Tržište nekretnina u Delhiju 2025.: Trendovi, vruće točke, cijene i budući izgledi

Dinamični pejzaž nekretnina Delhija u 2025.

Tržište nekretnina u Delhiju – koje obuhvaća Nacionalni glavni region (NCR) Delhija i njegove satelitske gradove – ulazi u 2025. godinu sa snažnom osnovom u stambenom, komercijalnom, maloprodajnom i industrijskom segmentu. Nakon rekordne 2024. godine, Delhi-NCR se istaknuo kao najjače indijsko tržište nekretnina po vrijednosti prodaje, čak je pretekao Mumbai housetrue.com housetrue.com. Uzlazni trend luksuznih stanova, infrastrukturne nadogradnje i održani ekonomski rast (~6,4% BDP-a u fiskalnoj 2025. godini grantthornton.in) potaknuli su potražnju. Istovremeno, reformske politike i poboljšana transparentnost (npr. RERA regulative) ojačali su povjerenje investitora. Svi segmenti – od stanovanja i ureda do trgovačkih centara i skladišta – bilježe obnovljeni rast u 2025. godini. Ipak, izazovi poput zabrinutosti za priuštivost i globalni ekonomski pritisci ublažavaju očekivanja. Sljedeće izvješće donosi sveobuhvatnu analizu tržišta nekretnina u Delhiju za 2025. i godine koje dolaze, s trendovima po segmentima, ključnim lokacijama, kretanjima cijena, utjecajem infrastrukture, ulogom politika te usporedbama s drugim velikim gradovima.

Stambene nekretnine u Delhi-NCR-u

Rekordna prodaja i procvat luksuza: Stambeni segment u Delhiju-NCR-u doživio je neviđeni rast tijekom 2024. Ukupna vrijednost prodaje stanova u NCR-u porasla je 63% na godišnjoj razini na oko 1,53 lakh crore INR u 2024., nadmašivši sve ostale metroe housetrue.com housetrue.com. Time je Delhi-NCR postao najveće tržište stanova u Indiji prema vrijednosti, premašivši čak i Mumbai. Taj rast je u velikoj mjeri pokrenuo luksuzni segment – vrhunske nekretnine prodavale su se rekordnom brzinom i povisile prosjeke. Samo je Gurugram (Gurgaon) pridonio s oko dvije trećine ukupne vrijednosti prodaje NCR-a (1,07 lakh crore INR) nakon skoka od 66% u 2024. housetrue.com housetrue.com. Industrijski podaci pokazuju da su prosječne cijene stanova u NCR-u porasle za ~30% u 2024., što je najveći porast među glavnim gradovima housetrue.com. Do 4. kvartala 2024. ponderirana prosječna cijena dosegnula je ~₹12.500 po kvadratnom stopalu, a premium projekti dominirali su tržištem housetrue.com. Ovaj luksuzni procvat nastavio se i početkom 2025. – u prvom kvartalu 2025. gotovo 46% svih novih prodanih stanova bilo je iznad cijene od 1 crore ₹, a prodaja ultra-luksuznih nekretnina (>5 crore ₹) skočila je za 483% na godišnjoj razini housetrue.com. Visokoplatežni kupci i NRI-jevi pokreću ovaj trend, tražeći veće domove s vrhunskim sadržajima. Glavni developeri odgovorili su lansiranjem pretežno luksuznih projekata, dok su projekti srednjeg ranga znatno rjeđe lansirani housetrue.com.

Promjena potražnje i kriza priuštivosti: Druga strana procvata luksuznih nekretnina je rastući problem priuštivosti za kupce iz srednje klase. Brzi rast cijena (30–31% godišnje povećanje u 2024.) rasteže budžete i izbacuje mnoge kupce prvi put izvan tržišta housetrue.com. Kao što Reuters napominje, bez rasta prihoda u istom tempu, posjedovanje doma u Delhiju moglo bi postati “nedostižno za većinu ljudi” housetrue.com. Industrijska istraživanja doista pokazuju da više kućanstava odgađa kupnju, smanjuje očekivanja ili se okreće najmu zbog porasta troškova rata kredita housetrue.com. Prodaja stanova po pristupačnijim cijenama zaostaje – u prvom tromjesečju 2025. prodaja u pristupačnom segmentu pala je 9% na godišnjoj razini, iako je neprodani fond u tom segmentu pao za 19% (što pokazuje postupnu apsorpciju prethodnih zaliha) grantthornton.in. Kako developeri traže veće marže u luksuznom segmentu, nova ponuda povoljnijih stanova ostaje ograničena housetrue.com, što će vjerojatno zadržati visoke cijene za jeftinije stanove, ali i pogurati najamnine prema gore. Štoviše, očekuje se da će najamnine u Delhi-NCR-u skočiti 7–10% u nadolazećoj godini jer će mnogi potencijalni kupci prvi put produljiti najam housetrue.com.

Obujam prodaje i zalihe: Unatoč zabrinutostima oko pristupačnosti, ukupna potražnja za stanovanjem u Delhi-NCR-u ostaje jaka. Obujam prodaje stambenih jedinica dosegnuo je višegodišnje maksimume. Knight Frank izvijestio je o više od 350.000 prodanih jedinica u vodećim gradovima u 2024. godini – što je 12-godišnji rekord – pri čemu Delhi-NCR ima veliki udio (iako je broj prodanih jedinica u NCR-u u 2024. bio nešto manji za ~4% na godišnjoj razini prema njihovim podacima, dok su Mumbai, Hyderabad i Pune dosegnuli rekordne količine prodaje) globalpropertyguide.com. Posebno je važno što je prvo tromjesečje 2025. prkosilo nacionalnom usporavanju – dok je u 9 najvećih indijskih gradova prodaja stanova pala za 23% na godišnjoj razini (uslijed korekcije nakon booma i manjeg broja novih projekata), prodaja u Delhi-NCR-u porasla je za ~10% na 11.221 jedinicu u prvom tromjesečju 2025. u odnosu na isto razdoblje prošle godine business-standard.com. Time je NCR, zajedno s Bengalurúom, postao iznimka rasta dok su ostali gradovi doživjeli pad početkom 2025. business-standard.com. Ponuda novih stanova je usporila nakon građevinskog booma prethodnih godina – novi projekti u NCR-u pali su za oko 14% u prvom tromjesečju 2025. na godišnjoj razini business-standard.com, što je pridonijelo smanjenju viška zaliha. Omjer apsorpcije i ponude u NCR-u i dalje je zdrav, iznad 100%, što pokazuje da se proda više stanova nego što se gradi, čime se postupno smanjuje razina neprodanih stanova business-standard.com. Zaista, developeri rasprodaju zalihe; neprodane stambene jedinice u Delhi-NCR-u znatno su pale kroz 2024. jer je prodaja premašila broj novih izdanja grantthornton.in. To je dobar znak za ravnotežu tržišta, iako ujedno znači manji izbor u pristupačnom segmentu sve dok ne budu pokrenuti novi projekti.

Izgledi za stambeni sektor: Konsenzus je da će se tržište stambenih nekretnina u Delhiju nastaviti kretati uzlaznom putanjom u 2025., iako s umjerenijim rastom nego što je to bio slučaj s uzavrelom godinom 2024.

Industrijski stručnjaci predviđaju godišnji rast cijena od srednjih do visokih jednoznamenkastih iznosa na nacionalnoj razini tijekom sljedećih nekoliko godina globalpropertyguide.com, potaknut snažnom potražnjom krajnjih korisnika i poboljšanjem gospodarstva.U Delhiju i NCR-u, očekuje se da će cijene nastaviti rasti u 2025. godini, posebno za premium nekretnine, ali vjerojatno nešto sporijim tempom od prošlogodišnjeg skoka od 30%.Reutersova anketa među analitičarima za nekretnine predviđa prosječni porast cijena kuća od ~6,5% u 2025. i 7,5% u 2026. za veće gradove globalpropertyguide.com.Ključno je da je monetarna politika RBI-a spremna pomoći tržištu – nakon faze visokih kamatnih stopa, središnja banka prešla je na neutralan stav, a mnogi očekuju smanjenje kamatnih stopa ukupno za ~50 baznih bodova u 2025. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Jeftiniji stambeni krediti poboljšat će pristupačnost i mogli bi vratiti neke suzdržane kupce na tržište.Doista, JLL-ov Indeks pristupačnosti kupnje nekretnina sugerira da će većina gradova imati bolju pristupačnost u 2025. zahvaljujući nižim kamatnim stopama i rastu prihoda, “s izuzetkom Delhi-NCR-a i Bengalurua” koji će ostati manje pristupačni nego na svojim vrhuncima (zbog velikog porasta cijena) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Ipak, pristupačnost u Delhiju trebala bi se poboljšati u usporedbi s razinama iz 2023. godine, što bi trebalo podržati održanu potražnju krajnjih korisnika economictimes.indiatimes.com.Donositelji politika također potiču pristupačno i srednje dohodovno stanovanje – na primjer, vlada je povećala proračunska izdvajanja za PM Awas Yojana (program Stanovanje za sve) i može najaviti nove programe subvencija, što bi moglo potaknuti razvoj povoljnijih domova.Sveukupno, tržište stambenih nekretnina u Delhi-NCR ulazi u 2025. s jakim zamahom, ali održavanje tog zamaha zahtijevat će snalaženje u rizicima visokih cijena i osiguravanje da širi segmenti kupaca ostanu aktivni na tržištu.

Trendovi najma i novog načina stanovanja: Kako vlasništvo nad nekretninama postaje skuplje, tržište najma i alternativni modeli stanovanja se šire. Delhi, kao komercijalno i obrazovno središte, ima veliku migrantsku populaciju i mlade profesionalce koji traže fleksibilne opcije. Co-living prostori i organizirani najam dobivaju na popularnosti, a njima upravljaju startupi i institucionalni operateri. Ovi modeli “fleksibilnog stanovanja” popularni su među milenijalcima i samcima zaposlenim profesionalcima koji preferiraju pristupačnost i praktičnost u odnosu na vlasništvo grantthornton.in. Vladine inicijative poput Model Tenancy Acta (okvir za uravnoteženje prava najmoprimaca i stanodavaca) potiču razvoj formalnog sektora najma stanova grantthornton.in. Također, bilježimo porast frakcijskog vlasništva i inovativnog financiranja (poput tokenizacije nekretnina), što ulaganje u nekretnine čini pristupačnijim grantthornton.in grantthornton.in. Evolucija tržišta Delhija prema tehnološki podržanom, usluga-orijentiranom stanovanju vjerojatno će se nastaviti, a developeri sve češće nude upravljane apartmane, studentsko stanovanje te projekte za starije osobe kako bi privukli nove segmente potražnje.

Komercijalne nekretnine (poslovni prostori)

Oporavak i rastuća potražnja: Komercijalni uredski sektor Delhi-NCR-a doživio je snažan oporavak, prevladavši usporavanje iz vremena pandemije. Do prvog tromjesečja 2025. indijsko tržište uredskih prostora bilježi sedam uzastopnih tromjesečja smanjenja praznih prostora, što odražava stalnu aktivnost iznajmljivanja cushmanwakefield.com. Praznih uredskih prostora u osam najvećih gradova smanjilo se na ~15,7% u Q1 2025., što je najniža razina u posljednje 4 godine (pad sa ~18,5% sredinom 2023.) cushmanwakefield.com. Ovaj pozitivan trend posebno je izražen u Delhi-NCR-u, koji je početkom 2025. zabilježio najjaču neto apsorpciju uredskih prostora od 2019. godine cushmanwakefield.com. Samo u Q1 2025. Delhi-NCR je imao oko 2,75 milijuna kvadratnih stopa ukupnog iznajmljivanja uredskih prostora i isto tako visoku neto apsorpciju, što je značajno pridonijelo ukupnoj potražnji za uredima u Indiji cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Zakupci proširuju poslovanje i potražnja prelazi novu ponudu na ključnim tržištima. Novi završeci uredskih prostora u Delhi-NCR-u iznosili su ~2,7 milijuna kvadratnih stopa u Q1 2025. (uglavnom u Gurugramu i Noidi), što je značajna količina, ali ipak brzo apsorbirana cushmanwakefield.com. Zapravo, ograničenja ponude zbog kašnjenja projekata donekle su ograničila trenutačnu dostupnost, što je smanjilo stopu praznih prostora i povisilo najamnine na atraktivnim lokacijama cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ključna središta ureda i trendovi: Uredski prostor NCR-a geografski je decentraliziran između Delhija i njegovih predgrađa: Gurugram (Gurgaon) ostaje najveće središte uredskog prostora A-klase s poslovnim parkovima u Cyber Cityju, na Golf Course Road, duž NH-8 i nadolazeće Dwarka Expressway. Noida (posebno sektori 62, 125–142 duž Noida-Greater Noida Expressway) također se pokazala kao glavni IT/ITeS uredski klaster. Sam Delhi ima tradicionalne poslovne četvrti poput Connaught Place (CBD), koji bilježi najskuplje uredske najamnine u Indiji, te sekundarna središta poput Nehru Place, Saket, Jasola i Aerocity (moderna hotelsko-poslovna četvrt u blizini zračne luke). Posljednjih godina mnoge su tvrtke privučene u Gurugram i Noidu zbog većih površina i nižih troškova u usporedbi sa zasićenom jezgrom Delhija. Ovaj trend se nastavlja, ali zanimljivo je da se razvijaju i nova mikro-tržišta. Nadolazeća Urban Extension Road (UER) u vanjskom Delhiju trebala bi omogućiti razvoj nekoliko novih poslovnih središta unutar granica Delhija, potencijalno stvarajući središta slična “Cyber Cityju” u zapadnom/sjeverozapadnom Delhiju economictimes.indiatimes.com. Prema nacrtu Delhijevog Master plana 2041., oko 5.000 hektara nove poslovne zone moglo bi biti otvoreno u glavnom gradu, što bi povećalo 150 milijuna kvadratnih stopa poslovnog prostora tijekom sljedeća dva desetljeća economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Ovaj politički poticaj (“radno mjesto bliže radnicima”) ima za cilj ravnomjernije raspodijeliti urede i iskoristiti radnu snagu Delhija koja trenutno putuje u Gurgaon economictimes.indiatimes.com.

S strane potražnje, IT-BPM (tehnološki sektor) i dalje je najveći korisnik uredskog prostora, čineći oko 29% zakupa početkom 2025. godine cushmanwakefield.com. Bankarske, financijske usluge i osiguranje (BFSI) tvrtke su druga najveća skupina (oko 22% udjela), a slijede ih operatori fleksibilnih prostora (coworking pružatelji) s oko 13% cushmanwakefield.com. Značajno je da su Globalni centri sposobnosti (GCC-ovi) – inozemni centri multinacionalnih kompanija – segment u ekspanziji, zauzimaju više od 30% prostora u nekim gradovima cushmanwakefield.com. Ovo odražava privlačnost Indije za multinacionalna središta. U području Delhi-NCR, potražnja je široko rasprostranjena: tehnološke tvrtke, konzultantske firme, glavni igrači u e-trgovini i telekomunikacijama te javni sektor (državni uredi) pogone apsorpciju prostora. Sektor coworkinga i fleksibilnih radnih prostora procvjetava; 2024. godina zabilježila je rekordnih 12,4 milijuna kvadratnih stopa zakupa fleksibilnih prostora diljem Indije cushmanwakefield.com, a područje Delhi-NCR bio je ključni doprinositelj jer i velike korporacije i startupi prihvaćaju upravljane urede. S povratkom na rad u uredu nakon Covida, mnoge tvrtke se ponovno šire, iako su zbog hibridnog rada oprezne u preuzimanju previše prostora odjednom. Aktivnost predbilježbi u NCR-u znatno je porasla (predbilježbe su se više nego udvostručile u odnosu na prethodno tromjesečje u prvom kvartalu 2025.), što ukazuje na veliko povjerenje zakupaša u nadolazeće projekte cushmanwakefield.com.

Najamnine i prinosi: Najamnine za uredske prostore u Delhi-NCR-u počele su rasti nakon razdoblja stagnacije. U prvom tromjesečju 2025. najamnine na najatraktivnijim uredskim tržištima NCR-a zabilježile su porast od 2–4% na kvartalnoj razini cushmanwakefield.com, što je zdrav znak povratka pregovaračke moći stanodavaca (Mumbai je u istom razdoblju zabilježio još oštriji skok najamnina od 10% na kvartalnoj razini) cushmanwakefield.com. Uredski prostori A-klase u središnjim poslovnim četvrtima Delhija (Connaught Place) i Mumbaija (BKC) među najskupljima su u Aziji, pri čemu se najamnina za CP često navodi oko ₹400-450/kvadratnom metru mjesečno (odmah nakon Mumbaijevih elitnih zona) – što svjedoči o ograničenoj ponudi u središtu grada. Međutim, većina novih uredskih prostora u NCR-u, u Gurugramu i Noidi, i dalje je konkurentno cijenjena (npr. ₹80–120/kvadratnom metru mjesečno u brojnim IT parkovima). Prinosi na uredske prostore u Indiji (~7–8%) atraktivni su za ulagače, a Delhi-NCR bilježi značajna institucionalna ulaganja. Sve tri kotirane REIT kompanije u Indiji (Embassy, Mindspace, Brookfield) uključuju neke nekretnine u NCR-u, a očekuju se i nova REIT izlistavanja (uključujući vjerojatno i DLF-ovo za njihov portfelj najma), što će povećati likvidnost i transparentnost na tržištu uredskih prostora. Status Delhi-NCR-a kao političkog i središta uslužne industrije znači da bi potražnja za uredima trebala ostati stabilna. Izgledi za 2025. su pozitivni: Colliers predviđa da će potražnja za uredima u Delhi-NCR-u doseći oko 9,5 milijuna četvornih stopa u 2025., u odnosu na oko 8,5 milijuna četvornih stopa, budući da se rast kompanija nastavlja colliers.com ncr-guide.com. Planirana gradnja je umjerena, pa se očekuje blago smanjenje stope slobodnih prostora i postupno jačanje najamnina, posebno u mikro-lokacijama s visokom potražnjom (npr. Cyber City u Gurgaonu, Golf Course Road i pojedini sektori u Noidi). Jedan od novih trendova su “hub-and-spoke” uredi – tvrtke bi mogle otvarati manje satelitske urede u okolnim područjima (primjerice, u Faridabadu, New Gurgaonu itd.) kako bi bili bliže stambenim područjima zaposlenika, iako će glavni ured i dalje biti u primarnim poslovnim zonama. To bi moglo dodatno diverzificirati komercijalni krajobraz nekretnina u Delhiju.

Maloprodajne nekretnine (šoping centri i glavne trgovačke ulice)

Robusni oporavak: Sektor maloprodajnih nekretnina u Delhi-NCR-u snažno se oporavio, zahvaljujući rastućoj potrošnji i slabljenju utjecaja pandemije. Aktivnost zakupa maloprodajnih prostora u prvom tromjesečju 2025. dosegnula je 2,4 milijuna četvornih stopa u 8 najvećih indijskih gradova – što je 55% više u odnosu na prethodnu godinu hindustantimes.com. Delhi-NCR činio je značajan udio ovog novog zakupa. Prema izvještaju Cushman & Wakefielda, Delhi-NCR je zauzeo oko 17% ukupnog maloprodajnog prostora zakupljenog u Q1 2025 (oko 0,41 milijuna četvornih stopa), što je 57% više u odnosu na godinu prije hindustantimes.com hindustantimes.com. Samo su Hyderabad i Mumbai imali veće volumen zakupa, a ta tri metro područja zajedno su činila 74% maloprodajnog zakupa u Indiji ovog tromjesečja hindustantimes.com. Ovaj zamah naglašava povratak planova širenja maloprodajnih lanaca nakon zastoja, a mnogi brendovi agresivno otvaraju trgovine na glavnim lokacijama u Delhiju, trgovačkim centrima i novim prometnim ulicama. Maloprodajnom tržištu NCR-a pogoduje velika populacija i razina prihoda regije – to je „tržište velike potrošnje”, o čemu svjedoči snažna potražnja premium međunarodnih brendova, ugostiteljskih objekata i zabavnih lanaca hindustantimes.com hindustantimes.com.

Trgovački centri vs Glavne ulice: Značajan trend u 2025. godini je nastavak dominacije maloprodaje na glavnim ulicama nad trgovačkim centrima u udjelu zakupa. U prvom tromjesečju, oko dva od tri zakupa trgovina (1,69 milijuna četvornih stopa) dogodila su se na glavnim ulicama – popularnim trgovačkim ulicama i samostalnim klasterima trgovina hindustantimes.com hindustantimes.com. U Delhi-NCR-u, prestižne tržne zone poput Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar te ekskluzivne shopping zone u Gurgaonu (npr. DLF Galleria, CyberHub) vrlo su tražene od strane trgovaca. Te lokacije bilježe nisku popunjenost i rast najamnina dok se brendovi natječu za ograničen broj prodajnih prostora. U međuvremenu, zakup trgovačkih centara iznosio je ~0,72 milijuna četvornih stopa u prvom tromjesečju (nacionalno) hindustantimes.com, pri čemu je Delhi-NCR također pridonio kroz absorpciju novog prostora u trgovačkim centrima. Segment trgovačkih centara u Delhiju je u usponu nakon nekoliko stagnirajućih godina. Stopa slobodnih prostora u trgovačkim centrima, koja je skočila na ~15,5 % u 2021., pala je na jednoznamenkaste brojke – očekuje se stabilizacija oko 8,2 % do 2025. ddnews.gov.in. Mnogi trgovački centri A-kategorije izvještavaju o gotovo punoj popunjenosti zahvaljujući glavnim zakupcima (trgovine prehrambenim proizvodima, multipleksi) i listi čekanja trgovaca. Ipak, uspjeh nije ravnomjeran – najuspješniji centri (npr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) bilježe snažan promet i rast cijena najma, dok slabiji centri ili oni u prezasićenim područjima i dalje imaju izazove.

Nova ponuda i nadolazeći projekti: Investitori ponovno pokazuju povjerenje u maloprodajne projekte. Preko 3 milijuna kvadratnih stopa novog maloprodajnog prostora planirano je za otvaranje u Delhi-NCR-u 2025. godine, od čega će gotovo polovica biti u Gurugramu realestateasia.com. To uključuje velike nove shopping centre i organizirane trgovačke centre u regiji Dwarka Expressway u Gurgaonu, Centralnom Gurgaonu, Noidi, pa čak i nekoliko unutar Delhija. Do 2026. se očekuje otvaranje gotovo 20 premium shopping centara (123 lakh kvadratnih stopa na nacionalnoj razini) u većim gradovima realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR će dobiti značajan dio ovih prostora. Primjerice, Bharti Realtyjev Aerocity Mall u blizini IGI zračne luke te drugi shopping centar grupe Select u Gurugramu uskoro se otvaraju, kao i novi centar u Dwarki. Priljev nove ponude ponudit će potrošačima veći izbor i trebao bi potaknuti investitore na inovacije s iskustvenim formatima maloprodaje. Prema JLL-u, Delhi-NCR bi do kraja 2025. trebao imati oko 6,4 milijuna kvadratnih stopa nove maloprodajne ponude (u osam najvećih gradova) cushmanwakefield.com. Važno je napomenuti da je 58% ovog portfelja prostor najviše A+ klase cushmanwakefield.com, što znači trgovački centri s vrhunskim dizajnom, zabavnim sadržajima i međunarodnim zakupcima. Maloprodajni lanci posebno su optimistični po pitanju lokacija s boljom prometnom povezanošću – primjerice, u blizini novih metro čvorišta ili uz glavne prometnice. Udio Gurugrama je posebno značajan: kao što je spomenuto, oko 47% novog maloprodajnog prostora NCR-a 2025. bit će u Gurugramu, što dodatno potvrđuje rast tog grada kao odredišta za kupovinu i stil života linkedin.com.

Pokretači potražnje: Kategorije koje predvode maloprodajno zakupa u Delhiju uključuju modu/odjeću, hranu i piće te zabavu. Zakup u trgovačkim centrima potaknut je širenjem multipleks kina i modnih marki, svaka sa oko 34% udjela u ukupno iznajmljenom prostoru hindustantimes.com. Na glavnim ulicama, moda i hrana & piće također su dominantni, čineći većinu novih otvaranja trgovina hindustantimes.com. Posebno je značajno da se premium strane marke (luksuzne oznake, globalni trgovci) šire u Indiji; činile su oko 8% transakcija u prvom kvartalu, dok su domaće marke (organizirani indijski maloprodajni lanci) ostvarile 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Budući da je Delhi-NCR glavni grad, privlači brojne flagship trgovine – nedavni primjeri uključuju otvaranje luksuznih butika u Emporio i Chanakya Mall, otvaranje IKEA-inog velikog dućana u Noidi 2022. i prvu Appleovu trgovinu u Delhiju otvorenu 2023. u Saketu. Takvi prestižni dolasci podižu maloprodajni profil grada. Također se ugostiteljski i noćni objekti brzo množe, jer su stanovnici Delhija poznati po učestaloj konzumaciji izvan kuće. Mnogi trgovački centri preuređuju prostor za restorane, mikropivovare i obiteljske zabavne centre kako bi privukli posjetitelje. Uspjeh koncepata poput CyberHuba (trgovački centar s naglaskom na hranu i piće) u Gurgaonu inspirirao je druge.

Izgledi za maloprodaju: Izgledi su optimistični. Maloprodavači i developeri trgovačkih centara očekuju da će rast potrošnje u NCR-u ostati snažan, potaknut rastućim raspoloživim prihodima i mladom populacijom. Prema nekim procjenama, organizirani maloprodajni prostor u Indiji narast će za oko 25% do 2025., a stopa slobodnih prostora ostat će niska jer potražnja prati tempo ddnews.gov.in. U Delhiju-NCR-u, otvaranje novih trgovačkih centara u nedovoljno razvijenim područjima (npr. Novi Gurgaon, Noida Extension) će osloboditi nakupljenu potražnju za maloprodajom. Najamnine u trgovačkim centrima mogu umjereno rasti, osobito za najbolje centre – već u prvom tromjesečju 2025., najamnine u vrhunskim trgovačkim centrima Delhija-NCR-a porasle su za nekoliko postotnih bodova. Najamnine na glavnim ulicama, poput Khan Marketa (jedne od najskupljih maloprodajnih ulica na svijetu po najmu), vjerojatno će zadržati svoju premiju. Rizik kojeg treba pratiti je učinak e-trgovine – porast online kupnje mogao bi ograničiti planove širenja nekih maloprodavača ili preusmjeriti potražnju prema omnichannel strategiji (manje iskustvene trgovine umjesto velikih formata). Međutim, za sada u Indiji, klasična trgovina se širi zajedno s e-trgovinom. Mnogi digitalni brendovi otvaraju fizičke trgovine kako bi proširili doseg. Drugi čimbenik je infrastruktura: kako nove linije metroa postaju operativne (primjerice, proširenje metroa do Greater Noida i Old Gurugram segmenata u 2025.), očekuje se povećanje posjeta trgovačkim centrima smještenima duž tih koridora. Sveukupno, čini se da je tržište maloprodajnih nekretnina Delhija spremno za “veliku ekspanziju”, s brojnim projektima u izradi i optimizmom maloprodavača prema rastućem trendu tržišta apparelresources.com.

Industrijske i skladišne nekretnine

NCR prednjači u zemlji: Delhi-NCR je učvrstio svoju poziciju kao vrhunsko tržište za industrijski i skladišni nekretninski sektor u Indiji. Zahvaljujući svojem strateškom položaju i velikoj potrošačkoj bazi, NCR privlači distribucijske centre, logističke parkove i industrijska središta koja opslužuju sjevernu Indiju. Početak 2025. godine obilježen je snažnim zakupa u ovom segmentu – Indija je u prvom kvartalu 2025. zabilježila najam od oko 9 milijuna četvornih stopa industrijskih i skladišnih prostora (rast od 15% na godišnjoj razini), pri čemu je Delhi-NCR doprinio s više od 3 milijuna četvornih stopa (≈35% od ukupnog broja) – najveći udio među svim gradovima economictimes.indiatimes.com. Zapravo, Delhi-NCR je ostvario svoje najveće tromjesečno skladišno iznajmljivanje u posljednje 2–3 godine u prvom kvartalu 2025., što ukazuje na porast potražnje nakon pandemije economictimes.indiatimes.com. Ključni klasteri oko NCR-a kao što su Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi i Loni vrve novim zakupima i razvojem projekata. Popunjenost kvalitetnih skladišta je niska, a investitori povećavaju novu ponudu – oko 9,4 milijuna četvornih stopa novog prostora dodano je na nacionalnoj razini u prvom kvartalu (porast od 16% na godišnjoj razini), pri čemu NCR i Chennai zajedno čine oko 50% ove nove ponude economictimes.indiatimes.com. Objekti razreda A (koji nude veću visinu, nosivost poda, suvremene sigurnosne sustave) posebno su traženi; njihov udio u zakupima porastao je na 55% u prvoj polovici 2025. (s 39% u prvoj polovici 2024.) jer tvrtke sve više preferiraju modernu logističku infrastrukturu realtynmore.com.

Pokretači potražnje i sektori: Sastav potražnje za industrijskim prostorom u NCR-u se razvija. 3PL (pružatelji logistike treće strane) i e-commerce tvrtke dugo su bili najveći zakupci (uslužujući ogromnu bazu e-commerce potrošača u Delhiju). Početkom 2025. pojavio se novi trend: inženjerske/proizvođačke tvrtke i e-commerce akteri premašili su 3PL po količini uzetog prostora economictimes.indiatimes.com. Inženjerske tvrtke (uključujući elektroniku, autodijelove i industrijske proizvođače) same su zakupile oko 2,2 milijuna četvornih stopa diljem zemlje (25% potražnje u prvom tromjesečju), a Delhi-NCR i Mumbai prednjače u upijanju skladišta za e-trgovinu economictimes.indiatimes.com. Ovo ukazuje na širi rast industrijskih aktivnosti i omnichannel maloprodaje. Važno je napomenuti kako su i automobilske tvrtke zakupile značajne prostore (oko 1,3 milijuna četvornih stopa u prvom kvartalu) economictimes.indiatimes.com. NCR regija, kao susjed automobilski centara u Haryani (Gurugram-Manesar pojas) i Uttar Pradeshu, privlači i skladišta za auto i zrakoplovnu industriju. Veliki ugovori su česti – u prvom tromjesečju 2025. ugovori preko 18.580 m2 činili su 48% volumena zakupa, a samo NCR bilježi oko 1,9 milijuna četvornih stopa u tim velikim ugovorima, što je najviše od svih gradova economictimes.indiatimes.com. Mnogi su od tih ugovora centri za ispunjenje narudžbi za e-trgovinu i veliki distributivni centri za maloprodajne i FMCG gigante. Na primjer, Amazon, Flipkart, Reliance i DHL su među onima koji šire skladišne kapacitete u okolici Delhija.

Ključni industrijski koridori: Industrijska karta nekretnina Delhi-NCR-a proteže se kroz više koridora:

Zapad/Sjeverni Delhi i Haryana: Dionica NH-48 (Delhi-Jaipur autocesta) kroz Gurgaon do Bhiwadija ima brojne skladišne parkove. Područja poput Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (blizu Jhajjara) domaćini su velikih logističkih parkova (klasteri A klase od IndoSpacea, Logosa itd.). Završetak Zapadne periferne obilaznice (KMP) i nadolazeće Delhi-Mumbai autoceste povećavaju potražnju ovdje skraćivanjem vremena prijevoza housetrue.com housetrue.com.
Istok/UP strana: Greater Noida i Dadri (uzduž Istočne periferne obilaznice i blizu završetka teretnog koridora) postali su skladišni centar za 3PL i maloprodajne tvrtke. Regija Yamuna Expressway blizu Jewara također je vruća za buduću logistiku, osobito s dolaskom zračne luke.
Sjeverna strana: Područja poput Kundli (Sonipat) na NH-1 imaju koristi od povezanosti s Istočnom periferijom obilaznicom (EPE) housetrue.com, privlačeći skladišta koja opslužuju tržišta Punjaba/Haryane.
Južna strana: Faridabad i Palwal uz NH-19/44 imaju industrijske parkove i mogli bi bilježiti veću potražnju za logistikom zbog povezanosti s Delhi-Mumbai autocestom.
Unutar Delhija, tradicionalna industrijska naselja (npr. Okhla, Naraina, Bawana) sada su potpuno popunjena i mnoga prelaze na proizvodnju lakih proizvoda ili se prebacuju na uslužne/lake komercijalne djelatnosti. MPD 2041 predlaže obnovu starijih industrijskih područja i stvaranje novih “integriranih teretnih kompleksa”, ali će se većina velikih skladišta i dalje graditi na periferiji NCR-a gdje je zemlja dostupna.

Najamnine i ulaganja: Najamnine skladišta u NCR-u jako variraju ovisno o mikrotržištu. U prosjeku, Grade A najamnine iznose oko ₹25–40 po kvadratnom metru mjesečno u većini perifernih lokacija NCR-a. Međutim, u vrhunskim logističkim parkovima blizu grada (ili za manje jedinice), najamnine mogu biti više – neka skladišta na rubu urbanih područja postižu ₹120–150/kvadratnom metru/mjesečno, što je usporedivo s najvišim razinama u Bhiwandiju u Mumbaiju addressadvisors.com. Unatoč rastu najamnina, prinos skladišta u NCR-u (otprilike 8-9%) i dugoročna potražnja privukli su značajna ulaganja. Globalni ulagači poput Blackstone, ESR, Prologis aktivni su putem zajedničkih platformi za razvoj i akviziciju logističkih nekretnina u NCR-u. Dodatno, podatkovni centri pojavljuju se kao nova klasa imovine u industrijskom nekretninskom sektoru NCR-a. S razvojem digitalnog gospodarstva, područja u Greater Noidi i Gurugramu postaju lokacije za podatkovne centre (zbog relativno jeftinijeg zemljišta, dostupnosti struje i povezivosti). Alternativne nekretnine – podatkovni centri, logistički parkovi, skladišta – privlače snažan interes institucionalnih ulagača, što ukazuje na diverzifikaciju tržišta izvan ureda i stambenih nekretnina grantthornton.in.

Poticaji infrastrukturi: Čitav niz infrastrukturnih projekata izravno poboljšava izglede industrijskih nekretnina u NCR-u. Posvećeni teretni koridor (DFC), čija istočna grana završava blizu Delhija, pojednostavit će prijevoz tereta iz luka prema NCR-u. Industrijski koridor Delhi–Mumbai (DMIC) uključuje čvorišta u NCR-u (poput multimodalnog čvorišta Dadri). Nadolazeća međunarodna zračna luka Noida u Jewaru (otvaranje ~2025.) je prekretnica – već je uzrokovala rast vrijednosti zemljišta kod lokacije za oko 40% u pet godina housetrue.com housetrue.com. Ova zračna luka, zajedno s novom autocestom od 60 km koja povezuje Delhi s Jewarom i s DMIC-om, ubrzat će zračno-cargo logistiku, skladištenje pa čak i razvoj aerotropskog tipa u području Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Osim toga, nove autoceste poput Dwarka Expressway i Urban Extension Road poboljšavaju transportne rute kroz NCR housetrue.com. Vladina Nacionalna logistička politika i plan Gati Shakti (integracija transportne infrastrukture) dodatno podupiru rast uklanjanjem prepreka i osiguravanjem okvira za logističke parkove.

Izgledi: Industrijski i logistički segment nekretnina spreman je za stabilan rast. Colliers predviđa da će snazan zamah potražnje trajati do 2025., nadovezujući se na široko proširenje zabilježeno u Q1 economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR, s obzirom na svoju potrošačku bazu i povezanost, očekuje se da će ostati najveće tržište najma skladišta u Indiji. Rast najamnina bi trebao ostati umjeren, ali pozitivan na glavnim lokacijama, dok sekundarne lokacije mogu ponuditi troškovne prednosti za nove ulagače. Jedan od rizika može biti blago povećanje praznih prostora u određenim zonama ako nova ponuda premaši kratkoročnu potražnju; Q1 je zabilježio blagi rast praznih prostora kako se ponuda približila najmu economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. No ukupno, s otprilike ~35–40 milijuna kvadratnih stopa suvremenih skladišnih prostora u NCR-u (2024.) i rastućom potrebom za organiziranom logistikom, postoji prostor za širenje. Trend većih skladišta (mega-distribucijski centri) će se nastaviti, kao i konsolidacija prema objektima razreda A radi učinkovitosti. Ako ne bude većih ekonomskih previranja, industrijske nekretnine Delhija izgledaju spremne za procvat, čime će regija dodatno učvrstiti svoju poziciju kao logističko središte.

Ključne lokacije i nadolazeće žarišne točke u Delhi-NCR-u

Rast nekretnina u Delhiju je geografski raznolik, pri čemu se određene lokacije izdvajaju kao žarišta razvoja i rasta cijena. U nastavku su ključna područja koja treba pratiti u 2025. i nakon toga, u Delhiju i NCR-u:

Gurugram (Gurgaon) – Pokretač rasta: Gurgaon je najistaknutija nekretninska točka Delhi-NCR-a, predvodeći i stambeni i poslovni zamah. U 2024. godini vrijednost prodaje stanova u Gurugramu porasla je za 66%, na 1,07 lakh crore ₹, što čini oko 66% svih prodaja u NCR-u housetrue.com housetrue.com. Snažna korporativna baza, luksuzne pogodnosti i nova infrastruktura učinili su ga magnetom za kupce luksuznih nekretnina i investitore. Ključni koridori rasta uključuju Dwarka Expressway (NPR) u Novom Gurgaonu i Sohna Road u Južnom Gurgaonu, koji su poboljšali povezanost s Delhijem i Noidom housetrue.com. Široke ceste, novi poslovni parkovi i luksuzni trgovački centri (npr. Ambience, CyberHub) dodatno unapređuju privlačnost Gurgaona za profesionalce i NRI-e. Cijene nekretnina u Gurugramu prosječno su porasle ~76% od 2019. godine housetrue.com, a grad sada ima jedne od najviših stopa nekretnina u NCR-u. Ostaje najbolji izbor za kupce luksuznog i srednjeg segmenta. Ustoličena područja (DLF faze, Golf Course Road) i dalje drže premium cijene, dok se novo razvijajuće zone uz Dwarka Eway i Golf Course Extension brzo povećavaju u vrijednosti. Sa brojnim Fortune-500 kompanijama i multinacionalnim tvrtkama koje otvaraju urede (uključujući nove kampuse DLF-a, Googlea itd.), pogled na tržište nekretnina u Gurgaonu i dalje je optimističan.
Noida i Greater Noida – Hotspotovi potaknuti infrastrukturom: Noida se pretvorila u žarište nekretnina zahvaljujući planskom razvoju i povezanosti. Prosječne cijene u Noidi skočile su za ~92% od 2020. housetrue.com, što je među najvišim stopama rasta u Indiji, zahvaljujući Aqua Line metrou, novim brzim cestama i razvoju institucija. Ključne lokacije uključuju Noida Expressway sektore (sektori 137, 143 i dalje) koji privlače IT parkove i vrhunske stambene projekte, te centralne sektore Noide (50-e, 70-e) koji su dobro uspostavljeni sa školama i uredima housetrue.com. Greater Noida (Zapad) – popularno poznat kao Noida Extension – još je jedno žarište. Nudi pristupačne do srednje skupe stambene opcije (sektori 1–4, 16C, Tech Zone IV, itd.) i apsorbirao je veliku potražnju kupaca prvi put. Vrijednosti nekretnina u Greater Noida West porasle su za ~98% u pet godina, uključujući 24% skoka samo u 2024. housetrue.com. Nadolazeći Međunarodni aerodrom Jewar mijenja pravila igre za ovu regiju: otvaranje se očekuje krajem 2024.–25. godine, a već je povećalo cijene zemljišta za ~40% u okolini u posljednjih pet godina housetrue.com housetrue.com. Područja uz Yamuna Expressway dug 165 km (koji povezuje Agru) pretvaraju se u zone za ulaganje u skladišta i pristupačna stanovanja, anticipirajući početak rada zračne luke housetrue.com. Noida i Greater Noida također su domaćini velikih industrijskih i IT parkova – primjerice, Industrijska razvojna zona Yamuna Expressway (YEIDA) i Noida Sector-62 IT čvorište – što stvara potražnju za stanovanjem u blizini. S Aqua Line produžetkom Noida Metroa odobrenim do Greater Noida West housetrue.com i jakom infrastrukturom grada (široke ceste, planski sektori), regija Noida nastavit će biti žarište, osobito za stanovanje srednjeg dohotka i komercijalna ulaganja (poput podatkovnih centara i uredskih kampusa u nadolazećem IT koridoru Sector-140A u Noidi).
Ghaziabad – Zvijezda u usponu Istoka: Tradicionalno prigradski rođak Delhija, Ghaziabad je posljednjih godina snažno isplivao na površinu. Zahvaljujući poboljšanoj prometnoj povezanosti (Delhi-Meerut Expressway, Istočna periferna brza cesta i proširenja Metro plave linije do Vaishalija/Nove autobusne stanice), Ghaziabad odbacuje svoj imidž “udaljenog” grada housetrue.com. Područja poput Raj Nagar Extension, Indirapuram i Siddharth Vihar bilježe val novih višekatnica. Cijene nekretnina u Ghaziabadu porasle su za ~139% od 2019. do kraja 2024. godine housetrue.com, nadmašujući sve ostale sub-markete NCR-a. Samo u 2024. godini, Ghaziabad je zabilježio veliki porast prodaje i novih projekata (lansiranja projekata porasla su za otprilike 121% početkom 2024., prema Cushman & Wakefieldu) housetrue.com. NH-24 koridor (sada NH-9) posebno cvjeta – Siddharth Vihar, uz brzu cestu i novo metro proširenje, postaje žarište luksuznih nebodera i integriranih naselja housetrue.com. S Meerutom koji je sada dostupan za manje od sat vremena brzim prometnicama, a uskoro i za 30 minuta zahvaljujući brzoj željezničkoj liniji RRTS u izgradnji, privlačnost Ghaziabada kao stambenog čvora, ali i pristupačnog tržišta najma za radnike iz Delhija, dodatno raste. Možemo očekivati nastavak rasta u područjima oko Crossings Republik, Mohan Nagar i uz nove metro koridore. Inicijativa grada zbog bolje komunalne infrastrukture (novi nadvožnjaci, poboljšanja odvodnje) i organiziranije maloprodaje (trgovački centri u Indirapuramu itd.) dodatno povećava njegov ugled.
Delhi (urbana i rubna područja): Unutar samih granica Delhija, aktivnosti na tržištu nekretnina ograničene su nedostatkom zemljišta, ali postoje džepovi prilika.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

“trofejne” ultra-luksuzne nekretnine ili sigurne dugoročne oklade

housetrue.com

Glavni plan Delhija 2041

48 sela na periferiji Delhija bit će urbanizirano

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

nove stambene zone unutar Delhija

razvoj usmjeren na tranzit (TOD)

hindustantimes.com

legalizaciju 1.700 neovlaštenih naselja

economictimes.indiatimes.com

Istočni Delhi

Sjeverni Delhi

tržište nekretnina u gradu Delhiju

tržište visokog standarda s malom ponudom

proširenja “novog Delhija”

Faridabad – Spor i postojan rast: Faridabad, koji graniči s južnim Delhijem, povijesno je bio industrijski grad. Sada privlači pažnju zbog stambenih objekata srednjeg cjenovnog ranga kako se povezanost poboljšava. Proširenje Delhi Metro Violet Line do Ballabhgarha integriralo je Faridabad u metro mrežu, a autoceste kao što su Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) Expressway (djelomično završena) i poveznica Delhi-Mumbai Expressway kroz Sohna dodatno poboljšavaju njegovu povezanost housetrue.com. Faridabadska uprava povisila je kružne stope u 2022-23, što ukazuje na zamjetan rast vrijednosti nekretnina i potražnje housetrue.com. Dok je rast cijena bio postupniji u odnosu na Noidu/Gurgaon, Faridabad nudi vrijednost za novac – veće parcele i kuće uz niže ulazne troškove. Područja poput Neharpar (Veći Faridabad) bilježe brojne nove projekte usmjerene na srednju klasu. Industrijski model grad (IMT) grada i nove obrazovne institucije otvaraju radna mjesta, što dodatno potiče stanogradnju. Kako Delhi i Gurgaon postaju skuplji, Faridabad se pozicionira kao pristupačnija alternativa koja je još uvijek na dohvat dnevnih migracija do radnih mjesta. Njegovi sektori okrenuti prema Aravalli privlače i one koji žele čišće okruženje. S vladinim fokusom na razvoj Faridabada (uključujući moguću vezu s Gurgaon putem odvojka Regionalnog sustava brzog prijevoza u budućnosti), ovo je “crni konj” investicijskih žarišta – možda nije toliko blještav kao Gurgaon, ali stabilno raste.
Yamuna Expressway i periferni koridori: Osim glavnih predgrađa, periferni koridori postaju nova žarišta zahvaljujući velikim infrastrukturnim projektima. Yamuna Expressway / zona zračne luke Jewar u Greater Noidi je najvažnija među njima. Investitori – uključujući i NRI-je – aktivno kupuju zemljišta i rane faze projekata u sektorima blizu nadolazeće zračne luke, očekujući da će to područje postati “grad procvata” kad zračna luka i povezane industrije postanu operativne housetrue.com housetrue.com. Slično tome, uz Dwarka Expressway na zapadnom rubu, područja poput Novi Gurgaon (Sektori 99–113, 76–86) su od poljoprivrednog zemljišta postala procvjetale stambene zone, zahvaljujući autocesti koja direktno povezuje Delhijevu Dwarku i IGI zračnu luku housetrue.com. Dovršetak posljednjih dijelova Dwarka Eway-a u 2023-24. integrira ove sektore, što podiže cijene i ubrzava pokretanje novih projekata. Sohna Road/Južno od Gurugrama je još jedno rastuće područje – s novom povišenom cestom i planiranom budućom metro linijom, sektori u Sohni se oglašavaju kao pristupačno proširenje Gurgaona za idućih nekoliko godina. Sjeverno od Delhija, područja uz NH-1 prema Sonipatu/Kundliju (podržana budućom EPE autocestom i RRTS-om) privlače skladištenje i poneka stambena naselja (npr. Kundli smart city). Investitorima se savjetuje da pomno prate ova rubna područja, posebno ona u blizini potvrđene infrastrukture: npr. zemljište oko novih metro stanica, novih čvorišta ekspresnih cesta i budućih RRTS stanica brzo stječe na vrijednosti housetrue.com. Mnoga od ovih perifernih mjesta danas još uvijek nude niže ulazne cijene, ali bi u razdoblju od više od 5 godina mogle donijeti znatne dobitke kad se završi prometna povezanost housetrue.com housetrue.com. Kako jedan stručnjak ističe, u NCR-u “povezanost je ključ” – područja s planiranim metro ili autocestovnim pristupom (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabadov FNG koridor, itd.) spremna su za izniman rast housetrue.com housetrue.com.

Ukratko, žarišta Delhi-NCR-a kreću se od etabliranih (otmjena područja Gurgaona, južni Delhi) do onih u brzom usponu (Noida Extension, Novi Gurgaon, Ghaziabadov pojas uz NH-24) i onih usmjerenih prema budućnosti (grad zračne luke Jewar, urbanizirana sela Delhija). Investitori bi trebali uskladiti svoje izbore s vremenskim okvirima infrastrukture i kvalitetom razvoja – pravovremeni odabir pravog mikro-tržišta može biti vrlo isplativ, ali nužna je i detaljna analiza reputacije graditelja i planiranje horizonta (neke ulaganja na periferiji možda zahtijevaju pogled od 5-10 godina) housetrue.com housetrue.com. S trenutnim valom rasta, razvoj tržišta nekretnina u NCR-u je višestruk – stvara se nekoliko lokacija kao “sljedeća velika stvar” umjesto jednog središta gravitacije.

Cjenovni trendovi i obrasci rasta

Cijene nekretnina u Delhiju su nedavno značajno porasle, premašivši mnoge druge gradove. Tržište je usred uzleta nakon pandemije koji je doveo vrijednosti do novih visina u 2024–25. Ovdje analiziramo cjenovne trendove kroz različite segmente i u usporedbi s drugim metropolama:

Nedavni skok cijena u NCR-u: 2024. je bila izuzetna godina – Delhi-NCR je vidio prosječne cijene stambenih nekretnina porasle za ~30% u samo jednoj godini, što je najstrmije među velikim indijskim gradovima housetrue.com. Industrijski indeks podaci to potvrđuju: Indeks cijena nekretnina za Delhi-NCR oštro je porastao krajem 2024. (Housing.com indeks porastao je 17 bodova samo u 4. kvartalu 2024.) housetrue.com. Istraživanje PropTigera čak bilježi zapanjujući godišnji porast od 49% u prosječnoj vrijednosti nekretnina u NCR-u do Q4 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – iako ta brojka djelomično odražava i sklonost prodaji luksuznijih nekretnina. Ovaj cjenovni procvat uglavnom je koncentriran u premium segmentu kako je već spomenuto. Srednji segment i povoljnije nekretnine bilježe mnogo niži rast, ali čak su i oni imali visoki jednoznamenkasti do niski dvoznamenkasti porast zbog prelijevanja potražnje. Primjerice, NHB Residex podaci pokazuju da su cijene u gradu Delhiju porasle samo ~1,5% na godišnjoj razini krajem 2024. (jer su mnoga glavna područja južnog Delhija već bila vrlo skupa) residex.nhbonline.org.in, dok su satelitski gradovi (Noida, itd.) zabilježili puno veći rast. Dakle, unutar NCR-a, vanjska područja i novi razvoj cjenovno rastu brže od već preskupih središnjih zona – radi se o trendu “cjenovnog hvatanja priključka prema van”.

Višegodišnji rast (Delhi vs drugi gradovi): Tijekom duljeg razdoblja, Delhi-NCR ostvario je snažan prinos, iako iznenađujuće nije bio na vrhu sve do nedavno. Usporedba u razdoblju od 4 godine (2020.–2024.) među glavnim gradovima pokazuje da je Hyderabad vodeći s otprilike 80% rasta prosječnih cijena kuća, zatim slijede Noida (~70%) i Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Delhi (metropolitansko područje) zabilježio je rast od oko 45% tijekom četiri godine, slično kao i Bengaluru (45%), dok je Mumbai zaostajao s otprilike 40% indiatoday.in indiatoday.in. Ove brojke, temeljene na analizi investicijskog bankara o prosjecima na razini gradova, ističu kako su prigradska područja NCR-a (Noida, Gurugram) nadmašila glavne metro regije u rastu, te kako je Hyderabad bio neočekivani favorit s iznimno visokim dobicima indiatoday.in. Objašnjenje: Hyderabad je imao nisku početnu vrijednost i tehnološki potaknut procvat, a Noida/Gurgaon su na sličan način imali više prostora za rast u usporedbi sa zasićenim tržištem Mumbaija/Delhija.

Kako bi se ilustrirale trenutne razine cijena i nedavni rast, donja tablica uspoređuje prosječne stambene cijene i godišnju promjenu cijene (na kraju 2024.) u Delhi-NCR-u u odnosu na ostale velike gradove:

Grad	Prosječna cijena (₹/kvadratni ft, Q4 2024)	Godišnji rast cijene (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Izvori: PropTiger Research / Global Property Guide, podaci za Q4 2024. MMR = Metropolitansko područje Mumbaija (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Kao što je prikazano, Mumbai ostaje najskuplje tržište u Indiji (≈₹12.6k/kvadratni stopa u prosjeku), ali Delhi-NCR nije daleko iza u apsolutnim iznosima globalpropertyguide.com. Posebno je značajan NCR-ov porast cijena od 49% na godišnjoj razini koji debelo nadmašuje rast ostalih gradova globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opet, ovo je pod utjecajem vrste prodanih nekretnina – jaka orijentacija na luksuz u drugoj polovici 2024. značajno je povećala “prosječnu” cijenu). Bengaluru i Chennai su imali solidan godišnji rast od oko 12–16%, dok su cijene u Hyderabadu stagnirale s rastom od samo ~3% u 2024. globalpropertyguide.com (nakon velikog skoka prethodnih godina).

Segmentirani obrasci: U stambenom sektoru Delhi-NCR-a, premium/luksuzne nekretnine (₹1 Cr i više) nisu samo predvodile u prodaji već su i zabilježile najveći rast vrijednosti. Mnogi luksuzni projekti u Gurgaonu i Noidi povećali su svoje cijene za 20–30% u razdoblju od 2022. do 2024. zbog velike potražnje. Nekretnine srednjeg ranga (₹50–100 lakh) imale su umjeren rast vrijednosti, više u skladu s inflacijom (možda ~5–10% godišnje), dok su povoljnije nekretnine (<₹40 lakh) ostale gotovo nepromijenjene u cijeni u nekim udaljenim predgrađima zbog velike ponude i manje potražnje (iako su neki projekti fokusirani na pristupačnost ipak blago rasli zbog inflacije ulaznih troškova). Razlika je očigledna: Knight Frankovi podaci za H2 2024. pokazuju da je udio jedinica iznad ₹1 Cr porastao na 46% ukupne prodaje, dok je potražnja u segmentu ispod ₹50 lakh opadala, što odražava pomak prema kupnji skupljih nekretnina globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Razvijači su u skladu s time povećali cijene za veće jedinice s boljim sadržajima, dok su cijene ulaznih jedinica zadržane konkurentnima.

Cijene zemljišta i komercijalnih nekretnina: Cijene zemljišta u elitnim kolonijama Delhi-NCR-a (poput Lutyens’ Delhi) među najvišima su u zemlji i često se navode u stotinama milijuna kuna za parcelu bungalova – te cijene vrlo malo variraju u postotku (jer su već na vrhu). Suprotno tome, zemljište u novim zonama – primjerice uz Yamuna Expressway – bilježilo je veliki postotni rast budući da su špekulativna ulaganja ušla nakon odobrenja aerodroma (neki sektori udvostručili su vrijednost u tri godine). Na komercijalnoj strani, kapitalne vrijednosti uredskih prostora rasle su postepenije. U Connaught Placeu, kapitalne vrijednosti iznose oko ₹32.000–35.000/kv.ft., što je rast od samo nekoliko posto godišnje; u glavnim uredskim središtima Gurugrama, vrijednosti su ~₹12.000–15.000/kv.ft. za uredske prostore klase A, s prinosima oko 7,5%. Ovo je stabilno, iako je dolazak REIT-ova počeo povećavati institucionalnu potražnju, što bi moglo smanjiti prinose i malo podići kapitalne vrijednosti. Maloprodajni prostori (trgovine u trgovačkim centrima ili na glavnim ulicama) na najjačim tržištima Delhija postižu vrlo visoke cijene – npr. trgovine u Khan Marketu su poznate po rasponu od ₹40.000–₹60.000 po kv.ft. ili više – i te su cijene nastavile rasti ili barem zadržale vrijednost zahvaljujući izuzetnoj oskudici. Prinosi od najma za maloprodaju su solidni (~4–6%), a rast najamnina ubrzava, što podržava kapitalne vrijednosti. Za skladišta, cijene zemljišta oko logističkih čvorišta (npr. zemljište uz KMP autocestu ili blizu Jewara) znatno su porasle kako su mnoge tvrtke kupovale parcele – u Luhariju, primjerice, zemljište koje je prije nekoliko godina vrijedilo ₹50 lakh/aker sada može vrijediti više od ₹1 crore/aker (primjer). Ipak, NCR još uvijek ima jeftinije industrijsko zemljište u usporedbi s Mumbaijem/Puneom, zbog čega se ovdje sklapa mnogo velikih ugovora za skladišta.

Najamnine i prinosi: Kratka napomena o trendovima najamnina – prinosi od stambenog najma u Delhiju povijesno su niski (~2–3% u prosjeku) zbog visokih kapitalnih vrijednosti. No, najamnine rastu nakon Covida. U dijelovima južnog Delhija i Gurgaona, 2022.-2023. stambene najamnine su skočile 20–25% kako su se profesionalci vratili u grad i došli novi stranci globalpropertyguide.com. Jedno izvješće navodi da su Delhi, Hyderabad, Navi Mumbai i Bengaluru imali najjači rast najamnina (>20% godišnje) u 2022.-23. među indijskim gradovima globalpropertyguide.com. Ovaj trend vjerojatno se nastavio i u 2024. Za investitore, to znači da se prinosi od najma mogu blago poboljšati. Kao što je ranije spomenuto, ovogodišnji bum luksuzne prodaje prelijeva se sada i u bum na tržištu najma, jer oni koji su izbačeni iz kupnje biraju najam – stoga se očekuje da će 2025. donijeti snažnu inflaciju najamnina u NCR-u housetrue.com. Na komercijalnom tržištu, najamnine za urede u NCR-u porasle su za oko 3% kvartalno početkom 2025. i očekuje se rast srednje jednoznamenkastim postocima iz godine u godinu, osim ako ne dođe do prevelike ponude cushmanwakefield.com. Maloprodajne najamnine mogu rasti brže (na nekim glavnim ulicama zabilježen je rast najamnina od 10% i više dok trgovci žure po prostor).

U sažetku, cijene nekretnina u Delhiju su nedavno pokazale izuzetan rast, osobito u stambenom sektoru. Iako su time investitori ostvarili visoke povrate, to također donosi i rizik od povećanja jaza u priuštivosti. Održivost tako brzog rasta cijena ovisit će o širim ekonomskim čimbenicima (rast prihoda, kamatne stope) i tome koliko će brzo ponuda odgovoriti u segmentima s visokom potražnjom. Analitičari predviđaju usporavanje na održivije stope rasta nakon trenutnog skoka – primjerice, jedno istraživanje predviđa da će cijene stanova u Indiji rasti oko 6–7% godišnje u sljedećih nekoliko godina, umjesto visokih 15–30% zabilježenih prošle godine u nekim dijelovima NCR-a globalpropertyguide.com. Obrasci kretanja cijena također naglašavaju važnost lokacije i segmenta: kupnja na perspektivnim lokacijama ili u luksuznom segmentu u NCR-u proteklih godina donijela je iznadprosječne dobitke, dok su generičke ili loše smještene nekretnine zaostajale. U budućnosti će razlike ostati prisutne – vrhunske lokacije s infrastrukturnom podrškom vjerojatno će i dalje jačati, dok bi periferni dijelovi mogli imati postupniji rast dok njihovo planirano povezivanje u potpunosti ne zaživi.

Projekti infrastrukture i povezivanja koji oblikuju tržište

Izgledi tržišta nekretnina u Delhiju usko su povezani s infrastrukturom grada. U 2025. i godinama nakon, niz velikih projekata povezivanja i urbanih infrastrukturnih nadogradnji značajno će utjecati na vrijednosti nekretnina i obrasce razvoja tržišta:

Širenje metroa: Delhi Metro mreža (već sada preko 390 km) prolazi kroz četvrtu fazu proširenja, čime će biti dodano gotovo 65 km novih linija. Ključni projekti uključuju Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad), koji će poboljšati povezanost vanjskih dijelova južnog Delhija, te proširenja Pink i Magenta linija kako bi zaokružile prstenaste koridore. Također, Noida Metro proširenje Aqua linije do Greater Noida West u završnoj je fazi odobravanja housetrue.com, a Gurugram planira unutargradski metro krug. Svaka nova stanica obično povećava potražnju za nekretninama u radijusu od 2–3 km oko sebe. Možda je najtransformativniji regionalni RRTS (Regional Rapid Transit System) – polubrza željeznica koja povezuje Delhi s okolnim gradovima. Prva RRTS linija, Delhi–Meerut, trebala bi početi s radom do 2025., čime će se vrijeme putovanja do Meeruta skratiti na oko 55 minuta. Ovo će otvoriti nove dnevne migrantske zone u Ghaziabadu/Modinagaru/Meerutu, čineći ih atraktivnim opcijama stanovanja za zaposlenike iz Delhija i potaknuti lokalna tržišta nekretnina housetrue.com. Još dvije RRTS linije (do Alwara preko Gurugrama i do Panipata preko Sonipata) su u fazi planiranja, sličnog učinka za gradove u državi Haryana.
Autoceste i brze ceste: Nekoliko novih brzih cesta doslovno utire put rastu nekretnina:
- Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km duga autocesta s kontroliranim pristupom koja povezuje Dwarku u Delhiju s Gurugramom. Potpuno je operativna 2023-24., čime se znatno poboljšava povezanost za sektore Novog Gurgaona i zapadni Delhi. To je već povisilo vrijednosti nekretnina u sektorima duž njezine trase housetrue.com.
- Delhi–Mumbai Expressway, mega koridor dug 1.350 km, ima početnu točku južno od NCR-a. Prva faza od Sohne (Gurgaon) do Rajasthana otvorena je 2023. Kada bude potpuno gotova 2025-26., skratit će vrijeme vožnje od Delhija do Mumbaija na 12 sati. Područja Faridabad, Sohna i Palwal bilježe veći interes zbog ove brze ceste, osobito tamo gdje nova spojna cesta (preko Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expresswaya) povezuje s Delhijem housetrue.com.
- Istočna i zapadna periferalna autocesta (EPE/WPE), koje okružuju Delhi, sada su u potpunosti funkcionalne. One preusmjeravaju teški promet s gradskih cesta i otvorile su velike parcele zemlje duž svoje trase za logistiku i stanovanje (npr. oko Sonipata, Baghpata, Ghaziabada na EPE, i Manesara, Jhajjara na WPE) housetrue.com. Ova “nova područja” svjedoče projektima izgradnje naselja i prijedlozima za logističke parkove.
- Unutar Delhija, Urban Extension Road (UER) II gradi se kao nova glavna autocesta kroz vanjski Delhi (povezujući NH-1 kod Kundlija s NH-8 kod Dwarke). Predviđeno završavanje je do 2025., a UER II će poslužiti kao drugi “prsten” izvan vanjske kružne ceste, rasterećujući promet i potičući razvoj u područjima poput Rohini, Najafgarh, Narela koji će biti udaljeni samo nekoliko minuta vožnje ovom brzom cestom economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 označava okolinu UER-a kao idealnu za nova poslovna središta, budući da zapadni/sjeverozapadni Delhi stavlja na samo 15-20 minuta od Zračne luke IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Iako je operativan od 2021., njegov se utjecaj sada u potpunosti osjeća. Drastično je smanjio vrijeme putovanja od Delhija do Ghaziabada/Meeruta i jedan je od glavnih razloga rasta nekretnina u Ghaziabadu te zašto područja poput Raj Nagar Ext. i Siddharth Vihar doživljavaju procvat housetrue.com. Omogućio je svakodnevno putovanje od Meeruta do Delhija, premošćujući taj jaz.
- Ostali značajni projekti: proširenje NH-8 u Gurugramu, proširenje NH-24 (cesta Delhi-Lucknow) koja koristi Istočnom Delhiju i Noidi, te nekoliko novih nadvožnjaka i podvožnjaka unutar Delhija (poput podvožnjaka Ashram otvorenog 2022. godine, itd.) koji poboljšavaju lokalnu povezanost.
Noida International Airport (Jewar): Ovaj projekt zaslužuje posebnu pažnju. Nadolazeći Jewar aerodrom u Greater Noidi (Faza 1 predviđena za 12 milijuna putnika, kasnije širenje) vjerojatno je najveći infrastrukturni pokretač za nekretnine NCR-a u nadolazećem desetljeću. Predviđeno je otvaranje krajem 2024. ili 2025., a odmah će okolnu seosku unutrašnjost pretvoriti u žarište razvoja. Već sada, kao što je navedeno, cijene zemljišta oko lokacije porasle su za oko 40% u posljednjih nekoliko godina housetrue.com. Vlada Uttar Pradesha planira “aerotropolis” s poslovnim zonama, hotelima i stambenim naseljima unutar radijusa od 5–10 km od aerodroma. Država je također predložila Filmski grad i Elektronički grad blizu Jewara kako bi iskoristila ovu povezanost. Za Greater Noida, Yamuna Expressway pa čak i dijelove Faridabada/Palwala, aerodrom je prekretnica koja će vjerojatno potaknuti i potražnju za stanovanjem (osoblje aerodroma/zrakoplovnih kompanija, zaposlenici prateće industrije) i potražnju za logistikom (zračne teretne službe). U suštini, južnom dijelu NCR-a pruža poticaj sličan onome koji je IGI Aerodrom dao Delhiju/Gurgaonu tijekom proteklih desetljeća. S Jewarom, očekujte rast vrijednosti nekretnina duž korridora Yamuna Expressway sve do Agre (ulagači kupuju zemljišta u udaljenim sektorima računajući na budući razvoj) housetrue.com housetrue.com.
Razvoj usmjeren na javni prijevoz (TOD) i javni prijevoz: Vladina usmjerenost na razvoj usmjeren na javni prijevoz preoblikovat će određene lokalitete. To uključuje povećanje gustoće oko metro i autobusnih terminala – dopuštajući mješovitu gradnju visokih zgrada unutar, recimo, 500 m od stanica. Delhijeva TOD politika (dio MPD 2041) oko nadolazećih metro koridora (npr. uz Silver Line) potaknut će obnovu niskih komercijalnih zona u više komplekse. Slično tome, utjecaj poboljšanja javnog prijevoza poput Delhijevih BRT koridora, nove urbane željeznice (poput proširenja Gr. Noida Aqua linije) itd., ne može se podcijeniti – oni poboljšavaju “last-mile” povezanost, što često rezultira višim vrijednostima nekretnina unutar pješačke udaljenosti od tih objekata.
Smart City i komunalna unapređenja: NDMC područje Nove Delhije bilo je dio Smart Cities Mission, donoseći unapređenja poput javnog Wi-Fi-ja, poboljšanih cesta i nadzora koji povećavaju privlačnost nekretnina (iako je NDMC zona većinom izgrađena i već visokog standarda). Osim toga, veliki infrastrukturni radovi poput rekonstrukcije odvodnje, poboljšanja opskrbe vodom, postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda itd., iako nisu glamurozni, provode se širom Delhija i NCR gradova. Na primjer, Delhi ulaže u prevenciju poplava (nakon poplava Yamune 2023.) i kontrolu zagađenja – MPD 2041 naglašava plavo-zelenu infrastrukturu (parkovi, močvare) i smanjenje zagađenja impriindia.com, što bi dugoročno trebalo učiniti grad ugodnijim za život i time privlačnijim za kupce nekretnina.
Obnova Central Viste: U Novoj Delhiji, projekt Central Vista (novi parlament i vladini uredi) mijenja administrativni centar. Iako ne stvara izravno komercijalne nekretnine, oslobađa neke stare vladine zgrade koje bi se mogle prenamijeniti kasnije. Govori se i o otvaranju nekih povijesnih zgrada za javnu/komercijalnu upotrebu (muzeji itd.), što bi moglo dodati živosti CBD-u. Projekt također pokazuje predanost Vlade modernizaciji infrastrukture, što podiže ukupno raspoloženje na tržištu.

Glavni plan Delhija 2041: Kao što je navedeno, GPD-2041 je ključna politika koja čeka konačnu objavu.

57.000 hektara zemljišta za urbanu ekspanziju

150 milijuna četvornih stopa novog poslovnog prostora

economictimes.indiatimes.com

samo-održivih “gradskih sektora od 15 minuta”

economictimes.indiatimes.com

legalizacija neautoriziranih naselja

razvoj usmjeren na javni prijevoz i zelene površine

hindustantimes.com

politike udruživanja zemljišta

infrastrukturne projekte

1,7 milijuna novih stambenih jedinica

economictimes.indiatimes.com

nove prilike u samom Delhiju

glavni ekonomski pokretač, dodajući 10% BDP-u Delhija

deccanherald.com

Glavni plan 2041 ima za cilj preoblikovati urbani krajolik Delhija

Svi ovi projekti zajedno znače da će povezanost u i oko Delhija biti znatno poboljšana u nadolazećim godinama, čime će regija postati “manja” u smislu vremena putovanja. Pravilo koje se često primjećuje jest da cijene nekretnina imaju tendenciju rasta za 10-20% nakon najave/završetka velikih poboljšanja u prometnoj povezanosti (točne brojke ovise o lokaciji). To već vidimo na djelu sa Dwarka Expresswayem (cijene nekretnina uz cestu porasle su oko 50% tijekom nekoliko godina), a slične ishode očekujemo i za zračnu luku Jewar i proširenja metroa. Građevinski investitori i developeri aktivno pozicioniraju projekte u blizini ovih infrastrukturnih projekata kako bi promovirali prednosti povezivanja. Investitorima i kupcima nekretnina preporučuje se da prate rokove završetka infrastrukture – područje koje je danas zabačeno može postati živahno čvorište čim autocesta ili metro postanu operativni. U kontekstu Delhi-NCR-a, infrastruktura je vjerojatno najvažniji čimbenik potencijala tržišta nekretnina, pretvarajući nekadašnje periferije u buduće atraktivne lokacije housetrue.com housetrue.com.

Vladine politike, propisi i ekonomski čimbenici

Sektor nekretnina u Delhiju značajno je pod utjecajem vladinih regulativa, promjena politike i šireg gospodarskog trenda. Nekoliko ključnih čimbenika na ovom planu u 2025. godini uključuje:

Regulatorne reforme i RERA: Provedba Zakona o regulaciji i razvoju nekretnina, 2016. (RERA) promijenila je pravila igre tijekom proteklih nekoliko godina. Delhi RERA tijelo (kao i tijela u Haryani/U.P. za predgrađa NCR-a) provode registraciju projekata, pravovremenu isporuku i transparentnost. Do 2025. godine, većina renomiranih projekata u Delhi-NCR-u registrirana je kod RERA-e, dajući kupcima veću sigurnost. Time su uklonjeni mnogi neozbiljni investitori te je tržište konsolidirano prema vjerodostojnim developerima, osobito nakon krize NBFC i usporavanja uzrokovanog COVID-om. Era čestih kašnjenja u gradnji i zaustavljenih projekata je adresirana – iako naslijeđeni problemi ostaju (npr. neki stariji projekti u Noidi još uvijek su predmet sudskih sporova). Ukupno, RERA je poboljšala raspoloženje potrošača i predstavlja pozitivnu regulatornu snagu, ohrabrujući više krajnjih korisnika da uđu na tržište bez straha od zloporaba.

Povoljno stanovanje i poticaji: Vladin poticaj za povoljno stanovanje se nastavlja. Iako samo gradsko područje Delhija ima ograničene pristupačne projekte (zbog cijene zemljišta), središnja vladina Shemu subvencioniranja kredita (CLSS) u sklopu PMAY-a iskoristilo je mnogo kupaca nekretnina iz NCR-a sve do njezina završetka 2022. godine. Govori se o ponovnom pokretanju ili uvođenju slične kamatne subvencije za kupce iz srednje klase krajem 2024./2025. – što bi, ako se dogodi, dalo poticaj prodaji povoljnih i srednje segmentiranih stanova. Osim toga, Unijski proračun za 2024. značajno je povećao izdvajanja za Pradhan Mantri Awas Yojana, što znači više subvencioniranih stambenih projekata (uglavnom u perifernim gradovima). Delhi kao uglavnom urbana država ne gradi mnogo pod PMAY-om (osim neke prenamjene slamova in situ), ali gradovi NCR-a poput Faridabada, Ghaziaabada dobivaju sredstva za izgradnju stanova za EWS/LIG. Politike o bilježenju prenosne pristojbe i referentnim cijenama također utječu na tržište: primjerice, Delhi je 2021. imao privremeno smanjenje referentnih cijena od 20% kako bi potaknuo transakcije; iako je to završilo, grad je zadržao nepromijenjene referentne cijene u 2024. kako ne bi opteretio kupce. Države poput Harijane dale su neke olakšice za registraciju ženama kupcima itd. – ovi mali poticaji marginalno doprinose osjećajima i potražnji.

Ekonomski faktori – kamatne stope i inflacija: Ključni faktor je ciklus kamatnih stopa. U 2022-23. rastuće kamatne stope (RBI je povećao repo stopu za 250 baznih bodova) učinile su hipotekarne kredite skupljima, što je blago smanjilo pristupačnost stanova. Međutim, od 2025. godine, kako inflacija dolazi pod kontrolu, očekuje se da će RBI smanjiti stope za ~0,5% u 2025. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banke su već počele blago snižavati kamate na stambene kredite. Kamatne stope na hipotekarne kredite koje se spuštaju s ~9% na ~8,5% imale bi znatan utjecaj – prema JLL-u, većina gradova će zabilježiti poboljšanje indeksa pristupačnosti kupovine stanova na najbolju razinu od 2020. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Dok će pristupačnost u Delhi-NCR-u i dalje biti relativno niska (zbog visokih cijena) economictimes.indiatimes.com, čak će i ovdje biti bolja nego 2023. economictimes.indiatimes.com. Niže rate otplate često pokreću zaostalu potražnju, posebno među neodlučnim kupcima iz srednje klase.

S druge strane, visoka inflacija građevinskih materijala tijekom 2021.-2023. (poskupljenja cementa, čelika) povećala je troškove gradnje za ~10-15%. Investitori su dio tog povećanja prebacili na kupce kroz povećanje cijena. Sada su cijene sirovina stabilizirane ili su se malo snizile, što bi trebalo olakšati pritisak na troškove za investitore. U kombinaciji s jeftinijim kreditima za investitore (ako kamatne stope padnu), moglo bi doći do povećanja novih projekata jer je isplativost projekata bolja. Općenito, predviđa se da će indijsko gospodarstvo biti jedno od najbrže rastućih, što podupire tržište nekretnina. Čak i ako je globalni rast slab, domaći pokazatelji – visoka naplata GST-a, PMI indeksi – stabilni su. Ovaj status “najbolje velike ekonomije” očekuje se da će podržati rast prihoda kućanstava i kupovnu moć za nekretnine u Indiji economictimes.indiatimes.com. Ključno je da rast BDP-a rezultira rastom broja radnih mjesta (posebno u sektorima kao što su IT, financije koji potiču potražnju za poslovnim prostorima i stanovanjem). Do sada je, unatoč otkazima u tehnološkom sektoru diljem svijeta, indijsko tržište rada relativno stabilno, a sektori poput startupa, telekoma, proizvodnje (PLI sheme) dodaju nova radna mjesta, što koristi gradovima poput Delhija.

REIT-ovi i investicijski propisi: Indijsko regulatorno okruženje sve je povoljnije za investitore u nekretnine. Vlada je dopustila 100% izravnih stranih ulaganja (FDI) u dovršene projekte za najam i olakšala pravila za REIT-ove/InInvIT-ove. REIT (Real Estate Investment Trust) regulativa je sazrela – do 2024. imali smo 3 uvrštena REIT-a (svi uredski prostori), a prva indijska REIT kotacija u sektoru maloprodajnih centara bila je 2023. (Nexus Malls). Delhi-NCR ima imovinu svih tih REIT-ova (primjerice, Embassy REIT posjeduje nekretnine u Noidi, Nexus REIT uključuje Vegas Mall u Delhiju itd.), što znači da strani investitori neizravno ulažu u delhijsko tržište nekretnina putem tih instrumenata. Očekuje se još REIT-ova, uključujući moguće stambene REIT-ove ako regulativa to dopušti u budućnosti, što bi bio veliki iskorak omogućujući pojedincima ulaganje u djeliće nekretnina s redovitim prihodom. Dosadašnji uspjeh REIT-ova poboljšao je transparentnost (jer REIT-ovi moraju izvještavati o popunjenosti, najamninama itd.), čime je komercijalno tržište Delhija bogatije podacima.

Vladine inicijative i politike: Ostale mjere politike koje utječu na tržište Delhija uključuju:

Zakoni o najmu: Model Tenancy Act 2021 bio je središnji model zakona usmjeren na reformu najamnih ugovora (uravnoteženje prava stanara i vlasnika, brzo rješavanje sporova). Iako Delhi do 2025. još nije u potpunosti donio novi zakon, razmatra usvajanje mnogih odredbi. Pravi zakon o najmu mogao bi otvoriti velik broj stanova koje vlasnici drže praznima iz straha od problema s najmoprimcima – čime bi se povećala ponuda stanova za najam i dugoročno možda stabilizirale najamnine.
Porezi: Nema većih promjena za 2024-25., ali nekretnine imaju porezne olakšice na kamate i glavnicu stambenog kredita (članak 24 i 80C). Svaka promjena tu mogla bi utjecati na osjećaje kupaca. Industrija traži povećanje gornje granice odbitka kamata od ₹2 lakh kako bi se potaknuli kupci – odluka još nije donesena. U međuvremenu, PDV na nekretnine u izgradnji (5% ili 1% za pristupačne) ostaje, ali tržište se prilagodilo. Olakšice poput prava na povrat ulaznog poreza ili njegovo smanjenje još su na listi želja investitora, ali nisu odobrene.
Ekološki i regulacijski okvir: Delhi ima stroga pravila o kontroli građevinske prašine (zbog krize zagađenja). Tijekom vrhunca zagađenja, vlasti privremeno zabranjuju gradnje. Investitori moraju sve to uračunati u rokove projekata. Također, svi projekti trebaju ekološke dozvole, vatrogasne dozvole i slično, a zahtjevi postaju sve stroži (primjerice, Chandigarh i neka područja NCR-a sada zahtijevaju korištenje reciklirane vode, sakupljanje kišnice u svim novim naseljima). To povećava troškove, ali dovodi do održivijeg razvoja, što postaje prednost kod ekološki osvještenih kupaca.
Digitalizacija zemljišnih knjiga: Delhi radi na digitalizaciji i modernizaciji procesa registracije i evidencije nekretnina. DDA ima online portale za prijave u sustavu zajedničkog zemljišta i državni odjel za prihode Delhija digitalizirao je brojne zemljišne naslove. To bi trebalo smanjiti prijevare i olakšati transakcije, čime se potiču investicije. Najava besplatne registracije za “lal dora” seoske nekretnine hindustantimes.com hindustantimes.com jedan je od koraka ka formalizaciji dosad neformalnih nekretnina.

Rizici i vanjski faktori: Nekoliko čimbenika rizika sa stajališta politike/gospodarstva:

Ako dođe do kašnjenja u odobrenjima ili neizvjesnosti oko politika (poput dodatnog odgađanja objave MPD-2041 ili naglih promjena pravila o korištenju zemljišta), to može usporiti pokretanje projekata u pogođenim područjima. Jasnoća i dosljednost politike bit će ključni za održavanje interesa investitora.
Globalna gospodarska recesija ili geopolitičke krize mogu neizravno utjecati na tržište Delhija usporavanjem IT/ITeS i drugih sektora (npr. ako SAD/EU zadesi recesija, indijski izvoz usluga mogao bi pasti, čime bi se smanjila potražnja za uredskim najmom i povećala neizvjesnost za kupnju nekretnina).
Valutne fluktuacije mogu promijeniti investicijske obrasce indijskih državljana u inozemstvu (NRI) – slabija rupija često potiče više kupnji iz inozemstva (više vrijednosti za dolar/dirham), što može povećati luksuznu prodaju u Delhiju; jača rupija to može donekle smanjiti.
Izbori i politička klima: Nacionalni izbori 2024. godine donijeli su stabilnu vladu koja je naklonjena infrastrukturnim projektima. Međutim, lokalna upravna pitanja (često dolazi do sukoba između državne vlade Delhija i središnje vlade) ponekad zaustavljaju projekte. Na primjer, izvlaštenje zemljišta za autoceste ili odobravanje metro ruta mogu postati predmet političkih prijepora. Ipak, do sada većina velikih infrastrukturnih projekata u NCR ima dvostranačku podršku.
Klimatske promjene i održivost: Nekretninski sektor sve više mora uzimati u obzir ekološke čimbenike. Teško onečišćenje zraka u Delhiju i nedavni slučajevi poplava (poplava Yamune 2023.) otvorili su pitanja o klimatskoj otpornosti. Vlada bi mogla uvesti strože, na lokaciju specifične norme (poput zabrane gradnje na poplavnim područjima, obavezni pročistači zraka u velikim zgradama itd.). Takvi potezi, iako društveno korisni, mogli bi ograničiti ponudu u nekim zonama ili povećati troškove.

Zaključno, regulatorno okruženje je uglavnom naklonjeno rastu, reforme čine tržište transparentnijim, a infrastrukturno orijentirano planiranje otvara novi potencijal. Ipak, ključno je da dionici budu u tijeku s regulatornim promjenama i makroekonomskim signalima. Vladine politike, od kamatnih stopa do urbanističkih planova, i dalje će oblikovati putanju tržišta nekretnina u Delhiju – pri čemu treba održavati ravnotežu između rasta i održivosti.

Potencijal ulaganja i rizični čimbenici

Ulaganje u nekretnine u Delhiju nudi značajne potencijalne dobitke, ali nije bez rizika. Ovo je uravnotežen pogled na razloge zašto je tržište privlačno i na koje rizične čimbenike investitori trebaju obratiti pažnju:

Potencijal i prilike za ulaganja:

Snažan rast vrijednosti kapitala: Delhi-NCR je povijesno donosio snažan rast vrijednosti kapitala, osobito na koridorima rasta. Aktualni podaci to potvrđuju – investitori u područjima poput Noide ili Gurugrama ostvarili su 50–70% rasta cijena u posljednje 4-5 godine indiatoday.in indiatoday.in, što daleko nadmašuje mnoge klase imovine. I u budućnosti, uz rast gospodarstva i stanovništva NCR-a, pažljivo odabrane nekretnine mogle bi ostvariti visoku jednoznamenkastu ili dvoznamenkastu godišnju aprecijaciju. Tržište nekretnina u regiji oslonjeno je na stvarnu potražnju (krajnji korisnici i poduzeća), a ne samo na špekulacije, što ide u prilog održivom rastu vrijednosti.
Prihod od najma i prinos: Stambeni prinosi od najma u Delhiju (2-3%) su relativno niski, ali prinosi na poslovne prostore (7-8% za urede, ~5-6% za maloprodaju) su vrlo atraktivni, što NCR čini dobrim tržištem za investitore u nekretnine koji traže prihod. Pojava REIT-ova omogućava i manjim investitorima sudjelovanje u prihodovnim komercijalnim nekretninama sa stabilnim prinosima. Osim toga, kako najamnine sada rastu (najamnine za stanove rastu nakon Covida, a najamnine za urede/maloprodaju trendovski rastu), prinos na trošak za nove investicije se poboljšava. Na primjer, netko tko sada kupi po nešto korigiranoj cijeni mogao bi ostvariti bolji prinos od najma u narednim godinama kako najamnine rastu. Co-living i studentski smještaj su specifični segmenti koji nude veće prinose (često 5%+) u Delhiju zbog velike potražnje mladih.
Raznolike mogućnosti portfelja: Delhi-NCR nudi cijeli spektar nekretnina – od ultra-luksuznih vila do pristupačnih stanova, od vrhunskih uredskih prostora do skladišta i maloprodajnih prostora. Ova raznolikost omogućuje investitorima diversifikaciju unutar tržišta. Na primjer, možete ulagati u Grade-A ured u Gurgaonu za stabilan najam, parcelu blizu Jewara za dugoročnu aprecijaciju i stan srednje klase u Noidi za umjeren rast. Malo koji gradovi u Indiji nude ovakvu širinu prilika. Osim toga, alternativna imovina poput data centara, R&D parkova za životne znanosti itd. u usponu su u NCR-u, što daje ranim investitorima priliku da uđu u ove segmente visokog rasta.
Infrastruktura i budući rast: Kao što je detaljno opisano, niz infrastrukturnih projekata otvara nova područja. Investitori koji rano uđu u ove “pre-growth” zone mogli bi značajno profitirati kada se povezanost poboljša. Taj je obrazac viđen i u prošlosti (npr. rani investitori u Dwarki ili uz Noida autocestu prije deset godina ostvarili su velike prihode). Najavljene stvari kao što su provedba MPD 2041 (urbanizirana sela) mogle bi biti slično prilici “od samog početka” – npr. zemljište okupljeno iz sela po umjerenim cijenama koje postaje vrijedna građevinska zona kad to regulacija dozvoli. Vladina podrška sektoru nekretnina (stanovanje za sve, pametni gradovi itd.) znači i da sektor ima vjetar u leđa od politika, kao i činjenica da su nekretnine tradicionalno jedan od omiljenih oblika ulaganja indijskih kućanstava – što potražnju čini otpornom.
Ekonomske i demografske osnove: Područje Delhija ima oko 30 milijuna stanovnika i taj broj raste. To je sjedište središnje vlade, veliko središte uslužne ekonomije te ima stalni priljev migranata (radi zaposlenja, obrazovanja). To znači stalnu potražnju za stanovanjem. Širi ekonomski pomaci – kao što su multinacionalke koje premještaju lance opskrbe u Indiju, ili globalne tvrtke koje otvaraju urede – znatno koriste NCR-u zbog njegovog statusa glavnog grada. Također, Delhi ima jedan od najviših dohodaka po glavi stanovnika u Indiji, što omogućuje veća ulaganja u nekretnine. Ove osnove stvaraju sigurnosnu mrežu za ulaganja u nekretnine – tržište je duboko.
Povećanje transparentnosti i profesionalizma: Tržište je sada puno transparentnije (zahvaljujući RERA-i, burzovno kotiranim developerima, portalima za nekretnine) nego što je bilo prije nekoliko desetljeća. To smanjuje rizik od prijevara i čini ulaganje sigurnijim za strance i NRI-je. Delhi-NCR također ima brojne etablirane developere (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji itd., uz lokalne velikane poput ATS, M3M itd.) koji nude profesionalno vođene projekte. Porast platformi za frakcijsko ulaganje i AIF fondova koji se fokusiraju na nekretnine u NCR-u ukazuje da institucionalni kapital vidi priliku ovdje, što može podići ukupne standarde i smanjiti rizik za individualne ulagače pružajući više mogućnosti za sudjelovanje.

Rizični faktori i izazovi:

Pristupačnost i rizik potražnje: Nedavni rast cijena, posebno u segmentu luksuznih nekretnina, postavlja pitanje održivosti. Postoji rizik da ako cijene nastave znatno nadmašivati rast prihoda, dio krajnjih korisnika će odustati, uzrokujući slabljenje potražnje. Već sada vidimo da srednja klasa u NCR-u ima problema s priuštivošću housetrue.com. Ako ne dođe do smanjenja kamatnih stopa ili ako cijene nekretnina porastu još 20-30%, transakcije bi se mogle usporiti, što bi dovelo do moguće korekcije cijene u pregrijanim zonama. Investitori koji ulaze po sadašnjim visokim cijenama u luksuznom segmentu trebali bi biti oprezni zbog moguće stagnacije cijena ili blage korekcije ako tržište treba “udahnut zraka”. Ovo je osobito važno jer je veliki dio rasta potaknut bogatim kupcima – relativno ograničenim bazenom – koji se možda neće beskonačno širiti.
Ponuda veća od potražnje u određenim segmentima: Dok se ukupni broj neprodanih stanova smanjuje, neki mikro-tržišta još uvijek se suočavaju s viškom ponude. Na primjer, dijelovi Greater Noide i Yamuna Expresswaya imaju brojne parcele i srednju klasu naselja izgrađena u zadnjem desetljeću koja nisu u potpunosti iskorištena; poslovni uredski prostori na perifernim lokacijama (poput pojedinih IT parkova na Noida Expresswayu ili u Manesaru) imaju veću stopu praznih prostora. Ako se investira u projekt u lokalitetu s viškom ponude, kapitalna dobit može zaostajati zbog previše konkurentskih opcija. Važno je procijeniti ravnotežu između ponude i potražnje. Nedavno izvješće PropEquityja koje pokazuje pad novih stambenih projekata za 34% u prvom kvartalu 2025. zapravo je dobar znak za sprečavanje prekomjerne ponude business-standard.com business-standard.com. No ako developeri, vidjevši boom iz 2024., iznenada lansiraju desetine novih luksuznih projekata u 2025.–26., višak ponude mogao bi se ponoviti i umanjiti prinose.
Kašnjenja u realizaciji i regulativi: NCR ima povijest kašnjenja projekata – što predstavlja rizik za one koji ulažu u nekretnine u izgradnji. Iako je RERA poboljšala stvari, kašnjenja se i dalje događaju zbog problema s financiranjem ili sudskih sporova. Na primjer, sudski sporovi oko izvlaštenja zemljišta za projekte autoputa ili problemi s ekološkim dozvolama mogu zaustaviti projekte. Ako ste ulagali računajući da će određena metro linija ili brza cesta biti dovršena do određenog datuma, a to se odgodi za nekoliko godina, vaša investicija bi u međuvremenu mogla podbaciti. Slično tome, birokratska kašnjenja u odobravanju (poput dugog čekanja na objavu MPD-2041) mogu zaustaviti planirani razvoj. Investitori bi trebali biti spremni na vremenske neizvjesnosti ili birati gotove projekte kako bi umanjili ovaj rizik.
Politički i politički rizik: Promjene vlasti ili politika mogu promijeniti krajolik nekretnina. Na primjer, ako nova administracija odluči uvesti veći porez na imovinu ili poseban porez na ekstraprofit za luksuzne nekretnine, to bi moglo utjecati na vrijednosti. Iako su tako drastični potezi malo vjerojatni, češće se javljaju lokalne promjene, poput revizije krugovnih stopa. Haryana je naglo povisila krugovne stope u dijelovima Gurgaona 2022., što je privremeno povećalo troškove transakcija. Ili, razmotrite zabranu iznajmljivanja određenih parcela u Noidi dok se ne podmire dugovanja (poput slučaja Amrapali) – politika može selektivno utjecati na neka ulaganja. Također, NGT (Nacionalni zeleni tribunal) povremeno zabranjuje gradnju zbog zagađenja, što može odgoditi izgradnju i povećati troškove držanja za developere (i tako produžiti čekanje investitora).
Makroekonomske i kamatne fluktuacije: Nekretninski sektor je cikličan. Ako inflacija neočekivano poraste i RBI ponovno povisi kamate, raspoloženje kupaca nekretnina moglo bi se pogoršati. Globalna recesija mogla bi utjecati na iseljeničku zajednicu ili strane ulagače u indijskim nekretninama. I dok je domaća potražnja dovoljno snažna da izdrži umjerene šokove, ozbiljan ekonomski pad (poput razdoblja nakon Lehmana 2008. ili naglog šoka zbog demonetizacije 2016.) mogao bi izazvati kratak pad prodaje i čak korekciju cijena pod pritiskom. Nekretnine su također relativno nelikvidne; u lošem tržištu teško je brzo izaći iz ulaganja po željenoj cijeni.
Solventnost i kvaliteta developera: Nisu svi developeri isti. NCR je svjedočio brojnim slučajevima stečajeva i neplaćanja developera (slučajevi Amrapali, Jaypee Infratech – veliki developeri čiji su projekti zapeli – i danas muče neke investitore). Pitanja korporativnog upravljanja ili prevelika zaduženost developera predstavljaju rizik. Važno je ulagati s renomiranim, financijski stabilnim developerima ili se uvjeriti da je escrow projekt pod RERA-om siguran. Također, problemi s kvalitetom gradnje – neki ubrzani projekti na kraju imaju strukturne ili probleme s održavanjem, što narušava dugoročnu vrijednost nekretnine. Temeljita provjera iskustva developera je ključna.
Klimatski i okolišni čimbenici: Sve više klimatski rizici postaju dio procjene rizika u nekretninama. Zagađenje zraka u Delhiju predstavlja problem – ako se pogorša, moglo bi potaknuti neke imućne ljude da se presele ili biraju druge gradove, što suptilno utječe na potražnju za najskupljim nekretninama (već sad neke ambasade i stranci više biraju Gurgaon ili planinske gradove kako bi pobjegli od zagađenja). Nedostatak vode je još jedan problem; razina podzemnih voda i opskrba vodom u Delhiju su pod pritiskom, a neka područja ljeti bilježe nestašice – ako se to ne riješi, određene rubne zone mogle bi imati problema s povoljnošću stanovanja, što ograničava rast. S druge strane, stroge okolišne norme (što je dobro) mogu ograničiti površinu za izgradnju (npr. sada se mora održavati zaštitni pojas oko poplavne ravnice rijeke Yamune nakon poplava 2023., što može utjecati na neke projekte). Ovi su čimbenici dugoročni, ali investitor s pogledom na 10-15 godina trebao bi ih uzeti u obzir.

Ublažavanje rizika: Kako bi ublažili ove rizike, investitorima se savjetuje primjena sljedećih strategija:

Diversifikacija – nemojte ulagati sav kapital u jedan projekt ili mikrotržište; rasporedite ulaganja na različita područja ili vrste imovine.
Fokus na temeljne vrijednosti – lokacije s jakim rastom zapošljavanja, povezanošću i društvenom infrastrukturom zadržat će potražnju čak i ako tržište oslabi.
Budite informirani – pratite razvoj politike (npr. novi zakoni, promjene poreza ili sudske presude koje utječu na nekretnine). Kao što House True izvještaj sugerira, “pratite autoritativna izvješća… i vijesti s tržišta; budite proaktivni” housetrue.com.
Stručni savjeti – koristite usluge pouzdanih savjetnika za nekretnine, RERA-registriranih posrednika i pravnih savjetnika, osobito kod velikih ulaganja. Uz veću transparentnost danas, dostupni su podaci o prošlim kretanjima cijena, nadolazećoj ponudi itd., pa se odluke mogu donositi informirano, a ne nagađanjem na slijepo.
Usklađenost vremenskog okvira – uskladite svoj investicijski horizont s fazom projekta. Ako ciljate kratkoročne preprodaje (1–2 godine), fokusirajte se na vrlo “vruće” sektore ili gotove nekretnine gdje je potražnja na vrhuncu housetrue.com housetrue.com. Za dugoročne investicije (5+ godina), možete promišljeno ulagati u rastuće koridore (poput Jewara) koji možda neće odmah doživjeti procvat, ali vjerojatno hoće s vremenom housetrue.com.

Općenito, nekretnine u Delhiju nude uvjerljivu investicijsku priču kako ulazimo dublje u 2025. godinu. Kombinacija snažnih pokretača potražnje, nadogradnje infrastrukture i potpore politike pruža plodno tlo za povrate. Ipak, razboriti investitori će odvagnuti rizike – osobito visoke početne cijene i nestalnu prirodu tržišta – te pažljivo birati svoje oklade. Kako se kaže u nekretninama: lokacija, lokacija, lokacija – za NCR dodajte vrijeme tom popisu. Oni koji pogode i lokaciju i vrijeme na tržištu Delhija mogu “jahati na valu” rasta u 2025. i kasnije housetrue.com, dok oni koji ne pogode možda će morati duže čekati željene rezultate.

Komparativna analiza: Delhi vs. Mumbai, Bengaluru i Hyderabad

Put nekretnina u Delhi-NCR-u može se bolje razumjeti u kontekstu usporedbe s drugim velikim indijskim gradskim tržištima – Mumbai (MMR), Bengaluru i Hyderabad – koja su sva značajna po veličini i imaju različite pokretače. U nastavku slijedi komparativni pregled koji se dotiče veličine tržišta, trendova i obrazaca rasta:

Cijene nekretnina za stanovanje: Mumbai je najskuplji grad u Indiji za nekretnine.

Prosječne cijene u MMR-u iznose oko ₹12,600/kvadratnom metru krajem 2024. globalpropertyguide.com, što je znatno iznad prosjeka Delhi-NCR-a od ₹8,100 globalpropertyguide.com.Najbolje lokacije u južnom Mumbaiju (Malabar Hill itd.) mogu doseći ₹60,000–₹1,00,000 po četvornom metru, razine koje dostiže samo nekolicina najekskluzivnijih kolonija Delhija.Rast cijena u Mumbaiju bio je umjereniji – oko +4-6% na godišnjoj razini u posljednjim kvartalima prema podacima NHB residex.nhbonline.org.in, i otprilike 40% viši tijekom 4 godine indiatoday.in.Delhi-NCR, unatoč džepovima ekstremnog luksuza, općenito ostaje nešto pristupačniji od Mumbaija u prosjeku, no u 2024. godini zabilježio je veću aprecijaciju (~18% u HPI hindustantimes.com ili čak i više prema drugim izvorima).Bengaluru ima umjerene cijene – prosječno ~₹7.500/kvadratni metar globalpropertyguide.com – i bilježi stalni rast (~8-12% na godišnjoj razini u posljednje vrijeme globalpropertyguide.com).Cijene u Bangaloreu porasle su za oko 45% tijekom 4 godine indiatoday.in indiatoday.in, što je postotno usporedivo s Delhijem.Poznat je po dobroj ravnoteži: nije toliko nestabilan kao NCR, s manje spekulativnih skokova.Hyderabad je bio poznat po vrlo pristupačnim cijenama dok nisu naglo porasle – prosjek je još uvijek samo ~₹7,000/kvadratni stopa globalpropertyguide.com, ali to je nakon otprilike 80% rasta sa svoje niske početne vrijednosti indiatoday.in.Rast Hyderabada usporio je u 2024. (+3% na godišnjoj razini globalpropertyguide.com) nakon tog velikog rasta, dijelom zbog velikog priljeva nove ponude i blagog pada potražnje.U suštini, nedavni rast cijena u NCR-u nadmašio je Mumbai, Bengaluru itd., potaknut porastom luksuza housetrue.com globalpropertyguide.com.Ali u apsolutnim iznosima, Mumbai ostaje skuplji, dok Bangalore i Hyderabad ostaju jeftinije alternative s prostorom za rast.

Veličina tržišta i prodaja: Od 2024. godine, Delhi-NCR i Mumbai su dva najveća tržišta nekretnina u Indiji prema godišnjoj vrijednosti prodaje. U 2024. godini, NCR je pretekao Mumbai po ukupnoj vrijednosti prodaje stambenih objekata – ₹1,53 lakh cr naspram Mumbaijevih ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Ovo je bila značajna prekretnica: tradicionalno je Mumbai Metropolitan Region (MMR) bio na prvom mjestu, ali NCR-ov bum u 2024. godini to je promijenio housetrue.com housetrue.com. Međutim, gledano prema broju transakcija, Mumbai i dalje vodi – npr., Mumbai je zabilježio oko 96.000 prodanih stambenih jedinica u 2024. (najbolje u posljednjih 13 godina, 27% ukupne prodaje u 8 najvećih gradova) globalpropertyguide.com, dok je NCR imao nešto nižu prodaju jedinica i prema nekim izvještajima čak je došlo do blagog pada na godišnjoj razini globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovo pokazuje da Mumbai ima veći broj transakcija srednjeg raspona, dok je ukupnu vrijednost NCR-a podigla viša prosječna cijena (prodaja luksuza). Bengaluru obično bilježi 50-60 tisuća prodanih jedinica godišnje (12-17% indijskog udjela), a Hyderabad oko 30-40 tisuća jedinica, pa su oba tržišta manja od NCR-a po volumenu, ali brzo rastu. Važno je istaknuti i da su Bengaluru i NCR bili jedini koji su zabilježili godišnji rast volumena prodaje u Q1 2025 (oba +10%) dok su drugi gradovi pali business-standard.com, što pokazuje njihovu relativnu otpornost.

Segmenti i pokretači: Tržište nekretnina svakog grada pokreću različiti ekonomski motori:

Delhi-NCR pokreću državni sektor, razne industrije (IT, usluge, proizvodnja u NCR-u) i značajan interes investitora/NRI, posebno u luksuznom segmentu. NCR-ov luksuzni segment (stanovi >₹1 Cr) činio je oko 46% prodaje u Q1 2025 housetrue.com – više nego u drugim gradovima. Povijesno, tržište ima velik udio investitora (ljudi ulažu novac u nekretnine), iako udio krajnjih korisnika raste nakon RERA-e. Prisutnost više gradova (Delhi, Gurgaon, Noida, itd.) čini ga policentričnim.
Mumbai (MMR) pokreću financijske usluge, Bollywood, trgovina i akutni nedostatak zemljišta. Ima daleko najveću potražnju za kompaktnim stanovima zbog izrazito visokih cijena – npr., 1-sobni stanovi (1 BHK) tamo prevladavaju, za razliku od Delhija gdje su češće veće jedinice. Mumbai također ima veliko tržište obnove (pretvaranje starih zgrada u tornjeve, sanacija slamova itd.). Tržište luksuznih nekretnina u Mumbaiju je snažno, ali manji postotak u odnosu na aktualni val u NCR-u. Fokus je više na srednjoj klasi i pristupačnim segmentima u predgrađima koji pogone obujam prodaje.
Bengaluru je IT prijestolnica – sudbina njegovog tržišta nekretnina usko je vezana uz cikluse zapošljavanja u tehnološkom sektoru. Ima relativno puno dostupnog zemljišta i vlast sklonu investitorima, pa je ponuda obilna. Zbog toga cijene rastu stabilno, ne spektakularno (nema naglih skokova kao u NCR-u). Bangalore također ima najbolji prinos od najma (3-4%) među velikim gradovima zbog nižih cijena i solidnih najamnina globalpropertyguide.com, zbog čega je omiljen investitorima za iznajmljivanje nekretnina. U gradu prevladava potražnja za stanovima srednjeg segmenta (₹50 lakh – 1 Cr), a luksuzni sektor je uža niša u odnosu na NCR ili Mumbai.
Hyderabad pokreću IT sektor i proaktivna državna vlada (Telangana) koja je potaknula ekspanziju održavajući troškove niskima i olakšavajući poslovanje. Cijene su dugo bile niske (stagnacija nakon 2008.), pa je razdoblje 2018.–2022. donijelo rast od oko 80%. To je i dalje jedan od najpristupačnijih velikih gradova – u HiTec Cityju možete dobiti vrhunski stan po cijeni stana srednje klase u Gurgaonu. Ta pristupačnost, uz brzi razvoj infrastrukture (svjetska zračna luka, ORR brza cesta, nova metro linija), privukla je investitore u Hyderabad. No, kako je navedeno, zabilježen je pad prodaje stanova za 47% na godišnjoj razini u prvom tromjesečju 2025. business-standard.com, što je najveći pad među gradovima i ukazuje na moguće smirivanje nakon razdoblja intenzivnog rasta. To je bilo u suprotnosti s +10% rastom u NCR-u u istom razdoblju business-standard.com.

Poslovni i uredski prostori: Bengaluru predvodi indijsko tržište uredskog prostora – dosljedno ima najveću apsorpciju (npr. u Q1 2025. Bangalore je iznajmio oko 4,86 milijuna četvornih stopa u odnosu na 2,75 milijuna četvornih stopa Delhija-NCR) cushmanwakefield.com. To je tehnološko središte, pa je stopa nepopunjenosti ureda često niža, a najamnine su narasle oko 26% od 2019. (na oko ₹93/četvornu stopu/mjesec) – najveći rast među vodećim gradovima jll.com. I Hyderabad je također zabilježio veliku apsorpciju ureda posljednjih godina, a najamnine su porasle oko 20% od 2019. (na oko ₹65/četvornu stopu/mjesečno) jll.com. Mumbaijsko tržište ureda više je orijentirano na BFSI i MNC sjedišta; ima visoke najamnine, ali i veću nepopunjenost u nekim starijim CBD područjima jer se tvrtke sele u noviji BKC ili predgrađa. Uredsko tržište Delhi-NCR-a je drugo odmah iza BLR-a: imalo je oko 15% indijske uredske apsorpcije u Q1 2025., a jedinstveno je po dva glavna središta (Gurgaon i Noida) uz sam grad Delhi. U Q1 2025. ukupna nepopunjenost: NCR ~16%, Mumbai ~15%, Bangalore ~11%, Hyderabad ~13%. Stoga Bangalore ima zategnutije tržište zbog čega su tamo najamnine brže rasle, dok se NCR poboljšava s nešto višom nepopunjenošću, ali snažna potražnja to sustiže cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolucija fleksibilnog uredskog prostora snažna je u sva četiri grada, ali NCR i Bangalore vode po ukupnim zalihama flex prostora. Za investitore to znači da su Bangalore i NCR najpoželjniji za ulaganje u urede zbog dubine potražnje, dok je Mumbai dobar za stabilnu “trophy” imovinu, a Hyderabad za potencijal rasta uz određenu volatilnost.

Maloprodaja i ostali segmenti: U sektoru maloprodajnih nekretnina, Mumbai i Delhi su izjednačeni u pogledu vrhunskih maloprodajnih prostora i razvoja trgovačkih centara. Mumbai možda ima malu povijesnu prednost (južni Mumbai s prestižnim ulicama, Bandra itd.), ali Delhi-NCR trenutno dodaje više prostora u trgovačkim centrima (3 milijuna četvornih stopa u 2025. u odnosu na Mumbaijevih ~2,5 milijuna četvornih stopa) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad i Bangalore također šire maloprodaju, ali u manjem opsegu (Hyderabad je predvodio u najmu u prvom kvartalu 2025., zbog nekoliko velikih ugovora za glavne ulice) hindustantimes.com hindustantimes.com. Industrija/logistika: Ovdje Delhi-NCR jasno dominira zbog svog geografskog položaja – Mumbai je ograničen što se tiče zemljišta (iako je obližnji Bhiwandi ogroman za skladišta), Bangalore i Hyderabad imaju umjerene klastere skladišta, ali ništa na razini NCR-a. U prvom kvartalu 2025. NCR i Chennai su predvodili najam skladišta (NCR 35% udjela) economictimes.indiatimes.com. Mumbaijev udio je bio niži (npr., e-trgovina koristi Mumbai za zapadnu Indiju, ali često NCR za distribuciju u sjevernoj Indiji). Dakle, za investitore u logističke parkove, NCR i Pune/Chennai su najvažniji, Bangalore/Hyderabad u nešto manjem obujmu.

Kompatarivna perspektiva:

Mumbai: Zrelo, zasićeno tržište za koje se očekuje da će rasti stabilno, ali sporo. Izazovi su visoke cijene i ograničeno zemljište – stoga je fokus na obnovi i perifernim područjima (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Nadolazeći Trans-Harbour Link, metro linije i zračna luka Navi Mumbai mogli bi dati poticaj tim područjima. No, središnji Mumbai može nastaviti s jednoznamenkastim rastom i visokim ulaznim preprekama.
Bengaluru: Očekuje se da će ostati snažan. Sve dok tehnološki sektor dobro posluje, stambeni i poslovni prostori u Bangaloreu imat će zdravu potražnju. Često se navodi kao najbolji grad za ulaganje u nekretnine za NRI-je zbog stabilnih povrata i prinosa od najma sobha.com. Njegov izazov su prometne gužve i ponegdje zaostala komunalna infrastruktura, ali druga faza Metroa i prigradska željeznica će pomoći. Ima dovoljno zemljišta za širenje (sjeverni BLR, istočni BLR), pa je pristupačnost još uvijek relativno pod kontrolom.
Hyderabad: Nakon blage korekcije ili stagnacije, Hyderabad bi mogao nastaviti rast, ali možda umjerenijim tempom. Ima vrlo poslovno prijateljske politike (npr. minimalna pristojba na prijenos vlasništva, brza odobrenja putem TS-iPASS-a), što bi moglo privući još tvrtki (Amazonov najveći kampus, Googleov kampus itd. su tamo). Ako potražnja ostane visoka (broj stanovnika i prihodi brzo rastu), ponovno može nadmašiti u rastu. Međutim, politički rizik (financije države, nadolazeći izbori u Telangani) i višak ponude u pojedinim koridorima (mnogi novi neboderi u zapadnom Hyderabadu) mogli bi ograničiti kratkoročna poskupljenja.
Delhi-NCR: Kao što je detaljno opisano u ovom izvješću, NCR je sada u snažnom uzletu. Nudi ponešto za svakoga: najviše vrhove (ultra luksuz prodaje se kao lud) te još uvijek zone dostupnog stanovanja. Njegova jedinstvena prednost je što je nacionalna prijestolnica – vladine inicijative često ovdje počinju ili se na njih fokusiraju (npr. prvi RRTS, masovne stambene akcije preko DDA). S druge strane, postoji kompleksnost – više državnih jurisdikcija (Delhi, UP, Haryana) znači neravnomjeran razvoj i različita pravila. No velika i integrirana priroda regije također diversificira rizik – ako jedno područje uspori, drugo može nadoknaditi (npr. Gurgaon se možda ohladi, ali Noida raste, itd.). Trenutno, NCR je najbrže rastuće veliko tržište u Indiji prema vrijednosti i jedno od vodećih po volumenu housetrue.com business-standard.com, a očekivanje je da će tako i ostati u bliskoj budućnosti.

Ukratko, Mumbai nudi stabilnost i ikonične nekretnine visoke vrijednosti, ali niži rast; Bengaluru nudi snažne temelje i dosljednost; Hyderabad nudi visok potencijal rasta uz niže troškove, ali s određenom nestabilnošću; Delhi-NCR nudi veličinu, raznovrsnost i trenutno snažan zamah, osobito u luksuznim segmentima. Iskusni investitor mogao bi čak podijeliti ulaganja među njih – primjerice, kupiti poslovnu nekretninu u Bangaloreu radi prinosa od najma, zemljište u Hyderabadu radi visokog porasta vrijednosti i luksuzni stan u Delhiju radi prestiža i dobitaka tijekom boom-ciklusa. Za one koji se odlučuju među njima: ako je prioritet sigurnost i prihod od najma, Bengaluru ili Mumbai bi mogli biti privlačni; za maksimalan rast i ambiciju, Delhi-NCR je vrlo atraktivan, ali treba se znati snaći; a za pristupačnost uz rast, Hyderabad se ističe.

Očekuje se da će sva četiri grada imati koristi od gospodarskog uspona Indije, no svaki će napredovati svojim tempom i sa svojim karakterom. Delhi, kao glavni grad s trenutno iznimno razvijenim tržištem nekretnina, vjerojatno predvodi u nekretninskoj priči za 2025. – pozicija koju nije imao već dugo vremena – i ta komparativna snaga ključna je za sve dionike koji prate indijsko tržište nekretnina housetrue.com housetrue.com.

Zaključak i izgledi za 2025. i nadalje

Tržište nekretnina Delhija u 2025. obilježava se susretom pozitivnih trendova: rekordnim prodajama, brzim rastom cijena (posebno u luksuznom segmentu) i obnovljenom aktivnošću u stambenom, poslovnom, maloprodajnom i industrijskom sektoru. Delhi-NCR se čvrsto pozicionirao na čelo uzleta indijskog sektora nekretnina. Gledajući unaprijed, čini se da je smjer tržišta optimističan, ali zahtijevat će pažljivo upravljanje izazovima.

U kratkoročnom razdoblju (2025.–26.) očekuje se da će nekretnine u Delhiju nastaviti rasti, iako umjerenijim tempom u odnosu na entuzijazam iz 2024. Temeljni faktori – snažna potražnja krajnjih korisnika, poboljšana pristupačnost zbog očekivanog smanjenja kamatnih stopa te velika ulaganja u infrastrukturu – bit će podloga za rast. Industrijske prognoze predviđaju umjeren jednoznamenkasti godišnji rast cijena na nacionalnom tržištu stanova globalpropertyguide.com, a trend u Delhi-NCR regiji trebao bi uvelike pratiti taj razvoj, iako će određena mikrotržišta biti uspješnija. Nastavak “luksuznog booma” očekuje se još neko vrijeme jer stručnjaci napominju housetrue.com, s obzirom na kontinuirani interes kupaca visoke klase. U međuvremenu, srednji segment bi mogao dobiti zamah ako se financijski uvjeti olabave (niže rate kredita), a developeri se možda ponovno prebace na gradnju za srednju klasu i tako iskoriste skriveni potencijal potražnje. Obujam prodaje stanova vjerojatno će ostati zdrav – možda neće oboriti rekord iz 2024., ali će zasigurno biti snažan u odnosu na prethodne prosjeke – jer urbanizacija i težnja za posjedovanjem stana potiču kupnju unatoč višim cijenama.

Na komercijalnom planu, uredski tržište Delhi-NCR-a ima “dugu i otpornu budućnost” pred sobom prema analitičarima economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. S obzirom na pad popunjenosti i širenje korporacija, predviđamo postepeni rast najamnina za uredske prostore i daljnje smanjenje praznih prostora u sljedećih 1-2 godine. Nova ponuda u novonastalim uredskim zonama (poput onih uz UER ili Noida Expressway) bit će pod povećalom, ali se očekuje da će potražnja ostati visoka zahvaljujući gospodarskom rastu Indije. Maloprodajna nekretnina bi trebala napredovati – organizirana maloprodajna ponuda raste, a trgovci gledaju na Delhi-NCR kao ključno tržište za širenje. Moguće je da ćemo vidjeti uvođenje novih brendova i postojećih koji povećavaju veličinu svojih trgovina, što će održati popunjenost trgovačkih centara, pa čak bi moglo i smanjiti kapitalizacijske stope trgovačkih centara, čineći maloprodaju atraktivnim segmentom za ulaganje. Izgledi za industrijske/logističke nekretnine su svijetli, uz kontinuirani rast e-trgovine i diverzifikaciju lanaca opskrbe s NCR-om kao ključnom točkom. Vladine inicijative poput Nacionalne logističke politike imaju za cilj smanjenje troškova i poboljšanje infrastrukture, neizravno potičući potražnju za nekretninama za skladišta.

Ključni čimbenici za praćenje na srednji rok uključuju: provedbu Master plana 2041 (i hoće li on potaknuti predviđenu ~$15 milijardi vrijednu priliku u sektoru nekretnina economictimes.indiatimes.com), pravovremenu realizaciju velikih infrastrukturnih projekata (otvaranje zračne luke Jewar prema planu, napredak četvrte faze metroa, itd.), te nastavak stabilne političke regulative koja potiče ulaganja. Također, ovisnost tržišta o luksuznom segmentu je nešto što treba pratiti – zdrav, široko baziran rast (s pokretanjem i srednjeg segmenta) bio bi održiviji od uskog rasta predvođenog luksuzom. Donositelji politika mogli bi intervenirati ako, primjerice, pristupačnost znatno oslabi (možda kroz porezne olakšice ili stambene programe), što bi moglo promijeniti dinamiku potražnje.

Iz perspektive investitora ili dionika, tržište Delhija nudi ogromne prilike, ali zahtijeva oprez. Kako je ovaj izvještaj istaknuo, lokacijske prednosti, blizina infrastrukture i pravovremeni ulazak/izlazak ključni su za maksimizaciju povrata. Područja s jakom infrastrukturom i rastom zaposlenosti vjerojatno će imati iznadprosječnu aprecijaciju. S druge strane, prenapuhane zone bez stvarne povezanosti ili ekonomskih pokretača mogle bi podbaciti. Upravljanje rizikom – poput favoriziranja projekata zaštićenih RERA-om, renomiranih developera i realnih očekivanja vrednovanja – i dalje će biti važno.

U široj slici, nekretnine u Delhiju imaju potencijal koristiti od cilja Indije da do 2027. postane gospodarstvo vrijedno 5 trilijuna dolara – glavni grad će privući znatan dio investicija, talenata i time potražnje za nekretninama. Vladin fokus na infrastrukturu i stanovanje (npr. nastavak urbane obnove, proširenje metroa, pametne gradske značajke) pruža podržavajući okvir. Sve dok postoji politička i ekonomska stabilnost, izgledi za tržište nekretnina u Delhiju su rast i ekspanzija.

Ukratko, Delhi-NCR 2025. godine stoji na novom vrhuncu – u punom zamahu rasta i prepun mogućnosti. Investitori i kupci nekretnina koji „ostanu informirani i proaktivni” housetrue.com, kako savjetuju stručnjaci, vjerojatno će ubirati plodove na ovom tržištu. Bilo da je riječ o iskorištavanju luksuznog buma, ulaganju u novu atraktivnu lokaciju ili stjecanju imovine radi najma, postoji mjesta za različite strategije. Potrebna je doza opreza u vezi s nekoliko spomenutih faktora rizika, ali ne i pesimizam – otpornost tržišta dokazana je nakon pandemije. S promišljenim odlukama, dionici mogu sudjelovati u uspješnoj priči nekretnina u Delhiju koja se odvija 2025. i nastavit će se kroz ostatak desetljeća.

Izvori: Gornja analiza temelji se na podacima i uvidima iz industrijskih izvještaja, vijesti i konzultantskih nalaza, uključujući Grant Thorntonovo izvješće Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, izvješća o tržištu nekretnina (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, istraživanja Cushman & Wakefield i JLL o uredskom i maloprodajnom tržištu cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliersova saznanja o industrijskom zakupu economictimes.indiatimes.com, kao i službeni dokumenti o politici i vijesti iz Economic Times, Hindustan Times o Master planu 2041 i infrastrukturnim razvojnim projektima economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Sve su one navedene kroz tekst radi pružanja temelja na činjenicama i ažurnih informacija za iznesene zaključke. Komparativni kontekst preuzet je iz Global Property Guide i analize India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com, među ostalima, kako bi se osigurala sveobuhvatna perspektiva.