| Zóna | Eladási ár (€/m²) | Bérleti díj (€/m²·hónap) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5 988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5 342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4 249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3 803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (szárazföld) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Az elmúlt évben Velence árai mérsékelten emelkedtek (~+3–5% év/év) idealista.it idealista.it.
A Nomisma jelentése szerint az olaszországi lakásárak várhatóan évi ~+1–1,5%-kal nőnek 2025–27 között idealista.it; Velence szűkös kínálata és turisztikai vonzereje miatt hasonló lassú értéknövekedés várható 2030-ig.A vevők most már az nagyobb, jól felszerelt lakásokat részesítik előnyben (otthoni irodahelyiség, kültéri területek) globalpropertyguide.com.Az országos jelzáloghitelezés fellendülőben van, és fokozatosan növelheti a keresletet; 2024-ben az olasz jelzálog-fedezetű tranzakciók körülbelül 1,3%-kal emelkedtek idealista.it.Velence egyedülálló földrajzi adottságai és a nagy volumenű turizmus összetett ingatlanpiacot alakítanak ki. 2025 közepén a városban az átlagos lakásárak lassú emelkedést mutatnak: 2025 júniusában a történelmi belvárosban körülbelül 4 642 €/m² az átlagos irányár idealista.it szerint (2024 októberében ~4 553 €/m² volt idealista.it). Ezzel szemben a tágabb város (beleértve Mestre-t is) átlaga csupán ~3 272 €/m² immobiliare.it. A bérleti díjak szintén emelkedtek: körülbelül 21,3 €/m²/hó 2025 májusában (~9,5%-os éves növekedés) idealista.it alapján, ami azt jelenti, hogy a bérbeadásból származó bruttó hozam körülbelül 5–6%. Az árak jelentősen eltérnek városrészenként (1. táblázat): a frekventált, csatorna menti kerületekben (San Marco/Rialto, Dorsoduro) ~5 000–6 000 €/m² immobiliare.it, míg a Lido vagy Mestre kevesebb mint 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it 1. táblázat: Átlagos lakóingatlan-eladási és bérleti árak Velencében (2025. június) területenként. Az adatok forrása: Immobiliare.it és Idealista.
Kereskedelmi és vendéglátóipari szektor
Velence kereskedelmi ingatlanpiacát a turizmus uralja. A szállodapiac a járvány után „fellendült”: a luxus- és felsőkategóriás szállodák teljesen helyreálltak (magas foglaltság és szobaarak) hvs.com, miközben az összesített foglaltság még mindig ~10%-kal elmarad a 2019-es szinttől. Az új kínálat korlátozott, de növekszik: ~1.500 szállodai szoba (a jelenlegi állomány 9%-a) van előkészítés alatt, főként a történelmi belvárosban hvs.com. Például két új középkategóriás szálloda épül Tronchetto szigetén (770 szoba, összesen 115 millió eurós beruházás campaignforalivingvenice.org), amelyek 2025–26-ban nyílnak meg. Ez a „turista sziget” fejlesztés (az első, amely lehetővé teszi, hogy a vendégek autóval érkezzenek a szállodába) példátlan kapacitásnövekedést jelent majd. Egy másik fő fejlesztés a Porto Marghera konténerterminál (8,5 ha, 189 millió eurós első ütem) informare.it, amely inkább a logisztikai, mint a lakáspiaci növekedést tükrözi.Az rövid távú lakáskiadások (nyaralók/Airbnb) virágzanak: a nem szállodai szállások 2023-ban már az éjszakák 31%-át adták (2013-ban még csak 14% volt) hvs.com. Azonban a város most keményebb lépéseket tesz. 2024 októberében Velence olyan rendeletet fogadott el, amely minden magánlakás rövid távú turisztikai kiadását évi 120 napban korlátozza campaignforalivingvenice.org. A házigazdáknak személyes fogadást kell biztosítaniuk és be kell tartaniuk a hulladékkezelési/szelektív gyűjtési szabályokat, különben szankciókra számíthatnak campaignforalivingvenice.org. Egy átmeneti „moratóriumi időszak” 2026-ig érvényesíti ezeket a korlátozásokat. Ezek az intézkedések célja, hogy korlátozzák az Airbnb-k terjedését, és felszabadítsák a lakásokat a helyi lakosok számára.
A kiskereskedelmi ingatlanok továbbra is erősen a turizmusra koncentrálnak. A főbb csatornaparti üzlethelyiségek rendkívül magas bérleti díjakat érnek el (bár sok üzlet szenvedett a gyalogos forgalom csökkenésétől 2020–21-ben). Az óvárosban nem engedélyeznek jelentős új kereskedelmi övezeteket, így a kiskereskedelmi területek nagyrészt örökségi állományból állnak. A túlzott turizmus egyik következménye: az éjszakai klubok és üzletek luxusáron bérelhetők, ami hozzájárul a helyi lakhatási válsághoz (egyes helyiek tiltakozásként “skvattolnak” ainvest.com ansa.it).
Kínálat és kereslet dinamikája
Velencében a lakóingatlanok kínálata gyakorlatilag változatlan. A szigorú műemlékvédelem és az árvíz-zónás korlátozások miatt szinte nincs új lakásépítés a belvárosban. Felújítások és átalakítások dominálnak (pl. történelmi lakások megosztása vagy egyesítése). A kereslet kettévált: a belföldi kereslet mérsékelt, főként átköltözéssel és nyugdíjasokkal (adóengedmények ösztönzik globalpropertyguide.com), míg a turisták által hajtott rövid távú bérlet iránti kereslet magas. A lagúnában összességében csökkenő tendenciát mutat a népesség: a történelmi központ lakossága ~56 311-ről (~2014) ~48 500-ra csökkent 2024 végére ansa.it. Ezzel szemben a szárazföldi Mestre városrészben 2024-ben enyhe népességnövekedés volt, ~177 768 főre ansa.it. A fiatalabb helyiek nagyrészt elköltöztek, így egyre idősebb, fogyó lakosság maradt a szigeteken. Ez a kivándorlás sok üresen álló lakáshoz vezetett, amelyek paradox módon lefelé nyomnák a bérleti díjakat a belvárosban, ha nem alakítanák át őket turisták számára.
Keresleti oldalon a nyári turizmus messze meghaladja a helyi igényeket. Velence évente ~20 millió látogatót fogad (többségük egynapos). Az HVS szerint a turisták által eltöltött éjszakák 72%-a a történelmi központban történik, 25% Mestrében, és mindössze 3% a Lidón hvs.com. A szállodai kihasználtság és bevétel szinte elérte a COVID előtti szintet (különösen a luxusszállodákban), miközben a nyaralókiadások tovább nőnek. A város új “napi belépőjegye” (2024 óta kísérleti jelleggel apnews.com) és a csoportos túrák korlátozása a tömegek mérséklését célozza. Összefoglalva: a turizmus okozta nyomás továbbra is a kereslet fő mozgatórugója, de a szabályozások (adók, bérleti korlátok) lassan visszaterelik a kínálatot a helyiek felé.
Fő fejlesztések és tervezés
A főbb ingatlanprojektek többsége vendéglátóipari vagy infrastrukturális jellegű. A legfontosabb fejlesztések:
- Tronchetto-szigeti hotelek: Két új 3 csillagos hotel (Hilton–Hampton és B&B stílusú), mintegy 770 szobával (teljes beruházás ~115 millió € campaignforalivingvenice.org) várhatóan 2025–26-ban készül el. Ez teremti meg Velence első autóval is elérhető hotelnegyedét.
- Porto Marghera konténer terminál: Új konténerkikötő-terminál (8,5 ha) építés alatt, az 1. fázis (189 millió €) 2026-ra készül el informare.it. Ez a projekt a Veneto régió logisztikai fejlesztéseinek része, nem lakásépítési program, de serkentheti a térség gazdasági növekedését.
- Egyéb tervezett projektek: Egy mérsékelt hotel-beruházási hullám (~1 500 szoba) főként a belvárosra koncentrál hvs.com. Nagyszabású új lakóprojektek nincsenek jóváhagyva; beépítés csak kisebb szociális lakásprogramokra vagy meglévő épületek felújítására korlátozódik.
A várostervezés főként a turizmus menedzselésére koncentrál: Velence korlátozta új hotelek építését (2018-as moratórium, amelyet Tronchettón/Giudeccán most kivételesen felülbírál), és sétálóövezetté alakítja a belváros bizonyos részeit. A Mose árvízvédelmi gát (2020-ban fejeződött be) mára rendszeresen használatban van (2024-ben 28, 2023-ban 25 alkalommal emelték fel campaignforalivingvenice.org), hogy védje a várost. Tervezett városi intézkedések közé tartozik a lagúna megőrzése és a nagy hajók jobb ellenőrzése (átirányítás Marghera irányába).
A turizmus hatása és a népességváltozás
A turizmus fellendülése megviselte Velence élhetőségét. Az egy főre jutó helyi jövedelmek elmaradnak, és tiltakozások zajlanak a túlzott turizmus ellen (például milliárdosok esküvői elleni demonstrációk). Egy nemrég készült (2025) mesterséges intelligencia által készített elemzés megállapította, hogy a turisztikai bevételek nagy része elkerüli a helyieket ainvest.com. A velencei hatóságok válaszul olyan intézkedéseket vezettek be, mint a turistaadó: 2024-től változó mértékű (kb. 5–10 €) belépődíjat kell fizetniük a napi látogatóknak apnews.com. A rövid távú bérbeadásokra bevezetett 120 napos korlátozás és a ZTL forgalmi/belépési korlátok szintén a helyiek védelmét célozzák.
A népességi adatok alátámasztják a változást: a teljes önkormányzati területen ~257 500 fő él (2025 becslés) worldpopulationreview.com, de csak ~48 500-an maradtak a történelmi szigeteken ansa.it. A többiek a szárazföldön vagy turisztikai dolgozóként élnek. Velence népsűrűsége és a helyi munkaerő évtizedek óta csökken, ami túlkínálatot eredményez a nem kívánt lakóingatlanokból. Ezek a demográfiai trendek visszafogják a lakáspiaci keresletet, még úgy is, hogy a turizmus folyamatosan magasan tartja a rövid távú bérleti igényt.
Klímaváltozás és áradási kockázat
A klímakockázat egyre jelentősebb tényező a velencei ingatlanpiacon. Az olasz tudósok szerint a tengervíz szintje Velence körül évi 0,5 cm-rel emelkedik euronews.com. Egy tanulmány szerint, ha a jelenlegi tendencia folytatódik, a város egyes részei 2150-re végleg víz alá kerülhetnek euronews.com. A MOSE zsiliprendszert 2020 óta már közel 100 alkalommal aktiválták, ebből 2024-ben 28 zárás történt campaignforalivingvenice.org, ami a fokozódó áradásokra utal. Az ismétlődő áradások csökkenthetik az ingatlanok értékét: kutatások szerint a gyakran elöntött olasz régiókban a lakások akár ~4%-os áron alul cserélnek gazdát arxiv.org. Bár a MOSE alkalmi acque alte-t (magas vízállásokat) mérsékli, a befektetők ma már a klímakockázattal is számolnak. A biztosítási díjak és a műszaki megoldások (pl. vízszigetelés) miatt a velencei ingatlanok összetettebbek. A 2025–2030-as időszakban a növekvő biztosítási és alkalmazkodási költségek fékezhetik a piac növekedését.
Szabályozás, adók, tulajdonjog
Olaszország általában korlátozás nélkül engedélyezi külföldiek ingatlanszerzését. A nem rezidensek a szokásos átruházási adókat fizetik: második otthon esetén a regisztrációs adó az ár ~9%-a (első otthon esetén 4%), ezen felül évente telekkönyvi és földadókat (IMU/TASI) kell fizetni. Különösen említendő, hogy Olaszország adókedvezményt hosszabbított meg visszatérő nyugdíjasok számára: a külföldiek, akik Dél-Olaszországban vonulnak nyugdíjba, egységesen 7%-os adót fizetnek a nyugdíjukból/származó jövedelmükből (jelenleg 9 évre) globalpropertyguide.com. A 2025-ös költségvetés a „első otthon” adókedvezményre jogosító időszakot is 24 hónapra bővítette globalpropertyguide.com, ezzel megkönnyítve az eladási feltételeket. A bérbeadásból származó jövedelem adóköteles (opcionálisan 21% egységes „cedolare secca” adóval), és be kell jelenteni. Velence speciális helyi díjakat ró ki: évente idegenforgalmi adót éjszakánként szállodai és bérbeadott tartózkodás esetén. 2024-ben egy „napi belépési díj” pilot programban a napközben érkező látogatók is díjat fizetnek (a napi összeg, akár 10 euró, QR-kódos ellenőrzéssel kerül beszedésre a belépési pontokon) apnews.com.
Új szabályozások igyekeznek kiegyensúlyozni a lakhatási és turisztikai érdekeket. A rövid távú bérbeadás 120 napos korlátja campaignforalivingvenice.org szigorú önkormányzati ellenőrzéssel kerül betartásra. A nem regisztrált bérbeadásoknál bírságra lehet számítani. Az épület-felújítási ösztönzők (pl. a nemzeti Szuperbónusz) 2023-ban kivezetésre kerültek, így a felújítások költségesebbek lettek. Új építés a történelmi belvárosban gyakorlatilag lehetetlen az örökségvédelem miatt. Összességében Velence továbbra is tulajdonosi szempontból befektetőbarát, ugyanakkor hangsúlyozza a szabályozást: célja, hogy visszaszorítsa a lakóingatlanok egész éves turisztikai hasznosítását célzó spekulatív átalakításokat.
Befektetési kilátások (2025–2030)
A velencei ingatlanokat általában stabil, alacsony hozamú befektetésként tartják számon. A magas kereslet (különösen a luxus és felső kategóriás szegmensben) magasan tartja az árakat, de a hozamok (~5–6%) alacsonyabbak, mint sok olasz városban. Az olyan szakértők, mint a Nomisma, csak mérsékelt áremelkedést jósolnak Olaszországban (≈1–1,5% évente) idealista.it; Velence egyedi vonzereje alapján valószínűleg valamivel meghaladja majd a nemzeti átlagokat ebben az időszakban, de a nyereségeket korlátozhatják a szabályozások és a klímakockázatok. A nemzetközi vásárlók (USA, Egyesült Királyság, Észak-Európa) továbbra is érdeklődnek, főleg örökségi lakások iránt, hiszen számukra fontos a város márkaértéke. A hazai vásárlók óvatosabbak: a fiatalabb olaszok gyakran megfizethetetlennek találják az ingatlanokat. Pozitívum, hogy Olaszországban általánosságban javulnak a hitelpiaci feltételek (a jelzáloghitelek kamatai várhatóan csökkennek), és az adókedvezmények (egységes nyugdíjadó, alacsony örökösödési adó) is támogatják a keresletet.
A kockázatok jelentősek: szigorú rövid távú bérleti szabályozás, elöregedő lakosság és klímaváltozással kapcsolatos fenyegetések korlátozhatják a tőkefelértékelődést. Összességében az elemzők lassú, de pozitív növekedést jósolnak 2030-ig, mivel várhatóan mérséklődik az infláció, és Velencében továbbra is szűk marad a kínálat. Összegzésként a velencei piac fokozatos stabilizálódását vetíti előre: nincs túlkínálat, stabil idegenforgalmi bevételek, és fokozatos, organikus áremelkedés (évi néhány százalékos növekedés) idealista.it, feltéve, hogy nem következnek be jelentős gazdasági vagy környezeti sokkok.
Források: Az adatok olasz ingatlanportálokról (Idealista, Immobiliare.it), helyi hírekből (La Nuova di Venezia, ANSA), iparági jelentésekből (Nomisma/Idealista, HVS) és klímakutatásokból (INGV/Euronews) származnak immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
