Frankfurt ingatlanpiaca 2025-ben igazi kettősséget mutat: tüzes lakáspiaccal küzd a korlátozott kínálat miatt, a kereskedelmi szektor új munkavégzési trendekhez alkalmazkodik, és világszintű befektetői érdeklődés tapasztalható. Ez a pénzügyi központ – ahol az Európai Központi Bank is működik – robbanásszerű kereslettel és szűkös kihasználatlansággal szembesül, ami árfelhajtó hatású, miközben új felhőkarcolók és fenntartható fejlesztések formálják az égboltképet. Az alábbiakban szétbontjuk Frankfurt ingatlanpiacának szegmenseit a jelenlegi trendekkel, a következő 3–5 év előrejelzéseivel, a szabályozásokkal, hozamokkal és a legfontosabb figyelendő területekkel.
Lakóingatlanok Frankfurtban (Saját Tulajdon & Bérlet)
Jelenlegi piaci helyzet (2025): Frankfurt lakáspiaca továbbra is szűkös és kiélezett versenyű. A növekvő népességből és a beáramló szakemberekből fakadó erőteljes kereslet messze meghaladja az új kínálatot, így a lakásüresedési ráta történelmi mélyponton van (sok területen 1% alatt) investropa.com cbreim.com. Az ingatlanárak az elmúlt évtizedben drámaian emelkedtek – több mint 60%-kal magasabbak, mint öt éve investropa.com – bár a 2022/23-as gyors kamatemelések átmeneti lehűlő hatást gyakoroltak a piacra. 2023-ban az árak kissé visszaestek a csúcsukról, de azóta stabilizálódtak és viszonylag ellenállónak bizonyultak investropa.com. Az átlagos négyzetméterár a kiemelt városrészekben Németország legmagasabbjai közé tartozik, tükrözve Frankfurt pénzügyi központ szerepét és a fejlesztésre alkalmas föld korlátozott voltát.
Bérleti trendek: A bérleti piac rendkívül szűkös, a bérbeadók profitálnak az alacsony üresedési rátából és az állandó bérletidíj-emelkedésekből. A belvárosi bérleti díjak folyamatosan emelkednek a töretlen kereslet és szűkös kínálat miatt investropa.com. Az elmúlt két évben a bérleti díjak évente átlagosan 3–5%-kal nőttek, összhangban az országos trendekkel investropa.com. 2025-ben egy átlagos egyszobás lakás bérleti díja kb. 1.200 €/hó, ami Frankfurtot továbbra is az egyik legdrágább német várossá teszi investropa.com. Egyes adatok szerint a bérleti díjak kissé csökkentek a 2023-as szinthez képest (akkoriban kb. 1.280 € volt egy egyszobás lakás), ami arra utal, hogy az új lakások hulláma és a helyi politikai erőfeszítések a lakáshiány enyhítésére mérsékelten fékezték a bérleti díjak növekedését investropa.com. Ennek ellenére a kereslet meghaladja a kínálatot, ráadásul a központi területeken a bérbeadók prémium árat szabhatnak. A lakóingatlanok bruttó bérleti hozama átlagosan 3,4–3,5% investropa.com – viszonylag alacsony, ami magas ingatlan-értéket jelez a bérleti díjakhoz képest. Ez a hozamprés különösen a belvárosban jelentkezik, ahol a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint a bérleti díjak, így a hozamok 4% alá szorultak investropa.com investropa.com. Például 1990 és 2022 között a frankfurti lakásárak 175%-kal ugrottak meg, miközben a bérleti díjak csak kb. 98%-kal nőttek, így 2024 elejére a belvárosi hozam 3,6% körül alakult investropa.com investropa.com.
Kínálat & fejlesztések: Az új lakóingatlan-fejlesztések felfutóban vannak, de még mindig elmaradnak a kereslettől. 2023-ban Frankfurtban 24%-kal több új lakás készült el investropa.com, és 2024-re további kb. 5%-os növekedést várnak investropa.com. Ez az építési fellendülés – beleértve a nagyobb projekteket, mint a “Wohnquartier Franky” Gallus városrészben és a “Quartier Oststern” Ostendben (átadás: 2025) – bővíti a lakásállományt investropa.com. Mindazonáltal a város gyors népességnövekedése (előrejelzés szerint 2023-as ~776.000-ról 2035-re 827.000 fölé emelkedik) továbbra is nyomást gyakorol a lakáspiacra investropa.com investropa.com. Fejlesztésre alkalmas terület kevés, és az új lakásokat gyorsan elkapkodják. Frankfurt városterve a magas beépítettségű projekteket hangsúlyozza, sőt régi irodaházakat is lakásokká alakítanak (pl. Niederrad Lyoner Quartier városrészében), de ezek az intézkedések csak részben enyhítik a hiányt. A 2023-ban frissített Épületenergetikai Törvény (GEG) szigorúbb energiahatékonyságot ír elő az újépítésű épületekre és fűtési rendszerekre, ami hatással van a lakásfejlesztésekre is. Az építők a energiahatékony, „zöld” otthonokra koncentrálnak, tudván, hogy az A/B energiaosztályú lakásokért egyre nagyobb prémiumot hajlandók megadni (az energiatakarékos lakások értéke 2023 végén kb. 2,2%-kal volt magasabb, mint 2022-ben) investropa.com investropa.com. Ezek a környezetbarát előírások némileg növelik a kivitelezési költségeket, viszont jövőállóvá teszik az új lakásokat, és vonzók a fenntarthatóságot kereső vevők számára is.
Jövőbeni kilátások (3–5 év): Továbbra is felfelé irányuló nyomás várható az ingatlanárakra és a bérleti díjakra, bár mérsékeltebb ütemben. Sok elemző úgy véli, hogy a 2023-as árkorrekció elérte a mélypontot investropa.com. Ahogy stabilizálódnak a kamatszintek és visszatér a vevői bizalom, Frankfurt erős gazdasági alapjai (erős munkaerőpiac, vagyonnövekedés) várhatóan ismét fokozatos áremelkedést okoznak. Például a Deutsche Bank kutatása szerint a német lakásárak 2025-re szerény növekedésnek indulhatnak, és Frankfurt is ezt a pályát követheti tartós lakáshiánya miatt investropa.com. A bérleti díjak előrejelzések szerint tovább emelkednek évente ~3–5%-kal az elkövetkező években investropa.com, kivéve, ha nem indul meg óriási építési hullám. Az erős kereslet és a korlátozott új építés kombinációja miatt a városközpont továbbra is kihívást jelent majd a bérlőknek; a szakértők szerint a belvárosi bérleti díjak tovább fognak nőni, mivel megnő a verseny minden egyes lakásért investropa.com investropa.com. A lakásbérlők összetétele és preferenciái enyhén változhatnak – például egyre több fiatal szakember választ mikrolakásokat (kompakt, bútorozott kis lakásokat) megfizethető városi alternatívaként investropa.com investropa.com. Ez a trend azért is nőtt, mert 2011 óta Frankfurt ~62.500 új lakost számolt, miközben csak 14.200 új lakás épült, így a kreatív, kislakásos megoldások igencsak népszerűek az újonnan érkezők körében investropa.com investropa.com. Másrészt a családos bérlők és vásárlók egyre inkább a Frankfurt környéki agglomerációt keresik, hosszabb ingázást vállalva a nagyobb, megfizethetőbb otthonokért investropa.com investropa.com. Ez az „urbanizációból agglomerációba” migráció várhatóan folytatódik, növelve a keresletet (és a bérleti hozamokat) az ingázóvárosokban, mivel a családok több helyet keresnek a pénzükért investropa.com.
Befektetői, vásárlói és bérlői hangulat: A lakóingatlan szektorban az óvatos optimizmus a jellemző. Vásárlók – különösen az első lakásvásárlók – ismét visszatérnek a piacra, ahogy az árak stabilizálódnak. Frankfurt vonzereje és történelmileg stabil értéknövekedése (hosszú távon évente 2–6%) bizalmat ad abban, hogy a vásárlás hosszú távon is ésszerű döntés investropa.com investropa.com. Sok első vásárló szeretné rögzíteni a vételt, amit a kis mértékben javuló megfizethetőség és a történelmi összevetésben még mindig kezelhető kamatok ösztönöznek investropa.com. Befektetők szintén keresik a lehetőségeket: Frankfurt bérleti hozamai ugyan mérsékeltek, de biztonságosabbak, mint a volatilisabb piacokon, és a város gazdasági növekedése, valamint alacsony üresedési aránya megbízható jövedelmet sugall investropa.com investropa.com. Figyelemre méltó, hogy külföldi vásárlók aránya növekszik – a külföldi vevőknek eladott ingatlanok száma mintegy 6%-kal nőtt 2024-ben, ahogy a stabilitás visszatért az árcsökkenés után investropa.com investropa.com. Bérlők viszont egyre inkább érzik a magas költségek szorítását. Sok fiatal bérlő alkalmazkodik azzal, hogy kisebb lakásokat választ, vagy társbérleti megoldásokat keres, míg a családok egyre gyakrabban „kijjebb költöznek a megfizethetőbb bérlet kedvéért” (angolul „drive to qualify”) investropa.com investropa.com. Általánosságban elmondható, hogy beletörődés érződik abban, hogy Frankfurt lakhatása drága marad, és ezért mind az állami, mind a magánszektor igyekszik újítani – legyen szó új fejlesztésekről, külvárosi növekedésről vagy okostechnológiákról. Például az új lakások gyakran már okosotthon megoldásokkal felszerelve kerülnek átadásra, válaszként a technológia-orientált vevőkre, akik még prémiumot is hajlandók fizetni az összekapcsolt, energiatakarékos lakásokért investropa.com investropa.com. Felmérések szerint a lakáskeresők mintegy 70%-a aktívan szeretne okos funkciókat (például okostermosztát, biztonságtechnika stb.), ezért a frankfurti fejlesztők ezt használják versenyelőnyként az új projektek esetén investropa.com investropa.com.
Kiemelt lakóövezetek, amiket érdemes figyelni: A belváros előkelő negyedei, mint például a Westend, Nordend és Sachsenhausen továbbra is rendkívül keresettek mind tulajdonlás, mind bérlés szempontjából a kiváló elhelyezkedésük, szolgáltatásaik és presztízsük miatt. Ezekben a városrészekben folyamatosan erős a kereslet és kiemelkedően magasak az árak. Például a Westend-i lakások rutinszerűen érik el a város legmagasabb négyzetméterárait, így a hozamok rendkívül alacsonyak. A Banknegyed/Innenstadt szintén népszerű a felső kategóriás, főként vezetőknek szánt lakások esetén. Érdekes változás megy végbe Ostendben (Frankfurt keleti vége) – amely történelmileg inkább ipari övezet volt, de gyorsan kulturális és kreatív központtá alakul, amit az Európai Központi Bank és a Creative Industries Centrum jelenléte is támogat. Ostend ingatlanértékei jelentősen emelkednek, ahogy művészeti galériák, médiacégek és tech startupok költöznek be, növelve a városrész hangulatát (és keresletét a loft jellegű irodák és lakások iránt) investropa.com investropa.com. Ennek a negyednek a megújulása, melyet a városvezetés kreatív gazdasági programjai és a javuló közlekedési kapcsolatok is segítenek, befektetési forróponttá teszi a környéket, ahol egyre több lakásberuházás is elindul investropa.com investropa.com. Ezzel szemben Niederrad – amelyet egykor „Bürostadt”-ként emlegettek irodaparkjai miatt – óvatossággal kezelendő. Sok régi iroda épületből lakást alakítottak ki, ezért a Niederrad-i lakásárak kb. 10,4%-kal csökkentek 2023 első félévében az előző évhez képest investropa.com investropa.com. Itt a vásárlói érdeklődés visszaesett, ahogy a figyelem (és tőke) inkább az impozánsabb belvárosi projektek, például a FOUR felhőkarcolók felé irányul investropa.com investropa.com. Ennek eredményeként Niederrad ingatlanárai és bérleti díjai elmaradnak a többi városrészhez képest. Eközben Frankfurt környéki agglomeráció (Rein-Main régió) városai egyre vonzóbbá válnak – például Offenbach, Eschborn vagy Bad Homburg relatíve alacsonyabb belépési árakat kínálnak, ezért egyre több család és befektető keresi itt a magasabb hozam lehetőségét. Összefoglalás: továbbra is várható, hogy Frankfurt belső lakóövezetei drágák és alul-kínáltak maradnak, míg a növekedési lehetőség az újonnan feltörekvő kerületekben (mint Ostend) vagy a metró környéki külső településeken lehet, ahol a fejlesztés bővíthető.
Frankfurt kereskedelmi ingatlanpiaca (iroda, kiskereskedelem, logisztika)
Irodapiac
Jelenlegi helyzet (2025): Frankfurt irodapiaca a világjárvány utáni helyreállás időszakát éli, ellentmondásos folyamatokkal. Egyfelől a bérbeadási aktivitás 2025 elején erősen visszapattant – az első negyedév irodaterület-felhasználása (csaknem 198 000 m²) rekordot döntött az első negyedévek viszonylatában cbre.de cbre.de, részben több nagyszabású bérleti szerződésnek köszönhetően az új fejlesztéseknél. Nagyobb ügyletek közé tartozik a Commerzbank 73 000 m² előbérlete az épülő Central Business Towerben (Banknegyed), az ING 32 000 m²-nyi irodája a Hafenpark Quartierben (Ostend), illetve a White & Case ügyvédi iroda 12 000 m²-es bérlete a Central Parx-ban (Westend) cbre.de cbre.de. Ezek mind vadonatúj, prémium kategóriás épületekben valósultak meg, ami a „flight to quality” – minőségi menekülés – trendjét tükrözi: az első osztályú, modern irodák központi elhelyezkedéssel kiemelkedő keresletnek örvendenek, gyakran rekord bérleti díjjal. Valójában Frankfurt prémium irodabérleti díja új rekordot ért el, kb. 51 € / m² / hó (2025 első negyedév), szemben a 2024 végi 49 euróval cbre.de cbre.de. Az új felhőkarcolók, amelyek környezetbarát kialakításúak és extra szolgáltatásokat kínálnak, akár 50 € / m² felett is bérbeadhatók, ezzel vetekedve München országos csúcsával realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Ugyanakkor az irodapiac többi szegmense nem mind osztozik ebben a felívelésben. Az üresedés összességében kb. 10%-ra nőtt városszerte (al-bérleti szerződések nélkül) – ilyen szint utoljára tíz éve volt cbre.de cbre.de. Jól látható a kettősség: a belvárosi (CBD) üresedési ráta csak ~6,7%, mivel a bankok és cégek ragaszkodnak a presztízs értékű központi terekhez, míg a külső zónákban, régebbi épületekben az üresedés 10% fölött van cbre.de cbre.de. A Niederrad és az Europa-Viertel egyes részei tapasztalták a legnagyobb üresedési növekedést az utóbbi időben, az új átadások és a cégek terület összevonásai miatt cbre.de cbre.de. Közben Frankfurt teljes irodakínálata újabb tornyok átadásával nőtt, így az átlagos üresedési ráta 2024 végére 9,5%-ról 10,0%-ra ugrott cbre.de. Lényegében Frankfurtban kétsebességes irodapiac alakult ki: a csúcskategóriás A osztályú irodák virágoznak (gyakran már átadás előtt elkelnek), míg a régebbi B/C kategóriás irodák nehezen találnak bérlőt, ennek hatására ott magasabb marad az üresedés cbre.de.
Bérleti hozamok és befektetések: A frankfurti irodákba fektető befektetők a kamatkörnyezet változásával párhuzamosan növekvő hozamokat tapasztaltak. A központi üzleti negyedben (CBD) a prémium irodák hozama stabilizálódott kb. 5,1%-on cbre.de, ami jelentős növekedés a néhány évvel ezelőtti 4% alatti hozamokhoz képest. A másodlagos lokációk még magasabb hozamokat kínálnak (5,4% a város peremén, akár ~6,6% a külső alpiacokon), hogy kompenzálják a magasabb üresedési szintet és kockázatot cbre.de cbre.de. A piaci megfigyelők úgy vélik, hogy a nagy árcsökkenés nagyrészt lezajlott – az eszközök átértékelése befejeződött, a hozamok stabilizálódnak imap.com imap.com. 2024 harmadik negyedévében Frankfurt nettó prémium hozamát kb. 4,5%-ra tették imap.com (kis definíciós eltérések mellett), de 2025-re a szakértők többsége egyetért abban, hogy a 4,5–5,0%-os hozamsáv jelenti az új egyensúlyt a központi frankfurti irodák esetében. Ezek a magasabb hozamok, a stabil bérlői körrel párosítva, felkeltik azoknak a befektetőknek az érdeklődését, akik a csúcson nem vásároltak. Valóban, 2024-ben mérsékelt élénkülés látszott az irodabefektetési volumenben Németország legnagyobb városaiban, és a szakértők 2025-re újabb keresletnövekedést jósolnak a kereskedelmi ingatlanok iránt, ahogy a finanszírozási költségek stabilizálódnak imap.com imap.com. Kiemelendő, hogy a befektetési fókusz a minőség felé tolódik: jól kiadott, korszerű, prémium lokációjú épületek a keresettek. A gyengébb, elavult irodákat az intézményi tulajdonosok mellőzik vagy eladják, ezzel lehetőséget teremtve a fejlesztő típusú, értéknövelő befektetők számára, akik kedvezményes áron vásárolhatnak imap.com imap.com. Frankfurt globális pénzügyi központi státuszának köszönhetően a trófeának számító eszközök (mint a pénzügyi negyedben található felhőkarcolók) még nehéz időkben is szerepelnek a nemzetközi befektetők radarján.
Jövőbeli kilátások (irodák): A következő 3–5 év a új kínálat felszívásáról és a régebbi irodák újjáélesztéséről fog szólni. Frankfurtban jelentős fejlesztési hullám zajlik 2025–2027 között (pl. a FOUR Frankfurt tornyok, ONE torony, és további felhőkarcolók több százezer m²-rel bővítik a kínálatot). Ez az új kínálat az átlagos üresedési szintet magasan fogja tartani. Az elemzők szerint a rövid távon az üresedés akár tovább nőhet – akár a 11%-ot is meghaladhatja – ahogy a vállalatok konszolidálják irodaterületüket, és a távmunka/hibrid munkavégzés visszafogja a keresletnövekedést cbre.de cbre.de. Az idősebb, kevésbé hatékony irodák szenvedik majd meg ezt leginkább; ezeknél a tulajdonosoknak felújítást vagy funkcióváltást kell végrehajtaniuk, hogy bérlőket vonzzanak. Ezzel szemben a prémium, ESG-tanúsított irodák iránti kereslet továbbra is erős marad. Frankfurt gazdasága (amit főként a pénzügy, technológia, tanácsadás dominál) továbbra is értékeli a személyes együttműködést csúcsminőségű környezetben, amit bizonyítanak a rekordmagas bérleti díjak is. A prémium bérleti díjak akár meg is maradhatnak vagy kissé tovább emelkedhetnek a CBD-ben, ha a legjobb minőségű irodák kínálata szűkül – egyes üzletek már 50–51 euró/m² szintet értek el realestate.bnpparibas.de cbre.de. A városhatáron kívüli bérbeadóknak viszont valószínűleg ösztönzőket kell kínálniuk, vagy bérleti díjat kell csökkenteniük; érdekes módon növekvő bérleti díjszakadék látható: az elmúlt évben a CBD-ben az átlagos bérleti díj ~22%-kal nőtt, míg a külső városrészekben átlagosan ~6%-kal csökkent, ahogy ezek a piacok gyengültek cbre.de cbre.de. Ez a polarizáció várhatóan fokozódik. Az irodai használati trendek Frankfurtban is változnak: sok bank és nagyvállalat racionalizálja a területet, de közben új szereplők (pl. fintech cégek, EU-ügynökségek) jelennek meg. Frankfurt Európa bankfővárosának szerepe a Brexit óta fokozatosan bővül – közel 60 pénzintézet szerzett engedélyt a városban a Brexit óta investropa.com, és olyan cégek, mint a JPMorgan óriási vagyont (230 milliárd dollárt) helyezett át Frankfurtba, hogy fenntartsa EU-s működését investropa.com. Ez a pénzügyi munkahelyek beáramlása különösen a felső kategóriás irodák iránti keresletet támogatja. Összességében mérsékelt növekedés várható az irodai keresletben (egy előrejelzés szerint 2025-ben akár évi ~450 000 m², szemben a 2024-es ~398 000 m²-rel) cbre.de realestate.bnpparibas.de, ha a gazdaság kitart. A konszenzus szerint 2024 volt a bérleti ciklus mélypontja, és 2025–2026 folyamatos javulást hoz cbre.de. De a bérlők válogatósak maradnak: a „zöld” épületek és a rugalmas, modern kialakítások gyorsabban bérbeadásra kerülnek, míg az elavult irodáknak nehézségekkel kell szembenézniük. A befektetők és bérbeadók ezért egyre inkább a aktív vagyonkezelésre – az ingatlanok ESG-szempontú fejlesztésére és szolgáltatások bővítésére koncentrálnak, hogy megfeleljenek az új piaci követelményeknek cbre.de.
Kiemelt irodai lokációk: Frankfurt Központi Üzleti Negyede (CBD) – mely magába foglalja a Bankenviertelt (pénzügyi negyed), az Innenstadtot és a Westend egyes részeit – jelenti a prémium zónát. Itt olyan tornyok uralják az égboltot, mint a Taunusturm, Marienturm és az épülő FOUR Frankfurt. A CBD hagyományosan a legnagyobb piaci bérbevételt biztosítja (2025 elején kb. 40%) cbre.de, mivel a cégek értékelik a presztízst és a közlekedési csomópontokat. A Central Banking District területén kevés a szabad terület – ezekben a központi blokkokban a kihasználatlanság mindössze ~5–7% cbre.de –, így a bérleti díjak csúcson maradnak. A vele szomszédos Westend, amely elegáns, irodákká alakított villáiról és modern vegyes funkciójú felhőkarcolóiról (pl. Opernturm stb.) ismert, szintén keresett alpiac, alacsony kihasználatlansággal. A városhatáron (city fringe) fekvő negyedek, mint az Europaviertel (a belvárostól nyugatra) és az Ostend figyelemreméltóak, mivel sok új fejlesztést fogadnak be. Az Ostendben például az EKB és új campus jellegű irodák találhatóak; 2024-ben az ING jelentős, 32 000 m²-es bérleti szerződést kötött itt cbre.de, ami alátámasztja irodaközponttá válását. Az Europaviertel (City West) is számos új átadással rendelkezik (pl. a “Kastor” épület kiürülése hirtelen növelte az üresedési arányt ebben a negyedben 2025 első negyedévében) cbre.de. Ezek a peremkerületek ugyanakkor jól megközelíthetők, és vonzzák a költségérzékeny bérlőket, valamint a co-working szolgáltatókat. A városon kívül Eschborn (egy északnyugati előváros) egy jelentős irodai csomópont, ahol sok háttérirodai funkció található az alacsonyabb bérleti díjak miatt; sikerei a költségcsökkentési ciklusok függvényében ingadoznak (jelenleg magasabb az üresedés, mint a városban). Niederrad irodai negyede (Lyoner Quartier) épp átalakul, egyes irodákat lakófunkcióvá alakítanak át – a fennmaradó irodákban magas az üresedés, jelenleg gyengébb lokációnak számít. Összefoglalva, a belvárosi Frankfurt és néhány feltörekvő környék (pl. Ostend Hafenpark) a „hot spotok”, míg a régi, decentralizált irodaparkok komoly kihívásokkal szembesülnek.
Kiskereskedelmi és Bevásárlóingatlanok
Jelenlegi helyzet: Frankfurt kiskereskedelmi ingatlanpiaca kilábal a járvány okozta zavarokból, noha a hosszútávú átalakulás továbbra is érzékelhető. A város fő vásárlóutcái – a Zeil és a Goethestraße – továbbra is Németország legértékesebb kiskereskedelmi elhelyezkedései közé tartoznak. A prémium kiskereskedelmi bérleti díjak Frankfurtban országos szinten csak München mögött állnak, ami tükrözi a város tehetős vásárlórétegét és a turisták költéseit. (2024 végén a legfontosabb német városokban az átlagos prémium üzlethelyiségi bérleti díj ~252 €/m²/hónap, Frankfurtnál ez nagyjából a magas 200 eurós sávban található statista.com.) Gyalogos forgalom erőteljesen helyreállt: Frankfurt jelenleg körülbelül 14 000 vendégéjszakát számlál 1000 lakosra vetítve – ez majdnem történelmi csúcs, részben a nemzetközi turisták visszatérésének köszönhetően dzhyp.de dzhyp.de. Kiemelendő, hogy a tehetős ázsiai látogatók újra jelen vannak, akik a frankfurti luxusvásárlás szempontjából kiemelten fontos ügyfélkör dzhyp.de dzhyp.de. Ez különösen a luxus-kiskereskedelmi szegmensnek kedvezett a Goethestraßén (Frankfurt „ötödik sugárútja”), ahol a világszínvonalú márkák zászlóshajó üzletei a forgalom növekedéséről számolnak be. Ugyanakkor Frankfurt kiskereskedelmi piaca sem mentes a kihívásoktól. Az e-kereskedelem szerkezeti térnyerése és a változó vásárlói szokások a másodlagos helyszíneken növekvő üresedéshez vezettek. Az utóbbi években sok szélre szorult üzlet bezárt, különösen kevésbé kiemelt részeken és kisebb bevásárlóközpontokban – ez országos trend Németországban dzhyp.de dzhyp.de. Ugyanakkor Frankfurt központi kiskereskedelmi területe ellenállónak bizonyult. Piaci jelentések szerint a COVID alatt megüresedett üzlethelyiségek nagy részének már találtak új bérlőket, ami stabilizálta a prémium bérleti díjakat dzhyp.de dzhyp.de. A Zeil, Frankfurt fő sétáló vásárlóutcája, néhány prominens üresedést (pl. áruházi bezárások) élt át, de az erős kereslet a diszkont divat, sportáru és élményalapú üzletek részéről nagyrészt betöltötte ezeket a helyeket. Ugyanakkor a MyZeil bevásárlóközpontban, amely Zeilről nyílik, 2024-ben több üzlethelyiség is üresen állt, ami arra utal, hogy a beltéri bevásárlóközpontok nehezebb helyzetben vannak (a szöveg szerint „sok üres üzlet van a Zeil plázában”, ugyanakkor a prémium bérlemények iránt élénk az érdeklődés) dzhyp.de. Összességében Frankfurt kiskereskedelmi üresedése jelentősen alacsonyabb a prémium helyeken, mint a kevésbé vonzó városrészekben. Egy friss tanulmány szerint a belvárosi lakossági kiskereskedelmi üresedések évek óta emelkednek, ám a vezető városokban – mint Frankfurt is – már stabilizálódtak, és messze elmaradnak a gyengébb német városközpontokban tapasztalt ~15–17%-tól dzhyp.de knightfrank.com.
Trendek és szabályozás: A frankfurti kiskereskedők kisebb, nagy hatású üzletekre és omnichannel stratégiákra helyezik a hangsúlyt. Az üresedő nagyobb helyek egy részét pop-up boltok vagy vendéglátás tölti ki. A város a vegyes funkciójú újrahasznosítás mellett is letette a voksát – például elavult üzlethelyiségeket alakítanak át fitnesztermekké, szórakozóhelyekké vagy akár irodává/lakássá, hogy élénk maradjon a belváros. Nem vezettek be szigorú új kiskereskedelmi szabályozásokat, de támogatják az olyan lépéseket, mint a lazább funkcióhasználati szabályok, hogy a boltokat szükség esetén más célra ki lehessen adni. A főutcák tulajdonosai is rugalmasabbak lettek a bérleti feltételekben a bérlők megtartása érdekében. A luxus szegmensben rendkívül erős az igény a kiemelt bérleményekre: a nemzetközi márkák gyakran nagyobb összeget is fizetnek kulcsért, hogy a Goethestraßén helyet szerezzenek – 2024 3. negyedévében itt Európa második legmagasabb luxus bérleti díja volt (~15 100 €/m²/év) savills.com. A tágabb kiskereskedelmi kilátásokat a fogyasztói költekezés határozza meg, ami Frankfurtban stabil, köszönhetően az alacsony munkanélküliségnek és tehetős lakosságnak. A kiskereskedelmi ingatlanok hozamai enyhén emelkedtek a kamatkörnyezet miatt; Frankfurt főutcáin a prémium kiskereskedelmi hozamok jelenleg ~3,8–4,0% körül mozognak. A másodvonalbeli (pl. lakónegyedi, periférikus) kiskereskedelem lényegesen magasabb hozammal forog, ami a nagyobb kockázatot tükrözi.
Jövőbeli kilátások (kiskereskedelem): A következő évek várhatóan a prémium kiskereskedelem stabilitását és a többi terület folytatódó átrendeződését hozzák. A prémium bérleti díjak várhatóan stagnálnak vagy csak enyhén nőnek, mivel a bolthálózatok terjeszkedése óvatos. Egyes előrejelzések szerint Frankfurt prémium bérleti díja a jelenlegi szinteken marad, mivel már most közel van a járvány előtti szinthez dzhyp.de. Ha a turizmus tovább növekszik (Frankfurt az egyik fő vásár- és üzleti úticél), ez tovább növelheti a kiskereskedelmi forgalmat, ami a legjobb helyszíneken szerény bérletnövekedést eredményezhet. Ezzel szemben a régebbi vásárlóutcák további hanyatlását vagy újrahasznosítását várhatjuk. Egyre több élményalapú kiskereskedelmi koncepcióra számíthatunk – ilyenek a zászlóshajó üzletek, amelyek egyben showroomek vagy rendezvényhelyek –, amellyel a márkák alátámasztják a magas bérleti díjakat. A kihasználtság a prémium utcákon magas marad; ha ki is ürül egy üzlet, azt vélhetően gyorsan újra bérbe adják. A másodvonalbeli utcákon a magas egy- vagy alacsony kétjegyű üresedési ráták maradhatnak, amíg az alternatív hasznosítások fel nem szívják a felesleges területet. Összességében a kiskereskedelmi ingatlan-befektetői hangulat jelenleg visszafogottabb más szektorokhoz képest – sok befektető inkább logisztikai vagy lakóingatlanokat keres most –, ám a frankfurti prémium kiskereskedelmi övezet továbbra is alapvető befektetésnek számít ritkasága és presztízse miatt.
Kiemelt kiskereskedelmi területek: Két zóna dominál: a Zeil az élénk, sétálóövezeti bevásárlóutca, ahol a főáramú kiskereskedők (áruházak, divatláncok, műszaki boltok) összpontosulnak. Hatalmas gyalogosforgalmat vonz mind a helyiek, mind a turisták részéről. A Zeil bérleti díjai jelentik a frankfurti kiskereskedelem mércéjét (járvány előtt picit 300 €/m²/hónap felett, most kicsit alacsonyabban). A bérlői összetétel és a „pezsgő” bérbeadási aktivitás a gyakori cserék (pl. Galeria Kaufhof átszervezése) ellenére is erős maradt dzhyp.de dzhyp.de. Csak egy sarokkal arrébb a Goethestraße Frankfurt luxus negyede, ahol olyan butikmárkák találhatók, mint a Gucci, Chanel, Rolex. Ez a rövid sétálóutca a legdrágább bérleti díjakat produkálja – egyes jelentések szerint évi 15 000 €/m² körül az igazi prémium egységekért, ami párizsi vagy milánói luxus utcákkal vetekszik savills.com. A Goethestraße közelséget élvez az ötcsillagos szállodákhoz és tehetős, gyakran nemzetközi vásárlókhoz. Fressgass (Kalbächer Gasse) egy másik népszerű belvárosi utca, elsősorban éttermeiről és szaküzleteiről ismert – a gasztronómiai és szabadidős keresletre alapozva virágzik. A bevásárlóközpontokat tekintve a MyZeil (egy modern Zeil-menti pláza) és a Skyline Plaza (a Messe közelében) emelkedik ki; teljesítményük vegyes, a MyZeilben tapasztalt üresedéseket most új szórakoztató koncepciókkal töltik meg. A lakónegyedi kiskereskedelem – például Bornheim vagy Bockenheim körzetekben – stabil, elsősorban a helyi igényeket szolgálja ki, noha ezek nem számítanak jelentős befektetési célpontnak. Összefoglalva: Frankfurt prémium kiskereskedelmi magja erős és jó eséllyel elsőrangú piacként marad meg, miközben a város alkalmazkodik a kiskereskedelem e-kereskedelemmel formálódó új szerepéhez.
Ipari és Logisztikai Ingatlanok
Jelenlegi helyzet: A frankfurti Rajna–Majna régió logisztikai és ipari szegmense rendkívül robusztus. Frankfurt központi elhelyezkedése, hatalmas fogyasztói piaca és főbb közlekedési csomópontjai (Európa 2. legforgalmasabb teheráru-repülőtere, autópálya-csomópontok) logisztikai központtá teszik. A raktárak és elosztóközpontok iránti kereslet az egekben jár, míg a rendelkezésre álló kínálat rendkívül szűkös. 2024 végére a modern nagy dobozos logisztikai ingatlanok üresedési rátája körülbelül 1% volt – gyakorlatilag teljes kihasználtság cbre.com cbre.com. Még a régebbi vagy kevésbé ideális raktárakban is alig van üresedés a túlfeszített kereslet miatt. 2024-ben Frankfurt régiójában körülbelül 385 000 m² logisztikai bérbeadás/használat történt, ami 9%-kal kevesebb a 2023-as rekordhoz képest cbre.com cbre.com. Ez a visszaesés nem a bérlői kereslet hiánya miatt történt, hanem elsősorban a kínálat szűkössége következtében. Jelentős része a tranzakcióknak (11%) al-bérletként jött létre (ez arra utal, hogy a cégek kreatív módon oldják meg helyigényüket) cbre.com cbre.com. Ráadásul a 2024-ben bérbe vett/logisztikailag használt területek 40%-a újépítésű projektekhez kötődött – ez jelentős ugrás –, mivel a fejlesztők igyekeznek testreszabott létesítményeket létrehozni a bérlői igények kielégítésére cbre.com cbre.com. Frankfurt környéki kulcs-logisztikai ingatlanokat jellemzően 3PL szolgáltatók, e-kereskedelmi terjesztők, kiskereskedelmi láncok és regionális elosztólánccal rendelkező iparvállalatok foglalják el.
Bérleti díjak és hozamok: A csúcskategóriás logisztikai bérleti díjak folyamatosan emelkednek az ellátási szűkösség miatt. 2024 második felében a raktárhelyiségek csúcskategóriás bérleti díja Frankfurtban elérte a 7,90–8,20 €/m²/hó szintet, ami minden idők legmagasabb értéke realogis.com mktgdocs.cbre.com. A bérleti díjak csak 2024-ben ~5%-kal emelkedtek a metropolisz térségében mktgdocs.cbre.com. A bérlők hajlandók prémiumot fizetni a frankfurti repülőtérhez és a fogyasztói piacokhoz közeli elhelyezkedésért. Eközben a logisztikai ingatlanok hozamai továbbra is vonzóak más szektorokhoz képest. 2024 végére a csúcskategóriás logisztikai hozamok Németország vezető logisztikai központjaiban (így Frankfurtban is) 4,25–4,5% körül alakultak, ami emelkedést jelent a 2021-es ~3,5%-os mélyponthoz képest realestate.bnpparibas.com imap.com. Kifejezetten Frankfurt esetében a CBRE adatai szerint a csúcshozam kb. 4,4% volt 2024 végén mktgdocs.cbre.com. A magasabb finanszírozási költségek ellenére a befektetői kereslet továbbra is erős a logisztikai szektor alapvető adottságai miatt. Valóban, a befektetések volumene Frankfurt ipari/logisztikai piacán ugrásszerűen nőtt – kb. 758 millió euró értékben cseréltek gazdát 2024-ben, ami 55%-os növekedés az előző évhez képest mktgdocs.cbre.com. Ez is azt mutatja, mennyire keresettek ezek az eszközök; globális alapok és ingatlanalapok rohamosan vásárolják a raktárakat, hiszen magabiztosak a hosszú távú keresletben (főként az e-kereskedelem pandémia alatti fellendülését látva).
Jövőbeli kilátások (Logisztika): Az alapvető tényezők a további erősödést jelzik előre. A frankfurti logisztikai piac tartósan magas kereslettel számolhat a következő 3–5 év során, az e-kereskedelem növekedése, a kiskereskedők ellátási láncainak optimalizálása és Frankfurt európai elosztó szerepe miatt. Még amikor Németország gazdasága hullámzott, a logisztikai bérbeadások stabilak maradtak – és várhatóan ez a trend fennmarad. Ugyanakkor az új kínálatot földhiány korlátozza. Kevés nagyméretű, logisztikai célra alkalmas telek található Frankfurt közelében, és a helyi közösségek gyakran vonakodnak logisztikai célú átminősítést adni. A projekt-beruházási csővezeték mérsékelt; egy forrás szerint csak „kis jövőbeli újépítésű csővezeték” van a térségben mktgdocs.cbre.com. Ez azt jelenti, hogy a kihasználatlansági ráta továbbra is rendkívül alacsony marad, és a bérleti díjak tovább kúsznak felfelé. Amennyiben a kínálat nem zárkózik fel, egy-két éven belül a csúcskategóriás bérleti díjak akár a 9 €/m²-t is áttörhetik. A bérlői igények között szerepel a modern, magas belmagasságú létesítmények iránti igény (különösen automatizált elosztóközpontok számára) – így a régebbi épületeket várhatóan átalakítják. Ezen felül, Frankfurt adatközponti szerepe is (a DE-CIX internetcsere révén) egyre több ipari telket foglal le szerverfarmok részére, ami tovább szűkítheti a logisztikai raktárak kínálatát (igaz, maga az adatközponti ágazat is robbanásszerűen nő, REIT-befektetőkkel is) investropa.com. A befektetői hangulat továbbra is nagyon pozitív a logisztika iránt. Sok intézményi befektető ma már alap eszközosztályként tekint a logisztikára – Frankfurt piacára, magas kihasználtsággal és indexált bérleti díjakkal, biztos jövedelemforrásként néznek. A hozamok újra csökkenhetnek, ha a kamatok esnek, de rövid távon valószínűleg ~4,5% körül maradnak.
Kulcsfontosságú logisztikai területek: A legjobb logisztikai folyosók Frankfurt peremén helyezkednek el: különösen Frankfurt repülőtere (FRA) körül, mint például a CargoCity és olyan városrészek, mint Mörfelden-Walldorf, Raunheim és Kelsterbach, ahol nagyméretű elosztóközpontok szolgálják ki a légiáru-szállítást és a gyors kiskereskedelmi disztribúciót. Ezeken a helyeken gyakorlatilag nulla a kihasználatlansági ráta. A3, A5, és A7 autópályák mentén fekvő logisztikai parkok (az északi és keleti városrészben) is kulcsszerepet játszanak – például Hanau/Aschaffenburg térségében keletre, illetve Darmstadt környékén dél felé. Nagy online kereskedők és csomagküldő vállalatok működtetnek központokat ezeken az útvonalakon. Távolabb, például Gießen, Koblenz és Fulda (100 km-en belül) időnként felszívják a keresletet, amikor a közelebb eső helyek megtelnek. Kiemelendő például Weiterstadt (Darmstadt mellett), ahol az Amazon és mások is központot működtetnek. Egy másik növekedési csomópont a Langen/Seligenstadt térség az A3 mentén. Összességében, bármely, Frankfurttól 30 percre autóval fekvő, ipari célra átminősíthető hely igazi kincs. A földhiány miatt valószínűleg egyre több többszintes raktár és meglévő telephely intenzívebb hasznosítása jelenik meg. Összefoglalva Frankfurt logisztikai szektora az ingatlanpiac egyik legegészségesebb része – közel teljes kihasználtság, növekvő bérleti díjak, stabil jövőbeni kereslet –, bár új területeket beépíteni továbbra is kihívás.
Luxus és felsőkategóriás fejlesztések
Aktuális piaci helyzet: Frankfurt luxus ingatlanpiaca – ideértve az exkluzív lakásokat, prémium irodatornyokat és ötcsillagos szállodákat – fellendülést mutat, mind a helyi vagyon, mind a nemzetközi befektetők részéről. Bár a város nem annyira azonosítható a luxusingatlanokkal, mint London vagy Párizs, mégis biztonságos menedéknek számít a nagy vagyonnal rendelkező, európai eszközöket kereső befektetők számára. A lakáspiacon legfelsőbb kategóriájú ingatlanok (pl. belvárosi penthouse-ok vagy reprezentatív villák Westendben) továbbra is rekordárakat érnek el. A szélesebb piacról eltérően az ultra-prémium árak szinte meg sem rezzentek a legutóbbi kamatemelési hullám alatt – a tehetős vevők gyakran készpénzért vásárolnak, kevésbé érzékenyek a finanszírozási költségekre. Frankfurt új luxus lakótorony-kínálata is visszatükrözi a keresletet: a Grand Tower (2019-ben készült el) 400+ prémium lakásából gyorsan mind elkelt, és az újabb projektek – mint a One Forty West (luxus hotel/lakótorony vegyes használattal) és az Eden – is vonzzák a tehetősebb vevőket. A legambiciózusabb a FOUR Frankfurt, amely egy 1+ milliárd eurós fejlesztés négy felhőkarcolóval a belvárosban, várhatóan 2025-ben készül el investropa.com. Ez 600 luxuslakást, két luxusszállodát, valamint irodákat és kiskereskedelmi egységeket jelent, így egy mini luxusnegyedet hozva létre a város szívében khl.com 4frankfurt.de. Az Allianz egyik FOUR-torony előzetes megvásárlása 1,4 milliárd euróért (Németországban minden idők legdrágább egyépület-üzlete) megerősíti a frankfurti csúcs ingatlanokba vetett bizalmat 4frankfurt.de businesstraveller.com. Kereskedelmi oldalon a csúcsirodatornyokat szintén a felsőkategóriás szegmenshez sorolhatjuk. Ezeket a tornyokat gyakran sztárépítészek tervezik, fenntartható technológiákkal, és a legmagasabb bérleti díjakat és intézményi befektetéseket vonzzák (mint az iroda szekcióban említettük).
Azonban rövid távú túlkínálat jelei mutatkoznak a luxus bérleti piacon. 2024 végére túlkereslet alakult ki a felsőkategóriás bérleti egységekből (mind lakó-, mind irodaingatlanban). Például Frankfurt irodapiacán a kihasználatlansági ráta (amely sok prémium épületet is érint) 2024 harmadik negyedévére ~9,2%-ra nőtt, szemben az év eleji 8,6%-kal investropa.com. Ezen felül, Németország vezető nagyvárosaiban, beleértve Frankfurtot is, az új luxus lakóingatlanok állománya 2024-ben kb. 8,9%-kal nőtt – jelentős kínálatbővülés investropa.com. Ez az új felsőkategóriás átadási hullám (luxuslakások, deluxe bérházak) sok esetben meghaladta az azonnali keresletet. Az ingatlanirodák a felsőkategóriás bérbeadás lassulásáról számoltak be 2024-ben – a JLL kiemelte, hogy több nagy területű, prémium irodára irányuló keresés elhalasztásra került investropa.com, illetve egyes luxuslakás-bérbeadók kénytelenek voltak bérleti díjaikat mérsékelni, hogy bérlőket találjanak. Következményként a luxus bérbeadások hozamai estek, mivel a bérleti díjak nem tudták követni a szegmensben tapasztalható magas vételárakat investropa.com investropa.com. Összefoglalva, Frankfurt luxuspiaca továbbra is vonzó, de a legfelső sávban átmeneti túlkínálat jelentkezett.
Vevői profil és hangulat: A luxuspiac egyre inkább nemzetközi. Különösen a közel-keleti vásárlók célozzák Frankfurt luxusingatlanjait, mint „biztonságos befektetéseket” investropa.com investropa.com. Az otthoni geopolitikai instabilitás arra kényszeríti a vagyonos közel-keleti befektetőket, hogy vagyonukat kemény eszközökbe, például ingatlanokba fektessék külföldön, és Frankfurt sok szempontból ideális: erős gazdaság, politikai stabilitás és növekvő pénzügyi központi szerep. A Knight Frank Wealth Report 2024 szerint is emelkedett a szupergazdag közel-keleti vásárlók száma Európában, melyben Frankfurtot kiemelték, mint fő célpontot investropa.com investropa.com. Ezeket a vásárlókat olyan eszközök vonzzák, mint ikonikus irodatornyok vagy új luxuslakások, melyek stabil bérleti hozamot vagy hosszú távú tőkeérték-növekedést kínálnak. Ázsiai befektetők is figyelik Frankfurtot (mint említettük, 2023-ban az ázsiai tőke európai befektetései 26%-kal ugrottak meg, Frankfurt pedig kulcscélpont volt) investropa.com investropa.com. Eközben a belföldi német prémium vásárlók továbbra is aktívak – sikeres bankárok, vezetők és vállalkozók gyakran vásárolnak luxuslakásokat saját használatra vagy kiadás céljából. Ők értékálló befektetésként tekintenek a frankfurti luxusingatlanokra, főleg a város növekedése miatt. A luxus vevők hangulata általában pozitív: Frankfurt árai ugyan magasak, de még mindig alacsonyabbak, mint Londonban vagy Zürichben, ezért sokan „megéri az árát” alapon választják, hiszen hasonló pénzügyi központi életet kapnak. A luxusingatlanok viszonylag stabil (ha nem is kiugró) értéknövekedése vonzó azoknak, akik a lassú, biztos emelkedést keresik, nem a hektikus ingadozásokat.
Jövőbeli kilátások (luxus szegmens): A következő években Frankfurt luxuspiaca várhatóan nőni fog, de kontrollált módon. Az jelenlegi túlkínálat az ultraluxus bérlakások piacán fokozatosan felszívódik, ahogy a gazdaság bővül és egyre több expat érkezik. 2024/25-ben esetleges enyhébb ár- vagy bércsökkenés a legfelső kategóriában valószínűleg csak átmeneti lesz. 2026–2027-re, ahogy nő a népesség és vagyon, a mostani építési boom felesleges prémiummennyisége szükséges kínálattá válhat. Így a luxuslakások árai továbbra is emelkedő pályán maradhatnak, de mérsékeltebb ütemben. Rövidtávon előfordulhat kismértékű csökkenés vagy stagnálás a használt luxuslakások árában (mivel sok új lakás is a piacon versenyez), de az új projektek várhatóan magasabb árakon indulnak, amikor majd elfogy a jelenlegi állomány. Az irodapiacon, mint korábban említettük, a top kategóriás irodabérleti díjak új csúcsokat érnek el – így az irodatornyok tulajdonosainak bevétele erős, ami támogatja az értéket. További tényező Brexit hosszabb távú hatása: ahogy egyre több pénzügyi cég erősíti meg jelenlétét Frankfurtban, nő a kereslet a felső kategóriás lakásokra és prémium irodaterületekre is, ami megtámasztja a luxusszegmenst investropa.com investropa.com. Szabályozási változások nem célozzák közvetlenül a luxusingatlanokat, bár az általános energiahatékonysági követelmények a felső kategóriás fejlesztőkre is vonatkoznak (a gyakorlatban a luxusfejlesztések egyre inkább alkalmazzák a zöld technológiákat, mert a vevők/bérlők a legjobbat várják el). Lehetséges kockázat lehet az ingatlanadó változása vagy a szigorúbb idegenforgalmi szabályok, ha egyszer bevezetnék őket, de jelenleg Németországban nincs ilyen korlátozás.
Kiemelt fejlesztések és városrészek: A FOUR Frankfurt projekt a zászlóshajó – amely nem csak új luxuslakásokat, hanem egy ötcsillagos hotelt (Rosewood) és exkluzív kereskedelmi egységeket hoz a belvárosba khl.com 4frankfurt.de. A 2025-re elkészülő fejlesztés mini luxusnegyedet teremt majd a banknegyed és a bevásárlóövezet között. Szintén említésre méltó a Régi Opera Negyed (Alte Oper környéke), ahol több felső kategóriás, vegyes funkciójú projekt (például az Opera Towers) indul, luxus bevásárlást, irodákat és lakásokat kombinálva. A Westend a hagyományos luxuslakóövezet – fákkal szegélyezett utcáiban konzulátusok és milliomos villák sorakoznak; az új luxus társasházak ott a presztízs miatt gyorsan elkelnek. Sachsenhausen Észak, a Majna mentén szintén feltörekvő luxusfejlesztési terület (egyedi panorámával). A luxus kiskereskedelem és életmód szempontjából kulcsfontosságú a Goethestraße és Fressgass, az ottani új fejlesztések (pl. Neue Mainzer Straße projektek) kikapcsolódást és prémium lakhatást kínálnak. Összefoglalva: Frankfurt felsőkategóriás ingatlanpiaca jó kilátásokkal bír, ahogy a város egyre több külföldi tőkét és tehetséget vonz – de a befektetőknek oda kell figyelniük, hogy melyik luxusszegmenst választják: a prime-lokációjú, valóban felső kategóriás ingatlanok tartják az értéküket, míg a másodvonalas „luxus” projektek a kevésbé előnyös helyeken lassabban szívódhatnak fel. Összességében a város előrelépése a globális pénzügyi központok rangsorában (most már a kontinens legfontosabbjának tartják) szintén kedvez a prémium ingatlanok iránti keresletnek investropa.com investropa.com.
Befektetési ingatlanok és külföldi befektetők érdeklődése
Piaci helyzet: Frankfurt 2025-re ismét magához vonzza a nemzetközi ingatlanbefektetőket. A visszafogott 2022–2023-as időszakot (amikor a növekvő kamatok és a gazdasági bizonytalanság visszavetették az üzletkötéseket) követően bizalommal tekintenek a piacra. 2024-ben növekedett a frankfurti ingatlanbefektetési forgalom, amit egy +21,3%-os éves növekedés is jelez a kereskedelmi befektetéseknél 2024 első felében Németország vezető nagyvárosaiban, köztük Frankfurtban investropa.com. Németországban 2024-ben az összes ingatlantranzakció értéke nagyjából 35–36 milliárd euró volt (JLL/Colliers adatok szerint), ami mintegy 14%-os növekedés az előző év mélypontjához képest reuters.com reuters.com. Frankfurt, mint kiemelt „A” kategóriás város, jelentős részt kapott ebből a tőkéből. Egyes becslések szerint 2024-ben 2,5 milliárd euró befektetés érkezett a frankfurti ingatlanpiacra investropa.com. A befektetői profil jelentősen átalakult – míg korábban a német intézményi vásárlók voltak túlsúlyban, most a külföldi befektetők egyre nagyobb szerepet kapnak. A frankfurti kereszthatáron átnyúló befektetések folyamatosan nőnek, élükön ázsiai és közel-keleti tőkével. 2023-ban az ázsiai–csendes-óceáni befektetők európai ingatlanvásárlásai 26%-kal emelkedtek, ennek jelentős része Frankfurtba irányult investropa.com. Az ázsiai befektetőket vonzza Frankfurt szerepe mint EU-s pénzügyi központ, valamint kiváló kapcsolatai (digitális téren, a világ legnagyobb internetcsomópontjával, és közvetlen légi járataival nagy ázsiai városokból) investropa.com investropa.com. Mindeközben a közel-keleti állami vagyonalapok és szupergazdag családok biztonságos menedékként tekintenek Frankfurtra – portfóliójuk diverzifikálására használva a várost a saját régiójuk turbulenciájából. A Brexit utáni helyzet is új érdeklődést generált: több Egyesült Királyságbeli befektető és ingatlanvállalat fordul Frankfurt felé, követve pénzügyi ügyfeleiket, akik ide helyezték át tevékenységüket investropa.com investropa.com. Klasszikus példa, hogy a JPMorgan 230 milliárd dollárnyi eszközt helyezett át Frankfurtba, ez pedig azt üzente, hogy Frankfurt az EU pénzügyi hídfőállása lett investropa.com. Valóban, közel 60 pénzügyi intézet szerzett engedélyt Frankfurtban a Brexit óta, így általános a vélemény, hogy egyre több brit és globális befektető helyezi ki tőkéjét frankfurti ingatlanokba, hogy megőrizze jelenlétét az eurózónában investropa.com investropa.com.
Befektetői hangulat és stratégia: Az általános hangulat óvatosan optimista. A befektetők széles körben úgy vélik, hogy Németország ingatlanpiaci korrekciója elérte a mélypontot, ami lehetőséget teremt a továbbiakban imap.com imap.com. Az árak lefelé igazodtak a csúcspontról (különösen az irodák esetében), és a hozamok vonzó szintre emelkedtek, ahogy arról már szó esett. Például a frankfurti prémium irodai hozamok ~5%-ra ugrottak, ami megkönnyíti a finanszírozást, mivel az eszközök immár ésszerű különbséget kínálnak a hitelkamatokhoz képest cbre.de cbre.de. Sok befektető 2023-ban kivárt, de 2025-re készen állnak a visszatérésre, mivel a kamatok várhatóan elérik plafonjukat, sőt akár enyhülhetnek is. Elterjedt vélekedés, hogy „2025-től az árak elérik a mélypontot és a kamatok stabilizálódnak”, ami növeli az ingatlanbefektetések iránti keresletet imap.com imap.com. Ez az előrejelzés „minőségi menekülést” idéz elő – a befektetők Frankfurt legjobb helyein található, jól kiadott prémium ingatlanokra koncentrálnak a kockázatok minimalizálásához imap.com imap.com. Léteznek értéknövelő lehetőségek is: mivel egyes tulajdonosok nehéz helyzetben vannak, kisebb és közepes méretű ingatlanok (különösen bérbeadást vagy felújítást igénylők) jelennek meg a frankfurti piacon imap.com imap.com. A körültekintő befektetők ezeket célozzák, vagyonkezeléssel és Frankfurt hosszú távú fejlődését kihasználva kívánnak profitálni. További hajtóerő az ESG (környezeti, társadalmi, irányítási) szempontok: a befektetők szívesen vásárolnak jó zöld minősítésű ingatlanokat, és Frankfurt piaca – az új energiahatékonysági törvényekkel támogatva – lehetőséget kínál régi épületek felújítására és értéknövelésére imap.com imap.com. Például egy 1970-es évekbeli irodatorony jelenleg olcsóbban megszerezhető (a magasabb üresedés miatt), korszerű zöld szintre felújítható, majd prémium áron újra kiadható – több, erre szakosodott befektetési alap is ezt a stratégiát követi.
Külföldi befektetők fókusza: A különböző külföldi csoportok eltérő területekre koncentrálnak: ázsiai befektetők (például Dél-Korea, Szingapúr, Japán) érdeklődnek Frankfurt irodatornyai és szállodái iránt, gyakran társulásokban vagy globális alapok révén investropa.com investropa.com. Észak-amerikai befektetők (USA, Kanada) problémás vagy csődbe jutott ügyleteket keresnek, illetve helyi partnerekkel logisztikai portfóliókat és értéknövelő irodai lehetőségeket kutatnak. Az arab-öböl térségének vevői kettős stratégiát követnek – némelyek, például a katari vagy az EAE állami alapjai nagy, központi ingatlanokat céloznak meg (korábban is volt részvételük frankfurti felhőkarcolók vásárlásában), míg magán vagyonos arab családok gyakran kitüntetett lakó- és kereskedelmi egységekbe fektetnek (például luxuslakások bérbeadás vagy saját használat céljából) investropa.com investropa.com. Európai befektetők (például francia biztosítók, svájci alapok) szintén részei frankfurti stratégiájuknak, főként központi irodai és kiskereskedelmi ingatlanokra fókuszálva. Egy különös trend: a Brexit után brit ingatlanvállalatok és befektetők élénken vásárolnak Frankfurtban, hogy jelenleg is részesedésük legyen az EU pénzügyi központjában. Ez igen változatos tevékenységet jelent: REIT-ek irodák felvásárlásától a brit nagybefektetők frankfurti lakások bérbeadási célú megvásárlásáig.
Jövőbeli kilátások (befektetés & külföldi érdeklődés): A következő 3–5 évben Frankfurt várhatóan megmarad élenjáró befektetési célpontként, amelyet gazdasági ereje és a piac átláthatóságának javulása is támogat. Az adásvételi volumenek fokozatos növekedése várható a normálisabb szintek felé (bár az őrületes 2018–2019-es csúcsokat valószínűleg nem éri el a piac). Mind a JLL, mind a Colliers szerény, de folyamatos növekedést jósol 2025-ben, de „még jelentősen elmaradva a hosszú távú átlagtól” reuters.com reuters.com – tehát inkább stabil, fokozatos visszarendeződés, mint gyors fellendülés várható. A legnagyobb kérdés továbbra is a kamatok és a gazdasági növekedés: ha az inflációt sikerül megfékezni, és az EKB leáll az emelésekkel (vagy akár csökkent 2025–26-ra), az adósságfinanszírozás olcsóbbá válik, és többen ugranak be a piacra. Ellenkező esetben egy recesszió vagy pénzügyi sokk késleltetné a kilábalást. Mindazonáltal Frankfurt fundamentumai (az EKB székhelye, a pénzügyi és technológiai munkahelyek számának növekedése, központi elhelyezkedés) védekező célú, vonzó befektetési lehetőséget jelentenek. Megjelenhetnek új külföldi szereplők is a piacon, például nagy amerikai magántőkealapok, amelyek kedvező portfóliókat keresnek, vagy ázsiai biztosítók, akik először vásárolnak közvetlenül Németországban. Emellett az intézményi befektetők növelik kitettségüket a frankfurti lakás- és logisztikai szegmensben, mivel ezeket hosszú távon stabil, alacsony volatilitású befektetésnek tekintik (a német szabályozott bérleti piac kiszámítható bevételű). Frankfurt nyitottsága külön plusz a külföldiek számára: nincsenek korlátozások a külföldi ingatlantulajdonra, és az erős jogi védelem is folyamatos beáramlást garantál. Egy, az érdeklődés növekedését jól mutató statisztika: a nemzetközi befektetők által Frankfurtban megvásárolt ingatlanok száma tavaly 6%-kal nőtt investropa.com investropa.com, és ez az arány várhatóan tovább növekszik.
Területek és lehetőségek: A hazai és külföldi befektetők is bizonyos szomszédságokat és vagyontípusokat céloznak meg a legjobb lehetőségek reményében. Az irodai szegmensben a pénzügyi negyed és az Európa-negyed számít kiemelt célpontnak (például több toronyház is gazdát cserél a pályaudvar és a Messe környékén). A lakóingatlanok között központi városrészek, mint az Ostend és az Europaviertel – ahol új fejlesztéseket lehet csomagban vagy előfinanszírozva vásárolni – számítanak kiemeltnek, köszönhetően annak, hogy primer helyszínné fejlődnek investropa.com. Egyes szemfüles befektetők Niederradre is figyelnek: ott az árak lejjebb mentek investropa.com, így most olcsón lehet vásárolni, aztán tartani, míg a városrész megújul, vagy a régi irodákat lakásokká alakítani, ami jelentős hozamot hozhat. Logisztika szempontjából a befektetők reptéri ipari parkokra és a fő autópályák menti területekre figyelnek – gyakran portfóliócsomagok révén, mivel egy-egy ingatlant nehéz külön beszerezni. Jelentős az érdeklődés alternatív szektorok iránt is: a frankfurti adatközpontokba (a város internetközpont jellege miatt) már betörtek speciális külföldi befektetők, és várhatóan az élettudományi/laborpiac (Frankfurt gyógyszeripari, kutatócégei körül) lehet a következő forró terület. Összességében a befektetők – főként a külföldiek – Frankfurtot alulértékeltnek látják globális nagyvárosi versenytársaihoz képest. Mivel a hozamok stabilizálódtak, a növekedési potenciál pedig adott, a város minden diverzifikált európai ingatlanportfólió kulcseleme. Ahogy egy iparági összefoglaló is kiemelte: „Németország továbbra is vonzó piacot jelent stabil növekedési kilátásokkal… Frankfurt pedig gazdag befektetési lehetőségeket kínál, ahogy a hozamok magasabb szinten stabilizálódnak” imap.com imap.com.
Összefoglalva, a frankfurti ingatlanpiac 2025-ben az erős lakáskereslet és szűk kínálat, a kettéágazó kereskedelmi szektor (premier kontra másodlagos), a virágzó luxusfejlesztések és a növekvő külföldi befektetések által jellemezhető. Előretekintve 3–5 évre, a lakásárak és bérleti díjak várhatóan tovább emelkednek (bár mérsékelten) Frankfurt növekedésének és a lakáshiánynak köszönhetően, miközben a kereskedelmi piac fokozatosan talpra áll a közelmúlt sokkjai után, a minőségre és a fenntarthatóságra helyezve a hangsúlyt. Új fejlesztések – a zöld lakóparkoktól a látképet meghatározó tornyokig – valamint kedvező szabályozási változások (energetikai ösztönzők, enyhített fejlesztési előírások) formálják a piacot. A világ minden tájáról érkező befektetők egyre optimistábbak Frankfurt iránt, amelynek stabilitása és lehetőségei vonzóak, legyen szó ázsiai alapról, amely irodaházat vásárol, vagy közel-keleti családról, amely luxuslakásokat szerez. Ahogy Frankfurt kulcsfontosságú városrészei fejlődnek – például Ostend felemelkedik, míg Niederrad alkalmazkodik – a város változatos ingatlanlehetőségeket kínál. Minden érdekelt számára – vásárlók, bérlők és befektetők – Frankfurt 2025-ben dinamikus piacot jelent, ahol a körültekintő stratégia és a helyi ismeretek jelentős lehetőségekre világíthatnak rá a növekedés általános trendje mentén. Lényegében Frankfurt pénzügyi erejét és stratégiai elhelyezkedését kamatoztatja, hogy ingatlanpiaca az elkövetkező években is Európa egyik legvonzóbbja maradjon investropa.com investropa.com.
