Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.
Cijene kuća i prodaja u 2025.
Tržište stambenih nekretnina Washingtona D.C. u 2025. bilježi umjerene promjene cijena i pomak prema uravnoteženijoj dinamici nakon burnih godina iza nas. Prosječna cijena prodanih nekretnina u cijelom gradu iznosi oko 710.000 USD (u svibnju 2025.), što je porast od otprilike 3% u odnosu na prethodnu godinu redfin.com. Ovo skromno povećanje dolazi nakon nekoliko godina brzog rasta i odražava nešto hlađu potražnju. Naime, broj prodanih nekretnina je pao (571 prodaja u svibnju, −17,6% u odnosu na prethodnu godinu) redfin.com, a nekretnine se na tržištu zadržavaju dulje – medijan je 46 dana za prodaju u usporedbi sa samo 37 dana godinu ranije redfin.com. Kupci postaju strpljiviji i osjetljiviji na cijene, što signalizira pomak s užarenog tržišta prodavatelja iz 2021.–2022. prema normaliziranijem tempu u 2025.
Ponuda je u porastu, što kupcima daje malo više prostora za disanje. Početkom 2025., broj nekretnina na prodaju u DC-u dramatično je porastao u odnosu na godinu ranije – podaci s Realtor.com pokazuju aktivne oglase +56% u odnosu na isto razdoblje 2024. housebeautiful.com. Na mjesečnoj razini, broj novih oglasa je u ožujku skočio za oko 19% u odnosu na prošlu godinu wtop.com, što je jedno od najvećih povećanja ponude u posljednjih nekoliko godina. Ovo povećanje dolazi nakon dugotrajne suše u ponudi i donekle je ublažilo uzlazni pritisak na cijene. Zapravo, prodavatelji počinju davati male ustupke: medijalna cijena oglasa za područje DC-a u ožujku bila je 625.000 USD, što je 4,2% godišnjeg rasta – najsporiji rast cijena od kraja 2023. wtop.com. Sniženja cijena također su nešto češća (oko 28,6% oglasa imalo je snižavanje cijene, blago više nego lani) redfin.com, što pokazuje da prodavatelji korigiraju očekivanja. No, važno je napomenuti da je ukupna ponuda i dalje niska prema povijesnim mjerilima – manje od dva mjeseca ponude u odnosu na 4–6 mjeseci na uravnoteženom tržištu wtop.com. Drugim riječima, DC ide prema ravnoteži, ali nema preobilja ponude: dobro procijenjene nekretnine još uvijek imaju više ponuda i brzo se prodaju, dok one s previsokim cijenama ostaju dulje neprodane.
Rezultati tržišta variraju po segmentima. Obiteljske kuće na atraktivnim lokacijama i dalje su vrlo tražene, a neke bilježe snažnu aprecijaciju. Primjerice, u bogatim četvrtima sjeverozapadnog DC-a, cijene samostojećih kuća skočile su – u jednom poštanskom broju (Cathedral Heights/AU Park), medijalna cijena dosegla je 1,79 milijuna USD (što je 28% skoka na godišnjoj razini) washingtonpost.com. Suprotno tome, tržište stanova je slabije: nekoliko četvrti bilježi pad cijena stanova od 8–10% u protekloj godini washingtonpost.com. Početni stanovi na jugoistoku i sjeveroistoku DC-a (npr. Anacostia 20020 ili Congress Heights 20032) zapravo su izgubili na vrijednosti jer ponuda premašuje potražnju na tim mikrolokacijama washingtonpost.com. Ova podjela odražava postpandemijske preferencije – kupci su spremni platiti više za veće domove i vrhunske lokacije, dok manji stanovi na manje centralnim područjima nailaze na jači otpor cijenama. Ukupno gledano, vlasnici nekretnina u DC-u i dalje su umjereno povećali vlastiti kapital u prosjeku (12-mjesečni prosjek prodajnih cijena za obiteljske kuće bio je +2,6% više na godišnjoj razini početkom 2025. ora-cfo.dc.gov), ali za razliku od dvoznamenkastih skokova prethodnih godina, rast cijena nekretnina u 2025. je znatno umjereniji.
Trendovi na tržištu najma
Tržište najma stambenih nekretnina u Washingtonu DC ostaje snažno, ali se 2025. stabiliziralo nakon razdoblja naglog rasta najmova prethodnih godina. Sredinom 2025., medijalna najamnina u gradu (za sve vrste nekretnina) iznosi oko 2.465 USD mjesečno zumper.com. To je otprilike 23% više od nacionalnog prosjeka, što odražava status DC-a kao jednog od najskupljih najamnih tržišta u SAD-u zumper.com. Značajno je da su najamnine stagnirale ili blago pale kroz proteklu godinu – pad od otprilike 1% na godišnjoj razini prema podacima Zumpera iz lipnja 2025. zumper.com. Drugim riječima, najmoprimci su se malo odmorili nakon rekordnih najamnina; tržište se izravnava. Jedan od razloga je i veća ponuda: u gradu je znatno povećan broj novih stanova, a inventar zgrada s više stanova porastao je za ~3,2% u odnosu na prethodnu godinu ora-cfo.dc.gov. Mnogi od tih stanova su luksuzne jedinice u područjima poput Navy Yard, NoMa i Southwest Waterfront, što je povećalo konkurenciju za najmoprimce na najvišem segmentu tržišta. Doista, udio oglasa s ustupcima od strane najmodavaca (npr. mjesec dana besplatan najam) također je porastao jer upravitelji žele održati visoku popunjenost zgrada.
Ipak, najam u DC-u je daleko od jeftinog. Tipični jednosobni stan iznajmljuje se za oko 2.300+ USD mjesečno, a dvosobni u prosjeku 3.150–3.200 USD zumper.com zumper.com. Popularne elitne četvrti postižu još više cijene: primjerice, jednosobni stan na novoj waterfront lokaciji Navy Yard prosječno se iznajmljuje za oko 2.700 USD theluxuryplaybook.com, a u prestižnom Georgetownu medijalna najamnina prelazi 3.000 USD niche.com (što odražava luksuzni fond nekretnina). Suprotno tome, tradicionalno povoljne četvrti istočno od rijeke Anacostia i dalje nude niže najamnine – u Historic Anacostiji, medijalni najam je oko 1.272 USD, što je manje od polovice gradske medijalne vrijednosti niche.com. (Vidi Tablicu 1 ispod za usporedbu najamnina po četvrtima.) Ove razlike naglašavaju lokaliziranost tržišta najma u DC-u: potražnja za luksuznim stanovima među mladim profesionalcima i imućnijima održava visoke cijene u sjeverozapadnim i središnjim četvrtima, dok su manje centralna područja pristupačnija.
Unatoč nekoj nedavnoj stagnaciji, potražnja za najmom i dalje je temeljno snažna. Više od 57% kućanstava u DC-u su najmoprimci zumper.com (jedan od najviših omjera u zemlji), što je potaknuto velikim udjelom studenata, mladih radnika u tranzitu i ograničenom pristupačnošću vlasništvu. Stopa popunjenosti u profesionalno vođenim zgradama i dalje je visoka (u industriji izvještavaju o razinama od srednjih do visokih 90%), a ustupci su umjereni. Zapravo, na vrhunskim nekretninama, najmodavci su vratili dio moći u određivanju cijena: najamnine za “Trophy” Class A+ apartmane i dalje bilježe rast (~+8–9% godišnje za najluksuznije zgrade) cbre.com, što pokazuje trend “bijega u kvalitetu” gdje najmoprimci plaćaju premiju za nove pogodnosti. U međuvremenu, stariji stanovi niže klase (B/C) ili jedinice u manjim zgradama pod većim su pritiskom i imaju sporiji rast najamnina, osobito u četvrtima s puno nove ponude.
Politički čimbenici također igraju važnu ulogu na tržištu najma. Washington DC ima dugotrajne propise o stabilizaciji najamnina za starije zgrade, koji ograničavaju godišnja povećanja (nedavno su ograničena na Indeks potrošačkih cijena + 2%, s maksimumom od 10% po zakonu iz 2024.) wtop.com. To je spriječilo nagli rast najamnina za mnoge najmoprimce, ali s druge strane, najmodavci tih stanova ostvaruju manji rast prihoda, što može smanjiti njihovu motivaciju za ulaganje u te zgrade. U 2025., zakonodavci DC-a raspravljali su o daljnjim promjenama u sklopu reformi “Zakona o najmu”, sa svrhom pojednostavljenja ovrha/iseljenja (nakon produženog moratorija zbog pandemije) i poticanjem održavanja pristupačnih stanova foxessellfaster.com. Najmodavci ove političke pomake pomno prate: s jedne strane, ubrzavanje rješavanja zaostalih iseljenja može smanjiti rizik od neplaćanja najamnine, ali s druge strane, dodatna zaštita stanara ili produljeno ograničavanje rasta najamnina moglo bi umanjiti buduća povećanja. Sveukupno, izgledi za tržište najma u 2025. su stabilni – najmoprimci imaju nešto više pregovaračke moći nego u izrazito napetom tržištu 2022., ali najam u DC-u i dalje nosi visoku cijenu. S obzirom da je za 2026. u planu manje novih projekata stanova, neki stručnjaci prognoziraju da bi najmodavci mogli ponovno steći veću pregovaračku moć u narednim godinama kad se rast ponude uspori jpmorgan.com, posebno ako gradska populacija i zaposlenost nastave rasti.
Ponuda stambenih kapaciteta i novi razvoj
Nakon godina nedostatka, stambeni inventar u DC-u napokon raste – ali ne ravnomjerno na svim razinama. Kao što je spomenuto, broj aktivnih oglasa znatno je porastao u 2025. godini, što odražava odluku većeg broja vlasnika da prodaju (vjerojatno potaknuti rastom cijena i, kod nekih, promjenama posla ili završetkom razdoblja ultra-niskih kamatnih stopa). Građevinari su također aktivni: brojni projekti stanova i gradskih kuća isporučili su jedinice u područjima poput Capitol Riverfront/Navy Yard i Shaw. Povećanje broja oglasa “nadmašilo je razine iz travnja 2022.” već do proljeća foxessellfaster.com, što signalizira da zaostala ponuda onih koji čekaju s prodajom popušta. Ipak, u usporedbi s razdobljem prije pandemije, ponuda je i dalje ograničena – Bright MLS procjenjuje da je kraj 2024. inventar bio 36% ispod razine koja se smatra zdravom (iako bolje nego 53% ispod početkom 2024.) washingtonpost.com. Ukratko, ponuda se poboljšava, ali je i dalje skromna u povijesnom kontekstu.
Jedan zabrinjavajući razvoj događa se u sektoru povoljnog stanovanja. Proizvodnja stanova s dohodovnim ograničenjima u Washingtonu DC-u dostigla je točku krize 2025. godine. Nekontrolirani rast troškova gradnje, uz zaostatke u plaćanju najamnina iz doba pandemije, ispraznili su financijske izvore za nove projekte povoljnog stanovanja washingtonpost.com washingtonpost.com. Glavni gradski fond za razvoj stanogradnje (Housing Production Trust Fund), koji financira mnoge povoljne projekte, najavio je da mora preusmjeriti sredstva kako bi spasio postojeće projekte koji imaju poteškoće, umjesto da započne nove izgradnje washingtonpost.com. Posljedično, skoro nijedan novi povoljni projekt neće započeti izgradnju sljedećih nekoliko godina – developeri predviđaju oštar “pad u 2026., a zatim još oštriji pad tijekom 2027.” u isporukama stanova washingtonpost.com. Ovo je savršena oluja rasta kamata, istjecanja subvencija i dugotrajnih posljedica moratorija na deložacije (koji je mnoga poduzeća povoljnog stanovanja ostavio s neviđenom količinom neplaćenih najamnina washingtonpost.com). Posljedice su ozbiljne: bez nove ponude, stanari nižih prihoda suočit će se s još većom konkurencijom i mogućim iseljavanjem. Neke postojeće povoljne zgrade suočene su s rizikom od ovrhe zbog nedostatka prihoda, a ako prijeđu u tržišne, te jedinice bi se zauvijek mogle izgubiti iz fonda povoljnih stanova washingtonpost.com washingtonpost.com. Za šire tržište, to bi moglo značiti kontinuirani pritisak na cijene najma u srednjem i donjem razredu (jer se potražnja prelijeva u tržišne stanove) i pojačanu društveno-gospodarsku podjelu kod stanovanja.
Na drugom kraju spektra, luksuzni i tržišni razvoj nastavljaju se u dijelovima DC-a. Kvartovi poput Navy Yard, NoMa i Southwest Waterfront doživjeli su građevinski procvat proteklog desetljeća. Ipak, do 2025., čak su i mnogi luksuzni developeri donekle usporili zbog viših troškova financiranja (kamatne stope od gotovo 7% otežavaju isplativost novih projekata). Isporuke novih stanova procjenjuju se na oko 6.000 jedinica u 2025., a zatim pad na oko 4.000 jedinica u 2026., prema jednoj prognozi jpmorgan.com. Ovo postupno smanjenje nove ponude može zapravo koristiti tržištu jer sprečava prezasićenje i omogućuje potražnji da sustigne ponudu. Gradski dužnosnici istovremeno agresivno promiču projekte prenamjene kako bi odgovorili na dva problema: nedostatak stanova i prazne poslovne prostore (detaljnije u komercijalnoj sekciji). Administracija gradonačelnice Bowser pokrenula je inicijativu “Stanovanje u centru” s poticajima za prenamjenu zastarjelih poslovnih zgrada u stambene, s ciljem dodavanja 15.000 stanovnika u centru do 2028. dmped.dc.gov. Ako budu uspješne, ovakve prenamjene povećat će stambeni inventar (osobito najamnih stanova) u centru, potencijalno olakšati pritisak u drugim kvartovima i udahnuti novi život nedovoljno iskorištenim poslovnim blokovima.
Zaključak za ponudu: Iako broj stanova za prodaju napokon raste – dajući kupcima više izbora – DC se još uvijek suočava s dugoročnim manjkom, osobito povoljnih stanova. Nova izgradnja se usporava zbog gospodarskih prepreka. To sugerira da će, ako ne dođe do ozbiljne gospodarske krize, potražnja za stanovima i dalje premašivati ponudu, što će održavati cijene i najamnine na uzlaznoj, iako blažoj putanji u narednim godinama. Potencijalni kupci i investitori trebali bi uračunati da stroga DC-ova prostorna regulacija i ograničenost zemljišta otežavaju brzo povećanje ponude. Čak i s politikama naklonjenim novogradnji, povećanja će vjerojatno biti inkrementalna, te će natjecanje na prodajnom i najamnom tržištu ostati izraženo.
Trendovi u poslovnim nekretninama u 2025.
Uredski prostor: visoka nepopunjenost i val modernizacije
Priču o poslovnim nekretninama u Washingtonu 2025. obilježava sektor ureda koji prolazi kroz duboku transformaciju. Uredsko tržište u centru DC-a bori se s rekordno visokim stopama nepopunjenosti, jer su prelazak na rad na daljinu/hibridni model te smanjenje broja federalnih zaposlenika ispraznili velike površine prostora. Ukupna nepopunjenost ureda u Distriktu dosegnula je otprilike 22,6% u prvom kvartalu 2025. cbre.com – povijesno gledano nevjerojatnu vrijednost, a gore s otprilike 15–16% prije samo nekoliko godina. Ovo blago povećanje početkom 2025. (nepopunjenost se povisila za 0,1 postotni bod u odnosu na Q4) dijelom je uzrokovano time što su federalne agencije smanjile svoj prostorni otisak cbre.com. Primjerice, jedna agencija (U.S. Agency for Global Media) napustila je svoju zgradu radi manjeg iznajmljenog prostora, a USAID je prolazio kroz privremenu blokadu financiranja koja je zatvorila njegove urede cbre.com. Takvi federalni potezi imaju ogroman učinak: američka vlada (i povezani izvođači) zauzima gotovo 30% uredskog prostora u DC metro području marcusmillichap.com. Kako agencije konsolidiraju i prihvaćaju rad od kuće, Distrikt bilježi neto gubitke popunjenosti. Mnoge privatne tvrtke također smanjuju prostore, podnajmljuju suvišne površine ili biraju manje, kvalitetnije urede.
Jasno je izražena podjela uspješnosti između novih, suvremenih zgrada s mnoštvom pogodnosti i starijih, zastarjelih objekata. Moderne “Trophy” zgrade posluju bolje od prosjeka: nepopunjenost kod najkvalitetnijih prostora (najčešće onih građenih nakon 2010.) iznosi oko 12–14%, znatno manje od tržišnog prosjeka cbre.com. Tražene zgrade – sa suvremenim HVAC-om, kolaborativnim prostorima i izvrsnim lokacijama – i dalje privlače zakupce. Zapravo, zakupci “bježe prema kvaliteti” i prelaze u bolje zgrade, ostavljajući stare prazne. Najmodavci Trophy/A+ prostora bilježe čak i rast najamnina u višem segmentu; efektivne najamnine za najbolji prostor porasle su oko 9% na godišnjoj razini u Q1 2025 cbre.com, a velikodušne pogodnosti (poput opsežnih paketa za uređenje prostora i razdoblja besplatne najamnine) počele su se postupno povlačiti za najkvalitetnije nekretnine. Primjerice, odvjetničke firme aktivno iznajmljuju vrhunski prostor – pretiznajmljivanje na 14.000 m² od strane velike odvjetničke kuće pokrenulo je izgradnju nove trophy zgrade na 725 12th Street NW cbre.com. Ovi znakovi vitalnosti pokazuju da je kvalitetan prostor i dalje vrlo cijenjen u DC-u, posebno dok neke organizacije nastoje vratiti zaposlenike u urede.
Suprotno tome, starije uredske zgrade klase B i C – posebno one sa zastarjelim tlocrtima ili udaljene od Metroa – suočavaju se s egzistencijalnim izazovima. Mnoge bilježe nepopunjenost veću od 20%, a neke su gotovo prazne. Kako nema mnogo nove izgradnje u planu (developeri su gotovo potpuno prestali s gradnjom spekulativnih ureda), tržište je usredotočeno na prenamjenu starijih zgrada. Grad je pokrenuo program smanjenja poreza za projekte “prenamjene iz ureda u stanovanje” (nazvan “Ured u bilo što”) kako bi potaknuo vlasnike da zastarjele urede pretvaraju u stanove, hotele ili druge namjene bizjournals.com. Program nudi financijske poticaje (uključujući zamrzavanje poreza na nekretnine kroz 15 godina) i cilj mu je prenamijeniti 2 do 2,5 milijuna četvornih stopa neiskorištenog uredskog prostora bizjournals.com. Do sredine 2025., nekoliko pilot-projekata već je bilo u tijeku, poput prenamjene poslovne zgrade iz 1980-ih na 15th Street u stanovanje wtop.com. Ipak, prenamjene nailaze na prepreke – nije svaki ured lako preurediti u stanove zbog dubine tlocrta i drugih tehničkih ograničenja. Unatoč tome, taj trend predstavlja ključnu dugoročnu strategiju rješavanja visoke nepopunjenosti u DC-u. Gradski čelnici optimistični su da će do 2028. centar grada imati tisuće novih stambenih jedinica, što će pomoći popuniti prazne urede i oživjeti središnji poslovni distrikt DC-a stvaranjem okruženja za život i rad 24/7 dmped.dc.gov.
Važan pokretač na tržištu uredskih prostora je federalna politika vezana uz rad uživo. 2025. godine savezna vlada (pod novom administracijom predsjednika Trumpa) počela je poticati povratak većeg broja zaposlenika u urede. Nalozi za povratak u ured za savezne agencije i velike privatne poslodavce (poput Amazonovog drugog sjedišta u Arlingtonu) mogli bi postupno povećati iskorištenost uredskog prostora marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Zaista, neki podaci pokazuju da prisutnost u uredima postepeno raste, što bi moglo stabilizirati stopu slobodnih ureda do kraja 2025. Ipak, potencijalni rizik je da General Services Administration (GSA) eventualno smanji broj unajmljenih uredskih prostora države – što bi moglo rezultirati otkazivanjem tisuća najmova u nadolazećim godinama marcusmillichap.com. Ako dođe do masovnog smanjenja državnih agencija, starije državne zgrade i podtržišta ovisna o najmu (poput Southwest Federal Centera, L’Enfant Plaza područja) suočit će se s još većim pritiskom na popunjenost. U biti, uredski sektor DC-a nalazi se na raskrižju: optimistični scenarij stabilizacije kroz RTO politike i adaptivnu prenamjenu nasuprot pesimističnom scenariju daljnjeg pada potražnje zbog digitalnog rada i rezanja proračuna. Trenutno su najamnine u prosječnim zgradama klase B pod pritiskom prema dolje (vlasnici nude izdašne povlastice kako bi privukli najmoprimce), a vrijednosti nekretnina su pale. Investitori su oprezni; neki neboderi su prodani uz popust, dok se drugi suočavaju sa stresom prilikom refinanciranja zbog visokih kamatnih stopa. Mogli bismo vidjeti prodaje u poteškoćama ili zapljene starijih ureda iduće ili naredne godine ako se leasing ne poboljša.
Maloprodaja i ostali komercijalni segmenti
Izvan ureda, sektori komercijalnih nekretnina DC-a predstavljaju mješovitu sliku u 2025. godini:
- Maloprodaja: Kvartovska maloprodaja (centri uz supermarkete, lokalne šoping ulice) pokazala se otpornom, potpomognuta visokim kućnim prihodima i povratkom pješačkog prometa kako se stanovnici vraćaju uobičajenim aktivnostima. Ipak, maloprodaja u centru – osobito restorani, kafići i trgovine u poslovnom distriktu – suočava se s teškoćama zbog sporog oporavka uredskih korisnika. Budući da je samo ~50% radnika fizički prisutno svakog dana u centru, mjesta za ručak i trgovine koje su se oslanjale na uredske gužve ostvaruju manju prodaju. Oporavak turizma u DC-u (nakon COVID-a) pomoći je područjima poput National Mall-a i Georgetowna da povrate dio maloprodajnog prometa, ali mjesta poput Metro Center i Farraguta i dalje su slabija. Najamnine za maloprodaju u glavnim koridorima su stabilne, dok je slobodnih prostora povećano u sekundarnim gradskim lokacijama. Zanimljivo, praznina u maloprodaji u jezgru DC-a dosegla je oko 12% u 2025. godini (prema izvještajima posrednika), a vlasnici prostora okreću se više iskustvenim najmoprimcima (teretane, medicinski uredi, zabava) kako bi popunili praznine. Grad također dodjeljuje potpore malim poduzećima za popunjavanje praznih izloga kao dio napora oporavka centra.
- Višestambene zgrade (stanovi): O najmu stanova s gledišta najmoprimaca govorili smo ranije; iz investicijske perspektive, višestambeni objekti DC-a ostaju omiljena klasa imovine. Unatoč kratkoročnoj stagnaciji najamnina, popunjenost u stabiliziranim stambenim zajednicama je relativno visoka (kreće se oko 5%–6% za profesionalno upravljane jedinice u regiji). Potražnja investitora za stambenim zgradama blago se ohladila samo zato što više kamatne stope otežavaju isplativost ulaganja. Kap stope za DC multifamily segment porasle su u raspon srednjih 5%, s ranijih ispod 5%, što odražava veći trošak kapitala. No temeljni dugoročni faktori su povoljni – populacija regije ponovno raste (DC-ova populacija porasla je za ~2,2% sredinom 2024. u odnosu na godinu ranije ora-cfo.dc.gov, preokrenuvši raniji pad) i ponuda stambenog prostora je ograničena. JPMorgan analiza sugerira da će, uz smanjen broj novih stanova u 2026., iznajmljivači ponovno dobiti pregovaračku snagu, što bi moglo povećati rast najamnina i neto prihod za vlasnike jpmorgan.com. Područja poput Capitol Hill, Dupont Circle i rastuća podtržišta u sjeveroistočnom dijelu privlače investitore koji traže “value-add” projekte (npr. renoviranje starije zgrade za povećanje najamnina). Jedan od izazova su strogi zakoni naklonjeni najmoprimcima i kontrola najamnine na mnogim starijim jedinicama, što može ograničiti investitorima mogućnost povećanja najamnina – zbog toga neki nacionalni ulagači izbjegavaju DC. Sve u svemu, multifamily je najjači komercijalni sektor u DC-u, s stabilnom popunjenošću i samo manjim padom najamnina u 2025., a očekuje se daljnje jačanje jer mnogima je vlasništvo kuće i dalje nedostižno.
- Ugostiteljstvo: Hotelska industrija DC-a je u fazi oporavka. Poslovna i turistička putovanja porasla su 2023.–2024., a do početka 2025. popunjenost hotela i cijene soba rasle su. Ured za analizu prihoda izvijestio je da je broj noćenja u hotelima porastao za 2,0% (12-mjesečni prosjek), a prosječne cijene soba za 5,1% na godišnjoj razini ora-cfo.dc.gov, što odražava poboljšanje u turizmu i kongresnim događanjima. Unatoč tome, hotelsko tržište se još nije u potpunosti vratilo na razine iz doba prije pandemije, osobito poslovna putovanja radnim danima – hoteli uz kongresni centar i oni orijentirani na državne putnike još nisu dosegnuli razinu iz 2019. Investitori počinju tražiti prilike za kupnju hotela u DC-u po povoljnijoj cijeni, očekujući nastavak oporavka do 2026., kako se međunarodni turizam vraća, a federalne agencije nastavljaju uživo organizirati konferencije.
- Industrijski sektor: Sam grad ima minimalne industrijske nekretnine (skladišta, logistički objekti uglavnom su u predgrađima), no industrijsko tržište regije DC vrlo je snažno zbog rasta e-trgovine i razvojnih centara za podatke. U Distriktu, male industrijske djelatnosti u područjima poput Ivy Cityja i Fort Tottena (pivovare, “maker” prostori, hubovi za dostavu) imaju visoku popunjenost. Najamnine za funkcionalne lake industrijske prostore rastu, a neka stara skladišta prenamjenjuju se u kreativne urede ili maloprodaju. Za investitore industrijski sektor žarišna je točka u regiji (popunjenost ispod 4% u sjevernoj Virginiji i okrugu Prince George’s).
Zaključno, komercijalne nekretnine u DC-u priča su o dva tržišta: uredski sektor suočava se s izazovima i preobrazbom, dok se multifamily, maloprodaja i specijalizirani sektori oporavljaju s opreznim optimizmom. Strategija grada za komercijalne koridore temelji se na diverzifikaciji – smanjenju ovisnosti centra o uredima kroz dodavanje stambenih sadržaja, obrazovanja (npr. širenje sveučilišta u centar) i zabavnih djelatnosti. Za sada je investicijski kapital vrlo selektivan: odlazi u akvizicije stanova, mješovite projekte i prenamjene za bioznanost, dok mnogi čekaju sa strane na oportunističke uredske poslove ili jasnije dno uredskog tržišta. Stabilno gospodarstvo orijentirano na državu pruža zaštitnu mrežu (državni najam još uvijek podupire brojne zgrade, a odvjetničke tvrtke/nevladine organizacije ostaju vezane uz DC), no ne može se poreći da je 2025. godina prijelazno razdoblje za komercijalne nekretnine dok se grad prilagođava post-pandemijskoj stvarnosti.
Ključni pokretači tržišta: gospodarstvo, politika i demografija
Nekoliko temeljnih pokretača utječe na smjer tržišta nekretnina u Washingtonu DC-u 2025. godine:
- Zaposlenost i gospodarstvo: Gospodarstvo metropole DC je stabilno, ali u samom Distriktu pokazuje blagu slabost. Ukupni broj radnih mjesta u DC-u bio je smanjen za oko 0,4% u odnosu na prethodnu godinu početkom 2025. ora-cfo.dc.gov, pri čemu je javni sektor (državni poslovi) pao za 1,2%, a privatni sektor ostao gotovo nepromijenjen. Stopa nezaposlenosti u Distriktu kretala se oko 5,8%–6,0%, što je iznad nacionalnog prosjeka ora-cfo.dc.gov. Velika otpuštanja i rezovi u federaciji početkom 2025. (povezani s promjenom administracije) stvorili su nesigurnost – neke savezne agencije su smanjile broj zaposlenih, a ugovarači su osjetili rezove housebeautiful.com housebeautiful.com. To je uzrokovalo nemir na tržištu stanova, jer su pogođeni radnici pauzirali potragu za domom. Kako je naveo jedan ekonomist, neka kućanstva biraju odseliti ili ranije u mirovinu zbog nestabilnosti državnih poslova housebeautiful.com. S druge strane, privatni sektori DC-a poput tehnologije, ugostiteljstva i obrazovanja otvaraju nova radna mjesta, a plaće su visoke (državni poslovi čine 28% svih plaća u DC-u ora-cfo.dc.gov). Regija također profitira od tehnološkog rasta Virginije (npr. Amazon HQ2 u Arlingtonu). Zaključak: stabilno tržište rada ključno je za potražnju stambenog prostora. Do sada, blagi pad zaposlenosti i viša nezaposlenost predstavljaju blagu prepreku tržištu nekretnina. Predviđa se nastavak rasta zaposlenosti – glavni ekonomist NAR-a predviđa gotovo +2 milijuna novih radnih mjesta nacionalno u 2025. i ponovno u 2026. nar.realtor nar.realtor, što bi moglo biti povoljno za stanogradnju ako DC regija dobije svoj dio. Ako se vladin sektor stabilizira i šire gospodarstvo izbjegne recesiju, povjerenje kupaca trebalo bi se poboljšati. Suprotno, ako dođe do proračunskih borbi ili šokova u gospodarstvu kasnije 2025., nesigurnost bi mogla prigušiti aktivnost i na tržištu stanova i kod komercijalnih najmoprimaca (tržište nekretnina DC-a obično usporava tijekom vladinih “shutdowna” ili izbornih previranja, primjerice).
- Migracija i populacijski trendovi: Dugi niz godina DC je bilježio kontinuirani rast stanovništva, ali pandemija je to nakratko preokrenula, jer su se neki stanovnici odselili zbog želje za više prostora ili rada na daljinu. Sada se trend normalizira. Procjena stanovništva DC-a sredinom 2024. narasla je za ~14.926 osoba (2,2% više u odnosu na sredinu 2023.) ora-cfo.dc.gov, što pokazuje da grad ponovno privlači stanovnike, vjerojatno zahvaljujući ponovnom otvaranju i urbanom šarmu. Ipak, migracijski uzorci pokazuju neto odljev nekih stanovnika 2025.: Redfin izvještava da je u razdoblju veljača–travanj 2025. oko 20% kupaca nekretnina tražilo selidbu izvan regije DC, dok je samo 3% pretraga dolazilo od ljudi iz drugih gradova koji žele preseliti u DC redfin.com. Glavni odredišta onih koji odlaze su mjesta s nižim troškovima života ili privlačna za umirovljenje – npr. Salisbury, MD, Virginia Beach, pa čak i Miami redfin.com. Ovo sugerira da visoki troškovi stambenog prostora i mogućnost rada na daljinu potiču neke lokalce na preseljenje u pristupačnije ili atraktivnije dijelove zemlje. S druge strane, oni koji se useljavaju u DC često dolaze iz skupih gradova poput Los Angelesa ili New Yorka redfin.com – vjerojatno zbog premještanja na poslu ili relativne pristupačnosti u usporedbi s NYC/LA. 80% kupaca u DC-u koji ostaju lokalni uglavnom se sele unutar metropole (npr. iz grada u predgrađa ili obrnuto, ovisno o dobi/životnoj fazi) redfin.com. Za potražnju stanova, skroman rast populacije uz manja kućanstva (puno mladih profesionalaca) znači da DC i dalje ima veliku potrebu za smještajem. No, kontinuirani odljev obitelji ili umirovljenika mogao bi omekšati potražnju za određenim vrstama nekretnina. Predgrađa su jaka konkurencija – početkom 2025. neka bliža predgrađa (Arlington, Bethesda) zabilježila su dvoznamenkasti rast cijena privlačeći brojne kupce washingtonpost.com washingtonpost.com. DC mora odgovoriti ponudom urbanih sadržaja, boljom javnom sigurnošću i širim izborom smještaja kako bi zadržao i privukao stanovnike. Gradova inicijativa da centar grada učini stambenijim djelomično je pokušaj da se ponovno privuku oni koji bi inače otišli u predgrađa, stvaranjem novih urbanih četvrti.
- Kamatne stope i financiranje: Oštar rast kamatnih stopa od 2022. do 2023. značajno je utjecao na tržište nekretnina u DC-u. U 2025. kamate ostaju povišene – oko 6,5%–7% za 30-godišnji fiksni hipotekarni kredit u prvoj polovici godine. To je izbacilo iz igre neke kupce prvi put i stvorilo “lock-in efekt” gdje postojeći vlasnici s hipotekama od 2–3% oklijevaju prodati i kupiti novi dom po višoj kamati. Posljedično, broj transakcija je nizak. Dobra vijest: ekonomisti očekuju da će stope postupno padati. Federal Reserve zaustavio je dizanje kamata i čak je napravio par malih rezova do kraja 2024. nar.realtor. Prognoza NAR-a predviđa stabilizaciju kamatnih stopa na donjoj granici nedavnog raspona (~6% ili nešto ispod) u 2025. i 2026. nar.realtor. No, povratak na izuzetno niske kamate ne očekuje se uskoro – veliki proračunski deficit drži pritisak na rast dugoročnih kamata nar.realtor. Na DC tržištu, čak i pad u srednji 5% raspon bio bi veliki poticaj: oslobodio bi potražnju i olakšao zamjenske kupnje. Investitori u nekretnine također pomno prate stope; viši troškovi zaduživanja učinili su kupnju i gradnju komercijalnih objekata manje privlačnima 2024.–25. Ako i kad stope padnu, mogli bismo vidjeti uzlet kako u prodaji domova tako i u investicijskim transakcijama jer financiranje postaje povoljnije. Do tada, gotovina je kralj – zapažen je visok udio kupaca nekretnina za gotovinu u luksuznom segmentu, i za domove i za investicijske nekretnine, kako bi se zaobišli troškovi zaduživanja costargroup.com. Zaključno, kamatne stope su ključni faktor za prognozu 2025.–2028.: stabilno ili opadajuće kamatno okruženje vjerojatno bi potaknulo DC tržište, dok bi iznenadni skok stopa bio opasnost i prigušio aktivnost.
- Vladine politike i zakonodavstvo: Kao glavni grad nacije, DC je posebno osjetljiv na političke promjene. Na makro razini, savezne odluke o državnom trošenju, zapošljavanju i lokaciji agencija izravno utječu na lokalno tržište nekretnina. Primjerice, potezi za decentralizaciju državnih ureda izvan DC-a (prema drugim regijama) mogli bi smanjiti potražnju za stanovanjem i komercijalnim prostorima u gradu, dok bi politike koje jačaju državno zapošljavanje (ili dodaju nove agencije) imale suprotan efekt. Scenario za 2025. je mješovit: početni rezovi i zamrzavanja (poput ranije zamrzavanja sredstava za USAID) narušili su povjerenje cbre.com, ali su do sredine godine neke agencije započele s ponovnim zapošljavanjem za ključne pozicije, a proračunske odluke Kongresa dalje će određivati smjer. Lokalna DC politika također je važna. Pristup grada priuštivom stanovanju (npr. financiranje Fonda za stanovanje, pravila kontrole najma) utjecat će na razvoj i investicije. Novost da je DC iscrpio svoj kapacitet za izdavanje obveznica za priuštivo stanovanje i morao privremeno zaustaviti nove projekte washingtonpost.com primjer je kako politika i fiskalna ograničenja oblikuju tržište stanova. Nadalje, porezna politika i poticaji utječu na interes investitora: grad ima relativno visoke poreze na imovinu i prijenos vlasništva, što povećava troškove transakcija. U 2025. DC je odobrio ciljane porezne olakšice za konverziju ureda u stanove kako bi poticao adaptivnu prenamjenu smartcitiesdive.com, što pokazuje spremnost da se korištenjem politike utječe na tržište nekretnina. Promjene u zoniranju su također na stolu – postoji rasprava o olakšavanju zoniranja u centru radi stambenih i drugih namjena. Dodatan izazov je Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA) koji najmanoprimcima daje pravo prvokupa pri prodaji najamnih nekretnina, što može utjecati na način sklapanja višestambenih transakcija (ulagači to često navode kao DC specifičan problem). Na kraju, ishod izbora 2024. (koji je rezultirao novim predsjedničkim mandatom 2025.) imao je suptilne učinke: Washington bilježi skok luksuzne prodaje nekretnina kad nova uprava dovede svoje visoke dužnosnike u grad. Već početkom 2025. zabilježen je „val na luxury tržištu” u četvrtima poput Kalorame, Georgetowna i McLeana, kako bogate političke figure i direktori kupuju domove washingtonpost.com. U budućnosti će svaka glavna federalna politika (od poreznih promjena s utjecajem na nekretnine, preko infrastrukturnih zakona, do imigracijskih politika koje utječu na rast populacije) utjecati na tržišne trendove u DC-u.
- Demografske promjene: Baza kupaca u DC-u se mijenja. Milenijalci (sada u kasnim 20-ima do ranih 40-ih) dominantna su skupina kupaca, a imaju i drukčije sklonosti – većina želi prohodne, urbane četvrti, što podržava lokacije poput Shaw, Capitol Hill i Navy Yard. U isto vrijeme, dio milenijalaca zasniva obitelj i traži više prostora, što potiče snažnu potražnju za bližim predgrađima (i obiteljskim četvrtima DC-a poput AU Parka ili Brooklanda). Generacija Z (u svojim 20-ima) sve više puni potražnju za modernim stanovima i “coliving” rješenjima. Zapažen je i porast više-generacijskih kućanstava te rast interesa za domove s dodatnim jedinicama (in-law suite) ili dupleksima, dijelom zbog visokih troškova stanovanja nar.realtor. Prazna gnijezda i umirovljenici u DC-u najčešće se sele iz velikih predgrađa u gradske stanove ili u toplije krajeve – što potiče određenu potražnju za stanovima u gornjem sjeverozapadu i ujedno doprinosi neto odljevu prema Floridi. DC-ovo stanovništvo je visoko obrazovano i promjenjivo; značajan dio kupaca su investitori ili privremeni rezidenti (npr. diplomati, političari koji održavaju rezidenciju u DC-u). Ti čimbenici mogu stvoriti podtržišta gdje dominira kupnja stanova pa je manji udio dugoročnih vlasnika. Sve u svemu, DC demografija ukazuje na trajnu temeljnu potrebu za stanovima – ali se mijenja profil potražnje (npr. više potražnje za gradskim kućama ili manjim obiteljskim objektima ako rad od kuće znači dulji boravak kod kuće, ili više interesa za stanove u centru kad prenamjene učine gradski život atraktivnim za starije domaćinstva). Gradski planeri i graditelji sve više prate trendove poput smanjenja veličine kućanstava, potrebe za tzv. “workforce” stanovanjem te pogodnosti i sadržaje koje mladi kupci/stanari traže (zgrade u kojima su dozvoljeni kućni ljubimci, radni prostori kod kuće i slično).
U suštini, tržište nekretnina Washingtona izloženo je jedinstvenoj mješavini federalnih utjecaja, lokalnih politika i demografskih trendova. Otpornost tržišta 2025. – cijene i najamnine drže se s tek blagim korekcijama bez obzira na visoke stope i promjene populacije – svjedoči o jakom šarmu DC regije. Ipak, osjetljivost na političke i gospodarske promjene znači da svi sudionici moraju pozorno pratiti odluke s Capitol Hilla i gradske Skupštine, jer se njihove posljedice brzo odražavaju i na stambena i na komercijalna tržišta.
Uvidi iz susjedstva: žarišta i trendovi
Tržište nekretnina u Washingtonu DC poznato je po svojoj orijentiranosti na susjedstva, pri čemu se tržišni uvjeti dramatično razlikuju od jednog područja do drugog. U nastavku ističemo nekoliko ključnih susjedstava i područja, ilustrirajući raznolike mikro-tržišta diljem Distrikta:
Georgetown i enklave Sjeverozapadnog DC-a
Georgetown, već dugo jedno od najprestižnijih susjedstava DC-a, utjelovljuje vrh tržišta. Ovo povijesno područje (s kaldrmiranim ulicama i luksuznim buticima) ima medijalnu vrijednost kuće oko 1,27 milijuna dolara niche.com, a stvarne prodajne cijene često premašuju 1,5–2 milijuna za klasične redovne kuće i samostojeće domove. U 2025. godini, tržište nekretnina u Georgetownu bilo je robustno. Cijene nekretnina ovdje su porasle otprilike +3–5% tijekom protekle godine, prema raznim izvorima (Redfin je zabilježio 17% rast na godišnjoj razini u jednom nedavnom mjesecu u medijalnoj vrijednosti, iako to može biti iskrivljeno nekolicinom luksuznih prodaja) zillow.com redfin.com. Potražnja je potaknuta bogatim kupcima – uključujući političke dužnosnike, lobiste i strane kupce – od kojih mnogi plaćaju gotovinom. Ponuda je stalno ograničena zbog male veličine susjedstva i povijesne zaštite (rušenja ili nove izgradnje su rijetki). Domovi se također prosječno prodaju sporije (DOM u Georgetownu često je viši od gradskog medijana) zbog visokih cijena, ali u 2025. dobro postavljene nekretnine ipak su brzo mijenjale vlasnika. Na strani najma, Georgetown je skup, ali nije veliko naselje za iznajmljivanje (većina stanovnika su vlasnici). Medijalna najamnina iznosi oko 3.100 dolara niche.com, što odražava luksuzne stanove/kondominije i najam kuća; mnogi landlordi u Georgetownu ciljaju na studente sveučilišta ili imućne profesionalce. Za investitore, Georgetown pruža očuvanje kapitala i dugoročni rast vrijednosti više nego visoke prinose (prinosi na najam su relativno niski zbog visokih vrijednosti nekretnina). Nedaleko od Georgetowna, slične enklave Sjeverozapadnog DC-a poput Kalorame, Upper Northwest (AU Park, Spring Valley) i Chevy Chasea također cvjetaju. Ta su područja doživjela porast luksuznih kupaca u 2025. (npr. Kalorama, poznata po ambasadama i mjestu gdje žive Obamovi, bilježi snažnu prodaju). U AU Parku i Cleveland Parku, cijene obiteljskih kuća oko 1,5–2 milijuna dolara su uobičajene, a, kao što je navedeno, neka su područja zabilježila ogroman skok (28% porast u zip kodu 20016) washingtonpost.com, djelomično zbog vrlo ograničene ponude i postpandemijske želje za luksuznim domovima s više prostora. Ova susjedstva su stabilna, tržišta “blue-chip” klase – rizik je nizak, ali zbog visokih cijena ulaska ima manje transakcija. Jedan noviji trend je da se neke starije vile parceliziraju ili prenamjenjuju u kondominije (npr. velike kuće u Kalorami pretvaraju se u 3-4 luksuzna stana), stvarajući nove, manje prilike za vlasništvo u tim područjima.
Capitol Hill i gradska jezgra
Capitol Hill, koji obuhvaća povijesnu četvrt oko američkog Kapitola te se proteže do područja poput Eastern Market i Hill East, mjerilo je za stambeno tržište DC-a. To je raznoliko područje s federalnim redovnim kućama, kondominijima i nekim novijim zgradama apartmana. Medijalna vrijednost doma na Capitol Hillu je oko 948.000 dolara niche.com, pri čemu mnoge redovne kuće postižu cijene između 800 tisuća i 1,2 milijuna dolara, ovisno o veličini i blizini Kapitolu. Tijekom prošle godine, cijene na Capitol Hillu su bile stabilne ili blago rasle – otprilike +3–4% na godišnjoj razini realtor.com. Ovo susjedstvo obično je vrlo stabilno zbog stalne potražnje od strane djelatnika na Capitolu, lobista i obitelji koje vole šarm i središnju lokaciju. U 2025., s višim kamatama, tržište se malo “ohladilo”; nadmetanja za domove nisu toliko razuzdana kao 2021., ali dobri oglasi se i dalje brzo prodaju. Medijalni broj dana na tržištu za Capitol Hill bio je samo oko 10 dana ranije ove godine (često s više ponuda). Bright MLS podaci pokazuju otpornost cijena: prodaje u veljači 2025. na Hillu zadržale su vrijednosti dok su neka vanjska područja padala washingtonpost.com washingtonpost.com. Jedan od čimbenika je i djelomičan povratak u urede za kongresne i savezne radnike – neki koji su se ranije iselili sada se vraćaju kako bi bili bliže poslu, što potiče potražnju za domovima na Capitol Hillu (kao što analitičari navode, ljudi suočeni s dugim putovanjem na posao u centar mogu “preispitati gdje žive” i preseliti se bliže washingtonpost.com).
Tržište najma na Capitol Hillu također je vrlo aktivno. Otprilike polovica stanovnika iznajmljuje, a medijalna najamnina je oko 2.600 dolara mjesečno niche.com. Mladi profesionalci često iznajmljuju “English basement” stanove u redovnim kućama ili nove apartmane uz koridor H Street. Capitol Hill ima više mikro-tržišta: prestižno područje blizu Eastern Marketa i Kapitola (gdje su cijene najviše), u usporedbi s novim područjima poput Hill East uz rijeku Anacostia, gdje DC preuređuje staru lokaciju stadiona RFK. Hill East i obližnji Navy Yard privlače mlađe kupce/najmoprimce i nude relativno povoljnije kondominije nego središnji Capitol Hill. Napomena o Navy Yardu (Capitol Riverfront): ova nekad industrijska obala danas je puna novih visokih zgrada i Nationals Parka, a medijalna prodajna cijena u 2025. bila je oko 600–700 tisuća dolara realtor.com. Zanimljivo, Navy Yard je zabilježio pad cijena na godišnjoj razini (izvješća o -14% YoY padu medijalne cijene u travnju) redfin.com, vjerojatno zbog vala novih kondominijskih objekata i možda manjeg broja luksuznih prodaja u odnosu na prethodnu godinu. Sada se smatra tržištem kupaca, s nekretninama koje se u prosjeku prodaju ispod tražene cijene realtor.com. Međutim, dugoročna putanja je pozitivna – susjedstvo je popularno zbog parkova na obali, restorana i blizine centru. Potražnja za najmom u Navy Yardu je snažna (većina stanovnika su najmoprimci); cijena najma za jednosobne stanove ~2.700 dolara, a za dvosobne ~3.600 dolara. Zbog obilja novih stanova, najmoprimci imaju pregovaračku moć u 2025., a landlordi nude posebne pogodnosti. Očekuje se da će se tržište prodaje u Navy Yardu stabilizirati kako susjedstvo bude sazrijevalo – već sada je to jedno od najživljih novih urbanih središta na istočnoj obali SAD-a.
Drugdje u gradskoj jezgri, slika je mješovita. Downtown/Penn Quarter (oko Gallery Place, Chinatown) ima mnogo kondominija gdje je potražnja pala tijekom COVID-a; vrijednosti se samo polako oporavljaju i još su ispod vrhunca. Poticaj za prenamjenu obližnjih ureda u stambene prostore mogao bi u budućnosti podići cijene kondominija u centru povećanjem stambene privlačnosti. Susjedstva poput Logan Circle, Shaw i U Street Corritor – koja su procvjetala 2010-ih – i dalje su vrlo poželjna kod mlađih kupaca i uglavnom su sačuvala vrijednost. Kondominij u Logan Circleu i dalje drži cijenu od oko 700 tisuća dolara za jednosoban stan. Ova područja imaju dobar balans noćnog života i stambene atmosfere, pa potražnja ostaje stabilna. Novi projekti kondominija iz 2024./25. oko Shawa nude blago niže cijene da privuku kupce u okruženju viših kamata, ali prodaja je bila razmjerno zdrava. Treba spomenuti i Dupont Circle i Adams Morgan – starija, ali trajno popularna područja. Njihova tržišta kondominija su zrela; cijene su stabilne, s možda blagim rastom. Investitori ova područja smatraju atraktivnim za ulaganje u najam stanova (zbog mladih profesionalnih najmoprimaca).
Posebno se ističe segment luksuznih kondominija u gradskoj jezgri: zgrade poput The Wharf (jugozapadna obala) i West End imaju jedinice koje se prodaju za milijune. U 2025., tržište ultra-luksuza (gornjih 5% prodaje) u DC-u je cvjetalo – trećina luksuznih prodaja bila je gotovina washingtonpost.com. Susjedstva kao West End, Kalorama i Georgetown bilježe da novi projekti luksuznih kondominija postižu rekordne cijene (neki i preko 1.400 dolara po kvadratnom stopalu). Prisutnost nove imućne klijentele s promjenom administracije održavala je ovaj segment vrućim. Na primjer, novi penthouse na obali Georgetowna postiže cijenu i od 5 milijuna dolara. Ovi kupci visoke klase često su neosjetljivi na kamatne stope, pa tržište luksuznih nekretnina u DC-u više ovisi o burzovnim trendovima i globalnim događanjima (i bilo je snažno početkom 2025.).
Sažetak za Capitol Hill i jezgru: Blizina poslu i pogodnostima i dalje nosi premiju. Capitol Hill je stabilan i snažan, osobito za klasične domove. Područja uz jezgru (Navy Yard, jugozapad) su u tranziciji sa mnogo novih projekata i kratkoročnim viškom ponude, ali predstavljaju novi DC i očekuje se snažan rast kad u potpunosti sazru. Sam centar još uvijek traži svoj put nakon COVID-a, no postoje planovi za obnovu s više stanovnika i više kulture/umjetnosti – ako uspiju, centar bi mogao doživjeti neočekivanu renesansu krajem 2020-ih.
Izlazeće i Nedovoljno Opslužene Četvrti
Kako je središnji DC postajao skuplji, sve više pažnje usmjereno je na izlazeće četvrti – mjesta koja su nekad bila zanemarena, a sada predstavljaju priliku i za kupce koji traže (relativno) povoljnije nekretnine i za investitore/špekulante.
Istočno od rijeke Anacostia: Četvrti u DC-ovim okruzima 7 i 8, kao što su Anacostia, Congress Heights, Deanwood, imaju neke od najnižih cijena nekretnina u gradu. Primjerice, Povijesna Anacostia ima prosječnu vrijednost kuće oko 452.000 USD niche.com, otprilike trećinu ukupnog prosjeka DC-a. Ova područja bogata su povijesti i nude obiteljske kuće po početnim cijenama (puno šarmantnih viktorijanskih kuća u Anacostiji), kao i mnogo prostora za novu gradnju. U 2025. trendovi cijena nekretnina u Ward 7 i 8 su miješani. Neki dijelovi Anacostije bilježe čak i blagi pad cijena (npr., -2,6% na godišnjoj razini u travnju) realtor.com, što sugerira da tržište još nije do kraja zaživjelo. To može biti rezultat viših kamata koje ograničavaju budžete kupaca koji obično kupuju ovdje, kao i izazovi percepcije o ovim četvrtima (briga o kriminalu i školama još uvijek uzrokuje nesigurnost kod nekih kupaca). Ipak, Grad i developeri ulažu značajno u ovo područje: projekti poput 11th Street Bridge Parka (povišeni park koji će povezati Anacostiju s Capitol Hillom) i razni projekti pristupačnog stanovanja te maloprodaje su u pripremi. Gradski sveobuhvatni plan cilja na tisuće novih stambenih jedinica istočno od rijeke do 2028. Investitori su već aktivni – možete vidjeti renovacije i preprodaje nizova kuća. Najamnine rastu s niske osnovice (srednja najamnina u Anacostiji ~1.272 USD niche.com, dok renovirane trospavaće kuće sada iznajmljuju za 2.000+ USD). Potencijal za rast vrijednosti je značajan ako ove četvrti dožive preokret. Ključni rizici ovdje su dulji vremenski rokovi i potreba za širokom gospodarskom obnovom – ovo je uloga na preobrazbu četvrti. No, s obzirom na to da su kuće za jednu obitelj u DC-u ispod 400.000 USD rijetkost, mjesta poput Anacostije i Marshall Heightsa predstavljaju povoljnu oazu za kupce-početnike (neki od njih su gradski službenici koji koriste poticaje za kupnju ondje). U idućih nekoliko godina očekujte više razvojnih najava istočno od rijeke, budući da je gradonačelnik prioritet stavio na pravedan rast.
Petworth, Brightwood i Gornji Sjeveroistok: U sjeveroistočnom kvadrantu i na sjevernom dijelu DC-a, četvrti poput Petworth, Brightwood, Brookland i Fort Totten bilježe stalni rast. Ovo područje nudi mješavinu nizova kuća i samostojećih domova, koji iako su povoljniji nego u NW DC-u, povećavaju vrijednost kako se više srednje-klasnih obitelji i mladih profesionalaca doseljava. Na primjer, srednja oglašena cijena u Petworthu bila je oko 750.000 USD početkom 2025. godine (porast od ~6% na godišnjoj razini) nomadicrealestate.com, što pokazuje njegovu tranziciju s povoljne četvrti na traženu adresu. Što potiče ova područja? Novi maloprodajni i ugostiteljski sadržaji (npr. trendovski restorani i kafići duž Georgia Avenue i na Monroe Street Marketu u Brooklandu), kao i povezanost javnim prijevozom (Zelena/Žuta i Crvena linija Metroa opslužuju ove četvrti). Investitori su uložili u područja poput Brooklanda gradeći stanove i apartmane uz Metro i sveučilišta (Catholic U). U 2025. izazov je bio porast broja nekretnina na tržištu – u Petworthu se pojavilo više oglasa, čime su kupci imali više izbora, a rast cijena je ostao umjeren. No, uređene i dobro cijenjene kuće i dalje se brzo prodaju. Ove četvrti obično imaju stabilnu, cjelogodišnju potražnju (mnogi lokalni kupci koji prelaze u veće domove i neki investitori) i nisu doživjele velike pandemijske oscilacije. Gledano unaprijed, dok god ukupna potražnja za stanovanjem u DC-u ostane jaka, cijeli “srednji prsten” DC-a (odmah izvan centra, u svim smjerovima) trebao bi nastaviti s postepenim rastom vrijednosti. Ovo je dobra vrijednost u usporedbi sa sjeverozapadom i sve je poželjnija za obitelji koje žele dvorište, ali si ne mogu priuštiti cijene Sjeverozapada.
NoMa i H Street koridor: Područje sjeverno od Union Stationa (NoMa, Eckington) i susjedni koridor H Street NE primjeri su nekada industrijskih/zapuštenih zona koje su postale tražena tržišta. Do 2025. NoMa je potpuno razvijeno središte stanova s uredima (poput NPR HQ) i trgovinama; H Street je živa zona restorana i noćnog života s novim stanovima oko nje. Cijene stanova ovdje znatno variraju – od 400.000 USD za manji jedno-sobni stan u starijoj zgradi, do više od 800.000 USD za novije i prostranije jedinice. Tramvaj i nadolazeće proširenje Union Stationa dodatno potiču pozitivna očekivanja. Napomena: u 2025. godine neki stanovi u ovim gusto naseljenim četvrtima duže stoje u ponudi, jer kupci u ovom cjenovnom razredu imaju mnogo opcija (uključujući potpuno nove zgrade koje nude poticaje). No kada se kamatne stope normaliziraju, ovdje se očekuje ponovni porast potražnje od strane kupaca-početnika.
Na kraju, Jugozapadna obala & The Wharf: Iako više nije “izlazeća” (Faze 1 i 2 The Wharfa završene su prije nekoliko godina), ovo područje nastavlja se mijenjati. S luksuznim stanovima, hotelima i zabavom, to je nova lifestyle zona. Cijene na The Wharfu su najviše klase (neki stanovi >1.000 USD/kvadratna stopa). U 2025. godini, preprodaja jedinica na The Wharfu bilježi dobar rezultat jer popularnost četvrti traje. Nekoliko blokova u unutrašnjosti SW-a, stariji srednjovjekovni stanovi (poput Waterfront Towers) ostaju relativno povoljni – dobar potez za ulaganje. SW također ima koristi od novog Audi Field (nogometni stadion) i uzbuđenja vezanog uz preuređenje Buzzard Pointa.
Za sintezu trendova po četvrtima: Tržište nekretnina u DC-u je izrazito lokalizirano. Bogate, etablirane četvrti na NW-u i Capitol Hillu bilježe stabilne ili rastuće cijene, potaknute niskom ponudom i kupcima s visokim prihodima. Novoizgrađena područja (Waterfront, NoMa, Navy Yard) trenutno imaju višak, ali dugoročno zadržavaju snažnu privlačnost, osobito za mlađe demografske skupine. Izlazeće četvrti istočno od rijeke i na sjeveroistoku predstavljaju granicu za rast – nude veći rizik i potencijalnu nagradu, s vrijednostima nekretnina koje bi mogle značajno rasti ako se razvojni planovi ostvare (ali i stagnirati ako investicije izostanu). Investitorima i kupcima je mudro uspoređivati pokazatelje po četvrtima (vidjeti Tablicu 1 niže za pregled). Raznolikost DC-a znači da postoji četvrt za svaki budžet i preferencu, od povijesnog i elegantnog do novoizlazećeg.
Tablica 1. Pregled rezidencijalnog tržišta po četvrtima (2025.)
| Četvrt & Lokacija | Srednja vrijednost kuće (2025.) | Srednja mjesečna najamnina (2025.) | Karakteristike & Tržišni trendovi |
|---|---|---|---|
| Georgetown (NW DC) | 1.270.000 USD niche.com | 3.089 USD niche.com | Povijesna, imućna četvrt. Luksuzne kuće i stanovi; tržište je vrlo konkurentno uz luksuzne kupce. Cijene rastu ~3–5% na godišnjoj razini; niska isplativost iznajmljivanja, ali snažna dugoročna aprecijacija. Većina stanara su vlasnici (samo ~17% smatra da je stanovanje “priuštivo”) niche.com. |
| Capitol Hill (Središnji NE/SE) | 948.000 USD niche.com | 2.608 USD niche.com | Prepoznatljiva četvrt nizova kuća blizu američkog Kapitola. Stalna potražnja od vladinih djelatnika i profesionalnih obitelji. Cijene stabilne do +3% godišnje, prosjek ~800–900 tisuća dolara. Vrlo je šetališna i blizu parkova, ali samo ~5% stanovnika smatra stanovanje priuštivim niche.com (ograničena ponuda). Mješavina vlasnika i iznajmljivača. |
| Navy Yard / Capitol Riverfront (SE Waterfront) | 691.000 USD niche.com | 2.785 USD niche.com | Nedavno preuređena obala s brojnim novim stanovima i luksuznim apartmanima. Kuće imaju prosjek 600–700 tisuća dolara; blagi pad cijena na godišnjoj razini zbog velike nove ponude redfin.com. Pretežno iznajmljivači (mladi profesionalci); jednosobni stanovi oko 2.700 USD. Živahna četvrt s puno sadržaja, no kratkoročni višak ponude = tržište povoljno za kupce (kuće se prodaju malo ispod oglašene cijene) realtor.com. |
| Povijesna Anacostia (Istočno od rijeke, SE) | 452.000 USD niche.com | 1.272 USD niche.com | Izlazeća, povijesno zanemarena četvrt. Najniže cijene u DC-u; puno prilika za kupce po prvi put. U posljednje vrijeme ima nešto renovacija, ali su 2025. cijene blago pale (~−2% godišnje) realtor.com. Većina su najmodavci, ali relativno povoljno (50% stanovnika smatra stanovanje priuštivim) niche.com. Dugoročni investicijski potencijal ako planovi obnove uspiju. |
Izvori: Niche procjene za 2025. za srednje vrijednosti kuća i najamnina niche.com niche.com niche.com niche.com; Redfin/Realtor.com za trendove cijena.
Kao što tablica pokazuje, kvartovi se znatno razlikuju po razini cijena i profilu najma. Srednja vrijednost nekretnine u Georgetownu je gotovo tri puta veća od srednje vrijednosti u gradu, dok je u Anacostiji otprilike upola manja od gradskog prosjeka. Povrat od najma je viši u pristupačnijim područjima (npr. Navy Yard i Anacostia), a niži u iznimno skupim četvrtima poput Georgetowna – ulagač koji razmatra investiciju u najam mogao bi očekivati približno 4–5% bruto povrata u Navy Yardu nasuprot otprilike 2,9% u Georgetownu, sudeći prema omjerima cijena i najma niche.com niche.com. Izbor kvarta u Washingtonu često se svodi na kompromis između troškova i praktičnosti/življenjskog stila.
Gledajući unaprijed, očekuje se da će jaki kvartovi ostati jaki – mjesta s dobrom povezanošću javnog prijevoza, sadržajima i sigurnošću nastavit će bilježiti veliku potražnju. Istovremeno, napori Grada za ravnomjernijim razvojem mogli bi donijeti poboljšanu infrastrukturu i usluge u novonastajuće četvrti, potencijalno ubrzavajući njihov rast. Za kupce nekretnina to znači da još postoje „perspektivna” područja gdje se može kupiti po nižoj cijeni i profitirati od rasta vrijednosti kako se zona poboljšava (uz dozu strpljenja i nešto rizika). Primjerice, dijelovi oko budućeg 11th Street Bridge Parka u Anacostiji ili budući projekti poput rekonstrukcije sustava pijeska McMillan (Bloomingdale) mogli bi biti današnje povoljne kupnje, a sutrašnje atraktivne adrese.
Novonastale investicijske prilike i rizici
U 2025. godini, tržište nekretnina Washingtona DC-a predstavlja i prilike i rizike za investitore, developere i iskusne kupce nekretnina. U nastavku izdvajamo ključne prilike koje treba pratiti i rizike kojima treba pažljivo upravljati na tržištu Washingtona:
Novonastale investicijske prilike:
- Pretvorbe ureda u stambene prostore: S rekordno visokom nepopunjenošću ureda, gradske vlasti DC-a potiču prenamjenu slabo iskorištenih poslovnih zgrada u stanove ili mješovitu namjenu. To otvara priliku developerima i investitorima da nabave problematične uredske nekretnine uz popust i prenamijene ih uz pomoć poreznih olakšica bizjournals.com. Rani ulagači mogu iskoristiti niže troškove akvizicije i buduće prihode od najma kada pretvoreni stanovi izađu na tržište s ograničenom ponudom. Uspješne prenamjene uživat će u gotovo nikakvoj novoj konkurenciji (jer je izgradnja od nule u centru grada ograničena). Ako plan gradonačelnice Bowser za dovođenje 15.000 novih stanovnika u centar do 2028. uspije dmped.dc.gov, oni koji sad investiraju u gradske nekretnine mogu profitirati kroz oživljavanje tog područja i rast vrijednosti jer centar postaje poželjna stambena zona.
- Podcijenjeni kvartovi s potencijalom rasta: Kao što je prije spomenuto, područja poput Anacostia, Congress Heights, Deanwood i dijelovi Northeast-a trguju se po znatno nižim cijenama od prosjeka DC-a. Grad i različiti developeri već pokreću projekte u ovim četvrtima (npr. projekt St. Elizabeths East u Congress Heights s novim stanovanjem, maloprodajom i dvoranom za zabavu i sport). Za investitore, kupnja i držanje nekretnina u tim novim područjima je dugoročnija strategija, ali omogućuje zaradu na rastu vrijednosti kako se područja poboljšavaju. Čak i umjerena gentrifikacija ili nekoliko ključnih projekata (nova trgovina, itd.) mogu dovesti do značajnog rasta cijena kuća. Primjerice, Petworth i Brookland bilježili su dvoznamenkastu godišnju aprecijaciju u 2010-ima nakon ulaganja u trgovinu i javni prijevoz – sličnu putanju bi mogla imati i neka područja istočno od rijeke ovaj desetljeće. Opportunity Zone statusi u nekim dijelovima DC-a također nude porezne pogodnosti za ulaganja u određene zapostavljene četvrti, čime se potencijalno povećava prinos ukoliko se iskoristi.
- Prihodi od najma i gradnja za najam: Zbog teškoće priuštivosti vlasništva, potražnja za iznajmljivanjem u DC-u ne posustaje. Investitori u nekretnine za najam mogu očekivati stalan novčani tok, posebno u četvrtima popularnim među najmoprimcima (npr. mladi najmoprimci u DuPontu/Adams Morganu, ili državni najmoprimci oko Foggy Bottoma). U 2025. najamnine su stabilne, ali, kako je navedeno, usporavanje izgradnje do 2026. moglo bi stvoriti pomanjkanje i ponovno pokrenuti rast najamnina jpmorgan.com. Kupnja stanova za najam ili manjih višestambenih objekata sada, dok su cijene stabilizirane i neki vlasnici rasprodaju, može pozicionirati investitore za budući rast prinosa. Također, trend gradnje za najam u regiji uzima zamah – investitori razvijaju kuće u nizu namijenjene isključivo najmu, kako bi zadovoljili potrebe obitelji koja si ne mogu priuštiti kupnju. Neki takvi projekti već su krenuli u predgrađu; u DC-u bi se to možda realiziralo kao mali kondominiji financirani od strane investitora s ciljem dugoročnog najma. Visoke najamnine (medijan u DC-u oko 2.500 USD) zumper.com čine ovakve poduhvate potencijalno unosnima, pod uvjetom efikasnog održavanja i upravljanja.
- Luxuzno i nišno tržište: Luksuzni sektor u DC-u je snažan, a jedinstvene nekretnine često privlače kupce s velikim bogatstvom iz cijelog svijeta. Ulaganja u luksuzne “spec” kuće (npr. renovacija brownstone-a u Kalorami u ultraluksuzne standarde) mogu donijeti izniman profit ako se provedu ispravno, s obzirom na ograničenu ponudu velikih domova i spremnost imućnih kupaca da plate premiju za domove spremne za useljenje sa vrhunskim završnim obradama. Slično, nišna tržišta poput studentskog smještaja (za studente sveučilišta Georgetown, Howard, GWU) ili kratkoročnog najma za diplomate i poslovne putnike nude prilike. DC-ovi strogi zakoni o Airbnb-u zahtijevaju pažljivo snalaženje, ali nekretnine na atraktivnim lokacijama za turiste i poslovnjake mogu uspjeti kao namješteni apartmani za izvršne najmove na mjesečnoj bazi.
- Zelena gradnja i energetske obnove: DC ima ambiciozne ciljeve održivosti (često je rangiran kao jedan od najzelenijih američkih gradova). Investitori i developeri koji se fokusiraju na energetski učinkovite nadogradnje ili gradnju prema LEED certifikatu mogu dobiti gradske potpore ili ubrzane dozvole. Zelene zgrade mogu ostvariti višu najamninu/prodajnu cijenu od ekološki osviještenih zakupaca i kupaca. Kako se građevinski propisi postrožuju (npr. Pravilnik o energetskoj učinkovitosti zgrada u DC-u), otvara se mogućnost za tvrtke koje stare zgrade prenamjenjuju u skladu s novim standardima i zatim ih preprodaju s profitom ili ostvaruju koristi od manjih operativnih troškova.
Rizici i izazovi:
- Rizik kamatnih stopa i financiranja: Možda najneposredniji rizik za bilo kakvu investiciju ili kupnju je visoka kamatna stopa. Ako kamate ostanu visoke ili još porastu, troškovi financiranja mogu umanjiti prinos, smanjiti potražnju kupaca (otežati prodaju), te snižavati vrijednost nekretnina (kako rastu kap. stope za komercijalna ulaganja). Iako mnoge prognoze predviđaju stabilne ili blago niže kamatne stope prema 2026. nar.realtor, nema jamstva. Investitori trebaju računati s konzervativnim pretpostavkama i, po potrebi, tražiti kreativno financiranje ili partnerstva (npr. preuzimanje postojeće nekretnine s niskom kamatom ili veći udio vlastitog kapitala). Visoke kamate također znače da su mnogi vlasnici “zarobljeni” s povoljnim hipotekama — ako se to nastavi, broj nekretnina u oglasima mogao bi ostati nizak, što paradoksalno podržava cijene, ali ograničava prilike za transakcije.
- Ekonomska i politička neizvjesnost: Tržište nekretnina u Washingtonu specifično je vezano uz saveznu vladu i šire ekonomske cikluse. Veliki rizik čini moguća recesija ili proračunska kriza savezne vlade u idućim godinama. Primjerice, ako bi savezna potrošnja bila značajno smanjena (ili bi došlo do dugotrajne obustave rada vlade), područje DC-a moglo bi osjetiti gubitak radnih mjesta i pad potražnje za stambenim prostorom. Već je “federalni riptide” otkaza ranih 2025. pokazao koliko se tržišno raspoloženje može brzo promijeniti washingtonpost.com. Političke promjene 2028. (još jedna predsjednička izborna godina) uvijek donose dodatnu neizvjesnost — tržište ponekad zastane prije izbora zbog nepoznanica. Nadalje, DC-ova orijentiranost na visokoobrazovane sektore (savjetovanje, odvjetništvo, tehnološke tvrtke) znači da bilo kakva nacionalna recesija koja pogodi burze ili korporativne prihode može usporiti priljev kupaca/najmoprimaca s visokim dohotkom. Strategija ublažavanja: Investitori bi trebali imati novčanu rezervu i izbjegavati preveliku zaduženost kako bi lakše prebrodili kratkoročne padove. Povijesno gledano, tržište nekretnina u DC-u manje je volatilno od mnogih drugih (zbog stabilizirajuće uloge vlade), no ipak nije otporno na recesiju.
- Ponuda veća od potražnje u pojedinim segmentima: Iako je ukupna ponuda stambenog prostora niska, pojedina pod-tržišta prijete privremenom prezasićenošću. To se vidi na primjeru luksuznih stanova – val novih luksuznih stanova na The Wharfu, West Endu i Capitol Riverfrontu daje kupcima velik izbor, što je prisililo neke developere na popuste. Ako investirate u stan s ciljem preprodaje ili iznajmljivanja, obratite pozornost na broj sličnih nekretnina koje izlaze na tržište. Također, tržište stanova za najam može biti izazovno ako mnogi objekti budu gotovi istovremeno (npr. tisuće jedinica otvoreno u Navy Yardu i NoMi u isto vrijeme). Trenutno će 2025. biti visok broj novih isporuka, a samo smanjenje isporuka u 2026. možda će spasiti tržište od prezasićenosti jpmorgan.com. No, ako potražnja oslabi ili se iznenada ponovno pojača gradnja (npr. zbog povoljnijeg financiranja i pokretanja odgođenih projekata), vlasnici bi se mogli suočiti s višim slobodnim kapacitetom i sporijim rastom najamnina. Višak ureda već je stvarnost — investitori trebaju biti izuzetno oprezni oko uredskih objekata, osim ako nemaju čvrst plan prenamjene ili najma. Neke starije uredske zgrade mogle bi postati stranded assets (nedovoljno atraktivne za zakupce ili nemoguće za prenamjenu zbog fizičkih ograničenja).
- Regulatorni i politički rizici: Regulativno okruženje u DC-u može biti dvosjekli mač. Primjerice, snažna zaštita najmoprimaca (TOPA, kontrola najma kod starijih stanova) može otežati iseljenje najmoprimaca ili ograničiti mogućnost povećanja najamnine, čime se smanjuje novčani tok za iznajmljivače. Predloženi RENTAL Act 2025 trebao bi ubrzati deložacije natrag na razine prije pandemije dhcd.dc.gov, što bi koristilo iznajmljivačima, ali se mogu pojaviti i druge reforme (npr. proširenje kontrole najamnine na više zgrada ili viši porezi na prazne nekretnine) dok DC traži rješenja za priuštivost. Investitori trebaju pratiti dnevni red zakonodavstva DC Vijeća o stambenim pitanjima. Dodatno, porez na imovinu u DC-u raste s procjenom vrijednosti; brzi rast u određenom kvartu može rezultirati znatno većim poreznim opterećenjem, što smanjuje neto dobit. Kao što je već spomenuto, nove zelene regulacije zahtijevaju moguće troškove sukladnosti — starije zgrade mogle bi zahtijevati znatna ulaganja kako bi zadovoljile energetske standarde, ili bi vlasnici mogli biti kažnjeni. Oni koji ulažu u starije višestambene ili poslovne zgrade trebaju to predvidjeti u budžetu.
- Troškovi gradnje i radna snaga: Za developere, veliki su rizik povećani troškovi izgradnje. Cijene materijala i manjak radne snage u građevinskim zanimanjima povisili su troškove zbog čega su neki projekti stali. Ako planirate razvijati ili temeljito renovirati, rizik od prekoračenja troškova je velik. Također, problemi u lancu dobave mogu odgoditi projekte (nije kao 2021., ali je još uvijek faktor). Kašnjenja su skupa, posebno ako se tržište ohladi u trenutku završetka projekta.
- Klimatski i okolišni rizici: Washington DC nije imun na klimatske rizike. Poplave su izazov u priobalnim zonama (poplavna područja rijeka Potomac i Anacostia). Neki dijelovi Navy Yarda i Wharfa su nisko položeni – budući rast razine mora i olujni valovi mogli bi predstavljati problem (grad gradi novi nasip i pumpe, ali rizici ostaju). Nije toliko hitno kao u obalnim gradovima uz ocean, ali investitori bi trebali uzeti u obzir troškove osiguranja od poplave i otpornost objekata blizu vode ili u poplavnim zonama (poput Federal Trianglea u centru koji je već imao poplave zbog obilnih kiša). Osim toga, sve toplija ljeta u DC-u opterećuju starije zgrade; ulaganje u otpornost (zelene krovove, bolji klimatizacijski sustav) može biti i trošak i dodana vrijednost.
U balansiranju ovih prilika i rizika, iskusni dionici često zauzimaju dugoročnu perspektivu kada je DC u pitanju. Uloga grada kao glavnog grada nacije jamči određenu razinu potražnje i ulaganja kakvu ima malo koji grad. Izgledi za razdoblje 2026.–2028. umjereno su optimistični, pod uvjetom da ne bude velikih potresa: umjeren gospodarski rast, blagi rast stanovništva i smanjenje nepopunjenosti uredskih prostora kroz prenamjene mogli bi učiniti tržište nekretnina DC-a još atraktivnijim. Ipak, iduće godine bit će izazovne zbog kraja razdoblja visokih kamata i uravnoteženja urbane sredine nakon COVID-a.
Izgledi tržišta 2026.–2028.: Projekcije i očekivanja
Gledajući unaprijed, stručnjaci predviđaju da će nekretninsko tržište Washingtona DC u 2026.–2028. doživjeti postupan rast i stabilizaciju, uz značajne promjene kako se grad bude prilagođavao novoj ekonomskoj stvarnosti. Evo projekcija temeljenih na dostupnim podacima i stručnim analizama:
- Prognoza cijena nekretnina: Nakon skromnog rasta u 2024.–2025., očekuje se da će cijene nekretnina u DC-u nastaviti rasti sporim, održivim tempom do 2028. Više prognoza sugerira godišnju aprecijaciju od 2% do 4% godišnje u narednih nekoliko godina theluxuryplaybook.com. Primjerice, jedna analiza predviđa da će cijene nekretnina u DC-u porasti za ~2,5%-3,5% u sljedećih 12 mjeseci (do sredine 2026.) theluxuryplaybook.com. Ekonomisti Nacionalne udruge agenata za nekretnine također predviđaju +2% u 2025. i +2% u 2026. na nacionalnoj razini nar.realtor, što bi otprilike trebao slijediti i DC (DC bi mogao malo bolje proći ako lokalna ponuda ostane ograničena ili lošije ako se nastavi priljev novih oglasa iz 2025.). Do 2028. to bi značilo da bi medijalna vrijednost kuće u DC-u mogla biti 10–15% viša nego danas. U praksi, kuća s medijalnom vrijednošću od 700.000 $ u 2025. mogla bi doseći oko ~$770.000–800.000 do 2028. To pretpostavlja umjerenu inflaciju i popuštanje kamatnih stopa – dakle rast cijena u skladu ili malo iznad rasta prihoda. Ne očekuju se meteorski skokovi ni padovi, osim u slučaju nepredviđenih događaja. Cjenovni trend DC-a trebao bi biti prilično postojan zbog strukturnog manjka stambenih jedinica i snažne baze poslova. Jedna napomena: segment stanova (condo) mogao bi imati ravniji rast od obiteljskih kuća, jer ima više ponude i stalne izgradnje u toj kategoriji. Neki stariji stanovi mogli bi čak i izgubiti na vrijednosti ako imaju visoke naknade ili konkurenciju novih jedinica. U međuvremenu bi obiteljske kuće na poželjnim lokacijama najvjerojatnije prednjačile u rastu (vjerojatno 4%+ godišnje u najboljim četvrtima).
- Obujam prodaje i aktivnost tržišta nekretnina: 2025. je projicirana kao godina oporavka prodaje na nacionalnoj razini, a DC bi trebao pratiti s povećanjem broja transakcija u 2026. NAR predviđa da će broj prodaja postojećih kuća porasti za +9% u 2025. i +13% u 2026. (SAD ukupno) nar.realtor kako kamatne stope budu postupno padale, a više prodavatelja izlazilo na tržište. Za DC to znači da bi zagušenje zbog niske ponude moglo popustiti; više vlasnika moglo bi odlučiti prodati 2026. kad vide da je tržište stabilno i ukoliko mogu osigurati nižu kamatu na idući dom. Do 2027.–28. broj prodaja domova mogao bi se vratiti na normalnije, predpandemijske razine, pod uvjetom da kamate na hipotekarne kredite na 30 godina padnu na raspon od 5–6%. Sastav kupaca također bi se mogao promijeniti – kako milenijalci ulaze u četrdesete i pedesete godine, moglo bi rasti zamjenjivanje/odlazak u veće domove, a generacija Z će početi ulaziti u vlasništvo. Također, ako se savezna vlada proširi ili čak vrati agencije u DC (govori se o konsolidaciji nekih ureda iz okolice u DC zbog efikasnosti), to bi moglo potaknuti potražnju za stanovanjem. S druge strane, ako rad na daljinu ostane široko rasprostranjen, neki potencijalni kupci mogli bi ostati podstanari, a selidbe u veće domove biti rjeđe (što utječe na obujam prodaje). Ipak, konsenzus je da je najgori pad prodaje iza nas – stav “čekaj i vidi” iz 2022.–2024. će se promijeniti u aktivnije preseljenje kako se ljudi naviknu na kamatne stope i životne potrebe (ljudi ipak mogu odgađati selidbu zbog ženidbe, djece itd. samo određeno vrijeme) nar.realtor.
- Izgledi za tržište najma: Do 2026. je vjerojatno da će se tržište najma u DC-u ponovno zaoštriti. Kao što je spomenuto, manje novih isporučenih stanova u 2026. (gotovo 35% manje jedinica nego 2025. jpmorgan.com) značit će sporiji rast ponude. Pod pretpostavkom da gospodarstvo ostane solidno, potražnja će sustići novu ponudu koja je došla 2024.–25. Stope praznih stanova mogle bi blago pasti, dajući stanodavcima veću moć određivanja cijena. Mogli bismo vidjeti rast najamnina u DC-u od 3%–5% godišnje u 2026.–2027. nakon trenutnog zastoja. Neke prognoze platformi za najam sugeriraju da će nacionalne najamnine do 2028. rasti malo brže od inflacije, a DC kao skuplje tržište vjerojatno će najmanje pratiti taj tempo. U praksi, medijalna najamnina koja je sada oko 2.500 dolara mogla bi dosegnuti 2.700–2.800 dolara do 2028. ako se ovi trendovi održe. Neizvjesnosti su, primjerice, rad na daljinu – ako više ljudi nastavi raditi na daljinu i odluči živjeti dalje (Baltimore ili Philadelphia s povremenim dolascima, primjerice), to bi moglo prigušiti potražnju za najmom u DC-u. No, za sada većina podstanara ostaje lokalno (80% njih pretražuje unutar regije) redfin.com. Drugi čimbenik: konverzije uredskih prostora u centru mogle bi donijeti tisuće novih stanova za najam do 2027.–28. Program “Housing in Downtown” ima za cilj stvoriti smještaj za ~13.000 novih stanovnika (90% od ciljanih 15.000) dmped.dc.gov. Ako se mnogi od tih stanova pojave u kratkom razdoblju, to bi zapravo moglo biti značajno povećanje ponude, što bi moglo omekšati najamnine u centru dok bi se prazne zgrade popunile – ukupno dobitak za grad, ali i nešto što stanodavci moraju pratiti. Ukratko, očekuje se da će tržište najma ponovno postati povoljnije za stanodavce do 2027., ali s razlikama: visoke najamnine će ovisiti o tome koliko luksuznih stanova dolazi na tržište, dok bi najamnine u srednjem segmentu mogle rasti ujednačenije kako se pojačava manjak pristupačnog stanovanja.
- Oporavak komercijalnih nekretnina: Uredsko tržište je najteže za prognozirati, ali projekcije naginju ka sporom oporavku. Do 2026.–2028. stopa nepopunjenosti ureda u DC-u bi mogla doseći vrhunac i početi padati ako konverzije prostora uklone dio ponude te ako se rad u uredima stabilizira. Vjerojatno nećemo vidjeti povratak na predpandemijskih ~10% popunjenosti, ali pad sa 22% na možda srednje desetke posto do 2028. je moguć s agresivnim mjerama. Marcus & Millichap prognoza za 2025. nagovijestila je prekretnicu kroz rekordno nisku novu izgradnju i povratak ureda koji usporavaju rast nepopunjenosti marcusmillichap.com. Ako savezno iznajmljivanje postavi dno (tj. GSA ne ukine potpuno najmove za DC više od planiranog) i privatni sektor preuzme dio potražnje, najgore bi moglo biti iza nas do 2026. Najamnine uredskog prostora vjerojatno će ostati podijeljene: najatraktivniji prostori mogli bi blago rasti, dok bi najamnine za objekte klase B/C mogle ostati stabilne na nižim razinama nakon što vlasnici popuste. Mnogo toga ovisi o adaptivnoj prenamjeni: do 2028. mogli bismo vidjeti više starih ureda uspješno prenamijenjenih, kao primjere za druge. Ako su troškovi prenamjene previsoki i malo ih se realizira, DC će i dalje imati višak zastarjelih ureda, što predstavlja rizik za ekonomiju centra i poreznu osnovicu grada. Agressivne gradske poticaje (zamrzavanje poreza, poticaji) sugeriraju da će činiti sve kako bi centar postao pogodno mjesto za stanovanje. U optimističnom scenariju centar DC-a 2028. mogao bi imati nekoliko tisuća novih stambenih jedinica, rastuću populaciju stanovnika i novu trgovinu (trgovine, itd.) – što bi ublažilo krizu praznih ureda. U manje optimističnom scenariju, konverzije idu sporo i centar stagnira duže, što zahtijeva daljnje intervencije.
- Kapitalna tržišta i investicijska klima: Do 2026.–2027., uz pretpostavku da je inflacija pod kontrolom, očekuje se da će Fed smanjiti kamatne stope na neutralnije razine. To bi snizilo hipotekarne kamate, možda na oko 5%, i smanjilo pritisak na kapitalizacijske stope za komercijalne nekretnine. Investicijska aktivnost u DC-ovim nekretninama trebala bi živnuti kako se financiranje olakša. Međunarodni investitori, koji su zastali tijekom pandemije, mogli bi se vratiti – DC je oduvijek bio stabilno utočište za strani kapital (pa se može očekivati više kupovina uredskih zgrada po povoljnim cijenama radi prenamjene ili luksuznih rezidencija, pogotovo ako dolar oslabi). Razvoj bi mogao ponovno ubrzati do 2027. ako troškovi zaduživanja padnu – nekoliko odgođenih projekata bi se moglo ponovno pokrenuti (npr. veliki mješoviti projekti na sjeveroistoku ili uz Potomac). Ipak, gradnja će se prilagođavati signalima prevelike ponude; primjerice, ako najamnine za stanove ne budu rasle do 2026., developeri će možda ostati oprezni.
- Učinak politike: Izbori za gradonačelnika DC-a 2026. (ukoliko dođe do promjene vodstva) mogli bi promijeniti razvojnu politiku, ali DC je povijesno zadržavao pro-razvojni stav s naglaskom na pristupačno stanovanje. Očekujemo nastavak nastojanja za reformom zoniranja (možda omogućavanje više sekundarnih jedinica ili gušće izgradnje u nekim kvartovima) radi ispunjenja cilja od 36.000 novih jedinica do 2025. (cilj koji je DC postavio – nije u potpunosti ispunjen, ali napredak postoji). Vjerojatno će novi planovi produžiti taj cilj do 2030., što znači više poticajnih programa za pristupačno stanovanje, moguće dorađeno inkluzivno zoniranje (možda zahtijevanje više pristupačnih jedinica u novim projektima). Za komercijalni segment, grad bi mogao uvesti nove namjene za prazne urede (kao coworking hubove ili čak državno iznajmljivanje praznog prostora za privremene potrebe). Savezna politika u idućem Kongresu bi također mogla pomoći (razmatraju se savezni poticaji za prenamjenu ureda u gradovima kao što je DC – ako nešto slično prođe, to bi ubrzalo obnovu centra).
Što to znači za dionike?
- Kupci nekretnina (2025.–2028.): Kupci mogu očekivati manje kompetitivne uvjete nego u ludilu 2021., ali nemojte računati na pad cijena – umjesto toga, razmišljajte o stabilnim, umjerenim porastima. Sljedećih nekoliko godina moglo bi zapravo biti idealno razdoblje: kamatne stope bi mogle pasti s nedavnih vrhunaca, a ponuda bi se mogla poboljšati, što bi kupcima omogućilo više izbora. Do 2028. kupovina bi mogla biti skuplja po cijeni (iako možda jeftinija po stopi) nego sada, pa bi oni koji kupuju sredinom 2020-ih mogli imati koristi i od mogućnosti refinanciranja kamate i od rasta cijene nekretnina. Odabir četvrti bit će ključan; kupnja u području s potencijalom rasta (npr. oko planiranih razvojnih projekata ili škola u poboljšanju) mogla bi donijeti dobit na kapitalu, dok bi kupnja na vrhuncu pomodnog tržišta mogla donijeti samo dobit na razini inflacije.
- Vlasnici nekretnina: Oni koji drže nekretnine u DC-u vjerojatno će vidjeti umjereni godišnji rast vlastitog kapitala. Ako planirate prodaju, sljedeće godine bi zahvaljujući blago poboljšanoj dostupnosti mogle dovesti više kupaca na tržište – što potencijalno može biti dobro vrijeme za prodaju ako ste čekali. Ipak, kako više prodavatelja izlazi na tržište (u scenariju oporavka ponude), kupci će imati više opcija, pa će prodavatelji morati ispravno odrediti cijenu i možda uložiti u nadogradnje da bi se izdvojili. Doba „prodaš po kojoj god želiš cijeni“ je završilo osim u najpoželjnijim podtržištima.
- Investitori: Trebali bi se pripremiti za povoljnije uvjete za kupnju u kratkom roku (prilike na problematičnim uredskim prostorima i mekše cijene u nekim rezidencijalnim sektorima sad), s ciljem ostvarivanja dobiti krajem 2020-ih kad se uvjeti stabiliziraju. Investitori u najam nekretnina mogu očekivati rast najamnina i vrijednosti, što čini dugotrajno vlasništvo isplativim, no moraju se nositi s trenutnim visokim troškovima financiranja – partnerstva ili kreativno financiranje mogli bi biti nužni dok kamatne stope ne padnu. Preprodavači i developeri trebali bi birati: fokusirajte se na segmente s velikom potražnjom (početni domovi, umjereni stanovi), a ne na ultraluksuzne koji bi mogli biti prezasićeni. Također, dubinska analiza politike je presudna – na primjer, ako kupujete stariju stambenu zgradu, uračunajte mogućnost da DC proširi kontrolu najamnina na istu u sklopu rasprava o širenju kontrole najamnina 202r.
- Komericijalni akteri: Oni koji se upuste u prenamjenu ili preuređenje uredskih prostora 2025.–2026. mogli bi biti nagrađeni 2028. stabiliziranom imovinom u puno zdravijem okruženju (zamislite da kupujete ispražnjen ured za 100 USD/kvadratnom stopi, potrošite 200 USD/kvadratnu stopu na pretvorbu u stanove, i do 2028. imate stambenu zgradu klase B vrijednu 400 USD/kvadratnoj stopi – izvedivo, ako se centar grada oporavi). S druge strane, ignoriranje strukturnih promjena moglo bi biti rizično – posjedovanje osrednje uredske zgrade „čekajući da se tržište vrati“ moglo bi uništiti vrijednost ako se to tržište nikad u potpunosti ne vrati na pretpandemijske norme.
U zaključku, projekcija za DC nekretnine 2026.–2028. je oprezno optimistična. Očekuje se umjeren rast cijena i najamnina, ne dramatičan skok, u skladu s ekonomskim osnovama. Tržište se vraća iz izuzetnog razdoblja (pandemijski šokovi, itd.) u svoje tipično stanje – koje je povijesno značilo stabilan rast uz nisku volatilnost. DC ostaje poželjno, ograničeno tržište po ponudi sa snažnom zaposlenosnom bazom, čimbenicima koji podupiru njegovu dugoročnu privlačnost. Ako bismo trebali sažeti DC perspektivu u jednoj rečenici: tko polako ide, pobjeđuje u utrci. Investitori i kupci nekretnina koji gledaju dugoročno i fokusiraju se na kvalitetne lokacije i dobre temelje, vjerojatno će otkriti da DC nekretnine 2025.–2028. nude solidne, ako ne i spektakularne, prinose – uz povremenu mogućnost pozitivnih iznenađenja ako se revitalizacija centra zaista dogodi ili ako stigne značajna politička podrška (npr. savezni poticaji za stanovanje). S druge strane, potreban je oprez zbog rizika poput promjena u politici ili vanjskih ekonomskih šokova, no DC je kroz mnogo ciklusa dokazao otpornost, a nadolazeće godine izgledaju kao razdoblje uravnoteženja i prilika na tržištu nekretnina glavnog grada.
