isporučiti manje i povoljnije objekte). Drugi smjer su višegeneracijske kuće – graditelji mogu osmisliti objekte koji će odgovarati proširenim obiteljima, prateći trend koji je prepoznao NAR nar.realtor. Investitori također mogu gledati nekretnine u urbanim središtima koje bi mogle profitirati povratkom mlađih ljudi – npr. male višestambene zgrade ili zajednice za suživot u gradovima gdje su najamnine pale, ali se sada oporavljaju povratkom stanovnika.
- Potencijal rasta zbog kretanja kamatnih stopa: Zanimljivo, upravo ono što je rizik (visoke stope) dodatno otvara potencijal za dobit. Ako ulagač kupi sada po većoj kapitalizacijskoj stopi i financira nabavu uz višu kamatnu stopu, postoji ugrađen potencijal rasta ako/kad stope padnu – u nekoliko godina mogu refinancirati po nižoj stopi, povećati novčani tok i vrijednost nekretnine, koja može rasti i samo zbog smanjenja kapitalizacijskih stopa (jer povoljnije zaduživanje omogućuje kupcima višu cijenu). Kupci domova također mogu gledati na sadašnju stopu kao “oženi kuću, a hodaj s kamatom” – tj. kupi pravi dom sada, a kasnije refinanciraj. Potencijal smanjenja kamata djeluje kao vjetar u leđa onima koji djeluju dok ostali čekaju. Naime, anketa Fannie Mae sugerira da mnogi stručnjaci očekuju da će hipotekarne stope blago padati i dostići povijesno normalnije razine u nadolazećim godinama mpamag.com mpamag.com. Zaključivanje kupnje ili ulaganja prije nego što se to dogodi može značiti kupovinu po relativno povoljnijoj cijeni i uživanje aprecijacije kad se potražnja vrati.
Kod vaganja rizika naspram prilika, ulagači (veliki i mali) trebaju zadržati disciplinu i dužnu pažnju. Nekretnine su dugoročan, ciklički posao. Razdoblje 2025.–2028. vjerojatno će nagraditi one koji biraju – fokusiraju se na jake lokacije, održive pokretače potražnje i realne izlazne strategije – te imaju rezervu za prevladavanje kratkoročne volatilnosti. Oprezne mjere poput fiksiranja kamatne stope ili upotrebe zaštite od rasta kamata, održavanja umjerenih omjera zaduženosti i izrade sigurnosnog budžeta za projekte mogu ublažiti mnoge spomenute rizike. S druge strane, ključno je biti pripremljen (kapitalom ili unaprijed dogovorenim financiranjem) za brzo djelovanje kad se pojavi dobra prilika, jer će se konkurencija vratiti snažno ako se uvjeti poprave. Općenito, iako tržište ima svojih neizvjesnosti, nekretnine ostaju klasa imovine s unutarnjom vrijednošću i dokazanom otpornošću, a iduće godine nude priliku za kupnju kvalitetne imovine po boljim cijenama nego prije nekoliko godina – mogućnost koja iskusnim investitorima izgleda vrlo privlačno.
VII. Izgledi i prognoze za 2025.–2028.
Što donose sljedeće godine za američko tržište nekretnina? Prognoziranje je uvijek teško, ali većina glavnih analitičara predviđa razdoblje postupne normalizacije i rasta umjesto novog buma ili kraha. Ovdje donosimo preglede prognoza za različite segmente i naglašavamo konsenzusna očekivanja do 2028.:
Cijene kuća: Nakon snažnog rasta tijekom 2020.–2022. (nacionalne cijene kuća porasle su oko 40% u tom razdoblju), tržište se 2023.–2024. uglavnom smirilo, zabilježivši stagnaciju ili blagi rast. S obzirom na budućnost, većina prognoza predviđa umjerenu aprecijaciju vrijednosti nekretnina – općenito niske jednoznamenkaste postotke godišnje – barem sljedećih nekoliko godina. Tablica ispod prikazuje predviđanja nekoliko uglednih izvora:
| Izvor prognoze | Očekivana promjena cijene kuća 2025. | Očekivana promjena cijene kuća 2026. |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1% mpamag.com | +2,0% mpamag.com |
| Nacionalna udruga posrednika nekretninama (NAR) | +3% businessinsider.com | +4% businessinsider.com |
| Udruga hipotekarnih banaka (MBA) | +1,3% businessinsider.com | +0,3% businessinsider.com |
| Zillow Research (Indeks vrijednosti kuća) | –1,4% zillow.com (pad) | (Nema prognoze) |
| Stručni panel (100+ ekonomista) | +3,4% fanniemae.com | +3,3% fanniemae.com |
Tablica 2: Odabrane prognoze rasta cijena kuća za 2025. i 2026. Većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali usporenijim tempom nego proteklih godina – okvirno 0% do 4% godišnje. (Fannie Mae i NAR su relativno optimistični, MBA je oprezniji, a Zillow predviđa lagani pad u 2025. prije mogućeg povratka rasta.) Svi predviđaju umjerenje umjesto nekog značajnog pada ili iznenadnog skoka.
Kao što tablica pokazuje, mišljenja su različita. NAR-ova ažurirana prognoza (početkom 2025.) očekuje rast cijena od oko 3% u 2025. i ubrzanje na 4% u 2026. businessinsider.com – u osnovi u skladu s rastom prihoda. Fannie Mae je malo optimističnija za 2025. (+4,1%), ali zatim predviđa usporavanje na +2% u 2026. mpamag.com, vjerojatno uz pretpostavku veće ponude do tada. MBA je najoprezniji, predviđa gotovo nikakav rast do kraja 2026. businessinsider.com, implicirajući da visoke kamate i dalje ograničavaju cijene. Zillowov pogled na blagi pad u 2025. (–1,4%) zillow.com naglašava da, ako ponuda poraste a potražnja ostane slaba, u nekim područjima može doći do blagog pada cijena, iako su revidirali izglede naviše (ranije su predviđali –1,9%, a sada –1,4%). Anketa stručnjaka Pulsenomics/Fannie Mae donosi konsenzus od otprilike +3,4% i +3,3% za 2025. i 2026. fanniemae.com, što je povratak na normalan, održiv rast. Iza 2026., iako je manje službenih prognoza, mnogi stručnjaci procjenjuju da će cijene stambenih nekretnina i dalje rasti sličnim stopama niskih jednoznamenkastih postotaka kroz 2027.–2028. (ako ne dođe do šoka), poduprtim manjkom ponude i stabilnom potražnjom. Ako kamate krajem desetljeća značajnije padnu, rast cijena bi mogao malo ubrzati, ali bi to istovremeno poboljšalo pristupačnost te stvorilo uravnoteženije tržište.
Prodaja i izgradnja stanova: Po pitanju prodaje, za 2025. se široko očekuje početak oporavka u odnosu na niske volumene iz 2023.–24. NAR predviđa da će prodaja postojećih kuća porasti za oko 6% u 2025. (i još oko 11% u 2026.) realestatenews.com, iako su te postotke srezali u odnosu na prethodno optimističnije prognoze. Fannie Mae je snizila svoju prognozu za prodaju postojećih kuća u 2025. sa skoka od 11% na porast od približno 4% (oko 4,9 milijuna prodaja) u svibnju 2025. housingwire.com. Zillowov model predviđa još skromniji rast od oko 1–2%. Kretanje uvelike ovisi o promjeni hipotekarnih kamata: pad i prema nižih 6% ili viših 5% do kraja 2025. mogao bi “otključati” mnogo zadržane aktivnosti. Do 2028. neki analitičari misle da bismo se mogli vratiti na “normalan” volumen od 5,5–6 milijuna godišnjih prodaja postojećih kuća (zadnji put viđeno 2019.), ali to je možda optimistično ako kamate ostanu visoke. Prodaja novih kuća zapravo se bolje održala (nova gradnja donekle je popunila manjak ponude), a prognoze (NAR, Fannie) sugeriraju rast od oko 10% u 2025. jer izvođači kupce privlače nižim kamatama i stimulansima realestatenews.com. Novih gradnji (housing starts) možda će biti nešto manje u 2025. (s ~1,34 milijuna u 2024. na otprilike 1,3 milijuna), a zatim postupno rasti kroz 2026.–2028. prema sredini 1,5 milijuna godišnje ako potražnja to dopusti businessinsider.com. Važno je istaknuti da su te razine još uvijek ispod potrebnih za potpuno zatvaranje deficita stambenih jedinica, pa će svako nedovoljno građenje zadržavati cijene kuća u srednjem roku. Gradnja najma (rental housing) značajno će usporiti do 2026. (nakon vrhunca 2024.–25.), što bi do 2027. ponovno moglo pojačati pritisak na tržište najma.
Hipotekarne kamate i financiranje: Prognoze kamatnih stopa općenito predviđaju postupan pad: Fannie Mae očekuje oko 6,0% do kraja 2026. za 30-godišnji fiksni kredit mpamag.com. MBA je nešto optimističniji i navodi oko 5,5% do 2027. Do 2028., ako inflacija bude na ili ispod 2%, može se očekivati hipotekarna kamata sredinom 5%, što je povijesno još uvijek normalno (i dosta pristupačnije nego 1980-ih!). Federalne rezerve vjerojatno će tijekom 2025. prijeći na neutralan ili labaviji stav ako inflacija ostane pod kontrolom, što bi trebalo spustiti kratkoročne i dugoročne kamate. Jedna nepoznanica je bilanca Feda (kvantitativno stezanje) i globalna potražnja za američkim obveznicama – to može zadržati visoke dugoročne prinose (kao 2023.). No, opći je konsenzus da je vrhunac kamata prošao, a kasne 2020-e trebale bi donijeti niže ili barem ne više kamate nego prve godine desetljeća. To bi trebalo biti pozitivno i za stambeno i za komercijalno tržište nekretnina. Dostupnost hipotekarnih kredita mogla bi se ponovno proširiti uz pad kamata – očekujte više programa za kupce prvi put, kredite iz bankarskog portfelja i eventualni povratak nestandardnih (non-QM) kredita kad zajmodavci postanu zadovoljniji. Za komercijalni sektor, tržišta duga bi do 2026./27. mogla olabaviti do te mjere da bi sklapanje poslova bilo lakše (kamatne stope na kapital – cap rates – bi se možda opet neznatno smanjile, što lagano povećava vrijednosti cbre.com).
Tržište najma: Na tržištu najma, 2025. i 2026. formiraju se kao godine apsorpcije – brojni novi stanovi bit će apsorbirani rastućim brojem kućanstava koja iznajmljuju. Stručni panel predviđa rast najamnina nacionalno oko 3% godišnje u tim godinama, što je umjereno mf.freddiemac.com. Neke tvrtke poput Yardi ili CBRE očekuju blago nižu stopu 2025. (~2-2,5% kako smo vidjeli) mf.freddiemac.com cbre.com. Do 2027. i 2028. rast najamnina bi mogao opet porasti ako se smanji slobodno (vakantno) stanovanje nakon zastoja gradnje – moguće natrag na 3–4% godišnje, u skladu s rastom prihoda. Stopa praznih stanova za višestambene zgrade mogla bi dosegnuti 6-7% u 2024.-25., a zatim doći na niskih 5% do 2027. Najam obiteljskih kuća trebao bi i dalje biti jako tražen i mogao bi imati brži rast cijena najma (srednji jednoznamenkasti postoci) jer obitelji traže više prostora. Stopa vlasništva nad stanovanjem mogla bi se polako opet penjati krajem desetljeća ako pristupačnost poraste, ali iduću godinu ili dvije može stagnirati oko 65% (nedavno pala na 65,1%, najniže u pet godina, zbog otežanih uvjeta za kupnju) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ako kamate padnu, neki najmoprimci bi napokon mogli postati vlasnici, što bi stopu vlasništva do 2028. moglo vratiti na 66–67%, ali to će također ovisiti o gradnji pristupačnih početnih domova.
Pregled komercijalnih sektora: Svaki komercijalni sektor ima svoj vlastiti vremenski okvir oporavka:
- Uredi: Uredski sektor najsporije će se oporaviti – očekuju se visoke stope nepopunjenih prostora kroz 2025.–2026., uz blago poboljšanje iz godine u godinu. Do 2028. tržište ureda vjerojatno će biti oštro podijeljeno: vrhunski uredi na atraktivnim lokacijama mogli bi biti gotovo popunjeni i ostvarivati solidne najamnine, dok bi stariji uredi mogli biti samo polupopunjeni ili prenamijenjeni. Opća nepopunjenost mogla bi se s oko 19% u 2025. spustiti do srednjih desetljeća do 2028. ako gospodarstvo bude snažno i dio zaliha izađe iz upotrebe (prenamjena/rušenje). Rast najamnina u uredima ostat će minimalan dok se ne smanji nepopunjenost; većina vlasnika će nastaviti nuditi ustupke još nekoliko godina. Investitori razmatraju 2025–2026. kao vrijeme za repositioniranje ili kupnju imovine u problemima sa strategijom da do 2028.–2030. ti objekti (oni koji su dobro locirani i obnovljeni) donose bolje prihode.
- Maloprodaja: Izgledi za maloprodaju su stabilni do pozitivni. Očekuje se da će razina praznih prostora ostati niska (u rasponu 4–5% na nacionalnoj razini) jer dolazi malo novih projekata. Rast najamnina u maloprodaji mogao bi biti u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje, a maloprodaja visokog prometa u rastućim predgrađima može doživjeti i povećanja najamnina u srednjim jednoznamenkastim vrijednostima jer zakupci konkuriraju za ograničeni prostor. Određeni oblici maloprodaje (poput otvorenih trgovačkih centara) bit će jako traženi među investitorima; prinosi kapitala na ovim segmentima mogli bi se dodatno smanjiti zbog dobrih temelja cbre.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti ponovno pokretanje novih razvojnih projekata maloprodaje ako potrošnja ostane snažna – možda sve više potpuno novih projekata na Sun Belt tržištima gdje rast stanovništva zahtijeva nove trgovine i usluge. Općenito, maloprodaja je sada u ravnoteži i trebala bi donijeti stabilne povrate bez većih oscilacija.
- Industrija: Industrijski sektor nastavlja svoj rast, iako umjerenijim tempom. Potražnja za skladištima strukturno je podržana e-trgovinom i preustrojem lanca opskrbe (primjerice održavanjem veće sigurnosne zalihe u zemlji). Nakon usporavanja 2023–2024., najam u 2025. ostat će snažan (preko 800 milijuna kvadratnih stopa) cbre.com i očekuje se nastavak te snage. CBRE navodi da se vraća na „pokretače od prije pandemije”, što podrazumijeva konzistentnu apsorpciju. Tako bi industrijski prostori mogli imati nepopunjenost oko 5% u 2025., a može se dodatno stisnuti na 4% ili niže do 2027. ako gradnja ostane ograničena. Najamnine za industrijske prostore rasle su posljednjih godina dvoznamenkasto; u budućnosti će taj rast vjerojatno usporiti na 3–5% godišnje – i dalje zdravo. Zanimljiv čimbenik: nova skladišta za hladni lanac, data centri (upravo „industrijske” građevine) i proizvodni pogoni (zbog povratka proizvodnje) mogli bi dodatno povećati potražnju. Do 2028. industrijske nekretnine mogle bi trebati modernizaciju (primjerice, starije zgrade bez visokih stropova bile bi dodatno snižene), no sveukupno je riječ o jednom od dugoročno najuspješnijih sektora.
- Višestambeni sektor: Višestambene nekretnine do 2028. trebale bi biti na uzlaznoj putanji nakon „probavljanja” trenutne ponude. Kasne 2020-e mogle bi donijeti povratak razvojnom ciklusu ako najamnine opet ubrzaju rast. Kratkoročno (2025–2026.) karakteriziraju stabilno poslovanje – blagi rast pa pad praznih prostora – i rast najamnina u skladu s inflacijom. Za usporedbu, panel stručnjaka Fannie Mae očekuje nacionalni rast cijena stanova oko 3,3% u 2026. fanniemae.com; rast najamnina često prati rast prihoda i cijena, pa je srednjih 3% vjerojatno i za stanarine sredinom desetljeća. Do 2027–2028., uz manji broj novih projekata, popunjenost bi se mogla zategnuti, što bi u nekim tržištima (posebno uz snažan rast zaposlenosti) poguralo rast najamnina iznad 4%. Jedan nepoznati faktor su prihodi najmoprimaca: ako nastavak rasta plaća ostane snažan, vlasnici bi imali više prostora za povećanje najamnina. Suprotno, moguće uvođenje kontrole najamnina ili dodatne zaštite stanara moglo bi ograničiti rast najamnina u određenim gradovima.
Istaknuti regionalni izgledi: Regije koje rastu (jugistok SAD-a, Texas, Mountain West) očekuje se da će i dalje napredovati. Rast cijena stanova do 2028. vjerojatno će biti najjači u Karolinama, Floridi, Georgiji, Texasu i dijelovima planinskih država – tamošnja tržišta mogla bi ostvariti kumulativni rast od 15% i više u sljedeće 4 godine, u odnosu na možda upola manji rast na sjeveroistoku i srednjem zapadu. No, čak bi neki gradovi „Rust Belt” mogli iznenaditi stabilnim rastom ako uspješno privuku radnike na daljinu ili nove industrije (npr. nova tvornica Intela u Columbusu, Ohio mogla bi potaknuti potražnju za stanovima tamo). Obalna Kalifornija vjerojatno će imati slabije postotne rezultate u odnosu na Sun Belt, ali će i dalje ostvarivati pozitivan, ali nizak rast, jer je krenula s vrlo visoke razine i pristupačnost ostaje izazov. Do 2028. neka tržišta koja su zaostajala (recimo Chicago ili Baltimore) mogla bi se pokrenuti ako uvedu politike poticanja stanogradnje ili kako se ljudi vraćaju u gradove, no vjerojatno će ostati stabilna, a ne visoko rastuća tržišta.
Pristupačnost i vlasništvo nad nekretninama: Veliko je pitanje hoće li do 2028. stanovanje postati pristupačnije. Ako se naši temeljni elementi prognoze ostvare – umjeren rast cijena i lagano popuštanje kamatnih stopa – tada bi prihodi kućanstava (koji rastu oko 4% godišnje) mogli početi hvatati korak. To bi postupno poboljšalo pristupačnost. Na primjer, početkom 2025. prosječno je kućanstvo izdvajalo oko 24% prihoda za ratu kredita za prosječnu kuću nar.realtor; to bi do 2028. moglo pasti na ispod 22% ako kamate padnu i prihodi porastu. Takvo poboljšanje može dovesti više kupaca prvi put na tržište. Stope vlasništva tada bi se mogle ponovno lagano povećati nakon stagnacije. Svaka vladina intervencija u obliku pomoći pri kupnji (pomoć s predujmom, itd.) također bi mogla utjecati na to. S druge strane, ako više najmoprimaca postanu kupci kasnije u desetljeću, to bi moglo donekle smanjiti potražnju za najmom, no s obzirom na veliki deficit stanova, stanarine će i dalje ostati tražene.
Završni sažetak trenda: Očekuje se da će američko tržište nekretnina do 2028. biti na čvršćim temeljima – viškovi iz vremena pandemijskog procvata bit će apsorbirani, zalihe stanova za prodaju i najam bit će donekle poboljšane, a kamatne stope na hipotekarne kredite vjerojatno ustaljene u umjerenom rasponu. Ne vidimo znakove sustavne krize (nema opsežnih problema s hipotekarnim kreditima kao 2008.), stoga su svaka prilagođavanja vjerojatno regionalna i postupna. Zapravo, otpornost prikazana 2023–24. – kada su cijene većinom stagnirale ili rasle unatoč kamatama od 7% – upućuje na određenu razinu temeljne podrške. Ustrajan nedostatak stambene ponude i demografska potražnja služe kao ograda protiv velikih nacionalnih padova cijena businessinsider.com. Komercijalno gledano, 2028. bi možda mogao značiti određeni preporod: brojni problematični objekti prodani sredinom desetljeća tada bi se mogli revitalizirati, a sektori poput uredskog mogli bi imati „svježi početak” s manjom ponudom i prenamijenjenim prostorima.
Naravno, neizvjesnosti su brojne. Geopolitički događaji, promjene politika ili nepredviđeni crni labudovi (još jedna pandemija?) mogli bi drastično promijeniti ove prognoze. No, u njihovoj odsutnosti, osnovni scenarij za 2025–2028. je oprezno optimističan: tržište stambenih nekretnina trebalo bi bilježiti lagani, ali postojani rast prodaje i gradnje, uz blagi rast cijena, dok se komercijalni sektor postupno oporavlja, s određenim pobjednicima (industrija, višestambene, vrhunska maloprodaja) na čelu i segmentima u problemima koji će tražiti ravnotežu kroz prilagodbu. Investitori i kupci koji sljedećih nekoliko godina budu strpljivi i oprezni mogli bi biti u najboljoj poziciji da profitiraju od stabilnijeg i održivijeg razdoblja rasta koje se očekuje kasnije.
Izvori:
- National Association of Realtors – Prognoze i podaci o tržištu stanovanja 2024.–2025. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Prognoza vrijednosti i prodaje nekretnina (svibanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (travanj/svibanj 2025.) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac višestambena prognoza 2025. mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Pregled američkog tržišta nekretnina 2025. (prosinac 2024.) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Top tržišta nekretnina za 2025. (prosinac 2024.) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Izvještaj o praznim stanovima i vlasništvu nad nekretninama, Q1 2025. advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR tromjesečni trendovi cijena stanova (Q1 2025.) nar.realtor
