Tržište nekretnina u Washingtonu DC 2025: trendovi, uvidi po četvrtima i prognoza za budućnost

Trends u stambenom nekretninama 2025.

Cijene i prodaja kuća u 2025.

Tržište nekretnina u Washingtonu D.C. 2025. pokazuje umjerene promjene cijena i pomak prema uravnoteženijoj dinamici nakon burnih godina nedavno. Srednja prodajna cijena na razini cijelog grada iznosi oko 710.000 $ (u svibnju 2025.), što je porast od oko 3% na godišnjoj razini redfin.com. Ovo skromno povećanje dolazi nakon nekoliko godina naglog rasta i odražava nešto slabiju potražnju. Doista, broj prodanih nekretnina pao je (571 prodaja u svibnju, −17,6 % godišnje) redfin.com, a nekretnine se zadržavaju dulje na tržištu – medijan od 46 dana do prodaje u usporedbi sa samo 37 dana godinu ranije redfin.com. Kupci su postali strpljiviji i osjetljiviji na cijene, što signalizira prelazak s užarenog tržišta prodavača iz 2021.–2022. prema normaliziranom ritmu u 2025.

Ponuda je u porastu, dajući kupcima malo više prostora za disanje. Početkom 2025. broj oglašenih nekretnina za prodaju u DC-u bio je dramatično veći nego godinu prije – podaci s Realtor.com pokazuju da su aktivni oglasi porasli +56% u odnosu na isti tjedan 2024. housebeautiful.com. Čak i na mjesečnoj razini, novi oglasi skočili su za ~19% na godišnjoj razini u ožujku wtop.com, što je jedno od najvećih povećanja ponude u posljednjih nekoliko godina. Ovo povećanje ponude dolazi nakon duge “suše” u broju oglasa i blago je ublažilo pritisak na rast cijena. Zapravo, prodavači počinju uvoditi manje ustupke: srednja oglašena cijena u metropolitanskom području DC-a u ožujku bila je 625.000 $, godišnji rast od 4,2 % – najsporiji rast cijena od kraja 2023. wtop.com. Sniženja cijena također su malo češća (otprilike 28,6 % oglasa imalo je snižene cijene, što je blagi rast u odnosu na lani) redfin.com, što upućuje na prilagodbu očekivanja prodavača. No važno je naglasiti da, unatoč većoj ponudi, ukupna ponuda je još uvijek niska u povijesnom kontekstu – manje od dva mjeseca ponude, naspram 4–6 mjeseci na uravnoteženom tržištu wtop.com. Drugim riječima, DC ide prema ravnoteži, ali ne prema prezasićenju: dobro cijenjene nekretnine i dalje privlače više ponuda i prodaju se brzo, dok precijenjeni oglasi sada ostaju neprodani znatno dulje.

Rezultati tržišta razlikuju se po segmentima. Samostojeće kuće u poželjnim dijelovima grada i dalje su vrlo tražene, s izraženom aprecijacijom u nekim područjima. Primjerice, u bogatijim četvrtima sjeverozapadnog DC-a cijene odvojenih kuća značajno su skočile – u jednom poštanskom broju (Cathedral Heights/AU Park), srednja cijena dosegnula je 1,79 milijuna $ (skočila 28% na godišnjoj razini) washingtonpost.com. S druge strane, tržište stanova/condominium-a je mekše: u nekoliko četvrti cijene stanova su pale 8–10% u prošloj godini washingtonpost.com. Ulazni stanovi u dijelovima jugoistočnog i sjeveroistočnog DC-a (npr. Anacostia 20020 ili Congress Heights 20032) zapravo su izgubili na vrijednosti jer je ponuda premašila potražnju u tim podtržištima washingtonpost.com. Ova podjela odražava postpandemijske preferencije – kupci su spremni platiti više za veće kuće i vrhunske lokacije, dok manji stanovi u manje centralnim dijelovima nailaze na jači otpor kod cijena. U cjelini, vlasnici nekretnina u DC-u su i dalje umjereno uvećali vlastitu vrijednost u prosjeku (prosječna prodajna cijena za samostojeće kuće u zadnjih 12 mjeseci bila je +2,6 % godišnje, početkom 2025. ora-cfo.dc.gov), ali za razliku od dvoznamenkastih skokova prethodnih godina, rast cijena u 2025. je znatno umjereniji.

Trendovi na tržištu najma

Stambeno tržište najma u Washingtonu DC ostaje snažno, ali se 2025. izravnalo nakon razdoblja naglog rasta najamnina prethodnih godina. Sredinom 2025., medijan najma na razini grada (za sve vrste nekretnina) iznosi oko 2.465 $ mjesečno zumper.com. To je otprilike 23% iznad nacionalnog prosjeka, što odražava status DC-a kao jednog od najskupljih tržišta najma u SAD-u zumper.com. Značajno, najamnine su stagnirale ili blago pale u prošloj godini – pad od oko 1% na godišnjoj razini prema podacima Zumpera iz lipnja 2025. zumper.com. Drugim riječima, najmoprimci dobivaju kratko olakšanje nakon što su najamnine dosegnule rekordne razine; tržište se izravnalo. Jedan od razloga je veća ponuda: grad je dodavao nove stanove kontinuirano, proširujući višestambenu ponudu za oko 3,2 % u odnosu na godinu prije ora-cfo.dc.gov. Mnogi od ovih novih stanova su luksuzne jedinice u četvrtima poput Navy Yard, NoMa i Southwest Waterfront, što povećava konkurenciju među najmodavcima na vrhu tržišta. Uistinu, broj oglasa s koncesijama najmodavaca (npr. mjesec dana najma besplatno) porastao je kako bi agenti nekretninama održali visoku popunjenost.

Ipak, najam u DC-u daleko je od jeftinog. Tipičan jednosoban stan košta oko 2.300 $+ mjesečno, a dvosobni prosječno 3.150–3.200 $ zumper.com zumper.com. Popularne luksuzne četvrti traže još više: primjerice, jednosoban stan u novoj waterfront četvrti Navy Yard u prosjeku se iznajmljuje za oko 2.700 $ theluxuryplaybook.com, a u ekskluzivnom Georgetow nu medijan najamnine je preko 3.000 $ niche.com (što odražava luksuznu ponudu stambenih jedinica). Nasuprot tome, tradicionalno pristupačnije četvrti istočno od rijeke Anacostia još uvijek nude niže najamnine – u povijesnoj Anacostiji, medijan najma je oko 1.272 $, što je manje od polovine gradskog medijana niche.com. (Pogledajte Tablicu 1 u nastavku za usporedbu najamnina po četvrtima.) Ove razlike naglašavaju lokalizirane uvjete na rentalnom tržištu: potražnja za luksuznim stanovima među mladim profesionalcima i imućnim najmoprimcima drži cijene visoko u sjeverozapadnim i središnjim četvrtima, dok su manje centralne četvrti pristupačnije za manji budžet.

Unatoč blažem padu posljednjih mjeseci, potražnja za najmom ostaje u osnovi snažna. Preko 57% kućanstava u DC-u živi u najmu zumper.com (jedan od najviših udjela u državi), zbog velike studentske populacije, mladih radnika koji se često sele i ograničene pristupačnosti vlasništva. Stopa popunjenosti u profesionalno vođenim zgradama i dalje je zdrava (nisko do srednje 90% prema izvještajima iz industrije), a koncesije su umjerene. Zapravo, za vrhunske nekretnine, stanodavci su povratili dio moći pri određivanju cijena: najamnine za “Trophy” Class A+ apartmane nastavljaju bilježiti rast (~+8–9% na godišnjoj razini u zgradama s najviše pogodnosti) cbre.com, što ilustrira “bijeg u kvalitetu” gdje najmoprimci plaćaju premium za nove pogodnosti. Istodobno, stariji B/C stanovi ili stanovi u manjim zgradama pod većim su pritiskom, s usporenim rastom najamnina, posebno u četvrtima s mnogo nove ponude.

Politički faktori također igraju važnu ulogu na tržištu najma. Washington DC ima dugotrajne zakone o stabilizaciji najamnine za starije zgrade, koji ograničavaju godišnja podizanja najamnina (nedavno ograničena na indeks potrošačkih cijena + 2 %, uz maksimalno 10 % prema zakonu iz 2024.) wtop.com. To je zaštitilo mnoge najmoprimce od naglog rasta cijena, ali znači i da najmodavci tih stanova vide manji rast prihoda, što može obeshrabriti ulaganja u te nekretnine. Tijekom 2025., zakonodavci u DC-u raspravljaju o dodatnim izmjenama kroz “reforme Zakona o iznajmljivanju”, sa ciljem ubrzanja ovrha (nakon duge pandemijske moratorijske zabrane) i motiviranja održavanja pristupačnih stanova foxessellfaster.com. Stanodavci pomno prate ove političke pomake: s jedne strane, ubrzavanje rješavanja zaostalih ovrha može smanjiti rizik od neplaćanja, ali s druge strane, proširene zaštite za najmoprimce ili dulje kontrole najma mogu ograničiti rast prihoda u budućnosti. Sveukupno, 2025. godine prognoza za najam je stabilna – najmoprimci imaju nešto više pregovaračke moći nego u izrazito tijesnom tržištu 2022., ali najam u DC-u i dalje je skup. Kako se za 2026. planira manje novih stambenih projekata, neki stručnjaci predviđaju da bi stanodavci mogli ponovno steći moć određivanja cijena idućih godina ako se nastavi rast stanovništva i baze radnih mjesta jpmorgan.com, posebice uspori li rast nove ponude.

Ponuda stanova i novi razvoj

Nakon godina nedostatka, zalihe stanova u DC-u napokon rastu – ali ne ravnomjerno. Kao što je spomenuto, aktivne ponude su značajno povećane u 2025., što odražava više vlasnika koji odlučuju prodati (možda potaknuto rastom cijena i, za neke, promjenama na poslu ili krajem ultra-niskih hipotekarnih stopa). Građevinske tvrtke su također bile aktivne: brojni projekti kondominija i gradskih kuća isporučili su jedinice u područjima kao što su Capitol Riverfront/Navy Yard i Shaw. Povećanje broja ponuda “nadmašilo je razine iz travnja 2022.” na proljeće foxessellfaster.com, što signalizira da se zaostatak prodavatelja smanjuje. Ipak, u usporedbi s razdobljem prije pandemije, ponuda je i dalje ograničena – Bright MLS procjenjuje da su zalihe krajem 2024. još uvijek bile 36% ispod razine koja se smatra zdravom (iako bolje nego 53% ispod na početku 2024.) washingtonpost.com. Ukratko, ponuda se poboljšava ali je i dalje tijesna u povijesnom kontekstu.

Jedan zabrinjavajući razvoj događa se u sektoru pristupačnog stanovanja. Proizvodnja stanova s kontroliranim prihodom u Washingtonu DC-u dosegla je kriznu točku u 2025. Nebeski visoki građevinski troškovi, u kombinaciji s dugovima u najmu iz doba pandemije, iscrpili su financiranje za nove projekte pristupačnog stanovanja washingtonpost.com washingtonpost.com. Glavni gradski Fond za izgradnju stanova, koji financira mnoge projekte pristupačnog stanovanja, najavio je da mora preusmjeriti sredstva za spašavanje postojećih problematičnih objekata umjesto za pokretanje nove izgradnje washingtonpost.com. Kao rezultat, gotovo da neće biti novih pristupačnih stanova koji će započeti izgradnju sljedećih nekoliko godina – developeri predviđaju snažan “pad u 2026., a onda još strmiji pad do 2027.” u isporukama washingtonpost.com. To je savršena oluja rastućih kamatnih stopa, isteka subvencija i trajnih posljedica moratorija na deložacije (koji je ostavio mnoge operatere pristupačnog stanovanja s nikad viđenim neplaćenim najmovima washingtonpost.com). Posljedice su ozbiljne: bez novih zaliha, najmodavci s nižim prihodima suočavat će se s još većom konkurencijom i mogućim raseljavanjem. Neki postojeći objekti pristupačnog stanovanja u riziku su od ovrhe zbog manjka prihoda, a ako pređu u tržišnu kategoriju, ti bi stanovi mogli biti zauvijek izgubljeni iz pristupačnog fonda washingtonpost.com washingtonpost.com. Za šire tržište, ovo bi moglo značiti trajan pritisak na cijene najma u srednjem i nižem segmentu (kako potreba prelijeva u tržišne jedinice) te pojačanu socioekonomsku stratifikaciju stanovanja.

S druge strane spektra, luksuzni i tržišni razvoj nastavlja se u dijelovima DC-a. Kvartovi poput Navy Yard, NoMa i Southwest Waterfront bilježe građevinski procvat zadnje desetljeće. Do 2025., čak su i mnogi luksuzni developeri malo usporili zbog viših troškova financiranja (kamatne stope oko 7% otežavaju isplativost novih projekata). Predviđa se da će se u 2025. isporučiti oko 6.000 novih stanova, a zatim pasti na oko 4.000 stanova u 2026., prema jednoj prognozi jpmorgan.com. Ova umjerenija dinamika stvaranja novih stanova zapravo može koristiti tržištu tako što sprječava prekomjernu ponudu i omogućuje da potražnja sustigne ponudu. Gradski dužnosnici, u međuvremenu, agresivno potiču projekte konverzije kako bi riješili dvostruki problem nedostatka stanova i praznih uredskih prostora (više o tome u poslovnom dijelu teksta). Administracija gradonačelnice Bowser pokrenula je inicijativu “Housing in Downtown” uz poticaje za prenamjenu zastarjelih poslovnih prostora u stambene jedinice, s ciljem da do 2028. doda 15.000 stanovnika u središte grada dmped.dc.gov. Ako bude uspješno, takve konverzije povećat će zalihe stanova (posebice najamnih apartmana) u središtu grada, potencijalno smanjujući pritisak na druge četvrti i unoseći život u nedovoljno iskorištene komercijalne blokove.

Zaključak za ponudu: Iako se broj stanova za prodaju napokon povećava – što kupcima daje veći izbor – DC se i dalje suočava s dugoročnim manjkom stanova, osobito onih pristupačnih. Nova izgradnja se usporava zbog ekonomskih izazova. To sugerira da će, osim ako ne dođe do ekonomskog pada, potražnja za stanovanjem i dalje nadmašivati ponudu, održavajući cijene i najamnine na uzlaznoj (iako umjerenijoj) putanji u narednim godinama. Potencijalni kupci i investitori trebaju imati na umu da stroga urbanistička pravila DC-a i ograničena količina zemljišta otežavaju brzo i značajno povećanje stambenog fonda. Čak i uz pro-stambene politike, dobici u ponudi vjerojatno će biti postupni, što će zadržati određeni stupanj konkurentnosti na tržištu prodaje i najma.

Trendovi poslovnih nekretnina u 2025.

Tržište uredskih prostora: visoke stope nepopunjenosti i poticaji za modernizaciju

Priča o poslovnim nekretninama u Washingtonu 2025. godine obilježena je dubokom transformacijom uredskog sektora. Tržište uredskih prostora u centru DC-a suočava se s rekordno visokom nepopunjenošću, jer je prelazak na rad na daljinu/hibridni rad, kao i smanjenje broja zaposlenika u saveznoj upravi, ispraznio velike količine uredskog prostora. Ukupna stopa nepopunjenih ureda u Distriktu dosegla je oko 22,6% u prvom kvartalu 2025. cbre.com – povijesno gledano zapanjujuća brojka i rast s oko 15%–16% prije samo nekoliko godina. Ovo blago povećanje početkom 2025. (nepopunjenost je porasla za 0,1 postotni bod u odnosu na četvrti kvartal) djelomično je uzrokovano smanjenjem površina saveznih najmoprimaca cbre.com. Primjerice, jedna agencija (U.S. Agency for Global Media) napustila je svoju zgradu u korist manjeg iznajmljenog prostora, a USAID je prošao kroz privremenu zamrzavanje proračuna koje je zaustavilo njihove uredske operacije cbre.com. Takvi savezni potezi imaju ogroman utjecaj: savezna vlada (i povezani ugovaratelji) zauzimaju gotovo 30% uredskog prostora u DC metro području marcusmillichap.com. Kako se agencije konsolidiraju i prihvaćaju rad na daljinu, Distrikt bilježi gubitke neto popunjenosti. Mnoge privatne tvrtke također smanjuju prostore, podnajmljuju višak ili biraju manje, kvalitetnije urede.

Postoji izražena bifurkacija u učinku između novijih, bogato opremljenih zgrada i starijih, zastarjelih objekata. Moderne, “trofejne” zgrade ostvaruju bolje rezultate: praznina u vrhunskim objektima (često izgrađenim nakon 2010.) iznosi oko 12%–14%, daleko ispod tržišnog prosjeka cbre.com. Tražene zgrade – s najsuvremenijim HVAC sustavima, zajedničkim prostorima i vrhunskim lokacijama – i dalje privlače najmoprimce. Zapravo, najmoprimci prelaze na kvalitetniji prostor (“flight-to-quality”) napuštajući starije zgrade. Vlasnici najluksuznijih objekata bilježe čak i rast najamnina u gornjem segmentu; realne najamnine za najbolji prostor porasle su oko 9% na godišnjoj razini u prvom kvartalu 2025. cbre.com, a velikodušne koncesije (poput viših ulaganja u uređenje prostora i besplatnih najmova) počele su se povući za najkvalitetnije prostore. Na primjer, odvjetničke firme aktivno unajmljuju vrhunske prostore – predugovor za 14.000 m² velike odvjetničke kuće potaknuo je izgradnju nove “trophy” zgrade na adresi 725 12th Street NW cbre.com. Ovi znaci života pokazuju da se kvalitetan radni prostor i dalje cijeni u DC-u, posebno kako organizacije ponovno potiču djelomičan povratak zaposlenika u urede.

S druge strane, starije zgrade klase B i C – posebno one sa zastarjelim rasporedima ili udaljene od Metro stanica – suočavaju se s egzistencijalnim izazovima. Mnoge imaju praznine veće od 20%, a neki objekti su gotovo prazni. S obzirom na gotovo izostanak nove izgradnje uredskih prostora (developeri su praktički prestali s izgradnjom uredskih zgrada “na špekulaciju”), pažnja tržišta usmjerena je na prenamjenu starijih objekata. Grad je pokrenuo program poreznih olakšica za “konverziju ureda u stanove” (nazvan “Office to Anything”) kako bi potaknuo vlasnike na prenamjenu zastarjelih ureda u apartmane, hotele ili druge namjene bizjournals.com. Program nudi financijske poticaje (uključujući 15 godina zamrznutog poreza na imovinu) i ima za cilj prenamijeniti 2 do 2,5 milijuna kvadratnih stopa neiskorištenog uredskog prostora bizjournals.com. Do sredine 2025. pokrenuto je nekoliko pilot-konverzija, poput prenamjene ureda iz 1980-ih u ulici 15th Street u stanove wtop.com. Ipak, konverzije imaju izazova – nije svaki ured lako prenamijeniti u stanove zbog dubine tlocrta i drugih dizajnerskih ograničenja. Unatoč tome, ovaj trend predstavlja ključ dugoročnog rješenja za visoke stope nepopunjenosti u DC-u. Gradski čelnici su optimistični da će do 2028. središte grada imati tisuće novih stambenih jedinica, što će pomoći popuniti prazne urede i revitalizirati poslovnu jezgru DC-a stvaranjem 24/7 okruženja rada i života dmped.dc.gov.

Važan pokretač na tržištu uredskih prostora je federalna politika vezana uz rad u uredu. Godine 2025. savezna vlada (pod novom administracijom predsjednika Trumpa) počela je poticati više zaposlenika na povratak u urede. Nalozi za povratak na rad u uredu za savezne agencije i velike privatne poslodavce (poput Amazonovog drugog sjedišta u Arlingtonu) mogli bi postupno povećati iskorištenost uredskog prostora marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Zapravo, neki podaci pokazuju da prisutnost u uredima polako raste, što bi moglo stabilizirati stopu praznih ureda do kraja 2025. godine. Međutim, potencijalni rizik predstavlja opasnost da Uprava za opće usluge (GSA) smanji državni zakup uredskih prostora – moguće je da će tisuće najmova biti raskinuto u nadolazećim godinama marcusmillichap.com. Ako dođe do širokog smanjenja agencija, starije vladine zgrade i tržnice koje ovise o najmu (poput Southwest Federal Center, područja L’Enfant Plaza) suočit će se s još većim pritiskom na ispunjenost ureda. U biti, DC-jev sektor uredskih prostora nalazi se na raskrižju: nadamo se scenariju stabilizacije putem RTO politika i prilagodljive prenamjene prostora, nasuprot pesimističnom scenariju daljnjeg pada potražnje zbog digitalnog rada i proračunskih rezova. Za sada su najamnine u “commodity” zgradama klase B pod pritiskom (vlansici nude velike povlastice kako bi privukli najmoprimce), a vrijednosti nekretnina su pale. Investitori su oprezni; neki neboderi prodani su s popustom, a drugi se suočavaju s problemima refinanciranja zbog visokih kamata. Možemo očekivati prodaje imovine pod pritiskom ili ovrhe starijih ureda tijekom sljedeće godine ili dvije ako se situacija s najmovima ne poboljša.

Maloprodaja i drugi komercijalni segmenti

Izvan uredskih prostora, DC-ijevi sektori komercijalnih nekretnina u 2025. prikazuju mješovitu sliku:

Maloprodaja: Maloprodaja u susjedstvu (centri s trgovinama mješovitom robom, lokalne prodajne ulice) pokazala se otpornom, podržana visokim kućanstvenim prihodima i ponovnim oživljavanjem prometa pješaka kako se stanovnici vraćaju svakodnevnim aktivnostima. Međutim, maloprodaja u centru grada – posebno restorani, kafići i prodavaonice u poslovnoj zoni – suočava se s poteškoćama zbog sporog oporavka uredskog sektora. S obzirom da je u centru na bilo koji dan tek ~50% radnika fizički prisutno, lokali za ručak i prodavaonice koje su ovisile o gužvi iz ureda bilježe smanjenu prodaju. Oporavak turizma u DC-u (nakon COVID-a) pomogao je područjima poput National Mall-a i Georgetowna vratiti dio maloprodajnog prometa, ali su mjesta poput Metro Center i Farragut i dalje slabija. Najamnine maloprodaje u najatraktivnijim koridorima su stabilne, dok je nepopunjenost povišena u sekundarnim lokacijama centra. Zanimljivo, stopa nepopunjenosti maloprodajnih prostora u središtu DC-a dostigla je oko 12% u 2025. (prema izvještajima posrednika), a vlasnici prostora okrenuli su se zakupcima s iskustvenim sadržajima (teretane, medicinski uredi, zabava) kako bi ispunili prostore. Grad također dodjeljuje potpore malim poduzećima za popunjavanje praznih trgovina u sklopu napora za oporavak centra.
Višestambeni objekti (apartmani): Ranije smo obradili stanarinu iz perspektive najmoprimaca; iz investicijske perspektive, višestambena imovina u DC-u i dalje je najzastupljenija klasa imovine. Unatoč kratkoročnom zastoju u najamninama, nepopunjenost u stabiliziranim stambenim zajednicama relativno je niska (kreće se oko 5%–6% za profesionalno upravljane jedinice u cijeloj regiji). Potražnja investitora za stambenim zgradama blago se smanjila samo zbog viših kamatnih stopa koje otežavaju isplativost poslova. Kapitalizacijske stope za višestambene zgrade u DC-u porasle su u srednji raspon od 5%, s razina ispod 5%, što odražava povećane troškove kapitala. No, dugoročne osnove su pozitivne – regija ponovno bilježi rast stanovništva (DC-ova populacija porasla je za oko 2,2% sredinom 2024. u odnosu na godinu ranije ora-cfo.dc.gov, što je preokrenulo raniji pad) i ponuda stanova je ograničena. Analiza JPMorgana sugerira da će uz manje novih apartmana koji se dovršavaju 2026., vlasnici ponovno steći pregovaračku snagu, što bi moglo povećati rast najamnina i neto operativni prihod jpmorgan.com. Područja kao što su Capitol Hill, Dupont Circle i nadolazeći kvartovi na sjeveroistoku privlače interes investitora koji traže vrijednosno dodatne projekte (npr., obnova starije zgrade za povećanje najamnina). Jedan izazov su strogi i zaštitnički propisi o najmoprimcima i kontrola najamnine na mnogim starijim jednicama, što može ograničiti investitorima mogućnost podizanja najamnina – neki nacionalni investitori zbog toga zaobilaze DC. Općenito, višestambeni sektor je najzdraviji komercijalni sektor u DC-u, sa stabilnom popunjenošću i samo manjim padovima najamnina u 2025., a očekuje se daljnje jačanje jer je vlasništvo nad domovima za mnoge i dalje nedostižno.
Ugostiteljstvo: Hotelijerska industrija DC-a je u fazi oporavka. Poslovna i turistička putovanja pojačala su se u 2023.–2024., a do početka 2025. popunjenost hotela i cijene soba su u porastu. Ured za analizu prihoda izvijestio je da je broj prodanih hotelskih noćenja porastao za 2,0% (12-mjesečni prosjek), a prosječne cijene soba za 5,1% u odnosu na prethodnu godinu ora-cfo.dc.gov, što odražava poboljšanja u turizmu i kongresnoj aktivnosti. Ipak, tržište hotela još se nije potpuno vratilo na pretpandemijske razine, posebno tijekom radnih dana – hoteli uz kongresni centar i oni koji služe vladinim putovanjima još nisu dosegnuli performanse iz 2019. Investitori počinju tražiti prilike za kupnju hotela u DC-u uz popust, računajući na daljnji oporavak do 2026., s povratkom međunarodnog turizma i nastavkom konferencija u vlastitoj organizaciji federalnih agencija.
Industrija: Sam Distrikt ima minimalan broj industrijskih nekretnina (skladišta i logistički prostori uglavnom su u predgrađima), ali industrijsko tržište šire regije DC-a vrlo je snažno zbog e-trgovine i rasta podatkovnih centara. U Distriktu male industrijske djelatnosti u područjima poput Ivy Cityja i Fort Tottena (pivovare, kreativni prostori, centri za zadnju milju dostave) imaju visoku popunjenost. Najamnine za funkcionalne lake industrijske prostore bilježe rast, a neka stara skladišta prenamijenjena su u kreativne urede ili maloprodaju. Za investitore je industrijski sektor regionalno vrlo tražen (stope nepopunjenosti ispod 4% u sjevernoj Virginiji i okrugu Prince George’s).

Zaključno, tržište komercijalnih nekretnina u DC-u je priča o dva tržišta: uredski sektor suočen je s izazovima i ponovnim pronalaskom, dok se višestambeni, maloprodajni i specijalizirani sektori oporavljaju s opreznim optimizmom. Strategija grada za poslovne koridore oslanja se na diverzifikaciju – oslobađanje centra od prevelike ovisnosti o uredima dodavanjem stambenih, obrazovnih (npr. sveučilišno širenje u centar) i zabavnih sadržaja. Trenutačno je kapital za ulaganja vrlo selektivan: usmjeren na kupnju stambenih zgrada, mješovite projekte i prenamjene u biotehnologiju, dok mnogi čekaju sa strane potencijalne prisilne prodaje ureda ili jasnije znakove dna tržišta ureda. Stabilno gospodarstvo orijentirano na državne institucije daje određen osigurač (savezni najam još uvijek garantira mnoge zgrade, a odvjetničke firme i neprofitne organizacije i dalje su ukorijenjene u DC-u), no ne može se zanemariti da je 2025. prijelazno razdoblje za komercijalne nekretnine, dok se grad prilagođava postpandemijskoj realnosti.

Ključni pokretači tržišta: ekonomija, politika i demografija

Nekoliko temeljnih pokretača oblikuje smjer tržišta nekretnina u Washingtonu DC-u u 2025. godini:

Zaposlenost i gospodarstvo: Gospodarstvo šire metropole DC-a je stabilno, ali je Distrikt sam zabilježio određenu slabost posljednjih mjeseci. Ukupan broj poslova u DC-u bio je 0,4% niži u odnosu na prethodnu godinu početkom 2025. ora-cfo.dc.gov, pri čemu su javni poslovi (državne službe) pali za 1,2%, a privatni sektor je ostao gotovo nepromijenjen. Stopu nezaposlenosti u Distriktu kretala se oko 5,8%–6,0%, što je više od nacionalnog prosjeka ora-cfo.dc.gov. Rani otkazi i proračunska rezanja u državnim institucijama u 2025. godini (povezana sa smjenom administracije) unijeli su nesigurnost – osobito jer su neke federalne službe smanjene, a izvođači dobili manje ugovora housebeautiful.com housebeautiful.com. To je izazvalo nesigurnost na tržištu stanovanja, jer su pogođeni radnici pauzirali s potragom za novim domom. Kako je jedan ekonomist primijetio, neka su kućanstva odabrala odseliti iz područja ili ranije otići u mirovinu zbog nestabilnosti radnih mjesta u državnim institucijama housebeautiful.com. S druge strane, privatni sektori DC-a poput tehnologije, ugostiteljstva i obrazovanja otvaraju nova radna mjesta, a plaće su visoke (državni poslovi čine 28% svih isplaćenih plaća u DC-u ora-cfo.dc.gov). Regija također ima koristi od tehnološkog rasta u Virginiji (npr. Amazon HQ2 u Arlingtonu). Zaključak: stabilno tržište rada ključno je za potražnju za nekretninama. U 2025. lagani pad zaposlenosti i viša nezaposlenost predstavljali su blagi vjetar u prsa sektoru nekretnina. U budućnosti se predviđa nastavak rasta zaposlenosti – glavni ekonomist NAR-a predviđa gotovo +2 milijuna novih poslova na nacionalnoj razini u 2025. i opet u 2026. nar.realtor nar.realtor, što bi pogodovalo tržištu stambenih prostora ako DC regija dobije svoj udio. Ako se državni sektor DC-a stabilizira, a šira ekonomija izbjegne recesiju, povjerenje kupaca bi se trebalo poboljšati. Nasuprot tome, ako kasnije 2025. dođe do novih proračunskih okršaja ili gospodarskih šokova, nesigurnost bi mogla zakočiti aktivnosti i kupaca i zakupaca prostora (tržište nekretnina u DC-u sklono je stagnirati tijekom zatvaranja vlade ili političkih previranja, primjerice).
Migracija i demografski trendovi: Dugi niz godina DC je imao stabilan rast stanovništva, no pandemija je kratkotrajno preokrenula taj trend, jer su neki stanovnici otišli zbog većeg prostora ili mogućnosti rada od kuće. Sada se trend normalizira. Procjena broja stanovnika DC-a sredinom 2024. bila je za oko 14.926 ljudi veća (rast od 2,2% u odnosu na sredinu 2023.) ora-cfo.dc.gov, što znači da grad ponovno privlači stanovnike, vjerojatno zahvaljujući ponovnim otvaranjima i privlačnosti urbanog stila života. Međutim, obrasci migracije pokazuju neto odljev dijela stanovništva u 2025.: Redfin izvještava da je u razdoblju veljača–travanj 2025. oko 20% kupaca nekretnina iz DC-a tražilo odlazak iz područja DC-a, dok je samo 3% pretraga dolazilo od ljudi iz drugih metropola koji su se raspitivali o preseljenju u DC redfin.com. Najpopularnija odredišta su ona s nižim troškovima života ili privlačna za umirovljenike – npr. Salisbury, MD, Virginia Beach pa čak i Miami redfin.com. To sugerira da visoki troškovi stanovanja i rad na daljinu tjeraju neke lokalce da se sele u pristupačnija ili atraktivnija područja. Istovremeno, oni koji se useljavaju u DC često dolaze iz skupih gradova poput Los Angelesa ili New Yorka redfin.com – vjerojatno zbog premještaja poslom ili relativne pristupačnosti u odnosu na NYC/LA. 80% DC kupaca koji ostaju lokalni često se sele unutar metropole (npr., iz grada u predgrađe ili obratno, ovisno o fazi života) redfin.com. Po pitanju potražnje, umjereni rast stanovništva u kombinaciji s manjim brojem članova po kućanstvu (mnogo mladih profesionalaca) znači da je i dalje potrebna značajna količina stanova u DC-u. No, kontinuirani odljev obitelji i umirovljenika mogao bi slabiti potražnju za određenim vrstama nekretnina. Zanimljivo, predgrađa su velika konkurencija – početkom 2025. neka bliska predgrađa (Arlington, Bethesda) bilježe dvoznamenkasti rast cijena privlačeći mnoge kupce washingtonpost.com washingtonpost.com. DC mora konkurirati urbanim sadržajima, poboljšanom javnom sigurnošću i stambenim mogućnostima kako bi zadržao i privukao stanovnike. Potez grada da pretvori centar u stambeni dio djelomično je namijenjen povratu onih koji bi inače pobjegli u predgrađa, stvarajući nova urbana naselja.
Kamatne stope i financiranje: Naglo povećanje hipotekarnih stopa od 2022. do 2023. značajno je utjecalo na tržište nekretnina u DC-u. U 2025. kamate ostaju visoke – otprilike 6,5%–7% za 30-godišnju fiksnu hipoteku u prvoj polovici godine. To je onemogućilo ulazak dijelu kupaca prvi put, ali i izazvalo “učinak zaključavanja” gdje vlasnici s postojećim kreditima od 2–3% ne žele prodati i kupovati novi dom uz znatno veću kamatu. Posljedično, volumen transakcija je smanjen. Dobra vijest: ekonomisti očekuju da će kamatne stope postupno padati. Federalne rezerve pauzirale su povećanja i napravile nekoliko malih smanjenja do kraja 2024. nar.realtor. NAR-ova prognoza predviđa stabilizaciju hipotekarnih stopa na donjem dijelu recentnog raspona (~6% ili malo ispod) u 2025. i 2026. nar.realtor. Međutim, povratak na izrazito niske stope uskoro se ne očekuje – visoki državni proračunski deficiti i dalje pritiskaju dugoročne kamate prema gore nar.realtor. Za DC tržište, čak i pad na sredinu raspona 5% bio bi značajan poticaj: oslobodio bi dodatnu potražnju i omogućio kupcima da lakše nadograde nekretninu. Također, i investitori pomno prate kamate; viši troškovi zaduživanja učinili su komercijalna ulaganja i razvoj manje atraktivnima u 2024.–25. Ako i kada stope padnu, možemo očekivati porast i prodaje domova i investicijskih transakcija, jer će financiranje biti pristupačnije. Do tada, gotovina je kralj – trend je visok udio kupaca za gotovinu u luksuznom segmentu, kako za domove tako i za investicijske nekretnine, kako bi se izbjegli troškovi financiranja costargroup.com. Zaključno, kamatne stope ključan su čimbenik za razdoblje 2025.–2028.: stabilne ili padajuće kamate najvjerojatnije bi stimulirale DC tržište, dok bi bilo kakav iznenadni skok stopa mogao nanijeti štetu i zakočiti aktivnosti.
Vladina politika i zakonodavstvo: Kao glavni grad države, DC je izuzetno osjetljiv na političke promjene. Na makro razini, savezne odluke o državnoj potrošnji, zapošljavanju i lokaciji agencija izravno utječu na lokalno tržište nekretnina. Na primjer, odluka o decentralizaciji saveznih ureda izvan DC-a (u druge regije) mogla bi smanjiti potražnju za stanovanjem i komercijalnim prostorima u gradu, dok bi politike jačanja federalnog zapošljavanja (ili osnivanje novih agencija) imale suprotan učinak. Scenarij za 2025. bio je kombiniran: početni rezovi i zamrzavanja (npr. spomenuto zamrzavanje financiranja USAID-a) poljuljali su povjerenje cbre.com, ali su do sredine godine neke agencije počele ponovno zapošljavati za ključne uloge, dok će proračunske odluke Kongresa dalje određivati smjer. Lokalna DC politika također ima veliki utjecaj. Pristup grada priuštivom stanovanju (npr. financiranje Fonda za stambeno povjerenje, pravila o kontroli najamnina) utječe na razvoj i ulaganja. Nedavna vijest da je DC iscrpio kvotu obveznica za priuštivo stanovanje i morao zaustaviti nove projekte washingtonpost.com primjer je kako politika i fiskalna ograničenja oblikuju stambeni krajolik. Nadalje, oporezivanje i poticaji u DC-u utječu na interes investitora: grad ima relativno visoke poreze na imovinu i poreze na prijenos prava vlasništva, što povećava transakcijske troškove. U 2025. u DC-u su odobrene ciljane porezne olakšice za konverzije uredskih prostora u stanove kako bi se potakla prenamjena smartcitiesdive.com, što pokazuje spremnost na upravljanje tržištem putem politika. Promjene zoniranja također su u igri – razmišlja se o olakšavanju propisa u centru kako bi se omogućili stambeni i drugi sadržaji. Nadalje, Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA) i dalje osigurava najmoprimcima pravo prvenstva pri prodaji zgrada s najmom, što utječe na način zaključenja višestambenih poslova (investitori ovo često ističu kao specifičan izazov u DC-u). Konačno, ishod izbora 2024. (koji je doveo do novog predsjedničkog mandata u 2025.) ima suptilne učinke: u Washingtonu često dolazi do rasta prodaje luksuznih domova kada se nova administracija i njihovi dužnosnici doseljavaju u grad. Uistinu, početkom 2025. zabilježen je “skok u luksuznom tržištu” u četvrtima kao što su Kalorama, Georgetown i McLean, dok su bogati političari i direktori kupovali domove washingtonpost.com. U budućnosti, svaka veća federalna politika (od promjena poreznog zakona s utjecajem na nekretnine, preko infrastrukturnih zakona koji financiraju lokalne projekte, do imigracijskih politika koje utječu na rast broja stanovnika) utjecat će na trendove nekretnina u DC-u.
Demografske promjene: Krug kupaca u DC-u sve se više mijenja. Milenijalci (sada u kasnim 20-ima do ranih 40-ih) dominiraju među kupcima i imaju drugačije preferencije – mnogi žele šetnjom dostupne urbane četvrti, što pogoduje područjima poput Shaw, Capitol Hill i Navy Yard. Istovremeno, dio milenijalaca osniva obitelji i traži veći prostor, što potiče potražnju u bližim predgrađima i obiteljskim četvrtima DC-a kao što su AU Park i Brookland. Generacija Z (u 20-ima) povećava potražnju za modernim apartmanima i coliving rješenjima. Bilježi se i primjetan porast više generacijskih kućanstava, pa raste zanimanje za stanove s odvojenim jedinicama ili dvojna kućanstva, što dijelom uzrokuju visoki troškovi stanovanja nar.realtor. Kućanstva bez djece (empty-nester) i umirovljenici u DC-u često se sele iz većih kuća u predgrađima u stanove u gradu ili u toplije krajeve – što generira potražnju za stanovima u gornjem NW, kao i neto migraciju prema Floridi i drugdje. Stanovništvo DC-a je visoko obrazovano i vrlo mobilno; znatan dio kupaca su investitori ili povremeni stanovnici (npr. diplomati, političari sa sekundarnim prebivalištem u DC-u). To može dovesti do veće zastupljenosti apartmana u odnosu na kuće vlasnika u nekim područjima. Sve u svemu, demografski trendovi u DC-u ukazuju na snažnu temeljnu potražnju za stanovanjem – ali tražene vrste stanova mogu se mijenjati (npr. veća potražnja za gradskim kućama ili manjim obiteljskim kućama ako rad na daljinu znači više vremena kod kuće, ili više interesa za stanove u centru ako konverzije učine gradski život atraktivnim starijoj populaciji). Ured za urbanizam i developeri pozorno prate trend manjih kućanstava, potrebu za pristupačnim stanovanjem za radnu snagu i pogodnosti koje traže mladi kupci/najmoprimci (zgrade prilagođene kućnim ljubimcima, prostor za kućni ured i sl.).

U suštini, tržište nekretnina u Washingtonu pod utjecajem je jedinstvene kombinacije federalnih, lokalnih i demografskih čimbenika. Otpornost tržišta u 2025. – stabilne cijene i najamnine uz blage padove unatoč višim kamatama i određenoj migraciji stanovništva – govori o snažnoj atraktivnosti regije DC-a. Ipak, visoka osjetljivost na političke i ekonomske promjene zahtijeva od svih dionika praćenje najnovijih odluka s Capitola i gradske Skupštine, jer se te odluke munjevito mogu preliti na stambeno i komercijalno tržište.

Uvidi po kvartovima: žarišta i trendovi

Tržište nekretnina u Washingtonu DC-u poznato je po fokusu na kvartove, pri čemu se tržišne prilike značajno razlikuju od jedne četvrti do druge. U nastavku izdvajamo nekoliko ključnih kvartova i područja, ilustrirajući raznolikost mikro-tržišta diljem Distrikta:

Georgetown i enklave sjeverozapadnog DC-a

Georgetown, koji je dugo bio jedan od najprestižnijih kvartova DC-a, predstavlja gornji segment tržišta. Ovo povijesno područje (sa svojim kaldrmiranim ulicama i luksuznim buticima) ima medijan vrijednosti kuća oko 1,27 milijuna dolara niche.com, a stvarne prodajne cijene često premašuju 1,5–2 milijuna dolara za klasične kuće u nizu i samostojeće kuće. Tržište nekretnina u Georgetownu bilo je robustno 2025. godine. Cijene nekretnina ovdje su porasle otprilike +3–5% u protekloj godini, prema različitim izvorima (Redfin je zabilježio skok od 17% na godišnjoj razini u jednom recentnom mjesecu medijana, iako to može biti izobličeno zbog nekoliko prodaja ultra-luksuznih nekretnina) zillow.com redfin.com. Potražnju potiču imućni kupci – uključujući političke imenovanike, lobiste i strane kupce – od kojih mnogi plaćaju gotovinom. Ponuda je stalno ograničena zbog male veličine i povijesne zaštite kvarta (rušenja ili nova izgradnja su rijetki). Kuće se također prosječno dulje prodaju (DOM u Georgetownu je često veći od gradskog medijana) zbog visokih cijena, ali 2025. godine dobro procijenjene nekretnine ipak su se brzo prodavale. Što se tiče najma, Georgetown je skup, ali nije kvart s puno iznajmljivača (većina stanovnika su vlasnici). Medijan najamnine iznosi oko 3.100 dolara niche.com, što odražava luksuzne stanove/konkose i najmove obiteljskih kuća; mnogi stanodavci ciljaju studente sveučilišta ili imućne profesionalce. Za investitore, Georgetown više nudi očuvanje kapitala i dugoročnu aprecijaciju nego visoke prinose na najam (prinosi od najma su relativno niski zbog visokih vrijednosti nekretnina). U blizini Georgetowne, slične enklave NW DC-a poput Kalorame, Upper Northwest (AU Park, Spring Valley) i Chevy Chase-a također bilježe uspjeh. Ta su područja 2025. privukla luksuzne kupce (npr. Kalorama, poznata po ambasadama i domu Obame, imala je snažan rast prodaje). U AU Parku i Cleveland Parku, cijene samostojećih kuća oko 1,5–2 milijuna dolara su česte, a neki dijelovi bilježe ogromne skokove (rast od 28% u 20016 zip kodu) washingtonpost.com, dijelom zbog vrlo ograničene ponude i postpandemijske želje za luksuznim domovima s prostorom. Ove četvrti su stabilna, “plava čipka” tržišta – rizik je nizak, ali visoke ulazne cijene znače manje transakcija. Novi trend je pretvaranje starih vila u kondominije (npr. veličanstvene kuće u Kalorami pretvaraju se u 3-4 luksuzna stana), što stvara manje, nove mogućnosti vlasništva u tim kvartovima.

Capitol Hill i urbani centar

Capitol Hill, koji obuhvaća povijesnu četvrt oko američkog Kapitola i seže do područja kao što su Eastern Market i Hill East, predstavlja barometar stambenog tržišta DC-a. Riječ je o raznolikom području s federalnim kućama u nizu, stanovima i novijim apartmanskim zgradama. Medijan vrijednosti nekretnina na Capitol Hillu iznosi oko 948.000 dolara niche.com, s mnogim kućama u nizu koje se prodaju u rasponu od 800.000 do 1,2 milijuna dolara, ovisno o veličini i blizini Kapitola. U protekloj godini, cijene na Capitol Hillu su bile stabilne ili blago u porastu – otprilike +3–4% na godišnjoj razini realtor.com. Ova četvrt obično je vrlo stabilna zbog stalne potražnje od političara, lobista i obitelji koji vole šarm i središnju lokaciju. Tijekom 2025., uz više kamatne stope, “pjenastih” natjecanja je manje nego 2021., ali dobre nekretnine se i dalje brzo prodaju. Medijan vremena do prodaje na Capitol Hillu bio je samo oko 10 dana ranije ove godine (često uz više ponuda). Podaci Bright MLS-a pokazuju otpornost cijena: veljača 2025. na Hillu zadržala je vrijednosti i dok su neka periferna područja bilježila pad washingtonpost.com washingtonpost.com. Jedan od čimbenika je djelomičan povratak na radna mjesta za kongresne i savezne zaposlenike – neki koji su se odselili vraćaju se radi bližine poslu, čime dodatno raste potražnja za Capitol Hill nekretninama (kako analitičari ističu, oni koji su suočeni s dugim putovanjem na posao u centar, mogu “preispitati gdje žive” te se odlučiti preseliti bliže washingtonpost.com).

Tržište najma na Capitol Hillu također je aktivno. Otprilike polovica stanovnika iznajmljuje, a medijan najamnine je oko 2.600 dolara mjesečno niche.com. Mladi profesionalci često iznajmljuju engleske podrumske stanove u kućama nizu ili u novim apartmanskim zgradama uz H Street koridor. Hill ima nekoliko mikro-tržišta: prestižna zona kod Eastern Marketa i Kapitola (gdje su cijene najviše), nasuprot novim zonama poput Hill East kod rijeke Anacostia, gdje DC preuređuje stari stadion RFK. Hill East i susjedni Navy Yard privlače mlađe kupce/najmoprimce i nude relativno povoljnije stanove nego centralni Capitol Hill. Napomena o Navy Yardu (Capitol Riverfront): ova nekad industrijska riva, sada prepuna novih nebodera i Nationals Parka, imala je medijan prodajne cijene oko 600.000–700.000 dolara u 2025. realtor.com. Zanimljivo, Navy Yard je zabilježio pad cijena na godišnjoj razini (izvještaji o -14% na godišnjoj razini u travnju) redfin.com, vjerojatno zbog vala novih stanova i manje prodaje luksuznih nekretnina u odnosu na godinu ranije. Trenutačno je tržište pogodnije kupcima, s nekim stanovima koji se u prosjeku prodaju ispod tražene cijene realtor.com. Ipak, dugoročan trend je pozitivan – susjedstvo je popularno zbog riječnih parkova, restorana i blizine centru. Potražnja za najmominama u Navy Yardu je snažna (većina su najmoprimci); jednosobni stanovi oko 2.700$, dvosobni oko 3.600$. S toliko nove ponude, najmoprimci u 2025. imaju pregovaračku moć, a stanodavci nude posebne pogodnosti. Možemo očekivati da će se tržište prodaje u Navy Yardu stabilizirati kako kvartovi dozrijevaju – to je već jedno od najživljih novih urbanih središta na Istočnoj obali.

Drugdje u urbanom centru situacija je miješana. Downtown/Penn Quarter (oko Gallery Place, Chinatown) ima mnogo stanova za koje je tijekom COVID-a bila slaba potražnja; njihove vrijednosti se sporo oporavljaju i još su ispod vrhunca. Potencijalna prenamjena ureda u stambene prostore mogla bi ubuduće podići cijene stanova u centru i učiniti ga privlačnijim za život. Kvartovi poput Logan Circle, Shaw i U Street Corridor – koji su cvjetali 2010-ih – i dalje su izuzetno poželjni mlađim kupcima i uglavnom zadržavaju vrijednost. Stan u Logan Circleu i dalje drži cijenu od oko 700.000$+ za jednosobni stan. Ova područja balansiraju između noćnog života i stambene atmosfere, zbog čega je potražnja stalna. Neki novi stambeni projekti dovršeni 2024./25. oko Shawa nude nešto niže cijene stanova kako bi privukli kupce u okruženju viših kamata, no prodaja je bila prilično zdrava. Treba spomenuti i Dupont Circle i Adams Morgan – starija, ali uvijek popularna područja. Njihova tržišta stanova su zrela; cijene stabilne, možda s blagim rastom. Investitori ova područja smatraju atraktivnima za najam stanova (zbog najmoprimaca iz redova mladih profesionalaca).

Vrijedi istaknuti segment luksuznih stanova u urbanom centru: zgrade poput The Wharf (Southwest Waterfront) i West End imaju stanove koji se prodaju za milijune. U 2025., ultra-luksuzno tržište (gornjih 5% prodaja) u DC-u je cvjetalo – trećina luksuznih nekretnina kupljena je gotovinom washingtonpost.com. Kvartovi kao što su West End, Kalorama i Georgetown bilježe nove luksuzne projekte s rekordnim cijenama (neki iznad 1.400$/kvadratna stopa). Prisutnost nove skupine bogatih s promjenom administracije održavala je taj segment vrućim. Primjerice, novi penthouse uz obalu Georgetowna može doseći cijenu od 5 milijuna dolara ili više. Ovi najimućniji kupci često su imuni na kretanje kamatnih stopa, tako da je luksuzno tržište DC-a više određeno kretanjima na burzi i globalnim događajima (i bilo je snažno početkom 2025.).

Sažetak za Capitol Hill i središte: Blizina radnim mjestima i sadržajima i dalje ima svoju cijenu. Capitol Hill je stabilan i snažan, osobito za klasične kuće. Područja do samog centra (Navy Yard, Southwest) su u preobrazbi s puno gradnje i kratkoročnog viška ponude, ali predstavljaju novi DC i očekuje se da će s vremenom vrijednost rasti. Sam centar grada još pronalazi ravnotežu nakon COVID-a, ali u planu su mjere za oživljavanje s više stanovnika i kulturnih sadržaja – uspije li to, centar bi mogao postati neočekivana priča o povratku krajem 2020-ih.

Razvijajuće i Zanemarene Četvrti

Kako je središnji DC postajao skuplji, sve više pažnje se posvećuje razvijajućim četvrtima – mjestima koja su nekad bila zanemarena, ali sada predstavljaju priliku i za kupce u potrazi za (relativno) povoljnijom kupnjom i za investitore/špekulante.

Istočno od rijeke Anacostia: Četvrti u 7. i 8. okrugu DC-a, poput Anacostia, Congress Heights, Deanwood, imaju jedne od najnižih cijena nekretnina u gradu. Na primjer, Povijesna Anacostia ima prosječnu vrijednost kuće oko 452.000 USD niche.com, što je otprilike trećina ukupnog medijana DC-a. Ova područja obiluju poviješću i nude obiteljske kuće po početnim cijenama (mnoge šarmantne viktorijanske kuće u Anacostii), kao i mnogo zemljišta za novu izgradnju. Godine 2025., trendovi cijena kuća u 7. i 8. okrugu su različiti. Neki dijelovi Anacostie zapravo su zabilježili pad cijena (npr. -2,6% na godišnjoj razini u travnju) realtor.com, što sugerira da se tržište još nije u potpunosti pokrenulo. To može biti rezultat viših kamatnih stopa koje ograničavaju kupovinu onih s manjim budžetom, koji uglavnom kupuju ovdje, ali i izazova u percepciji ovih četvrti (zabrinutost zbog kriminala i škola još uvijek odbija neke kupce). Ipak, Grad i developeri snažno ulažu ovdje: projekti poput 11th Street Bridge Park (povišeni park koji će povezivati Anacostiu s Capitol Hillom) i razni projekti pristupačnog stanovanja i maloprodaje su u pripremi. Gradski sveobuhvatni plan cilja na tisuće novih stambenih jedinica istočno od rijeke do 2028. Investitori su već aktivni – možete vidjeti kako se renoviraju i preprodaju kuće u nizu. Najamnine rastu s niske osnove (prosječni najam u Anacostii ~1.272 USD niche.com, no renovirane gradske kuće s 3 spavaće sobe sada se iznajmljuju za 2.000+ USD). Potencijal za rast vrijednosti je značajan ako ove četvrti dožive preokret. Ključni rizici ovdje su duži vremenski okviri i potreba za širim gospodarskim oporavkom – ovo je oklada na transformaciju četvrti. No, s obzirom na to da su obiteljske kuće u DC-u ispod 400.000 USD rijetkost, mjesta poput Anacostie i Marshall Heightsa predstavljaju povoljnu oazu za kupce koji prvi put kupuju (neki od njih su zaposlenici gradske vlasti koji koriste poticaje za kupnju ovdje). U sljedećih nekoliko godina, očekuje se više najava o razvoju istočno od rijeke, budući da je gradonačelnik ravnomjeran rast postavio kao prioritet.

Petworth, Brightwood i Gornji Sjeveroistok: U sjeveroistočnom kvadrantu i na sjevernom vrhu DC-a, četvrti poput Petworth, Brightwood, Brookland i Fort Totten bilježe stalan rast. Ova područja nude mješavinu kuća u nizu i odvojenih kuća, koje su, iako jeftinije od sjeverozapadnog DC-a, znatno porasle u vrijednosti kako se doseljava više srednjeklasnih obitelji i mladih profesionalaca. Na primjer, medijan tražene cijene u Petworthu bio je oko 750.000 USD početkom 2025. (porast od ~6% na godišnjoj razini) nomadicrealestate.com, što ilustrira njegovo prelazak iz jeftine četvrti prije deset godina u danas vrlo traženu adresu. Što pokreće ova područja? Nova maloprodaja i ugostiteljstvo (npr. trendovski restorani i kafići duž Georgia Ave i u Monroe Street Marketu u Brooklandu), te pristup javnom prijevozu (linije Metroa Green/Yellow i Red povezuju ova područja). Investitori su pohrlili u dijelove poput Brooklanda kako bi gradili stanove i apartmane blizu Metroa i sveučilišta (Catholic U). U 2025., jedan od izazova bio je porast ponude – Petworth je imao više oglašenih kuća, što je kupcima dalo veću mogućnost izbora i zadržalo umjeren rast cijena. No, renovirane i povoljno ponuđene nekretnine i dalje se brzo prodaju. U ovim četvrtima postoji stabilna, cjelogodišnja potražnja (brojni lokalni kupci koji prelaze u veće stanove i investitori), a nisu zabilježili velike oscilacije tijekom pandemije. Gledajući unaprijed, dokle god je ukupna potražnja za stanovanjem u DC-u jaka, cijeli „srednji prsten” DC-a (odmah izvan centra, u svim smjerovima) trebao bi nastaviti postupno rasti. Ta područja nude dobru vrijednost u odnosu na sjeverozapad i sve su privlačnija obiteljima koje žele okućnicu, ali ne mogu si priuštiti cijene u NW.

NoMa i H Street koridor: Područje sjeverno od Union Stationa (NoMa, Eckington) i susjedni koridor H Street NE primjeri su nekadašnjih industrijskih/zapuštenih zona koje su postale vrlo tražena tržišta. Do 2025., NoMa je potpuno etabliran centar za stanovanje s uredima (npr. sjedište NPR-a) i trgovinama; H Street je živopisna ulica restorana i noćnog života s novim stambenim zgradama u okolici. Cijene stanova ovdje se znatno razlikuju – od 400.000 USD za mali jednosobni stan u starijoj zgradi, do 800.000+ USD za nove, veće stanove. Tramvaj i nadolazeća ekspanzija Union Stationa održavaju pozitivan izgled. Napomena: u 2025. neki stanovi u ovim gustim naseljima duže se prodaju, jer kupci u ovom cjenovnom rangu imaju puno opcija (uključujući potpuno nove zgrade s ponudama i pogodnostima). No, kako se kamatne stope normaliziraju, očekuje se ponovno jačanje potražnje prvih kupaca.

Na kraju, Southwest Waterfront & The Wharf: Iako više nije „razvijajuće” područje (1. i 2. faza The Wharfa završene su prije nekoliko godina), ovo područje nastavlja se razvijati. Uz luksuzne stanove, hotele i zabavu, sada je postao nova gradska četvrt za životni stil. Cijene na The Wharf-u su u vrhu (neki stanovi >1.000 USD/kvadratnom stopi). U 2025. godini, preprodaja stanova u The Wharf-u ide dobro, jer popularnost četvrti i dalje traje. Nekoliko blokova prema unutrašnjosti, stariji stanovi iz sredine 20. stoljeća (poput onih u Waterfront Towersu) i dalje su relativno povoljni – dobra prilika za kupnju. Područje SW također ima koristi od novog Audi Field (nogometni stadion) i uzbuđenja oko obnove Buzzard Pointa.

Za sažeti trendove po četvrtima: tržište nekretnina u DC-u je izrazito lokalizirano. Bogate, etablirane četvrti u NW-u i Capitol Hillu bilježe stabilne ili rastuće cijene, zahvaljujući niskoj ponudi i kupcima s visokim prihodima. Novoizgrađena područja (Waterfront, NoMa, Navy Yard) trenutno imaju višak ponude, ali snažnu dugoročnu privlačnost, osobito za mlađu populaciju. Razvijajuće četvrti istočno od rijeke i u sjeveroistoku granica su budućeg rasta – nose veći rizik, ali i veće nagrade, uz moguć rast vrijednosti nekretnina ako se planovi razvoja ostvare (ali također mogu stagnirati ako investicije izostanu). Za investitore i kupce mudro je uspoređivati pokazatelje po četvrtima (vidi Tablicu 1 ispod za pregled). Raznolikost DC-a znači da postoji četvrt za svaku razinu budžeta i preferencija, od povijesnog i otmjenog do onih u usponu.

Tablica 1. Pregled tržišta stanovanja po četvrtima (2025.)

Četvrt & Lokacija	Medijan vrijednosti kuće (2025.)	Medijan mjesečnog najma (2025.)	Karakteristike i trendovi tržišta
Georgetown (NW DC)	1.270.000 USD niche.com	3.089 USD niche.com	Povijesno, bogato područje. Kuće i stanovi visoke klase; tržište vrlo konkurentno s luksuznim kupcima. Cijene rastu ~3–5% godišnje; niska isplativost najma, ali dobar dugoročni rast vrijednosti. Uglavnom u vlasništvu (samo ~17% smatra stanovanje “pristupačnim”) niche.com.
Capitol Hill (Centralni NE/SE)	948.000 USD niche.com	2.608 USD niche.com	Ikonična četvrt kuća u nizu blizu Kongresa SAD-a. Stabilna potražnja među vladinim dužnosnicima i profesionalnim obiteljima. Cijene stabilne do +3% godišnje, medijan ~800K–900K USD. Vrlo pogodno za šetnje i parkove u blizini, ali samo ~5% stanovnika smatra stanovanje pristupačnim niche.com (mala ponuda). Mješavina vlasnika i najmodavaca.
Navy Yard / Capitol Riverfront (SE Waterfront)	691.000 USD niche.com	2.785 USD niche.com	Nedavno obnovljena obala s mnogim novim stanovima i luksuznim apartmanima. Kuće ~600–700K medijan; zabilježen blagi pad cijena na godišnjoj razini zbog velike nove ponude redfin.com. Dominiraju najmodavci (mladi profesionalci); najam jednosobnog stana ~2.7K USD. Atraktivno područje za život, ali kratkoročni višak ponude = tržište u korist kupca (kuće se u prosjeku prodaju malo ispod tražene cijene) realtor.com.
Povijesna Anacostia (Istočno od rijeke, SE)	452.000 USD niche.com	1.272 USD niche.com	Razvijajuća, povijesno zapostavljena četvrt. Najniže cijene u DC-u; brojne prilike za kupce koji prvi put kupuju. Nedavni val renovacija, ali cijene u 2025. blago padaju (~−2% na godišnjoj razini) realtor.com. Većinom u najmu, ali relativno povoljno (50% stanovnika smatra stanovanje pristupačnim) niche.com. Dugoročna investicijska prilika ako se razvojni planovi realiziraju.

Izvori: Niche procjene za 2025. za medijane vrijednosti kuća i najamnina niche.com niche.com niche.com niche.com; Redfin/Realtor.com za trendove cijena.

Kao što tablica pokazuje, kvartovi se znatno razlikuju po razini cijena i profilu najma. Srednja vrijednost kuće u Georgetownu gotovo je 3 puta veća od gradske medijane, dok je u Anacostiji otprilike upola manja od gradske medijane. Prinosi od najma su veći u pristupačnijim područjima (npr. Navy Yard i Anacostia), a niži u izrazito skupim četvrtima poput Georgetowna – investitor koji razmatra najamnu nekretninu mogao bi, primjerice, ostvariti bruto prinos od ~4–5% u Navy Yardu u usporedbi s ~2,9% u Georgetownu, s obzirom na omjer cijene i najma (niche.com niche.com). Odabir kvarta u DC-u često se svodi na kompromis između troška i pogodnosti/načina života.

Gledajući u budućnost, očekuje se da će jaki kvartovi ostati jaki – mjesta s dobrom prometnom povezanošću, sadržajima i sigurnošću nastavit će bilježiti veliku potražnju. Istovremeno, gradski napori za uravnoteženiji razvoj mogli bi donijeti poboljšanu infrastrukturu i usluge u nova, rastuća naselja, potencijalno ubrzavajući njihov rast. Za kupce nekretnina to znači da još uvijek postoje “perspektivna” područja gdje se može kupiti po nižoj cijeni i imati koristi od aprecijacije kako se kvart poboljšava (uz napomenu da je potrebna strpljivost i postoji određeni rizik). Primjerice, područja oko budućeg 11th Street Bridge Parka u Anacostiji ili oko planiranih preuređenja poput McMillan Sand Filtration lokacije (Bloomingdale), mogli bi biti današnje isplative kupnje, a sutrašnje tražene adrese.

Nove investicijske prilike i rizici

U 2025. godini, tržište nekretnina Washingtona DC nudi i prilike i rizike za investitore, developere i iskusne kupce. U nastavku donosimo ključne prilike na koje treba obratiti pažnju i rizike koje treba izbjeći na DC tržištu:

Izlazeće investicijske prilike:

Pretvorbe uredskih prostora u stambene: Uz rekordno visoke stope nepopunjenosti ureda, gradska vlast DC-a potiče prenamjenu iskorištenih uredskih zgrada u stanove ili mješovitu namjenu. To otvara prilike za developere i investitore da kupnjom problematičnih uredskih nekretnina po nižim cijenama i rekonfiguracijom s pomoću poreznih olakšica bizjournals.com, ostvare dobit. Najbrži u toj sferi mogu profitirati od nižih troškova akvizicije i budućih prihoda od najma kad prenamijenjeni stanovi dođu na tržište koje oskudijeva ponudom. Uspješne pretvorbe također uživaju prednost jer im nema prave konkurencije (s obzirom da je nova izgradnja u centru ograničena). Ako se plan gradonačelnice Bowser da do 2028. godine doda 15.000 stanovnika u centar ostvari dmped.dc.gov, oni koji sada investiraju u nekretnine u centru imat će koristi od revitalizacije i rasta vrijednosti u trenutku kad centar postane poželjna stambena četvrt.
Podcijenjeni kvartovi s potencijalom rasta: Kao što je spomenuto, područja poput Anacostije, Congress Heightsa, Deanwooda i dijelova sjeveroistočnog DC-a trguju se po znatno nižim cijenama od gradskog prosjeka. Grad i razni developeri već pokreću projekte u tim četvrtima (npr. preuređenje St. Elizabeths East u Congress Heightsu s novim stanovima, trgovinama i dvoranom Entertainment & Sports Arena). Za investitore, kupnja i zadržavanje nekretnina u ovim četvrtima je dugoročnija investicija, ali prilika je sudjelovati u rastu cijena nekretnina kako se kvart poboljšava. Čak i umjerena gentrifikacija ili nekoliko većih investicija (nova trgovina mješovitom robom itd.), mogu dovesti do značajnog povećanja cijena stanova. Primjerice, Petworth i Brookland su zabilježili dvoznamenkasti godišnji rast vrijednosti nekretnina tijekom 2010-ih nakon investicija u trgovine i javni prijevoz – sličan put neki dijelovi istočno od rijeke mogu slijediti ovo desetljeće. Opportunity Zone područja unutar DC-a također nude porezne olakšice za ulaganja u određene zanemarene kvartove, što može povećati prinose ako se iskoristi.
Prihodi od najma i gradnja za najam: Zbog problema s dostupnošću vlasništva nad domom, potražnja za najmom u DC-u ne jenjava. Investitori u najamne nekretnine mogu očekivati stabilan novčani tok, osobito u četvrtima popularnima za najmodavce (npr. mladi najmoprimci u DuPontu/Adams Morganu, ili vladini najmoprimci oko Foggy Bottoma). U 2025. godini najamnine su stabilne, ali kao što je navedeno, usporavanje gradnje novih stanova do 2026. moglo bi stisnuti tržište i omogućiti rast najamnina jpmorgan.com. Kupnja najamnih jedinica ili malih stambenih zgrada sada, dok su cijene na vrhuncu i neki vlasnici ih prodaju, mogla bi investitore dovesti u dobru poziciju za budući rast prihoda. Također, u regiji se pojavljuje trend gradnje za najam – investitori grade gradske kuće namijenjene najmu kako bi zadovoljili potražnju obitelji koje ne mogu kupiti stan/kuću. Neki takvi projekti odvijaju se u predgrađu; u DC-u bi to mogla biti mala kondominijska naselja financirana od strane investitora i namijenjena najmu. Visoke najamnine (medijan DC-a ~2.500 USD) zumper.com čine ovakve projekte potencijalno vrlo isplativima, pod uvjetom da je održavanje i upravljanje učinkovito.
Luksuzna i nišna tržišta: Luksuzni sektor DC-a je snažan i jedinstvene nekretnine često privlače globalne imućne kupce. Ulaganje u luksuzne “spec” kuće (npr. obnova brownstone kuće u Kalorami na ultra-luksuznu razinu) može donijeti iznadprosječne profite ako se pravilno izvede, s obzirom na ograničenu ponudu i spremnost imućnih kupaca da plate premium za vrhunski, odmah useljiv dom. Slično, nišna tržišta kao studentski smještaj (za studente na Georgetownu, Howardu, GWU-u) ili kratkoročni najam za diplomate i poslovne putnike predstavljaju prilike. Strogi DC-ovi Airbnb zakoni zahtijevaju oprez, ali nekretnine na atraktivnim turističkim ili poslovnim lokacijama mogu dobro poslovati kao namješteni najam za managere ili mjesečni najam.
Zeleni razvoj i obnove: DC ima ambiciozne ciljeve održivosti (često je među najzelenijim gradovima SAD-a). Developeri koji se usmjere na energetski učinkovite nadogradnje ili izgradnju po LEED standardima mogu ostvariti gradske potpore ili ubrzane dozvole. “Zelene” zgrade mogu postići veće najamnine/prodajne cijene kod ekološki svjesnih najmoprimaca i kupaca. Kako se građevinski propisi pooštravaju (npr. DC-ov Building Energy Performance Standards zahtijeva poboljšanja učinkovitosti), otvara se prilika za tvrtke koje obnavljaju starije zgrade kako bi ih dovele na ove standarde, a zatim prodale uz profit ili ostvarile koristi od nižih pogonskih troškova.

Rizici i izazovi:

Rizik kamata i financiranja: Možda najvažniji rizik za svako ulaganje ili kupnju je visoko okruženje kamatnih stopa. Ako kamate ostanu visoke ili još porastu, troškovi financiranja mogu pojesti povrate, potisnuti potražnju kupaca (teže je prodati nekretninu), a vrijednost nekretnina može pasti (kako “cap” stope rastu za komercijalne objekte). Iako mnoge prognoze predviđaju stabilne ili neznatno niže stope prema 2026. nar.realtor, nema jamstva. Investitori bi trebali računati na konzervativne projekcije i tražiti kreativna rješenja za financiranje ili partnerstva (npr. preuzeti postojeći kredit s nižom kamatom prilikom kupnje ili koristiti više vlastitog kapitala) kako bi umanjili rizik. Visoke kamate također znače da su mnogi vlasnici “zaključani” s povoljnim kreditima – ako se to nastavi, broj ponuda na tržištu može ostati nizak, što podržava cijene ali ograničava mogućnosti transakcija.
Gospodarska i politička neizvjesnost: Tržište nekretnina Washingtona posebno je vezano uz saveznu vlast i šire gospodarske cikluse. Glavni rizik je recesija ili kriza federalnog proračuna u sljedećih nekoliko godina. Na primjer, ako bi došlo do znatnog rezanja državne potrošnje (ili dugotrajnog zatvaranja vlade), područje DC-a bi moglo zabilježiti gubitke radnih mjesta i pad potražnje za nekretninama. Već sada je “federalni vrtlog” otpuštanja početkom 2025. pokazao koliko se brzo sentiment može promijeniti washingtonpost.com. Političke promjene 2028. (još jedan predsjednički izbori) uvijek donose neizvjesnost – ponekad tržište “stane” te godine zbog nepoznanica. Štoviše, oslonjenost DC-a na bijelo-ovratničke sektore (konzalting, pravo, tehnologiju) znači da bi svaki nacionalni pad koji pogodi burzu ili profit velikih tvrtki mogao ograničiti ulazak kupaca/najmodavaca s visokim primanjima. Rješenje: Investitori bi trebali održavati pričuvu i izbjegavati preveliku izloženost kako bi mogli preživjeti kratkoročne padove. Povijesno, tržište nekretnina DC-a manje je volatilno od mnogih drugih (zahvaljujući stabilnosti povezanoj s državom), ali nije otporno na recesije.
Višak ponude u pojedinim segmentima: Iako je ukupna ponuda stambenih jedinica mala, pojedina podtržišta rizikuju privremeni višak ponude. To smo već vidjeli kod luksuznih stanova – val novih visokosegmentnih stanova na The Wharfu, West Endu i Capitol Riverfrontu daje kupcima velik izbor, a neki su developeri morali nuditi popuste. Ako ulažete u stan za preprodaju ili iznajmljivanje, obratite pozornost na to koliko sličnih jedinica uskoro dolazi na tržište. Tržište stanova za najam također može biti izazovno ako se istovremeno pusti više projekata (primjerice, tisuće jedinica u Navy Yardu i NoMi u isto vrijeme). U ovom trenutku, 2025. donosi velik broj novih stanova, a tek usporavanje u 2026. moglo bi spasiti tržište od prevelike ponude jpmorgan.com. No, ako potražnja oslabi ili se izgradnja neočekivano ponovno ubrza (npr. financiranje pojeftini i zastali projekti krenu dalje), vlasnici bi se mogli suočiti s višom nepopunjenošću i sporijim rastom najamnina. Višak ponude uredskih prostora već je stvarnost – investitori moraju biti izuzetno oprezni s uredskim prostorima osim ako nemaju čvrst plan za prenamjenu ili iznajmljivanje. Neki stariji uredi mogli bi postati neiskoristiva imovina (nije atraktivna ni za najam ni za prenamjenu zbog fizičkih ograničenja).
Rizik regulative i politike: Regulativno okruženje DC-a može biti dvosjekli mač. Na primjer, snažna zaštita najmoprimaca (TOPA, kontrola najamnina za stare stanove) može otežati deložacije ili ograničiti povećanje najamnina, što utječe na novčani tok iznajmljivača. Prijedlog RENTAL Act iz 2025. nastoji ubrzati deložacije na razinu prije pandemije dhcd.dc.gov, što ide u prilog najmodavcima, ali drugi potencijalni zakoni (kao što je širenje kontrole najamnina na više zgrada ili veće poreze na prazne stanove) mogu se pojaviti dok DC traži načine za povećanje dostupnosti stanovanja. Investitori bi trebali pratiti zakonodavnu aktivnost vijeća DC-a o stanovanju. Također, porez na nekretnine u DC-u raste zajedno s procjenama; brzi rast vrijednosti u kvartu može dovesti do znatno viših poreza, što smanjuje neto dobit. I kao što je naglašeno, novi ekološki zahtjevi znače moguće troškove usklađivanja – starije zgrade možda će trebati značajna ulaganja za energetske standarde ili suočiti se s kaznama. Oni koji ulažu u starije stambene ili poslovne zgrade moraju planirati i taj trošak.
Građevinski troškovi i radna snaga: Za developere velik je rizik povišena cijena gradnje. Inflacija materijala i manjak radne snage u građevini podigli su troškove, što je razlog zašto su neki projekti stali. Ako planirate graditi ili temeljito obnavljati objekt, rizik od prekoračenja troškova je visok. Također, problemi u lancu opskrbe mogu produžiti izgradnju (manje izraženo nego 2021., ali i dalje prisutno). Kašnjenja mogu biti skupa, osobito ako se tržište uspori do trenutka dovršetka projekta.
Klimatski i ekološki rizici: Washington DC nije imun na klimatske rizike. Poplave su posebno rizične uz obale (poplavna područja rijeka Potomac i Anacostia). Naime, dijelovi Navy Yarda i Wharfa su nisko položeni – budući porast razine mora i jače oluje mogu predstavljati izazove (grad je izgradio novi nasip i pumpe, ali rizici ostaju). Iako to nije goruće kao kod gradova na oceanskoj obali, investitori trebaju uzeti u obzir troškove osiguranja od poplava i otpornost zgrada na rizike ako se nalaze uz vodu ili u poplavnim zonama (kao što je Federal Triangle centar koji je već imao poplave od obilnih kiša). Uz to, sve toplija ljeta dodatno opterećuju starije zgrade; ulaganje u otpornost (zelene krovove, bolje klimatizacijske sustave) mogu biti i trošak i dodatna vrijednost.

Vagajući ove prilike i rizike, iskusni dionici često uzimaju dugoročnu perspektivu kad je riječ o DC-u. Uloga grada kao glavnog grada države jamči određenu razinu temeljne potražnje i ulaganja kakvu malo koji grad ima. Izgledi za 2026.–2028. su obazrivo optimistični, pod uvjetom da ne dođe do većih šokova: umjeren gospodarski rast, blago povećanje stanovništva i smanjenje stope nepopunjenih ureda kroz prenamjene mogli bi učiniti nekretnine u DC-u još atraktivnijima. No, sljedeće godine zahtijevaju navigaciju kroz kraj ciklusa visokih kamata i ponovno balansiranje poslijepandemijskog urbanog okruženja.

Izgledi tržišta 2026.–2028.: Projekcije i Očekivanja

Gledajući unaprijed, stručnjaci predviđaju da će se tržište nekretnina u Washingtonu DC u razdoblju 2026.–2028. suočiti s postepenim rastom i stabilizacijom, uz važne promjene kako se grad bude prilagođavao novim gospodarskim stvarnostima. Evo projekcija temeljenih na dostupnim podacima i stručnim analizama:

Prognoza cijena nekretnina: Nakon skromnih dobitaka u 2024.–2025., očekuje se da će cijene kuća u DC-u nastaviti rasti sporim, održivim tempom do 2028. Više prognoza predviđa godišnje povećanje vrijednosti od 2% do 4% godišnje u narednih nekoliko godina theluxuryplaybook.com. Na primjer, jedna analiza predviđa da će cijene kuća u DC-u porasti za otprilike 2,5%–3,5% u sljedećih 12 mjeseci (do sredine 2026.) theluxuryplaybook.com. Ekonomisti National Association of Realtors također predviđaju +2% u 2025. i +2% u 2026. na nacionalnoj razini nar.realtor, što bi DC trebao otprilike slijediti (DC može ići malo bolje ako lokalna ponuda ostane ograničena, ili lošije ako se u 2025. nastavi veliki priljev novih oglasa). Do 2028. to bi moglo postaviti medijalnu cijenu kuća u DC-u 10–15% više nego danas. U praksi to znači da bi kuća čija je medijalna vrijednost 700.000 USD u 2025. mogla dosegnuti oko 770.000–800.000 USD do 2028. godine. Ovo podrazumijeva umjerenu inflaciju i popuštanje kamatnih stopa – dakle, rast cijena u skladu s (ili nešto iznad) rasta prihoda. Ne očekuju se drastični skokovi ni kolapsi cijena, osim nepredviđenih događaja. Cjenovni rast u DC-u trebao bi biti relativno stabilan zbog strukturne nestašice stambenih jedinica i snažnog zapošljavanja. Jedina napomena: segment stanova (condo) mogao bi imati blaži rast nego segment obiteljskih kuća, jer postoji više ponude stanova i nastavlja se gradnja. Neki stariji stanovi mogu čak i pasti na vrijednosti ako imaju visoke pričuve ili veliku konkurenciju novih zgrada. S druge strane, obiteljske kuće na poželjnim lokacijama vjerojatno će voditi u rastu (moguće i 4%+ godišnje u najboljim četvrtima).
Obujam prodaje i aktivnosti na tržištu: Za 2025. je na nacionalnoj razini najavljena godina oporavka prodaje, a DC bi trebao slijediti taj trend s povećanjem obujma transakcija prema 2026. NAR predviđa rast prodaje postojećih kuća za +9% u 2025. i +13% u 2026. (SAD, ukupno) nar.realtor jer kamate postupno padaju, a sve više prodavatelja izlazi na tržište. Za DC to znači da bi se iznimno niska ponuda mogla početi smanjivati; više vlasnika moglo bi odlučiti prodati 2026. kad vide stabilizaciju tržišta, pogotovo ako mogu osigurati nižu kamatnu stopu za svoju novu nekretninu. Do 2027.–28. prodaja kuća mogla bi se vratiti na razine prije pandemije, pod uvjetom da 30-godišnje kamatne stope padnu na 5–6%. Sastav kupaca mogao bi se također promijeniti – kako milenijalci ulaze u 40-e i 50-e, raste kupnja većih kuća, a Generacija Z počinje ulaziti u vlasništvo nad nekretninama. Također, ako savezna vlada proširi poslovanje ili čak preseli agencije natrag u DC (razmišlja se o konsolidaciji nekih uredâ u DC radi učinkovitosti), to bi moglo potaknuti potražnju za stambenim nekretninama. S druge strane, nastavi li se rad od kuće, neki potencijalni kupci mogli bi ostati podstanari, a selidbe u veće nekretnine biti rjeđe (što utječe na obujam prodaje). Konsenzus je, međutim, da je najgore od krize prodaje iza nas – stav „čekaj i vidi“ iz 2022.–2024. će se preusmjeriti na više preseljenja kako se ljudi prilagode kamatama i životnim potrebama (promjena se ipak ne može odgađati vječno zbog brakova, djece itd.) nar.realtor.
Izgledi za tržište najma: Do 2026. godine, najam stanova u DC-u vjerojatno će se ponovno zaoštriti. Kao što je spomenuto, manje isporuka novih apartmana u 2026. (gotovo 35% manje jedinica nego 2025. jpmorgan.com) znači sporiji rast ponude. Ako gospodarstvo ostane stabilno, potražnja će stići novu ponudu iz 2024.–2025. Stopa nepopunjenosti stambenih zgrada mogla bi padati, čime bi najmodavci dobili veću moć određivanja cijena. Moguće je da će najamnine u DC-u rasti 3%–5% godišnje u 2026.–2027. nakon trenutnog zatišja. Neke prognoze s platformi za iznajmljivanje sugeriraju da će nacionalni najam rasti nešto brže od inflacije do 2028., a status DC-a kao skupog grada navodi da će barem pratiti taj tempo. U praksi, medijalna najamnina koja je sada oko 2.500 USD može dosegnuti 2.700–2.800 USD do 2028. ukoliko se trendovi zadrže. Neizvjesnost donosi telework – ako sve više ljudi nastavi raditi na daljinu i bira život izvan DC-a (primjerice Baltimore ili Philadelphia, povremeno putujući na posao), to bi moglo oslabiti potražnju za najmom u DC-u. No do sada većina podstanara ostaje lokalno (80% pretraga unutar regije) redfin.com. Drugi faktor: konverzije uredskih prostora u centru mogle bi donijeti tisuće novih stanova za iznajmljivanje do 2027.–28. Program Housing in Downtown ima za cilj stvoriti smještaj za približno 13.000 novih stanovnika (90% od zadane kvote od 15.000) dmped.dc.gov. Ako većina tih jedinica bude gotova u kratkom roku, to može bitno povećati ponudu, potencijalno sniziti najamnine u centru i popuniti sada prazne zgrade – pozitivno za grad, ali izazov za najmodavce. Ukratko, očekujte da će tržište najma ponovno biti naklonjeno najmodavcima do 2027., uz razlike: luksuzne najamnine ovise o dolasku novih luksuznih jedinica, dok bi srednji segment mogao rasti ravnomjernije kako se pogoršava nedostatak priuštivih stanova.
Oporavak komercijalnog tržišta nekretnina: Tržište uredskih prostora najteže je za prognozirati, ali predviđanja naginju ka sporom oporavku. Do 2026.–2028. stopa praznih ureda u DC-u mogla bi dosegnuti vrhunac i početi padati ako konverzije uklone dio ponude te ako povratak na posao stabilizira tražnju. Vjerojatno nećemo vidjeti ponovnu stopu neiskorištenosti od ~10% prije pandemije, ali pad s 22% na razinu srednjih desetih postotaka do 2028. je moguć uz agresivne mjere. Marcus & Millichap prognoza za 2025. sugerira prekretnicu sa rekordno malom novom gradnjom i obveznim povratkom na posao koji usporava rast praznina marcusmillichap.com. Ako savezne najamnine osiguraju donju granicu (npr. GSA ne smanji DC ugovore više od planiranog) i privatni sektor preuzme dio potražnje, najgore bi moglo završiti do 2026. Naknada najma za urede vjerojatno će ostati dvostruka: najam u top zgradama može još blago rasti, a najam u zgradama klase B/C mogao bi se ustabiliti na puno nižim stopama nakon popuštanja od strane najmodavaca. Mnogo toga ovisi o prenamjeni zgrada: do 2028. možemo očekivati nekoliko uspješnih prenamjena starih uredskih zgrada, koje će služiti kao uzor drugima. Ako su troškovi prenamjene visoki, a malo ih se prenamijeni, DC bi mogao ostati s velikim viškom zastarjelih ureda, što je rizik za ekonomiju centra grada i gradski proračun. Grad nudi jake poticaje (zamrzavanje poreza, potpore) i jasno je da žele centar učiniti živim. U optimističnom scenariju, centar DC-a bi 2028. mogao imati nekoliko tisuća novih stambenih jedinica, rastuću populaciju i nove trgovine (samoposluge itd.) – zapravo ublažavajući krizu praznih ureda. U manje optimističnom scenariju prenamjene su spore pa centar i dalje stagnira, što zahtijeva daljnje mjere.
Kapitalna tržišta i investicijska klima: Do 2026.–2027., pod uvjetom da je inflacija pod kontrolom, očekuje se da će Fed smanjiti kamate na neutralne razine. To bi snizilo stambene kamate, možda u raspon od 5%, i smanjilo pritisak na stope povrata (cap rate) kod komercijalnih nekretnina. Investicijska aktivnost u DC nekretninama trebala bi oživjeti jer će financiranje biti pristupačnije. Strani investitori, koji su se povukli tijekom pandemije, mogli bi se vratiti – DC je uvijek bio stabilna sigurnost za inozemni kapital (može se očekivati više stranih kupovina uredskih zgrada po povoljnim cijenama ili luksuznih stanova, pogotovo ako dolar oslabi). Razvoj bi se mogao ponovno pojačati do 2027. ako padnu troškovi zaduživanja – više poluodgođenih projekata moglo bi se vratiti u igru (npr. veliki projekti mješovite namjene na sjeveroistoku ili uz Potomac). No, gradnja će odgovarati i na eventualne znakove viška ponude; primjerice, ako najamnine stanova ne rastu do 2026., developeri će biti oprezniji.
Utjecaj politika: Gradonačelnički izbori u DC-u 2026. (ako dođe do promjene vodstva) mogli bi promijeniti politiku razvoja, ali povijesno je DC održavao pro-razvojni stav s naglaskom na pristupačno stanovanje. Očekujemo nastavak reformi zoniranja (možda više pomoćnih objekata ili većih gustoća u nekim četvrtima) kako bi se ostvario cilj od 36.000 novih jedinica do 2025. (cilj koji je DC postavio – nije u potpunosti ispunjen, ali napredak postoji). Vjerojatno će novi planovi produljiti taj cilj do 2030., što znači više programa poticaja za pristupačno stanovanje, moguće promjene inkluzivnog zoniranja (možda će se zahtijevati više socijalnih stanova u novim projektima). Za komercijalne potrebe, grad bi mogao uvoditi nove namjene za prazne urede (npr. co-working prostori ili čak državni najam praznih ureda za privremene potrebe). Savezna politika u idućem sazivu Kongresa također bi mogla pomoći (postoje prijedlozi o federalnim potporama za prenamjenu ureda u teško pogođenim gradovima poput DC-a – ako se takva mjera uvede, ubrzala bi obnovu centra).

Što to znači za dionike?

Kupci nekretnina (2025.–2028.): Kupci mogu očekivati manje konkurentne uvjete nego u “ludilu” 2021., ali ne računajte na pad cijena – umjesto toga, razmišljajte o postupnim, umjerenim rastovima. Sljedećih nekoliko godina bi moglo biti idealno: kamatne stope bi mogle pasti s nedavnih maksimuma, a ponuda se može poboljšati, omogućavajući kupcima veći izbor. Do 2028. kupnja bi mogla biti skuplja po cijeni (iako možda jeftinija po kamatnoj stopi) nego sada, pa bi oni koji kupe sredinom 2020-ih mogli imati koristi od mogućnosti refinanciranja i rasta vrijednosti. Odabir naselja bit će ključan; kupnja u području s potencijalom rasta (npr. oko planiranih razvojnih projekata ili škola koje se poboljšavaju) može donijeti veću dobit, dok kupnja na vrhuncu popularnog tržišta može donijeti samo dobit na razini inflacije.
Vlasnici nekretnina: Oni koji imaju nekretnine u DC-u vjerojatno će svake godine vidjeti umjeren rast vlastitog kapitala. Ako planirate prodaju, iduće godine bi mogle donijeti više kupaca na tržište kako se pristupačnost polako poboljšava – potencijalno dobro vrijeme za prodaju ako ste čekali. Ipak, kako više prodavatelja izlazi na tržište (u scenariju oporavka ponude), kupci će imati više izbora, pa će prodavatelji morati realno formirati cijenu i možda uložiti u renovacije kako bi se istaknuli. Doba “reci svoju cijenu” je prošlost, osim u najtraženijim gradskim područjima.
Investitori: Trebali bi se pripremiti za povoljniju kupovnu okolinu u kratkoročnom razdoblju (oportuniteti u poslovnim prostorima u teškoćama i povoljnije cijene u nekim stambenim sektorima), s ciljem ostvarenja dobiti krajem 2020-ih kada se uvjeti stabiliziraju. Investitori u najam mogu očekivati rast najamnina i vrijednosti nekretnina, što čini zadržavanje isplativim, ali se moraju nositi s visokim troškovima financiranja – partnerstva ili kreativno financiranje vjerojatno će biti nužni dok stope ne padnu. Preprodavači i developeri trebaju biti selektivni: fokusirati se na segmente s potražnjom (početni stanovi, umjereni stanovi) radije nego na luksuzne, koji mogu biti prezasićeni. Također, detaljna analiza politike je ključna – primjerice, ako kupujete stariju stambenu zgradu, imajte na umu da DC možda uvede kontrolu najma na nju u raspravama o širenju kontrole najma 2026.
Poslovni subjekti: Oni koji se odluče za konverziju ili prenamjenu poslovnih prostora 2025.–2026. mogli bi biti nagrađeni do 2028. sa stabiliziranom imovinom u mnogo zdravijem okruženju (zamislite kupnju praznog ureda po $100/kvadratnom stopalu, ulaganje $200/kvadratnom stopalu u prenamjenu u stanove te do 2028. imate zgradu stanova koja vrijedi $400/kvadratnom stopalu – što je izvedivo ako se centar grada oporavi). S druge strane, ignoriranje strukturnih promjena može biti rizično – držanje prosječne poslovne zgrade “čekajući povratak tržišta” može uništiti vrijednost ako se tržište nikad potpuno ne vrati na pred-COVID razinu.

Zaključno, prognoza za nekretnine u DC-u 2026.–2028. je umjereno optimistična. Očekuje se umjeren rast cijena i najamnina, a ne nagli skokovi, što je u skladu s ekonomskim temeljima. Tržište prelazi iz iznimnog razdoblja (pandemijska previranja itd.) natrag u svoje tipično stanje – što povijesno znači stabilan rast s niskom volatilnosti. DC ostaje poželjan, ograničen tržište ponude s jakom bazom zaposlenosti, čimbenicima koji podupiru njegovu dugoročnu privlačnost. Ako bismo opisali perspektivu DC-a u jednoj rečenici: strpljiv i uporan pobjeđuje. Investitori i kupci koji gledaju dugoročno, fokusirajući se na kvalitetne lokacije i zdrave temelje, vjerojatno će otkriti da DC tržište nekretnina 2025–2028. nudi solidne, ako ne i spektakularne prinose – s potencijalom za pozitivna iznenađenja ako se revitalizacija centra zaista dogodi ili ako dođe do značajne političke podrške (npr. federalni poticaji za stambeno zbrinjavanje). Istovremeno, potreban je oprez oko rizika poput promjena politika ili vanjskih ekonomskih šokova, ali DC se pokazao otpornim kroz mnoge cikluse, a godine koje dolaze izgledaju kao razdoblje ponovnog uravnoteženja i prilika na tržištu nekretnina glavnog grada.