Pregled tržišta nekretnina u Lucci
Lucca, povijesni grad opasan zidinama u Toskani, ima dinamično tržište nekretnina koje je pokazalo otpornost i rast sredinom 2020-ih. Nakon kratkog hlađenja 2022.-2023. zbog porasta kamatnih stopa, tržište se oporavilo 2024. i početkom 2025. uz rastuće cijene i snažnu potražnju luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca se ističe kao jedno od najuspješnijih tržišta nekretnina u Toskani: vrijednosti nekretnina stalno rastu, osobito u luksuznom segmentu, potaknute relativnom pristupačnošću grada u usporedbi s Firenzom i sve većim zanimanjem inozemnih kupaca worldpropertyjournal.com. Prema Knight Frankovom Indeksu vrhunskih međunarodnih rezidencijalnih cijena, vrhunske stambene cijene u Lucci porasle su +6,2% u 2024., među najvišima u Italiji idealista.it. U posljednjih pet godina, cijene luksuznih kuća u Lucci porasle su za oko 27%, nadmašujući druge toskanske destinacije worldpropertyjournal.com i odražavajući snažnu potražnju. Širi talijanski kontekst je povoljan – unatoč skromnom rastu BDP-a, Italija je 2024. doživjela umirenu inflaciju i snažno tržište rada, stvarajući stabilnost za ulaganja u nekretnine cushmanwakefield.com.
Danas tržište nekretnina u Lucci ima koristi od jedinstvene kombinacije čimbenika. Bogata kulturna baština i kvaliteta života čine ovaj grad poželjnim “lifestyle” odredištem u Toskani, ne samo za lokalno stanovništvo, već i za kupce iz cijele Europe i SAD-a. worldpropertyjournal.com. Provincija Lucca uključuje ekskluzivne obalne dijelove (npr. Forte dei Marmi u Versiliji) koji podižu prosječne cijene u provinciji, ali grad Lucca je i dalje pristupačniji od Firence te nudi bolji omjer vrijednosti luccaindiretta.it. Rezultat je pojačan interes imućnih pojedinaca koji traže druge domove ili investicijske nekretnine; zapravo, u cijeloj Toskani zabilježen je porast broja stranih rezidenata od 11,2% u posljednjem desetljeću worldpropertyjournal.com. U međuvremenu, ekonomske politike poput talijanskog režima fiksnog poreza za nove rezidente i drugih poticaja dodatno su povećale privlačnost regije međunarodnim investitorima worldpropertyjournal.com. Ukratko, od 2025. godine tržište nekretnina u Lucci karakteriziraju rastuće cijene, velika potražnja (lokalna i strana) te optimistična perspektiva, uz potrebu za pažljivim praćenjem promjena kamatnih stopa i planova urbanog razvoja.
Trendovi stambenog tržišta u Lucci
Cijene i potražnja za nekretninama: Stambeni sektor u Lucci je u uzlaznoj putanji. Početkom 2025. godine, prosječna tražena cijena za stambene nekretnine u samom gradu Lucca iznosi oko 2.300 €/m², što odražava godišnji porast od otprilike 7% ltimmobili.it. To označava značajan rast vrijednosti u odnosu na prethodnu godinu, čime je sektor ponovno dobio na zamahu nakon laganog pada u 2023. Zapravo, do veljače 2024. prosječne cijene bile su više za preko 10% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine – dosegnuvši najvišu razinu u posljednje dvije godine lanazione.it. Povijesna jezgra grada je najskuplje područje, s cijenama oko 3.600–4.000 €/m² za renovirane stanove iltirreno.it. S druge strane, stambene četvrti u prvoj periferiji (odmah izvan srednjovjekovnih zidina) su pristupačnije: primjerice, u Sant’Anni, cijenjenoj perifernoj četvrti, stan u izvrsnom stanju kreće se oko 2.000–2.200 €/m², a za starije useljive jedinice može biti i 1.400–1.800 €/m² iltirreno.it. Predgrađa i ruralni obrubi sjeverno od grada bilježe cijene bliže 1.500 €/m² ltimmobili.it. Čak i po tim nižim cijenama, potražnja je vrlo velika – interes kupaca ostaje snažan diljem Lucce, a dostupna ponuda lako se upija. Budući da se ponuda teško uspijeva prilagoditi potražnji, konkurencija među kupcima je porasla, dodatno povećavajući pritisak na cijene ltimmobili.it. Tržišna aktivnost je živa: agenti navode da je broj transakcija u 2024. porastao u odnosu na 2023. iltirreno.it, a taj se trend očekuje i u 2025. Na razini regije, rast Lucce nadmašuje toskanski prosjek – cijene nekretnina u Toskani su 2024. porasle umjerenih +0,9% ltimmobili.it, dok su vrijednosti u samoj Lucci rasle znatno brže, pokazujući specifičnu snagu ovoga tržišta.
Tržište najma i prinosi: Luccino tržište najma doživjelo je još dramatičniji rast. Prosječne stanarine za stambene nekretnine dosegle su oko 11,5–12 € po kvadratnom metru mjesečno, što je porast od ~10–14% na godišnjoj razini početkom 2025. ltimmobili.it luccaindiretta.it. To iznosi otprilike 700–800 € mjesečno za tipičan stan od 65 m². Nekoliko čimbenika pokreće ovaj rast: oporavak mobilnosti nakon pandemije, više profesionalaca i studenata koji dolaze u Luccu (grad je blizu sveučilišnog središta u Pisi i drugih škola) te procvat segmenta kratkoročnog najma. Zaista, interes investitora za kratkoročne najmove (turistički najam poput Airbnba) znatno je porastao – lokalne agencije izvještavaju o ~20% povećanju kupovina nekretnina namijenjenih najmu za odmor lanazione.it. Mnogi kupci (i talijanski i strani) ciljaju na Luccu radi ulaganja, privučeni turističkom privlačnošću grada (Lucca je domaćin velikih događanja poput Summer Festivala i Comics & Games konvencije) te solidnim prinosima od najma. Bruto prinosi od najma stambenih nekretnina u Lucci procjenjuju se na oko 8–9%, što je iznad državnog prosjeka od ~8,4% partitaiva.it partitaiva.it. Ovo je visok povrat po standardima zapadne Europe, što odražava relativno nisku kupovnu cijenu u odnosu na stabilnu potražnju za najmom. Za usporedbu, Lucca je među isplativijim lokacijama u Italiji za iznajmljivače – u srednje velikim gradovima uobičajeni su bruto prinosi od 8–10% partitaiva.it. Komercijalne nekretnine mogu donijeti još veće prinose (o tome kasnije), ali snažan prihod od stanarina zasigurno je potaknuo investicijske kupovine.
Pokretači: Lokalni stanovnici i stranci: Potražnja u Lucci dolazi i od domaćih i od međunarodnih izvora.
Na lokalnoj razini, gospodarstvo Lucce (poznato po svom distriktu papirne industrije i rastućem tehnološkom sektoru) osigurava stabilno zaposlenje, a visoka kvaliteta života u gradu znači da mnogi stanovnici biraju ostati i unapređivati svoje domove umjesto da sele.Demografski gledano, međutim, domicilno stanovništvo Lucce stari i blago se smanjilo (grad ima oko 88.500 stanovnika, što je pad od oko 0,7% u odnosu na 2024. godinu quantitalia.it).Kako bi se popunila praznina, strani kupci i iseljenici postali su sve važniji.Toskana već dugo privlači Europljane i Amerikance koji traže druge domove, a Lucca je u tom pogledu u usponu.Grad se smatra “relativno povoljnom ponudom” za luksuzne nekretnine – nudi sličan toskanski šarm kao Firenca ili Siena po nižoj cijeni po kvadratnom metru – što je posljednjih godina dovelo do vala imućnih kupaca worldpropertyjournal.com.Bogati pojedinci iz Francuske, Ujedinjenog Kraljevstva, SAD-a, Beneluxa i Njemačke među su glavnim novim investitorima, privučeni toskanskim načinom života i netaknutom povijesnom aurom Luce worldpropertyjournal.com.Talijanski porezni poticaji pojačavaju ovaj trend: na primjer, porezni režim s paušalnim porezom (paušalni porez od 100.000 € na inozemni prihod) i programi koji potiču povratak iseljenih profesionalaca učinili su preseljenje u Italiju (i kupnju nekretnina) privlačnijim worldpropertyjournal.com.Od 2025. godine, Italija je dom za više od 40.000 HNWI-a (neto vrijednost > 10 milijuna USD) i mnogi ulažu sredstva u nekretnine worldpropertyjournal.com.Lucca je izravno profitirala – istaknuta je u izvješćima za 2025. kao najbolji izvođač na tržištu luksuznih nekretnina u Toskani, zahvaljujući porastu cijena vrhunskih nekretnina od 27% u pet godina worldpropertyjournal.com.Ovi međunarodni kupci često traže nekretnine po principu ključ u ruke (potpuno renovirane, spremne za useljenje) umjesto projekata renovacije worldpropertyjournal.com, potičući developere i prodavače da unaprijede jedinice na luksuznu razinu.Ključne četvrti i vrste nekretnina: Preferencije kupaca u Lucci su se promijenile nakon pandemije. Postoji velika potražnja za nekretninama s povijesnim šarmom i modernom udobnošću, posebno u centro storico (starom gradu) gdje su srednjovjekovne zgrade, obnovljene prema suvremenim standardima, vrlo tražene. Ograničena ponuda unutar zidina znači da su cijene tamo visoke (dosežu 3.700–4.100 €/m² za kvalitetno obnovljene jedinice iltirreno.it). U međuvremenu, periferne četvrti postaju sve popularnije jer nude više prostora i niže troškove; područja neposredno izvan zidina (poput Sant’Anna, Arancio, San Concordio) privlače mlade obitelji i profesionalce koji se možda moraju preseliti zbog posla iltirreno.it. Ove četvrti često nude kuće s vrtovima ili novije stanove s parkingom – značajke koje su postale iznimno cijenjene nakon zatvaranja zbog COVID-a. Zapravo, u cijeloj Toskani, trend prema domovima s vanjskim prostorima, privatnim vrtovima i ekološki učinkovitim dizajnom dodatno se učvrstio ltimmobili.it. Lucca to odražava: kupci jasno preferiraju energetski učinkovite zgrade i zelene površine, što potiče investitore na fokusiranje na održivost. Nove gradnje ili preuređenja sve su češće A energetske kategorije i uključuju značajke poput solarnih panela, jer ekološki svjestan dizajn diktira višu cijenu i dugoročnu vrijednost ltimmobili.it.
Dinami iznajmljivanja i utjecaj turizma: Najmovi u Lucci su podijeljeni između dugoročnih najma i kratkoročnih turističkih najma. Potražnja za dugoročnim najmom dolazi od lokalnih radnika, studenata i obitelji. Međutim, ponuda za dugoročne najmoprimce je ograničena, dijelom zato što su se mnogi vlasnici okrenuli unosnim kratkoročnim najmovima. Popularnost Lucce kao turističke destinacije – poznate po srednjovjekovnim zidinama i festivalima – znači da najmodavci mogu ostvariti visoke cijene po noćenju tijekom vrhunca sezone. To je izazvalo raspravu u zajednici: neki stanovnici i dužnosnici izrazili su zabrinutost da bi širenje najma u stilu Airbnb-a moglo smanjiti ponudu dugoročnog stanovanja. Pozivi na ograničavanje kratkoročnih najma naišli su na otpor iz sektora nekretnina. Industrijske grupe tvrde da turistički najam donosi važan prihod području i da je na općini da poveća dostupnost pristupačnog stanovanja, a ne da ograničava privatne najmove iltirreno.it. Armando Barsotti, predsjednik lokalne udruge agenata (FIAIP), napomenuo je da se mnoge druge kuće kupuju upravo za kratkoročni najam i taj trend vidi kao “važnu pomoć ovom području”, sugerirajući da bi previše stroge regulacije bile kontraproduktivne iltirreno.it. Zaključno, do 2025. godine nisu uvedena velika ograničenja; stoga segment kratkoročnog najma ostaje značajan pokretač stambenog tržišta, potičući potražnju za ulaganjem i rast cijena najma u centru grada. Prinose od najma u turistički orijentiranim dijelovima Lucce su visoki, ali potencijalnim investitorima savjetuje se da prate lokalne političke rasprave koje bi se mogle pojaviti do 2026.–2027., ako pristupačnost stanovanja postane političko pitanje.
Trendovi komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja, industrija)
Uredski prostori: Lucca nije glavno uredsko tržište u Italiji, ali ima stabilnu bazu profesionalnih i administrativnih aktivnosti. Segment uredskih nekretnina u Lucci posljednjih je godina zabilježio relativno ravne rezultate. U prvom tromjesečju 2025. prosječna cijena uredskih nekretnina u gradu iznosi oko 2.050 € po četvornom metru (za kupnju) i oko 11,2 € po m² mjesečno za najam mercato-immobiliare.info. Ove su vrijednosti stabilne tijekom protekle godine, a cijene prodaje praktički su nepromijenjene (–0,2% u 6 mjeseci) mercato-immobiliare.info. Svaki manji pad dogodio se krajem 2024., vjerojatno zbog viših troškova zaduživanja u to vrijeme, no do 2025. uredsko se tržište stabiliziralo. Uredi u Lucci ostvaruju prosječni bruto povrat od najma od oko 8–9% – što je konkurentno za manji grad – iako su veći prinosi iznad 10% češći u većim ili jeftinijim talijanskim gradovima partitaiva.it partitaiva.it. Potražnja za uredima u Lucci uglavnom dolazi od lokalnih poduzeća (npr. banke, osiguravatelji, servisne tvrtke) i ureda javnog sektora; velike korporacije imaju ograničenu prisutnost jer se veće kompanije obično nalaze u Firenci ili Milanu. Stopa nepopunjenosti ureda u Lucci je umjerena. Starije uredske zgrade ili one na rubnim lokacijama mogu biti prazne dulje vrijeme, dok moderno uređeni prostori na dobrim lokacijama (primjerice u centru grada ili uz glavne prometnice) lakše nalaze zakupce. Tijekom pandemije, kao i drugdje, rad na daljinu doveo je do konsolidacije uredskog prostora. No do 2025. vidljivi su znakovi oporavka – tvrtke ponovno unajmljuju prostore, često traže manje, ali kvalitetnije urede (s dobrom IT infrastrukturom i parkiralištem). Nove ponude je malo: Lucca nije imala nove spekulativne izgradnje uredskih prostora u posljednje vrijeme pa se tržište temelji na ponovnoj upotrebi postojećih zgrada. Zanimljiv trend je konverzija: gradske su vlasti pojednostavile postupak prenamjene nedovoljno iskorištenih ureda u stambene prostore (ili obrnuto) kako bi zadovoljile promjenjive potrebe iltirreno.it iltirreno.it. Ova fleksibilnost, uvedena 2024., ima za cilj apsorbirati kronične nepopunjenosti uredskih prostora pretvaranjem u prijeko potrebne stambene jedinice. To također znači da ulagači u stare uredske prostore imaju “izlaznu strategiju” kroz prenamjenu nekretnine, što zauzvrat sprječava pretjeran pad kapitalne vrijednosti ureda. Općenito, izgledi za uredski segment u Lucci su stabilni – nema dramatičnog rasta, ali postoji stalna popunjenost kvalitetnih prostora i mali rizik povećanja ponude.Maloprodaja i glavne ulice: Tržište maloprodajnih nekretnina u Lucci snažno je pod utjecajem turizma i lokalnih obrazaca potrošnje. Maloprodajne ulice povijesnog centra – s buticima, kafićima i restoranima uz slikovite pješačke prolaze – čine jezgru maloprodajnog tržišta. Ovdje promet pješaka (posebno tijekom sezone turista od proljeća do jeseni) osigurava potražnju za trgovinama. Najamnine za najatraktivnije maloprodajne prostore u središtu Lucce (na primjer, Via Fillungo, glavna trgovačka ulica) među najvišima su u gradu, a slobodnih prostora na tim lokacijama gotovo da i nema. Prosječne cijene poslovnih nekretnina (uključujući maloprodajne prostore) u Lucci su oko 1.950 €/m² za prodaju, s prosječnim najamninama oko 14,2 €/m² mjesečno mercato-immobiliare.info. Posebno je važno napomenuti da maloprodajne nekretnine u Lucci nude jedne od najviših prinosa na investicije u sektoru nekretnina – otprilike 10% bruto godišnjeg prinosa u prosjeku partitaiva.it. Ovo je u skladu s nacionalnim trendom prema kojemu većina talijanskih gradova ima dvoznamenkaste prinose na trgovine u glavnim ulicama, što pokazuje da su najamnine snažne, dok su kupovne cijene još uvijek prihvatljive za ulagače. U Lucci, lokalni investitori i obiteljski uredi često drže ove maloprodajne jedinice kao dugoročna ulaganja.
Međutim, nije sav maloprodajni prostor isti: lokacija je ključna. Trgovine unutar zidina starog grada (posebno u blizini turističkih znamenitosti) posluju dobro, dok se sekundarne lokacije ili noviji prigradski trgovački centri suočavaju s većim izazovima. Posljednjih godina, neki rubni poslovni prostori teško su pronalazili zakupce, osobito kako e-trgovina i promjene u navikama kupaca utječu na potražnju za fizičkim trgovinama. Do 2024. grad je imao brojne poslovne jedinice u prizemlju koje su bile prazne već dugo vremena, osobito izvan glavnih pješačkih zona iltirreno.it. Kao odgovor, uprava Luce provela je 2024. godine urbanističku “mini-revoluciju”: dozvolila je prenamjenu praznih trgovina i ureda u prizemlju u stambene prostore (uz određene uvjete) iltirreno.it iltirreno.it. Ova politika obuhvaća i povijesnu jezgru (uz određene zaštite ključnih ulica) i periferne četvrti. Logika je dvostruka – smanjiti zapuštenost praznih izloga i ublažiti nedostatak stanova stvaranjem novih apartmana. Deseci vlasnika nekretnina podnijeli su zahtjev za ove prenamjene, što sugerira da je maloprodajni sektor imao višak ponude na manje atraktivnim lokacijama. Iako to ukazuje na izazov za maloprodaju na lokacijama s malom potražnjom, istovremeno predstavlja prilagodbu: maloprodajni sektor Luce zapravo se konsolidira u područjima najveće potražnje (turističke zone, glavne trgovačke ulice), dok se marginalne trgovine uklanjaju s tržišta (pretvaraju se u stanove). Za preostale maloprodajne nekretnine to je pozitivno jer sprječava prezasićenost i može stabilizirati razinu najamnina.
Što se tiče performansi, 2024. je bila godina oporavka za maloprodaju diljem Italije i Lucca je slijedila taj trend. Obujam ulaganja u maloprodaju u Italiji porastao je za više od 40% u 2024. godini (na 8,7 milijardi eura) dok se sektor oporavljao idealista.it. U glavnim gradskim ulicama najma su čak ponovno počele rasti. Lucca je manjeg opsega, ali njezina maloprodaja u užem centru pokazala se otpornom – većina središnjih lokala zauzeta je uspješnim poslovanjima koja opslužuju i lokalno stanovništvo i turiste. Jedan značajan događaj svake godine, festival Lucca Comics & Games, privuče stotine tisuća posjetitelja u kratkom razdoblju, što donosi izuzetnu korist lokalnim trgovcima i potvrđuje vrijednost posjedovanja trgovine u gradu. Maloprodaja u četvrtima (poput trgovina mješovitom robom, ljekarni u stambenim zonama) također je stabilna, podržana lokalnom potrošnjom. Za veću maloprodaju, Lucca ima nekoliko maloprodajnih parkova i velikih trgovina na rubovima grada; ove imaju stabilnu popunjenost, iako u ovom segmentu nema mnogo širenja zbog ograničenja u planiranju i zrelog tržišta. Gledajući unaprijed, izgledi za maloprodajni sektor su oprezno optimistični: smanjenje kamatnih stopa moglo bi pojačati investicijsku potražnju, a fizička maloprodaja pokazuje svoju dugovječnost u turističkim gradovima. Ipak, vlasnici sekundarnih maloprodajnih nekretnina trebat će inovirati ili prenamijeniti prostore ako se posjećenost ne obnovi na određenim lokacijama – što je trend na nacionalnoj razini dok se maloprodaja razvija u eri e-trgovine idealista.it.
Industrijska i logistička nekretnina: Segment industrijskih nekretnina u Lucci i njezinoj pokrajini posebno je potaknut proizvodnim klasterom tog područja. Lucca se nalazi u središtu najznačajnije talijanske papiarske industrijske zone – jedine službeno priznate papiarske zone u Europi miac.info. Preko 200 tvrtki (od tvornica papira do tvrtki za pakiranje) posluje u blizini, posebno u obližnjim Capannoriju i Porcariu, zapošljavajući oko 10.000 radnika i ostvarujući milijarde prihoda godišnje investintuscany.com. Ova industrijska baza stvara konzistentnu potražnju za skladištima, tvornicama i logističkim prostorima. Industrijske nekretnine (kao što su capannoni ili skladišta) u Lucci općenito imaju niže cijene po kvadratnom metru od komercijalnih ili stambenih nekretnina – često u rasponu od €800–€1.500/m², ovisno o starosti i lokaciji (niži kraj za starija skladišta, viši za moderne objekte). Najamnine za logističke prostore mogu jako varirati, ali prinosi su obično privlačni, budući da industrijska imovina u Italiji često donosi dvoznamenkaste prinose na sekundarnim tržištima. Primjerice, nedavni oglas pokazuje da se moderna skladišta u blizini Lucce prodaju po cijeni od oko €900/m², što znači da investitori mogu ostvariti solidan povrat s obzirom na najamnine na tom području idealista.it.
Rast papiarske industrije u posljednjem desetljeću (uz stalna ulaganja multinacionalnih kompanija u lokalne pogone investintuscany.com investintuscany.com) potaknuo je određeno širenje industrijskog sektora nekretnina. Nekoliko tvrtki izgradilo je nove proizvodne hale ili proširilo svoje objekte (npr. DS Smithovo proširenje od 13.000 m² u Porcariju investintuscany.com). Takvi su prostori uglavnom u vlasništvu korisnika, a ne izgrađeni špekulativno. Postoje i industrijske zone pod upravom županije namijenjene malim i srednjim poduzećima koje uglavnom stalno bilježe punu popunjenost. Prazni prostor u industrijskom segmentu relativno je rijedak – svako dobro smješteno skladište (s dobrim prometnim pristupom autocesti) koristi ili proizvođač ili služi kao skladište za regionalno gospodarstvo. Logistički sektor u Lucci je manjeg obujma (najbliži veliki logistički centri nalaze se oko Firence ili luke Livorno), ali neke 3PL tvrtke i distributeri imaju skladišta srednje veličine kako bi opsluživali sjevernu Toskanu. Stalan rast e-trgovine umjereno je povećao potražnju za prostorima za “last-mile” logistiku oko Lucce, iako srednjovjekovna gradska jezgra znači da se stvarni logistički centri nalaze u predgrađima.
Klimat za komercijalna ulaganja: Za investitore, komercijalne nekretnine u Lucci nude mješavinu visokih prinosa i specifičnih nišnih prilika. Lokalni investitori-razvojni poduzetnici aktivni su u prenamjeni nekretnina (npr. pretvaranje stare tvornice u loft ured ili konverzija neiskorištene poslovne zgrade u stanove). Međunarodni komercijalni investitori obično su usmjereni na veće talijanske gradove; međutim, sektor ugostiteljstva u Lucci privlači pažnju – npr. prenamjena povijesnih zgrada u butik hotele ili B&B-ove poznat je investicijski trend zbog stalnog priljeva turista. Općenito, tržište komercijalnih nekretnina u Lucci je stabilno, ali nije visokorastuće: karakterizira ga stabilnost uredskih prostora, snaga glavnih trgovačkih zona u maloprodaji (uz određene prilagodbe u sekundarnim maloprodajnim lokacijama), te čvrsti temelji u industriji zahvaljujući snažnom proizvodnom sektoru. Obujam komercijalnih transakcija u Lucci nije velik, ali je aktivnost u 2024. porasla, što odražava širi oporavak talijanskog komercijalnog tržišta (ukupna komercijalna ulaganja u Italiji 2024. iznosila su 2,6 milijardi eura, znatno više, s time da maloprodaja i logistika predvode rast idealista.it). Lucca je vjerojatno zabilježila povećan interes investitora za maloprodajne i logističke nekretnine u skladu s nacionalnim trendovima. Svi budući veliki komercijalni projekti (npr. novi trgovački centar ili poslovni park) ovise o urbanističkim planovima i potražnji – trenutno se fokus čini na postupnom rastu i unapređenju postojećeg fonda, a ne na ekspanzivnoj izgradnji novih objekata.
Investicijske prilike i izazovi
Lucca nudi snažan investicijski potencijal kako u stambenom, tako i u komercijalnom sektoru, no investitori bi trebali odvagnuti prilike u odnosu na moguće izazove:
- Visoki prinosi od najma: Jedan od najvećih aduta Lucche za investitore su visoki prinosi od najma. Stambeni najam donosi bruto prinos od oko 8–9%, dok komercijalni može doseći ~10% ili više u nekim slučajevima partitaiva.it. Ovi prinosi nadmašuju brojne zapadnoeuropske tržišta (primjerice, glavni prinosi u gradovima poput Pariza ili Münchena često su ispod 4%). Za investitore koji traže prihode, nekretnine u Lucci mogu generirati stalan novčani tok. Posebno je kupnja radi iznajmljivanja putem kratkoročnih platformi (Airbnb) u turistički atraktivnom središtu Lucche pokazala profitabilnost, a neki navode čak i prinose iznad prosjeka dugoročnih najamnina. Maloprodajne jedinice na dobrim lokacijama također nude dvoznamenkaste prinose, što odražava prihvatljive cijene i stalnu prisutnost turista.
- Potencijal za povećanje vrijednosti kapitala: Vrijednosti nekretnina u Lucci su na uzlaznoj putanji. Grad je još uvijek u fazi rasta u odnosu na zrelija tržišta poput Firence. Kao što je navedeno, luksuzne nekretnine bilježe oko 27% povećanja vrijednosti u pet godina worldpropertyjournal.com, a izgledi ostaju pozitivni. Budući rast cijena (predviđa se umjerenijom stopom od nekoliko posto godišnje) u kombinaciji s prihodima od najma znači da je vjerojatan zdrav ukupni prinos. Osim toga, planirane nadogradnje infrastrukture (o kojima će biti riječi u nastavku) mogle bi dodatno povećati vrijednost nekretnina u određenim područjima. Lucca je sve više na radaru stranih kupaca – ako ova međunarodna potražnja ubrza, to bi dodatno moglo potaknuti rast cijena i likvidnosti (prilika za kapitalne dobitke).
- Diverzifikacija i tržišne niše: Investitori imaju niz niša koje mogu razmotriti. Osim uobičajenih stanova, Lucca nudi prilike za renovacije povijesnih zgrada (npr. obnova povijesne vile ili samostana u apartmane ili hotel), studentski smještaj (s obzirom na blizinu sveučilišnih gradova) ili rezidencije za starije (Toskana je popularna za umirovljenje). Sektor ugostiteljstva je još jedna opcija – šarmantni B&B-ovi ili kompleksi za iznajmljivanje na periferiji Luccae koriste popularnost agroturizma u Toskani. Također, uspješna industrija papira sugerira potražnju za specijaliziranim industrijskim nekretninama (tvornice, laboratoriji) – sektor u kojem dugoročni korporativni najmovi mogu biti vrlo stabilni. Ove niše nude mogućnost iskorištavanja lokalnih prednosti (kultura, industrija, obrazovanje) za iznadprosječne prinose.
- Povoljni porezni i financijski uvjeti: Talijanski porezni poticaji jačaju investicijsku privlačnost. Režim poreza po fiksnoj stopi za nove rezidente (fiksnih 100.000 € na strani prihod) pravi je mamac za ultra-bogate pojedince koji sele u Italiju (i kupuju luksuzne nekretnine) worldpropertyjournal.com. Također postoje relativno niski troškovi transakcija za kupnju prve nekretnine i određeni porezni krediti za obnovu (iako u manjoj mjeri u usporedbi s prijašnjim “Superbonus” godinama). Troškovi financiranja, koji su snažno porasli 2023., prema očekivanjima će se poboljšati: Europska središnja banka zaustavila je podizanje kamatnih stopa krajem 2024., a neke su se stope smanjile početkom 2025., što čini stambene kredite dostupnijima ltimmobili.it. Primjerice, 6-mjesečni Euribor pao je s oko 3,8% sredinom 2024. na oko 2,35% do veljače 2025. ltimmobili.it. Niže kamatne stope znače jeftinije financiranje i potencijalno veću polugu za investitore, što poboljšava povrat na ulaganje. Ostane li inflacija pod kontrolom i kamate nastave padati kroz 2025.-2026., investitori mogu osigurati povoljne hipotekarne kredite na talijanskom tržištu.
Unatoč ovim prilikama, postoje izazovi i rizici koje treba uzeti u obzir:
- Neizvjesnost oko kamatnih stopa i ekonomije: Iako se financijski uvjeti popravljaju, svaki obrat trenda (npr. ponovno jačanje inflacije koje uzrokuje podizanje kamatnih stopa) mogao bi ohladiti tržište. Cijene nekretnina osjetljive su na visinu zaduživanja – pad cijena u Lucci 2023. (–7% na godišnjoj razini u jednom trenutku) luccaindiretta.it pokazao je kako više kamate smanjuju potražnju. Talijanska ekonomija je stabilna, ali s niskim stopama rasta; svaka recesija u Europi može smanjiti povjerenje kupaca ili ograničiti strana ulaganja. Investitori bi trebali stres-testirati svoja ulaganja na promjene kamatnih stopa i osigurati da najamnine mogu pokriti troškove financiranja ako stope ponovno porastu.
- Regulatorne i birokratske prepreke: Italija je poznata po složenoj birokraciji. Transakcije i razvoj nekretnina mogu biti spori zbog procesa odobravanja, povijesnih građevinskih propisa i pravnih prepreka. U povijesnim dijelovima Lucche, renovacije zahtijevaju snalaženje u pravilima očuvanja baštine. Urbanistički plan (Piano Operativo) također se može mijenjati, kao što se vidjelo kada je grad 2024. godine olakšao pravila o prenamjeni prostora u prizemlju iltirreno.it – regulatorne promjene mogu utjecati na dopuštenu namjenu i vrijednost vaše nekretnine. Dodatno, u Italiji se stalno vode političke rasprave o regulaciji kratkoročnog najma u turističkim gradovima. Iako Lucca još nije uvela stroga ograničenja, moguće je da će do 2026.–2027. godine biti donesena nova pravila (poput zahtjeva za registracijom ili ograničenja broja noćenja). Investitori koji se oslanjaju na prihod od turističkog najma trebali bi pažljivo pratiti lokalne propise. Porezi su još jedan faktor: izvan posebnih režima, talijanski porezi na nekretnine (IMU na druge nekretnine) i porez na prihod od najma (osim ako se ne odabere povoljna paušalna stopa od 21% “cedolare secca” na najmove stanova) mogu utjecati na neto povrat. Ovi čimbenici naglašavaju važnost kvalitetnog lokalnog pravnog/poreznog savjetovanja za investitore.
- Ograničena likvidnost i veličina tržišta: Tržište u Lucchi je, iako aktivno, relativno malo i nelikvidno u usporedbi s velikim gradovima. Prodaja luksuznih nekretnina u Lucchi može potrajati duže zbog užeg kruga potencijalnih kupaca. I tržište poslovnih prostora je nišno. Stoga bi se nekretnine u Lucchi trebale promatrati kao srednjoročna do dugoročna investicija. Prednost uskog tržišta je stabilnost cijena, ali nedostatak je što, ako želite brzo izaći, pronalazak kupca po željenoj cijeni može potrajati. Međunarodni investitori posebno trebaju obratiti pozornost na valutni rizik (ako nisu vezani za euro) i potrebu za pouzdanim lokalnim agentima za pristup kupcima.
- Starenje stanovništva i demografija: Strukturalni izazov predstavlja demografski trend u Lucchi. Lokalno stanovništvo stari, a ukupni rast populacije je stagnirao ili blago negativan quantitalia.it. Manje mladih lokalnih kupaca dugoročno može umanjiti prirodnu potražnju za stanovanjem (posebno za početne stanove). Iako ovu prazninu popunjavaju doseljenici (npr. stranci ili ljudi iz drugih talijanskih regija koje privlači Lucca), investitor mora razmisliti tko će biti najmodavac ili kupac za 5–10 godina. Ako se oslanjate isključivo na lokalno tržište, treba uračunati mogućnost starenja baze klijenata. Taj izazov ublažava sposobnost Lucce da privlači doseljenike – mnogi toskanski gradovi s opadajućim lokalnim stanovništvom održavaju tržište nekretnina kroz turizam i migraciju zbog životnog stila. No demografski protuvjetrovi (manje novonastalih kućanstava lokalno) svakako su nešto što treba pratiti nakon 2030.
- Infrastrukturni i okolišni rizici: Na kraju, iako nisu akutni, potrebno je razmotriti kapacitet infrastrukture i klimu/okoliš. Privlačnost Luccae dovodi do vrlo prometnih turističkih sezona – moguća su opterećenja na parkiralištima, cestama i komunalijama. Vlada ulaže u poboljšanja (nove ceste, mostove itd.), ali kašnjenja u izgradnji ili prekoračenja troškova mogu utjecati na određena područja (primjerice, radovi na novom mostu Serchio mogli bi uzrokovati privremene prometne ili probleme s bukom u toj blizini). S okolišnog aspekta, Lucca se nalazi u niskoj ravnici uz rijeku Serchio; povijesno gledano, postoje zone s rizikom od poplava. Klimatske promjene mogle bi pojačati rizik od poplava tijekom jakih kiša (grad ima obranu od poplava, ali ruralna imanja mogu biti izloženija). Također, nove EU regulative o energetskoj učinkovitosti znače da će starije građevine možda trebati nadogradnju (izolacija, novi sustavi grijanja) kako bi ostale poželjne ili čak prodajne krajem 2020-ih. Ovo predstavlja izazov (potencijalni troškovi obnove) ali i priliku (nekretnine koje su već energetski učinkovite dobit će na vrijednosti prema nadolazećim pravilima održivosti ltimmobili.it).
Zaključno, Lucca nudi investicije s visokim prinosom i karakterom uz solidan potencijal rasta, ali razboriti investitori će uzeti u obzir specifične talijanske složenosti, osigurati diverzifikaciju i vjerojatno se fokusirati na kvalitetne lokacije i nekretnine koje će zadržati potražnju u raznim budućim scenarijima.
Utjecaj urbanističkog planiranja i infrastrukturnih projekata
Urbanističke odluke i infrastrukturni projekti u Lucci igraju značajnu ulogu u oblikovanju budućnosti tržišta nekretnina. Nekoliko ključnih inicijativa i projekata od 2024. do 2028. utjecat će na ponudu, potražnju i vrijednosti nekretnina:
- Glavni plan grada i novi razvojni projekti: Luccin Piano Operativo (glavni plan) predviđa velike nove projekte nekretnina, osobito u četvrti San Concordio (južno od povijesnog centra). Prema ovom planu, grad planira izgradnju 248 novih stanova i ~33.000 m² poslovnog prostora (trgovine, hoteli, uredi) samo u S. Concordio lavocedilucca.it. Posebno je zanimljiva predložena prenamjena lokacije Ex Manifattura Tabacchi (stara tvornica duhana) blizu gradskih zidina, gdje jedan projekt predviđa 60 novih stanova i 15.000 m² uredskog/prodajnog prostora lavocedilucca.it. Takvi projekti bi znatno povećali ponudu u toj četvrti, zapravo stvarajući novu zonu mješovite namjene. Međutim, ova su rješenja naišla na protivljenje kvartovskih udruga stanovnika zabrinutih zbog “enorme količine betona, bez tržišta” – ukratko, straha od prekomjerne izgradnje bez dovoljne potražnje lavocedilucca.it. Do 2025. lokalna su tijela razmatrala primjedbe, no opći je smjer jasan: Lucca želi proširiti i modernizirati svoj urbani prostor izvan starih zidina. Ako projekti krenu dalje, već 2026.–2028. mogli bismo vidjeti nove stambene komplekse i poslovne zone u San Concordiju i ostalim perifernim dijelovima. Za tržište to znači potencijalno smanjenje pritiska (veća ponuda stanovanja mogla bi umiriti rast cijena) te nove investicijske prilike (raniji kupci ovih projekata mogli bi ostvariti promotivne cijene). To također znači i građevinsku aktivnost – investitori trebaju pratiti koji projekti dobiju konačno odobrenje ili financiranje. Urbani razvoj ovih razmjera bez presedana je u novijoj povijesti Lucce i ishod će značajno utjecati na budući rast grada.
Zaključno, urbanističko planiranje i infrastruktura uglavnom su pozitivni za tržište nekretnina u Lucci, premda s nekim dječjim bolestima. Proširenje u San Concordiju, ako se izvede kontrolirano, donijet će nov stambeni i poslovni prostor potreban gradu koji raste u popularnosti – ali višak ponude predstavlja rizik ako projekti nadmaše potražnju. Infrastrukturni projekti poput novog mosta uklonit će uska grla i vjerojatno otvoriti nova žarišta za nekretnine. Brz odaziv lokalne uprave (npr. prilagodba zoniranja trenutačnim tržišnim okolnostima) dobar je znak da će politike i dalje biti prilagođavane radi balansa očuvanja i rasta. Investitori i vlasnici nekretnina trebaju pažljivo pratiti provedbu ovih planova: područja blizu velikih projekata mogu doživjeti značajan rast vrijednosti kad se benefiti ostvare (pristupačnost, nove pogodnosti), dok ista područja mogu privremeno biti pogođena radovima. Sve u svemu, od 2025. do 2028. Lucca je spremna profitirati od promišljenih poboljšanja koja jačaju njenu povezanost, šire kapacitete i obogaćuju kulturnu infrastrukturu – što sve dugoročno ide u prilog tržištu nekretnina.
Demografski i ekonomski utjecaji na tržište
Trendovi na tržištu nekretnina u Lucci ne mogu se u potpunosti razumjeti bez razmatranja demografskog i ekonomskog konteksta grada i regije. Ovi temeljni čimbenici utječu i na potražnju za nekretninama i na vrste nekretnina koje su tražene:
- Demografski trendovi: Grad Lucca ima starenje i blagi pad broja stanovnika. U siječnju 2025. Lucca ima oko 88.600 stanovnika, što je otprilike 0,7% manje nego godinu ranije quantitalia.it. Ovaj pad dio je šireg trenda u mnogim talijanskim srednje velikim gradovima, gdje je prirodni prirast negativan (više preminulih nego rođenih) i mlađi ljudi ponekad sele u veće gradove zbog posla. Starija demografska slika u Lucci znači da dio potražnje za nekretninama dolazi od onih koji traže manje ili prilagođene stanove (npr. liftovi, manji stanovi bliže uslugama). Također znači da se naslijeđene nekretnine češće pojavljuju na tržištu (kako stariji vlasnici umiru), čime se povećava ponuda. Ipak, pad broja stanovnika u Lucci je relativno blag, a što je još važnije, grad uspijeva privući nove stanovnike izvana. Strana imigracija i unutarnje preseljenje (često ljudi u dobi od 30 do 50 godina koji traže bolju kvalitetu života) pomažu nadoknaditi prirodni pad. U cijeloj Toskani broj stranih stanovnika porastao je za 11% u posljednjem desetljeću worldpropertyjournal.com, i Lucca je dio te priče – primjerice, digitalni nomadi, umirovljenici i profesionalci koji rade na daljinu iz sjeverne Europe ili Amerike doseljavaju u Luccu zbog klime i kulture. Ti novopridošli često imaju veću kupovnu moć od lokalnih kupaca koji prvi put kupuju nekretninu, što utječe na tržište povećanjem potražnje za određenim vrstama nekretnina (renovirani povijesni stanovi, seoske kuće itd.). Ukratko, iako broj mlađe populacije lokalno ne raste, migracija zbog načina života u Luccu popunjava taj jaz, a strategije na tržištu nekretnina (nova gradnja, kulturna ponuda) očito su usmjerene na dočekivanje novih stanovnika.
- Dinamičnost kućanstava: Uz veličinu stanovništva, mijenja se i sastav kućanstava u Lucci. Kao i u većem dijelu Italije, veličina kućanstava postaje manja – više samaca i parova bez djece, a manje tradicionalnih velikih obitelji. To stvara potražnju za manjim stanovima (jednosobni i dvosobni stanovi). Nedavna napomena da su trilocali (dvosobni stanovi) i posebno quadrilocali (trosobni stanovi) vrlo traženi lanazione.it pokazuje da su mali stanovi popularni, ali mnogi kupci traže srednje velike stanove koji nude dodatnu sobu (za kućni ured ili goste). Kako je rad na daljinu sve češći, čak i par može tražiti treću sobu kao ured. Starenje stanovništva također povećava udio kućanstava s jednom osobom (udovci/udovice), što može povećati potražnju za sigurnim kondominijima i stambenim rješenjima s podrškom. Investitori i izvođači u Lucci prilagođavaju se tim trendovima dizajnirajući fleksibilne tlocrte i, kao što je spomenuto, spajajući manje poslovne prostore ili garsonijere u veće stanove zbog novih pravila o minimalnoj veličini iltirreno.it.
- Ekonomska osnova i zaposlenost: Lucca gospodarski ima koristi od raznolike baze. Nezaposlenost u tom području relativno je niska (u Toskani je nezaposlenost u 2024. bila oko 6-7%, što je bolje od državnog prosjeka). Ključne industrije uključuju proizvodnju (posebno papir i ambalažu – područje Lucca proizvodi značajan dio europskog toalet papira), turizam/ugostiteljstvo, usluge i određene tehnološke/innovacijske sektore (Lucca ima tehnološki hub i domaćin je godišnjeg tehnološkog događaja Comics & Games). Stabilna baza zaposlenosti znači stalan priljev lokalnih kupaca s kupovnom moći za glavna prebivališta. Posebno je značajan snažan nastup papirne industrijske zone – kontinuirana ulaganja i izvoz investintuscany.com investintuscany.com – osigurava dobro plaćena radna mjesta koja podupiru lokalno tržište stanovanja srednje klase. U međuvremenu, turizam (i kulturni turizam i turizam događanja) donosi vanjski novac u gospodarstvo, podržavajući prihode onih u ugostiteljstvu i maloprodaji. Prema najnovijim podacima, izvozno orijentirane industrije Toskane (poput onih u Lucci) zabilježile su rekordni rast u 2022.–2023. facebook.com, što je dobar pokazatelj za regionalno gospodarstvo.
- Prihodi i razine bogatstva: Lucca se smatra prosperitetnim provincijskim gradom. Često je visoko rangirana na indeksima kvalitete života (opći životni standard u Toskani je visok, iako je provincija Lucca bila 68. od 107 na jednom rangiranju iz 2024. godine lab24.ilsole24ore.com). Mnoge obitelji posjeduju značajno bogatstvo vezano za nekretnine (obiteljske kuće, vile itd.), a to može utjecati na ponašanje na tržištu – primjerice, vlasnici mogu biti strpljiviji pri prodaji ili u mogućnosti uplatiti veće predujmove. Dodatno, s tisućama vrlo imućnih osoba koje se sele u Italiju zbog flat tax poreznog režima, Italija sada ima preko 40.000 ultra-bogatih pojedinaca i neki su odabrali Toskanu kao svoje sjedište worldpropertyjournal.com. Ako čak i mali postotak njih odabere Luccu za kupnju nekretnina, to stvara dodatnu potražnju u luksuznom segmentu. Prisutnost bogatstva također podupire luksuzni segment – luksuzne agencije ističu da je, čak i kada se ekonomski uvjeti mijenjaju, gornji kraj tržišta i dalje aktivan u Lucchi, jer bogati kupci manje reagiraju na kamatne stope, a važniji su im stil života i diverzifikacija imovine.
- Kamatne stope i uvjeti financiranja: Ključni ekonomski utjecaj na nekretnine je cijena financiranja. Kao što je spomenuto u prethodnim odjeljcima, kamatne stope su prošle kroz velike oscilacije: od rekordno niskih u 2020.–2021. do naglih povećanja u 2022.–2023., a zatim stabilizacije u 2024. Mnogi kupci u Italiji oslanjaju se na hipotekarne kredite (iako su omjeri kredita prema vrijednosti često niži nego u nekim drugim zemljama – Talijani uglavnom ulažu značajan iznos vlastitih sredstava). U 2023. nagli rast kamata na hipotekarne kredite (preko 4% za fiksne stope) usporio je neke prodaje, osobito kod mlađih kupaca koji su osjetljivi na visinu mjesečnih obroka iltirreno.it iltirreno.it. U Lucci su se kupci suočavali s većim troškovima kredita, što je doprinijelo blagoj korekciji cijena u 2023. Ipak, izgledi su se poboljšali do 2025.: Euribor i druge referentne stope su se povukle s vrhunca ltimmobili.it, a banke ponovo rado odobravaju kredite. Niže kamatne stope povećavaju pristupačnost i šire bazen kupaca, što podržava vrijednost nekretnina. S druge strane, ako se pritisci inflacije vrate i Europska središnja banka bude prisiljena ponovno zaoštriti monetarnu politiku, to bi mogla biti prepreka potražnji. Za sada, očekivanje u Italiji je da će se inflacija približiti cilju od 2% i da će kamatne stope postupno popuštati, što će predstavljati poticaj za tržište nekretnina kroz 2025. godinu idealista.it. Kupci i investitori to već uzimaju u obzir – neki sada zaključavaju fiksne kamate u očekivanju viših cijena nekretnina kasnije, dok drugi koriste više gotovine kako bi iskoristili još uvijek relativno niske cijene nekretnina u Italiji (u usporedbi sa sjevernom Europom).
- Makrofaktori lokacije: Tržište nekretnina u Lucci također je pod utjecajem njezine lokacije unutar Italije i Europe. Smještena je između većih tržišta Firence i Pise. Pisa (udaljena 20 minuta) ima međunarodnu zračnu luku, što je prednost za povezanost Lucce. Laka dostupnost zračne luke i Firence (oko 1 sat automobilom ili vlakom) čini Luccu pogodnom za vlasnike drugog doma, pa čak i za putnike koji djelomično rade u većem gradu. Osim toga, boravak u Toskani – jednoj od najposjećenijih i međunarodno najpriznatijih regija Italije – znači da Lucca uvijek ima temeljni interes koji manjka nekim manje poznatim gradovima. Brend “toscanski stil života” izuzetno je jak i djelomično štiti lokalno tržište nekretnina od domaćih gospodarskih oscilacija, jer strani interes može popuniti praznine kad potražnja domaćeg tržišta oslabi. Nacionalna gospodarska situacija također je važna: gospodarstvo Italije u 2024.–2025. relativno je stabilno, s umjerenim rastom od oko 1% i inflacijom koja se povlači s ranijih visokih razina cushmanwakefield.com. Politička stabilnost u Italiji također se nedavno poboljšala, što povećava povjerenje stranih investitora (na primjer, Italija je u 2023.–2024. imala manje političkih previranja nego prijašnjih godina). Ako šire europsko gospodarstvo bude uspješno, izvozne industrije i turizam u Lucchi će prosperirati, što će dodatno pozitivno utjecati na tržište nekretnina.
U biti, demografija i gospodarstvo daju mješovitu, ali uglavnom pozitivnu sliku: staračko lokalno stanovništvo nadoknađuju mlađi doseljenici; snažno lokalno gospodarstvo i imućni novopridošlice održavaju potražnju čak i kad makroekonomski izazovi (poput prijašnjih povećanja kamata) privremeno uspore tržište. Tržište nekretnina u Lucchi pokazalo je da može izdržati takve utjecaje – što svjedoči o trajnoj privlačnosti i dobrim temeljima ovog grada.
Preporuke za lokalne i međunarodne kupce i investitore
Bilo da ste lokalni stanovnik koji razmatra svoj novi dom ili međunarodni investitor koji prvi put gleda prema Lucchi, slijede neki prilagođeni savjeti i preporuke:
Za lokalne kupce:
- Fokus na vrijednost u perifernim područjima: Ako si ne možete priuštiti povijesnu jezgru, razmotrite četvrti kao što su Sant’Anna, San Concordio, Arancio ili San Marco. U ovim četvrtima potražnja raste, ali cijene po m² su i dalje povoljnije nego unutar zidina (često 1.500–2.200 €/m² naspram više od 3.000 € u centru) ltimmobili.it iltirreno.it. Dobre su prometne povezanosti, a s novom infrastrukturom (poput budućeg mosta i modernizacije cesta) postat će još praktičnije. Mnoge mlade obitelji iz Lucce odabiru ove prve periferne zone, pa je vjerojatno da će one zadržati vrijednost i osjećaj zajedništva.
- Iskoristite niske kamatne stope i poticaje za kupnju: Kako se kamatne stope na hipotekarne kredite stabiliziraju ili padaju, lokalni kupci koji prvi put kupuju nekretninu trebali bi iskoristiti sve nacionalne programe za mlade kupce ili smanjene poreze pri kupnji prve nekretnine (talijanski rezidenti plaćaju minimalan porez na upis kod kupnje prve kuće). Također, obratite pažnju na regionalne poticaje (Toskana ponekad nudi potpore za kupnju seoskih kuća ili energetski učinkovite renovacije). Budući da cijene u Lucci rastu, zaključavanje hipotekarnog kredita s fiksnom kamatnom stopom ranije može biti mudro ako pronađete odgovarajuću nekretninu – čekanje može značiti više cijene nekretnina čak i ako kamate malo padnu.
- Mogućnosti renovacije: Mnogi lokalni stanovnici nasljeđuju starije nekretnine ili razmišljaju o kupnji onih “da ristrutturare” (za renoviranje). Renovacija može znatno povećati vrijednost, pogotovo jer kupci danas cijene energetsku učinkovitost. Vlada je smanjila neke izdašne bonuse za renovacije, ali porezne olakšice (50% za renovacije, 65% za energetska poboljšanja) i dalje postoje. Ako imate strpljenja za renovaciju, možete zapušteni stan u Lucci ili seosku kuću pretvoriti u moderni dragulj. Taj vlastiti trud može se isplatiti s obzirom na razliku u cijeni između renoviranih i nerenoviranih nekretnina. Samo obavezno nabavite potrebne dozvole, osobito u povijesnim zonama.
- Razmislite o prihodima od kratkoročnog najma: Ako prelazite u novi dom, ali zadržavate stari ili imate prostor za malu dependance (kućicu za goste) na svojoj parceli, razmislite o tržištu kratkoročnog najma. Turizam u Lucci je snažan; čak i iznajmljivanje slobodne sobe ili stana tijekom glavnih događanja (Summer Festival, Comics & Games) može donijeti znatan dodatni prihod. Prijavite najam i slijedite propise (kao što je plaćanje boravišne pristojbe) kako biste izbjegli kazne. Za lokalno stanovništvo ovo može biti način da lakše otplate hipoteku. Ipak, pripazite i na buduća gradska pravila – budite uključeni u lokalne rasprave kako biste se mogli prilagoditi po potrebi.
Za međunarodne kupce/investitore:
- Razumite proces kupnje i troškove: Proces kupnje nekretnine u Italiji uključuje preliminarni ugovor (compromesso) i zatim konačnu ispravu (rogito) pred javnim bilježnikom. Preporučuje se angažirati odvjetnika koji govori engleski ili uglednog licenciranog posrednika u prometu nekretninama koji vas može voditi. Imajte na umu da troškovi kupca uključuju oko 9–10% poreza i naknada za nerezidente (nešto manje ako postanete rezident i prijavite nekretninu kao prima casa). U Italiji ne postoje escrow agenti; sigurnost transakcije osigurava javni bilježnik. Provjerite jesu li svi katastarski i vlasnički dokumenti ispravni (vaš bilježnik ili odvjetnik će to provjeriti). Također, razmislite o valutnim konverzijama ako ne koristite euro – možda ćete htjeti koristiti valutne servise za fiksiranje tečaja.
- Iskoristite porezne režime: Ako planirate preseliti se u Italiju, istražite flat-tax za nove rezidente (za osobe s visokim neto vrijednostima) ili režim “Impatriati” koji može omogućiti 70% (pa čak i 90% u nekim slučajevima) poreznog oslobođenja na dohodak za profesionalce koji se sele u Italiju. Umjerena veličina i mir Luccae čine je izvrsnim izborom za one koji koriste ove režime (mnogi takvi pojedinci biraju toskanske gradiće umjesto velikih gradova). Za čiste investitore koji se ne sele, imajte na umu da se prihod od najma obično oporezuje po fiksnoj stopi od 21% (ako odaberete cedolare secca na stambene najmove), što je prilično razumno. Italija također nema stroge zakone protiv malih iznajmljivača – samo budite svjesni da izbacivanje neplatiša može biti sporo prema američkim ili britanskim standardima, pa pažljivo provjerite svoje najmoprimce ili koristite kratkoročne najmove.
- Odabir četvrti – Stil života vs investicija: Međunarodni kupci trebali bi razjasniti svoje prioritete. Ako tražite drugi dom ili dom za umirovljenje, možda ćete dati prednost slikovitom šarmu – npr. seoskoj kući na brežuljcima Luccae ili stanu s karakterom i freskama u centru. Ovo će pružiti užitak i vjerojatno s vremenom dobiti na vrijednosti zahvaljujući privlačnosti Luccae. Ako prvenstveno gledate ulagački najam, možda ćete tražiti nešto drugo: na primjer, moderan stan blizu parkinga i prijevoza kojim je lako upravljati kao najmom, ili više manjih jedinica za odvojeno iznajmljivanje. Dobra vijest je da Lucca može ponuditi oboje – možete pronaći luksuzne povijesne nekretnine i učinkovite moderne zgrade. Imajte na umu da povijesne nekretnine mogu zahtijevati više održavanja i imaju više pravila (ne možete, recimo, uvesti lift bez dozvole), dok novije nekretnine (čak i one sagrađene 1980-ih – 2000-ih na rubovima grada) nude veću udobnost za najmoprimce. Uravnotežite svoje osobno korištenje i ciljeve prinosa pri odabiru.
- Dubinska analiza nekretnina: Lucca ima mnogo starijih zgrada; ako kupujete stan u palači staroj stoljećima, napravite procjenu (perizia). Provjerite probleme poput vlage, stanja krova, protupotresne ojačanja, itd. Italija je u nekim područjima podložna potresima (Lucca je umjerenog rizika), pa je konstrukcijska ispravnost ključna. Također, provjerite nije li nekretnina pod zaštitom kulturne baštine (“vincolo delle Belle Arti”) osim ako ste spremni na to – ta zaštita može ograničiti preinake. Ako kupujete zemljište za gradnju, konzultirajte lokalni urbanistički plan kako biste bili sigurni da možete izgraditi ono što zamišljate. Korištenje pouzdanog lokalnog geometra ili arhitekta neprocjenjivo je za ovaj proces.
- Planirajte dugoročno: Tržište nekretnina u Lucchi općenito nije orijentirano na brzu preprodaju (iako je netko tko je kupio 2018. i prodao 2023. vjerojatno dobro prošao s oko 20% dobitka). Više je riječ o stalnom rastu i prihodima. Mnogi strani kupci u Toskani zadržavaju nekretnine desetljećima, čak ih ostavljaju sljedećoj generaciji. Mudro je planirati dugoročno: razmislite o budućoj preprodaji (nekretnine s lakim pristupom i u popularnim četvrtima brže se prodaju) te uzmite u obzir redovite troškove (zajedničke pristojbe, porez na nekretnine, režije). Ako ne živite u nekretnini stalno, odlučite hoćete li unajmiti upravljačku tvrtku (nekoliko njih u Lucchi skrbi o vlasnicima koji žive izvan mjesta, nudeći usluge od vrtlarenja do plaćanja računa). To osigurava da se o vašoj nekretnini vodi briga i da su vaši gosti (ako ih ima) pod nadzorom.
- Kulturna integracija: Na kraju, uvid izvan čistih financija: Lucca ima živopisnu lokalnu kulturu. Međunarodni doseljenici koji se uključe u zajednicu (nauče malo talijanskog, poštuju lokalne običaje, možda se pridruže mrežama iseljenika ili volontiraju na lokalnim događanjima) često pronađu puno ispunjenije iskustvo. Ovo nije isključivo novčana stavka, ali se neizravno odnosi na ulaganja – integrirani vlasnici lakše rješavaju birokratska ili susjedska pitanja, dobivaju savjete o lokalnim prilikama i općenito imaju pozitivnije iskustvo u svom putovanju nekretninama. Brojni međunarodni kupci bili su dobrodošli u Lucci, imajući u vidu njezinu dugu povijest stranih posjetitelja, tako da se nemojte ustručavati postati dijelom zajednice.
Ukratko, lokalni stanovnici trebaju iskoristiti poboljšane uvjete kako bi unaprijedili svoje nekretnine ili pametno ulagali, dok međunarodni kupci trebaju napraviti detaljno istraživanje, ali se mogu radovati isplativom ulaganju – financijski i životno – u Lucci. Tržište nudi mogućnosti za različite potrebe, a uz pažljivu strategiju (i dobar savjet) možete maksimalno iskoristiti ono što Lucca nudi.
Očekivana kretanja i prognoze (2025.–2028.)
Gledajući unaprijed, izgledi za tržište nekretnina u Lucci od 2025. do 2028. su oprezno optimistični, obilježeni očekivanim nastavkom rasta, ali s većom stabilizacijom. Nekoliko predviđanja i trendova upućuje na moguće promjene na tržištu:
- Usporavanje rasta cijena: Nakon naglog porasta nakon pandemije i snažnog rasta u 2024.-25., očekuje se da će se rast prodajnih cijena usporiti na održiviju razinu. Industrijski promatrači predviđaju manja godišnja povećanja u budućnosti (reda veličine nekoliko posto godišnje, a ne visoke jednoznamenkaste postotke) ltimmobili.it. U biti, tržište bi se trebalo prebaciti iz faze naglog rasta u fazu zdrave stabilizacije. Do 2026.-2027. cijene nekretnina u Lucci vjerojatno će biti više nego danas, ali bi se krivulja mogla izravnati, osobito ako se pojavi više ponude iz novih projekata. Ova stabilizacija zapravo se smatra pozitivnom – “mekano prizemljenje” održava pristupačnost i sprječava stvaranje balona. Iznimka bi mogao biti luksuzni segment, koji bi mogao nastaviti s boljim rezultatima ako međunarodna potražnja ostane snažna (Knight Frank predviđa da će pretežno luksuzna tržišta ostati otporna, a Toskana zadržati zamah i u 2025. i dalje idealista.it). Općenito, očekujte umjereni porast cijena u Lucci, bolji od talijanskog nacionalnog prosjeka, ali ne više tako snažan kao posljednje dvije godine.
- Nastavak snage tržišta najma: Sektor najma predviđa se da će ostati snažan. Svi pokazatelji sugeriraju da će 2025. doći do daljnjeg rasta najamnina, iako možda ne tako naglo kao 2024. Predviđa se rast turizma u Toskani, a trendovi rada na daljinu znače da sve više polu-rezidenata iznajmljuje u atraktivnim gradovima poput Lucce. Očekuje se da će druga polovica 2025. donijeti nastavak visoke potražnje za najmom, posebno u urbanim središtima i turističkim područjima ltimmobili.it. Do 2028. najamnine u Lucci mogle bi biti znatno više nego danas, ako se trenutni trendovi nastave (neke procjene predviđaju prosječne najamnine znatno iznad 13 €/m² do tada). Ovo je dobar znak za stanodavce i investitore jer prinosi ostaju atraktivni. Jedno upozorenje: ako inflacija najamnina daleko nadmaši rast plaća, mogao bi narasti politički pritisak za uvođenje kontrole najamnina ili podrške najmoprimcima, iako Italija povijesno nije uvodila stroge limite u privatnom sektoru stanovanja. Alternativno, velik priljev novih stanova (od prenamjena ili novogradnje) do 2026. mogao bi donekle ublažiti rast najamnina kroz povećanje ponude. No, s obzirom na popularnost Lucce, popunjenost za najam bi trebala ostati vrlo visoka.
- Učinak nove ponude i projekata: Između sada i 2028. materijalizirat će se neki od urbanih projekata o kojima se govorilo. Veliki projekti u San Concordiju, ako budu odobreni, mogli bi se realizirati u fazama kroz 2026.-2027. To će dodati moderne stanove i poslovne prostore na tržište. Kratkoročni učinak: kako se ti projekti budu prodavali (često unaprijed), mogli bi blago usmjeriti dio potražnje s postojećih starijih nekretnina, što bi potencijalno usporilo rast cijena rabljenih stanova. Dugoročni učinak: uspješan projekt mogao bi postati nova poželjna zona, što bi potencijalno podiglo profil (i cijene) cijelog tog dijela grada. Također, infrastruktura poput novog mosta vjerojatno će biti dovršena do 2026., što će poboljšati promet – vlasnici kuća na sjevernoj strani Lucce možda će doživjeti rast vrijednosti zahvaljujući boljoj povezanosti. Kulturni projekti (Centar za umjetnost i sl.) dodatno će obogatiti atraktivnost Lucce od 2025.-2026., neizravno podržavajući tržište nekretnina privlačenjem većeg broja posjetitelja i možda novih stanovnika iz kreativnih zanimanja. U biti, do 2028. Lucca bi trebala imati bolju infrastrukturu, više stambenih kapaciteta i više atrakcija – faktore koji općenito podupiru snažno tržište nekretnina. Postoji rizik da, ako prevelika količina novih stanova dođe istovremeno na tržište, može nakratko doći do prevelike ponude, ali s obzirom na trenutne projekcije potražnje, to će vjerojatno biti apsorbirano, osobito ako broj stranaca i doseljenika nastavi rasti.
- Strana potražnja i globalni faktori: Na međunarodnoj sceni, Lucca je sve zvjezdanija destinacija na globalnom tržištu nekretnina. Toscana se često nalazi na popisima „najboljih mjesta za kupnju“, a nedavni uspjesi Luccae dodatno su je istaknuli investitorima. Knight Frankov Izvještaj o bogatstvu za 2025. ističe Italiju (i Toskanu) kao ključno odredište za globalni kapital, a očekuje se da će se taj trend nastaviti idealista.it. Očekujemo stabilan ili rastući interes stranih kupaca do 2028., potaknut konkurentnim cijenama u Italiji (još uvijek povoljnijima od Francuske i Velike Britanije za slične nekretnine) i atraktivnim poreznim režimom (flat tax za novodoseljene i dalje je atraktivna i nema naznaka da će biti ukinuta). Naravno, globalni čimbenici mogu utjecati na to: u slučaju političkih ili ekonomskih šokova, primjerice smanjenja britanskih ili američkih kupaca (zbog promjena tečaja ili politike), Lucca bi mogla doživjeti promjenu udjela stranih kupaca. No, njena međunarodna publika je raznolika pa nema oslanjanja na jednu zemlju. Jedan potencijalni trend je daljnji porast remote/hibridnog rada – do 2025. mnoge svjetske kompanije već su prigrlile hibridne modele, a do 2028. još će više pojedinaca birati život u mjestima poput Lucce dok rade na daljinu. To bi moglo stvoriti novi val dugoročnih najmoprimaca ili kupaca (digitalni nomadi koji postaju vlasnici domova). Italija razmatra posebne vize za digitalne nomade koje bi tada već mogle biti u punoj primjeni, time dodatno olakšavajući preseljenje i kupnju za državljane izvan EU.
- Ekonomski izgledi: Srednjoročne makroekonomske prognoze za Italiju su prilično stabilne. Prognoze rasta BDP-a za razdoblje 2025.–2027. kreću se oko 1–2% godišnje, osim ako se ne dogode vanjski šokovi. Očekuje se da će inflacija ostati umjerena (vrhunac s početka 2020-ih je prošao). Za nekretnine je izgled kamatnih stopa ključan: prema stanju iz 2025., čini se da je ciklus pooštravanja završio, a neki očekuju i blago smanjenje kamata krajem 2025. ili 2026. ako inflacija ostane niska. Taj scenarij bi postepeno smanjivao kamate na hipotekarne kredite, što bi dodatno potaknulo tržište nekretnina diljem Europe. Dakle, uvjeti financiranja od 2025. do 2028. trebali bi biti neutralni ili pozitivni za Luccu – ne rekordno niski kao 2021., ali povoljniji od 2023. Izazov bi mogla biti dostupnost kredita: talijanske banke su stabilne, ali ako EU regulativa postroži uvjete ili dođe do financijskih nestabilnosti, banke bi mogle biti selektivnije. Trenutno to nije velik razlog za zabrinutost, a banke se čak ponovno natječu za hipotekarne klijente.
- Regulatorne promjene: Tijekom sljedećih nekoliko godina mogli bismo vidjeti neke regulatorne prilagodbe koje utječu na tržište nekretnina. Na primjer, EU Direktiva o energetskoj učinkovitosti zgrada mogla bi natjerati Italiju da uvede stroža pravila o prodaji/iznajmljivanju energetski neučinkovitih domova do 2030. godine. U očekivanju toga, nekretnine s lošim energetskim certifikatima mogle bi početi gubiti na cijeni, dok će ekološki prihvatljivi domovi dobivati na vrijednosti – to je već prepoznato kao trend za 2025. ltimmobili.it i intenzivirat će se prema 2028. Investitori koji sada renoviraju domove vjerojatno će ubirati plodove. Također, lokalne vlasti mogle bi doraditi pravila o kratkoročnom najmu ako se tenzije oko ponude stanova pojačaju – moguće je uvođenje sustava registracije ili ograničenja u povijesnoj jezgri kako bi se osiguralo da dio stambenog fonda ostane dostupan lokalnom stanovništvu. Ovo je nagađanje, ali vrijedi pratiti. S pozitivne strane, uspješnost pretvaranja poslovnih prostora u stambene mogla bi potaknuti grad da pronađe druge nedovoljno iskorištene prostore (možda neiskorištene javne zgrade itd.) za prenamjenu, što bi potencijalno tržištu dodalo zanimljivu ponudu (na primjer, zamislite staru školu ili poslovnu zgradu pretvorenu u moderne loftove do 2027.).
- Pregled tržišnih segmenata: Do 2028. godine očekuje se da će stambene nekretnine u Lucci biti nešto brojnije (zahvaljujući novogradnji), ali i dalje će biti vrlo tražene. Komercijalna maloprodaja vjerojatno će se još više koncentrirati na najprofitabilnijim turističkim koridorima (i možda u novim projektima mješovite namjene), dok će rubni maloprodajni prostori nastaviti nestajati ili mijenjati namjenu. Uredski prostori mogli bi se donekle modernizirati – mogli bismo vidjeti više coworking prostora ili unaprijeđenih manjih ureda, a ne širenje ukupnog volumena. Industrijski/logistički sektor bit će vjerojatno stabilan ‘tihi igrač’; ako išta, mogao bi doći do rasta zelenih logističkih prostora (skladišta na solarni pogon, itd.) kako održivost postaje fokus u Toskani.
Zaključno, razdoblje 2025.–2028. trebalo bi biti razdoblje konsolidacije i stabilnog rasta za tržište nekretnina u Lucci. Sudionici mogu očekivati grad čija popularnost i infrastruktura rastu, što podupire vrijednosti nekretnina. Predviđa se da će cijene i najamnine nastaviti rasti, ali umjerenijim tempom u odnosu na procvat ranih godina desetljeća. Investitori će nastaviti pronalaziti prilike, osobito fokusiranjem na kvalitetu (bilo energetski učinkovite domove ili dobro locirane poslovne prostore), što tržište sve više nagrađuje. Spoj povijesnog šarma i suvremene kvalitete života vjerojatno će do 2028. u Luccu privući još više stanovnika i turista, dodatno jačajući pozitivan ciklus na tržištu nekretnina. Osim nepredviđenih svjetskih kriza, Lucca je na dobrom putu da uživa razdoblje uravnotežene ekspanzije, zadržavajući novostečeni status tržišnog žarišta u Toskani, a pritom čuva osobine koje je čine jedinstvenom.
Izvori:
- LT Immobili & Design – Trendovi na tržištu nekretnina u Luci i Toskani 2025. ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it
- Il Tirreno (M. Masotti) – “Svijet nekretnina u Luci…” (tra 2025) iltirreno.it iltirreno.it iltirreno.it
- World Property Journal – Bum nekretnina u Toskani potaknut bogatim stranim kupcima (svi 2025) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com
- Idealista/news – Italija i šire: vodeća tržišta nekretnina koje treba pratiti (ožujak 2025., podaci Knight Franka) idealista.it idealista.it idealista.it
- LuccaInDiretta – “Kupnja i najam… najskuplja provincija je Lucca” (listopad 2023) luccaindiretta.it luccaindiretta.it
- La Nazione (Lucca) – “Kuća u Lucci, rast cijena…” (ožujak 2024.) lanazione.it lanazione.it
- Idealista/news – Trendovi komercijalnih nekretnina 2025 (Scenari Immobiliari) idealista.it idealista.it
- Mercato-Immobiliare.info – Podaci o tržištu Lucca (ožujak 2025.) mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info
- PartitaIva.it – Prihodi od nekretnina, podaci za 2023. partitaiva.it
- La Voce di Lucca – Članak o razvoju S. Concordia (tra 2024.) lavocedilucca.it lavocedilucca.it
- Il Tirreno (L. Cinotti) – “Lucca, stanovi umjesto trgovina…” (tra 2024.) iltirreno.it iltirreno.it
- Finestre sull’Arte – Projekt Lucca Center of the Arts (tra 2025.) finestresullarte.info finestresullarte.info
- Invest in Tuscany – Papirna industrija u Lucci (2017., pozadinske informacije) investintuscany.com
- Lucca Times – Ciljevi provincije Lucca 2025.–2027. (sij 2025.) luccatimes.it
