Tržište nekretnina u Saint-Tropezu i dalje ostaje jedno od najekskluzivnijih i najotpornijih u Francuskoj do 2025. godine. Ovaj glamurozni grad na Rivijeri – već dugo magnet za slavne osobe i kupce visoke neto vrijednosti – postiže neke od najviših cijena nekretnina u Europi, s prosječnim cijenama najluksuznijih vila oko 18.000 € po kvadratnom metru i luksuznih apartmana oko 11.000 € po m² tranio.com. Zapravo, srednje cijene kuća u St. Tropezu dosegnule su 20.900 € po m² sredinom 2024. (porast od 18% na godišnjoj razini) – razinu cijena koju nadmašuju samo ultra-ekskluzivna područja poput Monaka mansionglobal.com. Unatoč usporavanju tržišta na nacionalnoj razini 2023., St. Tropez je uglavnom zadržao svoju vrijednost, izbjegavši blage padove cijena zabilježene drugdje na Azurnoj obali mansionglobal.com. Potražnju uglavnom podupiru međunarodni kupci (koji čine otprilike 70% vrhunskih kupaca) i stalna privlačnost grada kao sigurne dugoročne investicije mansionglobal.com. Nedavne pro-stambene politike u Francuskoj – od olakšavanja kreditnih uvjeta do državnih poticaja za stanovanje – također su pomogle stabilizirati povjerenje kupaca ulaskom u 2025. cotedazur-sothebysrealty.com. Općenito, tržište St. Tropeza ulazi u 2025. s optimizmom, obilježeno umjerenijim rastom cijena nakon rasta za vrijeme pandemije, oporavkom aktivnosti na tržištu i stalnim priljevom bogatih stranih ulagača koji traže dio ovog mediteranskog raja mansionglobal.com mansionglobal.com.
Ključni segmenti tržišta u Saint-Tropezu
Stambene nekretnine: vile i apartmani
Luksuzne vile predstavljaju obilježje stambenog tržišta St. Tropeza. Grad i njegova okolna poluotoka (zaljev St. Tropeza) bogati su privatnim rezidencijama – od povijesnih provansalskih bastida do suvremenih vila najvišeg standarda – često skrivenih iza kapija s beskonačnim bazenima i pogledom na more. Ove vile zadovoljavaju potrebe elitne međunarodne klijentele i redovito se prodaju po višemilijunskim iznosima. Cijene luksuznih kuća ovdje prosječno iznose oko 18.000 € po m² i mogu lako premašiti 30.000 € po m² za najpoželjnije nekretnine na obali tranio.com investropa.com. Zbog ograničene ponude u vrhunskim lokacijama (npr. Les Parcs de Saint-Tropez), vrijednost vila značajno je porasla: medijalna cijena po kvadratnom metru za kuće porasla je za oko 29% u posljednjih pet godina, što pokazuje koliko su ove nekretnine tražene investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez također ima ekskluzivan segment apartmana koncentriranih u povijesnoj jezgri grada i obližnjim naseljima. Luksuzni apartmani – često se nalaze u niskim provansalskim zgradama ili u novim rezidencijama najvišeg standarda – predstavljaju alternativu za one koji žele imati “pied-à-terre” (društvenu adresu za boravak). Ti stanovi su i dalje vrlo skupi (prosječno 11–15 tisuća € po m², ovisno o lokaciji), ali ipak jeftiniji od vila tranio.com investropa.com. Na primjer, krajem 2023. cijene apartmana kretale su se od otprilike 9.300 € do 24.300 € po m², s prosjekom od oko 14.800 € investropa.com. Mnogi apartmani imaju terase ili pogled na luku te privlače kupce koji žele biti na pješačkoj udaljenosti od luke, restorana i luksuznih butika. Sve u svemu, potražnja nadmašuje ponudu u oba segmenta – procjenjuje se da nekretnine u St. Tropezu prosječno provedu samo oko 45 dana na tržištu u 2025., što je izuzetno brz promet i pokazatelj snažnog interesa kupaca investropa.com investropa.com.
Luksuzne kuće za odmor i druge rezidencije
Saint-Tropez je u osnovi tržište kuća za odmor, a gotovo sve stambene nekretnine ovdje mogu se smatrati “luksuzom”. Mnogi kupci ovdje kupuju druge domove ili sezonske rezidencije za imućne obitelji iz Pariza, sjeverne Europe, SAD-a i Bliskog istoka. Međunarodna privlačnost grada – od svjetski poznatih klubova na plaži Pampelonne do kulture jahtanja – znači da su kupci često spremni platiti dodatno za vile za odmor najvišeg standarda, spremne za useljenje. Ultra-luksuzne vile (u zatvorenim domenama ili s izravnim pristupom plaži) pripadaju slavnim osobama, financijašima i modnim mogulima, čime se dodatno učvršćuje prestiž grada tranio.com tranio.com.
Posebno treba istaknuti da su strani kupci dali velik doprinos rastu ovog segmenta. U 2024. posebno su bili aktivni kupci iz Ujedinjenog Kraljevstva, Švicarske, SAD-a i Bliskog istoka, koristeći povoljne tečajeve (poput snažnog dolara) i tražeći “lifestyle” investicije elliman.com elliman.com. Kupci iz Zaljevskih država (GCC) postali su osobito značajan faktor te su činili otprilike 25% međunarodnih kupnji duž Rivijere u 2024. vendome-property.com. Ovi kupci druge rezidencije privučeni su kombinacijom privatnosti, glamura i mogućnosti najma, pa potražnja za luksuznim vilama za odmor ostaje snažna čak i u promjenjivim gospodarskim uvjetima. Tijekom pandemije ovo je tržište doživjelo neviđeni procvat – cijene luksuznih nekretnina na Rivijeri porasle su prosječno +14,8% od 2019. do 2022., dok je St. Tropez skočio čak +17,1% kao vodeća destinacija elliman.com elliman.com. Iako se taj tempo smirio, luksuzne vile u St. Tropezu i dalje su iznimno tražene. Vlasnici su uglavnom dugoročni (i nisu prisiljeni na prodaju), što drži ponudu niskom, a cijene visoko. Ukratko, luksuzni segment drugih domova u Saint-Tropezu i dalje nudi ekskluzivnu oazu za svjetsku elitu, s vrlo ograničenom novogradnjom (vidi niže – Novi projekti).
Poslovne nekretnine i ugostiteljstvo
Iako je prvenstveno poznat po stambenom luksuzu, St. Tropez ima značajan segment poslovnih nekretnina vezanih uz turizam i luksuzni lifestyle. Najistaknutija poslovna imovina su hoteli, resorti i luksuzni maloprodajni prostori, a manje poslovne zgrade. Posljednjih godina svjetski luksuzni hotelski brendovi intenzivno ulažu u St. Tropez, što dodatno potkrepljuje povjerenje u grad kao vrhunsku svjetsku destinaciju. Primjerice, prestižna Oetker Collection (vlasnici hotela du Cap-Eden-Roc) najavila je planove za otvaranje novog ultra-luksuznog hotela u Saint-Tropezu do 2027. – riječ je o “selu” s 52 boutique objekta između grada i plaže Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. Tome je prethodila opsežna obnova Château de la Messardière, palače-hotela koja je ponovno otvorena nakon višegodišnje renovacije, te otvaranje LVMH-ovog hotela Cheval Blanc St-Tropez. Takve investicije pokazuju trajni optimizam u lokalnom ugostiteljskom sektoru.
Maloprodajni i ugostiteljski poslovni prostori u St. Tropezu također uspijevaju zahvaljujući sezonskom turizmu. Svakog ljeta, najpoznatiji luksuzni brendovi otvaraju sezonske butike i pop-up trgovine u gradu i duž plaža – 2023. godine imena poput Diora, Louis Vuittona, Guccija i Jacquemusa preuzela su beach clubove i izloge, iskorištavajući navalu bogatih turista voguebusiness.com voguebusiness.com. Ova sezonska maloprodajna groznica povećava potražnju za kratkoročnim komercijalnim najmovima i ističe privlačnost grada (brendovi vide St. Tropez kao neizostavnu ljetnu destinaciju). Najamnine trgovina u starom gradu i na luci spadaju među najskuplje u Francuskoj tijekom ljetnih mjeseci, što odražava intenzivan promet i potrošnju turista.
Iznad smještajnih i maloprodajnih objekata, komercijalna nekretninska aktivnost je ograničena. Gotovo da nema velikih poslovnih prostora ili industrijskih nekretnina – gospodarstvo je usmjereno na turizam, jahting i usluge za imućne stanovnike. No, butik komercijalne prilike (poput umjetničkih galerija, luksuznih restorana, beach clubova i marina) ostaju atraktivne investicije. Općenito, segment komercijalnih nekretnina u St. Tropezu neposredno je vezan uz luksuzni turizam s izraženom sezonskom izvedbom i kontinuiranim novim projektima (hoteli, beach clubovi) koji se otvaraju kako bi privukli posjetitelje visokog standarda.
Trendovi i dinamika tržišta
Trendovi cijena: prošla kretanja i buduće projekcije
Tržište u Saint-Tropezu zabilježilo je izvanredan rast cijena posljednjih godina, nadmašivši šire trendove u Francuskoj. Tijekom pandemijskog “lova na prostor”, imućni kupci pohrlili su na sunčane destinacije, što je dovelo do naglog rasta vrijednosti nekretnina na Rivijeri. St. Tropez je zabilježio +17% rasta premium cijena od 2019. do 2022., predvodeći Côte d’Azur elliman.com elliman.com. Do 2023. ovaj burni rast počeo se stabilizirati. Cijene na Francuskoj Rivijeri blago su pale 2023. (npr. –5% u Cap Ferratu, –7% u Cannesu), ali je St. Tropez pokazao izvanrednu otpornost te nije zabilježio značajniji pad cijena mansionglobal.com. Prodavatelji u ultra-premium zonama mogli su držati cijene, a mnogi su radije iznajmljivali nekretnine nego snižavali cijene zbog stalne potražnje mansionglobal.com mansionglobal.com.
Ulaskom u 2024. i 2025. rast cijena se usporio na održivu razinu. Podaci iz sredine 2024. pokazuju da su srednje vrijednosti vila u St. Tropezu zapravo porasle za ~18% na godišnjoj razini (što je djelomično rezultat nekoliko rekordnih prodaja) mansionglobal.com, dok su cijene apartmana porasle otprilike +1% mansionglobal.com. To sugerira da čak i na tržištu koje se “stabilizira”, vrhunski segment u St. Tropezu može imati dvoznamenkastu aprecijaciju zbog oskudne ponude luksuznih nekretnina. Na cijeloj Rivijeri prosječne cijene nekretnina porasle su za oko +8,7% u 2024. vendome-property.com vendome-property.com, iako su lokalni rezultati varirali po mikrolokacijama. U budućnosti većina stručnjaka očekuje nastavak rasta, ali umjerenijim tempom. Knight Frank, primjerice, ističe da će nakon pandemijskog buma rast premium cijena vrlo vjerojatno usporiti na niske jednoznamenkaste vrijednosti – očekivali su da će rast u 2023. i 2024. biti “ispod onoga viđenog tijekom pandemije” te da će se dodatno umiriti u 2024. kako ponuda polako raste elliman.com elliman.com. Doista, kako se sve više vlasnika odlučuje unovčiti dobit i završavaju se novi projekti, inflacija cijena trebala bi se smiriti.
Za 2025. prognoze se kreću od opreznih do optimističnih. Neke luksuzne agencije predviđaju novi uzlet – jedna agencija s Francuske Rivijere predviđa još jedan porast cijena u St. Tropezu od ~10% u 2025., pogonjen potražnjom za ultra-luksuznim vilama vendome-property.com vendome-property.com. S druge strane, makroekonomski analitičari predviđaju da će francuske stambene cijene generalno rasti samo oko 2–3% godišnje do kraja 2020-ih, zbog viših kamatnih stopa i ekonomske normalizacije. Konsenzus je da će vrijednost nekretnina u St. Tropezu u bliskoj budućnosti ostati stabilna ili umjereno rasti umjesto da doživi oštru korekciju. Malo je dokaza o pucanju balona; naprotiv, ograničena ponuda i stalni međunarodni interes služe kao brana padu cijena. Čak i uz inflaciju i rastuće troškove zaduživanja, tržište 2024. godine “stabiliziralo se” uz blagi pad na nacionalnoj razini (-3,5% na godišnjoj razini) i sada se oporavlja tranio.com tranio.com. Općenito, kupci u 2025. ne bi trebali očekivati velike popuste u St. Tropezu – u najboljem slučaju, mogu pregovarati 5–10% od traženih cijena u ovoj mekšoj fazi tržišta mansionglobal.com. Prodavatelji su uglavnom imućni i nisu pod pritiskom, pa su scenariji “vatrenih rasprodaja” rijetki. Vjerojatna putanja za 2025.–2028. je postupan rast vrijednosti nekretnina u St. Tropezu, s godišnjim prirastom u rasponu srednjih jednoznamenkastih postotaka, osim u slučaju nepredviđenih ekonomskih šokova.
Demografija kupaca i investicijski pokretači
Baza kupaca u Saint-Tropezu doista je globalna i usmjerena prema ultra-bogatima. Strani investitori dominiraju premium segmentom, čineći otprilike 70% svih kupnji luksuznih nekretnina mansionglobal.com. To uključuje europske kupce (osobito iz UK, Švicarske, Njemačke, Skandinavije i Italije) te sve veći udio ne-Europljana (posebno Amerikanaca i kupaca s Bliskog istoka). U razdoblju 2023.–24. kupci iz arapskih zemalja Zaljeva (GCC) naglo su porasli, dosežući oko 25% međunarodnih transakcija po vrijednosti na Rivijeri vendome-property.com. Privukli su ih glamur i stabilnost Francuske Rivijere, a često traže prostrane vile na obali i sigurna imanja. Zapadnoeuropski bogataši i dalje su vrlo aktivni – jedno izvješće navodi da su njemački, švicarski i britanski kupci činili 40% stranih transakcija u 2024. vendome-property.com vendome-property.com.
Značajno je i da su američki interesi također porasli. Američki kupci nedavno su povećali svoj udio na tržištu za ~15% zahvaljujući snažnom dolaru i “arbitraži životnog stila” kroz stjecanje dijela rivijerskog sna vendome-property.com vendome-property.com. Amerikanci Saint-Tropez vide kao prestižnu destinaciju i koriste povoljne tečajeve za ulaganje u europske luksuzne nekretnine. Francuski domaći kupci, premda rjeđi u najvišem segmentu, također igraju ulogu – bogate obitelji iz Pariza često ciljaju St. Tropez za ljetnikovce ili planove za mirovinu, a neki mlađi tehnološki poduzetnici privučeni su privlačnošću regije i novim mogućnostima rada na daljinu mansionglobal.com.
Zajednička nit među ovim kupcima je motivacija za životnim stilom jednako koliko i čista investicija. Vlasništvo u St. Tropezu donosi društveni prestiž i osobni užitak (sunce, more i ekskluzivna zajednica), uz financijske prednosti. Mnogi kupci traže sigurne imovine – francuske nekretnine smatraju se stabilnima, a hipotekarni krediti u Francuskoj često imaju fiksne kamate tijekom cijelog trajanja, štiteći vlasnike od volatilnosti kamatnih stopa elliman.com elliman.com. Zapravo, unatoč višim globalnim kamatnim stopama, mnogi kupci na Rivijeri plaćaju gotovinom ili minimalno zadužuju, pa je ultra-luksuzni segment manje osjetljiv na promjene kamatnih stopa mansionglobal.com. Politička stabilnost i vladavina prava u Francuskoj također privlače međunarodne investitore, osobito u vremenima svjetske nesigurnosti. (Francuska je prema Knight Frank Wealth Reportu među vodećim zemljama za preseljenje i ulaganje bogatih pojedinaca.)Još jedan poticaj je diversifikacija portfelja i prihod od najma. Kupci znaju da je potražnja za najmovima u St. Tropezu snažna (najmovi vila u sezoni mogu biti astronomski), pa čak i oni koji primarno kupuju za osobnu upotrebu često planiraju iznajmljivati svoj dom tijekom dijelova ljeta. Kombinacija osobnog korištenja i mogućnosti ostvarivanja značajnog prinosa od najma (vidi dolje) čini nekretninu u St. Tropezu privlačnom kao imovinu dvostruke namjene. Konačno, ultra-bogati kupci sve više daju prednost sadržajima i održivosti: istraživanja pokazuju da više od 60% sada traži ekološke značajke (solarne panele, učinkoviti dizajn) u luksuznim domovima vendome-property.com vendome-property.com. Investitori odgovaraju na ove zahtjeve ugradnjom “zelenih” tehnologija u novogradnje kako bi zadovoljili ove nove ukuse. Ukratko, baza kupaca u Saint-Tropezu 2025. je imućna, međunarodna i motivirana životnim stilom, a ovakva široka, diverzificirana potražnja temelj je dugoročne snage tržišta.
Prinosi od najma i potražnja za najmom
Tržište najma u Saint-Tropezu izuzetno je dinamično, zahvaljujući svjetskoj privlačnosti ovog grada kao vrhunske destinacije za odmor. U vrhuncu sezone (ljetni mjeseci), imućni turisti i jet-setteri slijevaju se na to područje, što dovodi do astronomskih cijena kratkoročnog najma. Vlasnici luksuznih vila svoje nekretnine često iznajmljuju po cijeni od 20.000–50.000 €+ tjedno tijekom srpnja i kolovoza, a čak i skromni apartmani mogu postići visoke tjedne najamnine. Kao rezultat, prinosi od kratkoročnog najma mogu biti vrlo atraktivni – mnogi investitori prijavljuju 5–10% godišnjeg prinosa na luksuznim nekretninama, osobito ako ih iznajmljuju cijelu sezonu. Nedavni trendovi pokazuju da je potražnja za najmom samo porasla: s ponovnim jačanjem putovanja nakon pandemije, 2023. je zabilježen veliki skok u cijenama luksuznog najma. U Cannesu i Nici, primjerice, luksuzni prinosi od najma porasli su 10–12% zbog porasta potražnje za kratkoročnim najmom vendome-property.com vendome-property.com. St. Tropez, kao isključivo destinacija za odmor (za razliku od Cannesa koji ima i kongresni turizam izvan sezone), ima izrazito sezonski ciklus iznajmljivanja: gotovo potpuna popunjenost i visoke cijene ljeti, a puno mirniji zimski period.
Unatoč sezonalnosti, mnogi vlasnici smatraju da samo ljetni najam donosi dovoljno prihoda za pokrivanje godišnjih troškova. Tijekom događaja poput regate Les Voiles de Saint-Tropez ili vrhunca kolovoških praznika, cijene dosežu najviše razine. Potražnja za najmom dodatno je pojačana ograničenim hotelskim kapacitetom u gradu – mnogi gosti radije biraju privatne vile zbog privatnosti i prostora, stoga postoji snažno tržište za tjedne najmove vila s concierge uslugom. Dodatno, novi imućni putnici (npr. iz SAD-a, Bliskog istoka) ulaze na tržište preko online platformi i specijaliziranih agencija, čime se najmodavcima dodatno povećava krug potencijalnih najmoprimaca. Vladina nastojanja za reguliranjem i registracijom kratkoročnog najma (vidi Regulativni dio) uvode određene administrativne zahtjeve, ali i profesionaliziraju sektor. Sve u svemu, Saint-Tropez ostaje tržište povoljno za iznajmljivače u vrhuncu sezone, a mogućnost ostvarivanja snažnog prihoda od najma i dalje privlači investitore. Ipak, kupci moraju uračunati kratko trajanje sezone: izvan razdoblja svibanj–rujan, potražnja naglo pada, a prinosi od dugoročnog najma (godišnji ugovori) relativno su niski, budući da malo ljudi živi u St. Tropezu tijekom cijele godine. Najbolja strategija je često kombinacija: osobno korištenje u međusezonama i iznajmljivanje turistima u visokoj sezoni, maksimizirajući time užitak i povrat.
Sezonske oscilacije i utjecaj turizma
Sezonalnost je sastavni dio tržišta nekretnina u St. Tropezu. Broj stanovnika grada dramatično raste ljeti – turističke brojke u srpnju i kolovozu višestruko nadmašuju zimsko stanovništvo – i to uzrokuje ciklički obrazac u iznajmljivanju i prodaji. Ljetni turizam stvara navalu aktivnosti na tržištu nekretnina: razgledavanja i transakcije često dosežu vrhunac u proljeće i ljeto, kako strani kupci dolaze na godišnji odmor i odluče kupiti nekretninu. Nije neuobičajeno da netko, očaran ljetom u St. Tropezu, postane kupac nekretnine nakon nekoliko sezona. Lokalna industrija nekretnina priprema se za to, a agencije bilježe puno više upita tijekom toplijih mjeseci. S druge strane, zimi je mirno: mnoge trgovine i poneki restorani zatvaraju, a prodajne aktivnosti usporavaju.
Turizam također izravno povećava vrijednost nekretnina podižući međunarodni profil grada i donoseći prihode lokalnom gospodarstvu. U 2024. dodatni katalizator bile su Olimpijske igre u Parizu – stručnjaci su primijetili da će Olimpijske igre vjerojatno privući dodatni turizam na Francusku rivijeru, jer su posjetitelji produživali svoje putovanje na Rivijeru nakon Pariza voguebusiness.com voguebusiness.com. Destinacije poput Saint-Tropeza, Cannesa, Nice i Monaca očekivano su imale porast potražnje u ljeti 2024. zahvaljujući ovom efektu Olimpijskih igara voguebusiness.com. Ovakvi globalni događaji mogu imati valni efekt na tržište nekretnina, jer navala bogatih posjetitelja često podrazumijeva i povećan interes za najmom ili kupnjom lokalnih nekretnina (neki su olimpijski gosti već unaprijed rezervirali dugoročne ljetne najmove na Azurnoj obali).
Općenito, turizam je žila kucavica tržišta nekretnina u St. Tropezu. Privlačnost stila života Saint-Tropeza – sunce, plaže, noćni život, luksuzni shopping – održava snažnu potražnju. Sezonske oscilacije znače da pametni ulagači planiraju u skladu s njima: primjerice, kupnja van sezone ponekad nudi blagu prednost u cijeni ili veću mogućnost pregovora, dok prodaja u sezoni može donijeti višu cijenu, kad grad pokazuje svu svoju čaroliju. Osim toga, lokalne vlasti pažljivo upravljaju razvojem kako bi sačuvale šarm ovog područja, svjesni da je “brend” Saint-Tropeza izuzetno vrijedan. Neto efekt turizma je nedvojbeno pozitivan za vlasnike: osigurava stalnu globalnu potražnju, snažan potencijal prihoda od najma i kontinuirani dolazak novih klijenata koji se svakog ljeta zaljube u Rivijeru.
Značajne nove investicije i projekti
Unatoč maloj količini zemljišta i strogim pravilima planiranja, područje St. Tropeza bilježi nekoliko visokoprofilnih novih projekata usmjerenih na obogaćivanje ponude luksuznih nekretnina:
- Butik luksuzni apartmani – “8 minuta od luke”: Rijetka novogradnja nastaje u središtu Saint-Tropeza, otprilike osam minuta hoda od stare luke. Ovaj intimni projekt od 10 visokokvalitetnih apartmana (2–4 sobe svaki) obećava suvremenu eleganciju s mediteranskim štihom. Završetak se očekuje 2027., a projekt uključuje prostrane terase, privatne vrtove, grijani bazen, podzemnu garažu i pametnu kućnu tehnologiju, sve unutar sigurnog ograđenog kompleksa properstar.in properstar.in. Ovakvi novi apartmanski kompleksi rijetkost su u St. Tropezu, što ovu novogradnju čini posebnom prilikom za kupce koji žele moderno uređene stanove s dodatnim sadržajima u samom centru grada. Arhitektura je opisana kao spajanje prirodnih elemenata i profinjenih linija, u skladu s lokalnim okolišem properstar.in. Prvi pokazatelji govore o velikom interesu investitora, s obzirom na rijetkost novih projekata u centru mjesta.
- Ultra-luksuzni hotelski projekt (Oetker Collection, 2027.): Na tržištu luksuznih hotela, najavljen projekt 5-zvjezdica Oetker Collection pravi je novitet. Najavljen u prosincu 2024., budući hotel bit će uređen poput mirnog provansalskog zaseoka s brojnim malim dvoetažnim zgradama, svaka s pogledom na more elitetraveler.com elitetraveler.com. Gradi se na mjestu bivšeg hotela (Le Mas Bellevue) između mjesta St. Tropez i plaže Pampelonne, a ponudit će 52 sobe i apartmana, svaki s privatnom terasom, veliki bazen s beskonačnim rubom, spa i ugostiteljske sadržaje elitetraveler.com. Otvorenje je predviđeno za sezonu 2027., projekt dokazuje povjerenje investitora – stoji iza njega nekoliko poznatih obitelji (Pariente i Essebag) u partnerstvu s Oetkerom, a projektiraju renomirani arhitekti Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. Dolazak Oetkerovog luksuznog hotela trebao bi, prema riječima izvršnog direktora tvrtke, “stvoriti jedinstvenu oazu koja objedinjuje opušteni autentičan duh i sofisticiranost regije,” elitetraveler.com. Ovaj projekt ne samo da podiže hotelsku ponudu već vjerojatno i povećava vrijednost okolnih nekretnina zahvaljujući dodatnom prestižu.
- Obnovljeni i rebrendirani hoteli: Dodatni hotelski projekti uključuju opsežnu obnovu Château de la Messardière, znamenitog dvorca iz 19. stoljeća na brežuljku iznad St. Tropeza. Nakon višegodišnje obnove (2019. – 2021.), ponovno je otvoren kao “Airelles Château de la Messardière” s Palace hotel statusom, dodane su nove vile i partnerstva s vrhunskim chefovima. Također, Cheval Blanc St-Tropez (prije La Résidence de la Pinède) lansiran je kroz LVMH prije nekoliko godina, a legendarni Hotel Byblos kontinuirano unaprjeđuje svoju ponudu. Iako nije riječ o “novoj” gradnji, ove obnovljene luksuzne hotele predstavljaju velike investicije u lokalnu nekretninsku i hotelsku infrastrukturu, čime St. Tropez ostaje konkurentan ostalim ultra-luksuznim destinacijama.
- Unapređenje infrastrukture i marina: Kako bi se zadovoljila potražnja za jahtama, kontinuirano se unapređuju marine i jaht klubovi oko zaljeva Saint-Tropez. Govori se o modernizaciji lučke infrastrukture i proširenju usluga za superjahte (koje za svoje vlasnike ljeti predstavljaju plutajuće luksuzne nekretnine u luci). Takva poboljšanja, iako manje razvikana, povećavaju privlačnost vlasništva nad nekretninom ovdje kroz unapređenje ukupne udobnosti i luksuznih usluga u regiji.
Osobito, nova stambena izgradnja u području St. Tropeza vrlo je ograničena. U cijeloj regiji Provence-Alpes-Côte d’Azur, početak novih stambenih projekata je usporen – 2023. je zabilježen gotovo 20% pad novih projekata u odnosu na 2022., a 2024. nastavila se sa još oko 10% pada investropa.com investropa.com. Visoki građevinski troškovi i složenost dozvola čine velike projekte rijetkima, što znači da je svaka nova gradnja značajna. Druga strana ograničene ponude je da postojeće nekretnine zadržavaju svoju vrijednost zbog rijetkosti. Sve u svemu, oni rijetki projekti koji se realiziraju uglavnom su niskog intenziteta, visoke luksuznosti i individualizirani, što odgovara ekskluzivnosti brenda St. Tropez. Kupci mogu očekivati tek nekoliko novih prilika (poput projekta s 10 apartmana ili individualne gradnje vila) u narednim godinama – što potvrđuje staru izreku da u St. Tropezu “više ne rade novo zemljište.”
Regulatorne i porezne promjene koje utječu na tržište
Investitori i vlasnici nekretnina u St. Tropezu 2025. godine moraju se snaći u promjenjivom regulatornom okruženju u Francuskoj, budući da nekoliko novih pravila i poreza stupa na snagu:
- Registracija za kratkoročni najam (2025.) – Kao odgovor na procvat tržišta za odmor (Airbnb itd.), Francuska je od 1. siječnja 2025. uvela zakon koji zahtijeva da svi vlasnici koji iznajmljuju nekretninu na kratkoročnoj osnovi registriraju se kod lokalne mairie (općine) thelocal.fr. To je prije bilo obavezno samo u određenim područjima, ali sada vrijedi za cijelu državu. Čak i povremeni Airbnb domaćini s drugom nekretninom moraju se pridržavati pravila. Osim toga, vlasnici moraju dobiti dozvolu za promjenu namjene ako iznajmljuju drugu nekretninu u turističke svrhe, čime se ona efektivno klasificira kao komercijalni najam thelocal.fr thelocal.fr. Neprijavljivanje nekretnine kao meublé de tourisme može rezultirati kaznom do 10.000 € thelocal.fr thelocal.fr. Za brojne vlasnike sekundarnih kuća u St. Tropezu koji iznajmljuju svoje vile ljeti, to znači dodatnu papirologiju i obvezu da nekretnina zadovoljava standarde za najam (uključujući minimalnu energetsku učinkovitost i, ako je zgrada u pitanju, odobrenje od zajednice vlasnika/copropiété) thelocal.fr. Namjera je bolje regulirati i oporezivati isplativo tržište sezonskog najma.
- Porezne promjene za prihod od najamnine – Uz zakon o registraciji, porezni režim za prihod od najma je pooštren. Porezna olakšica za prihod od kratkoročnog najma smanjena je na 30% (s 50%) za vlasnike koji zarađuju manje od 15.000 €/godišnje od najma thelocal.fr. To znači da će oni koji koriste pojednostavljeni porezni režim “micro Bic” sada moći odbiti samo 30% kao trošak prije oporezivanja, čime se povećava oporezivi dio njihovih prihoda od najma. Iako brojni luksuzni vlasnici premašuju 15.000 € najamnine i možda već koriste stvarni režim troškova, manji iznajmljivači će osjetiti ovu promjenu. To je dio francuskog nastojanja da se izjednače uvjeti između profesionalnih ugostiteljskih objekata i privatnih domaćina.
- Energetska učinkovitost i zabrane najma – Francuska postupno uvodi stroga pravila za poboljšanje energetske učinkovitosti stambenih objekata. Od 1. siječnja 2025. godine, svaka nekretnina s ocjenom “G” na Energetskom certifikatu (DPE) (najniža ocjena učinkovitosti) više se ne smije zakonito iznajmljivati tranio.com. Vlasnici energetskih neučinkovitih domova moraju provesti renovaciju prije ponovnog najma. U St. Tropezu su mnoge luksuzne vile moderne i dobro održavane, no neki apartmani u selu ili starije kuće mogu biti u toj kategoriji i tako biti privremeno povučene s tržišta najma. Vlada je također pojednostavila izračun DPE-a i prilagodila rokove kako bi potaknula obnovu neučinkovitih nekretnina cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Gledajući unaprijed, i objekti s F ocjenom bit će zabranjeni za najam od 2028., pa će to igrati sve veću ulogu. Kupci nekretnina trebali bi provjeriti DPE; izrazito neučinkovite stare nekretnine mogu imati problema s likvidnošću ili će zahtijevati ulaganje za renovaciju (što može biti i prilika za povećanje vrijednosti).
- Lokalni porezni prirezi na druge nekretnine – St. Tropez je klasificiran kao “zona tendue” (zona manjka stanova), što daje lokalnim vlastima mogućnost uvođenja dodatnih poreza na sekundarne rezidencije. Od 2023. godine, općine na tržištima s nedostatkom stanova mogu uvesti surtaksu (do +60%) na taxe d’habitation za druge nekretnine thelocal.fr. Neki gradovi na Rivijeri uveli su ili povećali ove prireze kako bi obeshrabrili prazne kuće. Vlasnici u St. Tropezu trebaju biti svjesni svoje godišnje taxe d’habitation za druge nekretnine – iako je porez na glavnu rezidenciju ukinut u Francuskoj, ostaje za druge nekretnine i može biti značajan s prirezima. Dodatno, taxe foncière (porez na vlasništvo) znatno je porastao u mnogim područjima posljednjih godina zbog revalorizacije vrijednosti od strane vlasti thelocal.fr. Vlasnicima se preporučuje da provjere svoje godišnje prijave poreza na nekretnine (déclaration d’occupation) radi točne kategorizacije i razumijevanja mogućih povećanja thelocal.fr thelocal.fr.
- Hipoteke i kreditno okruženje – Iako to nije nužno regulacija, važno je napomenuti da su francuske hipotekarne kamate znatno porasle 2022.–2023. (preko 4%), ali se očekuje da će se postupno smanjiti prema ~3% do kraja 2024. ili 2025. cotedazur-sothebysrealty.com. Vlada je također produžila pristup kreditima bez kamata (PTZ) za kupce prvi put (iako uglavnom u povoljnijim područjima, dakle nije bitno za St. Tropez) cotedazur-sothebysrealty.com. Za luksuzne kupce financiranje je često manje presudno, ali za one koji uzimaju kredit, izgledi za stabilnije ili nešto niže kamate u 2025. mogu povećati kupovnu moć. Francuske banke također su ponovno otvorile kreditiranje više nerezidentnih kupaca od 2023., nakon razdoblja strogih uvjeta, što može pomoći međunarodnim kupcima da dobiju hipoteku (do 85% LTV u nekim slučajevima) elliman.com elliman.com.
Zaključno, regulatorne promjene u 2025. prvenstveno su usmjerene na dostupnost i održivost stanovanja: potiču vlasnike da iznajmljuju prazne nekretnine (ili plaćaju veće poreze), da registriraju najmove i plaćaju porez na taj prihod, te da obnavljaju nekretnine radi energetske učinkovitosti. Vlasnici u St. Tropezu trebaju osigurati usklađenost s pravilima, no ta pravila također signaliziraju profesionalnije i transparentnije tržište u budućnosti. Investitori se mogu osjećati sigurnije jer država adresira pitanja stanovanja (što dugoročno podržava vrijednosti nekretnina jačanjem zdravlja tržišta u cjelini). Kao i uvijek, preporučuje se konzultacija s lokalnim poreznim savjetnikom kako bi se bili u toku s pravilima poreza na imovinu (IFI), posljedicama prebivališta i eventualnim novim zakonima koji mogu utjecati na troškove vlasništva ili iznajmljivanja u ovom prekrasnom kutku Francuske rivijere.
St. Tropez vs. obližnja tržišta: Cannes, Nica, Monako
Kako se Saint-Tropez uspoređuje s ostalim poznatim tržištima Rivijere 2025.? Svaka od ovih destinacija ima svoj poseban profil što se tiče cijena, investicijske vrijednosti i potražnje:
- Cannes: Poznat po filmskom festivalu i šetalištu Croisette, Cannes je veći grad od St. Tropeza i nudi raznolikiji fond nekretnina. Cijene u Cannesu su nešto niže u prosjeku – krajem 2024. prosječna cijena u gradu iznosila je oko 6.100 € po m² (nakon rasta od ~4% te godine) investropa.com. Ipak, elitne lokacije uz more (La Croisette) i vile u četvrtima Californie ili Super-Cannes mogu doseći cijene kao u St. Tropezu za iznimne objekte. Cannes ima kalendar događanja tijekom čitave godine (kongresi, festivali), što održava potražnju za najmom i izvan ljetne turističke sezone i čini ga zanimljivim investitorima koji ciljaju prihod od najma. Novi razvoj također je vidljiviji u Cannesu: primjerice, povijesni Palm Beach kompleks obnavlja se u luksuzni trgovački centar, privatni klub i luksuzne apartmane mansionglobal.com mansionglobal.com. Ovo povećanje ponude suprotstavljeno je uskoj ponudi u St. Tropezu. Kupci u Cannesu su međunarodni, ali i više francuskih i poslovno usmjerenih (neki kupuju pieds-à-terre za korištenje tijekom kongresa). Što se tiče investicijske vrijednosti, Cannes nudi nešto bolji “odnos uloženo/dobiveno po kvadratu” od St. Tropeza i veću likvidnost zbog većeg tržišta. Ipak, nedostaje mu razina ekskluzivnosti i privatnosti koju nudi St. Tropez. Mnogi investitori diversificiraju tako da imaju nekretnine na oba mjesta – Cannes zbog prinosnog najma i gradske praktičnosti, St. Tropez zbog prestiža i osobnog uživanja.
- Nica: Kao najveći grad Rivijere i prometno središte (zračna luka Nice Côte d’Azur), Nica predstavlja sasvim drugačije tržište. Cijene su znatno umjerenije: prosjek je oko 5.000–6.000 € po m² (oko 2025.) tranio.com investropa.com, dok su luksuzne novogradnje i apartmani uz more na gornjoj granici tog raspona. Tržište Nice pokreću i međunarodni i domaći kupci, a ima podjednak udio prvih i drugih rezidencija. Posljednjih godina Nica bilježi stabilan, ali ne spektakularan rast (+7% ukupno u 3 godine) investropa.com. Zanimljiv je trend razvoja grada u tehnološki i poduzetnički centar, što privlači mlađe profesionalce i rezidente tijekom cijele godine mansionglobal.com. To je proširilo potražnju izvan samo umirovljenika ili kupaca za godišnji odmor. S investicijske strane, Nica nudi povoljniji ulazak i relativno jaku potražnju za najmom (uključujući dugoročni najam zbog lokalnog gospodarstva i sveučilišta). Prinose na dugoročni najam može biti solidne (~3-4%+), a kratkoročni najam dobro prolazi ljeti i za vrijeme karnevala. Nica ne može konkurirati glamuru St. Tropeza, ali je izuzetna po praktičnosti: izvrsna infrastruktura, bogata kulturna ponuda i veliko tržište najma. Neki investitori biraju Nicu zbog stabilnog prihoda od najma i lakše preprodaje, dok St. Tropez vide kao trofejnu nekretninu s manjom likvidnosti. Ukratko, Nica je “glavni grad” Rivijere – niža cijena, veći obujam – dok je St. Tropez nišno tržište dragulj.
- Monako: Kneževina Monako posebna je kategorija, često na vrhu globalnih ljestvica cijena nekretnina. Prosječna cijena kvadrata u Monaku dostigla je nevjerojatnih 51.500 € u 2023. mansionglobal.com, čineći St. Tropez (18–21 tisuću €) relativno pristupačnim u usporedbi. Monako ima jedinstven status porezne oaze i vrlo ograničen prostor (s legendarnom sigurnošću i ponudom), zbog čega je potražnja za stanovima stalno veća od ponude. U 2023. više od polovice svih prodaja u Monaku premašivalo je 20 milijuna € mansionglobal.com. Za investitore je nekretnina u Monaku poput zlata – ultra-sigurna i povijesno sklona rastu, ali s vrlo niskim prinosom od najma (jer su cijene previsoke s obzirom na najamnine). Za usporedbu, St. Tropez može ponuditi viši prinos, ali je mnogo manje likvidan izvan sezone. Kupci u Monaku pretežito su međunarodni milijarderi i stogodišnjaci koji ondje osnivaju prebivalište iz poreznih razloga. Velik broj tih kupaca vjerojatno ima i luksuzne kuće za odmor u St. Tropezu ili Cannesu. Što se tiče vrijednosti ulaganja, Monako predstavlja čuvanje bogatstva i prestiž više nego rast ili prihod. Njegove su cijene već “izvan svih razmjera” (primjer: 50.000+ € po m² naspram ~20.000 € u St. Tropezu, ~6.000 € u Cannesu) mansionglobal.com investropa.com. Usporedbu je teško napraviti – vlasništvo u Monaku je strateški odabir (često ne zbog stvarne potrebe za smještajem), dok je St. Tropez više pitanje životnog stila. Zajedničko im je i vrlo ograničena ponuda – Monako zbog fizičke veličine (svaka nova gradnja je događaj), a St. Tropez zbog strogih građevinskih ograničenja i prirodnih parkova oko grada.
Ukratko, Saint-Tropez se ističe čak i među svojim slavnim rivijerskim parnjacima kombinacijom šarma sela i ekskluzivnosti. Cannes i Nica su urbanija, diverzificiranija tržišta, nudeći veću skalabilnost i nešto niže cijene, dok je Monako ultra-primo financijsko sigurno utočište s neusporedivim cijenama. Investitor na Francuskoj rivijeri može u Cannesu i Nici tražiti investicijske prilike ili nekretnine za najam, ali će St. Tropez gledati kao luksuzni dugoročni kapitalni ulov za osobno korištenje ili aprecijaciju vrijednosti. Cjenovno je St. Tropez bliže samom vrhu (drugi odmah uz Monako u regiji), a njegov ugled i limitirana ponuda sugeriraju da će i dalje držati premiju u odnosu na veća tržišta. Svaka lokacija ima svoje prednosti, ali po pitanju glamura i globalnog prepoznavanja na tržištu nekretnina, St. Tropez konkurira samo Monaku, Cap Ferratu ili najskupljim dijelovima Cannesa – zaista najviša liga europskih odmarališnih nekretnina mansionglobal.com mansionglobal.com.
Investicijske prilike i rizici – Kratkoročno vs. dugoročno
Kratkoročne prilike i rizici (2025.–2026.)
Na kratki rok, tržište nekretnina u St. Tropezu predstavlja mješavinu privlačnih prilika i upozorenja za investitore:
- Prilike: Nakon burnog rasta cijena od 2020. do 2022., nedavna stabilizacija tržišta kupcima nudi priliku za pregovaranje i pronalaženje vrijednosti koja nije bila moguća na vrhuncu. Cijene su se blago spustile s apsolutnih maksimuma i većina agenata izvještava da su prodavatelji sada spremni na 5–10% popusta na traženu cijenu u pregovorima mansionglobal.com. To predstavlja malu “priliku za prozor” za kupce da ugrabe nekretninu po relativnom popustu mansionglobal.com mansionglobal.com. Osim toga, s porastom zaliha (više nekretnina na tržištu kako neki vlasnici ostvaruju dobitak ili se završavaju novogradnje), kupci sada imaju nešto više izbora nego prije godinu ili dvije. Za one spremne na akciju, 2025. bi mogao biti idealan trenutak za kupovinu prije još jednog rasta – pogotovo s obzirom na prognoze da bi cijene u St. Tropezu mogle ponovno početi rasti krajem 2025. vendome-property.com. S najmom, visoka potražnja za ljeto 2024. i 2025. (poticana događanjima poput Olimpijskih igara) znači da investitori koji sada kupuju mogu odmah iskoristiti snažan prihod od najma u nadolazećim sezonama. Još jedna kratkoročna situacija je valutna arbitraža: kupci izvan eurozone (npr. Amerikanci) mogu profitirati ako euro ostane umjeren – uistinu, američki kupci su nedavno “koristili povoljan tečaj” za kupnju na Rivijeri elliman.com elliman.com. Konačno, daljnji blagi padovi kamatnih stopa ili olakšavanje kreditnih kriterija u 2025. poboljšali bi uvjete financiranja, omogućujući kupcima s polugom da osiguraju bolje kamate.
- Rizici: Kratkoročno, najveći rizik je vjerojatno makroekonomska neizvjesnost. Visoka inflacija, porast globalnih kamatnih stopa ili recesija mogli bi umanjiti interes kupaca. Kako je jedan stručnjak napomenuo, “globalna politička i ekonomska nesigurnost” u 2024. imala je određen utjecaj na povjerenje kupaca na Rivijeri mansionglobal.com mansionglobal.com. Ako financijska tržišta padnu ili dođe do izborne nesigurnosti (npr. veliki izbori u SAD-u i Francuskoj 2024.–25.), neka luksuzna kupnja iz diskrecijskih razloga mogla bi biti odgođena. Još jedan rizik je niska likvidnost i trošak vlasništva: kupnja u St. Tropezu znači visok ulazni prag i potencijalno držanje skupe imovine koju bi moglo biti teško brzo prodati (osobito izvan sezone). Ako je horizont ulaganja vrlo kratak (preprodaja unutar 1-2 godine), transakcijski troškovi (porez na prijenos ~7,5%, agencijske provizije itd.) i sezonalnost tržišta mogli bi otežati brzu dobit. Regulatorne promjene također su kratkoročni rizik: primjerice, ako planirate iznajmljivati nekretninu, nova pravila registracije i smanjenje poreznih povlastica blago smanjuju neto prinos thelocal.fr. Troškovi usklađivanja (energetska obnova, dozvole) mogu biti nepredviđen izdatak. Pretjerana procjena prihoda od najma također je opasnost – dok su ljetni tjedni zlatni, potrebno je uračunati praznine tijekom ostatka godine; pogrešna procjena može utjecati na kratkoročan novčani tijek. Konačno, vrijedno je spomenuti i lokalizirane rizike poput požarne sezone ili klimatskih događaja: jug Francuske je proteklih ljeta bilježio prijetnje požarima. Loša sezona požara ili nove građevinske regulative povezane s klimom mogle bi privremeno utjecati na tržište ili zahtijevati ulaganja u obrambene mjere (npr. čišćenje okoliša oko vila). To su relativno mali rizici u obalnoj zoni St. Tropeza, ali treba ih imati na umu.
Dugoročna perspektiva (2027.–2028. i dalje)
Za investitore s višegodišnjom ili višedesetljetnom perspektivom, nekretnine u Saint-Tropezu i dalje su vrlo atraktivan resurs, premda ne bez dugoročnih razmatranja:
- Prilike: Dugoročna kapitalna dobit je veliki potencijal. Povijesno gledano, vrhunske nekretnine na Rivijeri bilježe uzlazni trend tijekom svakog relevantnog razdoblja. Na primjer, čak i uključujući mirnija razdoblja, vrijednosti luksuznih domova na Francuskoj rivijeri porasle su oko 8,7% tijekom desetljeća do 2022., a luksuzne nekretnine u Provansi dobitile su 22,5% od 2020. elliman.com elliman.com. Sama St. Tropez s ograničenom ponudom zemljišta i statusom „trofeja” vjerojatno će bilježiti stabilan rast vrijednosti tijekom idućih 5–10 godina. Mnogi stručnjaci smatraju da će ograničena ponuda i trajna poželjnost zaštititi ovo tržište od većih padova cijena elliman.com. Osnovne prednosti regije – prekrasna priroda, globalna privlačnost načina života i međunarodna dostupnost – ne mijenjaju se, što pogoduje kontinuiranoj potražnji. Nadalje, demografski trendovi idu u prilog St. Tropezu: diljem svijeta raste broj imućnih pojedinaca, a Francuska privlači bogate iseljenike (Francuska je sada 8. u svijetu po broju milijunaša, prema Knight Franku) costar.com. Taj rastući sloj imućnih vjerojatno će i dalje poticati kupnju kuća za odmor na Rivijeri. Još jedna dugoročna prilika je “obiteljska vrijednost” vlasništva u St. Tropezu – mnoge obitelji drže nekretnine generacijama, uživajući u desetljećima osobne upotrebe dok se vrijednost imovine tiho povećava. S dovoljno vremena, oscilacije ekonomskih ciklusa izravnavaju se, a nekretnine u St. Tropezu pokazale su se izvrsnim spremištem vrijednosti (uz dodatnu nevjerojatnu životnu dobit). Investitori koji ciljaju na razdoblje 2025.–2028. mogu se također postaviti ispred infrastrukturnih poboljšanja (poput boljih prometnih veza; npr. dugoročno se spominje brzi željeznički ili cestovni pristup) i sazrijevanja novih susjednih područja. Vlasništvo u St. Tropezu može omogućiti i iskorištavanje šireg rasta regije Rivijere (npr. ako se nastavi tehnološki procvat Nice, ili ako poraste turizam iz Azije). Potražnja za najmom dugoročno je stabilna ili u porastu – globalni turizam je u uzlaznoj putanji, a Francuska je kontinuirano vodeća svjetska destinacija za turiste. St. Tropez, sa svojim kultnim statusom, nastavit će privlačiti svoj dio tog rasta, što znači trajne prihode od najma za vlasnike i stalan priljev novih kupaca koji otkrivaju to područje.
- Rizici: Dugoročno gledano, jedan rizik je zasićenje tržišta ili promjene preferencija luksuznih kupaca. Iako je teško zamisliti da St. Tropez postane manje privlačan, ukusi se mogu promijeniti. Pojavit će se i nova luksuzna odredišta (npr. novi mediteranski hitovi ili lokacije poput Crne Gore, koja se sve više oglašava luksuznim kupcima portomontenegro.com portomontenegro.com). St. Tropez također mora održati svoj šarm; pretjerani razvoj (ako bi ikad bio dopušten) ili uništavanje okoliša mogli bi narušiti atraktivnost destinacije. Ipak, lokalne regulative su prilično stroge pa je nekontrolirani razvoj malo vjerojatan. Porezne i političke promjene su konkretniji dugoročni rizik: politička klima u Francuskoj mogla bi se okrenuti prema većem poreznom opterećenju na visokovrijedne nekretnine ili nerezidente. Na primjer, porez na bogatstvo za nekretnine (IFI) trenutno pogađa imovinu iznad 1,3 milijuna eura za rezidente i nerezidente – buduće vlade mogle bi povećati takve poreze ili nametnuti nove, što bi moglo nešto smanjiti entuzijazam stranih ulagača. Također, trend kažnjavanja nekorištenih kuća za odmor mogao bi se pojačati ako se nastavi nestašica stambenih jedinca – moguće su veće naknade ili ograničenja u popularnim zonama kuća za odmor. Još jedan rizik su utjecaji klimatskih promjena: rastuće temperature i ekološke zabrinutosti mogle bi dovesti do novih građevinskih standarda, ograničenja potrošnje vode ili zahtjeva za zaštitom od požara koji povećavaju troškove. Obalne nekretnine diljem svijeta također se dugoročno suočavaju s problemima podizanja razine mora i erozije tla (iako je obala St. Tropeza dijelom stjenovita i nije nisko položena kao npr. Miami). Na kraju, likvidnost na tržištu St. Tropeza može biti niska u vrijeme krize. Dok je „kupi i drži” strategija uglavnom nagrađena, ako bi investitor morao prodati tijekom globalne recesije, moglo bi trebati vremena pronaći kupca po željenoj cijeni jer je ovo tržište diskrecijskih kupnji. Dugoročno ulaganje u St. Tropez ima najviše smisla ako imate financijsku sigurnost i ne trebate brz izlazak. Zaključno, dugoročne nagrade – rast kapitala, sigurnost imovine, neprocjenjiva životna korist – daleko nadmašuju rizike, pod uvjetom da investitor ostane informiran i spreman prilagoditi se promjenjivom regulatornom i ekološkom kontekstu.
Stručni uvidi i prognoze (2025.–2028.)
Stručnjaci iz industrije i tržišni analitičari uglavnom se slažu da je izgleda za tržište nekretnina u Saint-Tropezu pozitivna za srednjoročno razdoblje (2025.–2028.), iako sa umjerenijim rastom nego prethodnih godina. Evo nekih ključnih uvida i predviđanja:
- Kontinuiran, ali umjeren rast cijena: Nakon eksplozivnog rasta tijekom pandemije, prognozeri očekuju razdoblje normalizacije s umjerenim rastom. Istraživački odjel Knight Franka predviđa da će cijene luksuznih nekretnina na Francuskoj rivijeri nastaviti godišnje rasti, ali znatno “umjerenijom dinamikom” u budućnosti elliman.com elliman.com. Navode da će se nakon prosječnog rasta od +8.7% godišnje u razdoblju 2010.–2020., rast vjerojatno stabilizirati na niskim jednoznamenkastim postotcima godišnje, osim neočekivanih poticaja elliman.com. Konkretno za St. Tropez, neki lokalni agenti ostaju optimistični (kako je navedeno, jedna prognoza je +10% za 2025.) vendome-property.com, no širi konsenzus postavlja godišnji rast u rasponu od ~3–5% tijekom razdoblja 2025.–2028. – zdravo, iznad inflacije, ali bez euforije. Ovo potvrđuju i opće europske studije luksuznog tržišta koje predviđaju oko 2–4% prosječnog godišnjeg rasta vrijednosti luksuznih nekretnina do 2028. u zrelim tržištima poput Francuske portomontenegro.com portomontenegro.com. U suštini, stručnjaci vjeruju da će St. Tropez postepeno dobivati na vrijednosti i izbjeći cikluse naglog rasta i pada, zahvaljujući ograničenoj ponudi i potražnji imućnih kupaca.
- Stalna potražnja HNWI osoba: Demografski pokretači očekuju se još snažniji. Izvješće o bogatstvu za 2024. pokazuje da populacija milijunaša u Francuskoj raste, a Rivijera ostaje glavno odredište bogatih za kupnju nekretnina costar.com. Interes međunarodnih kupaca očekuje se na visokoj razini – postoji strukturni trend globalnog diverzificiranja imovine najbogatijih, a nekretnine na Francuskoj rivijeri često su na tom popisu. Izvješće Douglas Elliman/Knight Frank 2023. ističe da, unatoč ekonomskim poteškoćama, “otpornost potražnje za francuskim nekretninama od strane stranih kupaca” i dalje traje elliman.com elliman.com, a taj će se sentiment vjerojatno nastaviti. Pojava novih skupina kupaca (Bliski istok, Azija) mogla bi dodatno proširiti bazen potražnje do 2028. i donijeti nova sredstva na tržište.
- Ograničena ponuda i nova izgradnja: Stručnjaci upozoravaju da će ponuda ostati oskudna, što podržava rast cijena. Vendôme Property bilježi pad dostupnih nekretnina za 15% u 2024. u odnosu na 2023. na Rivijeri vendome-property.com vendome-property.com – manjak koji se vjerojatno neće u potpunosti nadoknaditi. Nova izgradnja je ograničena, a lokalni otpor većim projektima (vidljivo i na dijelovima Côte d’Azur) može dodatno usporiti razvoj mansionglobal.com. Do 2028. godine, čak i uz nekoliko novih projekata, St. Tropez će vjerojatno i dalje imati znatno više kupaca nego prodavača za luksuzne nekretnine. Ova situacija ukazuje na potencijalno konkurentno tržište u idućim godinama, gdje atraktivne nekretnine primaju višestruke ponude. Stručnjaci savjetuju da će “off-market” poslovi (koji već čine 40% luksuznih prodaja) i dalje biti uobičajeni jer je diskrecija ključna u najvišem segmentu vendome-property.com vendome-property.com.
- Izgledi za tržište najma: Prognoze za segment najma i dalje su pozitivne. Potražnja za kratkoročnim najmom očekuje se stabilnom ili u porastu s obzirom na rast luksuznog turizma. Osnovne prednosti Francuske rivijere – “netaknute plaže, laka dostupnost međunarodnim zračnim lukama, renomirani događaji” – znače da će “uvijek biti privlačna kupcima” i najmoprimcima mansionglobal.com. Neki analitičari ističu i kako mlađe generacije sve više gravitiraju tom području (npr. preobrazba Nice), što znači i širu bazu budućih najmoprimaca i kupaca mansionglobal.com. Do 2028. mogli bismo vidjeti i učinke francuskih napora za održivost: nekretnine nadograđene za energetsku učinkovitost mogle bi ostvarivati premijske najamnine ili prodajne cijene (eko-luksuz može postati plus, jer ga već više od 60% kupaca cijeni vendome-property.com).
- Rizici koje stručnjaci prate: Niti jedna prognoza nije bez ograda. Stručnjaci prate trends kamatnih stopa – premda se mnoge luksuzne kupnje plaćaju gotovinom, dio tržišta i dalje ovisi o financiranju. Ako bi stope ostale visoke dulje od očekivanog, to bi moglo ograničiti rast cijena. Također, geopolitička stabilnost u Europi (ili njezin izostanak) predstavlja nepoznanicu; nestabilnost može pomoći (bijeg u sigurna sredstva poput francuskih nekretnina) ili odmoći (prigušiti opće investicijsko raspoloženje). Ekonomisti spominju i kolebanja valuta: ako bi euro do 2028. znatnije ojačao u odnosu na USD/GBP/Yuan, strani interes mogao bi oslabiti; suprotno, slab euro mogao bi dodatno potaknuti strane kupce. Ipak, relativna stabilnost Francuske je prednost u nesigurnim vremenima – kako navodi Knight Frank, zaduženje francuskih kućanstava niže je, a krediti s fiksnom kamatom štite vlasnike, što čini Francusku “manje izloženom budućim promjenama kamata” u odnosu na druge države elliman.com elliman.com. Jednostavnim rječnikom, francusko tržište moglo bi biti otpornije na globalne šokove, što pogoduje destinacijama poput St. Tropeza.
- Zaključak – mišljenje stručnjaka: Prevladavajući stav među profesionalcima u nekretninama jest oprezni optimizam. Predviđaju da će Saint-Tropez ostati jedno od najpoželjnijih svjetskih tržišta nekretnina do 2028., s vrijednostima u stalnom ali odmjerenom rastu. Kako navodi jedna agencija s Rivijere, perspektiva ostaje “bullish” za vrhunske nekretnine, s obzirom na izvanrednu kvalitetu života i trajnu privlačnost regije vendome-property.com. Ulagačima se preporučuje St. Tropez promatrati kao dugoročnu investiciju: u idućih 5+ godina, akumulacijom umjerenih dobitaka može se znatno profitirati, a užitak i prestiž vlasništva su nenadmašni. Uz pažljivo planiranje radi upravljanja rizicima (porezne strategije, usklađenost s novim zakonima itd.), sudionici mogu očekivati čvrste prinose i glamurozno osobno utočište koje se opire vremenu. Riječima drugog stručnjaka: “Ove nekretnine uvijek nadmašuju ostatak tržišta… Najbolje dolaze u prodaju jednom u generaciji”, što naglašava koliko je tržište nekretnina u St. Tropezu posebno mansionglobal.com mansionglobal.com.
Izvori: Izvještaj Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Talerico, srpanj 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio cijene za Francusku 2025 tranio.com; Investropa Riviera 2025 statistika investropa.com investropa.com; Vendôme Property Market Update (siječanj 2025) vendome-property.com vendome-property.com; Douglas Elliman/Knight Frank Prime France Report (kolovoz 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (prosinac 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (prosinac 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (srpanj 2024) voguebusiness.com; te drugi službeni podaci i publikacije o tržištu nekretnina kako je i gore navedeno.
