Sjeverni Las Vegas i Enterprise tržište nekretnina 2025.: Rast grada, ključni trendovi i petogodišnji izgledi

Pogled iz zraka na nove stambene četvrti u razvoju u Enterpriseu, NV, koji odražava brzi rast ove jugozapadne zajednice u Las Vegas Valleyu.

Pregled – Dvije žarišne točke na tržištu Las Vegasa

North Las Vegas i Enterprise, Nevada pojavljuju se kao dinamična žarišta nekretnina u 2025., svaka s različitim karakteristikama. North Las Vegas (grad na sjeveru doline) nudi relativno pristupačno stanovanje i industrijski procvat, dok Enterprise (neinkorporirano naselje u jugozapadnom dijelu doline) doživljava eksplozivan rast luksuznih stambenih zajednica i komercijalnog razvoja. Oba područja profitiraju od snažne ekonomije južne Nevade, priljeva stanovništva i velikih infrastrukturnih projekata. Ovo izvješće analizira stambene i komercijalne trendove u svakom subtržištu, aktualne tržišne podatke, investicijsku klimu (kapitalne stope, ROI potencijal, razvojne projekte), ključne demografske/ekonomske pokretače, usporedbe s općim trendovima u Las Vegasu i stručne prognoze do 2029. godine.

Trendovi stambenog tržišta nekretnina (2025.)

North Las Vegas: Tržište stanova u North Las Vegasu ostaje jako, ali se stabilizira. Cijene kuća su umjereno porasle – medijan prodajne cijene u svibnju 2025. iznosio je oko 416.000 USD, što je rast od ~2,8% na godišnjoj razini rocket.com. Ovo podtržište se još uvijek smatra tržištem prodavača, s potražnjom koja premašuje ponudu, što je slučaj od prošle godine rocket.com. Kuće ovdje i dalje su pristupačnije od medijana u metrou Las Vegasa, što privlači kupce koji prvi put kupuju i obitelji. Ponuda je blago porasla, nudeći kupcima nešto više izbora – 1.383 kuće bile su na tržištu u svibnju 2025., povećanje od 6,5% u odnosu na travanj rocket.com. Unatoč tome, kuće se i dalje brzo prodaju: ~62% kuća prodano je unutar 30 dana u svibnju rocket.com. Tipično oglašena nekretnina sklapa ugovor za nešto više od mjesec dana (prosječno 33 dana na tržištu, u odnosu na 27 dana godinu ranije) rocket.com. Prodavatelji i dalje postižu cijene blizu tražene, iako su se natjecanja iznad cijene smirila – oko 21% prodaja zaključeno je iznad tražene cijene u svibnju, dok je 40% prodano ispod tražene (što često odražava pregovore kupaca oko skupljih nekretnina) rocket.com rocket.com. Rast stanogradnje u North Las Vegasu potaknut je relativnom pristupačnošću (medijan cijena ~$70K ispod metro medijana) i novim planiranim zajednicama koje dodaju stanove na tržište. Značajno je da izvođači poput D.R. Horton donose projekte poput Valley Vista’s Juno Pointe townhouseva (s cijenama od oko $309K), donoseći moderne “pristupačne luksuzne” jedinice s komunalnim sadržajima u ovo područje sierralasvegas.com sierralasvegas.com. Ovo je u skladu s mladom demografskom strukturom grada (medijan dobi 33 godine) i medijanom prihoda kućanstva ($76K) koja traži vrijedno stanovanje census.gov realestate.usnews.com.

Enterprise (jugozapadni Las Vegas): Stambeno tržište Enterprisea doživljava bum i sazrijeva. Ovo područje – koje uključuje planirane zajednice poput Mountain’s Edge i Southern Highlands – bilježi brži rast cijena. Medijan prodajne cijene kuće dosegnuo je 492.871 USD u svibnju 2025. (porast od značajnih 6,9% na godišnjoj razini) rocket.com, a medijalne cijene oglašenih nekretnina su oko 550.000 USD realtor.com, što je značajno iznad metro prosjeka. Nakon godina burnog rasta, uvjeti u Enterpriseu su se 2025. pomaknuli prema neutralnom/uravnoteženom tržištu rocket.com. Ponuda raste – 1.213 kuća na prodaju u svibnju, što je porast od 13,6% u odnosu na prethodni mjesec rocket.com – čime se smanjuje pritisak na rast cijena. Kuće se još uvijek relativno brzo prodaju (medijan ~25 dana do predugovora) zillow.com zillow.com, ali kupci sada imaju nešto više vremena nego lani. Naime, 57% nedavnih transakcija u Enterpriseu zaključeno je ispod tražene cijene (samo 15% iznad tražene) kako prodavatelji prilagođavaju svoja očekivanja na tržištu koje se hladi rocket.com rocket.com. Nova gradnja ostaje važan čimbenik: na krajnjem jugozapadu u tijeku je mnogo stambenih projekata, od stambenih kompleksa do naselja obiteljskih kuća. Samo u području Mountain’s Edge (jugoistočni kutak Enterprisea), brojni su višestambeni kompleksi i stotine obiteljskih kuća u izgradnji ili nedavno završeni reviewjournal.com. Novi projekti su raznoliki – u rasponu od početnih stanova do luksuznih kuća – i ciljaju zadovoljiti stalnu potražnju novih stanovnika. Atraktivnost Enterprisea proizlazi iz visoke kvalitete života: novije zgrade, obilje parkova i sadržaja, te vrhunske škole u nekim četvrtima. Stanovnici su relativno imućni i obrazovani (medijan prihoda kućanstva ~$88.600, znatno iznad prosjeka Las Vegasa) reviewjournal.com. Ovo podržava i jako tržište najma – mnogi ulagači ciljaju na Enterprise za obiteljske najmove zbog niske praznine (<4%) i natprosječnih najamnina, o čemu će biti više riječi kasnije sierralasvegas.com.

Kontekst šireg područja Las Vegasa: Općenito, tržište nekretnina u Las Vegasu 2025. stabilizira se nakon izuzetnog rasta tijekom pandemije. Početkom 2025. medijanska cijena prodane kuće na razini metropole je oko 475.000 USD, gotovo jednaka u odnosu na prethodnu godinu resimpli.com. Dostupna ponuda raste – do svibnja, preko 7.100 obiteljskih kuća bilo je na tržištu diljem doline, što je 3,4-mjesečna zaliha (rast sa ~3 mjeseca u travnju) ricelasvegas.com ricelasvegas.com. Ovo povećanje ponude od ~10% mjesečno dalo je kupcima više izbora i blago usporilo tempo prodaje ricelasvegas.com ricelasvegas.com. Unatoč tome, potražnja je i dalje zdrava, potpomognuta rastom stanovništva i pristupačnijim cijenama u odnosu na obalna tržišta. North Las Vegas i Enterprise utjelovljuju tu ravnotežu: NLV nudi pristupačnost i još uvijek je tržište prodavača zbog potražnje za početnim domovima, dok viša cijena i građevinski procvat u Enterpriseu donose neutralno tržište. Oba podtržišta, međutim, prate opći metro trend sporijeg rasta cijena i povećane ravnoteže između kupaca i prodavača u 2025.

Ključne stambene metrike za 2025.: North Las Vegas vs. Enterprise vs. šira regija

Za sažetak statistike stambenog tržišta, tablica ispod uspoređuje ključne pokazatelje za North Las Vegas i Enterprise, uz prosjeke za šire područje Las Vegasa:

Tablica: Odabrani pokazatelji tržišta nekretnina (2025.)

Pokazatelj (2025.)	North Las Vegas	Enterprise (SW Las Vegas)	Cijelo područje Las Vegas Metro
Medijan prodajne cijene (svibanj 2025.)	~416.000 $ (+2,8% na godišnjoj razini) rocket.com	~493.000 $ (+6,9% na godišnjoj razini) rocket.com	~480.000 $ (≈0% na godišnjoj razini) resimpli.com
Zaliha kuća na prodaju (svibanj 2025.)	1.383 kuće (+6,5% na mjesečnoj razini) rocket.com	1.213 kuća (+13,6% na mjesečnoj razini) rocket.com	~7.100 kuća (+10% na mjesečnoj razini) ricelasvegas.com
Prosječni broj dana na tržištu (svibanj 2025.)	33 dana (porast sa 27 na godišnjoj razini) rocket.com	40 dana (porast sa 30 na godišnjoj razini) rocket.com	~35 dana (metro prosjek, porast na godišnjoj razini) rocket.com rocket.com
% prodaja ispod tražene cijene	~40% rocket.com	~57% rocket.com	~45% (procjena za cijelu dolinu, 2025.)
Medijan najamnine (prosinac 2024.)	~1.700 $ (trosobna kuća)	~2.050 $ (trosobna kuća) sierralasvegas.com	1.794 $ (prosjek svih jedinica, +2,6% na godišnjoj razini) resimpli.com

Izvori: Zillow, Rocket Homes, Review-Journal, Resimpli, SierraLV – vidi fusnote.

Kao što je prikazano gore, Enterprise ima više cijene kuća od North Las Vegasa (i od metro područja u cjelini), što odražava noviju izgradnju i privlačnost tog područja. North Las Vegas, s medijanom cijene prodanih nekretnina u niskim 400.000 $, ostaje jedno od najpristupačnijih podtržišta u okrugu Clark resimpli.com. Oba područja bilježe rast zaliha kuća u 2025., što je dio trenda na razini metropolitanskog područja kako raste broj novih oglasa, a opseg prodaje se smanjuje ricelasvegas.com ricelasvegas.com. Kuće u North Las Vegasu prosječno se prodaju nešto brže nego u Enterpriseu, no razdoblje prodaje je nešto poraslo u svim segmentima jer se tržište normalizira. Najamnine su jake u oba područja: tipična trosobna kuća za najam u Enterpriseu postiže više od 2.000 $ mjesečno, što je iznad prosjeka metro područja (~1.800 $) sierralasvegas.com resimpli.com. Najamnine u North Las Vegasu su nešto niže, ali i dalje na visokoj razini nakon naglog rasta tijekom pandemije (najamnine u Las Vegasu su skočile ~40–50% od 2020. do 2024.) resimpli.com. Posebno se u Enterpriseu, Summerlinu i Hendersonu bilježi najdramatičniji rast najamnina u 2024. i 2025., jer se stope praznih stanova za najam drže ispod 4% – sanjani scenarij za iznajmljivače s malom ponudom i rastućim prinosima sierralasvegas.com.

Trendovi poslovnih nekretnina (uredi, maloprodaja, industrija)

Iako su stambena tržišta ključna, North Las Vegas i Enterprise također bilježe značajna kretanja u segmentu poslovnih nekretnina – posebno u industrijskoj i maloprodajnoj izgradnji, uz određeni rast kancelarijskih prostora.

Industrijske nekretnine: North Las Vegas se učvrstio kao industrijski centar južne Nevade, ponajprije zahvaljujući velikom Apex Industrial Parku i drugim skladišnim/distributivnim zonama u gradu. Potražnja za industrijskim prostorima u Las Vegasu i dalje je velika, ali nakon godina snažnog širenja tržište pokazuje znakove uravnoteženja. Krajem 2024. stopa nepopunjenosti industrijskih prostora u dolini prvi put nakon više od desetljeća prelazi dvoznamenkasti iznos (~10,6%) resimpli.com, jer je val novih skladišta premašio brzinu upijanja novih prostora. Do 1. tromjesečja 2025. industrijska ponuda Las Vegasa dosegla je ~194 milijuna kvadratnih stopa, dok je još 14,6 milijuna kvadratnih stopa u izgradnji i očekuje se da će biti dovršena u narednim godinama mdlgroup.com mdlgroup.com. Kapitalne stope za industrijske nekretnine u prodajama početkom 2025. iznose oko 5,3% mdlgroup.com – nešto više u odnosu na rekordno niske stope iz 2021.–22., što odražava normalizaciju cijena i više kamatne stope. U North Las Vegasu i dalje se otvaraju novi veliki pogoni, no zamjetan je zaokret: developeri opreznije planiraju nove projekte zbog rasta praznih prostora i troškova izgradnje nevadabusiness.com nevadabusiness.com. Ograničenja zemljišta i infrastrukture ključan su izazov – Apex, industrijska zona od oko 18.000 jutara 26 milja sjeveroistočno od centra grada, godinama je stagnirao zbog potrebe za izgradnjom vodoopskrbe i komunalnih priključaka nevadabusiness.com. To se sada napokon poboljšava; javno-privatna inicijativa, uključujući proširenje vodovoda i sustava otpadnih voda vrijedno 250+ milijuna dolara (u partnerstvu s Južnenevadskom vodnom agencijom), donosi ključnu infrastrukturu za Apex nevadabusiness.com. Stoga budućnost Apeca izgleda svjetlije. U parku je trenutačno gotovo 15 milijuna kvadratnih stopa projekata u planu ili izgradnji nevadabusiness.com, povrh 5,5 milijuna kvadratnih stopa već dovršenih cityofnorthlasvegas.com cityofnorthlasvegas.com. Velike tvrtke su nedavno otvorile velike pogone – primjerice, Krogerovo skladište od 988.000 kvadratnih stopa i skladište Crocs/Hey Dude obuće od 1 milijuna kvadratnih stopa sada su u funkciji u Apexu cityofnorthlasvegas.com. Investitori kupuju zemljišta za novu fazu rasta: Prologis (globalni logistički REIT) kupio je 879 jutara u Apexu za višezgradni projekt (njihova druga najveća akvizicija zemljišta u SAD-u), a CapRock Partners je kupio 85 jutara za izgradnju industrijskog parka od 1,48 milijuna kvadratnih stopa planiranog za 2025. cityofnorthlasvegas.com cityofnorthlasvegas.com. Projekt Vantage North tvrtke VanTrust Real Estate još je jedan veliki pothvat – logistički park od 350 jutara u južnom dijelu Apeca, s do 4,6 milijuna kvadratnih stopa prostora (prvi najmoprimac, Saddle Creek Logistics, već koristi 580 tisuća kvadratnih stopa) cityofnorthlasvegas.com. Sve to potvrđuje industrijski zamah North Las Vegasa: grad iskorištava geografske prednosti Nevade za distribuciju (do ~24% stanovništva SAD-a moguće je dosegnuti kamionom za 2 dana) nevadabusiness.com nevadabusiness.com te politiku poticanja rasta. No, industrijski sektor sada ulazi u fazu povoljniju za zakupce – veća praznina i više opcija znači da neki zakupci odgađaju širenje ili jače pregovaraju o najamninama resimpli.com resimpli.com. Očekujemo da će rast najamnina za industriju usporiti, a prazni prostori još malo porasti u kratkoročnom razdoblju resimpli.com, no izgledi za North Las Vegas ostaju povoljni zahvaljujući trajnoj potražnji u e-trgovini i logistici. Enterprise također sudjeluje u industrijskim nekretninama, ali s manjim udjelom: dijelovi Enterprisea uz I-15 i Blue Diamond Road imaju skladišta i fleksibilne prostore, no ovo podtržište ograničeno je i fokusirano na druge namjene (maloprodaja, uredi, stanovanje). Industrijska praznina Enterprisea u skladu je s prosjekom jugozapadne doline, koji je još uvijek razmjerno nizak; većina novih skladišta izgrađena je u North Las Vegasu ili Hendersonu zbog dostupnosti zemljišta.

Poslovni prostori: Tržište poslovnih prostora u Las Vegasu 2025. godine je stabilno, ali podijeljeno. Stopa slobodnih poslovnih prostora na razini metropole iznosi oko 12,2%, otprilike isto kao i prije godinu dana, što upućuje na stabilizaciju nakon pandemije cbre.com. Enterprise (jugozapadni Las Vegas) zapravo je izvanredan primjer u sektoru poslovnih prostora – jugozapadno predgrađe ima najnižu stopu slobodnih prostora u regiji, samo 6,7% cbre.com. Ovo odražava trend: jugozapadna dolina (područje Enterprise) brzo je postala “četvrti poslovni čvor” Las Vegasa, pridružujući se tradicionalnim središtima – centru grada, Summerlinu (zapad), i Green Valley/Hendersonu (jugoistok) reviewjournal.com reviewjournal.com. Blizina Stripa i planskih zajednica, kao i obilje raspoloživog zemljišta za razvoj, potaknuli su ekspanziju medicinskih ureda, korporativnih kampusa i fleksibilnih poslovnih prostora oko I-215/Durango koridora. Na primjer, projekt UnCommons u Enterpriseu donio je moderne poslovne prostore (uz maloprodaju i stanove) i privukao velike zakupce poput DraftKings-a. Velike firme šire svoj poslovni prostor u ovom području – Deloitte je nedavno uzeo dodatne prostore u jugozapadnom predgrađu cbre.com – privučene novijim zgradama i pristupom autocesti. Suprotno tome, neka starija predgrađa (npr. Central East) suočavaju se s visokom stopom slobodnih prostora (~27%) jer zakupci preferiraju predgrađa ili rad na daljinu cbre.com. Jedna od zabrinutosti je nedostatak novih zgrada za poslovnu upotrebu: gotovo nijedna nova poslovna zgrada nije započeta u Las Vegasu krajem 2024. ili u prvom kvartalu 2025. resimpli.com cbre.com. Iako to pomaže spriječiti prekomjernu ponudu, postoji zabrinutost hoće li se moći zadovoljiti buduća potražnja za Class A prostorima u područjima brzog rasta poput Enterprisea. Najam poslovnog prostora najbrže raste u najpoželjnijim predgrađima – npr. zapadna predgrađa postižu cijene najma oko 3,10 USD/kvadratni stopa mjesečno (full service) cbre.com, dok starija središta imaju oko 2,40 USD/kvadratni stopa cbre.com. U Enterpriseu se očekuje nastavak razvoja poslovnih prostora narednih godina: uz Brightline brzu željezničku stanicu i novu sportsku arenu planiranu na južnom Stripu (više o ovome niže), područje je spremno za još korporativnih projekata. Međutim, priroda upotrebe poslovnih prostora se razvija; brojni projekti su niskokatne, mješovite namjene (poput medicinskih poslovnih centara ili kombinacije ureda i skladišta), a ne tradicionalni neboderi.

Maloprodajni prostori: Maloprodaja je ponovno u usponu i u North Las Vegasu i u Enterpriseu, potaknuta rastom stanovništva i novim planskim zajednicama. Zapravo, Enterprise i jugozapadna dolina prednjače u razvoju maloprodaje u regiji – impresivnih 58% novootvorenih maloprodajnih prostora u metropoli Las Vegasa od 2023. nalazi se u jugozapadnom predgrađu (Enterprise) reviewjournal.com. Od siječnja 2023. u Enterpriseu je otvoreno oko 128.000 kvadratnih stopa maloprodajnih prostora, uz dodatnih ~6.000 kvadratnih stopa u izgradnji sredinom 2024. reviewjournal.com reviewjournal.com. Novi maloprodajni centri često prate rast stanovanja: kako je tisuće kuća izgrađeno u Mountain’s Edge i okolnim područjima, maloprodajni developeri su reagirali s trgovačkim centrima, trgovinama prehrambene robe i zabavnim zonama. Nedavne impresivne realizacije uključuju UnCommons (koji osim poslovnih prostora i stanova uključuje i trendi restorane i trgovine) te Durango Station Casino resort, koji je otvoren krajem 2023. s mnoštvom restorana i maloprodajnih sadržaja reviewjournal.com. Trenutno se grade projekti poput Costco Wholesale trgovine na 22 jutra pokraj Buffalo Dr & 215 Beltway (južni Enterprise) i Ashley Furniture HomeStore zapadno od IKEA-e u Enterpriseu reviewjournal.com. Sve ovo dodatno će učvrstiti maloprodajnu ponudu područja. U isto vrijeme, North Las Vegas doživljava vlastitu maloprodajnu renesansu, posebno s ambicioznim projektima mješovite namjene. Najveći interes izaziva nekadašnje zemljište Texas Station & Fiesta casina, gdje se planira ogromni novi razvoj pod nazivom Hylo Park.

Vizualizacija planiranog razvojnog projekta mješovite namjene Hylo Park na 73 jutra bivšeg Texas Station & Fiesta Rancho zemljišta u North Las Vegasu. Projekt vrijedan 380 milijuna dolara donosi trgovine, restorane, sportske objekte, hotel i ~700 domova, pretvarajući područje u živahno “selo” za život, rad i zabavu.

Hylo Park – North Las Vegas: Čiji je početak izgradnje predviđen za 2025., Hylo Park je primjer nove generacije maloprodajnog i komercijalnog razvoja u North Las Vegasu. Ovaj projekt od 380 milijuna dolara pretvorit će 73 jutra praznog zemljišta (gdje su tijekom pandemije srušena dva casina) u pješački urbani centar reviewjournal.com reviewjournal.com. Planovi uključuju gotovo 700 stambenih jedinica, hotel s 175 soba, mnoštvo restorana različitih vrsta (već je odobren In-N-Out Burger kao nositelj ponude) reviewjournal.com reviewjournal.com, maloprodaju većih formata (jedna zgrada imat će trgovinu od 40.000 kvadratnih stopa) reviewjournal.com, kao i poslovne prostore, vrtić i čak autopraonicu reviewjournal.com. Glavni je ipak ogroman kompleks za mlade i zabavu – opisan kao “olimpijsko selo” za društvene sportove. Hylo Park će sadržavati 158.000 kvadratnih stopa zatvorenih sportskih objekata, vanjsko sportsko igralište/stadion za nogometne utakmice i događanja, te 30.000 kvadratnih stopa edukativne sportske akademije za djecu reviewjournal.com. Dodatno, NHL franšiza Vegas Golden Knights surađuje s gradom na izgradnji leden dvorane s dva terena integrirane u sklopu (“dvorana” s 100.000 kvadratnih stopa inicirana 2023.) reviewjournal.com. Ukratko, Hylo Park će kombinirati maloprodaju, zabavu i stanovanje, stvarajući novi društveni centar North Las Vegasa. Za lokalno tržište nekretnina to znači stotine novih domova i značajan rast vrijednosti okolnih nekretnina kad novi sadržaji budu spremni. Također označava opredijeljenost North Las Vegasa za obnovu i projekte za kvalitetu života svojih stanovnika.

Iznad Hylo Parka, North Las Vegas bilježi i druge maloprodajne i projekte mješovitih namjena. Agora Realty predvodi revitalizaciju centra grada – “Gateway” projekt vrijedan 200 milijuna dolara u pripremi je za obnovu blokova povijesnog centra, u partnerstvu s gradom connectcre.com. Također, stariji kvartovski trgovački centri prolaze kroz obnovu (npr., renoviranje jednog etabliranog centra trebalo bi početi 2025. projects.constructconnect.com). Općenito, sektor maloprodaje u Enterpriseu i North Las Vegasu ima koristi od nagomilane potražnje (mnoga predgrađa su dosad imala manjak restorana i trgovina) i oporavka potrošnje potrošača u Nevadi nakon Covida. Bilježi se jak zakup kvalitetne maloprodaje (nacionalni lanci šire se ovdje) i relativno niska stopa slobodnog prostora u novim projektima. Važno, novi projekti snažno su usmjereni na iskustvenu i praktičnu maloprodaju – npr. food courtove, zabavu, supermarkete i usluge – što odgovara potrebama i preferencijama rastućeg lokalnog stanovništva.

Trenutni tržišni pokazatelji i investicijska klima

S investicijske točke gledišta, North Las Vegas i Enterprise nude različite prilike. Ključni pokazatelji zdravlja tržišta za 2025. uključuju srednje cijene, razinu zaliha, broj dana na tržištu, najamnine i cap rate (prinos na kapital), o kojima smo govorili u prethodnim odjeljcima. Sada tumačimo što to znači za investitore i opću klimu:

Stambena ponuda i apsorpcija: Zalihe su u porastu u 2025., što Las Vegas pomiče iz izrazitog tržišta prodavatelja prema uravnoteženijem tržištu. Mjeseci ponude u dolini kreću se oko 3 do 4 mjeseca – i dalje blago u korist prodavatelja (pravo tržište kupaca je >6 mjeseci ponude) ricelasvegas.com, ali znatno manje užurbano nego 2021-2022. U North Las Vegasu i Enterpriseu to znači da investitori imaju veći izbor i mogu malo više pregovarati o kupovnoj cijeni nego proteklih godina. Posebno u Enterpriseu prijelaz prema neutralnom tržištu (snažno tržište prodavatelja prošle godine) rocket.com sugerira da se veliki rast cijena usporava, što smanjuje rizik od preplaćivanja nekretnina u 2025.
Rast cijena i kapital: Oba subtržišta i dalje bilježe godišnji rast cijena kuća (Enterprise ~6–7%, NLV 3%), iako umjereno. Ovaj stabilan rast pridonosi čvrstom povećanju kapitala za vlasnike. Za investitore, to ukazuje na daljnji potencijal rasta, ali održivim tempom. Prošli su dvocifreni godišnji skokovi; umjesto toga, prognostički modeli predviđaju godišnji rast cijene kuća od 3–5% u Las Vegasu do 2026. godine sierralasvegas.com. Srednja prodajna cijena u cijeloj dolini ($420–480K) očekuje se da će do početka 2026. porasti na oko $440K sierralasvegas.com sierralasvegas.com. Za usporedbu, Nacionalna udruga za nekretnine predviđa samo oko ~2% rasta cijene kuća nacionalno u 2025. realwealth.com, pa Las Vegas može imati nešto bolje rezultate zbog snažnog doseljavanja i ograničene ponude stambenih jedinica. Ovakva umjerena perspektiva rasta čini tržište privlačnim za dugoročne investitore koji žele novčani tok i postepen rast vrijednosti, umjesto spekulanata koji love brze skokove.
Tržište najma i prinosi: Okruženje za najam je snažno, posebno u Enterpriseu. Prosječne najamnine porasle su oko 4% na godišnjoj razini u cijelom metropolskom području sierralasvegas.com. Početkom 2025. tipične najamnine iznose oko $1.320 za jednosobni stan, $1.660 za dvosobni, i $2.050 za trosobnu obiteljsku kuću u Las Vegas području sierralasvegas.com sierralasvegas.com. Enterprise i ostale četvrti s visokom potražnjom bilježe najbrži rast najamnina, a stope praznih jedinica niže od 4% znače da se stanovi brzo iznajmljuju sierralasvegas.com. Za investitore, ovo znači povoljan potencijal ROI-a: snažna potražnja i rast najamnina podržavaju zdrave cap rate-ove za najam nekretnina. Mnoge obiteljske kuće za najam u North Las Vegasu još se mogu kupiti za $300.000 i iznajmiti za ~$1.800-$2.200/mjesečno, što često daje cap rate od 6-7% (više nego u mnogim drugim tržištima). Enterprise najamnine, iako skuplje za kupnju, ostvaruju više najamnine – nova četverosobna kuća može se iznajmiti za $2.500+ te nudi konkurentne prinose i visoki potencijal aprecijacije. Na komercijalnom planu, cap rate-ovi su porasli u svim kategorijama imovine u Vegasu, čime su poboljšani povrati za nove investitore (ali i pokazuje veće troškove financiranja). Industrijski objekti nose oko 5,3% cap rate mdlgroup.com a maloprodajni centri se kreću u rasponu 6-7%. Cap rate-ovi za uredske prostore prosječno su 7%+ blog.thebrokerlist.com zbog izazova rada na daljinu, što omogućuje investitorima da kupuju poslovne zgrade po nižoj cijeni po prihodovnom toku – ali s većim rizikom. Sve u svemu, status Nevade kao savezne države bez poreza na dohodak sierralasvegas.com i relativno niske cijene nekretnina (Las Vegas je znatno jeftiniji od Kalifornije) čine North Las Vegas i Enterprise privlačnima za investitore iz drugih saveznih država koji traže bolje prinose.
Razvoj i ROI: Jedan od trendova je prilika za ulaganje u ili blizu novih projekata. Kupnja zemljišta ili objekata na području budućeg razvoja – primjerice, oko planirane Brightline stanice u Enterpriseu ili blizu Apex industrijskog parka – može donijeti znatan ROI kako projekti sazrijevaju. Veći razvojni projekti često podižu vrijednost okolnih nekretnina i potiču dodatnu trgovinu. Već smo opisali Hylo Park (koji je i sam potencijalna prilika za ulaganje u mješovite sadržaje, s planiranim maloprodajnim poslovnim prostorima itd.), a u Enterpriseu Brightline koridor očekuje se da postane nova komercijalna okosnica. Investitori koji traže value-add prilike mogli bi ciljati starije kuće u North Las Vegasu za obnovu (kako dolaze novi maloprodajni i industrijski centri, raste potražnja za kvalitetnim najmom) ili razmotriti male maloprodajne centre za opsluživanje rastuće Enterprise populacije.
Rizični faktori: Važno je napomenuti moguće izazove. Rast kamatnih stopa poskupio je financiranje, što bi moglo dodatno povisiti cap rate-ove i usporiti rast cijena. Također, Las Vegas nije imun na gospodarske oscilacije – povijesno je izložen volatilnosti zbog svoje turističke ovisnosti. No, nedavna ekonomska diverzifikacija (o čemu više u nastavku) smanjuje taj rizik. Sa stajališta gradnje, visoki troškovi izgradnje i zemljišta usporili su neke nove projekte nevadabusiness.com, ali to ujedno održava ograničenu ponudu, što može zaštititi vrijednosti postojećih nekretnina. Institucionalni investitori također su aktivni u Las Vegasu (oko 23% prodaja kuća otpada na investitore) resimpli.com, što ima dobre i loše strane: povećava konkurenciju za kupce, ali i potvrđuje povjerenje u dugoročne temelje tržišta.

Zaključno, investicijska klima u North Las Vegasu i Enterpriseu je optimistična. Uz čvrst rast populacije koji potiče potražnju, izgledi za ROI su snažni, posebno za najam i value-add preuređenje stambenih jedinica ili infill razvoj. Cap rate-ovi u južnoj Nevadi općenito su viši od nacionalnog prosjeka, što investitorima daje bolje novčane tokove. Kako je jedan lokalni stručnjak rekao: „U Vegasu uvijek pobjeđuje kuća — pogotovo kad ste vi vlasnik.” sierralasvegas.com Ključ je izabrati pravi subtržište i vrstu imovine u skladu s ovdje opisanim trendovima rasta.

Ključni demografski i ekonomski pokretači

I North Las Vegas i Enterprise profitiraju od istih temeljnih sila koje potiču rast metropolske regije Las Vegasa: stalnog priljeva novih stanovnika, otvaranja radnih mjesta i ekonomske politike naklonjene poduzetništvu. Evo nekih od najvažnijih demografskih i gospodarskih pokretača:

Ekspozivni rast broja stanovnika: Južna Nevada i dalje bilježi snažan rast stanovništva, a Enterprise prednjači. Od 2010. do 2023. stanovništvo Enterprisea poraslo je za gotovo 60%, dosegnuvši oko 245.243 stanovnika krajem 2023. reviewjournal.com. Očekuje se da će do 2028. dodati još ~13.700 novih stanovnika reviewjournal.com, što bi ga približilo 260.000 ljudi – gotovo kao Henderson i North Las Vegas po veličini. Ova stopa rasta od gotovo 4% godišnje u Enterpriseu je više nego dvostruko veća od prosjeka doline Las Vegas reviewjournal.com. North Las Vegas je također među najbrže rastućim gradovima u Nevadi (i SAD-u); trenutno ima oko 279.000 stanovnika i raste oko 2,7% godišnje worldpopulationreview.com. Mlađi demografski profil (srednja dob u NLV ~33; Enterprise ~36) i veća kućanstva znače nastavak stvaranja novih kućanstava i potražnju za stambenim jedinicama. Ključno je što je značajan dio novih stanovnika iz skupljih država (Kalifornija, Pacifički sjeverozapad) u potrazi za pristupačnim domovima i radnim mjestima – 72% ljudi koji sele u Vegas navodi poboljšanje životnog stila i niže troškove života kao motivaciju resimpli.com.
Povećanje prihoda i obrazovanja: Uz više ljudi, Enterprise posebno privlači bogatiju i obrazovaniju bazu. Prosječni prihod kućanstva u Enterpriseu (kao što smo naveli) iznosi $88.000 reviewjournal.com, znatno iznad metropolitanskog prosjeka ($65K). Čak 25% odraslih u Enterpriseu ima diplomu prvostupnika (naspram ~19% prosjeka za cijelu dolinu) reviewjournal.com, a mnogi drugi imaju stručne ili magistarske diplome. Ovi profesionalci većih prihoda stvaraju potražnju za većim domovima, kvalitetnim prodavaonicama i uslugama – zbog čega u jugozapadnom dijelu niču luksuzni projekti. Prosječni prihod u North Las Vegasu, oko $75.000 census.gov, također raste kako grad mijenja imidž i privlači nove poslodavce. Oba subtržišta profitiraju od niskih poreza u Nevadi, što privlači umirovljenike i ljude koji rade na daljinu. Dodatno, stanovništvo je raznoliko i relativno mlado, što podržava živo tržište nekretnina svih razina (od prvih domova do luksuznih nekretnina).
Rast zaposlenosti i diverzifikacija: Gospodarstvo Las Vegasa snažno se oporavilo od pandemije i razvija se izvan same ugostiteljstva. Velika ulaganja u tehnologiju, proizvodnju, logistiku i zdravstvo događaju se upravo u North Las Vegasu i Enterpriseu. Na primjer, Apex Park u North Las Vegasu privukao je visokotehnološku proizvodnju (poput pogona na vodik Air Liquide) cityofnorthlasvegas.com te druge industrijske poslodavce koji nude plavo- i bijelo-kragna poslove. U jugozapadnom dijelu doline širi se medicinski sektor (nova bolnica, klinike, istraživački centri), a tvrtke poput Amazona, Googlea i Switcha imaju velike podatkovne i skladišne centre. Rezultat je otpornije tržište rada sierralasvegas.com. Nezaposlenost je u južnoj Nevadi 2025. relativno niska, a rast plaća zabilježen je i izvan igara na sreću. Turizam je i dalje okosnica – a broj posjetitelja u Las Vegasu 2024-2025. ruši rekorde – no rast industrija kao što su logistika (potaknuta novim industrijskim kapacitetima) i film/mediji (s velikim planiranim studijima) smanjuje ovisnost o Stripu. Posebno, Warner Bros. i Sony najavili su ogromna ulaganja u filmske studije u Las Vegasu (Warner planira $8.5 milijardi investicija za proširenje studija tijekom 17 godina, a Sony $1.8 milijarde studijska ulaganja u Summerlinu) resimpli.com resimpli.com, što može otvoriti tisuće radnih mjesta i dodatno potaknuti tržište nekretnina za urede, smještaj filmskih ekipa itd. Ovakva diverzifikacija znači stabilniju dugoročnu potražnju za stanovanjem – kad neka industrija posustane, druga ju nadoknadi.
Infrastruktura i povezanost: Ključni infrastrukturni projekti dodatno će potaknuti lokalno gospodarstvo i vrijednost nekretnina. Najvažniji među njima je Brightline West, brza željeznica koja će povezati Las Vegas i južnu Kaliforniju. Izgradnja je započela u travnju 2024. s 12 milijardi dolara financiranja reviewjournal.com. Brightline stanica Las Vegas bit će u Enterpriseu, na 33 hektara južno od Stripa en.wikipedia.org. Kada će biti otvorena 2028., očekuje se da će putnike prevoziti do područja Los Angelesa za oko 2 sata reviewjournal.com. Ovaj željeznički projekt nije samo prijevozna prekretnica već i generator poslova (izgradnja i rad) i katalizator razvoja orijentiranog na javni prijevoz. Oko stanice, developeri planiraju novi sportski i zabavni distrikt od 66 hektara, uključujući moguću dvoranu s 20.000 mjesta u organizaciji Oak View Group na susjednom zemljištu en.wikipedia.org. Stanica i arena vjerojatno će potaknuti izgradnju hotela, stanova i uredskih prostora u Enterpriseu, čime će se dodatno pojačati tržište nekretnina. Također, regija kontinuirano ulaže u autoceste (poboljšanja čvorišta I-15/I-215, novi izlazi na obilaznicama) i društvenu infrastrukturu (škole, parkovi) kako bi podržali rast. North Las Vegas je nedavno sudjelovao u velikom projektu vodovoda za Apex (raspravljen gore) – infrastruktura koja otključava tisuće hektara za razvoj nevadabusiness.com. Takvi projekti omogućuju održiv rast stambenih i industrijskih zona, što je pozitivan znak za dugoročne ulagače.
Vlada i poslovna klima: Obje lokalne uprave – grad North Las Vegas i okrug Clark (koji upravlja Enterpriseom) – poznati su po pro-razvojnoj i poslovno povoljnoj politici. Posebno je North Las Vegas optimizirao izdavanje dozvola kako bi privukao tvrtke (ističe se kao jedan od najbrže rastućih gradova i aktivno regrutira poslodavce) cityofnorthlasvegas.com. Porezne olakšice i fleksibilnost u zoniranju privukle su proizvodna postrojenja i distributivne centre koji bi inače otišli u druge savezne države. Na državnoj razini, Nevada ne naplaćuje porez na osobni i korporativni dohodak, ima relativno niske poreze na nekretnine i povoljno regulatorno okruženje, što i dalje privlači tvrtke i nove stanovnike. Taj status „poreznog raja” sierralasvegas.com je izniman pokretač – na primjer, mnogi Kalifornijci sele u Las Vegas kako bi izbjegli visoke poreze, čime potiču potražnju za domovima u područjima poput Enterprisea. Također, porast rada na daljinu omogućio je ljudima preseljenje u Las Vegas s nižim troškovima života, a da pritom zadrže visoko plaćene poslove iz drugih država, čime u lokalnu ekonomiju unose više raspoloživog dohotka. Južna Nevada ulaže značajno i u kvalitetu života (npr. sportske ekipe – NFL stadion Raiders otvoren 2020., MLB stadion dolazi do 2028., novi parkovi itd.), što dodatno privlači stanovnike i turiste. Sve te komponente – ljudi, radna mjesta, povezanost i poslovno-friendly okruženje – stvaraju začarani krug koji održava rast tržišta nekretnina.

Značajni razvojni i infrastrukturni projekti

Nekoliko velikih razvojnih i infrastrukturnih projekata u i oko North Las Vegasa i Enterprisea oblikuje izglede tržišta nekretnina. Već smo spomenuli neke (Brightline, Apex, Hylo Park), ali evo pregleda najutjecajnijih projekata koje treba pratiti:

Brightline West brza željeznica: Lokacija: Južni Strip u Enterpriseu. Vremenski okvir: U izgradnji (radovi započeti 2024.), završetak planiran za 2027.–2028. Utjecaj: Ovaj projekt će povezati Las Vegas s Victor Valley, CA, a zatim i s Los Angelesom putem brzih vlakova koji dosežu brzinu od 320 km/h reviewjournal.com. Krajnja stanica Las Vegasa u Enterpriseu (na Las Vegas Blvd, blizu Blue Diamond Rd) bit će veliki kompleks s trgovinama, restoranima, garažom s 2.400 parkirnih mjesta i povezanošću s lokalnim prijevozom poput Vegas Loop-a en.wikipedia.org en.wikipedia.org. U blizini se planira arena s 20.000 mjesta i zabavna četvrt, što ukazuje na sportski razvojni bum u tom dijelu en.wikipedia.org. Očekuje se rast vrijednosti nekretnina oko stanice; novi hoteli, stambene zgrade i uredi očekuju se u blizini kako bi posluživali priljev putnika i kompanija koje koriste željezničku vezu. Načelno to proširuje radijus dnevnog komutiranja iz Los Angelesa do Las Vegasa, što bi moglo dovesti do među-državnih putnika i dodatno potaknuti potražnju za stanovanjem u Enterpriseu (zamislite da živite povoljno u Vegasu i dnevno putujete na posao u Kaliforniju ili obrnuto).
Oakland A’s Las Vegas stadion za baseball: Lokacija: Nije u NLV/Enterpriseu (nalazi se na koridoru Stripa), ali je regionalno značajan. Vremenski okvir: Planirani MLB stadion, otvaranje ciljano za sezonu 2028. reviewjournal.com. Utjecaj: Potpuno novi stadion za baseball s 33.000 mjesta na mjestu hotela Tropicana (južni Strip) učvrstit će status Las Vegasa kao grada velikih liga. Iako se stadion nalazi u Paradiseu (istočno od Enterprisea), ekonomski efekti osjećat će se širom doline – radna mjesta u gradnji sada, stalna radna mjesta kasnije i očekivani rast turizma. Što se tiče nekretnina, mogao bi povećati potražnju za kratkoročnim najmom i potaknuti kupnju/najam u zonama poput Enterprisea koji su na kratkoj udaljenosti vožnje od stadiona. Dio je šireg paketa investicija od približno 7 milijardi dolara u nove projekte na Stripu od 2023.–2028. (uključujući nove kockarnice poput Fontainebleaua, Sphere arene itd.), što zajedno povećava profil i ekonomiju Las Vegasa resimpli.com resimpli.com. Jača ekonomija podiže tržište nekretnina u North Las Vegasu i Enterpriseu.
Širenje Apex industrijskog parka (North Las Vegas): Lokacija: Daleki sjeveroistok Las Vegasa (sjeverno od samog grada NLV-a). Vremenski okvir: U tijeku – infrastrukturna faza 2023.-2025., privatni razvoj od 2024. nadalje. Utjecaj: Kao što je gore opisano, Apex prolazi kroz transformaciju iz zapuštenog industrijskog područja u prometni logistički i proizvodni centar. Infrastrukturno ulaganje od preko 250 milijuna dolara (novi vodovodni i kanalizacijski sustavi koji povezuju Apex s gradskim uslugama) mijenja pravila igre nevadabusiness.com. S Prologis-om, CapRock-om i drugima koji planiraju milijune četvornih metara skladišta, tisuće novih radnih mjesta bit će kreirano u nadolazećim godinama. To povećava potražnju za stanovanjem u North Las Vegasu – mnogi Apex radnici možda će tražiti domove u NLV-u zbog blizine. Očekuje se i prateći razvoj: odmorišta za kamione, stanovanje i usluge duž koridora I-15 kod Apexa. Također, Grad North Las Vegas predložio je UNLV sjeverni kampus na 2.000 jutara blizu Apexa reviewjournal.com, što bi u budućnosti moglo donijeti obrazovne ustanove i istraživačke parkove u područje (ovo je dugoročna vizija, ali zemljište je rezervirano). Takav kampus dodatno bi diverzificirao gospodarstvo i poticao stambene projekte za studente i osoblje u North Las Vegasu.
Hylo Park & revitalizacija centra NLV-a: Lokacija: Središnji North Las Vegas (Rancho Dr & Lake Mead Blvd). Vremenski okvir: Prva faza odobrena prosinca 2024., početak gradnje očekuje se 2025.; višefazni razvoj vjerojatno do 2026.–2027. Utjecaj: Mješovita “urbana četvrt” Hylo Parka bit će jedna od najvećih investicija u povijesti NLV-a reviewjournal.com. Projekt ne zamjenjuje samo zapušteno, prazno zemljište korisnom svrhom, nego uključuje jedinstvene sadržaje (sportski sadržaji, hotel itd.) koji će privući posjetitelje iz cijele metropole. Vrijednosti nekretnina u neposrednoj blizini (npr. zrele četvrti North Las Vegasa poput Rancho, Northstar Estates) trebale bi porasti kako projekt napreduje. Širi plan revitalizacije centra grada (uključujući novi sudski centar North Las Vegasa, obnovljene ulice i partnerstva javnog i privatnog sektora za maloprodaju) nadopunit će Hylo Park, s ciljem stvaranja živahnog gradskog središta. S realizacijom ovih planova, North Las Vegas mogao bi izgubiti stigmu i postati popularno mjesto za život i rad, čime se povećava potražnja za nekretninama. Važno je napomenuti da službenici NLV-a grad predstavljaju kao “5. najbrže rastući u SAD-u”, a projekti poput ovih i jesu rezultat i poticaj tog rasta cityofnorthlasvegas.com.
Maloprodaja & zabava u Enterpriseu: Lokacija: Jugozapadna dolina Las Vegasa (Enterprise). Vremenski okvir: Dovršavanje od 2023.–2025. i kasnije. Utjecaj: Spomenuli smo UnCommons (veliki mješoviti kampus s uredima, 500 stanova, food hall, itd., dovršen 2022–2023.) i Durango Casino & Resort (otvoren krajem 2023.) reviewjournal.com. Nadovezujući se na njih, dodatni maloprodajni projekti (Costco, Ashley Furniture, lokalni trgovački centri) grade se u Enterpriseu reviewjournal.com. Ovi projekti znatno povećavaju bazu sadržaja za stanovnike – više ne trebaju voziti do Summerlina ili Hendersona za veću kupovinu, jer se sve više opcija otvara u neposrednoj blizini. Nekretnine u Enterpriseu postale su vrjednije jer se infrastruktura približava (proširene ceste poput Blue Diamond, nove škole i sada veliki shopping centri). Također, hotelski projekti poput novog hotelskog tornja s 384 sobe u M Resortu na zapadnoj strani Hendersona (otvaranje ljeto 2025.) reviewjournal.com i proširenja lokalnih kockarnica (npr. proširenje Red Rock’s Durango reviewjournal.com) stvaraju radna mjesta i dovode još ljudi u to područje. Sve to ukazuje na povjerenje u rast jugozapadne doline. Za kupce i investitore nekretnina, dolazak maloprodaje i zabave znači da Enterprise prelazi iz prigradske spavaonice u urbaniju cjelinu, često podižući vrijednosti domova i najamnine kako raste pogodnost života.

U suštini, infrastrukturni i razvojni projekti istovremeno podupiru i odgovaraju na populacijski i tržišni bum. Industrijski i razvojni projekti u North Las Vegasu donijet će radna mjesta i suvremene sadržaje, čineći grad privlačnijim za stanovnike (i potičući daljnju stambenu izgradnju). Projekti javnog prijevoza i zabave u Enterpriseu čvršće će ga integrirati s Stripom i stvoriti urbani doživljaj, povećavajući potražnju za stambenim i poslovnim prostorima. Ovi projekti zajednički jamče da će 2025.–2029. biti transformativno razdoblje za oba područja, postavljajući temelje za kontinuirani rast tržišta nekretnina.

Usporedbe sa širom situacijom na tržištu Las Vegasa

Korisno je staviti North Las Vegas i Enterprise u kontekst širih trendova tržišta nekretnina metropole Las Vegas:

Cijene nekretnina: Las Vegas u cijelosti bilježi stagnaciju cijena oko rekordnih visina (~480.000 USD medijan u 2025.) resimpli.com nakon velikog skoka 2020.–2022. North Las Vegas je i dalje povoljniji od prosjeka metropole, s medijanom 15–20% nižim od ukupnog medijana (pa čak i ~25% nižim od imućnijih dijelova poput Summerlina). To prate i ostala rubna područja Vegasa; primjerice, medijan centra Vegasa iznosi 400.000 USD resimpli.com, a North Las Vegas 416.000 USD – u usporedbi sa Summerlinom (600.000 USD) ili Hendersonom (520.000 USD) resimpli.com resimpli.com. Enterprise pak ima medijan iznad prosjeka metropole, slično ostalim popularnim prigradskim zonama. Njegov ~550.000 USD medijan realtor.com usporediv je s mnogim četvrtima Green Valley i Spring Valley. Što se tiče rasta cijena, Enterprise-ovo godišnje povećanje od ~5–7% nedavno je nadmašilo prosjek Las Vegasa (koji je bio stagnantan do +3%, ovisno o segmentu), što pokazuje da je riječ o posebno vrućoj zoni. North Las Vegas ima rast od ~3% rocket.com, što je blizu prosjeka županije Clark. Obje zone odražavaju aktualni trend: skuplja predgrađa rastu brže (zbog ograničenja novih nekretnina i poželjnosti sadržaja), dok ulazna tržišta laganije rastu, ali ostaju tražena radi pristupačnosti.
Stanje na tržištu: Čitava metropola prelazi iz tržišta prodavatelja prema ravnoteži. Međutim, North Las Vegas jedno je od rijetkih područja koje se i dalje smatra tržištem prodavatelja u 2025. (potražnja je posebno jaka) rocket.com, dok je Enterprise zahladio prema neutralnom tržištu rocket.com. Ova razlika pokazuje koliko je važna cjenovna razina – skupina kupaca za srednje skupe domove (kao u North Las Vegasu) jača je zbog lokalne radne snage i investitora, čime natjecanje ostaje snažno. U skupljem Enterpriseu kupci su postali oprezniji jer veće kamatne stope smanjuju pristupačnost na razini od 500.000+ USD, što je identično trendovima u luksuznijem Summerlinu ili Hendersonu. Na razini cijele metropole prodaja je pala (prodaja kuća u Las Vegasu početkom 2025. niža je nego prošle godine), vidimo to i u ovoj zoni: Rocket Homes podaci govore da je prodaja u North Las Vegasu (zaključene+pending) u svibnju 2025. pala za ~9,7% u odnosu na travanj rocket.com rocket.com, a Enterprise također bilježi mjesečni pad rocket.com. To je u skladu s izvještajima Las Vegas Realtorsa o sporijoj prodaji i lagano rastućoj ponudi u 2025. ricelasvegas.com. Prosječno vrijeme prodaje raste u NLV-u (33 dana sa 27) rocket.com i u Enterpriseu (40 sa 30) rocket.com što odražava trend cijele metropole (prosjek 30+ dana, dok je u najnapućenijoj fazi bilo manje od 2 tjedna).
Izgradnja & ponuda nekretnina: Nova izgradnja bila je tema cijele metropole – Las Vegas je posljednjih godina imao građevinski procvat (mada malo ublažen zbog ograničenja zemljišta). Enterprise je vidio veliki udio te gradnje zbog slobodnog zemljišta, pa mu je ponuda porasla i tržište se brže izbalansiralo. North Las Vegas također ima novih projekta (glavni planovi NLV-a poput Tule Springs, Valley Vista donose nove kuće svake godine), ali relativno manje u postotku. Cijela metropola ima oko 30% veću ponudu kuća godišnje gledano 2025. redfin.com (Redfin navodi 17.489 domova na tržištu u Nevadi u travnju 2025., +32% YoY redfin.com). I Enterprise i NLV su pridonijeli tom rastu. Usporedba s ostalim zonama: Summerlin i Henderson također imaju novih projekata, ali oni su ograničeni cijenama i zemljištem pa je ponuda manje elastična. Vanjska područja (NLV i Enterprise) su bili “ventil” koji je donio novu ponudu metropoli. Rezultat: kupci sada imaju više izbora u NLV-u i Enterpriseu nego 2021., čineći tržišta zdravijima i manje izloženima balonu.
Trendovi najma & ulaganja: Regionalno, Las Vegas je prošao kroz velik investitorski val 2021.-2022. (investitori su tada kupovali ~18%+ kuća) resimpli.com. To se djelomično smirilo, ali ulagači (uključujući iBuyere i graditelje za najam) i dalje su aktivni, posebno u nižoj cjenovnoj kategoriji. North Las Vegas, s puno prizemnih kuća i niskim cijenama, privlačan je za investitore u najam – poput šireg trenda da predgrađa s boljom isplativošću privlače velike najmodavce. Enterprise bilježi više vlasnika/stanovnika zbog viših cijena i većih kuća, iako i visoke najamnine privlače najmodavce u segmentu luksuza. U segmentu višestambenih objekata, metropola ima solidnu popunjenost i rast najamnina; Enterprise prednjači u rastu stanarina, slično Hendersonu i Summerlinu – sve zone gdje se luksuzni stanovi brzo iznajmljuju zahvaljujući imućnim najmoprimcima. North Las Vegas povijesno je imao manje većih stambenih kompleksa, ali to se mijenja kako developeri prepoznaju rastuću radnu snagu (očekujte više višestambenih projekata u NLV-u kroz sljedeće godine). U kontekstu metropole, prinosi od najma (cap rates) u Las Vegasu su viši nego na obali, zbog čega novac i dalje pristiže ovamo – to vrijedi i za poslovne i za stambene investicije.
Ekonomski i infrastrukturni razvoj: Širi lasvegaški trendovi poput diverzifikacije, ulaganja u infrastrukturu i dolaska profesionalnog sporta koriste cijeloj dolini. Možemo usporediti da North Las Vegas hvata industrijski dio diverzifikacije (u skladu s metropolitanskim naporima da postane logistički centar, kao što je Reno/Tahoe), dok Enterprise hvata rast zabave i ekonomije znanja (IT uredi, sportski objekti itd.). Zajedno ova dva subtržišta oslikavaju višenodalni rast Las Vegasa – više sve nije vezano uz Strip. Sada imamo jake zone na sjeverozapadu (NLV), jugozapadu (Enterprise), jugoistoku (Henderson/Green Valley) i naravno tradicionalni Strip/koridor resorta. Ova decentralizacija je trend koji se zahuktao 2010-ih i sada je u punom zamahu sredinom 2020-ih. Rezultat je da se potražnja za stambenim i poslovnim prostorima širi po cijeloj dolini, a ne samo iz jednog centra, što daje područjima poput NLV-a i Enterprisea mogućnost da podjednako napreduju.

Zaključno, North Las Vegas i Enterprise odražavaju i jačaju ukupni smjer Vegasa: brzi rast koji prelazi u održiviju fazu, s lokalnim razlikama u cijenama i tempu. Oba područja ključna su za budućnost metropole – North Las Vegas pokreće industriju i povoljno stanovanje regije, a Enterprise predvodi retail, urede i vrhunski prigradski stil života. U usporedbi s metropolom NLV ostaje vrijedna prilika s visokim potencijalom rasta, a Enterprise se ističe kao predgrađe u snažnom zamahu višeg segmenta.

Prognoza i perspektive (2026.–2029.)

Gledajući unaprijed, perspektiva tržišta nekretnina za North Las Vegas i Enterprise u sljedeće 3–5 godina (od 2026. do 2029.) je općenito optimistična, s očekivanim nastavkom rasta, premda umjerenijim tempom. Donosimo stručne uvide i prognoze koje bi trebalo uzeti u obzir:

Prognoze cijena kuća: Većina analitičara predviđa da će vrijednosti kuća u Las Vegasu nastaviti s umjerenim rastom u narednim godinama. Konsenzus prognoza za cijelo gradsko područje je 3%–5% godišnjeg rasta cijena sierralasvegas.com, pod uvjetom da ne dođe do veće recesije. SierraLV investicijski pregled predviđa da će medijalne cijene kuća u Las Vegasu doseći otprilike $440.000+ do početka 2026. (sa ~$420.000 početkom 2025.) sierralasvegas.com sierralasvegas.com, a zatim nastaviti lagano rasti do 2029. godine. To implicira da bi do 2029. medijalne cijene mogle biti na sredini $500.000 ako se uzme u obzir kamatni rast. North Las Vegas se očekuje da će vrijednost rasti nešto brže od gradskog prosjeka u postotku (jer polazi s niže osnovice i sustiže ostale), možda i 4% godišnje, s obzirom na snažan rast stanovništva i novu infrastrukturu (npr. kako se Apex razvoj intenzivira, više će radnika tražiti smještaj upravo tamo). Enterprise bi mogao zabilježiti rast bliže gornjoj granici prognoza (4-5% godišnje) u idućih par godina, potaknut svojom atraktivnošću i dovršetkom sadržaja poput Brightline stanice i arene do 2027.-2028., što bi moglo izazvati mini-boom cijena nekretnina u neposrednoj blizini. No, kako je Enterprise već skoro izgrađen, njegov rast bi se mogao usporiti kasnije u desetljeću ako ponuda zemljišta postane ograničena. Također vrijedi napomenuti da ove projekcije pretpostavljaju stabilizaciju kamatnih stopa; ako stope znatno padnu krajem 2020-ih, Las Vegasu prijeti dodatni skok cijena zbog povoljnije dostupnosti, dok bi, u slučaju rasta kamata, taj rast mogao podbaciti u odnosu na prognoze.
Perspektiva tržišta najma: Očekuje se da će cijene najma nastaviti rasti u oba subtržišta, premda umjerenom stopom od 3-4% godišnje (u skladu s rastom prihoda). Enterprise bi trebao zadržati nisku stopu slobodnih nekretnina, osobito kako se otvara sve više novih poduzeća i privlači stanare koji žele živjeti blizu novih radnih mjesta. Predviđamo da će se stambene zajednice namijenjene isključivo najmu (cijela naselja kuća za najam) pojaviti na rubovima North Las Vegasa i Enterprisea, u skladu s nacionalnim trendovima – to bi moglo blago povećati ponudu najma, ali vjerojatno ne dovoljno da nadmaši potražnju. Do 2028., prosječna najamnina u Las Vegasu mogla bi biti oko 15% viša nego danas; gradske najamnine predviđaju se rasti ~3% godišnje do 2025. resimpli.com, i taj bi se trend mogao nastaviti ako ne dođe do prevelike ponude. Tako bi prosječnih $1.800 moglo postati ~$2.100 do 2029. Zonom visokog rasta poput Enterprisea prijeti još izraženija inflacija najamnina ako priljev stanovništva ostane snažan.
Komercijalne nekretnine: Industrijski sektor ima pozitivne dugoročne izglede: Las Vegas se etablira kao ključni distribucijski centar Zapada. Može uslijediti kratkoročno razdoblje slabije potražnje (2025.–2026.) s višom stopom slobodnih nekretnina kako nova gradnja dolazi na tržište resimpli.com, ali do 2027.-2028. se očekuje upijanje tog prostora u skladu s gospodarskim rastom. Apex park u North Las Vegasu vjerojatno će biti u punom pogonu do 2026. i kasnije s više funkcionalnih objekata – što će povećati gradske porezne prihode i zapošljavanje. Uredsko tržište se predviđa da će se polako oporavljati; broj zaposlenih u uredima u Las Vegasu raste, i do 2026.-2027. mogli bi se nastaviti novi projekti kako se postojećih prostora popunjavaju. Enterprise bi mogao nadmašiti prosjek u uredima (možda i s novim srednje visokim uredima oko Brightline stanice do 2028.-29.). Maloprodaja u ovim subtržištima trebala bi napredovati uz porast stanovništva – tražit će se iskustvena i kvartovska maloprodaja. Jedna napomena: kao i ostatak SAD-a, više kamatne stope i troškovi gradnje zaustavili su neke projekte. No, s povratkom stabilnosti, očekujte novi val izgradnje oko 2026. kako bi se zadovoljile potrebe tisuća novih stanovnika koji se sele svake godine.
Vremenska traka ključnih projekata: Do 2026. mnogi od spomenutih projekata bit će dovršeni ili u poodmakloj fazi. Prve faze Hylo Parka (maloprodaja i dio stambenih objekata) vjerojatno se otvaraju do 2026., čime će se poboljšati imidž North Las Vegasa. Brightline West kreće s prometovanjem 2028. en.wikipedia.org, što može uzrokovati porast potražnje za nekretninama u blizini neposredno prije toga (vješti investitori mogli bi se početi pozicionirati već 2026.-27.) Oak View arena u Enterpriseu također bi tada mogla biti u izgradnji s premijerom pred kraj desetljeća. I naravno, A’s stadion u 2028. bit će medijski događaj reviewjournal.com. Svi ovi projekti doprinijet će pozitivnom sentimentu tržišta nekretnina u južnoj Nevadi u drugoj polovici desetljeća. Analitičari često napominju da Las Vegas ulazi u “eru mega-projekata” gdje će veliki projekti (željeznica, stadioni, resorti) održavati gospodarski rast reviewjournal.com reviewjournal.com. North Las Vegas i Enterprise, iako nisu domaćini svih projekata, profitiraju kao ključni dijelovi metropolitanskog područja.
Rizici i nepoznanice: Nijedna prognoza nije bez neizvjesnosti. Ako američko gospodarstvo zapadne u recesiju 2026. ili 2027., Las Vegas bi mogao kratkoročno zabilježiti pad potražnje za stanovanjem (možda stagnaciju ili blagi pad cijena na godinu dana). No, zbog nedostatka ponude i demografskog zamaha, svaki pad bi trebao biti kratkog vijeka. Konsenzus lokalnih agenata je oprezno optimističan – primjerice, vlasnik Re/Max agencije u Las Vegasu predviđa da bi 2025. i nadalje trebale biti “dobre godine” za tržište nekretnina u dolini, jer je tržište već prošlo svoju korekciju i sada ima čvrste temelje reviewjournal.com reviewjournal.com. Do 2029. južna Nevada mogla bi se suočiti i s nedostatkom zemljišta u pojedinim zonama – što bi moglo dodatno povećati cijene ili usmjeriti razvoj prema rubnim područjima (npr. južno od Enterprisea prema Sloanu ili sjeverno izvan NLV-a). Ako cijene stanovanja u Kaliforniji ostanu visoke a rad od kuće ili hibridni rad budu i dalje zastupljeni, Las Vegas će i dalje privlačiti nove stanovnike visokim tempom, što bi moglo pogurati naše prognoze prema višim vrijednostima.

Zaključak: North Las Vegas i Enterprise nalaze se pred prosperitetnih 5 godina. Očekuje vas krajolik novih kuća, poduzeća i infrastrukture. Vlasnici nekretnina u tim zonama izvjesno će ostvarivati stabilan rast kapitala, a investitori mogu računati na čvrste povrate kako rastu najamnine i vrijednost nekretnina. Do 2029. North Las Vegas bi mogao izgubiti status “sekundarnog grada” i postati važan gospodarski centar (s živahnim centrom i jakom industrijskom bazom), a Enterprise će gotovo sigurno biti potpuno transformiran iz otvorene pustinje u uspješnu suburbanu metropolu s vlastitim identitetom, možda čak i kao novoinkorporirani grad. Tržište nekretnina u oba dijela dodatno će sazrijeti, karakterizirano održivim rastom, a ne špekulativnim skokovima, što ih čini među najuzbudljivijim dijelovima čitavog područja Las Vegasa.

Zaključak

U sažetku, North Las Vegas i Enterprise, NV predstavljaju dvostruke predvodnike tržišta nekretnina Las Vegasa 2025. – jedan na sjeveru gradi pristupačnost i industrijsku moć, drugi na jugu razvija luksuzni život i komercijalne inovacije. Trenutno tržište pokazuje uravnotežen rast: cijene kuća su na rekordnim razinama ali rastu umjereno, ponuda se poboljšava, a novi razvoj obogaćuje svaku zajednicu. Investitore i kupce privlače snašni temelji: brz rast stanovništva, rast zaposlenosti te transformacijski projekti (od željeznice do sportskih arena) koji obećavaju dugoročni prosperitet. Tijekom sljedećih 3 do 5 godina, ova područja prednjačit će u rastu južne Nevade, uvelike prateći opći trend stabilnog, održivog širenja tržišta nekretnina. Za svakoga tko traži svoj “rudnik zlata” u “Državi srebra” (Silver State), North Las Vegas i Enterprise dokazuju da lasvegaski boom više nije ograničen na Strip – širi se u svaki kutak doline, pretvarajući jučerašnju prašinu u sutrašnju priliku.

Izvori: Podaci o tržištu nekretnina North Las Vegasa i Enterprisea preuzeti sa Zillow i Rocket Homes zillow.com rocket.com; tržišni trendovi i prognoze iz lokalnih izvještaja o nekretninama ricelasvegas.com sierralasvegas.com; komercijalne statistike iz CBRE, MDL Group cbre.com mdlgroup.com; razvojne novosti iz Las Vegas Review-Journala reviewjournal.com reviewjournal.com i Grada North Las Vegasa cityofnorthlasvegas.com cityofnorthlasvegas.com. Oni pružaju činjeničnu osnovu za analizu i projekcije u ovom izvještaju.