Šok na tržištu nekretnina u Houstonu 2025: Pojavljuje se tržište kupaca, popularne četvrti i hrabre prognoze za 2026.–28.

Pregled: Tržište u tranziciji (2025)

Stambeno tržište Houstona u 2025. godini doživljava dramatičan zaokret u korist kupaca. Nakon godina povoljnih uvjeta za prodavatelje, ponuda je porasla na razinu iz sredine 2000-ih, a cijene su se blago ohladile u odnosu na nedavne vrhunce communityimpact.com communityimpact.com. Kupci dobivaju prednost jer su aktivni oglasi dosegnuli najveći broj od 2007. godine communityimpact.com, a cijene kuća pale su oko 1% na godišnjoj razini do sredine 2025. godine communityimpact.com. Unatoč ovom hlađenju, potražnja ostaje snažna zahvaljujući rastu zaposlenosti i broja stanovnika u Houstonu, što tržište čini aktivnim, ali uravnoteženijim nego u užurbanim pandemijskim godinama. Ukratko, 2025. označava prekretnicu: više kuća u ponudi, nešto niže cijene i iskusni kupci ponovno preuzimaju kontrolu.

Ključni naglasci za 2025.: Niže kamatne stope na hipotekarne kredite i rastuća ponuda su “pretvorili Houston u tržište kupaca”, prema Houston Association of Realtors communityimpact.com. Prodaja obiteljskih kuća ponovno raste (+6,8% na godišnjoj razini u svibnju) jer kupci reagiraju na poboljšanu pristupačnost communityimpact.com communityimpact.com. Medijan cijene obiteljskih kuća (~339.000 USD) niži je za oko 1% u odnosu na prošlu godinu communityimpact.com, dok prosječne najamnine (~1.200–1.850 USD) ostaju relativno pristupačne u usporedbi s drugim velikim gradovima har.com smartcu.org. Općenito, Houston ulazi u kasnu 2025. s stabilnom potražnjom, većom ponudom i oprezno optimističnim izgledima za kupce i investitore.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.

Houstonova stambena nekretnina u 2025. može se sažeti u tri riječi: veći izbor, blaže cijene. Nakon dugotrajnog manjka ponude, broj oglasa je procvjetao – broj aktivnih oglasa obiteljskih kuća skočio je za oko 29% na godišnjoj razini do svibnja communityimpact.com – što je olakšalo pritisak na kupce. Ovaj val ponude, u kombinaciji s nešto nižim kamatnim stopama, ublažio je rast cijena:

Cijene kuća: Srednja cijena obiteljske kuće iznosi oko 340.000 USD, otprilike 1–2% niže nego prije godinu dana communityimpact.com. Slično tome, prosječna prodajna cijena (~438.000 USD) pala je za manje od 1% communityimpact.com. U suštini, cijene su se izravnale ili blago pale u 2025. nakon što su dosegle rekordne visine u 2024. myneighborhoodnews.com. Ova umjerena korekcija odražava poboljšanu pristupačnost – dobrodošlo olakšanje nakon godina brzog rasta cijena. Posebno je segment početnih kuća zabilježio najveći porast aktivnosti: prodaja kuća ispod 250.000 USD porasla je dvoznamenkastim postotkom jer su kupci brzo reagirali na povoljnije opcije communityimpact.com. Cijene luksuznih nekretnina ostale su stabilnije (prodaja luksuznih kuća čak je porasla u nekim područjima), ali općenito vrijednosti kuća u Houstonu stagniraju, a ne padaju.
Cijene najma: Houston i dalje ostaje grad povoljan za najam kada su u pitanju troškovi. Sredinom 2025. godine, prosječna cijena najma stana iznosi oko 1.350 USD mjesečno, što je nepromijenjeno (+0,3% na godišnjoj razini) point2homes.com point2homes.com. To je 20–25% ispod američkog prosjeka, što ističe relativnu pristupačnost Houstona point2homes.com. Najam obiteljskih kuća je skuplji (~1.800 USD+ u prosjeku smartcu.org), ali rast najamnina je umjeren (3–4% godišnje) har.com. Kako se troškovi kupnje kuće stabiliziraju, mnogi najmoprimci ponovno razmatraju kupnju, no udio najmoprimaca u Houstonu (≈58% gradskih kućanstava) i dalje je značajan point2homes.com. Ponašanje kupaca i najmoprimaca: U 2025. godini, najam ili kupnja postaje izjednačenija odluka nego prije. Visoke kamatne stope ranije u desetljeću navele su mnoge na najam, ali sada niže cijene i rast najamnina potiču najmoprimce na kupnju smartcu.org smartcu.org. Analitičari kreditnih unija ističu da je medijalna cijena kuće u Houstonu (340.000 USD) vlasništvo učinila dostupnim mnogima, osobito jer je ponuda dosegnula “uravnoteženu” razinu (~15.600 kuća na prodaju) smartcu.org. Ipak, najmoprimci uživaju fleksibilnost i nemaju troškove održavanja, pa odluka o kupnji ili najmu ovisi o osobnim financijama. Sveukupno, aktivnost kupaca prvi put u porastu je kako se uvjeti poboljšavaju.
Zalihe i dani na tržištu: Ključna značajka 2025. je širenje zaliha. Do svibnja, Houston je imao 37.455 aktivnih oglasa za obiteljske kuće – najviše od rujna 2007. communityimpact.com. Broj mjeseci zaliha porastao je na oko 4+ mjeseca (s ~2 mjeseca tijekom najveće potražnje), što naginje vagu prema uravnoteženom tržištu myneighborhoodnews.com. Više ponude znači da prodaja kuća traje nešto dulje (u prosjeku ~50–60 dana na tržištu smartcu.org, u odnosu na manje od 30 dana na vrhuncu). Kako kupci imaju više izbora i pregovaračke moći, prodavatelji moraju realno formirati cijene i možda ponuditi poticaje. Doista, oko 64% prodaja sada se zatvara ispod tražene cijene zillow.com, što je suprotno od dana natjecanja u nadmetanju. Ovaj bum zaliha je “mač s dvije oštrice” – kupcima daje prostora za disanje, ali također vrši pritisak na cijene noradarealestate.com. Investitori su pojačali izgradnju (posebno u predgrađima), što doprinosi ponudi. Dobra vijest: potražnja koja se nakupila u Houstonu (potaknuta rastom stanovništva) apsorbira zalihe i održava tržište aktivnim. Kako je navedeno u jednom HAR izvješću, “s više kuća na izbor i povoljnijim cijenama, ljudi se osjećaju sigurnije i ponovno izlaze na tržište.” communityimpact.com Prodavatelji, s druge strane, prilagođavaju očekivanja novoj normali nešto duljih vremena prodaje i jače konkurencije.

Trendovi komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja, industrija, mješovita namjena)

Houstonovi sektori komercijalnih nekretnina u 2025. prikazuju mješovitu sliku – neki cvjetaju, neki zaostaju – dok se prilagođavaju postpandemijskim normama i ekonomskim promjenama:

Tržište uredskih prostora: Uredski sektor Houstona suočava se s visokom stopom nepopunjenosti i migracijom prema kvalitetnijim prostorima. Ukupna stopa nepopunjenosti uredskih prostora iznosi oko 26–27% – blizu povijesnih maksimuma colliers.com houston.org. Godine pada energetskog sektora i trendovi rada na daljinu ostavili su višak starijih uredskih prostora. Zapravo, starije zgrade (prije 2009.) imaju oko 27,5% nepopunjenosti, dok novije, bogate sadržajima (izgrađene u zadnjih 15 godina) prolaze znatno bolje s oko 14,9% nepopunjenosti houston.org. Trophy tornjevi klase A na atraktivnim lokacijama brzo se iznajmljuju (preko 500.000 kvadratnih stopa apsorbirano u prvoj polovici 2025., prednjače vrhunske nekretnine) avisonyoung.us. U međuvremenu, mnogi zastarjeli uredi u centru i Energy Corridoru su poluprazni, a vlasnici nude ustupke. Najamnine stagniraju – prosječna bruto tražena najamnina je oko 29 USD/kvadratna stopa, gotovo nepromijenjena godinama (i niža u realnim iznosima kad se prilagodi inflaciji) houston.org. Nova izgradnja je minimalna: zbog velike ponude, developeri su nedavno isporučili samo oko 1–2 milijuna kvadratnih stopa godišnje houston.org. Svijetla točka: Korištenje uredskih prostora u Houstonu oporavilo se više nego u drugim gradovima – podaci o ulascima u zgrade pokazuju oko 60% popunjenosti u uredima (više nego 40–50% u obalnim metropolama) houston.org. Ipak, neto apsorpcija je nestabilna (Houston je imao negativnu uredsku apsorpciju 4 od posljednjih 5 godina prije oporavka početkom 2025.) houston.org. Izgledi za uredski sektor su oprezni: očekuje se spor napredak kako gospodarstvo raste, ali značajniji oporavak vjerojatno zahtijeva prenamjenu zastarjelih ureda (neki se planiraju pretvoriti u stambene ili mješovite namjene u narednim godinama). Vlasnici starijih zgrada pod pritiskom su da renoviraju ili će se suočiti s nastavkom visoke nepopunjenosti.
Maloprodajno tržište: Sektor maloprodajnih nekretnina u Houstonu ostaje izuzetno otporan. Maloprodajna nepopunjenost je niska i stabilna ~5,5% houston.org houston.org – samo blagi porast u odnosu na prošlogodišnjih 5,1%. Potražnja potrošača (potaknuta rastom stanovništva Houstona i sklonošću Teksašana kupovini uživo) održala je popunjenost maloprodajnih centara. U drugom kvartalu 2025. nepopunjenost je porasla na 5,5% jer je zamah zakupa usporio, a neto apsorpcija postala blago negativna (-93.500 SF) po prvi put u više od 5 godina houston.org houston.org. Ovaj nagovještaj slabosti sugerira da trgovci postaju oprezniji (vjerojatno kao reakcija na ekonomsku neizvjesnost i konkurenciju e-trgovine), ali osnovni pokazatelji maloprodaje su čvrsti. Najamnine u prosjeku iznose oko $20–21 po SF (triple net), što je blagi pad u odnosu na prošli kvartal houston.org. Važno je napomenuti da su, nakon vrhunca tijekom COVID-a, maloprodajne nepopunjenosti padale kroz 2023. i tek se sada stabiliziraju houston.org. Nova maloprodajna izgradnja je usporila – ~3,9 milijuna SF u izgradnji, u odnosu na 4,6M prije godinu dana houston.org houston.org – zbog viših kamatnih stopa i strožeg kreditiranja projekata. Izgledi za maloprodaju su stabilni: očekuje se da će popunjenost ostati oko srednjih 5% (vrlo zdrava razina), a najamnine čvrste. Stalni rast stanovništva i zaposlenosti u Houstonu trebao bi potaknuti potražnju za centrima s trgovinama prehrambenih proizvoda, restoranima i uslugama, iako su trgovci selektivni kod otvaranja novih trgovina. Sveukupno, maloprodajno tržište je uravnoteženo: niska nepopunjenost, blagi oprez među zakupcima i umjereno širenje nakon postpandemijskog procvata.
Industrijsko tržište: Industrijski sektor nekretnina u Houstonu i dalje je zvijezda među sektorima, iako se rast usporava s izuzetno visokih razina. Skladišni/prostori za distribuciju i dalje su vrlo traženi zahvaljujući Luci Houston, petrokemijskoj industriji i regionalnoj logistici. U 2025. godini, industrijska stopa nepopunjenosti kreće se oko 6,5–7,1%, što je nešto više u odnosu na rekordno niskih ~5% krajem 2022. godine houston.org houston.org. U suštini, ponuda novih skladišta (a bilo ih je mnogo) sustiže potražnju. Investitori su masovno gradili – u jednom trenutku 2022. godine bilo je u izgradnji 36 milijuna kvadratnih stopa – ali su od tada usporili, s 18,6 milijuna kvadratnih stopa u izgradnji sredinom 2025. houston.org houston.org. Ipak, isporuke su i dalje značajne, a nepopunjenost je dosegla vrhunac od 7,3% u 2024. prije nego što se smanjila na 7,1% u drugom kvartalu 2025. houston.org houston.org. Važno je napomenuti da je čak i na ~7% ova nepopunjenost povijesno niska za Houston (i “najniža u gotovo deset godina” prema nekim izvještajima) matthews.com. Neto apsorpcija je pozitivna, ali ispod izuzetno visokih razina iz 2021.–22. – oko 1,1 milijun kvadratnih stopa apsorbirano u drugom kvartalu 2025., što je solidan tempo, iako ispod prošlogodišnjih rekordnih razina houston.org. Najamnine brzo rastu: prosječna industrijska najamnina dosegnula je $10,27/kvadratna stopa (NNN), što je oko 11% više u odnosu na prošlu godinu (i 38% više nego prije pet godina!) houston.org. Ovaj rast odražava žestoku konkurenciju za moderne logističke prostore – posebno mala skladišta i skladišta za posljednju milju, koja “i dalje nadmašuju prosjek” s posebno niskom nepopunjenošću cresa.com. Ukratko, industrijski sektor je snažan: nepopunjenost ispod 7%, snažna potražnja najmoprimaca (2,0 milijuna kvadratnih stopa apsorbirano u drugom kvartalu prema Avison Youngu), a vlasnici podižu najamnine na nove rekorde houston.org. Kako Houston postaje središte proizvodnje i tehnologije (npr. nove tvornice baterija za električna vozila, distribucijski centri), industrijski nekretninski sektor trebao bi ostati svijetla točka, iako se očekuje sporiji rast najamnina u budućnosti (projekcija ~2% godišnje) dok se ponuda i potražnja ponovno uravnotežuju cresa.com.
Razvoj mješovite namjene: Projekti tipa “živi-radi-igraj se” niču diljem šireg Houstona, pretvarajući stare lokacije u živopisna odredišta. U 2025. godini, nekoliko visokoprofilnih projekata mješovite namjene je u tijeku. Na primjer, bivši Halliburton kampus u Westchaseu pretvara se u “Park Eight Place”, mješoviti distrikt vrijedan milijardu dolara na 70 jutara s novim stanovima, trgovinama, uredima, hotelima i pristupom parku houston.org. U centru grada, kompleks GreenStreet predviđen je za višemilijunsku obnovu kojom će se dodati pješačke ulice s restoranima/zabavom i unaprijeđeni uredi houston.org. Povijesne četvrti Houstona također doživljavaju kreativnu prenamjenu: u Heightsu, stara zgrada Swift & Co. mesne industrije pretvara se u centar mješovite namjene na 4,5 jutara s preko 60.000 kvadratnih stopa prostora za trgovine/urede/restorane uz Heights Bike Trail houston.org. Ovi projekti imaju za cilj zadovoljiti potražnju za urbanim iskustvima pogodnim za pješake u gradu poznatom po rasprostranjenosti. Čak se i predgrađa priključuju – Bridgeland u Cypressu uvodi One Bridgeland Green, prvu uredsku zgradu od masivnog drva u regiji unutar većeg centra mješovite namjene houston.org (naglasak na održivosti i inovativnom dizajnu). U međuvremenu, infrastrukturni projekti poput “More Space: Main Street” pretvorit će 11 blokova ulica u centru grada u pješačku promenadu uoči Svjetskog prvenstva 2026. godine houston.org, čime će se povećati privlačnost mješovite namjene u centru. Sve u svemu, razvoj mješovite namjene je jasan trend: developeri kombiniraju stanovanje, urede, trgovine i rekreaciju kako bi stvorili nove urbane centre. Ovi projekti potaknuti su rastom Houstona i težnjom za prohodnijim, sadržajno bogatim okruženjima kako bi privukli mlade profesionalce i stanovnike. Očekuje se nastavak zamaha razvoja mješovite namjene u područjima poput Midtowna, EaDo-a, Uptowna i gradskih središta u predgrađima, kako se izgrađeni okoliš Houstona razvija prema iskustveno orijentiranom pristupu.

Najtraženije četvrti i nova rastuća područja

Jedna od glavnih karakteristika tržišta nekretnina u Houstonu je njegova raznolikost četvrti – od luksuznih enklava do rastućih predgrađa i obnovljenih gradskih četvrti. U 2025. godini vidimo dvije kategorije istaknutih četvrti: etablirana područja koja su najuspješnija po prodaji/cijenama, i nova rastuća područja koja privlače veliko zanimanje investitora. U nastavku razlažemo svaku kategoriju s tipičnim cijenama i prognozama.

Najuspješnije četvrti u 2024.–25.

Nekoliko zajednica u području Houstona nedavno je zabilježilo rastuću prodaju i veliku potražnju kupaca. Prema najnovijim rang-listama HAR-a, mnoga od najbrže rastućih tržišta nalaze se na prigradskim rubovima gdje cvjeta nova izgradnja (priuštive kuće, više prostora), plus nekoliko urbanih područja i luksuznih džepova. Tablica 1 prikazuje neke od najuspješnijih:

Podaci o nekretninama za svibanj za područje Greater Houston (HAR)

Susjedstvo/Područje	Tipična cijena kuće	Nedavni rast	Što ga pokreće
Hockley (sjeverozapadno predgrađe Houstona)	~$326K prosječna cijena kuće myneighborhoodnews.com	+211,8% prodaje na godišnjoj razini (Q4 ’24) myneighborhoodnews.com – najbrže u regiji	87% prodanih novih kuća; pristupačne + prostrane myneighborhoodnews.com. Ogromna potražnja od kupaca prvi put.
Dickinson (jugoistočno predgrađe)	~$300K medijalna cijena (procjena)	+97,9% prodaje na godišnjoj razini (Q4 ’24) myneighborhoodnews.com – veliki porast	Nove gradnje (~41% prodaje) myneighborhoodnews.com i lokacija uz zaljev. Nudi pristupačno stanovanje blizu zaljeva Galveston.
Fulshear/J. Brookshire (zapad)	~$477K prosječna cijena myneighborhoodnews.com	+82% prodaje na godišnjoj razini (Q4 ’24) myneighborhoodnews.com – veliki rast	Planirane zajednice; 82% novih gradnji myneighborhoodnews.com. Privlačan život u predgrađu, iako uz višu cijenu.
Montrose (Inner Loop Houston)	~$665K medijalna prodajna cijena zillow.com	Prodaja u porastu (na HAR top 10 listi) myneighborhoodnews.com; cijene stagniraju na godišnjoj razinizillow.com zillow.com	Trendi središnja četvrt, popularna među profesionalcima. Visoka prohodnost i kultura održavaju snažnu potražnju unatoč skupljim kućama.
River Oaks područje (luksuz)	~$1M+ prosječna cijena myneighborhoodnews.com zillow.com	+80% prodaje na godišnjoj razini (Q4 ’24) myneighborhoodnews.com – vruće luksuzno tržište	Houstonova vrhunska luksuzna četvrt. Kupci visoke klase su se uključili kako je više nekretnina došlo na tržište; prestiž i središnja lokacija.

Tablica 1: Najuspješnije zajednice i četvrti Houstona (2024.–25.). Izvori: HAR, Community Impact myneighborhoodnews.com myneighborhoodnews.com

Kao što prikazuje Tablica 1, predgrađa vanjskog prstena poput Hockleyja, Dickinsona i Fulsheara prednjačila su u rastu – što svjedoči o stalnom širenju Houstona prema van u potrazi za pristupačnim novim domovima. Ova područja zabilježila su eksplozivan porast prodaje (80–200% na godišnjoj razini) myneighborhoodnews.com myneighborhoodnews.com dok su kupci iskorištavali obilnu novogradnju po nižim cijenama. Zapravo, HAR navodi da 6 od 10 najtraženijih tržišta ima prosječne cijene ispod ukupnog prosjeka Houstona (~425.000 USD) myneighborhoodnews.com. Pristupačnost je ta zajednička nit: “Zajednice poput Hockleyja i Porter/New Caneya doživljavaju procvat, što naglašava potražnju za pristupačnim stanovanjem,” rekao je predsjednik HAR-a Shae Cottar myneighborhoodnews.com myneighborhoodnews.com. Ova rubna područja nude nove kuće, više prostora/dvorišta i često dobre škole – pravi mamac za kupce prvi put i obitelji.

Međutim, nije riječ samo o predgrađima. Unutar grada, Montrose se istaknuo kao jedan od najboljih – donekle iznenađujuće, budući da je riječ o skupljem kvartu unutar unutarnje petlje. Uvrštavanje Montrosea odražava njegovu trajnu privlačnost (umjetnost, noćni život, blizina poslova) i možda oporavak nakon pandemije jer je urbani način života ponovno postao popularan. Iako su cijene u Montroseu bile otprilike nepromijenjene u odnosu na prošlu godinu (medijan ~664.000 USD, –0,2% na godišnjoj razini) zillow.com zillow.com, obujam prodaje je skočio, što ukazuje da su mnogi kupci brzo kupili domove u ovoj traženoj četvrti myneighborhoodnews.com. Slično, na luksuznom kraju, područje River Oaks zabilježilo je porast prodaje od 80% myneighborhoodnews.com jer su se kupci visoke neto vrijednosti vratili na tržište. Prosječna prodajna cijena tamo se kretala oko 1,07 milijuna USD myneighborhoodnews.com, a povećana ponuda omogućila je luksuznim kupcima veći izbor. HAR je područje River Oaks Shopping proglasio “najvrućim tržištem luksuznih nekretnina” krajem 2024. godine myneighborhoodnews.com. Ovo pokazuje da najbolji kvartovi također napreduju – kada se uvjeti poboljšaju, čak i nekretnine vrijedne milijun dolara mogu se brzo prodati u Houstonu.

Ukratko, najbolji rezultati u Houstonu ilustriraju dva trenda: naglašen rast potražnje za pristupačnim novim domovima u predgrađima i otpornu želju za poželjnim gradskim četvrtima. Ulaskom u 2025. očekuje se da će ove zone ostati tražene. Predgrađa s novom izgradnjom (Hockley, Conroe, Katy itd.) nastavit će rasti kako Houston povećava broj stanovnika. Najbolje lokacije unutar unutarnje petlje (Heights, Montrose, West U) trebale bi bilježiti stabilniju prodaju i stabilnost cijena, s obzirom na ograničenu ponudu i trajani interes kupaca. A luksuzni segment, potaknut povjerenjem i možda migracijom bogatstva iz drugih država, izgleda da će ostati snažan (osim ako ne dođe do ekonomskih problema).

Nadolazeće četvrti na koje treba obratiti pažnju

S druge strane već etabliranih vrućih zona, nekoliko novih houstonskih četvrti u usponu privlači pažnju investitora i kupaca nekretnina. To su uglavnom povijesno zanemarena ili podcijenjena područja koja se sada obnavljaju – često blizu centra grada ili poslovnih zona, s poboljšanim sadržajima i rastućim vrijednostima nekretnina. Mnoge od njih imaju velike infrastrukturne ili projekte preuređenja u tijeku. Prema lokalnim agentima za nekretnine, top 5 četvrti u usponu za investitore u 2025. su East Downtown (EaDo), Second Ward, Independence Heights, Acres Homes i Fifth Ward householdrebate.com householdrebate.com. Evo kratkog pregleda tih područja i njihovih izgleda (vidi Tablicu 2):

Susjedstvo (Lokacija)	Tipična cijena kuće	Izgledi za rast	Zašto je u usponu
EaDo (Istočni centar)	~400.000 USD medijan (townhouse) rocket.com	Visoki – Vrijednosti rastu zbog procvata razvoja householdrebate.com	Bivša industrijska zona pretvorena u živahno urbano središte. Novi barovi, umjetnost, stadioni; prohodno i blizu centra privlači mlade profesionalce. Veliki projekti mješovite namjene u najavi dodatno će povećati potražnju.
Second Ward (Istočni kraj)	~250.000–300.000 USD (mješavina starog i novog)	Visoki – “Očekuje se značajan porast vrijednosti” householdrebate.com	Povijesna latino četvrt u procesu gentrifikacije. Pristupačnost i blizina centru/METRO željeznici čine je atraktivnom. Priljev novih townhouseova i obnova klasičnih bungalova. Kultura + lokacija = veliki potencijal.
Independence Heights (sjeverozapadni unutarnji prsten)	~260.000 USD medijan vrijednosti zillow.com	Umjereno–visoki – Stabilan rast kako se područje obnavlja	Prvi crnački inkorporirani grad u Houstonu, sada s novogradnjom na velikim parcelama. Povoljno zemljište blizu popularnog Greater Heightsa (620.000+ USD) zillow.com znači da investitori vide priliku. Poboljšanje infrastrukture i trgovina (Whole Foods u blizini) potiču rast.
Acres Homes (sjeverozapadni Houston)	~300.000 USD medijan oglašene cijene realtor.com (vrijednosti jako variraju)	Visoki – “Značajan potencijal rasta” na duži rok householdrebate.com	Prostrano, poluurbanizirano područje unutar granica grada. Velike parcele i niske cijene povijesno; sada developeri grade nove kuće i townhousove. Inicijative zajednice i novi sadržaji privlače kupce koji traže više prostora po nižoj cijeni – očekuje se daljnji rast vrijednosti.
Fifth Ward (sjeveroistočno od centra)	~300.000–340.000 USD medijan realtor.com zillow.com	Visoki – Brza tranzicija (neke cijene vvolatilnost kratkoročna)	“Nickel” Ward, bogat poviješću, sada u fokusu preuređenja (blizina centra grada/medicinskog centra). Novi gradski stanovi i nadolazeći mješoviti stambeni projekti (poput obližnjeg projekta East River). Još uvijek postoje džepovi zapuštenosti, ali investitori su aktivni, kladeći se na budući rast.

Tablica 2: Značajne nove četvrti u Houstonu i njihova statistika (2025). Izvori: Realtor.com, Zillow, lokalna tržišna izvješća. rocket.com realtor.com

Ove četvrti dijele zajedničku priču: nude pristupačne cijene (u odnosu na Inner Loop) i nalaze se na pragu velikog rasta. Na primjer, EaDo (East Downtown) se tijekom posljednjeg desetljeća transformirao iz skladišta u živahnu četvrt s pivovarama, umjetničkim prostorima i novim stanovima. S medijanom prodajne cijene oko $425K (porast ~6% na godišnjoj razini) rocket.com, EaDo je još uvijek jeftiniji od susjednih četvrti Midtown ili Montrose, što ga čini privlačnim mladim kupcima. Kako je navedeno u jednoj analizi, “EaDo tržište nekretnina još je uvijek relativno pristupačno… međutim, kako se područje nastavlja razvijati, očekuje se rast vrijednosti nekretnina, što ga čini izvrsnom prilikom za investitore da uđu rano.” householdrebate.com Nadolazeći projekti mješovite namjene i njegova prohodnost daju EaDo-u snažnu putanju rasta.

Slično, Second Ward (istočno od centra, dio East Enda) doživljava preporod. Dugo je bio radnička četvrt, a sada privlači graditelje koji renoviraju stare kućice i dodaju moderne gradske kuće. Medijan cijena kuća u Second Wardu često je u niskim $200 tisućama za stariju gradnju – prava prilika za njegovu središnju lokaciju. Stručnjaci kažu da je četvrt u ranoj fazi gentrifikacije i “očekuje se značajan rast vrijednosti nekretnina” kako se obnova nastavlja householdrebate.com. Dovršetak Buffalo Bayou East parkova i poboljšanja prijevoza dodatno će unaprijediti Second Ward.

U sjevernom Houstonu, Independence Heights i Acres Homes su dvije povijesno afroameričke četvrti s novim znakovima rasta. Independence Heights, u blizini popularnog tržišta Greater Heights, nudi kuće oko 260.000 USD (nasuprot 600.000+ USD u susjedstvu) zillow.com zillow.com. Ima koristi od prelijevanja potražnje – primjerice, nova Whole Foods trgovina tik izvan Independence Heightsa signalizirala je povjerenje maloprodaje ovdje. Iako se još uvijek suočava s nekim infrastrukturnim nedostacima, velike parcele i “cijene ispod tržišta” u ovom području predstavljaju veliki potencijal ako se revitalizacija nastavi householdrebate.com. Acres Homes, poznat po svojim imanjima većim od 1 hektara i ruralnom ugođaju, također je u tranziciji. Investitori kupuju zemljišta za izgradnju naselja i gradskih kuća, dovodeći nove stanovnike. Srednja cijena oglasa oko 300.000 USD skriva veliki raspon (od kućica ispod 200.000 USD do novih gradnji u rasponu od 400.000 USD) realtor.com. Promatrači napominju da unatoč izazovima, “Acres Homes nudi značajan potencijal za investitore spremne na dugoročnu perspektivu.” householdrebate.com Grad se također usredotočio na poboljšanje usluga ovdje, što bi moglo donijeti koristi u vrijednosti nekretnina.

Na kraju, Greater Fifth Ward, sjeveroistočno od centra grada, jedno je od najbrže mijenjajućih područja Houstona. Nekad ekonomski zapušten, sada doživljava planirane obnove poput projekta East River (150 hektara mješovite namjene na obali Buffalo Bayoua) koji obećavaju preoblikovati krajolik. Srednje cijene u Fifth Wardu (~300.000 USD) bile su nestabilne – neki podaci pokazuju pad od 10% na godišnjoj razini redfin.com, vjerojatno zbog priljeva jeftinijih gradskih kuća – ali ukupni trend je uzlazni. Realtor.com je imao srednju cijenu oglasa od 338.000 USD (bez promjene na godišnjoj razini) realtor.com. Kako dolaze nove kuće i sadržaji, četvrt postaje poželjnija, iako se pomno prate zabrinutosti oko pristupačnosti i iseljavanja dugogodišnjih stanovnika. Investitori su svakako optimistični: parcele koje su se nekad prodavale za 30.000 USD sada postižu trostruku cijenu, u očekivanju budućeg rasta vrijednosti.

Donja crta: Ove nadolazeće četvrti su one koje treba pratiti u Houstonu. Nude privlačnu kombinaciju lokacije, kulture i pristupačnosti, a stručnjaci se široko slažu da će vrijednosti nekretnina u ovim područjima rasti u narednim godinama householdrebate.com householdrebate.com. Kupci i investitori koji traže potencijal rasta (i spremni su prihvatiti malo veći rizik) sve više ciljaju na EaDo, East End, Independence Heights, Acres Homes, Fifth Ward i slične četvrti (poput Near Northside, Sunnyside itd.). Ako gospodarstvo Houstona nastavi rasti, današnji “u usponu” mogao bi biti sutrašnje najtraženije tržište.

Prilike i rizici ulaganja u nekretnine

Tržište nekretnina Houstona 2025. nudi niz prilika za ulaganje, ali i neke jedinstvene rizike na koje investitori trebaju obratiti pažnju.

Prilike: Houston ostaje jedno od najprivlačnijih tržišta nekretnina u zemlji za investitore u 2025. Razlozi su jasni – snažni ekonomski temelji, rast stanovništva i relativno niske cijene nekretnina malabarhillcapital.com malabarhillcapital.com. Investitori još uvijek mogu kupiti najmove nekretnina u Houstonu uz prinose koje je teško pronaći u skupljim gradovima. Ključne prilike uključuju:

Nekretnine za najam: Uz najamnine koje lagano rastu i veliki broj najmoprimaca (više od polovice kućanstava u Houstonu iznajmljuje) point2homes.com, dobro smještene obiteljske kuće za najam i manji višestambeni objekti mogu donijeti solidan novčani tok. Prosječna najamnina (~1.200 USD na razini grada) znači da investitori mogu zadovoljiti tržište na pristupačnim razinama, a najam višeg ranga (~1.800 USD za kuće) privlači mlade profesionalce i obitelji koje se sele smartcu.org. Omjer najamnine i cijene u Houstonu je općenito povoljan za iznajmljivače u usporedbi s obalnim tržištima. Osim toga, rast metropole (s dodatnih ~200.000 stanovnika samo u 2024.) osigurava stalnu potražnju za najmom houston.org. Podtržišta blizu poslovnih centara (Medical Center, Energy Corridor) ili dobrih školskih okruga posebno su popularna za najam.

value-add ulaganja

BRRR projekti

Komercijalni i industrijski: Kao što je navedeno, industrijske nekretnine su vrlo tražene – objekti poput skladišta blizu luke, distributivnih centara uz autoceste ili parkirališta za kamione mogu iskoristiti logistički procvat Houstona. Stope kapitalizacije su se smanjile u industrijskom sektoru, ali skladišta malih površina na popunjenim lokacijama i dalje imaju veliku potražnju (mnoge lokalne tvrtke traže prostore od 5K–20K SF). Na komercijalnom planu, kvartovski trgovački centri (posebno manji centri u rastućim predgrađima) predstavljaju priliku – često imaju lokalne zakupce (restorani, klinike itd.) i profitiraju od rasta populacije u predgrađima. Houstonova popunjenost maloprodajnih prostora ~95% znači da dobro pozicionirana maloprodajna investicija može ostati iznajmljena houston.org. Čak i uredski prostori mogu biti prilika: iako je sektor trenutno slab, investitori s dugoročnom vizijom mogli bi kupiti problematične uredske zgrade (posebno ako su po cijeni zemljišta) za buduću prenamjenu ili preokret, računajući na oporavak uredskog tržišta u Houstonu sredinom/krajem desetljeća.
Nova područja u razvoju: Kao što je spomenuto, četvrti u tranziciji nude potencijalno visok ROI. Kupnja nekretnina u mjestima poput Fifth Ward ili Acres Homes dok su cijene još relativno niske mogla bi se višestruko isplatiti ako/kada ta područja dožive potpunu revitalizaciju. Ključ je strpljenje i odabir prave lokacije – blizu planiranih projekata, prometnica ili na putu rasta. Na primjer, saznanje da dolazi nova željeznička linija ili projekt autoceste može usmjeriti investitore prema podcijenjenim zonama koje će profitirati. Houston ima mnogo zona prilika i koridora (npr. uz istočni sektor Buffalo Bayoua) gdje je potencijal za aprecijaciju znatno iznad prosjeka.
Diversifikacija i razmjer: Velika veličina i raznolikost Houstona (urbano vs. predgrađe, stambeno vs. komercijalno) omogućuju investitorima da diversificiraju portfelje unutar jedne metropole. Moguće je, primjerice, posjedovati studentski najam blizu University of Houston, medicinski uredski kondominij u Medical Centeru i nekoliko obiteljskih kuća u Katyju – svaka zadovoljava različite pokretače potražnje (obrazovanje, zdravstvo, rast obitelji). Ova diversifikacija može raspodijeliti rizik i iskoristiti više prednosti Houstona (poput velikog medicinskog sektora, zrakoplovstva/NASA-e blizu Clear Lakea, energetike u zapadnom Houstonu itd.). Osim toga, poslovno povoljna klima Houstona i nepostojanje državnog poreza na dohodak privlače tvrtke i ljude, što podupire tržište nekretnina u svim segmentima.

Rizici: Nijedna investicija nije bez rizika, a Houston ima svoj udio izazova i zamki koje treba uzeti u obzir:

Nafta i ekonomska cikličnost: Gospodarstvo Houstona, iako danas raznolikije nego prije, još uvijek je pod utjecajem naftne i plinske industrije. Nagli pad cijena energije može usporiti rast zaposlenosti i potražnju za nekretninama. To smo vidjeli 2015.–2017. kada je pad naftnog sektora značajno usporio tržište nekretnina u Houstonu. Investitor u Houstonu treba biti svjestan te cikličnosti – velika izloženost jednoj industriji znači da recesije mogu Houston pogoditi jače ili drugačije nego ostatak zemlje. Ipak, metropola je razvila tehnološka, zdravstvena i proizvodna radna mjesta koja pružaju određenu zaštitu malabarhillcapital.com. I dalje, globalna ekonomska kriza ili pad cijena energije predstavljali bi rizik za vrijednost nekretnina i popunjenost, osobito ureda i luksuznih stanova vezanih uz korporativna radna mjesta.
Prirodne katastrofe i klimatski rizici: Houston je poznat po uraganima i poplavama. To je glavni čimbenik rizika za nekretnine. Oko 20% kuća u okrugu Harris nalazi se u poplavnom području ili koritu rijeke news.rice.edu, a nedavni događaji poput uragana Harvey (2017) prouzročili su veliku štetu na imovini i pad vrijednosti u poplavama pogođenim četvrtima. Troškovi osiguranja naglo rastu kao posljedica – osiguranje kuća u Teksasu poraslo je oko 18% prošle godine (gotovo 40% u nekoliko godina) news.rice.edu, što povećava troškove vlasništva. Investitori moraju pažljivo provjeriti povijest poplava za nekretninu i imati odgovarajuće (i sve skuplje) osiguranje. Novi izvještaj Kinder instituta upozorava da stanovanje u Houstonu postaje “ne samo manje pristupačno, već i manje pogodno za život” ako se ne riješi otpornost na klimatske promjene news.rice.edu. Vrućina i opterećenje infrastrukture također su problem (neke četvrti nemaju modernu odvodnju ili čak klima uređaje, što izaziva zabrinutost za dugoročnu pogodnost stanovanja news.rice.edu). Ukratko, klimatski rizik je stvaran – može dovesti do neočekivanih troškova, praznih nekretnina tijekom popravaka ili čak trajnog gubitka vrijednosti u najteže pogođenim područjima. Iskusni investitori to ublažavaju fokusiranjem na nekretnine s povišenjem, dobrom odvodnjom i uračunavanjem troškova osiguranja i ulaganja u otpornost na klimatske promjene (poput podizanja kuća ili dodavanja generatora).
Porezi na imovinu i troškovi osiguranja: Teksas ima visoke poreze na imovinu (bez poreza na dohodak znači veće oslanjanje na procjene vrijednosti nekretnina). U Houstonu, efektivne porezne stope od oko 2,5–3% procijenjene vrijednosti mogu značajno utjecati na novčani tok investitora. Brzo rastuće procjene u rastućim četvrtima mogu dovesti do naglog povećanja poreznih računa, što smanjuje prinose. Godišnje osporavanje procjena gotovo je obred za vlasnike nekretnina u Houstonu. U međuvremenu, kao što je navedeno, premije osiguranja rastu i mogu ograničiti financiranje ili prinose (posebno za višestambene i projekte pristupačnog stanovanja, gdje više osiguranje smanjuje NOI news.rice.edu news.rice.edu). Investitori otkrivaju da neki projekti više nisu isplativi zbog povećanja cijena osiguranja news.rice.edu. Investitori trebaju konzervativno procijeniti poreze i osiguranje, očekujući povećanja.
Prevelika ponuda u određenim segmentima: Iako je stambeni inventar povećan, postoji rizik da nova izgradnja može premašiti potražnju u određenim podtržištima. Na primjer, ako kamatne stope na hipoteku padnu i graditelji ponovno pojačaju izgradnju, neka udaljena predgrađa mogla bi vidjeti previše novih kuća, što bi vršilo pritisak na cijene (mini višak ponude stanova). U komercijalnom sektoru, izgradnja stanova bila je vrlo aktivna u Houstonu – stotine novih jedinica se isporučuju u Midtownu, Galleriji i predgrađima. Ako rast zaposlenosti oslabi, ovi novi stanovi mogli bi imati problema s iznajmljivanjem, što bi prisililo na ustupke. Slično, industrijski developeri, iako su malo usporili, i dalje dodaju milijune kvadratnih metara – globalno usporavanje trgovine ili promjena u e-trgovini mogla bi ostaviti Houston s kratkotrajnim viškom skladišta. Houston je povijesno izbjegavao ozbiljnu preizgradnju u odnosu na potražnju, ali sama atraktivnost njegovog tržišta znači da developeri mogu postati previše entuzijastični. Stoga investitori trebaju pratiti planove izgradnje u specifičnoj niši kojom se bave.
Zoniranje (ili njegov nedostatak): Poznati krajolik bez zoniranja Houstona je dvosjekli mač. Stvara prilike (fleksibilna upotreba zemljišta, kreativne prenamjene), ali i rizike – npr., investitor u stanove može neočekivano izgraditi peterokatnicu pored vaše obiteljske kuće za najam, što može utjecati na njenu vrijednost ili poželjnost. Ili nova komercijalna namjena može donijeti buku/promet u blizini stambenih objekata. Investitori moraju dodatno provjeriti okolne parcele i ograničenja iz zemljišnih knjiga (ako postoje) kako bi razumjeli što se može pojaviti u blizini. S druge strane, kao investitor, vi sami često možete prenamijeniti nekretninu (npr. pretvoriti kuću u odvjetnički ured na prometnoj ulici) u svoju korist – ali uvijek provjerite razvojne propise Houstona, koji djeluju kao pseudo-zoniranje (još uvijek postoje pravila o udaljenosti od ceste, parkiranju, povijesnim četvrtima itd.).
Kamatne stope i financiranje: Okruženje kamatnih stopa i dalje predstavlja rizični faktor. Agresivna povećanja stopa u 2022.–2023. značajno su povisila troškove zaduživanja; iako je 2025. donijela određenu stabilizaciju, neizvjesno je kako će se stope kretati dalje. Ako inflacija poraste i stope ponovno narastu, financiranje nekretninskih poslova postaje skuplje, što može ohladiti potražnju i vrijednosti (posebno u segmentima osjetljivima na kamatne stope poput uredskih prostora ili visoko zaduženih value-add projekata). S druge strane, ako stope padnu, može doći do vala kupovine koji podiže cijene – što je dobro za sadašnje vlasnike, ali otežava novim investitorima pronalazak povoljnih prilika. Pratiti Fed i održavati financijsku fleksibilnost (npr. fiksirati kamatne stope ili imati ograničenja rasta stopa) je razborito.

U sažetku, Houston nudi veliki potencijal u nekretninama – snažan rast, relativno niske ulazne troškove i raznolike prilike – ali investitori moraju navigirati kroz njegove gospodarske oscilacije, klimatske i osiguravateljske izazove te brze obrasce razvoja. Oni koji kupuju s marginom sigurnosti (dobre lokacije, nekretnine sigurne od poplava, održive razine duga) i s dugoročnom perspektivom povijesno su bili nagrađeni, jer Houstonova dugoročna putanja je ekspanzija. No, dubinska analiza i ublažavanje rizika ključni su u ovom dinamičnom tržištu.

Gospodarski i demografski pokretači

Izgledi za nekretnine u Houstonu neraskidivo su povezani s njegovim gospodarskim i demografskim trendovima. Srećom, širi trendovi ostaju pozitivni, što potiče povjerenje u kontinuiranu potražnju za nekretninama:

Rast stanovništva: Houston brzo raste. Metropolitansko područje Houstona dobilo je gotovo 200.000 novih stanovnika u 2024., čime je ukupna populacija metra narasla na oko 7,8 milijuna houston.org. Zapravo, od 2010. do 2023., Houston je bio druga najbrže rastuća metro zona u SAD-u (dodavši više od 1,5 milijuna ljudi), odmah iza Dallas-Ft. Wortha kinder.rice.edu. Ovaj snažan rast – potaknut prirodnim prirastom i neto migracijom – stvara stalnu potražnju za stanovanjem. Posebno, Houston i dalje privlači doseljenike iz drugih saveznih država (Kalifornija, New York itd.) u potrazi za poslovnim prilikama i nižim troškovima života. Grad Houston sam ima oko 2,3 milijuna stanovnika nchstats.com, ali velik dio rasta događa se u prigradskim okruzima (npr. Fort Bend, Montgomery). Formiranje kućanstava ostaje snažno, a mnogi novopridošli su radno sposobni ili mlade obitelji. Ovaj demografski vjetar u leđa podupire i tržište najma i tržište kupnje nekretnina. Čak i uz rast zaliha, rastuća populacija Houstona apsorbira stambene jedinice – sprječavajući prezasićenost. Ako ne dođe do neočekivanog zaustavljanja rasta, Houston će godišnje trebati tisuće novih stambenih jedinica, što podupire sektor nekretnina.
Tržište rada i gospodarstvo: Gospodarstvo Houstona u 2025. godini je na čvrstim temeljima, iako raste umjerenijim tempom nego nakon pandemije. Ukupna zaposlenost izvan poljoprivrede dosegnula je 3,47 milijuna (svibanj 2025.) bls.gov houston.org, što je povećanje od ~29.600 radnih mjesta (0,9%) u odnosu na godinu ranije houston.org. Rast je usporio do gotovo zastoja sredinom 2025. – dijelom zbog zaoštravanja politike Federalnih rezervi i moguće pauze u zapošljavanju u energetskom sektoru – ali i dalje je prisutan rast khou.com. Greater Houston Partnership predviđa da će Houston dodati oko 70.000 radnih mjesta u 2025. hampsonproperties.com; prva polovica godine bila je ispod trenda, ali bi se aktivnost mogla povećati ako kamatne stope padnu. Ključni sektori: Energija (još uvijek temelj, osobito uz stabilizaciju cijene nafte na ~$70–80 po barelu – što održava ulaganja u istraživanje i proširenje petrokemije), Zdravstvo (nastavak širenja Texas Medical Center-a, npr. novi TMC3 kampus za biološke znanosti, potiče gradnju i biotehnološka radna mjesta), Proizvodnja/Tehnologija (Houstonov prodor u tehnologiju i proizvodnju dobio je poticaj stvarima poput Appleove nove proizvodne tvornice i raznih startupova za čistu energiju houstonchronicle.com), te Luka/Logistika (Luka Houston je zauzetija nego ikad s rekordnim količinama kontejnera, što jača trgovinska radna mjesta i potražnju za skladištima). Stopa nezaposlenosti je relativno niska (oko sredine 4%) i rast plaća je solidan, što stanovnicima daje kupovnu moć za stanovanje. Značajan razvoj: Houston cilja postati prijestolnica energetske tranzicije (ulaganja u obnovljive izvore, vodik, hvatanje ugljika), što bi moglo stvoriti nove industrije i potrebe za komercijalnim nekretninama (poput R&D objekata). Također, svjetski događaji poput nadolazećih utakmica FIFA Svjetskog prvenstva 2026. u Houstonu i moguće buduće kandidature za Olimpijske igre potiču infrastrukturna poboljšanja i globalnu pozornost – nematerijalne poticaje za gospodarstvo i interes za nekretnine.
Glavni razvojni projekti i infrastruktura: Više velikih projekata oblikovat će obrazac rasta Houstona. Planirani North Houston Highway Improvement Project (preusmjeravanje i proširenje I-45) utjecat će na četvrti i vrijednosti zemljišta duž koridora (neke pozitivno s novim parkovima, neke negativno zbog raseljavanja – kontroverzan projekt koji treba pratiti). Proširenja javnog prijevoza, uključujući METRO-ov kontinuirani rad na brzim autobusnim linijama i potencijalnoj prigradskoj željeznici, mogli bi otvoriti nova područja za razvoj orijentiran na prijevoz (npr. duž BRT rute University Corridor). Projekti kontrole poplava, poput velike studije tunela za poplave u okrugu Harris i proširenja zaljeva, ako se provedu, mogli bi ukloniti dio zemljišta iz poplavnog područja – što bi bilo korisno za nekretnine tamo. Također, škole i obrazovanje: gradi se nekoliko novih kampusa (medicinski fakultet Sveučilišta u Houstonu, proširenja San Jacinto Collegea itd.), što često potiče potražnju za stanovanjem u blizini. S komercijalne strane, Houstonski Innovation District (Ion) u Midtownu privlači startupe i korporativne inovacijske centre, što bi moglo povećati vrijednosti nekretnina u Midtown/EaDo ako tehnološka prisutnost poraste. Ukratko, ulaganja u infrastrukturu i razvoj moderniziraju Houston, povećavajući povezanost i kvalitetu života, što zauzvrat podupire cijene nekretnina.
Demografija: Houston je mlad, raznolik grad – medijan starosti je oko 34 godine, a to je jedan od etnički najraznolikijih gradova u SAD-u. Mlada radna snaga znači mnogi prvi kupci i najmoprimci ulaze na tržište svake godine. To također znači potražnju za raznim vrstama stanovanja: gradski stanovi za samce, početni domovi za mlade obitelji i kasnije veće kuće u dobrim školskim četvrtima kako obitelji rastu. Raznolikost Houstona (nema većinske rasne/etničke skupine) također utječe na stanovanje – primjerice, snažna međunarodna zajednica održava potražnju za višegeneracijskim stanovanjem i specifičnim preferencijama četvrti (npr. kineske zajednice u jugozapadnom Houstonu, južnoazijske enklave itd. potaknule su prodaju novih kuća u određenim predgrađima). Dodatno, migracija iz skupljih regija znači dolazak bogatstva – npr., obitelj koja proda kuću od 1.200 kvadrata u Kaliforniji može kupiti mini-vilu u Houstonu, što je podiglo luksuzno tržište. S druge strane, priuštivost za lokalno stanovništvo postaje sve teža: prosječno kućanstvo u okrugu Harris može si priuštiti kuću od oko 195.000 dolara, što je znatno ispod prosječne cijene od oko 325.000 dolara news.rice.edu. Ovaj jaz u priuštivosti news.rice.edu sugerira da će potražnja biti jaka za priuštivo stanovanje, najam i početne kuće u predgrađima – investitori i developeri odgovaraju gradnjom gradskih kuća, zajednica za najam i manjih kuća kako bi zadovoljili ovaj segment.

U suštini, Houstonovi makro pokretači – ljudi i radna mjesta – kreću se u pravom smjeru za nekretnine. Sve dok metro područje nastavlja godišnje dodavati desetke tisuća stanovnika i radnih mjesta, apsorpcija stambenog i poslovnog prostora ostat će zdrava. Napori na ekonomskoj raznolikosti postupno smanjuju rizik, iako naftne oscilacije i dalje treba pratiti. Važno je napomenuti da Houstonov pro-razvojni način razmišljanja (poslovno prijateljske politike, dobrodošlica novim stanovnicima) postavlja temelje koji potiču razvoj nekretnina i transakcijsku aktivnost.

Prognoze za 2026.–2028.

Što očekuje tržište nekretnina u Houstonu u sljedećih nekoliko godina? Iako kristalne kugle nikad nisu savršene, većina stručnjaka predviđa nastavak rasta, ali umjerenijim tempom – tržište koje ni ne cvjeta ni ne propada, već stalno raste. Evo projekcija i trendova za razdoblje od 2026. do 2028.:

Cijene i prodaja kuća: Nakon blagog pada u 2025., očekuje se da će cijene kuća u Houstonu nastaviti s umjerenim rastom u budućnosti. Industrijski prognozeri (npr. NAR) predviđaju da će cijene kuća u SAD-u rasti samo 2–4% godišnje u sljedećih nekoliko godina realestate.usnews.com, a Houston će vjerojatno slijediti sličan put s obzirom na sada uravnotežene uvjete. Hipotekarne stope su veliki faktor – ako, kao što mnogi predviđaju, stope postupno padnu do 2026., Houston bi mogao vidjeti porast prodaje i rasta cijena noradarealestate.com. 2026. se oblikuje kao godina stabilnosti ili blagog rasta: jedan lokalni agent za nekretnine vjeruje da “ako hipotekarne stope doista padnu kako se očekuje, 2026. će biti stabilnija godina za tržište nekretnina u Houstonu,” s više kupaca koji mogu ući na tržište noradarealestate.com. Možda ćemo vidjeti povećanje volumena prodaje i blagi rast cijena za nekoliko posto kako se otključava potražnja. Do 2027.–2028., pod pretpostavkom normalnog gospodarskog okruženja (i bez velikog pada cijena nafte ili recesije), cijene kuća u Houstonu trebale bi nastaviti postupan uzlazni trend. Očekujte 3-5% godišnje aprecijacije – dovoljno da nadmaši inflaciju, ali daleko od skokova od 10-15% iz 2021. Ovo je u skladu sa širom prognozom da će sljedećih pet godina donijeti više prodajnih aktivnosti, ali ravniji rast cijena realestate.usnews.com. U suštini, očekuje se da će tržište nekretnina u Houstonu rasti stabilno, a ne eksplozivno. Jedan od razloga je povećanje ponude: graditelji aktivno stvaraju nove nekretnine, i dok god prate potražnju, cijene će ostati pod kontrolom. Drugi razlog je ekonomski: era ultra-jeftinog novca je završila, pa će se tržište nekretnina vjerojatno kretati s rastom prihoda, a ne ga znatno nadmašivati. Osim ako ne dođe do neočekivanog demografskog buma ili nestašice ponude, stručni konsenzus je da će Houston umjereno rasti do 2028.. Ovo je pozitivno za održivost – izbjegava isključivanje lokalnog stanovništva iz tržišta, a istovremeno vlasnicima nekretnina omogućuje rast kapitala.
Tržište najma: Najamnine u Houstonu također bi trebale bilježiti postepeni rast. Prognoze predviđaju godišnji rast najamnina od oko 3% u mnogim Sunbelt tržištima, uključujući Houston har.com. S obzirom na nedavnu veliku izgradnju višestambenih objekata, moglo bi doći do godinu ili dvije stagnacije najamnina (dok se novi kompleksi ne iznajme), ali stalni priljev najmoprimaca u Houstonu vjerojatno će održati visoku popunjenost. Do 2026., ako kamatne stope padnu i više najmoprimaca prijeđe u kupce, tržište najma moglo bi se malo opustiti (dajući najmoprimcima nešto veću pregovaračku moć). Međutim, do 2027.–28., nastavak rasta zaposlenosti mogao bi ga ponovno učiniti napetijim. Općenito, očekuje se da će rast najamnina pratiti inflaciju. Posebno bi najam obiteljskih kuća mogao bilježiti veću potražnju (i time rast najamnina) jer neke obitelji preferiraju kuću, ali je još ne mogu kupiti – trend koji bi se mogao nastaviti ako vlasništvo nad domom ostane nedostižno za mnoga kućanstva sa srednjim prihodima.
Zalihe i ravnoteža tržišta: Trenutno visoka ponuda vjerojatno će biti nova norma u skoroj budućnosti. Ponuda stanova u Houstonu (trenutno oko 4 mjeseca) mogla bi se zadržati na uravnoteženih 4–5 mjeseci do 2026. Postoji mogućnost da čak poraste na 6 mjeseci (pravo tržište kupaca) ako izgradnja nadmaši formiranje kućanstava ili ako gospodarstvo uspori. Do 2026. mogli bismo vidjeti blagu prednost prodavatelja ako potražnja naglo poraste (uz niže kamate), a graditelji ne uspiju dovoljno brzo povećati izgradnju – ali takav bi pomak vjerojatno bio blag i privremen. Konsenzus je da nijedna strana neće imati veliku prednost: Houston ulazi u razdoblje ravnoteže gdje su kupci i prodavatelji u ravnopravnijem položaju myneighborhoodnews.com. To je zdravo. Za 2027.–28., zalihe će se prilagođavati tržišnim uvjetima – ako cijene počnu prebrzo rasti, pojavit će se više ponuda (i obrnuto). Osim ako ne dođe do ozbiljne recesije, malo je vjerojatno da ćemo ponovno vidjeti ekstremno tržište prodavatelja iz 2021., ali je također malo vjerojatno da ćemo doživjeti duboku prezasićenost tržišta kupaca. Mnogo će ovisiti o tempu izgradnje stanova – graditelji u Houstonu dobro reagiraju na signale potražnje, pa će prilagoditi proizvodnju kako bi izbjegli veliku prekomjernu ponudu.
Komercijalni sektori: Uredi: Oporavak tržišta uredskih prostora bit će spor i neujednačen. Do 2026. godine, stopa nepopunjenosti ureda u Houstonu možda će napokon pasti ispod ~25%, ali to i dalje znači da je 1 od 4 kvadratna stopa uredskog prostora prazna. Očekuje se da će 2026.–27. donijeti postupnu apsorpciju (posebno kako tvrtke budu definirale potrebe za prostorom nakon pandemije i energetske kompanije se budu širile tijekom mogućeg rasta cijena nafte). Nova gradnja ostat će minimalna (osim možda nekih zgrada po narudžbi u Woodlandsu ili zapadnom Houstonu). Do 2028. mogli bismo vidjeti skroman novi uredski projekt ako se popunjenost u zgradama klase A dovoljno poveća. No, mnogo starijeg uredskog prostora moglo bi i dalje stagnirati – govori se o prenamjeni zastarjelih ureda u stanove ili druge namjene, a do 2028. vjerojatno ćemo vidjeti nekoliko uspješnih prenamjena, što će smanjiti nepopunjenost. Općenito, najamnine za urede vjerojatno će ostati nepromijenjene (vlasnici će se više fokusirati na popunjenost nego na povećanje cijena), a paketi pogodnosti i dalje će biti česti barem do 2026. Industrijski sektor: Industrijski sektor trebao bi ostati miljenik. Međutim, užurbani rast će se smiriti – rast najamnina već je usporio na ~1,8% na godišnjoj razini cresa.com, a taj trend normalizacije će se nastaviti. Očekuje se rast najamnina srednjim jednoznamenkastim postotkom od 2026. nadalje (nakon dvoznamenkastih stopa posljednjih godina). Nepopunjenost bi mogla blago porasti na visoke 7% ili 8% ako dođe do velike nove ponude, ali to je i dalje povijesno nisko. Štoviše, do 2028. industrijska nepopunjenost mogla bi se ponovno smanjiti ako gospodarski rast bude snažan – Houstonova uloga u globalnoj trgovini samo raste, osobito s proširenjima u luci. Investitori i developeri pomno će paziti da ne pretjeraju s gradnjom; do sada je potražnja odgovarala ponudi i vjerojatno će tako ostati osim u slučaju velike recesije. Maloprodaja: Tržište maloprodajnih nekretnina trebalo bi ostati stabilno. Potrošački trendovi (povratak u fizičke trgovine radi doživljaja) idu u prilog, ali e-trgovina će i dalje ograničavati agresivno širenje. Nepopunjenost bi se mogla kretati oko 5–6% do 2028. – blagi porast u odnosu na današnjih 5,5%, ali i dalje zdravo. Najamnine bi mogle lagano rasti s inflacijom, ali trgovci su osjetljivi na troškove, pa ne očekujemo velika poskupljenja. Nova maloprodajna izgradnja vjerojatno će biti vezana uz projekte mješovite namjene ili brzo rastuća predgrađa (npr. uz Grand Parkway). Do 2028. Houston će dobiti nekoliko novih maloprodajnih centara (poput San Jacinto Marketplace u Baytownu koji bi se trebao otvoriti 2026. houston.org), no tržište bi ih trebalo apsorbirati ako rast stanovništva ostane snažan. Mješovita namjena: Očekujte više kreativnih projekata mješovite namjene. Kroz 2026.–28., projekti poput Midwayevog Central Parka od 17 jutara mješovite namjene u Uptownu rebusinessonline.com i drugi će biti dovršeni, potencijalno postavljajući nove trendove u razvoju pješačkih zona. Do 2028. centar i Midtown mogli bi imati veći broj stanovnika zahvaljujući projektima prenamjene – što će pomoći živosti centra grada i vrijednosti nekretnina na tom području.
Investitori i financije: U investicijskoj sferi, cap rates u Houstonu mogu blago porasti ako kamatne stope ostanu više dulje vrijeme, što bi moglo ublažiti vrijednosti neke komercijalne imovine. No, nekretnine u Teksasu i dalje su atraktivna zaštita od inflacije, pa mnogo kapitala (domaćeg i međunarodnog) traži prilike za ulaganje. Ako Fed smanji stope krajem 2025. ili 2026., očekujte nalet aktivnosti investitora: više refinanciranja, akvizicija i početaka razvoja jer financiranje postaje jeftinije. Kupnje zemljišta na rubnim područjima mogle bi se pojačati u iščekivanju sljedećeg ciklusa rasta. Na stambenoj strani, institucionalni kupci (veliki investitori) koji su pauzirali kad su stope porasle mogli bi se vratiti na tržište obiteljskih kuća u Houstonu do 2026., što bi potencijalno moglo postaviti donju granicu za cijene početnih domova. Do 2027.–28., Houston bi također mogao osjetiti učinke bilo kakvih promjena savezne politike – primjerice, ako postoje poticaji za razvoj pristupačnog stanovanja ili promjene u programima osiguranja od poplava, to će lokalno utjecati na investicijsku strategiju.
Neizvjesni faktori: Prognoza za Houston je općenito pozitivna, ali nekoliko neizvjesnih faktora moglo bi je promijeniti. Značajna recesija (nacionalna ili globalna) očito bi usporila potražnju – cijene kuća u Houstonu mogle bi stagnirati ili pasti na godinu dana ako dođe do gubitka radnih mjesta (neki analitičari upozoravaju da bi visoki troškovi i slaba potražnja čak mogli uzrokovati da vrijednosti kuća u Teksasu “padnu 15–20% u sljedećih nekoliko godina” u najgorem scenariju reddit.com – iako je to manjinsko mišljenje). S druge strane, tehnološki ili industrijski procvat (npr. preseljenje velikog tehnološkog poslodavca ili porast izvoza LNG-a) mogao bi potaknuti veću potražnju za stanovanjem od očekivanog. Kamatne stope koje znatno osciliraju u bilo kojem smjeru utjecat će na sve prognoze. I što je važno, klimatski događaji – još jedna poplava razine Harveyja mogla bi privremeno uzdrmati tržište, preusmjeriti potražnju na određena područja i zahtijevati prilagodbe.

Zaključak za 2026.–2028.: Nekretnine u Houstonu spremne su za održiv rast, a ne balon. Kupci mogu očekivati veći izbor i razuman rast cijena, umjesto paničnih skokova. Prodavatelji i developeri morat će biti više vođeni podacima i konkurentni, jer su dani kada se sve prodavalo preko noći prošli. Najmoprimci bi trebali planirati na mala povećanja najamnina, ali ne i masovno iseljavanje zbog cijena. Investitori će otkriti da Houston i dalje donosi prinose, iako će odabir pravih podtržišta biti ključan u normaliziranijem okruženju. Do 2028. Houston će vjerojatno narasti na oko 8,5 milijuna ljudi, učvrstivši svoju poziciju kao napredno tržište puno prilika – ono koje je prebrodilo turbulencije ranih 2020-ih i izašlo uravnoteženo i snažno.

Tablice: Kratki pregled statistika četvrti

Za sažetak nekih podataka na razini četvrti o kojima je bilo riječi, u nastavku su tablice za brzu usporedbu nekoliko pokazatelja:

Tablica 3: Statistika cijena i ponude po području (sredina 2025.)

Područje	Srednja oglašena cijena (lipanj 2025.)	Godišnja promjena cijene	Aktivne nekretnine	Mjeseci ponude*
Šire područje Houstona (MLS)	~335.000 USD realtor.com	–1,5% realtor.com	~58.000 communityimpact.com (SFH)	~4,0 (uravnoteženo) myneighborhoodnews.com
Grad Houston	~335.000 USD news.rice.edu realtor.com	–1% do –2% communityimpact.com realtor.com	12.500 (SFH) zillow.com	~3,5–4,0 (uravnoteženo)
Montrose (Neartown)	~700.000 USD realtor.com	≈ 0% (stagnacija) realtor.com	248 zillow.com	~4,5 (povoljno za kupce)
Katy (poštanski broj 77493)	~380.000 USD (procjena)	+? (Najbolje tržište u SAD-u)**	–	–
Cypress (poštanski broj 77433)	~350.000 USD (procjena)	+? (Najbolje tržište u SAD-u)**	–	–
East Downtown (EaDo)	~395.000 USD realtor.com	–12% (oglašeno) realtor.com / +6% (prodano) rocket.com	–	–
The Heights (77008)	~$625,000 (cijena)	–2% (procj.)	–	–

*Mjeseci zaliha = aktivni oglasi / mjesečni tempo prodaje. (Prazna polja = podaci nisu izravno dostupni, 77493/77433 su navedeni kao “#1 i #2 najtraženija tržišta u SAD-u” u 2024. prema Opendoor houston.culturemap.com)

Tablica 4: Najamnine po četvrtima (2025)

Četvrt	Prosječna najamnina (stan)	Prosječna najamnina (kuća)	Zauzetost najma	Značajan trend
Houston (gradski prosjek)	~1.360 USD/mj 1BR/stan point2homes.com (stagnacija na godišnjoj razini)	~1.850 USD/mj samostojeća kuća smartcu.org	91%+ (procjena)	Najamnine stabilne; 23% ispod američkog prosjeka har.com.
Neartown – Montrose	2.069 USD/mj (sve jedinice) zillow.com	–	–	Luksuzni najam, mnogo stanova klase A.
Greater Heights	~1.600–1.800 USD (2BR stan)	~2.500 USD (3BR kuća)	–	Velika potražnja mladih obitelji, niska praznina.
Pearland (predgrađe)	~1.300 USD (stan)	~2.000 USD (kuća)	–	Brzorastuće predgrađe, najamnine rastu s populacijom.
EaDo/Downtown	~1.600 USD (stan)	~2.200 USD (townhome)	–	Puno novih luksuznih stanova s popustima za najam u početnoj fazi.
Westchase Alief	~1.100 USD (stan)	~1.800 USD (kuća)	–	Povoljnije područje za najam, stabilna potražnja.

(Podaci prikupljeni s RentCafe, Zillow Observed Rent Index, lokalnih upravitelja nekretninama. Najamnine su okvirne.)

Kao što ove tablice pokazuju, brojke za Houston odražavaju hlađenje, ali zdravo tržište: umjerene cijene oglasa, blagi padovi na godišnjoj razini u mnogim područjima i razine zaliha koje ukazuju na prijelaz s agresivnog tržišta prodavatelja prethodnih godina na normalizirano okruženje u 2025.. Raznolikost među četvrtima je značajna – neka područja poput Montrosea zadržavaju razinu cijena, dok neka (EaDo cijene oglasa) bilježe padove, a neka predgrađa bilježe rast. Najamnine ostaju relativno pristupačne, što pridonosi reputaciji Houstona kao grada u kojem je lakše živjeti (i ulagati) u odnosu na obalne metropole.

Zaključak

Tržište nekretnina u Houstonu 2025. godine primjer je dinamične ravnoteže. Nakon burnih nekoliko godina, Bayou City ulazi u fazu u kojoj kupci napokon imaju prednost, ponuda je obilna, a trendovi cijena se izjednačuju na zdrav način communityimpact.com communityimpact.com. Stambene nekretnine obilježene su padom cijena i većom prodajom, što ukazuje da “resetiranje” tržišta omogućuje više transakcija. U komercijalnom sektoru, industrijske i maloprodajne nekretnine prednjače, dok uredski sektor pronalazi svoje mjesto u novoj radnoj paradigmi. Širom metropole, sudbine četvrti se mijenjaju – prigradske zajednice cvjetaju, a urbane četvrti se iznova osmišljavaju, dokazujući da su nekretnine u Houstonu višeslojne poput samog grada.

Gledajući unaprijed, svi pokazatelji upućuju na održiv rast, a ne na vožnju “rollercoasterom”. Stručne prognoze za 2026.–2028. sugeriraju da će Houston zabilježiti postupan rast cijena kuća (niski jednoznamenkasti postotci), povećanje prodaje kako se uvjeti stabiliziraju i nastavak visoke potražnje potaknute jednom od najjačih regionalnih ekonomija u zemlji realestate.usnews.com noradarealestate.com. Tajna Houstona – otvaranje radnih mjesta, priljev stanovništva i obilje zemljišta – održat će ga jednim od najvažnijih tržišta nekretnina za praćenje. Prilika ima mnogo, od ulaganja u sljedeću popularnu četvrt do iskorištavanja povoljnog trenutka za kupnju kuće iz snova.

Naravno, rizici poput klimatskih i ekonomskih oscilacija ostaju news.rice.edu news.rice.edu, i za njih će biti potrebna budnost i inovativnost (u izgradnji otpornog stanovanja, diverzifikaciji ekonomije itd.). No, ako je nešto stalno, to je Houstonova sposobnost rasta i transformacije. Kako je jedan izvještaj naveo, Houston postaje pristupačniji nekima, a manje drugima, ali se stalno razvija. Tržište 2025. to i pokazuje: uravnoteženije, raznolikije i puno mogućnosti – zaista krajolik nekretnina “šokiran” u novu ravnotežu, i to jači nego prije.

Izvori: Izvještaji Houston Association of REALTORS® (HAR) communityimpact.com communityimpact.com; Community Impact ažuriranja o stanovanju communityimpact.com communityimpact.com; Texas Real Estate Research Center houston.org houston.org; Rice University Kinder Institute news.rice.edu news.rice.edu; Zillow Home Value Index zillow.com zillow.com; Norada & Realtor.com prognoze realestate.usnews.com noradarealestate.com. Svi podaci su ažurni do sredine 2025. godine.