Hongkong ingatlanpiaca 2025: Zuhanásból fellendülés – trendek, forró pontok és előrejelzések 2028-ig

Bérlői összetétel változása: Egy figyelemre méltó trend a kiskereskedelmi bérlői összetétel átrendeződése. Ahol korábban luxusóra- és divatbutikok uralták Hongkong főutcáit, most egyre több megfizethető márka és élményalapú üzemeltető foglal helyet cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Például 2025 második negyedévében Mong Kok és Tsim Sha Tsui területein sport ruházati, fast fashion és kozmetikai márkák aktívan béreltek üzlethelyiségeket, amelyek az árérzékeny vásárlókat célozzák cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitnesztermek, életmód üzletek, sőt pénzügyi szolgáltatók (bankok, értékpapír cégek) is terjeszkednek az utcafronti üzlethelyiségekbe jll.com.hk jll.com.hk, kihasználva az alacsonyabb bérleti díjakat, hogy növeljék jelenlétüket. Ez a diverzifikáció dinamikusabbá, bár kissé kevésbé exkluzívvá teszi a kiskereskedelmi környezetet. Az üzletközpontok is alkalmazkodnak – sok felsőkategóriás pláza több szórakozási lehetőséget (például gyerekzónák, művészeti kiállítások) és étkezési lehetőséget vezetett be, hogy növelje a látogatottságot. A kormány rendezvényeket (Art Basel, Clockenflap zenei fesztivál, sportesemények stb.) ösztönző törekvései is segítenek, mivel növelik a rövid távú gyalogos forgalmat és a költéseket ezekben az időszakokban cushmanwakefield.com.

Kerületenként:

• Causeway Bay (hagyományosan az első számú kiskereskedelmi negyed) továbbra is visszafogott. A Russell Streeten a bérleti díjak jelentősen elmaradnak a csúcstól, és a kihasználatlanság magasabb, mint máshol. Azonban a helyi divat- és vendéglátóipari egységek fokozatosan töltik fel a helyeket; a környék fellendülése attól függ, hogy a szárazföldi turisták visszatérnek-e a 2019 előtti vásárlási szokásaikhoz.
• Tsim Sha Tsui némi élénkülést tapasztalt az éjszakázó turistáknak köszönhetően – a Harbour City (egy hatalmas bevásárlóközpont) javuló eladásokról számol be, és a Nathan Roadon középkategóriás bérlők (például gyógyszertárak és sportmárkák) váltják fel a luxus ékszerüzleteket. A közeli West Kowloon kulturális negyed (M+) és a nagysebességű vasútvégállomás további vonzerőt ad a területnek.
• Mong Kok és Sham Shui Po (amelyek népszerűek a helyiek és a szárazföldi egynapos kirándulók körében az olcsó áruk miatt) viszonylag élénkek. Ezekben a kerületekben valójában növekedést tapasztaltak az év/év alapú bérleti díjakban a kisebb üzlethelyiségek esetében a Colliers szerint, a helyi vállalkozások erős kereslete és a tematikus utcák (sportcipő utca, elektronikai utca) vonzereje miatt hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• A külvárosi területeken található bevásárlóközpontok (Sha Tin New Town Plaza, Tsuen Wan stb.) mindvégig ellenállónak bizonyultak, amit a helyi lakóövezetek tápláltak. Továbbra is magas kihasználtságnak örvendenek, és gyakran ezek azok, ahol először tapasztalható forgalomnövekedés, amikor a fogyasztás javul.

Kiskereskedelmi kilátások: A pálya óvatosan optimista. Ahogy a nemzetközi utazás normalizálódik, Hongkong 2026–27-re megközelítheti a járvány előtti látogatószámokat, ami jelentősen növelné a kiskereskedelmi keresletet. Már most, hogy Kína szárazföldi határainak újranyitása és a karantén enyhítése felszabadította a felgyülemlett turizmust, és az egy főre jutó turista költés várhatóan emelkedni fog, ahogy visszatér a bizalom. Ezért sokan arra számítanak, hogy a kiskereskedelmi bérleti díjak 2025-re elérik a mélypontot, majd 2026-ban enyhe emelkedés várható. A Fitch Ratings „óvatos stabilizációs jeleket” említ a kiskereskedelemben, és stabil kilátásokat ad a nagyobb kiskereskedelmi ingatlantulajdonosokra (pl. Link REIT, amely számos bevásárlóközpont tulajdonosa) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. A kiskereskedelmi forgalom 2025-ben várhatóan alacsony egyszámjegyű növekedést mutat, feltéve, hogy nem történik újabb sokk cushmanwakefield.com.

Azonban a COVID utáni kiskereskedelmi környezet más lesz. Az e-kereskedelem penetrációja Hongkongban megugrott a járvány idején (az online kiskereskedelmi forgalom 2024 végén még mindig 4,1%-kal volt alacsonyabb éves összevetésben, mivel a kereslet egy része visszatért az offline térbe) savills.com savills.com. Néhány strukturális változás – több helyi költés a lakóövezetekben, kevesebb tisztán luxus költekezés – tartós lehet. Hongkongnak más bevásárlóközpontokkal (például Makaó újabb plázáival és Hajnan vámmentes üzleteivel) is versenyeznie kell a kínai luxusvásárlókért. Ez arra utal, hogy a rendkívül magas kiskereskedelmi bérleti díjak (amelyek miatt a Causeway Bay a világ legdrágább bevásárlóutcája lett) nem térnek vissza egyhamar. Ehelyett a bérbeadók az élményalapú kiskereskedelemre (amire az online vásárlás nem képes) és kiegyensúlyozott bérlői összetételre fognak koncentrálni, hogy a plázák és bevásárlóutcák vonzóak maradjanak.

A kormányzati támogatás folytatódhat fogyasztási utalvány programok révén (mint 2022-ben), vagy Hongkong biztonságos, izgalmas turisztikai célpontként való pozícionálásával. Ha a tágabb gazdaság stabil marad és az állástalanság alacsony, a helyi fogyasztás is támogatni fogja a kiskereskedelmi szektort. Összefoglalva: kiegyensúlyozott, de nem látványos fellendülés várható a kiskereskedelmi ingatlanpiacon: csökkenő üresedés, fokozatosan emelkedő bérleti díjak, és egy alkalmazkodó kiskereskedelmi színtér, amely 2028-ra a helyi és a turisták pénztárcáját is megcélozza.

Ipari ingatlanok: Ellenálló logisztika új kihívásokkal szemben

Hongkong ipari ingatlanszektora – amely magában foglalja a raktárakat, logisztikai központokat és ipari-irodai épületeket – ellenállónak bizonyult a járvány alatt, de szembesül a változó kereskedelmi minták és a növekvő kínálat jelentette kihívásokkal. Történelmileg a szűkös földkínálat és Hongkong kereskedelmi csomópont szerepe miatt az ipari üresedés rendkívül alacsony volt (gyakran 2% alatt). Ez 2023–2024-ben megváltozott, ahogy a globális kereskedelem lassult, és új, modern raktárprojektek jelentek meg.

Kihasználtság és kínálat: Egy hosszú, teljes kihasználtságú időszak után az ipari létesítményekben a kiadatlan területek aránya emelkedett a mélypontról. Az összesített raktárkihasználatlansági ráta 2024 negyedik negyedévének 7,9%-áról 2025 első negyedévében 8,9%-ra nőtt jll.com.hk, ami sok év óta a legmagasabb érték. Ez részben annak köszönhető, hogy az elmúlt negyedévekben több nagy, magas színvonalú logisztikai létesítmény készült el, növelve a rendelkezésre álló területet. A JLL szerint még a „prémium” raktárak (a legújabb, legjobb elhelyezkedésűek), amelyek a COVID alatt ~98%-os kihasználtságot tartottak, 2025 márciusára már több mint 8%-os kihasználatlansággal rendelkeznek jll.com.hk jll.com.hk. Tekintettel arra, hogy Hongkong prémium raktárállománya ~60 millió négyzetláb, ez azt jelenti, hogy több mint 5 millió négyzetláb áll üresen 2025 első negyedévében jll.com.hk jll.com.hk. Lényegében egy olyan piac, amely korábban helyhiánnyal küzdött, most némi lélegzetvételhez jutott.

Az új kínálat is szerepet játszott: olyan projektek, mint az ATL Logisztikai Központ bővítése, valamint a modern, rámpás raktárak Tsing Yi-ben, Tung Chungban és az Új Területeken növelték a kapacitást. A kormány egy programot is elindított a régebbi ipari épületek megújítására (átalakítással vagy újjáépítéssel), ami egyes esetekben ideiglenes kihasználatlanság-növekedést eredményezett, mivel az épületeket kiürítették az átalakításhoz – bár sokat irodává, szállodává vagy önkiszolgáló raktárrá alakítottak, így kikerültek az „ipari” állományból.

Keresletváltozások: A keresleti oldalon a logisztikai és ipari kereslet enyhült a világjárvány csúcsához képest. 2020–21-ben az e-kereskedelem és a raktározási igények fellendültek (orvosi ellátmányok, online vásárlási elosztás stb.), így a raktárak megteltek. Ahogy ezek a trendek normalizálódtak, a raktárbérlés üteme lelassult. A JLL megjegyzi, hogy a 2025 első negyedévi bérleti tevékenységet főként a szerződéshosszabbítások uralták, nem pedig az új bővítések jll.com.hk. Sok 3PL (harmadik fél logisztikai) szolgáltató hosszabbít a meglévő helyén vagy akár csökkenti a területét a költségnyomás és a hatékonyságjavulás miatt. Néhány nagy volumenű kereskedő cég csökkentette a területét, mivel Hongkong exportja/importja még nem állt teljesen helyre – bár 2024 végén némi reménysugár mutatkozott, az export 3,6%-kal nőtt éves szinten, a légiáru-forgalom pedig ~9,6%-kal emelkedett, ahogy a globális ellátási láncok felszabadultak savills.com savills.com.

A regionális kereskedelmi dinamikák erősen befolyásolnak: A folyamatos amerikai–kínai kereskedelmi feszültségek és a lassuló világgazdaság gyengítették az újraexport áruk tárolásának keresletét jll.com.hk jll.com.hk. Hongkong újraexport-csomópont szerepét kihívás elé állítják a közvetlenebb szárazföldi kikötők és a változó beszerzési minták (pl. kevesebb amerikai import Kínából, több délkelet-ázsiai beszerzés). Így néhány raktárbérlő konszolidál vagy fókuszt vált. A légi szállítmányozás pozitív kivétel – mivel a Hongkongi Nemzetközi Repülőtér továbbra is a világ legforgalmasabb áruszállító reptere, a légiáru-forgalom (csaknem +10% 2024 végén) fellendülése fenntartotta a keresletet a reptéri logisztikai terek iránt savills.com. Viszont a tengeri szállítmányozás/logisztika, amely a szárazföldi gyártáshoz kötődik, lassabb maradt.

Bérleti díjak és értékek: A magasabb üresedés ellenére az ipari bérleti díjak viszonylag stabilak maradtak, ami a még mindig korlátozott teljes állománynak és a logisztika alapvető szerepének köszönhető. A prémium raktárak bérleti díjai csak 0,9%-kal csökkentek negyedéves összevetésben 2024 végén jll.com.hk jll.com.hk, és anekdotikus adatok szerint 2025 elején nagyjából stagnáltak. Még a közelmúltbeli növekedések után is, a raktárak üresedése (~9%) jóval alacsonyabb, mint az irodáké, így a bérbeadóknak eddig nem kellett drasztikusan csökkenteniük a bérleti díjakat. Sok logisztikai bérlet hosszú távú, és a bérlők értékelik a lokációt (Hongkong földrajzi előnye a Gyöngy-folyó deltájában történő elosztásban). Ugyanakkor, ha az üresedés tovább emelkedik a kétszámjegyű tartomány felé, némi bérletcsökkenés várható a régebbi vagy kevésbé ideális elhelyezkedésű ipari épületekben. A JLL arra figyelmeztet, hogy „a prémium raktárak üresedése várhatóan tovább nő, ami visszafogja a bérleti díjakat” a közeljövőben jll.com.hk jll.com.hk.

Az ipari tőkeértékek is stabilak maradtak 2024 során, sőt, egyes esetekben növekedtek is a befektetői érdeklődés miatt (az ipari ingatlanokat keresik az átépítési potenciáljuk és viszonylag magasabb hozamuk miatt). 2024 negyedik negyedévében a társasházi ipari eladások volumene 38%-kal ugrott meg negyedéves összevetésben savills.com, mivel a befektetők a piac alját várták és kihasználták az alacsonyabb kamatlábakat. Végfelhasználók (például logisztikai cégek vagy adatközpont-üzemeltetők) is megjelentek vevőként az ipari ingatlanpiacon, hogy hosszú távra biztosítsák helyszínüket savills.com savills.com. Az ipari eszközök hozama (gyakran ~3–4%) vonzónak tűnik az irodapiac rendkívül alacsony hozamaihoz képest.

Jelentősebb trendek:

• Adatközpontok és új gazdasági felhasználás: Hongkong technológiai központtá válásának törekvése miatt egyes ipari területeket adatközpontokká, K+F laboratóriumokká vagy felhőalapú számítástechnikai létesítményekké alakítanak át. Ezek a felhasználások nagy áramkapacitást és biztonságot igényelnek, gyakran jól illeszkednek az ipari övezetekbe. Az adatközponti területek iránt növekszik a kereslet (Hongkong Ázsia egyik vezető adatközpont-piaca), ami közvetetten támogatja az ipari földterületek értékét.
Északi Metropolisz Lehetőség: A tervezett Északi Metropolisz az Új Területeken (lásd későbbi szakasz) dedikált logisztikai parkokat és egy „Innovációs és Technológiai zónát” tartalmaz Shenzhen közelében. Ez a hosszú távú terv az ipari kereslet egy részét észak felé tolhatja el, mivel az új létesítmények a 2020-as évek végére jelennek meg ott. Jelenleg olyan területeket, mint Hung Shui Kiu és Yuen Long, modern raktárfejlesztés céljából vizsgálnak, hogy kiszolgálják a Greater Bay Area-t. Ez egyszerre jelent lehetőséget (modern infrastruktúra) és kockázatot (elvonhatja a bérlőket a meglévő létesítményekből Kwai Tsingben vagy máshol).Szerkezeti változások: Az ipari szektor alkalmazkodik a globális kereskedelem szerkezeti változásaihoz. Hongkong import-export kereskedelme átalakul: csökken az alacsony költségű áruk raktározásának dominanciája, nagyobb hangsúly kerül a nagy értékű logisztikára, hűtött tárolásra (gyógyszerek, élelmiszerek számára), valamint az e-kereskedelem regionális elosztására. Ez az átmenet „időt vesz igénybe és kihívásokkal jár”, de szükséges ahhoz, hogy Hongkong megőrizze jelentőségét logisztikai központként. A hatékonyságjavítások (automatizálás a raktárakban stb.) szintén csökkenthetik az egységnyi áteresztőképességhez szükséges területet, ami hatással lehet a hosszú távú keresletre.Ipari kilátások: Rövid távon (2025–2026) Hongkong ipari ingatlanpiaca kissé magasabb üresedési rátát és stagnáló vagy enyhén csökkenő bérleti díjakat tapasztalhat, mivel az új kínálat tetőzik és a globális kereskedelem továbbra is lanyha. Például az üresedési ráta elérheti az alacsony két számjegyű értéket, mielőtt stabilizálódna. Ugyanakkor 2027–2028-ra várhatóan ismét egyensúlyba kerül a szektor. Hongkong stratégiai elhelyezkedése és világszínvonalú kikötője/repülőtere miatt a logisztikai keresletnek végső soron a regionális kereskedelem fellendülésével kell növekednie. Ha a geopolitikai feszültségek enyhülnek és a globális növekedés újraindul, a raktározási igények is növekedni fognak. Emellett bármilyen amerikai vámcsökkentés vagy javuló Kína–Nyugat kereskedelmi kapcsolatok közvetlenül növelhetik Hongkong áruforgalmát.A befektetők hosszú távon továbbra is optimisták – ezt bizonyítják az ipari tömbértékesítésekre érkező erős ajánlatok és a nagy szereplők optimizmusa. A kormány legutóbbi ipari telekeladásai (pl. Tuen Munban) továbbra is élénk érdeklődést váltottak ki, ami a szektor jövőjébe vetett bizalmat jelzi. Bérleti díj kilátások: 2025-ben a prémium raktárak esetében várható 0–5%-os csökkenés után 2026-tól kezdődően a bérleti díjak mérsékelten (~2–3% évente) emelkedhetnek, ahogy az üresedés ismét szűkül. A hozamok csökkenhetnek, tekintettel az ipari ingatlanok iránti magas befektetői keresletre (beleértve a logisztikai eszközök ázsiai REIT-piacának kezdeti szakaszát is).Összefoglalva, Hongkong ipari ingatlanpiaca egy átmeneti időszakot él át. Korábban kiemelkedő teljesítményt nyújtott (alacsony üresedés, folyamatos növekedés) még akkor is, amikor az irodai és kiskereskedelmi szektor küzdött, de most normalizálódik, kissé lazább piaccá válva. Ennek ellenére, más szektorokhoz képest, az ipari alapok továbbra is viszonylag szilárdak, nincs túlkínálati probléma (csak egy alkalmazkodás a rendkívül szűkös helyzetből). Az ágazat fejlődése – okosabb logisztika, integráció a szárazföldi e-kereskedelemmel, és lehetséges funkcióváltás – kulcstéma lesz 2028-ig. Azok az érintettek, akik alkalmazkodnak (pl. régi ipari épületek felújítása, technológiai iparágak befogadása), profitálhatnak a következő fellendülési ciklusban.

Kormányzati politika és várostervezési kezdeményezések

Hongkong ingatlanpiaci kilátásai elválaszthatatlanul összefonódnak a kormányzati politikával – mind a rövid távú piaci beavatkozásokkal, mind a hosszú távú földhasználati tervezéssel. Az elmúlt években mindkét területen jelentős lépések történtek. Már tárgyaltuk a hűtőintézkedések visszavonását és az adóváltozásokat, amelyek megváltoztatták a piaci hangulatot 2024–25-ben. Itt ezeket röviden kiemeljük, majd a várostervezési mega-projektekre és lakásfejlesztési tervekre összpontosítunk, amelyek a következő évtizedben formálják majd a terület ingatlanpiacát.

Hűtőintézkedések visszafordítása: Az agresszív keresletcsökkentés évtizede (2010–2020) gyakorlatilag véget ért. 2024 elejére minden extra illetéket eltöröltek, hogy életet leheljenek a lakáspiacba globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ezt a politikai fordulatot nem lehet eléggé hangsúlyozni – filozófiai váltást jelent a mindenáron történő árleszorításról a piaci aktivitás és a lakásforgalom előtérbe helyezésére. A 15%-os külföldi vásárlói adó és más illetékek eltörlése azonnal elérhetőbbé tette a hongkongi ingatlanokat a szárazföldi és tengerentúli vevők számára, akiket korábban nagyrészt az adók árazottak ki a piacról. Lazább jelzáloghitelezési szabályokkal (alacsonyabb stresszteszt-küszöb) és speciális ösztönzőkkel a képzett bevándorlók lakásvásárlására a kormány jelezte, hogy a tehetség és a befektetés vonzását az ingatlanpiacon keresztül kívánja elérni, nem pedig elriasztani azt. A jövőben a tisztviselők jelezték, hogy a kínálat bővítésére (és támogatott lakásokra) fognak támaszkodni a megfizethetőség javítása érdekében, nem pedig a kereslet visszaszorítására. Ez arra utal, hogy a piac helyreállásával valószínűtlen, hogy gyorsan visszahoznák a szigorú hűtőintézkedéseket, hacsak nem alakul ki egyértelműen új spekulatív buborék. Jelenleg a politikai irányvonal támogatja a stabil, likvid ingatlanpiacot.

Hosszú távú lakásellátási stratégia: Hongkong lakáshiánya és az egekbe szökő árak évek óta a lakosság elégedetlenségének forrásai. Válaszul a kormány Hosszú Távú Lakásstratégiája (LTHS) ambiciózus célokat tűzött ki. A legfrissebb előrehaladási jelentés (2024. október) szerint a 10 éves lakásellátási cél 430 000 lakás (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ebből 70% (kb. 302 000 lakás) közlakásként (beleértve a támogatott eladási lakásokat és az önkormányzati bérlakásokat), 30% (nagyjából 132 000) pedig magánlakásként van tervezve globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A közlakásokra helyezett hangsúly nagyobb, mint valaha – ez a megfizethető lakások elérhetőségének növelését célzó politikai irányt tükrözi. A kormány célja, hogy évente legalább 30 000 közlakás számára biztosítson területet, és évente körülbelül 18 000 magánlakás megvalósítását segítse elő globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ezek a célok meghaladják a korábbi termelési szinteket, így megvalósításuk példátlan ütemű új terület-felszabadítástól függ.

A stratégia főbb kezdeményezései:

• A „kínálat-vezérelt” megközelítés fenntartása: a területfejlesztés felgyorsítása és a zónázás rugalmasabbá tétele annak érdekében, hogy gyorsabban épülhessenek új lakások globalpropertyguide.com.
• A lakáslétra megerősítése: olyan programok újjáélesztése, mint a Starter Homes, a támogatott Otthonteremtési Program bővítése, hogy többen léphessenek át a bérlésből a tulajdonlásba globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
A
• közösségi bérlakások hatékonyságának javítása: ösztönözni a tehetősebb bérlőket a kiköltözésre vagy vásárlásra, hogy a bérlakások felszabaduljanak a rászorulók számára globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Rövid távon a kormány egy vitatott „Könnyű közösségi lakhatás” programot indított – egy 26,4 milliárd HK$-os tervet 30 000 ideiglenes otthon (előregyártott egység) felépítésére öt éven belül kihasználatlan területeken globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ezek lényegében ideiglenes, olcsó lakások, amelyek célja a legsúlyosabb túlzsúfoltság enyhítése (pl. többszörösen megosztott „koporsó-lakásokban” élők számára). Bár ez több ezer családnak segít valamivel jobb lakhatási körülményekhez jutni, amíg állandó közösségi lakást nem kapnak, a programot sokan bírálták magas költsége és ideiglenes jellege miatt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mindezek ellenére rávilágít arra, hogy a kormány elismeri a lakhatási válságot, és hajlandó költeni átmeneti megoldásokra.

Óriási új fejlesztési területek: A lakhatási és gazdasági igények kielégítése érdekében Hongkong az elmúlt évtizedek legnagyobb területfejlesztési projektjeibe kezdett. A két zászlóshajó:

• Északi Metropolisz – Egy vízióterv, amelynek célja, hogy az Új-Területek északi részét (a Sencsenhez közeli területeket) egy hatalmas metropoliszszá alakítsa új városokkal, technológiai parkokkal és akár 926 000 új otthonnal 20 éven belül globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 2021-ben jelentették be, és most már kormányzati prioritás, a terv olyan helyeket foglal magában, mint Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling, valamint egy új „Innovációs és Technológiai Város” a Lok Ma Chau Loop-nál. A cél az, hogy integrálódjanak Sencsen technológiai gazdaságával, gyakorlatilag egy kettős városklasztert hozva létre. A lakáscél több mint 40%-át 2032-ig kell teljesíteni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ez körülbelül 370 000 lakást jelent addigra, ami drámaian növeli a kínálatot. Az Északi Metropoliszban több új MTR-vonal, kereskedelmi központ és jelentős arányú állami lakásépítés lesz. Következmény: A következő 5–10 évben földvisszavétel, mezőgazdasági területek/barnaövezetek átminősítése és szakaszos építkezés várható ezeken a területeken. Az ingatlanbefektetők már most figyelik az Új-Területeken lévő földeket, számítva erre a fejlesztési fellendülésre.
• Lantau Holnap Vízió – Más néven Kau Yi Chau mesterséges szigetek, ez egy terv mintegy 1 700 hektárnyi terület visszanyerésére Lantau-sziget közelében (Hongkong-szigettől nyugatra), hogy egy új metropoliszt hozzanak létre mesterséges szigeteken. Az 1. fázis, amely jelenleg tervezés alatt áll, körülbelül 1000+ hektár visszanyert területet képzel el, amely ~200 000 új otthont biztosíthat (melyek 70%-a állami lakás lenne), valamint egy új központi üzleti negyedet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Az egész Lantau Holnap projekt, ha a 2030-as–2040-es évekre teljesen megvalósul, a világ egyik legnagyobb terület-visszanyerési projektje lenne. A kormány érvelése szerint ez hatalmas új földtartalékot teremt, hogy „mérsékelje Hongkong továbbra is magas lakásárait” hosszú távon globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tartalmazná a közlekedési infrastruktúrát is (utak és vasutak, amelyek Lantauhoz és a városi területekhez kapcsolódnak), valamint jelentős kereskedelmi zónákat a gazdasági növekedés támogatására. Az ár óriási (becslés: 580 milliárd HK$+), és vita folyik a környezeti hatásról és a költségekről. De a kezdeti finanszírozást már jóváhagyták a tervezés és a tervezési munkák megkezdéséhez. Ha a tervek szerint halad, az első földterületek elérhetőek lehetnek a 2030-as évek elején, ami éppen kívül esik a 2028-as fókuszunkon, de mindenképpen befolyásolja a hangulatot. A Lantau Holnap kilátása megnyugtatja a piacot, hogy a földhiány hosszú távon enyhülni fog, ami visszafoghatja a spekulatív földfelhalmozást és kordában tarthatja a hosszú távú árelvárásokat.

Továbbá:

• Tung Chung új város bővítése: Egy közelebbi távú projekt (már építés alatt), amely 130 hektár területet tölt fel Lantau északi részén, és bővíti Tung Chung városát. 2030-ra 49 000 lakást 144 000 ember számára biztosít, valamint jelentős kereskedelmi területet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ez középtávon jelentős: ezek közül néhány lakás már 2027–2028-ra elkészül, új magán- és állami lakhatást kínálva a repülőtér közelében.
• Városi megújítás (Kowloon és városi területek): Az Urban Renewal Authority (URA) felgyorsítja a régi városrészek (Sham Shui Po, To Kwa Wan stb.) megújítását, ami új lakó- és kiskereskedelmi projekteket eredményez. A kormány 2018-ban üresen álló lakásokra vonatkozó adót is bevezetett (az ingatlan értékének 5%-a, ha a lakás több mint 6 hónapig üres), hogy a fejlesztőket gyorsabb értékesítésre ösztönözze, és néhány korábbi kereskedelmi területet (például Kai Takban) állami lakáscélra különített el a kínálat növelése érdekében. Ezek az intézkedések biztosítják, hogy a már meglévő földterületet hatékonyan használják fel.

Közlekedés és infrastruktúra: Számos infrastrukturális projekt nyit meg új területeket vagy javítja a kapcsolódást, ami hatással van az ingatlanpiacra:

• A Shatin–Central vasúti összeköttetés 2022-ben teljesen megnyílt, javítva a hozzáférést a Kowloon folyosó mentén, és várhatóan növeli az értékeket olyan kerületekben, mint Kai Tak és Ma On Shan.
• A tervezett Hongkong–Sencsen nyugati vasút (az Északi Metropoliszon keresztül) javítja a határon átnyúló integrációt, és lehetővé teszi, hogy az új városok ingázás szempontjából is életképesek legyenek.
• Útösszeköttetések, mint a Tseung Kwan O–Lam Tin alagút (2022-ben nyílt meg), lerövidítik az utazási időt, növelve Tseung Kwan O lakóövezeti vonzerejét.
• A kormány tanulmányozza a CBD alatti tér fejlesztését (Central–Wanchai) és a régi repülőtér északi előterének földeladását kereskedelmi célra, ami további A-kategóriás irodakínálatot hozhat tervezett módon, elkerülve a túlzott koncentrációt.

Összefoglalva, Hongkong politikai irányvonala kettős: azonnali intézkedések a piac élénkítésére és hosszú távú projektek a föld- és lakáskínálat bővítésére. A befektetők és fejlesztők számára ez kevesebb vásárlási korlátozást (ami jó a keresletnek), de végül sokkal több lakásépítést jelent (ami korlátozhatja az árak elszabadulását). Az állami beavatkozás továbbra is jelentős szerepet játszik – például ha a piac újra túlhevül, a hatóságok szelektív korlátozásokat vezethetnek be, ha pedig a gazdaság gyengélkedik, további ösztönzők (például adókedvezmények vagy első lakásvásárlóknak szóló programok) jelenhetnek meg. A politikát sem lehet figyelmen kívül hagyni: olyan intézkedések, mint a helyiek előnyben részesítése a szárazföldi vevőkkel szemben, a határ menti integráció, valamint az állami és magánlakások arányának meghatározása mind az aktuális kormányzat programjától és a közvéleménytől függnek.

Összességében az olyan várostervezési kezdeményezések, mint az Északi Metropolisz és a Lantau Tomorrow óriási lehetőségeket kínálnak – új kereskedelmi negyedeket, több millió négyzetlábnyi új iroda/szálloda/kiskereskedelmi területet és modern okosvárosi környezetet hoznak létre. Ugyanakkor kivitelezési kockázatokat is hordoznak (késések, költségtúllépések, társadalmi ellenállás). Azok az ingatlanpiaci szereplők, akik igazodnak ezekhez a tervekhez – például földvásárlások az Új Területeken, pozícionálás az új üzleti negyedekre – jelentős hasznot húzhatnak 2028-ra és azon túl is. Ugyanakkor a meglévő városi területek később versenyre kényszerülnek ezekkel az új fejlesztésekkel, ami potenciálisan átrendezheti a befektetési környezetet (például: csökken-e Central jelentősége, ha egy másik üzleti negyed nő ki egy mesterséges szigeten? Szűkül-e az árkülönbség az Új Területek és a városi lakások között, ha javul a közlekedés?). Ezek a stratégiai kérdések a láthatáron.

Kiemelt kerületek: Főbb területek és feltörekvő gócpontok

Hongkong ingatlanpiaca rendkívül lokalizált – a városrészeknek és kerületeknek mind sajátos dinamikájuk van. Itt áttekintést adunk a jelentősebb régiókról, kiemelve, mely területek virágoznak, melyek küzdenek kihívásokkal 2025-ben, valamint melyek a feltörekvő gócpontok, amelyekre érdemes figyelni:

• Central & Admiralty (Hong Kong-sziget): A hagyományos üzleti negyed a Hong Kong-szigeten továbbra is a legtekintélyesebb (és legdrágább) irodai helyszín. Central felhőkarcolóinak kihasználatlansága 11–12% körül van, ami jelentősen alacsonyabb a városi átlagnál jll.com.hk jll.com.hk. Central A-kategóriás irodái viszonylag ellenállónak bizonyultak a korlátozott új kínálat és a pénzügyi cégek tartós kereslete miatt – még visszaesések idején is sok vállalkozás inkább a „minőségre váltás” mellett dönt Centralban. A Centralban található kiskereskedelem (pl. Queen’s Road, IFC bevásárlóközpont) fokozatosan magához tér a visszatérő turistáknak és irodai dolgozóknak köszönhetően, bár néhány luxusbutik helyét életmódhoz kapcsolódó bérlők vették át. A lakóingatlanok terén a Mid-Levels és The Peak (Central szomszédos, felsőkategóriás lakóövezetei) továbbra is rekordárakat érnek el, és érdekes módon a nagy luxusotthonok itt 2024–25-ben áremelkedést mutattak, miközben a tömegpiac visszaesett globalpropertyguide.com. Mivel kevés az új fejlesztés (földhiány a Mid-Levelsben), ezek a városrészek továbbra is elit enklávék maradnak. Kilátások: Central megőrzi pénzügyi központi szerepét 2028-ig, amit új infrastruktúra is támogat (pl. az MTR új Shatin–Central vonalának végállomása Admiraltyban). Ugyanakkor, ahogy újabb üzleti negyedek emelkednek, Central növekedése inkább fokozatos lehet. A befektetők továbbra is trófeacélpontként tekintenek a Central irodai eszközeire (pl. Bank of America Tower osztott tulajdonú egységei vagy újrafejlesztésre érett régi épületek) a környék tartós vonzereje miatt.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): A „CBD2”-ként emlegetett Kowloon East hatalmas átalakuláson ment keresztül: a régi ipari területből irodai központ lett. Kwun Tongban tucatnyi egykori gyárat alakítottak át modern irodaházzá, a Kai Tak újjáépítése (a régi repülőtér helyén) pedig folyamatban van, új A-kategóriás irodatornyokkal, hotelekkel és lakóházakkal. 2025-re Kowloon East A-kategóriás irodaterületet kínál jelentős kedvezménnyel Centralhoz képest – a bérleti díjak nagyjából a felét teszik ki, és sok nagy alapterületű iroda nyílt itt. Azonban magas az üresedés (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, mivel a kínálat meghaladta a keresletet. Néhány nagy cég, amely korábban (az alacsonyabb bérleti díjak miatt) ideköltözött, később a COVID alatt leépített vagy elköltözött. Különösen Kai Tak irodapiaca még gyerekcipőben jár; egy nagy bérlő által nyitott zászlóshajó torony nagyrészt üresen állt az átadás után. Kilátások: A következő években Kowloon East bérlői piac lesz – agresszív ajánlatokra lehet számítani, ahogy a bérbeadók igyekeznek feltölteni az épületeket. A terület sikere a jobb közlekedési kapcsolatokon múlik (a Shatin–Central vasút segít, és tervezik a környezetbarát összekötő rendszert Kai Takon belül), illetve azon, hogy esetleg kormányzati hivatalok is ideköltöznek. Továbbra is optimizmusra ad okot, hogy idővel Kowloon East élénk kereskedelmi negyeddé válik (új bevásárlóközpontokkal, a 2024-ben nyíló Kai Tak Sports Park stadionnal stb.). Jelenleg azonban a befektetők óvatosak a magas üresedés és a hosszú bérbeadási időszakok miatt.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: A West Kowloon terület, amely Tsim Sha Tsui-val határos, gyorsan fejlődik a nagysebességű vasútvégállomásnak és a West Kowloon Kulturális Negyednek (WKCD) köszönhetően. A WKCD világszínvonalú helyszíneket hozott létre (M+ múzeum, Palotamúzeum, Xiqu Központ), amelyek növelték a gyalogosforgalmat és a területet kulturális-turisztikai központtá tették. Ehhez szorosan kapcsolódva, ahogy említettük, az International Gateway Centre és más új tornyok modern városképet adnak hozzá. Maga Tsim Sha Tsui (TST) továbbra is kiemelt bevásárló- és szállodai negyed. 2020-ban megszenvedte a turisták hiányát, de mostanra magához tért – a kis üzlethelyiségek bérleti díjai TST-ben némi emelkedést mutattak 2024-ben, ahogy a tömegpiaci márkák terjeszkedtek cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. TST irodaházai (mint például a Canton Road mentén vagy a Harbour City komplexumban) alacsony kihasználatlansággal (~8% jll.com.hk jll.com.hk) működnek a design, beszerzési és szárazföldi cégek kereslete miatt. Kilátások: West Kowloon új kínálatával a kibővített TST/West Kowloon negyed nagy összefüggő üzleti övezetté válhat 2028-ra. Ez a terület előnyt élvez, mivel csomópont – a vasúti összeköttetés Sencsen/Kuangcsou felé, a repülőtéri expressz, valamint a közelség Centralhoz a kikötői alagutakon keresztül. Arra számítunk, hogy növekvő kereslet lesz az irodák iránt West Kowloonban, amint a kezdeti kínálat felszívódik, mivel a Hongkong és a szárazföldi piacok között egyensúlyozni kívánó cégek számára vonzó lesz. A közeli területeken (Olympic állomás, Austin állomás) lévő lakóprojektek is keresettek, a kényelmes elhelyezkedés miatt. A befektetőknek érdemes figyelniük, milyen gyorsan telnek meg bérlőkkel az IGC és más épületek – a gyors felszívódás igazolná West Kowloon potenciálját, és növelné a terület presztízsét (és értékét).
• Új területek (Észak és Északnyugat): Az Új területek Hongkong jövőbeli növekedésének központja, köszönhetően az Északi Metropolisz tervnek. Jelenleg olyan kerületek, mint Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai inkább lakó- és ipari „eldugott” területek (néhány kivétellel, mint például a nyüzsgő Yuen Long város). Azonban a 2024-es adatok már azt mutatták, hogy ezek a területek előtérbe kerülnek: Yuen Long és Tuen Mun adta az összes új magánlakás-átadás 34%-át 2024-ben globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ami azt jelzi, hogy a fejlesztők az Új területek zöldmezős területeire koncentrálnak. Az Új területeken az ingatlanárak általában alacsonyabbak (nagyjából 30–50%-kal olcsóbbak négyzetlábanként, mint a városi Kowloon/HK-szigeten), ami az új közlekedési kapcsolatokkal együtt vonzza a fiatalabb családokat. Az érkező Északi Metropolisz magában foglal majd olyan helyeket, mint Kwu Tung (Lok Ma Chau közelében) – amelyet hatalmas technológiai és lakóövezeti központnak szánnak. A kormány már megkezdte a területek átsorolását és tárgyalásokat folytat Sencsennel egy határon átnyúló innovációs zóna létrehozásáról. Kilátások: 2028-ra várhatóan már az Északi Metropolisz első fázisai épülnek – valószínűleg új állami lakótelepek és a Lok Ma Chau Loop technológiai campus (ahol már most is emelkednek épületek). A határ menti városok ingatlanpiaci gócpontokká válhatnak, ahogy az infrastruktúra összeköti őket a városi központokkal (pl. tervezés alatt álló új MTR Northern Link). A hosszú távon gondolkodó befektetők már most földet vagy régi falusi ingatlanokat halmoznak fel Észak-NT-ben, bízva a nagy nyereségben. Ugyanakkor vannak kockázatok is – a fejlesztés itt falvak áttelepítését, környezeti problémák kezelését és a sencseni tervekkel való összehangolást jelenti, ami késedelmeket okozhat. Ha jól hajtják végre, Észak-NT lehet a Sencsen–Hongkong „Szilícium-völgye”, ami növeli a keresletet mind a lakások, mind az irodák iránt (és talán városszerte enyhíti az árakat a kínálat bővítésével). Középtávon olyan kerületek, mint Yuen Long, Sheung Shui, Fanling folyamatosan növekednek majd népességben és szolgáltatásokban, szűkítve a különbséget a hagyományos városi területekkel.
• Lantau-sziget és Repülőtér zóna: Lantau ad otthont a repülőtérnek, Hongkong kapujának, és fejlesztési lendületet kap. A hosszú távú Lantau Tomorrow mellett a közeljövőben a Tung Chung bővítése (több ezer lakás épül 2027-ig) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Emellett a 2018-ban megnyílt Hongkong–Zhuhai–Makaó híd stratégiai logisztikai helyszínné tette Lantaut – egy hídfő gazdaság van kialakulóban Tung Chung és Sunny Bay városokban, logisztikai parkokat és akár szórakoztató központokat is terveznek. Kilátások: Lantau ingatlanpiaca (pl. Discovery Bay expat közösség, Tung Chung lakások) profitálni fog a javuló közlekedési kapcsolatokból és a repülőtér növekedéséből (Airport City projekt kiskereskedelmi, irodai, expó létesítményekkel). Ugyanakkor a Lantau Tomorrow-hoz kapcsolódó feltöltött területek többsége csak a 2030-as években lesz hatással a piacra. A befektetők eközben optimisták a repülőtér közeli hotelek és outlet üzletek iránt, számítva a turizmus teljes helyreállására (a repülőtér a COVID előtt rekord 74 millió utast kezelt; 2023-ban már újra növekedett). A kormány tervezi okosváros funkciók fejlesztését Lantau-n (pl. önvezető járművek új területeken), ami a jövőben vonzó, modern lakóhellyé teheti.
• Régi városi kerületek (Sham Shui Po, Tokwawan stb.): Ezeken a területeken sok az elöregedett épület, jelenleg URA-vezérelt megújuláson mennek keresztül. Például Sham Shui Po-ban olyan projektek valósulnak meg, mint a Mei Ho House örökség és új magasépületek. Kowloon City (To Kwa Wan) új lakóház-hullámot élt át a régi Kai Tak repülőtér bezárása után. Ezekben a kerületekben gyakran új luxuslakások mozaikszerűen jelennek meg a régi tong lau (lépcsőházas lakóházak) között. Kilátások: Lehetőséget kínálnak butikfejlesztőknek és befektetőknek kisebb léptékű újjáépítésekre. Mivel az URA aktívan pályáztatja a területeket, itt 2028-ig több modern lakás és kereskedelmi tér jelenik meg, ami emeli a korábban „régi” vagy „munkásosztálybeli” negyedek presztízsét (és árait). Például a To Kwa Wan MTR állomás 2021-es megnyitása máris fellendítette a környék kilátásait. Ezeken a helyeken folyamatos gentrifikációra számítunk.

Összefoglalva, Hongkong növekedési földrajza bővül. Bár a sziget és a régi Kowloon továbbra is kulcsfontosságú (különösen az A-kategóriás irodák és luxuslakások szempontjából), a következő években a legtöbb lehetőség és aktivitás az új határokon, Kowloon Eastben, West Kowloonban és az Északi Új Területeken várható. A feltörekvő területek magasabb kockázatot és nagyobb potenciális hozamot kínálnak: a siker az infrastruktúra elkészültétől és a kereslet megjelenésétől függ. A befektetők számára kiegyensúlyozott megközelítés lehet, ha a stabilitás érdekében megtartják a főbb kerületekben lévő alapvető eszközöket, miközben szelektíven fektetnek be feltörekvő kerületekbe a növekedési potenciálért (pl. kiskereskedelmi helyiség vásárlása egy új városközpontban, mielőtt a lakosság teljesen utolérné). A végfelhasználók számára a kerületek sokfélesége több életstílus-választást jelent – a városi kényelemtől a külvárosi új városok nagyobb teréig –, ami pozitív fejlemény Hongkong történelmi területhiányát tekintve.

Befektetési lehetőségek és kockázatok

Ahogy Hongkong ingatlanpiaca átmeneti időszakba lép 2025-ben, a befektetők új lehetőségeket mérlegelnek a fennmaradó kockázatokkal szemben. Az alábbiakban összefoglaljuk a főbb lehetőségeket és kulcsfontosságú kockázatokat, amelyeket érdemes figyelembe venni a 2025–2028-as időszakban:

Főbb befektetési lehetőségek:

• Visszapattanási lehetőségek a túladott szegmensekben: Az elmúlt évek korrekciója után bizonyos ingatlanszegmensek értéket kínálnak. A leértékelt, magas minőségű irodaházak (különösen a decentralizált területeken) lehetőséget nyújtanak értékalapú befektetésre – a befektetők jelentősen alacsonyabb áron szerezhetnek meg A-kategóriás eszközöket, mint néhány évvel ezelőtt, azzal a kilátással, hogy a bérleti díjak a 2020-as évek végére helyreállnak. Például Kowloonban az irodák tőkepiaci értéke jelentősen visszaesett, és a tulajdonosok, például a bankok, elkezdték értékesíteni a visszavett irodai eszközöket hongkongbusiness.hk. A hozzáértő befektetők ezeket a nehéz helyzetben lévő vagy alulteljesítő eszközöket figyelik újrapozícionálás vagy hosszú távú megtartás céljából. Hasonlóképpen, a turistanegyedekben található kiskereskedelmi ingatlanok (Causeway üzletek, TST bevásárlóközpontok), amelyeknél meredek bérletidíj-csökkenés volt tapasztalható, erős hozamot hozhatnak, ha most vásárolják meg őket, és megtartják, amíg a látogatói költés teljesen vissza nem tér.
• Szállodák és vendéglátás: A vendéglátóipar fellendülőben van a turizmus újjáéledésével. Különösen a szállodák tették ki az összes ingatlantranzakció értékének 45%-át 2025 első negyedévében hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – ez azt jelzi, hogy a befektetők optimisták a szállodákkal kapcsolatban. Sok szálloda veszteséges volt vagy átalakították a COVID alatt (néhányat kormányzati karanténként béreltek ki). Most, hogy a kihasználtság és a szobaárak emelkednek, azok, akik befektetnek vagy szállodát vásárolnak, profitálhatnak. Átalakítási lehetőségek is vannak: néhány elöregedett kereskedelmi épületet szállodává alakítanak át a jövőbeni kereslet kielégítésére. A hongkongi kormány törekvése, hogy nagy eseményeket rendezzen és látogatókat vonzzon (pl. Art Basel, Rugby Sevens stb.), megalapozza a kilátásokat. 2028-ra Hongkongban ismét hiány lehet a minőségi szállodai szobákból, így a jelenlegi árak vonzóak.
• Logisztika és adatközpontok: Egy rövid távú megingás ellenére a logisztikai ingatlanok alapvetően stabilak maradnak. Az e-kereskedelem növekedése és az ellátási lánc átalakítása továbbra is relevánssá teszi Hongkongot, mint ázsiai elosztóközpontot. A modern raktárak tisztességes jövedelmet hoznak és kevésbé avulnak el. Emellett az adatközpontok iránt is nagy a kereslet Hongkong adatközponti szerepe miatt (kiváló távközlési infrastruktúra és Kína közelsége). Ipari területek adatközponttá alakítása vagy új építése jövedelmező szegmens – globális technológiai cégek és ingatlanalapok aktívan keresnek helyet. Azok a befektetők, akik eligazodnak a technikai követelmények és az energiaellátás kérdéseiben, részesedhetnek ebből a növekvő eszközosztályból, stabil, hosszú távú hozamokkal (gyakran hosszú távú bérleti szerződésekkel nagy technológiai bérlők számára).
• Lakóövezeti fejlesztés új területeken: A kormány agresszív lakásépítési tervei azt jelentik, hogy sok földterületet fognak pályázat útján elérhetővé tenni új fejlesztési területeken. Azoknak a fejlesztőknek, akik erős végrehajtási képességgel rendelkeznek, a Northern Metropolis és más Új Városok hatalmas lehetőségeket kínálnak – nagyszabású projektek, amelyeknél méretgazdaságosság érhető el. Ezeken a területeken a földárak alacsonyabbak lehetnek (a kormány partnerséget vagy kedvező feltételeket kínálhat a célok teljesülése érdekében), és a kereslet várhatóan erős lesz a lakásigények miatt. Középtávon, ha a kamatlábak csökkennek, a lakásárak ismét emelkedésnek indulhatnak 2025-től kezdődően, így azok, akik a mélyponton szereztek földet, profitra tehetnek szert. Még a kisebb befektetők számára is, ha korán vásárolnak egy fejlődő körzetben (növekedés előtt), tőkenövekedést érhetnek el, ahogy az infrastruktúra és a lakosság megjelenik.
• Oktatási és speciális ingatlanok: Egy kevésbé szem előtt lévő lehetőség: oktatással kapcsolatos ingatlanok. A Colliers előrejelzése szerint növekvő kereslet várható nemzetközi iskolák, óvodák és képzési központok iránt, ahogy egyre több külföldi család és szárazföldi szakember érkezik Hongkongba hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Azok az ingatlanok, amelyek alkalmasak kampuszok vagy tanulóközpontok kialakítására (nagy alapterület, lakóövezetekben), növekvő befektetői érdeklődésre számíthatnak. Hasonlóképpen, az idősek otthonai és egészségügyi létesítmények is várhatóan bővülnek (az öregedő demográfia miatt), így lehetőségek nyílnak idősek lakóparkjainak vagy orvosi irodaházak fejlesztésére – ezek a szegmensek még gyerekcipőben járnak Hongkongban.
• Zöld és fenntartható felújítások: Azok a befektetők, akik a ESG (környezeti, társadalmi, irányítási) szempontokra fókuszálnak, értéket teremthetnek a régebbi épületek zöld szabványok szerinti felújításával. Hongkong fenntarthatósági törekvései miatt ösztönzők járnak az energiahatékony épületekért. Egy régi iroda- vagy lakóépület modernizálása (jobb szigetelés, okos rendszerek) növelheti annak vonzerejét a bérlők számára, és jövőállóvá teheti a várható kormányzati energiafelhasználási előírásokkal szemben.

Főbb kockázatok és kihívások:

• Kamatláb- és finanszírozási kockázat: Bár a kamatok stabilizálódni látszanak, bármilyen váratlan globális kamatemelkedés közvetlenül érintené Hongkongot (az árfolyamrögzítés miatt). A magas kamatok növelik a hitelfelvétel költségeit, csökkentik a vevők fizetőképességét, és fizetésképtelenséghez és kényszerértékesítésekhez vezethetnek (különösen a magasan eladósodott befektetők esetében). A kisebb fejlesztők vagy változó kamatozású hitellel rendelkező befektetők sérülékenyek, ha a kamatok a vártnál tovább maradnak magasak. Másrészt, ha a kamatok túl gyorsan csökkennek, és hirtelen forró pénz áramlik be, az politikai válaszokat tehet szükségessé.
Globális makrogazdasági és geopolitikai kockázatok: Hongkong rendkívül kitett a külső tényezőknek. A világgazdaság vagy Kína visszaesése kisiklíthatja a helyi ingatlanpiac fellendülését. Például: egy jelentős kínai ingatlanpiaci válság vagy a szárazföldi növekedés lassulása csökkentheti a szárazföldi befektetéseket a hongkongi ingatlanokba, és gyengítheti a luxus iránti keresletet. Geopolitikailag az USA–Kína feszültségek állandó kockázatot jelentenek – új szankciók, vámok vagy tőkekorlátozások elriaszthatják a befektetőket, vagy korlátozhatják a határokon átnyúló pénzmozgást. Hongkong egyedülálló kelet–nyugat találkozási pontként érzékeny; bármilyen eszkaláció (technológiai háború, Tajvani-szoros kérdések) óvatossághoz vagy akár külföldi munkavállalók áthelyezéséhez vezethet, ami befolyásolhatja az irodák kihasználtságát.Helyi politikai és szabályozási változások: Bár a politikai helyzet jelenleg stabil, bármilyen jelentős változás (például vezetőváltás vagy politikai irányváltás) hatással lehet az ingatlanpiacra. Például, ha a helyiek lakhatási megfizethetősége nem javul, a kormány nyomás alá kerülhet, hogy újra bevezesse a hűtő intézkedéseket vagy szigorúbb tulajdonosi szabályokat (például ismét magasabb adók a külföldi vásárlókra vagy valóban szigorú üresen álló lakások adója). A múltbeli hirtelen politikai bejelentések (mint például a 15%-os illeték egyik napról a másikra 2012-ben) emléke miatt a politikai kockázat mindig jelen van. Továbbá, ha a lakásárak túl gyorsan emelkednek, a közfelháborodás politikai szigorításhoz vezethet – ez egyensúlyozási feladat a hatóságok számára.Túlkínálat bizonyos szegmensekben: Bár összességében Hongkongban hiány van kínálatból, lokalizált túlkínálat lehetséges. Az irodapiac jó példa – túl sok új iroda Kowloon East/West Kowloon területén elhúzódó túlkínálathoz vezethet, ami pénzügyileg megterhelheti a bérbeadókat (bár a nagy szereplők megbirkóznak vele, a kisebbek vagy az egyetlen ingatlannal rendelkezők szenvedhetnek). Hasonlóképpen, ha az Északi Metropolisz és a Lantau projektek mind a tervek szerint valósulnak meg, a 2020-as évek végére túlkínálat lehet új lakásokból – különösen, ha a népességnövekedés nem felel meg az előrejelzéseknek, vagy ha az elvándorlás újraindul. A túlkínálat korlátozná az árakat és a bérleti díjakat, csökkentve a fejlesztők profitját.Építési költségek és munkaerő: Hongkongban az építkezés költséges és időigényes. Az utóbbi időben az építőanyagok költségei világszerte ingadoztak, és Hongkongban is hiány van szakképzett építőipari munkaerőből. A késések és a költségtúllépések gyakoriak a nagyberuházásoknál. A fejlesztők számára ez kockázatot jelent – ha egy adott áron nyernek el egy állami telektendert, de közben az építési költségek elszállnak, az csökkentheti a haszonkulcsot, vagy akár veszteségessé is teheti a projektet, ha a piac megváltozik. A kormány igyekszik ezt enyhíteni előregyártással és munkaerő importtal, de ez továbbra is kihívás, ami lassíthatja a kínálat bővülését.Valutakötés stabilitása: Ez alacsony valószínűségű, de nagy hatású kockázat. Hongkong ingatlanpiacát az USD-HKD kötés támasztja alá, amely a kamatokat a Fed-hez köti, és történelmileg alacsony kamatokat és tőkebeáramlást eredményezett. Ha valaha nyomás nehezedne a kötésre (például hatalmas tőkekiáramlás vagy politikai nyomás miatt), az monetáris instabilitást okozhatna. A kötés rendszerének megváltozása jelentős újraárazást eredményezne az eszközökben. A legtöbb elemző arra számít, hogy a kötés fennmarad (1983 óta stabil), de háttérkockázatként érdemes számolni vele.
• Piaci hangulat ingadozása: Hongkongban az ingatlanpiac legalább annyira pszichológiai, mint fundamentális alapokon nyugszik. Negatív hangulat – legyen az egy hirtelen járványkitörés (mint 2020-ban), hibás kormányzati döntés vagy hitelesemény miatt – befagyaszthatja a tranzakciókat, és gyorsan lefelé nyomhatja az árakat. Ezzel szemben a túlzott optimizmus is visszatérhet (ahogy azt a korábbi fellendülések mutatták), és egy mini-buborékot fújhat. A befektetőknek óvatosan kell lavírozniuk ezek között az ingadozások között, például diverzifikációval vagy a jövedelemhozamra való fókuszálással a pusztán spekulatív eladások helyett. Likviditási kockázat is valós: visszaesés idején nehéz lehet vevőt találni, ami csapdába ejtheti azokat a befektetőket, akik túlzottan eladósodtak gyors eladás reményében.

Ezek egyensúlyozásakor sokan 2025-öt látják vonzó belépési pontnak a hongkongi ingatlanpiacon – az értékek viszonylag alacsonyak, a kormány és a gazdaság pedig támogatja a fellendülést. De ez az időszak a körültekintésnek és alapos vizsgálatnak kedvez. A jó elhelyezkedésű, minőségi ingatlanok várhatóan jobban teljesítenek majd, mint a másodlagosak (a prémium és nem prémium eszközök közötti különbség tovább nőhet). A befektetőknek érdemes stressztesztelniük befektetéseiket a fent említett kockázatokkal szemben: például fedezi-e a hozam a magasabb kamatokat? Van-e alternatív hasznosítási lehetőség, ha az elsődleges cél nem teljesül?

Végső soron Hongkong alapjai – a kereskedelmi jogbiztonság, a Kínába vezető kapu, a globális pénzügyi központ – azt sugallják, hogy a közelmúlt kihívásai ellenére továbbra is vonzó ingatlanpiac marad azok számára, akik közép- vagy hosszú távon gondolkodnak. A következő évek valószínűleg azokat a befektetőket jutalmazzák majd, akik képesek kezelni a rövid távú volatilitást, miközben pozícionálják magukat a város átalakulására (az Északi Metropoliszon, a Greater Bay Area integráción és a poszt-COVID gazdasági modellen keresztül). Az óvatos kockázatkezelés és a kormányzati irányvonalhoz való igazodás (pl. köz- és magánszféra együttműködések, okos/zöld fejlesztések támogatása) kulcsfontosságú lesz Hongkong következő fejezetének kiaknázásában.

Piaci kilátások 2025–2028: Óvatos optimizmus várható

Előre tekintve Hongkong ingatlanpiaca fokozatos fellendülés és átrendeződés előtt áll a következő 3–4 évben. A járvány utóhatásainak és a politikai korrekcióknak a legrosszabbja már mögöttünk van, de a javulás üteme szektoronként eltérő lesz, és a makrogazdasági feltételektől függ. Íme egy szektoronkénti előrejelzés 2028-ig:

• Lakóingatlan: Az alapeseti forgatókönyv szerint 2025-ben stabilizáció várható, majd mérsékelt áremelkedés 2026–2028 között. Ahogy a lakáspiac 2025 végére magára talál (a kínálat csökken, a kereslet élénkül), az ingatlanárak évente alacsony-közepes egyszámjegyű százalékos növekedést mutathatnak az évtized második felében. Ez feltételezi, hogy a kamatlábak valamelyest csökkennek (javítva a megfizethetőséget), és a gazdaság egyenletesen növekszik. Nem valószínű, hogy visszatérnek a 2010-es évek 20% feletti éves ugrásai, tekintettel a kormány kínálatbővítő intézkedéseire és a még mindig helyreálló hangulatra. Ehelyett fenntarthatóbb pályára lehet számítani – összességében a magánlakásárak növekedése várhatóan +10% és +15% között lesz összesen 2025 és 2028 között, a luxusszegmens felülteljesítheti a tömegpiacot. 2028-ra a tömegpiaci árak visszanyerhetik a 2019-es szintjüket (eltüntetve a közelmúltbeli visszaesést), míg a luxusszegmens akár a korábbi csúcsokat is megközelítheti, ha a szárazföldi tőkeáramlás újraindul. Az adásvételi tranzakciók volumene egészséges maradhat, amíg a szabályozás kedvező – évente akár ~60 ezer feletti ügylet is lehet (több, mint a közelmúltbeli ~45–50 ezer, de elmarad a 100 ezres csúcsévektől). Főbb befolyásoló tényezők: globális kamatlábak (egy hirtelen emelkedés megtörheti a fellendülést), a tehetségvonzó programok sikere (több lakos = nagyobb lakáskereslet), és az új kínálat megvalósítása (ha a kormány a vártnál gyorsabban árasztja el a piacot új lakásokkal, az mérsékelheti az árakat). Összességében kiegyensúlyozott kilátások: a lakáspiac várhatóan 2023–25 között vevői piacból 2027-re semleges piacba fordul, kínálat és kereslet egyensúlya közeledik, ahogy a JLL is megjegyezte a worldpropertyjournal.com oldalon worldpropertyjournal.com.
• Iroda: Az irodai szektor valószínűleg még egy-két évig gyenge marad, mielőtt fordulóponthoz érne. 2025-ben és 2026 elején további bérleti díj csökkenések várhatók (összesen talán további -5%–10%, a korábbi visszaesések tetejébe), mivel az új kínálat tetőzik, és az üresedési ráta eléri csúcsát, kb. 18–20%-on hongkongbusiness.hk. Sok, 2025-ben lejáró bérleti szerződés újratárgyalásakor lefelé módosulnak az árak (a Fitch alacsony tizenpár százalékos bérletcsökkentést vár ezeknél) hongkongbusiness.hk, ami az átlagokat alacsonyan tartja. Ugyanakkor 2027-re arra számítunk, hogy az üresedési ráta csökkenni kezd, ha a gazdasági növekedés folytatódik, és kevesebb új projekt indul. A 2020-as évek végére szűkebb irodapiac alakulhat ki, ahogy a mai többlet felszívódik – de ez nagyrészt attól függ, mennyire sikeres Hongkong az üzletek vonzásában (pl. szárazföldi cégek regionális központot nyitnak, nemzetközi cégek bővülnek a GBA-ban). Mérsékelt keresletet feltételezve az A-kategóriás irodabérleti díjak 2026 körül stabilizálódhatnak, majd 2027–28-ban kissé emelkedhetnek (évi 2–3%-kal), főként a prémium épületekben. A kevésbé jó épületek lemaradhatnak, vagy akár új funkciót is kaphatnak. A tőkeértékek a bérleti díjakat követik némi késéssel; várhatóan 2025–26-ban érik el a mélypontot, majd lassan emelkednek. 2028-ra az irodabérleti díjak és árak még mindig a 2019-es csúcs alatt lehetnek, de a piac egészségesebb lesz, új egyensúlyi üresedési rátával, talán magas egy számjegyű tartományban (figyelembe véve a tartós távmunka hatását). Egy bizonytényező: ha a szárazföldi cégek agresszíven visszatérnek (pl. állami vállalatok regionális irodákat konszolidálnak HK-ban), a felszívódás felgyorsulhat, és erősebb fellendülést hozhat.
• Kiskereskedelem: A kiskereskedelmi ingatlanok kilátásai óvatosan pozitívak. 2025 valószínűleg a stabilizáció éve lesz, kisebb bérletcsökkenéssel vagy stagnálással. 2026-tól, ha a turizmus teljesen normalizálódik (2027-re akár 60+ millió látogatóval, megközelítve a válság előtti szintet), a kiskereskedelmi bérleti díjak ismét emelkedhetnek, különösen a főbb turistaövezetekben. Előrejelzésünk szerint a főutcai üzletek bérleti díjai összesen 5–10%-kal nőhetnek 2026–2028 között, ahogy az üresedés ismét egy számjegyűre csökken, részben visszanyerve a korábbi veszteségeket. A prémium bevásárlóközpontok bérleti díjai hasonló vagy kissé alacsonyabb növekedést mutathatnak, mivel ezek korábban is stabilabbak voltak. A kiskereskedelmi szektor fellendülését nagyobb események (a város pályázik például a Gay Games-re stb.) és nagy attrakciók (Hong Kong Disneyland bővítése, új múzeumok nyitása stb.) is segítik. 2028-ra a kiskereskedelmi bérleti díjak valószínűleg még mindig elmaradnak a 2014-es csúcstól, de a bérlői összetétel diverzifikáltabb lesz, ami kevésbé volatilis szektort eredményezhet (kevesebb túlzott függés néhány luxusmárkától). Egy kockázat: a szárazföldi fogyasztói magatartás: ha több kínai turista inkább belföldön vásárol (mivel Kínában csökkentek a luxusimport-vámok, kevesebb az ösztönző HK-ban vásárolni), Hongkong talán sosem éri el újra korábbi luxusforgalmát. Ebben az esetben a kiskereskedelmi bérleti díjak egy új normális szinten stagnálhatnak. Az összforgalom azonban várhatóan egészséges marad, mivel a látogatók száma és a helyi vásárlóerő a gazdasági növekedéssel nő (a kormány előrejelzése szerint a kiskereskedelmi forgalom mérsékelt növekedést mutat a következő években, összhangban az általános fogyasztás élénkülésével).
Ipari: Arra számítunk, hogy az ipari/logisztikai szektor középtávon viszonylag stabil marad, enyhén pozitív kilátásokkal. A 2024–2025-ös enyhe üresedési ráta-emelkedés és stagnáló bérleti díjak után az e-kereskedelem növekvő igényei, az ASEAN-kereskedelem regionális elosztása, valamint a GBA logisztikával való integráció várhatóan élénkíti a keresletet. Az ipari bérleti díjak 2026-tól ismét mérsékelt emelkedésnek indulhatnak, 2028-ig akár ~5%–10%-os növekedést is elérve a jelenlegi szintekhez képest, különösen a modern raktárterületek esetében. Az üresedési ráta 2028-ra visszatérhet 5% körülire vagy az alá, ahogy a piac kiegyensúlyozódik, és kevesebb új fejlesztés valósul meg (mivel a nagy raktárak számára kevés a rendelkezésre álló földterület). Emellett bármilyen régi ipari épületek kivonása az állományból átépítés céljából hatékonyan csökkenti a kínálatot. Az ipari ingatlanok értéke gyorsabban emelkedhet, mint a bérleti díjak, mivel a befektetői kereslet magas – a hozamok csökkenésére számítunk, ahogy egyre több tőke (beleértve az intézményi alapokat és REIT-eket) keresi a logisztikai eszközök stabil jövedelmét. Ha a kamatlábak csökkennek, az tovább fokozhatja az ipari szegmens áremelkedését. 2028-ra ez a szektor lehet az egyik legjobban teljesítő a teljes hozam (bérleti díj + tőkenövekedés) tekintetében, feltéve, hogy a globális kereskedelmet nem éri súlyos zavar.
• Feltörekvő szegmensek (Tech/Innovációs ingatlanok): Ahogy Hongkong diverzifikálódik, 2028-ra már beszélhetünk a technológiai irodaparkok (például a Lok Ma Chau Loop első ütemének megnyitása) és az élettudományi laborok növekedéséről. A kormány tervei egy IT központ létrehozására az Északi Metropoliszban új ingatlanosztályokat teremthetnek (laboratóriumi irodák, K+F kampuszok). Ezek várhatóan köz- és magánszféra együttműködésével, iparági szereplők bevonásával valósulnak meg. Ha a tervek előrehaladnak, 2028-ra már az első bérlők is megjelenhetnek, cégeket és tehetségeket vonzva – ez pozitív jel a város gazdasági alapjai számára. Az Greater Bay Area integrációhoz kapcsolódó ingatlanok – például határon átnyúló logisztikai létesítmények, kínai szárazföldi cégek számára kialakított közösségi irodák – szintén egyre hangsúlyosabbá válnak.

Átfogó értelemben 2028-ra a hongkongi ingatlanpiac várhatóan túl lesz a COVID sokkon és a 2020-as évek eleji politikai bizonytalanságokon, és visszatér a mérsékelt, a gazdasági alapokhoz igazodó növekedési pályára. A kormány lépései arra utalnak, hogy „puha landolást” és stabilizációt céloznak, nem pedig egy újabb elszabaduló fellendülést: bőséges lakásellátás az extrém árak megfékezésére, de egyúttal intézkedések annak érdekében, hogy az ingatlan továbbra is vonzó befektetés maradjon.

A hosszú távú szemléletű befektetők továbbra is optimisták: Hongkong következetesen Ázsia egyik vezető ingatlanbefektetési piacának számít likviditása és jogállamisága miatt, és várhatóan ez így is marad. A globális pénzügyi cégek ismét terjeszkednek Hongkongban (ezt bizonyítja a sok bank, amely vagyonkezelésben dolgozókat vesz fel a kínai tőke kezelésére), ami jót ígér az irodai és luxuslakás-kereslet szempontjából. A szárazföldi kínai tőke, amely 2020–2022-ben többé-kevésbé szünetelt, várhatóan visszatér – ha Kína gazdasága stabilizálódik, a tehetősebb szárazföldi vevők ismét biztonságos eszközmenedékként tekinthetnek a hongkongi ingatlanokra, különösen, hogy a határ teljesen nyitva van, és az RMB gyengülése olcsóbbá teszi a hongkongi eszközöket RMB-ben számolva jll.com.hk jll.com.hk. Valóban, a JLL szerint az RMB leértékelődése vonzóvá teheti a hongkongi lakáspiacot a szárazföldi tőke számára jll.com.hk jll.com.hk. Egy ilyen beáramlás, ha megvalósul, felpörgetheti a felső kategóriás szegmenst, sőt, akár arra is késztetheti a kormányt, hogy figyelje az esetleges túlfűtöttséget.

Előrejelzés összefoglaló: Hongkong ingatlanpiaca, minden szegmensben, javulás előtt áll, de nem kockázatok nélkül. Az érintetteknek fokozatos növekedésre kell számítaniuk, nem pedig hirtelen fellendülésre, 2025 pedig átmeneti év lesz, amely megalapozza a következő időszakot. 2028-ra a következőket várjuk:

• A lakásárak mérsékelten magasabbak lesznek, mint 2025-ben, az eladások volumene egészséges; a lakhatás továbbra is drága, de a csúcsévekhez képest a jövedelemnövekedés és a kormányzati lakásépítések miatt kissé megfizethetőbb.
• Az irodabérleti díjak valószínűleg elérték a mélypontot, és lassan emelkedni kezdenek; az üresedés a csúcsról csökken, de még mindig a történelmi mélypont felett van, a keresett helyszínek (szűkös) és a túlkínálatosak (lazább) között kettéválás figyelhető meg.
• A kiskereskedelmi bérleti díjak helyreállóban vannak, de elmaradnak a korábbi csúcsoktól; a kiskereskedelmi környezet élményalapúbbá és sokszínűbbé válik.
• Az ipari/logisztikai szektor stabil, alacsony üresedéssel és növekvő jelentőséggel a GBA (Greater Bay Area) kontextusában; valószínűleg ez lesz az első szegmens, amely teljesen eléri a 2019 előtti teljesítményt.
• Új városrészek (például Northern Metropolis) fejlesztés alatt állnak, ami optimizmust ad Hongkong jövőbeli terjeszkedéséhez, és ingatlanlehetőségeket kínál a hagyományos központon túl is.
Lényeges, hogy sok múlik a külső gazdasági feltételeken. Ha 2026-ban globális recesszió következik be, az késleltetheti vagy tompíthatja ezeket a fellendüléseket. Ezzel szemben, ha Kína újranyitása és a világgazdaság felülmúlja a várakozásokat, a hongkongi ingatlanpiac túlteljesítheti az alapforgatókönyvünket. Ezért a „óvatos optimizmus” a jelszó – adottak a feltételek a fellendüléshez, de az üteme mérsékelt lesz. Ahogy az egyik kutatási cím is fogalmazott, a hongkongi piac „vegyes kilátásokkal” rendelkezik, de lehetőségek nyílnak, ahogy a hátszél csökken hongkongbusiness.hk. A város alkalmazkodóképessége már sokszor bizonyított, és ingatlanpiaca most egy poszt-pandémiás, politikai újraindítási korszakhoz igazodik – amely 2028 felé haladva szilárdabb, fenntarthatóbb alapokon nyugszik.

Források:

• Global Property Guide – Hong Kong Residential Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Market Review and 2H Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminary Market Summary jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Üzlet (Colliers) – Vegyes kilátások 2025-re hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; A Fitch szerint nő az irodák üresedése hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Hongkongi ingatlanpiac lehűlése spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Hongkongi ipari eladások és bérbeadás (2025. március) savills.com savills.com
• Reuters – Hongkong lakossága enyhén nőtt 2024-ben reuters.com reuters.com
Mások: Értékelési és Értékbecslési Osztály adatai a GlobalPropertyGuide-on keresztül globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a Hongkongi Turisztikai Hivatal adatai hírekből hongkongfp.com, valamint kormányzati sajtóközlemények/információk globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com a szabályozási és tervezési részletekhez.